房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則

隨著房價(jià)的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算問題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn),其會計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實(shí)施新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國的會計(jì)準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中的會計(jì)信息質(zhì)量問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認(rèn)的問題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊會計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國際會計(jì)準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過從目前我國的相關(guān)會計(jì)法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國會計(jì)制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量的對策

通過上述分析,要加快會計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國際會計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計(jì)分支,如人力資源會計(jì)、質(zhì)量成本會計(jì)、物價(jià)變動會計(jì)、金融工具會計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會計(jì)準(zhǔn)則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會計(jì)師公會在2005年1月亦推出會計(jì)準(zhǔn)則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度制度》曾對配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國際會計(jì)準(zhǔn)則在2009年對一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會計(jì)核算,包括會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻(xiàn):

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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計(jì)核算

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會計(jì)系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來越高。作為一項(xiàng)特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計(jì)核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會計(jì)科目設(shè)置問題

縱觀近年來出臺的會計(jì)制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門設(shè)置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會計(jì)制度中涉及會計(jì)科目設(shè)置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會計(jì)科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》、《小企業(yè)會計(jì)制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的，即可在執(zhí)行相適用的會計(jì)制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會計(jì)科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算。這主要包括如下五個(gè)方面：

（一）增設(shè)“開發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補(bǔ)償款，土地出讓金、受讓價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)，也包括后期的開發(fā)結(jié)束房屋的驗(yàn)收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用等。還包括工程實(shí)施過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。開發(fā)成本的會計(jì)核算對于“無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。

（二）增設(shè)“開發(fā)間接費(fèi)用”科目

房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費(fèi)用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)費(fèi)用。這實(shí)際相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”。

（三）增設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗(yàn)和驗(yàn)收，其中也會產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對這一點(diǎn)而設(shè)。

（四）增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進(jìn)行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

二、收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，具有較高價(jià)值性等特點(diǎn)決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過戶等一系列環(huán)節(jié)?！耙燥L(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業(yè)會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實(shí)際的會計(jì)實(shí)務(wù)中運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)，仍是有很大的爭議則，其焦點(diǎn)問題在于確認(rèn)收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時(shí)簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認(rèn)條件的。房屋在未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可之前，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買方，這也是不符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，所以筆者認(rèn)為不能確認(rèn)收入。

三、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，會計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

在房地產(chǎn)會計(jì)核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實(shí)際的會計(jì)核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計(jì)核算之時(shí)，費(fèi)用和成本計(jì)算不精準(zhǔn)，收入與支出無法匹配，不能及時(shí)而準(zhǔn)確的反映房地長企業(yè)當(dāng)期的收支情況，造成實(shí)際費(fèi)用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會計(jì)信息不能及時(shí)，全面的反映在會計(jì)核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中，企業(yè)后期的財(cái)務(wù)報(bào)表不夠全面和準(zhǔn)確，不能及時(shí)正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實(shí)際的運(yùn)營過程中，資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風(fēng)險(xiǎn)信息就需要更加的充分，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實(shí)際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

四、小結(jié)

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對于地方和國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于整個(gè)國家GDP的拉動，對于社會的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時(shí)，也能夠把守自身的“度”，在會計(jì)核算中對嚴(yán)于律己，使企業(yè)的運(yùn)行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻(xiàn):

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 會計(jì)核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計(jì)制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實(shí)施效果欠佳，對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)相對特殊的行業(yè)的會計(jì)實(shí)務(wù)沒有比較強(qiáng)的針對性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)產(chǎn)品需要花費(fèi)的周期較長，一般為幾年時(shí)間，在這個(gè)過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計(jì)報(bào)表當(dāng)中的利潤也為負(fù)數(shù)。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項(xiàng)目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時(shí)就開始銷售樓盤，此時(shí)開發(fā)企業(yè)通常將這項(xiàng)資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財(cái)務(wù)特點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項(xiàng)工程的建設(shè)往往需要幾個(gè)月、甚至幾年時(shí)間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長時(shí)間占用，這給工程資金核算及財(cái)務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營項(xiàng)目多這個(gè)方面，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)會計(jì)的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)大量的人力、物力和財(cái)力的投入過程，生產(chǎn)周期長，涉及的技術(shù)問題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財(cái)務(wù)會計(jì)的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費(fèi)用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和。其大小直接影響到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計(jì)要求和場地本身等多方面的因素，同時(shí)其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對建設(shè)場地進(jìn)行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個(gè)角度來看，各個(gè)具體的開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用的具體支出的內(nèi)容及項(xiàng)目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費(fèi)用，土地開發(fā)成本等間接費(fèi)用，按照一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對象當(dāng)中去，存在一個(gè)較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費(fèi)的工程成本、土地使用費(fèi)的分配、相關(guān)費(fèi)用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費(fèi)用都應(yīng)該按照房屋成本核算對象及相關(guān)的規(guī)定對成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進(jìn)行費(fèi)用分配技計(jì)算時(shí)，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時(shí)就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯栴}。同時(shí)，在樓盤銷售過程中所耗費(fèi)的宣傳費(fèi)用也涉及到成本分?jǐn)倖栴}等，所有的這些費(fèi)用就存在著一個(gè)如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)進(jìn)行成本計(jì)量的問題。

3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題

配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算的對策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計(jì)制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個(gè)成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個(gè)主要的融、投資金融手段，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實(shí)現(xiàn)以貨幣形式對房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個(gè)房地產(chǎn)市場，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場，促進(jìn)社會的發(fā)展。

3. 提高會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會計(jì)人員的素質(zhì)直接影響到會計(jì)信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，確保其與工程人員交流時(shí)不存在問題。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財(cái)務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

一、開辦費(fèi)的定義與開支范圍

(一)開辦費(fèi)的定義

開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等。

至于什么是籌建期間,有以下兩種不同的觀點(diǎn)具有一定的代表性。

其一,籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè)之日)的期間。依據(jù)是:《外商投資企業(yè)外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第四十九條。

其二,籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日,即企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。依據(jù)是:2003年11月18日國家稅務(wù)總局《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》(“國稅函[2003]1239號”)的相關(guān)規(guī)定。

筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點(diǎn)。這是由于:

(1)第一種觀點(diǎn),對于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋,很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),無法準(zhǔn)確界定籌建期間,為正確進(jìn)行財(cái)稅處理設(shè)置了障礙。

(2)第二種觀點(diǎn),很清晰地界定了籌建期間,即從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止。適用于各類企業(yè),同時(shí)也沒有任何歧義。

(二)開辦費(fèi)的開支范圍

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,筆者將開辦費(fèi)的開支范圍進(jìn)行了歸納,一般說來分為允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出和不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出。

一)允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出

1、籌建人員開支的費(fèi)用

(1)籌建人員的職工薪酬:具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會保險(xiǎn)、住房公積金等。

(2)差旅費(fèi):包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。

(3)董事會費(fèi)和聯(lián)合委員會費(fèi)。

2、企業(yè)登記、公證的費(fèi)用:主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。

3、籌措資本的費(fèi)用:主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。

4、人員培訓(xùn)費(fèi):主要有以下二種情況

(1)引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收,選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用。

(2)聘請專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。

6、其他費(fèi)用

(1)籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。

(2)印花稅、車船稅等。

(3)經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用。

(4)其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用,例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。

二)不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出

1、取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。

2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。

3、為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。

4、投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息,不計(jì)入開辦費(fèi),應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。

5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi),該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理現(xiàn)狀

籌建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)該是開辦費(fèi)。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間,正確核算其開辦費(fèi),對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。

在實(shí)際工作中,對新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的會計(jì)與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式:

1、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建過程中(籌建期間指批準(zhǔn)籌建之日起至企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止)所發(fā)生的費(fèi)用,一方面按照《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定計(jì)入“長期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”核算,并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開辦費(fèi)全額直接轉(zhuǎn)入當(dāng)前損益。另一方面根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,開辦費(fèi)不得直接在稅前扣除,而是在不少于5年的期限內(nèi)攤銷。

2、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關(guān)費(fèi)用(含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用),在會計(jì)核算上全部計(jì)入“長期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”科目核算,而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷其開辦

費(fèi)。 筆者認(rèn)為,第一種處理方式不僅符合《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定,而且與當(dāng)時(shí)稅收規(guī)定(《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)一致。而第二種處理方式則存在以下弊端:

(1)對開辦費(fèi)的會計(jì)處理既不符合行業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定,也與《企業(yè)會計(jì)制度》相悖。把開辦費(fèi)與期間費(fèi)用的會計(jì)處理混為一談,影響了會計(jì)信息披露的準(zhǔn)確性。

(2)對開辦費(fèi)的稅務(wù)處理與《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定并不一致,擴(kuò)大了開辦費(fèi)的攤銷額。

(3)影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開發(fā)過程中未取得商品房銷售收入以前,把本應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用計(jì)入了“長期待攤費(fèi)用”,減少了企業(yè)的虧損金額,進(jìn)而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張,增加了利息負(fù)擔(dān),嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。

三、新準(zhǔn)則下開辦費(fèi)的會計(jì)處理

從2007年1月1日開始,新會計(jì)準(zhǔn)則體系(以下簡稱新準(zhǔn)則)在我國的上市公司執(zhí)行,許多企業(yè)(證券公司、保險(xiǎn)公司、中央國營企業(yè)、深圳市的企業(yè)等)也執(zhí)行了新準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則對開辦費(fèi)的會計(jì)處理相對于行業(yè)會計(jì)制度、企業(yè)會計(jì)制度而言,發(fā)生了一定的變化。

從《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄――“會計(jì)科目與主要帳務(wù)處理”(“財(cái)會[2006]18號”)中關(guān)于“管理費(fèi)用”會計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出,開辦費(fèi)的會計(jì)處理有以下特點(diǎn):

1、改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”,而是直接將費(fèi)用化。

2、新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目,也就是說不再披露開辦費(fèi)信息。

? 3、明確規(guī)定,開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會計(jì)科目核算。

4、統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍,即開辦費(fèi)包括籌辦人員職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。

5、規(guī)范了開辦費(fèi)的帳務(wù)處理程序,即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算,然后計(jì)入當(dāng)期損益,不再按照攤銷處理。

實(shí)施新準(zhǔn)則后,新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費(fèi)的帳務(wù)處理。這樣不僅簡化了會計(jì)核算,更準(zhǔn)確反映了會計(jì)信息。對籌建期間的界定,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。

四、新稅法下開辦費(fèi)的稅務(wù)處理

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》(以下簡稱新稅法)從2008年1月1日開始在我國實(shí)施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率,而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會計(jì)核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。

原《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條規(guī)定,企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費(fèi),應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起,在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。

而新稅法完全沒有關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的表述,是否表明對開辦費(fèi)沒有稅前扣除限制?

《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定:在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費(fèi)用,按照規(guī)定攤銷的(《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十條明確規(guī)定,攤銷期限不少于三年),準(zhǔn)予扣除:

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出;

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出;

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出;

(四)其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出。

從上述可以看出,在“長期待攤費(fèi)用”中并沒有包括開辦費(fèi)。

而《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條是對《企業(yè)所得稅法》第十三條的解釋與說明的,從中也沒有看出關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的任何表述。由此可見,新稅法對開辦費(fèi)的稅前扣除沒有限制了。

2008年4月25日國家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上,權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實(shí)施過程中的相關(guān)問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開辦費(fèi)稅前扣除”問題時(shí),這樣答復(fù):“新稅法不再將開辦費(fèi)列舉為長期攤費(fèi)用,與會計(jì)準(zhǔn)則及會計(jì)制度的處理一致,即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)期一次性扣除?！?/p>

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

(一)《企業(yè)會計(jì)制度》等對土地權(quán)屬制度與核算的規(guī)范　《企業(yè)會計(jì)制度》、《小企業(yè)會計(jì)制度》對土地使用權(quán)的核算規(guī)定兩種方法，一是作為固定資產(chǎn)核算，二是作為無形資產(chǎn)核算，作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權(quán)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先，兩者核算的對象都是國有土地，集體土地不屬其核算對象；其次兩者核算的都是土地使用權(quán)，因?yàn)椴徽撌莿潛芡恋鼗蚴浅鲎屚恋?，其所有?quán)皆屬國家，企業(yè)擁有的只是使用權(quán)。兩者的區(qū)別，則可按以下原則厘清：一是企業(yè)占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(quán)(以下簡稱劃撥土地)，土地使用證的“使用權(quán)類型”注明為“劃撥”，在單獨(dú)估價(jià)入賬時(shí)應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，明細(xì)科目稱為“土地”，按照其估價(jià)進(jìn)行初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量，為取得劃撥土地而支付的征地費(fèi)用等計(jì)入占用土地的地上建筑物的購置成本，不計(jì)入土地價(jià)值；劃撥土地?zé)o使用年限限制，核算時(shí)不計(jì)提折舊；劃撥土地如果需要轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)(使用權(quán))，應(yīng)先按規(guī)定向國家交納土地出讓金；劃撥土地在按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金之前，除國家另有專門規(guī)定外，都不得轉(zhuǎn)移過戶。二是企業(yè)通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權(quán)，或者從其他土地占有者通過轉(zhuǎn)讓手續(xù)取得的土地使用權(quán)(以下統(tǒng)稱出讓土地)，土地使用證“使用權(quán)類型”注明為“出讓”；出讓土地應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，明細(xì)科目稱為“土地使用權(quán)”，按取得時(shí)支付的全部成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量；出讓土地取得時(shí)應(yīng)由國土部門核定使用權(quán)的截止日，企業(yè)應(yīng)在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內(nèi)，計(jì)提土地使用權(quán)攤銷(轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨成本的除外，下同)；出讓土地可以在原核定用途的范圍內(nèi)直接進(jìn)入市場，自由轉(zhuǎn)讓。

(二)《企業(yè)會計(jì)制度》等對土地出讓的核算規(guī)范　《企業(yè)會計(jì)制度》和《小企業(yè)會計(jì)制度》都規(guī)定取得土地使用權(quán)時(shí)計(jì)入無形資產(chǎn)，待土地開發(fā)利用即建造地上建筑物時(shí)再分?jǐn)傆?jì)入在建工程成本。這樣，土地使用權(quán)的價(jià)值最終將轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)購置成本并計(jì)提折舊，開始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權(quán)規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作，為此財(cái)政部專門規(guī)定在預(yù)計(jì)建筑物凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于地上建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素，作為凈殘值預(yù)留。但隨后2002年《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――固定資產(chǎn)》中規(guī)定，固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命，從而適用不同的折舊率時(shí)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率，應(yīng)分別確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)，各自按照其可使用年限計(jì)提折舊。因此，執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》、《小企業(yè)會計(jì)制度》的單位，出讓或受讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)的相關(guān)建筑物中單設(shè)明細(xì)項(xiàng)目核算。

二、新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)的核算

(一)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)基本規(guī)范　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號一固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》，仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算，將出讓土地作為無形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則沒有直接提到土地使用權(quán)核算，但該準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對其規(guī)范如下：(1)企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變其用途、用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)分別進(jìn)行攤銷和提取折舊，但土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，其價(jià)值應(yīng)計(jì)入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購的房屋等支付的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分?jǐn)?；難以分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知：(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(quán)(出讓土地)，正常情況應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時(shí)，才應(yīng)從“無形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物，土地使用權(quán)價(jià)值無須分?jǐn)偟降厣辖ㄔ煳锏墓こ坛杀局?，?yīng)仍作為無形資產(chǎn)核算，并與地上建筑物分別計(jì)提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)計(jì)入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購房屋建筑物，將地上建筑物與土地使用權(quán)合并作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)將總價(jià)款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；只有在難于分配的情況下，才能全部作為固定資產(chǎn)核算。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 綜合驗(yàn)收 收入確認(rèn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)階段和消費(fèi)階段全過程，加上房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通過程長、消費(fèi)過程更長的特殊情況，決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)生產(chǎn)周期較長，與多行業(yè)、多部門、多學(xué)科相結(jié)合的知識密集型產(chǎn)業(yè)，又是個(gè)資金占用量大且周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)物業(yè)管理周期長、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程不同一般工業(yè)制造業(yè)，更不同于商品流通和服務(wù)行業(yè)，有著其特殊的開發(fā)流程或步驟。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，就必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程具有深入的了解。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，除了前期需對包括項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套、居民的購買能力及消費(fèi)偏好、項(xiàng)目周邊的房價(jià)水平、項(xiàng)目成本及投資回報(bào)率情況、金融機(jī)構(gòu)的支持力度、國家及地方政府的相關(guān)政策等房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行可行性分析研究，并在此基礎(chǔ)上申請建設(shè)開發(fā)用地，取得《國有土地使用權(quán)證》外，項(xiàng)目開發(fā)流程還需經(jīng)歷六個(gè)階段，如圖1所示。

圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程簡圖

二、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的特殊性

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》的規(guī)定，一般企業(yè)銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)，具體分述如下：

1．企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方。

2．企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制。

3．收入的金額能夠可靠地計(jì)量。

4．相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

5．相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

上述收入確認(rèn)的五個(gè)條件是指導(dǎo)會計(jì)實(shí)務(wù)中進(jìn)行收入確認(rèn)的總體性思路，統(tǒng)領(lǐng)我們應(yīng)對會計(jì)實(shí)務(wù)中各種千差萬別的情形。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得建設(shè)用地開發(fā)權(quán)、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工程、開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時(shí)間，與一般工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有成片開發(fā)、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，加之房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、簽訂《商品房買賣合同》、工程竣工綜合驗(yàn)收合格、買受人驗(yàn)收確認(rèn)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性及房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算上的特殊性。《收入準(zhǔn)則》以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力；而《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)，雖然比較簡單而便于會計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。在會計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)考慮兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即會計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)。

1．會計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。會計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入準(zhǔn)則》及《企業(yè)會計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。從一般企業(yè)收入確認(rèn)原則的五個(gè)條件可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，理論上比較合理。但由于房地產(chǎn)商品交付約定方式的多樣性和復(fù)雜性，致使在會計(jì)實(shí)務(wù)中難以判斷房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。其焦點(diǎn)在于如何把握房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移。

2．法律標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)商品的買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25%以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，既使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。

三、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)分析

在房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定有著不同的理解和做法，主要可以概括為以下五種做法：

（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并移交鑰匙時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（4）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（5）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，辦妥入住手續(xù)后，等工程造價(jià)結(jié)算審核確定時(shí)，作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對上述因素影響的理解不一致，使得其對房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定也千差萬別，從而導(dǎo)致出現(xiàn)收入提前或推遲確認(rèn)的情況，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行利潤的操縱提供了機(jī)會。為了防止利潤操控及規(guī)范收入確認(rèn)，本文現(xiàn)就房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的不同認(rèn)定方法逐一進(jìn)行剖析：

（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，或/及發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，但此時(shí)并不符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。且當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時(shí)，買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。這種情況的存在，使得以綜合驗(yàn)收合格或/及發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)顯得很不合理。

（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)商品業(yè)經(jīng)買受人驗(yàn)收并辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，買受人辦妥了入住手續(xù)（移交鑰匙），此時(shí)既符合《收入準(zhǔn)則》規(guī)定的五個(gè)條件，也符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。但是在法規(guī)尚不完善、政府監(jiān)管不力的情況下，買受人為了逃避營業(yè)稅和契稅或延遲繳納各項(xiàng)稅費(fèi)等原因，往往不會及時(shí)辦理入住手續(xù)。基于上述原因，以辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時(shí)作為判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的唯一關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)也是不合理的。這會造成房地產(chǎn)商品已銷售完畢，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已結(jié)束，但尚不能對房地產(chǎn)收入進(jìn)行確認(rèn)的情況發(fā)生。

（3）以開發(fā)房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)，同樣不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的法律標(biāo)準(zhǔn)。買受人取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，雖然房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但當(dāng)簽約雙方當(dāng)事人對不動產(chǎn)進(jìn)行登記備案后，買受人實(shí)際上已取得了法律保障。對于按揭貸款購項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管存在“自本合同簽訂之日起至借款人（買受人）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止”的階段性保證義務(wù)，但其責(zé)任次于被抵押房地產(chǎn)商品的履約義務(wù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。另外，法律規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中只是提供相關(guān)資料，在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由買受人自主決定；況且在辦理產(chǎn)權(quán)過戶會涉及財(cái)政部門、房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門等政府相關(guān)部門，何時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)證書并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能控制。因此，本文認(rèn)為，當(dāng)辦妥房屋移交手續(xù)后，由于房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也已轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)，就可以判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。只有辦妥產(chǎn)權(quán)過戶才能作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的做法是不可取的，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。

（4）以房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥入住手續(xù)、工程造價(jià)結(jié)算審核確定時(shí)作為房地產(chǎn)收入實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，也不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的條件。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程所述，竣工驗(yàn)收合格是房地產(chǎn)商品交付前的最后環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目所有工程，包括房地產(chǎn)商品、會所、道路、綠化等小區(qū)配套設(shè)施業(yè)經(jīng)政府相關(guān)部門綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格，該項(xiàng)目的成本就已經(jīng)確定；項(xiàng)目成本未經(jīng)結(jié)算審核，并不是成本不能確定，其成本金額的計(jì)算只是技術(shù)上的問題。因此，不能以此作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，這同樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時(shí)也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過高的房價(jià)不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會計(jì)準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)――風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個(gè)會計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤也不能說明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因?yàn)槔麧櫜▌犹蠖乇芄蕛r(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會計(jì).2005年3月

參考文獻(xiàn)

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價(jià)值計(jì)量的利弊及相適應(yīng)的會計(jì)計(jì)量模式【J】，魅力中國，2010（3）

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

(一)開發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。2、銷售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計(jì)正確了解這一項(xiàng)，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項(xiàng)目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。

(二)分清成本對象在了解成本的對象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了。“誰得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實(shí)際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

(三)一些間接費(fèi)用的核算很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。

(四)忽略項(xiàng)目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。

而往往項(xiàng)目結(jié)算會因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題，可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財(cái)務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù)，在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

三、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)會計(jì)；規(guī)范體系；成本預(yù)算；風(fēng)險(xiǎn)評估

一、明確房地產(chǎn)開發(fā)商的收入核定標(biāo)準(zhǔn)

1、目前，核定房地產(chǎn)的實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)存在爭議，一部分人認(rèn)為當(dāng)房屋銷售合同簽定以后，就可以確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。另一部分人認(rèn)為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因?yàn)楹笃谒婕暗膯栴}依然存在不確定性，比如完工驗(yàn)收或其他問題等。后期出現(xiàn)問題時(shí)所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產(chǎn)實(shí)際收入的核定標(biāo)準(zhǔn)。

2、當(dāng)售房合同簽訂并且購房人實(shí)際支付過購房款后，能算是房地產(chǎn)收入的確認(rèn)條件嗎？這個(gè)觀點(diǎn)目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當(dāng)房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關(guān)權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購房者，房地產(chǎn)公司還保留對房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的權(quán)利。比如，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實(shí)際面積進(jìn)行測量，若測量結(jié)果與合同上標(biāo)明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)。所以，即使客戶支付過費(fèi)用，依然不能算為房地產(chǎn)公司的實(shí)際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過戶之后，也不能成為確認(rèn)房地產(chǎn)實(shí)際收入的最佳標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)橄嚓P(guān)規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實(shí)中的“移交”存在時(shí)間跨度。目前，我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》有明確規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的情況下，可以視為房地產(chǎn)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。但是，目前我國相關(guān)法律中認(rèn)定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經(jīng)過很繁復(fù)的程序，需要開發(fā)商與購房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個(gè)過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現(xiàn)退房糾紛，必須有產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過戶以后也不能夠成為認(rèn)定房地產(chǎn)商實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)。若是以此為確認(rèn)條件，還會造成實(shí)際收入的確認(rèn)時(shí)間延后。

二、建立和完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引

配套設(shè)施成本計(jì)算作為房地產(chǎn)會計(jì)核算中必不可少的部分，其準(zhǔn)確性直接關(guān)系到企業(yè)整體成本核算的效果及對比性。相關(guān)的會計(jì)制度在配套設(shè)施核算時(shí)的預(yù)先提交及過程處理方面都有比較詳細(xì)的規(guī)定，但是國家現(xiàn)行制度中對相關(guān)核算的指引不夠到位。這就導(dǎo)致配套設(shè)施的相關(guān)核算方式都很多種，到底是依照行業(yè)性核算規(guī)則還是國家級核算規(guī)則就成了房地產(chǎn)商隨意選擇的方式。比如，配套設(shè)施的成本核算可以把實(shí)際產(chǎn)生的成本算入總成本，然后在工程結(jié)束以后將這筆費(fèi)用均攤到可售物業(yè)的費(fèi)用中。也可以提前將配套設(shè)施的成本預(yù)算加入到開發(fā)總成本中。兩種核算方式的依據(jù)都不相同，后者上顯然遵從中行業(yè)性的相關(guān)核算制度，但也對成本的準(zhǔn)確性造成影響。

所以，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)配套設(shè)施的會計(jì)核算準(zhǔn)則必須要盡快落實(shí)，這就需要國家及相關(guān)部門加大措施與力度，使相關(guān)的會計(jì)核算報(bào)告能真正體現(xiàn)出它的價(jià)值。公共配套設(shè)施的費(fèi)用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預(yù)提都是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司的消息披露量應(yīng)該增大

1、將預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用這一項(xiàng)目，加入到當(dāng)前使用的會計(jì)制度制成的計(jì)算公司收益的表格中。

這個(gè)項(xiàng)目主要體現(xiàn)公司兩方面的原則，一個(gè)是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，一個(gè)是收入費(fèi)用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)將對相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提，此部分費(fèi)用的產(chǎn)生與分配應(yīng)該列入公司收益表格。

2、公司可以對相關(guān)的預(yù)售方案及情況進(jìn)行披露。在工程沒有完工以前，預(yù)售費(fèi)用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以體現(xiàn)出公司的運(yùn)營情況。當(dāng)然各個(gè)房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預(yù)售方案不同，所以不同的預(yù)售方案也會對公司的財(cái)務(wù)狀況造成不同的影響，而且財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也會隨著公司預(yù)售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財(cái)務(wù)報(bào)告對預(yù)售情況難以掌握的結(jié)果。

3、設(shè)立質(zhì)量保證金并展示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)性比高的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性應(yīng)該在會計(jì)信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立一定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。普通企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵御風(fēng)險(xiǎn)的成本計(jì)入工程總成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該對預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)公布，使大家對風(fēng)險(xiǎn)的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)情況體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中。財(cái)務(wù)報(bào)表完全可以財(cái)務(wù)信息進(jìn)行全程體現(xiàn)，我們把公司的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目視為基本單位，將公司在開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金流動信息進(jìn)行體現(xiàn)，比如房地產(chǎn)的預(yù)售資金、施工材料費(fèi)用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報(bào)表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構(gòu)成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，因?yàn)橥恋嘏c地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實(shí)際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地成本也為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲備量以及相關(guān)的儲備成本，對公司的發(fā)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時(shí)間越長增值效益越大，對公司來說是非常強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標(biāo)，使公司保持較好的收益增長。在相關(guān)信息中只顯示土地所有權(quán)的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司要注重在財(cái)務(wù)報(bào)表中對實(shí)際的地土所量進(jìn)行標(biāo)注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)的會計(jì)核算工作中存在會計(jì)使用準(zhǔn)則不規(guī)范的情況，造成這局面產(chǎn)生的原因如下：一是由于房地產(chǎn)會計(jì)工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關(guān)的準(zhǔn)則與要求上并不明確。相關(guān)規(guī)范的缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)會計(jì)工作者找不到較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的成本預(yù)算容易偏差，帳目容易混淆、數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確等情況，若想使這種局面得到改善，應(yīng)該以目前使用的會計(jì)準(zhǔn)則為參照，不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)制度進(jìn)行完善，對執(zhí)行中產(chǎn)生的問題要及時(shí)收集整理，以便不斷地提高房地產(chǎn)會計(jì)制度的嚴(yán)謹(jǐn)性與規(guī)范性，使房地產(chǎn)會計(jì)制度真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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