不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

土地分宗，要批準(zhǔn)，然后銀行同意，重新申請(qǐng)規(guī)劃手續(xù)，否則就先首次登記再辦轉(zhuǎn)移。

在建工程帶抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)分宗交易。

目前的宗地分割的確是比較頭疼的問(wèn)題！

這種分割是否也應(yīng)遵循規(guī)劃先行，即便分割也需要取得規(guī)劃部門(mén)的同意。

本人以為，此情形應(yīng)當(dāng)分作兩種情況較為妥當(dāng)：第一種情況是分立后小區(qū)整體轉(zhuǎn)移的，按《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》操作即可，同時(shí)也沒(méi)有需要特別注意的問(wèn)題；第二種情況是部分轉(zhuǎn)移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區(qū)規(guī)劃條件不變動(dòng)的情況下，可以最為簡(jiǎn)便地辦理轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)可以滿足分立后兩個(gè)主體的共同規(guī)劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進(jìn)去后，不分宗，共用宗最為相宜。

整體在建工程轉(zhuǎn)讓可以，作為住宅小區(qū)分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規(guī)劃預(yù)售等，不贊成。

規(guī)劃一般也不會(huì)同意，很多配套性東西不好拆分啊。

用共用宗的意識(shí)，許多問(wèn)題迎刃而解。一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃條件確定后，獲得規(guī)劃同意最有效的途徑是規(guī)劃條件不變，共同建設(shè)開(kāi)發(fā)這個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，明智地選擇開(kāi)發(fā)條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過(guò)的捷徑。

實(shí)際如何分不是登記機(jī)構(gòu)的事，涉及出讓合同、規(guī)劃、建沒(méi)及交易管理。

現(xiàn)在聊的目的不是登記機(jī)構(gòu)怎么分，是怎么分對(duì)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu)最為有利。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)分割、合并……實(shí)體分割或合并的……。這里實(shí)體分割或合并是指什么？

不動(dòng)產(chǎn)本身。

聯(lián)系該條全文分析，前句是不需要批準(zhǔn)文件的，后句要批準(zhǔn)文件及權(quán)籍成果。所以僅僅說(shuō)實(shí)體是不動(dòng)產(chǎn)本身有點(diǎn)牽強(qiáng)。

前面說(shuō)的是權(quán)利人的分割合并導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移，后面其實(shí)是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來(lái)A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權(quán)給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不動(dòng)產(chǎn)分割或合并，是不是前面的不動(dòng)產(chǎn)分割或合并是不涉及不動(dòng)產(chǎn)單元的分割或合并？實(shí)體的分割或合并就是需要打破原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行重新的不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定？

實(shí)體的分割或合并，包括不動(dòng)產(chǎn)單元，也有不是基于基本單元的情況。

一個(gè)是權(quán)利主體導(dǎo)致的，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身導(dǎo)致的，基本上就是這兩種情況。

但實(shí)體的名稱容易混淆概念。

權(quán)利主體分立或合并應(yīng)該不是該條論及的，規(guī)范9.3.3.4有專門(mén)規(guī)定。

分割業(yè)務(wù)在變更登記和轉(zhuǎn)移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身，轉(zhuǎn)移登記里面的分割是既分割權(quán)利人又分割了不硬實(shí)體，所以必須要區(qū)分清楚。

點(diǎn)評(píng)

限制抵押權(quán)人自行處分抵押物，是維護(hù)交易安全、保護(hù)抵押權(quán)人及買(mǎi)受人合法權(quán)益的需要。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜根據(jù)抵押權(quán)的物上追及力的特性，在抵押權(quán)人、受讓人書(shū)面同意的前提下，一并辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記，而不應(yīng)機(jī)械理解《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，要求申請(qǐng)人清償債務(wù)、提存交易基金或消滅抵押權(quán)。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

一、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的理解

不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來(lái)分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等部門(mén)按各自職能進(jìn)行的土地登記、房屋登記、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等統(tǒng)一由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的系統(tǒng)上辦理，記載于統(tǒng)一的登記簿上，為當(dāng)事人核發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書(shū)或證明。其根本目的是為了保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，保障交易安全，當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒(méi)有因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記而改變，不存在部分人猜想的統(tǒng)一登記是由政府組織主動(dòng)開(kāi)展不需當(dāng)事人申請(qǐng)舉證的問(wèn)題，更不會(huì)因?yàn)榻y(tǒng)一登記而將原來(lái)的違法不動(dòng)產(chǎn)合法化。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)及申請(qǐng)主體問(wèn)題

按照《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，通常情況下不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行，其中以雙方申請(qǐng)為一般原則，以單方申請(qǐng)為例外情形；不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)以當(dāng)事人申請(qǐng)為一般原則，以依囑托或依職權(quán)進(jìn)行為例外情形。在國(guó)家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對(duì)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記均有詳細(xì)規(guī)定，而對(duì)于依囑托或依職權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國(guó)家規(guī)范只有該兩類登記程序沒(méi)有具體登記內(nèi)容。此次，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中單獨(dú)設(shè)立一章“根據(jù)有關(guān)部門(mén)要求辦理的登記”， 按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的情形，對(duì)依據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)囑托進(jìn)行的登記、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的登記以及依拆遷整理單位申請(qǐng)進(jìn)行的登記從申請(qǐng)主體、登記材料、審查要點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實(shí)際問(wèn)題。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記的公告問(wèn)題

本著既依法為相關(guān)當(dāng)事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務(wù)，又減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的原則，對(duì)公告的種類、情形、場(chǎng)所、時(shí)限等在規(guī)范中進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。

（一）公告的種類及情形

1.登簿前公告，即將準(zhǔn)予登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記；不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理的登記；按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問(wèn)題登記。2.登記結(jié)果公告，主要包括《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進(jìn)行的登記和《天津市土地管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請(qǐng)辦理的注銷登記。3.證書(shū)作廢公告，即辦理注銷登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收回原證書(shū)或證明而未收回的，在登記完成后應(yīng)當(dāng)公告作廢。

（二）公告場(chǎng)所

除歷史遺留問(wèn)題因涉及不特定人重大權(quán)益，需要在本市主要報(bào)紙予以公告外，其余的公告都可以在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門(mén)戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，最大限度的減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

（三）公告時(shí)限

登簿前公告除歷史遺留問(wèn)題需公告3個(gè)月外，其余的公告時(shí)限為不少于15個(gè)工作日。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及的公證問(wèn)題

一直以來(lái)，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，降低其不動(dòng)產(chǎn)被他人處分的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自然人處分不動(dòng)產(chǎn)以及繼承或接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，均需對(duì)授權(quán)委托書(shū)和繼承權(quán)進(jìn)行公證。此次對(duì)于境外申請(qǐng)人處分不動(dòng)產(chǎn)的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證或者認(rèn)證的規(guī)定予以保留；對(duì)境內(nèi)自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的，如委托他人辦理，其授權(quán)委托書(shū)公證不作為必要前提，可以在申請(qǐng)登記時(shí)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)；對(duì)于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書(shū)的，可直接作為權(quán)屬來(lái)源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問(wèn)詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書(shū)面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關(guān)于此類做法的爭(zhēng)議也未停息，在減輕當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，尤其對(duì)于由登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人舉證對(duì)其是否有權(quán)繼承進(jìn)行審核，已經(jīng)進(jìn)入到了對(duì)民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查，這既超出了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，也影響登記安全和登記效率，在當(dāng)前登記人員普遍緊張的情況下也影響對(duì)其他登記業(yè)務(wù)的合理的人員配比。

五、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問(wèn)題

在以往登記的內(nèi)涵不明確時(shí)，的確存在過(guò)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割、合并，以登記代替行政審批的問(wèn)題，在《物權(quán)法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經(jīng)法定，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)權(quán)屬來(lái)源證明材料進(jìn)行依法記載，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的分割、合并或范圍發(fā)生變化等行為，需要有權(quán)機(jī)關(guān)出具相關(guān)變更的證明材料，避免因當(dāng)事人自行申請(qǐng)?jiān)斐傻牟环弦?guī)劃、不符合消防等相關(guān)部門(mén)規(guī)定的問(wèn)題。因此，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件”“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議”，并在登記規(guī)范中進(jìn)一步細(xì)化為：因地界調(diào)整導(dǎo)致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補(bǔ)充合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書(shū)；改建、擴(kuò)建引起房屋面積、界址變更的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的提交有權(quán)機(jī)關(guān)出具的批準(zhǔn)文件。這些規(guī)定與國(guó)土部規(guī)范的規(guī)定也相一致，充分體現(xiàn)登記的記載功能，以及權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法依批準(zhǔn)利用不動(dòng)產(chǎn)的責(zé)任。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)；房產(chǎn)登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的主要部分，具有不動(dòng)產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財(cái)富之一，是財(cái)產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會(huì)的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對(duì)象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國(guó)大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，房產(chǎn)交易對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對(duì)于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會(huì)和諧意義重大。我國(guó)的房產(chǎn)登記制度一直由行政機(jī)關(guān)以行政確認(rèn)方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對(duì)人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從總的情況看，我國(guó)房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。

1我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請(qǐng)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)，記載于國(guó)家指定部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動(dòng)。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與不動(dòng)產(chǎn)登記立法德國(guó)模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利卻沒(méi)有被列入登記范圍。

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記有幾個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來(lái)越復(fù)雜；同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)；越來(lái)越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。

我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實(shí)際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問(wèn)題。

1.1 目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實(shí)行由房屋與土地兩個(gè)部門(mén)分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門(mén)利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

1.2 由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個(gè)職能部門(mén)過(guò)于強(qiáng)調(diào)本部門(mén)利益，造成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一的狀況。

1.3 目前我國(guó)農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對(duì)突出。我國(guó)農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門(mén)缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專業(yè)人員和知識(shí)，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。

2對(duì)建立和完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考

2.1 為了保護(hù)第三人利益和財(cái)產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使財(cái)產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護(hù)人們的利益期待。西方各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動(dòng)產(chǎn)登記法，這樣更具有實(shí)際操作性。我們應(yīng)該吸收國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

2.2 為了加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個(gè)特點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國(guó)有土地，也可以參照?qǐng)?zhí)行。目前，在集體土地上進(jìn)行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國(guó)務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。由于該條例不夠完善，造成目前對(duì)村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。近年來(lái)各地設(shè)立了開(kāi)發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級(jí)市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對(duì)權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書(shū)印制后，又指令登記機(jī)關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門(mén)的狀況對(duì)權(quán)屬登記工作是十分不利的。因?yàn)閲?guó)際上通行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的一項(xiàng)原則是“簾幕原則”，即只能透過(guò)這一個(gè)窗口來(lái)了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來(lái)源。為保證這種唯一性，就只能由一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)管轄不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對(duì)管轄進(jìn)行區(qū)分。

2.3 目前我國(guó)建立的各種不動(dòng)產(chǎn)分別登記，就是將各種不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)不同的管理部門(mén)。如土地登記在土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門(mén)，林地權(quán)登記在森林管理部門(mén)等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無(wú)錯(cuò)誤。但是，從財(cái)產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭(zhēng)議的。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動(dòng)、進(jìn)行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實(shí)際操作中的“相克”。例如，按照我國(guó)擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無(wú)建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門(mén)登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門(mén)登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門(mén)的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門(mén)登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時(shí)又到土地登記部門(mén)設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門(mén)設(shè)立這個(gè)抵押權(quán)時(shí)未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門(mén)登記設(shè)立抵押，就會(huì)為該物權(quán)又設(shè)定一個(gè)土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時(shí)抵押的原則，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理。

綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問(wèn)題，本人認(rèn)為對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢(shì)在必行！

參考文獻(xiàn)：

[1]陳信勇.房地產(chǎn)法原理[M]，浙江大學(xué)出版社2002.

[2]曲珍英.房產(chǎn)登記的法理和登記機(jī)關(guān)的選擇[J]，政法論從，2000（2）.

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

單位建造房屋與開(kāi)發(fā)商建造房屋的本質(zhì)區(qū)別在于單位建造房屋多是為了自用，而開(kāi)發(fā)商建造房屋多是為了銷售。因此單位自建房要對(duì)外轉(zhuǎn)讓就會(huì)帶來(lái)一系列法律問(wèn)題：宗地可否分割或可否形成共用宗？面積如何分?jǐn)?？不?dòng)產(chǎn)單元號(hào)如何重新編制？是否形成公建配套不動(dòng)產(chǎn)、其權(quán)利歸屬為誰(shuí)？單位房抵押采取何種單元模式為妥？等等。下面我們逐一予以分析。

一、宗地分割的法律問(wèn)題

宗地的大小、用途、容積率、建筑密度等都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求設(shè)定的。當(dāng)土地使用權(quán)受讓方建造房屋后有多余房屋能否部分轉(zhuǎn)讓給他人呢？如果在土地出讓合同中有約定可以按約定，但沒(méi)有約定則要根據(jù)關(guān)于宗地轉(zhuǎn)讓或分割的相關(guān)規(guī)定辦理。根據(jù)國(guó)土資發(fā)〔2012〕134號(hào)《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》，土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來(lái)源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)同意。實(shí)踐中宗地的重新劃定或分割都要經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)審核通過(guò)予以確認(rèn)，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必須遵循房地一體原則，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能辦理房地產(chǎn)的分割轉(zhuǎn)讓登記。近幾年各地為鼓勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，常見(jiàn)的用于科研設(shè)計(jì)等高端生產(chǎn)企業(yè)所取得的土地一般采用協(xié)議出讓方式，其地價(jià)相對(duì)拍賣(mài)、招標(biāo)等市場(chǎng)方式要低廉得多，對(duì)其的受讓主體和使用用途、分割轉(zhuǎn)讓都有特殊規(guī)定，以防止一些企業(yè)搞變相開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而擾亂市場(chǎng)秩序。

二、建筑面積和土地面積分?jǐn)倖?wèn)題

在宗地可分割或能夠形成共用宗的前提下，房屋只要滿足唯一編號(hào)、有獨(dú)立使用價(jià)值、有固定界限這三個(gè)條件，也可隨之分割轉(zhuǎn)讓，但隨之而來(lái)的是土地和房屋面積分?jǐn)倖?wèn)題。如果是一個(gè)廠區(qū)內(nèi)多幢房屋，按幢進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則不涉及建筑面積分?jǐn)?，僅涉及土地面積分?jǐn)偅话惆捶课荽苯ㄖ娣e分?jǐn)傋诘孛娣e。如果不是按幢轉(zhuǎn)讓而是按層或套、間轉(zhuǎn)讓，則首先要在同幢中對(duì)層或套、間這些單元進(jìn)行建筑面積分?jǐn)?，因?yàn)橐淮敝谐霈F(xiàn)多個(gè)房屋所有權(quán)人，則必然產(chǎn)生公攤面積，這可依據(jù)房屋建筑面積測(cè)繪分?jǐn)傄?guī)則予以分?jǐn)偂Ｈ缓笠M(jìn)行土地面積分?jǐn)?，按本幢房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e再在不同房屋單元之間進(jìn)行分?jǐn)?。上述是一次轉(zhuǎn)讓的面積分?jǐn)倖?wèn)題，還有多次分割多次轉(zhuǎn)讓的情況，例如一幢六層房屋，第一次轉(zhuǎn)讓第5-6層，即一幢樓形成兩個(gè)權(quán)利人，對(duì)他們不同部位的兩個(gè)單元（5-6層為一個(gè)單元，1-4層為一個(gè)單元）進(jìn)行了建筑面積和土地面積分?jǐn)?，過(guò)后原業(yè)主又將第4層轉(zhuǎn)讓給他人，則第4層要與第1-3層建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?層分?jǐn)偟降南鄳?yīng)的土地面積也是1-4層中讓渡出來(lái)的。這種分?jǐn)偯娣e的原則是在土地可以分宗或房屋可以分單元轉(zhuǎn)讓的情況下還要保證其他不動(dòng)產(chǎn)受讓人的權(quán)利穩(wěn)定性，即房屋部位和房屋、土地面積相對(duì)穩(wěn)定不變。

三、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的編制問(wèn)題

在以宗地為單元建立登記簿后，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)通過(guò)“地-幢-室”的編制方式建立，單位自用房在未分割以前只需按幢登記即可，即其單元號(hào)構(gòu)成是：行政區(qū)劃+地籍號(hào)+地籍子區(qū)+宗地特征碼+宗地順序碼+房屋特征碼+幢碼+0000，當(dāng)按幢轉(zhuǎn)讓后，如果宗地進(jìn)行了分宗，則根據(jù)上述編碼規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)會(huì)因宗地順序碼的變化而發(fā)生變化，房屋單元是否要隨之進(jìn)行單元號(hào)變更呢？第一種做法是按國(guó)土部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則的規(guī)定，因分宗而導(dǎo)致界址等發(fā)生變化要重新編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，則會(huì)出現(xiàn)同一幢房屋在不同時(shí)期出現(xiàn)了兩個(gè)不同的單元號(hào)，這個(gè)編制規(guī)定是房隨地走理念的結(jié)果，也是有其合理性的，實(shí)踐操作時(shí)要注意不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)變化前后的銜接性，即必須在注銷原單元號(hào)后再按分宗后新的宗地號(hào)編制新的幢單元號(hào)，其不足之處是同一幢房屋會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)單元號(hào)變化而失去歷史關(guān)聯(lián)性，因?yàn)榫幹撇粍?dòng)產(chǎn)單元號(hào)的根本目的是要讓不動(dòng)產(chǎn)特別是地上附著物房屋從建造設(shè)計(jì)開(kāi)始到拆除都有始終如一的號(hào)碼，就如人的身份證號(hào)碼一樣，不能說(shuō)變就變。這種編制法的不足顯而易見(jiàn)，因此產(chǎn)生第二種做法：房屋分割轉(zhuǎn)讓而土地則采用共用宗方式。為了防止不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的變化無(wú)常，在宗地一旦出讓后收回之前或出讓后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割轉(zhuǎn)讓后如果宗地上土地使用權(quán)人不多而且可以按部位進(jìn)行各自利用土地的，則可劃定各自的土地利用界址點(diǎn)，也就是實(shí)現(xiàn)共用宗的共有關(guān)系與分別利用土地關(guān)系的共存。

四、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)變化情形

不同的權(quán)利性質(zhì)影響著不動(dòng)產(chǎn)的處分方式。在土地分宗、房屋單元分割的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下，經(jīng)分割后的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后各自形成獨(dú)立宗和獨(dú)立的房屋單元，權(quán)利的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化。而在土地形成共用宗、房屋單元分割的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下，土地使用權(quán)從獨(dú)有轉(zhuǎn)為共有，房屋所有權(quán)從獨(dú)有轉(zhuǎn)為區(qū)分所有。在這種情形下，還會(huì)形成不同主體共有的公用道路或公建配套房屋，對(duì)于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是共用部位面積已經(jīng)分?jǐn)側(cè)敫鱾€(gè)房屋單元，則這些公用部位不會(huì)成為單獨(dú)的單元（如共用的大廳）；二是公建配套房屋獨(dú)立存在，其面積沒(méi)有分?jǐn)側(cè)敫鱾€(gè)房屋單元，則在房屋分割轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)約定公建配套房屋的權(quán)利歸屬，或共有或任何一方所有，根據(jù)約定申請(qǐng)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

一、對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料”并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。國(guó)土資源部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》表明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果包括“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖”。故權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容包含了房屋調(diào)查及面積測(cè)繪。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是相關(guān)登記的必備要件，測(cè)繪成果是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中相關(guān)數(shù)據(jù)資料的來(lái)源依據(jù)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采用后，具備公信力。故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核把關(guān)，審核內(nèi)容包括調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、質(zhì)量管理措施的落實(shí)、調(diào)查內(nèi)容的完備性等?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確”進(jìn)行查驗(yàn)。但筆者發(fā)現(xiàn)，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定，“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。

這兩個(gè)規(guī)章有沖突！《立法法》規(guī)定，部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。在靜靜等候國(guó)務(wù)院裁決之前，可暫按以下思路辦理：

1.住建部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可商定房屋測(cè)繪報(bào)告的審核部門(mén)；

2.商定由住建部門(mén)審核房屋測(cè)繪報(bào)告的，住建部門(mén)如授權(quán)其下屬機(jī)構(gòu)審核測(cè)繪成果，應(yīng)將授權(quán)情況書(shū)面告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；

3.如商定不成，可依據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》“住建部門(mén)負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理工作的監(jiān)督和指導(dǎo)”的指導(dǎo)精神，明確用于交易管理的面積報(bào)告由住建部門(mén)審核，用于不動(dòng)產(chǎn)登記的報(bào)告由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核；

4.業(yè)主、委托方對(duì)測(cè)繪報(bào)告有異議的，交由當(dāng)?shù)販y(cè)繪行政管理部門(mén)處理或委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)（如測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站）鑒定測(cè)繪成果；

5.因測(cè)繪成果審核及適用引發(fā)的矛盾、糾紛、、訴訟等由審核部門(mén)負(fù)責(zé)。

二、保障性房屋（轉(zhuǎn)移）登記問(wèn)題

保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房、合作建房等。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房合作建房等購(gòu)買(mǎi)資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門(mén)完成。在不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易的對(duì)接中，存在以下問(wèn)題：

1.準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)（出售）的審批資料是否屬于登記資料？

2.交易告知書(shū)（樓盤(pán)表）是否作為交易機(jī)構(gòu)已經(jīng)審核的證明？

3.交易機(jī)構(gòu)的審核是否意味著住建主管部門(mén)審核？

鑒于國(guó)家沒(méi)有設(shè)定準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)相關(guān)房屋的行政許可事項(xiàng)，故準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)可以三種形式體現(xiàn)，一是交易機(jī)構(gòu)合同備案，二是交易機(jī)構(gòu)出具交易告知書(shū)，三是住建部門(mén)的審批資料。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，預(yù)售合同備案的機(jī)構(gòu)一般為房產(chǎn)（住建）管理部門(mén)。交易機(jī)構(gòu)是住建部門(mén)設(shè)立的房屋交易管理職能部門(mén)，其出具的備案證明、告知書(shū)等，應(yīng)當(dāng)視為住建部門(mén)已經(jīng)審核準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)或準(zhǔn)予上市，可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記材料。

但是，目前備案的范圍僅限于預(yù)售商品房合同，并不涉及經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房，此類合同備案的與否取決于各地住建部門(mén)的工作進(jìn)度，其效力尚存疑。而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、其他必要材料。這里的主管部門(mén)批準(zhǔn)文件，顯然不應(yīng)該局限于用地批文，而應(yīng)當(dāng)包括住建部門(mén)依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第五條 “縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作” 的授權(quán)作出的準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)或準(zhǔn)予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作為前置性審批，住建部門(mén)需提前審查的，應(yīng)將審查結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

因此，因購(gòu)買(mǎi)保障性住房或上市交易申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)收取住建部門(mén)的審查結(jié)果作為登記材料。住建部門(mén)出具說(shuō)明，以其下屬交易機(jī)構(gòu)出具的“告知書(shū)”“備案證明”“樓盤(pán)表”作為審查結(jié)果的，從其說(shuō)明。

三、直管公房、落實(shí)政策發(fā)還房屋的登記

公有房屋是指國(guó)有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國(guó)有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門(mén)所有的或直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋，稱直管房屋。

按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時(shí)規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對(duì)很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。

當(dāng)這些房屋因?yàn)楣凶》砍鍪?、落?shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對(duì)此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形對(duì)待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。

四、預(yù)售合同信息共享

《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》要求“國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門(mén)，通過(guò)數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩?、海域海島等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

共享即分享，意為將一件物品或者信息的使用權(quán)或知情權(quán)與其他人共同擁有。不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享，其法理基礎(chǔ)是基于登記簿的公示力，來(lái)源于“權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以其公信力為交易雙方當(dāng)事人提供交易參考；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的預(yù)查封、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記等需要交易信息支撐。因此，交易實(shí)時(shí)共享與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享同樣重要。

住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》規(guī)定，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。該導(dǎo)則還規(guī)定商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案程序?yàn)椋悍吭春蓑?yàn)與購(gòu)房資格審核、商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽、合同備案及生成商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案表、合同備案信息記載至樓盤(pán)表。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案表信息共享應(yīng)在合同備案之后。而房屋不動(dòng)產(chǎn)交易登記職能分設(shè)后，較多地區(qū)的住建部門(mén)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)將原來(lái)采用的網(wǎng)絡(luò)備案調(diào)整為窗口備案，必然導(dǎo)致合同網(wǎng)簽與合同備案之間存在較長(zhǎng)的時(shí)差。故以合同備案時(shí)間作為交易信息共享的推送時(shí)間，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)了解房屋不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀況，影響了預(yù)查封等登記業(yè)務(wù)的辦理，相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)協(xié)商方式溝通，解決預(yù)售信息的實(shí)時(shí)共享問(wèn)題。

五、房屋已經(jīng)竣工的材料

申請(qǐng)建筑物所有權(quán)首次登記，需提交房屋已經(jīng)竣工的材料，這是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定的。實(shí)踐中一般將竣工驗(yàn)收備案表作為房屋等建筑物已竣工的證明。這個(gè)做法，如申請(qǐng)人無(wú)爭(zhēng)議，也無(wú)不妥。但確有部分建筑物因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收備案，是否必然導(dǎo)致登記不能的后果？

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常講合法，應(yīng)包括程序合法及結(jié)果合法。對(duì)建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過(guò)程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過(guò)規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)驗(yàn)收合格。雖然說(shuō)建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因?yàn)槠溥^(guò)程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說(shuō)不能因?yàn)槲崔k理施工許可或竣工驗(yàn)收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見(jiàn)，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗(yàn)收備案而影響其物權(quán)。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會(huì)員“wrainyday”為你整理了這篇自然資源規(guī)劃分局月份工作總結(jié)范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來(lái)參考借鑒作用。

【正文】

一、持續(xù)推進(jìn)國(guó)土空間總體規(guī)劃及相關(guān)專題專項(xiàng)編制工作。

二、做好重點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)保障和推進(jìn)工作。

三、做好不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作。一是嚴(yán)格做好不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查工作，二是嚴(yán)格按操作規(guī)范做好確權(quán)登記工作，三是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記改革創(chuàng)新，四是抓好不動(dòng)產(chǎn)登記案卷評(píng)審整改工作，四是抓好營(yíng)商環(huán)境迎檢工作，五是抓好不動(dòng)產(chǎn)登記先進(jìn)集體參評(píng)工作。

四、制定自然資源所地質(zhì)災(zāi)害防治應(yīng)急管理制度。配合區(qū)防辦做好啟用應(yīng)急地下水監(jiān)測(cè)井準(zhǔn)備工作。

五、做好行政復(fù)議訴訟和違法認(rèn)定工作，繼續(xù)做好“浙政釘”掌上執(zhí)法工作和“兩小”企業(yè)整治專項(xiàng)行動(dòng)。

六、做好存量建設(shè)用地盤(pán)活工作。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過(guò)確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實(shí)體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測(cè)繪成果。

房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測(cè)繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、財(cái)政稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市社會(huì)服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)價(jià)值的快速上升和社會(huì)大眾權(quán)利意識(shí)的加強(qiáng)，房產(chǎn)測(cè)繪在解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來(lái)越明顯的作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪立法有待進(jìn)一步完善

盡管《測(cè)繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測(cè)繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月）中都沒(méi)有明確房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。

因此，新形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)以進(jìn)一步深化改革為契機(jī)，通過(guò)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用，明確房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和測(cè)繪成果的管理職責(zé)。

三、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪，承擔(dān)了行政管理的一項(xiàng)配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測(cè)繪技能、了解國(guó)家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r(shí)期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。

目前，全國(guó)大多數(shù)城市都由相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐和發(fā)展表明，這種模式下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場(chǎng)活力的同時(shí)，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也獲得了社會(huì)大眾的普遍認(rèn)可。

現(xiàn)有條件下，在房產(chǎn)測(cè)繪完全市場(chǎng)化的城市中，行政管理部門(mén)面臨著更多的難題：測(cè)繪機(jī)構(gòu)入市門(mén)檻低，資質(zhì)最低的房測(cè)機(jī)構(gòu)僅需3名技術(shù)人員和10萬(wàn)元注冊(cè)資金，房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的規(guī)模與技術(shù)難度往往會(huì)超出其作業(yè)能力和業(yè)務(wù)范圍，容易因技術(shù)、設(shè)備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質(zhì)量低劣；另外，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使之下，房測(cè)機(jī)構(gòu)不排除會(huì)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不合理要求進(jìn)行違規(guī)測(cè)繪或所謂球測(cè)繪，最終損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進(jìn)一步造成房屋權(quán)利人和行政管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾，造成社會(huì)不良影響。長(zhǎng)此以往，最終會(huì)嚴(yán)重影響到交易和登記機(jī)構(gòu)的行政公信力。

四、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和交易、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建

近年來(lái)，登記部門(mén)的信息化工作取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，通過(guò)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建了統(tǒng)一的登記平臺(tái)，普遍實(shí)現(xiàn)了登記信息和測(cè)繪信息的互聯(lián)共享。由于交易和登記職能的分拆，測(cè)繪機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)、登記機(jī)構(gòu)之間原有的信息共享機(jī)制被打破，新的統(tǒng)一信息平臺(tái)有待構(gòu)建。

在構(gòu)建新的信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)充分利用已建成的平臺(tái)及數(shù)據(jù)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的持續(xù)性和完整性，一方面避免重復(fù)投入，另一方面應(yīng)盡量利用現(xiàn)代信息技術(shù)和方法構(gòu)建平臺(tái)，以保障信息共享和查詢效率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于更好地為交易和登記機(jī)構(gòu)做好配套服務(wù)工作，滿足社會(huì)大眾對(duì)測(cè)繪成果多方面的要求；不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)需要優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的測(cè)繪成果，為不動(dòng)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的權(quán)威性提供保障；社會(huì)公眾同樣需要公正、公平的測(cè)繪成果以維護(hù)權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此需要構(gòu)建因地制宜、互惠互利的構(gòu)建信息統(tǒng)一平臺(tái)，確保行政部門(mén)與測(cè)繪機(jī)構(gòu)的有機(jī)銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測(cè)繪和權(quán)屬信息，實(shí)現(xiàn)“一圖、一網(wǎng)、一平臺(tái)”，提高不動(dòng)產(chǎn)交易和登記信息的共享、查詢和應(yīng)用水平。

五、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的異議處理機(jī)制有待建立和完善

不動(dòng)產(chǎn)交易和登記具有國(guó)家公信力，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有順暢的處理渠道?，F(xiàn)有的測(cè)繪成果異議處理機(jī)制中，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》明確規(guī)定了省級(jí)測(cè)管部門(mén)的測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，具有成果監(jiān)督檢驗(yàn)、委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)職能，但在實(shí)踐中存在較多障礙。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度的建設(shè)中，需要進(jìn)一步拓寬爭(zhēng)議解決渠道，完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪環(huán)節(jié)的異議處理機(jī)制。目前，在各地實(shí)踐中，不少地方的測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)篩選長(zhǎng)期從事房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)人士組成專家?guī)?，參與處理房產(chǎn)測(cè)繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的委托檢驗(yàn)和司法仲裁檢驗(yàn)等經(jīng)驗(yàn)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪制度建設(shè)中，可以尊重各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果異議處理的機(jī)構(gòu)、程序等規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

一、明確內(nèi)容，深入推進(jìn)五項(xiàng)改革

1.深化城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。緊緊抓住國(guó)家《關(guān)于加大脫貧攻堅(jiān)力度支持革命老區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》歷史機(jī)遇，全力用好用活關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤支持政策，對(duì)增減掛鉤項(xiàng)目進(jìn)行全域規(guī)劃，積極爭(zhēng)取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)，深化城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，加大項(xiàng)目實(shí)施力度，積極報(bào)征掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，探索異地交易途徑，科學(xué)有效使用掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。（責(zé)任股室：規(guī)劃股）

2.加強(qiáng)用地保障政策落實(shí)?？茖W(xué)合理編制2016年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃、配合指導(dǎo)完成我縣2016年基準(zhǔn)地價(jià)更新工作、加大力度完成國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)力度力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)縣府下達(dá)的非稅收入目標(biāo)任務(wù)、提高供地率不低于全市平均水平、完成全縣工業(yè)用地節(jié)約集約利用清理、開(kāi)展全縣閑置土地清理、探索并完成至少一宗工業(yè)用地租賃供地。（責(zé)任股室：利用股）

3.推進(jìn)行政審批權(quán)下放試點(diǎn)。2016年，認(rèn)真貫徹落實(shí)市委市政府《關(guān)于開(kāi)展擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》、縣委縣政府《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)赤鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》及縣編委《關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)赤鎮(zhèn)等擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)鎮(zhèn)綜合辦事機(jī)構(gòu)有關(guān)問(wèn)題的通知》的文件精神，按照國(guó)土行權(quán)下放相關(guān)政策規(guī)定，明細(xì)內(nèi)容、瀝青程序，及時(shí)印發(fā)，精心組織，穩(wěn)步推進(jìn)國(guó)土下放行權(quán)工作。在推進(jìn)行權(quán)下放工作中，要堅(jiān)持權(quán)責(zé)一致、形成合力的原則；堅(jiān)持依法合規(guī)、應(yīng)放盡放的原則；堅(jiān)持注重實(shí)效、能放才放的原則，讓群眾得到實(shí)實(shí)在在分享改革紅利的機(jī)會(huì)。（責(zé)任股室：法規(guī)股）

4.積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革。嚴(yán)格按照省市部門(mén)要求，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極協(xié)調(diào)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，研究推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合、運(yùn)行工作，制訂不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)則、工作制度，加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)，力爭(zhēng)2016年4月正式啟動(dòng)運(yùn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作。（責(zé)任股室：地籍股）

5.推進(jìn)城區(qū)地籍等三類檔案系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)。隨著依法治國(guó)進(jìn)程不斷加快，國(guó)土依法行政已成常態(tài)，國(guó)土相關(guān)檔案的查詢利用成為國(guó)土依法行政的必要支撐。為適應(yīng)新常態(tài)，提升國(guó)土資源檔案科學(xué)化、規(guī)范化管理和利用水平，按照上級(jí)要求，今年，我局將全面推進(jìn)“城區(qū)地籍、土地利用、土地征收”等（以下簡(jiǎn)稱“三類檔案”）國(guó)土三類檔案系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)三類檔案管理數(shù)字化。（牽頭股室：辦公室）

二、強(qiáng)化責(zé)任，確保改革工作落實(shí)

1.強(qiáng)化組織保障。局成立以局長(zhǎng)為組長(zhǎng)，工會(huì)主任為副組長(zhǎng)，政策法規(guī)股、規(guī)劃股、利用股、地籍股、辦公室負(fù)責(zé)人為成員的深改工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室于政策法規(guī)股，由同志兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)深改工作推進(jìn)情況督導(dǎo)、情況收集報(bào)送等日常事務(wù)。

2.明確責(zé)任分工。各責(zé)任股室要對(duì)照各自改革重點(diǎn)工作，建立臺(tái)賬，臺(tái)帳中要明確：改革重點(diǎn)內(nèi)容、推進(jìn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度安排、推進(jìn)情況及效果、完成時(shí)限等內(nèi)容。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文

（一）進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律

1.分步驟完成不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作，并通過(guò)立法進(jìn)行確認(rèn)。第一步，實(shí)現(xiàn)房地登記合署辦公，方便群眾，信息共享，減少風(fēng)險(xiǎn)；第二步，實(shí)現(xiàn)房地登記合一，而不論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理（住房保障）、土地資源管理機(jī)構(gòu)如何設(shè)置；第三步，實(shí)現(xiàn)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。對(duì)附著于土地的建筑物、構(gòu)筑物、林木等實(shí)行統(tǒng)一登記。

2.加快配套法律法規(guī)的修改完善。根據(jù)《物權(quán)法》的理念，修改完善《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，對(duì)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等配套規(guī)章進(jìn)行修改或者重新制訂，以規(guī)章或者更高層次立法出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢辦法》。

3.研究制訂《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情以及立法規(guī)劃情況，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的出臺(tái)尚待時(shí)日，但有關(guān)方面應(yīng)加強(qiáng)研究，多做論證，做好基礎(chǔ)工作，以便在國(guó)家將《不動(dòng)產(chǎn)登記法》提上議事日程時(shí)盡快啟動(dòng)。

（二）科學(xué)合理定位登記工作

不動(dòng)產(chǎn)登記就是依法將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于登記簿的行為。登記的目的，一是保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，二是維護(hù)交易安全。兩者的落腳點(diǎn)都是公示，通過(guò)向他人宣示證明權(quán)利人是誰(shuí)，通過(guò)向交易相對(duì)人的公示以保護(hù)交易安全。因此，作為登記機(jī)構(gòu)而言，其職能定位就應(yīng)當(dāng)是做好登記和公示工作，依法做好登記，并提供查詢服務(wù)。

1.強(qiáng)化登記與公示職能，弱化市場(chǎng)管理及其他職能。登記機(jī)構(gòu)管好登記和公示，就完成了任務(wù)。市場(chǎng)的事情則由市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。考慮到我國(guó)當(dāng)前還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初步發(fā)展的階段，政府的宏觀調(diào)控還不能放松，登記機(jī)構(gòu)還需要協(xié)助政府或者政府部門(mén)完成市場(chǎng)分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等工作，但此項(xiàng)工作不能作為其主要工作，最多只能定位于協(xié)助和配合。

2.簡(jiǎn)化登記要素，推行專有面積登記。瑞士的登記并無(wú)建筑面積的內(nèi)容，自然狀況登記主要是坐落和圖紙。對(duì)于房地產(chǎn)的自然狀況的描述不應(yīng)當(dāng)是登記的主要內(nèi)容，登記的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是權(quán)利歸屬也就是權(quán)利人，自然狀況登記的目的只是準(zhǔn)確定位，保證標(biāo)的物的唯一性，因此，對(duì)于其自然狀況的登記應(yīng)當(dāng)盡量簡(jiǎn)潔。從登記本身來(lái)講，有明確唯一的坐落和附件圖紙即可，產(chǎn)別、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代、成交價(jià)格等數(shù)據(jù)主要還是市場(chǎng)管理上的需要，對(duì)登記的意義并不大。對(duì)于一些統(tǒng)計(jì)上需要的分類、數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)管理的方式予以實(shí)現(xiàn)，可以考慮通過(guò)錄入信息系統(tǒng)但不寫(xiě)進(jìn)登記簿的方式解決。

對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，瑞士通過(guò)份額（價(jià)值的百分比或者千分比）來(lái)登記，我國(guó)主要是通過(guò)建筑面積來(lái)表示。建筑面積分?jǐn)偟膶I(yè)性較強(qiáng)，且科學(xué)性不高，帶來(lái)了許多的矛盾糾紛，也讓登記機(jī)構(gòu)深陷其中?！段餀?quán)法》第11條規(guī)定，“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料”，其中并未明確是什么面積。當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)盡快推行專有面積登記，用盡量簡(jiǎn)潔的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行描述，減少矛盾糾紛，減輕登記機(jī)構(gòu)的壓力。

3.強(qiáng)化登記簿作用，弱化權(quán)屬證書(shū)的作用。瑞士不動(dòng)產(chǎn)只登記不發(fā)證，我國(guó)實(shí)行的是登記發(fā)證制度。考慮到長(zhǎng)期形成的習(xí)慣以及對(duì)政府的信任度問(wèn)題，群眾需要有一個(gè)權(quán)利憑證。但由于房產(chǎn)證記載的相關(guān)內(nèi)容，又被許多行政機(jī)關(guān)廣泛采用，反過(guò)來(lái)又增加了登記機(jī)構(gòu)的壓力。比如公安部門(mén)辦理戶口遷移、供電供水部門(mén)階梯式水電計(jì)價(jià)、工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地部門(mén)分?jǐn)偼恋孛娣e等，不但要看房產(chǎn)證，還要看證書(shū)上所記載的用途、坐落、樓層總數(shù)，而這些內(nèi)容的認(rèn)定本不是登記機(jī)構(gòu)職能，但因記載于權(quán)屬證書(shū)之上，登記不當(dāng)就得承擔(dān)其后果與責(zé)任。在權(quán)屬證書(shū)暫不能取消的情況下，建議簡(jiǎn)化權(quán)屬證書(shū)的記載內(nèi)容，同時(shí)通過(guò)廣泛宣傳，進(jìn)一步弱化權(quán)屬證書(shū)的作用。

（三）協(xié)調(diào)完善登記機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

瑞士的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為政府機(jī)構(gòu)，管理體制比較明晰，而我國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立模式則五花八門(mén)。有的為行政機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)從事登記，有的委托直屬的事業(yè)單位進(jìn)行登記，有的房地合一而大部分房地分離，有的為自收自支，有的為財(cái)政撥款。從登記的職能看，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)登記仍然屬于行政行為，是政府以其公信力作擔(dān)保的一種登記行為。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置、性質(zhì)、職能，在立法沒(méi)有明確的情況下，建議協(xié)調(diào)人事編制部門(mén)出臺(tái)明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，或者通過(guò)會(huì)議布置等其他方式予以明確。

瑞士的登記人員身份是公務(wù)員，有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，其工作相對(duì)穩(wěn)定，有明確的激勵(lì)機(jī)制。我國(guó)目前的登記人員沒(méi)有專門(mén)的準(zhǔn)入機(jī)制，由于編制的限制，隨著業(yè)務(wù)量的劇增，大量臨時(shí)人員進(jìn)入，其業(yè)務(wù)水平難以保證，過(guò)失甚至犯罪的風(fēng)險(xiǎn)較大，而高素質(zhì)的人才由于待遇較低又無(wú)法留住。房屋登記官考試僅僅是住建部行業(yè)內(nèi)部的上崗考試，沒(méi)有得到人事部門(mén)的認(rèn)可，登記官的職責(zé)、待遇都沒(méi)有明確，還沒(méi)有形成職業(yè)化體系。建議會(huì)同人事編制部門(mén)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展水平，通過(guò)科學(xué)的測(cè)算，明確配置人員的編制；明確登記官的職責(zé)、待遇、準(zhǔn)入、懲戒、繼續(xù)教育等政策；對(duì)房屋登記官實(shí)行分級(jí)管理，按照專業(yè)學(xué)歷、考試情況、工作業(yè)績(jī)、年限等合理確定級(jí)別，建立科學(xué)有效的晉升、加薪等激勵(lì)機(jī)制。

（四）大力推進(jìn)登記的信息化建設(shè)

1.狠抓基礎(chǔ)工作。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間不長(zhǎng)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、檔案卷數(shù)并不是很多。欠發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)當(dāng)盡快啟動(dòng)對(duì)歷史的房屋權(quán)屬檔案的掃描和電子數(shù)據(jù)補(bǔ)錄工作，配備房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，通過(guò)樓盤(pán)表實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，建立電子登記簿，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理，為信息化建設(shè)打好基礎(chǔ)。

2.規(guī)范統(tǒng)一登記系統(tǒng)。建議自上而下，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)房屋登記系統(tǒng)，既能夠保證登記工作的規(guī)范統(tǒng)一，又節(jié)約了大量社會(huì)財(cái)富。

3.實(shí)行基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)共享。目前，許多部門(mén)都在搞地理信息系統(tǒng)（GIS），國(guó)土、房產(chǎn)、城管、規(guī)劃、公安等部門(mén)各自為政，重復(fù)投入，浪費(fèi)嚴(yán)重。建議統(tǒng)籌規(guī)劃，信息共享，節(jié)約資源，提高效率。

4.增加查詢渠道。公示是登記的生命，要增加查詢的渠道，簡(jiǎn)化查詢的方式，廣泛使用自助查詢?cè)O(shè)備，開(kāi)通網(wǎng)上查詢。

（五）建立科學(xué)合理的收費(fèi)模式

瑞士申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，除繳納公證費(fèi)外，根據(jù)《瑞士民法典》 的規(guī)定，須繳納登記費(fèi)用。登記費(fèi)按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值收取，一般在2‰左右。“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定”。除登記費(fèi)外，登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中還收取轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，非住房10元/平方米，住房6元/平方米，交易雙方各半承擔(dān)；在提供查詢服務(wù)時(shí)，收取檔案利用費(fèi)。登記費(fèi)按件收取，本意是為了減輕群眾負(fù)擔(dān)，但客觀上造成了不公平。對(duì)于預(yù)告登記，是否收費(fèi)、如何收費(fèi)，各地價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定也不盡一致。房屋登記依申請(qǐng)自愿進(jìn)行，為保證登記機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和對(duì)登記檔案的維護(hù)利用，收取登記費(fèi)和查詢費(fèi)，是國(guó)際通行的慣例。按何種方式收取費(fèi)用，執(zhí)行什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不同的登記類型如何區(qū)別，需要與價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行深入研究，以建立一套適合我國(guó)國(guó)情、有利于登記事業(yè)發(fā)展的收費(fèi)模式。

（六）堅(jiān)持兼顧效率、安全第一的原則

瑞士的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)化程度很高，但是在不動(dòng)產(chǎn)登記上，公證前置，環(huán)節(jié)多；一件登記一般為3到5個(gè)月時(shí)間，時(shí)間長(zhǎng)；權(quán)利人須繳納公證費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)及各種稅收，費(fèi)用高。我國(guó)《房屋登記辦法》要求國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記在30個(gè)工作日完成，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記在60個(gè)工作日內(nèi)完成，抵押權(quán)、地役權(quán)登記及預(yù)告登記、更正登記在10個(gè)工作日內(nèi)完成。出于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境要求，各地政府紛紛在時(shí)間上要求登記機(jī)構(gòu)不斷提速，一般所有權(quán)登記在5到10日內(nèi)完成，抵押權(quán)登記在1到5日內(nèi)完成，有的地方甚至要求立等可取。房屋登記的根本目的是維護(hù)交易安全，在效率與安全問(wèn)題上，還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持安全第一、兼顧效率的原則，而不能忽視安全，片面追求效率。在房屋登記提速的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)慎重緩行。