集體土地管理法精選(九篇)

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第1篇：集體土地管理法范文

    你局（1992）魯土監(jiān)字第1號(hào)、第2號(hào)、第3號(hào)、第4號(hào)、第5號(hào)關(guān)于對(duì)《土地管理法》有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

    一、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第1號(hào)文請(qǐng)示鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)違法占地應(yīng)如何適用法律條款處罰的問(wèn)題。

    鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，違反《土地管理法》第四十條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地的，應(yīng)適用于《土地管理法實(shí)施條例》第三十六條處罰。

    二、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第2號(hào)文請(qǐng)示《土地管理法》第八條第二款中“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織”的理解和“村民小組是否擁有土地所有權(quán)”的問(wèn)題。

    同意你局在該文中提出的對(duì)“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織”的理解，即：“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織”必須有一定的組織機(jī)構(gòu)、管理人員、資金，具有一定的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠以自己的名義獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定“村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”，根據(jù)上述規(guī)定，在生產(chǎn)隊(duì)解體改為村民小組后，原生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，可以屬于該村民小組相應(yīng)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有，不應(yīng)理解為村民小組擁有的土地所有權(quán)。

    三、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第3號(hào)文請(qǐng)示個(gè)人使用集體土地進(jìn)行非住宅建設(shè)，其土地使用權(quán)由哪級(jí)政府確定的問(wèn)題。

    同意你局在該文中提出的意見(jiàn)，即：個(gè)人使用集體土地進(jìn)行非住宅建設(shè)，其土地使用權(quán)由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

    四、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第4號(hào)文請(qǐng)示收回國(guó)有土地使用權(quán)后，對(duì)地上建筑物應(yīng)如何處理的問(wèn)題。

    同意你局在該文中提出的意見(jiàn)，即：對(duì)使用國(guó)有土地不按批準(zhǔn)的用途使用的，依照《土地管理法》第十九條規(guī)定，由土地管理部門報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷土地使用證。對(duì)地上建筑物，可以作價(jià)收歸國(guó)有；可以由原單位自行拆除；屬于采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)使用國(guó)有土地的，可依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，拆除或者沒(méi)收地上建筑物和其他設(shè)施。

第2篇：集體土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F303文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收條件不明確

我國(guó)《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達(dá)成某項(xiàng)公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒(méi)有對(duì)“公共利益”做出明確的界定。并且，我國(guó)《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?，這意味著行政機(jī)關(guān)擁有對(duì)公共利益的認(rèn)定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

（二）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收程序不完善

第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)受限?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見(jiàn)的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補(bǔ)償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達(dá)自己的意見(jiàn)。這種被動(dòng)的、滯后的、有限的參與對(duì)征地方案并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機(jī)制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對(duì)征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補(bǔ)償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準(zhǔn)、實(shí)施，即使集體土地權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。這意味著在征收程序中，從批準(zhǔn)、實(shí)施到救濟(jì)都由行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機(jī)關(guān)的介入與救濟(jì)的危機(jī)。豍

（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度不合理

第一，補(bǔ)償原則不明。法國(guó)在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補(bǔ)償”的原則，美國(guó)在憲法第五條修正案中明確了“公平補(bǔ)償”的原則，日本在《日本國(guó)憲法》中確立了“正當(dāng)補(bǔ)償”的原則，而我國(guó)《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國(guó)家為公共利益的需要可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，這里的給予補(bǔ)償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實(shí)上在我國(guó)這種補(bǔ)償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補(bǔ)償范圍過(guò)窄?！锻恋毓芾矸ā匪氖邨l規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物以及青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！段餀?quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。但現(xiàn)行法律沒(méi)有考慮殘留地、對(duì)相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。

二、我國(guó)農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)

（一）嚴(yán)格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用

公共利益本身是一個(gè)抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共事業(yè)，涉及國(guó)家安全的國(guó)防事業(yè)以及其他由政府或者社會(huì)組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對(duì)征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補(bǔ)償原則

所謂公平補(bǔ)償包括幾下幾點(diǎn)原則：第一，就行政機(jī)關(guān)而言，要充分尊重市場(chǎng)，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，并充分到失地農(nóng)民的社會(huì)保障與再就業(yè)問(wèn)題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴(kuò)大農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，例如必須考慮被征收土地因?yàn)殚_(kāi)發(fā)方案被批準(zhǔn)而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償大的方式，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會(huì)保障等長(zhǎng)遠(yuǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，強(qiáng)化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。

注釋：

陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國(guó)法學(xué),2012（1） .

第3篇：集體土地管理法范文

土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，按照規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，并給農(nóng)民集體和個(gè)人以補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。土地不僅是不可再生的資源，也是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此歷來(lái)為人們所重視。那么作為土地征收的有關(guān)立法也顯得異常重要，但我國(guó)還沒(méi)有專門的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《憲法》和《土地管理法》及其實(shí)施條例來(lái)調(diào)整。這樣的立法現(xiàn)狀不但與土地征收的法律地位不相適應(yīng)也顯得有點(diǎn)單調(diào)。另外隨著我國(guó)的飛速及各地化、城市化進(jìn)程的加快，大量的土地被征收，用于非農(nóng)化建設(shè)，農(nóng)村集體土地征收的狀況更加混亂。因此農(nóng)村集體土地在征收過(guò)程中所暴漏出來(lái)的也就越來(lái)越多，有些行為已嚴(yán)重違背了土地征收的基本原則和立法本意。主要表現(xiàn)在以下幾方面：如土地征收權(quán)被濫用、各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及范圍不合理、征收程序不規(guī)范不民主及以租代征等等。這一系列問(wèn)題的存在如不加以妥善解決將直接侵犯廣大農(nóng)民的利益，另外也直接擾亂國(guó)家整個(gè)土地資源規(guī)劃和利用，因此作者建議從以下幾方面加以完善。一、首先從立法上明確規(guī)定“土地征收”和“土地征用”的區(qū)別。二、村民小組作為土地所有權(quán)人的法律地位應(yīng)加以明確。三、嚴(yán)格限定土地征收的條件。四、農(nóng)村集體土地征收應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)作，加強(qiáng)政府向服務(wù)型功能轉(zhuǎn)化。五、擴(kuò)大土地補(bǔ)償范圍，采取多種形式的土地征收補(bǔ)償方式。六、完善土地征收程序，加強(qiáng)征地民主。七、“公共利益”應(yīng)法定化。八、制定專門的土地征收法。

關(guān)鍵詞：集體土地征收 土地征收和土地征用

缺陷及完善

土地征收制度是《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》為社會(huì)公共利益所確立的一種基本法律制度。①對(duì)土地征收的概念界無(wú)大的爭(zhēng)議，在以前有的稱土地征用即國(guó)家依照法律規(guī)定將土地收為公用。②有的還稱為國(guó)家建設(shè)征用土地，也就是國(guó)家運(yùn)用行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的行為。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我們現(xiàn)在一般認(rèn)為土地征收是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有并給農(nóng)民集體和個(gè)人以補(bǔ)償?shù)姆芍贫取Ｍ恋刈鳛檗r(nóng)民生產(chǎn)的基本要素和人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其實(shí)施條例和《憲法》的原則性規(guī)定外，我國(guó)沒(méi)有一部專門的《土地征收法》，這顯然與土地征收的法律地位及其重要性不相適應(yīng)。另外隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和各地工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，大量的土地被打著“公共利益”的旗號(hào)而濫用，用于非農(nóng)化建設(shè)，有些純粹是經(jīng)營(yíng)性的開(kāi)發(fā)，完全是為了獲得私利。這些行為嚴(yán)重違背了土地征收的基本原則和立法本意，所暴漏出來(lái)的問(wèn)題也越來(lái)越多，已嚴(yán)重了我國(guó)土地征收市場(chǎng)發(fā)展的秩序，這更迫切需要出臺(tái)一部專門的《土地征收法》。

一 目前我國(guó)土地征收的法律概況

我國(guó)土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。而按照我國(guó)《土地管理法》第二條第四款的規(guī)定，我國(guó)的土地征收也只能發(fā)生在國(guó)家和農(nóng)民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國(guó)有土地使用權(quán)的征用。

近年來(lái)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步提高，土地征收現(xiàn)象越來(lái)越普遍，它也成為農(nóng)村的一個(gè)基本法律問(wèn)題。另外土地征收本身就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，它和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，土地征收發(fā)生率也越高，這就使我國(guó)的土地征收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連并且表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。土地的征收在國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中顯得是如此重要，但是我國(guó)目前還沒(méi)有一部專門的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《憲法》、《土地管理法》及其《實(shí)施條例》以及國(guó)務(wù)院《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條理》等相關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章來(lái)調(diào)整。就目前來(lái)說(shuō)國(guó)家只要是為了“公共利益”的需要隨時(shí)都可以對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行強(qiáng)制征收。并且按照《土地管理法實(shí)施條例》第25條的規(guī)定對(duì)征收這種法律行為任何單位和個(gè)人不得提出異議，如對(duì)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用有異議也只能提請(qǐng)批準(zhǔn)征地的政府裁決。但征收補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。另外按照現(xiàn)行《土地管理法》第47條的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)用、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的六至十倍，特殊情況下不超過(guò)三十倍。從以上立法可以看到我國(guó)的土地征收補(bǔ)償采用的是有限的低價(jià)補(bǔ)償，并且補(bǔ)償范圍也只限于《土地管理法》第47條的規(guī)定。

實(shí)質(zhì)上土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用在我國(guó)是和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的，東部地區(qū)往往高于中西部地區(qū)，就目前中原地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值僅為1000元左右，也就是說(shuō)每畝耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用為3萬(wàn)元，這點(diǎn)費(fèi)用根本不能保障失地農(nóng)民以后的生活，而征地后土地的市場(chǎng)價(jià)格往往為補(bǔ)償費(fèi)用的十幾倍甚至幾十倍。土地征收前后的巨大差價(jià)誘惑著部分地區(qū)大搞各類開(kāi)發(fā)區(qū)，以致前幾年出現(xiàn)大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”，甚至有些地方出現(xiàn)了征而不用，等待升值使大量土地閑置，浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。另?yè)?jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：在《中華人民共和國(guó)土地管理法》通過(guò)后的1986年至1995年，耕地累計(jì)減少10266萬(wàn)畝，年均減少1027萬(wàn)畝，在這些減少的耕地中，其中違法用地總量達(dá)428.7萬(wàn)畝。④全國(guó)1/3以上的群眾生活歸因于土地問(wèn)題，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用狀況土地征收制度的改革也是勢(shì)在必行。

二 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一） 土地征收權(quán)被濫用

當(dāng)前土地征收過(guò)程中所存在的一系列問(wèn)題與我國(guó)土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對(duì)土地管理的缺位有關(guān)?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！睂?shí)際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說(shuō)許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來(lái)申請(qǐng)用地，那么這就存在一個(gè)“公共利益”如何界定的問(wèn)題。我建一個(gè)學(xué)校和是為了公共利益，我開(kāi)發(fā)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？

另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)極度濫用。因?yàn)槲覈?guó)土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用實(shí)行的并非真正的市場(chǎng)價(jià)格，而是由國(guó)家單方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。即使這樣的低價(jià)也往往是由用地單位來(lái)支付的，國(guó)家實(shí)際上是無(wú)對(duì)價(jià)取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二） 土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的價(jià)格就應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定，就應(yīng)該由法定的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來(lái)的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場(chǎng)、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個(gè)異議是指對(duì)6—10倍以內(nèi)，而對(duì)于被征地單位的補(bǔ)償要求高于10倍的救濟(jì)措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來(lái)看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開(kāi)墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場(chǎng)發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國(guó)外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對(duì)被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，可能還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營(yíng)損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開(kāi)支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。⑥

另外德國(guó)對(duì)土地的補(bǔ)償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請(qǐng)當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)。（2）營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實(shí)土地征收補(bǔ)償范圍在我國(guó)個(gè)別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費(fèi)，并且在該辦法第24條還對(duì)保養(yǎng)費(fèi)的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有點(diǎn)過(guò)低，按照法律規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來(lái)荒地補(bǔ)償費(fèi)每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說(shuō)彌補(bǔ)損失了，甚至連原來(lái)的生活水平都難以維持。

3、安置補(bǔ)助費(fèi)過(guò)低，解決不了勞動(dòng)力安置問(wèn)題，另外也與我國(guó)現(xiàn)行勞動(dòng)法不協(xié)調(diào)。

例如湖北省的安置補(bǔ)助費(fèi)一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費(fèi)，用人單位根本

第4篇：集體土地管理法范文

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)；主體；物權(quán)法

中圖分類號(hào)： D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2010）-12-0068-1

2007年實(shí)施的《物權(quán)法》第60條規(guī)定：“對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（1）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！鄙鲜龇l中，物權(quán)法將集體土地所有權(quán)界定“成員集體”，以區(qū)別“農(nóng)民集體”，而實(shí)質(zhì)上依然沒(méi)有解決集體土地所有權(quán)主體不明的狀況。

1 對(duì)集體土地所有權(quán)制度認(rèn)識(shí)的困境

1.1 集體土地所有權(quán)認(rèn)識(shí)主體與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)

集體土地所有權(quán)的主體到底是農(nóng)民集體還是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織？集體土地到底是“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一級(jí)所有”、“村一級(jí)所有”、“村民小組一級(jí)所有”還是“三級(jí)所有”？由誰(shuí)代表村農(nóng)民集體行使所有權(quán)？是村民委員會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社還是三分之二以上村民抑或三者兼是？現(xiàn)實(shí)生活中與土地有著密切聯(lián)系的農(nóng)民對(duì)土地權(quán)屬的認(rèn)識(shí)主體虛位。村集體作為法律明文規(guī)定的土地所有者卻不能從其所有的土地中獲得收益。農(nóng)民認(rèn)為土地屬于國(guó)家是由于法律的規(guī)定與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)造成的。

1.2 集體土地所有權(quán)性質(zhì)認(rèn)識(shí)模糊

集體土地所有權(quán)性質(zhì)立法尚未明確，理論界對(duì)此爭(zhēng)議各異：（1）集體土地所有權(quán)是一種由“集體經(jīng)濟(jì)組織”享有的單獨(dú)所有權(quán)。（2）集體所有權(quán)是“個(gè)人化與法人化的契合”，集體土地為集體組織法人所有，而集體組織成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)享有股權(quán)或社員權(quán)。（3）集體所有權(quán)的實(shí)質(zhì)是集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益權(quán)，并且依法按照平等、自愿原則來(lái)行使對(duì)集體土地的所有權(quán)。（4）集體土地所有權(quán)制度是普通法上的合有權(quán)。（5）集體土地所有權(quán)是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)，農(nóng)民集體不是一個(gè)抽象的名詞，而是一種能按章程或規(guī)則行使權(quán)利的組織形式。

1.3 農(nóng)民集體的法律地位認(rèn)識(shí)不明確

農(nóng)民集體的法律地位不明確的觀點(diǎn)有以下方面：（1）農(nóng)民集體既非個(gè)人，也非法人，它本身并不能作為人格者享有土地所有權(quán)。因此農(nóng)民集體不是一種獨(dú)立的民事主體形態(tài)。（2）農(nóng)民集體是一種能按章程或規(guī)則行使權(quán)利的組織形式。在農(nóng)民集體中每個(gè)成員的權(quán)利是平等的，如對(duì)集體土地享有平等的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（3）農(nóng)民集體既非自然人，也非法人或其它組織，而是指一定社區(qū)范圍內(nèi)的全體農(nóng)民。（4）我國(guó)農(nóng)民集體所有權(quán)組織規(guī)定為一定社區(qū)范圍內(nèi)的成員集體組織，成員集體應(yīng)當(dāng)是以成員個(gè)人的集合，是成員的全體。

2 集體土地所有權(quán)的主體、類型及其定位

2.1 集體土地所有權(quán)主體的定位

1982年《憲法》第10條之規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于“集體”所有，但沒(méi)有界定“集體”的概念。根據(jù)1986年《民法通則》第74條第2款之規(guī)定，集體所有的土地屬于“村農(nóng)民集體”所有或“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體”所有?！睹穹ㄍ▌t》將集體土地所有權(quán)的主體界定為“農(nóng)民集體”。1986年的《土地管理法》第8條第1款作出與上述《民法通則》相同的規(guī)定，只是在第2款又增加規(guī)定了“各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”。《土地管理法》也是將集體土地所有權(quán)的主體界定給“農(nóng)民集體”。修改后的《土地管理法》第10條明確了集體土地所有權(quán)的主體是“農(nóng)民集體”，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組享有的是經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。筆者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定集體土地應(yīng)屬于“農(nóng)民集體”所有。集體土地所有權(quán)就是指一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.2 集體土地所有權(quán)的主體類型及其定位

集體土地所有權(quán)的主體類型，《民法通則》第74條第2款規(guī)定了“村農(nóng)民集體”和“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體”兩類。1986年《土地管理法》第8條第1款在《民法通則》規(guī)定的兩類主體的基礎(chǔ)上增加了一類主體，即“各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體”。1998年修訂后的土地管理法將集體土地所有權(quán)的主體定位為三類：（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體；（2）村農(nóng)民集體；（3）村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體也可以理解為組農(nóng)民集體。由于我國(guó)各地農(nóng)村的情況復(fù)雜，因此具體涉及某一地方或某一鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），則可能存在上述三類集體土地所有權(quán)主體；也可能只存在兩類所有權(quán)主體，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體和村農(nóng)民集體，或者村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體；也有的地方可能只存在一類所有權(quán)主體，即一般是村農(nóng)民集體，但也可能只存在組農(nóng)民集體。

3 集體土地所有權(quán)的立法思考

從憲法層面上規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬村農(nóng)民集體所有。對(duì)于法律語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，清楚、準(zhǔn)確地反映立法意志，這是最基本的要求?！凹w”不是一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，不能再出現(xiàn)在物權(quán)法中。因此，所有權(quán)層面上的權(quán)利主體還須作進(jìn)一步的研究與分析。筆者結(jié)合《物權(quán)法》第60條之規(guī)定，從所有制層面上將集體土地界定為村農(nóng)民集體所有，以便與全民所有的國(guó)家所有制相對(duì)應(yīng)，適度考慮將現(xiàn)行憲法第10條第2款修改為：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬村農(nóng)民集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬村農(nóng)民集體所有。從所有權(quán)層面上，可以將集體土地的所有權(quán)主體直接界定為“村經(jīng)濟(jì)合作社”。憲法以及法律規(guī)定的國(guó)有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬村經(jīng)濟(jì)合作社所有，但是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共事業(yè)、公益事業(yè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、政府機(jī)關(guān)辦公用地除外。所有權(quán)的行使不得違反法律和妨害公共利益。

參考文獻(xiàn)

[1] 孔祥俊.民商法新問(wèn)題與判解研究[M].人民法院出版社,1996.

第5篇：集體土地管理法范文

一、關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償?shù)牧⒎ìF(xiàn)狀 我國(guó)立法上尚無(wú)關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定可推定其的一般類別。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，除公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)先通過(guò)征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后再在國(guó)有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上設(shè)立使用權(quán)。雖然《物權(quán)法》中所述的集體建設(shè)用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應(yīng)屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地范疇的“宅基地”使用權(quán)單獨(dú)立章入編，認(rèn)定為國(guó)家所有的土地，卻也未對(duì)集體建設(shè)用地的范圍給一個(gè)明確的界定。

其他與農(nóng)村集體建設(shè)用地征收有關(guān)的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎(chǔ)，是一切土地征收法律規(guī)范的最高指導(dǎo)原則;二是《物權(quán)法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農(nóng)村土地承包法》第16 條規(guī)定;三是現(xiàn)行其他土地征收法規(guī)規(guī)章，是為土地征收實(shí)踐中的操作指南。如 《土地管理法實(shí)施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法》等?，F(xiàn)有的關(guān)于農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定少之又少，散見(jiàn)于各法律條文中只有“依照國(guó)有土地征收”、 “參照耕地征收補(bǔ)償”等字眼，缺少系統(tǒng)全面的規(guī)定。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償問(wèn)題及其原因 （一）公權(quán)力的行使對(duì)私權(quán)的尊重和保護(hù)不足根據(jù)《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地征收存在爭(zhēng)議協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征地的人民政府按照一定的程序進(jìn)行裁決，但未規(guī)定向司法機(jī)關(guān)尋求救濟(jì)的權(quán)利。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第25 條規(guī)定，征收土地方案的實(shí)施，不論被征收征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)征地補(bǔ)償、安置是否有爭(zhēng)議。換言之，被征收人對(duì)行政征收行為有異議，國(guó)家仍然可以強(qiáng)制執(zhí)行，并未給被征收人提供救濟(jì)的途徑[1] 。一旦征收過(guò)程中出現(xiàn)矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑?！靶惺构珯?quán)力不得侵害合法的私權(quán)利”作為《物權(quán)法》的基本理念之一，是所有法治化國(guó)家所提倡的，在我國(guó)卻沒(méi)有被作為征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t性規(guī)范提出來(lái)[2] 。政府一方作為征收申報(bào)審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權(quán)力的行使者，一方面又是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的管理和決策者;而主體中另一方農(nóng)民或者農(nóng)民集體，在整個(gè)征收過(guò)程中都處于較為被動(dòng)服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制，公權(quán)力處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，集體土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)爭(zhēng)議，許多法院甚至不予受理，可見(jiàn)公權(quán)力的行使并未充分考慮對(duì)私權(quán)利的尊重和保護(hù)。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)的歸屬不明，農(nóng)民的利益常?！氨淮怼?/p>

集體建設(shè)土地征收過(guò)程中，享有集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，補(bǔ)償?shù)闹饕獙?duì)象也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有權(quán)的主體分三級(jí)，分別是：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體和村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。現(xiàn)實(shí)中，涉及土地征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、征地補(bǔ)償款的分配等重大利益問(wèn)題時(shí)，村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)不征求村民意見(jiàn)，以村務(wù)公開(kāi)的形式公布征地補(bǔ)償狀況及分配情況或只是向村民小組通報(bào)一下情況。“土地集體所有實(shí)際上最終淪為了鄉(xiāng)村干部的小團(tuán)體所有，甚至成為個(gè)別鄉(xiāng)、村干部的個(gè)人所有?！盵3] 集體的意志如何體現(xiàn)，征收補(bǔ)償協(xié)議是由村內(nèi)全體集體成員決議還是由鄉(xiāng)內(nèi)全

現(xiàn)實(shí)問(wèn)題法律均未明確規(guī)定。因?yàn)樗袡?quán)的歸屬不明，造成各個(gè)組織競(jìng)相逐利，以各種名義克扣征地補(bǔ)償款，而真正的權(quán)益主體卻未得到補(bǔ)償。

（三）的范疇不明，為公共權(quán)力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據(jù)《憲法》的規(guī)定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國(guó)現(xiàn)行法律《物權(quán)法》到《土地管理法》都只是概括性地規(guī)定，并未詳細(xì)闡述關(guān)于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒(méi)有一個(gè)明確的內(nèi)涵和范疇，導(dǎo)致實(shí)踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國(guó)家可以運(yùn)用公共權(quán)力征收農(nóng)村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細(xì)的操作規(guī)范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，保障作用不強(qiáng)

依據(jù)《土地管理法》第47 條，只對(duì)耕地的征收補(bǔ)償有較為明確的規(guī)定，而集體建設(shè)用地等其他土地的征收補(bǔ)償則由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)處理。依此規(guī)定計(jì)算，征地補(bǔ)償款項(xiàng)經(jīng)歷各環(huán)節(jié)而真正最后支付到農(nóng)民個(gè)人時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的市場(chǎng)價(jià)值，且土地征用主要采用一次性現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞??？梢?jiàn)，實(shí)際上的征地補(bǔ)償制度不能反映土地的市場(chǎng)價(jià)值，不僅侵害了農(nóng)村集體和農(nóng)民在土地上的農(nóng)業(yè)收益，而且剝奪了農(nóng)民的土地發(fā)展的權(quán)利，乃至未來(lái)的生存保障。其次，依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，只補(bǔ)償征地所導(dǎo)致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問(wèn)題。對(duì)于集體建設(shè)用地征收期間造成的企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失、失去宅基地農(nóng)戶的搬家費(fèi)和無(wú)家可歸時(shí)必要的安家費(fèi)等其他損失不予補(bǔ)償。

（五）受償?shù)闹黧w范圍窄，無(wú)法全面覆蓋所有失地農(nóng)民

依據(jù)法律的規(guī)定，集體建設(shè)用地征收受償?shù)闹黧w分為兩類：一為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;二為被征地的農(nóng)民，而受征收影響的其他權(quán)利人如集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人等無(wú)權(quán)獲得補(bǔ)償。再加上法律對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償收益分配的規(guī)定也不明確、不合理，使得本來(lái)就不多的土地收益主要?jiǎng)潥w鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等用于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)公益事業(yè)，僅地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的小部分收益用于對(duì)農(nóng)民進(jìn)行土地補(bǔ)償。

（六）征收補(bǔ)償?shù)某绦蛉狈_(kāi)、公正的設(shè)置

集體土地征收補(bǔ)償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開(kāi)透明的制度，缺乏相應(yīng)的社會(huì)監(jiān)督和司法救濟(jì)，并沒(méi)有給予農(nóng)民真正的參與權(quán)。具體征收補(bǔ)償?shù)姆桨赣烧块T通過(guò)行政手段單方面制定，制定后才發(fā)公告告知農(nóng)民，在此過(guò)程中，農(nóng)民沒(méi)有參與權(quán)。在確定征收補(bǔ)償方案方面，大都是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代表參加聽(tīng)證會(huì)，農(nóng)民很少參與到協(xié)商談判中來(lái)，而法律規(guī)定對(duì)聽(tīng)證會(huì)提出的意見(jiàn)“只有在確需修改的情況下”才可改動(dòng)，這使得聽(tīng)證會(huì)的實(shí)際作用受限。加之在實(shí)施程序中缺乏外部監(jiān)督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來(lái)處理征收中的問(wèn)題，如此非常不利于處于相對(duì)弱者地位的農(nóng)民的權(quán)益救濟(jì)。與此同時(shí)，法律并沒(méi)有為農(nóng)民提供當(dāng)出現(xiàn)征收爭(zhēng)議向人民法院的救濟(jì)途徑[1] 。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償制度的建議 （一）設(shè)立有效的私權(quán)利救濟(jì)機(jī)制 通過(guò)引入市場(chǎng)機(jī)制，確立事先補(bǔ)償制度。行政主體在

未經(jīng)事先合理補(bǔ)償?shù)那闆r下不能享有集體建設(shè)用地征收

權(quán)。提高了征收權(quán)行使的法律門檻，提高了農(nóng)民的主體地

位，更好地保證農(nóng)民的權(quán)益。其次，設(shè)立價(jià)格評(píng)估制度和價(jià)

格異議制度。以市場(chǎng)評(píng)估的方式確定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償

的最低保障標(biāo)準(zhǔn)，衡平農(nóng)民與政府之間不平等的關(guān)系，以

建立民事平等主體的關(guān)系為框架的農(nóng)村集體建設(shè)用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場(chǎng)交易價(jià) 格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行征地補(bǔ)償，經(jīng)協(xié)商確定土地補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)要 將安置補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)費(fèi)用公開(kāi)，改變以往的“官本位”的做 法，力爭(zhēng)從制度設(shè)置上保障農(nóng)民的權(quán)益。 （二）明確公共利益的內(nèi)容 從理論上看，只有當(dāng)政府為了公共利益需要相對(duì)人的

財(cái)產(chǎn)權(quán)益而又不能通過(guò)私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能夠使用通過(guò)國(guó)家進(jìn)行土地征收的方 式強(qiáng)制取得。實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的征收一般 來(lái)說(shuō)是為了與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀戰(zhàn)略布局的需要相吻合， 主要以城鄉(xiāng)交叉位置或者城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體建設(shè)用 地作為切口進(jìn)行集體土地征收使之轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，再對(duì) 整合起來(lái)的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃用以建設(shè)能“惠及全民”的， 如：國(guó)防設(shè)施建設(shè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫(yī)療、文化、體育等項(xiàng)目。

（三）以市場(chǎng)定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，增設(shè)其他保障 措施 1.以市場(chǎng)定價(jià)為主，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。在集體土地征收過(guò)程中，土地價(jià)格應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)應(yīng)考慮土地的增值問(wèn)題。應(yīng)增設(shè)集體建設(shè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定不僅要參考集體建設(shè)用地原用途，還要增加考慮 “未來(lái)用途”所帶來(lái)的土地增值，以市場(chǎng)價(jià)值來(lái)設(shè)定征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)[4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權(quán)主體，集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人都應(yīng)包含在內(nèi)，以宅基地使用權(quán)最為突出，應(yīng)當(dāng)納入受償范疇。擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)膿p失范圍，需要進(jìn)行在立法上予以明確。

2.以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為標(biāo)準(zhǔn)，合理增設(shè)其他的保障措施。應(yīng)強(qiáng)制建立失地農(nóng)民的最低生活保障制度，給予失地農(nóng)民生活補(bǔ)貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農(nóng)民的社會(huì)保障應(yīng)包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障三個(gè)方面。失地農(nóng)民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對(duì)于該類農(nóng)民社會(huì)保障的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦酿B(yǎng)老保障、醫(yī)療保險(xiǎn)及最低生活保障所確定的標(biāo)準(zhǔn)[5] 。或者可以采取集體成員入股分紅或宅基地?fù)Q房、農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換為城市身份等的補(bǔ)償方式，并配套采取把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)體系、提供就業(yè)上崗培訓(xùn)等措施。至于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地特別是耕地和宅基地是農(nóng)民維持其基本生存的重要財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)限制對(duì)這兩類集體土地的征收，我國(guó)一向嚴(yán)格實(shí)行耕地保護(hù)政策，而對(duì)于宅基地的征收做出的限制不足以體現(xiàn)其作為農(nóng)民

據(jù)以生存的私權(quán)的重要地位。

（四）完善土地征收救濟(jì)機(jī)制

“法律的目的是保護(hù)和救濟(jì)無(wú)辜者。”有必要在征收補(bǔ)償制度中建立有效的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制，保證農(nóng)民的合法權(quán)益。在《憲法》中把“行使公權(quán)力的同時(shí)不得侵害合法的私權(quán)利”理念納入農(nóng)村土地征收的原則，其次，對(duì)《物權(quán)法》和《土地管理法》中征收的內(nèi)容及被征收主體的權(quán)利救濟(jì)深入明確具體化?？梢詮幕鶎诱{(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解制度的建立和完善入手進(jìn)行分析，農(nóng)村基層調(diào)解組織可以由村委會(huì)主任或書記及其他成員兼任。由于基層調(diào)解組織對(duì)于失地農(nóng)民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農(nóng)民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調(diào)解組織。其次，建立仲裁制度，公開(kāi)開(kāi)庭，接受公眾的監(jiān)督，保證救濟(jì)的公正性。

（五）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償程序

1.完善征地審批程序，設(shè)立公共利益認(rèn)定環(huán)節(jié)。只有保證審查程序和審查結(jié)果公開(kāi)化，受外部的監(jiān)督和制約，才能有效地保證征地權(quán)的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內(nèi)容，是土地征收、補(bǔ)償?shù)瘸绦虻膯?dòng)程序。公共利益認(rèn)定程序應(yīng)由申請(qǐng)、調(diào)查、舉行聽(tīng)證會(huì)、審查、認(rèn)定、公告等幾個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，申請(qǐng)人需就征地的目的、條件進(jìn)行自我論證說(shuō)明。為保證農(nóng)民權(quán)益不受侵犯，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在做出公共利益認(rèn)定決定之前公開(kāi)進(jìn)行調(diào)查，接受公眾的質(zhì)疑和監(jiān)督，聽(tīng)取意見(jiàn)。對(duì)于范圍較大的土地征收，還開(kāi)舉行由土地申請(qǐng)人、被征收集體和有關(guān)專家組成的聽(tīng)證會(huì)。對(duì)征收決定應(yīng)及時(shí)向土地權(quán)益人進(jìn)行公告。對(duì)于公共利益的正當(dāng)性、合法性的論述，應(yīng)有理有據(jù)，確認(rèn)所實(shí)現(xiàn)的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內(nèi)容應(yīng)包含土地征收的目的、范圍、用途以及補(bǔ)償方案，并列明有關(guān)權(quán)益人陳述意見(jiàn)的權(quán)利及時(shí)限。

2.健全補(bǔ)償安置程序。將補(bǔ)償安置程序作為征收?qǐng)?zhí)行程序的前置程序進(jìn)行獨(dú)立設(shè)置。若征地補(bǔ)償安置程序設(shè)計(jì)科學(xué)合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會(huì)大量減少。其次，增設(shè)補(bǔ)償安置方案中的民主協(xié)商環(huán)節(jié)。行政主體負(fù)責(zé)查明并通知所有的征收補(bǔ)償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補(bǔ)償金額進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，再可選擇者其他途徑確定補(bǔ)償金額。

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第6篇：集體土地管理法范文

被告：四川省綿陽(yáng)市國(guó)土局。 法定代表人：劉期益，局長(zhǎng)。

第三人：綿陽(yáng)市高新區(qū)街道辦事處。 法定代表人：宋少華，主任。

李清蓉系下崗職工，原有住房86.25平方米。1995年5月19日，李清蓉又申請(qǐng)修建50平方米的住房。5月22日，李清蓉所在的村、組簽批同意。同日，李清蓉向綿陽(yáng)市高新區(qū)街道辦事處交納建房押金200元及建房管理費(fèi)50元。6月9日，綿陽(yáng)市高新區(qū)街道辦事處國(guó)土管理所以不符合建房條件為由，未予批準(zhǔn)。后李清蓉又口頭向該街道辦事處申請(qǐng)修建營(yíng)業(yè)用房。同年9月4日，綿陽(yáng)市高新區(qū)街道辦事處國(guó)土管理所又批示，同意李清蓉租用集體土地修建50平方米的營(yíng)業(yè)用房。同月22日，李清蓉與綿陽(yáng)市高新區(qū)凝祥寺村居委會(huì)五組簽訂《土地出租合同》。即李清蓉承包集體土地120平方米修建營(yíng)業(yè)用房及綠化帶，并按時(shí)向居委會(huì)交納各種承包費(fèi)。租期暫定兩年。11月6日，李清蓉與唐某某簽訂《建房合同》，并動(dòng)工修建樓房。

1999年1月14日，綿陽(yáng)市國(guó)土局根據(jù)群眾舉報(bào)，派員去李清蓉占地建房現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并作了《勘驗(yàn)筆錄》。李清蓉在此筆錄上簽字，表示同意接受處理。3月10日，綿陽(yáng)市國(guó)土局就李清蓉違法占地建房一事召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。同月29日，綿陽(yáng)市國(guó)土局作出綿國(guó)土監(jiān)（1999）1號(hào)處理決定。該處理決定認(rèn)定李清蓉在沒(méi)有取得有批準(zhǔn)權(quán)限機(jī)關(guān)有效批準(zhǔn)的情況下，在原住宅前面占用集體土地153.2平方米修建永久性建筑物，其行為違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十八條、《四川省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第二十三條的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條之規(guī)定，處罰如下：（一）責(zé)令李清蓉在收到本處罰之日起十五日內(nèi)，自行拆除違法修建的建筑物；（二）拆除建筑物后，必須將非法占地面積恢復(fù)原狀，并交綿陽(yáng)市高新區(qū)凝祥寺村五組，按新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

李清蓉不服綿陽(yáng)市國(guó)土局的處理決定，向綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起訴訟。 原告李清蓉訴稱：1998年5月19日，按規(guī)定向村委會(huì)和5社提出建房用地申請(qǐng)，得到村、社和街道辦事處的批準(zhǔn)，持批文與村、社訂立了土地租賃合同，并按街道辦事處的要求交納了建房管理費(fèi)和建房押金計(jì)250元，按照國(guó)家和街道辦事處有關(guān)規(guī)定申報(bào)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)，不存在違法占地，亦投入20余萬(wàn)元進(jìn)行修建營(yíng)業(yè)用房，被告稱原告用地違法，強(qiáng)令原告停止施工，于1999年3月29日作出處罰決定，要求撤出即將峻工的房屋。原告不服，認(rèn)為被告的處罰決定缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，向四川省綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起行政訴訟。

被告綿陽(yáng)市國(guó)土局辯稱：被告依照法定程序查實(shí)的物證、證言等調(diào)查筆錄和現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，原告沒(méi)有縣級(jí)人民政府發(fā)出的用地批文。被告對(duì)原告違法占地的行為，只能依據(jù)土地管理法律、法規(guī)的具體規(guī)定作出行政處罰決定。原告的建房申請(qǐng)與村社簽署的意見(jiàn)以及辦事處國(guó)土管理所簽具的意見(jiàn)和辦事處財(cái)政所收取的費(fèi)用，不是法律規(guī)定行使最終審批建設(shè)用地的政府機(jī)構(gòu)，不具有法律規(guī)定的合法性。被告從原告建房下基礎(chǔ)開(kāi)始即多次到場(chǎng)制止違法占地建房，原告卻繼續(xù)強(qiáng)行修建。故原告違法占地建房依法應(yīng)予拆除，所受損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。 第三人未作答辯，但向法院提供了本案有關(guān)的書面材料。

「審判

綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告李清蓉申請(qǐng)建房，雖填寫了《農(nóng)房建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)表》，村、社又簽了同意修建的意見(jiàn)，因其原有住房面積已達(dá)到國(guó)家土地管理法所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，未予批準(zhǔn)。后又租用其住宅前面的承包空閑地及垃圾坑建造營(yíng)業(yè)用房，發(fā)展培育種植技術(shù)，經(jīng)國(guó)土管理所批準(zhǔn)50平方米建勞營(yíng)業(yè)用房，按此批文與本村5組簽訂土地租賃合同，期限暫定兩年。建房實(shí)際占用土地153.2平方米，超過(guò)批準(zhǔn)面積103.2平方米，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)，程序合法，處罰正確。但被告及第三人責(zé)令原告停建查處中措施不力，原告并未停止修建，故原告不應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任。第三人在原告建房申請(qǐng)中未批準(zhǔn)給建住宅用地正確，但在越權(quán)批準(zhǔn)原告建營(yíng)業(yè)用房中的批文不規(guī)范，批文后行政監(jiān)督不嚴(yán)，又未具體交待辦理他項(xiàng)手續(xù)，亦未上報(bào)綿陽(yáng)高新區(qū)國(guó)土分局備案，其發(fā)現(xiàn)原告超面積建房后制止不力，到1999年2月1日才將書面停建通知發(fā)出時(shí)，原告修建的營(yíng)業(yè)用房已基本竣工。

根據(jù)《四川省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十一條的規(guī)定，應(yīng)予承擔(dān)越權(quán)批地造成損失的責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第1款第（1）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1999年9月1日作出判決： 一、維持被告綿陽(yáng)市國(guó)土局對(duì)原告李清蓉違法占地建房的處罰決定。 二、因第三人越權(quán)行政行為給原告造成的損失賠償另案處理。

一審判決宣判后，李清蓉不服，以上訴人占地建房是經(jīng)綿陽(yáng)市高新區(qū)街道辦事處國(guó)土管理所批準(zhǔn)的，系國(guó)土部門極不規(guī)范的管理造成的，應(yīng)由批準(zhǔn)部門承擔(dān)責(zé)任等理由，向四川省高級(jí)人民法院提起上訴。 四川省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上訴人李清蓉申請(qǐng)建房用地，雖經(jīng)辦事處國(guó)土管理所批準(zhǔn)，但國(guó)土管理所對(duì)此無(wú)法定審批權(quán)，其批準(zhǔn)行為屬超越職權(quán)，無(wú)效。上訴人在國(guó)土所越權(quán)審批的情況下又超面積占地建房，系違法行為。國(guó)土所越權(quán)審批導(dǎo)致上訴人違法用地建房造成損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被上訴人對(duì)上訴人違法占用土地建房的行為作出處罰，其認(rèn)定事實(shí)清楚，主要證據(jù)充分，定性準(zhǔn)確，程序合法，應(yīng)予維持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（1）項(xiàng)之規(guī)定，于1999年11月16日作出判決：駁回上訴，維持原判。

「評(píng)析

本案系一起基層國(guó)土管理所超越職權(quán)批準(zhǔn)建房導(dǎo)致違法占用土地建房的行政處罰案，在處理中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

一、關(guān)于超越職權(quán)批準(zhǔn)占用土地建房的認(rèn)定和處理問(wèn)題。 本案原告（上訴人）李清蓉系下崗職工，原有住房86.25平方米。1998年5月19日李清蓉又申請(qǐng)修建50平方米的住房，填報(bào)了《農(nóng)房建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)表》，經(jīng)所在的高新區(qū)凝祥寺村和5組居民委員會(huì)簽具意見(jiàn)“同意修建”，街道辦事處亦收取了其建房押金200元和建房管理費(fèi)50元后，于同年6月9日經(jīng)辦事處國(guó)土管理所批簽：“不同意修建，因已有住房，不符合建房條件”，國(guó)土管理所未批準(zhǔn)給建住宅用地是正確的。但后來(lái)經(jīng)李清蓉以從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)需要，為改變住宅周圍環(huán)境達(dá)到創(chuàng)衛(wèi)要求，利用原告房屋前荒地垃圾坑修建營(yíng)業(yè)用房等再次提出申請(qǐng)后，辦事處國(guó)土管理所于同年9月4日批簽：“茲有凝祥寺居委會(huì)5社社員申請(qǐng)50平方米建營(yíng)業(yè)用房一事，因結(jié)合創(chuàng)衛(wèi)需要，故同意以租賃性質(zhì)建房，其占地土地性質(zhì)不變，仍屬集體土地，該戶應(yīng)與5社簽訂租地協(xié)議，另該戶建房以后涉及國(guó)家建設(shè)需要，要無(wú)條件拆遷?！逼涑铰殭?quán)批準(zhǔn)李清蓉所建營(yíng)業(yè)用房中批文不規(guī)范，批文后行政監(jiān)督不嚴(yán)，又未具體交待辦理他項(xiàng)手續(xù)，亦未上報(bào)綿陽(yáng)市國(guó)土局高新區(qū)國(guó)土分局備案，當(dāng)其發(fā)現(xiàn)原告李清蓉超面積建房后亦制止不力，僅于1999年2月1日才將書面停止修建的通知發(fā)出，此時(shí)李清蓉修建的營(yíng)業(yè)用房已基本竣工。 綿陽(yáng)市國(guó)土局對(duì)辦事處國(guó)土管理所超越職權(quán)批地的行為作出綿國(guó)土監(jiān)（1999）第2號(hào)處理決定：“1.撤銷第三人1998年9月4日批準(zhǔn)李清蓉與凝祥寺村5組簽訂租地協(xié)議建房等所有文件；2.高新區(qū)國(guó)土分局應(yīng)監(jiān)督并協(xié)助第三人收回李清蓉違法占用的案件土地并交凝祥村5組；3.第三人應(yīng)在收到本決定之日起3日內(nèi)將有關(guān)部門收取原告所交的有關(guān)費(fèi)用全額退還；4.第三人的直接責(zé)任人應(yīng)在收到本決定5日內(nèi)寫出書面檢查送市國(guó)土局高新區(qū)分局，等候處理。四川省綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院根據(jù)《四川省〈土地管理法〉實(shí)施辦法》第四十一條的規(guī)定，認(rèn)定第三人應(yīng)承擔(dān)超越職權(quán)批準(zhǔn)用地建房造成的損失，判決因第三越權(quán)行政行為給原告造成的損失賠償另案處理是合法的、正確的。

第7篇：集體土地管理法范文

我們知道，《憲法》賦予了國(guó)家征用土地的權(quán)力?！锻恋毓芾矸ā穭t進(jìn)一步規(guī)定，農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，必須通過(guò)國(guó)家征收。該法還制訂了以農(nóng)業(yè)收入作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、以不降低農(nóng)民生活水準(zhǔn)為目標(biāo)的補(bǔ)償辦法。但是，這一立法至少存在三個(gè)問(wèn)題：

第一，合憲性問(wèn)題?！稇椃ā芬?guī)定了兩種土地所有權(quán)形式，但是沒(méi)有對(duì)農(nóng)村集體所有權(quán)作出明確限制。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，本是土地所有權(quán)的權(quán)能之一，也是發(fā)揮土地物盡其用的一個(gè)重要手段?！锻恋毓芾矸ā穼?duì)農(nóng)村土地所有權(quán)進(jìn)行限制，在《憲法》上并無(wú)明確依據(jù)。

第二，征地補(bǔ)償顯失公平?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定以農(nóng)業(yè)收入作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但政府征用土地后轉(zhuǎn)讓所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于補(bǔ)償價(jià)格。這些巨額收益悉數(shù)歸政府所有，對(duì)于農(nóng)民極不公平。

最后，在巨額利益的驅(qū)動(dòng)下，地方政府往往以“公共利益”之名，行“與民爭(zhēng)利”之實(shí)，既違背了《憲法》和《土地管理法》為公共利益而征用的立法宗旨，也激化了政府與農(nóng)民之間的矛盾。

我們沒(méi)有理由懷疑《草案》的起草者們沒(méi)有看到這些問(wèn)題，我們也相信他們發(fā)現(xiàn)了立法上的“兩難”：如果采取“集體土地與國(guó)有土地一樣可以出讓和轉(zhuǎn)讓”的立法思路，則會(huì)與《土地管理法》等基本的土地制度相沖突；而要維護(hù)基本制度的一致性，就只能維持這些顯失公正和有違憲之疑的土地制度。面對(duì)兩難，立法者采取何種選擇，端賴于他們的政治智慧和價(jià)值立場(chǎng)。

第8篇：集體土地管理法范文

關(guān)鍵詞：土地征用 集體土地 公共利益 安置補(bǔ)償

一、土地征用的概念

土地征用是發(fā)生在國(guó)家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。

二、土地征用具有的特征

（一）國(guó)家建設(shè)征用土地的主體必須是國(guó)家

只有國(guó)家才能在國(guó)家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，因?yàn)橹挥袊?guó)家才能享有國(guó)家建設(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國(guó)家，而是具體的國(guó)家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定的程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，并在申請(qǐng)批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國(guó)家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國(guó)家具體行使此權(quán)。

（二）國(guó)家建設(shè)征用土地是國(guó)家行政行為，具有強(qiáng)制性

國(guó)家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國(guó)家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。①這是因?yàn)閲?guó)家建設(shè)征用土地法律關(guān)系的主體－－國(guó)家，土地被征用的集體組織（集體組織或者村民委員會(huì)）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國(guó)家的單方面的意思表示，無(wú)需被征用土地的所有人同意。國(guó)家征用土地的指令，是行政命令。對(duì)此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從，而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價(jià)有償原則。

（三）國(guó)家建設(shè)征用土地是國(guó)家公共利益的需要

國(guó)家建設(shè)征用土地的原因是國(guó)家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國(guó)家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個(gè)層次上加以理解：其一，是直接的國(guó)家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國(guó)防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，運(yùn)輸，水利事業(yè)，國(guó)家機(jī)關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國(guó)家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說(shuō)，凡是有利于社會(huì)主義化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國(guó)力的加強(qiáng)，諸如設(shè)立國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體，三資企業(yè)，興辦國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會(huì)公益事業(yè)等等，均是廣義上的國(guó)家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國(guó)家建設(shè)征用土地的原因。

（四）國(guó)家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件

國(guó)家建設(shè)征用土地與沒(méi)收土地不同，它不是無(wú)償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行。土地被征用地集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。國(guó)家建設(shè)征用土地與土地征購(gòu)不同。它并不是等價(jià)的特種買賣，而是有補(bǔ)償條件的征用，但是，對(duì)被征用土地的適當(dāng)補(bǔ)償，則是國(guó)家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國(guó)家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國(guó)家直接支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)閲?guó)家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費(fèi)用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國(guó)家征用土地行政行為和國(guó)家批準(zhǔn)用地單位用地申請(qǐng)及被征用土地使用權(quán)的行為。

（五）國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地

國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國(guó)以來(lái)經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過(guò)程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織集體所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國(guó)家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來(lái)滿足，也需要用國(guó)家所有的土地來(lái)滿足，用集體所有的土地滿足國(guó)家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國(guó)有土地來(lái)滿足國(guó)家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲?guó)有土地本來(lái)就是國(guó)家的，不需要再通過(guò)其他方式取得所有權(quán)，國(guó)家可直接行使處分權(quán)利。

三、集體土地征用應(yīng)遵循的原則：

（一）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則

我國(guó)人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長(zhǎng)，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國(guó)家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：1，加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地地濫用土地行為。

（二）保證國(guó)家建設(shè)用地的原則

國(guó)家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無(wú)條件服從， 這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄?guó)家權(quán)力的行使，而且因?yàn)閲?guó)家權(quán)力的行使是為了維護(hù)社會(huì)的公共利益。社會(huì)公共利益是一國(guó)的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會(huì)公共利益，而且在與社會(huì)公共利益相抵觸時(shí)就得對(duì)私人利益加以限制以維護(hù)社會(huì)公共利益。國(guó)家建設(shè)即是社會(huì)公共利益得體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地得前提下保證國(guó)家建設(shè)用地。

（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對(duì)土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對(duì)被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對(duì)征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

（四）誰(shuí)使用土地誰(shuí)補(bǔ)償?shù)脑瓌t

土地征用的補(bǔ)償并不是由國(guó)家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)椋瑖?guó)家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

四、集體土地的補(bǔ)償安置問(wèn)題

集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國(guó)家，集體，個(gè)人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國(guó)家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國(guó)家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

（一）征用集體土地的補(bǔ)償原則

1、保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來(lái)源。因此，征地補(bǔ)償應(yīng)使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

2、按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍原來(lái)是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，原來(lái)是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，對(duì)地上物的補(bǔ)償和對(duì)人員的安置也是如此。

（二）征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)：

國(guó)家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：②

1、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

3、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長(zhǎng)而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

（三）安置剩余勞動(dòng)力

因國(guó)家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過(guò)發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位。

（四）土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理

國(guó)家建設(shè)征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。③市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

五、我國(guó)土地征用中存在的若干問(wèn)題及其對(duì)策

我國(guó)現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期形成的，當(dāng)時(shí)對(duì)于保證國(guó)家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，目前主要存在如下一些問(wèn)題亟待解決：

（一）相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國(guó)《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說(shuō)，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來(lái)使用具有很大的隨意性，往往是誰(shuí)申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰(shuí)使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

（二）土地征用的補(bǔ)償問(wèn)題。土地征用是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過(guò)程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場(chǎng)行為，而是一種行政行為。④為了國(guó)家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時(shí)農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國(guó)《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來(lái)的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿；政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

（三）土地征用權(quán)的行使。從世界各國(guó)對(duì)土地征用權(quán)力的行使來(lái)看，大多是為了公共利益。一些比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，政府更多的是采用通過(guò)與所有者合作或商議的形式獲得土地，實(shí)行土地先買為主，征用為輔。當(dāng)收買發(fā)生困難時(shí)，才實(shí)行土地征用。在我國(guó)，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個(gè)人使用土地，必須使用國(guó)有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個(gè)人需要使用土地，都必須請(qǐng)求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國(guó)自實(shí)行土地有償制度以來(lái)，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂(lè)此不疲。有的地方往往通過(guò)建立開(kāi)發(fā)區(qū)、園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國(guó)務(wù)院及省級(jí)人民政府行使，但各級(jí)地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過(guò)程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

（四）土地收益分配和管理問(wèn)題。土地征用過(guò)程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人獲取的補(bǔ)償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營(yíng)者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢(shì)，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國(guó)《土地管理法》實(shí)施條例第二十六條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國(guó)保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會(huì)保障之列，因此盡管在征地中對(duì)完全失去土地的農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的安置，但這種安置方式是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下產(chǎn)生的，隨著我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過(guò)程中，地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競(jìng)爭(zhēng)上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過(guò)安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應(yīng)企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對(duì)象。

以上問(wèn)題的存在，主要是制度的設(shè)計(jì)存在問(wèn)題，建議國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)盡快通過(guò)立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國(guó)家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)單位用地；（3）能源、用地，如煤礦、道路、機(jī)場(chǎng)等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地；（5）國(guó)家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫(kù)等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫(kù)、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。⑤在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場(chǎng)以及開(kāi)放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)來(lái)解決。

2、以農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)?，F(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢?、地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平、人均耕地面積等土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價(jià)值，世界大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)將土地市場(chǎng)價(jià)格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒(méi)有價(jià)格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立我國(guó)完善的土地市場(chǎng)，征地補(bǔ)償必須以土地的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。在公平補(bǔ)償原則下，征用補(bǔ)償金包括兩部分：土地的市場(chǎng)價(jià)格和相關(guān)補(bǔ)助金。土地的市場(chǎng)價(jià)格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開(kāi)市場(chǎng)中所有權(quán)形態(tài)所具有的無(wú)限年期的正常市場(chǎng)價(jià)格。在我國(guó)目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對(duì)農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會(huì)保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用、新的工作的前期費(fèi)用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補(bǔ)償費(fèi)。

3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。我國(guó)法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這些權(quán)利可以通過(guò)土地登記，并發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認(rèn)和保護(hù)。在權(quán)利證書中應(yīng)明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過(guò)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，從而防止權(quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國(guó)特殊的國(guó)情，集體土地對(duì)農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。⑥土地征用是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來(lái)源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得份額于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購(gòu)置農(nóng)機(jī)具，幫助農(nóng)民引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時(shí)還可進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)?？傊恋匮a(bǔ)償收益必須進(jìn)行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟(jì)利益。

此外，我國(guó)土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲(chǔ)備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)，城市公益性用地可以通過(guò)征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場(chǎng)上采取“回收、收購(gòu)、置換、整理”方式取得的土地來(lái)解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場(chǎng)，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，實(shí)行依價(jià)補(bǔ)償，就為土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項(xiàng)目用地則由市場(chǎng)來(lái)解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，尤其是要建立和開(kāi)放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用進(jìn)行運(yùn)作。三是加快我國(guó)農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場(chǎng)迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國(guó)土地征用制度作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺(tái)土地征用方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。 注釋：

1、參閱張明《房屋拆遷操作規(guī)范及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)務(wù)全書》，載于93頁(yè)《第三種做法》。

2、參閱《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條。

3、參閱《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十九條。

4、參閱濟(jì)南市人民政府法制網(wǎng)《淺淡集體土地統(tǒng)一征用》一文，載于第五部分《進(jìn)一步完善征地立法，適應(yīng)新工作的需要》。

5、參閱《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條

6、參閱法律網(wǎng)民商法探索《對(duì)農(nóng)村占地補(bǔ)償分配糾紛問(wèn)題的思考》一文，載于第二部分《問(wèn)題的根源》。

資料：

1、符啟林著《房地產(chǎn)法》法律出版社2002年版

2、符啟林著《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律制度研究》法律出版社2000年7月版

3、梁書文 馬建華 張衛(wèi)國(guó)主編《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》人民法院出版社

4、梁書文 黃赤東主編《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》人民法院出版社

第9篇：集體土地管理法范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu);集體土地所有權(quán)

嚴(yán)格地說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只是民間的一種約定俗成的說(shuō)法，所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，出售給非集體組織成員，因?yàn)槠渲挥朽l(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，沒(méi)有國(guó)家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證，因而被稱之為小產(chǎn)權(quán)房。若作詳細(xì)區(qū)分，又可以分為集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房和集體農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。建立在農(nóng)用地上的房屋因?yàn)闀?huì)從根本上威脅到我國(guó)的糧食生產(chǎn)安全，堅(jiān)決禁止。本文對(duì)建立在符合土地利用總體規(guī)劃的集體建設(shè)用地和宅基地上的房屋所占據(jù)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性進(jìn)行探討。

一、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及形成原因

(一)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門2007年不完全調(diào)查顯示，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常龐大，北京市早已突破1000萬(wàn)平方米，大概占住房總量的20％，分布在房山、通州昌平、順義、密云等京郊；西安市郊小產(chǎn)權(quán)房超過(guò)100萬(wàn)平方米；深圳等一些城市小產(chǎn)權(quán)房所占的比重甚至高達(dá)40％[1]。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房如火如荼的發(fā)展趨勢(shì)，政府相關(guān)部門也表示了明確態(tài)度，2004年11月國(guó)土資源局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！眹?guó)務(wù)院辦公廳在2008年1月11日下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》曾針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題作出如下批示：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?！皢挝缓蛡€(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！比欢F(xiàn)實(shí)狀況是“小產(chǎn)權(quán)房”禁而不止。

(二)小產(chǎn)權(quán)房形成的原因

第一，近年來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，而“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40—60%甚至只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的30%~40%。在商品房?jī)r(jià)格居高不下和一路飚升的過(guò)程當(dāng)中，高昂的土地價(jià)格無(wú)疑起到了推波助瀾的作用。國(guó)土資源部曾組織有關(guān)單位對(duì)40個(gè)樓盤作了典型分析，結(jié)果顯示，不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均在25%~30%左右。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告顯示，2000—2004年間，土地成本上漲50%是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)右騕2]。其中最大的獲利者就是地方政府和房地產(chǎn)商。

事實(shí)上，自20世紀(jì)90年代至今，地方政府對(duì)土地出讓金收入的依賴以幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，據(jù)中國(guó)社科院2007年中國(guó)社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書顯示，1990年，全國(guó)土地出讓金僅10.5億，到2005年，全國(guó)土地出讓金總額達(dá)5505億元，這15年間，土地出讓金收入累計(jì)2.19萬(wàn)億元。橫向比較看，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，土地出讓金凈收入占地方預(yù)算外收入的60%。因此經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房推動(dòng)相當(dāng)不易[3]。城市商品房?jī)r(jià)的居高不下和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房的明顯供應(yīng)不足，因此城鎮(zhèn)居民即使明知購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)取得合法的房屋所有權(quán)，且將面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，仍甘愿冒險(xiǎn)一試，以此改善居住條件。

第二，我國(guó)二元制的土地所有權(quán)制度。小產(chǎn)權(quán)房存在的根本原因在于我國(guó)二元制的土地所有權(quán)制度。根據(jù)我國(guó)憲法第10條規(guī)定，我國(guó)土地利用主體為兩類：國(guó)家，針對(duì)的是城市市區(qū)的土地；農(nóng)民集體，針對(duì)的是農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。雖然集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)在憲法上具有平等性，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第6條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定，只有國(guó)家所有的土地才能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體所有的土地不能直接用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。只有通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門補(bǔ)償征收后，變集體所有的土地為國(guó)家所有的土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這是基于國(guó)家的行政管理職能來(lái)考慮的，并限定必須為了公共利益才能征收集體土地，但對(duì)于“公共利益”的界限憲法與法律并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，因此，政府打著“公共利益”的旗號(hào)侵害農(nóng)民集體利益的現(xiàn)象層出不窮。地方政府一邊禁止集體所有土地直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，一邊又通過(guò)低價(jià)征收了集體所有的土地，然后以征收補(bǔ)償費(fèi)用的幾十倍甚至幾百倍的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。有些集體經(jīng)濟(jì)組織為了維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益，在集體所有的土地上以各種名義建造房屋，并通過(guò)出售獲取了一定的經(jīng)濟(jì)利益。

二、小產(chǎn)權(quán)房違法性探究

根據(jù)上文所述，國(guó)家所有土地和集體所有土地在憲法上具有平等性。憲法規(guī)定，任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地?？梢?jiàn)，憲法不加區(qū)分的允許集體土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，《物權(quán)法》第3條第3款規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”物權(quán)法第4條進(jìn)一步確定，國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)都受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。通過(guò)憲法和物權(quán)法的規(guī)定可以得出這樣一種結(jié)論：國(guó)家和集體在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是兩個(gè)平等的主體，作為土地所有者，集體與國(guó)家具有平等的法律地位，利用土地謀求自身發(fā)展的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)平等。如果法律對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)能不加限制，那么對(duì)集體土地使用權(quán)也應(yīng)平等對(duì)待。

限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的規(guī)定來(lái)自土地管理法?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》頒布于1986年，分別于1988年、1998年、2004年進(jìn)行了三次修訂。該法在最初是允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民取得集體土地使用權(quán)進(jìn)行住宅建設(shè)的。1986年的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)?！盵4]

因此可以說(shuō)《土地管理法》的規(guī)定從法理上分析而言是違憲了，小產(chǎn)權(quán)房并未違憲或者違背《物權(quán)法》的規(guī)定。

三、小產(chǎn)權(quán)房的出路

(一)“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)疏導(dǎo)而非禁止

反對(duì)小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的人最直接的理由就是，如果農(nóng)民集體土地用于商品房開(kāi)發(fā)，那么將會(huì)造成耕地大面積減少，中國(guó)將會(huì)造成糧食安全問(wèn)題，因此，小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不能合法化，一旦開(kāi)了這個(gè)口子就會(huì)威脅到國(guó)家糧食命脈。但所謂小產(chǎn)權(quán)房合法化會(huì)影響我國(guó)耕地保護(hù)的土地政策本身就是一個(gè)偽命題。事實(shí)上，真正威脅到土地安全的是我們的地方政府，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)張新寶說(shuō)，在當(dāng)下的土地違法案件中，地方政府成為主導(dǎo)因素。“凡是性質(zhì)嚴(yán)重的土地違法行為，幾乎都涉及政府或相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)的七年中，也就是1999—2005年，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)土地違法行為100多萬(wàn)件，涉及土地面積近500多萬(wàn)畝，比2004年全國(guó)新增的建設(shè)用地總量402萬(wàn)畝還要多出近100萬(wàn)畝[6]。正如前文所引數(shù)據(jù)表明，地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的嚴(yán)重依賴導(dǎo)致政府為了追逐高額利潤(rùn)，一方面不允許農(nóng)民將自己的集體所有制土地用于商品房開(kāi)發(fā)，從而獲得更高的效益，另一方面卻通過(guò)征收補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑢⑥r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，出讓給開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)或其他商業(yè)開(kāi)發(fā)獲取暴利。與個(gè)體農(nóng)民相比較，地方政府違法征地的破壞性更大，造成的影響更惡劣。