房地產(chǎn)市場論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場論文范文

我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動。

2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國實(shí)際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置妗Ｓ捎谖覈y行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房價(jià)波動的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險(xiǎn)而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。

第2篇：房地產(chǎn)市場論文范文

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重

2005年，國家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個(gè)省級國稅機(jī)關(guān)和29個(gè)省級地稅機(jī)關(guān)參與這項(xiàng)工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。

3.原有征收制度不合時(shí)宜

國務(wù)院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時(shí)宜，重點(diǎn)表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競爭。

二、土地增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對房價(jià)的影響

隨著全國各地房價(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、對土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會使土地的價(jià)格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。影響機(jī)制如下：

(1)對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房價(jià)的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，因?yàn)閮r(jià)格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價(jià)，即使開發(fā)商有意漲價(jià)，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實(shí)現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項(xiàng)目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價(jià)以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價(jià)會造成銷售上的困難，銷售周期和財(cái)務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價(jià)，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價(jià)的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。

(2)這個(gè)規(guī)定將會鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤會比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價(jià)低，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。

(3)理論上土地成本的上漲會推動房價(jià)的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外地采用市場定價(jià)法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。而且房價(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。

因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價(jià)有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響

當(dāng)土地增值稅清算時(shí)，稅后利潤根據(jù)利息扣除計(jì)算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明

應(yīng)納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤

=(銷售單價(jià)×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-05%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

(2)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤=(銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤會相應(yīng)地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個(gè)年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過低對房地產(chǎn)市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時(shí)能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，使房地產(chǎn)市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要因素，國家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產(chǎn)市場中的房價(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤兩個(gè)方面的影響。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房價(jià)利潤

參考文獻(xiàn)：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景展望[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)報(bào)，2007，(3).

第3篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)監(jiān)測；美國

一、美國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測機(jī)構(gòu)

（一）政府機(jī)構(gòu)

美國從事房地產(chǎn)市場監(jiān)測的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對經(jīng)濟(jì)活動和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。

（二）行業(yè)組織與協(xié)會

1.全美房地產(chǎn)協(xié)會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會?，F(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會（stateassociation），在全國1500多個(gè)地方建有地方協(xié)會（localassociation）。

2.全美住房建筑商協(xié)會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機(jī)會指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

3.按揭銀行家協(xié)會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負(fù)責(zé)管理協(xié)會的一般事務(wù)。

二、各監(jiān)測機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開始或工程款何時(shí)支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。

當(dāng)住宅的奠基工作開始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)走勢的先行指數(shù)的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告發(fā)表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計(jì)算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。

5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。

新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。

普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場發(fā)展趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布全國和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購買。

地方協(xié)會每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。

舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。

7.全美住房建筑商協(xié)會調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機(jī)會指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會員對總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行評級。HMI是對不同擴(kuò)散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個(gè)月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項(xiàng)的評級分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來計(jì)算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國

2001年住宅改建市場規(guī)模達(dá)到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請調(diào)查。周按揭貸款申請調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場指數(shù)（MarketIndex）、購買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場調(diào)查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻(xiàn)：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

第4篇：房地產(chǎn)市場論文范文

隨著我國房地產(chǎn)市場走向過剩，房地產(chǎn)營銷的作用越來越大，我國的房地產(chǎn)營銷得到了迅猛發(fā)展，然而面對當(dāng)前越來越嚴(yán)重的市場競爭以及消費(fèi)者的到來，我國房地產(chǎn)營銷還存在著很多局限性。

(一)市場缺乏真正的調(diào)研目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進(jìn)行相互的印證，不管樓盤規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個(gè)常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應(yīng)度滿足，但是缺乏針對性，不能對項(xiàng)目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費(fèi)者的關(guān)系進(jìn)行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結(jié)果和實(shí)際差距很大。事實(shí)上，進(jìn)行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力并能夠?qū)崿F(xiàn)購買的是有效需求;而對于地處經(jīng)濟(jì)比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強(qiáng)的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟(jì)收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時(shí)候?qū)τ谧》康男枨?，事?shí)上是一種潛在的需要。因此，進(jìn)行市場調(diào)研的時(shí)候，必須進(jìn)行潛在需求和有效需求，實(shí)際需求和欲念需求的嚴(yán)格區(qū)分，在調(diào)査中嚴(yán)格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯(cuò)誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。

(二)消費(fèi)群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自己的消費(fèi)者定位時(shí)，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進(jìn)行定位時(shí)，往往都以年齡、經(jīng)濟(jì)地位以及職業(yè)進(jìn)行區(qū)分，或者進(jìn)行簡單的心理特征區(qū)分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領(lǐng)為主”等非常俗套和不具有實(shí)質(zhì)區(qū)分意義的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，很多研究者表示，房地產(chǎn)對消費(fèi)者的區(qū)分很多時(shí)候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費(fèi)商品的房地產(chǎn)，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復(fù)雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對消費(fèi)者群體的了解不專業(yè)，那么就會造成了市場是經(jīng)過引導(dǎo)出來的，消費(fèi)者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯(cuò)誤思想。事實(shí)上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_發(fā)商，從而造成了角色的嚴(yán)重錯(cuò)誤;事實(shí)上，房地產(chǎn)的營銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費(fèi)群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)構(gòu)建超大戶型或者復(fù)式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費(fèi)群體定位的不準(zhǔn)確。

(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點(diǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問題就是同質(zhì)化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤本身的特點(diǎn)，本身的細(xì)節(jié)，賣點(diǎn)挖掘的非常少，過于淺薄。事實(shí)上，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，任何一個(gè)小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費(fèi)群體的針對性等方面都存著差異性。實(shí)際上，這些正可以提煉極好的賣點(diǎn)，但是對這些基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談?wù)摦a(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會造成消費(fèi)者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區(qū)比較成熟的市場，這種現(xiàn)象基本不存在。

二、供給過剩房地產(chǎn)市場的營銷策略選擇

(一)運(yùn)用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營銷的一種手段。在過剩市場下，應(yīng)該通過加強(qiáng)與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產(chǎn)品和服務(wù)就口頭的信息傳播，從而達(dá)成銷售目標(biāo)的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業(yè)的客戶來說，顧客的忠誠度的體現(xiàn)可能很少，關(guān)鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎(chǔ)上，可以在消費(fèi)者選擇時(shí)提供消費(fèi)者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護(hù)成本，提升企業(yè)利潤。水岸樓盤的銷售時(shí)間長，住進(jìn)小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產(chǎn)的負(fù)面口碑進(jìn)行根除，在此基礎(chǔ)上，選擇時(shí)間窗口，傳播企業(yè)的正向價(jià)值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關(guān)心，逢年過節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標(biāo)語，也可以在過節(jié)時(shí)給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進(jìn)業(yè)內(nèi)人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。

(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質(zhì)層面，都是4P的大眾營銷理論發(fā)展而來。從產(chǎn)品導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向，房地產(chǎn)營銷策略不斷得到改進(jìn)，并對各種市場，進(jìn)行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標(biāo)客戶群體?！叭印笔蔷哂泄餐矸萏卣鞯男”娙后w的集合。具有相似的經(jīng)濟(jì)條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過程中，會交流彼此的心得，對消費(fèi)觀、價(jià)值觀會進(jìn)行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進(jìn)行通過資源共享的方式，并提供增值服務(wù)等，共同拓展客戶，有效增強(qiáng)銷售的力度。企業(yè)可通過整合包括公司所有相關(guān)的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標(biāo)人群，進(jìn)行企業(yè)團(tuán)購?fù)茝V、贊助車友會、參與銀行業(yè)務(wù)推介會等方式進(jìn)行圈層營銷。

(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標(biāo)桿項(xiàng)目的口碑，如萬科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)不僅要注意房屋品質(zhì)，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務(wù)。使物業(yè)管理成為提升項(xiàng)目價(jià)值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤的物業(yè)管理質(zhì)量，無論目標(biāo)群體是何種檔次，都期望較高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務(wù)兩部分。管理主要針對的是物，服務(wù)主要針對的是人，不能只重管理而輕服務(wù)，要做到管理到位和服務(wù)周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)場地等進(jìn)行有效的維護(hù)和清理。并且要對小區(qū)內(nèi)其他公共設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對客戶的關(guān)懷，對人的服務(wù)要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時(shí)為客戶提供安全、環(huán)保等知識的普及，積極與業(yè)主委員會協(xié)商舉行各種有益于樓盤內(nèi)部客戶文化打造的活動，增加物業(yè)管理對小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤開發(fā)的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業(yè)管理應(yīng)該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務(wù)型的職能轉(zhuǎn)變，更好的發(fā)揮其在營銷中的增值作用。

三、結(jié)束語

第5篇：房地產(chǎn)市場論文范文

（1）投資項(xiàng)目決策存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認(rèn)識不足，對市場獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項(xiàng)目根本沒有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

（2）財(cái)務(wù)管理程序不健全

在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對市場信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

（1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃

企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識

企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

（3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

（4）創(chuàng)新式的人員分配

將財(cái)務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

（5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識別歸類預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)亂了分寸，手足無措。

（6）創(chuàng)新性資金管理

首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

3總結(jié)

第6篇：房地產(chǎn)市場論文范文

根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。

有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。

二、市場營銷新亮點(diǎn)

根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對地產(chǎn)的信心。

房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：

1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌驔]有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。

2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒有自身特色的服務(wù)，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動去了解房子。

3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。

好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購買奠定基礎(chǔ)。通過服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會作參考。

優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當(dāng)中。在市場營銷中，服務(wù)就是成交前的樂章。通過服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)是每個(gè)人都會關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當(dāng)前的一大形勢，樓房降價(jià)是迫于形勢，在市場部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營銷是處于弱勢市場導(dǎo)購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務(wù)營銷是市場營銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)市場論文范文

市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格

過高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)。控制控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價(jià)格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

2.結(jié)語

第8篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房價(jià)整體下降20%?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來，國家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)增長的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上?？偛繒嘘P(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類企業(yè)的利潤將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大；證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫?zāi)Ｊ剑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國來講，開發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后，實(shí)際的利潤率會大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價(jià)格

第9篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關(guān)鍵詞：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；系統(tǒng)思想；教學(xué)設(shè)計(jì)

作者簡介：成新華（1963-），男，江蘇泰興人，揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任，教授。（江蘇?揚(yáng)州?225003）

中圖分類號：G642.0?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A?????文章編號：1007-0079（2012）26-0085-02

系統(tǒng)是由相互聯(lián)系、相互作用的若干部分構(gòu)成的整體。系統(tǒng)方法既是確定目標(biāo)的方法，又是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。運(yùn)用系統(tǒng)方法指導(dǎo)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)，必須明確教學(xué)系統(tǒng)的組成要素和功能、要素之間的關(guān)系、要素與系統(tǒng)的關(guān)系、系統(tǒng)與環(huán)境的關(guān)系等諸方面的問題，并在教學(xué)中樹立整體的、聯(lián)系的、比較的、發(fā)展的觀點(diǎn)。其目的在于，一是認(rèn)識課程教學(xué)系統(tǒng)的特點(diǎn)和規(guī)律；二是利用這些特點(diǎn)和規(guī)律去控制、管理、改造或創(chuàng)造新系統(tǒng)，使其存在與發(fā)展合乎培養(yǎng)目標(biāo)的需要，即調(diào)整系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)各要素關(guān)系，使教學(xué)系統(tǒng)達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)。

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是我國高等院校經(jīng)濟(jì)類和管理類專業(yè)必開的一門專業(yè)基礎(chǔ)課和核心課程，也是目前國內(nèi)大多數(shù)高校經(jīng)濟(jì)類和管理類研究生入學(xué)考試課程，一般安排在大一階段學(xué)習(xí)。對于走過高考“獨(dú)木橋”的路、長期習(xí)慣于教師灌輸式教學(xué)方法的學(xué)生來說，學(xué)習(xí)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”普遍具有較強(qiáng)的恐懼感。對那些抽象的概念感到迷茫，對繁雜的曲線和變化縮手無策，對課程內(nèi)容的理解支離破碎，難以從總體上把握“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，自然降低了學(xué)習(xí)興趣，也影響著后續(xù)課程的學(xué)習(xí)。[1]綜合課程特點(diǎn)和學(xué)生狀況，結(jié)合筆者多年課程教學(xué)體會和課程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，將系統(tǒng)思想運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計(jì)上，可以提高教與學(xué)的效果，達(dá)到預(yù)期的目的。

一、課程設(shè)計(jì)的整體性

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是一門從創(chuàng)立到不斷補(bǔ)充完善，再到根據(jù)實(shí)踐的變化不斷發(fā)展的學(xué)科。19世紀(jì)后期，門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯分別提出了邊際效用價(jià)值論，認(rèn)為商品的效用取決于人們對商品效用的主觀評價(jià)，并引入了邊際分析法。馬歇爾在綜合上述成果基礎(chǔ)上，以自由放任為最高準(zhǔn)則，將研究從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)和需求，明確提出資源配置是經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究中心，形成了以價(jià)格為中心的理論——微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)立。20世紀(jì)30年代以后，羅賓遜、張伯倫提出的不完全競爭和壟斷競爭理論，希克斯、瓦爾拉斯、帕累托等提出的一般均衡理論、序數(shù)效用論、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)等，補(bǔ)充了馬歇爾的理論。[2]市場失靈理論與微觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)是對傳統(tǒng)理論的反思和總結(jié)；博弈論和企業(yè)產(chǎn)權(quán)理論是微觀經(jīng)濟(jì)研究的最新發(fā)展，豐富了馬歇爾的理論，形成現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，這也是目前國內(nèi)大多數(shù)本科院校微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的理論體系。這種體系既研究古老而又現(xiàn)代的家政管理，又研究多姿多彩的企業(yè)經(jīng)營，還大膽評說政府日益加碼的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。它既贊美價(jià)格機(jī)制這只“看不見的手”的效率優(yōu)勢，也無情地剖析市場機(jī)制在資源配置上的諸多缺陷及發(fā)揮“看得見的手”在彌補(bǔ)這些缺陷中作用的方式和方法。遵循整體性原理，要求從總體上把握課程的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，并確定理論形成的范式。現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究和解決的是資源配置問題，就內(nèi)容體系而言，是在均衡價(jià)格理論和彈性分析工具基礎(chǔ)上，通過效用論研究消費(fèi)者行為；通過生產(chǎn)論、成本論及市場論研究廠商行為；通過自由市場機(jī)制下供求兩種力量的形成及相互作用，分析市場均衡狀態(tài)的實(shí)現(xiàn)；通過分配論研究市場出清條件下的資源最優(yōu)配置或社會福利最大化的理想狀態(tài)；通過微觀經(jīng)濟(jì)政策對非均衡狀態(tài)和市場失靈進(jìn)行調(diào)節(jié)，提高理論對現(xiàn)實(shí)的解釋力。就研究范式來看，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，基本上是采用“問題—假設(shè)—推理—結(jié)論”的范式，研究方法則以實(shí)證分析，輔之以規(guī)范分析。在教學(xué)設(shè)計(jì)過程中，首先要突出這兩個(gè)方面，讓學(xué)生做到目標(biāo)明確、任務(wù)具體、方法清晰，為學(xué)好課程奠定基礎(chǔ)。

二、課程設(shè)計(jì)中的聯(lián)系性

一切事物、現(xiàn)象和過程之間的聯(lián)系是客觀存在的，在“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，既要重視系統(tǒng)組成，更要關(guān)注各組成部分之間的聯(lián)系。設(shè)計(jì)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”研究方法教學(xué)時(shí)，對實(shí)證分析形成理論的過程及各個(gè)環(huán)節(jié)要進(jìn)行詳細(xì)地勾劃，實(shí)證分析第一步就是概念的界定，即對于研究所涉及的變量要有明確的解釋，這不是簡單地告訴學(xué)生這個(gè)概念，而是要從培養(yǎng)學(xué)生以后自主學(xué)習(xí)的基本要求和工作的基本素養(yǎng)上來設(shè)計(jì)。比如，研究農(nóng)民收入增長問題，首先界定清楚什么是農(nóng)民。純粹從戶籍角度來談，農(nóng)民否包括在校讀書而沒有轉(zhuǎn)戶口的大學(xué)生？純粹從職業(yè)角度來界定，農(nóng)民是否包括農(nóng)業(yè)大學(xué)的老師？就這樣從小就知道的概念，其內(nèi)涵學(xué)生并不一定能表述清楚，而未來工作和生活的諸方面都跟概念聯(lián)系在一起，在教學(xué)中不可忽視。遵循聯(lián)系性原理，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計(jì)中要注意以下三個(gè)方面：

1.聯(lián)系實(shí)際運(yùn)用所學(xué)理論

實(shí)證分析中假設(shè)是相當(dāng)重要的，它是一種結(jié)論（理論）所適用的條件，學(xué)生學(xué)習(xí)時(shí)往往會忽視假設(shè)條件，死記結(jié)論，從而會出現(xiàn)運(yùn)用上的錯(cuò)誤。比如，傳統(tǒng)上將農(nóng)產(chǎn)品市場看成是近似于完全競爭的市場，由此用完全競爭市場的相關(guān)結(jié)論來解釋特色農(nóng)業(yè)就存在認(rèn)識和結(jié)論上的錯(cuò)誤。筆者在評審一在讀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生論文時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)學(xué)生將目前房地產(chǎn)市場假設(shè)為完全競爭的市場，并且借用已有的研究模型，對某地房地產(chǎn)的定價(jià)進(jìn)行研究，看上去模型做得相當(dāng)漂亮，結(jié)論也鼓舞人心，但假設(shè)脫離實(shí)際，這種論文還有什么意義？