房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)；美國

一、美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)

（一）政府機(jī)構(gòu)

美國從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長(zhǎng)由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。

（二）行業(yè)組織與協(xié)會(huì)

1.全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會(huì)員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會(huì)?，F(xiàn)在該協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已超過85萬，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(huì)（stateassociation），在全國1500多個(gè)地方建有地方協(xié)會(huì)（localassociation）。

2.全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場(chǎng)指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機(jī)會(huì)指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會(huì)總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會(huì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

3.按揭銀行家協(xié)會(huì)(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會(huì)是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級(jí)協(xié)會(huì)，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會(huì)的最高決策層是其董事會(huì)，由21人組成，負(fù)責(zé)管理協(xié)會(huì)的一般事務(wù)。

二、各監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開始或工程款何時(shí)支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動(dòng)住宅。

當(dāng)住宅的奠基工作開始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的先行指數(shù)的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告發(fā)表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款申請(qǐng)和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動(dòng)性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢(shì)。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動(dòng)的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計(jì)算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。

5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動(dòng)工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。

新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。

普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布全國和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購買。

地方協(xié)會(huì)每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會(huì)的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。

舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。

7.全美住房建筑商協(xié)會(huì)調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機(jī)會(huì)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場(chǎng)指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協(xié)會(huì)每月對(duì)其會(huì)員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會(huì)員對(duì)總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)級(jí)。HMI是對(duì)不同擴(kuò)散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個(gè)月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來計(jì)算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國

2001年住宅改建市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場(chǎng)的年增長(zhǎng)速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場(chǎng)的規(guī)模甚至將超過新房市場(chǎng)的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場(chǎng)指數(shù)基于對(duì)房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來描繪住宅改建市場(chǎng)狀況，一是現(xiàn)期市場(chǎng)條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查。周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會(huì)進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請(qǐng)情況。報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場(chǎng)指數(shù)（MarketIndex）、購買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請(qǐng)情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會(huì)為讓其會(huì)員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場(chǎng)利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查始于1971年4月，通過對(duì)全國各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻(xiàn)：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文

【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。

1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文

1．1研究背景

隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”成功，中國已進(jìn)入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費(fèi)品拉動(dòng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期。2003年國務(wù)院頒布的18號(hào)文件在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時(shí)，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資已成為帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速市場(chǎng)化，市場(chǎng)竟?fàn)幦找婕觿。髽I(yè)盈利能力同比降低。

由于開發(fā)商自身實(shí)力及營銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊懀袌?chǎng)出現(xiàn)各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區(qū)域殘局不計(jì)其數(shù)。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導(dǎo)入歧途。

房地產(chǎn)營銷策劃是通過對(duì)銷售時(shí)機(jī)、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)對(duì)象、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營銷策略以指導(dǎo)實(shí)踐和取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費(fèi)者，它是以創(chuàng)造消費(fèi)者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢(shì)。

由于營銷策劃過程中出現(xiàn)的上述問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。

1．2研究的意義

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺(tái)及住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用將日益顯現(xiàn)出來。然而，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目投資，開發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。

目前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)己由原來的賣方市場(chǎng)信息向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對(duì)路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場(chǎng)、成功營銷的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動(dòng)工之前就應(yīng)開始著手營銷戰(zhàn)略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計(jì)、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問題進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能否成功?，F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，營銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。

二．房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃理論分析

2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)概論

2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

政府政策環(huán)境。政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境。市場(chǎng)是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤(rùn)率提高，吸引了眾多的市場(chǎng)進(jìn)入者。隨著市場(chǎng)的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過程中，競(jìng)爭(zhēng)程度就會(huì)低，反之，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)很高?，F(xiàn)階段，隨著國家鼓勵(lì)購房的政策出臺(tái)，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價(jià)格與收入等原因，有效需求相對(duì)不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即市場(chǎng)上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>

其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會(huì)有所差別。

2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動(dòng)性、耐用持久性、唯一性和價(jià)值高昂等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)特性。

1．市場(chǎng)供給缺乏彈性

供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時(shí)間內(nèi)很難增大其市場(chǎng)供應(yīng)量。

2．市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。

3．市場(chǎng)的區(qū)域性

一方面由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場(chǎng)。這些市場(chǎng)的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對(duì)象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，各地方市場(chǎng)的供求和價(jià)格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。

4．市場(chǎng)的周期性

房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)一樣表現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動(dòng)同步，只是波動(dòng)幅度不同而已；二者的波動(dòng)周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其發(fā)展進(jìn)程不僅限于自身的發(fā)展沖動(dòng)，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進(jìn)。除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有季節(jié)性、長(zhǎng)期性和隨機(jī)變動(dòng)等特點(diǎn)。長(zhǎng)期性變動(dòng)通常預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢(shì)。

5．市場(chǎng)容量難以估算

由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的估算十分困難。

6．市場(chǎng)的政府主導(dǎo)性

房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下屬于私人財(cái)產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽任私人自由經(jīng)營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達(dá)到合理配置。因此，政府為了增進(jìn)全社會(huì)福利，勢(shì)必要?jiǎng)佑谩肮姍?quán)力”，對(duì)土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上是一個(gè)較易受政府干預(yù)的市場(chǎng)，是一個(gè)政府主導(dǎo)型市場(chǎng)。由于國家性質(zhì)決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預(yù)的特點(diǎn)更為突出。

2．2房地產(chǎn)營銷策劃理論和方法

美國哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營銷策劃作了如下總結(jié):

第一，房地產(chǎn)營銷策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上針對(duì)房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品進(jìn)行的謀劃。

第二，房地產(chǎn)營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品最大程度滿足市場(chǎng)需求，從而更好地運(yùn)作項(xiàng)目，賺取更大利潤(rùn)。

第三，房地產(chǎn)營銷策劃可以比較與選擇方案。

第四，房地產(chǎn)營銷策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工作。

房地產(chǎn)營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個(gè)項(xiàng)目是否該上馬和該開發(fā)什么產(chǎn)品的過程。另一種則是具體針對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所開展的市場(chǎng)調(diào)查、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查做出最佳銷售方案的過程。

三．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3．1成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本勢(shì)態(tài)

3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)

近年來，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。2006年成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資414.21億元，比2005年增長(zhǎng)17.2%；2006年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資714.8億元，同期增長(zhǎng)17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國15個(gè)副省級(jí)城市中名列第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費(fèi)拉動(dòng)成都市GDP增長(zhǎng)達(dá)4.1個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升到71%。經(jīng)過多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實(shí)現(xiàn)每人一間房。

3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步

邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價(jià)和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開發(fā)熱潮。2006年，成都14個(gè)郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達(dá)39%。

3．1．3成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍

隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動(dòng)、房改帶動(dòng)、金融助動(dòng)、市場(chǎng)啟動(dòng)等措施的積極開展，成都市居民個(gè)人購房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居住消費(fèi)所占的比重從1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，個(gè)人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費(fèi)的主體，住房消費(fèi)水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費(fèi)階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對(duì)城市周邊地區(qū)輻射的增強(qiáng)，成都近郊的房?jī)r(jià)大幅上漲，2006年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達(dá)城市。同時(shí)，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個(gè)大城市平均水平元。近年來，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會(huì)，極大地凝聚了市場(chǎng)人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場(chǎng)以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費(fèi)者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價(jià)值角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費(fèi)者購買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實(shí)體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進(jìn)行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費(fèi)者的需求出發(fā)，揭示消費(fèi)者購買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費(fèi)者選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費(fèi)者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產(chǎn)品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。[論-文-網(wǎng)LunWenNet]

H房地產(chǎn)公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨(dú)的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時(shí)向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購買的是一個(gè)整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開發(fā)過程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進(jìn)行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展變化和消費(fèi)者的需求，從而贏得顧客和占有市場(chǎng)，取得持續(xù)的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。

4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位分析

市場(chǎng)定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品竟?fàn)帬顩r，針對(duì)顧客對(duì)該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個(gè)性，并將其形象生動(dòng)地傳遞給顧客，以求得顧客的認(rèn)同。

根據(jù)周邊樓盤及市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域竟?fàn)帉?duì)手的情況，在分析項(xiàng)目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項(xiàng)目的核心竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項(xiàng)目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場(chǎng)上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項(xiàng)目區(qū)分開來，讓顧客明顯感覺和認(rèn)識(shí)到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

國際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價(jià)比的產(chǎn)品，同時(shí)，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。木項(xiàng)目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場(chǎng)中的表率，以其優(yōu)越的性價(jià)比，贏得消費(fèi)者的一致追捧。

最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位是:成都市中高檔住宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國際時(shí)尚的綠色家園。

4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策劃

從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為來看，“開發(fā)商看單價(jià)，顧客看總價(jià)”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運(yùn)用。

1．總體定價(jià)策略

從房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的主要目的來看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價(jià)策略一般可分為低價(jià)策略、高價(jià)策略、中價(jià)策略三種。每種定位策略各有不同的定價(jià)依據(jù)。

（1)低價(jià)策略

采用低價(jià)策略，一般以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實(shí)力雄厚的公司進(jìn)入新的市場(chǎng)。

（2)高價(jià)策略

采用高價(jià)策略的主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，而市場(chǎng)銷量與市場(chǎng)占有率可能無法同時(shí)提高，現(xiàn)實(shí)中高價(jià)策略公司需謹(jǐn)慎使用。

（3)中價(jià)策略

這種策略適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下保持其市場(chǎng)占有率。

2．過程定價(jià)策略

房地產(chǎn)銷售全過程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過程。在實(shí)際營銷中，市場(chǎng)營銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價(jià)策略后，根據(jù)實(shí)際情況確定其銷售全過程的定價(jià)策略。營銷過程定價(jià)策略一般有以下幾種:

（1)低開高走定價(jià)策略

低開高走定價(jià)策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。大多數(shù)開發(fā)商都采取低開高走的定價(jià)策略。

（2)高開低走定價(jià)策略

這種定價(jià)策略類似“吸脂定價(jià)策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價(jià)開盤銷售，迅速從市場(chǎng)上取得豐厚的營銷利潤(rùn)，然后降價(jià)銷售，力求盡快投資收回。

（3)穩(wěn)定的價(jià)格策略

這種價(jià)格策略是指整個(gè)營銷期間，樓盤的售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)。

根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗(yàn)表明，前期低價(jià)入市，促進(jìn)轟動(dòng)性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價(jià)，是銷售過程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價(jià)格之間取得最佳的平衡。

3．時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略

時(shí)點(diǎn)和折讓定價(jià)策略，即以銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價(jià)格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個(gè)基本價(jià)格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進(jìn)銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。

①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。

②在開盤和房交會(huì)期間給予額外99折優(yōu)惠。

③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。

4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃

1．項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告促銷

H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目的導(dǎo)入期，即開盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運(yùn)作應(yīng)努力在短時(shí)間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費(fèi)者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國際時(shí)尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時(shí)間達(dá)到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費(fèi)群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對(duì)項(xiàng)目有較為全面的了解，對(duì)項(xiàng)目的帶來的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購買欲望，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬元的廣告費(fèi)用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規(guī)模效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對(duì)于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達(dá)到廣告宣傳量的飽和。

2．項(xiàng)目成長(zhǎng)期，即項(xiàng)目的開盤期

在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說性的，廣告促銷應(yīng)強(qiáng)化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位與確立產(chǎn)品品牌個(gè)性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的心理定位，以便在高速成長(zhǎng)階段占據(jù)有利位置。

在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國際時(shí)尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對(duì)接。

由于第一階段廣告實(shí)施中的國際時(shí)尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費(fèi)群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對(duì)于這種生活方式的追求也日漸強(qiáng)烈，在成長(zhǎng)期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實(shí)現(xiàn)銷售開盤的理想預(yù)期。

電視廣告對(duì)于完成上述對(duì)接可達(dá)到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國際自由人的家”的遠(yuǎn)景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟?fàn)幤放朴行Р町惢?，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點(diǎn)以后才有時(shí)間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時(shí)間段可能效果更好，那個(gè)時(shí)段的廣告收費(fèi)也相對(duì)便宜一些。

這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報(bào)紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實(shí)施，也可對(duì)這一階段項(xiàng)目的銷售起到良好的促進(jìn)作用。

3．項(xiàng)目成熟期廣告促銷

項(xiàng)目經(jīng)歷了開盤期后，銷售進(jìn)入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費(fèi)者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)強(qiáng)化是廣告推廣的重點(diǎn)。就本項(xiàng)目而言，在這一階段，項(xiàng)目的建設(shè)已近完成，已購房的消費(fèi)者同持幣待購的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展都十分關(guān)注。將項(xiàng)目的建設(shè)情況及時(shí)的向消費(fèi)者傳遞，同時(shí)讓他們看到項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目最好的銷售賣點(diǎn)。

因此，在這一段的廣告運(yùn)作中應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目承諾與項(xiàng)目實(shí)施的對(duì)接?！半娨曎彿俊笔沁@一階段廣告宣傳的理想媒介。計(jì)劃購房的精英人士對(duì)房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會(huì)有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況，則會(huì)使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實(shí)。將樓盤實(shí)景展現(xiàn)在消費(fèi)者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對(duì)他們是最好的吸引。

4．項(xiàng)目衰退期廣告促銷

當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的銷售工作做總結(jié)。此時(shí)不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績(jī)，購房者的滿意和業(yè)主的忠誠，這些都是對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尾盤最好的推廣，同時(shí)，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗(yàn)證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。

五．結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷已從過去的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費(fèi)者，向消費(fèi)者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費(fèi)者和市場(chǎng)營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時(shí)要重視消費(fèi)者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動(dòng)的，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化趨勢(shì)必然會(huì)影響組織活動(dòng)的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對(duì)日益激烈的竟?fàn)?，開發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營理念的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)營銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；方法

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在確定性現(xiàn)象和不確定性現(xiàn)象。確定性現(xiàn)象的前提出現(xiàn)時(shí)，可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)它的結(jié)果。而不確定性現(xiàn)象是指在某種條件下存在多種結(jié)果，但究竟發(fā)生哪種結(jié)果事先并不能完全肯定。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)是人們對(duì)未來行為的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)專指投資主體在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中將遭受損失的可能性和遭受損失的嚴(yán)重程度。正確的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資者建立和完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高經(jīng)濟(jì)效益，具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)開發(fā)的程序一般分為投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建造階段、銷售階段和物業(yè)管理等過程，在每一階段幾乎都存在著風(fēng)險(xiǎn)因素。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般風(fēng)險(xiǎn)因素

1.投資決策風(fēng)險(xiǎn)。主要是對(duì)投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商總是利用金融杠桿原理，來實(shí)現(xiàn)用盡可能少的自有資金獲取最大投資利潤(rùn)。但是，杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損同樣起著放大作用，當(dāng)投資收益低于貸款利率時(shí)，開發(fā)商所虧損的資金也一樣會(huì)因貸款規(guī)模的增大而增大。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。

4.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、租金售價(jià)水平、開發(fā)租售期限長(zhǎng)短、短期和長(zhǎng)期信貸的籌措及其成本，在開發(fā)商首次開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)往往是未知的，直到項(xiàng)目施工后有些因素才能基本清楚。這些不確定因素變動(dòng)的幅度，代表了開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小的程度。

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的特有風(fēng)險(xiǎn)因素

除了上述房地產(chǎn)業(yè)自身可能存在的風(fēng)險(xiǎn)外，企業(yè)合作團(tuán)隊(duì)內(nèi)部系統(tǒng)和外部環(huán)境的不確定性、復(fù)雜性也會(huì)給房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目帶來新的風(fēng)險(xiǎn)。國外一些學(xué)者提出了在企業(yè)合作中存在兩種風(fēng)險(xiǎn)，一是績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)，二是關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。

1.績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)是指在充分合作的情況下戰(zhàn)略聯(lián)盟無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這種風(fēng)險(xiǎn)來自于合作之外的因素，比如環(huán)境的變化、合作者能力的缺乏等等。

2.關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)是指聯(lián)盟企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為，也就是對(duì)所期望的合作關(guān)系存在的不確定性。關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)被認(rèn)為是合作參與者以合作團(tuán)隊(duì)的公共利益為代價(jià)追求自身利益的可能性，這種行為包括縮水自己的投資、侵占對(duì)方的資源、歪曲信息、隱藏自己的合作日程表和遞交不令人滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的目標(biāo)

近幾年來，世界上各國企業(yè)合作每年增長(zhǎng)率都在25%以上，但失敗的企業(yè)合作也屢見不鮮，企業(yè)合作的風(fēng)險(xiǎn)問題及由此帶來的負(fù)面影響不容忽視。在企業(yè)合作中引入風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于明確合作團(tuán)體內(nèi)各企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，并采取措施控制和降低風(fēng)險(xiǎn)。這樣還可以幫助企業(yè)避免不良的合作關(guān)系，有助于企業(yè)利用各種機(jī)會(huì)進(jìn)行低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的合作機(jī)制模型，所以房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)是：

1.為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供可能性。風(fēng)險(xiǎn)管理基于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，正確識(shí)別、衡量風(fēng)險(xiǎn)，為管理、處置風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時(shí)合理地得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費(fèi)用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)管理型，為項(xiàng)目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

4.使得合作企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身所存在的危險(xiǎn)性和問題，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究得出的結(jié)論方法進(jìn)行解決，從而節(jié)省合作團(tuán)隊(duì)的運(yùn)行成本，減輕各企業(yè)對(duì)動(dòng)態(tài)合作潛在損失的憂慮，維持企業(yè)合作的運(yùn)行，保證企業(yè)合作團(tuán)體經(jīng)營收入的穩(wěn)定性。

三、房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方法

（一）常見房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方法

任何企業(yè)在投資過程中都希望最大限度的回避風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施可以降低企業(yè)的預(yù)期損失，或使這種損失更具有可測(cè)性，從而在獲取最大利益的同時(shí)盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。常見的風(fēng)險(xiǎn)控制和處理方法包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。

1.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行市場(chǎng)分析和研究，以減少投資的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。通過研究使投資者明確了投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及其大小，是風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的有力措施。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防實(shí)施步驟為：

（1）充分收集信息和資料。要充分了解市場(chǎng)的供求情況和供求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)展變化趨勢(shì)、消費(fèi)者的需求偏好、原材料和產(chǎn)品的價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài)等。

（2）進(jìn)行市場(chǎng)研究和分析。在信息收集、整理、分析的基礎(chǔ)上，對(duì)其需求的確定性作出分析和預(yù)測(cè)。它是判斷投資可行性的基礎(chǔ)，是投資和經(jīng)營決策的前提，對(duì)防范投資風(fēng)險(xiǎn)有著重要意義。

（3）做好投資可行性研究，選擇合理的投資方案。在投資決策前，對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、綜合的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析和研究，以確定能否投資。經(jīng)過這項(xiàng)工作，投資者能清楚地了解和掌握在投資過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)和各種情況，并采取相應(yīng)的措施予以防范和應(yīng)對(duì)。

2.風(fēng)險(xiǎn)回避。用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來消除風(fēng)險(xiǎn)是較為常見的，也是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的方法。有效的風(fēng)險(xiǎn)回避可以完全消除某一特定的風(fēng)險(xiǎn)所可能造成的損失。風(fēng)險(xiǎn)回避主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是在投資決策階段，通過對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量和評(píng)價(jià)，放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的開發(fā)區(qū)域、開發(fā)類型或開發(fā)方案；二是在土地獲取階段，通過對(duì)地塊的自然屬性、使用屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用屬性的確認(rèn)，如果開發(fā)無利可圖，則應(yīng)放棄該宗土地的開發(fā)；三是在工程建設(shè)階段，為了回避風(fēng)險(xiǎn)，可能拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)形式或施工方案，或通過招投標(biāo)模式、承發(fā)包方式、合同類型的選擇等回避某些風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效的回避風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也失去了參與競(jìng)爭(zhēng)的獲利機(jī)會(huì)，因此具有一定的局限性。

3.風(fēng)險(xiǎn)降低。風(fēng)險(xiǎn)降低是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前、發(fā)生時(shí)和發(fā)生后，采取各種防范措施，盡量減少發(fā)生損失事件的概率和降低損失的程度。這種方法一般用來處理那些房地產(chǎn)投資者不愿回避或轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。它是一種被普遍采用和接受的風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。風(fēng)險(xiǎn)降低有三層含義:一是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，降低其發(fā)生的可能性；二是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，使發(fā)生的損失達(dá)到最小；三是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，采取積極有效的措施，彌補(bǔ)已經(jīng)造成的損失。

風(fēng)險(xiǎn)降低的方法對(duì)管理房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為有效。開發(fā)過程中可采取一系列手段將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

（1）準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)方案，即盡可能的全面收集資料，采取科學(xué)的方法對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用和最終收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)備選的方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和決策，以減少開發(fā)的盲目性，降低項(xiàng)目的各種不確定性。

（2）縮短建設(shè)周期，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，有利于減輕投資者將面臨的未來的不確定性。

（3）針對(duì)開發(fā)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提前制定詳細(xì)而周密的方案，建立有效的指揮系統(tǒng)，并定期實(shí)施訓(xùn)練。

4.風(fēng)險(xiǎn)分散?？梢圆捎猛顿Y組合、共同投資和跨行業(yè)投資等多種方式來分散風(fēng)險(xiǎn)：

（1）房地產(chǎn)投資組合。通過分析不同類別房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，以及在統(tǒng)一市場(chǎng)條件下各類房地產(chǎn)的相關(guān)性，針對(duì)各個(gè)不同房地產(chǎn)類型需求的差異加以區(qū)別，評(píng)價(jià)和選擇兩個(gè)或多個(gè)不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)投資。

（2）共同投資。多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。共同開發(fā)投資要保證參與投資的各方主體能夠優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而最大限度的控制風(fēng)險(xiǎn)。

（3）跨行業(yè)投資組合。跨行業(yè)的投資組合方式能起到降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的作用，但前提是這種投資組合必須是科學(xué)的、合理的，否則會(huì)產(chǎn)生負(fù)的影響。

5.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指投資者將損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)移給與其有相互關(guān)系的另一方承擔(dān)的一種風(fēng)險(xiǎn)防范方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常在以下幾種情況下采用：可以清楚的劃分被轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移方之間的損失；被轉(zhuǎn)移人能夠并且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移成本低于其它方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有保險(xiǎn)、合同、擔(dān)保。

6.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是解決發(fā)生較小損失時(shí)所采用的一種方法。這種方法是指在預(yù)計(jì)較小損失可能發(fā)生的情況下，預(yù)留一筆應(yīng)急資金以應(yīng)付損失；或者因過錯(cuò)而引起較小損失發(fā)生時(shí)，用應(yīng)急資金主動(dòng)承擔(dān)所發(fā)生的損失。風(fēng)險(xiǎn)自留雖然讓投資者承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)、增加了費(fèi)用，但它同時(shí)也可以促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約潛在費(fèi)用和贏得潛在顧客。風(fēng)險(xiǎn)自留分為兩大類，第一類是非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留，即對(duì)某些風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有意識(shí)到它的存在或重要性，因而沒有處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，或明知風(fēng)險(xiǎn)的存在，卻由于疏忽或低估了風(fēng)險(xiǎn)的程度等，都屬于非計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留；第二類是計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)自留，即對(duì)某些風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過科學(xué)的判斷、認(rèn)真合理的研究分析后，決定通過資金融通，自己獨(dú)立承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。

（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制和處理

針對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)活動(dòng)中發(fā)生的常規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)、可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)以及不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定具體的防范與控制舉措來實(shí)現(xiàn)規(guī)避與降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。根據(jù)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，可采用相關(guān)的具體措施。

1.成立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素事先分析。房地產(chǎn)合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理部門的任務(wù)應(yīng)該是緊緊圍繞合作項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，來實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的。

2.聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司，進(jìn)行可研論證。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步。聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司進(jìn)行可研論證，發(fā)揮專業(yè)咨詢的特長(zhǎng)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，顯然非常必要。

3.對(duì)關(guān)鍵線路上的工作，制定周密應(yīng)急計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，國家產(chǎn)業(yè)投資政策，金融政策等宏觀政策的調(diào)整，內(nèi)外部各種因素的變動(dòng)，都可能造成房地產(chǎn)開發(fā)周期拖延，風(fēng)險(xiǎn)加大。而關(guān)鍵線路上的工作對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期起著決定性作用，項(xiàng)目管理者必須對(duì)目前和遠(yuǎn)景制定項(xiàng)目計(jì)劃，對(duì)處于關(guān)鍵線路上的工作做出應(yīng)急計(jì)劃。應(yīng)急計(jì)劃包括風(fēng)險(xiǎn)的描述、完成計(jì)劃的假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性、風(fēng)險(xiǎn)的影響及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急的措施。

4.實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制。有效地控制工程造價(jià)的做法包括：項(xiàng)目投資決策階段做好投資估算。設(shè)計(jì)階段，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，改變?cè)O(shè)計(jì)收費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度，采用限額設(shè)計(jì)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。項(xiàng)目施工階段，通過公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工階段監(jiān)理，重視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”和“工期成本”的管理和控制?？⒐そY(jié)算階段，做好工程審計(jì)把關(guān)，防止高估冒算。

5.建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長(zhǎng)、來源復(fù)雜、資金運(yùn)作過程影響因素多，而且開發(fā)企業(yè)要依靠金融支持，項(xiàng)目資金運(yùn)作存在較大風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測(cè)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實(shí)的或潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成，或剛剛開始顯露有效威脅的情況下，迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來源，判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成，采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

6.聘請(qǐng)法律顧問，加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及對(duì)象、合作伙伴多，合同量大，內(nèi)容復(fù)雜。由于合同條款的不完善、合同履行的意識(shí)不夠等方面對(duì)開發(fā)商所造成的損失越來越多。聘請(qǐng)法律顧問，對(duì)完善合同條款，加強(qiáng)合同管理，可以有效降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)。

7.密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，采取靈活營銷策略。經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險(xiǎn)，搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。

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第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文范文

論文文摘要：近幾年，我國外匯儲(chǔ)備余額快速增長(zhǎng)，目前穩(wěn)居世界第一位。巨額的外匯儲(chǔ)備應(yīng)該怎樣管理呢?本文詳細(xì)介紹了我國外匯儲(chǔ)備管理的模式以及存在的問題。整理和分析了一些國家外匯儲(chǔ)備管理的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國的實(shí)際情況探討了國際外匯儲(chǔ)備管理對(duì)我國的啟示，提出相關(guān)建議。

一、我國外匯儲(chǔ)備現(xiàn)狀

自從1994年我國實(shí)行外匯管理體制改革以來，我國的國際收支大量盈余，外匯儲(chǔ)備高速增長(zhǎng)。如下圖所示，1994－1997年，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)較快，平均每年增長(zhǎng)約297億美元。1998－2000年收到東南亞危機(jī)的影響，增長(zhǎng)放緩。2001年至今，外匯儲(chǔ)備進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。直至2006年2月，我國外匯儲(chǔ)備已達(dá)到8536.72億美元，超過日本躍居世界第一。到2007年底，我國外匯儲(chǔ)備余額為15282.49億美元，穩(wěn)居世界第一位。

那么是什么原因引起中國外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)如此迅速呢?國際收支的雙順差是中國外匯儲(chǔ)備增加的直接原因。自1994年中國外匯管理體制改革以來，除了1998年資本和金融項(xiàng)目差額為負(fù)值以外，其它年份我國國際收支經(jīng)常項(xiàng)目和資本與金融項(xiàng)目連年順差，導(dǎo)致中國外匯儲(chǔ)備大幅度增加。另外，外匯管理體制改革促進(jìn)了外匯儲(chǔ)備的增加，人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致各種投資資本流入中國。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)，外商投資的政策性優(yōu)惠等很多原因也造成了我國外匯儲(chǔ)備的迅速增長(zhǎng)。

二、我國外匯儲(chǔ)備管理模式及存在的問題

面對(duì)巨額的外匯儲(chǔ)備，我國實(shí)行的是比較嚴(yán)格的外匯管制，主要是中國人民銀行獨(dú)立地進(jìn)行戰(zhàn)略和操作層面的決策，財(cái)政部沒有起到主導(dǎo)作用，更沒有政府投資公司進(jìn)行外匯儲(chǔ)備的專門管理。所以，絕大部分外匯資產(chǎn)集中于貨幣當(dāng)局，其他經(jīng)濟(jì)主體都只能在嚴(yán)格的限定條件下持有外匯儲(chǔ)備。這種外匯管理體制產(chǎn)生于外匯儲(chǔ)備短缺的情況，對(duì)于我國目前的高額外匯儲(chǔ)備不適應(yīng)。2007年4月13日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行公告調(diào)整六項(xiàng)外匯管理政策。三項(xiàng)經(jīng)常項(xiàng)目外匯管理政策得以調(diào)整，允許符合條件的銀行、基金公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)采取方式按照國家規(guī)定集合境內(nèi)資金或者購匯進(jìn)行相關(guān)的境外理財(cái)投資。這充分顯示了中國政府正在向積極的外匯儲(chǔ)備管理模式轉(zhuǎn)變。

隨著外匯儲(chǔ)備的快速增加，外匯儲(chǔ)備管理的問題也隨之而來。

其一是外匯儲(chǔ)備適度規(guī)模的界定問題。有人認(rèn)為目前我國的外匯儲(chǔ)備過多；也有人認(rèn)為人均外匯儲(chǔ)備還相當(dāng)?shù)汀Ｔ诮缍ㄍ鈪R儲(chǔ)備合理規(guī)模問題上仍然有較高的不確定性。

其二是儲(chǔ)備管理與經(jīng)濟(jì)政策的協(xié)調(diào)問題。我國實(shí)行的是有管理的浮動(dòng)匯率制度，外匯儲(chǔ)備大量增加，為穩(wěn)定匯率，央行進(jìn)行持續(xù)性、大規(guī)模的外匯沖銷，必然會(huì)受到財(cái)政政策的制約，人民幣的內(nèi)生性加強(qiáng)，大大削弱了貨幣政策的作用。

其三是外匯儲(chǔ)備的合理運(yùn)用問題。我們必須實(shí)現(xiàn)大量外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)的保值增值，合理運(yùn)用外匯儲(chǔ)備，不能造成資源的浪費(fèi)。

其四是儲(chǔ)備管理中的法律保障問題。目前的《人民銀行法》僅僅規(guī)定了外匯儲(chǔ)備由人民銀行負(fù)責(zé)管理，對(duì)儲(chǔ)備資金的使用方向、管理程序、績(jī)效評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容卻沒有做出具體規(guī)定，也沒有其他任何法律條文對(duì)此加以明確。缺少法律保障，外匯儲(chǔ)備的管理缺乏合理合法的依據(jù)，不利于規(guī)范管理，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、典型國家的外匯儲(chǔ)備管理管理模式

國際上有很多典型的成功的外匯儲(chǔ)備管理模式。本文主要介紹日本和美國采取的雙層次的外匯管理體系，新加坡和挪威采取的多層次的管理模式。

1日本

1993年末日本外匯儲(chǔ)備達(dá)956億美元，首次超過美國，居世界第一。此后至2006年2月底，日本長(zhǎng)期位居世界外匯儲(chǔ)備第一。巨額外匯儲(chǔ)備不僅沒有給日本經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，反而帶來了較好的投資回報(bào)。日本的外匯儲(chǔ)備管理由財(cái)務(wù)省負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)省主要通過日本銀行的外匯資產(chǎn)特別賬戶進(jìn)行儲(chǔ)備管理，日本銀行按照財(cái)務(wù)省制定的目標(biāo)和決策對(duì)儲(chǔ)備進(jìn)行日常管理。日本銀行主要通過金融市場(chǎng)局的外匯平衡操作擔(dān)當(dāng)，以及國際局的后援擔(dān)當(dāng)兩個(gè)部門來實(shí)施外匯市場(chǎng)干預(yù)。其中外匯平衡擔(dān)當(dāng)負(fù)責(zé)外匯市場(chǎng)分析及決策建議并得到財(cái)務(wù)省批準(zhǔn)，而后援擔(dān)當(dāng)則負(fù)責(zé)在財(cái)務(wù)省做出決定后，進(jìn)行實(shí)際的外匯交易。日本銀行把大量買人美元改為大量賣出美元。為了避免大量美元被拋進(jìn)外匯市場(chǎng)導(dǎo)致美元暴跌，日本采取既控制外匯儲(chǔ)備規(guī)模、減少過剩外匯儲(chǔ)備，又避免沖擊美國經(jīng)濟(jì)引起美元暴跌的措施。另外，日本的外匯儲(chǔ)備并沒有大量集中在國家手中，而是“藏匯于民”。數(shù)額龐大的民間藏匯不僅分散了日本央行的風(fēng)險(xiǎn)，也讓日本國民的投資形式更加多元化。

2美國

美國的儲(chǔ)備管理體系由財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)共同進(jìn)行，美國財(cái)政部負(fù)責(zé)國際金融政策制定的，美聯(lián)儲(chǔ)則負(fù)責(zé)國內(nèi)貨幣政策的決策及執(zhí)行。在外匯儲(chǔ)備管理方面他們共同協(xié)作，保持美國國際貨幣和金融政策的連續(xù)性。具體的外匯市場(chǎng)干預(yù)操作始于1962年，由紐約聯(lián)儲(chǔ)銀行實(shí)施，它既是美聯(lián)儲(chǔ)的重要組成部分，也是美國財(cái)政部的人。20世紀(jì)70年代后期開始，美聯(lián)儲(chǔ)和美國財(cái)政部各自擁有美國一半左右的外匯儲(chǔ)備，財(cái)政部主要通過外匯平準(zhǔn)基金來管理外匯儲(chǔ)備，美聯(lián)儲(chǔ)主要通過聯(lián)邦公開市場(chǎng)委員會(huì)來管理外匯儲(chǔ)備。

3新加坡

新加坡采取“三駕馬車”的外匯儲(chǔ)備積極管理方式，即財(cái)政部主導(dǎo)下的新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫(Te-masek)和新加坡金融管理局(MAS)體制。所謂積極管理，就是在滿足儲(chǔ)備資產(chǎn)必要流動(dòng)性和安全性的前提下，多余儲(chǔ)備則單獨(dú)成立專門的投資機(jī)構(gòu)拓展儲(chǔ)備投資渠道，延長(zhǎng)儲(chǔ)備資產(chǎn)投資期限，以提高外匯儲(chǔ)備投資收益水平。MAS持有外匯儲(chǔ)備中的貨幣資產(chǎn)，主要用于干預(yù)外匯。GIC專門負(fù)責(zé)外匯儲(chǔ)備的長(zhǎng)期管理，主要負(fù)責(zé)固定收入證券、房地產(chǎn)和私人股票投資。它的投資幾乎都在海外，投資領(lǐng)域是多元化的資產(chǎn)組合，主要追求所管理的外匯儲(chǔ)備的保值增值和長(zhǎng)期回報(bào)。它目前管理的外匯儲(chǔ)備資金超過1000億美元，規(guī)模位居世界最大基金管理公司之列。淡馬錫控股是另外一家介入新加坡外匯儲(chǔ)備積極管理的企業(yè)。從20世紀(jì)90年代開始，淡馬錫利用外匯儲(chǔ)備大規(guī)模投資于國際金融和高科技產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，淡馬錫利用外匯儲(chǔ)備進(jìn)行投資的回報(bào)相當(dāng)可觀，年累積回報(bào)達(dá)到18％4挪威

與新加坡類似，挪威也實(shí)施積極的外匯儲(chǔ)備管理。挪威外匯儲(chǔ)備的管理采取的是財(cái)政部和挪威央行(NB)聯(lián)合主導(dǎo)下的挪威銀行投資管理公司(NBlM)挪威銀行貨幣政策委員會(huì)的市場(chǎng)操作部體制。其中NBHM的主要任務(wù)是履行其作為投資管理者的職能，發(fā)揮其作為機(jī)構(gòu)投資者的優(yōu)勢(shì)，對(duì)外匯儲(chǔ)備進(jìn)行積極管理。挪威央行貨幣政策委員會(huì)的市場(chǎng)操作部主要負(fù)責(zé)外匯儲(chǔ)備的流動(dòng)性管理。挪威銀行建立了貨幣市場(chǎng)組合、投資組合以及緩沖組合。貨幣市場(chǎng)組合以高流動(dòng)性的國內(nèi)貨幣市場(chǎng)工具投資，滿易性和預(yù)防性需求；投資組合以全球配置的權(quán)益工具和固定收益工具投資，滿足盈利性需求；緩沖組合，也就是政府養(yǎng)老基金，以油氣資源導(dǎo)致中央政府現(xiàn)金流人為資金來源，通過積極的海外投資滿足發(fā)展性需求。

四、國際外匯儲(chǔ)備管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示

我們應(yīng)該借鑒國外儲(chǔ)備管理的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的外匯管理模式及其存在的問題，不斷完善我國的儲(chǔ)備管理體系，探索出適合我國國情的積極的外匯管理模式。

1中國外匯儲(chǔ)備的幣種結(jié)構(gòu)要多元化

我國外匯儲(chǔ)備的幣種結(jié)構(gòu)過于單一，主要還是以美元資產(chǎn)為主，超過一半的外匯儲(chǔ)備是美元。日本的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。美元最近幾年一直處于貶值的趨勢(shì)。美元的貶值將使我們以美元為主要組成部分的外匯儲(chǔ)備遭受資本損失，所以我們應(yīng)該在儲(chǔ)備增量中減持美元。另一方面，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程依然脆弱，而日本經(jīng)濟(jì)盡管消費(fèi)疲弱，但仍然是經(jīng)濟(jì)大國。在照顧國際貿(mào)易構(gòu)成和盡量減少匯率風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行權(quán)衡，我國必須逐步實(shí)現(xiàn)外匯儲(chǔ)備的幣種結(jié)構(gòu)多元化，逐步減少美元儲(chǔ)備比重，增持歐元、日元，以及韓元、澳元、新加坡元等，以實(shí)現(xiàn)外匯儲(chǔ)備的多幣種配置。

2中國外匯儲(chǔ)備的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要多元化

目前我國的外匯儲(chǔ)備多為美國國債、住房抵押貸款擔(dān)保證券和高投資級(jí)別的公司債券等，這些債券資產(chǎn)雖然具有較高的安全性和良好的流動(dòng)性，但其提供的收益率普遍偏低。從挪威的經(jīng)驗(yàn)可以知道，外匯儲(chǔ)備積極管理的基本目標(biāo)是要獲取較高的投資回報(bào)，以保證儲(chǔ)備資產(chǎn)購買力的穩(wěn)定。我們應(yīng)該增加黃金儲(chǔ)備的份額，進(jìn)一步擴(kuò)大民間持匯，相對(duì)的多投資于非洲、拉美和中亞等的資源性項(xiàng)目，支持社保基金、商業(yè)銀行和工商企業(yè)等實(shí)體投資于國內(nèi)外企業(yè)股權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

3建立多元化的儲(chǔ)備經(jīng)營操作機(jī)構(gòu)

關(guān)于中國儲(chǔ)備體系的操作機(jī)構(gòu)，目前通過國家外匯管理局來進(jìn)行操作，保持了一定的高流動(dòng)性。這種單一的管理體系下央行貨幣政策日益嚴(yán)重地受到匯率政策的牽制，往往難以取舍。而且，我國巨額儲(chǔ)備在用于實(shí)現(xiàn)國家戰(zhàn)略目標(biāo)方面的效果也不是很理想。目前急需建立中國的GIC、NBIM和中國的淡馬錫，負(fù)責(zé)外匯儲(chǔ)備在國際金融、外匯、房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極投資。國資委的職能局限于對(duì)存量資產(chǎn)的整合與轉(zhuǎn)制，無法在國際間進(jìn)行戰(zhàn)略性商業(yè)投資。若果我國可以組建國有資產(chǎn)控股管理企業(yè)，那么國資委就能夠發(fā)揮更大的作用，更多的注重國際間的戰(zhàn)略投資問題。