房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；公司戰(zhàn)略；財務(wù)風(fēng)險控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟(jì)增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過對該股份有限公司財務(wù)風(fēng)險控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財務(wù)風(fēng)險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務(wù)風(fēng)險控制情況

SK公司沒有單獨的風(fēng)險管理體系，公司對財務(wù)風(fēng)險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險管理工作評估相關(guān)風(fēng)險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會、審計委員會：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計機(jī)構(gòu)：對內(nèi)控自評報告進(jìn)行審計。

SK公司對于各類財務(wù)風(fēng)險的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場風(fēng)險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險和利率風(fēng)險。匯率風(fēng)險公司無法消除只能時刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險是由浮動利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風(fēng)險則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風(fēng)險。

1.2 信用風(fēng)險控制

為了降低信用風(fēng)險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會審核每一單項應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時計提壞賬準(zhǔn)備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機(jī)制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險。

1.3 流動風(fēng)險控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時刻保證債務(wù)到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進(jìn)行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風(fēng)險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險較大。

2.3 機(jī)會

（1）擴(kuò)大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險管理體系

SK公司對財務(wù)風(fēng)險并沒有給予極大的重視，對財務(wù)風(fēng)險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險管理部，總體評價和控制公司的財務(wù)風(fēng)險。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評價公司的財務(wù)風(fēng)險。預(yù)測或評價出重大財務(wù)風(fēng)險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風(fēng)險等適合本公司的風(fēng)險管理體系，嚴(yán)格把控財務(wù)風(fēng)險。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

4 結(jié) 語

通過對公司財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其控制研究――基于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)案例[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；工作內(nèi)容；環(huán)節(jié)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今面臨激烈的市場環(huán)境下，必須要面對轉(zhuǎn)型的問題，在這個的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財務(wù)管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時間不夠確定。以上特點的出現(xiàn)導(dǎo)致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財務(wù)管理工作就是較為突出的問題，因此也對財務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財務(wù)管理工作必須要面對下面多個問題：首先最大限度的處理好財務(wù)方面的工作；另外，組織好相關(guān)的財務(wù)活動；其次，對財務(wù)活動實施必要的監(jiān)督等[2]。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的突出問題

（一）財務(wù)的管理以及監(jiān)督控制機(jī)制不夠全面

實際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財務(wù)管理以及監(jiān)督的過程中，其事后實施必要的監(jiān)督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實不到位。實際上這主要是由于目前所實施的體制以及編制之下，相關(guān)的財務(wù)工作者甚至是財務(wù)機(jī)構(gòu)都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責(zé)。所以，對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對相關(guān)職能部門的監(jiān)督與管理。

（二）財務(wù)制度還沒能夠得到最有效的落實

在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門普遍都存在業(yè)務(wù)相對較為集中的問題，因為財務(wù)部門的工作人員相對不多，再加之財務(wù)部門本身的工作難度以及工作強(qiáng)度就很高，所以在某種程度上說就會導(dǎo)致管理工作很難真正意義上的落實到位。也正是因為這個問題的存在，其企業(yè)的經(jīng)費以及在職工相關(guān)活動使用經(jīng)費或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費往往都難以得到保證。

二、財務(wù)管理需要重視的問題

（一）實施必要的財務(wù)計劃管理

在我國房地產(chǎn)的財務(wù)管理中，主要分為下面幾個問題：即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財務(wù)部門必須依據(jù)上級所分配的經(jīng)費指標(biāo)，同時結(jié)合單位自身的實際情況，以達(dá)到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計劃實施編制的時候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據(jù)單位的實際情況具體問題具體分析。

（二）預(yù)算經(jīng)費的有效管理

自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的基本來源，對于房地產(chǎn)單位來說，所謂的預(yù)算經(jīng)費實際上可以分成多個科目，而所有的科目都存在計領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。而預(yù)算經(jīng)費在計領(lǐng)之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實施科學(xué)有效的再分配，而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費管理變成為單位的預(yù)算管理。

（三）財務(wù)的決算管理

對于很多單位來說，財務(wù)的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟(jì)活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務(wù)預(yù)算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要來源的費用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務(wù)方面調(diào)取經(jīng)費，實際上很多單位的財務(wù)活動，都可以通過年度進(jìn)行分析，同時也能夠通過決算以及預(yù)算總結(jié)財務(wù)計劃，對財務(wù)計劃的執(zhí)行實施設(shè)計，繼而提出科學(xué)有效的改進(jìn)措施以及改進(jìn)方法，這也是為了有效提升下一年度財務(wù)工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據(jù)其實際情況再度編寫有關(guān)的計劃。

（四）財產(chǎn)物資資金方面的管理

實際上對于一個企業(yè)單位而言，尤其是私營企業(yè)單位，其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點與落腳點，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產(chǎn)或其他的實物形式進(jìn)行表現(xiàn)的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設(shè)備管理組織以及物資組織都應(yīng)該進(jìn)行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應(yīng)該有完善同時行之有效的財務(wù)管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現(xiàn)實情況一致。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要注意的問題

（一）不斷的強(qiáng)化財務(wù)管理方面的工作

1.要建立健全行之有效的財務(wù)管理體系

在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，首要出發(fā)點即為單位的財務(wù)管理工作者，而其財務(wù)管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財務(wù)保障中相對較為突出的問題，另外需要對財務(wù)管理方面出現(xiàn)的新問題實施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應(yīng)該不斷地提升經(jīng)費管理的能力，加強(qiáng)部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。

2.強(qiáng)化企業(yè)的預(yù)算管理工作

對于企業(yè)單位而言，預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的必然工作，對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費出現(xiàn)相對較為嚴(yán)重的供需矛盾的情況下，要不斷的強(qiáng)化預(yù)算以及管理工作，從科學(xué)的角度宏觀的調(diào)控財務(wù)管理等多種經(jīng)費預(yù)算工作，這樣才能夠使預(yù)算管理工作有相對更大的權(quán)威性。

（二）建立健全財務(wù)管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系在某種程度上說是加強(qiáng)財務(wù)管理最為基本的原則，對于企業(yè)單位而言，財務(wù)制度的有效落實以及建立健全為實現(xiàn)一個目標(biāo)同時不斷的強(qiáng)化財務(wù)管理工作的重要手段，同時將財務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。

作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

關(guān)鍵詞：民營房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 分析

一、當(dāng)前民營房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

1、融資困難

首先，民營房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時通常要受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格審查，只能獲得很小額度的貸款，而且貸款的周期也比較短，再加上房地產(chǎn)企業(yè)又是一個資金非常密集的行業(yè)，所獲得的貸款不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。其次，當(dāng)銀行給企業(yè)提供貸款后又總是干涉企業(yè)的資金使用情況，使企業(yè)的資金使用范圍有限。另外，民營房地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請貸款時往往需要花很長的時間，并需要通過銀行的很多審批程序，這種進(jìn)度下往往得不到需要的資金，最后不得不使一些民營房地主企業(yè)放棄銀行貸款，而只和銀行保持按揭貸款業(yè)務(wù)。

2、企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)和擔(dān)保公司不健全、數(shù)量少

目前，民營房地主企業(yè)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)和擔(dān)保公司不健全、數(shù)量少，多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級制度和企業(yè)法人資信評級制度不規(guī)范、不完善，缺少完善的信用擔(dān)保制度，相關(guān)的信用擔(dān)保的法制環(huán)境還需要加強(qiáng)，特別是政府部門對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的支持力度不夠。雖然各級財政、金融和擔(dān)保機(jī)構(gòu)也引進(jìn)了相關(guān)的信用管理制度，但其管理觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對于民間資本進(jìn)入擔(dān)保行業(yè)的政策還沒有完全放開，擔(dān)保資金來源非常有限。

3、融資渠道窄

民營房地產(chǎn)企業(yè)要通過資本市場融資只能在國內(nèi)和海外上市融資，國內(nèi)資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市要求非常高，限制也很多，加之民營企業(yè)自身的諸多問題，要在國內(nèi)順利上市幾乎不可能。而在海外直接上市也不太現(xiàn)實，買殼上市也是談何容易，不但要滿足海外資本市場較高的上市要求，而且要受國外一些因素的阻撓，加之，國內(nèi)外的法律體系、會計體系、法定語言又不盡相同，同時，又需支付大額的費用，難度也是可想而知。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)融資困難分析

（1）體制上的原因

民營企業(yè)是非國有制企業(yè)與國有銀行所有制上的差異，造成銀企之間的距離較大。有些銀行受傳統(tǒng)觀念和行政干預(yù)的影響，對非國有制性質(zhì)的民營企業(yè)貸款不夠重視，甚至有歧視政策，特別是政府相關(guān)部門為防止房地產(chǎn)企業(yè)波動，維護(hù)金融穩(wěn)定，出臺了一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行信貸難度加大。同時，政府在信貸支持體系上對民營房地產(chǎn)企業(yè)貸款等優(yōu)惠政策少，而我國缺乏適應(yīng)民營企業(yè)信用需求特點的貸款擔(dān)保或保險體制，在客觀上限制了民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資能力。

（2）企業(yè)自身的原因

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，民營房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量太多，層次參差不齊，財務(wù)制度不規(guī)范，進(jìn)而導(dǎo)致了企業(yè)和銀行之間的信息不對稱，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)成立時間短、規(guī)模小、自有資金少，抵御風(fēng)險的能力弱、組織結(jié)構(gòu)變動快、財務(wù)制度和財務(wù)管理不規(guī)范，致使企業(yè)實際與銀行貸款要求達(dá)到的條件相差較大。同時，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的經(jīng)過審計部門論證的財務(wù)報表和良好連續(xù)盈利的業(yè)績，企業(yè)在涉稅問題上的無法透明運作，銀行對這些企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、法人素質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績等背景資料難以掌握，增大了銀行審查、監(jiān)管難度，使銀行需承擔(dān)過大的信用風(fēng)險，所以銀行積極性不高。另外，相當(dāng)?shù)拿駹I企業(yè)信用等級低、資信相對較差、抗風(fēng)險能力弱，有些民營房地產(chǎn)企業(yè)因股份制形式不同和合作方式不同，普遍存在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，無法用于抵押，制約了抵押貸款的額度。

（3）社會服務(wù)體系的原因

首先，我國金融信貸服務(wù)業(yè)起點低、起步晚，目前還沒有像日本等發(fā)達(dá)國家那樣具備專門針對民營企業(yè)融資的政策性金融機(jī)構(gòu)，由于民營企業(yè)資信狀況不均勻，為規(guī)避風(fēng)險，商業(yè)銀行在資金貸款方面對民營企業(yè)大打折扣，這種市場發(fā)展的不完善，使民營企業(yè)融資更加困難。其次，國有銀行商業(yè)化以后，銀行實行的是企業(yè)化管理，貸款管理日益嚴(yán)格，對放貸后的風(fēng)險顧及和原有不良資金沉淀較多，加之，對運營不規(guī)范的民營企業(yè)缺乏信心，為防范風(fēng)險，必然會采取加強(qiáng)信貸資產(chǎn)的質(zhì)量管理，而民營企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟(jì)實力和財務(wù)管理科學(xué)化的欠缺，往往達(dá)不到銀行確定的標(biāo)準(zhǔn)，因而很難獲得銀行貸款的支持。再次，地方中小金融機(jī)構(gòu)受自身財力和審批權(quán)限的限制，可以自主放貸的信貸資金不足，收貸不暢，資金來源不斷萎縮，導(dǎo)致經(jīng)營負(fù)擔(dān)過重，資金質(zhì)量下滑，難以給民營企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)以足夠的支持。最后，政府在體制改革過程中，資金、政策等方面的傾斜主要針對國有大中型企業(yè)，因各地財政收入的剛性制約，限制了政府對民營房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，銀行企業(yè)化后，政府不再可能像以前一樣對銀行要采用干擾措施要求其放貸，使民營房地產(chǎn)企業(yè)貸款難的問題得不到徹底解決。

三、民營房地產(chǎn)企業(yè)融資的幾點思考

（1）改善自身的籌資環(huán)境

民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極參加信用保險和信用擔(dān)保，改善自身的融資環(huán)境，積極配合國家建立和規(guī)范民營企業(yè)信用擔(dān)保體系這一機(jī)遇。同時，民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高經(jīng)營管理工作的水平，增強(qiáng)自身融資能力。企業(yè)融資能力的強(qiáng)弱，取決于企業(yè)內(nèi)部管理水平，民營房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，爭取到銀行信貸支持，就要充分了解銀行的貸款條件，積極創(chuàng)建知識型，創(chuàng)新型，規(guī)范型企業(yè)，重視市場調(diào)研與經(jīng)營管理，使開發(fā)項目能夠適應(yīng)市場，提高效益，要積極采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，要規(guī)范財務(wù)管理，增強(qiáng)信用意識，建立良好的企業(yè)信譽。只有民營房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)范的財務(wù)管理和盈利能力，才能具有較強(qiáng)償債能力，而這也是民營房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行信任和支持的基本條件。

（2）建立規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度

民營房地產(chǎn)企業(yè)大部分是家族式企業(yè)發(fā)展而來的，投資主體與經(jīng)營主體重疊，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大了仍然沒有脫離家族企業(yè)、家族管理的模式，使很多民營房地產(chǎn)企業(yè)不能利用資本的有限責(zé)任來確定資本結(jié)構(gòu)，維護(hù)資本所有者的權(quán)利。因此，要逐步建立健全適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)，要逐步變原有的“家族式管理”為規(guī)范的股份制企業(yè)或有限責(zé)任公司，核心問題就是要明晰產(chǎn)權(quán)和建立所有者和經(jīng)營者制衡關(guān)系上的公司治理機(jī)構(gòu)，建立有效的企業(yè)制度，企業(yè)才有發(fā)展。有規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度，企業(yè)就能找到高水平的管理者，有高水平的管理者，企業(yè)的資金籌資渠道就容易暢通。

（3）實行企業(yè)內(nèi)部資金良性循環(huán)

民營房地產(chǎn)企業(yè)因為股權(quán)結(jié)構(gòu)和股東成份的不同，以華宇為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目一般都是采用財務(wù)獨立核算、項目獨自運營、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的方式，項目間的交流聯(lián)系很少，特別是項目間的經(jīng)濟(jì)往來更少，甚至連總公司也難以掌握項目實際的財務(wù)情況。企業(yè)無法對各項目資金進(jìn)行宏觀調(diào)控和組織有序流動，使企業(yè)各項目之間的資金使用效率低，循環(huán)速度慢。各項目的沉淀資金不但不能體現(xiàn)公司資產(chǎn)和盈利的增長，而且容易滋長腐敗行為的發(fā)生，企業(yè)的再發(fā)展只能利用新的融資，增加了融資的難度和頻率，提高或加大了企業(yè)運營成本，使企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展受到限制。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

0     引 言

時代變革使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大改變，經(jīng)濟(jì)形勢變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機(jī)遇，但房地產(chǎn)這個行業(yè)相對特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關(guān)注這個行業(yè)。財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)的運營來講是不可或缺的，是房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財務(wù)管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識到財務(wù)管理工作的重要性，結(jié)合當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)適時、適度地調(diào)整財務(wù)管理工作，保障財務(wù)管理工作能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。

1     房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.1   財務(wù)管理較為被動

目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。完整的財務(wù)管理體系應(yīng)包括日常核算、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析、財務(wù)控制等內(nèi)容。良好的財務(wù)管理工作離不開一個系統(tǒng)的體系，不單要進(jìn)行會計核算以及會計分析，還需要對財務(wù)活動進(jìn)行控制以及預(yù)估。現(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏財務(wù)工作意識，無法發(fā)揮出財務(wù)管理的預(yù)測功能。

1.2   資金管控缺少預(yù)算或者預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發(fā)建設(shè)、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數(shù)量巨大的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款審批嚴(yán)格、使用限制較多;第二，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴(yán)格，受按揭總額度的影響，按揭放款進(jìn)度放緩，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度;第三，房地產(chǎn)行業(yè)實行預(yù)售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金做出了很多限制;第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴(yán)格考核資金計劃的執(zhí)行結(jié)果;第五，一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導(dǎo)致開發(fā)項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽喪盡、血本無歸。

1.3   開發(fā)成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發(fā)項目包括方案設(shè)計、工程招標(biāo)、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目實施全過程進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折，樓面價居高不下;工程施工過程中，控制不嚴(yán)格，極易造成工程進(jìn)度滯后，增加成本。

房地產(chǎn)企業(yè)投入的營銷費用會直接影響銷售業(yè)績。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷費用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據(jù)銷售階段調(diào)整營銷費用比例，造成總額超標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內(nèi)，對房地產(chǎn)銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進(jìn)行營銷費用的針對性管理，開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經(jīng)常舉辦贈送活動，造成營銷費用超標(biāo)。第二，營銷費用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經(jīng)紀(jì)人、老帶新等方面，未根據(jù)營銷手段調(diào)整簽約過程，沒有及時調(diào)整營銷政策。

1.4   管理層及財務(wù)人員素質(zhì)有待提升

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財務(wù)人員中有很多關(guān)系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對會計定位不正確，認(rèn)為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務(wù)制度不明確，執(zhí)行不嚴(yán)格，造成財務(wù)人員流失。

2     房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化策略

2.1   構(gòu)建完善的財務(wù)管理工作體系，強(qiáng)化財務(wù)管理統(tǒng)一性

財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)來說是至關(guān)重要。構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理工作體系對于工作運行來講，不單單是依托，更是一個規(guī)范，完善房地產(chǎn)財務(wù)管理工作體系關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理體系，明確預(yù)算分析流程，每一個環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財務(wù)管理工作的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)財務(wù)管理工作的統(tǒng)一性，實現(xiàn)財務(wù)管理效用最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，優(yōu)化與更新財務(wù)管理模式，徹底破除過去被動的財務(wù)管理模式，積極主動地發(fā)揮財務(wù)管理控制以及預(yù)算功能，將現(xiàn)代化的財務(wù)管理理念應(yīng)用在具體工作中，真正提升財務(wù)工作的效能水平。

2.2   增強(qiáng)財務(wù)管理工作意識，開展全方位的預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)具備自己的特征，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于財務(wù)管理角度，首先要增強(qiáng)財務(wù)管理工作意識，明晰財務(wù)管理開展與實施的重要性，將財務(wù)管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務(wù)管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財務(wù)管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務(wù)管理目標(biāo)。在財務(wù)管理工作者與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致的情況下，要做好財務(wù)管理不同環(huán)節(jié)中的預(yù)算工作，進(jìn)而從上到下、從里到外相互聯(lián)動，從而有效實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大預(yù)算管理宣傳力度，調(diào)動各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預(yù)算，分析預(yù)算的執(zhí)行差異，并對預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行考核。

2.3   優(yōu)化成本管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化成本管理工作，在預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)定工期的前提下，不斷分析、調(diào)節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差。工程成本是動態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設(shè)計、設(shè)備價格、材料價格、工資標(biāo)準(zhǔn)以及費率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導(dǎo)致工程成本相應(yīng)變動。因此，工程成本在整個建設(shè)過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結(jié)算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應(yīng)的控制方法時，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對工程項目的具體情況進(jìn)行具體分析，要循序漸進(jìn)，不能急于生成，更不能生搬硬套。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)營銷計劃制定營銷費用預(yù)算，并考評執(zhí)行結(jié)果，將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費用管控較好的項目及人員，復(fù)制及推廣營銷經(jīng)驗;對營銷費用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節(jié)嚴(yán)重的可以直接進(jìn)行通報批評。同時，財務(wù)人員應(yīng)真正發(fā)揮出財務(wù)監(jiān)管的作用，真實準(zhǔn)確記錄每筆報銷業(yè)務(wù)，并運用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報、偽造業(yè)務(wù)，為加強(qiáng)銷售費用管理提供決策依據(jù)。

2.4   完善財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)人員管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，努力提高工作效率和工作質(zhì)量，不斷提升財務(wù)管理人員的工作素質(zhì)，讓他們定期接受培訓(xùn)，不斷吸取新知識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)人員業(yè)績考核機(jī)制和財務(wù)人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務(wù)人員進(jìn)行年度個人述職，并由公司對每一財務(wù)人員做出正確評價。

3     結(jié) 語

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

1.1內(nèi)部融資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對項目開發(fā)予以支持，或采取擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)的方式實現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預(yù)收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發(fā)展完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票進(jìn)行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風(fēng)險，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

1.2.2發(fā)行債券

債券是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務(wù)。發(fā)行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來長期大規(guī)模的資金。

1.2.3利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進(jìn)行投資擴(kuò)充，但絕不影響企業(yè)的控制權(quán)、自主權(quán)和所有權(quán)。

1.2.4合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業(yè)，通過與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式，將在融資過程的產(chǎn)生的籌資負(fù)擔(dān)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用記錄，同時需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔(dān)?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風(fēng)險，在房地產(chǎn)信貸中居于主導(dǎo)地位。

1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購并持有房地產(chǎn)權(quán)證或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，這種購買相應(yīng)地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結(jié)構(gòu)失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源等構(gòu)成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因為無法達(dá)到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養(yǎng)老、保險基金又無法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

2.3相關(guān)法律法規(guī)不完善

目前，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的國家、地方性的相關(guān)法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無法形成一套科學(xué)有效的體系，導(dǎo)致實際操作相當(dāng)困難，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀(jì)末房地產(chǎn)投資基金開始在我國出現(xiàn)以來，直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進(jìn)行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運作模式。

2.4宏觀調(diào)控政策限制

2011年以來房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國務(wù)院辦公廳出臺“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價調(diào)控目標(biāo)、實行商品房銷售明碼標(biāo)價”等一系出臺，對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴(yán)厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關(guān)部門相繼出臺了“加快保障性住房建設(shè)、公布房價調(diào)控目標(biāo)、實行商品房銷售明碼標(biāo)價”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細(xì)化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠(yuǎn)大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產(chǎn)融資問題的對策

3.1增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)實力，提高自有資金比重

資本權(quán)益結(jié)構(gòu)為1/3自有資金，1/3預(yù)售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現(xiàn)金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過對利潤進(jìn)行分配增加利潤，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進(jìn)行的增資擴(kuò)股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業(yè)利潤、調(diào)整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩(wěn)定增長的特點與優(yōu)勢。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財務(wù)制度，以國內(nèi)外先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍(lán)本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財務(wù)制度，提供真實、準(zhǔn)確的財務(wù)信息，需要對外公開財務(wù)報表，如實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高信息可信度和透明性。加強(qiáng)財務(wù)管理人員隊伍建設(shè)、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實管理部門。建立健全各項規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實際情況，及時做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行融資決策提供支持依據(jù)。

信用是市場經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動力所在，社會信用環(huán)境的好壞越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關(guān)系到企業(yè)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力增強(qiáng)信用意識、自覺還貸意識，加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)間的信息交流，及時償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現(xiàn)融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強(qiáng)對銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業(yè)的負(fù)債資金金額、來源等情況，同時在此基礎(chǔ)上提出多種融資方案，進(jìn)行融資方式的整合。

傳統(tǒng)的融資方式包括預(yù)售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過吸引股權(quán)投資擴(kuò)充自有資金、房地產(chǎn)信托計劃融資、吸引海外投資、擔(dān)保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個重要誘因，在我國現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現(xiàn)實意義。

一是對《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當(dāng)競爭法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，相應(yīng)地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時對照房地產(chǎn)金融的新形勢對已存在的相關(guān)條文進(jìn)行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求對房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進(jìn)行，緩解現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場低迷的局面。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來極大壓力和挑戰(zhàn),縮減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會計控制的環(huán)境

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立搶目實施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

（2）開發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容，例如材料及設(shè)備的采購，要充分的考慮合格的供方記錄，查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國際質(zhì)量認(rèn)證，將采購的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低，控制房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

（3）重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進(jìn)行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息系統(tǒng)

（1）設(shè)計內(nèi)部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

（2）設(shè)計企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的同時要確保利于從上而下的溝通，要保證信息從下至上反饋的順暢。

（3）要加強(qiáng)對于財務(wù)工作人員的教育和培養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部的會計控制目標(biāo)和實現(xiàn)員工的利益保持一致，讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的需求。

3加強(qiáng)對于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強(qiáng)對于財務(wù)的成本管理

進(jìn)行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是理財管理的重要環(huán)節(jié)，必須實行內(nèi)外審查相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實無誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會計信息，加強(qiáng)成本費用的控制，加強(qiáng)對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售，雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進(jìn)行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風(fēng)險。

6進(jìn)行財務(wù)督導(dǎo)和財務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，需要投入大量的資金，籌措資金來確保不同的投資項目正常進(jìn)行。所以不僅要合理的安排資金的籌措，更要做好回收投資的銜接，提高資金的運用效率，要加強(qiáng)項目投資的研究和風(fēng)險分析。進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測能夠?qū)L(fēng)險減少到最低，有效地抵御、防范風(fēng)險。財務(wù)督導(dǎo)是為了降低企業(yè)的成本，得到更大的利益，具體內(nèi)容包括了：開發(fā)過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本的核算是否正確，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動進(jìn)行全過程的監(jiān)督，完善內(nèi)部的財務(wù)管理制度必須要依靠對于財務(wù)制度的嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)財務(wù)的監(jiān)督，讓各層的管理人員都認(rèn)識到監(jiān)督的目的是為維護(hù)國家、個人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力，才可以改善企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，在提高競爭力的同時實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化。

7建立健全財務(wù)管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。針對經(jīng)營活動新、成本管理雜、財務(wù)關(guān)系緊張等問題,房地產(chǎn)公司應(yīng)建立

健全財務(wù)管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。健全財務(wù)預(yù)算管理體系,包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)、所有員工,實行全方位、全過程預(yù)算管理與控制,分期進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析工作。首先,以管理角度為出發(fā)點,梳理企業(yè)財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)與流程,提高管理效率與管理質(zhì)量,有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險;其次,制定人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等,實現(xiàn)資源優(yōu)化配置;再次,確保財務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性、權(quán)威性,根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)房地產(chǎn)市場的需求狀況。完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系,就要抓住現(xiàn)金管理的起點,正確估算資金的收入和支出,確定現(xiàn)金流入和流出的時間,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測未來的資金需要,并且保證非常及時地提供資金滿足這些需要。

8發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證。房地產(chǎn)公司融資渠道單一、審計監(jiān)督不 到位、管理任務(wù)重,發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證是保證項目的順利進(jìn)行的可靠保障。

結(jié)語

總之,房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛發(fā)展,面臨了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn),只有通過有效的財務(wù)管理手段,例如增強(qiáng)成本控制觀念、投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求等提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益

參考文獻(xiàn)

［1］唐紅真．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)方法［J］．企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2005，（6）：18－19．

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對保障人們生活的平穩(wěn)運行有積極的促進(jìn)作用。同時，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財務(wù)管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善，是我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財務(wù)制度不健全，以及僅有的財務(wù)制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財產(chǎn)制度不健全。比如說，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員經(jīng)常會在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的工作效率。財產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財務(wù)報表上，對于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時，相關(guān)的財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作簡單化的現(xiàn)象的情況，財產(chǎn)管理人員單純地認(rèn)為，所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是簡單的記賬和編制財務(wù)報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對成本的控制以及相關(guān)項目方案的設(shè)計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項目方案設(shè)計不合理，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，是我國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問題。完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理部門中對不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說，要明確工作人員在房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作中的位置，細(xì)化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理所涉獵的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財務(wù)的預(yù)測、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會影響企業(yè)的發(fā)展，這一點，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會計，專業(yè)知識的缺乏，讓他們很難應(yīng)對在我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對相關(guān)的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對相關(guān)問題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說，在我國相關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對房地產(chǎn)相關(guān)項目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項目中，對房地產(chǎn)相關(guān)項目的研討是先期工作重點。通過對相關(guān)項目的探討，有效地保證了相關(guān)項目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風(fēng)險的認(rèn)識

房地產(chǎn)在投資中存在著風(fēng)險，所以說，一定要提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風(fēng)險的認(rèn)識。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風(fēng)險，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時，也要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風(fēng)險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)項目是一項大規(guī)模資金流動的項目。因此，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護(hù)企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語

新形勢下，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理是我國房地產(chǎn)行業(yè)改進(jìn)的重點，合理的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理對提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護(hù)企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，同時，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理優(yōu)化勢在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 風(fēng)險及防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的涵義

一般從廣義的角度講，主要指房地產(chǎn)企業(yè)在項目籌資、投資、資金運用等財務(wù)活動中，對企業(yè)經(jīng)營、盈利以及發(fā)展效益等產(chǎn)生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業(yè)融資不當(dāng)和資金結(jié)構(gòu)的不合理，而產(chǎn)生了負(fù)債經(jīng)營，最終導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益產(chǎn)生下降的風(fēng)險，甚至還會引起由于不能償清債務(wù)而導(dǎo)致破產(chǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的存在問題

（一）利益的趨動導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率增高

基于房地產(chǎn)業(yè)資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業(yè)運作、發(fā)展的重要基礎(chǔ)后盾。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當(dāng)?shù)娜谫Y措施，其貸款增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出所有金融機(jī)構(gòu)的貸款增長幅度。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)受到高回報的利益驅(qū)使，一旦獲得投資項目機(jī)會，并不經(jīng)過財務(wù)預(yù)算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進(jìn)行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的負(fù)債規(guī)模和較高的資金負(fù)債率，而導(dǎo)致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產(chǎn)的可能。

（二）融資方式單一，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的不合理

為了迎合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，雖然我國頒布了相關(guān)的資金使用制度，但仍未改變大多數(shù)企業(yè)在初期階段為負(fù)債開發(fā)形式的事實，在資金結(jié)構(gòu)比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權(quán)，然后利用土地進(jìn)行抵押通過銀行借進(jìn)資金，并利用借入資金支付項目規(guī)劃以及各種費用支出等綜合費用。據(jù)資料表明，大部分房地產(chǎn)企業(yè)45%的項目開發(fā)資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結(jié)構(gòu)失衡直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。由于單一化的籌資風(fēng)險，很容易使資金鏈產(chǎn)生斷裂，最終影響社會經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。

（三）流動資金管理的不規(guī)范

目前房地產(chǎn)企業(yè)多存在流動資金管理方面的弊病，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規(guī)范設(shè)計以及工程施工等諸多環(huán)節(jié)的開發(fā)和利用。將成本管理貫穿于項目開發(fā)全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進(jìn)行規(guī)劃和控制，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨產(chǎn)生了較差的流動性。由于受一種錯誤認(rèn)識的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，只要在施工建設(shè)階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達(dá)到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強(qiáng)決策、設(shè)計等前期階段的造價控制，因而根本達(dá)不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業(yè)的整體利益。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險意識和采取風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立一定的風(fēng)險意識，依據(jù)自身實際情況對項目運行中可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和分析，同時制定一系列的風(fēng)險防范措施和應(yīng)對方案等，加強(qiáng)財務(wù)財務(wù)管理的風(fēng)險預(yù)測和防范工作。例如，進(jìn)行財務(wù)管理的合理控制，必須具備完善的應(yīng)對機(jī)制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風(fēng)險，同時可通過調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，以減少財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)境的科學(xué)分析，并制定各種不同的應(yīng)對措施和方案，以不斷提高財務(wù)管理水平。

（二）建立基本財務(wù)制度和流程規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立基本財務(wù)管理制度和流程規(guī)范，用以指導(dǎo)企業(yè)的整體財務(wù)管理活動。第一，應(yīng)依據(jù)企業(yè)實際情況制定一套切實可行的財務(wù)管理制度和專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)現(xiàn)金出納、資金融通等方面的預(yù)算、決算和實施工作。第二，努力構(gòu)建基礎(chǔ)核算的平臺，通過建立準(zhǔn)確、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)以提供必要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。第三，應(yīng)建立完善的考核制度和監(jiān)督機(jī)制。第四，建立合理、明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確管理者和財務(wù)人員的權(quán)利和職責(zé)范圍，合理確定各種財務(wù)活動的執(zhí)行程序，努力提高財務(wù)管理的科學(xué)規(guī)范性，以達(dá)到減少營運風(fēng)險的目的。第五，建立財務(wù)管理與房地產(chǎn)開發(fā)整體活動的信息化集成系統(tǒng)，充分利用信息化平臺，不斷完善內(nèi)外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎(chǔ)上的動態(tài)決策和管理。

（三）有效控制投資風(fēng)險，全面加強(qiáng)投資管理

基于房地產(chǎn)項目具有投資資金大、開發(fā)周期長以及受地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響大等基本特點，這就決定了房地產(chǎn)項目是具有較高經(jīng)營風(fēng)險的綜合性活動。因此，在進(jìn)行項目投資前，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真做好全面的市場調(diào)研工作，科學(xué)合理預(yù)測項目的執(zhí)行風(fēng)險和可行性，嚴(yán)禁出現(xiàn)由于管理者的一己之見來決定項目的發(fā)展目標(biāo)，力求將財務(wù)決策的風(fēng)險性降到最低。另外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期的長短，決定了財務(wù)管理風(fēng)險的高低，因此，必須極力在保證質(zhì)量的前提下，努力縮短項目工程的建設(shè)周期，一方面不僅提高了資金周轉(zhuǎn)率，而且也減少了由于外部條件變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

（四）拓展融資渠道的多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面拓展資金籌措渠道，科學(xué)合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉(zhuǎn)化為多渠道融資，比如，企業(yè)可通過信托計劃、股權(quán)融資、投資基金融資以及資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產(chǎn)負(fù)債率不增長的情況下，提高融資金額，節(jié)約財務(wù)支出費用，使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)達(dá)到合理優(yōu)化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發(fā)揮了負(fù)債的杠桿調(diào)節(jié)作用，另一方面將財務(wù)風(fēng)險合理控制在企業(yè)能夠承受的范圍內(nèi)，有效促進(jìn)了企業(yè)的順利發(fā)展。

（五）建立資金管理機(jī)構(gòu)，以提高資金利用效率

應(yīng)建立以結(jié)算中心為主的資金管理機(jī)構(gòu)，通過統(tǒng)籌安排和合理調(diào)度，將貨幣的流通價值得以充分發(fā)揮，加速資金周轉(zhuǎn)。同時將分散資金進(jìn)行合理的聚攏和利用。應(yīng)認(rèn)真審查和核實相關(guān)賬簿，并將賬簿進(jìn)行細(xì)致登記，定期或不定期進(jìn)行合理地清查，及時發(fā)現(xiàn)問題并查明問題的原因，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。另外應(yīng)重點加強(qiáng)流動資金管理力度，做好存貨、現(xiàn)金、以及應(yīng)收賬款的管理與控制，主要是依據(jù)國家相關(guān)的具體規(guī)定范圍，控制好現(xiàn)金收支費用，提升現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，合理把控現(xiàn)金的現(xiàn)有規(guī)模。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是信用經(jīng)濟(jì)，信用是維持雙方交易的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，因此，應(yīng)收賬款管理已成為財務(wù)管理的重要組成部分。必須改變房地產(chǎn)企業(yè)過去的重銷售業(yè)績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強(qiáng)對所有客戶的資信審查工作，增強(qiáng)應(yīng)收賬款的控制與管理，做好應(yīng)收賬款規(guī)模的合理控制。應(yīng)采取各種有效措施加強(qiáng)和銀行的良好合作。

（六）加強(qiáng)財務(wù)分析與和監(jiān)督，定期進(jìn)行認(rèn)真審核

在項目的實際開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要足夠的資金基礎(chǔ)做后盾，應(yīng)統(tǒng)籌安排和合理規(guī)劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進(jìn)資金使用效率的最大提升。首先，應(yīng)對項目的整體投資進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險分析，對現(xiàn)金收支、銷售價格等綜合財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的分析和研究，以確保將企業(yè)的投資風(fēng)險維持在最低的狀態(tài);其次，必須加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業(yè)的投資成本;除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)對各種經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)活動做好事前、事中和事后全面監(jiān)督和控制，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)人員的財務(wù)管理意識，以維護(hù)企業(yè)利益作為財務(wù)監(jiān)督的最終目的。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據(jù)企業(yè)自身投資能力合理確定的項目范圍和內(nèi)容，加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的綜合水平，力求將財務(wù)風(fēng)險控制在最低的限度范圍內(nèi)。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度范文

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

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