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【摘 要】最近幾年,國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在此大背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險愈顯突出,房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展,必須建立抵御財務(wù)風(fēng)險的堅實屏障——建立切實有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的構(gòu)建:選取預(yù)警指標(biāo),借助成熟的Z值模型,再加上對房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析,來判定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的嚴(yán)重程度,幫助決策者采取措施來防范和控制財務(wù)風(fēng)險。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;預(yù)警指標(biāo)
財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險的最集中的體現(xiàn)。若處理不好,會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷,最嚴(yán)重的直接會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場可以說是波濤洶涌,充斥著太多的不確定性。因此,作為其中的“弄潮兒”,房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前,就有必要構(gòu)筑堅實的屏障用以抵御風(fēng)險,那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性,而且是最突出的特征。因此,在選取預(yù)警指標(biāo)時,本文對與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點考慮,以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是:具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗。選取結(jié)果如下:
(一)償債能力分析指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大,資產(chǎn)負(fù)債率高,應(yīng)格外注意對償債能力指標(biāo)的分析,因為不能償還到期債務(wù)是財務(wù)風(fēng)險最顯著的特征。
短期償債能力指標(biāo):
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 (1)
速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債 (2)
現(xiàn)金流動負(fù)債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負(fù)債 (3)
長期償債能力指標(biāo):
資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 (4)
產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 (5)
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤/利息費用 (6)
上述對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取,既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力,又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對債務(wù)的保證程度,這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長期指標(biāo)相融合,通過計算各項指標(biāo)數(shù)值,將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較,就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度,給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身,通過對該項數(shù)值指標(biāo)的分析,發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問題,及時采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施,以使企業(yè)的償債能力維持在一個較合理的水平,充分利用財務(wù)杠桿的有利一面,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財務(wù)杠桿利益。
(二)盈利能力分析指標(biāo):影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的最大因素是償債能力。除此之外,糟糕的盈利能力必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此,應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo),通過對該組指標(biāo)的分析,透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo):
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 (7)
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) (8)
總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額 (9)
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中,凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo),在杜邦分析法中,可以將這一核心比率進(jìn)一步分解,通過層層分解,可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個因素:企業(yè)的盈利能力(銷售凈利潤率)、營運能力(總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率)、資本結(jié)構(gòu)(即償債能力如權(quán)益乘數(shù))。后文在預(yù)警案例的分析中,將揉合杜邦分析法對案例企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析,通過指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系,找出案例企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的問題所在。
(三)資產(chǎn)營運能力分析指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營運能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中的效率。它也同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快,會提升企業(yè)的盈利能力,同時也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入;相反,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢,企業(yè)的盈利能力會降低,相當(dāng)于浪費了企業(yè)的資產(chǎn),資產(chǎn)營運能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合,對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力指標(biāo)如下:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 (10)
存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 (11)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 (12)
應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快,說明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng),壞賬損失的可能性就越小,同時也折射出企業(yè)管理水平較高,而這一點,恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然,在進(jìn)行這一項目的分析時,也要一分為二,不能因為只注重提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大,應(yīng)將該比率控制在一個較合理的水平,否則會導(dǎo)致資金的浪費。如目前在房地產(chǎn)市場當(dāng)中,過高的空置率影響了開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn),使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財務(wù)風(fēng)險的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運用其全部資產(chǎn)獲取利潤的能力,在杜邦分析法中,它是一個橋梁,它把利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來,使凈資產(chǎn)利潤率可以綜合整個企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動的業(yè)績。
(四)發(fā)展能力分析指標(biāo):一個最終深陷財務(wù)危機(jī)的企業(yè),一定會在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”,說的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。所以,在房地產(chǎn)企業(yè),有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來揭示財務(wù)風(fēng)險的狀況,發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下:
銷售收入增長率=(本期銷售收入-上期銷售收入)/上期銷售收入 (13)
總資產(chǎn)增長率=(期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn))/期初總資產(chǎn) (14)
凈利潤增長率=(本年凈利潤-上年凈利潤)/上年凈利潤 (15)
上述發(fā)展能力指標(biāo)越高,表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景越好,其發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性就越小。
上述選取的共15個財務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性,由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警,雖然在精確度上難以保證,但因為其簡便、容易理解的特點,而且,在企業(yè)財務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時間(前2、3年)其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此,它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)作為財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的一個組成部分,除此之外,還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型,下面就對幾個最常見的、經(jīng)典的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型作以簡單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型的構(gòu)建
(一)單變量財務(wù)預(yù)警模型:單變量財務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer,他同時也是運用財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測的先驅(qū)者之一(另一位是Altman,下文會述及)。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)(兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同),他所選用的財務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外,他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為:企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營運資本支出越少、負(fù)債越小,企業(yè)失敗的概率就越??;反之,企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個財務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況,最后證明有5個財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng),按預(yù)測能力高低依次排序是:現(xiàn)金流量/負(fù)債總額(預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)87%);凈收入/總資產(chǎn)(預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)79%)資產(chǎn)負(fù)債率(預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)77%);營運資本/總資產(chǎn)(預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)76%)現(xiàn)值率(預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)78%)。Bevaer構(gòu)建的單變量財務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力,但他的缺陷也是暴露無遺的:各個單一的財務(wù)指標(biāo)有時在反映同一信息的時候,結(jié)果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務(wù)預(yù)警模型。
(二)Z模型:Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務(wù)比率來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開創(chuàng)性的研究為后來的財務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅實的基礎(chǔ)。
Altman同時也是第一個使用多變量技術(shù)來判定企業(yè)財務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點,將多個財務(wù)比率結(jié)合起來,將這些財務(wù)比率融入同一個方程式來解釋和判別企業(yè)的財務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想,在對企業(yè)財務(wù)危機(jī)預(yù)測研究方面,影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個階段:
第一,Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業(yè)研究的,Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本,經(jīng)過大量細(xì)致的工作,從一開始選定的22個財務(wù)比率中敲定5個變量來對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測,構(gòu)造出一個多元線性函數(shù),命名Z-socre模型,其表達(dá)式為:Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中:
X1=營運資本/總資產(chǎn);X2=留存收益/總資產(chǎn);X3=息稅前利潤/總資產(chǎn);X4=普通股、優(yōu)先股市場價值總額/總負(fù)債;X5=銷售收入/總資產(chǎn)
上述表達(dá)式中,變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對企業(yè)財務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的,經(jīng)過加權(quán)計算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險值。通過它與設(shè)定的臨界值對照,就能知道企業(yè)財務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下:Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財務(wù)狀況,破產(chǎn)機(jī)率小;Z—socre
第二,Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司,且只面對制造業(yè)。而事實上,許多處于財務(wù)危機(jī)的公司是沒上市的,故直接用Z-socre模型預(yù)測,其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進(jìn)行了修改,形成了Z2模型和Z3模型,其表達(dá)式分別如下:Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍:用來預(yù)測非上市公司的財務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中,X4的含義與Z-socre中X4不同,更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時,臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下:Z2≥2.99,表達(dá)企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)的可能性極小,企業(yè)財務(wù)狀況良好;2.7≤Z
第三,Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司,只面對制造業(yè);Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國,是難以獲得非上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)的。故對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警研究時,不能直接使用上述兩個Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題,Z3模型是用來預(yù)測非制造業(yè)上市公司的財務(wù)狀況的,它的表達(dá)式是:Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中,X1,X2,X3,X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下:Z32.9,表明企業(yè)的財務(wù)狀況是良好的,可不考慮破產(chǎn)的可能;1.23≤Z3≤2.9,表明企業(yè)財務(wù)狀況有問題,須嚴(yán)加注意,否則,后果不堪設(shè)想,若積極面對,企業(yè)才能擺脫困境。本文中,鑒于Z3模型的適用情況,筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分,直接用Z3模型來對后文的案例企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析,計算Z3值,判別其財務(wù)風(fēng)險的大小。
(三)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運作。它處理信息的方式是通過調(diào)整其內(nèi)部存在的各個節(jié)點間互相連接的關(guān)系來對所有的信息進(jìn)行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復(fù)雜的,同時又是特別先進(jìn)的一種財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型。但目前它的使用并未被推廣開來,原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅實,對大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進(jìn)一步地研究和論述。故本文對該模型不作相關(guān)的引用。
(一)重要性
企業(yè)的財務(wù)報表可以及時且充分的反映出企業(yè)實際的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量情況。然而,如果我們只是盲目的從財務(wù)報表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財務(wù)狀況的話,那將會造成一定的局限性,因為企業(yè)的財務(wù)報表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營水平與經(jīng)營成果。這就需要我們對企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財務(wù)報表分析方法,將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況,還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險,并對企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實,并對企業(yè)經(jīng)營管理人員進(jìn)行一定的考核,盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵機(jī)制。
(二)基本內(nèi)容
企業(yè)的財務(wù)報表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的,他們實際分析的核心與側(cè)重點各有不同,但最終的目的卻是一致的。一般來說,企業(yè)的財務(wù)報表分析主要包含了三個方面的基本內(nèi)容,即對企業(yè)的實際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析,估量對債務(wù)資金的利用程度。這三項內(nèi)容之間是相互聯(lián)系,并有著互補(bǔ)作用的,可以為企業(yè)的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么,在財務(wù)報表分析中,能夠促使企業(yè)順利實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力,企業(yè)的營運能力則是一種物質(zhì)保障,盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結(jié)果。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限之處
(1)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加
影響了財務(wù)報表使用者對于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的面很廣,并有一種特殊的預(yù)售制度,因此,它的項目預(yù)售到收入確定,需要經(jīng)歷一個較為漫長的過程。一般來說,最少要花費幾個月的時間,有時甚至?xí)枰獛啄甑臅r間。那么,應(yīng)收賬款就是一個較大的問題,它不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債,同時還會大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財務(wù)報表則無法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實際的盈利數(shù)據(jù),大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析結(jié)果。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費用會計入當(dāng)期損益
從而導(dǎo)致報表使用者無法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實際經(jīng)營成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用都應(yīng)該計入到期間費用當(dāng)中去,并直接劃入當(dāng)期損益。這就會導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況,即使看到隱含的利潤,但是卻無法真實的反映出來。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的科學(xué)方法
(1)我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款
并確認(rèn)實際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性,不僅生產(chǎn)周期長,而且所需的資金量龐大,它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中,一次性付款只是占到了少數(shù)。那么,針對一次性付款方式,我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時,把收款項全部作為的核算數(shù)據(jù),它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷售,房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進(jìn)行確認(rèn),一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況,財務(wù)報表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%,就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主,我們則必須以款項全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來確認(rèn)最終收入。當(dāng)然,房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn),并進(jìn)行銷售稅金的計提。
(2)我們應(yīng)該根據(jù)收入與費用配比原則來合理整改房地產(chǎn)
企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財務(wù)報表分析工作,不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn),還需要對金融市場與價值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因為在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加快的大背景下,傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求,這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅持優(yōu)質(zhì)的原則,并及時做好相關(guān)的資本市場與財務(wù)管理狀況研究與分析,還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段,確保自己的財務(wù)報表分析工作做到位,最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。
(3)我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究
以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊,它需要購置一個并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地,然后再根據(jù)周邊的土地價格進(jìn)行細(xì)致比較后開展相關(guān)的評估工作。在評估過后,對于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實際入賬的工程款項,房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預(yù)算或估算的方式來進(jìn)行入賬,從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費用配比較為合理可行,并對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項期間費用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求
(1)充分利用財務(wù)報表外的信息
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)有著自身的局限性,并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實財務(wù)狀況與經(jīng)營狀況。因此,我們就應(yīng)該對財務(wù)報表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運用,并選擇合適的會計分析方法,讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。
(2)重視對現(xiàn)金流量表的分析工作
房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的,因此,它的數(shù)據(jù)更為客觀真實。因此,我們就應(yīng)該對其進(jìn)行相應(yīng)的分析,讓其對企業(yè)的相對利潤指標(biāo)發(fā)揮出切實的指導(dǎo)性作用,并對財務(wù)報表的項目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整,從而更好的應(yīng)對財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)受到會計準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣,財務(wù)報表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實際的償債能力。
5結(jié)論
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)問題;對策研究
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步,但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè),發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大,投資時間長等特點。所以,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設(shè),而運用貸款融資就會帶來一系列的財務(wù)問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素,如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務(wù)問題,很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè),首先從財務(wù)資源的來源上看,財務(wù)資源來源較少,主要表現(xiàn)在融資難,周轉(zhuǎn)資金少。其次,我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務(wù)正常運行的重要問題,很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)運行體系。最后,從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的意識不是很強(qiáng),很多企業(yè)只是注重貸款和拿地,而忽視了企業(yè)財務(wù)的管理和監(jiān)督。因此,在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上,同時加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和監(jiān)督體系,并增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的意識,最終實現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題分析
2.1 財務(wù)資源較少
我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下,房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低,主要用于解決前期的拿地問題,而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè),則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險,大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務(wù)問題[1]。
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難,資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實力的限制,償款付息的能力相對比較差,銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風(fēng)險,通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻,造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難,成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款,目前,從全國各個地方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來看,很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限,擔(dān)保費用比銀行貸款相對偏高,出借能力明顯不足且擔(dān)保機(jī)構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限,抵抗市場風(fēng)險能力較差,難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。
2.2 財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善
(一)資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開發(fā)建設(shè)計劃,卻沒有把相應(yīng)的計劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解,制定出更加詳細(xì)的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發(fā)建設(shè)項目投入的成本過高,無法對企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制,資金運行效率相對比較低下。
(二)貸款途徑單一,由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務(wù)院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策,銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊,房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高,同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。
(三)審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管部門,制定了財務(wù)監(jiān)督制度,但由于各種原因財務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用,監(jiān)管不力[2]。
2.3財務(wù)管理問題意識不強(qiáng)
一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃,一旦項目開始開發(fā)建設(shè),資金不能如期到位,企業(yè)就面臨這兩難的境況,直接造成巨大的財務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力,從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時,為了解決自身資金問題,將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本,很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸,在以上途徑均不能獲得貸款的情況下,不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸,這些貸款資金不但來源不合法,而且利息率普遍比銀行高,償還風(fēng)險大。
3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題對策
3.1合理拓寬融資途徑
在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金匱乏的前提下,應(yīng)該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務(wù)專員,發(fā)揮這些人員的作用,讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務(wù)資金。由于企業(yè)的財務(wù)資金對企業(yè)的生存起著核心的作用,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件,利用社會內(nèi)部的廣大有利條件,對企業(yè)自身有限的財務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。
3.2完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系
3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu),建立合理的董事會管理制度
房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理,確保財務(wù)政策與財務(wù)計劃的有效實施,就必須對公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位,有效的實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的管理和運行,房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過程等方面,建立合理的董事會治理管理制度,針對不同的開發(fā)建設(shè)項目制定相應(yīng)的計劃,采取不同的財務(wù)監(jiān)管模式[3]。
3.2.2財務(wù)預(yù)算制度化
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中,財務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素,這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以開發(fā)建設(shè)項目的整體預(yù)算為基礎(chǔ),對企業(yè)資金的整個的運行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項目預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的整個投入進(jìn)行精確地研究部署、從項目的開發(fā),設(shè)計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算,嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制,從而提高開發(fā)建設(shè)項目在決策階段的精確性,盡可能地減少決策失誤帶來的財務(wù)損失。
3.2.3加強(qiáng)資金監(jiān)管
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項目往往不能如期完工,大量借貸資金閑置,資金利用率低下,資金運行不暢。因此,要加強(qiáng)資金的流動管理,制定合理的資金流動監(jiān)管制度,確保企業(yè)日常運營對資金的需求。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)管,合理安排資金流向,確保開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)和施工的資金需求;同時增強(qiáng)企業(yè)貸款償還能力,提高企業(yè)信用。
3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控
對項目開發(fā)建設(shè)的整個過程都實行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目財務(wù)管理的重要組成部分,是整個財務(wù)管理的核心。對從開發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實行嚴(yán)格的成本計算和控制,確保資金得到最有效的利用[4]。
3.2.5加強(qiáng)外部審計監(jiān)督
企業(yè)通過內(nèi)部審計,可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務(wù)問題,同時也能起到加強(qiáng)內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,必須加強(qiáng)社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督,社會外部的監(jiān)督相對比較公開,也比較公平,公正。因此,企業(yè)還應(yīng)通過社會外部的審計機(jī)構(gòu)對其公司進(jìn)行外部審計。
4.結(jié)語
總而言之,在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的條件下,財務(wù)問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此,通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況存在的基本問題進(jìn)行分析,并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源的相對匱乏,財務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全,加上財務(wù)問題意思的淡薄等各個方面的問題進(jìn)行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的策略,最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]王海濤.試論公司財務(wù)管理問題[J].公用事業(yè)財會,2010(2).
[2]劉海霞.試析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題與對策[J].時代金融,2012(11).
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 風(fēng)險 風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求,遵循資本營運規(guī)律,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進(jìn)行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),其特點有:資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等,而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利;財務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心,因此,財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義,房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求:力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力,減少破產(chǎn)的風(fēng)險,使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去;籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金;通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。
房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展,這個在我國起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一,但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲,隨著金融危機(jī)爆發(fā)后實體經(jīng)濟(jì)所受影響漸漸顯現(xiàn),房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī),其對財務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險都逐漸暴露,如果這些風(fēng)險得不到應(yīng)有的重視和及時的風(fēng)險控制應(yīng)對策略,一旦整個市場受到某種刺激或沖擊,某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂,承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn),或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險必須得到重視。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險
1、償債風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段,大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低,開發(fā)方式以負(fù)債開發(fā)為主,大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資,而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下,企業(yè)為追逐高利潤,經(jīng)常會在財務(wù)方面忽略考慮項目的可行性,預(yù)算工作流于形式,盲目上項,不合理地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益,公司大量外債無力償還,面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)部、中華財務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財務(wù)指標(biāo)指數(shù)(2011年度)》財務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務(wù)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于相對較高的水平,僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。
從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對其他行業(yè)來說已處于高位,假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率服從正態(tài)分布,那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%,即3σ范圍以外,從統(tǒng)計學(xué)的概念已經(jīng)可以認(rèn)為其達(dá)到了極大值。
從1997年至2011年,整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在75%上下波動,遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負(fù)債率下,因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。
2、籌資風(fēng)險
從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一,雖然自籌資金的比例逐年升高,但外債仍是主要資金來源,還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金,使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng),而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險。
目前隨著土地、信貸政策的收縮,房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高,加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本,使得資金壓力驟然加大。不僅如此,在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營期間,貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化,不僅進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金成本,而且還抵減了一部分預(yù)期收益,這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況對利率變化相當(dāng)敏感,隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務(wù)波動。
3、管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長,這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長,使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系,在經(jīng)濟(jì)活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動,相應(yīng)的風(fēng)險和責(zé)任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差,如果財務(wù)管理能力不強(qiáng),財務(wù)監(jiān)控不力,那么內(nèi)部控制制度就會缺失,就會造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因
1、預(yù)算執(zhí)行力低
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方,沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度;沒有對評估項目進(jìn)行可行性分析及SWOT分析;沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產(chǎn)報酬率等方面進(jìn)行財務(wù)分析;沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評判。即使最后項目開始運作,整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預(yù)算,大量地吸引資金,盲目使用,不分資金使用的輕重緩急,甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款,拆東墻補(bǔ)西墻,影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險和籌資風(fēng)險。
2、資金管理低效和成本控制不力
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后,在企業(yè)層面,財務(wù)部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效;而在企業(yè)基礎(chǔ)層面,財務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識,不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效,既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道,又加大了資金運行的成本,同時成本控制不力使得財務(wù)系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境,很容易因外界的沖擊而崩潰,這給企業(yè)帶來了極大的管理風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制對策
1、樹立風(fēng)險意識
上述三點風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的,因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風(fēng)險意識,設(shè)立風(fēng)險防范機(jī)制等應(yīng)對方案。沒有樹立風(fēng)險意識的企業(yè),就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好,一旦出現(xiàn)小的財務(wù)波動,有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風(fēng)險意識,進(jìn)而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險,做好應(yīng)對這些風(fēng)險的措施,學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式,及時對于管理中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范。
2、可行性論證和科學(xué)決策
因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點,在項目開發(fā)之初,企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā),使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。與此同時,也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析,根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析,找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在,制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合,從而確定當(dāng)前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的,考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中,財務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進(jìn)行整體分析、測算,實行科學(xué)的決策而非盲目立項上項。
3、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進(jìn)行短期目標(biāo)和長期計劃的完成,根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標(biāo)的不同,合理地對資金進(jìn)行分配。同時,財務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項目可能要求的大致財務(wù)狀況,進(jìn)而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整,有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險,有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動,避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高,將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi),始終保持企業(yè)的償債能力,使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署,在具體的項目預(yù)算方面,先對項目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的預(yù)算。在實施和調(diào)節(jié)上,需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進(jìn)行協(xié)調(diào)安排,定期檢查和考核,定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中,如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),應(yīng)將其上報至企業(yè)最高決策層進(jìn)行審批,并附加理由說明,在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn),確實保證資金的安全。
4、構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系
我國現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面,這三個方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財務(wù)風(fēng)險評價方法大致分為定性分析和定量分析,分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進(jìn),用更加數(shù)量模型的方式去分析,包括單變量(多變量)判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。
在眾多的風(fēng)險評價方法中,層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點,房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系。
5、規(guī)范財務(wù)行為,強(qiáng)化業(yè)務(wù)素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平不高,很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全,財務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓,如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度,企業(yè)的財務(wù)管理流程就無章可循,如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來做,企業(yè)內(nèi)部管理的加強(qiáng)便無從談起。
同時,強(qiáng)化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識,加強(qiáng)對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財務(wù)人員對于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財會人員應(yīng)該加強(qiáng)自身的財務(wù)修養(yǎng),通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強(qiáng)對企業(yè)資金運作的管理,從而達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險的根本目的。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險,而其風(fēng)險的形成原因是多方面的,有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因,也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負(fù)債率高的原因,因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險能力,必須要建立健全財務(wù)管理機(jī)制,以有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。只有有效地降低和規(guī)避財務(wù)風(fēng)險,才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力,使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展、做大做強(qiáng),成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。
【參考文獻(xiàn)】
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房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已占有重要地位,其發(fā)展主要特點是高投入、施工周期較長、風(fēng)險大,因此,在房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)內(nèi)控體系的建立與完善是促使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展的重要保障。內(nèi)控體系建立不僅保證了對存在的風(fēng)險有效識別、評估、控制,同時也保證了企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)科學(xué)化開展。伴隨國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視與調(diào)控,對房地產(chǎn)是否規(guī)范運作、利潤回歸以及內(nèi)部管理也越來越重視,加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控體系的有效構(gòu)建也是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下發(fā)展的必然趨勢。
1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系存在的問題
11房地產(chǎn)企業(yè)未形成健全的財務(wù)內(nèi)控體系
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度是由控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等多方面組成,但多數(shù)企業(yè)未形成完善的內(nèi)控制度。就會造成企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)實施時出現(xiàn)漏洞,甚至?xí)c企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。除此之外,傳統(tǒng)的內(nèi)控注重制度文字編寫,缺少了配套的操作流程和可以實現(xiàn)內(nèi)控體系的工具,使其內(nèi)控制度不能有效地操作。
12房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏管理
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中各自為政的現(xiàn)象比較普遍,分成各自獨立的辦公管理系統(tǒng),相互之間缺乏溝通,同時在財務(wù)內(nèi)控工作中,也缺少協(xié)商,造成體制腐敗增大了內(nèi)控風(fēng)險。與此同時,在內(nèi)控文件上,沒有規(guī)范性和實際性的文件、制度對其進(jìn)行約束和管制,缺乏具體操作細(xì)節(jié)章程。因而,造成企?I內(nèi)部管理松散、怠慢,客觀上增加了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制難度,也導(dǎo)致了可控風(fēng)險失去控制,對企業(yè)整體內(nèi)控體系的建立與完善形成了阻礙。
13復(fù)雜的外部環(huán)境
房地產(chǎn)因具有開發(fā)投入較大、風(fēng)險高等特點,因而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控外部的環(huán)境比較復(fù)雜,也就增加了內(nèi)控的難度。房地產(chǎn)企業(yè)財會核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性,而在財會核算上不需要也不可能計算各個環(huán)節(jié)對產(chǎn)品的投入成本,也是沒有必要的。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系設(shè)立的準(zhǔn)則
21企業(yè)內(nèi)控體系必須符合法律規(guī)定
在房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)控制度時,所有財務(wù)活動以及所制定的內(nèi)控制度,必須以國家的政策法規(guī)為準(zhǔn)繩,在國家政策法規(guī)指導(dǎo)下,并且結(jié)合本企業(yè)自身實際發(fā)展情況,制定出符合國家法律規(guī)定的財務(wù)內(nèi)控體系。
22企業(yè)內(nèi)控體系要具有針對性
在內(nèi)控體系建設(shè)過程中,要對財務(wù)工作中極易出現(xiàn)紕漏的環(huán)節(jié)以及財務(wù)管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行警惕和防范。除此之外,也要杜絕各部門間不能協(xié)調(diào)的工作現(xiàn)象,對財務(wù)工作中的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化,制定具有針對性的財務(wù)內(nèi)控體系,提高工作效率和工作質(zhì)量。
23企業(yè)內(nèi)控體系應(yīng)注重連續(xù)性
企業(yè)在確定財務(wù)內(nèi)控體系時要一以貫之,結(jié)合企業(yè)自身具體的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)對內(nèi)控體系做出適時調(diào)整,以保證內(nèi)控體系連續(xù)不斷地為企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)服務(wù),并按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貫徹落實。
24企業(yè)內(nèi)控體系應(yīng)注重整體化
企業(yè)內(nèi)控管理制度,不僅僅需要財務(wù)上的運營活動與企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合,也需要對企業(yè)短期內(nèi)的戰(zhàn)略目標(biāo)負(fù)責(zé),也要與企業(yè)其他部門的內(nèi)控管理體系相互配合,注重企業(yè)內(nèi)控管理制度整體配合發(fā)展。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建措施
31創(chuàng)造良好的內(nèi)控環(huán)境
良好的內(nèi)控環(huán)境,可以保證財務(wù)內(nèi)控體系正常運行,也是企業(yè)長期發(fā)展的重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)要在發(fā)展戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、人力資源等多方面進(jìn)行管控,逐步為內(nèi)控體系形成良好的內(nèi)控環(huán)境。
32在公司發(fā)展戰(zhàn)略上建立內(nèi)控體系
為保證內(nèi)控體系與企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)相一致,在建立內(nèi)控體系時應(yīng)基于企業(yè)的發(fā)展策略而制定,才能按照企業(yè)的資源和開發(fā)計劃進(jìn)行內(nèi)控體系的建設(shè)和實施,從而保證內(nèi)控體系中的組織設(shè)計、權(quán)責(zé)分工、資源的配置、制度的制定、內(nèi)控實施等多方面統(tǒng)一協(xié)調(diào),形成嚴(yán)密的系統(tǒng)。
33完善組織機(jī)構(gòu)
在組織結(jié)構(gòu)設(shè)立上,要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際發(fā)展情況,進(jìn)行責(zé)任劃分并賦予相應(yīng)的權(quán)利。在設(shè)立與完善組織結(jié)構(gòu)時應(yīng)注意以下兩點:第一,在內(nèi)部環(huán)境中不相容的崗位要進(jìn)行分離;第二,要做到人力、物力、財力相分離,各司其職,彼此間相互約束,在采購、收付款等經(jīng)濟(jì)上的操作時,必須有兩個或兩個以上的部門審批,最后再由總負(fù)責(zé)人進(jìn)行簽字,從而形成一個完善的組織機(jī)構(gòu)。
34構(gòu)建有效信息渠道,加強(qiáng)監(jiān)管
在信息化發(fā)展的時代,想要加強(qiáng)財務(wù)核算的水平,就必須引進(jìn)先進(jìn)的信息化通信技術(shù)并對其分析與運用,利用信息化技術(shù)為企業(yè)構(gòu)成信息化資料,方便企業(yè)財務(wù)工作的開展。同時,也要將企業(yè)財務(wù)核算與房地產(chǎn)經(jīng)營活動中獲取的信息材料有機(jī)結(jié)合,形成一個內(nèi)部與外部相互傳遞信息的平臺,從而實現(xiàn)資源共享,也在平臺上實行了對動態(tài)決策與動態(tài)的管控。企業(yè)也應(yīng)以預(yù)算審計為中心,實現(xiàn)當(dāng)前的戰(zhàn)略目標(biāo),通過財務(wù)狀況就可以對戰(zhàn)略目標(biāo)的實施情況做出具體分析,對整個房地產(chǎn)項目實行全程監(jiān)控,對業(yè)務(wù)過程中的財務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理,實現(xiàn)對財務(wù)活動的推測、管控、分析等。
35建立風(fēng)險評估機(jī)制
許多房地產(chǎn)企業(yè)過多依賴企業(yè)內(nèi)部管控,當(dāng)出現(xiàn)失敗狀況時就歸結(jié)于市場問題,然而,這是因為沒有很好地控制風(fēng)險才引發(fā)的問題。各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險評估機(jī)制,對其全面控制,對項目中所存在的風(fēng)險及時發(fā)現(xiàn),并做好相應(yīng)的風(fēng)險防范措施,確保企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。
36提高財會人員綜合素質(zhì),提升內(nèi)控質(zhì)量
面對日新月異的高科技時代,各行各業(yè)競爭的激烈性,房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)人員的要求也越來越高,不僅需要對企業(yè)財務(wù)的賬目進(jìn)行查閱和整理,也需要迎合時展,全方位的學(xué)習(xí),開拓視野,提升業(yè)務(wù)水平,豐富自身內(nèi)涵。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員,因涉及多個部門和單位,更應(yīng)加強(qiáng)自身專業(yè)知識和綜合素質(zhì)培養(yǎng),也要對房地產(chǎn)這份工作有著更高的認(rèn)識,在工作中取長補(bǔ)短,不斷提升內(nèi)控質(zhì)量,保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作與時俱進(jìn),積極穩(wěn)定發(fā)展。
37增加企業(yè)內(nèi)審崗位機(jī)制
為了實行對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)、經(jīng)營狀況全面審計,應(yīng)設(shè)立企業(yè)內(nèi)審崗位機(jī)制,由企業(yè)總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),嚴(yán)格實行行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。除此之外,對超支違規(guī)事項進(jìn)行考核、通報,同時提出整改要求并督導(dǎo)相關(guān)部門改善完成。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范
近年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱產(chǎn)業(yè),對于推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展以及維持社會穩(wěn)定具有十分重要的作用。我國政府為促進(jìn)和保證房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展,也相繼投入了多種推動手段,包括產(chǎn)業(yè)政策扶持、資金支持和土地供給等。但在這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的財務(wù)危機(jī),房地產(chǎn)屬于高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè),隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的風(fēng)險意識淡薄、預(yù)測和控制財務(wù)風(fēng)險的水平低等問題也不斷暴露出來,加上我國房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范,金融體系不完善,房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的同時,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險。增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展所迫切需要解決的問題。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險特征
財務(wù)風(fēng)險是指由于受到內(nèi)外部環(huán)境因素及各種難以預(yù)料和控制因素的影響,一定時期內(nèi)企業(yè)實際財務(wù)活動偏離預(yù)期財務(wù)收益而導(dǎo)致企業(yè)蒙受損失的可能性,它與企業(yè)的資金籌措、運用、管理及安全密切相關(guān),是從價值方面反映企業(yè)理財活動及其處理財務(wù)關(guān)系中所遇到的風(fēng)險。房地產(chǎn)是一種高投入、高回報和高風(fēng)險并存的產(chǎn)業(yè),我國房地產(chǎn)由于起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小等特點,總體上還未形成系統(tǒng)的財務(wù)風(fēng)險管理體系。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是發(fā)展迅速,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過三十年的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段,企業(yè)數(shù)量呈幾何增長;二是企業(yè)主體以內(nèi)資為主,呈逐年增加趨勢,但隨著近幾年的發(fā)展,內(nèi)資企業(yè)比例逐年減少;三是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較??;四是企業(yè)資金來源自融資金所占比例較小,主要以外來資金為主,如國內(nèi)貸款、利用外資等。
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險特征主要包括:一是財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的,只要企業(yè)從事財務(wù)活動,必然會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險;二是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具有不確定性,包括財務(wù)風(fēng)險結(jié)果的不確定性和影響財務(wù)風(fēng)險形成因素的多方面性和不確定性;三是財務(wù)風(fēng)險具有綜合性,由于財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生和形成具有相當(dāng)大的復(fù)雜性,其涉及到企業(yè)財務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)及企業(yè)經(jīng)營管理的方方面面,這便決定了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有明顯的綜合性特征;四是可預(yù)測性,即財務(wù)風(fēng)險雖然具有不確定性,但其發(fā)生也具有一定的規(guī)律性,企業(yè)可以通過類似的事件或統(tǒng)計資料來判斷其發(fā)生的概率,進(jìn)行財務(wù)預(yù)警,采取各種有效措施進(jìn)行防范、轉(zhuǎn)移和分散財務(wù)風(fēng)險,以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險時的損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題
1、財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄,財務(wù)管理水平低下
相對于歐美發(fā)達(dá)國家,我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,基礎(chǔ)差,但由于乘上我國房產(chǎn)改革的順風(fēng)車,又恰好迎上經(jīng)濟(jì)大發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)早期得到了較好的發(fā)展。這段時間大小房地產(chǎn)企業(yè)賺得盆滿缽滿,也由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的假象,導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理意識淡薄。其中房地產(chǎn)企業(yè)管理者風(fēng)險意識淡薄是導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一,高層做出的財務(wù)決策一旦不當(dāng),將會給企業(yè)帶來不可預(yù)想的財務(wù)風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)常在不考慮自身財務(wù)狀況的情況下,不惜代價去爭取項目,擴(kuò)大規(guī)模,而不給自身留下足夠的財務(wù)緩沖時間,導(dǎo)致一旦外部環(huán)境發(fā)生變化影響企業(yè)的資產(chǎn)流動性和安全性,企業(yè)將會陷入巨大的財務(wù)危機(jī)。另一方面,我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都由國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,普遍存在管理水平不高、效率低下、內(nèi)部控制機(jī)制不健全等缺陷,企業(yè)資金安全性往往無法得到保證,抗風(fēng)險的能力較差。
2、資金結(jié)構(gòu)比例失衡,負(fù)債比率過高
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點之一,而我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相對較小,資金實力也較弱。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示,債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中約占近80%,遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均水平,且絕大部分資金是來源于銀行貸款,企業(yè)主自有資金僅占企業(yè)資產(chǎn)很小的一部分。通常情況下,房地產(chǎn)企業(yè)在投得土地后會以尚未建成的項目為抵押來獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金,權(quán)益資本比例縮減、債務(wù)資本過高已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍問題。在此情況下,一旦企業(yè)運營過程出現(xiàn)問題,企業(yè)資金鏈斷裂,就很可能引發(fā)財務(wù)危機(jī),且金融機(jī)構(gòu)將會承擔(dān)巨大的財務(wù)風(fēng)險,而且問題一旦出現(xiàn)將很難彌補(bǔ)。再加上近年來嚴(yán)厲的財政政策和緊縮的貨幣政策,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來越大,資金結(jié)構(gòu)比例失衡,負(fù)債比率過高,成本負(fù)擔(dān)過重等問題,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也愈發(fā)舉步維艱。
3、貨幣資金管理問題
房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大,從前期的融資開發(fā)到后期的竣工銷售都離不開大量資金的支持,資金管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。但目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理仍存在諸多問題,資金使用效率低下,現(xiàn)金流入與流出不均衡,缺乏對營運資金的有效監(jiān)管,隨意增發(fā)項目,致使企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的能力降低,容易誘發(fā)嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。例如,企業(yè)追求高速發(fā)展,盲目擴(kuò)張,使企業(yè)處于資金短缺狀態(tài),導(dǎo)致部分企業(yè)不計成本進(jìn)行融資,形成較大的財務(wù)風(fēng)險,同時部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資項目的管理和控制,無法在投資項目發(fā)生問題時采取必要的措施進(jìn)行避免或減少損失,資金管理分散,管理隨意性較大,對貨幣資金集中控制效果較差,導(dǎo)致企業(yè)無法及時了解資金的流入和流出去向,降低資金管理效率,增加了其流失的風(fēng)險。
關(guān)鍵詞:中小房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理體系;完善研究;
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系概述
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的內(nèi)涵
企業(yè)財務(wù)管理是一種經(jīng)濟(jì)管理行為,其內(nèi)容主要包括組織企業(yè)的財務(wù)活動和處理企業(yè)財務(wù)關(guān)系的管理。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系,是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運營過程中保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集房產(chǎn)項目建設(shè)需要的各種資金,以及根據(jù)項目分配籌集的資款,合理使用每一筆資金,核算、記錄和再分配房地產(chǎn)項目建設(shè)中產(chǎn)生的各種成本耗費和收入,履行好企業(yè)財務(wù)核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與一般企業(yè)的財務(wù)管理有很大區(qū)別。其內(nèi)容主要包括:房地產(chǎn)企業(yè)計劃投資前所需要的項目資金進(jìn)行籌措的管理,對于投資對象的投資資金分配的管理,對于用于房地產(chǎn)項目投資的資金的營運管理以及項目結(jié)束后,對于所獲得的利潤的分配管理。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的功能
財務(wù)管理體系的建立對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用,主要表現(xiàn)在:
(1)運用科學(xué)的現(xiàn)代化財務(wù)管理方法收集企業(yè)的財務(wù)信息,根據(jù)市場需要和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況,運用財務(wù)管理、信息管理等多種手段,注重對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)測、評估以及平衡等,幫助企業(yè)制定一些有效的措施和制度,并在實踐中不斷地調(diào)整和完善。
(2)企業(yè)的財務(wù)管理體系建立、實施,能夠有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財務(wù)戰(zhàn)略、財務(wù)方針、財務(wù)目標(biāo)、財務(wù)管理方案、財務(wù)管理環(huán)境以及資金的籌措等問題。
(3)企業(yè)的財務(wù)管理體系的建立能夠為企業(yè)提供大量的會計核算資料,通過對企業(yè)的會計數(shù)據(jù)及資料的整理、計算、分析,對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略具有積極重要的價值。
(4)企業(yè)財務(wù)管理體系的建立有助于在房地產(chǎn)行業(yè)建立誠信機(jī)制。企業(yè)財務(wù)管理體系能夠保證企業(yè)在財務(wù)管理中的規(guī)范化操作,盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端,要求房地產(chǎn)企業(yè)的操作和執(zhí)行者嚴(yán)守規(guī)則,建立誠實、可靠的信譽(yù)。
二、新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理呈現(xiàn)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)是一個極其特殊的資金密集型的行業(yè),相比較于其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要投入極其巨大的資金,企業(yè)資金的管理對企業(yè)的發(fā)展尤為重要,使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理普遍具有以下特點:一,房地產(chǎn)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈較長、中間環(huán)節(jié)多、所需的資金量大、投資周期長等特點,決定了企業(yè)財務(wù)管理具有很大的復(fù)雜性和難度;二,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受種種不確定性因素的影響,具有高風(fēng)險性,因此為了最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,對于企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)要求較高,需要財務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息以滿足經(jīng)營決策的需要;三,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要合理的處理復(fù)雜的各種關(guān)系,需要處理與投資者、債權(quán)人、居民等之間的財務(wù)關(guān)系,財務(wù)關(guān)系處理稍有不當(dāng),都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來不利的影響,財務(wù)管理的內(nèi)容十分復(fù)雜。
而隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理呈現(xiàn)出新的特點:
1.財務(wù)管理的風(fēng)險加大。隨著經(jīng)濟(jì)快速增長,房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢,房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展,也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重,財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素,致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項目成敗、經(jīng)濟(jì)效益大小等都面臨雙重結(jié)果,房地產(chǎn)開發(fā)極具風(fēng)險威脅。
2.財務(wù)管理難度大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復(fù)雜性選擇。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系要處理開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、內(nèi)部職工的關(guān)系,還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關(guān)系,由此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度就大大增加了,需要耗費大量的精力去處理各種關(guān)系
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系存在的問題
在我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中主要存在以下的問題:
1.中小房地產(chǎn)企業(yè)投資決策者有較大隨意性,其缺乏對整體的開發(fā)項目的可行性研究。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只關(guān)注項目工程決算,在判斷房地產(chǎn)項目是否具有投資價值時,往往憑借自己的主觀判斷,缺乏科學(xué)的、完整的市場經(jīng)濟(jì)分析和可行性研究,甚至對有項目的可行性研究,也僅僅針對單一的項目。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;危機(jī)探索
企業(yè)財務(wù)管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié),在促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈,在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下,企業(yè)危機(jī)防范的意識急需不斷增強(qiáng),通過科學(xué)有效的財務(wù)管理措施來增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述
由于房地產(chǎn)市場的需求量很大,房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前,房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段,增速逐漸下降,部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時有發(fā)生,房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風(fēng)險較大的行業(yè),企業(yè)財務(wù)管理是一項系統(tǒng)工程,有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息,從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策,有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來的企業(yè)風(fēng)險。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下,一方面,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實需求,只有符合市場發(fā)展趨勢的財務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力;另一方面,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會風(fēng)險的現(xiàn)實需求。目前,我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險逐漸增加,但部分企業(yè)的財務(wù)管理制度并不健全,企業(yè)管理者危機(jī)防范意識不強(qiáng)、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實度較差、財務(wù)管理制度可行性不足、財務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在,在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下,企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財務(wù)管理和危機(jī)防范問題,結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點有針對性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新,有效避免企業(yè)財務(wù)管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議
(一)健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度
目前,在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中,財務(wù)管理和危機(jī)防范意識不強(qiáng)、財務(wù)管理目標(biāo)不明確、財務(wù)管理工作分工不明確、財務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在,財務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險不斷增加的背景下,這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先,企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的,有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊對我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究,提供符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系;其次,企業(yè)財務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全,一切不滿足基本目標(biāo)的財務(wù)管理制度都會阻礙企業(yè)發(fā)展;最后,企業(yè)應(yīng)該不斷健全財務(wù)管理責(zé)任分配制度,相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財務(wù)管理工作計劃,同時應(yīng)該明確財務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任,使財務(wù)管理工作更加公開透明化,在提升企業(yè)財務(wù)管理水平的同時可以促進(jìn)廉政建設(shè)。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,在促進(jìn)社會發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全,不利于合理分配企業(yè)財務(wù)資源、發(fā)揮財務(wù)管理的優(yōu)勢。首先,企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項內(nèi)部管理事務(wù),建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò);其次,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實踐管理經(jīng)驗,建立完善的規(guī)避社會風(fēng)險的制度,提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力,這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力;最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段,充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制,建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段,通過信息分享平臺,企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略,這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。
(三)提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的整體素質(zhì)
管理團(tuán)隊是影響企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程的重要因素,但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的整體素質(zhì)較差,一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊的硬件條件較差;另一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊的軟件條件較差,組建高素質(zhì)的財務(wù)管理團(tuán)隊是提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要方法。一方面,財務(wù)管理團(tuán)隊的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應(yīng)該逐步健全財務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財務(wù)管理人員的再教育模式,為我國企業(yè)財務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時,企業(yè)應(yīng)該給財務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會,確保財務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式;另一方面,企業(yè)財務(wù)管理人員的思想覺悟需要提高,財務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時,我國財務(wù)管理人員危機(jī)防范意識不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的,因此,企業(yè)應(yīng)該通過會議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢,建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識,這樣才能從根本上增強(qiáng)財務(wù)管理的有效性。
在經(jīng)歷了長達(dá)十年的快速增長期后,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下,企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點建立符合現(xiàn)實發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財務(wù)管理制度,通過科學(xué)合理的財務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力,只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動力。
作者:李學(xué)鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司
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摘 要 目前,房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對其財務(wù)的有效管理,很多管理者已經(jīng)意識到,傳統(tǒng)的財務(wù)管理已經(jīng)沒有辦法滿足房地產(chǎn)市場的需求,必須要找尋新的管理方法。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中,動態(tài)財務(wù)管理逐漸代替了傳統(tǒng)的財務(wù)管理工作,動態(tài)財務(wù)管理模式憑借著其可行性,已經(jīng)被很多管理者所應(yīng)用,動態(tài)管理模式也憑借著它自身的諸多優(yōu)勢,使其在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在著一定程度的必要性。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中動態(tài)管理模式的分析,為讀者詳細(xì)介紹了財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的可行性和必要性,并對此管理模式的構(gòu)建以及存在的優(yōu)勢進(jìn)行詳細(xì)介紹。
關(guān)鍵詞 動態(tài)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理
隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的迅速崛起,房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈,在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場中,企業(yè)如果想要占有一席之地,那么企業(yè)的財務(wù)管理水平以及信息化應(yīng)用水平的提高在企業(yè)中就變得刻不容緩,在房地產(chǎn)行業(yè)中,對于企業(yè)財務(wù)管理的模式有很多,近幾年來,由于動態(tài)財務(wù)管理模式房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了良好的作用,所以,動態(tài)管理模式的發(fā)展在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用,這種管理模式對成本管理有著很大的影響,所以也越來越被房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員所重視。
一、財務(wù)動態(tài)管理的基本概念
財務(wù)動態(tài)管理是企業(yè)財務(wù)管理中的一種方式,主要是對企業(yè)未來財務(wù)的經(jīng)營目標(biāo)以及發(fā)展的狀況,根據(jù)目前企業(yè)的具體情況,考慮在未來的時間里出現(xiàn)的能夠?qū)︻A(yù)定目標(biāo)造成影響的不確定因素,從而將企業(yè)發(fā)展中各個時期達(dá)成的目標(biāo)與之前設(shè)定好的目標(biāo)進(jìn)行對比,實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。
目前,財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用,通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實行動態(tài)管理制度,使很多房地產(chǎn)行業(yè)都在一定期間內(nèi)實現(xiàn)了預(yù)定的目標(biāo),并且能夠充分認(rèn)識在目標(biāo)形成過程中企業(yè)存在的不足之處,使企業(yè)的管理也起到了很大的改進(jìn)。
二、財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性
在房地產(chǎn)行業(yè)中,財務(wù)動態(tài)管理之所以能夠得到廣泛應(yīng)用,主要是因為這種財務(wù)管理制度符合房地產(chǎn)行業(yè)的需求,財務(wù)動態(tài)管理體現(xiàn)出來的優(yōu)勢能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到自己預(yù)定的效益目標(biāo),并且可以幫助企業(yè)良好的分析過程中存在的不足之處,具有一定的存在可行性與必要性。
(一)財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的可行性
目前,房地產(chǎn)行業(yè)在我國已經(jīng)得到了迅速發(fā)展,各種各樣的房地產(chǎn)公司也像雨后春筍一樣出現(xiàn),在競爭如此激烈的市場中,企業(yè)如果想要得到一席之地,想要創(chuàng)造自身的價值,那么,就要從全局入手,全面掌控整個市場經(jīng)濟(jì),將企業(yè)各個領(lǐng)域的管理都要做到有理有序,其中自然也包括對財務(wù)的管理工作,而且財務(wù)的管理也是重中之重。
動態(tài)財務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目價值的客觀需要,對企業(yè)財務(wù)實施動態(tài)管理,主要是為了可以使企業(yè)在除了技術(shù)與策劃手段兩個方面以外,從另一方面來提高自身在市場競爭中的競爭力,企業(yè)需要長遠(yuǎn)發(fā)展,就必須要追求創(chuàng)新,尋求突破,財務(wù)工作對于每個企業(yè)來說都是相當(dāng)重要的工作,對財務(wù)的管理也成了重中之重,所以,實施動態(tài)財務(wù)管理對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義。
(二)財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的必要性
目前,隨著我國計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展與完善,計算機(jī)技術(shù)也應(yīng)用到了各個領(lǐng)域之中,為企業(yè)的發(fā)展提供便利,而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,如果想要實施財務(wù)的動態(tài)管理,計算機(jī)的幫助自然是不可或缺的,傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式中所應(yīng)用的技術(shù)自然已經(jīng)跟不上實際開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件的需要,自然就會導(dǎo)致財務(wù)動態(tài)的管理不能很好的發(fā)揮其優(yōu)勢,然而,計算機(jī)技術(shù)的介入對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理起到了很大的作用,為其使用的軟件提供了幫助,為這種財務(wù)管理的實施奠定了基礎(chǔ),并且推動了動態(tài)財務(wù)管理在房地長行業(yè)中的可行性與必要性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建主要包括系統(tǒng)設(shè)計原理、系統(tǒng)功能設(shè)計以及系統(tǒng)模塊設(shè)計三個方面。只有將這三方面的設(shè)計進(jìn)行完整的構(gòu)建,才能使動態(tài)管理達(dá)到最好的效果。
(一)系統(tǒng)設(shè)計原理
財務(wù)動態(tài)管理的目的是為了實現(xiàn)企業(yè)在未來的發(fā)展過程中,能夠準(zhǔn)確掌握項目資金的運作情況,使企業(yè)對未來的發(fā)展目標(biāo)有一個正確的認(rèn)識和掌握。而系統(tǒng)的設(shè)計原理也是圍繞這個目的來展開的,由于市場的經(jīng)濟(jì)變化比較大,所以對市場經(jīng)濟(jì)所反映出來的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理,從而對其趨勢模擬出有可能出現(xiàn)的所有目標(biāo)方案的具體情況,能夠幫助企業(yè)的財務(wù)人員準(zhǔn)確掌握企業(yè)財務(wù)的管理方法,只有將正確的財務(wù)管理方法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,才能針對不同時期的財務(wù)狀況進(jìn)行不同方法的調(diào)整,對企業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。
(二)系統(tǒng)功能設(shè)計
對于系統(tǒng)功能的設(shè)計工作,首先需要做到的就是對房地產(chǎn)行業(yè)的需求進(jìn)行分析工作,根據(jù)企業(yè)的具體情況,明確現(xiàn)存的問題,從而找到解決問題的方法,從根本上解決問題。只有將需要解決的問題確定之后,管理人員才可以對系統(tǒng)進(jìn)行功能板塊的設(shè)計。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,實施動態(tài)財務(wù)管理主要應(yīng)該從客戶需求以及系統(tǒng)功能兩個方面進(jìn)行考慮。
1.客戶需求的角度
從動態(tài)財務(wù)管理的客戶需求角度方面來分析,這種管理模式的主要任務(wù)是要滿足項目實施者或者管理者對財務(wù)信息、預(yù)定目標(biāo)的實現(xiàn)情況以及責(zé)任分配落實情況的了解,從而在此過程中對這些信息進(jìn)行查看,對出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決以及對執(zhí)行結(jié)果的測算等等。動態(tài)財務(wù)管理的任務(wù)還包括幫助實施者對結(jié)果進(jìn)行反饋和統(tǒng)計分析的工作。
2.動態(tài)財務(wù)管理具有的功能
為了能夠更好的實現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計的目的,動態(tài)財務(wù)管理應(yīng)該要有區(qū)分項目基本信息、預(yù)定的目標(biāo)信息以及實現(xiàn)目標(biāo)過程中的實時動態(tài)信息等信息的功能,將這些存在的信息通過數(shù)據(jù)表或者信息窗口的方式進(jìn)行歸類。同時,由于才管理的過程中,由于實時信息的動態(tài)波動比較大,所以,還要設(shè)計對照參照表,使管理者能夠明確掌握信息的變化趨勢。為了能夠強(qiáng)化信息反應(yīng)的及時行與全面性,動態(tài)財務(wù)管理還應(yīng)該具備將數(shù)據(jù)表、圖表、公式等可以反應(yīng)實時信息的數(shù)據(jù)結(jié)合起來,構(gòu)建一個圖文并茂、簡單易懂的信息反饋網(wǎng)。
(三)系統(tǒng)模塊設(shè)計
通常情況下,動態(tài)管理信息的系統(tǒng)模板主要是由基礎(chǔ)信息、可行性研究、成本控制以及績效評估幾個模板構(gòu)成的。這些模塊之間都存在著相應(yīng)的聯(lián)系,其中表現(xiàn)初始目標(biāo)的基礎(chǔ)信息以及表現(xiàn)動態(tài)目標(biāo)的成本控制是整個系統(tǒng)的兩條主線,通過對兩條主線的對比實施,以成本控制為核心,全面展開動態(tài)財務(wù)管理的工程設(shè)計。
1.基礎(chǔ)信息模塊的設(shè)計
基礎(chǔ)信息模塊是動態(tài)財務(wù)管理信息中最基礎(chǔ)的信息設(shè)置,主要體現(xiàn)的就是在項目的實現(xiàn)之前對具體信息的體現(xiàn)以及對預(yù)定目標(biāo)的設(shè)定。操作人員從基礎(chǔ)信息木塊這方面,可以實現(xiàn)對最基本信息的了解,以及對未來的預(yù)定目標(biāo)有一個基本的認(rèn)識,通過基礎(chǔ)信息模塊,相關(guān)的操作人員還能夠?qū)崿F(xiàn)對相關(guān)報表的各項管理工作,從而實現(xiàn)目標(biāo)信息的及時輸出。
2.可行性研究模塊的設(shè)計
對動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性研究也是一項必不可少的工作,可行性研究模塊主要是對項目完成之前的資金情況進(jìn)行一個系統(tǒng)的分析,對基礎(chǔ)信息模塊當(dāng)中所提供的數(shù)據(jù)表格進(jìn)行對比,將對比之后的結(jié)果進(jìn)行分析,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前的具體情況來分析動態(tài)財務(wù)管理的可行性。
3.成本控制模塊的設(shè)計
成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要工作,對于動態(tài)財務(wù)管理的成本控制模塊,主要的目的就是實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)定目標(biāo)實現(xiàn)的過程中多反映出來的信息進(jìn)行全局控制,成本控制模塊主要包括對目標(biāo)成本的制定以及動態(tài)成本監(jiān)控兩個方面,在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上達(dá)到對動態(tài)成本的有效監(jiān)控是動態(tài)財務(wù)管理的一項優(yōu)勢功能,能夠幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)成本控制。
4.績效評估模塊的設(shè)計
作為效果的評估工作,績效評估模塊主要是對完成任務(wù)后所達(dá)到的目標(biāo)和項目進(jìn)展的過程中的工作進(jìn)行評估,這種評估工作的評估時間具有不穩(wěn)定性。而對整體項目的綜合評估在績效評估中也是不容忽視的。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的優(yōu)勢
目前,在我國有很多房地產(chǎn)企業(yè)對公司財務(wù)的管理制度實行“不同情況,不同方法”的管理制度,這種雙管理模式雖然存在著一定的優(yōu)勢,比如說,企業(yè)財務(wù)在這種管理下,不至于因為傳統(tǒng)管理模式中存在的弊端使其財務(wù)功能得不到有效發(fā)揮。但是這樣的管理存在的劣勢相對于優(yōu)勢來說則表現(xiàn)更加明顯,比如說會比較容易造成因財務(wù)界定不明確而引起的財務(wù)混亂不清的弊端。
由此可見,這種企業(yè)財務(wù)的雙管理模式并不能夠滿足企業(yè)對財務(wù)管理的需求,只有將企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行正確的認(rèn)識,才可以將企業(yè)的目標(biāo)在既定的時間中完成。而動態(tài)財務(wù)管理將成為房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展的主流,企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理可以避免傳統(tǒng)財務(wù)管理的諸多缺點,在房地產(chǎn)行業(yè)中是最合理的選擇,具有可實施的現(xiàn)實意義,不僅僅是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理水平,而且還能夠在一定程度上提高企業(yè)資金的安全性,為企業(yè)的良好發(fā)展提供資金保障,使企業(yè)可以在一個正確的軌道上運行。
結(jié)語:綜上所述,動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理中存在很明顯的可行性和必然性,管理人員一定要根據(jù)企業(yè)的自身情況制定一個合理的動態(tài)管理模式,這樣無論是對企業(yè)的成本控制還是管理都是一個明智的選擇。事實證明,這種動態(tài)管理模式不僅可以將房地產(chǎn)行業(yè)的整體財務(wù)管理水平提高,還可以實現(xiàn)企業(yè)對于資金和成本的實時控制,對企業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。
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