房地產(chǎn)會計核算辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質量;新企業(yè)會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上市企業(yè)年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉移這一關鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權相關的風險和報酬在實質上已經(jīng)轉移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設期內,該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規(guī)制度來看,關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質量,就要按照國際會計規(guī)范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產(chǎn)負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費用。二是披露企業(yè)的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同,不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其他地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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第2篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞：新會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。會計的核算方法主要是指會計核算程序中的會計記錄和報告的方法。幾百年來所形成的“復式簿記”這一方法，是一種獨特、專門的程序和技術方法。這種方法在應用計算機等信息技術以后，發(fā)生了重大的變革，能更好地發(fā)揮會計的職能和作用。具體包括設置賬戶、復式記賬、填制和審核憑證、登記賬簿、成本計算、財產(chǎn)清查和編制財務報告等一系列專門的方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房屋建設經(jīng)營、土地開發(fā)建設活動的企業(yè)，是一個綜合性很強的行業(yè)，這使其會計核算與其他企業(yè)會計核算具有明顯區(qū)別，特征顯著。要探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算，應該先明白這些特點。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

1、土地的開發(fā)和建設。2、房屋的開發(fā)、建設和經(jīng)營。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)和建設。4、代建工程的開發(fā)。5、為商品房提供售后服務的其他多種經(jīng)營業(yè)務。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

1、開發(fā)經(jīng)營的計劃性。2、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。3、開發(fā)產(chǎn)品的商品性。4、開發(fā)建設的周期長、投資數(shù)額大。5、經(jīng)營風險大。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營方式

1、定向開發(fā)，即事先與購買方簽訂合同，按照合同進行開發(fā)建設。2、投標開發(fā)，即參加招標項目進行投標，獲得開發(fā)項目，開發(fā)建成后定向銷售或自行銷售。3、自行開發(fā)，即經(jīng)當?shù)卣鷾剩诳傮w規(guī)劃指定的區(qū)域內自行開發(fā)、自行銷售。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設、施工企業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別

建設單位一般情況下目標單一，只建設而不經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要開發(fā)又要建設，而且還要進行經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的方法

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)過程主要分為五個階段：投資機會選擇和決策階段、開發(fā)前期工作階段、建設施工階段、租售階段、售后服務階段。會計應適應不同階段的資金運動需要進行核算。

（一）投資機會選擇和決策階段

這一階段會計的主要任務是對發(fā)生的相關研究費用進行核算，所發(fā)生的各項費用計人生產(chǎn)成本。

（二）開發(fā)前期工作階段

這一階段主要涉及與開發(fā)工程有關的招投標、各種合同、條件談判和簽約等。這時，會計除了對發(fā)生的相關費用進行核算，將各項費用計人生產(chǎn)成本外，還應通過向銀行等金融機構借款、發(fā)行股票或債券等方式進行籌資，并將籌資費用計人財務費用。

（三）建設施工階段

這一階段的工作主要有土地征用和拆遷補償、基礎設施建設、建筑安裝工程建設、竣工驗收等。會計的主要工作是對發(fā)生的工程成本，分別記人生產(chǎn)成本科目及相關明細科目。工程竣工驗收后，應計算開發(fā)項目的總成本和出售房屋的單位成本，及時結轉。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的開發(fā)產(chǎn)品，能存在長期持有的情況

一般情況下，包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。除了對外進行銷售轉讓外，還可房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營|生物業(yè)具有長期收益的特點。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟調控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的長期收益。

三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算

為了把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作科學地組織起來，每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要根據(jù)國家規(guī)定，建立健全會計機構，制定合理的會計制度，加強會計隊伍建設。

（一）建立健全會計機構

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，一般都必須單獨設置會計機構，配備必要的專職會計人員。為了促使企業(yè)各個職能部門和各經(jīng)營單位的各個環(huán)節(jié)講求經(jīng)濟效益，大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該設置總會計師，建立總會計師的經(jīng)濟責任制。企業(yè)所屬各開發(fā)、經(jīng)營單位，也應該設置會計機構，配備會計人員，開展經(jīng)濟核算工作。這些單位的會計人員在業(yè)務上應該接受企業(yè)會計部門的指導。在企業(yè)會計機構的內部，應該根據(jù)業(yè)務的需要進行合理分工，建立崗位責任制，各司其職，以利于會計工作的程序化、規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結轉上存在差異。開發(fā)產(chǎn)品的建設周期長，建設過程中的預售收人作為預收賬款處理，并在項目竣工后結轉為銷售收入。開發(fā)建設中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結轉為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結果將產(chǎn)生直接的影響。

在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，要充分發(fā)揮各級會計機構的作用，貫徹統(tǒng)一領導、分級管理、分級核算的原則，正確處理各級權責關系，建立相應的核算體制。

（二）制定合理的會計制度

會計制度是組織和從事會計工作必須遵循的規(guī)范。制定會計制度，必須遵循統(tǒng)一領導、分級管理的原則。會計制度的主要內容有：會計工作規(guī)范、會計科目、會計報表、會計核算規(guī)程、會計監(jiān)督和檢查、會計人員的職責和權限等方面。企業(yè)為了加強內部管理，在不違反統(tǒng)一會計制度規(guī)定的前提下，可以制定一些必要的核算辦法，如賬務處理程序、內部牽制和稽核制度、成本核算辦法、財務分析辦法等。會計制度制定以后，需要認真執(zhí)行。但是，會計制度也不是一成不變的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的認識不斷提高，會計制度也要做相應的變革。

（三）加強會計隊伍建設

要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作，必須配備具有一定業(yè)務水平的會計人員。國家規(guī)定了會計人員的技術職稱、會計人員的工作職責和權限。會計人員的主要職責是：按照制度要求，認真編制并執(zhí)行財務計劃、預算；認真進行會計核算，做到內容真實、數(shù)字準確、賬目清楚；按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析財務計劃、預算的執(zhí)行情況，考核資金使用效果，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出改進建議等。會計人員有權要求本企業(yè)有關部門和人員遵守國家財務會計制度；有權參與制定本企業(yè)計劃、預算，參與有關開發(fā)經(jīng)營管理會議；有權要求有關部門提供真實資料，如實反映情況。對于違反財經(jīng)法令、制度的經(jīng)濟業(yè)務，有權拒絕付款、拒絕報銷；對于營私舞弊、違法亂紀的行為，應該及時向有關領導反映報告。為了充分發(fā)揮會計人員在開發(fā)經(jīng)營中的作用，國家根據(jù)有關規(guī)定，為會計人員評定技術職稱。同時有計劃地對會計人員進行專業(yè)培訓，提高其業(yè)務水平，并建立會計人員的定期考核制度，促使他們努力提高工作水平。

第3篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

1．投資性房地產(chǎn)的確認《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：①符合投資性房地產(chǎn)的定義，即為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。②與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。③該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)應對其固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等進行重新分類，并對確認的投資性房地產(chǎn)進行恰當?shù)臅嬏幚怼?．投資性房地產(chǎn)的計量投資性房地產(chǎn)的計量包括初始計量和后繼計量。初始計量又包括兩種情況：外購或者自建。根據(jù)準則規(guī)定，可歸納總結如下：①外購的投資性房地產(chǎn)的成本＝購買價款＋相關稅費＋可直接歸屬的其他支出。②自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本＝達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有支出，但這必須是在同時出租的條件前提下。③以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題及處理方法

1．公允值在投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題。

1．1在公允價值進行后續(xù)計量的模式下，存在因企業(yè)意圖改變而導致投資性房地產(chǎn)初始計量以及當期損益確認不一致的情況。首先需要說明的是，這里所指的不一致特指如下兩種情況的不一致：第一種情況是自行建造開始時就直接認定為投資性房地產(chǎn)；第二種情況是自行建造開始時認定為固定資產(chǎn)或存貨，達到預定可使用狀態(tài)時改變持有意圖，再隨即轉換成投資性房地產(chǎn)。從形式上看，兩類情況是不同的經(jīng)濟業(yè)務類型，會計核算處理不同也有其合理性，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

1．2采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉換成非投資性房地產(chǎn)時，存在虛增或虛減非投資性房地產(chǎn)賬面價值以及當期損益的可能?！稖蕜t》第十五條規(guī)定：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。倘若只是單獨分析該環(huán)節(jié)，并不存在任何不合理的地方，但若將該經(jīng)濟業(yè)務環(huán)節(jié)向前追溯，則出現(xiàn)了與其他會計準則制定原則不一致的地方，這便成了一種人為調整固定資產(chǎn)或存貨價值以及當期損益金額的方式和手段。

2．投資性房地產(chǎn)處置核算存在的問題及處理辦法。投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定：當投資性房地產(chǎn)被處置，或是永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按實際收到的金額記入“其他業(yè)務收入”科目，按投資性房地產(chǎn)的賬面價值記入“其他業(yè)務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，還要將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入，若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入。這一規(guī)定存在有如下問題：

2．1沒有區(qū)分投資性房地產(chǎn)出售、轉讓或者報廢、毀損等具體情形，兩者在核算上存在一定程度的差別，出售、轉讓的處置較為簡單，可以直接從售價收入中予以扣除，而報廢、毀損的情況卻很復雜，兩者在會計處理上一概而論，顯然不妥。

2．2投資性房地產(chǎn)，特別是房屋及建筑物這種投資性房地產(chǎn)，在出售、轉讓或者報廢、毀損時所發(fā)生的清理費用及相關稅費不進行核算，而是直接從處置收入中予以扣除，將扣除后的凈損益計入當期損益，這顯得過于簡化。因為，投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)一樣，其出售、轉讓或者報廢、毀損過程中所發(fā)生的費用情況較多且較為復雜，況且，在會計核算也可能會存在一個時間差，如果按現(xiàn)行的會計準則這樣處理，會很容易造成了實物管理與會計核算上的混亂。

2．3作為房屋及建筑屋的投資性房地產(chǎn)的處置收入計入其他業(yè)務收入，形成了營業(yè)利潤，而作為固定資產(chǎn)的房屋及建筑屋在報廢或毀損時的處置凈收入，則計入了營業(yè)外收入。這樣，同一建筑物報廢或毀損處理不同，對利潤結構也產(chǎn)生了不同的影響，從而直接影響信息使用者對企業(yè)盈利能力的準確判斷，給企業(yè)留下了進行利潤結構操縱的空間，更為特別的是，它粉飾了上市公司經(jīng)營業(yè)績，影響到廣大投資者與消費者對上市公司財務報表的解讀及其對其業(yè)績變動趨勢的分析，進而影響到其投資決策。因此，為便于正確核算投資性房地產(chǎn)出售、轉讓或者報廢、毀損等經(jīng)濟業(yè)務，準確反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和利潤構成，也為了便于投資者和消費者能正確地理解、把握和分析企業(yè)提供的財務報表，企業(yè)應分別對此類業(yè)務進行核算，有以下幾點：（1）出售、轉讓的投資性房地產(chǎn)，按準則規(guī)定，將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益；（2）設置和通過“投資性房地產(chǎn)清理”帳戶，以核算投資性房地產(chǎn)存續(xù)期間因報廢、毀損等所發(fā)生的各項費用、損失；（3）投資性房地產(chǎn)在存續(xù)期間因出售、轉讓或報廢、毀損所發(fā)生的處置收入計入其他業(yè)務收入；（4）投資性房地產(chǎn)收回自用后發(fā)生的轉讓、出售或報廢、毀損的處置凈損益應比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的轉讓、出售或報廢、毀損的會計處理一樣，作為利得列作營業(yè)外收支處理。

三、結語

第4篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

    (一)開發(fā)費用這項費用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關系,但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面:1、管理費用這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用,比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據(jù)實際的情況來進行核算。3、財務費用在房地產(chǎn)開發(fā)中,辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費,或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費用這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中,所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規(guī)來進行的。

    二、房地產(chǎn)成本核算中應注意的問題

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候,將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中,企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關法律法規(guī)來進行核算,還應該注意以下幾個問題:

    (一)要了解開發(fā)成本的設計正確了解這一項,可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結構,就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目,其次,將各種建設費用,比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目,最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

    (二)分清成本對象在了解成本的對象時,應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說,就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候,分清成本的具體對象,就顯得至關重要了?！罢l得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說,如果是能分清成本核算對象的,就可以直接進行成本核算;對于有一些不能分清成本對象的情況,就必須根據(jù)實際情況,建立新的分攤方法來進行核算。比如說,土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配,而基礎建設費和小區(qū)配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

    (三)一些間接費用的核算很多時候,房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法,這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用,算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是,有些為了項目的進行而貸款的利息部分,這一部分如果也作為間接費用進行核算的話,就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況,同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。

    (四)忽略項目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支,方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題,那就是企業(yè)過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行,時間明確肯定,又因為工程結算關系到工程款的支付,所以工程結算不容易拖拉。

    而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題,可以提出一個“預算費用”的概念,就是將還沒有完工的工程預算算進成本里,讓項目結算能夠按時順利進行,等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用,經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小,所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

    但是值得注意的是,根據(jù)現(xiàn)在的稅務法律規(guī)定,在土地增值稅未清算前,在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而超過的部分不得在當期稅前列支。所以,作為一名財務工作人員,必須合理的規(guī)劃財務稅務,在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票,暫時沒辦法立馬付款也可以,也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作,爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜,讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進行的順利,公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

第5篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

建設并做好成本核算基礎性工作在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中涉及的以上4個階段中，將發(fā)生許多費用，如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、利息費以及為管理項目而發(fā)生的管理費，等等。這些費用中，有些可記入成本，有些則作為期間費用處理。如何更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作，應做好如下兩項工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格遵守國家相關法規(guī)和會計制度，并結合其自身的組織特點，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項目預算決算管理、成本費用審批、資產(chǎn)管理等相關的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實保證會計信息真實可靠。同時要綜合考慮項目開發(fā)的規(guī)模、特點等因素，合理設置會計機構和配置成本核算人員，以保證提供準確、詳實的會計核算信息和質量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的各項制度要保證切實有效的執(zhí)行，而不能只制定不落實，逐步形成“算為管用，算管結合”的有效管理機制。

（二）切實做好成本核算的基礎性工作

在遵守國家相關法規(guī)和會計制度的基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其制定的財務規(guī)章制度，收集、整理、分析相關資料，主要包括項目預決算書、成本費用控制預算、資金籌措計劃、購銷合同、成本變動因素分析等。同時，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費用支出的原始憑證記錄、現(xiàn)場各類簽證記錄、各類臺帳記錄等。成本核算基礎工作的重點在于建立和健全各類原始記錄，嚴格規(guī)范工作流程，認真做好項目預算決算工作。切實做好各項基礎性，有利于各項規(guī)章制度落實到位，為成本核算工作打下堅實基礎。

二、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對象

開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指開發(fā)產(chǎn)品成本中，為了歸集和分配費用而確定的承擔者。合理的確定成本核算對象，是正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本的前提，如果成本核算對象劃分過粗，就不可能全面、準確反映項目的實際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細，就會有許多間接費用需要分攤，增加會計核算的工作量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況，選擇成本核算對象。

（一）確定成本核算對象的基本原則

1.一般的、小規(guī)模的開發(fā)項目，可將整個工程作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。

2.對于在同一個開發(fā)地點的群體開發(fā)項目，開工竣工時間相近、又由同一個施工單位施工的，可以合為一個成本核算對象。

3.對于規(guī)模較大、工期較長的項目，應該以項目的工程內容和工期進度，結合企業(yè)經(jīng)濟責任制的需要，按項目的一定區(qū)域或部位，劃分成本核算對象。成本核算對象需要在項目開工前確定，一經(jīng)確定不能隨意改動，更不能相互混淆。

（二）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項目的構成

1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用。

2.前期工程費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的費用，包括規(guī)劃設計費、可行性研究費、測量勘察設計費、各項臨時工程費用、“三通一平”費用等。

3.基礎設施費：指建設各項基礎設施發(fā)生的費用，包括與開發(fā)項目相關的、配套的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施及綠化等。

4.建筑安裝工程費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包或自營方式發(fā)生的建筑安裝費及招投標費、工程預算編制費和審計費、質量監(jiān)督費、竣工驗收費等工程附加支出。

5.公共配套設施費：指為開發(fā)項目服務的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如水房、鍋爐房、消防設施等。

6.建設期利息：指為開發(fā)項目籌措資金而支付的建設期利息，項目竣工驗收后發(fā)生的利息則記入財務費用。

7.開發(fā)間接費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部、工程部等管理部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，包括工資、福利費、辦公費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各行政管理部門為管理公司而發(fā)生的各項費用應在“管理費用”科目中進行核算。正確劃分成本項目，能夠客觀地反映開發(fā)項目的成本結構，為分析研究降低成本提供可靠依據(jù)和途徑?？紤]到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況不同，應根據(jù)經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。

（三）成本費用會計科目設置及建立必要的開發(fā)

產(chǎn)品成本核算帳表、單證為核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》規(guī)定，應設置“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”兩個科目。“開發(fā)成本”科目核算包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項直接費用以及由“開發(fā)間接費用”科目轉入的開發(fā)間接費用；“開發(fā)間接費用”科目核算為開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該科目借方歸集的費用，根據(jù)成本核算辦法的規(guī)定，全額分配計入有關的成本核算對象。成本核算是一項復雜的會計核算工作。成本核算制度建設、組織落實及完善會計核算基礎工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據(jù)，運用科學的方法對成本資料和信息進行分析、整理、歸集、分配、計算。建立的單證、帳表包括三類：一是費用審批付款單等內部自制的成本費用類原始單證；二是工程進度、施工進度款支付情況、現(xiàn)場管理情況等原始記錄臺賬；三是成本會計核算帳表，如公共配套設施成本費用分配表、開發(fā)間接費用歸集分配表、項目利息支出分配表等。

（四）建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算工作，是將其開發(fā)階段發(fā)生的各項費用，根據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》規(guī)定的成本屬性，進行合理的歸集和分配。前提是建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序。

1.依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》和有關規(guī)定，嚴格審核、審批發(fā)生的各項費用，確保費用支出的合理合法性，對不合規(guī)的費用支出應予以制止。

2.正確劃分應計入開發(fā)產(chǎn)品成本和不應計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用界限。首先，非生產(chǎn)經(jīng)營活動的耗費不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。如對外投資的支出和損失、捐贈、固定資產(chǎn)出售及報廢損失等。第二，生產(chǎn)經(jīng)營活動的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計入開發(fā)產(chǎn)品成本，非正常的成本不計入開發(fā)產(chǎn)品成本而應計入營業(yè)外支出。非正常成本包括自然災害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價損失、長短期投資跌價損失等資產(chǎn)減值損失以及債務重組損失等。第三，劃清開發(fā)產(chǎn)品成本費用與期間費用的界限。第四，應劃清收益性支出與資本性支出的界限。

3.正確劃分各會計期成本費用的界限。按照權責發(fā)生制原則和會計分期假設，合理運用“待攤費用”和“預提費用”科目。對于款項已經(jīng)支付但應由本期成本負擔的待攤費用，及時攤銷計入本期成本費用；對于本期尚未支付款項但應由本期負擔(主要依據(jù)合同或預決算資料)的預提費用，及時計入本期的成本費用。

4.正確劃分不同成本對象的費用界限。對于應計入本月開發(fā)產(chǎn)品成本的費用需要在各開發(fā)產(chǎn)品之間進行劃分：凡是能分清應由某開發(fā)產(chǎn)品負擔的直接成本，應直接計入該開發(fā)產(chǎn)品成本；另外，對于各種開發(fā)產(chǎn)品所共同發(fā)生的、不易分清應由哪項開發(fā)產(chǎn)品負擔的間接費用，則應采用合理的方法分配計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本，并保持一貫性、連續(xù)性，便于比較分析開發(fā)產(chǎn)品成本的變化趨勢。

5.正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品成本的界限并及時結轉。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)已完工開發(fā)產(chǎn)品交付使用驗收證明,處理完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結轉工作，將該完工開發(fā)產(chǎn)品歸集的全部成本進行完工結轉，同時按商品房建筑面積計算出單位成本和獨立銷售的單元成本，在完工開發(fā)產(chǎn)品中按單元進行明細核算，建立銷控臺帳。依據(jù)收入實現(xiàn)原則及時結轉已售開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。

（五）正確合理歸集和分配成本費用

第6篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞：房地產(chǎn)投資；成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算特點

成本核算和成本管理是企業(yè)實現(xiàn)自身財務目標的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈角逐的市場環(huán)境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊的行業(yè)又有著與別的傳統(tǒng)行業(yè)不一樣的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，跟傳統(tǒng)行業(yè)比較起來，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的會計周期都比較長，大概需要經(jīng)過土地使用權取得、規(guī)劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)而言如何在這么長的時間內進行工程項目的預算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個難題。

其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)組織方式只分為自營和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據(jù)具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約旦產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產(chǎn)成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中具有巨大的經(jīng)營風險性和業(yè)務復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營上不確定因素相對于一般企業(yè)而言會比較多，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避不必要的經(jīng)營風險，同時降低其經(jīng)營業(yè)務的復雜性。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)中的成本構成

房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本構成主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，包括全部開發(fā)中的成本投入、配套設施費的分攤、環(huán)境綠化費的分攤等。這些成本構成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發(fā)生的費用，如項目規(guī)劃設計費、可行性研究費、勘察設計費等；建筑安裝工程費指的是房地產(chǎn)企業(yè)以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發(fā)生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。

第二，項目開發(fā)中與施工相關的配套以及其他費用支出。主要包括基礎設施建設贊、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用三大塊。基礎設施費主要指開發(fā)小區(qū)內的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關的費用支出；公共配套設施費指的是開發(fā)項目中不能夠明確轉讓的公共設施配套設施發(fā)生的支出，如變電站、公用停車場等；開發(fā)間接費用主要指房地產(chǎn)企業(yè)所屬的管理各部門在施工中所發(fā)生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設備的折舊費等。

第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業(yè)務上的招待費支出、為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的人員費用等。要知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資周期長、風險高、市場競爭激烈程度很強的行業(yè)，這方面的費用比不可小覷。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)現(xiàn)狀中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的成本核算是一個關系著房地產(chǎn)企業(yè)利潤的大問題，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算歸結起來主要體現(xiàn)在以下幾個方面，即成本核算對象的確認、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。

1　成本費用的歸集和分配方法不太合理

根據(jù)通常的企業(yè)成本會計處理方法，一個企業(yè)生產(chǎn)中如果發(fā)現(xiàn)能夠歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的料工費的話，就應該直接歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本。如果是交叉發(fā)生的多種產(chǎn)品發(fā)生的成本費用的話，就應該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當?shù)姆椒ㄟM行分配，例如約當產(chǎn)量法等。然而，對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于項目投資開發(fā)中發(fā)生的大部分成本費用都是屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、設施配套費等均屬于間接開發(fā)成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發(fā)過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產(chǎn)行業(yè)會計準則并為給出明確的說法，很多房地產(chǎn)企業(yè)在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同?？趶诫y以一致。

2　隨意調劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距

旁地產(chǎn)企業(yè)在同一個時間內可能有好多個項目在同時進行開發(fā)。當然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經(jīng)濟適用房和商品房開發(fā)、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時結轉應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費，一般多采用預提配套設施費的辦法，預提標準由企業(yè)自行規(guī)定。這樣會不可避免出現(xiàn)預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)發(fā)生較大的差異，不少房地產(chǎn)企業(yè)都會把其當成為調節(jié)當期利潤的重要關口。

3　會計成本核算不到位，虛列成本費用

房地產(chǎn)行業(yè)是屬于成本核算比較復雜的行業(yè)，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業(yè)成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不到位，成本費用列支不規(guī)范的現(xiàn)象。例如我國《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》第六十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”。而在實際操作當期的收入和成本并不能夠準確預轉，這就為企業(yè)虛列成本費用提供了平臺。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本控制與成本完善對策

1　合理確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本歸集和分配方法

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎設施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組

成結構關系的分析。筆者認為我國房地產(chǎn)企業(yè)應當規(guī)范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎設施支出，一般應該直接分配計人有關房屋開發(fā)成本信息對象的“基礎設施費”成本項目，借“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應該選擇合適的方法，不能夠隨意分攤。具體方法的選擇應該結合具體項目的實際情況，例如基礎設施費用的分攤應主要采用因果關系法，即按照基礎設施費的歷史成本發(fā)生原因給以合理分攤?？傊?，成本的歸集和分配應該能夠提供準確的經(jīng)濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業(yè)的會計預決算提供堅實的基礎。

2　強化會計監(jiān)督，加大稅務監(jiān)管力度

隨著我國房地產(chǎn)市場的慢慢成熟，針對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度應該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)的一些會計監(jiān)督制度。從近些年來看房地產(chǎn)行業(yè)會計造假現(xiàn)象嚴重，很多企業(yè)都存在不同程度的偷漏稅現(xiàn)象，其中隨意調劑成本便是一種相當重要的手段。因此，企業(yè)外部審計部門、財政稅務相關部門應該加大外部監(jiān)管力度，對不真實核算工程預決算的企業(yè)、不按照規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大監(jiān)管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平。

3　制定科學的材料領用流程，節(jié)約現(xiàn)場管理監(jiān)督費用

房地產(chǎn)企業(yè)在具體施工過程中應該針對主要材料制定科學的材料領用流程。實行限額發(fā)料，對于在成本領用中有良好表現(xiàn)的節(jié)約行為給予適當?shù)莫剟?，超出標準成本領用限額的或者超出項目預算材料限額的應當給予一定懲罰。另外，在現(xiàn)場施工中也應注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關聯(lián)性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。

4　加強項目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途徑

第7篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項目；稅收籌劃

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項目可優(yōu)先選擇簡易計稅辦，理由如下：

（一）“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅進項稅額。因為房地產(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產(chǎn)企業(yè)老項目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負情況。與此同時，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結算價款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。

（三）過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產(chǎn)項目自身的特點。房地產(chǎn)老項目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項目稅收籌劃

按照國家稅務總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項目必須適用一般計稅辦法。

（一）一般計稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=（ 全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項目的可售面積*支付的全部土地價款。

（二）日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業(yè)增值稅應納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時需注意以下幾點：（1）積極學習稅法。企業(yè)增強業(yè)務培訓，提高企業(yè)員工的業(yè)務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應商應按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應“營改增”大環(huán)境，重構企業(yè)經(jīng)營模式

營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計增值稅進項稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現(xiàn)增值稅稅負合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項目的費用界限，規(guī)避涉稅風險

房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出房地產(chǎn)老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產(chǎn)老項目還是房地產(chǎn)新項目產(chǎn)生的費用，由房地產(chǎn)新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

[2]展云.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅收籌劃案列分析[J].市場周刊，2016.

第8篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)濟披露 會計信息

一、前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和計算機技術的普遍應用，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟下的會計信息管理工作，才能更好的發(fā)揮作用，逐漸完善房地產(chǎn)企業(yè)管理會計信息的方法和工作實踐。從而建立一整套比較完善的會計信息系統(tǒng)的的安全性和穩(wěn)定性，更好的提高了會計信息的技術化、知識化和信息化。給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟下的會計信息打下了良好的基礎。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)自身來看，利用先進的信息技術不但可以提高企業(yè)內部的管理水平，以提高房地產(chǎn)企業(yè)效率，擴大房地產(chǎn)行業(yè)市場占有率，還需要加強以市場經(jīng)濟為核心，建立健全了一套適應房地產(chǎn)會計信息體系經(jīng)濟運營機制，改變運營模式，還可以為企業(yè)節(jié)約大量成本，與相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)無論是資金運動還是其經(jīng)營特點、會計核算的方法和程序都有著其特殊性。

二、豐富房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露

目前房地產(chǎn)企業(yè)下會計行業(yè)具有較風險性和特殊性，導致該行業(yè)的會計管理存在著不規(guī)范和不一致的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績與財務狀況信息的可比性與有用性。企業(yè)對房地產(chǎn)會計報表由較高的調整空間受國內外宏觀政策調控和經(jīng)濟變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務風險，隨著我國越來越的內地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。比如說，

遞延稅項準則與投資物業(yè)準則作為國際會計準則例對房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的兩項準則卻并沒有在我國的企業(yè)會計準則中出現(xiàn)。由于與國際會計規(guī)范存在的差異性，就使得我國涉外企業(yè)的工作量變大，會計信息成本提高，這就影響了這些企業(yè)的國際競爭實力。而且對于我國我國企業(yè)經(jīng)營的國際化發(fā)展和市場經(jīng)濟的國際化拓展都存在著阻礙。因此制定和實施符合國際化標準的會計準則對于我國房地產(chǎn)企業(yè)走向國際舞臺是重要的一個基礎。

三、完善配套房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算準則

伴隨我國改革開放的不斷深入發(fā)展和對于會計理論研究的不斷進步，我國政府財政部門和會計界已開始對于會計體系的完善有了更多的思考。開始對人力資源會計、物價變動會計、質量成本會計和金融工具會計等新的會計分支有了更多的了解。房地產(chǎn)企業(yè)要更新觀念，強化管理，企業(yè)自身由于受其管理能力和對安全用電管理認識上的限制，以經(jīng)濟效益為中心，加強客戶自身安全管理不到位，加強檢查工作。加強內部管理，搞好人員培訓工作；加大反、防竊電力度，打擊違法用電；為了合理的對企業(yè)財務部管理進行宏觀和微觀主體營造一個良好的環(huán)境，進行客觀、科學從充分體現(xiàn)的合理性，促進供用電企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的不斷提高。除了管理審計和跟蹤監(jiān)督，合理配置行政事業(yè)國有資產(chǎn)的角度出發(fā)，加強和改進房地產(chǎn)企業(yè)管理，固定資產(chǎn)的日常監(jiān)管，定期不定期進行清查盤點，建立科學、合理的房地產(chǎn)企業(yè)會計監(jiān)控，有效防止企業(yè)的流失

四、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，我國現(xiàn)行《企業(yè)會計準則》實施的主要內容是，國家對圍繞企業(yè)常規(guī)的會計事項進行統(tǒng)一的制定，但是還是有些會計分支的內容沒有進入會計規(guī)范的體系之中，因此其構建還是缺乏一定的整體性和系統(tǒng)性。而且伴隨近年我國改革開放的深入和對于會計理論研究的深化了解，會計學術者和政府財政部門已經(jīng)開始探討出一套新的會計分支，可是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計管理缺少較具體和詳細的制度與規(guī)則，因此很多會計管理人員對待一些工作會有力不從心的感覺，這樣的情況也使會計處理結果無法形成規(guī)模，因此才造成了現(xiàn)今很多房地產(chǎn)企業(yè)賬目不清楚成本不實和數(shù)目布陣等各種現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結束語

通過大量閱讀關于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟下會計信息管理等方面的文獻資料，以及如何更好的運用房地產(chǎn)企業(yè)會計信息進行了深入的了解。實行房地產(chǎn)企業(yè)內部管理之后，加強會計工作隊伍的建設，讓會計檔案的使用和會計軟件的版本有了密切發(fā)展，不斷技術化、知識化、信息化、規(guī)范化。

參考文獻：

[1]趙霞艷.我國房地產(chǎn)企業(yè)相關會計問題研究[J].財經(jīng)界（學術版），2011，（9）：103-110

第9篇：房地產(chǎn)會計核算辦法范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補償；會計核算；稅務處理

政府或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對居民的拆遷補償是指政府或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)當?shù)卣鞘姓w規(guī)劃或建設單位自身的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展需要對被拆除房屋的產(chǎn)權所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令〔2011〕第590號）的有關規(guī)定，采取產(chǎn)權調換（房屋補償）或作價補償（貨幣補償）或房屋補償和貨幣補償相結合的方式給予一定的經(jīng)濟補貼和價值抵償。

對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)來說，能否對各種拆遷補償方式進行正確核算，不但關系到開發(fā)產(chǎn)品（土地或房屋）的總成本與單位成本，而且還涉及各項稅款的計算與繳納，倘若處理不好可能帶來涉稅風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必須重視對拆遷補償?shù)臅嫼怂闩c稅務處理。一般情況下，當被拆遷補償戶選擇的是貨幣補償形式時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應將該項拆遷補償支出借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中；當被拆遷補償戶選擇的是產(chǎn)權調換（房屋補償）形式時，視同房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)先向被拆遷補償戶支付了一筆貨幣現(xiàn)金，然后被拆遷補償戶再從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)購入等額房屋（居民住宅），對這種產(chǎn)權調換（房屋補償），房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)要以按公平交易的市場價格或者是當?shù)赝凇⑼惙课荩ň用褡≌┑墓蕛r值或實際市場交易價格測算的金額，借記“開發(fā)成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中。特別注意，對產(chǎn)權調換（房屋補償）形成的回遷房，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按公平交易的市場價格或者是當?shù)赝凇⑼惙课荩ň用褡≌┑墓蕛r值或實際市場交易價格測算的金額確定視同銷售收入額，同時按照相同期間、相同類別房屋（居民住宅）的實際開發(fā)成本（房屋）結轉視同銷售成本額。

下面結合典型案例，具體說明房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償采用產(chǎn)權調換（房屋補償）形式時，有關回遷補償（房屋補償）所得、會計核算和稅務處理問題。

案例：

第一種情況：假設AB房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱AB房地產(chǎn)企業(yè)）2009年8月開發(fā)某住宅小區(qū)項目，計劃占用土地面積約為20000平方米，實際建筑面積為35090平方米，可供對外銷售面積為31900平方米（其中：用于被拆遷補償戶的視同銷售面積為8000平方米，用于AB房地產(chǎn)企業(yè)自由銷售的住宅面積23900平方米）。

第二種情況：假設該住宅小區(qū)項目于2011年8月完工，同年10月AB房地產(chǎn)企業(yè)開始與各被拆遷戶辦理房屋交接手續(xù)。2012年3月1日AB房地產(chǎn)企業(yè)正式開始向社會公開銷售該住宅小區(qū)的房屋，假如在當年3月30日將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄，該住宅小區(qū)的房屋的每平方米平均售價為7000元，共計應確認銷售收入總額為16730萬元（0.7萬元/平方米×23900平方米）。

第三種情況：假設2012年2月末該住宅小區(qū)的房屋建設項目工程已經(jīng)竣工決算，開發(fā)成本（房屋）總計為7040萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費5600萬元【均為被拆遷戶的拆遷補償費（房屋補償），若不考慮拆遷補償因素，土地征用費及拆遷補償費為零】，前期工程費770萬元，基礎設施建設費1760萬元，建筑安裝工程費3520萬元，公共配套設施費220萬元，開發(fā)間接費770萬元（其中包括銀行借款凈利息支出及手續(xù)費440萬元）。

一、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補償（房屋補償）所得的計算過程

第一，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、配套設施費和開發(fā)間接費用等開發(fā)成本7040萬元。

第二，土地征用及拆遷補償費5600萬元（0.7萬元/平方米×8000平方米）。

需要說明的是：這里的5600萬元不僅僅是拆遷戶8000平方米的土地征用及拆遷補償費，而應該是歸屬于該住宅小區(qū)項目31900平方米的，需要在總可售面積31900平方米中進行分攤。

第三，視同銷售收入為5600萬元（0.7萬元×8000平方米）。

第四，單位可售面積計稅成本為3962.38元/平方米【（7040萬元+5600萬元）÷31900平方米】。

需要說明的是：在計算單位可售面積計稅成本時，應該以總可售面積31900平方米作為分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作為分母，否則就會虛增單位可售面積計稅成本，增加企業(yè)所得稅的納稅風險。

第五，視同銷售成本為3169.90萬元（0.396238元/平方米×8000平方米）。

第六，視同銷售所得為2430.10萬元（5600-3169.90）。

二、AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補償（房屋補償）的會計核算

第一，AB房地產(chǎn)企業(yè)該住宅小區(qū)項目完工時，根據(jù)回遷時該住宅項目同期同類平均銷售價格，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5600萬元，并做視同銷售收入處理：

借：開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費 5600萬元

貸：應付賬款——回遷戶5600萬元

借：應付賬款——回遷戶 5600萬元

貸：主營業(yè)務收入 5600萬元

第二，各被拆遷戶（亦即回遷戶）向AB房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)（共計5600萬元，是AB房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)與被拆遷戶辦理回遷手續(xù)時開具給各回遷戶的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》第一聯(lián)）時，結轉視同銷售成本：

借：主營業(yè)務成本 3169.90萬元

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋3169.90萬元

第三，AB房地產(chǎn)企業(yè)回遷補償（房屋補償）的稅務處理

回遷補償（房屋補償）業(yè)務主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅和城市維護建設稅及教育費附加等。

一是企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）用于對外捐贈、贊助支出、廣告宣傳、樣品、集資、職工福利、職工獎勵、對外投資、利潤分配、抵償債務、非貨幣性資產(chǎn)交換等行為，應視同銷售開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地），應于開發(fā)產(chǎn)品（房屋或土地）所有權或使用權轉移（或者于實際取得利益權利）時，確認為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收入（或者利潤）的實現(xiàn)?！尽秶叶悇湛偩株P于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條和《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條】因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月開始與被拆遷戶辦理回遷房屋交接相關手續(xù)時，計算確認的視同銷售所得2430.10萬元，需繳納企業(yè)所得稅額607.53萬元。即視同銷售應納企業(yè)所得稅額=2430.1×25%=607.53（萬元）

借：所得稅費用 607.53萬元

貸：應交稅費——應交所得稅607.53萬元

需要說明：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于安置被拆遷戶的回遷房，應根據(jù)確認的“視同銷售所得”計算繳納企業(yè)所得稅款。實踐中，許多企業(yè)是以預計毛利率計算所得并繳納企業(yè)所得稅的，這是不對的，也可能給企業(yè)帶來納稅風險。

二是土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用建造的房地產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品——房屋）項目安置回遷戶的，安置回遷戶的房地產(chǎn)項目（住房）視同銷售處理，并按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為開發(fā)項目的“開發(fā)成本——土地（拆遷補償費）?！尽秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號】

需要說明：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在與被拆遷戶辦理回遷房交接相關手續(xù)時，需要預征土地增值稅（與企業(yè)所得稅不同，不需要立即進行土地增值稅清算）。假定當?shù)刂鞴芏悇諜C關規(guī)定的預征率為2%，則AB房地產(chǎn)企業(yè)2011年10月應該預繳土地增值稅112萬元（5600×2%）。

借：營業(yè)稅金及附加 112萬元

貸：應交稅費——應交土地增值稅112萬元

借：應交稅費——應交土地增值稅112萬元

貸：銀行存款 112萬元

由于2012年3月30日已經(jīng)將該住宅小區(qū)的房屋全部售罄（銷售完畢），因此，AB房地產(chǎn)企業(yè)應該對該住宅小區(qū)項目的土地增值稅進行清算。

扣除利息后開發(fā)成本：5600+7040-440=12200（萬元）

扣除項目金額：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（萬元）

土地增值額：16170+5600-16749.35=5020.65（萬元）

土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%

應繳土地增值稅：5020.65×30%-0=1506.2（萬元）

應補繳土地增值稅：應繳土地增值稅-已預征土地增值稅=1506.2-112=1394.2（萬元）

借：營業(yè)稅金及附加 1394.2萬元

貸：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元

借：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元

貸：銀行存款 1394.2萬元

三是營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，按照《營業(yè)稅暫行條例》和《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）的規(guī)定，應當按照其取得的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅；對補償拆遷戶面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)刂鞴艿胤蕉悇諜C關按照同期同類住宅房屋的成本價核定計算征收其營業(yè)稅。

拆遷補償面積（回遷房）應納營業(yè)稅=3169.90×5%=158.495（萬元）。

借：營業(yè)稅金及附加 158.495萬元

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅158.495萬元

四是城市維護建設稅及教育費附加。假如，AB房地產(chǎn)企業(yè)所在地的主管地方稅務機關規(guī)定城市維護建設稅及教育費附加的征收率為11.5%（城市維護建設稅7%，國家征收教育費附加3%，地方征收教育費附加1.5%），則拆遷補償面積應納城建稅及教育費附加=158.495×11.5%=18.237（萬元）。

參考文獻：

1.國家稅務總局.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法[DB/OL].國稅發(fā)（2009）31號.