房地產(chǎn)調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

近日，林毅夫和張維迎的爭論引發(fā)人們對產(chǎn)業(yè)政策的思考，房地產(chǎn)雖然只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策并非簡單的產(chǎn)業(yè)政策，而是宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策。一般的產(chǎn)業(yè)政策是長期政策，旨在促進(jìn)或抑制某一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；而房地產(chǎn)調(diào)控政策是短期政策，旨在短期內(nèi)保障市場供求，建立平衡、健康、穩(wěn)定發(fā)展的市場。對于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要可以從以下幾個(gè)方面來梳理。

房地產(chǎn)政策定位

政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策，首先在“定位”方面存在一些問題。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長固然起到支撐作用，但是必須明確，住房市場最重要的功能是民生居住功能。在2003年18號文（即《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》）中，房地產(chǎn)被當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)；盡管通過加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上強(qiáng)調(diào)了民生導(dǎo)向，但目前房地產(chǎn)的定位仍然明顯偏重經(jīng)濟(jì)功能，而欠缺社會功能。忽視房地產(chǎn)社會功能而強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)功能的定位，必然會導(dǎo)致一系列的問題。

正是因?yàn)殚L期以來房地產(chǎn)政策把經(jīng)濟(jì)功能與社會功能的重要性反過來，將房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，因此造成了近幾年房地產(chǎn)市場的頻繁調(diào)控。經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候就采取措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，造成房地產(chǎn)過熱，然后再調(diào)控，房地產(chǎn)降溫的同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長也放慢，周而復(fù)始。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場并非是人們所說的越調(diào)控越不行。2013年之前雖然存在供給不足的問題，但也與產(chǎn)業(yè)定位有很大關(guān)系。由于我們把房地產(chǎn)定位為經(jīng)濟(jì)增長重要的帶動(dòng)力，對其保障民生的功能缺乏重視，而把民生保障住房的供給不足問題交給市場解決，造成了房地產(chǎn)過度市場化，熱點(diǎn)城市的房價(jià)不斷抬高。

政府在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控角色

談到政府與市場的關(guān)系，各家理論爭論不休，但核心目標(biāo)都在于保證提高效率又兼顧公平。理論上，在市場制度、市場體系比較完善的情況下，政府不需要太多干預(yù)，應(yīng)當(dāng)盡量允許市場自身調(diào)節(jié)。但目前中國房地產(chǎn)市場體系還遠(yuǎn)非完善。比如，由于中國沒有房地產(chǎn)稅，幾乎零成本的投資和投機(jī)行為，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和投機(jī)過熱。針對這種情況，完全依靠市場調(diào)節(jié)必然存在隱患。那么，近期出臺的限購政策，就屬于在中國市場體系不完善的情況下采取的政府干預(yù)措施。如果不通過調(diào)控來抑制投資和投機(jī)，中國房地產(chǎn)市場就容易失控，導(dǎo)致泡沫破裂和市場崩盤，這對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展、居民住房的改善甚至對中國整體經(jīng)濟(jì)都會有很大影響。美國一些理性經(jīng)濟(jì)學(xué)家也持政府在市場失靈情況下進(jìn)行房地產(chǎn)干預(yù)的觀點(diǎn)。

然而，中國在市場化推進(jìn)過程中并沒有積極有效地建設(shè)和完善住房市場制度和體系。前文提到的房地產(chǎn)政策定位的偏差導(dǎo)致了兩個(gè)問題：一方面，將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致了市場化過度，忽略了住房的根本――民生；另一方面，在推進(jìn)市場體系的建設(shè)中，政府在需要退出的領(lǐng)域做得不夠，這跟政府與市場的關(guān)系定位有關(guān)。政府的角色應(yīng)該是市場監(jiān)管者，有責(zé)任完善房地產(chǎn)體系，以發(fā)揮市場作用。但在中國，政府既是一級市場土地壟斷的需求方，又是二級市場土地的供給方，可謂“既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員”。因此，盡管我們呼吁征收房產(chǎn)稅，呼吁政府退出土地供應(yīng)，完善市場體系和制度建設(shè)，但困難重重。

當(dāng)然，在這幾輪調(diào)控的過程中，雖然各個(gè)階層對房地產(chǎn)的感覺不一樣，但不可否認(rèn)，中國人均住房面積從7或8平方米提高到了33平方米，住房狀況總體得到了改善。

房地產(chǎn)市場過熱的原因

在制度缺失的背景下，本輪房地產(chǎn)市場的暴漲是基于自身的利益追求和心理預(yù)期，包括政府在內(nèi)的市場主體進(jìn)行合作博弈以及支持投機(jī)和投資在一、二線城市穿越的結(jié)果。

首先，市場制度缺失是本輪核心城市房地產(chǎn)市場過熱的基礎(chǔ)。市場制度的缺失導(dǎo)致了市場的紊亂，使得房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)，無論是居民還是企業(yè)都愿意投資房地產(chǎn)。

其次，流動(dòng)性過剩是本輪核心城市房地產(chǎn)市場過熱的源頭。房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)在這個(gè)過程中起到了很重要的作用，比如經(jīng)營機(jī)構(gòu)同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介公司合作，甚至采取了不少違規(guī)做法，使得巨量流動(dòng)性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。這是投資和投機(jī)的源頭。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行背景下，寬松的貨幣政策向市場注入的大量流動(dòng)性并沒有流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流向收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的萎縮，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的暴漲，而房地產(chǎn)市場的暴漲吸引了本該流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金，反過來又進(jìn)一步加劇了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。正如一些三、四線城市的制造業(yè)企業(yè)主把企業(yè)賣掉，轉(zhuǎn)而到一、二線城市買幾套房，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮與房地產(chǎn)的暴漲可謂互為因果。由于以上兩方面原因，大量資金進(jìn)入了樓市。

第三，一、二線城市地王頻出是房價(jià)上漲和市場恐慌的直接原因。地王頻出的本質(zhì)是企業(yè)和地方政府的合謀―找地，拍地王。原本從2016年4月開始，包括上海、深圳等核心熱點(diǎn)城市在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)市場形勢已開始回落。但隨著6月份上海的土地競拍，其他城市土地競拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三個(gè)地王，人們紛紛議論著“面粉比面包貴”，接下來開發(fā)商自然要漲價(jià)，造成市場恐慌，投資者才有利可圖。由于一般居民要趕在價(jià)格大漲之前進(jìn)入市場，地王頻出直接導(dǎo)致了房價(jià)上漲和市場恐慌。

第四，地方政府對房地產(chǎn)投機(jī)和投資的縱容、容忍，是市場過熱的重要原因。本來中央提出房地產(chǎn)調(diào)控的政策非常明確――“因城施策”，即三、四線及以下城市需要去庫存。然而，本來就不存在高庫存的一、二線城市也“渾水摸魚”，執(zhí)行去庫存政策，以進(jìn)一步增加投資，促使地價(jià)上漲，增加財(cái)政收入。熱點(diǎn)城市政府對地產(chǎn)投資的縱容和容忍是導(dǎo)致市場過熱沒有得到很好抑制的一個(gè)重要原因。

第五，政府對市場變化未及時(shí)回應(yīng)導(dǎo)致市場預(yù)期惡化。在房價(jià)瘋長的謠言下，政府需要出來表態(tài)，明確采取或不采取實(shí)際措施的態(tài)度。沒有政府的表態(tài)，市場上諸如“政府為了保增長，為了保匯率，為了轉(zhuǎn)移地方債務(wù)”等謠言就很有煽動(dòng)性。傳言引起的誤讀更加劇了整個(gè)市場的恐慌。

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果

國慶節(jié)前后，各地方政府出臺了許多調(diào)控政策，對市場產(chǎn)生了十分重要的影響，但最終效果還有待觀察。從兩個(gè)層面看，這些調(diào)控政策目前已經(jīng)取得了一定的作用。第一，限購政策將不符合條件的投資者與投機(jī)者攔在門檻之外，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場的交易量有所下降，但由于價(jià)格取決于企業(yè)，房價(jià)還沒有下降。第二，政策的密集出臺，給市場一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，起到了化解恐慌、穩(wěn)定市場預(yù)期的作用。

房價(jià)何時(shí)封頂

從全國總體情況來看，中國自2013年以來房地產(chǎn)市場就已接近飽和―平均每個(gè)家庭有1.1套住房，當(dāng)然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，從現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場還存在著結(jié)構(gòu)性短缺。從人口結(jié)構(gòu)來看，中國處在城市化中期階段，人口處于急劇變化的狀態(tài)，城市人口還在增加，預(yù)計(jì)未來十年城市人口占比會達(dá)到70%?；谶@兩點(diǎn)，盡管總體上中國房地產(chǎn)市場是飽和了，但結(jié)構(gòu)上，三、四線及以下城市存在市場過剩，而一、二線城市和部分三線城市還存在著供給不足。對于一、二線城市來講，城市人口的急劇增加，使住房的潛在需求很大。同時(shí)，一些城市房地產(chǎn)看似供需缺口很大，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，實(shí)際存在大量投資、投機(jī)性住房，而非剛性的市場需求。因此，從供需角度來看，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場還有潛力，從房價(jià)角度來看，隨著收入的增長，房價(jià)也還未漲到最高點(diǎn)。

日本的房地產(chǎn)泡沫是在城市化結(jié)束時(shí)出現(xiàn)的，當(dāng)投機(jī)和投資需求消失時(shí)，過高的房地產(chǎn)價(jià)格和虛假需求帶來的泡沫自然會破裂。相比之下，中國房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求還在增加，雖然房價(jià)比較高，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)泡沫。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢

雖然總體來看中國房地產(chǎn)依然存在潛力，但供給存在嚴(yán)重不足的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)增長緩慢，而且可能會面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。

企業(yè)轉(zhuǎn)型在很大程度上影響甚至決定了中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。之前一段時(shí)間，許多企業(yè)都是向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在我們真正要做的就是要從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)上去，比如運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維來改造房地產(chǎn)業(yè)就是其中一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。此外，住房地產(chǎn)除了可以向文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，還可以更進(jìn)一步依托旅游地產(chǎn)做旅游、依托文化地產(chǎn)做文化、依托養(yǎng)老地產(chǎn)做養(yǎng)老、依托醫(yī)療地產(chǎn)做醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，向各個(gè)方面轉(zhuǎn)型。過去許多高科技、制造業(yè)企業(yè)，本來發(fā)展得挺好，一看房地產(chǎn)發(fā)展好，都來湊熱鬧，那么現(xiàn)在它們需要做的就是回歸高科技、制造業(yè)。

第2篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟(jì)快速增長的主要拉動(dòng)力，但2004年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產(chǎn)市場情況看，情況并非如此。規(guī)劃與國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個(gè)百分點(diǎn)，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為173.17萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積比實(shí)際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1?？紤]到商品房空置以及房地產(chǎn)三級市場（二手樓）的銷售等實(shí)際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續(xù)保持基本均衡的態(tài)勢。

深圳本地市場總體發(fā)展較為均衡，并沒有出現(xiàn)投資過熱的狀況，隨著該項(xiàng)政策的出臺，開發(fā)商會更加謹(jǐn)慎地對待新開發(fā)地項(xiàng)目，更好地控制項(xiàng)目資金運(yùn)用，擴(kuò)大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應(yīng)不會產(chǎn)生多大的影響。

深圳地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多次過熱之后，已經(jīng)逐漸趨于理性和成熟，各品牌發(fā)展商和中小發(fā)展商都在盡力避免地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，讓深圳地產(chǎn)走上穩(wěn)定發(fā)展的道路，也只有長期穩(wěn)定地發(fā)展，才能使整個(gè)地產(chǎn)界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動(dòng)深圳地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑中國地產(chǎn)界。

二、銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，效力有限

經(jīng)過央行批準(zhǔn)，實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率。其他金融機(jī)構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率，共計(jì)收縮可貸資金約1100多億元。

存款準(zhǔn)備金制度一向是央行調(diào)控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發(fā)達(dá)國家及金融自由度較高的地區(qū)運(yùn)用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準(zhǔn)備金制度調(diào)控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準(zhǔn)備金調(diào)控意圖很難說沒有，但也應(yīng)注意到，本次調(diào)整由于僅涉及到少量金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)，它對于整個(gè)貨幣投放量的調(diào)控作用是有限的，因此，它的立足點(diǎn)，應(yīng)該還是更多地在于推進(jìn)商業(yè)銀行實(shí)行更為理性的經(jīng)營行為、建立更為合理的治理機(jī)制。而這些，不僅僅對于股份制商業(yè)銀行，同時(shí)對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時(shí)，這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優(yōu)化了貨幣信貸的結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)銀行加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機(jī)構(gòu)減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產(chǎn)品的出現(xiàn)及大量上市，在某種程度上緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)也達(dá)到規(guī)避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實(shí)施，多家香港銀行在深圳的業(yè)務(wù)近期有望展開，大量香港及海外資金將進(jìn)入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以解決目前金融控制帶來的不利影響，同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到外資銀行。

【資料】金融機(jī)構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準(zhǔn)備金；存款準(zhǔn)備金占金融機(jī)構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準(zhǔn)備金率。

三、實(shí)施央行121文件，重在控制市場，減少投機(jī)，抑制高消費(fèi)

2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）。其中規(guī)定，如果借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計(jì)息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執(zhí)行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現(xiàn)階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點(diǎn)：

1、增加普通家庭二次置業(yè)成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應(yīng)該能夠有效解決難題。這不過是一點(diǎn)小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業(yè)成本

置業(yè)成本的增加會適度減小短期內(nèi)對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。因此，部分散戶會謹(jǐn)慎介入。

由于現(xiàn)階段個(gè)人住宅貸款還是屬于銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一般銀行還將繼續(xù)維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個(gè)身份證買房、團(tuán)購等，銀行一般會適當(dāng)減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產(chǎn)低谷的預(yù)期到來，拖欠貸款、斷供的風(fēng)險(xiǎn)會加大，銀行對投資型客戶的態(tài)度也會更加謹(jǐn)慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發(fā)商影響較大

再結(jié)合固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運(yùn)作的開發(fā)企業(yè)壓力加大。這一類發(fā)展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項(xiàng)金融控制措施的實(shí)施，將使其資金鏈運(yùn)作出現(xiàn)一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發(fā)企業(yè)的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導(dǎo)向型市場不同，廣東的市場導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場較為規(guī)范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實(shí)施，部分中小開發(fā)企業(yè)會逐漸感到資金壓力，項(xiàng)目取得和開發(fā)難度加大，后繼乏力。因此，部分企業(yè)會選擇退出，部分會選擇進(jìn)軍內(nèi)地市場或者與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)合作。在由廣東商學(xué)院經(jīng)濟(jì)系與國際貿(mào)易系于2002年暑假發(fā)動(dòng)的關(guān)于珠三角民營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查的結(jié)果中，我發(fā)現(xiàn)，制約它們發(fā)展的最大的原因是融資問題。而民營企業(yè)，是我國私營經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的健康發(fā)展，將在促進(jìn)流通、滿足市場需求、緩解就業(yè)壓力、擴(kuò)大出口和增加國家水手等方面發(fā)揮積極的作用。就此，我想談一下民營企業(yè)的融資問題。

調(diào)查分析：融資，民營企業(yè)發(fā)展的瓶頸

在這次調(diào)查中，總共收到有效問卷197份，調(diào)查的對象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區(qū)。其中，從地區(qū)分布來看，以珠三角地區(qū)的為主，占了65%；從行業(yè)分布來看，遍及機(jī)械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等；從生產(chǎn)總值來看，從10萬到5億以上都有。所以，這次調(diào)查的結(jié)果還是具有一定代表性的。

在這些企業(yè)當(dāng)中，他們的資金來源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會使社會總資本擴(kuò)大，而社會總資本的擴(kuò)大是緩慢的。資本集中卻可以在短時(shí)間內(nèi)匯聚眾多資本。如果中國是一個(gè)封閉的、自給自足的市場，那么，這樣慢慢的積累也沒有什么問題。問題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國資本將涌入中國市場，跟這些民營企業(yè)爭肥奪利，民營企業(yè)將面臨著史無前例的挑戰(zhàn)。要迎接挑戰(zhàn)，發(fā)展自身，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益是必然的事。因此，加快進(jìn)行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，離不開信息化和專業(yè)化。我們不妨首先關(guān)察一下這兩方面的調(diào)查結(jié)果。

外國的企業(yè)基本上都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了信息化，在交易方面很多都已經(jīng)實(shí)行電子商務(wù)。而在這次調(diào)查中，建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)只有40％，接入互聯(lián)網(wǎng)的只有43%，而進(jìn)行電子商務(wù)的只有89%，與外國的差距是顯而易見的。在對待信息化的態(tài)度方面，87%企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識到信息化的重要，但還是"結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)信息化的進(jìn)程"。這意味著，當(dāng)別人已經(jīng)通過利用電腦和網(wǎng)絡(luò)處理大量的文書工作，并進(jìn)行生意洽談，而節(jié)約了勞動(dòng)與成本并擴(kuò)大了銷售量時(shí)，我們的民營企業(yè)還在為了處理文書工作和擴(kuò)大銷售量而不得不浪費(fèi)人力資源和資金。在所調(diào)查的企業(yè)中，只有一家是購回大量的電腦、軟件、服務(wù)器進(jìn)行信息改造的，而且是一家大企業(yè)。這說明了，除了技術(shù)與人才，制約著民營企業(yè)進(jìn)行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專業(yè)化方面，雖然只有不到18%的企業(yè)沒有專業(yè)化，但是，在選擇受到不同競爭者壓力的時(shí)候，選項(xiàng)"本地民營"高踞榜首，有61%的企業(yè)選擇了它。這說明了在專業(yè)化的同時(shí)，并沒有形成差別競爭，這些民營企業(yè)如果不愿意來個(gè)魚死網(wǎng)破，就需要進(jìn)一步專業(yè)化。這需要技術(shù)革新的支持，否則，大家就只能生產(chǎn)同樣的產(chǎn)品，最終避免不了價(jià)格戰(zhàn)的命運(yùn)。而在技術(shù)創(chuàng)新的選項(xiàng)中，選"技術(shù)引進(jìn)"和"自行開發(fā)"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說，融資問題，已經(jīng)嚴(yán)重制約著民營企業(yè)的發(fā)展。在資金來源的調(diào)查選項(xiàng)，銀行貸款、民間借貸、資本市場融資和利用外資似乎還有擴(kuò)大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會很多，民營企業(yè)利用外資的能力也有限度。根據(jù)工商銀行公布的2002年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣東地區(qū)的各項(xiàng)存款余額為4086.40億元，而各項(xiàng)貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國《銀行法》規(guī)定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質(zhì)押或擔(dān)保是不行的。而在進(jìn)行低壓借貸是，銀行所承認(rèn)的抵押品只有土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)。而這些民營企業(yè)，不是缺乏不動(dòng)產(chǎn)就是缺乏擔(dān)保。所以，實(shí)際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場融資一途，現(xiàn)在的金融市場基本上還沒有對民營企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，股市的上市規(guī)定更限制了民營企業(yè)的上市集資。但是，如果我們進(jìn)行一些改造或創(chuàng)新的話，在資本市場融資和向銀行借貸還是行得通的。

第3篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)稅；政策調(diào)控；稅制改革

房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格是影響交易量的重要因素，在市場價(jià)格相對比較平穩(wěn)的形勢下，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)以及交易有很大的影響。如果征稅的比例較高，開放商勢必會將這部分價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，導(dǎo)致房價(jià)的上漲，而購房者在房產(chǎn)交易的過程中本身就需要繳納各種稅款，所以直接影響到房地產(chǎn)的交易量。為了確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，我國政府在稅收政策方面也在不斷的調(diào)整，從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

一、政府為控制房價(jià)所采取的稅制改革措施

為了對房價(jià)進(jìn)行控制，我國政府先后采取了一系列的稅改措施。在2006年5月，以購房時(shí)間5年為限對房屋交易的營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整；2008年12月，對開發(fā)商的土地增值稅進(jìn)行規(guī)范；2010年4月，對于契稅進(jìn)行調(diào)整，以是否為家庭第一套住房以及房屋面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整；2011年5月，以購房時(shí)間2年為限對房屋交易的營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整；2013年2月，為抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。

二、房地產(chǎn)稅在調(diào)控房價(jià)中所存在的問題

（一）稅收種類繁多，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

我國的房地產(chǎn)稅種類繁多，并且重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，從而直接造成房地產(chǎn)市場的價(jià)格居高不下，影響到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。比如對房屋出租收入既有營業(yè)稅又有房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)持有者，既征收營業(yè)稅又征收房產(chǎn)稅。在這種重復(fù)征稅的情況下，直接加重了買賣雙方的負(fù)擔(dān)。而房屋所有權(quán)人為了將各種稅轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，就會提高售房價(jià)格，并且擾亂了房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。從稅種的征收以及重復(fù)的現(xiàn)象，可以看出我國在房地產(chǎn)稅的制定體制方面存在一定的弊端，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（二）稅制結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)市場交易過程中，買賣雙方所繳納的稅款是不同的，并且還有直接稅和間接稅，不同的稅種對于房價(jià)的影響程度也不相同。直接稅會由售房者繳納，無法通過其他方式進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。而間接稅是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生的，比如營業(yè)稅，房屋出售者就會通過抬高房價(jià)或者租金等形式而轉(zhuǎn)嫁給交易對象。但是我國目前的稅制結(jié)構(gòu)存在很多不合理的地方，間接稅要多于直接稅，所以稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象明顯，不利于對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

（三）稅收征收管理工作不到位

稅款征收是國家依法對房地產(chǎn)出售、出租收入而征收的稅款，這是保證我國房地產(chǎn)市場規(guī)范經(jīng)營的重要手段。為了對房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況加強(qiáng)整治的力度，我國對于房產(chǎn)所有者在出售和出租交易中都設(shè)定了稅款的征收標(biāo)準(zhǔn)，但是由于我國的稅收征收管理工作不到位，加之中介機(jī)構(gòu)的惡意隱瞞，所以在房屋出租時(shí)需要繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅遲遲無法實(shí)施，這還與房屋出售者的納稅意識有關(guān)，但主要是由于市場監(jiān)管不嚴(yán)，稅收征收不到位所導(dǎo)致的。

三、房地產(chǎn)稅制實(shí)施改革的方向與措施

（一）明確房地產(chǎn)稅收的征收種類

為了從稅收的征收方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，就應(yīng)該明確房產(chǎn)稅征收的種類，并且化繁為簡。在對開發(fā)商征收的稅種中，對于能夠控制房價(jià)上漲的稅種可以保留，但是在稅率方面可以適當(dāng)降低，對于長期使用卻沒有發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用的稅種可以考慮廢除，減輕開發(fā)商的稅款壓力，從而降低房產(chǎn)價(jià)格。對于房產(chǎn)交易過程中對買賣雙方所征收的稅種，應(yīng)該進(jìn)行合理的分析，對于重復(fù)征稅的稅種要根據(jù)實(shí)際情況有所廢除，在稅種的多少方面盡量簡化，可以有效的提高征稅的效率。

（二）合理調(diào)整并完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅的稅制結(jié)構(gòu)是對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控的有效措施，同時(shí)也是保障買賣雙方利益的重要標(biāo)準(zhǔn)。對于房屋交易過程中應(yīng)繳納的稅種，要明確定位應(yīng)該由誰負(fù)擔(dān)，然后基于稅種轉(zhuǎn)嫁這一因素，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整直接稅和間接稅的征收比例。對于應(yīng)該由賣方承擔(dān)的稅收，可以將其改為直接稅，避免稅收轉(zhuǎn)嫁。而對于應(yīng)該由買方繳納的間接稅，可以適當(dāng)?shù)慕档捅壤⑶腋鶕?jù)實(shí)際情況減小征收的額度。通過調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)，從而有效控制稅款轉(zhuǎn)嫁，規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。

（三）運(yùn)用法律法規(guī)稅收工作進(jìn)行管理

我國在房產(chǎn)稅收方面的工作執(zhí)行力度不夠，應(yīng)該充分的利用法律法規(guī)來加強(qiáng)對稅收工作的管理。在稅種項(xiàng)目以及結(jié)構(gòu)方面根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際經(jīng)營狀況合理制度，并且加大執(zhí)行的力度。鼓勵(lì)建設(shè)普通住房，減少豪華住房，適當(dāng)調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，實(shí)現(xiàn)稅收的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用；為了規(guī)范房屋出租稅款的征收，應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場中中介機(jī)構(gòu)的管理，對于出租的房屋要及時(shí)上報(bào)。在征稅工作中會面臨很多的難題，還需要稅收部門加強(qiáng)多部門聯(lián)合，切實(shí)保障稅收工作的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，如果房價(jià)過高，就會導(dǎo)致房產(chǎn)庫存增加，開發(fā)商有房賣不出去，而購房者需求住房又因?yàn)閮r(jià)高買不起，房產(chǎn)供需出現(xiàn)極大的矛盾。如果房價(jià)過低，就會出現(xiàn)投機(jī)等行為，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。所以國家可以通過房產(chǎn)稅來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，通過稅收影響房產(chǎn)價(jià)格，從而確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王玉華.房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（06）

第4篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

這一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始于去年底。2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會議掀開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕,緊接著,中央政府調(diào)控“組合拳”接連打出:從“國四條”到“國辦十一條”,從住建部、國土部到央行、銀監(jiān)會、財(cái)政部甚至到國家稅務(wù)總局,調(diào)控舉措不斷加碼。

但讓人失望的是,市場并不買調(diào)控政策的賬。國家統(tǒng)計(jì)局4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示,3月全國房價(jià)同比上漲11.7%,達(dá)五年來最高水平。全國“兩會”之后,北京、上海、杭州、南京、廣州等大城市都爆出了眾多的“日光盤”。一手房與二手房同時(shí)出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象。這在一定程度上,意味著政府的調(diào)控又一次陷入了“空調(diào)”的失控僵局,政策公信力再一次受到質(zhì)疑。

4月14日,全國“兩會”閉幕僅一個(gè)月,溫總理不得不再一次召開國務(wù)院常務(wù)會議,重新“研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施”,并嚴(yán)厲要求地方政府“切實(shí)負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任”。

一邊是調(diào)控政策的頻頻出臺,一邊是房價(jià)的持續(xù)上漲。問題出在哪?

瘋狂而混亂的中國房地產(chǎn)市場需要調(diào)理。現(xiàn)在看來,調(diào)理的效果并不理想。有關(guān)部門有必要從根上找找原因,有沒有對癥下藥?是否開錯(cuò)了藥方?對藥方可能產(chǎn)生的副作用是否有準(zhǔn)備?

過快上漲的標(biāo)準(zhǔn)是什么

中國人擅長把玩文字,不同字眼的運(yùn)用體現(xiàn)著不同的深刻內(nèi)涵。房地產(chǎn)本輪調(diào)控伊始,政府提出要“抑制房價(jià)過快上漲”,隨后又將“抑制”一詞改為了“遏制”,雖一字之差,但足以反映政府調(diào)控房地產(chǎn)的急迫和決心。

民眾充滿了期待,但后來發(fā)現(xiàn)那不過是一個(gè)理想與現(xiàn)實(shí)的游戲。

回過頭來,細(xì)一琢磨,發(fā)現(xiàn),關(guān)鍵問題不在于是“抑制”還是“遏制”,“抑制房價(jià)過快上漲”提法本身就有蹊蹺。

問題來了。

首先,“過快”的標(biāo)準(zhǔn)是什么?我們至今沒有看到有相關(guān)主管部門給予界定。既然沒有標(biāo)準(zhǔn),那么,房價(jià)無論是漲了10%還是100%,就都沒有“被調(diào)控”的依據(jù)。事實(shí)證明也如此。雖不少樓盤價(jià)格翻番,但并沒有看到有主管部門出面鑒定為“上漲過快”。相反,當(dāng)某地樓盤4小時(shí)瘋漲15萬元后,作為政府主管部門的房管局一負(fù)責(zé)人卻表示“房產(chǎn)市場屬于市場自由調(diào)控范疇,作為職能部門不便就此事發(fā)表意見”。

其次,就算開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)把房價(jià)抬高了100%或者更高,就算它“過快上漲”了,政府部門是否有權(quán)管制開發(fā)商的“自由定價(jià)權(quán)”?在現(xiàn)行體制下,商品房價(jià)格是完全放開的,并沒有什么相應(yīng)的法律法規(guī)來制約。因此,政府主管部門“遏制”的法律依據(jù)似乎有所欠缺。

第三,從字面理解,“抑制房價(jià)過快上漲”的潛臺詞,是房價(jià)可以慢點(diǎn)漲,房價(jià)適度上漲政府是可以接受的。那就是說,政府認(rèn)為目前的房價(jià)還有上漲的空間。既如此,又何須調(diào)?

所以,在既沒有出臺“過快”的標(biāo)準(zhǔn),又缺乏執(zhí)法依據(jù)的情況下,這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主旋律,“遏制房價(jià)過快上漲”,是含混不清的提法,到頭來只能淪為一張空頭支票。

怎么調(diào),堵還是疏

具體到調(diào)控措施上,各方也頗多微詞。之所以調(diào)控不力,任志強(qiáng)、潘石屹等非央企開發(fā)商認(rèn)為,原因在于政府的調(diào)控政策沒有調(diào)在點(diǎn)子上,沒有點(diǎn)到癥結(jié)。

任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是,要解決房價(jià)問題,必須從供求關(guān)系上入手,“不從土地供給增量上解決,在土地價(jià)格暴漲中想按住房價(jià)是按不住的”。而政府目前的做法是,抑制投資,也抑制需求。這在短時(shí)間內(nèi)可能會影響房價(jià),但效果不可能長久。因?yàn)?被抑制的需求終究要釋放,等到被釋放時(shí),房價(jià)跟著就會出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性上漲。

任志強(qiáng)認(rèn)為,調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該采用大禹治水的辦法,疏,而不是堵。紅燈多了,自然就會有人找出各種躲避和繞行之路。這種博弈的結(jié)果,必然是導(dǎo)致市場的混亂。

按照任志強(qiáng)的觀點(diǎn),只要增加供應(yīng)量,很多問題就可以迎刃而解。他在博文中進(jìn)行了分析:有開發(fā)商捂盤,增加了住房與供給量,捂盤還捂得住嗎?有開發(fā)商囤地,地多了囤也囤不住。銀監(jiān)會最近又要對囤地的開發(fā)商限制信貸,結(jié)果只能是減少供給量,等于給捂盤和正在供給的樓盤發(fā)補(bǔ)貼,創(chuàng)造提高價(jià)格的機(jī)會。為什么不是增加信貸以加大開發(fā)量呢?無非是給以信貸時(shí)增加一些違約條件,如限制開發(fā)建設(shè)的時(shí)間與周期,并將囤地、捂盤都列入違約條件之列。限制一定會減少市場的供給,加大供求之間的矛盾。

潘石屹的觀點(diǎn)與任志強(qiáng)較為一致。他認(rèn)為,土地問題是中國房地產(chǎn)市場的最大問題。目前,土地市場上供地太少、房地產(chǎn)商囤地,加之最近政府政策釋放出未來土地的供應(yīng)量會更少的信號,這些都在傳遞土地供應(yīng)緊張的信息,市場接受這些信號后,就進(jìn)一步呈現(xiàn)“土地瘋漲”、“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴”、“地王頻出”等現(xiàn)象,從而形成惡性循環(huán)。

潘石屹說,給房地產(chǎn)市場降溫,最重要的是增加土地供應(yīng)量,打擊囤地,其次是調(diào)整國家的貨幣政策,市場上錢太多了。此外,“招拍掛”制度應(yīng)該更公開、公平、透明,不要“量身定做”,不要設(shè)置不合理的限制條件?？蓽p少拍賣方式,多用“暗標(biāo)”方式,因?yàn)榘禈?biāo)只能出一次價(jià),可以減少拍賣現(xiàn)場的沖動(dòng)和攀比。

且不論任、潘二人的立場,單說他們的觀點(diǎn),似乎是符合市場的。但可行性并不高。中國的房地產(chǎn)市場有其特殊性,并不是完全意義上的市場化的產(chǎn)業(yè),關(guān)鍵在于非私有的土地制度。在現(xiàn)行土地制度下,在相關(guān)保障房制度并不完善的情況下,再拿出更多的屬于全民所有的土地供開發(fā)商生財(cái)創(chuàng)富,盡管地方可能也樂意這么做,但民意恐怕不容。在福利社會,是拿富人的錢補(bǔ)貼窮人,而在中國,可能正相反。繼續(xù)加大土地供應(yīng)量,無疑是讓窮人繼續(xù)做“活雷鋒”,社會的公平正義何以體現(xiàn)?

但任、潘二人的方向應(yīng)該是對的。有關(guān)部門應(yīng)該從根上去尋找問題,去尋求解決之道。頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的做法,勢必不是科學(xué)的良方。另外,還有一點(diǎn)值得提醒,房地產(chǎn)調(diào)控不等于打壓,不能太操之過急、急功近利,調(diào)控的終極目標(biāo)是讓房地產(chǎn)步入良性發(fā)展的軌道,而不是單單為了短期內(nèi)房價(jià)指數(shù)的回落。

政府是真心還是假意

事實(shí)上,市場是預(yù)期的反映。而政府傳遞出的信號是矛盾的,民眾的預(yù)期產(chǎn)生混亂。比如,政府一面表態(tài)說,“本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”(溫總理在今年全國“兩會”前接受新華社專訪,與網(wǎng)民交流時(shí)的承諾)。另一面又對未來的房價(jià)喊漲,說:“中國未來二十年房價(jià)上漲的壓力仍然是很大的,未來二十年由于中國是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期,需求較大,而土地供應(yīng)是有限的,房價(jià)上漲的壓力仍然是很大的”(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新今年全國“兩會”期間答記者問時(shí)如此表示)。政府搖擺的態(tài)度常常讓民眾捉摸不透。

有著之前越調(diào)越漲的調(diào)控歷史,基于地方土地財(cái)政的利益捆綁,很多人發(fā)出疑問,這一次調(diào)控是來真的嗎?

英國《金融時(shí)報(bào)》專欄文章《遏制房價(jià),北京當(dāng)真嗎?》稱,與認(rèn)真的行動(dòng)相比,中國政府更喜歡用言論抑制樓價(jià)。

文章說,“到了現(xiàn)在,大家都了解這個(gè)套路了。政策制定者們調(diào)查中國房地產(chǎn)市場,然后發(fā)表一些聽上去很堅(jiān)定的言論,表示要抑制樓價(jià)的‘急劇’上漲。接著,相關(guān)數(shù)據(jù)出爐,顯示住宅和商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。隨后是更多的指手畫腳……”

從3月28日到4月2日,新華社連續(xù)發(fā)表了六篇有關(guān)房價(jià)、地價(jià)的評論文章,矛頭直指地方政府,痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場的根源所在――土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)高房價(jià)。系列評論刊出后,立即在網(wǎng)上引起了重大反響,被認(rèn)為是高層的真實(shí)態(tài)度的表達(dá),是新的調(diào)控政策出臺的風(fēng)向標(biāo)。

文章讀來很解氣,但信服的人可能并不多,猜測這是不是只是給百姓的一種慰藉?

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠表示,政府并非真心想調(diào)控房地產(chǎn)市場,因?yàn)檎旧硎欠康禺a(chǎn)暴利的最大獲利者。這是政府慣用的心理戰(zhàn)術(shù),目的是,吸引民眾和市場的關(guān)注,提高百姓對未來的預(yù)期,但不會有實(shí)質(zhì)性作用。

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則從另一個(gè)角度進(jìn)行了闡述。他打了一個(gè)比方。

將所有的消費(fèi)品和投資品,都裝進(jìn)一個(gè)木桶和水池里。木桶里裝的是衣食住行,水池里是股市、樓市、政府投資、奢侈品等,木桶在水池中漂浮著,隨著池中的水位“水漲船高”。央行增大流動(dòng)性,也就是投放貨幣,只有兩個(gè)選擇,木桶或者水池。

如果流入木桶,就是衣食住行等人人相關(guān)的物價(jià)要上漲,然后導(dǎo)致工資上漲,工廠成本增加,此時(shí)就會裁員,那么,就有大量的窮人擔(dān)心會失業(yè);如果注入水池,就會使得股價(jià)、樓價(jià)上漲,形成泡沫。

“如果你是管理層,寧愿選擇哪一個(gè)?大多數(shù)人的失業(yè),還是少數(shù)人的破產(chǎn)?”金巖石說,要使更多人就業(yè),代價(jià)必然是高房價(jià)。

如此看來,普通民眾希望房價(jià)下降的愿望短期內(nèi)可能還不能達(dá)成。

泡沫破滅在2012?

房價(jià)如果這樣一路瘋跑下去,終有一天,政府想控制可能都無能為力了,那就到了泡沫破滅的時(shí)候。

這一天會不會出現(xiàn)?什么時(shí)候?政府正花大力氣調(diào)控的2010年的房價(jià)會如何,下降,慢漲還是繼續(xù)瘋跑?

謝國忠的觀點(diǎn)是,大漲的可能性不是很大。但他認(rèn)為2012年會是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),房地產(chǎn)市場的泡沫會破滅。謝國忠的預(yù)測比近日網(wǎng)絡(luò)流傳的“中國房地產(chǎn)崩盤論”的預(yù)測要晚一年。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾坦率地表示:今年房價(jià)是漲是跌,“這個(gè)我也說不清,過去我都說要落,但都漲了,今年我還是說會落,因?yàn)檫@個(gè)泡沫是維持不長的?！?/p>

茅老說,泡沫破滅是非常糟糕的,能消化掉最好。怎么消化?“消化掉就是房價(jià)慢慢地落下來,更多的人買得起房了,就消化掉了?！泵┯谳Y認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場存在的一個(gè)問題,是大量投機(jī)需求推高房價(jià)迅速上漲,“投機(jī)需求也不是不好,但太多了就成問題了。現(xiàn)在我們差不多1/3的房子賣掉以后沒有人住,這就叫資源配置錯(cuò)誤。用這么多的人力、物力造出空房子,卻沒人住,這是不對的。如果是正常的居住需求或者改善住房的需求,導(dǎo)致房價(jià)上漲,問題不大。如果所有的房子都有人住,房價(jià)再怎么漲,都沒有問題?！泵┯谳Y說。

如何讓更多的人買得起,茅于軾認(rèn)為市場要分化。他建議一些開發(fā)商針對已經(jīng)進(jìn)城或?qū)⒁M(jìn)城的農(nóng)民工開發(fā)一些大小適中、價(jià)位合適的項(xiàng)目,“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)是城里人的房地產(chǎn),但是進(jìn)城的農(nóng)民是中國房地產(chǎn)未來的大市場?！?/p>

謝國忠說,土地“招拍掛”等問題只是房地產(chǎn)市場的表象問題,根本問題在于體制。他說,目前在中國,政府要大過市場,市場是為政府服務(wù)的,政府凌駕于市場之上,市場很難進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。如不從根本解決問題,小手段、小動(dòng)作是不起大作用的。從這個(gè)意義上講,房地產(chǎn)需要的不僅僅是調(diào)控,是一場較為徹底的改革,甚至是革命。

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

“沒想到，僅過了一個(gè)月，也就是3月16日，中介致電說有人愿意出140萬元購買。”家住北京的李小姐告訴記者，她是今年2月6日放的盤，當(dāng)時(shí)中介稱因該套房需要繳納營業(yè)稅，所以最多只能賣135萬。由于自己不著急等著錢用，所以當(dāng)時(shí)就沒答應(yīng)。沒想到，3月16日有人表示愿意出資148萬元購買，而現(xiàn)在更是漲到了153萬元，并且天天接到買方催著簽合同的電話?！安坏?個(gè)月，房價(jià)漲了18萬元，連我自己都感到意外，真不知道房價(jià)后市走勢如何，現(xiàn)在該不該賣掉這套房子？”李小姐說。

的確，伴隨著“國五條”地方版細(xì)則的落地，雖然之前連夜占位排隊(duì)的“盛況”已成明日黃花，但樓市與調(diào)控究竟將怎么走？市場依然眾說紛紜，滿頭霧水。

今年房價(jià)怎么走，會暴漲嗎？

“2013年房價(jià)還會漲嗎？” 對此，房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)表示，由于宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)回升，因此未來的經(jīng)濟(jì)政策不會太放松，且有可能因?yàn)橥浂呌谑湛s，這進(jìn)而會影響到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。兩者共同作用的結(jié)果會導(dǎo)致今年的房地產(chǎn)市場成交量呈現(xiàn)正增長，價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

“如果中央放松調(diào)控，像北京、上海這樣的大城市庫存消耗得很快，需求旺盛的二線城市去庫存化相對需求一上來，土地供應(yīng)不足，房價(jià)很有可能出現(xiàn)暴漲。但分化明顯，將是冰火兩重天?！庇惺袌鋈耸咳缡钦f。

許多三四線城市房價(jià)上漲的可能性幾乎沒有。在上述人士看來，在這一輪樓市調(diào)控后，我國大中小城市間的房地產(chǎn)市場差異已經(jīng)很明顯?，F(xiàn)在部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去庫存化很快。三四線城市的樓市存量較大，但需求相對不足，消化能力有限，因此房價(jià)上漲的可能性不大。

“國五條將由1%改為差額20%房產(chǎn)稅，實(shí)際上是將房價(jià)提升了20%，目的是凍結(jié)二手房，逼買房者購買新房。而新房往往都在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而住在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)則會面臨很多問題，如小孩讀書、生活、上班等都非常不方便。在此情況下，大家還是會買市區(qū)或離市區(qū)較近的二手房，那么賣方肯定不愿承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，所以此筆費(fèi)由將由買家來承擔(dān)。”一中介負(fù)責(zé)人表示，樓市也是商品市場，其價(jià)格按照供求關(guān)系變化而變化。行政干預(yù)雖可以對商品價(jià)格起作用，但其作用多半是一時(shí)的，不可能改變市場中根本的供求關(guān)系。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預(yù)手段，但這種手段恐怕難以長久持續(xù)下去，因?yàn)檫@違背了市場交易的基本原則。

房地產(chǎn)調(diào)控還會出什么招？

中國住建部部長姜偉新“兩會”接受記者采訪時(shí)表示，房價(jià)今年一定會往下走，在職部長如此豪言引發(fā)了外界的更大猜想，繼國五條后，房地產(chǎn)調(diào)控的火焰會怎么燒？

無獨(dú)有偶的是，就在人們們翹首企盼之際，中國國土資源部副部長胡存智3月23日率先透風(fēng)：“未來可能會對保有住房征收不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅”，他建議從第三套房開始征收。

國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)支招，保障性住房要繼續(xù)限價(jià)限購；普通住房控價(jià)控購；高檔住宅放價(jià)放購?？傊?，調(diào)控房價(jià)不要“一刀切”，要堅(jiān)持分類，因?yàn)檎畬Σ煌》?、不同居民的?zé)任是不一樣的，因此政策投入的資源也應(yīng)該有所區(qū)別。

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

一、工作重點(diǎn)

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、開展住房調(diào)查和制定實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃落實(shí)情況。本市住房調(diào)查情況；住房建設(shè)規(guī)劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局、進(jìn)度安排的落實(shí)及公布情況。

2、新建住房結(jié)構(gòu)比例落實(shí)情況。貫徹落實(shí)〔20*〕37號文件及建設(shè)部等部門《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號）落實(shí)情況；20*年6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重落實(shí)情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目清理和套型結(jié)構(gòu)調(diào)整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實(shí)情況

1、稅收政策落實(shí)情況?！蛾P(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔20*〕75號）落實(shí)情況；自20*年6月1日起，調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的落實(shí)情況；嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免的落實(shí)情況。

2、信貸政策落實(shí)情況。《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》（銀發(fā)〔20*〕184號）以及《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔20*〕54號）落實(shí)情況；對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的落實(shí)情況；對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信的落實(shí)情況；對空置3年以上商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物的落實(shí)情況；自20*年6月1日起，個(gè)人住房貸款首付比例有關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況。

3、土地政策落實(shí)情況。貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔20*〕3號）、《*省人民政府關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干意見》（浙政發(fā)〔20*〕3號）文件精神情況；房地產(chǎn)用地出讓計(jì)劃、出讓過程、出讓結(jié)果、利用狀況以及土地出讓收入的全過程信息公開落實(shí)情況；上一年房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施情況和當(dāng)年度房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃的編制情況，廉租用房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地保障情況；房地產(chǎn)用地出讓宗地規(guī)模，開竣工時(shí)間約定情況，土地使用權(quán)出讓合同中住房套型結(jié)構(gòu)比例具體設(shè)置情況，嚴(yán)格控制低密度大套型住宅用地投放，中低價(jià)位、中小套型等緊湊型住房（含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房）用地供應(yīng)量不低于城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)總量的70%的落實(shí)情況；建立建設(shè)項(xiàng)目用地開發(fā)利用全過程的跟蹤檢查制度，實(shí)施以土地使用合同或劃拔決定書履行情況為主要內(nèi)容的項(xiàng)目用地復(fù)核驗(yàn)收制度情況；閑置土地清理和處理情況，對房地產(chǎn)項(xiàng)目用地達(dá)到法定閑置標(biāo)準(zhǔn)的，征繳增值地價(jià)，以及依法收取土地閑置費(fèi)，收回土地使用權(quán)情況。各縣（市）政府對土地供應(yīng)情況是否能做到有序供給，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模情況

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（〔20*〕46號）的貫徹落實(shí)情況；20*、20*年房屋拆遷規(guī)?？刂魄闆r；20*年拆遷計(jì)劃制定情況；拆遷安置和拆遷補(bǔ)償政策落實(shí)情況；拆遷矛盾、糾紛排查和處理情況。

（四）解決城市低收入家庭的住房困難情況

1、城鎮(zhèn)廉租住房制度落實(shí)情況。合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模的落實(shí)情況；城市人民政府將土地出讓凈收益或土地出讓金總額按規(guī)定用于廉租住房建設(shè)的落實(shí)情況；財(cái)政加大對廉租住房建設(shè)支持力度的情況；以及其他專項(xiàng)用于廉租住房建設(shè)資金的落實(shí)情況；20*年廉租住房開工建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施情況；20*-2012年擴(kuò)大城鎮(zhèn)廉租住房制度覆蓋面計(jì)劃情況。

2、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房落實(shí)情況。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，解決建設(shè)和銷售中存在問題，真正解決低收入家庭住房需要的落實(shí)情況；對已審批的集資合作建房項(xiàng)目重新審查，已查出的違規(guī)建設(shè)行為處理情況；停止黨政機(jī)關(guān)集資合作建房的情況；《關(guān)于制止部分單位違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房〔20*〕196號）落實(shí)情況。

3、積極發(fā)展二級市場和租賃市場情況。引導(dǎo)居民通過找購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的落實(shí)情況。

4、舊小區(qū)綜合整治情況。對成片集中主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量完好的舊住宅區(qū)，以改善城市低收入家庭居住條件和保護(hù)歷史文化名城養(yǎng)護(hù)、完善配套設(shè)施、居民參與的原則，積極進(jìn)行以房屋維修養(yǎng)護(hù)、完善配套設(shè)施、綠化美化環(huán)境、提高節(jié)能性能為內(nèi)容的住宅區(qū)綜合改造工作落實(shí)情況。

5、多渠道改善農(nóng)民工居住條件。用工單位切實(shí)承擔(dān)起改善農(nóng)民工居住條件的責(zé)任，向農(nóng)民工提供符合基本衛(wèi)生和安全條件的居住場所情況；農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)），集中建設(shè)集體宿舍向農(nóng)民工出租情況；“城中村”改造時(shí)，在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，引導(dǎo)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，投資建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍情況等。

（五）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度方面

1、建立健全市場信息系統(tǒng)和信息制度落實(shí)情況。城市人民政府對住房狀況調(diào)查工作的開展及成果應(yīng)用情況；房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度的開展及成果應(yīng)用情況；完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確市場供求信息的情況。

2、堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向落實(shí)情況。對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳、報(bào)道情況；引導(dǎo)居民樹立合理住房消費(fèi)理念，理解消費(fèi)的情況。

二、職責(zé)分工

加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查，由市建設(shè)局牽頭，各相關(guān)職能部門根據(jù)職能分工，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)配合，認(rèn)真做好本部門的各項(xiàng)工作。

市建設(shè)局：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作的組織協(xié)調(diào)，制定工作計(jì)劃和實(shí)施方案；組織召開聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作的有關(guān)問題和工作安排；負(fù)責(zé)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整落實(shí)情況；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃落實(shí)情況；負(fù)責(zé)住房保障政策落實(shí)以及拆遷管理等政策落實(shí)情況；負(fù)責(zé)檢查的總結(jié)上報(bào)工作。

市發(fā)改局：按照職能分工，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；參與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、城鎮(zhèn)房屋拆遷計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查；加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況的檢查。

市監(jiān)察局：按照職能分工，會同相關(guān)部門組織開展貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的檢查；對各職能部門處理舉報(bào)工作情況進(jìn)行督查；依法查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違法案件。

市財(cái)政（地稅）局：按照職能分工，負(fù)責(zé)對廉租住房資金是否按照政策到位情況的檢查；負(fù)責(zé)對貫徹落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策和稅收征管措施情況的檢查。

市國土資源局：按照職能分工，負(fù)責(zé)對土地管理部門貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)土地管理政策的檢查。重點(diǎn)是：土地出讓合同是否明確90平方米以下住房套型結(jié)構(gòu)比例的情況；優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房土地供應(yīng)的情況。

市工商局：按照職能分工，組織開展房地產(chǎn)市場主體準(zhǔn)入方面情況的檢查；強(qiáng)化房地產(chǎn)廣告監(jiān)督和房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理；會同建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。

人行金華市支行：按照職能分工，負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行貫徹執(zhí)行中央有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策情況的檢查，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

三、計(jì)劃安排

房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況的檢查，分制定方案、開展自查和迎接專項(xiàng)督查三個(gè)階段。

（一）制定方案（20*年8月上旬）

由建設(shè)局按照金華市房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部門組織實(shí)施。

（二）自查階段（20*年8月20日前）

8月20日前，各職能部門按照工作方案要求，認(rèn)真開展自查和檢查工作，并寫出自查報(bào)告報(bào)金華市級各相關(guān)職能部門。

（三）迎接督查階段（20*年10月底前）

10月15日至10月底，迎接金華市聯(lián)合檢查組對我市貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況進(jìn)行的集中專項(xiàng)督查。

四、其他事項(xiàng)

（一）按照制定的工作方案，明確各相關(guān)主管部門的工作職責(zé)和任務(wù)，完善相關(guān)工作制度，建立健全信息共享、情況互通、聯(lián)動(dòng)查處、齊抓共管的協(xié)調(diào)機(jī)制。

（二）各相關(guān)職能部門按照本方案要求，認(rèn)真做好自查和檢查工作，客觀、準(zhǔn)確地上報(bào)有關(guān)自查和檢查情況，如實(shí)匯報(bào)和反映情況，不回避問題和矛盾，不走過場。

（三）為了做好房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況的檢查，市建設(shè)局成立由房地產(chǎn)業(yè)管理科、規(guī)劃設(shè)計(jì)科、規(guī)劃審批科、房管局有關(guān)科室等相關(guān)人員為房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查的組織、協(xié)調(diào)等日常工作。

第7篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 調(diào)控政策 輿論傳導(dǎo)

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一個(gè)以商品住宅為主體房地產(chǎn)市場化導(dǎo)向的環(huán)境中，自住者和投資者作為需求者，與供給者房地產(chǎn)開發(fā)商之間以房地產(chǎn)的價(jià)格作為實(shí)現(xiàn)各自行為目標(biāo)的中介。然而對房地產(chǎn)價(jià)格的追求，三者的目標(biāo)有所不同，作為自住者，希望在個(gè)人的收入預(yù)算限度之內(nèi)以盡量低廉的價(jià)格購買房產(chǎn)；投資者期待房產(chǎn)價(jià)格能夠持續(xù)地走高；而開發(fā)商則期待以更高的價(jià)格出賣同樣成本的房產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，房地產(chǎn)這種虛擬資產(chǎn)的特性是其虛擬性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間（王千，2006）。房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的特質(zhì)，導(dǎo)致其價(jià)格變化遵從“心理支撐的價(jià)格系統(tǒng)”理論，即當(dāng)價(jià)格預(yù)期要上漲時(shí)房產(chǎn)需求者數(shù)量上升，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下跌時(shí)需求者數(shù)量驟減。如果放任房地產(chǎn)價(jià)格的心理支撐特性，當(dāng)價(jià)格上漲的時(shí)候任由其上漲，價(jià)格下跌的時(shí)候任由其需求萎縮，其危害性已經(jīng)被多次的世界性和區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)實(shí)踐所佐證。因此，合理的房價(jià)是經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定的重要內(nèi)容，當(dāng)房價(jià)失控時(shí)政府就有介入調(diào)控的必要。在房地產(chǎn)市場中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供給者三方的博弈。目前的研究中，有學(xué)者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈體系建立了供給和需求層面的兩大不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，闡明了政策因素已經(jīng)并正在決定著中國房地產(chǎn)市場的基本走向（楊建榮、孫斌藝，2004）。有學(xué)者認(rèn)為，源于一種雙重壓力：分稅制以后地方事權(quán)的比重普遍高于財(cái)權(quán)帶來的壓力、地方政府作為中央政府或上級政府的機(jī)構(gòu)的壓力，部分地方政府深度介入城市房地產(chǎn)市場（張岑遙，2005）。圍繞多方博弈的價(jià)格主線，當(dāng)價(jià)格行走至政府改變調(diào)控基調(diào)的區(qū)間內(nèi)，政府將出臺房地產(chǎn)調(diào)控的政策。有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，對于政府的各種調(diào)控政策的決策、出臺、執(zhí)行及評估，涵蓋政策發(fā)揮作用的周期內(nèi)房地產(chǎn)始終成為博弈相關(guān)方及社會民眾參與的輿論博弈的熱點(diǎn)。政府多次政策的出臺及其隨后的實(shí)踐效果表明，博弈下的輿論導(dǎo)向及其結(jié)果，往往將成為利益攸關(guān)者獲取利益及促發(fā)政府調(diào)整房地產(chǎn)政策的制動(dòng)力。本文嘗試從輿論傳導(dǎo)的機(jī)理及模式來探討房地產(chǎn)市場中各個(gè)利益攸關(guān)者的互動(dòng)性，以及政府政策因輿論導(dǎo)向性作用而發(fā)生改變的壓力情況。

二、政府為什么應(yīng)該調(diào)控房地產(chǎn)市場

由于房地產(chǎn)具有的投資和居住的雙重特性，放任房地產(chǎn)市場化發(fā)展很有可能將產(chǎn)生非理性的房地產(chǎn)市場，當(dāng)非理性的市場出現(xiàn)的時(shí)候，就需要加入政府的有形之手進(jìn)行必要的調(diào)控。

1.房價(jià)上漲的基本邏輯。房地產(chǎn)市場發(fā)育初期作為需求者的購房者和作為供給者的開發(fā)商之間的互動(dòng)存在相互培育市場的過程。在此階段，購房者先由少數(shù)對新事物反應(yīng)敏感度高的部分，為能夠滿足自身的實(shí)物性自住性需求試探性地進(jìn)行購房消費(fèi)。而開發(fā)商則嘗試建設(shè)能夠符合購房者需求的房屋，并圍繞房地產(chǎn)開發(fā)可能帶來的潛在收益進(jìn)行試探性的房屋產(chǎn)品開發(fā)，此時(shí)房屋產(chǎn)品為滿足購房者實(shí)物和自住性需求為主，而定價(jià)是建立在此基礎(chǔ)之上。隨著開發(fā)商開發(fā)的房屋產(chǎn)品數(shù)量上的增加，購房先鋒者的示范效應(yīng)以及在新發(fā)展階段下推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展信貸措施手段的實(shí)施，潛在購房者群體觀念的逐步轉(zhuǎn)變。因?yàn)橄鄬侠淼膬r(jià)格及便利的金融信貸措施，降低了購房者購買的門檻，購房者群體從數(shù)量上呈現(xiàn)迅速上升的趨勢。當(dāng)購房者增加的速度超過了開發(fā)商所能夠提供市場的房屋產(chǎn)品的供給速度的時(shí)候，基于供不應(yīng)求，不能夠滿足每一個(gè)有實(shí)際需求的購房者的房屋購置需求，房屋價(jià)格開始上漲。對于潛在的購房者，在房屋價(jià)格逐步上漲的市場中，他們理性的考慮是假定房屋的價(jià)格降繼續(xù)上漲，那么在將來將比目前花費(fèi)更多的資金才能購買到與當(dāng)前同樣品質(zhì)的房屋，于是潛在的購房者將大量入市，并基于與潛在購房者相仿的對房價(jià)的判斷，一部分原本沒有購房意愿的民眾轉(zhuǎn)而加入到購房者的行列。需求基礎(chǔ)的持續(xù)擴(kuò)張，供給的相對有限性，促進(jìn)的房價(jià)的進(jìn)一步高漲。此時(shí)購房者發(fā)現(xiàn)，由于房價(jià)持續(xù)性地上漲，房屋的購買并非只能是滿足自身的居住需求，其也能夠像股票一樣，通過交易和買賣獲取價(jià)差獲利。房屋買賣的獲利效應(yīng)促使房地產(chǎn)的投資屬性被急劇放大。投資購房者群體的擴(kuò)大，推動(dòng)了房價(jià)的高速上漲。當(dāng)房價(jià)進(jìn)一步持續(xù)上漲，并且出現(xiàn)了自住購房者和投資購房者數(shù)量對比的倒掛，此時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變成為以投資和投機(jī)為主導(dǎo)的狀況，這時(shí)房價(jià)進(jìn)入了以資本逐利為主要特征的非理性上漲階段。

2.政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要性。當(dāng)房價(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變成為以投資和投機(jī)氣氛濃厚的時(shí)候，以下幾個(gè)嚴(yán)峻的問題明顯地呈現(xiàn)出來：一是更多的自住型購房者因?yàn)榉课輧r(jià)格的高企，被排斥在購房市場之外，從而增加了一批充滿負(fù)面情緒的社會民眾，存在可能威脅社會穩(wěn)定的因素。二是房屋價(jià)格過分地上漲，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其現(xiàn)實(shí)的價(jià)值，那么房屋的市場價(jià)值就存在大的泡沫。而歷史的經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場存在大泡沫的破滅，將對國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。三是房價(jià)的非理性高漲對國家的金融體系將造成巨大的壓力，一旦房產(chǎn)價(jià)格深度地掉頭，將對整個(gè)金融體系造成嚴(yán)重的沖擊。四是高漲的房價(jià)扭曲了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的軌跡，房價(jià)的劇烈波動(dòng)打亂房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營秩序，如果房價(jià)在高漲之后面臨深度下調(diào)，將導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死的困境。為能夠應(yīng)對房地產(chǎn)市場自發(fā)發(fā)展存在的系列消極影響的問題，政府應(yīng)該出手對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)。

3.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則及調(diào)控的切入條件。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的政策所秉持的原則應(yīng)該是著眼于控制房價(jià)的過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)防因?yàn)榉績r(jià)過快上漲之后而導(dǎo)致的房價(jià)非理性下降，抑制房產(chǎn)購買中的投資和投機(jī)性需求，引導(dǎo)房產(chǎn)更多地實(shí)現(xiàn)其實(shí)物性和居住，保護(hù)自住型購房者購買房產(chǎn)的合理需求。從而，政府房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的條件就應(yīng)該從以下方面切入：一是房價(jià)變動(dòng)的因素，即當(dāng)房價(jià)處于過快上漲的區(qū)間抑或處于快速下降的通道時(shí)；二是供給與需求進(jìn)入比較嚴(yán)重的失衡狀態(tài)；三是需求，內(nèi)部自住型需求與投資及投機(jī)需求的比例失衡嚴(yán)重；四是作為需求者的購房人及其利益攸關(guān)者在購買行為中的訴求聲音表達(dá)，以及作為供給者的房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益攸關(guān)者訴求聲音表達(dá)所引致的壓力系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的輿論傳導(dǎo)模式

房地產(chǎn)政策的出臺，由媒體進(jìn)行傳播，構(gòu)建了輿論氛圍，形成了政府調(diào)控政策的媒介傳遞的模式。圍繞政府制定調(diào)控政策的條件：房價(jià)變動(dòng)、供給與需求進(jìn)入比較嚴(yán)重的失衡狀態(tài)及自住型需求與投資及投機(jī)需求的比例嚴(yán)重失衡等，輿論都形成了相應(yīng)的傳導(dǎo)模式。

1.政府調(diào)控政策的媒介傳達(dá)。當(dāng)房地產(chǎn)市場的狀況處在前述調(diào)控政策制定的條件一、二、三、四所有條件或至少一個(gè)條件滿足的時(shí)候，政府將著手出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。調(diào)控政策擬定之后，政府將政策文檔傳達(dá)給相關(guān)核心的媒體及宣傳輿論機(jī)構(gòu)，并著手對所列政策的具體辦法進(jìn)行執(zhí)行層面措施和方法的儲備。核心媒體和宣傳輿論機(jī)構(gòu)，依照政府的要求，向受眾政府調(diào)控政策的文件。隨后，出于對政策受眾面所引致的對政策解讀和評估需求及其本身經(jīng)濟(jì)和社會利益訴求的促發(fā)，相對核心媒體及宣傳輿論機(jī)構(gòu)的周邊媒體及輿論宣傳機(jī)構(gòu)最初將站在自身能夠吸引更多關(guān)注的視角對該政策的措施進(jìn)行強(qiáng)烈的關(guān)注。經(jīng)過核心媒體和宣傳機(jī)構(gòu)及周邊媒體的最初基于自身利益基礎(chǔ)上的宣傳和報(bào)道，迅速的將政府的調(diào)控政策轉(zhuǎn)化成社會廣知的輿論中心。強(qiáng)大的輿論被制造出來之后，迅速傳達(dá)到社會的各個(gè)層面，其中作為核心受眾者，即調(diào)控政策管轄的對象，在接獲信息之后將做好動(dòng)用自身的力量與政策輿論制造的各方進(jìn)行戰(zhàn)略博弈準(zhǔn)備。

2.房價(jià)快速變動(dòng)中的輿論傳導(dǎo)。假設(shè)房價(jià)處于過快上漲的通道，政府出臺的調(diào)控政策將抑制房價(jià)過快上漲的勢頭。此時(shí)，作為依靠房價(jià)迅速上漲獲益的投資及投機(jī)性需求的購房者在接受政府控制房價(jià)的調(diào)控措施信息之后，除了首先謹(jǐn)慎地處理手中的房產(chǎn)之外，他們往往將在其利益攸關(guān)者的幫助和支持下，制造一定的輿論反饋。他們將通過與之距離較近的媒體或通過微博等新型輿論平臺，發(fā)出由于調(diào)控造成該類需求者所將遭受到的令人憐憫的狀況及對同類人群在歷次調(diào)控中已經(jīng)有過的令人憐憫的案例的聲音，博取社會受眾的關(guān)注和同情，形成一定強(qiáng)度的輿論影響。同樣，對于在房價(jià)快速上漲中獲取超額利潤的開發(fā)商，面對政府對房價(jià)的控制措施，預(yù)期將面臨由于房價(jià)企穩(wěn)和上升幅度下降所導(dǎo)致的收益增長率減緩。因此，開發(fā)商在接收到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的信息之后，將采取多種方式在輿論上爭取主動(dòng)來維護(hù)自身的利益，比如請知名且有一定影響力的學(xué)者，在媒體上有利于開發(fā)商群體的言論，通過行業(yè)協(xié)會在媒體上表達(dá)政府調(diào)控政策預(yù)期給行業(yè)帶來的傷害，或者試圖向社會和政府論證，在當(dāng)前開發(fā)商在房價(jià)上漲中的合理利益訴求及其得利的正當(dāng)性，以期形成一定的輿論壓力以應(yīng)對政府的房價(jià)調(diào)控政策。對房價(jià)過快上漲情況下所采取的政策調(diào)控中，調(diào)控政策所管轄的對象：投資、投機(jī)需求者和房地產(chǎn)開發(fā)商通過制造輿論的方式對政府調(diào)控政策進(jìn)行反饋，同時(shí)媒體也傾向出于自身經(jīng)濟(jì)利益的訴求將對這些有利于投資、投機(jī)者及開發(fā)商的輿論聲音進(jìn)行傳播，從而形成一股具有力量的輿論影響以應(yīng)對政府的調(diào)控政策?？紤]到相關(guān)利益主體的一定程度的合理性訴求和調(diào)控措施產(chǎn)生的剛性而導(dǎo)致的輿論壓力，政府在輿情收集的過程中，將有可能重新對調(diào)控政策進(jìn)行再調(diào)整。

3.供給與需求嚴(yán)重的失衡狀態(tài)中的輿論傳導(dǎo)。假設(shè)供需狀況處于供不應(yīng)求狀態(tài)。處于供不應(yīng)求狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場，政府的政策路徑從需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的過度需求，從供給方面上將鼓勵(lì)開發(fā)商增加房屋產(chǎn)品的供應(yīng)量。對于需求的抑制，從自住購房者的角度看，由于該類需求者對房產(chǎn)的需求往往屬于剛性的需求，并且該類人群的數(shù)量巨大，對于該類需求的抑制，雖然該類人群以個(gè)體而言比較分散且相對弱勢，也一般較少通過主動(dòng)向相關(guān)媒體曝光自身的問題制造輿論焦點(diǎn)，但由于剛性需求引致的該類人群的購房的必要性和迫切性，對于過于劇烈的調(diào)控政策，可能引發(fā)該類人群的不滿情緒，從而從其群體的整體上的負(fù)面觀念形成中制造出具有沖擊力的輿論內(nèi)容，造成對調(diào)控政策進(jìn)行修正的壓力。從投資和投機(jī)者的角度分析，抑制需求將損害其投資獲利的利益。由于該類需求者所掌握的資源和控制的話語權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前述自住購房者，他們將利用當(dāng)遇到房價(jià)進(jìn)入過快上漲通道時(shí)相近的輿論發(fā)動(dòng)渠道，增加自身訴求聲音的強(qiáng)度，而制造帶有壓力傾向的輿論內(nèi)容，并以此試圖影響調(diào)控政策的新走向。從供給角度考察，政府鼓勵(lì)開發(fā)商增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，對開發(fā)商本身是一個(gè)比較正面的調(diào)控措施。在該類調(diào)控措施出臺以后，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，期望能夠從政府的鼓勵(lì)當(dāng)中獲取更多的利益，同樣選擇訴諸媒體的炒作，就其加大房產(chǎn)供應(yīng)存在的短板和困難為切入點(diǎn)以在社會上形成廣泛的討論，制造輿論壓力，由此以期促使在調(diào)控措施中獲取政府更加優(yōu)惠的讓利。

4.自住型需求與投資及投機(jī)型需求的比例嚴(yán)重失衡中的輿論傳導(dǎo)。當(dāng)投資及投機(jī)需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)氛圍濃厚，從實(shí)踐角度分析，政府調(diào)整自住與投資和投機(jī)需求比例失衡的手段，目前比較有效的是限購政策。但是限購政策在抑制投資投機(jī)需求的時(shí)候，強(qiáng)化了戶籍的作用，抑制了城市外來人員剛性自住型購房需求。限購政策的出臺與執(zhí)行，中間也摻雜了利益攸關(guān)者輿論博弈的壓力。利益攸關(guān)者與媒體各自站在自身利益的角度進(jìn)行互動(dòng)和結(jié)合，傾向于對限購所帶來的問題及負(fù)面影響進(jìn)行策劃和宣傳，例如連續(xù)性地發(fā)表關(guān)于戶籍政策的強(qiáng)化將對國家發(fā)展所起到的副作用，限購措施對市場經(jīng)濟(jì)原則的違背等等的言論和觀點(diǎn)，并請相關(guān)的學(xué)者專家就限購措施的帶來諸種問題進(jìn)行評論，以期通過輿論的制造及輿論對調(diào)控政策的反饋來影響限購措施執(zhí)行的剛性。從實(shí)踐的角度看，利益攸關(guān)者的種種輿論制造，也曾對剛性的限購政策起到了局部松化的作用，比如，數(shù)個(gè)地方政府曾經(jīng)因?yàn)榘ㄝ浾搲毫?nèi)的各種原因，嘗試性地調(diào)整限購政策。

四、輿論傳導(dǎo)對調(diào)控政策的影響

通過上文對房地產(chǎn)政策中的輿論傳導(dǎo)的分析，可以看出輿論對于政府出臺政策和對政策的調(diào)整有相當(dāng)?shù)氖┘訅毫Φ淖饔?，本?jié)將分三個(gè)方面分析輿論傳導(dǎo)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

1.經(jīng)過輿論的傳導(dǎo)及其反饋行為，有助于政府調(diào)控政策的完善。政府出臺的政策雖然經(jīng)調(diào)研和考察，但是未經(jīng)市場和社會檢驗(yàn)，對于政策的適用度和社會的接受度還存在一定的偏差。當(dāng)把政府政策拋向社會和市場以后，經(jīng)過輿論傳導(dǎo)的發(fā)酵，利益攸關(guān)各方將對政府所提出的調(diào)控政策做多方的博弈。博弈的過程是利益攸關(guān)各方在自身利益維護(hù)基礎(chǔ)上的互動(dòng)。輿論傳導(dǎo)為利益攸關(guān)的各方與政府就調(diào)控政策的調(diào)整空間進(jìn)行互動(dòng)性的探討。經(jīng)過多方輿論的傳導(dǎo)與反饋，政府能夠收集到來自利益攸關(guān)者對政策反應(yīng)的程度與方式，為調(diào)控政策針對性的增強(qiáng)及執(zhí)行性的到位提供檢討性的參照。

2.輿論傳導(dǎo)也可能破壞了調(diào)控政策出臺的初衷。政府出臺調(diào)控政策基于政府制定調(diào)控政策的原則，利益攸關(guān)各方對政策的解讀和反饋基于他們各自的利益，利益攸關(guān)各方與政府的立場和原則并非一致，經(jīng)過輿論傳導(dǎo)和反饋所達(dá)成新的調(diào)控政策，有可能在盡可能地滿足了利益攸關(guān)各方的訴求后，與政府調(diào)控的原則及其要達(dá)到的調(diào)控出發(fā)目標(biāo)有所背離，當(dāng)這樣的背離產(chǎn)生的主導(dǎo)因素是利益攸關(guān)者基于本身利益所作的強(qiáng)大的輿論壓力所導(dǎo)致的時(shí)候，調(diào)控政策執(zhí)行將在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中遭遇相當(dāng)程度的消長，使政策的效果傾向于偏離政策的有效區(qū)間，有可能成為一份空頭支票式的文件。進(jìn)而削弱了政府對市場調(diào)控能力，助長房地產(chǎn)市場自發(fā)發(fā)展蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

3.輿論的傳導(dǎo)機(jī)制形成了新的政府與民間互動(dòng)和博弈的平臺。輿論的傳導(dǎo)和反饋，為利益攸關(guān)各方發(fā)出各自的聲音與訴求提供了平臺，各方的輿論壓力而導(dǎo)致政府對政策及其執(zhí)行的相應(yīng)調(diào)整，從客觀上建立了政府與利益攸關(guān)者各方既是博弈又是互動(dòng)的平臺。輿論傳導(dǎo)及其反饋所建立的博弈和互動(dòng)平臺，在一定程度上維護(hù)了利益攸關(guān)者各方的利益訴求，并為政府更為有效的政策制定提供了便利。

五、結(jié)論

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺、執(zhí)行與調(diào)整是政府與房地產(chǎn)市場自住型購房者、投資及投機(jī)型購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商和利益攸關(guān)者博弈和互動(dòng)的過程。在博弈和互動(dòng)中，輿論的傳導(dǎo)和反饋起到了非常重要的作用。在政府促發(fā)制定調(diào)控政策的各種條件中，利益攸關(guān)者基于自身的利益訴求，通過輿論制造，制造出具有一定分量的輿論壓力并經(jīng)過輿論傳導(dǎo)之后，這種壓力能夠影響到政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行和調(diào)整的決策部署。政府基于追求社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等目標(biāo)，面對一定的輿論壓力，傾向于傾聽輿論所來自的社會個(gè)層面的各種聲音，以此能夠?qū)φ{(diào)控的政策本身或其執(zhí)行的力度作一定幅度的調(diào)整，從而也可以看出，輿論的傳導(dǎo)強(qiáng)化了政府進(jìn)行政策調(diào)整的決心。綜上所述，總體而言，輿論傳導(dǎo)對調(diào)控政策的影響主要有三方面：它有可能有助于政府調(diào)控政策的完善，也可能破壞了調(diào)控政策出臺的初衷，形成了新的政府與民間互動(dòng)和博弈的平臺。

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在行業(yè)洗牌時(shí)，土地儲備的多少和資金流的充裕程度，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)成敗的最關(guān)鍵要素

占地為“王”

調(diào)控最早是從土地開始的。2003年2月18日，國土資源部了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，將加大力度清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。今年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“71號令”，規(guī)定在8月31日后不允許以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。4月份，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，作出了在深入開展治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的決定。

當(dāng)前，經(jīng)營性土地仍以協(xié)議出讓為主，土地濫占濫批現(xiàn)象嚴(yán)重，土地違規(guī)炒作、土地轉(zhuǎn)讓的暗箱操作問題在全國已司空見慣。到2003年，僅以開發(fā)區(qū)的名義圈占的土地就達(dá)到了3萬多平方公里，相當(dāng)于中國所有建制城市面積的總和，其中相當(dāng)部分是違法獲得的。因此，必須對現(xiàn)行的土地政策做實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，這一連串的土地政策調(diào)整將給房地產(chǎn)業(yè)的“地基”帶來不少影響：

一是國土資源部將采取和銀行業(yè)一樣的垂直管理，確保其對土地使用的直接監(jiān)管，擁有直接打擊違法使用土地行為的權(quán)力；

二是市縣級地方政府將不再擁有審批土地的權(quán)力。中國泛濫多年的“圈地現(xiàn)象”從今年起將得到有效遏止，土地市場的供應(yīng)量將大幅下降。調(diào)整土地政策，目的是打擊圈地行為，但現(xiàn)在發(fā)生的圈地行為，絕大部分是在城市邊緣以及靠近城市的農(nóng)村地區(qū)，而且是以開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義進(jìn)行的，它們在一個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展中并不占主流地位。因此，從這個(gè)意義上講，土地政策的調(diào)整，不會對房地產(chǎn)業(yè)帶來太多的影響。相反，規(guī)范土地市場秩序，建立公平競爭的取地環(huán)境，將有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；

三是開發(fā)商獲得土地的方式將發(fā)生很大的變化。8月31日之后，積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式將會淡出歷史舞臺，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。過去，能通過“關(guān)系”拿到土地是開發(fā)商實(shí)力的一大體現(xiàn)，這樣的“關(guān)系”也把房地產(chǎn)業(yè)界分為有地沒錢的“大地主”和有開發(fā)實(shí)力卻取地?zé)o門的“大資本家”兩大門派。招投標(biāo)方式將所有的房地產(chǎn)商放在于同一起跑線上，那些真正有資金實(shí)力，有開發(fā)能力的房地產(chǎn)商將如魚得水，而那些過去靠“關(guān)系”吃飯的“地蟲”們，則會被淘汰出局。近期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的整合步伐將加快，一些缺少資金、品牌、技術(shù)、管理能力但有地的小公司將和大的公司合作。從長遠(yuǎn)看，甚至那些大型開發(fā)商也會結(jié)成聯(lián)盟，以增強(qiáng)在土地拍賣市場上的侃價(jià)能力；

四是房地產(chǎn)市場尤其是房價(jià)將更加規(guī)范。8．31大限前后，土地市場的供應(yīng)量將會在一段時(shí)間內(nèi)減少，但是相應(yīng)的土地存量更大，所以調(diào)控的結(jié)果不會對土地市場產(chǎn)生太大的影響。從交易方式來看，過去采取協(xié)議出讓的土地大多是生地，生地本身就包含拆遷的費(fèi)用，而且有不少地經(jīng)過多次倒手，往往最終成交的地價(jià)比其實(shí)際成本還高。在拍賣方式下，盡管在早期由于市場的不成熟以及心理預(yù)期偏高等因素，土地拍賣價(jià)可能會高出底價(jià)很多，但隨著招投標(biāo)市場的進(jìn)一步成熟，市場更加透明化，土地價(jià)格將保持穩(wěn)定。土地價(jià)格透明化也有利于房價(jià)的合理化，因此可以預(yù)期，在不久的將來，我們將會看到一個(gè)更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場和更加合理的房價(jià)。

信貸收緊加速兩極分化

人民銀行2003年6月5日的121號文，對房地產(chǎn)開發(fā)中取得土地、施工、銷售階段進(jìn)行的銀行貸款做出了一系列規(guī)定。2004年2月26日銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》，要求商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額之比不得超過30％。4月份，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)連同水泥、電解鋁的資本金比例從20％提高到35％及以上。

從今年開始，政府又握緊了調(diào)控的拳頭，不僅針對房地產(chǎn)開發(fā)全過程采取了相應(yīng)的緊縮信貸政策，還大大提高了開發(fā)企業(yè)資本金比例。這對有70％～80％甚至更多的資金來源于銀行的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金壓力巨大。同時(shí)，各項(xiàng)配套政策也接踵而至，如銀監(jiān)會將加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理，依靠預(yù)售回籠資金的渠道將被阻斷；土地市場的招拍掛政策將使開發(fā)商的自有資金(或自籌資金)實(shí)力更為重要，而民工工資的清欠也要求開發(fā)商不能再依賴于施工企業(yè)資金。未來房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)力的競爭將主要體現(xiàn)在資金的競爭上，開發(fā)企業(yè)也不得不積極探尋各種新的融資渠道。

在這些政策的作用下，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步兩極分化，強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將利用這個(gè)時(shí)機(jī)吞并一些有地?zé)o錢或?qū)嵙Σ蛔愕拈_發(fā)企業(yè)，銀行信貸也更加慎重地選擇實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)，而實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)將更難獲得貸款支持。房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的發(fā)展局面，走向集團(tuán)化、規(guī)模化的發(fā)展道路。

資金流解密

在資金實(shí)力雄厚的外資審慎進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時(shí)，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的資金仍然依賴于銀行貸款，但自籌資金比例上升，而且控制土地的優(yōu)勢，可以成為和外資談判時(shí)的重要砝碼

自籌資金比例上升

2001～2003年，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，銀行貸款的比例一直在悄悄地上升，到2003年，銀行貸款占23．8％，同比增長45．4％，是發(fā)展速度較快的一年。如果再加上開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，幾項(xiàng)合計(jì)銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在60％以上，個(gè)別地區(qū)高達(dá)80％以上，說明房地產(chǎn)業(yè)對于銀行信貸依賴程度加重，金融風(fēng)險(xiǎn)增大。

但也正是從2003年開始，國家實(shí)行的一系列宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的資金來源構(gòu)成發(fā)生了一些微妙的變化。2004年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例降到了21．94％，也降到了1999年以來的最低水平。相應(yīng)地，自籌資金的比例一下子提高了2．32個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到30．95％，其中自有資金的比例上升為16．34％，自籌資金和自有資金的比例均達(dá)到了1999年以來的最高水平。

外資審慎入場

近來，外資的闖入似乎受到房地產(chǎn)業(yè)的普遍關(guān)注。加入WTO后，除高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等不允許外商獨(dú)資外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目已沒有限制。CEPA的簽訂也為香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場提供了便利。由于香港是自由港，世界各國的企業(yè)可通過在香港注冊，進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)市場。土地招投標(biāo)政策的頒布也讓那些還不習(xí)慣于“搞關(guān)系”的外資地產(chǎn)商松了一口氣。

這些利好消息連同房地產(chǎn)業(yè)近來的超高速發(fā)展，確實(shí)刺激了不少外資房地產(chǎn)商進(jìn)入中國市場。美國漢斯地產(chǎn)公司、澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行以及全球排名前五的歐洲金融機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍中國房地產(chǎn)開發(fā)市場。而香港幾大房地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)在中國房地產(chǎn)市場形成了相當(dāng)?shù)拈_發(fā)規(guī)模。

外資的進(jìn)入讓習(xí)慣了“窩里斗”的本土房地產(chǎn)商受驚不小，甚至有人擔(dān)心，總有一天，外資房地產(chǎn)商會霸占整個(gè)中國房地產(chǎn)市場。但是，我們也應(yīng)該看到，外資不可能攜資金“單槍匹馬”進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那些能夠在中國市場上站穩(wěn)腳跟的外資房地產(chǎn)商必定有自己的拿手好戲，在資金、技術(shù)、管理和營銷上具備獨(dú)特優(yōu)勢，他們造成沖擊的同時(shí)，也會帶來先進(jìn)的觀念和運(yùn)作模式，從而刺激國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備以及管理理念來降低開發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。

更為重要的是，在外資進(jìn)入以前，本土的房地產(chǎn)商已經(jīng)完成了對大量一手土地的瓜分。外資進(jìn)入中國市場，要么從其他地產(chǎn)商那里買地，要么合作開發(fā)，如果真的要從市場上購買土地，至少其初期的成本不會很低。當(dāng)然，我們也不能過低估計(jì)國內(nèi)地產(chǎn)商的實(shí)力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的外資在近幾年內(nèi)幾乎不會有什么話語權(quán)，他們想在中國獨(dú)立運(yùn)作樓盤還很難。正因?yàn)榇?，已?jīng)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的外資，大多是采取穩(wěn)妥的合作開發(fā)的方式，荷蘭ING即是一個(gè)典型案例。

從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的數(shù)據(jù)來看，從2002年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)利用外資的數(shù)額雖然一直在增長，但其增長的速度卻在急劇下降，到2004年上半年房地產(chǎn)行業(yè)利用外資僅比去年同期增長6．25％，其中外商直接投資增長1．38％。房地產(chǎn)行業(yè)利用外資和外商直接投資占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的比重也在持續(xù)下降，2004年上半年分別降到1．32％和0，75％。

資金回流住宅房

從資金的流向看，住宅投資是我國房地產(chǎn)投資的主流，不幸的是，2003年之前的一段時(shí)間內(nèi)，住宅的投資比例卻呈現(xiàn)出下降趨勢，2001、2002和2003年這個(gè)指標(biāo)值分別為68．51％、68％和67．11％，而非住宅類房地產(chǎn)投資一直保持較高的增長速度，2003年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別為34．2％和37．6％。房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)營業(yè)用房，尤其是大型購物中心投資發(fā)展速度較快。以至于到今年6月底，商業(yè)營業(yè)用房空置面積達(dá)2321．32萬平方米，比去年同期增長23．3％，市場消化壓力進(jìn)一步加大。不過，在調(diào)控的作用下，2004年上半年房地產(chǎn)投資的資金流向結(jié)構(gòu)開始發(fā)生調(diào)整，住宅投資的比重上升，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等非住宅投資的比重下降。

但是，讓我們感到一點(diǎn)點(diǎn)失望的是，消費(fèi)者要想從這種資金流向的變化中受益，看來還需要一段等待時(shí)間。目前，多數(shù)大中城市的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房比例偏低，對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)支持力度不夠、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購買對象把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。

今年上半年，在住宅投資比例增長的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例仍然保持下降的趨勢。其實(shí)際投資數(shù)額僅比去年同期上漲增長4．2％，低于商品住宅投資增幅25．5％，低于去年同期18．4％。

住房的結(jié)構(gòu)性矛盾推動(dòng)近期內(nèi)平均房價(jià)上漲：一方面，高價(jià)位、大戶型房屋比重越高，平均房價(jià)就相應(yīng)提高；另一方面，由于中低價(jià)位商品住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，推動(dòng)低價(jià)位房屋價(jià)格上漲。今年上半年，全國商品房平均價(jià)格2701元／平方米，同比增長11．5％；商品住宅平均價(jià)格2487元／平方米，同比增長9．8％。

4大城市：降溫有快有慢

在房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，各地房地產(chǎn)市場瘋狂增長的勢頭有所收斂，但通過對北京、上海、天津、重慶4個(gè)城市的分析，可以發(fā)現(xiàn)調(diào)控在各地區(qū)的影響各有側(cè)重

在國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策出臺之后，各地方政府也在緊鑼密鼓地制定相應(yīng)的調(diào)控措施，在這些政策的調(diào)控之下，各地房地產(chǎn)市場瘋狂增長的勢頭有所收斂，但在不同地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)受調(diào)控的影響不盡相同。

從投資的規(guī)?？?，上海和北京這樣的“大腕”級城市政策密度大，房地產(chǎn)業(yè)降溫的趨勢也比較明顯，而天津和重慶這樣的城市似乎對整個(gè)的調(diào)控不太“感冒”。今年上半年，北京、上海投資額增長下降的趨勢非常明顯。并且在北京，經(jīng)濟(jì)適用房的增長開始回經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)投資額在年初時(shí)同比下降48．5％，到6月底，已經(jīng)是同比上升6．5％了。而在重慶、天津投資額增長的下降相對偏緩。并且在天津，經(jīng)濟(jì)適用房的投資仍然保持-50％左右這樣較高的負(fù)增長率，在重慶，經(jīng)濟(jì)適用房的增長速度雖然較快，但其增幅卻在快速地下滑。

不同來源的房地產(chǎn)投資資金，其數(shù)額和占整個(gè)房地產(chǎn)資金的比例在不同的城市也有不同的表現(xiàn)。在北京和上海，國內(nèi)貸款數(shù)額同比增長在上半年有了較大的回落，北京1～2月份該項(xiàng)資金來源的累計(jì)數(shù)額同比增長126．68％，到6月底時(shí)，則變成同比下降1．06％。但其占全部資金來源比例的下降卻顯得較為困難，從4月份開始，北京基本上維持在23％―24％之間，而上海國內(nèi)貸款的比例則是起伏不定。在重慶，國內(nèi)貸款的增幅雖有所下降，但降幅不大，并且個(gè)別月份還有回升的現(xiàn)象，天津國內(nèi)貸款的比例則有一定的上升，年初時(shí)為19．19％，上半年累計(jì)則為27．17％。

但是，似乎有點(diǎn)出乎我們的意料，各城市房地產(chǎn)自籌資金的增速和比例均有不同程度下降，其中天津和重慶表現(xiàn)得最為明顯。天津房地產(chǎn)業(yè)上半年自籌資金的比例甚至比去年同期下降了0．93％。重慶房地產(chǎn)業(yè)自籌資金增速直線下降?？磥?，35％的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的規(guī)定實(shí)現(xiàn)起來比我們想象得還要難。

在銀行貸款受到限制，自籌資金的增長又比較困難的情況下，一些地區(qū)的房地產(chǎn)商不得不尋求從其他途徑獲得開發(fā)所必須的資金。例如在天津，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的其他資金來源增幅一直在60％以上，重慶則一度超過9 0％，甚至達(dá)到152．56％。北京房地產(chǎn)累計(jì)其他資金來源占整個(gè)資金來源的比例，上升的勢頭很明顯。

投資機(jī)會偏愛重量級房企

未來房地產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會將在重量級的企業(yè)集團(tuán)之間，國內(nèi)企業(yè)的優(yōu)化重組、因外企業(yè)的滲透，將使未來房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈

隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展，以及在政府各項(xiàng)政策措施的規(guī)范下，房地產(chǎn)業(yè)將會長期持續(xù)健康發(fā)展。但未來房地產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會將在重量級的企業(yè)集團(tuán)之間展開，國內(nèi)企業(yè)的優(yōu)化重組、國外企業(yè)的滲透，將使未來房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。

目前房地產(chǎn)開發(fā)市場準(zhǔn)入門檻較低，平均注冊資本不到1000萬元，但其運(yùn)作的項(xiàng)目動(dòng)輒幾千萬元，甚至幾億或數(shù)十億元，責(zé)任和實(shí)力不對等，房地產(chǎn)企業(yè)靠銀行貸款和購房人的預(yù)付款，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和社會。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。由于政策導(dǎo)向和扶持力度不夠，我國還沒有形成足夠數(shù)量、足夠規(guī)模的大型企業(yè)集團(tuán)。即使現(xiàn)有的大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，其骨干支撐作用也嚴(yán)重不足。

國務(wù)院18號文件提出，將支持具有資信和晶牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。未來房地產(chǎn)市場將由市場的無序競爭轉(zhuǎn)向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場，競爭將是實(shí)力的比拼，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐將加快，企業(yè)整合重組的趨勢將使企業(yè)朝著規(guī)?；I(yè)化、品牌化方向發(fā)展。

另一方面雖然外資房地產(chǎn)商在國內(nèi)的規(guī)模有限，但中國經(jīng)濟(jì)高速增長的良好形勢和房地產(chǎn)業(yè)較高的投資回報(bào)率將吸引大量國外資金的投入。特別是中國加入WTO后，一些保護(hù)措施逐漸取消，我國也進(jìn)一步擴(kuò)大了在建設(shè)領(lǐng)域的對外開放程度，831大限將至，外資房地產(chǎn)商拿地的障礙進(jìn)一步掃清。在這些背景下，國外的金融、保險(xiǎn)、投資和中介服務(wù)等機(jī)構(gòu)憑其雄厚的資金實(shí)力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，必定會加緊進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐，國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)同臺競爭的局面將會出現(xiàn)。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷走向成熟，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入“門檻”降低，各地方政府尤其是一些內(nèi)地省市對外來房地產(chǎn)投資者在政策上所給予的優(yōu)惠與傾斜，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從區(qū)域化走向全國化，跨地區(qū)投資越來越活躍。

第9篇：房地產(chǎn)調(diào)控范文

1.國家宏觀政策影響

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務(wù)院18號文件的出臺，房地產(chǎn)通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優(yōu)勢雖然開始顯現(xiàn)，但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過來。2005年銀監(jiān)會出臺了212號文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資增長率與國家經(jīng)濟(jì)增長速度相一致，國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年1—12月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)

信托投資公司通過控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場風(fēng)險(xiǎn)是由于價(jià)格變動(dòng)而造成信托投資公司固有財(cái)產(chǎn)或信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等，這種風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)分險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是信托投資公司風(fēng)險(xiǎn)的主要來源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷

信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒有引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)概念，即一旦項(xiàng)目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項(xiàng)目推介人員也是承認(rèn)具有這樣的設(shè)計(jì)缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會遭受巨大的損失。

5.信息不對稱

為了合作和共同的利益，房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實(shí)的問題。比如，和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，避諱自己曾經(jīng)在項(xiàng)目上出現(xiàn)的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實(shí)情況，如企業(yè)的過去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等。而信托投資者對此風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實(shí)的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。

6.財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

7.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或處分的行為。我國的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎(chǔ)上，委托行為不需要財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人，受托人只是把信托財(cái)產(chǎn)制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務(wù)和稅收等，從而保護(hù)委托人的債權(quán)人利益和不知情的第三者的利益，但當(dāng)業(yè)務(wù)中涉及以所有人的名義進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財(cái)產(chǎn)的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當(dāng)，會形成所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

8.信托公司管理不善風(fēng)險(xiǎn)

《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。信托投資公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，可能存在著這些行為，產(chǎn)生大量的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在信托投資業(yè)務(wù)中信托投資公司追求最高的回報(bào)率，在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)控制的情況下，由于投資項(xiàng)目和合作項(xiàng)目選擇不當(dāng)時(shí)投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒達(dá)到預(yù)期收益、資金運(yùn)用不當(dāng)而形成風(fēng)險(xiǎn)。

二房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性

宏觀性房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)指的是整個(gè)房地產(chǎn)信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起金融動(dòng)蕩，但更多的是由于信托市場機(jī)制本身的問題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定，即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產(chǎn)信托體系而言，由于房地產(chǎn)商品具有價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占用的社會資金量很大，因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定，尤其在我國更是如此。

2.房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)在脆弱性

不少金融危機(jī)的爆發(fā)都以某些金融機(jī)構(gòu)的倒閉為征兆，而金融機(jī)構(gòu)在金融動(dòng)蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動(dòng)演變?yōu)槿娴慕鹑谖C(jī)。對于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構(gòu)成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性的有力工具。在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常常將博弈中擁有私人信息的一方稱為“人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—問題，委托—問題是信托市場上一個(gè)普遍存在的問題，而這一問題也是導(dǎo)致信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性而帶來信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。

3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限理性

房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場主體的非理。這些非理包括從眾行為、災(zāi)難短視行為、忽視信息行為及認(rèn)識的非一致性等，對于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的傾向。

4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性

幾乎所有的金融危機(jī)都與金融資產(chǎn)價(jià)格的過度波動(dòng)相關(guān)，信托資產(chǎn)價(jià)格的巨幅變化也是金融危機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志。信托機(jī)構(gòu)形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，其價(jià)格同樣具有較強(qiáng)的波動(dòng)性。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動(dòng)原因也與信息不完全性有關(guān)，其定價(jià)受到不完全信息的制約，即市場據(jù)以對房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個(gè)方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知，這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動(dòng)蕩之中。

三房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

1.完善相關(guān)法律法規(guī)

目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項(xiàng)和配套立法，一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對配套的信托稅收、財(cái)會制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法；同時(shí)，為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。

2.加強(qiáng)信托投資公司內(nèi)控制度

加強(qiáng)信托公司內(nèi)部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托投資公司雖經(jīng)過多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱等問題，因此，加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹立信譽(yù)，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

3.建立信息披露制度

監(jiān)管部門規(guī)范信息披露行為應(yīng)做到：一是信息披露要在監(jiān)管機(jī)關(guān)指定的媒體上進(jìn)行；二是只能且必須披露監(jiān)管機(jī)關(guān)要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務(wù)文件，反映信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用狀況的報(bào)表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務(wù)或事項(xiàng)等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質(zhì)的其他任何信息；三是只能按照監(jiān)管機(jī)關(guān)規(guī)定的規(guī)范格式、文本進(jìn)行信息披露。

4.大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

目前，我國已推出的幾個(gè)房地產(chǎn)投資信托項(xiàng)目，都是中短期的某一獨(dú)立項(xiàng)目的融資，是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，房地產(chǎn)投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來源的創(chuàng)新。依據(jù)目前的政策，接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過200份，這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機(jī)構(gòu)需要開辟新的集資渠道。其次是房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品創(chuàng)新。為了適應(yīng)市場的變化和提高自身競爭力，信托公司必須通過創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出多渠道、多類型的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，滿足市場主體多元化和特定的需求。

5.加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)的普及教育和機(jī)構(gòu)投資者的培育

投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中，90％以上是個(gè)人投資者，只有10％左右是機(jī)構(gòu)投資者，與美國證券市場近40％的機(jī)構(gòu)投資者相比，差距甚大。而對于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具，國內(nèi)散戶投資者對風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度在短時(shí)間內(nèi)很難提高，所以面對高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資信托，投資者風(fēng)險(xiǎn)的教育特別重要；另外，應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)，允許機(jī)構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)基金投資于房地產(chǎn)投資信托。