房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

摘要：闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目水土保持特點(diǎn)，并結(jié)合福安凱萊大飯店項(xiàng)目建設(shè)的具體問題，提出房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案涉及過程中需要著重考慮的問題。

1 城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

以都勻市福安凱萊大飯店建設(shè)項(xiàng)目為例。福安凱萊大飯店建設(shè)項(xiàng)目位于都勻市迎賓路一號，迎賓路、環(huán)東南路與環(huán)城中路的交界處。東臨環(huán)東南路，北臨迎賓路，南接月亮橋，西臨劍江河，與市內(nèi)最大的開發(fā)式公園—文峰園隔河相望，地理位置優(yōu)越，交通便捷。項(xiàng)目主要包括建構(gòu)筑物區(qū)、零星棄渣點(diǎn)和公共綠化區(qū)，占地面積2.17hm2。工程建設(shè)期間土石方開挖總量為11.43萬m3，回填利用0.20萬m3，棄方11.23萬m3（其中2.95萬m3棄方目前已零星堆放于市郊紹興棄渣點(diǎn)、三道河棄渣點(diǎn)等，其余8.28萬m3棄方繳費(fèi)棄土于堯林棄渣場）。從水土保持角度出發(fā)城市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：①項(xiàng)目范圍比較集中，可設(shè)置封閉作業(yè)區(qū)能減少水土流失；②房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊都是商業(yè)區(qū)或住宅小區(qū)，一旦發(fā)生水土流失，影響巨大；③挖填方量較大，且棄渣場設(shè)置相對較遠(yuǎn)，運(yùn)送途中有潛在影響周邊環(huán)境的危害；④房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一般建筑物布置密集，空地一般都是綠化區(qū)，所水土保持需結(jié)合園林綠化進(jìn)行；⑤主體工程完工后，空地基本硬化或已園林綠化，所以水土流失重點(diǎn)在施工期間，應(yīng)采取臨時(shí)水土保持措施。

2 水土保持危害

2.1對區(qū)域環(huán)境的影響

在項(xiàng)目建設(shè)期間，工程施工過程中對原地表造成擾動，場地開挖、基礎(chǔ)施工等產(chǎn)生的土壤流失及揚(yáng)塵易對周邊道路造成污染，進(jìn)而由車輛攜帶將污染區(qū)域擴(kuò)大，對周邊行人的出行造成困擾；影響項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。

2.2對社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

工程建設(shè)為進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定和健康發(fā)展，具有重要意義。若工程建設(shè)區(qū)域可能產(chǎn)生的新增水土流失得不到有效防治，必將使建設(shè)區(qū)現(xiàn)有水土流失加劇，危及周邊河流、道路和房屋，給建設(shè)區(qū)周邊居民生產(chǎn)生活帶來不利影響。

2.3對主體工程安全運(yùn)營的影響

工程建設(shè)導(dǎo)致的水土流失與工程本身的安全息息相關(guān)。工程建設(shè)擾動地表，產(chǎn)生的大量土石方如不能及時(shí)有效地處理，造成水土流失將嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，以及工程的安全運(yùn)行，也對企業(yè)的今后的運(yùn)營安全會造成一定影響。

2.4防治措施的指導(dǎo)性意見

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目水土流失類型進(jìn)行綜合分析，項(xiàng)目區(qū)侵蝕類型為水力侵蝕。具體結(jié)合建設(shè)工程的布局、施工工藝，提出針對性的防治措施，減少施工過程中產(chǎn)生的水土流失量。建構(gòu)筑物區(qū)和零星棄渣點(diǎn)是產(chǎn)生水土流失的重點(diǎn)地段，水土流失強(qiáng)度較大，應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)期間的管理和臨時(shí)防護(hù)措施。

3 水土流失防治對策

3.1建構(gòu)筑物區(qū)

（1）臨時(shí)排水溝

主體工程設(shè)計(jì)已對該區(qū)域布設(shè)排水管網(wǎng)，但考慮到工程施工期間，難以及時(shí)到位并發(fā)揮作用，由于該區(qū)域大量的地面，若遇到降雨，將會帶來較大的沖刷，本方案考慮在主體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上布設(shè)臨時(shí)排水溝，排水溝設(shè)計(jì)采取臨時(shí)和永久相結(jié)合的設(shè)計(jì)思路，即排水管網(wǎng)修建是在本次臨時(shí)排水溝的基礎(chǔ)上布設(shè)的。建構(gòu)筑物區(qū)目前正在開挖地下室，雨期將會蓄積雨水，可利用抽水泵將水抽入地下室旁臨時(shí)排水溝排出。

臨時(shí)排水溝長1728m，為土質(zhì)排水溝，斷面為梯形，尺寸為頂寬0.60m，底寬0.30m，溝深0.30m，邊坡比1:0.5，排水溝表面采用土工布覆蓋。

（2）臨時(shí)沉沙池

臨時(shí)沉沙池主要用于各施工區(qū)域，防止該區(qū)域內(nèi)的泥沙被水帶到區(qū)域外，增加水土流失的危害，布設(shè)在臨時(shí)排水溝末端。雨水經(jīng)沉淀后方可排入劍江河。

3.2零星棄渣點(diǎn)

本工程場地開挖平整過程中產(chǎn)生11.23萬m3棄渣，其中2.95萬m3棄方目前已零星堆放于市郊紹興棄渣點(diǎn)、三道河棄渣點(diǎn)等，其余8.28萬m3棄方繳費(fèi)棄土于堯林棄渣場。

本方案將對目前已零星堆放于紹興棄渣點(diǎn)、三道河棄渣點(diǎn)等的2.95萬m3棄方進(jìn)行水保措施設(shè)計(jì)，對于繳費(fèi)棄土于堯林棄渣場的8.28萬m3棄方不做設(shè)計(jì)。

零星棄渣點(diǎn)占地面積0.60hm2，本方案設(shè)計(jì)對渣頂進(jìn)行全面整地后撒播狗牙根草種。

3.3公共綠化區(qū)

本項(xiàng)目由于主體工程未對項(xiàng)目區(qū)綠化進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，本方案設(shè)計(jì)對其進(jìn)行補(bǔ)充完善，采用喬、灌、草相結(jié)合進(jìn)行綠化。

為了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為生產(chǎn)和生活創(chuàng)造良好的條件，根據(jù)小區(qū)建筑布置特點(diǎn)，以增加林草覆蓋度、保持水土為原則。

在建筑物周邊空地、區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)等區(qū)域布置裝飾性綠地，綠地為由矮欄桿包圍的綠色草坪，在草坪上種植常綠樹種，種植的樹木要根據(jù)住宅樓的陰陽面選用不同的品種，植物配置采用自然式。喬木選擇香樟、女貞等，灌木選用紫薇、火棘等，草種選用狗牙根等。

采用五角楓、紫薇孤立種植，小葉女貞圍繞種植，形成三層觀賞結(jié)構(gòu)，欣賞灌木的葉色和樹冠形狀。廣玉蘭作為行道樹，株距8m。垂柳在靠近河岸的路邊以及水景邊種植，株距5m。造林以5月－10月之間為好。造林前，在整好的造林地上，根據(jù)林帶株行距的定點(diǎn)，作出標(biāo)志，然后按照植苗造林的技術(shù)要求進(jìn)行栽植。狗牙根播種方式采用撒播方式，播前用細(xì)土和草種混和均勻，播種后進(jìn)行覆土并適當(dāng)滾壓或用無紡布遮蓋。

幼林撫育措施主要包括松土、灌溉、施肥、林農(nóng)間作、除蘗、修枝、整形等。具體撫育方法因樹種、林種及立地條件不同而有所差異，樹種撫育措施如下：造林后應(yīng)避免牲畜踐踏幼樹，幼樹郁閉以前，每年5～6月除草、松土一次，促進(jìn)幼樹的生長發(fā)育；一年撫育一次，連續(xù)撫育三年。成林撫育主要指中耕除草、修枝、澆水、噴藥等撫育工作。成活率要求、保存率要求及不達(dá)標(biāo)的處理。

4 結(jié)論及建議

4.1結(jié)論

（1）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目主體工程資料顯示，主體場址選擇在原的都勻市龍?zhí)顿e館處，交通運(yùn)輸便利，具備較好的建房條件。從水土保持角度，場址選擇避開了泥石流易發(fā)區(qū)和崩塌滑坡危險(xiǎn)區(qū)；區(qū)內(nèi)沒有全國水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)中的水土保持監(jiān)測站點(diǎn)、重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)和長期定位觀測站；場址避開了生態(tài)脆弱區(qū)、國家劃定的水土流失重點(diǎn)預(yù)防保護(hù)區(qū)和重點(diǎn)治理成果區(qū)，最大限度地保護(hù)現(xiàn)有土地和植被的水土保持功能。

項(xiàng)目建設(shè)從水土保持角度出發(fā)，無限制工程建設(shè)的水土保持制約因素，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。因此本《方案》從水土保持角度認(rèn)為此場址方案合理，基本可行。

（2）通過對本項(xiàng)目建設(shè)可能造成的水土流失情況分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)的自然地理?xiàng)l件，本《方案》提出的各項(xiàng)水土保持防治措施得到落實(shí)后，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)的原有水土流失得到基本治理，新增水土流失得到有效控制，生態(tài)得到最大限度的保護(hù)，環(huán)境得到明顯改善，水土保持設(shè)施安全有效。可以實(shí)現(xiàn)施工期的防治目標(biāo)。

總之，項(xiàng)目建設(shè)從水土保持角度出發(fā)，無限制工程建設(shè)的水土保持制約因素，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。

4.2建議

（1）施工單位要與項(xiàng)目所在地水行政主管部門及其上級部門密切配合，認(rèn)真聽取他們對項(xiàng)目水土保持工作的建議，落實(shí)好水土保持措施。建議施工單位優(yōu)化主體工程施工組織設(shè)計(jì)，土石方集中開挖時(shí)期盡量避開雨季。建議施工單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建立水土保持方面的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照批復(fù)的水土保持方案要求開展工作。

（2）根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目水土保持監(jiān)測工作可由業(yè)主自行開展水土保持監(jiān)測工作，落實(shí)各項(xiàng)水土保持措施，更有效地防治項(xiàng)目的水土流失，改善生態(tài)環(huán)境。

（3）主體工程驗(yàn)收前，業(yè)主應(yīng)申請由批復(fù)本《方案》的水行政主管部門對項(xiàng)目水土保持工程進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。

（4）當(dāng)工程發(fā)生重大變更時(shí)，按相關(guān)規(guī)定重新編報(bào)水土保持方案。

[參考文獻(xiàn)]

[1]栗麗，王日鑫。城市水土保持生態(tài)環(huán)境建設(shè)初探[J]。河北林業(yè)科技，2007（4）：27-29。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；重點(diǎn)環(huán)節(jié)；開發(fā)管理。

對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場定位，實(shí)施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營策略，但是想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策問題

房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實(shí)例，土地儲備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目土地的出售和購買一般均通過招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項(xiàng)目土地之前，對于究竟以何種價(jià)格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)做好詳細(xì)的項(xiàng)目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目用地情況調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項(xiàng)目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計(jì)算的全面性與精確性。經(jīng)驗(yàn)顯示，土地拍賣是一個(gè)競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價(jià)才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項(xiàng)目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案期間，想要保證設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量，首要條件便是對產(chǎn)品市場進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場調(diào)查。產(chǎn)品市場調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。做好設(shè)計(jì)期間的市場調(diào)研報(bào)告需要注意以下幾個(gè)方面：

第一，項(xiàng)目地塊的概況。主要是項(xiàng)目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目開況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。

第三，當(dāng)前的市場供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地塊周邊的典型個(gè)案供應(yīng)分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項(xiàng)目調(diào)查與經(jīng)典項(xiàng)目分析。主要內(nèi)容包括：針對典型項(xiàng)目的個(gè)案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項(xiàng)目個(gè)案的典型優(yōu)勢，結(jié)合實(shí)際的區(qū)域特點(diǎn)對典型項(xiàng)目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。

第五，開發(fā)該類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項(xiàng)目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學(xué)合理性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，但是項(xiàng)目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐過程中，通過不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價(jià)會逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案與實(shí)施方案的目標(biāo)就會形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。

（2）以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)全過程成本控制原則

項(xiàng)目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項(xiàng)目開發(fā)成本控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測算分析，人們發(fā)現(xiàn)對項(xiàng)目成本影響最大的階段，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為5%-35%；而在項(xiàng)目的施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因而，項(xiàng)目投資控制，既要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設(shè)計(jì)部門編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計(jì)部門最大的弱勢便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對設(shè)計(jì)部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實(shí)施執(zhí)行過程中，成本控制目標(biāo)通常會偏離預(yù)定方向，此時(shí)要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細(xì)化成本控制方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目通?？梢詣澐譃樗膫€(gè)階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個(gè)部分：第一，市場分析。對產(chǎn)品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價(jià)格水平、目標(biāo)市場等；第二，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估。依照前者分析的結(jié)果分析和對比項(xiàng)目的經(jīng)營費(fèi)用和收入。

（2）前期準(zhǔn)備期間

該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大?。坏诙?，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；第五，項(xiàng)目報(bào)建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場或價(jià)格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實(shí)以上各項(xiàng)工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量和利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本

項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營費(fèi)用

管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對消費(fèi)者的需求市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購比價(jià)。在物資采購比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評價(jià)，對工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；整體定位；經(jīng)濟(jì)評價(jià)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

一、簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)要想在項(xiàng)目開發(fā)過程中獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，就必須進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以便為項(xiàng)目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位：房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位是以詳細(xì)而全面的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的，項(xiàng)目管理人員對市場進(jìn)行可靠的分析，從而選擇適宜的目標(biāo)市場，確定能夠承受項(xiàng)目消費(fèi)的客戶群體，同時(shí)，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的制定，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)性；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員，在項(xiàng)目成本花費(fèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理評價(jià)，包括項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目空間構(gòu)想、項(xiàng)目分項(xiàng)的投資估算、項(xiàng)目投資總額等，從而估算出房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)過程即是房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)中存在的問題

目前由于固有觀念，傳統(tǒng)思維及評價(jià)手段等影響在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)中易出現(xiàn)如下問題，影像定位與評價(jià)準(zhǔn)確性。

（一）整體定位中存在的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目整體定位的認(rèn)識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創(chuàng)新性，同時(shí)，并未充分地考慮到市場需求與消費(fèi)者的消費(fèi)心理，缺乏科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位不準(zhǔn)確，難以有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)特性與有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目整體定位過程中，往往會參考其他項(xiàng)目，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大、水準(zhǔn)越來越高的時(shí)候，更是容易產(chǎn)生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費(fèi)者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環(huán)境；（3）不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目是針對不同消費(fèi)群體開發(fā)的，完善的客戶資源管理平臺對項(xiàng)目整體定位精準(zhǔn)性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產(chǎn)企業(yè)過度重視項(xiàng)目開發(fā)，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費(fèi)群體的定位出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問題，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位工作的效率。

（二）經(jīng)濟(jì)評價(jià)中存在的問題

（1）目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，很多的理論研究與實(shí)踐探討還沒有達(dá)到熟練的程度，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)給予足夠的重視，或者項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)缺乏科學(xué)性與全面性，經(jīng)濟(jì)評價(jià)效率與質(zhì)量不高，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，擅自更改房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些數(shù)據(jù)、信息等，從而使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評估報(bào)告出現(xiàn)不真實(shí)的問題，經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告缺乏參考意義，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略的科學(xué)制定與有效實(shí)施。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的策略

為提高定位和評價(jià)準(zhǔn)確房地產(chǎn)企業(yè)必須針對項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評價(jià)問題進(jìn)行嚴(yán)密地調(diào)查與思考，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況與經(jīng)營方針，揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，制定出更為有效的項(xiàng)目營銷策略，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理實(shí)力等的不斷提高。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位，不僅包括項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，同時(shí)包括其在市場中的定位、消費(fèi)者心中的定位等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全部的影響因素，遵循相關(guān)原則對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合思考與分析，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的精準(zhǔn)性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位的最終目的是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，因此，項(xiàng)目整體定位工作需要在結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并詳細(xì)分析房地產(chǎn)市場的情況，同時(shí)，在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對市場定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位的研究，并對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，以便保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的科學(xué)性與經(jīng)濟(jì)性；遵循房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該注重對項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場定位以及消費(fèi)者定位等方面的探討，針對不同的項(xiàng)目產(chǎn)品制定不同的開發(fā)方案；房地產(chǎn)市場瞬息萬變，在項(xiàng)目開發(fā)前必須對市場進(jìn)行調(diào)查分析，了解市場供需關(guān)系，以滿足市場需求；對于消費(fèi)者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強(qiáng)溝通從而了解消費(fèi)者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的實(shí)效性。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的終極目的即是降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)過程中，需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、定位等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況創(chuàng)新評價(jià)的方法，以全面性、客觀性、及時(shí)性為原則，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算、成本估算、效益測算等項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以最大化提高經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)表的科學(xué)性與可靠性，從而為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的參考價(jià)值奠定基礎(chǔ)。

具體來說：（1）在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)之前，需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型進(jìn)行確認(rèn)，制定不同的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方案；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總投資中，有些子項(xiàng)成本具有不可控性，因此，需要對一些容易出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)分析，運(yùn)用成本分?jǐn)偟慕?jīng)濟(jì)評價(jià)方法，建設(shè)靈活性的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本在可控范圍內(nèi)；（3）不同地域，其房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同，企業(yè)競爭也不同，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)過程中，需要對市場進(jìn)行全面調(diào)查與預(yù)測，同時(shí)針對項(xiàng)目產(chǎn)品的類型進(jìn)行消費(fèi)者群體的鎖定，以便為制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷方案提供條件。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 資金 成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金額度大，一些大型的項(xiàng)目除依托銀行貸款等方式運(yùn)行外，還采取分期開發(fā)、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項(xiàng)目利潤水平。但實(shí)踐中部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在資金使用不當(dāng)甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本管理，保障資金安全是一個(gè)值得探討的課題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的基本方式

從房地產(chǎn)資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個(gè)方面。

（一）合理安排資金使用計(jì)劃推動資金成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金涉及的環(huán)節(jié)較多，從前期的土地競拍、項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目綠化等都需要使用資金，而且項(xiàng)目運(yùn)行周期較長，部分項(xiàng)目從開始購買土地到竣工交房時(shí)間長達(dá)5年甚至更長，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要合理的安排資金使用計(jì)劃，做好資金預(yù)算方案，達(dá)到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費(fèi)，以此控制資金成本。

（二）強(qiáng)化融資管理推動資金成本控制

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到57225億元的規(guī)模，同比增速達(dá)到32.1%，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資分別實(shí)現(xiàn)同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應(yīng)低于銀行貸款，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

（三）強(qiáng)化資金管理推動資金成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行資金總量規(guī)模較大，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資達(dá)到36828億元，如此龐大的資金規(guī)模，表明內(nèi)部資金應(yīng)用規(guī)模大，企業(yè)必須制定嚴(yán)密的資金使用方案，避免資金浪費(fèi)、亂用，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，以此推動成本節(jié)約。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制存在的問題及其成因分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)日趨完善，項(xiàng)目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了企業(yè)成本的下降。但與此同時(shí)，部分項(xiàng)目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

（一）資金成本控制意識不濃

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識不濃，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識相對薄弱。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本控制意識不濃，部分項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，積極爭取資金的控制權(quán)，即使有資金空閑也不愿意在項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)劑，而資金短缺的項(xiàng)目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了資金成本。

（二）資金使用缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金總體供不應(yīng)求，因而在資金使用計(jì)劃上更多的是以年度為計(jì)劃期限，缺乏更為長遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的長周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式來看，項(xiàng)目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會“多點(diǎn)開花”，同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，公司則通過資金集中統(tǒng)一管理甚至成立財(cái)務(wù)公司的模式來運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項(xiàng)目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項(xiàng)目無以為繼。

（三）資金成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金的追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項(xiàng)目實(shí)際資金需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項(xiàng)目部沒有與原材料供應(yīng)商等單位就資金支付時(shí)間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的思考

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制就是增加項(xiàng)目利潤，提高項(xiàng)目盈利水平，實(shí)踐中可以從強(qiáng)化成本控制管理、科學(xué)測算資金需求總量與時(shí)間節(jié)點(diǎn)、明確資金管理方案等方面著手。

（一）強(qiáng)化資金成本控制管理

首先，要明確資金成本控制責(zé)任單位，項(xiàng)目部要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的作用，積極組建包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場施工管理人員、財(cái)務(wù)人員等在內(nèi)的成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組，并由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責(zé)任主體責(zé)任，項(xiàng)目部要明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、原材料管理人員、施工負(fù)責(zé)人等在資金使用與管理中的主體責(zé)任，并將這種責(zé)任與其獎(jiǎng)金福利相聯(lián)系，以此調(diào)動其積極性，強(qiáng)化資金成本控制。

（二）科學(xué)測算項(xiàng)目資金需求夯實(shí)資金成本控制基石

首先，要科學(xué)的測算項(xiàng)目資金需求總量，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要根據(jù)自身的建設(shè)水平、以往同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出以及市場中同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出情況，科學(xué)預(yù)測項(xiàng)目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項(xiàng)目資金缺口，指導(dǎo)項(xiàng)目融資，為資金成本控制控制奠定基礎(chǔ)。其次，要科學(xué)的測算項(xiàng)目資金需求時(shí)間安排，項(xiàng)目部要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排預(yù)測資金支出情況，根據(jù)項(xiàng)目可回收資金時(shí)間節(jié)點(diǎn)等預(yù)測資金回收利用情況，以此測算出各時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎(chǔ)。

（三）明確方案推動資金成本管理

首先，要明確融資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)之初要與銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行會商，與銀行探討當(dāng)前或者未來一段時(shí)間提供融資的可行性，并進(jìn)而確定融資成本（利率、期限等），為推動成本控制奠定基礎(chǔ)。其次，要明確投資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要與原材料供應(yīng)商等合作企業(yè)進(jìn)行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計(jì)劃性，強(qiáng)化資金成本控制。再次，要明確項(xiàng)目部與房地產(chǎn)企業(yè)之間的資金管理關(guān)系，特別是在資金集中統(tǒng)一管理等模式下，要明確房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目部之間的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，資金使用責(zé)任落實(shí)機(jī)制，避免資金空閑或者資金過于緊張。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧?xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)金流 一體化管理

激烈的競爭環(huán)境迫使不少中、小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中越來越重視對現(xiàn)金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統(tǒng)籌，給項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)帶來資金困擾，經(jīng)常臨時(shí)到處籌資來彌補(bǔ)支付缺口，影響工程進(jìn)度，甚者造成爛尾樓、公司破產(chǎn)。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高現(xiàn)金流的管理水平，以此促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完工和交付，避免出現(xiàn)賬面盈利而實(shí)際現(xiàn)金流凈流出的局面，使得企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展。

一、決策階段的現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段做好現(xiàn)金流的預(yù)測比較關(guān)鍵，包括項(xiàng)目開發(fā)各階段的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入?？茖W(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測對項(xiàng)目的投資決策起著至關(guān)重要的作用，特別是對現(xiàn)金流入的客觀預(yù)測，預(yù)測不當(dāng)可能導(dǎo)致決策不當(dāng)，項(xiàng)目整體現(xiàn)金凈流入才有投資的必要；科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測為企業(yè)提前做好階段性籌資、有效開展增收節(jié)支等工作提供依據(jù)。在決策階段，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理主要需要解決以下三個(gè)方面的問題：

一是投資決策。主要是指項(xiàng)目是否具有開發(fā)的價(jià)值，企業(yè)的發(fā)展情況是否能夠提供項(xiàng)目所需要的開發(fā)資金。而投資決策就是通過投資運(yùn)營、成控、銷售及財(cái)務(wù)等部門通力合作，綜合各項(xiàng)因素，計(jì)算出項(xiàng)目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領(lǐng)導(dǎo)決定是否開發(fā)該項(xiàng)目提供決策依據(jù)?？茖W(xué)合理的決策在一定程度上能避免項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金缺乏的情況，也能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。

二是土地報(bào)價(jià)。這是房地產(chǎn)開發(fā)最先需要關(guān)注的一個(gè)重要問題。近幾年來，我國土地出讓制度得到完善，對于土地的競爭也形成了制度，在這樣的情況下，對于土地的預(yù)測價(jià)格就不會出現(xiàn)很大的差距。為此，現(xiàn)金流管理的相關(guān)人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場政策，這樣才能在土地報(bào)價(jià)中取得勝利。

三是方案調(diào)整。制定一個(gè)完整的方案是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目必不可少的，并且要不斷的根據(jù)具體情況的變化進(jìn)行方案調(diào)整，以便能夠減輕資金帶來的壓力，也降低了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，能夠保證現(xiàn)金的平緩流動。因此在決策階段，房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理人員必須要多次調(diào)整開發(fā)方案，通過方案修改，確定開發(fā)價(jià)值。決策階段，必需要對信息進(jìn)行全面的掌握，了解現(xiàn)金流所有的要素信息，之后再根據(jù)開發(fā)的項(xiàng)目的具體情況，對信息進(jìn)行加工和修正，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現(xiàn)金流管理不是簡單的修正，而應(yīng)該是動態(tài)的現(xiàn)金流管理。這就需要現(xiàn)金流管理人員在進(jìn)行管理時(shí)做到以下幾點(diǎn)：首先，必須使房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門的信息達(dá)到對稱，絕對不容許存在大的誤差。其次，要明確現(xiàn)金流管理模型的編制過程十分復(fù)雜，必須按照一定的流程進(jìn)行制作，進(jìn)行定位報(bào)告后才開始進(jìn)行各項(xiàng)預(yù)測，這樣才能保證得到的管理模型確實(shí)可行。最后，在決策階段中，預(yù)測現(xiàn)金流是重要的一部分，因?yàn)轭A(yù)測具有很大的不確定性，因而需要現(xiàn)金流管理人員不斷的隨著公司的發(fā)展和房地產(chǎn)市場變化進(jìn)行合理的調(diào)整。

二、實(shí)施階段的現(xiàn)金流管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)施階段中，開發(fā)成本是現(xiàn)金流管理所涉及的重點(diǎn)。開發(fā)成本包含的內(nèi)容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎(chǔ)、配套設(shè)施的成本以及項(xiàng)目管理的成本等。決策階段就對所要花費(fèi)的資金做預(yù)算，在實(shí)施階段要將兩者進(jìn)行對比，以此發(fā)現(xiàn)預(yù)測所存在的誤差，為房地產(chǎn)企業(yè)其他項(xiàng)目開發(fā)起到積極的作用。決策階段所形成的現(xiàn)金流管理模型是實(shí)施階段的依據(jù)，在實(shí)施階段，現(xiàn)金流管理人員需要根據(jù)實(shí)施階段的具體情況進(jìn)行不斷的調(diào)整，這樣才能保證決策階段所制定的現(xiàn)金流模型才能適應(yīng)實(shí)施階段的要求。在房地產(chǎn)開始實(shí)施的階段，現(xiàn)金流會與決策時(shí)期的預(yù)算存在較大的差別，但這種誤差會在項(xiàng)目不斷發(fā)展中逐漸縮小。因此，就需要對項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行管理，一方面要對成本進(jìn)行控制，這必須貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程。要時(shí)時(shí)對比決策階段的預(yù)測成本和實(shí)施階段的現(xiàn)金流的成本之間的差異進(jìn)行對比，規(guī)劃和控制成本構(gòu)成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最大利潤；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還需要通過房屋預(yù)售來解決開發(fā)所存在的資金缺口問題，通過預(yù)售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現(xiàn)金流趨于平衡。

三、完成階段的現(xiàn)金流管理

（一）目標(biāo)評估

目標(biāo)評估是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流管理中對開發(fā)的成本和開發(fā)帶來的收入進(jìn)行計(jì)算，并且隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程不斷考核項(xiàng)目開發(fā)所涉及的全部現(xiàn)金流，要將決策階段與實(shí)施階段的目標(biāo)進(jìn)行對比，這樣才能對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行評估，確定投資決策是否合理，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否完成了開發(fā)之初所要達(dá)到的目標(biāo)和獲得的利潤，這樣才能判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否。

（二）過程評估

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的現(xiàn)金流管理就是利用不斷出現(xiàn)的現(xiàn)金流信息進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)所使用到的現(xiàn)金管理的過程。對現(xiàn)金流管理的過程進(jìn)行的評估，實(shí)際上等于對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)金流管理效率進(jìn)行了一次總結(jié)，也是對現(xiàn)金流管理的作用的評價(jià)。要對現(xiàn)金流管理過程進(jìn)行評價(jià)，就需要現(xiàn)金流管理人員記錄下現(xiàn)金流管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能在仔細(xì)檢查后做出評價(jià)。現(xiàn)金流管理的過程十分復(fù)雜，因而評估內(nèi)容很多，這主要包括決策階段現(xiàn)金流的主要流向，流量大小等，這些科學(xué)與否直接決定了決策階段預(yù)測的效果。此外還有對實(shí)施階段的評估，這主要包括項(xiàng)目收支記錄，核算進(jìn)行的頻率、制定可行的危機(jī)管理制度以及是否有危機(jī)處理措施等等。

（三）影響評估

現(xiàn)金流管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，在執(zhí)行過程中也會遇到很多問題，受到許多因素的干擾，只有對現(xiàn)金流管理的影響因素進(jìn)行分析和評估，才能保證現(xiàn)金流管理的正常進(jìn)行。其中對現(xiàn)金流管理產(chǎn)生影響的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是宏觀因素，主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治以及社會的發(fā)展情況等。二是地區(qū)因素，這主要是指城市將來發(fā)展的方向，城市的管理體制以及規(guī)劃方案的變動，對于房地產(chǎn)政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設(shè)施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項(xiàng)目的順利完成，還要考慮施工隊(duì)伍的能力以及供貨的能力等。四是內(nèi)部因素，這就要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)保證擁有合理的組織架構(gòu)、完善的管理體制、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、廣闊的融資渠道、優(yōu)秀的建筑方案以及強(qiáng)大的資金支持等，內(nèi)部因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對現(xiàn)金流管理起積極作用，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)取得成功。

四、結(jié)束語

現(xiàn)金流管理在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要，只有做好現(xiàn)金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實(shí)施階段提供保證。要提高管理人員的現(xiàn)金流動態(tài)管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對開發(fā)項(xiàng)目制定有關(guān)的管理措施，這樣才能使現(xiàn)金流管理得以真正的貫徹和落實(shí)。

參考文獻(xiàn)

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1前言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，推動論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題

3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

3.2由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

3.3項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對于項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業(yè)服務(wù)管理,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。

3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施

4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理

建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。

4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題；改進(jìn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，是一項(xiàng)復(fù)雜性的工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般分為三個(gè)階段，即設(shè)計(jì)階段、決策階段、施工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，涉及到的專業(yè)知識非常多，例如：金融、給排水、建筑、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電、園林、管理、經(jīng)濟(jì)、暖通等一系列方面；房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中要重視對各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃不合理，建設(shè)的方向不明確

有一些房地產(chǎn)開發(fā)商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期建設(shè)中，沒有重視對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的可行性進(jìn)行分析與研究，對于房地產(chǎn)市場中的定位不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目錯(cuò)失了最佳的建設(shè)時(shí)期。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門也沒有制定相應(yīng)合理化的可行性研究報(bào)告，這就造成房地產(chǎn)開發(fā)商無法確定房地產(chǎn)項(xiàng)目中的相關(guān)決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學(xué)性、全面性、可行性，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中前期階段這一系列的問題，都不利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，會給房地產(chǎn)開發(fā)商在對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理措施時(shí)帶來一定程度的阻礙。

就目前來看，房地產(chǎn)市場中的一些信息數(shù)據(jù)，反映出來的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢并不樂觀，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中的信息數(shù)據(jù)混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商從房地產(chǎn)市場中所獲取的信息數(shù)據(jù)也不夠準(zhǔn)確，難以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方向進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中也無法有一個(gè)合理的規(guī)劃。針對這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)理性的對待從房地產(chǎn)市場中收集來的一些數(shù)據(jù)信息，認(rèn)真的對其進(jìn)行分析與研究。

2、忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的投資控制

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這一階段中的投標(biāo)環(huán)節(jié)，對于設(shè)計(jì)方案的好壞主要是從技術(shù)、美觀、功能等一系列方面進(jìn)行評價(jià)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段中過于重視技術(shù)，而忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)這一方面中的項(xiàng)目投資，這就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中無法對投資成本進(jìn)行有效的控制；還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段中的工程造價(jià)進(jìn)行估算與審查，卻忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目中在設(shè)計(jì)這一階段的投資控制，幾乎不會考慮如何使用有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金成本來對建筑產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)站在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，沒有在設(shè)計(jì)階段中進(jìn)行一個(gè)合理投資控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門無法對設(shè)計(jì)階段中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行一個(gè)有效的管理，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工圖紙?jiān)谕瓿芍?，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎(chǔ)上進(jìn)行，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制對于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現(xiàn)縮小的趨勢，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的難度。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包商與分包商、業(yè)主之間的矛盾升級

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的前期階段，工作的內(nèi)容較為單一，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要管理的事項(xiàng)也相對的比較簡單，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包合同中已經(jīng)包含了業(yè)主制定的分包內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長項(xiàng)目中的分包工程中，對于與業(yè)主簽訂相應(yīng)的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)階段，對于工程接口與工程配合這兩個(gè)方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的總承包商缺乏服務(wù)意識，與業(yè)主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度。

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些分包商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中出現(xiàn)問題時(shí)，通常都會直接詢問業(yè)主該怎樣解決，業(yè)主在這一方面扮演了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中總承包商的角色，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場承擔(dān)了主要的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目到了竣工階段時(shí)，大部門的時(shí)間與精力都投入到了協(xié)調(diào)工作，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程出現(xiàn)諸多的不足與安全隱患，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)什么質(zhì)量問題與工期延長，就會導(dǎo)致兩者之間的矛盾爆發(fā)，相互推卸責(zé)任，這在無形之中增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的工作量、工作壓力。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的改進(jìn)思考

1、制定合理的前期規(guī)劃，發(fā)揮項(xiàng)目管理人員在決策中的作用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)營銷時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)要在營銷市場中站穩(wěn)腳跟，就必須掌握充足的數(shù)據(jù)信息，例如：經(jīng)濟(jì)市場中的需求狀況、消費(fèi)者的需求狀況、競爭對手的基本信息等一系列方面，還要重視對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的合理規(guī)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視對房地產(chǎn)市場中的信息數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，加大人力、物力加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的可行性研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場中的數(shù)據(jù)信息制定合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專業(yè)意見，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理決策的正確性以及力度。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中的投資控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對于控制項(xiàng)目投資有著十分重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)從銷售這一角度來看待問題，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)人員在選擇材料與設(shè)備的時(shí)候，要對材料與設(shè)備進(jìn)行深入的分析與研究，選擇性價(jià)比高的材料與設(shè)備；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，要符合相關(guān)的規(guī)定以及規(guī)范化、合理化；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線安裝等一系列方面，要與業(yè)主與相關(guān)部門進(jìn)行交流與溝通，聽取其他的意見，對房地產(chǎn)項(xiàng)目中每一個(gè)配套的系統(tǒng)方案進(jìn)行優(yōu)化，不僅僅提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段這一方面的管理水平，還提高了經(jīng)濟(jì)效益。

3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個(gè)方面的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個(gè)環(huán)節(jié)，可以建立一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)商為主，引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目中技術(shù)、材料設(shè)備采購、銷售、管理、開發(fā)等工作人員組成的臨時(shí)部門，相互之間分工合作，共同完成房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段中的所有事項(xiàng)，開發(fā)商還要處理好與業(yè)主以及分包商之間的關(guān)系，在施工合同中明確各個(gè)事項(xiàng)的職責(zé)，必要的時(shí)候可以選擇法律途徑進(jìn)行解決。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主體，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產(chǎn)開發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的一些問題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題，這對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有著非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，要對房地產(chǎn)建設(shè)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的正確性、可行性進(jìn)行確定，還要對房地產(chǎn)市場中的一些實(shí)際情況進(jìn)行深入的分析與研究；在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期階段，要在房地產(chǎn)營銷這一方面進(jìn)行合理的策劃，這樣能夠有效的對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]賀曼華.淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題及對策[J].科學(xué)與財(cái)富，2010（09）.