不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；證券化；城市更新

Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.

Key words: real estate, securitization, city renewal

中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03

一、問題的提出

二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領(lǐng)域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即

由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變?yōu)樗饺速Y本廣泛參與的多元化方式，由傳統(tǒng)的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉(zhuǎn)變?？傮w上，城市更新融資發(fā)展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經(jīng)濟發(fā)展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發(fā)展狀況。

私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產(chǎn)業(yè)和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業(yè)在中心城市的商業(yè)性開發(fā)造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業(yè)開發(fā)經(jīng)常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區(qū)的法律法規(guī)，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權(quán)益表征，只要一個權(quán)益者反對城市更新方案，該地區(qū)就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。

在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產(chǎn)證券化①作為一項金融創(chuàng)新，深刻影響著許多國家不動產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展，帶動了一系列的制度創(chuàng)新、市場創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新。2005年全球不動產(chǎn)證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資占全球不動產(chǎn)投資的14%，中國成為最熱門的不動產(chǎn)投資地。截至2005年底，亞洲商業(yè)不動產(chǎn)投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權(quán)益型REITs的7.45%。根據(jù)UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區(qū)域經(jīng)濟，尤其是中國和印度經(jīng)濟的迅猛發(fā)展所帶動的。

作為一種創(chuàng)新的融資方式，不動產(chǎn)證券化被引入城市更新中具有諸多優(yōu)勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產(chǎn)證券化應用于城市更新，可以實現(xiàn)以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現(xiàn)公開、公正、公平，保障相關(guān)利益者的合法權(quán)益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產(chǎn)證券化的最新發(fā)展類型――開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式，最后對我國利用不動產(chǎn)證券化促進城市更新提出政策建議。

二、不動產(chǎn)證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架

SWOT分析是對企業(yè)內(nèi)外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產(chǎn)證券化在城市更新中的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。

（一）優(yōu)勢方面

一是證券化能夠使得發(fā)起人把固定資產(chǎn)變?yōu)槭杖耄軌蚣涌熨Y金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產(chǎn)證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產(chǎn)證券化把項目的風險徹底轉(zhuǎn)移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)已經(jīng)和作為發(fā)起人的政府進行了破產(chǎn)隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發(fā)行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產(chǎn)支持證券豐富了資本市場上的投資產(chǎn)品，使得公眾能夠分享城市現(xiàn)代化所帶來的收益。五是證券化資產(chǎn)往往會聘請專業(yè)人士來進行開發(fā)和管理，并由獨立信用評級機構(gòu)進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發(fā)項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質(zhì)量。六是不動產(chǎn)證券化，尤其是開發(fā)型不動產(chǎn)證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。

（二）劣勢方面

一是開發(fā)經(jīng)營的風險。由于城市更新多屬于開發(fā)型不動產(chǎn)，與具有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)相比，增加了施工和財務經(jīng)營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產(chǎn)證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區(qū)限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區(qū)特性，如區(qū)位條件、項目規(guī)模等具有非常重要的影響，并不是所有地區(qū)都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規(guī)模的基礎設施項目，涉及人數(shù)較多，溝通、審批時間較長，執(zhí)行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。

（三）機會方面

一是不動產(chǎn)證券化的法律法規(guī)日益健全，使資本市場按市場規(guī)則在法制的框架下運行，為不動產(chǎn)證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發(fā)展壯大，尤其是西方發(fā)達國家和一些新型市場國家，證券市場的規(guī)模和績效比較顯著，能夠在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要的資源配置功能。三是個人、企業(yè)及金融機構(gòu)的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經(jīng)驗，能夠較為成功地進行資本運營。

（四）威脅方面

一是許多發(fā)展中國家的二級市場不活躍。資產(chǎn)支持證券是以流動性來實現(xiàn)收益與分散風險的，如果不具備起碼規(guī)模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發(fā)展中國家的相關(guān)法律法規(guī)不健全。三是許多發(fā)展中國家的機構(gòu)投資者非理性。例如我國的社?；?、保險基金、證券投資基金和商業(yè)銀行等都因自身的經(jīng)營管理水平、資金規(guī)模、法律規(guī)定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內(nèi)不可能成為資產(chǎn)證券化的有力承擔者。

三、開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的運作模式

由于開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的風險較高，一些國家和地區(qū)采取禁止態(tài)度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中都排除開發(fā)型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發(fā)型，但僅限于公司重組不動產(chǎn)投資信托②。

開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業(yè)機構(gòu)或建設商），依據(jù)城市更新方案，與受托機構(gòu)共同擬定不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃、不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約、投資說明書等相關(guān)文件。（2）更新單元的不動產(chǎn)所有者和相關(guān)權(quán)利人（委托人）與受托機構(gòu)簽訂不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約。正進行或規(guī)劃進行開發(fā)、建筑、重建、整建的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，轉(zhuǎn)移給受托機構(gòu)。如果以權(quán)利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權(quán)利人或?qū)嵤┱?，將土地、建筑物、其他?quán)利或資金，信托給受托機構(gòu)。（3）與不動產(chǎn)管理機構(gòu)（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規(guī)劃，選任信托監(jiān)察員，提供投資說明書給投資者。（4）發(fā)行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發(fā)行，所得的價款應存入不動產(chǎn)資產(chǎn)信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發(fā)期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產(chǎn)管理機構(gòu)（實施者）進行建設、開發(fā)工作，由受托機構(gòu)控管資金流向，?？顚Ｓ谩＃?）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產(chǎn)所有人與相關(guān)權(quán)利人可依照其受益權(quán)比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據(jù)受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托契約中止。

四、 我國不動產(chǎn)證券化的實踐及其政策建議

近幾年，隨著法律法規(guī)的完善，一些金融機構(gòu)開始嘗試不動產(chǎn)證券化。一是直接到香港聯(lián)交所或者新加坡交易所上市。領(lǐng)匯、泓富（長江實業(yè)）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續(xù)將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發(fā)行REITs，這種模式可以發(fā)揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業(yè)。

在我國不動產(chǎn)證券化市場不斷發(fā)展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產(chǎn)證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發(fā)建設總公司通過發(fā)行不動產(chǎn)投資券的形式融資開發(fā)丹州小區(qū)，這次融資過程已經(jīng)具備了資產(chǎn)證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發(fā)展基金及印度尼西亞資產(chǎn)支持證券金融公司等投資機構(gòu)所創(chuàng)立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產(chǎn)支持證券合作協(xié)議。為使不動產(chǎn)證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：

（一）完善和發(fā)展資本市場

目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發(fā)行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發(fā)行程序，對債券品種進行創(chuàng)新，完善基準利率市場，將對我國利用資產(chǎn)支持證券為不動產(chǎn)項目融資發(fā)揮十分重要的作用。

（二）提高資本市場的信息透明度

信息的透明度是不動產(chǎn)證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據(jù)。提高信息透明度，應該定期證券表征的業(yè)務發(fā)展相關(guān)指標，保障投資者知情的權(quán)利，降低保證、保險的成本，監(jiān)督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發(fā)揮資本市場的功能。

（三）積極建立和發(fā)展國內(nèi)服務機構(gòu)

建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產(chǎn)評估體系；成立資產(chǎn)擔保公司，專職為資產(chǎn)證券化提供擔保，以實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的信用增級；培養(yǎng)幾家具有社會獨立性、權(quán)威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構(gòu)?，F(xiàn)階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權(quán)威資信評級機構(gòu)，在國內(nèi)推廣不動產(chǎn)證券化資信評級業(yè)務。

（四）逐步允許開發(fā)型不動產(chǎn)證券化

隨著不動產(chǎn)價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發(fā)型不動產(chǎn)證券化的限制，通過頒布相關(guān)法律法規(guī)防范其內(nèi)在的經(jīng)營風險，為不動產(chǎn)開發(fā)商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

注：

①不動產(chǎn)證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產(chǎn)證券化是指不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，它通過發(fā)行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產(chǎn)項目，委托專門從事不動產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司進行經(jīng)營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。

②韓國不動產(chǎn)證券化有不動產(chǎn)投資信托和公司重組不動產(chǎn)投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產(chǎn)而成立，因此規(guī)定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產(chǎn)為主，并允許投資開發(fā)型不動產(chǎn)，但不得舉債。

參考文獻：

第2篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

【關(guān)鍵詞】 城市土地 土地儲備資產(chǎn) 證券化 抵押貸款

土地儲備是政府高效控制城市土地開發(fā)利用的一種常用手段，是一種用地制度的創(chuàng)新，然而 當 前 城市土地儲備遭遇到嚴重的資金瓶頸問題，極大地制約了土地儲備機制作用的發(fā)揮。解決土地儲備嚴重的資金瓶頸問題，是當前急需解決的課題。資產(chǎn)證券化是20世紀30年代以來金融市場最重要且最具生命力的創(chuàng)新之一，它在降低資金成本、改善資本結(jié)構(gòu)、擴大投資規(guī)模等方面具有優(yōu)良的品質(zhì)。而作為資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)，必須具備一個先決條件，就是能產(chǎn)生可預見的未來現(xiàn)金流，而城市土地資產(chǎn)很明顯是一種天然的證券化資產(chǎn)。

一、城市土地儲備資產(chǎn)證券化的概念

1、資產(chǎn)證券化的概念

資產(chǎn)證券化有狹義和廣義之分。狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化，是把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流收入的信貸資產(chǎn)經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎發(fā)行證券，從而實現(xiàn)資金融通的過程。廣義的資產(chǎn)證券化則是指以被證券化資產(chǎn)可預見的未來現(xiàn)金流為支撐在金融市場上發(fā)行證券的過程和技術(shù)，是被證券化的資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的分割和重組過程，根據(jù)被證券化資產(chǎn)類型的不同，它具體包括現(xiàn)金資產(chǎn)證券化、實體資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)證券化和證券資產(chǎn)證券化。

2、城市土地儲備資產(chǎn)證券化的概念

土地儲備資產(chǎn)證券化是以土地收益或者土地貸款作為擔保發(fā)行證券的過程。它旨在將價值量大、不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下將其資產(chǎn)化，并利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。但是土地的證券化不但對高額資產(chǎn)保有者給與新的運用手段，而且對小規(guī)模投資者給與新的資產(chǎn)運用手段，可以維持今后購入的不動產(chǎn)的資產(chǎn)價值，并且土地保有者把土地轉(zhuǎn)換成證券，使土地的利用與所有實現(xiàn)了分離，從而可以謀求土地的有效利用。

二、我國城市土地儲備資產(chǎn)證券化的可行性

適合于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)主要有以下特征：一是資產(chǎn)能夠在未來產(chǎn)生可預測的穩(wěn)定的現(xiàn)金流；二是資產(chǎn)的收益分攤于整個資產(chǎn)的存活期；三是原資產(chǎn)所有者在持有期內(nèi)應有良好的信用特征；四是資產(chǎn)抵押物易于變現(xiàn)，且變現(xiàn)價值很高。再加上具有相當規(guī)模的資本市場和適宜的制度環(huán)境，那么這種資產(chǎn)就可以進行證券化。在我國目前的情況下，我國城市土地資產(chǎn)適合于進行證券化。

1、城市土地可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流

城市土地在使用方向上具有固定性，在一個相當長的時期內(nèi)，其使用方向是穩(wěn)定的、不易變動的，因此其收益是穩(wěn)定的、可預測的。對于城市土地儲備而言，可以在土地進行儲備開發(fā)后將土地出讓、轉(zhuǎn)讓和作價入股，從而獲得土地使用權(quán)出讓金、轉(zhuǎn)讓收入和股利等收益。將這些土地收益按一定比例固定用于城市基礎設施建設，就可以得到一個穩(wěn)定的、遞增的未來現(xiàn)金流，這些收益可以根據(jù)土地利用規(guī)劃對其進行預測，并能夠分攤于整個存活期。

2、城市土地資產(chǎn)有高信用保證

具有作為資產(chǎn)的優(yōu)越性，土地基本上無風險，本身就是一種信用級別很高的資產(chǎn)。而且在我國，憲法規(guī)定，城市土地屬于國家所有，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，城市土地使用受到國家法律保護。并且由于城市儲備土地的公共性和政府行為特征，經(jīng)過證券化后的土地債券或其他信用工具有地方政府的信用作保證，無疑提升了土地資產(chǎn)證券的信用級別，這在證券化這一新鮮事物實施初期顯得尤為重要，比較容易得到社會的承認。

3、法律法規(guī)提供的制度保障

隨著土地使用制度的改革，《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等一系列經(jīng)濟法規(guī)的頒布實施，使不動產(chǎn)權(quán)益主體可以在法律允許的范圍內(nèi)自由處分所擁有的權(quán)益，這就為不動產(chǎn)權(quán)益的分割及投資金融多元化打下了良好基礎。而且我國金融改革進展也很快，銀行法、擔保法、抵押法、保險法、證券法等相繼出臺，為資產(chǎn)證券化的規(guī)范運作創(chuàng)造了一定的條件。

三、我國城市土地資產(chǎn)證券化的模式

1、土地信托

土地信托分為兩種結(jié)構(gòu)：第一種結(jié)構(gòu)是城市土地儲備機構(gòu)與信托投資公司建立的信托關(guān)系。城市土地儲備機構(gòu)以自己的名義，將儲備的土地委托給信托投資公司，成立信托關(guān)系，然后由信托投資公司作為受托人，發(fā)行信托受益憑證，負責信托土地開發(fā)的融資活動，并獨立、委托或聯(lián)合土地開發(fā)專業(yè)企業(yè)進行土地開發(fā)，最后通過土地公開市場交易土地，從而分享土地一級市場開發(fā)的項目收益。第二種結(jié)構(gòu)是土地信托的拓展形式，其實質(zhì)是城市土地儲備機構(gòu)以土地使用權(quán)作為從信托投資公司獲取貸款的擔保，由信托投資公司與投資者建立的信托關(guān)系。信托投資公司向投資者發(fā)行信托受益憑證，募集社會閑置資金，成立信托關(guān)系，然后將募集的資金以貸款的方式投入到城市土地儲備中心。在這種模式中，信托法律關(guān)系的委托人為信托受益憑證的持有人及投資者，受托人是信托投資公司，信托財產(chǎn)為募集的資金及以該資金產(chǎn)生的收益，受益人為信托受益憑證的持有人即投資者或其指定的其他受益人。

2、土地投資基金

所謂城市土地投資基金，就是由政府資產(chǎn)管理部門及信托投資公司和其他公司設立土地投資荃金，委托土地儲備中心作為基金管理人對基金進行管理和運作，土地儲備中心將財政投入、銀行貸款以及通過對外發(fā)行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證所募集的資金都納入到土地基金，然后利用這些基金進行城市土地儲備開發(fā)，在將土地的出讓、出租、作價入股等所獲得的收益都納入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證在投資者之間進行收益分配。

3、土地開發(fā)債券

發(fā)行土地債券具有一些優(yōu)點：一是融資成本低。由于土地債券是直接從投資者手中融通資金，融資成本一般較低，可以為土地儲備機構(gòu)節(jié)省利息支出。二是具有較強的主動性。土地儲備機構(gòu)可以根據(jù)資金需求自主決定土地債券的發(fā)行時間，選擇繼續(xù)籌措還是停止籌措資金，靈活高效。三是土地開發(fā)債券可以由政府進行擔保，屬于中期債券，而且土地具有投資增值和稀缺性增值的潛能，這降低了融資風險，易為大眾接受。四是發(fā)行機構(gòu)可以回收債券，易于調(diào)節(jié)資本結(jié)構(gòu)。五是突破了地域性限制。由于土地債券面向全國發(fā)行，可在全國范圍內(nèi)融資，有利于在全國范圍內(nèi)調(diào)劑資金余缺，實現(xiàn)資金平衡，有助于打破資金瓶頸。在債券發(fā)行形式的選擇上，根據(jù)我國的國情，短期的土地開發(fā)俊券可以考慮采取固定利率的形式。對于5年以上的長期債券，可以采用固定利率加浮動利率（可以參照當年的零售物價上漲指數(shù)制定）的方式。另外，還可以考慮到各地的情況差異，考慮是否可以發(fā)行可贖回債券，它賦予債券發(fā)行人可以收回已發(fā)行而尚未到期的債券的選擇權(quán)。

4、土地抵押貸款證券化

當前我國土地抵押貸款證券化的主要形式為國有獨資SPV模式。在這種模式下，由一個由政府支持的國有獨資公司設立SPV，商業(yè)銀行將城市土地抵押貸款“真實出售”給國有獨資SPV，然后SPV將購買的抵押貸款組合為資產(chǎn)池，以該資產(chǎn)池為支持，發(fā)行抵押支撐證券。其首筆注冊資金由政府投資，其后可以發(fā)行公司債券以募集資金，所寡資金專門用于購買進行證券化的城市土地抵押貸款。這種模式以《公司法》中有關(guān)國有獨資公司的規(guī)定為依據(jù)，即國有獨資公司有發(fā)行公司債券的資格。國有獨資公司發(fā)行公司債券，由國家授權(quán)投資的機構(gòu)或者國家授權(quán)的機構(gòu)作出決定。這一模式目前在我國發(fā)展不存在法律上的障礙。這種 模式實現(xiàn)了“真實銷售”，真正實現(xiàn)了“破產(chǎn)隔離”。而且這種模式中，國有獨資SPV由政府出資設立，它會因政府背景而具有天然的國家信用的支撐，再予以信用增級，則信用級別極高，有利于吸引投資者投資。此類SPV還能享受稅收方面的優(yōu)惠，使其更具有優(yōu)越性。

總之，資產(chǎn)證券化在我國廣泛發(fā)展并充分運用將是一個必然的趨勢，而城市土地資產(chǎn)證券化則是在土地資產(chǎn)融資方面所進行的一種有益探索。

【參考文獻】

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[2] 齋膝暢宏：日本不動產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與證券化的變化[J].上海大學學報（自然科學版增刊），2001（10）.

第3篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

金融危機使得資產(chǎn)證券化市場岌岌可危，而在這關(guān)口上，我國的資產(chǎn)證券化試點還在進行。2005年，中國建設銀行、國家開發(fā)銀行初步探索實施了總額為200億元左右的資產(chǎn)證券化業(yè)務；2007年底，浦東發(fā)展銀行等金融機構(gòu)也相繼開展了資產(chǎn)證券化業(yè)務；2008年，中信銀行和招商銀行分別發(fā)售完成了首單資產(chǎn)證券化項目，浙江招商銀行也推出了首單中小企業(yè)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在資產(chǎn)證券化面臨一系列問題的背景下，本文緊密結(jié)合當前的經(jīng)濟形勢，對我國實施資產(chǎn)證券化進行了思考，在分析我國資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀的基礎上，就資產(chǎn)證券化的理論依據(jù)、我國進一步實施資產(chǎn)證券化的必要性和面臨的問題進行初步探討，以期對我國深入實施資產(chǎn)證券化有所裨益。

一、資產(chǎn)證券化理論簡述

1．資產(chǎn)證券化的含義。資產(chǎn)證券化是指通過在資本市場發(fā)行證券籌資的一種直接融資方式。資產(chǎn)證券化的概念有幾種不同的表述方式，其中美國證券交易委員會（SEC）界定資產(chǎn)證券化是“將企業(yè)（賣方）不流通的存量資產(chǎn)或可預見的未來收入構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為資本市場上可銷售和流通的金融產(chǎn)品的過程。在該過程中存量資產(chǎn)被賣給一個特設交易載體（SPV）或中介機構(gòu)，而SPV或中介機構(gòu)通過向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券以獲取資金”。這就是說，資產(chǎn)證券化將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預見現(xiàn)金流收入的金融資產(chǎn)匯集起來，使之形成一個資產(chǎn)池，通過結(jié)構(gòu)性重組，將其轉(zhuǎn)換成在金融市場上可以出售和流通的證券，并據(jù)以融資。資產(chǎn)證券化的核心在于對金融資產(chǎn)中的風險與收益要素進行分離與重組，使其定價和重新配置更為有效，從而使參與各方均受益。資產(chǎn)證券化有多種形式，主要有金融資產(chǎn)證券化（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券化、汽車貸款債權(quán)證券化、租賃債權(quán)證券化以及應收賬款債權(quán)證券化）和不動產(chǎn)證券化（不動產(chǎn)有限合伙、不動產(chǎn)投資信托）。

2．資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的理論基礎。資產(chǎn)證券化起源于20世紀70年代美國商業(yè)銀行為轉(zhuǎn)嫁信用風險而進行的金融創(chuàng)新，最早它是商業(yè)銀行由于受到投資銀行和共同基金的沖擊，為提高自身的競爭力和改善經(jīng)營狀況而創(chuàng)造的一種金融衍生產(chǎn)品。它是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新工具。支持資產(chǎn)證券化的理論有如下四類：

（1）預期收入理論。預期收入理論的產(chǎn)生遠早于資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生，二者在時間上雖然相距甚遠，但預期收入理論已蘊含著資產(chǎn)證券化的思想成分。預期收入理論認為，無論是貸款或者是證券的變現(xiàn)能力，都是以未來收入為基礎的，即便是長期貸款，只要有借款人的收入作保證，就不至于影響銀行的流動性，它所強調(diào)的不是放款的用途，也不是擔保品，而是借款人的預期投入。資產(chǎn)證券化強調(diào)證券化資產(chǎn)未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，正是借鑒這一思想并以此為基礎的。因此可以說，預期收入理論的思想是資產(chǎn)證券化的理論來源。

（2）金融創(chuàng)新制約理論。該理論指出，金融產(chǎn)品創(chuàng)新是一個組織對它所受制約的反應，制約的內(nèi)容主要包括法規(guī)、競爭以及風險等。銀行資產(chǎn)證券化是在金融業(yè)革新浪潮中產(chǎn)生的一種資產(chǎn)管理創(chuàng)新，它同樣是在金融行為與金融環(huán)境的沖突中誕生的。可見，金融創(chuàng)新制約理論解釋了銀行資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生，即銀行資產(chǎn)證券化是對金融法規(guī)（如《巴塞爾協(xié)議》及各國金融管制法等）的具體實施，而強化金融業(yè)的競爭和分散風險的動機則是銀行資產(chǎn)證券化的兩大動力。

（3）資金缺口理論。資金缺口是指那些在一定時限內(nèi)到期或需要根據(jù)最新市場利率重新確定利率的資產(chǎn)與負債（即利率敏感性資產(chǎn)與利率敏感性負債）之間的差額。用公式表示為：資金缺口（GAP）=利率敏感性資產(chǎn)（RSA）-利率敏感性負債（RSL）。當市場利率變動時，資金缺口的數(shù)值會直接影響到銀行的利息收入。一般而言，銀行資金缺口的絕對值愈大，則銀行承擔的利率風險也就愈大。而銀行通過實施資產(chǎn)證券化，則有助于轉(zhuǎn)移自身的風險。

（4）持續(xù)期缺口理論。持續(xù)期是由美國經(jīng)濟學家弗雷德里克麥考勒于1938年提出的，最初它是作為衡量固定收益?zhèn)膶嶋H償還期的一個概念。20世紀70年代后，隨著西方各國商業(yè)銀行面臨利率風險的增大，持續(xù)期概念被逐漸推廣應用于所有固定收入金融工具市場價格的計算上，也應用于商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理之中。持續(xù)期是固定收入金融工具所有預期現(xiàn)金流入量的加權(quán)平均時間，或是固定收入金融工具未來現(xiàn)金流量相對于其價格變動基礎上計算的平均時間。

3．資產(chǎn)證券化的流程。資產(chǎn)證券化的實施步驟如下：

（1）確定融資目標并組建基礎資產(chǎn)池。交易發(fā)起人（即原始權(quán)益人）根據(jù)自身融資需求確定融資目標，選擇適合證券化且符合融資目標的基礎資產(chǎn)組成資產(chǎn)池。

（2）設立SPV。SPV是資產(chǎn)證券化運作的關(guān)鍵性載體，其主要職能涵蓋了整個資產(chǎn)證券化的運作流程。

（3）資產(chǎn)出售或委托。設立SPV之后，交易發(fā)起人將基礎資產(chǎn)出售給SPV。在資產(chǎn)出售以后，即使發(fā)起人遭到破產(chǎn)清算，已出售資產(chǎn)也不會被列入清算財產(chǎn)范圍，即實行基礎資產(chǎn)與發(fā)起人資產(chǎn)的“破產(chǎn)隔離”。

（4）信用增級。對證券化資產(chǎn)進行信用增級，目的是吸引更多的投資者并降低融資成本，使證券的信用水平更好地滿足投資者的需要，提高所發(fā)行證券的信用等級。

（5）信用評級和證券發(fā)售。證券化資產(chǎn)信用增級后，SPV將再次聘請信用評級機構(gòu)對將要發(fā)行的證券進行發(fā)行評級。證券評級后，評級機構(gòu)還要進行跟蹤監(jiān)督，并隨時根據(jù)資產(chǎn)信用質(zhì)量的變化，對已評定的證券級別進行調(diào)整。之后，將由證券承銷商負責向投資者發(fā)售證券。

（6）支付資產(chǎn)購買價格。SPV從證券承銷商那里獲得證券發(fā)行收入后，先向聘請的各專業(yè)機構(gòu)支付相關(guān)費用，再按資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價格，把發(fā)行收入支付給發(fā)行人。

（7）資產(chǎn)管理與資產(chǎn)收益回收。服務商對基礎資產(chǎn)組合進行管理，收取、記錄資產(chǎn)組合中產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入，并將全部收入存入事先指定的受托銀行，受托銀行按約定建立專門賬戶，并按時向投資者支付本金和利息。

（8）還本付息。在規(guī)定的證券償還日，SPV將委托受托銀行按時足額地向投資者支付本息。

二、我國資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀

20世紀90年代初，我國金融界就開始了資產(chǎn)證券化的探索：1992年，海南三亞開發(fā)建設總公司發(fā)行2億元的地產(chǎn)投資債券；2004年4月，中國工商銀行寧波市分行第一次采用資產(chǎn)證券化方式處置26.02億元債權(quán)資產(chǎn)；2005年3月，國家開發(fā)銀行和中國建設銀行分別獲準進行信貸資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的試點，隨后，國家開發(fā)銀行的41.77億元“開元2005-1信貸資產(chǎn)支持證券”和建行的30.19億元“建元2005-1個人住房抵押貸款信托”成功發(fā)行。從整體上看，我國資產(chǎn)證券化的市場規(guī)模較小，交易尚不活躍。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，從2005年我國發(fā)行第一只證券化產(chǎn)品到2008年10月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品總金額為620億元人民幣。而在近幾年中，我國債券市場發(fā)展迅速，到2008年9月發(fā)行債券已經(jīng)達到145000億元的規(guī)模，而資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占比僅為0.4%。值得欣喜的是，盡管目前國際金融市場正面臨波動，然而我國的資產(chǎn)證券化并沒有停止發(fā)展的步伐。2008年，中信銀行與招商銀行各自在10月10日和10月31日發(fā)售完成了其首單以對公貸款為基礎資產(chǎn)支持的證券化項目。浙商銀行于2008年11月中旬發(fā)行額度為6.96億元的中小企業(yè)信貸資產(chǎn)支持證券，浙商銀行由此成為國內(nèi)首家開展中小企業(yè)信貸資產(chǎn)證券化試點的金融機構(gòu)。

在中信銀行的信銀2008-1CLO項目中，基礎資產(chǎn)池金額總計40.77億元人民幣，并以資產(chǎn)池本息現(xiàn)金流為基礎發(fā)行了三檔優(yōu)先級證券、一檔次優(yōu)先級證券以及一檔次級證券。其中：A1-1檔與A1-2檔固定利率優(yōu)先級證券分別定價年利率4.45%與4.65%；A2檔浮息優(yōu)先級證券定價一年期存款利率再加0.99%；B檔次優(yōu)先級證券定價一年期存款利率再加2.28%。在招商銀行的招元2008-1CLO項目中，基礎資產(chǎn)池金額總計40.92億元人民幣，并以資產(chǎn)池本息現(xiàn)金流為基礎發(fā)行了兩檔優(yōu)先級證券、一檔次優(yōu)先級證券以及一檔次級證券。其中：A1檔固定利率優(yōu)先級證券定價年利率4.26%；A2檔浮息優(yōu)先級證券定價一年期存款利率再加1.40%；B檔次優(yōu)先級證券定價一年期存款利率再加2.35%。

三、我國進一步實施資產(chǎn)證券化的必要性

1.資產(chǎn)證券化有助于化解不良資產(chǎn)。我國銀行業(yè)作為間接融資的主體承擔了經(jīng)濟發(fā)展的大部分風險，而資產(chǎn)證券化的引進則為我國的銀行業(yè)提供了一條減少和降低資產(chǎn)風險的有效途徑。通過資產(chǎn)證券化運作，銀行可以對其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)進行必要的調(diào)整，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高銀行抗風險能力；通過資產(chǎn)證券化運作，銀行還可以將部分信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)，提高資本充足率，改善銀行的經(jīng)營狀況。而對企業(yè)來說，資產(chǎn)證券化可以給企業(yè)提供一條擺脫三角債困擾、化解應收賬款長期掛賬難題的新途徑。

2.提供了更為廣泛的融資、投資渠道。實施資產(chǎn)證券化有利于擴大企業(yè)的融資手段，企業(yè)融資除了發(fā)行股票和企業(yè)債券、向銀行貸款，還可以使用資產(chǎn)證券化對企業(yè)資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將沉淀的資金盤活，將呆滯的資產(chǎn)變現(xiàn)，既可解決企業(yè)資金短缺的難題，又能變不良資產(chǎn)為有用資產(chǎn)，化解企業(yè)財務風險，還可提高企業(yè)資本運作的效率。同時，資產(chǎn)證券化為社?；稹⒈ｋU商、證券投資基金和其他投資者提供了新的投資工具，提供了更為廣泛的投資渠道。另外，資產(chǎn)證券化的分級結(jié)構(gòu)可以滿足不同投資者的不同風險偏好，還能吸納社會上的部分游資，有助于緩解流動性過剩問題。

3.有助于促進耐用消費品行業(yè)的發(fā)展。住宅、汽車等耐用消費品行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要長期、穩(wěn)定的貸款支持。由于我國利率市場化程度不高，因而銀行不愿意發(fā)放固定利率貸款。而實施資產(chǎn)證券化可解決房貸、車貸難的問題。一般來說，房貸和車貸都需要比較長的還款周期，銀行可以通過資產(chǎn)證券化加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、提高效益，這樣，銀行發(fā)放固定利率貸款的意愿增強，耐用消費品行業(yè)融資渠道單一問題便得以解決。從這個角度來看，資產(chǎn)證券化有助于促進房地產(chǎn)、汽車等耐用消費品行業(yè)的繁榮。由上述分析可見，資產(chǎn)證券化拓寬了銀行的融資、投資渠道，有利于銀行提高效率和效益。當前的金融危機有著其自身的深刻原因，而資產(chǎn)證券化作為一種商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理手段和創(chuàng)新工具，不應因此次金融危機而被否定。適當?shù)慕鹑趧?chuàng)新對于我國的金融市場和資本市場都是十分必要的，應當繼續(xù)鼓勵和支持實施資產(chǎn)證券化。

四、實施資產(chǎn)證券化面臨的問題

1.資本市場不夠發(fā)達。資產(chǎn)證券化的發(fā)展，需要一個成熟的、有一定廣度和深度的資本市場。就目前而言，我國的資本市場還不夠成熟，市場仍帶有一定的行政色彩。

2.證券評級業(yè)不規(guī)范。對證券化的資產(chǎn)進行信用評估定級是一個非常重要的環(huán)節(jié)，目前我國的證券評級業(yè)運作尚不規(guī)范，信用評估不細，信用評級透明度不高，沒有一個統(tǒng)一的評估標準，而且很多評級機構(gòu)都與政府、企業(yè)、銀行、證券公司等有著千絲萬縷的聯(lián)系，很難做到獨立、公正地評估。

第4篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)地資產(chǎn)證券化農(nóng)地流轉(zhuǎn)三農(nóng)

1．引言

土地的流轉(zhuǎn)對于解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題起著舉足輕重的作用，只有真正實現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)，才能為我們解決“三農(nóng)問題”開創(chuàng)一個新局面，所以，近年來學術(shù)界和政府都積極推行土地流轉(zhuǎn)，將其作為中國農(nóng)村土地制度改革的新起點。

農(nóng)村土地作為一種生產(chǎn)資料，本身也是一種資產(chǎn)，土地作為一種商品進入要素市場流通是必然的趨勢。既然有商品的流通那就離不開貨幣來做交換的媒介，這就需要農(nóng)村金融體系提供大量的資金支持。

我國農(nóng)地流動早在上世紀80年代就已經(jīng)在農(nóng)民間自發(fā)產(chǎn)生了，隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，目前我國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)日益活躍，但總的農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模較小、流轉(zhuǎn)范圍還局限于村集體內(nèi)部，且農(nóng)地交流形式原始?，F(xiàn)在，要在既定的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度下促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新，就一定要有新思路，借鑒城市土地市場發(fā)展歷程，我們可以看到，推行農(nóng)地資產(chǎn)證券化必然是將來農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展方向。

2．我國農(nóng)地資產(chǎn)證券化的重要意義

我國的農(nóng)地資產(chǎn)證券化一般是指“土地承包經(jīng)營權(quán)”的資產(chǎn)證券化，是指將承包土地的權(quán)利或者承包土地所能獲得的收益，通過結(jié)構(gòu)化重組，轉(zhuǎn)變成為可在金融市場上自由流通的工具。

在我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場上推行農(nóng)地資產(chǎn)證券化具有十分重要的意義：

2.1 資產(chǎn)證券化為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了一個新的載體．使農(nóng)地在大范圍內(nèi)流通成為可能

土地作為一種自然資源，具有位置固定性，質(zhì)量差異性且難以分割的特點，因而在流通過程中無法像其他商品一樣可以自由流動。這就需要一種能夠替代性的資產(chǎn)，代表土地權(quán)利束中的某種或某幾種權(quán)利在市場上的流動，從而間接地實現(xiàn)土地的經(jīng)營權(quán)的流動。而最佳的替代性資產(chǎn)就是農(nóng)地證券，作為一種權(quán)利憑證，農(nóng)地證券不僅能夠在全國甚至全球市場上自由流動，而且還可以無限細分，從而降低農(nóng)地投資門檻。

2.2資產(chǎn)證券化為農(nóng)業(yè)發(fā)展融通資金．降低投資風險

土地是稀缺資源，而土地證券化產(chǎn)品的變現(xiàn)性又強，且國家對三農(nóng)問題向來持扶持態(tài)度，所以，土地證券化產(chǎn)品在資本市場上應當會受到投資者的青睞。雖然農(nóng)業(yè)本身具有弱質(zhì)性、風險高，但由于資產(chǎn)證券化真實出售、破產(chǎn)隔離和外部信用等制度，大大降低了農(nóng)業(yè)投資的風險性，從而降低了農(nóng)業(yè)融資成本。

2.3資產(chǎn)證券化具有價值發(fā)現(xiàn)功能，可解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的定價問題

農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)證券化使農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)由實物形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值形態(tài)，由資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本形態(tài)，從而能夠通過資本市場的微觀活動為證券定價，而農(nóng)地證券的價格也為農(nóng)地其他形式的流轉(zhuǎn)提供了一個價值參考。

3．我國農(nóng)地資產(chǎn)證券化的流程設計

3.1 農(nóng)地資產(chǎn)證券化涉及的主體

原始權(quán)益人：是指證券化資產(chǎn)或權(quán)利的所有人，當他們需要進行融資時，首先要鑒定用于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)，典型的該類資產(chǎn)應當具有未來現(xiàn)金流入。然后再將其資產(chǎn)真實出售給特殊目的公司以融資。一般而言，擁有土地承包權(quán)的農(nóng)民，或者是將農(nóng)民手中的土地經(jīng)營權(quán)集中到一起的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及承包農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)的其他公司或單位，可以作為農(nóng)地資產(chǎn)證券化的原始權(quán)益人。

特殊目的公司( Special Purpose Vehicles)：是指在證券市場中具有特殊目的的載體，是接受發(fā)起人的投資組合，對該組合進行結(jié)構(gòu)性重組，并將重組后產(chǎn)品發(fā)行到金融市場上進行流通的高信用等級機構(gòu)。其設立的目的在于對資產(chǎn)進行“破產(chǎn)隔離”，本身也因為有嚴格的業(yè)務范圍限制所以一般不會發(fā)生破產(chǎn)。一般的研究認為農(nóng)村信用合作社是農(nóng)地資產(chǎn)證券化SPV角色的首選，其理由如下：一是農(nóng)信社作為銀行性金融機構(gòu)，有發(fā)行土地資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條件和愿望；二是投資者相信農(nóng)信社的破產(chǎn)隔離能力；三是農(nóng)信社是社員民主管理的，擁有群眾基礎，資產(chǎn)證券化的原始權(quán)益人相信并且依賴農(nóng)信社。

擔保公司：是對發(fā)行的證券化資產(chǎn)進行信用升級，為特殊目的公司(SPV)按期還本付息提供擔保的機構(gòu)。其在資產(chǎn)證券化的整個過程中承擔著重要作用。在目前我國信用擔保機構(gòu)缺乏的現(xiàn)實條件下，由政府作為主導，為農(nóng)地證券化提供發(fā)行擔保是當前的最佳選擇。

3.2農(nóng)地資產(chǎn)證券化的運作過程

第一，為了特定開發(fā)目的，籌集資金，向農(nóng)民購人土地資產(chǎn)使用權(quán)，并將該使用權(quán)交給專門的公司或組織，有其作為發(fā)起人，將具有一定經(jīng)營權(quán)限的土地使用權(quán)組合成資產(chǎn)池。這個過程一般同農(nóng)村土地股份公司的建立一起完成。

第二，發(fā)起人將以該土地經(jīng)營產(chǎn)生的未來一定時期內(nèi)的現(xiàn)金流為保證，將這一未來收益出售給SPV。土地與一般不動產(chǎn)有很多共通之處，不可流動、異質(zhì)性。但土地卻有著其他資產(chǎn)沒有的雙重收益：土地產(chǎn)物收益和土地自身的收益。一方面，在不改變土地的農(nóng)業(yè)用途的前提下，通過勞動可以獲得農(nóng)作物收益；另一方面，土地改變用途，變成非農(nóng)用地后，一般身價就會“倍增”，而這部分增值則是其他動產(chǎn)或不動產(chǎn)所不具備的。發(fā)起人正是以此為保證，確保未來一定時期內(nèi)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

第三，SPV根據(jù)出售的土地的年均收益、土地質(zhì)量、使用權(quán)年限等資料，經(jīng)過內(nèi)外部信用增級和評估手段，設計出土地收益權(quán)證，并委托承銷商發(fā)行。

第四，發(fā)行機構(gòu)將土地證券出售給投資者，并將所得收入按照事先商議好的協(xié)議轉(zhuǎn)付給SPV，SPV再將該資金交付給發(fā)起人；

第五，利用土地生產(chǎn)或者增值收入所發(fā)生的現(xiàn)金流，支付投資者本息并支付各機構(gòu)費用。

4．我國農(nóng)地資產(chǎn)證券化面臨的現(xiàn)實困難

4.1 農(nóng)地資產(chǎn)證券化供給不足

由于資產(chǎn)支持證券的發(fā)行有個規(guī)模經(jīng)濟的問題，太小的發(fā)行規(guī)模必然導致平均成本過高，發(fā)行失敗。但我國新的農(nóng)村土地制度改革才剛剛起步，農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模偏小，大部分農(nóng)地使用權(quán)還是分散地由不同的所有者擁有，農(nóng)地集中度不高。在現(xiàn)在的現(xiàn)實條件下，要發(fā)展農(nóng)地資產(chǎn)證券化還存在極大的困難。但農(nóng)地流轉(zhuǎn)和土地集中是農(nóng)村土地制度改革的發(fā)展方向，農(nóng)地資產(chǎn)證券化供給不足的問題會隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的發(fā)展而自然得到解決。

4.2農(nóng)地證券化產(chǎn)品有效需求不足

從發(fā)達資本主義國家的資產(chǎn)證券化發(fā)展來看，資產(chǎn)支持證券最主要的投資者還是機構(gòu)投資者，但在我國，類似與發(fā)達資本主義國家的機構(gòu)投資者受到種種限制。商業(yè)銀行作為我國金融市場上最大的金融機構(gòu)，其資金只能投資于國債、央票等零風險資產(chǎn)；養(yǎng)老保險基金由于資金積累功能的障礙，其投資能力又相對不足；個人投資者或許會對農(nóng)地證券化產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，但由于資產(chǎn)證券化業(yè)務本身的復雜性和個人投資者的局限性，也不可能成為農(nóng)地證券化產(chǎn)品的主流投資者。但隨著我國金融市場的完善，金融機構(gòu)的成熟，農(nóng)地證券化產(chǎn)品必然成為金融市場上的主流產(chǎn)品之一。

4.3我國資產(chǎn)證券化市場機制不完善

我國資產(chǎn)證券化市場起步晚，市場機制不完善，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是資產(chǎn)支持證券流動性差，不僅與歐美發(fā)達國家相差甚遠，就與中國股票市場流動性相比也有巨大差距；二是資產(chǎn)證券化二級市場割裂，由于中國采用的是金融分業(yè)監(jiān)管體制，銀行信貸資產(chǎn)證券化和企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分別由不同監(jiān)管部門審批，不利于債券流通。資產(chǎn)證券化二級市場的不完善，直接影響了農(nóng)地證券化產(chǎn)品的發(fā)行。要順利推行農(nóng)地資產(chǎn)證券化，就要改革我國目前的市場管理機制，使其符合未來金融的發(fā)展方向。

參考文獻

[1]鄧大才．試論農(nóng)村土地承包權(quán)證券化[J]．財經(jīng)研究，2003，(4)．

第5篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化 資產(chǎn)流動性 趨勢分析

資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差的資產(chǎn)（包括貸款或其他債務工具）進行一系列的組合，使其能產(chǎn)生穩(wěn)定而可預期的現(xiàn)金流收益，再配以相應的信用增級，將其預期現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃?、信用等級較高的債券型證券的技術(shù)和過程。1968年，美國政府國民抵押協(xié)會首次公開發(fā)行“過手證券”，開資產(chǎn)證券化之先河，此后資產(chǎn)證券化在全球迅猛發(fā)展。

1資產(chǎn)證券化的收益分析 作為一項金融創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化之所以能被廣泛接受并取得迅猛發(fā)展，其根本原因在于它能給證券化的參與各方帶來收益。下面從各相關(guān)參與者，即發(fā)起人、投資人和投資銀行的角度來對資產(chǎn)證券化的收益進行分析。

1.1發(fā)起人方面

資產(chǎn)證券化可以降低融資成本，增加資產(chǎn)流動性，提高資本充足率和資本使用效率，改善金融機構(gòu)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，并提供多樣化的資金來源和更好的資產(chǎn)負債管理，使得發(fā)起人能夠更充分地利用現(xiàn)有條件，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。

在傳統(tǒng)的融資方式中，融資者獲取資金的成本的高低取決于其本身的信用評級。與之相比，資產(chǎn)證券化可以降低發(fā)起人的融資成本。證券化的基礎資產(chǎn)具有穩(wěn)定的、可預期的現(xiàn)金流，歷史信用記錄良好，真實出售隔離了原始權(quán)益人的破產(chǎn)風險，再通過信用增級等手段，證券的信用級別大大提高，這樣融資成本就相應地降低了。此外，資產(chǎn)證券化的信息披露要求相對較低，只需對進行證券化的資產(chǎn)信息進行披露，融資成本進一步降低。

1.2投資人方面

資產(chǎn)證券化在市場中為投資者提供了一個高質(zhì)量的投資選擇機會。由于組成資產(chǎn)池的資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且有完善的信用增級，多數(shù)能獲得AA以上的評級，這使得這樣發(fā)行的證券的風險通常很小，而收益卻相對較高，在二級市場上也有很高的流動性。所以，資產(chǎn)支持證券越來越受到投資者，尤其是像養(yǎng)老基金、保險公司和貨幣市場基金這些投資品種受到限制的機構(gòu)的歡迎。 資產(chǎn)證券化為投資者提供了多樣化的投資品種?，F(xiàn)代證券化交易中的證券一般不是單一品種，而是通過對現(xiàn)金流的分割和組合而設計出的具有不同檔級的證券，甚至可以把不同種類的證券組合在一起形成合成證券，以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的不同偏好。

1.3投資銀行方面 資產(chǎn)證券化為投資銀行開辟了新的業(yè)務，為其帶來了巨大的商機。作為證券化的過程中的融資顧問和承銷商，投資銀行參與了產(chǎn)品的設計、評價、承銷以及二級市場交易等活動，持續(xù)穩(wěn)定的資產(chǎn)證券化為其帶來了可觀而穩(wěn)定的服務費收入。

2資產(chǎn)證券化的重要意義

資產(chǎn)證券化對中國的發(fā)展具有諸多現(xiàn)實意義，從宏觀方面看，銀行資產(chǎn)證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經(jīng)濟發(fā)展，還具有促進擴大消費、發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業(yè)銀行的流動性，優(yōu)化資產(chǎn)負債匹配結(jié)構(gòu)，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，擴大不動產(chǎn)交易市場。

2.1對我國資本市場的推動作用

（1）資產(chǎn)證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規(guī)模。2005年1月，我國全部金融機構(gòu)存款余額為25.84萬億元。與此相對應，證監(jiān)會公布的資料顯示，在2005年4月7日股市暴跌之前，滬深兩市股票市價總值為52080億元，股票市場只起到了部分分流資金的作用。數(shù)萬億信貸資產(chǎn)的證券化及其在二級市場的放大效應，將是分流儲蓄的重要手段。（2）資產(chǎn)證券化能提供新的金融市場產(chǎn)品，豐富資本市場結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)證券化將流動性較差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞蔑L險較低、收益較穩(wěn)定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結(jié)構(gòu)，對優(yōu)化我國的金融市場結(jié)構(gòu)能起到重要的促進作用。（3）資產(chǎn)證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產(chǎn)證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。（4）資產(chǎn)證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。資產(chǎn)證券化還可以為投資者提供多樣化的投資品種，可以通過對現(xiàn)金流的分割組合而設計出一系列證券投資組合，以滿足投資者不同的投資偏好。（5）資產(chǎn)證券化能促進貿(mào)易市場和資本市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。資產(chǎn)證券化通過巧妙的結(jié)構(gòu)設計和獨特的運作方式，猶如一道橋梁，在多個層面上將貨幣市場和資本市場有機聯(lián)系起來。資產(chǎn)證券化一方面為銀行信貸風險“減壓”，另一方面，在為資本市場增添交易品種的同時，也為市場輸送源源不斷的資金“血液”，進而促進資本市場和銀行體系的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.2資產(chǎn)證券化對商業(yè)銀行的意義

（1）資產(chǎn)證券化有利于商業(yè)銀行的資本管理，提高資本充足率。資本充足率是資本凈額除以總的風險資產(chǎn)之后得出的，即：資本充足率＝（資本－扣除項）／（風險加權(quán)資產(chǎn)＋12.5倍的市場風險與操作風險所需資本）。其中，風險加權(quán)資產(chǎn)是由銀行的各項資產(chǎn)乘以它們各自的風險權(quán)重而得。根據(jù)銀監(jiān)會對銀行資產(chǎn)的風險權(quán)重的規(guī)定，住房貸款的風險權(quán)重為50%，而證券化之后回收的現(xiàn)金的風險權(quán)重為0，這樣計算出來的分母變小，資本充足率自然會提高。銀行可以將信貸資產(chǎn)進行證券化而非持有到期，主動靈活地調(diào)險資產(chǎn)規(guī)模，以最小的成本增強資產(chǎn)流動性，提高資本充足率。（2）資產(chǎn)證券化有助于商業(yè)銀行優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)流動性。資產(chǎn)證券化為資產(chǎn)負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產(chǎn)隔離功能，商業(yè)銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產(chǎn)負債表之外，及時獲取高流動性的現(xiàn)金資產(chǎn)，從而有效緩解流動性風險壓力。（3）資產(chǎn)證券化有利于化解不良資產(chǎn)，降低不良貸款率。通過資產(chǎn)證券化將不良資產(chǎn)成批量、快速地轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)讓的資本市場產(chǎn)品，重新盤活部分資產(chǎn)的流動性，將銀行資產(chǎn)潛在的風險轉(zhuǎn)移、分散，是化解不良資產(chǎn)的有效途徑。（4）資產(chǎn)證券化有利于商業(yè)銀行增強贏利能力，改善收入結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)證券化的推出將為給商業(yè)銀行擴大收益、調(diào)整收入結(jié)構(gòu)提供機會。在資產(chǎn)證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產(chǎn)的同時可以獲得手續(xù)費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產(chǎn)證券化提供擔保及發(fā)行服務賺取收益。（5）資產(chǎn)證券化有助于國內(nèi)銀行適應金融對外開放，提高整體競爭力。實施資產(chǎn)證券化，可以使國內(nèi)銀行通過具體的證券化實踐來發(fā)展機構(gòu)，積累經(jīng)驗，培養(yǎng)人才，縮小同發(fā)達國家金融機構(gòu)在資產(chǎn)證券化業(yè)務方面的差距。這樣，國內(nèi)銀行就會在證券化業(yè)務方面占據(jù)一定的市場份額，從而提高同外資金融機構(gòu)競爭的能力，不至于在外資金融機構(gòu)進入后處于被動狀態(tài)。

2.3資產(chǎn)證券化對其他方面的意義

（1）資產(chǎn)證券化有利于推進我國住房按揭市場的發(fā)展。住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來國際金融領(lǐng)域中的一項重要創(chuàng)新，其運作方式已經(jīng)十分成熟。在中國開展個人住房抵押貸款證券化業(yè)務，不僅能有效防范系統(tǒng)性金融風險，促進中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，而且對于豐富中國的債券產(chǎn)品，推動中國資本市場發(fā)展也有重要意義。（2）資產(chǎn)證券化有利于優(yōu)化國企資本結(jié)構(gòu)。我國的國有企業(yè)受間接融資方式的限制，其資本結(jié)構(gòu)以大量負債為主，企業(yè)在銀行的貸款占企業(yè)外源融資的比重很高。通過資產(chǎn)證券化融資，國有企業(yè)不會增加資產(chǎn)負債表上的負債，從而可以改善自身的資本結(jié)構(gòu)。同時資產(chǎn)證券化還有利于國有企業(yè)盤活資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。通過信貸資產(chǎn)證券化，使作為國有企業(yè)的單一債權(quán)人的銀行能夠出售債權(quán)，從而緩解國有企業(yè)的過度負債問題，大大改善國有企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。（3）資產(chǎn)證券化有助于疏通貨幣政策傳導渠道，提高貨幣政策傳導效率。資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為債券后，可在銀行間債券市場上市，這種債券就可能成為央行公開市場操作的工具。證券化資產(chǎn)的比重越高，規(guī)模越大，貨幣市場的流動性和交易性就越強，央行公開市場操作對商業(yè)銀行流動性的影響就越顯著，貨幣政策的傳導效率就越高。

參考文獻：

第6篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）；房地產(chǎn)融資；商業(yè)地產(chǎn)融資；資產(chǎn)證券化；

中圖分類號：F592.7文獻標識碼：A文章編號：1003-949X(2008)-10-0038-02

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是中國的新興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在未來將成為我國經(jīng)濟增長的支柱型產(chǎn)業(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)是一個高投入、高風險、高回報的行業(yè)，它對資金量的要求特別大，而且商業(yè)房地產(chǎn)如購物中心的建設，運營期相對較長，對投資者的資金實力、經(jīng)營實力是一個巨大的考驗。我國現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金運營來源主要依賴于銀行貸款這個單一渠道，融資渠道單一容易產(chǎn)生資金鏈斷裂問題。國內(nèi)開發(fā)商多采用“分割出售”、“售后返租”等方式回籠資金，緩解資金缺口，這同時也造成了商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的困難。目前開發(fā)多元化融資渠道主通過四種方式，股權(quán)融資、項目融資、房地產(chǎn)投資信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商業(yè)地產(chǎn)貸款抵押證券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商業(yè)貸款抵押證券是一種證券化的創(chuàng)新融資方式。

一、CMBS的定義

商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS的價格根據(jù)評級機構(gòu)的評級來確定；投資銀行再參考評級后，確定最后發(fā)行價格，向投資者發(fā)行。CMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運營資本。

二、CMBS的發(fā)展

CMBS誕生于1983年。當時，美國Fidelity Mutual人壽保險公司將價值6000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款以證券的方式出售給另外三家人壽保險公司，從此開始出現(xiàn)了商用房產(chǎn)抵押貸款證券化這一嶄新的證券化形式。這一交易被評為AAA級。之后多家商業(yè)銀行、儲貸機構(gòu)和投資銀行紛紛仿效這一交易方式。上個世紀90年代初，隨著評級機構(gòu)逐步確立了交易的評級標準。20世紀80年代末期，美國不動產(chǎn)市場嚴重衰退，再加上其他因素，造成商業(yè)性不動產(chǎn)抵押貸款違約不斷，拖累專門從事不動產(chǎn)抵押貸款的儲貸機構(gòu)。為了處理倒閉銀行與它們手上的不良債權(quán)，美國國會立法成立清算信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）。20世紀90年代中期，商業(yè)性不動產(chǎn)不良債權(quán)的清理已有相當好的成效，RTC因此逐漸淡出CMBS市場，同時金融機構(gòu)漸漸將RTC處理商業(yè)性不良債權(quán)證券化的技巧普遍應用到商業(yè)性不動產(chǎn)抵押貸款中，大大推動了CMBS的發(fā)展，CMBS逐漸成為一種比較成熟和相對穩(wěn)定的融資手段和技術(shù)。其發(fā)行量從80年代平均每年20億美元的水平增加到90年代初平均每年160億美元水平，在過去的10年時間里，美國CMBS市場增長了10倍，2005年美國CMBS的發(fā)行量猛增到2000多億美元，2007年發(fā)行量更高達3000億美元，至2007年底發(fā)行在外的未贖回債券金額約為7770億美元，是目前最大的CMBS交易市場。

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十多年的風雨，在新世紀進入了商業(yè)房地產(chǎn)時代。20世紀80年代中后期，商業(yè)房地產(chǎn)開始在中國大城市（如北京、上海）出現(xiàn)，其主要以較成規(guī)模的百貨店為主。20世紀90年代，以深圳、廣州為代表的沿海開放城市越來越多地引進了大型超市、倉儲式商店、便利店等當時在國外比較先進的商業(yè)經(jīng)營理念，促使商業(yè)房地產(chǎn)得到進一步發(fā)展。在新世紀的幾年，商業(yè)房地產(chǎn)進入了快速成長期。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8%?；仡櫡康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，我們看到商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，業(yè)可以看到商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。商業(yè)地產(chǎn)深受國際市場和國內(nèi)市場的關(guān)注，是投資機構(gòu)加大投資的焦點。2005年中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會公布的《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，以及銀監(jiān)會公布的《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法》，意味著CMBS作為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其發(fā)行在中國己具備了初步的法律框架。2006年，萬達集團在澳洲知名銀行麥格理銀行的幫助下，成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔保證券（CMBS）的方式融資近十億元人民幣，開創(chuàng)了國內(nèi)CMBS成功籌資的先例。

三、CMBS在中國的適用性

CMBS確實具備獨特優(yōu)勢。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價格低、流動性強、放貸人多員化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持資產(chǎn)控制權(quán)和未來增長潛力，以及資產(chǎn)負債表表外融資等。CMBS可以使投資人和融資方獲得雙贏，不僅使得融資方獲得較低成本的貸款，同時還能使得投資人獲得心儀的風險和回報。隨著國際投資者對中國市場的關(guān)注，美國紐約大學房地產(chǎn)學院勞倫斯?朗瓦教授表示，在中國推行CMBS比REITS更容易。

2007年中國人民銀行十次提高存款準備金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向適度從緊，由此進入銀根緊縮時代。貨幣政策的緊縮對快速增長的地產(chǎn)業(yè)無疑是一場嚴峻考驗。目前，我國房地產(chǎn)市場銀行的貸款總量達到資金需求的75％，其中2～3成的房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及3～4成的個人房貸依靠于銀行。盡管近年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)有所變化，如上市企業(yè)通過資本市場直接融資占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重有所上升，但是在近3萬億人民幣的房地產(chǎn)投資中，仍有6～7成資金來自于銀行。從緊的貨幣政策將使地產(chǎn)公司的融資難度進一步加大。因此，未來地產(chǎn)行業(yè)資金來源將經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而CMBS無疑成為了地產(chǎn)商關(guān)注的焦點。

從房地產(chǎn)市場的角度來看，近幾年中國房地產(chǎn)價格的快速上漲形成了一定的泡沫，但應該看到這種泡沫主要集中于住宅市場領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是其中的工業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下還存在較大的增值空間。目前，國家的宏觀調(diào)控措施其目的也在于穩(wěn)定住宅市場的價格，但在銀根緊縮的環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)也存在被錯殺的可能。而CMBS正好可以為商業(yè)地產(chǎn)注入新鮮血液，又不違背國家穩(wěn)定住宅市場的政策決心，銀行可以利用CMBS分散金融風險，機構(gòu)投資者又有了新的投資對象，大力發(fā)展CMBS還可以分流在股市和樓市興風作浪的過剩流動性，可謂是有百利而無一害。因此，政府相關(guān)部門應加快制度建設，支持、引導CMBS在中國健康、快速地發(fā)展。

另外，按照銀監(jiān)會 2005 年的統(tǒng)計，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款不良率為 1％，而商業(yè)地產(chǎn)貸款不良率則高達 7％ 。而CMBS是處理不良資產(chǎn)的有效方法。

從國際發(fā)展經(jīng)驗來看， CMBS 所走的資產(chǎn)證券化的大方向不會錯，這已經(jīng)被大多數(shù)國家經(jīng)驗證明是成功的，而且還有助于我國建立現(xiàn)代化的金融體系。國內(nèi)的CMBS 要成功發(fā)展起來，還需要政府、銀行、保險公司、評級機構(gòu)等各方積極培育，大力推動，以及健全的法律制度為金融自由化、金融創(chuàng)新保駕護航。

參考文獻：

[1] 成之德，盛宇明，何小鋒，資產(chǎn)證券化理論與實踐全書[M].實言出版社，2000

[2] 何小鋒.資產(chǎn)證券化――中國模式[M].北京大學出版社，2002

第7篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

進入2015年之后，走在向輕資產(chǎn)之路轉(zhuǎn)型的房企將地產(chǎn)之外的金融攤子越鋪越大，并且有了更豐富的內(nèi)容。例如，去年收購民生證券等四家金融機構(gòu)，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集團近日宣布成立民金所正式備戰(zhàn)互聯(lián)網(wǎng)金融。

細究之下，越來越多的房企一改過去僅僅選擇控股或者入股銀行的單一方式，轉(zhuǎn)而將其金融戰(zhàn)略從“地產(chǎn)的金融”升級為“金融的地產(chǎn)”，開始進行資產(chǎn)證券化的嘗試。

“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”

4月13日，阿里旗下的螞蟻金服推出了首款房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品―地產(chǎn)寶，據(jù)悉該產(chǎn)品掛牌僅半個小時便宣布告罄。這款遭遇“秒殺”的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品其基礎資產(chǎn)包的提供來自新晉“房企一哥”綠地集團，這也是綠地集團的“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”模式的首秀。

目前來看，綠地集團推出的“地產(chǎn)寶”和市面上的各類“寶寶們”并沒有本質(zhì)上的差別。據(jù)了解，其首期上線產(chǎn)品的試水金額只有2億元，以綠地位于江西省南昌市的棚戶區(qū)改造項目為基礎資產(chǎn)。此外，這款號稱是保息無風險的產(chǎn)品的年化收益率為6.4%，而對于投資者來說8%以下的回報率并不算樂觀。從這個角度來說，地產(chǎn)寶能帶來多大的顛覆尚需打個問號。

不過，在綠地集團看來，此款寶寶有別于市面上的P2P平臺，負責此款金融產(chǎn)品運營的綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍曾就此介紹稱，“地產(chǎn)寶”肩負著更重要的使命，它將聚焦于不動產(chǎn)物業(yè)的證券化。

據(jù)了解，綠地除了與阿里巴巴開展線上合作之外，后來平安旗下的陸金所也加入進來作為地產(chǎn)寶的分銷商。未來地產(chǎn)寶的第一步目標交易量為100億元，成熟期規(guī)模將突破500億元，而按照綠地集團的中期規(guī)劃，到2020年將達到800億元的規(guī)模。

綠地集團的思路是地產(chǎn)寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要建設成為互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺，通過產(chǎn)品設計、包裝，將社會閑散資金、機構(gòu)資金與地產(chǎn)項目實行對接，以此搭建起個人投資者與中小房企的資源配置平臺，為中小企業(yè)提供資金解決方案。

有消息人士對記者表示，綠地在“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”領(lǐng)域的野心很大，目前綠地集團整合旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺成立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部就是一個很好的例證，意在劍指令外界艷羨的全金融牌照的獲取。

事實上，綠地并不是唯一關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融的開發(fā)企業(yè)。

不久前，因與知名地產(chǎn)人毛大慶合作而名聲大噪的鴻坤地產(chǎn)所打造的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“乾坤袋”也即將上線。

據(jù)接近鴻坤的業(yè)內(nèi)人士透露，“乾坤袋”通過實行“社區(qū)+供應鏈+產(chǎn)業(yè)”的組合，將成為中國首個聚焦社區(qū)深度金融服務的平臺。據(jù)了解，“乾坤袋”通過與毛大慶的優(yōu)客工廠合作，可以直接對接優(yōu)客空間的投融資需求，以幫助企業(yè)解決資金問題。

無獨有偶，上述這兩款金融產(chǎn)品都在致力于解決中小房企融資難的問題。對此，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，房地產(chǎn)是高度依賴融資的行業(yè)，而隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，未來地產(chǎn)服務商可能會逆襲地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他認為“O2O+P2P”將是這個行業(yè)未來的方向。

轉(zhuǎn)型倒逼

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下半場，互聯(lián)網(wǎng)金融漸成為萬達等商業(yè)地產(chǎn)商、萬科等住宅開發(fā)企業(yè)、以及世聯(lián)行等中介機構(gòu)拓展地產(chǎn)金融業(yè)務的重要組成內(nèi)容。

據(jù)了解，目前針對地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺存在常規(guī)的P2P、P2W、眾籌、供應鏈金融、社區(qū)O2O等幾種不同的模式。這其中，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限在產(chǎn)業(yè)鏈下游的營銷環(huán)節(jié)，與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資，以此形成一個房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)閉環(huán)。

最早令業(yè)界熟悉房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融概念的是萬通自由筑屋與眾籌網(wǎng)合作的眾籌筑屋模式。目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的眾籌模式分為兩類，一類是從拿地階段開始的眾籌，據(jù)預測可以為項目節(jié)省13%-18%的平均資金成本和約5%左右的營銷費用，同時為購房者讓利20%左右。還有一類是銷售和投資階段的眾籌，即將大額不動產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榈统杀?、低門檻、高靈活度的互聯(lián)網(wǎng)金融投資，提升市場參與度。

據(jù)了解，眾籌筑屋屬于第一種，即購房人從土地階段就參與到項目之中?！袄?，在北京東三環(huán)附近有一塊地，參與者眾籌資金之后，對位置戶型價格配套服務提出要求后，后臺響應，后續(xù)再報備、報建進行配合，然后執(zhí)行定制?！北娀I筑屋股東之一萬通集團董事長馮侖如此形容這款產(chǎn)品。

馮侖稱，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)在住宅行業(yè)的拐點時期，當前規(guī)模開發(fā)和大規(guī)模銷售已經(jīng)相對飽和，下一步房企之間的競爭重點自然由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向地產(chǎn)服務商。

盡管如此，外界仍然對于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融這一模式顧慮重重。不少業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)做互聯(lián)網(wǎng)金融只是一個看起來很美的故事。很多人甚至擺出當年德隆系轟然倒塌的故事來試圖冷卻開發(fā)商瘋狂追逐互聯(lián)網(wǎng)金融的熱情。

十幾年前，一個地處西北邊陲的小公司通過資本運作最后發(fā)展成一個控制資產(chǎn)規(guī)模一度超過1299億元的金融和產(chǎn)業(yè)帝國―德隆系。彼時，地產(chǎn)公司正在跨界金融的擴張模式中不亦快活，然而狂歡之下，德隆系卻在剎那間葬于資金黑洞，包括復星集團在內(nèi)的很多地產(chǎn)公司受此波及，紛紛陷入財務危機。

一位分析人士對記者表示，決定“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”模式成敗的重點就在于對投資者權(quán)益保障、以及合理的退出機制的設計完善?！斑@也是為什么當前中小開發(fā)企業(yè)鮮少涉足互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的原因，在當前沒有一個確定的成功案例可以效仿的情況下，對于這些企業(yè)來說互聯(lián)網(wǎng)金融可謂充滿了風險?！?/p>

輕資產(chǎn)進化

而在房企拓展互聯(lián)網(wǎng)金融模式的背后，還隱藏著深層考慮，就是對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的探索。綠地集團董事長張玉良在地產(chǎn)寶問世時直言，綠地的“地產(chǎn)寶”是對房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽嘗試。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這反應了房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上的變遷。即從“開發(fā)時代”進入“金融時代”。房地產(chǎn)投資不再僅僅是住宅開發(fā)、商用地產(chǎn)開發(fā)，還包括日漸崛起的大宗物業(yè)投資、私募基金投資、資產(chǎn)證券化投資等金融資本領(lǐng)域的交易。

博貸網(wǎng)CEO宋光輝對記者表示，在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行之下，項目開發(fā)中的融資難問題日益凸顯，當銀行已經(jīng)不足以負擔其融資需求的時候，房地產(chǎn)企業(yè)自然會投向資產(chǎn)證券化的藍海。

據(jù)了解，截至2014年底全國逾70萬億的信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.5萬億元，按照上市銀行60%抵押質(zhì)押類貸款的比重估算，如果全面啟動資產(chǎn)證券化，那么未來RMBS（住房資產(chǎn)證券化）業(yè)務對接的基礎資產(chǎn)總量將達到10萬億元的“大蛋糕”。

第8篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

一、充分認識推進土地資源和經(jīng)營性物業(yè)的集約利用的意義

1.土地資源的有限性及不可再生性決定我們要集約利用土地資源。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎和生產(chǎn)資料，為人類提供充足的生活資料，以及合適的生產(chǎn)和生活空間。土地資源的有限性和不可再生性及社會經(jīng)濟發(fā)展對土地土地的無限需求迫使人類社會必須節(jié)約用地。通過實施城市土地的集約利用，可以提高城市土地使用效率和經(jīng)濟效益，促進生產(chǎn)、生活與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

2.土地集約利用是我國土地國情的客觀要求。我國的基本國情是土地總量多,人均耕地少,優(yōu)質(zhì)耕地少,耕地后備資源少。我國現(xiàn)有耕地1915億畝, 人均耕地1159畝,不到世界人均水平的一半。近年來 由于生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、災害損毀、建設占用 ,耕地總量呈不斷減少的趨勢 ,土地承載壓力空前突出。今后較長時期內(nèi)我國人口將繼續(xù)增加 ,要保證有必要數(shù)量的耕地來解決十幾億人的吃飯問題 ,同時又要為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進提供必需的土地 ,耕地的供需矛盾將日益突出,已經(jīng)影響到城市經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟社會快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。這一基本國情決定了主要靠新增土地搞建設已不可能 , 我們的出路在于內(nèi)涵挖潛 , 集約利用，努力提高土地使用效率。

3.土地集約利用是保障我國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要手段。在可持續(xù)發(fā)展逐漸成為現(xiàn)代社會共識的背景下 ,可持續(xù)利用有限土地資源日益引起各國政府關(guān)注 ,并且成為學術(shù)談論和生產(chǎn)實踐的焦點 。在土地資源日益緊張的情況下，我們應更新過去堅持的 “增長即發(fā)展 ”傳統(tǒng)觀念 ,從過度依賴資金、自然資源和環(huán)境投入 ,以量的擴張實現(xiàn)增長轉(zhuǎn)向更多依靠提高勞動者素質(zhì)和技術(shù)進步 ,通過提高效率來獲得經(jīng)濟增長。當前 ,我國經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)進人既是 “黃金發(fā)展時期 ”又是以資源環(huán)境約束加劇為最主要特征 “矛盾凸顯時期 ”的關(guān)鍵階段 ,而土地資源集約經(jīng)營并在此基礎上達到節(jié)約利用成為破解我國經(jīng)濟社會發(fā)展資源環(huán)境“瓶頸”的希望所在。

二、以上海為例深入了解集約利用土地面臨的形勢以及房地產(chǎn)品牌度情況

1.集約利用土地面臨的形勢。上海是一個人口多、土地資源相對缺乏、環(huán)境容量十分有限的特大型城市。從長遠看，土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢不會改變，資源環(huán)境已對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了剛性約束。從土地資源消耗面臨的資源與環(huán)境壓力看，“十一五”期間是上海全面落實科學發(fā)展觀、加快“四個中心”建設進入關(guān)鍵階段的五年，經(jīng)濟社會快速發(fā)展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。

2.上海房地產(chǎn)品牌度分析。上海房地產(chǎn)企業(yè)存在數(shù)量多、素質(zhì)低、規(guī)模小的問題。上海房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度比較低。2007年全市開發(fā)商中前20名企業(yè)的市場份額不到5%。市場集中度遠遠未達到寡頭壟斷的程度。在寡頭壟斷的香港房地產(chǎn)市場，目前最大的10家房地產(chǎn)集團的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，CR10≥80%，美國房地產(chǎn)開發(fā)市場的集中度CR3≥45%。

注：此集中度為依商品房銷售面積計算的集中度

三、認真研究集約利用土地資源和不動產(chǎn)證券化的國際經(jīng)驗

1.集約利用土地資源的國際經(jīng)驗――香港的土地批租制與土地行政管理。土地對任何國家來說都是寶貴的資源。為了實現(xiàn)對土地資源的最佳配置，大多數(shù)國家都引入市場競爭機制。但這并不意味著對其放任自流。相反，無論是自由市場經(jīng)濟國家（地區(qū)），還是政府主導型市場經(jīng)濟國家（地區(qū)），都采用經(jīng)濟、法律和行政手段，對土地市場進行宏觀調(diào)控與管理。其中，有的將調(diào)控的重點放在土地供給方面，即政府嚴格控制土地供給量，對土地一級市場實行高度壟斷。香港對土地交易行為本身嚴加管理，并將穩(wěn)定土地價格作為調(diào)控的重要基礎。

(1)土地批租制的主要內(nèi)容。香港土地面積約為1071平方公里，全部歸政府所有。土地批租的方式具體分為公開拍賣、招標和私下協(xié)議三種。其中，以公開拍賣和招標為主，大約占批租總量的70%。政府在一定時期內(nèi)以一定的方式將土地使用權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)讓給單位或個人，租期一般定為75年，以實現(xiàn)對土地資源的最佳配置。

(2)香港實行土地批租的主要目的是：土地批租能夠為政府帶來豐厚的收益。據(jù)香港有關(guān)部門統(tǒng)計，在財產(chǎn)增值期，政府從土地批租得到的收益一般可占其財政收入的35%左右，成為僅次于地方稅收的第二財政來源。政府將批租收益中的相當一部分要用于城市發(fā)展建設，如修路、整地、環(huán)境保護工程等。此外，實行土地批租還可以使政府通過控制市場上批租的土地數(shù)量，來控制經(jīng)濟發(fā)展速度和發(fā)展方向，減少開發(fā)風險，使開發(fā)潛力相對穩(wěn)定。

2.政府對土地一級市場的高度壟斷，實行對土地的行政管理。香港政府強調(diào)對土地的行政管理，通過以下做法對土地一級市場實行高度壟斷。

(1)制定年度售地計劃。一般是在每年3月末公布來年的售地計劃，年土地批租量規(guī)定為50公頃。按規(guī)定，凡是超過售地計劃指標的，必須經(jīng)過土地委員會審議、批準。

(2)在土地批租之前，必須由城市規(guī)劃委員會按區(qū)做好規(guī)劃，并將規(guī)劃的內(nèi)容納入租契，以保證開發(fā)者對規(guī)劃的有效實施。另外，作為保護措施，政府對于尚未作出規(guī)劃的土地，通常以招標形式短期出租，用于露天存貨或停泊車輛，這樣既能確保地盡其用，又能帶來某些收益。如果土地沒有臨時用途，則將土地圍起來派人巡察，以防止被非法占用。

(3)地政處在批租土地之后，要對業(yè)權(quán)人是否履行土地契約進行監(jiān)督。如果發(fā)生拖欠地稅或擅自改變土地用途等違約現(xiàn)象，又不聽從當局警告，業(yè)權(quán)人則要受到懲罰。

(4)為了實施新市鎮(zhèn)建設計劃、市區(qū)重建計劃等，政府還可以根據(jù)“收回官邸條例”對私人用地進行強制征用。政府對征用的土地，要按現(xiàn)價向原業(yè)權(quán)人支付土地補償金，征用的土地僅限于公共用途。對此需要指出的是，香港土地交易制度的特點是業(yè)權(quán)關(guān)系遵循“認地不認人”的原則這樣便于有關(guān)部門處理因土地的使用、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租所引起的各種關(guān)系。

3.政府以健全的土地法規(guī)維護土地交易秩序。香港政府完全依據(jù)土地法規(guī)進行土地批租和行政管理的。香港行政法規(guī)的基本特點：一是執(zhí)法的針對性強，“一事一議”、“一事一法”。二是所定條例的內(nèi)容既明確又具體，可操作性強。三是根據(jù)地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化，及時對法規(guī)條例進行修訂、補充，以適應政府調(diào)控經(jīng)濟的需要。四是法規(guī)條例的普及程度高，有利于政府依法管理。

4.不動產(chǎn)證券化的國際經(jīng)驗。

(1)香港政府不動產(chǎn)證券化――領(lǐng)匯基金。 領(lǐng)匯基金全稱為領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金, 將香港政府擁有的曾屬于房委會旗下151個商場（總樓面面積1876萬平方尺 ）、178個停車場（ 共約7.9 萬個車位） ,并向外聘請專業(yè)的管理團隊來負責經(jīng)營。香港特區(qū)政府宣布領(lǐng)匯基金此次上市的目的 ,是將政府資產(chǎn)私有化 、提高營運效率 ,同時也給一群有心投資房地產(chǎn)及物業(yè)的人士提供一個回報相對穩(wěn)定的投資渠道 。但由于兩名香港公屋居民要求對領(lǐng)匯基金上市進行司法復核 ,由此引發(fā)系列司法訴訟 ,領(lǐng)匯基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ,香港終審法院就領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金上市的合法性做出了最后裁決 ,使基金上市的合法性得到了肯定 。上市當天獲得19倍超額認購,最終定價在10.30港元的定價區(qū)間上限, 集資額約200億港元; 加上領(lǐng)匯貸款融資的122億港元, 房委會總計獲取收益約320億港元。

(2)領(lǐng)匯基金不動產(chǎn)證券化的基本內(nèi)容分析。①形成資產(chǎn)池。 香港房委會置入領(lǐng)匯的物業(yè)組合, 包括151個綜合零售物業(yè)設施及停車場、兩個獨立零售物業(yè)設施及29個獨立停車場; 物業(yè)總面積96萬平方米, 相當于全港零售物業(yè)總面積的9.1%; 車位逾7.9萬個, 占全港商業(yè)車位總數(shù)的13.7%。領(lǐng)匯基金將房委會旗下的這些資產(chǎn)形成資產(chǎn)池。②產(chǎn)品設計。領(lǐng)匯是香港的首支REITs產(chǎn)品。 領(lǐng)匯發(fā)行的是權(quán)益類REITs,對于香港房委會來說, 采用權(quán)益類REITs公開上市, 相比較其他發(fā)行債券等資產(chǎn)證券化形勢而言,募集到的資金更加接近領(lǐng)匯物業(yè)的市值, 在領(lǐng)匯物業(yè)估值338.02億港元的背景下, 共募集到320億港元的現(xiàn)金流, 這說明REITs這一資產(chǎn)證券化形式更適合市場化的資本運作, 實現(xiàn)資產(chǎn)的市值最大化。③領(lǐng)匯投資信托基金屬于封閉式基金。 首先, 基金單位持有人不得贖回; 其次, 領(lǐng)匯、策略伙伴和香港房委會在此次發(fā)售過程中都有明確的禁售規(guī)定; 第三, 領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)席交易所上市, 其價格在一定范圍內(nèi)主要受供求關(guān)系的影響確定。領(lǐng)匯的這一設計主要是為了保證首發(fā)成功, 使公眾投資者容易接受和操作, 同時又減少了投機者惡意炒市的機會。

(3)領(lǐng)匯基金采用spv架構(gòu)領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委會下屬的領(lǐng)匯管理有限公司與匯豐機構(gòu)信托服務( 亞洲) 有限公司簽訂信托協(xié)議, 以香港房委會準備證券化的151項零售物業(yè)和停車場設施為基礎資產(chǎn)成立領(lǐng)匯基金, 附屬香港房委會, 匯豐機構(gòu)信托服務( 亞洲) 有限公司成為受托人。領(lǐng)匯基金上市募集到資金后, 向香港房委會收購基礎資產(chǎn), 并將資產(chǎn)委托于受托人進行經(jīng)營管理。這樣, 受托人擁有這項基礎資產(chǎn)法律上的所有權(quán), 而實際的收益權(quán)歸領(lǐng)匯基金單位持有人所有。

5.領(lǐng)匯基金對我們的啟示

(1)對REITs的理解。通過領(lǐng)匯基金的案例，我們知道，所謂房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）就是將商業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)打包上市，然后按照這些不動產(chǎn)的收益（如每年租金、按揭利息等）作為標的，均等地分割成若干份資產(chǎn)出售給投資客。該過程一般都由專業(yè)基金公司（或投資機構(gòu)）開展經(jīng)營管理，并且定期向投資客派發(fā)紅利。如果說某某公司上市都是以企業(yè)名義出面的話，那么房地產(chǎn)投資信托基金則是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那樣分成若干股份出售給投資客，這就是讓不動產(chǎn)實現(xiàn)證券化。在當前資金匱乏的形勢下，擁有大量物業(yè)的開發(fā)商一般都愿意通過房地產(chǎn)投資信托基金模式獲得現(xiàn)金。作為其他投資客可以通過證券市場的自由買賣獲得投資不動產(chǎn)的機會，以便從該公司不動產(chǎn)的租金和增值中獲得一定的收益。

(2)REITs相對于其他投資品種具有三個優(yōu)勢。①投資價值相對較高。由于REITs是一種通過發(fā)行信托的機構(gòu)運作，并聘請專業(yè)房地產(chǎn)信托管理公司采用高透明度的方式管理房地產(chǎn)項目，具有一定的可靠性。以后隨著該房地產(chǎn)項目的不斷增值，信托的價值往往會高于原有物業(yè)的凈資產(chǎn)值。②中小投資客都能涉足。由于中小投資客者沒有足夠多的資金買下整個建筑物，但可利用房地產(chǎn)投資信托基金形式購買其中部分股權(quán)，享受到只有大型房地產(chǎn)商可以持有大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)的權(quán)利。③未來投資風險相對較小。由于REITs與證券價格走勢的關(guān)聯(lián)性較低，因此受其他投資品種走勢的影響較小。在投資組合中如果摻入一定比例的REITs，倒是投資客分散投 資風險的一種有效的方法。

四、集約利用土地資源的路徑以及實行不動產(chǎn)證券化的運作程序

1.集約利用土地資源的路徑。土地的有限性和不可再生性要求我們集約利用土地資源。必須切實轉(zhuǎn)變思路，著眼于存量挖潛、著眼于結(jié)構(gòu)調(diào)整，在已開發(fā)的建設用地中注重二次開發(fā)和復合利用。這是加快建設資源節(jié)約型城市的內(nèi)在要求，是保障我國社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的基本手段。必須從建設資源節(jié)約型城市的角度，統(tǒng)籌人口、產(chǎn)業(yè)、基礎設施、環(huán)境和土地資源等要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，走土地集約利用的新路。必須轉(zhuǎn)變觀念、開拓思路，以制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新為動力，從提高土地投入產(chǎn)出水平、調(diào)整土地利用類型結(jié)構(gòu)、激活存量低效用地、統(tǒng)籌全市土地資源等方面挖掘節(jié)約集約利用土地資源的潛力。

(1)加強行政管理, 嚴格控制城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模和土地供應總量。從行政推動層面，制定整套推進土地資源集約利用的產(chǎn)業(yè)政策、價格政策、財稅政策和投資政策等，明確推進目標、推進重點和保障措施，落實政府、企業(yè)、社會團體和市民的各自責任。要控制住總量 , 限制住增量 , 才能盤活存量 , 提高土地利用的質(zhì)量。為此 ,首先要嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。除國家重點基礎設施建設、線型工程必須占用農(nóng)地外 , 其他一般工程建設項目、工業(yè)企業(yè)項目原則上不得在規(guī)劃范圍外單獨新占農(nóng)地 , 而是在開發(fā)區(qū)、工業(yè)小區(qū)和城鎮(zhèn)用地范圍內(nèi)安排 , 盡量調(diào)劑使用閑置土地和低效利用土地。其次，房地產(chǎn)項目、經(jīng)營性項目原則上只能安排到存量建設用地上 , 通過舊城改造、企業(yè)搬遷騰出土地 , 以招標、拍賣等出讓方式從市場上取得。政府在部門具體推進節(jié)約集約用地政策和措施的實施時，應明晰企業(yè)、社會團體和市民節(jié)約集約用地的義務和權(quán)責，提供有利于企業(yè)、社會團體和市民推行節(jié)約集約用地的公共服務平臺。

(2)充分盤活建設用地的利用潛力、開展土地清查，切實摸清各類用地的規(guī)模、分布和利用狀況，并在此基礎上針對不同情況擬定具體措施，充分盤活各類建設用地的利用潛力。 首先，優(yōu)先盤活閑置土地。健全閑置土地的動態(tài)監(jiān)管機制和措施，對由于各種原因形成的閑置用地，采取限期開發(fā)、調(diào)整項目、整理復墾、土地回收等多種途徑促進盤活。同時，通過完善土地閑置費收取、加強閑置土地處理的有關(guān)辦法，加大對閑置土地的處置力度，從制度上防止和減少閑置土地的產(chǎn)生。其次，激活低效土地。從激活零星、低效工業(yè)園區(qū)用地入手，鞏固開發(fā)區(qū)清理整頓成果，對存量建設用地中的批而未供、已批未用、部分閑置、低效利用等各類土地采取二次開發(fā)、主體調(diào)整、收購儲備等措施進行有效激活。第三穩(wěn)步有序推進中心村建設。依托產(chǎn)業(yè)和基礎設施，科學布局農(nóng)村居住社區(qū)，合理安排農(nóng)村居住點，適當提高新建農(nóng)民居住點的容積率。加大分散農(nóng)村居民點的歸并整合力度，協(xié)調(diào)推進原有零星宅基地的置換和復墾。

(3)推進基礎設施用地的集約化利用。首先，推進地下市政場站設施的建設。在各類公共活動中心、以及其它城市用地緊張或者景觀環(huán)境要求較高的地區(qū)，結(jié)合地面綠地和高層建筑等項目，建設地下或半地下市政設施。推進架空線入地，有條件的逐步實施地下變電站，推進專業(yè)線纜溝的使用，結(jié)合地面建設綠地、公園和非永久性、非居住、非公共活動建筑等，進一步提高土地資源綜合利用效率。結(jié)合郊區(qū)新城和重點鎮(zhèn)建設，推進變電站入地，有針對性地開展建設共同溝的專項研究，努力集約化利用地下空間資源。其次，加大地下空間開發(fā)力度，搞好地下空間的綜合開發(fā)和合理利用。第三，結(jié)合重大設施的建設，進行土地的綜合開發(fā)和利用，使其具有復合式功能。對大型綠地、大型體育、文化、休閑等設施的開發(fā)建設，結(jié)合相關(guān)規(guī)劃和實際功能需求，倡導綜合設置地下商業(yè)、娛樂、民防、物資存儲等功能；對軌道交通建設，要以樞紐車站為核心，加強周邊各類相關(guān)設施的互相連通，形成與地上密切銜接，以交通功能為主導，集商業(yè)、休閑、民防等功能于一體的地下綜合公共活動空間。

2.不動產(chǎn)證券化的運作程序。

(1)發(fā)起設立REITs的操作流程

①確認首次發(fā)行REITs的目標資產(chǎn)，建立資產(chǎn)池。把不動產(chǎn)證券化的目標即市屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)組成資產(chǎn)池。作為原始權(quán)益人，我們對自己擁有的資產(chǎn)進行清理、估算考核,并將這些資產(chǎn)匯聚組合,形成一個資產(chǎn)池。資產(chǎn)池的大小視融資規(guī)模而定。②組成SPV實現(xiàn)真實出售。 (SPV即特設信托機構(gòu)，即統(tǒng)一注冊的用于管理區(qū)屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)的機構(gòu)) 我們設立一個獨立信托實體――SPV（特設信托機構(gòu))，然后與SPV簽訂買賣合同，將資產(chǎn)池中的資產(chǎn)過戶給SPV，并且這一交易必須以真實的交易方式進行。③SPV對不動產(chǎn)進行信用增級。信用增級的方式有三種：一、破產(chǎn)隔離,剔除原始權(quán)益人的信用風險對投資收益的影響,提高資產(chǎn)支持證券等級；二、劃分優(yōu)先證券和次級證券,將不動產(chǎn)支持證券進行分類,對優(yōu)先證券的還本付息先于次級證券,從而降低優(yōu)先證券的信用風險,提高其信用等級；三、金融擔保, SPV向信用級別很高的金融擔保公司辦理金融擔保,如發(fā)生違約,由金融擔保公司支付到期的證券本息。④選擇受托人，與受托人簽訂REITs信托服務協(xié)議 SPV與受托人簽訂信托協(xié)議，以準備證券化的區(qū)屬國有和集體等各類經(jīng)營性房地產(chǎn)為基礎成立基金。⑤發(fā)行證券階段。SPV邀請信用評級機構(gòu)對不動產(chǎn)支撐證券進行正式的發(fā)行評級,將評級結(jié)果向公眾報告。由證券承銷商負責向投資者銷售證券。⑥基金上市募集到資金后,向SPV收取出售價格。SPV從證券承銷商處獲取證券發(fā)行收入,再按照資產(chǎn)買賣合同規(guī)定的購買價格,將款項支付給原始權(quán)益人，并將資產(chǎn)委托給受托人進行經(jīng)營管理。⑦清償本息、對聘用機構(gòu)付費。我們指定一個資產(chǎn)管理公司或親自對資產(chǎn)池進行管理,負責收取、記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金收入,并將這些款項全部存入托管行的收款專用賬戶,專門用于對SPV(特設信托機構(gòu))和投資者的還本付息。

(2)發(fā)起設立REITs的建議。①組建REITs工作專門小組，政府部門領(lǐng)導掛帥，明確牽頭單位，由相關(guān)單位參加。負責REITs的前期調(diào)研、政策研究和方案設計等工作。②請國內(nèi)房地產(chǎn)金融專家就REITs的發(fā)起、設計、模式等講解專業(yè)知識。③上門考察學習國內(nèi)已有的REITs基金運作思路。④建議對市屬經(jīng)營性房地產(chǎn)進行清產(chǎn)核資，尋找符合REITs要求（年租金收入一般為資產(chǎn)價格的8%）的經(jīng)營性房地產(chǎn)。⑤初步確定發(fā)起人及其進入REITs的資產(chǎn)，并委托相關(guān)中介機構(gòu)對目標資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、收益等提出初步論證意見。⑥起草詳細的REITs基金組建方案，提交相關(guān)的信托公司和專家進行咨詢論證。

參考文獻：

[1]郭琳等:天津城市土地利用與交通可持續(xù)發(fā)展對策研究[J].天津師范大學學報, 2004, (3)

第9篇：不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化范文

關(guān)鍵詞：中國 民航運輸業(yè) 資產(chǎn)證券化業(yè)務

當前，我國民航產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段，航空租賃逐漸進入金融領(lǐng)域，成為金融租賃一大主導產(chǎn)業(yè)。飛機具有保值性好、自身資產(chǎn)價值高特點，是一種優(yōu)質(zhì)的租賃物，在老舊機型換新、運力需求不斷增加的背景之下，航空租賃資產(chǎn)證券化是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

一、資產(chǎn)證券化的定義

資產(chǎn)證券化是指將缺乏即期流動性，但具有可預期的、穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進行組合和信用增級，并依托該資產(chǎn)（或資產(chǎn)組合）的未來現(xiàn)金流在金融市場上發(fā)行可以流通的有價證券（債權(quán)和收益權(quán)）的結(jié)構(gòu)化融資活動。根據(jù)證券化的基礎資產(chǎn)不同，可以把資產(chǎn)證券化分為不動產(chǎn)證券化、應收賬款證券化、信貸資產(chǎn)證券化、未來收益證券化、債券組合證券化等類別。與傳統(tǒng)融資方式相比，資產(chǎn)證券化是建立在資產(chǎn)收入基礎之上的，屬于一種低成本融資、表外融資，可以對風險進行管理，是一種較為有效的風險管理工具。

二、我國民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務分析

（一）民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的可行性分析

機場跑道起降費、航空公司機票收入以及飛機租賃收入是民航業(yè)資產(chǎn)的主要來源，因而我國民航運輸業(yè)目前開展的資產(chǎn)證券業(yè)務以這三種資產(chǎn)為主。機場跑道起降費相對來說是非常穩(wěn)定的資產(chǎn)收入，其資產(chǎn)證券化業(yè)務具有很高的穩(wěn)定性。但從另外一種角度考慮，機場跑道起降費在較長一段時間內(nèi)基本保持不變，意味著其資產(chǎn)證券化業(yè)務升值空間較小，對于追求高利益的投資者來說往往不愿意選擇這種證券化業(yè)務。航空公司機票收入受乘客數(shù)量波動影響大，具有不穩(wěn)定性，波動性。但在我國民航運輸業(yè)整體發(fā)展良好的情況下，航空公司機票收入資產(chǎn)證券化業(yè)務將會帶來非?？捎^的收益。海南航空股份有限公司成功發(fā)行機票收入資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。航空租賃相對前兩種業(yè)務而言，是我國民航業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務中發(fā)展最快，前景最廣的一類業(yè)務。就我國最近幾年航空租賃業(yè)務發(fā)展狀態(tài)來看，飛機本身優(yōu)質(zhì)的租賃特性和廣闊的市場發(fā)展空間，使得航空租賃迅速在金融市場占據(jù)一定份額，并吸引了國內(nèi)外大批承租商投資民航運輸業(yè)，為我國民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的發(fā)展提供了充足的資金來源與廣闊的市場空間。航空租賃的承租航空公司一般具有良好的信用，現(xiàn)金流可以預測且相對穩(wěn)定，違約風險概率小，而且飛機可變現(xiàn)價值高，從多方面分析都屬于一種優(yōu)良的資產(chǎn)，因而將其作為民航公司資產(chǎn)證券化標的物是一個非常理想的對象。另外，航空租賃特點與ABS融資相適應，使得飛機融資租賃成為資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)的優(yōu)選對象，不管采用何種租賃方式，資產(chǎn)證券化以飛機租賃作為其基礎資產(chǎn)都會產(chǎn)生較好的結(jié)果，即租賃的整體結(jié)果要普遍優(yōu)于其他基礎資產(chǎn)。如融資租賃，在合同結(jié)束時，承租人通過交付一個象征性的價款便可將租賃資產(chǎn)留購，這樣既不會產(chǎn)生剩余資產(chǎn)，也不會對未來現(xiàn)金流造成影響。因此，飛機租賃非常適合作為資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)。

（二）民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的風險分析

通過上述分析我們知道了國內(nèi)民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的發(fā)展是具有可行性的，但作為一種金融活動，交易行為，作為租賃公司的一種融資手段，對于風險的分析與控制依舊是不可缺少的。民航運輸業(yè)以飛機作為資產(chǎn)證券化的主要對象，而資產(chǎn)證券化本身具有隔離風險的作用，是資產(chǎn)證券化有別于傳統(tǒng)證券融資的一個基本特征，資產(chǎn)證券化的成功在很大程度上依托于其本身具有的風險隔離作用。因此，在對民航業(yè)資產(chǎn)證券化風險進行分析時，應重視起對隔離風險的設計與運用，將真實出售風險作為資產(chǎn)證券化隔離風險的核心，對SPV資產(chǎn)隔離進行合理設計。真實出售是資產(chǎn)證券化一個非常重要的結(jié)構(gòu)特征，它可以將證券化的基礎資產(chǎn)從原始權(quán)益人那里分隔出來，實現(xiàn)對破產(chǎn)風險等風險的有效隔離，所以必須要對隔離風險進行有效的設計。

從資產(chǎn)重組角度考慮，現(xiàn)金流作為資產(chǎn)證券化特別的關(guān)注對象，現(xiàn)金流風險同樣需要引起業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注與重視。在現(xiàn)金流管理工作中，風險的分配分散對于資產(chǎn)證券化來說是一種風險，由于現(xiàn)金流在資產(chǎn)證券化中主要以分割和聚集兩種形式存在，因而現(xiàn)金流風險分為現(xiàn)金流分割風險和現(xiàn)金流聚集風險兩類。

三、結(jié)束語

綜合以上分析可知，我國民航租賃資產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務擁有非常廣闊的發(fā)展前景，且具備一些較好的、有利的發(fā)展條件，可以成為國內(nèi)民航運輸業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務重點發(fā)展的方向。雖然作為一種金融業(yè)務，不可避免的會面臨一些風險，但隨著業(yè)務發(fā)展的不斷成熟與風險管理能力的不斷加強，相信我國民航航空租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務會得到更好發(fā)展。

參考文獻：

[1]秦玄.中國民航運輸業(yè)發(fā)展改革研究[D].西南財經(jīng)大學，2010