不動產(chǎn)的登記制度精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，每個人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們?nèi)粘Ｆ鹁拥闹匾獔鏊?，也是人們重要的私人財產(chǎn)。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產(chǎn)的保護，因此房產(chǎn)保護問題成為了人們關(guān)注的焦點。不動產(chǎn)登記制度是對房屋所有權(quán)保障的重要法律依據(jù)，可以說不動產(chǎn)登記制度保障了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，而房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展也督促著該項制度不斷健全。雖然我國不動產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了多次調(diào)整和修改，但是與其它國家相比，該項制度仍然處于初步發(fā)展的階段，需要不斷地加以完善和規(guī)范，來為人們房屋所有權(quán)提供更多的法律保障。 

一、不動產(chǎn)登記制度的概述 

（一）不動產(chǎn)登記制度的定義 

不動產(chǎn)登記制度是我國物權(quán)法中的一項重要制度，即指在房地產(chǎn)市場交易活動中，經(jīng)過權(quán)利人的申請，國家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序?qū)⒃摬粍赢a(chǎn)變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產(chǎn)登記被視為物權(quán)變動的公示，即權(quán)利人通過登記的方式來對外表示物權(quán)的變動，讓外界及時知悉房產(chǎn)變動的情況，這也是物權(quán)排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來分析，不動產(chǎn)登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產(chǎn)權(quán)只能以債權(quán)的方式體現(xiàn)出來，無法收到物權(quán)法的保護；二是登記對抗主義，不動產(chǎn)經(jīng)過登記之后可以對抗第三人。 

（二）不動產(chǎn)登記制度的意義 

結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，不動產(chǎn)登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權(quán)利人的合法權(quán)利。權(quán)利人通過房產(chǎn)登記的方式來表明自己對該房產(chǎn)的所有權(quán)，保證了交易流程的安全性；二是不動產(chǎn)登記制度使每人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產(chǎn)登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，及時出臺相關(guān)的政策進行調(diào)控，來維護房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。 

二、不動產(chǎn)登記制度中存在的問題 

（一）與不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度比較混亂 

隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的繁榮發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度數(shù)量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規(guī)定的內(nèi)容比較零亂，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致實踐中在適用這些法律的時候會出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定，不僅加重了房地產(chǎn)管理部門的工作負擔(dān)，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來準(zhǔn)備申請材料，這給房地產(chǎn)交易帶來的嚴(yán)重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產(chǎn)登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律比如《土地管理法》、《物權(quán)法》等都為做出相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。 

（二）機構(gòu)整合力度比較差 

根據(jù)《暫行條例》中的規(guī)定，國土資源部門是負責(zé)不動產(chǎn)登記工作的專門部門，對登記工作起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規(guī)定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負責(zé)，這實際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對目前市縣國土部門未負責(zé)房地產(chǎn)登記的問題進行分析，發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國土資源部門認為法律在未明確不同職能部門對不動產(chǎn)登記肩負的義務(wù)情況下，不動產(chǎn)登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項工作交由地方政府來負責(zé)，自己只是起到指導(dǎo)性的作用。 

（三）登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 

針對多少年來不動產(chǎn)登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標(biāo)準(zhǔn)，則指不動產(chǎn)的登記機構(gòu)、法律依據(jù)、信息平臺、登記簿都應(yīng)當(dāng)堅持統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進行統(tǒng)一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設(shè)想，但是在實踐中各地方的不動產(chǎn)登記工作仍然堅持的是地方標(biāo)準(zhǔn)，未嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的標(biāo)準(zhǔn)來進行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產(chǎn)的總體情況。各個地方向上級匯報的數(shù)據(jù)無法兼容，還需要上級部門再次進行加工處理，浪費了很多的時間。 

（四）不動產(chǎn)登記的公信力較差 

之所以進行不動產(chǎn)登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產(chǎn)交易活動額有秩序開展，但是從現(xiàn)狀來看，房產(chǎn)登記的公信力仍然缺乏，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是從現(xiàn)有法律制度中，沒有推定該登記權(quán)利正當(dāng)性的相關(guān)規(guī)定；二是現(xiàn)有制度規(guī)定中，房地產(chǎn)登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實踐中會發(fā)生這樣的情況：房地產(chǎn)的名義登記人在該房產(chǎn)真正權(quán)利人不知悉的情況下，將該房產(chǎn)出售給了第三方，第三方基于對房產(chǎn)登記簿的信賴購買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時真正權(quán)利人可以以自己享有對該房屋的所有權(quán)為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。 

三、不動產(chǎn)登記制度完善策略分析 

（一）制定專門的程序性法律 

從目前的《暫行條例》內(nèi)容來看，對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定較為完善，但是因為等級效力的原因，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準(zhǔn)。因此筆者認為在時機成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產(chǎn)登記的流程、性質(zhì)、效力等。除此以外，為了保證不動產(chǎn)登記工作的順利開展，還應(yīng)當(dāng)盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規(guī)定，比如國家可以通過立法方式為不動產(chǎn)登記提供一些財政方面的扶持，重點針對我國經(jīng)濟比較落后的中西部地區(qū)。 

（二）建立統(tǒng)一登記的制度 

針對各個地方政府部門在開展不動產(chǎn)登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識問題，筆者認為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導(dǎo)小組，負責(zé)指導(dǎo)各地方不動產(chǎn)登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產(chǎn)登記的認識，同時消除他們對不動產(chǎn)登記的抵觸畏難情緒。 

（三）盡快建立不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn) 

為了使各地方的不動產(chǎn)登記都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認為應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)建立起不動產(chǎn)的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過信息化的手段來進行不動產(chǎn)的登記，實施信息化的管理。國家可以以招標(biāo)的方式，聘請軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng)，包括不動產(chǎn)的發(fā)證、檔案查詢等工作在內(nèi)，來保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。 

（四）建立的專門的審查制度 

要想提高登記工作的公信力，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的登記進行嚴(yán)格的審查，筆者認為可以從制度層面來規(guī)定房地產(chǎn)的登記審查，采取全面實質(zhì)審查的方式，即保證登記信息的準(zhǔn)確有效，減少錯誤登記發(fā)生的頻率，降低房產(chǎn)交易中的風(fēng)險。 

四、結(jié)束語 

隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產(chǎn)資源在逐漸增多，房地產(chǎn)登記制度是人們房產(chǎn)權(quán)利的重要保障。但是因為與房產(chǎn)登記相關(guān)制度不完善、登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)登記中還存在許多的矛盾。因此應(yīng)當(dāng)盡快完善不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度，來為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多的法律保障。 

參考文獻 

第2篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

一、普魯士法上的預(yù)備登記制度[1]

預(yù)備登記制度發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其發(fā)展過程以1872年5月5日的所有權(quán)取得法和土地登記法為中心，可以分為前、后兩期予以說明。前期的普魯士法，有兩種預(yù)備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。

所謂固有異議登記又稱為“為保全權(quán)利和順位的異議登記”，目的在于保全物的請求權(quán)。它首先具有保全權(quán)利的消極效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289條的規(guī)定：“任何人在主張無過失，妨害即時行使不動產(chǎn)上物之請求權(quán)時，得申請異議登記?！逼渲兴^“物之請求權(quán)”，除了已經(jīng)成立的物權(quán)外，尚包括物權(quán)設(shè)定的請求權(quán)。依據(jù)同法同部第298的規(guī)定，此異議登記一經(jīng)記入土地登記簿內(nèi)，其后所為的全部處分和以該處分為內(nèi)容的登記，被認為不得侵害異議申請人的權(quán)利。其次，它還具有保全順位的積極效力。例如依據(jù)前引抵押法第2部第299條的規(guī)定，異議申請人以法院判決或其他方法，有效主張該物的權(quán)利時，該物的權(quán)利于異議登記記入之順位，法律上當(dāng)然發(fā)生優(yōu)先于其后記入的全部權(quán)利。

其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權(quán)利的消極效力，并無保全順位的積極效力。此類異議登記又可區(qū)分為：第一，為保全抗辯的異議登記。該登記是基于抵押權(quán)訴訟，債務(wù)人為保全其抗辯所使用的登記。例如在因消費借貸而設(shè)定抵押權(quán)時，如果設(shè)定抵押的債務(wù)人并沒有受領(lǐng)貸金。在抵押權(quán)登記后38天內(nèi)，債務(wù)人可以以沒有受領(lǐng)貸金為由，在抵押登記簿上，記入異議登記。該期間經(jīng)過后，債務(wù)人對于取得已登記債權(quán)的第三人，不得以未受領(lǐng)貸金的理由提出抗辯。再如在債務(wù)清償后，債權(quán)人不同意抵押權(quán)登記的涂銷時，債務(wù)人作為對債權(quán)人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，禁止處分的異議登記或禁止事后記入的異議登記。此項異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實務(wù)上的創(chuàng)造，稱為“處分的限制”。主要包括假扣押登記、破產(chǎn)宣告登記、強制拍賣登記、禁治產(chǎn)宣告登記以及對于領(lǐng)主的農(nóng)民規(guī)制登記等。 后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其稱為預(yù)告登記（Vormerkung），并承認兩種類型的預(yù)告登記。

第一，為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全物權(quán)登記的請求權(quán)，

或權(quán)利不成立、消滅的涂銷登記請求權(quán)。這種預(yù)告登記又被稱為物權(quán)保全的預(yù)告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不符時，對于真實權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險，所采取的保護手段。在普魯士法上，盡管沒有完全承認登記簿的公信原則，但對于有償取得登記簿上權(quán)利的取得人而言，只要相關(guān)事項未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主張。所以真實的權(quán)利人為了排除取得人的善意取得，仍有進行預(yù)告登記的必要。另外根據(jù)所有權(quán)取得法第12條的規(guī)定，對于登記簿第二區(qū)的權(quán)利，因登記始得對抗第三人，所以即使第三人知悉這項權(quán)利，如果不進行登記，就不能取得相應(yīng)的效力。由此可見，物權(quán)保全的預(yù)告登記，在于打破登記簿的公信原則，除此之外，并不因預(yù)告登記而改變其權(quán)利的性質(zhì)。

第二，為保全物權(quán)移轉(zhuǎn)、消滅的債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。例如為保全所有權(quán)讓與合意或抵押權(quán)為內(nèi)容之人的請求權(quán)。這種預(yù)告登記與物權(quán)保全的預(yù)告登記不同，它與前述的公信原則也沒有什么關(guān)系。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記簿而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要取得登記義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時，權(quán)利人必須對義務(wù)人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務(wù)人在此期間對于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對這一情況設(shè)置的保護手段。

二、德國民法上的預(yù)備登記制度

德國民法上的預(yù)備登記制度與普魯士法之間存在承繼關(guān)系。德國民法典物權(quán)編的起草人最初就是以普魯士法為藍本，作成草案第37條，規(guī)定“預(yù)告登記，為保全本登記或為保全本登記承諾為目的的請求權(quán)，得記入登記簿?！薄坝蓄A(yù)告登記目的權(quán)利者，處分其權(quán)利不得侵害預(yù)告登記的請求權(quán)。該財產(chǎn)于破產(chǎn)宣告場合，其預(yù)告登記不失其效力?！辈浑y看出，起草人心目中的預(yù)告登記既包括物權(quán)保全的預(yù)告登記，又包括債權(quán)請求權(quán)保全的預(yù)告登記。此草案在議會第一讀時遭遇反對意見，反對者認為只需規(guī)定為保護任何既存物權(quán)的預(yù)告登記，無需規(guī)定為保護債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記。因此，德國民法第一草案第844條就沒有承認保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記，而只是承認了保全既存物權(quán)的預(yù)告登記。但在議會二讀時，情況有所變化，預(yù)備登記制度被區(qū)分為異議登記和預(yù)告登記。理由在于：第一，物權(quán)是對人客觀地發(fā)生效力，因此保全物權(quán)的預(yù)備登記完成后，與之相悖的處分行為是絕對無效；但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記僅為所保護的權(quán)利人產(chǎn)生相對的效力，因此在侵害預(yù)備登記權(quán)利人權(quán)利的限度內(nèi)，相悖的處分行為是無效的；第二，保全物權(quán)的預(yù)備登記，依其登記所保全已存在的物權(quán)，并決定該物權(quán)的順位。保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，記入預(yù)備登記的日期，決定被保全請求權(quán)的順位；第三，在破產(chǎn)場合，破產(chǎn)管理人對于保全物權(quán)的預(yù)備登記，只是承認已存在的物權(quán)。但保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)備登記，則等于使破產(chǎn)管理人不得不設(shè)定新的權(quán)利。正是基于上述理由，德國民法典第二草案用異議登記制度替代以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，保全債權(quán)請求權(quán)的預(yù)告登記制度則最終得以承認。[2]

下面，分別介紹一下德國民法上的預(yù)告登記制度和異議登記制度。

1、 預(yù)告登記

預(yù)告登記規(guī)定在《德國民法典》第883條－888條，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。作為為保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的登記請求權(quán)而設(shè)立的預(yù)備登記制度，依據(jù)第883條第1款的規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或土地上負擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請求權(quán)附條件或者附期限時，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記”?？梢钥闯?，在德國民法上得依預(yù)告登記保全的請求權(quán)包括：以不動產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請求權(quán)以及附期限的請求權(quán)或者附條件的請求權(quán)。該項請求權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)告登記權(quán)利人，且以現(xiàn)在的不動產(chǎn)物權(quán)人作為義務(wù)人。

依據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定：“預(yù)告登記，根據(jù)假處分的指令，或者根據(jù)預(yù)告登記所涉及的各項土地物權(quán)的權(quán)利人的同意，而納入登記。法院的假處分指令，無須證實應(yīng)保全的請求權(quán)已受到危害?！薄霸诘怯洉r，為了詳細說明應(yīng)保全的請求權(quán)，可以引用假處分或者登記許可證?！辈浑y看出，預(yù)告登記，如有不動產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人。如經(jīng)假處分程序而須有法院判決時，則預(yù)告登記權(quán)利人得依據(jù)法院判決徑行向登記機關(guān)申請預(yù)告登記，也可向法院申請假處分的執(zhí)行，由執(zhí)行法院囑托登記機關(guān)為預(yù)告登記。因此，預(yù)告登記或因登記名義人的同意，或因假處分而作成。 根據(jù)德國民事訴訟法第935條的規(guī)定，假處分是指在訴訟過程中，關(guān)于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認為存在著將來不能實現(xiàn)其權(quán)利或難以實現(xiàn)其權(quán)利的危險，而對訴訟物進行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對其做出的一種限制處分行為。但根據(jù)《德國民法典》第885條的規(guī)定，為了預(yù)告登記而做出的假處分命令，與民事訴訟法上的假處分略有不同，它無須說明被保全的請求權(quán)有不能實現(xiàn)之虞。故而，預(yù)告登記假處分命令的做出無須當(dāng)事人證明請求權(quán)處于危險，恐而后難以執(zhí)行，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請求權(quán)即可，但得提供擔(dān)保金。

為保全債權(quán)的請求權(quán)所作的預(yù)告登記，在德國民法上具有如下效力： 第一，保全順位的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第3款的規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！笨梢钥闯?，預(yù)告登記本身并無獨立的效力，只是在本登記時，才具有意義。因此，預(yù)告登記的命運與效力完全依賴于日后本登記是否可以作成。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時。例如甲出賣土地與乙，此時乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請求權(quán)尚未成就，但其擔(dān)心甲復(fù)將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，致使自己的請求權(quán)無法實現(xiàn)，于是作成預(yù)告登記。待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的條件成就而為本登記時，本登記的效力溯及于預(yù)告登記作成之時。這樣預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)得以順利地實現(xiàn)。 第一，預(yù)警的效力。正是因為預(yù)告登記具有保全本登記順位的效力，因此預(yù)告登記在本登記前對于第三人有預(yù)告的意義，第三人不得無視預(yù)告登記的存在，對于日后有本登記可能的認識，不得以善意而為抗辯。日本學(xué)者將預(yù)告登記的此項效力稱為“警告的效力”。[3]

第二，保全權(quán)利的效力。依據(jù)《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“在對土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項請求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效”。在預(yù)告登記后，就不動產(chǎn)權(quán)利，義務(wù)人仍得為處分。不過在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無效，即僅對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系而言，相對的無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便絕對的有效。[4]例如甲出賣土地給乙，乙為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預(yù)告登記后，甲將該土地所有權(quán)讓與丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時該處分因侵害乙的預(yù)告登記請求權(quán)，對于乙的關(guān)系，為無效。即甲仍為所有人，乙得請求甲為所有權(quán)的讓與。 依據(jù)《德國民法典》第883條第2款后段的規(guī)定：“以強制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為的處分，亦同?！痹陬A(yù)告登記后，本登記前，非登記義務(wù)人所為的行為，如強制執(zhí)行、假扣押、破產(chǎn)等登記，均與登記義務(wù)人的法律行為作相同的處理：在此類處分不妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，仍屬有效，得與本登記并存；在妨礙本登記請求權(quán)的限度內(nèi)，則失其效力。

此外，依預(yù)告登記而受保全的請求權(quán)，如沒有義務(wù)人的中間處分，預(yù)告登記權(quán)利人需要為本登記時，須經(jīng)義務(wù)人的協(xié)助而完成。如義務(wù)人不肯協(xié)助，預(yù)告登記權(quán)利人得經(jīng)由訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。[5]

預(yù)告登記后，義務(wù)人將不動產(chǎn)復(fù)讓與第三人而害及預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)時，對于預(yù)告登記權(quán)利人的關(guān)系，應(yīng)為無效，自不待言。然而，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)如何主張該處分無效，而達成請求權(quán)的實現(xiàn)呢？例如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲復(fù)將該土地所有權(quán)讓與第三人丙并辦理移轉(zhuǎn)登記。此時預(yù)告登記權(quán)利人得請求甲為所有權(quán)的讓與。此項請求權(quán)不得以丙為對造。然而，在登記手續(xù)上，丙名義下的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至乙，須經(jīng)第三人丙的同意。第三人丙對預(yù)告登記權(quán)利人乙負有同意的義務(wù)。因此，在必要的時候，預(yù)告登記權(quán)利人乙得通過訴訟請求丙同意，將乙登記為所有人。對于甲請求為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之訴，與對于丙請求為同意之訴，以一訴合并解決，或分別提訴，均無不可。預(yù)告登記并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的限制和效力，預(yù)告登記于原則上與該請求權(quán)同其命運。假使請求權(quán)附有抗辯權(quán)，在請求同意之訴時，第三人得加以援用。又如甲出賣土地與乙，乙為預(yù)告登記后，甲就該土地為丙設(shè)定限制物權(quán)且辦理登記，此時乙得請求甲為所有權(quán)移轉(zhuǎn)，同時得請求丙為涂銷該限制物權(quán)的登記。這兩種請求得以一訴合并進行，也可分別提訴。[6]

第四，滿足的效力。依據(jù)德國破產(chǎn)法第24條的規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行?！笨梢婎A(yù)告登記還具有在相對人陷于破產(chǎn)，但請求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未成就時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。

2、異議登記

在德國民法中，異議登記又稱異議抗辯登記，異議登記的目的，在于對抗現(xiàn)實登記的權(quán)利的正確性，即中止不動產(chǎn)登記權(quán)利的正確性推定效力及公信力。該制度規(guī)定在《德國民法典》第899條。

在不動產(chǎn)登記實務(wù)中出現(xiàn)不正確登記是常有的事。錯誤登記發(fā)生后至更正前，由于登記的權(quán)利推定效力與公信力，縱使登記有錯誤，如果第三人受讓，也得受公信力的保護，故而不正確登記的出現(xiàn)，受損者主要是權(quán)利人。為防止這種情況的出現(xiàn)而損害真正權(quán)利人的利益，權(quán)利人得為異議登記，以及時防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益?？梢?，異議登記是為阻卻登記公信力而設(shè)的一種預(yù)防措施，借以排除第三人的公信力利益。

根據(jù)《德國民法典》第899條第1款的規(guī)定：“有第894條的情形時，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記。”可見，異議登記的適用范圍尚須依照第894條的規(guī)定予以確定。《德國民法典》第894條規(guī)定：“土地登記簿內(nèi)容，關(guān)于土地上權(quán)利、權(quán)利上設(shè)定的權(quán)利，或第892條第1項對處分權(quán)的限制，如與事實不一致，致使權(quán)利未記入、未正確記入、登記不存在之負擔(dān)或限制，而受損害時，受損害人得請求涉及的權(quán)利人同意，在土地登記簿上為更正?！币罁?jù)此條規(guī)定，異議登記發(fā)生于如下場合：第一，物權(quán)的合意不存在，或物權(quán)的合意為無效、被撤銷的場合；第二， 因登記人員的過失而為錯誤登記的場合。在因登記原因的不適法，或登記人員的過失而為錯誤登記的情形下，權(quán)利人得提起更正之訴，更正已為的不正確登記，并予以回復(fù)，以保證登記如實地反映真實的權(quán)利狀態(tài)。但在更正之先，第三人可能根據(jù)登記簿的記載進行交易，取得登記的公信力利益。為保全因上述原因而發(fā)生的請求權(quán)，得為異議登記，異議登記可以排除登記公信力的作用。例如甲將一項不動產(chǎn)賣與乙，在辦理登記以后，發(fā)現(xiàn)物權(quán)合意無效，此時應(yīng)涂銷并更正已為的登記，并加以回復(fù)。但甲與乙就此發(fā)生異議而生糾紛，遂提起訴訟。在訴訟確定前，乙可能將系爭不動產(chǎn)讓與第三人，而第三人借登記的公信力取得受讓物的所有權(quán)。于此情形，甲可為異議登記而予以排斥。異議登記是為防止第三人借公信力取得受讓利益，而對第三人產(chǎn)生一種對抗的效力，即對抗第三人對登記物的取得。因此在登記原因的無效、被撤銷，不得對抗善意第三人的場合，異議登記無作用余地，自不得為異議登記。[7]

依據(jù)《德國民法典》第899條第2款的規(guī)定：“異議抗辯的登記，根據(jù)假處分的原因，或者根據(jù)因?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記簿的更正登記涉及到利益的人的同意進行之。對假處分登記的許可，不必查明異議抗辯所涉及的權(quán)利已經(jīng)受損害的事實。”異議登記申請的程序，，既可以依假處分，又可以依利害關(guān)系人的同意為之。其中，為異議登記而作出的假處分指令無須證明異議人的權(quán)利已經(jīng)受到損害，而僅需要釋明其登記原因即可，所以與德國民事訴訟法上所規(guī)定的假處分略有區(qū)別，但法院仍得命異議人提供擔(dān)保。

依據(jù)《德國民法典》第892條的規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權(quán)利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權(quán)利不正確時除外。”異議登記有阻卻土地登記公信力的效力。在異議登記的情形下，土地權(quán)利人仍得處分其權(quán)利，但如與異議登記所保全的權(quán)利相抵觸者，在抵觸的范圍內(nèi)其處分行為無效，第三人縱為善意，也不得援用土地登記的公信力。當(dāng)然如果異議登記不正當(dāng)，土地登記仍有公信力。但異議登記自身并無公信力，例如甲進行了異議登記，乙雖然相信甲為真正的物權(quán)人，并不受公信力的保護。

三、日本民法上的預(yù)備登記制度

日本不動產(chǎn)登記法的起草人，很早就確信有引入德國預(yù)備登記制度的必要性和實用性。因此盡管日本民法不嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)契約和債權(quán)契約，并且不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的對抗要件而非成立要件，日本民法仍然規(guī)定了預(yù)備登記制度。日本民法上的預(yù)備登記制度，包括假登記制度和預(yù)告登記制度兩項內(nèi)容。

1、 假登記

日本民法上的假登記系預(yù)備登記的一種，對應(yīng)于德國民法上的預(yù)告登記。

它是指應(yīng)登記的物權(quán)變動，已發(fā)生物權(quán)變動的效力，而登記申請所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時的處分所為的登記。假登記系以保存日后所為本登記的順位為目的的登記。假登記的相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在日本《不動產(chǎn)登記法》的第2條、第7條、第32條、第33條以及第105條。

（1）假登記的適用范圍

依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第2條的規(guī)定：“假登記于下列各項情形進行：未具備登記申請程序上需要的條件時；2.欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權(quán)時?！薄吧鲜稣埱髾?quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同?！笨梢?，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動業(yè)已發(fā)生，但登記申請所必要的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權(quán)變動的請求權(quán)。日本民法采債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，物權(quán)的變動，僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，所以不動產(chǎn)物權(quán)的變動，在實體上已經(jīng)發(fā)生效力，但登記手續(xù)上的要件未具備時，為使已經(jīng)發(fā)生變動的物權(quán)有對抗第三人的效力，可以進行假登記，這種假登記是以保全物權(quán)為目的。如果契約已經(jīng)訂立，但契約附有條件或期限，或者債權(quán)的請求權(quán)尚不確定，為保全日后發(fā)生的債權(quán)請求權(quán)，使其得以順利實現(xiàn)，亦得為假登記。可見，在日本民法上，假登記有二種類型，一為保全物權(quán)的假登記，另一為保全債權(quán)請求權(quán)的假登記，與采形式主義物權(quán)變動模式的德國民法上的預(yù)告登記有所不同。另須注意的是，如果甲將土地出賣與乙，乙再轉(zhuǎn)賣于丙的場合，丙雖得代位乙，直接向甲請求為假登記，以保全乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)。但丙不得就丙對乙的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)申請假登記。此即所謂對于假登記申請假登記，為不動產(chǎn)法所不許。[8]

（2）假登記的申請

依據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》第32條的規(guī)定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務(wù)人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進行申請?！币约暗?3條的規(guī)定：“前條的假處分命令，由管轄不動產(chǎn)所在地的地方法院，因假登記權(quán)利人的申請，于在疏明登記原因的場合發(fā)之?！薄皩τ隈g回申請的裁定，得為即時抗告。”“前項的即時抗告，準(zhǔn)用非訴事件程序法的規(guī)定。”不難看出，假登記的申請可以經(jīng)由以下兩個途徑：第一，有義務(wù)人的承諾時，假登記權(quán)利人可向登記機關(guān)附具承諾書而申請假登記；第二，盡管沒有義務(wù)人的承諾，但假登記權(quán)利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院假登記的假處分命令，囑托登記機關(guān)登記之。根據(jù)學(xué)者的考察，日本《不動產(chǎn)登記法》第33條的規(guī)定是該法的起草人參考《普魯士所有權(quán)取得法》第8條、第16條、第22條第1項以及1872年5月5日的《土地登記法》第64條，德國民法典第二草案第804條第1項的規(guī)定作成。[9]此處所謂假登記假處分，與民事訴訟法上的假處分，略有不同，表現(xiàn)在申請假登記假處分時，申請人僅需要釋明其在實體法上有請求權(quán)即已足，無須說明請求權(quán)的行使有侵害之虞。

（3）假登記的效力

日本民法上的假登記，具有如下效力：

第一，保全順位的效力。 日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定”?？梢?，假登記具有保全日后本登記順位的效力。當(dāng)假登記推進為本登記時，該本登記的權(quán)利，位于假登記后，本登記前所為之一切權(quán)利之前。例如甲就其不動產(chǎn)為乙設(shè)定抵押權(quán)，乙在接受抵押權(quán)設(shè)定的假登記后，甲又將同一不動產(chǎn)為丙設(shè)定抵押權(quán)，丙完成了抵押權(quán)設(shè)定的本登記，當(dāng)乙根據(jù)假登記而作成本登記時，其本登記的順位優(yōu)先于丙。

現(xiàn)在的問題在于，假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及假登記時的效力？對此問題，在日本司法實務(wù)中有溯及說和不溯及說兩種觀點。

早期的判例大多采溯及說，認為假登記有保全本登記順位的效力，因此當(dāng)假登記推進為本登記時，該本登記的效力，即物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記時。晚期昭和8年3月28日大審院判決對以往判例的見解進行了修正，[10]該判決認為應(yīng)將順位保全的效力之內(nèi)容，分別保全物權(quán)的假登記與保全債權(quán)請求權(quán)的假登記而個別地做考察。在保全物權(quán)的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時日為準(zhǔn)，本登記的效力即為該物權(quán)變動的對抗力，溯及于假登記當(dāng)時而發(fā)生。故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權(quán)請求權(quán)的假登記的場合，經(jīng)本登記時，縱使視同于假登記時所為；可是在假登記時，如義務(wù)履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際，而是溯及至義務(wù)履行期。[11]因此，于義務(wù)履行期屆至后而本登記作成之前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務(wù)履行期屆至前所為的中間處分，仍不失效力。[12]以上見解，成為判例理論主要趨勢，稱為“對抗力溯及說”。

學(xué)界則從本登記對抗力不溯及的立場出發(fā)，認為日本《不動產(chǎn)登記法》第7條第2項僅僅是規(guī)定本登記的順位溯及于假登記的順位，至于本登記的對抗力仍應(yīng)按照一般的原則，自本登記當(dāng)時發(fā)生，并不是溯及假登記當(dāng)時發(fā)生。因此，假登記推進到本登記時，和本登記內(nèi)容相抵觸的中間處分，在其抵觸范圍內(nèi)失效或成為后順位。這種見解稱為“對抗力不溯及說”，目前在日本已處于通說地位。日本近年來的判例，也盡量避免采用“本登記對抗力溯及說”。[13]

第二，預(yù)警效力。日本民法上假登記的預(yù)警效力與德國民法上預(yù)告登記的預(yù)警效力大致相似，不再詳述。

第三，保全權(quán)利的效力。假登記的義務(wù)人，并不因為假登記而妨害其他權(quán)利的處分。但其中間處分在假登記權(quán)利人具備本登記原因而請求本登記時，在侵害權(quán)利的范圍內(nèi)無效。對此日本在1960年《不動產(chǎn)登記法》修正時增設(shè)第105條的規(guī)定，認定假登記權(quán)利人，在關(guān)于所有權(quán)為假登記后，申請本登記時，若有登記上利害關(guān)系的第三人，應(yīng)附上其承諾書或可對抗的裁判書謄本，登記官因其申請而為本登記時，依職權(quán)涂銷該第三人的登記。

中間處分行為為非法律行為時，比如為強制執(zhí)行行為時，如何處理？日本學(xué)者認為強制執(zhí)行屬于國家公權(quán)力的介入，以強制實現(xiàn)私權(quán)的處分登記，這種登記雖然具有假登記的預(yù)備性格，但仍屬一種本登記。當(dāng)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進為本登記時，該不動產(chǎn)已不屬于執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)，強制執(zhí)行即面臨被取消的命運，與一般權(quán)利登記并無不同，仍有《不動產(chǎn)登記法》第105條的適用。換言之，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的假登記推進為本登記時，限制處分的登記若屬中間處分，就失去登記的對抗力。日本在司法實務(wù)上有相關(guān)的判例：[14]

第3篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)稅；房價

[中圖分類號] F423[文獻標(biāo)識碼] A

[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

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一、不動產(chǎn)登記

（一）概念

人們通常將不動產(chǎn)權(quán)利登記稱之為不動產(chǎn)登記，是指國家指定的機關(guān)依照其相對應(yīng)的職權(quán)將產(chǎn)權(quán)人提交申請的不動產(chǎn)的真實狀況登記在不動產(chǎn)登記簿上并進行公示的制度。上述內(nèi)容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產(chǎn)則指的是各類別中的房地產(chǎn)一類。

在該制度正式實施后，權(quán)利人在保障自己的權(quán)益時有了法律依據(jù)。該制度的實質(zhì)就是解決不動產(chǎn)權(quán)屬問題，讓產(chǎn)權(quán)人從根本上得到法律保護，并對保障不動產(chǎn)的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進行擴大，在增加經(jīng)濟效益的同時，也會體現(xiàn)一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現(xiàn)。除此之外，國家在宏觀調(diào)控方面有了科學(xué)的依據(jù)，使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟健康平穩(wěn)有序的發(fā)展。

（二）不動產(chǎn)登記制度的提出

不動產(chǎn)登記制度實施以前，從橫向上看，有數(shù)個部門共同效力于不動產(chǎn)登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關(guān)部門都可以根據(jù)其具體職能賦予的權(quán)利實行登記行為。

導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)主要是因為：我國的不動產(chǎn)登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產(chǎn)權(quán)利和維護交易的安全。因此，現(xiàn)有的這種不動產(chǎn)登記格局不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展及交易安全，并呈現(xiàn)出物權(quán)登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當(dāng)事人造成了極大的負擔(dān)、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。

二、不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)稅開征的影響情況

《不動產(chǎn)登記條例征求意見稿》的頒布，引發(fā)社會各界廣泛談?wù)?。不少人將其解讀為征收房產(chǎn)稅的前兆，也有人認為這是響應(yīng)反腐的另一e措。其實，將不動產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅相關(guān)聯(lián)，明顯是種曲解。不動產(chǎn)登記的本質(zhì)是給產(chǎn)權(quán)人確權(quán)、維權(quán)的過程，是為人民服務(wù)的舉動，并非為了對接房產(chǎn)稅。稅收的目的主要體現(xiàn)在以下幾個方面，市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，資源優(yōu)化配置，收入分配調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生有一定的預(yù)防作用，并了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的保護，體現(xiàn)的意圖并不是要與稅收結(jié)合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認識誤區(qū)。

三、制度實施對房價的影響

對于房地產(chǎn)市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯(lián)系。房價主要受供求關(guān)系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關(guān)系的影響來制約房價升高。

（一）不動產(chǎn)登記對房價的影響

不動產(chǎn)登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務(wù)院法制辦對不動產(chǎn)登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據(jù)這些再從技術(shù)層面做出相應(yīng)規(guī)定。那種對不動產(chǎn)登記制度出臺會造成房價大跌的現(xiàn)象顯然不會發(fā)生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權(quán)力、政策來干預(yù)，通過宏觀調(diào)控來左右市場進而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。

（二）制度實施對二手房價影響

該項政策實施的出發(fā)點并不在于對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，短時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會過多的被該制度影響。不動產(chǎn)登記的主要目的是使多部門的工作協(xié)調(diào)一致，建立統(tǒng)一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作。現(xiàn)在，二手房地產(chǎn)并不屬于不動產(chǎn)登記的執(zhí)行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態(tài)度，從不同行為體現(xiàn)的目的來看，將購房作為投資內(nèi)容的投資者在此種情況下不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。因此，該項政策的實施對于房地產(chǎn)市場的影響主要在規(guī)范未來房地產(chǎn)市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規(guī)定自然人對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢，然而可以根據(jù)地址推導(dǎo)出該房產(chǎn)的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應(yīng)量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內(nèi)是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發(fā)展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，假如開始征收二手房的房產(chǎn)稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產(chǎn)對于房價的影響要從長遠方面來看，隨著調(diào)控力度的不斷增大，調(diào)控的精準(zhǔn)性也將會相應(yīng)的增加，房價在調(diào)控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。

四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短時期內(nèi)都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態(tài)就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產(chǎn)登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數(shù)。不動產(chǎn)登記制度興許會對樓市造成減少投資者數(shù)量、短期內(nèi)擴大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。

五、完善不動產(chǎn)登記制度的有效手段

（一）出臺《不動產(chǎn)登記法》，協(xié)調(diào)管理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關(guān)不動產(chǎn)登記的法條很多，不過各部門法規(guī)之間相互不和諧，以維護權(quán)利人合法權(quán)益為出發(fā)點，讓《物權(quán)法》落到實處，立法部門應(yīng)對相關(guān)發(fā)條進行調(diào)整，使其和諧一致。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)制定一套完備的法律法規(guī)，例如：《不動產(chǎn)登記法》、《不動產(chǎn)登記條例》，對不動產(chǎn)權(quán)利體系、登記機構(gòu)、登記范圍、程序和辦法進行翔實的規(guī)定，從本質(zhì)上使統(tǒng)一登記的問題得到處理。

（二）引入新的概念――不動產(chǎn)單元，對不動產(chǎn)的概念及內(nèi)涵進行科學(xué)的界定，對于統(tǒng)一登記的理解，不是單純指由單一機構(gòu)進行登記。人們不應(yīng)該單獨利用土地，應(yīng)該將存在并依附之上的相關(guān)物納入到管理的范圍中來。所以我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記管理體系要重新被構(gòu)建，采用以不動產(chǎn)單元為單位進行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規(guī)避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準(zhǔn)確度，加大了公信力度，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題得到妥善解決。所以，應(yīng)該在《不動產(chǎn)登記法》中明確不動產(chǎn)的概念及內(nèi)涵并且界定產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍。

（三）構(gòu)建核心為土地登記，各部門講求分工協(xié)作、資源共享的登記體系。該體制適應(yīng)客觀規(guī)律，大多數(shù)國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎(chǔ)性和永續(xù)性的特點；其次，我國地籍及土地所有權(quán)調(diào)查工作都已經(jīng)完成，并且登記發(fā)證，與其他部門相比，地籍測量已經(jīng)差不多實現(xiàn)了全國覆蓋，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經(jīng)驗得出，地籍部門供給統(tǒng)一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標(biāo)準(zhǔn)，自行登記其負責(zé)的部分。

本文就不動產(chǎn)政策的相關(guān)方面進行了闡述。該項政策其意義在于對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益進行保護、保障不動產(chǎn)交易安全、擴大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學(xué)依據(jù)。該政策的出臺對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會有很大的影響，因為土地確權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，土地承包經(jīng)營權(quán)越穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明晰，越有利于流轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)登記制度不會對房地產(chǎn)行業(yè)造成太大沖擊，其在短期內(nèi)不會對房價造成多大的影響。不動產(chǎn)登記制度全國聯(lián)網(wǎng)后可以為日后有可能征收的房產(chǎn)稅提供信息支持但其與房產(chǎn)稅是否征收并未產(chǎn)生直接的關(guān)聯(lián)。至于一些人提到的不動產(chǎn)登記制度有利于反腐，在現(xiàn)階段也沒有明確的體現(xiàn)。

參考文獻：

[1]郭明龍，王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對――論我國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報（法學(xué)版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龍.邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新――中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟模式的體制性調(diào)整[J].政法論叢，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

第4篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

一、已確定的不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度

繼《物權(quán)法》之后，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），到此，不動產(chǎn)登記資料查詢利用制度應(yīng)該說基本確立。

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。亦即，《條例》在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上明確了不動產(chǎn)登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動產(chǎn)登記資料的三類主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)?！都殑t》和《規(guī)范》進一步對各類查詢主體的查詢內(nèi)容、查詢程序、申請材料、辦事時限等進行細化規(guī)定。

二、不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，還有哪些事項待明確

1.要開宗明示不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度制定的宗旨

從《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》開始，就不動產(chǎn)登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強調(diào)登記的公示性的，主張相對開放的查詢；強調(diào)保護公民信息和財產(chǎn)隱私的，主張相對保守的查詢。就《條例》及有關(guān)部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權(quán)利人、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機關(guān)在不動產(chǎn)登記和相關(guān)公務(wù)的查詢需要，又要滿足保護公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據(jù)宗旨來制定，不要出現(xiàn)讓人有多種理解的條款和條文字眼。

2.查詢主體需進一步明確

《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知（國土資規(guī)〔2016〕6號）規(guī)定：“各地要全面落實不動產(chǎn)登記依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。”

（1）權(quán)利人：是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人還是包含隱性權(quán)利人？登記簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？

（2）利害關(guān)系人：“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”，此中的“繼承、訴訟”是否專指不動產(chǎn)繼承、不動產(chǎn)訴訟？“等”是否應(yīng)加前綴“不動產(chǎn)物權(quán)”，表示“等”的類別？“利害關(guān)系人”何所指？大家知道，利害關(guān)系人作為一個法律術(shù)語，不同的法律有不同的規(guī)定或解釋。在民法領(lǐng)域，利害關(guān)系人通常指近親屬和債權(quán)債務(wù)人，有時候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會（或村民委員會）；行政訴訟法上的利害關(guān)系人，通常指權(quán)益受到具體行政行為侵害的直接當(dāng)事人，且其合法權(quán)益與行政行為之間要有因果關(guān)系；而對 《物權(quán)法》來說，《物權(quán)法》全文提及“利害關(guān)系人”共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；第三十三l規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。從后兩條來看，利害關(guān)系人均直接指向不動產(chǎn)物權(quán)本身，而不是與權(quán)利人之間非物權(quán)的其他利害關(guān)系。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內(nèi)涵一致，這是一個常識。因此，既然不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定是根據(jù)《物權(quán)法》制定的，在即將出臺的不動產(chǎn)登記資料查詢辦法中，我們應(yīng)該明示，有關(guān)利害關(guān)系人，均指能夠提供證明、與特定不動產(chǎn)有物權(quán)利害關(guān)系的人。

（3）有關(guān)國家機關(guān)：《規(guī)范》說到“人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)的國家機關(guān)”。按照一般理解，“國家機關(guān)”指的是從事國家管理和行使國家權(quán)利的機關(guān)，包括行政機關(guān)、審判機關(guān)、檢察機關(guān)和軍事機關(guān)。顯然，事業(yè)單位和國企不在其列。那么，作為我們本行的具體不動產(chǎn)登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務(wù)需要查詢非本單位不動產(chǎn)登記資料呢？

（4）《規(guī)范》第20.1條查詢主體兜底條款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。這一點歧義很大。如，律師認為，律師根據(jù)《律師法》進行的查詢就符合該條款規(guī)定?！堵蓭煼ā返谌鍡l第二款：律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位和個人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。也就是說，其不作為權(quán)利人、不作為利害關(guān)系人、不作為國家機關(guān)，而以《規(guī)范》20.1條第4款規(guī)定的第四類申請人身份，可以查詢其認為相關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

3.查詢內(nèi)容需進一步明確

《規(guī)范》第20.1條第1款：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢其全部的不動產(chǎn)登記資料。從《規(guī)范》第19.1.1條“登記資料的范圍”看：不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料，后者又包括登記申請人提交材料和登記機構(gòu)審核材料以及登記過程中產(chǎn)生的其他材料。按這一理解，登記機構(gòu)在登記過程記錄的各環(huán)節(jié)受理人、審核意見等材料也在“登記資料”范圍之列，是否有必要提供給申請查詢?nèi)?，值得再酌?/p>

第5篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

一、物權(quán)法出臺前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及評析

（一）物權(quán)法出臺前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。一般而言，不動產(chǎn)即土地及其定著物。不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。我國的不動產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動產(chǎn)登記制度對于規(guī)范不動產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書不統(tǒng)一等問題。二是不動產(chǎn)登記的法律效力不明確，認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，一定程度上放縱了出賣人的隨意違約行為。三是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機構(gòu)錯誤登記的法律責(zé)任時缺乏法律依據(jù)。這些問題有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定及簡要評析

物權(quán)法規(guī)定國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機構(gòu)的行為；規(guī)定了不動產(chǎn)登記的效力排序問題，當(dāng)權(quán)屬證書與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯誤；增加規(guī)定了一些新的登記類型，統(tǒng)一了不動產(chǎn)變動規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來，物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個方面：

（1）完善和發(fā)展了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的不同情況，對不動產(chǎn)物權(quán)變動作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。一是登記要件主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)過依法登記才發(fā)生效力。這是不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。即不動產(chǎn)物權(quán)變動依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對于一些特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，如國有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)沒有強行要求必須登記。

（2）健全了不動產(chǎn)登記類型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)而進行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動產(chǎn)物權(quán)變動、不動產(chǎn)登記等問題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對物權(quán)法實施帶來的機遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開拓進取，及時總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗，努力做到以下幾點：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強物權(quán)保護意識，更加注重保護當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對民事主體合法物權(quán)的保護力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細心謹(jǐn)慎，努力做到保護申請人的債權(quán)與保護被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對侵害當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對于行政機關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡單地以不動產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動產(chǎn)沒有登記而一推了之，要根據(jù)申請人的申請和提供的執(zhí)行線索，認真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補充和修改，正確理解新舊法律對不動產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的處理問題

執(zhí)行實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟：向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；提起撤銷權(quán)訴訟，撤銷第三人的虛假登記行為；通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記。對此可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對這種情況人民法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護真實權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對該異議應(yīng)當(dāng)認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

2、關(guān)于對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[20__]5號）規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，否則，該處分行為無效，有關(guān)部門也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動產(chǎn)上的數(shù)個抵押權(quán)的實現(xiàn)順序問題

同一不動產(chǎn)上存在數(shù)個互相沖突的抵押權(quán)時，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因為依據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

4、關(guān)于不動產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問題

第6篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質(zhì)審查主義，登記機關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)

一、登記機關(guān)的不統(tǒng)

一、登記程序的不統(tǒng)

一、登記效力的不統(tǒng)

一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關(guān)之間職責(zé)不清，機構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任，維護不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

[5]黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載于《廈門大學(xué)學(xué)報》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載于《法律科學(xué)》2000年第2期。

第7篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權(quán)利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。由經(jīng)濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學(xué)者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！敝劣诓粍赢a(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！惫试诮⒉粍赢a(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用?！奔词勾嬖凇安粍赢a(chǎn)準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上?！睂τ凇耙训怯浀牟粍赢a(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說。持肯定觀點的學(xué)者認為，應(yīng)承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關(guān)系有效。并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。

否定說雖然都反對不動產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護?！币来擞^點，善意第三人因信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實權(quán)利人，亦取得不動產(chǎn)所有權(quán)。但是他們卻否認不動產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎(chǔ)問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥?！雹颜加械墓判Я?，即依物權(quán)變動的公示效力，凡占有動產(chǎn)的人即應(yīng)推定為該動產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權(quán)說，亦贊同權(quán)利外觀說。從權(quán)利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動產(chǎn)亦可適用善意取得的結(jié)論，而法律賦權(quán)說卻極可能得出相反的結(jié)論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產(chǎn)善意取得的同時又否認不動產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權(quán)說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，而不適用于不動產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權(quán)法的應(yīng)然研究。

否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認為不動產(chǎn)登記制度的存在，又因為不動產(chǎn)登記簿具有對一切人公開的性質(zhì)，因而任何人無法在不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權(quán)的公示公信原則與不動產(chǎn)善意取得完全對立起來。他們認為，依公示公信原則，即使公示與權(quán)利關(guān)系不一致，標(biāo)的物出讓人無處分權(quán)時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權(quán)。事實上公示的推定力已經(jīng)具有了確定當(dāng)事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權(quán)利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，因而在不動產(chǎn)領(lǐng)域，由于不動產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應(yīng)知權(quán)利的真實狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況非常復(fù)雜，概括起來，導(dǎo)致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機關(guān)的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權(quán)利狀態(tài)。第三人如不知或不應(yīng)知真實權(quán)利狀態(tài)，信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。此時如否定不動產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護。由此看來，此種觀點的缺陷乃在于其對現(xiàn)實生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯誤登記等情況視而不見。

持肯定說的學(xué)者雖然都肯認不動產(chǎn)的善意取得，但其對不動產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。有學(xué)者認為,“由于不動產(chǎn)的物權(quán)變動的公示方式是登記，因而，在不動產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定，變更所有權(quán)登記，因而不存在物所有權(quán)人或者無處分權(quán)人人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提?！雹杂纱丝梢姡淇险J共同共有不動產(chǎn)的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學(xué)者則認為，不動產(chǎn)善意取得的前提，即不動產(chǎn)權(quán)利登記記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，是“因為現(xiàn)今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查的我國，不動產(chǎn)善意取得不僅適用于共同共有的不動產(chǎn)，而應(yīng)適用于所有已登記的不動產(chǎn)。

二、不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權(quán)的外形，占有動產(chǎn)者，即推定其為動產(chǎn)占有人，而對動產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時，其權(quán)利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產(chǎn)讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產(chǎn)?！耙允肿o手”原則注重權(quán)利的外觀，并以權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權(quán)并未生成發(fā)展起來具有密切的關(guān)系，但它卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟的發(fā)展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權(quán)利的外觀標(biāo)準(zhǔn)，把不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性?！耙允肿o手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權(quán)利外觀理論在吸收其占有為權(quán)利之“外衣”的觀念的基礎(chǔ)上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來，并成為占主流地位的學(xué)說。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎(chǔ)深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)正確性的實質(zhì)通過法律認可的形式反映出來，即不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)占有的事實表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動產(chǎn)的登記或動產(chǎn)占有的表征，而與不動產(chǎn)登記名義人或動產(chǎn)占有人為交易時，縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護。權(quán)利外觀理論是為了因應(yīng)近代資本主義經(jīng)濟的發(fā)展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當(dāng)事人內(nèi)部諸要素切斷，是當(dāng)事人之間的內(nèi)部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)利及法律關(guān)系的外相形態(tài)作為相對人利益的保護標(biāo)準(zhǔn)。

善意取得制度的前提是觀念的所有權(quán)的產(chǎn)生。由于占有與本權(quán)分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權(quán)的發(fā)展，使得占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象增多，從而為保護善意第三人之正當(dāng)利益以保護交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國物權(quán)公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎(chǔ)。德國民法理由書曾言“在動產(chǎn)交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產(chǎn)，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產(chǎn)，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構(gòu)成了應(yīng)受保護的善意的基礎(chǔ)?！庇纱丝梢?，占有與登記都具有表征本權(quán)的功能。占有之所以具有表征本權(quán)的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項概然性，占有即具有事實支配標(biāo)的物之外觀，自應(yīng)具有本權(quán)?！比欢?，隨著現(xiàn)代社會和市場經(jīng)濟的發(fā)展，觀念的所有權(quán)得到了進一步的發(fā)展，從而致使占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得近代以來占有通常表征本權(quán)的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權(quán)的時常分離，使得占有作為動產(chǎn)的公示方法就不再充分，不能當(dāng)然地推定對動產(chǎn)實行實際支配的占有人即為該動產(chǎn)的所有人，尤其在所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保的場合，以占有人的占有這樣的權(quán)利外觀認定其為動產(chǎn)的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生了動搖。觀念的所有權(quán)通過一定外形加以明示的公示原則，在動產(chǎn)物權(quán)于事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權(quán)存在的機能。這樣由公示原則導(dǎo)出的公信原則便失卻了其前提。在不動產(chǎn)領(lǐng)域，則不存在上述情形。由于不動產(chǎn)登記制度的建立和完備，不動產(chǎn)的登記由官方統(tǒng)一進行，使不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與真實權(quán)利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權(quán)利即為真實的權(quán)利。既然動產(chǎn)占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產(chǎn)發(fā)生登記與實際權(quán)利不符的情形遠較動產(chǎn)為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權(quán)分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關(guān)提出異議并已記載于登記簿上的情形。

三、不動產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)

考察先進國家的立法，各國對不動產(chǎn)善意取得規(guī)定不一。《法國民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動產(chǎn)物品時，占有即等于所有權(quán)證書?！庇纱藯l可知，法國法的善意取得僅適用于動產(chǎn)，這是因為，唯有動產(chǎn)適用于占有和根據(jù)占有對之作權(quán)利歸屬?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產(chǎn)。因此，我國有學(xué)者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護，而對不動產(chǎn)交易不適用善意取得制度?！钡牵兜聡穹ǖ洹返?92條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實上突破了善意取得僅限于動產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn)。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護。”臺灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對效力?！钡怯浻薪^對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對抗該第三人。并且，臺灣地區(qū)經(jīng)多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權(quán)編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權(quán)變動方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護交易安全，明定不動產(chǎn)善意取得，于第759條第二項規(guī)定：“因信賴不動產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響?！笨梢姡鲊P(guān)于不動產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。

然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產(chǎn)存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產(chǎn)登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產(chǎn)實行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權(quán)利事項，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利狀況。德國、瑞士等國的不動產(chǎn)登記，實行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質(zhì)審查主義。(2)登記具有公信力。我國臺灣民法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)之變動，非經(jīng)登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關(guān)系如何，以之讓與登記法，未為明文規(guī)定。依臺灣“土地登記規(guī)則”第49條、50條之規(guī)定，登記機關(guān)接受申請案件后，應(yīng)即依法審查，如有瑕疵，應(yīng)通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質(zhì)審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內(nèi)容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。因而德國的形式審查實可起到實質(zhì)審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產(chǎn)登記有正確的權(quán)利歸屬，才能賦予不動產(chǎn)登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關(guān)對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經(jīng)常會出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實際情形不相一致。因不動產(chǎn)的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎(chǔ)。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產(chǎn)，則顯然不利于保護不動產(chǎn)所有權(quán)人的正當(dāng)利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產(chǎn)生發(fā)展的歷史背景來看，其意亦在于在當(dāng)時片面強調(diào)靜的安全的社會現(xiàn)實中，保護動的安全，以適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權(quán)利人之間的利益。因此，在設(shè)計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權(quán)利人之間的平衡。對不動產(chǎn)登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產(chǎn)，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構(gòu)建起來的所有權(quán)的法秩序。

我國對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產(chǎn)善意取得制度，但《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共同共有財產(chǎn)的善意取得。此條解釋中的“共有財產(chǎn)”顯然既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質(zhì)是指共同共有的不動產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋?！庇纱丝梢?，我國實際上已經(jīng)承認了不動產(chǎn)的善意取得。

我國有學(xué)者反對目前在我國建立不動產(chǎn)善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系?！惫P者認為上述理由是缺乏依據(jù)的。我國目前“尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產(chǎn)善意取得制度。不動產(chǎn)公示登記的方法，為各國通例。不動產(chǎn)善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權(quán)分離的現(xiàn)象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產(chǎn)未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權(quán)處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，主要指存在大量應(yīng)登記而未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)象。但因未登記的不動產(chǎn)不能依公示公信原則而適用不動產(chǎn)善意取得，那么我國尚未健全的不動產(chǎn)登記體系對不動產(chǎn)善意取得制度并無實質(zhì)影響。況且，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定排除了未登記的房地產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產(chǎn)登記體系并不影響不動產(chǎn)善意取得制度存在的根基。

【注釋】

（1）〔日〕安永正昭：《動產(chǎn)的善意取得制度的考察》，轉(zhuǎn)引自肖厚國：《動產(chǎn)善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁

（2）肖厚國：前引，第33頁

（3）梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，1997年版，第181頁

第8篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

一、剖析加強不動產(chǎn)登記檔案的必要性

1.加強登記的法律依據(jù)

在我國的《物權(quán)法》中明確表明，確立不動產(chǎn)所有權(quán)和內(nèi)容的依據(jù)關(guān)鍵要靠不動產(chǎn)登記薄。基于不動產(chǎn)登記薄涉及著所有權(quán)問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機關(guān)對不登記造薄，形成登記薄專項管理。不動產(chǎn)登記薄要有專門的機關(guān)進行永久性管理，如果出現(xiàn)不可抗力或者除外的一些原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記薄損失的情況，專門機關(guān)要給予重新建構(gòu)。另外一旦有不動產(chǎn)糾紛問題存在的事實情況，涉及利害關(guān)系人和權(quán)利人合法權(quán)益的可以到管理不動產(chǎn)登記薄管理的專門機關(guān)，針對登記薄上的登記信息和內(nèi)容提供證件給予查閱或者復(fù)印原材料等。由此可見，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記薄的規(guī)定為建立不動產(chǎn)登記檔案提供了法律依據(jù)，也是支持不動產(chǎn)所有者對不動產(chǎn)主張私有財產(chǎn)權(quán)利不可侵犯的法律保障。

2.物權(quán)登記離不開檔案

不動產(chǎn)登記檔案是針對不動產(chǎn)物權(quán)進行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產(chǎn)物權(quán)的原始信息資源、登記機關(guān)就登記信息而形成的材料集合和不動產(chǎn)登記薄。利用不動產(chǎn)登記檔案，不動產(chǎn)管理機關(guān)可以對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形成有效的管理，同時也是不動產(chǎn)所有者主張所有權(quán)的憑證。一旦沒有不動產(chǎn)登記檔案存在，物權(quán)的管理就處于混亂狀態(tài)，不動產(chǎn)者的所有權(quán)就會受到侵害。因此，不動產(chǎn)登記機關(guān)必須充分發(fā)揮職責(zé)加強對不動產(chǎn)登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產(chǎn)市場秩序。。

3.便民服務(wù)離不開檔案

國家對不動產(chǎn)登記檔案建立和管理，這是行政機關(guān)必須履行的職責(zé)，更是廣大行政機關(guān)堅持為人民負責(zé)原則的訴求，有利于服務(wù)于群眾，調(diào)和因不動產(chǎn)而形成的各方權(quán)益。不動產(chǎn)登記檔案的主要作用就在于提供物權(quán)依據(jù)支持不動產(chǎn)所有權(quán)，防止發(fā)生糾紛和矛盾，從而對不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)進行保護。由于不動產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較廣，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案建立整套合理性系統(tǒng)和管理體系，以便于行政機關(guān)最終彰顯維護人民權(quán)益的效能。

二、加強不動產(chǎn)登記檔案管理的難點和舉措

1.在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調(diào)離原有崗位的情況，致使不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產(chǎn)權(quán)利的物權(quán)造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。

因此，這就需要對不動產(chǎn)登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產(chǎn)登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產(chǎn)登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產(chǎn)登記檔案進行整合、對于缺失的之處要加強督促管理人員進行完善；最后，利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，以現(xiàn)代化管理手段武裝不動產(chǎn)登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不動產(chǎn)涉及的范圍和領(lǐng)域比較廣泛，這就使得不動產(chǎn)登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產(chǎn)所有者提供有效的憑證保護其合法權(quán)益，最終可能激發(fā)潛在的社會矛盾而破壞和諧穩(wěn)定的社會秩序。

這就需要使不動產(chǎn)登記檔案管理工作要與時俱進，富有時代性和現(xiàn)代性。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，依靠這個電子系統(tǒng)對不動產(chǎn)登記檔案進行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強對不動產(chǎn)登記檔案管理人員進行現(xiàn)代化管理技能進行培訓(xùn)，以提高管理人員的專業(yè)管理素養(yǎng)和服務(wù)于廣大人民群眾的服務(wù)意識，從而使檔案管理部門職責(zé)真正體現(xiàn)，其威信得到維護，最終為廣大不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保駕護航。

第9篇：不動產(chǎn)的登記制度范文

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；測繪；現(xiàn)狀與發(fā)展

中圖分類號：D923.2；D922.17 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）13-0356-01

改革開放以來，國民經(jīng)濟不斷發(fā)展，國家各項法律法規(guī)也在不斷完善。隨著《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，加強了對不動產(chǎn)的管理。在這種大環(huán)境下，原本各自為政的不動產(chǎn)測繪也逐漸統(tǒng)一發(fā)展起來。近年來，各項法律法規(guī)接連頒布，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也在如火如荼的進行。作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行部隊，不動產(chǎn)測繪必定會更加蓬勃向上的發(fā)展。

1.不動產(chǎn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布對不動產(chǎn)進行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定著物，均屬于不動產(chǎn)的概念范圍[1]。位置不可移動性和固定性是不動產(chǎn)具備的基本條件，對于不動產(chǎn)而言，由于影響因素多樣，投資大量，具有一定的保值性等原因，可將其作為財產(chǎn)的一部分。因此，國家更應(yīng)該對不動產(chǎn)進行登記和記錄。根據(jù)物權(quán)法顯示，不動產(chǎn)登記是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記特點主要包括：第一，不動產(chǎn)登記發(fā)生的前提是需要當(dāng)事人的申請；第二，只能由國家指定的專職部門進行登記；第三，登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項；第四，登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記制度的核心是由不動產(chǎn)、登記當(dāng)事人、登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記簿等組成，因此，在進行不動產(chǎn)登記時，應(yīng)該向登記當(dāng)事人說明相關(guān)登記范圍以及所需的手續(xù)。依據(jù)國情，現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記的范圍主要有：第一，土地。目前，我國土地有兩種所有形式，國有和農(nóng)民集體所有。不動產(chǎn)主要登記范圍就是國有土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)，以及農(nóng)民集體所有土地的集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。第二，房產(chǎn)，房產(chǎn)又包括住宅房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)兩種。第三，海域使用權(quán)。海域使用權(quán)包括養(yǎng)殖開發(fā)等。第四，地役權(quán)、抵押權(quán)。第五，探礦權(quán)和采礦權(quán)。

在沒有明確的規(guī)定出來之前，不動產(chǎn)的測繪和登記隸屬于不同的行業(yè)，我國不同類型的不動產(chǎn)登記登記機構(gòu)和登記范圍也是不一樣的，具體如表1。

2.不動產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

對于房屋、土地、林木、海域等定作物的測繪被統(tǒng)稱為不動產(chǎn)測繪。而權(quán)屬房地產(chǎn)測繪以及地籍測繪又是為土地、房產(chǎn)以及行政區(qū)劃確定權(quán)屬界址，提供規(guī)范測繪成果的重要工作[2]。為此，國家將這 3 項權(quán)屬測繪確定為法定測L。這些圖件和數(shù)據(jù)只要登記確認就能夠立即具備法律效應(yīng)，也是相關(guān)部門處理糾紛、確定產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)。我國現(xiàn)行《測繪法》中，根據(jù)市場實際情況，對于地籍測繪、房產(chǎn)測繪、權(quán)屬測繪制度等做出了具體規(guī)定。2007 年通過的《物權(quán)法》規(guī)定： “當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！币虼?，在進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，相關(guān)部門也用其他不同的辦法在進行著不動產(chǎn)的登記，只是這種不動產(chǎn)登記和測繪太過零散，沒有統(tǒng)一的規(guī)章制度，法律效應(yīng)比較薄弱。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確要求申請人應(yīng)提交不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，2012 年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作規(guī)程（ 試行） 》規(guī)定申請海域使用權(quán)和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記，需要提交相關(guān)海域或地塊的測繪成果。不動產(chǎn)測繪的制度已經(jīng)逐漸在我國實行起來。

3.不動產(chǎn)測繪發(fā)展前景

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是落實《物權(quán)法》、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益的重要舉措。不動產(chǎn)是國家和人民的一項重要財產(chǎn)，自古以來，中華民族對不動產(chǎn)的投資意愿就比較強[3]。為了更好的管理不動產(chǎn)，使不動產(chǎn)權(quán)益明確，管理規(guī)范，國家開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不但能夠提高登記效率，避免產(chǎn)權(quán)交叉沖突，從而對各方面的權(quán)益進行一定的保障。還能提高政府管理效率和治理水平，促進政府簡政放權(quán)，更加便民利民，有利于國計民生。自實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，市場資源得到進一步的優(yōu)化和整合，政府的行政管理 成本也在相應(yīng)的降低。給不動產(chǎn)測繪行業(yè)帶來繁榮與發(fā)展。從技術(shù)層面說，各項技術(shù)實現(xiàn)了全面統(tǒng)一，促進不動產(chǎn)測繪的技術(shù)日臻完善。從市場層面說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將原來分散在不同行業(yè)的不動產(chǎn)測繪整合到一個統(tǒng)一的平臺之上，規(guī)模勢必擴大，技術(shù)勢必提升。

4.結(jié)語

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了更好的管理不動產(chǎn)，也是未來的大勢所趨。因此，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的先行產(chǎn)業(yè)，不動產(chǎn)測繪在不久的未來，將會有蓬勃發(fā)展的生機，必將會成為促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要手段之一。

參考文獻

[1] 趙明亮.不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革之下房地產(chǎn)測繪管理體系的應(yīng)用探究[J].中國投資，2013，12（S1） ：229-229.