房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

[關(guān)鍵詞]新時(shí)期；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；策略；轉(zhuǎn)變

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過(guò)程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營(yíng)者在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國(guó)未來(lái)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵

空間集聚是城市發(fā)展過(guò)程中的本質(zhì)，也就是說(shuō)城市在建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過(guò)程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)基本的產(chǎn)業(yè)部門(mén)之一，開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及銷(xiāo)售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過(guò)程中，需要對(duì)相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對(duì)城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國(guó)的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價(jià)格較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。

1.2 我國(guó)未來(lái)的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用

我國(guó)人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，節(jié)約土地資源勢(shì)在必行。房地產(chǎn)是對(duì)土地資源利用相對(duì)較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過(guò)程中對(duì)土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對(duì)耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動(dòng)態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過(guò)程中，政府可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對(duì)提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過(guò)程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的土地利用問(wèn)題

首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷(xiāo)現(xiàn)象，商品房空置面積越來(lái)越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高造成的，同時(shí)現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場(chǎng)建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過(guò)量。其次，土地利用效益較低。近年來(lái)，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，一種重要的方式就是土地成片開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開(kāi)發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過(guò)程中迎來(lái)了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，由于現(xiàn)階段我國(guó)的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動(dòng)收入，人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對(duì)較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過(guò)程中，還能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時(shí)，這也是我國(guó)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過(guò)程中，通過(guò)招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過(guò)多地設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒(méi)有得到充分利用，土地資源的功能無(wú)法得到充分的發(fā)揮。

3 新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中土地集約利用的策略

3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

新時(shí)期，我國(guó)必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過(guò)程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無(wú)償、無(wú)限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過(guò)程中，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，而政府在這一過(guò)程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面對(duì)的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都能夠有效降低。在投資過(guò)程中加強(qiáng)針對(duì)性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，各企業(yè)之間的有效競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國(guó)家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的過(guò)程中所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測(cè)該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時(shí)找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時(shí)開(kāi)辟并占領(lǐng)全新的市場(chǎng)，將自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分發(fā)揮的同時(shí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié) 語(yǔ)

近年來(lái)，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國(guó)各行各業(yè)都迎來(lái)了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國(guó)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對(duì)土地資源的合理利用。然而，我國(guó)是人口大國(guó)，在發(fā)展過(guò)程中，必須注重對(duì)各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

主要參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的顯著特點(diǎn)是建設(shè)周期特別長(zhǎng)，投入資金特別多，投資風(fēng)險(xiǎn)非常大，因此就必須在項(xiàng)目的初步規(guī)劃階段，對(duì)具體每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

2.1 編制資金預(yù)算

在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目拓展部門(mén)應(yīng)積極組織研發(fā)、財(cái)務(wù)、策劃、工程等部門(mén)，測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額、定位、分期投入資金的時(shí)間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)算》及《項(xiàng)目投資匡算》，從而根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動(dòng)資金，以及企業(yè)可動(dòng)用的資金存量來(lái)決定投資該項(xiàng)目是否合理、是否有利潤(rùn)。

2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門(mén)在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行資金的審核支付時(shí)，除了對(duì)憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項(xiàng)支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時(shí)安排支付；如不是，或者實(shí)際支付款項(xiàng)大于預(yù)算的金額款項(xiàng)，都應(yīng)先和承辦部門(mén)溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動(dòng)態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。

2.4 預(yù)算考評(píng)

要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績(jī)效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行掛鉤。確定相關(guān)部門(mén)關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)時(shí)，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)之一，通?？勺鳛椴块T(mén)關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。

在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項(xiàng)指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)各個(gè)部門(mén)發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進(jìn)行計(jì)算，并提交人力資源部門(mén)作為考核依據(jù)。對(duì)非部門(mén)原因?qū)е碌母黜?xiàng)超預(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門(mén)的考核。對(duì)于因部門(mén)自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計(jì)劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門(mén)的超預(yù)算支出，列入部門(mén)考核范圍。

3 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵(lì)機(jī)制

在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒(méi)有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度。所以當(dāng)沒(méi)完成預(yù)算任務(wù)時(shí)，在對(duì)被考核負(fù)責(zé)人和單位進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，被考核的單位和其負(fù)責(zé)人通常強(qiáng)調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對(duì)考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個(gè)人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位、不明確的問(wèn)題，這成為財(cái)務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)的最主要問(wèn)題。同時(shí)，考核方也往往在一定程度上附帶個(gè)人情感來(lái)對(duì)被考核方進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而使整個(gè)考核的過(guò)程不能按照先前制定的原則進(jìn)行，或者考核結(jié)果缺乏激勵(lì)作用，沒(méi)有建立起配套的考核激勵(lì)制度，使整個(gè)考核工作過(guò)程流于形式。

3.2 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然很重視財(cái)務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財(cái)務(wù)預(yù)算職能部門(mén)來(lái)進(jìn)行預(yù)算編制，可是財(cái)務(wù)預(yù)算職能部門(mén)卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒(méi)能跟上經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且沒(méi)有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)和管理核算系統(tǒng)沒(méi)有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行了編制，但是卻沒(méi)有建立起一套相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有具體的部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒(méi)有把財(cái)務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財(cái)務(wù)部門(mén)，從而沒(méi)有健全企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理機(jī)制。沒(méi)有一套完善的法人治理機(jī)構(gòu)，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒(méi)有健全的預(yù)算管理機(jī)制。

3.4 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算的全員意識(shí)與戰(zhàn)略意識(shí)

企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，通常忽視了對(duì)其他相關(guān)部門(mén)的管理，混淆了預(yù)算和計(jì)劃，將預(yù)算當(dāng)成財(cái)務(wù)報(bào)表。并且其他部門(mén)很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來(lái)，而通常只是對(duì)財(cái)務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單確認(rèn)。同時(shí)，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)預(yù)算重年度、輕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型的多樣性以及同類(lèi)產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，趕工搶進(jìn)度導(dǎo)致設(shè)計(jì)修改頻繁，使財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在問(wèn)題的解決與應(yīng)用

4.1 對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)細(xì)致分解，確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任

通過(guò)對(duì)預(yù)算進(jìn)行管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，把企業(yè)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全部納入到預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進(jìn)行自上而下的細(xì)致分解，層層落實(shí)，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰制度，使各個(gè)部門(mén)管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時(shí)，通過(guò)建立縝密的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)督、控制、管理和考評(píng)進(jìn)行強(qiáng)化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強(qiáng)化資金的集中管理

通過(guò)資金預(yù)算來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，更加有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動(dòng)性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險(xiǎn)與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 建立財(cái)務(wù)預(yù)算的預(yù)警機(jī)制，健全預(yù)算管理體系，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供支持

搞好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，就必須充分利用計(jì)算機(jī)這一科學(xué)技術(shù)，做好相關(guān)的分析、核算、反饋與預(yù)警，建立起健全的預(yù)算管理體系，健全組織網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，強(qiáng)化預(yù)算外資金支出的例外管理，對(duì)預(yù)算出現(xiàn)偏差后的后續(xù)預(yù)算定期調(diào)整，以便能為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供完整準(zhǔn)確的信息。

第3篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；技術(shù)要點(diǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近年來(lái)， 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)已成為了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為我國(guó)城市發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其環(huán)境影響問(wèn)題也越來(lái)越引起人們的重視。因此，重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境管理，做好環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作， 對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和人居健康協(xié)調(diào)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)房屋建設(shè)過(guò)程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過(guò)程（運(yùn)行期）對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對(duì)人類(lèi)健康及福利可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評(píng)估， 并提出減少這些影響的對(duì)策措施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作中，除按常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)內(nèi)容、方法展開(kāi)工作外，該類(lèi)型項(xiàng)目還有其自身的特點(diǎn)是需要在評(píng)價(jià)中予以關(guān)注的。

1、建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對(duì)于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，需對(duì)其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評(píng)價(jià)，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

2、項(xiàng)目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有雙重性：一方面在建設(shè)過(guò)程（施工期）和建成使用后（營(yíng)運(yùn)期），房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對(duì)外界環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場(chǎng)所，而這樣的場(chǎng)所需要一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護(hù)目標(biāo)。所以，在實(shí)際工作中應(yīng)從上述兩個(gè)不同的角度對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)分別進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。

3、施工期與運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響評(píng)價(jià)并重

一般建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期（服務(wù)期）為主，對(duì)施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡(jiǎn)要分析。而房地產(chǎn)類(lèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工周期通常較長(zhǎng)， 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚(yáng)塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響評(píng)價(jià)也應(yīng)作為工作重點(diǎn)，對(duì)建設(shè)過(guò)程各個(gè)施工階段的環(huán)境影響需進(jìn)行詳細(xì)分析。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的技術(shù)要點(diǎn)

1、產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)參照文件

1）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類(lèi)管理名錄》。按照《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響分類(lèi)管理名錄》的相關(guān)規(guī)定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報(bào)告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)。

2）《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》。根據(jù)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房） 面積所占比重，必須達(dá)到總面積的70％以上。因此，在環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作中應(yīng)充分考慮到90 m2、70％兩個(gè)指標(biāo)。

3）相關(guān)參照文件。房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的環(huán)保要求以及相關(guān)排污量的核算可參照城市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范、城市環(huán)境保護(hù)要求，特別是一些地方性的環(huán)保要求，如《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》《防治城市揚(yáng)塵污染技術(shù)規(guī)范》等。

2、項(xiàng)目選址需考慮的問(wèn)題

1）項(xiàng)目選址和各種規(guī)劃的相符性分析。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項(xiàng)目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中，要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開(kāi)發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)使用保持一致，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與周?chē)h(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項(xiàng)目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項(xiàng)目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門(mén)的意見(jiàn)。

2）考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離的范圍。由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸向城市擴(kuò)展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)時(shí)需了解項(xiàng)目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，特別是要詳細(xì)核實(shí)企業(yè)的衛(wèi)生防護(hù)距離范圍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不允許在該距離范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護(hù)距離范圍外的建設(shè)項(xiàng)目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項(xiàng)目帶來(lái)影響的各種污染源情況，評(píng)價(jià)、分析對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度并提出治理措施。

3、項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚(yáng)塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運(yùn)輸車(chē)輛等均會(huì)對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項(xiàng)目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類(lèi)型的機(jī)械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過(guò)合理安排施工時(shí)間及選用低噪、性能好的設(shè)備來(lái)防范。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車(chē)庫(kù)排氣、各公輔設(shè)備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理；油煙為各戶(hù)的凈化系統(tǒng)自行處理；車(chē)庫(kù)設(shè)排氣筒；水泵及換熱站設(shè)備等設(shè)獨(dú)立的設(shè)備室，并采取隔聲減震等措施。

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可供參考，作為非生產(chǎn)性項(xiàng)目，環(huán)評(píng)中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設(shè)備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃?xì)獾姆謩e分戶(hù)計(jì)量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2）居住環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)

生活水平的不斷提高使得人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評(píng)價(jià)理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會(huì)環(huán)境等要素的分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的居住環(huán)境適宜性?xún)?yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，在肯定成功部分的同時(shí)對(duì)缺乏或不足的部分提出補(bǔ)充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。

3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負(fù)兩個(gè)方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進(jìn)程。負(fù)面影響在于改變?cè)械乇淼孛残螒B(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對(duì)增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負(fù)荷，改變了城市生態(tài)比例。

結(jié)束語(yǔ)

總之，為體現(xiàn)實(shí)施環(huán)境評(píng)價(jià)的作用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的組織實(shí)施中必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，做到科學(xué)、公正和實(shí)用，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真正符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念。

參考文獻(xiàn)

［1］孫維兵，任偉，郭偉，等．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的探討［J］ ．環(huán)境保護(hù)科學(xué)，2004（2）

［2］姜文勝，吳少林，游漢興，等．關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的思路和要點(diǎn)［J］．南昌航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2006，20（4）．

第4篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才；專(zhuān)科教育；現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策

文章編號(hào)：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

從廣義的角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，所涉及的資產(chǎn)、技術(shù)、人員不計(jì)其數(shù)。它主要囊括了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等，其中房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，又可以細(xì)化為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)等，此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，也可以具體的劃分為房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)等多項(xiàng)行業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)年限和發(fā)展年限，總體較短，要建立成熟穩(wěn)重的市場(chǎng)，必須要依靠強(qiáng)有力的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)估價(jià)人才，才能建立穩(wěn)固的市場(chǎng)地位，但專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與教育，又是另一道擺在眼前的難題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)科教育的現(xiàn)狀背景

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的人才需求量，也持續(xù)增多。例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)策劃、土地買(mǎi)賣(mài)、土地租賃、風(fēng)險(xiǎn)抵押，以及房產(chǎn)保險(xiǎn)、課稅、拍賣(mài)、土地征用和征收補(bǔ)償?shù)榷喾N形式的經(jīng)濟(jì)糾紛，都需要大膽、嚴(yán)謹(jǐn)、高端的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才，才能實(shí)施完成。回顧房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，在21世紀(jì)末，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，還處于發(fā)展中的初級(jí)階段、萌芽階段，所以該行業(yè)的就職人員，大多數(shù)都來(lái)源于不同專(zhuān)業(yè)，不同背景的“混合式”員工，如果將這些職業(yè)人員按來(lái)源分類(lèi)，可大致分為以下三種:第一，由房管系統(tǒng)直接晉升、轉(zhuǎn)化而來(lái)，這個(gè)系統(tǒng)的職工，缺乏深厚的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理常識(shí)和估價(jià)理論知識(shí)；第二，由經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，但缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手段和尖端的估價(jià)能力，所以未能與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)緣；第三，是建筑專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員，他們的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)是：房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)和工程管理，但無(wú)法真正掌握房地產(chǎn)投資分析、營(yíng)銷(xiāo)策劃、估價(jià)等地產(chǎn)環(huán)節(jié)，所以也無(wú)法勝任職業(yè)崗位。縱觀整體局勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的尖端人才、綜合型人才，少之又少。房地產(chǎn)行業(yè)要建立相應(yīng)的人才戰(zhàn)略，只有通過(guò)科學(xué)、正規(guī)、對(duì)口的教育專(zhuān)業(yè)，才能尋找到適合本行業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化人才。因此，我國(guó)高等院校逐步設(shè)立，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)課程，一方面是為了完善房地產(chǎn)行業(yè)的人才缺失；另一方面是為了跟上社會(huì)市場(chǎng)的實(shí)際需求。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)科教育的不足

1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)科教育培養(yǎng)定位不足

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)是一個(gè)深層次的產(chǎn)業(yè)鏈接，它主要涉及地產(chǎn)投資、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)、工程策劃等多個(gè)混合項(xiàng)目，同時(shí)跨越了生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等三個(gè)領(lǐng)域的不同發(fā)展。此外，房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)類(lèi)知識(shí)，還涉及經(jīng)濟(jì)、管理、金融、建筑技術(shù)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、法律等多個(gè)專(zhuān)業(yè)，多門(mén)學(xué)科。高等院校在教學(xué)過(guò)程中，如果將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)，定位到某一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)，或某一門(mén)學(xué)科身上，則無(wú)法凸顯房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)合性特點(diǎn)，所以在專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)教育方面，不能籠統(tǒng)地、簡(jiǎn)單地給任何一個(gè)行業(yè)，下一個(gè)肯定的論斷?，F(xiàn)代的高職院校，在教學(xué)方面，往往都表現(xiàn)的過(guò)于武斷，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的定位，也相當(dāng)粗略，將學(xué)生所要從事的地方崗位，直接描述成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等膚淺詞匯。

2.專(zhuān)業(yè)教師學(xué)術(shù)水平與行業(yè)實(shí)踐能力不足

在教育方面，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的招生年限，過(guò)于短暫。由于人才資源的匱乏，使得房估專(zhuān)業(yè)，無(wú)法形成濃郁的學(xué)術(shù)氛圍，也無(wú)法開(kāi)展地產(chǎn)形式的“上層建筑”。盡管中國(guó)建筑學(xué)會(huì)，在建筑經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，成立了全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，但一年一度的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽，僅限于幾個(gè)學(xué)校所開(kāi)展小范圍的教學(xué)活動(dòng)?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)，還存在著諸多問(wèn)題，甚至缺乏專(zhuān)業(yè)的房估教師，能在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響力的教師，還為數(shù)不多。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)業(yè)的發(fā)展對(duì)策

1.研究并出臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)科教育所依托的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

為了選拔優(yōu)秀的地產(chǎn)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)建立相關(guān)的職業(yè)資格證書(shū)制度。但在實(shí)施過(guò)程中，缺乏系統(tǒng)的行業(yè)職責(zé)和崗位標(biāo)準(zhǔn)。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局也在不斷更新之中。面對(duì)眼前的形勢(shì)，中國(guó)建筑學(xué)會(huì)的相關(guān)專(zhuān)家，陸續(xù)提出了“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)種類(lèi)與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的研究政策，從房地產(chǎn)的根源與環(huán)節(jié)入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的就職人員和就職類(lèi)別，以及專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)與崗位職責(zé)等地產(chǎn)內(nèi)容，進(jìn)行重新分析、重新梳理。實(shí)踐表明，房地產(chǎn)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，不僅能推動(dòng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，還能完善估價(jià)專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)，建立完善的房地產(chǎn)職業(yè)資格證書(shū)制度，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)職業(yè)教育、職業(yè)培訓(xùn)、鑒定考核、技能競(jìng)賽等活動(dòng)。

2.人才培養(yǎng)定位應(yīng)更加精準(zhǔn)化

土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理、估價(jià)業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)的相關(guān)鏈條，任何一項(xiàng)流程的發(fā)展與延伸，都是復(fù)雜而艱辛的。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)還是一種跨越式的行業(yè)存在，在發(fā)展過(guò)程中，它還涉及建筑工程、施工項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)管理、土地買(mǎi)賣(mài)等其他產(chǎn)業(yè)鏈條，系統(tǒng)龐雜。所以，任何一所專(zhuān)業(yè)高校都不可能，在有限的教學(xué)生涯中，將房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)重點(diǎn)、相關(guān)知識(shí)結(jié)構(gòu)，完整的傳授給學(xué)生，只能在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)的職業(yè)種類(lèi)和崗位需求、服務(wù)對(duì)象等實(shí)際內(nèi)容，對(duì)專(zhuān)業(yè)學(xué)生進(jìn)行一對(duì)一的崗位培訓(xùn)，一對(duì)一的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，使學(xué)生逐步掌握地產(chǎn)知識(shí)，成為地產(chǎn)人才。此外，除了一對(duì)一的專(zhuān)業(yè)模式，高等院校還可以采用，精一、會(huì)二、障三的教學(xué)方法。何為“會(huì)二”，顧名思義就是在一個(gè)崗位中，學(xué)會(huì)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)這兩個(gè)崗位的地產(chǎn)技能；障三指的是，在同一個(gè)崗位中，能同時(shí)掌握開(kāi)發(fā)、管理、估價(jià)等三項(xiàng)技能；使地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)學(xué)生，能在未來(lái)的房估變化趨勢(shì)中掌握專(zhuān)業(yè)技能。隨著城市化的變革，房地產(chǎn)行業(yè)從最初的增量市場(chǎng)，逐漸向存量市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的房估教育，往往把重點(diǎn)放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在存量市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)招商、估價(jià)等業(yè)務(wù)，就成為房產(chǎn)中的主角。在未來(lái)的市場(chǎng)走向中，房估專(zhuān)業(yè)要聯(lián)系于實(shí)際，將房地產(chǎn)項(xiàng)目、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)多元化元素，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略等相關(guān)內(nèi)容，納入培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才的范疇。同時(shí)，高校還要綜合考慮，估價(jià)人才的職業(yè)遷移能力。市場(chǎng)永遠(yuǎn)都在馬不停蹄的變化之中，房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人才，也要順應(yīng)時(shí)代的潮流，展現(xiàn)出復(fù)合化的發(fā)展姿態(tài)，這就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的項(xiàng)目能力，提出更高的要求。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)是一個(gè)具備市場(chǎng)潛能的發(fā)展行業(yè)，高校只有將地產(chǎn)人才的培養(yǎng)目標(biāo)，與現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)等項(xiàng)目流程相接壤，設(shè)置相關(guān)專(zhuān)業(yè)課程，才能培養(yǎng)出房地產(chǎn)行業(yè)真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企業(yè)、學(xué)校應(yīng)深度融合發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才專(zhuān)科教育

高等院校的房估專(zhuān)業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，培養(yǎng)了諸多的精英人才，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)估價(jià)等地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，發(fā)揮著重要的作用。在人才培養(yǎng)的過(guò)程中，高校的突出貢獻(xiàn)，逐漸引起了住建部門(mén)和政府機(jī)構(gòu)的高度重視，同時(shí)也獲得了房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)的一致好評(píng)。各大院校為了順應(yīng)時(shí)代的號(hào)召，逐步開(kāi)啟了校企合作的專(zhuān)業(yè)模式，并實(shí)現(xiàn)了“政、校、行、企”的合作辦學(xué)目標(biāo)，但合作模式能否正常運(yùn)行，仍需要政府、學(xué)校、行業(yè)、企業(yè)等多方機(jī)構(gòu)，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式變得合理化、正規(guī)化。在合作過(guò)程中，政校行企合作機(jī)構(gòu)，要舉辦相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能比賽大會(huì)，讓政校行企等多方機(jī)構(gòu)，積極參與，并完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能的賽項(xiàng)方案，或是讓高職學(xué)生與地產(chǎn)工作人員，進(jìn)行同臺(tái)競(jìng)賽，借助比賽的名義，從中推進(jìn)房地產(chǎn)的技能發(fā)展。此外，“政、校、行、企”合作機(jī)構(gòu)，還可拓展驗(yàn)房師、估價(jià)師等職業(yè)資格證書(shū)的培訓(xùn)與技能鑒定，增加房估專(zhuān)業(yè)的發(fā)展途徑。

4.加強(qiáng)校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，提升學(xué)校對(duì)該專(zhuān)業(yè)的重視程度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)之間的密切關(guān)系，可通過(guò)建立校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地等方針策略，從中凸顯綜合實(shí)訓(xùn)和頂崗實(shí)習(xí)的實(shí)踐性與實(shí)用性。一份付出一分收獲，只有拼盡全力的付出與努力，才能獲得學(xué)校的贊賞與肯定。此外，要積極融入，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的論壇之中，要充分拓展自己的地產(chǎn)視野，參加全國(guó)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽等相關(guān)行業(yè)活動(dòng)，通過(guò)各種房產(chǎn)活動(dòng)與房產(chǎn)形勢(shì)，增強(qiáng)高等職院的影響力，提高學(xué)校對(duì)房估專(zhuān)業(yè)的重視程度，使之成為高等院校最受歡迎的行業(yè)導(dǎo)師。綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)是我國(guó)的一個(gè)熱門(mén)專(zhuān)業(yè)，也是現(xiàn)代一個(gè)極具市場(chǎng)潛能的發(fā)展行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的人才培養(yǎng)，維系著房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，能對(duì)房地產(chǎn)的龐大鏈條產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，對(duì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)的人才標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高，隨著房地產(chǎn)的行業(yè)不斷深入、不斷拓展，對(duì)房估專(zhuān)業(yè)的人才需求量，也越來(lái)越多。面對(duì)這樣的局勢(shì)，高等教育院校，應(yīng)該樹(shù)立全面的育人標(biāo)準(zhǔn)，拓展人才的培養(yǎng)模式，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)的御用人才、尖端人才、頂端人才。

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第5篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

摘 要 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算做出了規(guī)定，并在該準(zhǔn)則中適當(dāng)引入了公允價(jià)值。本文主要是介紹了投資性房地產(chǎn)的概念，

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)核算

近年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或準(zhǔn)備待高價(jià)時(shí)賣(mài)出，以獲取較高收益。這種房地產(chǎn)，既不同于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，又不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而投資性質(zhì)的資產(chǎn)，稱(chēng)之為投資性房地產(chǎn)。在以前的會(huì)計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)沒(méi)有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨進(jìn)行核算，那么實(shí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后就必須把這類(lèi)資產(chǎn)單獨(dú)反映。為了規(guī)范用于出租或資本增值房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和信息披露，財(cái)政部制定了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，以下僅對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理加以討論。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

1．投資性房地產(chǎn)的概念

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

2．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)確認(rèn)作為一個(gè)會(huì)計(jì)程序，其目的在于通過(guò)該程序使企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)進(jìn)入賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)表，為會(huì)計(jì)信息使用者提供經(jīng)濟(jì)決策的信息。確認(rèn)需解決兩個(gè)主要問(wèn)題，一是哪些經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)及其影響需要進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，F(xiàn)ASB No．5為此提出了四條基本確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：可計(jì)量性（即具有一個(gè)相關(guān)的計(jì)量屬性，足以充分可靠地予以計(jì)量）、可定義性（即項(xiàng)目要符合財(cái)務(wù)報(bào)表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實(shí)的、可核實(shí)的、無(wú)偏向的）、相關(guān)性（即有關(guān)信息在用戶(hù)決策中有舉足輕重的作用）；二是何時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，即確認(rèn)時(shí)間的問(wèn)題。

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件的，才能予以確認(rèn)：第一該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；第二，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件，才能將其作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

3．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）自用房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過(guò)銷(xiāo)售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷(xiāo)售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（3）企業(yè)持有但尚未開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)：這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的特征。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的期限動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

1．投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。購(gòu)置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對(duì)企業(yè)原來(lái)已記人“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記人“無(wú)形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，視為對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值；反之，應(yīng)當(dāng)計(jì)人當(dāng)期費(fèi)用。

2．投資性房地產(chǎn)的日常核算

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能會(huì)允許企業(yè)選用“成本”和“公允價(jià)值”兩種模式進(jìn)行計(jì)量，因此，日常核算分為兩種：

（1）公允價(jià)值模式計(jì)量。每個(gè)會(huì)計(jì)期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值進(jìn)行對(duì)比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則按其差額貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”， 借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；如公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

（2）成本模式計(jì)量。當(dāng)取得租金收入時(shí)，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計(jì)提的折舊或應(yīng)攤銷(xiāo)的金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”，如是無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)”。

（3）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。當(dāng)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”、“ 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”；貸記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，做與以上相反的分錄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在公允價(jià)值模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，借記“庫(kù)存商品”（公允價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的部分）；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，借記“固定資產(chǎn)”（公允價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價(jià)值）、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的部分）。

3．投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)或?qū)?bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行清理時(shí)，成本模式下：應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。公允模式下：應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貨記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇分析

3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明其所擁有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。也就是說(shuō)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入了公允價(jià)值。

3號(hào)準(zhǔn)則還規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，從而減少了企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，相應(yīng)增加了利潤(rùn)。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)總體大幅增值，采用公允價(jià)值可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值；重估增值收益雖無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金流入，但亦構(gòu)成了企業(yè)利潤(rùn)的一部分，能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。但是目前國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)公司并未對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而仍決定采用成本模式。造成這個(gè)現(xiàn)象的原因如下：

（1） 采用公允價(jià)值條件嚴(yán)格。3號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得類(lèi)似或同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。由此可見(jiàn)3號(hào)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件規(guī)定是比較嚴(yán)格的。

（2）采用公允價(jià)值加大利潤(rùn)波動(dòng)幅度。公允價(jià)值模式下，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，只以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。因此，會(huì)加大企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)，增大經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性。

（3）采用公允價(jià)值加劇凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流背離程度。公允價(jià)值計(jì)量方式的引入，是財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)從偏重經(jīng)營(yíng)責(zé)任觀到偏重決策有用觀的轉(zhuǎn)變，在這種財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)下，會(huì)存在凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流相互背離的情況。在資產(chǎn)負(fù)債日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生重估升值之后，企業(yè)將這部分增加的公允價(jià)值變動(dòng)收益計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額。但在沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置前，是沒(méi)有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，這無(wú)疑加大了企業(yè)利潤(rùn)分配的難度。

四、全文小結(jié)

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)作為一種新的投資方式，已備受一些企業(yè)的青睞，在目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但如何對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、列報(bào)和披露，卻是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要規(guī)范的一個(gè)新的領(lǐng)域。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳秋金.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算.商業(yè)研究.2002.3.

第6篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；籌資；經(jīng)營(yíng)策略；調(diào)整

由于目前的房地產(chǎn)發(fā)展比較不穩(wěn)定，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況逐漸下壓，形成一種低迷的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度很慢，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在現(xiàn)金流通短缺的情況。根據(jù)國(guó)家相關(guān)資料顯示，目前國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)逐年下降，出現(xiàn)嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)的籌資現(xiàn)金出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率不斷提高，導(dǎo)致部分企業(yè)破產(chǎn)，直至出局。由于房地產(chǎn)的范圍不斷擴(kuò)展，產(chǎn)業(yè)鏈條也逐漸拉長(zhǎng)，但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)還是原有的單一經(jīng)營(yíng)模式，在國(guó)家宏觀調(diào)控中面臨嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資的影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)在注冊(cè)之初會(huì)有額定的注冊(cè)資金用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中還需要通過(guò)籌資增加企業(yè)的資金活動(dòng)，盡可能地使原有資金發(fā)揮巨大的效能。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資中，包括直接融通和間接融通兩種方式?；I資渠道和手段受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，也受到不同地區(qū)的政策環(huán)境的影響。

1.1企業(yè)規(guī)模和業(yè)績(jī)

企業(yè)的規(guī)模大小對(duì)企業(yè)籌資的影響巨大，不同規(guī)模的企業(yè)其籌資構(gòu)成不一樣。一些個(gè)體企業(yè)，規(guī)模小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，而且破產(chǎn)率高，慣常于使用私人借貸和租賃籌資。一些中型企業(yè)可以實(shí)行股票籌資，只有一些大型企業(yè)的籌資方式比較多樣，可以進(jìn)行銀行貸款和股票發(fā)行等，但每種籌資方式的成本和風(fēng)險(xiǎn)相掛鉤。

企業(yè)的發(fā)展業(yè)績(jī)對(duì)企業(yè)的籌資也有影響。房地產(chǎn)企業(yè)取得較好的業(yè)績(jī)，才比較容易獲得外部資源，充分積累了企業(yè)的資信水平，從而吸引了銀行對(duì)企業(yè)的投資，從而很好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的籌資。

1.2企業(yè)的資金管理和運(yùn)營(yíng)能力

銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信任與否，可以考核企業(yè)的資金管理能力，如果企業(yè)缺乏足夠的財(cái)力，相應(yīng)的財(cái)會(huì)制度就不完善，必然影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。同時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力不足，不利于企業(yè)擴(kuò)大籌資規(guī)模，不能實(shí)行復(fù)雜技術(shù)性的籌資。企業(yè)的發(fā)展需要考核企業(yè)的實(shí)際發(fā)展能力，出現(xiàn)企業(yè)資金短缺的情況，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的籌資能力變?nèi)?，需要有針?duì)性地加強(qiáng)籌資策略的研究。

2、在資金短缺環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的策略

房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺主要表現(xiàn)為企業(yè)的現(xiàn)金流很慢很低，但是房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)不斷成長(zhǎng)的行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金的流入會(huì)擴(kuò)大企業(yè)的再生產(chǎn)，需要將現(xiàn)金流保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，才能獲得一定的利潤(rùn)。

2.1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路，保持穩(wěn)健維持型的狀態(tài)

在我國(guó)，房地產(chǎn)的發(fā)展高峰在2007年，這個(gè)階段的眾多上市公司在全國(guó)瘋狂發(fā)展，很多一線(xiàn)重要城市的房?jī)r(jià)在數(shù)月內(nèi)出現(xiàn)迅猛的飆升情況，一大批的新樓盤(pán)迅速開(kāi)盤(pán)，各種新項(xiàng)目絡(luò)繹不絕地顯現(xiàn)出來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)的大產(chǎn)業(yè)，如萬(wàn)科和保利等，每年的銷(xiāo)售額都在增長(zhǎng)，萬(wàn)科穩(wěn)居中國(guó)的房地產(chǎn)首位。在房地產(chǎn)中，由于房?jī)r(jià)上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)的收益增加，影響其股價(jià)，可以進(jìn)行大幅度的融資，再進(jìn)行新一輪的土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資。這種循環(huán)模式使樓市和股市得到雙豐收。但是，對(duì)于一些沒(méi)有上市的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)方式比較單一，銷(xiāo)售和融資都達(dá)不到要求，需要及時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。

對(duì)于將要開(kāi)發(fā)的土地，需要根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行地塊劃分。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售量的成敗在于投資者和購(gòu)買(mǎi)者的需求。由于目前的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)剛性的需求。投資者需要將土地進(jìn)行劃分，在一定程度上減緩開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，轉(zhuǎn)變一次性投資的方式，促進(jìn)資金的流轉(zhuǎn)，避免在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出現(xiàn)自身累贅的情況，促進(jìn)分期工程的銷(xiāo)售。

在土地的開(kāi)發(fā)者中，需要在分期開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)下將回籠地塊進(jìn)行先開(kāi)發(fā)，將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入。傳統(tǒng)的利益最大化理念已經(jīng)不適應(yīng)，需要遵循“銷(xiāo)售為先”的市場(chǎng)策略，實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的自救。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，需要考慮開(kāi)發(fā)的位置，要充分考慮消費(fèi)者的需求，將綜合項(xiàng)目的住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)進(jìn)行合理的分配，要確保資金的及時(shí)回籠。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋求聯(lián)合經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)

在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)行業(yè)分析觀察，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景并不樂(lè)觀。由于我國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，通貨膨脹形成的市場(chǎng)壓力還很大，國(guó)民生產(chǎn)總值處于高速運(yùn)行的狀態(tài)，政府的救市政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，出臺(tái)的一系列抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的威脅依然存在，而且愈演愈烈。政府又面臨著反通脹的壓力，金融領(lǐng)域繼續(xù)實(shí)行銀根緊縮的政策，進(jìn)行房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，減緩房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，穩(wěn)定社會(huì)的和諧。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展局勢(shì)下，要更加重視房地產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的效益和安全性。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋找合作機(jī)會(huì)，實(shí)行不同的內(nèi)外合作，將企業(yè)自身的利益標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，從全局上爭(zhēng)取相互的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的資料顯示，我國(guó)的中央財(cái)政控制的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從這個(gè)方面進(jìn)行著手努力了，將企業(yè)內(nèi)部的股權(quán)進(jìn)行對(duì)外招標(biāo)，進(jìn)行合理的企業(yè)整合。在衡量自身的經(jīng)濟(jì)能力和發(fā)展趨勢(shì)下，選擇可以利于自己發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)的境外融資

籌資是企業(yè)的一項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)一定的渠道獲得企業(yè)的發(fā)展資金。企業(yè)的籌資方式也較為多樣，從資金的取得角度來(lái)講，有內(nèi)外融資兩種方式。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的情況下，可以采取境外融資的方式進(jìn)行籌資。一些房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不能獲得足夠的流轉(zhuǎn)資金，只能選擇一些融資方式來(lái)維持項(xiàng)目的運(yùn)行。從房地產(chǎn)的調(diào)查資料顯示，我國(guó)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)傾向于實(shí)行籌資，籌資的比重在近年逐步增長(zhǎng)。然而，由于房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型企業(yè)，一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值就是上億的資產(chǎn)。一些大型的房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科，其半年的經(jīng)營(yíng)資金就囊括眾多小企業(yè)的總和。而且，在目前實(shí)行銀根緊縮的政策環(huán)境下，企業(yè)的融資并不樂(lè)觀，多半只能在關(guān)聯(lián)的公司間進(jìn)行一定的調(diào)劑。因而，解決目前房地產(chǎn)投資的資金狀況，需要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的投資。

3、結(jié)束語(yǔ)：

在我國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域，不斷出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局，房地產(chǎn)企業(yè)深入到其他眾多的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)中進(jìn)行發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的情況下，需要拓寬房企的籌資渠道，改革其經(jīng)營(yíng)方式，從其他行業(yè)獲得一定的資源和資金，為房地產(chǎn)獲得更大的發(fā)展空間。而且，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的多方面投資可以突破一些地域限制，將籌資渠道不斷向多元化方向進(jìn)行轉(zhuǎn)化，加強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，促進(jìn)企業(yè)資源和資金的利用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效率和利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚麗冰.論資金短缺環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)籌資以及經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2008（10）

[2]黃亞麗.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資中的常見(jiàn)問(wèn)題及審計(jì)策略[J].中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2006（11）

第7篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

（一）投資房地產(chǎn)的類(lèi)別歸屬

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)受讓方式取得的土地使用權(quán)。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物中不屬于投資性房地產(chǎn)的包括兩種情況，一種是指自用房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)核算，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨核算。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行重新分類(lèi)、確認(rèn)和計(jì)量。作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可單獨(dú)劃轉(zhuǎn)和交割。

（二）投資房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中的體現(xiàn)

為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，我國(guó)財(cái)政部于 2006 年 2 月了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)對(duì)滿(mǎn)足固定資產(chǎn)定義的建筑物、滿(mǎn)足無(wú)形資產(chǎn)定義的土地使用權(quán)分別在資產(chǎn)負(fù)債表的“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)”科目下核算與列示，對(duì)滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)定義的建筑物和土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目中具體核算。具體操作時(shí)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義，即作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售。

對(duì)于企業(yè)擁有的建筑物及土地使用權(quán)，不屬于固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和存貨，則就應(yīng)屬于投資性房地產(chǎn)。即企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)作為存貨；此外，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租的房地產(chǎn)在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)，但應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。

二、投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方法的運(yùn)用

（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。以下分別投資房地產(chǎn)的不同獲得情況分別說(shuō)明計(jì)量方法。第一種情況，對(duì)于外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，作為入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目；對(duì)于企業(yè)以分期付款方式購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照應(yīng)支付金額與成本之間的差額，借記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目，按照應(yīng)支付金額，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目。第二種情況，對(duì)自行建造的投資性房地產(chǎn)，按照建造該資產(chǎn)使其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，包括工程用物資成本、人工費(fèi)用、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費(fèi)用等，作為入賬價(jià)值。第三種情況，對(duì)于企業(yè)以其他方式，如非貨幣易、債務(wù)重組等方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，

按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，與作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)以及作為存貨核算的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大差異是后續(xù)計(jì)量模式的規(guī)定不同。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可選擇采用成本模式或公允價(jià)值模式。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，由成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更，而一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則不得轉(zhuǎn)為成本模式。鑒于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不夠健全完善，資產(chǎn)的活躍市場(chǎng)程度不夠，公允價(jià)值的應(yīng)用缺乏規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)則，因此應(yīng)在適度謹(jǐn)慎的情況下運(yùn)用公允價(jià)值，以避免出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的情況。因此，新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在活躍市場(chǎng)，公允價(jià)值能夠獲得并能可靠計(jì)量的情況下，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。

此外，新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

在成本模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理在成本模式下，無(wú)論是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，都仍按照固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行計(jì)量與核算，直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。

在公允價(jià)值模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為非投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，分兩種情況處理：第一，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等科目，按其賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，公允價(jià)值變動(dòng)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”，賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額計(jì)人當(dāng)期損益，借或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。第二，企業(yè)將作為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，按公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”，公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，按賬面價(jià)值貸記“固定資產(chǎn)”。轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，按公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”，按賬面價(jià)值貸記“固定資產(chǎn)”，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額貸記“資本公積（其他資本公積）”。

三、企業(yè)對(duì)投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方法的選擇

（一）選擇會(huì)計(jì)計(jì)量方法的前提條件

按照新準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式。成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照帳面價(jià)值計(jì)量，可以計(jì)提折舊，能夠起到抵稅作用，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果不會(huì)受房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫或起伏的影響，能夠比較準(zhǔn)確的預(yù)期。而公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)不能計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，在多方面不同程度地對(duì)企業(yè)納稅產(chǎn)生影響，這些影響表現(xiàn)為相對(duì)影響和絕對(duì)影響兩個(gè)方面：相對(duì)影響的結(jié)果表現(xiàn)為對(duì)會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，需通過(guò)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行處理；絕對(duì)影響是指對(duì)相關(guān)稅種納稅絕對(duì)額的影響，結(jié)果表現(xiàn)為絕對(duì)應(yīng)納稅額的多少，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化會(huì)隨時(shí)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及其盈利能力帶來(lái)較大的影響，企業(yè)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算存在較大的不確定性。鑒于以上分析，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)首先考慮該企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是否適用公允價(jià)值模式。其次應(yīng)考慮公允價(jià)值給企業(yè)可能帶來(lái)的影響。

（二）不同計(jì)量方法對(duì)企業(yè)的影響

第一，成本計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量采用成本模式，后續(xù)計(jì)量可以選擇應(yīng)用成本模式或公允價(jià)值模式。稅法規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，通常情況下不得調(diào)整固定資產(chǎn)賬面價(jià)值?？梢?jiàn)稅法也將投資性房地產(chǎn)也作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理，其初始計(jì)量與會(huì)計(jì)核算相同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法對(duì)投資性房地產(chǎn)初始成本的計(jì)量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。

第二，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)核算及稅務(wù)的影響。在公允價(jià)值模式下，兩者存在明顯的差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)處理上引入了“公允價(jià)值”作為會(huì)計(jì)核算的計(jì)量模式。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，一方面，投資性房地產(chǎn)在年末按公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，這就可能會(huì)大幅度的提高或降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，相比于成本模式下無(wú)疑會(huì)提高企業(yè)利潤(rùn)。根據(jù)相關(guān)企業(yè)所得稅政策的規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！笨梢?jiàn)，在稅務(wù)處理上，一方面對(duì)投資性房地產(chǎn)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，另一方面還應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，基本還是與成本模式的核算方法一致。由此可見(jiàn)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法不一致產(chǎn)生的差異，將影響企業(yè)所得稅費(fèi)用。由于上述情況會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響，因而也會(huì)對(duì)當(dāng)期企業(yè)所得稅費(fèi)用產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響企業(yè)的凈利潤(rùn)。

四、結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是促使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得到有效開(kāi)展的重要保證。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略能否靈活應(yīng)對(duì)外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于有利的位置。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中還存有如下問(wèn)題：

1.1市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念落后

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，人口眾多、城市化進(jìn)程加快等基本國(guó)情決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。同時(shí)，由于早期我國(guó)土地制度及房地產(chǎn)法律缺乏，以至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期位居賣(mài)方市場(chǎng)，高利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)小，凡是涉足房地產(chǎn)業(yè)者均獲得了不同程度的成功，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力大部分集中在如何獲取土地上，企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略管理流于形式。當(dāng)前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)仍局限于產(chǎn)品推銷(xiāo)階段，尚未真正進(jìn)入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段。

1.2對(duì)于市場(chǎng)資源需求的忽略

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定需以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，如何吸引顧客資源是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的要素之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定既要考慮企業(yè)所能取得的顧客滿(mǎn)意度，還要考慮到提供何種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可獲得顧客滿(mǎn)意度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略時(shí)要站在市場(chǎng)戰(zhàn)略的高度上，制定既全面又可使企業(yè)獲得長(zhǎng)效發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。以營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略來(lái)安排易受市場(chǎng)因素影響的經(jīng)營(yíng)變量，將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要部分，企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以市場(chǎng)為動(dòng)力。

1.3企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力

核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)能否獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與可持續(xù)性發(fā)展的源泉。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)及提供服務(wù)的特殊優(yōu)勢(shì)就必然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，導(dǎo)致諸多房地產(chǎn)企業(yè)忽視核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要性，發(fā)展目光短淺，過(guò)于追求眼前效益。[1]而企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)的培育也是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要任務(wù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)若缺乏自身核心競(jìng)爭(zhēng)力就無(wú)法在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中永葆活力及與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的改善措施

2.1房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極與消極動(dòng)態(tài)有靈敏的把握，努力提升房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，就要順應(yīng)市場(chǎng)變化，通過(guò)提高綜合實(shí)力，力求將企業(yè)做強(qiáng)做大，使企業(yè)走上品牌化道路，以“實(shí)力+品牌”模式來(lái)贏得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；企業(yè)自身資金不足又缺乏融資能力必將因?yàn)橘Y金短缺而被市場(chǎng)淘汰，因此，房地產(chǎn)商必須拓寬企業(yè)資金融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可爭(zhēng)取銀行貸款，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托、基金或以上市的方式進(jìn)行融資，以此為企業(yè)籌集到更多資金；調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式，自身實(shí)力雄厚又具備強(qiáng)大資金支持的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上是少之又少，加之現(xiàn)在高融資門(mén)檻與土地供應(yīng)制度變革，使得原本可由一家公司獨(dú)立完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因資金等問(wèn)題變得難以實(shí)現(xiàn)，作者建議可由多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)或合股經(jīng)營(yíng)。[2]

2.2房地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略

房地產(chǎn)產(chǎn)品是指可滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的有形建筑及提供的各類(lèi)服務(wù)。在制定房地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略時(shí)除了要將消費(fèi)者的需求放在首位外，也應(yīng)考慮到消費(fèi)者所能接受的程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比具有固定性，消費(fèi)品與資本的雙重性能、耐用等特點(diǎn)，但其產(chǎn)品易被模仿。這使得當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)要想維持產(chǎn)品差異化具有一定的困難，所以就必須不斷地進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新，使企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在創(chuàng)新時(shí)還可以利用地段周?chē)娜宋娘L(fēng)情大做文章，以抓住消費(fèi)者的眼球，增強(qiáng)其購(gòu)買(mǎi)欲。[3]

2.3房地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

第9篇：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司：經(jīng)營(yíng)：管理：發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題，有待于解決和研究。

1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題。

1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷(xiāo)售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買(mǎi)者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門(mén)檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷(xiāo)售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力。不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題。

1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買(mǎi)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。

1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。

1.2.3 公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果，也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失。現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。

2、關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，管理人才和專(zhuān)業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資，這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。

2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái)，多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門(mén)體系：建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

2.5整合資源，合理有效的運(yùn)用資源。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用，對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。購(gòu)買(mǎi)的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。所以，對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。