房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

論文摘要：成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容和特征、成本控制的概念界定和原則分析，以及對房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成和成本控制影響因素分析，針對我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題，提出了成本控制的新模式。

前言：

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對經(jīng)濟增長發(fā)揮巨大的促進作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭中實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須對項目的開發(fā)進行有效的成本管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達到總成本的80％-90％。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費用控制的時效性。一般開發(fā)項目成本費用核算在項目結(jié)束時才進行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項目的真實成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項目的成本費用管理僅當(dāng)成是單項成本費用的控制工作，如配套設(shè)施費、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規(guī)劃設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目加強成本控制的措施

加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。 轉(zhuǎn)貼于

3．2房地產(chǎn)開發(fā)項目立項階段，應(yīng)做好項目的可行性研究、投資預(yù)算

項目立項階段，企業(yè)首先要做好市場調(diào)查研究，收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地點、價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機構(gòu)的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法推算項目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費用進行分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

3．3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強項目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本

在項目施工過程中，針對出現(xiàn)的項目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗豐富、協(xié)調(diào)能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進駐現(xiàn)場，同時委托實力較強、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應(yīng)充分引入市場競爭機制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過招標(biāo)選擇信譽高、工期短、技術(shù)力量強、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報的價格及質(zhì)量選擇適合本項目定位的具有合適性價比的產(chǎn)品。

3．4房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段，組織人員驗收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來不必要費用發(fā)生

工程建設(shè)完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質(zhì)量缺陷及時督促承包商進行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)銷售的房地產(chǎn)項目，企業(yè)要嚴密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項目，要對該項目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(biāo)(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵機制。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。

參考文獻

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)能力； 主成分分析； 評價

企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。

五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

【參考文獻】

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督

進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

關(guān)鍵詞：多項目 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理

房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān)，并且已經(jīng)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè)，進行預(yù)算管理有助于企業(yè)進行合理的規(guī)劃和布局。在當(dāng)下動蕩而又激烈的市場條件下，企業(yè)要立足于多項目模式實施預(yù)算管理，對多項目進行合理組合，使其價值互補，注重規(guī)模效應(yīng)，以項目預(yù)算為基礎(chǔ)，以資金管理為核心，促使有限資源最大化。面對多項目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系也必須深化改革，以統(tǒng)籌兼顧，宏觀調(diào)控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長久發(fā)展效力。

一、多項目條件下企業(yè)預(yù)算管理面臨的問題

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預(yù)算管理體系，但在多項目的新形勢下，該預(yù)算管理體系顯然不能適應(yīng)，比如存在戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧，預(yù)算編制不再適用，預(yù)算管理體系缺乏理論指導(dǎo)等問題。

（一）企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧

房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)算管理的目的在于統(tǒng)籌人力物力財力等方面資源的配置，將其合理規(guī)劃，做到人、事和財三維度的有機結(jié)合，最終實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。但在多項目的條件下，企業(yè)必然會對各個項目的開發(fā)做先后排序，以及思考如何開發(fā)才會對企業(yè)效益有利。這些都是預(yù)算管理體系的內(nèi)容，合理的預(yù)算規(guī)劃會使人力資源得到合理的配置，盲目規(guī)劃會導(dǎo)致錯誤的開發(fā)，資源錯誤的安放則會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失利。錯誤的戰(zhàn)略不僅不能與多項目相協(xié)調(diào)，還會阻礙預(yù)算管理體系的正常運行。

（二）預(yù)算編制不適用于多項目模式

科學(xué)合理的預(yù)算編制能夠使預(yù)算管理體系具有較強的執(zhí)行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項目模式向多項目模式轉(zhuǎn)型之后，大多數(shù)企業(yè)卻未將預(yù)算編制轉(zhuǎn)型，依然沿用單項目模式下的預(yù)算編制，實際上當(dāng)企業(yè)已經(jīng)多項目共同開發(fā)的時候單一的預(yù)算編制已不再適用。以資金預(yù)算為例，多項目開發(fā)的模式是各個項目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或?qū)⑵溥M行簡單的疊加則可能會使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

（三）預(yù)算執(zhí)行力度不夠

在預(yù)算管理體系中，預(yù)算編制制定之后就該具體落實到各方面預(yù)算的執(zhí)行上。將一定量的資源進行分配，由于涉及到各部門的利益，執(zhí)行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現(xiàn)資源爭奪的現(xiàn)象，往往會出現(xiàn)現(xiàn)實超出預(yù)算的后果，使企業(yè)的運轉(zhuǎn)不能順利進行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預(yù)算可能會出現(xiàn)偏差，需要實時調(diào)整，重新規(guī)劃，這些都降低了預(yù)算的執(zhí)行力，同時也打擊了員工制定、實施預(yù)算的積極性?？偠灾?，當(dāng)預(yù)算落實不到實處，則預(yù)算管理體系就形同虛設(shè)，企業(yè)也難以長久發(fā)展。

二、多項目條件下實施預(yù)算管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國家宏觀調(diào)控、融資局限等不利環(huán)境，內(nèi)有成本上漲、庫存潴留等經(jīng)營問題，市場復(fù)雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續(xù)生存就必須削弱外部影響，強化自身預(yù)算管理體系，因而在多項目條件下實施預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

（一）經(jīng)營戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧

一個企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預(yù)算管理體系的導(dǎo)向。如果企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略存在問題，那么即使其預(yù)算管理毫無疑問，也會出現(xiàn)取舍不當(dāng)，盲目投資的現(xiàn)象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是預(yù)算管理體系的根本保障。企業(yè)要認真研究當(dāng)今的宏觀調(diào)控政策和市場經(jīng)濟環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，制定科學(xué)合理的經(jīng)營戰(zhàn)略，在多項目模式下，從整體出發(fā)統(tǒng)籌兼顧人、事、財三方面的資源，合理配置，最終實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。此外也需對各個項目進行合理預(yù)算，對整體效益進行評估，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源進行合理取舍。

（二）科學(xué)合理地完善預(yù)算編制系統(tǒng)

多項目條件的預(yù)算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項目條件下的預(yù)算編制，但又以單項目的預(yù)算編制為基礎(chǔ)，故仍需強化，在預(yù)算項目上使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。深化預(yù)算編制，實行多維度的預(yù)算編制，比如資金預(yù)算，部門預(yù)算，人力預(yù)算等，在多個項目共同運作時，錯開各個項目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運轉(zhuǎn)，合理配置。

（三）建立健全監(jiān)督機制，加大預(yù)算執(zhí)行力

預(yù)算編制完成后，企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)具體到個人，分為項目執(zhí)行者與部門執(zhí)行者等，形成各個部門、各個項目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預(yù)算編制落到實處，加大了其執(zhí)行力度。此外，還需建立健全監(jiān)督機制，一方面從企業(yè)整體宏觀調(diào)控預(yù)算的執(zhí)行力，另一方面監(jiān)督了解各項目的具體執(zhí)行運作情況，并且有助于根據(jù)實際執(zhí)行情況實時調(diào)整預(yù)算方案。最后，為了提高執(zhí)行者的積極性，企業(yè)也可以對預(yù)算執(zhí)行的好的部門、項目實行獎勵措施。

（四）總結(jié)房地產(chǎn)預(yù)算管理理論，培養(yǎng)預(yù)算管理人才

基于房地產(chǎn)預(yù)算管理缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，缺乏同時具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識，宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟，數(shù)學(xué)及統(tǒng)計學(xué)等方面知識的高能型人才的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結(jié)各方面經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)今時代形勢與政策，建立具有本行業(yè)特點的預(yù)算管理理論。同時為企業(yè)有潛力的預(yù)算編制人員提供深造的機會，提高其工作能力，同時高薪吸引高能型人才，并通過其通力合作制定出科學(xué)可行的預(yù)算編制。

三、結(jié)束語

多項目條件下的預(yù)算管理是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)企業(yè)效益最大化的必由之路，通過預(yù)算管理使企業(yè)人、物、資得到宏觀整合，合理配置，也使企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)更為顯著。但在行業(yè)模式的轉(zhuǎn)型過程中遇到的問題勢必不僅僅這些，企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對，設(shè)法解決，不能規(guī)避的問題堅決不能逃避。

參考文獻：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

論文摘要：入世對房地產(chǎn)業(yè)而言是機遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，國外資金大量進入，彌補了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金的匱乏；關(guān)稅降低也為建材成本下降和房價下調(diào)提供了巨大空間；而且入世會進一步刺激中國房地產(chǎn)市場的需求與供給。另一方面，擁有雄厚資金、先進技術(shù)、成熟管理經(jīng)驗和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的境外房地產(chǎn)商也會給中國同行企業(yè)帶來巨大的競爭壓力和挑戰(zhàn)。加入WTO在給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來機遇的同時，也帶來了嚴峻挑戰(zhàn)。如何采取行之有效的對策、確定中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，已是當(dāng)務(wù)之急。

1 入世后我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇

1.1 入世開放金融及保險業(yè)，將促進房地產(chǎn)融資多元化，有利于彌補開發(fā)資金不足缺陷

入世后后，國外金融及保險機構(gòu)進入我國，涉足國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，如開展人民幣購房抵押貸款業(yè)務(wù)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，這些都有利于滿足我國住房的金融需要，從而改變房地產(chǎn)融資的國內(nèi)銀行貸款一元格局。

保險與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，財產(chǎn)險中，房地產(chǎn)保險占相當(dāng)比例。我國保險業(yè)的放開和境外保險機構(gòu)的進入，一方面會極大促進居民的購房貸款，另一方面巨大的保險資金會成為房地產(chǎn)業(yè)融資的又一巨大源泉，有利于彌補房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的不足。

1.2 入世對我國房地產(chǎn)市場需求與供給的增長有著積極的刺激作用

入世后，一方面隨著金融、保險、律師、電信等專業(yè)領(lǐng)域放開，將大大吸引外資的投入。這些境外企業(yè)趨于頻繁的經(jīng)濟活動必然刺激對高檔寫字樓公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；另一方面，入世會極大拉動中國經(jīng)濟的增長，居民就業(yè)和收入將大幅增加，購房支付能力相應(yīng)提高，這必然刺激居民住房的需求。這兩項有效需求的擴大，對房地產(chǎn)市場的供給起到了巨大拉動作用。

1.3 入世有利于我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的降低和產(chǎn)品質(zhì)量的全面提高

入世后，我國將逐漸降低各種關(guān)稅，這必將明顯降低進口建筑材料的成本，這不僅為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用優(yōu)質(zhì)建筑材料提供較大選擇余地，并對建材業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，使房地產(chǎn)建造成本會一定程度下降；而且還能由于國內(nèi)外建筑材料的競爭，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

1.4 入世有利于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)市場秩序根本改觀，實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；鸵?guī)范化

入世后，國外地產(chǎn)商在帶來大量資金、先進技術(shù)同時，也加劇了該行業(yè)的競爭。房地產(chǎn)業(yè)的競爭根本還是取決自身的實力。只有體制市場化、業(yè)務(wù)專業(yè)化、市場規(guī)范化、產(chǎn)品和服務(wù)接近國際水平的企業(yè)，才可能在更加激烈的市場競爭中立于不敗之地。因此，加入WTO造成的競爭壓力，可促進房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化資源配置以及提高經(jīng)營效率，加速專業(yè)化、規(guī)模化的進程。

2 加入WTO我國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

2.1 我國房地產(chǎn)業(yè)面臨激烈市場競爭的嚴峻挑戰(zhàn)

加入WTO以后，國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)將處于公平的競爭環(huán)境中，新增的市場需求及原有的市場份額將有部分面臨被國外同行其搶占的可能。與國外房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力、管理經(jīng)驗、技術(shù)水平相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、融資手段有限等方面的問題就會暴露顯現(xiàn)出來。

2.2 國外房地產(chǎn)業(yè)的低價優(yōu)勢將給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來價格方面的巨大壓力

境外房地產(chǎn)企業(yè)具有成熟的管理經(jīng)驗、先進的建造技術(shù)、優(yōu)質(zhì)價廉的建筑材料和較高的工作效率，這些都會極大的減低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。另外，境外房地產(chǎn)商資金較國內(nèi)同行要雄厚許多，充足的資金進行大規(guī)模成片、成區(qū)開發(fā)可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。兩方面原因使外商在房地產(chǎn)競爭中占有優(yōu)勢，并給國內(nèi)企業(yè)帶來價格挑戰(zhàn)。

2.3 與房地產(chǎn)相關(guān)的境外行業(yè)市場準(zhǔn)入將一定程度上影響我國房地產(chǎn)業(yè)

入世后，國外的房地產(chǎn)信息咨詢、抵押、擔(dān)保、評估、中介、保險機構(gòu)和設(shè)計單位等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)會迅速進入我國，一些實力雄厚的國外物業(yè)管理公司也瞄準(zhǔn)了中國內(nèi)地市場。這些境外房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣管理經(jīng)驗豐富、資金雄厚、技術(shù)先進、效率高。他們的進入會使我國國內(nèi)的物業(yè)、房地產(chǎn)中介、評估、抵押、咨詢等行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，從而間接對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

3 加入WTO我國房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對策略

3.1 清理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策，完善行業(yè)相關(guān)立法

我國用來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)行為的法律、法規(guī)現(xiàn)屈指可數(shù)的就是《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等幾部，而且政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面也存在許多不足。另外影響房地產(chǎn)買賣交易進行的政策還切實存在，限制了房地產(chǎn)的流通。因此，必須按照國際標(biāo)準(zhǔn)和慣例，制定和健全相關(guān)的公共性法律或?qū)ｉT法規(guī)，調(diào)整相關(guān)行業(yè)政策，完善配套的房地產(chǎn)開發(fā)政策、市場政策、產(chǎn)權(quán)政策、價格政策、金融政策、中介服務(wù)政策等政策性法規(guī)。使整個法規(guī)體系趨于完善，并使之公開化、透明化、創(chuàng)造條件保證市場信息暢通。

3.2 轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機制，樹立競爭觀念，提高品牌意識，增強自身實力

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史短、運作經(jīng)驗少、市場規(guī)模小、資金實力弱、政府行為多。為提高競爭力，必須盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。積極推進資產(chǎn)重組，加快集中化速度，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，這對于降低經(jīng)營風(fēng)險、提高核心競爭力，有不可忽視的作用和意義。要提高品牌意識、實施品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，以特色求生存、求發(fā)展是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。

3.3 建立符合國際慣例和中國國情的房地產(chǎn)市場運行機制。

境外房地產(chǎn)商進入必然引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭加劇。必須加大改革力度，建立符合國際慣例和中國國情的房地產(chǎn)市場運行機制。

3.3.1 研究合理使用土地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟模式。學(xué)會在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權(quán)交易規(guī)范化的市場環(huán)境中生存與發(fā)展。

3.3.2 研究和把握中國住房制度改革的進程，學(xué)會在住房資源市場化配置和住房分配貨幣化改革過程中獲得發(fā)展機會。

3.4 有效進行技術(shù)創(chuàng)新和實現(xiàn)技術(shù)進步，并不斷提高相關(guān)人員營銷水平

技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進步主要指建筑材料的高技術(shù)化、項目全程策劃技術(shù)和整體設(shè)計技術(shù)的創(chuàng)新。其中項目全程策劃是建立企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢和形成發(fā)展商的核心競爭力的重要手段。房地產(chǎn)營銷專業(yè)性很強，需要行業(yè)內(nèi)企業(yè)必須持續(xù)進行營銷理念和營銷手段的創(chuàng)新，不斷提高營銷能力。要培育“專家型”的營銷人才，使他們具備宏觀經(jīng)濟分析能力、渠道開拓能力、善于促銷、有公關(guān)技巧、能準(zhǔn)確分析市場趨勢、了解心理和法律知識、熟悉金融抵押貸款業(yè)務(wù)等較高的綜合素質(zhì)。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；制度標(biāo)準(zhǔn)化

1 概述

在面對復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境以及日益激烈的市場競爭時，房地產(chǎn)業(yè)正從過去本地開發(fā)、粗放式經(jīng)營等模式向資源集中化、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)集約化、異地擴張化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也發(fā)生著相應(yīng)的深刻變化：集團化運作、人才隊伍職業(yè)經(jīng)理化和專業(yè)化，管理信息化等。因此為適應(yīng)企業(yè)盈利空間變化及持續(xù)發(fā)展的需求，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

2 推行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的意義

2.1 定義和內(nèi)涵

根據(jù)2015年6月的國家標(biāo)準(zhǔn)《標(biāo)準(zhǔn)化工作指南》（GB/T 20000.1-2014）中對“標(biāo)準(zhǔn)”（Standard）及“標(biāo)準(zhǔn)化”（Standardization）的定義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實際需求，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化即是通過制定和完善企業(yè)開發(fā)、運營全過程的各項成本管理制度，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和程式化的制度文件和操作流程體系，包括投資融資管理制度、成本計劃管理制度、招投標(biāo)管理制度、合同管理制度、工程變更管理制度、供應(yīng)商管理制度、甲供材料及甲控項目成本管理制度、成本檔案管理制度、預(yù)算結(jié)算管理制度等。

2.2 意義與目的

對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度推行“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是實施基于成本管理和控制的、適合企業(yè)實際情況、運營能力和市場需求的、可以進行重復(fù)運用的、獨特的、相對固化的成本管理制度體系，是房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的重要組成部分，其目的是為了明確成本管理目標(biāo)、優(yōu)化成本管理流程、降低成本管理費用，提高成本管理效益，促進企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.3 構(gòu)建的原則

（1）適度合理。房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理制度體系的構(gòu)建過程中，受到企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、管理水平、決策能力等現(xiàn)實情況和因素的限制，不同的企業(yè)對體系的定義、適用范圍和程度具有個體差異，不可能一成不變，也不應(yīng)該“大干快上”，需要遵循適度合理的原則，結(jié)合企業(yè)的實際情況和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，詳細規(guī)劃，分步實施，及時反饋和改進。（2）全面整合。房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理，就是要對成本形成的全過程、影響成本變化的全費用要素、參與成本管理的全部員工等進行全面的管理和控制。成本管理制度體系作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，需要完善自身各層級、各方面和各階段的系統(tǒng)整合，還需要和其他的管理制度體系（如生產(chǎn)、銷售、財務(wù)、人力資源等）相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)企業(yè)整個管理制度體系的組織整合和優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提升企業(yè)的管理水平。（3）統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度需要成本管理標(biāo)準(zhǔn)的支撐。制度規(guī)章通常沒有嚴格的格式要求，而管理標(biāo)準(zhǔn)是對管理流程、業(yè)務(wù)架構(gòu)的“格式化”。即要遵循統(tǒng)一的管理體系和機制，形成內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范、職責(zé)明確的管理要素固化“標(biāo)準(zhǔn)”。（4）權(quán)責(zé)利相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要真正落到實處，就必須嚴格按照各個成本責(zé)任主體的職責(zé)，貫徹落實權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。即全體員工應(yīng)享有與工作權(quán)限相關(guān)的成本開支權(quán)利，同時負有相應(yīng)范圍內(nèi)的成本管理責(zé)任，分享對應(yīng)的成本管理成果為企業(yè)實現(xiàn)利潤的得益。通過規(guī)范不同崗位成本管理的工作職責(zé)和權(quán)限，才能做到責(zé)有所歸、權(quán)有所屬、利有所享，避免人員、部門推諉的情況，提高管理執(zhí)行能力。

3 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)工作程序

房地產(chǎn)成本管理制度體系標(biāo)準(zhǔn)化是一項系統(tǒng)工程，需要制定相應(yīng)的工作程序，逐步開展。

3.1 設(shè)計策劃階段

為建立符合企業(yè)實際情況的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系，首先要明確企業(yè)開展成本管理標(biāo)準(zhǔn)化的范圍，以及最終要達到的成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和成本管理人員要全面完整地了解管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化的定義和內(nèi)涵；分析評估企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出存在的主要問題和漏洞；預(yù)估制度化、標(biāo)準(zhǔn)化可能給企業(yè)帶來的作用和影響，決策是否需要進行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理；一旦決定實施，就要明確系統(tǒng)構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)和推進的方向。對于初次進行成本管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用的房地產(chǎn)企業(yè)，可以優(yōu)先對生產(chǎn)成本管理，如對工程招投標(biāo)、合同管理、供應(yīng)商管理、成本檔案管理等制度進行標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，再對營銷管理、費用管理等制進行標(biāo)準(zhǔn)化，完善企業(yè)全面預(yù)算管理制度化標(biāo)準(zhǔn)體系。

3.2 部門試點階段

部門試點是一個科學(xué)的PDCA（計劃-執(zhí)行-檢查-行動）循環(huán)管理改進程序。在制度體系設(shè)計策劃完成后，選取那些在企業(yè)成本管理流程中占有重要地位、成本管理問題較為突出的部門，如工程部、成本合約部、設(shè)計部等，進行制度標(biāo)準(zhǔn)模版的應(yīng)用和工作流程的試點運行。通過試點實際情況，綜合分析評價制度標(biāo)準(zhǔn)體系設(shè)計是否滿足成本管理需求、工作流程是否運行順暢、執(zhí)行效果是否達到預(yù)期管理目標(biāo)。

3.3 優(yōu)化改進階段

經(jīng)過試點部門對制度標(biāo)準(zhǔn)體系的實施、修正和完善，初設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系已可基本適應(yīng)企業(yè)成本管理需求。下一階段可在企業(yè)范圍內(nèi)全面開展制度的推行和實施，同時保持對新出現(xiàn)問題和偏差的及時評估、反饋和優(yōu)化。根據(jù)階段性研究和運用，通過信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，實現(xiàn)成本管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程的動態(tài)聯(lián)動。

3.4 制度標(biāo)準(zhǔn)固化

標(biāo)準(zhǔn)固化階段是對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度實施情況的評估和總結(jié)，是要形成統(tǒng)一的制度體系，制定統(tǒng)一的操作模式和管理流程，編制統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文件，并進行模式和制度固定。

4 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實施要點

4.1 強化企業(yè)全員的成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實施效果是由制度體系的實施者――全體員工對標(biāo)準(zhǔn)化的認識所決定的。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化實施落實的關(guān)鍵在于成本計劃擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)和集體認同，需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)加強標(biāo)準(zhǔn)化制度的宣傳，提高全體員工參與成本管理的積極性和主動性，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專業(yè)技能，促進成本管理制度落實。

4.2 平穩(wěn)推進新舊制度體系的融合和過渡

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化不是對原有成本管理制度體系的推倒重來，也不是一味對標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系的生搬硬套，而是在公司現(xiàn)有的制度體系的基礎(chǔ)上進行優(yōu)化完善和改進整合。首先，要對國家、地方法律規(guī)范和通用制度標(biāo)準(zhǔn)的整理，積極完成制度標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，努力將企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)與國家先進成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)接軌。其次，做好成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)的實施宣貫與新舊制度的過渡。在體系建立和完善的過程中，充分考慮企業(yè)各個層級、各個部門和外部相關(guān)單位的橫向、縱向關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)要求和實際情況，建立和完善企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。

4.3 完善管理制度配套機制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的順利實施還需要相關(guān)配套機制的配合。房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系既要符合國家省市法律法規(guī)，圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，適應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、發(fā)展過程中的實際情況和各項需要，并根據(jù)市場和企業(yè)的發(fā)展變化及時調(diào)整，不斷優(yōu)化改進，形成科學(xué)合理發(fā)展的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎(chǔ)上采用相適應(yīng)的成本管理組織層級和架構(gòu)；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標(biāo)規(guī)劃不同層級的成本管理職責(zé)，明確責(zé)任體系，形成成本管理制度和細則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務(wù)分工，設(shè)計優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應(yīng)用性；四是完善成本管理責(zé)任制及監(jiān)督考核獎懲機制。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化最終目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化流程和管理模式來提升企業(yè)管理水平，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和精細化的服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)的復(fù)制、擴張和發(fā)展。這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和制定是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但這只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，落實到實際工作中去，真正轉(zhuǎn)化為成果。

參考文獻

[1]余璇.高速公路業(yè)主方標(biāo)準(zhǔn)化管理制度體系設(shè)計及運行研究（學(xué)位論文）[D].中南大學(xué)，2011.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 服務(wù)營銷 策略

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的大環(huán)境下，市場營銷被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和運作的生命線，因此加強房地產(chǎn)服務(wù)營銷對房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身的綜合實力有著十分長遠而重要的意義。

一、服務(wù)營銷及房地產(chǎn)營銷的趨勢

作為服務(wù)營銷基石的“服務(wù)”概念，營銷學(xué)者一般是從區(qū)別于有形的實物產(chǎn)品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務(wù)定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導(dǎo)致任何所有權(quán)轉(zhuǎn)移的活動或利益”。而美國市場營銷學(xué)會則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動，而這種活動并不需要與其他的產(chǎn)品或服務(wù)的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務(wù)時可能會或不會利用實物，而且即使需要借助某些實物協(xié)助生產(chǎn)服務(wù)，這些實物的所有權(quán)將不涉及轉(zhuǎn)移的問題”。不管對服務(wù)的定義如何，一般而言，與有形產(chǎn)品相比，服務(wù)具有以下特征無形性這是服務(wù)最為顯著的一個特征，它可以從三個不同的層次來理解。首先，服務(wù)的很多元素看不見，摸不著，無形無質(zhì)。其次，顧客在購買服務(wù)之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務(wù)。第三，顧客在接受服務(wù)后難以對服務(wù)的質(zhì)量做出客觀的評價。

中國房地產(chǎn)營銷的發(fā)展經(jīng)歷的是一個從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的變化、市場競爭的加劇，以及房地產(chǎn)營銷本身所存在的不足，房地產(chǎn)營銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為服務(wù)營銷的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營銷過程中。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務(wù)特征。隨著服務(wù)營銷理念在中國的廣泛傳播，服務(wù)營銷中的相關(guān)思想和營銷方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整合營銷將是未來房地產(chǎn)營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程營銷中，這是未來房地產(chǎn)營銷的主流。

二、基于服務(wù)營銷的房地產(chǎn)營銷組合模式構(gòu)建

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的范疇房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟中的一個重要行業(yè)，它是一個包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)特性。

由此我們可以清楚地看到房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務(wù)產(chǎn)品普遍有的無形性、異質(zhì)性等特征，同時房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性與服務(wù)產(chǎn)品的不可儲存性具有一定的相似性。

服務(wù)業(yè)的營銷是服務(wù)營銷研究的傳統(tǒng)領(lǐng)域，服務(wù)營銷的相關(guān)理論自然可以用來指導(dǎo)屬于服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)營銷。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務(wù)產(chǎn)品的特性，所以服務(wù)營銷的很多理論可以應(yīng)用到房地產(chǎn)營銷的理論探討和實踐應(yīng)用之中?；谝陨嫌^點，本文試圖從服務(wù)營銷的營銷組合策略體系出發(fā)，來構(gòu)建房地產(chǎn)的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性及消費者感知對房地產(chǎn)營銷的影響的情況下，從房地產(chǎn)開發(fā)的全程出發(fā)，以服務(wù)營銷的理論為基本出發(fā)點，借鑒服務(wù)營銷的7PS策略，筆者認為，房地產(chǎn)營銷組合模式應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。

產(chǎn)品策略。根據(jù)房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念，房地產(chǎn)產(chǎn)品包括了其所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修，樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務(wù)和購買過程服務(wù)，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等。因此，產(chǎn)品策略便是在項目開發(fā)之前，確定以上內(nèi)容的框架。其工作內(nèi)容包括了建筑策劃、品牌構(gòu)建、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的確定等。

價格策略。房地產(chǎn)樓盤的定價必須科學(xué)地根據(jù)樓盤造價、利潤、稅金、地段、朝向、樓層、房地產(chǎn)市場利息率、物價指數(shù)和商品房的市場競爭狀況、供求狀況、市場反應(yīng)周期曲線并結(jié)合樓盤的消化過程的規(guī)律性，進行價格戰(zhàn)略性決策及過程控制。在房地產(chǎn)定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格，二是要利用期房和現(xiàn)房的銷售各自優(yōu)勢，控制好預(yù)售階段，使現(xiàn)房能熱銷，以獲取項目的最大效益。

溝通策略。在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式而進行的教育后，消費者日益成熟老練，對樓盤綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說辭、概念設(shè)計已難以讓他們動心。開發(fā)商們不能再局限于單方面的銷售促進，而應(yīng)該注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應(yīng)顧客情感，建立基于共同利益上的新型關(guān)系。房地產(chǎn)營銷中的溝通策略包括傳統(tǒng)的促銷策略，如廣告，銷售促進和公共關(guān)系同時，顧客關(guān)系管理己成為刀幾發(fā)商與顧客有效溝通最有成效的策略。

渠道策略。營銷渠道是將產(chǎn)品山生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費者的途徑。在房地產(chǎn)營銷中，主要有三種主要的營銷渠道開發(fā)商直銷、委托商銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售。開發(fā)商可以根據(jù)自身的實力、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、樓盤素質(zhì)等因素選擇適當(dāng)?shù)那啦呗浴?/p>

有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務(wù)市場營銷管理的范疇中，一切可傳達服務(wù)特色及優(yōu)點的有形組成部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有無形性特征，并且該特性對購房者產(chǎn)生了種種特殊影響，房地產(chǎn)開發(fā)商可以借鑒服務(wù)營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量及開發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產(chǎn)無形性帶來的不利影響。房地產(chǎn)營銷中的有形展示策略包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。

人員策咯。在房地產(chǎn)營銷中，營銷人員對于顧客對樓盤質(zhì)量的理解具有相當(dāng)重要的作用。因此，房地產(chǎn)營銷組合應(yīng)該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營銷人員的構(gòu)成、培訓(xùn)、管理、激勵、儀表、態(tài)度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯(lián)系等。

綜上所述，論文認為基于有形產(chǎn)品營銷理論建立起來的房地產(chǎn)營銷組合模式，由于沒有考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的“服務(wù)”特征，不能有效地解決房地產(chǎn)營銷實踐所遇到的實際問題因此，論文從服務(wù)營銷的理論出發(fā)，認為房地產(chǎn)營銷的組合策略應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價格策略、渠道策略、溝通策略、有形展示策略、人員策略和過程策略。該模式對房地產(chǎn)項目的實踐指導(dǎo)作用，還需要更多的房地產(chǎn)項目來檢驗。是筆者以后將從事的研究和實踐工作。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃管理項目開發(fā)后評估制度

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、引言

計劃管理是現(xiàn)代企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，它能夠協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作，促進資源的有效利用，降低企業(yè)的風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高綜合效益，在實際工作中，就必須重視計劃管理工作。

二、計劃管理的概念

計劃管理是企業(yè)運行過程中的重要工作，它是指設(shè)立目標(biāo)、制定政策、選擇科學(xué)合理的方案，以期能夠?qū)ΜF(xiàn)有資源進行合理的使用，使企業(yè)的各項工作能夠獲得最大經(jīng)濟效益的活動。房地產(chǎn)開發(fā)是一項比較復(fù)雜的工作，涉及到眾多方面，并且投資金額巨大，投資時間長，參與者眾多，并且容易受到政策的影響。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進行，提高開發(fā)工作的綜合效益，必須加強計劃管理工作，以協(xié)調(diào)企業(yè)運行與外部環(huán)境之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃管理的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃管理的原則是對房地產(chǎn)開發(fā)起指導(dǎo)作用的各種規(guī)則和制度的總稱，具體來說，應(yīng)該堅持以下幾項原則。

1、科學(xué)性。計劃的制定必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，能夠?qū)ζ髽I(yè)的運行發(fā)揮指導(dǎo)作用。要考慮到企業(yè)的經(jīng)營方針和經(jīng)營目標(biāo)，并結(jié)合市場的實際情況，正確處理開發(fā)、銷售、現(xiàn)金流與成本之間的關(guān)系。在項目開發(fā)之前就做好預(yù)測工作，并對企業(yè)的內(nèi)外條件進行全面的分析，制定科學(xué)合理的行動方案，

2、合理性。在明確目標(biāo)的前提下，做好工作與時間的安排。在制定計劃的過程中，應(yīng)該加強與各部門的協(xié)調(diào)與溝通，對各部門的工作進行科學(xué)合理的安排，使各部門更好的開展工作。

3、動態(tài)管理。房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響比較大，并且市場需求時刻會發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也時刻發(fā)生變化，因此在執(zhí)行計劃的過程中，必須加強對相關(guān)信息的反饋，并根據(jù)變化的情況及時調(diào)整有關(guān)計劃。加強月度檢查、季度檢查和年度檢查工作，將事前控制、事中控制和事后控制有機結(jié)合起來，實現(xiàn)對計劃的動態(tài)控制，保證經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃管理的分類

1、項目總體開發(fā)計劃。它是以整個房地產(chǎn)項目作為開發(fā)對象，涉及到項目開發(fā)的全過程，從項目中標(biāo)開始，到項目開發(fā)、項目后評估結(jié)束。在總體開發(fā)過程中，以關(guān)鍵節(jié)點作為骨干，例如開工、開盤、封盤、竣工、入住等等，通過協(xié)調(diào)和平衡之后形成。值得注意的是，總體開發(fā)計劃從全盤考慮，需要確保后期開發(fā)計劃的連續(xù)性和一致性。而對于分期開發(fā)項目，允許在開發(fā)后期，根據(jù)具體情況對成本、售價、利潤做出相應(yīng)的調(diào)整。

2、公司經(jīng)營計劃。它是指公司在一個財年內(nèi)所有經(jīng)營計劃的集合，在編制的時候，主要根據(jù)董事會的決定、年度經(jīng)營目標(biāo)、項目總體開發(fā)計劃而制定。管理范圍包括一個財政年度。就內(nèi)容來看，主要包括經(jīng)營目標(biāo)、各月的重點工作、為實現(xiàn)目標(biāo)的行動和措施等等。為了方便管理，常常將年度經(jīng)營計劃分為月度、季度、半年計劃，這樣便于管理和控制，確保年度經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中計劃管理的運用

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，計劃管理是通過以下制度和規(guī)定發(fā)揮作用的，從而使得企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)得以更好的實現(xiàn)。

1、計劃管理制度。健全完善的計劃管理制度是對項目開發(fā)進行合理安排的前提，有利于保證施工進度，銷售進度，提高企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)經(jīng)營管理的各項工作有序進行，并提高各部門的工作效率。

2、計劃模板。要想順利開展計劃管理工作，建立完善的計劃模板體系是十分必要的。也就是常說的報表，通過對這些報表進行研究和分析，能夠掌握企業(yè)的運行情況，為制定計劃，做出正確的決策提供合理的依據(jù)。

3、項目開發(fā)。在項目開發(fā)過程中，主要是明確項目開發(fā)的節(jié)奏，具體包括以下幾個方面的內(nèi)容：分幾期開發(fā)建設(shè)，開發(fā)周期多長，每期的開發(fā)量，動工的時間，基礎(chǔ)施工時間、開盤時間、封頂時間、竣工時間等等，都要明確下來。當(dāng)開發(fā)節(jié)奏明確之后，相關(guān)的人員和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的順利開展。

4、月度運行報表。包括項目經(jīng)營計劃的實施情況以及下個月工作的重點和安排。通過對月度經(jīng)營情況、銷售情況、項目實施情況、項目綜合管理情況進行分析，可以為制定相關(guān)的管理計劃提供科學(xué)合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中計劃管理存在的問題與完善

1、存在的問題。盡管計劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中早已得到運用，并取得較好的效果，然而，由于受到多方面因素的影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中計劃管理仍然存在著一些問題與不足，總的來說表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、思想重視不夠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易受到外部因素的影響，然而相關(guān)人員的思想觀念卻沒有改變，計劃工作趕不上變化的實際情況，往往對房地產(chǎn)的進度、質(zhì)量、成本等造成不利影響。因而，為了改變這種情況，相關(guān)負責(zé)人必須轉(zhuǎn)變思想觀念，高度重視計劃管理工作。第二、執(zhí)行力不夠。計劃管理是企業(yè)非常重要的工作，然而，如何將計劃執(zhí)行的關(guān)鍵是人。但目前很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管計劃管理工作做到位，也制定了相關(guān)計劃管理制度，但是執(zhí)行力不夠，很多的工作沒有落到實處，最終影響了計劃管理工作的實際效果。第三、缺乏后評估制度。在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中，當(dāng)某一階段性的目標(biāo)完成之后，往往需要對項目進行后評估管理。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏后評估制度，對相關(guān)工作經(jīng)驗沒有進行總結(jié)，制約了計劃管理工作的提高。

2、完善對策。為了應(yīng)對當(dāng)前計劃管理工作中存在的問題，提高企業(yè)的效益，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，筆者認為可以采取以下對策。第一、提高思想認識。由于房地產(chǎn)容易受到外部因素的影響，因此，企業(yè)負責(zé)人必須提高對計劃管理工作的思想認識，認真編制計劃，并做好管理工作，以便對項目的進度、質(zhì)量、成本進行合理的控制，充分發(fā)揮計劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的作用。第二、提高執(zhí)行力。事實證明，企業(yè)和企業(yè)之間的差距在于執(zhí)行力。執(zhí)行力較差嚴重制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益的提高。因此，今后在實際工作中應(yīng)該提高執(zhí)行力，保證計劃管理工作的效果。可以采取制定相關(guān)的規(guī)定，明確相關(guān)人員的責(zé)任的方式，也可以采取健全獎懲激勵機制的方式來提高企業(yè)的執(zhí)行力。第三、建立后評估制度。在實際工作中，當(dāng)某一階段性目標(biāo)完成之后，應(yīng)該立即對項目進行后評估管理，關(guān)鍵內(nèi)容是對項目在進度執(zhí)行方面的經(jīng)驗進行總結(jié)，以便為將來的工作提供借鑒和指導(dǎo)。

七、結(jié)束語

總而言之，計劃管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有重要的現(xiàn)實意義。今后在實際工作中，我們需要認識計劃管理存在的問題，并根據(jù)實際情況采取相應(yīng)的策略，做好計劃管理的各項工作，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合效益。

參考文獻：

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[3]程志超.淺談當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理[J].科技信息,2009(29)

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文范文

   我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷走向理性和規(guī)范，然而房產(chǎn)地營銷策劃仍處于初級階段，一方面，開發(fā)商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來指導(dǎo)工作實踐，另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學(xué)性弱，一些所謂的營銷專家正將營銷策劃導(dǎo)入歧途。這在一定程度上加劇了大量商品房空置，造成社會資源的極大浪費。

    為此，筆者立足于當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境，針對成都房地產(chǎn)營銷策劃的現(xiàn)狀，結(jié)合成都某房地產(chǎn)企業(yè)項目營銷策劃實際，對房地產(chǎn)營銷策劃過程的重點內(nèi)容和操作流程進行了闡述，分析了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，構(gòu)建了房地產(chǎn)營銷策劃的框架。在實證研究中，通過對成都H房地產(chǎn)公司的實際情況論述，同時對產(chǎn)品的定價、價格調(diào)整、廣告推廣進行了詳實的闡述。本文試圖在房地產(chǎn)營銷策劃上進行一些有益的探討研究，希望總結(jié)出一套既科學(xué)又切實可行的房地產(chǎn)營銷策劃框架，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供有益的幫助。同時，筆者通過房地產(chǎn)營銷策劃的實際操作來佐證房地產(chǎn)營銷策劃理論，使理論與實踐相互映證，期望對房地產(chǎn)營銷策劃實踐起到一定的指導(dǎo)作用。

   關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，營銷策劃，產(chǎn)品定價，價格調(diào)整，廣告推廣

   ABSTRACT：

   Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.

   Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the

   author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.

   Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion

   一．緒論

   1．1研究背景

   隨著中國市場經(jīng)濟體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國經(jīng)濟的“軟著陸”成功，中國已進入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費品拉動的新的經(jīng)濟增長時期。2003年國務(wù)院頒布的18號文件在對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資已成為帶動地域經(jīng)濟發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速市場化，市場竟?fàn)幦找婕觿?，企業(yè)盈利能力同比降低。

    由于開發(fā)商自身實力及營銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊?，市場出現(xiàn)各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區(qū)域殘局不計其數(shù)。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導(dǎo)入歧途。

    房地產(chǎn)營銷策劃是通過對銷售時機、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費對象、建筑設(shè)計、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營銷策略以指導(dǎo)實踐和取得競爭優(yōu)勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費者，它是以創(chuàng)造消費者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢。

    由于營銷策劃過程中出現(xiàn)的上述問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。

   1．2研究的意義

   隨著我國房地產(chǎn)市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺及住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用將日益顯現(xiàn)出來。然而，目前我國的房地產(chǎn)市場的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個國民經(jīng)濟中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場調(diào)研，盲目投資，開發(fā)的產(chǎn)品與市場脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。

    目前，我國的房地產(chǎn)市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉(zhuǎn)變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場、成功營銷的關(guān)鍵。

    房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動工之前就應(yīng)開始著手營銷戰(zhàn)略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問題進行綜合評價和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能否成功?，F(xiàn)代企業(yè)的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。

   二．房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃理論分析

   2．1房地產(chǎn)市場概論

   2．1．1房地產(chǎn)市場的影響因素

   房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的因素主要體現(xiàn)在以下幾點：

    宏觀經(jīng)濟環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響。

    政府政策環(huán)境。政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

    人口統(tǒng)計環(huán)境。市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

    產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤率提高，吸引了眾多的市場進入者。隨著市場的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對路的產(chǎn)品。

    產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過程中，競爭程度就會低，反之，競爭程度會很高?，F(xiàn)階段，隨著國家鼓勵購房的政策出臺，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的供求錯位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>

    其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會有所差別。

   2．1．2房地產(chǎn)市場的特性

   房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動性、耐用持久性、唯一性和價值高昂等特點。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場特性。

    1．市場供給缺乏彈性

    供給彈性是指生產(chǎn)者對市場需求或價格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長等特點，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時間內(nèi)很難增大其市場供應(yīng)量。

    2．市場供給的異質(zhì)性

    因為房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。

    3．市場的區(qū)域性

    一方面由于房地產(chǎn)的不可移動性，使整個房地產(chǎn)市場按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟環(huán)境不同，各地方市場的供求和價格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展程度。

    4．市場的周期性

    房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟一樣表現(xiàn)出很強的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動同步，只是波動幅度不同而已；二者的波動周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟發(fā)展，其發(fā)展進程不僅限于自身的發(fā)展沖動，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進。除此之外，房地產(chǎn)市場還具有季節(jié)性、長期性和隨機變動等特點。長期性變動通常預(yù)示著整體經(jīng)濟發(fā)展的總趨勢。

    5．市場容量難以估算

    由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點決定了房地產(chǎn)市場需求量的估算十分困難。

    6．市場的政府主導(dǎo)性

    房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟體制下屬于私人財產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽任私人自由經(jīng)營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達到合理配置。因此，政府為了增進全社會福利，勢必要動用“公眾權(quán)力”，對土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場整體上是一個較易受政府干預(yù)的市場，是一個政府主導(dǎo)型市場。由于國家性質(zhì)決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預(yù)的特點更為突出。

   2．2房地產(chǎn)營銷策劃理論和方法

   美國哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會對房地產(chǎn)營銷策劃作了如下總結(jié):

   第一，房地產(chǎn)營銷策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上針對房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目和產(chǎn)品進行的謀劃。

    第二，房地產(chǎn)營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目和產(chǎn)品最大程度滿足市場需求，從而更好地運作項目，賺取更大利潤。

    第三，房地產(chǎn)營銷策劃可以比較與選擇方案。

    第四，房地產(chǎn)營銷策劃是按特定程序運作的系統(tǒng)工作。

    房地產(chǎn)營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個項目是否該上馬和該開發(fā)什么產(chǎn)品的過程。另一種則是具體針對某個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品所開展的市場調(diào)查、依據(jù)市場調(diào)查做出最佳銷售方案的過程。

   三．成都房地產(chǎn)市場分析

   3．1成都市房地產(chǎn)市場的基本勢態(tài)

   3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長

   近年來，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長的良好勢頭。2006年成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資414.21億元，比2005年增長17.2 % ；2006年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國15個副省級城市中名列第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費拉動成都市GDP增長達4.1個百分點。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步上升到71% 。經(jīng)過多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實現(xiàn)每人一間房。

   3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步

   邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實施，促進了房地產(chǎn)開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開發(fā)熱潮。2006年，成都14個郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達39%。

   3．1．3成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍

   隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動、房改帶動、金融助動、市場啟動等措施的積極開展，成都市居民個人購房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費結(jié)構(gòu)中，居住消費所占的比重從1990年的0. 8%上升到2006年的24.97%，個人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費的主體，住房消費水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴大。

    另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區(qū)輻射的增強，成都近郊的房價大幅上漲，2006年成都房地產(chǎn)市場空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達城市。同時，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個大城市平均水平元。近年來，成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

   四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃

   根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價值角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費者購買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費者的需求出發(fā)，揭示消費者購買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費者選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產(chǎn)品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。[論-文-網(wǎng) LunWenData]

   H房地產(chǎn)公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購買的是一個整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開發(fā)過程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場的發(fā)展變化和消費者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續(xù)的竟?fàn)巸?yōu)勢。

   4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場定位分析

   市場定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場上同類產(chǎn)品竟?fàn)帬顩r，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個性，并將其形象生動地傳遞給顧客，以求得顧客的認同。

    根據(jù)周邊樓盤及市場調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域竟?fàn)帉κ值那闆r，在分析項目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項目的核心竟?fàn)巸?yōu)勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項目區(qū)分開來，讓顧客明顯感覺和認識到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認可。

    國際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價比的產(chǎn)品，同時，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強的市場吸引力。木項目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場中的表率，以其優(yōu)越的性價比，贏得消費者的一致追捧。

   最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國際時尚的綠色家園。

   4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價策劃

   從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為來看，“開發(fā)商看單價，顧客看總價”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運用。

   1．總體定價策略

    從房地產(chǎn)企業(yè)定價的主要目的來看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價策略一般可分為低價策略、高價策略、中價策略三種。每種定位策略各有不同的定價依據(jù)。

  （1)低價策略

    采用低價策略，一般以提高市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實力雄厚的公司進入新的市場。

   （2)高價策略

    采用高價策略的主要目的是在短時間內(nèi)賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時提高，現(xiàn)實中高價策略公司需謹慎使用。

   （3)中價策略

    這種策略適用于房地產(chǎn)市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場狀況下保持其市場占有率。

   2．過程定價策略

    房地產(chǎn)銷售全過程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過程。在實際營銷中，市場營銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價策略后，根據(jù)實際情況確定其銷售全過程的定價策略。營銷過程定價策略一般有以下幾種:

    （1)低開高走定價策略

    低開高走定價策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進展情況，每到一個調(diào)價時點，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，也就是價格有計劃定期提高的定價策略。大多數(shù)開發(fā)商都采取低開高走的定價策略。

    （2)高開低走定價策略

    這種定價策略類似“吸脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快投資收回。

    （3)穩(wěn)定的價格策略

    這種價格策略是指整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價。

    根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗表明，前期低價入市，促進轟動性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價，是銷售過程中實現(xiàn)利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價格之間取得最佳的平衡。

   3．時點定價策略

    時點和折讓定價策略，即以銷售價格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個基本價格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。

    ①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。

    ②在開盤和房交會期間給予額外99折優(yōu)惠。

    ③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。

   4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃

   1．項目導(dǎo)入期廣告促銷

    H房地產(chǎn)企業(yè)一期項目的導(dǎo)入期，即開盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運作應(yīng)努力在短時間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國際時尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時間達到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對項目有較為全面的了解，對項目的帶來的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購買欲望，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬元的廣告費用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規(guī)模效應(yīng)對房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過程的廣告投入中最重要的部分，以求達到廣告宣傳量的飽和。

   2．項目成長期，即項目的開盤期

   在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說性的，廣告促銷應(yīng)強化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位與確立產(chǎn)品品牌個性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據(jù)有利位置。

    在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國際時尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對接。

   由于第一階段廣告實施中的國際時尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強烈，在成長期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實現(xiàn)銷售開盤的理想預(yù)期。

    電視廣告對于完成上述對接可達到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國際自由人的家”的遠景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟?fàn)幤放朴行Р町惢?，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點以后才有時間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時間段可能效果更好，那個時段的廣告收費也相對便宜一些。

    這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實施，也可對這一階段項目的銷售起到良好的促進作用。

   3．項目成熟期廣告促銷

    項目經(jīng)歷了開盤期后，銷售進入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對產(chǎn)品的品質(zhì)強化是廣告推廣的重點。就本項目而言，在這一階段，項目的建設(shè)已近完成，已購房的消費者同持幣待購的消費者對項目的進展都十分關(guān)注。將項目的建設(shè)情況及時的向消費者傳遞，同時讓他們看到項目實施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項目最好的銷售賣點。

    因此，在這一段的廣告運作中應(yīng)側(cè)重于項目承諾與項目實施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計劃購房的精英人士對房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項目實況，則會使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實。將樓盤實景展現(xiàn)在消費者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對他們是最好的吸引。

   4．項目衰退期廣告促銷

    當(dāng)項目進入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對項目的銷售工作做總結(jié)。此時不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績，購房者的滿意和業(yè)主的忠誠，這些都是對H房地產(chǎn)企業(yè)項目尾盤最好的推廣，同時，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項目奠定基礎(chǔ)。

   五．結(jié)論

   房地產(chǎn)市場營銷已從過去的“消費者請注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堊⒁庀M者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費者，向消費者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費者和市場營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時要重視消費者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動的，環(huán)境的特點及其變化趨勢必然會影響組織活動的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對日益激烈的竟?fàn)帲_發(fā)商們必須進行經(jīng)營理念的調(diào)整，對房地產(chǎn)營銷進行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來市場的關(guān)鍵因素之一。

    成都H房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)公司項目進行營銷策劃，要做中國有竟?fàn)帉嵙Φ墓揪鸵钥蛻粜枨鬄閷?dǎo)向，以市場為龍頭，以策劃工作牽頭引導(dǎo)其他工作，實現(xiàn)從產(chǎn)品型向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)化，從資源優(yōu)勢企業(yè)向能力優(yōu)勢型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

    本文在對H房地產(chǎn)公司項目的市場營銷策劃研究的寫作中，結(jié)合該公司的客觀實際，確定市場定位，最后制定了產(chǎn)品策劃、價格策劃、廣告策劃等一系列的房地產(chǎn)項目營銷策劃。運用理論和實踐相結(jié)合的方法，對H房地產(chǎn)公司項目的營銷策劃作了較深入的研究。

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