房地產(chǎn)會計計量精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)會計計量范文

【關(guān)鍵詞】 公允價值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇分析

公允價值在投機(jī)性房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價值計量的會計信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動，利潤變動幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產(chǎn)品的原材料價格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當(dāng)時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實業(yè)為了避免公允價值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務(wù)計劃

公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時，要求“最近三個會計年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時，要求“最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計算依據(jù)”?？梢?，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計劃。

同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)在會計實務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產(chǎn)的市場價格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產(chǎn)的市場價格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時，該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值時，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個層次進(jìn)行確認(rèn)計量。

2、公允價值模式計量對公司裝修費(fèi)的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。”據(jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。

一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價值模式后續(xù)計量裝修費(fèi)的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

3、公允價值模式計量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的探討[J].福建財會管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（3）.

第2篇：房地產(chǎn)會計計量范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值模式 新會計準(zhǔn)則

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國際會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時的實際支出進(jìn)行計量計價和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場價格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計量、計價的一種核算方法。成本模式計量方法的優(yōu)點(diǎn)是會計處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價值進(jìn)行成本核算，而且此種計量方法不受公允價值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤的可能性。同時成本計量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對所得稅納稅調(diào)整的會計處理也簡單易行。但是采用此計量模式易高估或低估資產(chǎn)價值，不能及時客觀地反映房地產(chǎn)的真實價值。

2.公允價值模式。公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價值計量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對投資性房地產(chǎn)可采取公允價值進(jìn)行后續(xù)計量從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計。在充分引入公允價值計量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會計所提供的會計信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。公允價值計量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價法和假設(shè)開發(fā)法等方法計量，同時此種計量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場行情的變化等外部公開信息及時調(diào)整其賬面價值，有效地增強(qiáng)了會計信息的相關(guān)性；極大地提高了會計信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價。但也會導(dǎo)致較大的利潤波動性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時，引入公允價值計量模式使公允價值的認(rèn)定及會計處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會計準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時則可以采用公允價值模式計量。但企業(yè)一旦選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，并且不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國會計政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際運(yùn)用中存在的問題

在投資性房地產(chǎn)計量中引入公允價值模式，會對中國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價值計量在實際的運(yùn)用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無法從活躍市場或其他市場獲取公允價值時，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會因風(fēng)險狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時，相同或類似的房地產(chǎn)會因時因人因地而異。評估房地產(chǎn)的價值時需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價的波動較為頻繁，使計量難以及時反映其真正的價值從而使評估難度增加。此外，中國相關(guān)專業(yè)評級機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價值計量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價值計量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場環(huán)境中企業(yè)價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價值模式下，稅法允許計提折舊而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊；稅法不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會計確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊數(shù)額。同時隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值的變動，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當(dāng)期損益，還需要對該項損益進(jìn)行調(diào)整。可見，采用公允價值計量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會增加很多。

3.利用公允價值計量操縱利潤。采用公允價值模式，企業(yè)可在會計期末將賬面價值調(diào)為公允價值，兩者之間的差額計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤就會增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價格趨勢，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤水平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當(dāng)年的利潤。另外，對投資性房地產(chǎn)公允價值進(jìn)行評估時企業(yè)需聘請第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評估費(fèi)用會減少企業(yè)的利潤、增加企業(yè)的經(jīng)營成本。除此之外，在此種計量模式下由于公允價值是根據(jù)市場價值變動的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價值計量模式可能會導(dǎo)致企業(yè)利用房價操縱利潤，粉飾財務(wù)報表，誤導(dǎo)會計信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評估。中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動相對較大，如果采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價值計量操縱利潤的風(fēng)險很高。引進(jìn)第三方評估機(jī)構(gòu)可以增加公允價值計量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請自己認(rèn)定的非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)或自我評估，而應(yīng)聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評估，盡可能地降低投資者風(fēng)險，避免企業(yè)操縱利潤。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價值計量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的機(jī)會，降低投資風(fēng)險，首先我們應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵企業(yè)更多采用公允價值計量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價、初始確認(rèn)價值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時充分的披露。采取公允價值模式進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評估的評估機(jī)構(gòu)詳情、評估的證據(jù)與方法、來源等因素。

四、結(jié)論

新會計準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無論是成本模式還是公允價值模式都有其利弊：成本計量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會計處理相對簡單、容易理解、不受公允價值變動的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價值模式則能使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤、粉飾財務(wù)報表、誤導(dǎo)會計信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價值計量模式，不斷完善公允價值計量模式并結(jié)合現(xiàn)實的國家政策、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境作出明智的選擇。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)會計計量范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn),其財務(wù)會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務(wù)會計準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險,這些風(fēng)險包括政策風(fēng)險、企業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險、項目工程質(zhì)量風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險的企業(yè)財務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財務(wù)會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計入了當(dāng)期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入,這就使得財務(wù)會計理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會對企業(yè)當(dāng)期的財務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務(wù)會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務(wù)會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財務(wù)會計核算機(jī)制來保障財務(wù)會計制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務(wù)會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會計準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會計核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

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第4篇：房地產(chǎn)會計計量范文

關(guān)鍵詞 胺碘酮 地高辛 房顫

陣發(fā)性心房顫動(房顫)是臨床常見的心律失常，雖然房顫不是一種致死性的心律失常，但反復(fù)長期快速性心律失?？稍斐苫颊咝募?、氣促、活動受限心功能下降，嚴(yán)重者可發(fā)生低血壓、休克，如不及早復(fù)律可形成左房血栓導(dǎo)致動脈栓塞、血液動力學(xué)異常、心房電生理重構(gòu)等，增加復(fù)律的難度［1］。目前臨床常用的抗心律失常藥物中，轉(zhuǎn)復(fù)并抑制房顫復(fù)發(fā)的藥物通常首選Ⅲ類抗心律失常藥物胺碘酮。本研究旨在觀察胺碘酮加小劑量地高辛治療陣發(fā)性房顫的療效和安全性。

資料與方法

2007～2011年收治陣發(fā)性房顫患者46例，持續(xù)時間1～72小時，臨床表現(xiàn)為心慌、氣促、胸悶、乏力，12導(dǎo)聯(lián)心電圖確診快速性陣發(fā)性房顫，心室率≥120次/分，心功能NYHA評分Ⅱ～Ⅲ級。獲得患者知情同意后入選本研究。

排除標(biāo)準(zhǔn)包括：①快速性房顫合并預(yù)激綜合征患者；②房顫合并電解質(zhì)紊亂/低血壓/妊娠；③房顫合并器質(zhì)性心臟疾病，心功能NYHA Ⅲ級以上；④甲狀腺功能亢進(jìn)；⑤急性心肌梗死；⑥2周內(nèi)服用過抗心律失常藥物(包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類抗心律失常藥物，非二氫吡啶類鈣拮抗劑)及洋地黃類藥的患者。

46位患者中，男29例，女17例，平均年齡64.2±7.2歲。其中合并高血壓、冠心病、糖尿病、高血脂癥患者21例，心電圖提示合并左心房肥大17例，無明顯疾病病因8例。

研究方法：入選患者隨機(jī)分為治療組(n=25)和對照組(n=21)。治療組予口服胺碘酮600mg/日，1周，400mg/日，1周，最后減為200mg/日長期維持(服用7天如仍為房顫，視為轉(zhuǎn)復(fù)失敗)，同時加服地高辛0.125mg/日及口服阿斯匹林腸溶片0.1g/日抗血小板治療，總療程12周。對照組給予口服地高辛0.25mg/日，根據(jù)心律、心率調(diào)整劑量，同時口服阿斯匹林腸溶片0.1/日抗血小板治療。見表1。

隨訪12周，前4周每周隨訪1次，此后每4周隨訪1次，隨訪內(nèi)容包括血壓、心率和心電圖，同時根據(jù)患者心悸發(fā)作的自覺癥狀來判定，多數(shù)患者以往發(fā)作房顫時有顯著的心悸感，以此判定房顫發(fā)作與終止。

療效判斷標(biāo)準(zhǔn)：①顯效：快速性房顫轉(zhuǎn)復(fù)竇性心律，心衰癥狀控制，觀察期內(nèi)無房顫復(fù)發(fā)，心室率控制在60～100次/分；②有效：快速型房顫未能恢復(fù)竇性心律，心室率控制在60～100次/分，心衰癥狀有所緩解的；③無效：快速性房顫未能恢復(fù)竇性心律，心室率未能控制在100次/分以內(nèi)，心衰癥狀未能緩解的。

統(tǒng)計學(xué)處理：計量數(shù)據(jù)以(X±S)表示，計數(shù)數(shù)據(jù)以百分比(%)表示，采用SPSS11.5統(tǒng)計軟件計算，采用X2檢驗，P＜0.05為具有統(tǒng)計學(xué)差異。

結(jié) 果

房顫復(fù)律情況及QTc間期變化：兩組患者經(jīng)治療后，治療組復(fù)律成功17例(17/25，68%)，復(fù)律前QTc間期365±47ms，復(fù)律后QTc間期380±49ms，復(fù)律前后QTc間期比較差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P＞0.05)。對照組復(fù)律成功6例(6/21，28.6%)，復(fù)律前QTc間期360±47ms，復(fù)律后QTc間期375±48ms，差異有統(tǒng)計學(xué)意義(P＜0.05)。

心室率控制情況：經(jīng)治療后兩組患者平均心率均減慢，自覺心悸、氣促癥狀有明顯減輕。其中治療組未轉(zhuǎn)律的患者131.7±10.6次/分下降至101.2±23.3次/分；對照組未轉(zhuǎn)律者心室率由129.2±12.5次/分，減慢至110.5±16.7次/分。治療組用藥后未轉(zhuǎn)律者平均心室率明顯低于對照組(P＜0.05)。

不良反應(yīng)：兩組均無傳導(dǎo)阻滯、低血壓和心功能不全等發(fā)生。治療組有1例心室率低于60次/分，1例患者隨訪甲狀腺功能出現(xiàn)異常，停藥后隨訪好轉(zhuǎn)。對照組1例表現(xiàn)為胃腸道反應(yīng)。

討 論

陣發(fā)性心房顫動在臨床治療方面仍存在諸多爭議。近年來應(yīng)用射頻消融術(shù)隔離肺靜脈或環(huán)肺靜脈口外線性消融治療陣發(fā)性心房顫動取得了一定的成功［2］，但手術(shù)并不適用于所有年齡段的患者，而且有一定的復(fù)發(fā)率，也會引起一些并發(fā)癥，如肺靜脈狹窄、心包填塞等；并且部分患者不愿意接受手術(shù)。因此對于基數(shù)眾多的房顫人群，絕大多數(shù)病人仍依賴于藥物治療。房顫的藥物治療包括以下3個方面：①轉(zhuǎn)律和維持竇性心律治療；②控制心室率；③抗凝治療。

傳統(tǒng)治療陣發(fā)性房顫是靜脈推注毛花苷C。既往認(rèn)為毛花苷C既能有效轉(zhuǎn)復(fù)陣發(fā)性房顫，又能較好地控制心室率，且能治療心衰。但現(xiàn)有研究認(rèn)為，毛花苷C對陣發(fā)性房顫復(fù)律作用與安慰劑無顯著性差異，洋地黃制劑可以造成電復(fù)律時發(fā)生嚴(yán)重性心律失常，也不能用于急性心肌梗死的早期及合并預(yù)激綜合征者。因而，該藥不是治療陣發(fā)性房顫復(fù)律的理想藥物。

胺碘酮是一種廣譜的抗心律失常藥，它具有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ類抗心律失常藥的作用，以Ⅲ類為主，它的某些抗心律失常作用還由于它有抗甲狀腺素的一些作用而致，對室上性及室性心律失常均有較好的療效［3］。胺碘酮對QTc間期影響是逐步的，在血藥未達(dá)到穩(wěn)態(tài)濃度1～2天內(nèi)，對QTc間期影響可能不大。另外胺碘酮靜脈注射液與片劑的電生理區(qū)別主要在用藥初期，用藥初期主要擴(kuò)張外周血管和冠脈，導(dǎo)致冠脈流量增加和血壓下降。因此血液動力學(xué)的改變與給藥的劑量和速度有關(guān)。胺碘酮所致QTc間期延長為有效不應(yīng)期延長。胺碘酮可用于房顫復(fù)律，轉(zhuǎn)復(fù)后需要用藥長期維持竇律。

本研究采用胺碘酮聯(lián)合小劑量的地高辛治療陣發(fā)性房顫，其理論依據(jù)為胺碘酮對血管平滑肌有特異性的松弛作用，能擴(kuò)張冠狀動脈和外周動脈，降低冠脈和外周血管的阻力，且通過α受體、β受體的非競爭性抑制而降低兒茶酚胺的作用，故可改善心功能。雖然胺碘酮對心臟傳導(dǎo)系統(tǒng)有全面的抑制作用，但對心室收縮力幾乎無影響，而胺碘酮與地高辛聯(lián)用時，對房顫的復(fù)律及降低心室率有協(xié)同作用。地高辛增強(qiáng)心肌收縮力，增加心輸出量，彌補(bǔ)了胺碘酮的不足，而抑制房室傳導(dǎo)、控制心室率、轉(zhuǎn)復(fù)房顫方面則起協(xié)同作用。

本研究在短期間觀察到胺碘酮聯(lián)合小劑量地高辛較之單獨(dú)使用地高辛對陣發(fā)性房顫有較好的治療作用，能夠有效恢復(fù)并維持竇性心律，減慢心室率，改善心衰癥狀，并且有較好的耐受性，對QTc間期影響小，不良反應(yīng)較小。但是本研究同樣存在觀察病例數(shù)少，機(jī)制探討不深入等缺點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：房地產(chǎn)會計計量范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計處理

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計處理出臺了相應(yīng)的規(guī)定，這是新會計準(zhǔn)則創(chuàng)新的一個關(guān)鍵點(diǎn)。在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資迅速普及的時代背景下，房地產(chǎn)已經(jīng)不再單單是滿足民生的一種工具和途徑，更加轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)賺取租金和資本增值的一種方法。在這種情況下，如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、公允和準(zhǔn)確的計量成為我們必須思考的問題，本文針對這一情況展開討論。

一、投資性房地產(chǎn)會計處理基本情況

近年來我國投資性房地產(chǎn)行為已經(jīng)比比皆是，這在一定程度上影響了民生發(fā)展和社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過資本增值和賺取租金來實現(xiàn)利益，最終實現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的根本價值。

(一)投資性房地產(chǎn)基本屬性分析

投資性房地產(chǎn)和自建的建筑物之間在基本特征上有著顯著的區(qū)別，具體來看表現(xiàn)為：房地產(chǎn)擁有房產(chǎn)的根本目的并不是自己持有；一般來說投資性房地產(chǎn)都處于具有較大升值空間的優(yōu)良地段，我們從投資性房地產(chǎn)的定義和名稱上也可以窺見一二，它天然地帶有著投資屬性，企業(yè)之所以參與到投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中大多是想要賺取租金或者等待差價，從而獲得利益。

(二)投資性房地產(chǎn)主要類型

企業(yè)會計準(zhǔn)則將以下三種房地產(chǎn)劃分為投資性房地產(chǎn)：已經(jīng)出租出去的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租出去的建筑物；目前持有的、準(zhǔn)備以后增值的并可能隨時轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。在這里筆者需要強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)到期之后，如果企業(yè)不改變其經(jīng)營目的，而是暫時空置的，仍然需要按照投資性房地產(chǎn)核算；企業(yè)只有將產(chǎn)權(quán)歸自己所有的建筑物以經(jīng)營方式租賃出去的時候，才可以按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算；雖然企業(yè)持有的、準(zhǔn)備在增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)核算范圍，但是閑置的土地不可納入投資性房地產(chǎn)核算范疇。

(三)投資性房地產(chǎn)會計處理分析

會計準(zhǔn)則規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在初始計量的時候應(yīng)該按照初始成本進(jìn)行核算，這里的初始成本可以劃分為外購的投資性房地產(chǎn)、自行開發(fā)的建筑物和通過其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)之間是可以相互轉(zhuǎn)換的，也就是說企業(yè)原本自用的投資性房地產(chǎn)或者具有存貨性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，當(dāng)租賃合同生效的那一日即為轉(zhuǎn)換日。一般來說，投資性房地產(chǎn)是按照公允價值計量模式計量的，企業(yè)需要對原本按照歷史成本計量的自用房地產(chǎn)或者作為存活的房地產(chǎn)重新進(jìn)行公允價值劑量，重新計量的公允價值就是投資性房地產(chǎn)的初始入賬價值。在轉(zhuǎn)換的過程中，如果轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值要低于原來自用或者作為存貨計量的房地產(chǎn)的賬面價值，差額要計入當(dāng)期損益；而如果轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值要高于原來自用或者作為存貨計量的房地產(chǎn)的賬面價值，差額要計入所有者權(quán)益類賬戶。

二、投資性房地產(chǎn)會計處理存在的問題

第一，公允價值的選擇性應(yīng)用降低了會計核算的準(zhǔn)確性。我國投資性房地產(chǎn)會計處理的具體相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定了企業(yè)可以采取兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計量：成本模式和公允價值模式。這樣企業(yè)可以根據(jù)市場外部環(huán)境和自身的實際狀況來自行選擇計量方式。但是受到會計核算習(xí)慣的影響，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)依然選擇成本計量模式進(jìn)行會計計量，這樣原有會計計量模式中存在的問題依然沒有得到解決，企業(yè)的會計報表在反映投資性房地產(chǎn)真實價值上依然作用甚微，我國會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則接軌的目標(biāo)依然難以實現(xiàn)。

第二，會計處理方法缺乏實踐性。我國在針對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理的時候鼓勵企業(yè)采取公允價值計量模式進(jìn)行會計計量，但是公允價值在我國社會內(nèi)的實施尚不存在完善的條件和基礎(chǔ)，也沒有專門性的業(yè)務(wù)指導(dǎo)原則來指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行公允價值會計計量，在這種情況下企業(yè)采取公允價值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計量的意愿會變得較低。如此一來，我們可以發(fā)現(xiàn)我國企業(yè)對公允價值計量投資性房地產(chǎn)的方法并沒有熟練掌握。

第三，企業(yè)之間的會計信息缺乏可比性。企業(yè)采取公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)會降低不同企業(yè)之間的會計信息可比性。當(dāng)投資性房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的時候，企業(yè)如果采取成本模式進(jìn)行會計計量，那么可能會造成資產(chǎn)價值估算結(jié)果低于房地產(chǎn)本身的公允價值的現(xiàn)象；如果市場條件滿足公允價值計量所需條件，企業(yè)公允價值計量的結(jié)果往往還會受到市場交易信息公開程度的影響，公允價值計量結(jié)果還是可能出現(xiàn)差異。由此可見，公允價值計量模式很容易變?yōu)槠髽I(yè)進(jìn)行利潤操縱的一個工具，導(dǎo)致企業(yè)之間的會計信息可比性受到嚴(yán)重波及和影響。

第四，投資性房地產(chǎn)相關(guān)的涉稅問題無法具體確定。在運(yùn)用公允價值計量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的時候，企業(yè)還要面臨著一個重要的問題——涉稅問題，這個問題涉及到一些具體的操作細(xì)節(jié)和規(guī)定。比如說在會計期末企業(yè)的投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯增值的時候，會計處理和稅務(wù)處理之間就會出現(xiàn)差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)納稅所得額的調(diào)整，將自身的納稅方式和當(dāng)前的稅務(wù)要求之間相銜接。公允價值計量對企業(yè)的現(xiàn)金流量和所得稅匯算清繳都具有重要影響，經(jīng)過調(diào)整的企業(yè)期末留存收益是否需要調(diào)整都是企業(yè)在公允價值計量投資性房地產(chǎn)過程中必須要思考的問題。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計處理問題的方式和方法

(一)細(xì)化公允價值計量的條件和范圍

在選擇運(yùn)用何種方式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的時候，不能單純地將成本模式和公允價值模式放在同一個平臺上進(jìn)行比較。企業(yè)需要在充分考慮投資性房地產(chǎn)的實際狀況的基礎(chǔ)上借鑒先進(jìn)會計準(zhǔn)則的處理方式，明確公允價值計量的內(nèi)涵和所需的條件。會計準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)對上市公司運(yùn)用公允價值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)初始計量和后續(xù)計量的條件進(jìn)行詳盡的規(guī)定，并通過和歷史成本計量模式相比較來凸顯出公允價值計量的科學(xué)性和合理性。

(二)制定合理的公允價值計量操作方法

新會計準(zhǔn)則的出臺主要目的是實現(xiàn)和國際會計準(zhǔn)則的接軌，但是在實際操作過程中公允價值計量因為缺乏實際操作性，企業(yè)單獨(dú)運(yùn)用公允價值進(jìn)行會計計量的條件尚不成熟，這就導(dǎo)致了當(dāng)前投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理方法和管理要求、運(yùn)營實際之間存在著較大的差距。筆者認(rèn)為我國可以充分地借鑒國際先進(jìn)會計準(zhǔn)則的做法和規(guī)范，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)會計處理的規(guī)范性和科學(xué)性，建立成熟的信息披露制度，力求使得會計報告使用者能夠通過披露的會計信息了解到投資性房地產(chǎn)的市場發(fā)展?fàn)顩r，并據(jù)此判斷出上市公司可以采取公允價值計量模式進(jìn)行核算。

(三)提升會計人員綜合素質(zhì)

投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是過往會計理論和會計實踐中沒有經(jīng)歷過的一次新的嘗試。投資性房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國還正處于逐步完善的階段，良性競爭機(jī)制的建立還有一段距離要走。房地產(chǎn)市場波動很大，每一天的交易價格都有所不同，泡沫風(fēng)險居高不下，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)難以通過市場獲得公允、有價值的價格信息，這給會計人員進(jìn)行賬務(wù)處理、入賬價值確定、公允價值評估都帶來一定的難度，也對會計人員的綜合素養(yǎng)提出了更高的要求。所以企業(yè)有必要針對會計人員進(jìn)行再教育和再培訓(xùn)，使其掌握投資性房地產(chǎn)會計計量的方法、運(yùn)用公允價值進(jìn)行會計計量的條件已經(jīng)公允價值的確定方法等等，避免因為會計人員素質(zhì)不足而影響投資性房地產(chǎn)公允價值核算的完整性、準(zhǔn)確性。

(四)明確所得稅會計的相關(guān)核算規(guī)定

稅法相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該進(jìn)一步實施完善化改革，對采取公允價值計量模式核算的投資性房地產(chǎn)增值和相關(guān)的稅務(wù)處理給出更加明確的方案和對策，消除上市公司運(yùn)用公允價值進(jìn)行會計處理和計量時存在的顧慮，降低所得稅調(diào)整過程中的復(fù)雜性。在實際的會計核算工作中，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)都存在著諸多的問題，給其健康和持久發(fā)展帶來了嚴(yán)重的影響。為了轉(zhuǎn)變這一劣勢，企業(yè)必須重視會計管理工作的開展，對存在的會計處理不當(dāng)、會計計量不準(zhǔn)確的問題進(jìn)行妥善的解決。投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計人員需要不斷拓展自身業(yè)務(wù)能力、增強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)會計處理的了解程度，以開拓的視野來為企業(yè)發(fā)展提供更好的信息支持，幫助企業(yè)形成自身的核心競爭力，使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中獲得一席之地。

財參考文獻(xiàn)：

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[3]褚穎，張勝.投資性房地產(chǎn)會計處理問題研究[J].會計改革，2014(08).

[4]馬明月.投資性房地產(chǎn)會計處理問題研究[J].企業(yè)導(dǎo)報，2014(15).

第6篇：房地產(chǎn)會計計量范文

關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實務(wù)界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業(yè)的真實情況；第二，企業(yè)采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費(fèi)用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計量執(zhí)行情況

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則差異依然存在。國際會計準(zhǔn)則《ias40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準(zhǔn)則在后續(xù)計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是fasb 在《財務(wù)會計準(zhǔn)則公告第157 號——公允價值計量》中所構(gòu)建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準(zhǔn)則體系中歷史成本計量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)新會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理，必然對企業(yè)財務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴(yán)格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國會計實踐中公允價值的應(yīng)用展望

對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的前景,我認(rèn)為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進(jìn)一步完善與國際趨同的會計準(zhǔn)則體系,提高會計信息質(zhì)量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。

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[1] 袁錦霞.公允價值在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中的運(yùn)用分析[j].財務(wù)會計2009（6）總第327期.

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王曉.關(guān)于公允價值在會計核算中計量問題的探討[j].咸陽師范學(xué)院學(xué)報.2009(24).

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第7篇：房地產(chǎn)會計計量范文

一、界定投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)要素的現(xiàn)實意義

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，對有關(guān)房地產(chǎn)或物業(yè)項目進(jìn)行投資，漸成一種時尚。有的企業(yè)將房地產(chǎn)投資作為主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時，兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了房地產(chǎn)增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險。目前，在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已經(jīng)是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業(yè)中流行，甚至成為了一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

與新形勢不相協(xié)調(diào)的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待。但是，這種固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。另外，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動資產(chǎn)以成本與可變現(xiàn)凈值孰低的計價原則來處理，也是不合適的。因此，在新會計準(zhǔn)則中，將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)予以界定是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的重要舉措，對于規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露具有重要的現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

二、投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇――公允價值模式

在會計實務(wù)中，一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：1.已出租的土地使用權(quán)；2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認(rèn)條件的房地產(chǎn)均作為投資性房地產(chǎn)核算，否則，作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算。關(guān)于這一點(diǎn)，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第四條規(guī)定得很清楚：下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：

（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

（二）作為存貨的房地產(chǎn)。

如果企業(yè)將一項房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，其會計計量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經(jīng)常采用的成本計量模式；另一種是目前國際上流行的公允價值計量模式。無論采用哪種計量模式，其初始計量都沒有太大差別，差別主要在后續(xù)計量中。

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了兩種計量模式由企業(yè)根據(jù)客觀實際加以選擇。一是成本模式，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第9條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量；采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》；采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》。二是公允價值模式，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的（即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計），可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。顯然，新會計準(zhǔn)則為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會計實務(wù)的需要，對投資性房地產(chǎn)的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入了公允價值計量模式，由企業(yè)根據(jù)實際情況進(jìn)行選擇。筆者認(rèn)為在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中使用公允價值計量模式核算更符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，能夠為信息使用者提供真實的相關(guān)信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日首選成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

三、在公允價值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理并進(jìn)行納稅調(diào)整

在公允價值計量模式下，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理及納稅調(diào)整比在成本計量模式下復(fù)雜得多，因為稅法仍然將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，成本計量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒有區(qū)別，而公允價值計量模式下，會計法和稅法對投資性房地產(chǎn)的界定有很大差別，導(dǎo)致業(yè)務(wù)處理比以往更復(fù)雜。下面筆者通過一個案例來加以說明。

（一）2007年1月1日，A企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實際建造成本為80萬元。這時A企業(yè)應(yīng)將出租的廠房確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

貸：在建工程 800 000

（二）2007年12月31日，該廠房的市場價格為100萬元。這時A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200 000

貸：公允價值變動損益 200 000

（三）假設(shè)A企業(yè)2007年度共計實現(xiàn)利潤100萬元。這時A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

1.稅法允許計提折舊（假設(shè)按20年直線法計提折舊不考慮殘值），而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊，因此，多計納稅所得4萬元

（800 000÷20），應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

2.稅法不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得或損失，因此，多計納稅所得20萬元，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

3.廠房賬面價值為100萬元，而計稅基礎(chǔ)為76萬元（800 000

-40 000），兩者之間的差額為24萬元（1 000 000-760 000）屬于應(yīng)納稅暫時性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

根據(jù)以上，企業(yè)應(yīng)做如下賬務(wù)處理：

借：所得稅費(fèi)用 330 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅250 800

〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕

遞延所得稅負(fù)債79 200（240 000×33%）

（四）2008年12月31日，該廠房的市場價格為90萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整：

借：公允價值變動損益 100 000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用330 000

遞延所得稅負(fù)債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 349 800

〔（1000000-40000+100000）×33%〕

（五）2009年12月3日，A企業(yè)將該廠房出售，取得價款120萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)取得價款：

借：銀行存款1 200 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 200 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 900 000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

――公允價值變動100 000

借：公允價值變動損益100 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用396 000

遞延所得稅負(fù)債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕

第8篇：房地產(chǎn)會計計量范文

(一)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

在會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會計準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應(yīng)該將其資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時候直接計入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會計準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當(dāng)期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會計準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對其賬面價值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致。

新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會計和稅務(wù)處理的比較

1.會計準(zhǔn)則規(guī)定

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計量模式進(jìn)行計量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進(jìn)行計量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。

3.會計處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計價。

五、投資性房地產(chǎn)處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會計上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻(xiàn)：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社.

[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.

[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業(yè)會計準(zhǔn)則與涉稅處理精解》.經(jīng)濟(jì)管理出版社

第9篇：房地產(chǎn)會計計量范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)，會計核算，成本模式，公允價值模式

一、投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計量會計核算中存在的問題

在會計準(zhǔn)則中，對于投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的要求是比較明確的，即只有在符合定義的前提下，同時滿足與資產(chǎn)概念完全相同的兩項基本條件才能予以確認(rèn)。雖然在我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中已包含其確認(rèn)的基本條件和特殊條件的理念，但未明確予以規(guī)定。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計核算中存在的問題

1、投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在的問題。我國準(zhǔn)則規(guī)定，對以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，并于期末進(jìn)行減值測試，這無疑是正確的。但對以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將其差額計入當(dāng)期損益，不符合收入與費(fèi)用的配比原則。從長期看來，這種處理方法雖然不會對企業(yè)的最終利益產(chǎn)生影響，但會影響到企業(yè)特別是上市公司各期利潤的真實性，給上市公司以調(diào)控利潤的空間和時間，利潤可能虛增，影響企業(yè)各期財務(wù)報表的真實性、準(zhǔn)確性和可靠性，從而誤會導(dǎo)廣大的投資者和消費(fèi)者。

2、投資性房地產(chǎn)價值差額處理存在的問題。在投資性房地產(chǎn)的初始計量與后續(xù)計量中，其公允價值與賬面價值之間差額在賬務(wù)處理上缺乏一致性。根據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，自用房地產(chǎn)或存貨，在向采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，投資性房地產(chǎn)的計價應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值來進(jìn)行，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的原賬面價值大于公允價值的，他們的差額應(yīng)當(dāng)計入到當(dāng)期損益中，否則計入到資本公積。只有當(dāng)企業(yè)在處置該投資性房地產(chǎn)后，只有當(dāng)其賬面價值小于公允價值之間的差額真正實現(xiàn)的時候，才能轉(zhuǎn)入到當(dāng)期損益，這一處理可以理解為會計核算中的謹(jǐn)慎性原則。然而對于后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則要求將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值變動產(chǎn)生的差額直接計入到當(dāng)期損益。然而，同樣是公允價值變動產(chǎn)生的差額，初始計量與后續(xù)計量的前后賬務(wù)處理卻出現(xiàn)了不一致的情況。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計核算中存在的問題

一是投資性房地產(chǎn)在采用公允價值模式計量的條件下，企業(yè)有可能調(diào)節(jié)利潤，虛構(gòu)資產(chǎn)。企業(yè)可能通過調(diào)整出租日投資性房地產(chǎn)的公允價值，調(diào)節(jié)利潤或所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，還可以使當(dāng)期營業(yè)利潤增加，資產(chǎn)增加，構(gòu)成虛增資產(chǎn)的可能。

二是在企業(yè)某年存在虧損的情況下，該企業(yè)可以通過處置該資產(chǎn)，將該投資性房地產(chǎn)原轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入。從而使當(dāng)期營業(yè)收入快速增長，達(dá)到扭虧為盈的目的。

二、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)會計核算問題的策略

（一）應(yīng)對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計量會計核算問題的策略。在我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中，雖然給出了投資性房地產(chǎn)的定義及特征，并且界定了投資性房地產(chǎn)的范圍。但是對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件卻未明確予以規(guī)定，這應(yīng)該在未來準(zhǔn)則修改時加以完善。明確投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件，將基本條件與投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍結(jié)合起來考慮是否應(yīng)將某資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并按照成本進(jìn)行初始計量。

（二）應(yīng)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計核算問題的策略

1、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)已經(jīng)出租或持有并準(zhǔn)備增值后出租的土地使用權(quán)和已出租的房屋及建筑物，其在出租期間都會發(fā)生有形或無形的損耗，其成本和費(fèi)用是實實在在的發(fā)生了。因此，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原理，也應(yīng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)折舊或攤銷，以真實的反映企業(yè)各期的利潤水平。企業(yè)可設(shè)置和通過“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”科目核算，也可在“累計折舊（攤銷）”科目下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”明細(xì)科目對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行明細(xì)核算。

2、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)價值差額處理存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)應(yīng)屬于企業(yè)準(zhǔn)備長期持有，可供出售的資產(chǎn)與金融資產(chǎn)中的采用公允價值模式核算的“可供出售金融資產(chǎn)”比較接近，然而，與隨時準(zhǔn)備出售賺取差價的采用公允價值模式的“交易性金融資產(chǎn)”有所區(qū)別。公允價值計量模式下，交易性金融資產(chǎn)則計入“公允價值變動損益”，而可供出售金融資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額應(yīng)該計入“資本公積”。因此，從資產(chǎn)持有的狀況來分析，采用公允價值模式的投資性房地產(chǎn)的核算應(yīng)該參照可供出售金融資產(chǎn)的核算，但是為了與其他資本公積有區(qū)別，可以在“資本公積”的科目下設(shè)置“公允價值變動公積（房產(chǎn)或土地使用權(quán)）”子科目，并對處置投資性房地產(chǎn)的收益，根據(jù)投資性房地產(chǎn)初始取得的目的不同，分別計入“投資收益”或“營業(yè)外收支”。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會計核算問題的對策

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額，實質(zhì)上屬于當(dāng)期損益。為防范上市公司利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤，改變所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，可將會計核算方法改為：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。

通過對我國投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題探析，可以看出我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則在會計核算方面存在一定的不足之處，主要體現(xiàn)在我國投資性房地產(chǎn)的公允價值模式在運(yùn)用過程中容易與利潤操縱聯(lián)系在一起。這主要是因為目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度較低，會計人員總體素質(zhì)不高，相關(guān)監(jiān)管制度和法律法規(guī)不健全等現(xiàn)實條件。所以為了保證會計核算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該從根源入手，杜絕利潤操縱，同時應(yīng)在以后的準(zhǔn)則修改中完善投資性房地產(chǎn)會計核算的方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬東琴.對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計核算研究.Business China.2008

[2]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn).2006