不動產(chǎn)登記管理制度精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記； 制度完善 提升管理

中圖分類號：TU706 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不動產(chǎn)登記制度概述

1、不動產(chǎn)登記的概念及特征

不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權(quán)法上，不動產(chǎn)登記，即不動產(chǎn)物權(quán)登記，又稱不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或不動產(chǎn)權(quán)屬登記，是指將不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，目前學(xué)者們眾說紛紜。有的學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記與物權(quán)的意思表示的結(jié)合，構(gòu)成物權(quán)行為。從不動產(chǎn)登記包含的內(nèi)容來看，其包括行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。因此，筆者認(rèn)為不動產(chǎn)登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權(quán)公示的方法。這是因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)物權(quán)變動過程中，民事法律關(guān)系是行政法律關(guān)系產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)，沒有不動產(chǎn)物權(quán)的變更，就不會有登記行為的產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記的目的在于完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，從而保障交易安全及維護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

二、構(gòu)建不動產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產(chǎn)物權(quán)登記在理論上要么以物權(quán)公示與公信原則為核心，要么以物權(quán)行為理論為核心。理論基礎(chǔ)的不同，導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記制度的差異。近代我國民法大多實(shí)行公示公信制度 ，這對維護(hù)物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權(quán)變動的基本原則 ，其在物權(quán)法中有著極高的價(jià)值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權(quán)變動制度模式.” 我國《物權(quán)法》在第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”從而正式明確了我國物權(quán)變動以公示公信為原則，不動產(chǎn)以登記，動產(chǎn)以交付為公示方法。極大的維護(hù)交易的安全和秩序。

三、完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理

當(dāng)前，不動產(chǎn)登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個(gè)方面來不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度，全面提升管理。

1、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國只能制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國不動產(chǎn)登記制度。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足，我國對不動產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機(jī)關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾。所以，必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動產(chǎn)登記法。

2、明確不動產(chǎn)登記的法律效力

基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我國不動產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規(guī)定基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。同時(shí)，將不動產(chǎn)物權(quán)變動與作為其基礎(chǔ)關(guān)系的交易合同明確區(qū)分，規(guī)定有關(guān)不動產(chǎn)交易的合同自其依法成立時(shí)起就發(fā)生效力，未辦理不動產(chǎn)登記的不影響該合同的效力，但不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動。在采納登記要件主義的同時(shí)，區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定對因繼承、法院判決、公用征收、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效等非法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，在登記前當(dāng)事人即取得物權(quán)，但非經(jīng)登記，不得處分。

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢。有學(xué)者提出“登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點(diǎn)不乏其科學(xué)性，有利于構(gòu)建我國不動產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用，并迅速與國際接軌。

4、健全不動產(chǎn)登記類型

增設(shè)預(yù)告登記與異議登記制度。我國立法應(yīng)充分借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，大膽引入為多數(shù)國家實(shí)踐證明行之有效的預(yù)告登記和異議登記制度。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，應(yīng)明確預(yù)告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，借以對真正權(quán)利人提供保護(hù)。然而作為更正登記前的一種臨時(shí)措施，異議登記也具有使不動產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用，應(yīng)當(dāng)限制這種消極作用，以保障不動產(chǎn)物權(quán)秩序的穩(wěn)定。

5、建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度

最大限度地減少登記錯誤的發(fā)生，使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害，我們須從法律上確認(rèn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，明確登記機(jī)關(guān)因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當(dāng)事人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，為確保上述賠償責(zé)任得到落實(shí)，建立相應(yīng)的配套制度，如設(shè)立賠償準(zhǔn)備金制度，規(guī)定損害賠償程序等。

6、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

權(quán)屬證書即是登記機(jī)關(guān)核發(fā)的記載不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書、證件。當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。實(shí)行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

7、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

第一，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。與物權(quán)法的制定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法。第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。即設(shè)立獨(dú)立的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)登記事務(wù)，以方便當(dāng)事人登記和查詢。第三，統(tǒng)一登記程序。在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對于提高不動產(chǎn)登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統(tǒng)一權(quán)屬證書。即由登記機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬證書，改變和防止權(quán)屬證書中的混亂局面，維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)交易安全。

結(jié)語：不動產(chǎn)是一個(gè)國家和社會最重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，是人們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理，是不動產(chǎn)登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規(guī)范我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展，保證不動產(chǎn)物權(quán)變動，維護(hù)交易秩序， 保護(hù)交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康，快速向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第2篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)體；三維地籍；空間權(quán)；不動產(chǎn)登記

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，為了集約和節(jié)約用地，城市土地的立體化利用已成為當(dāng)前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業(yè)空間等的出現(xiàn)，正挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時(shí)，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進(jìn)入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)代，不動產(chǎn)登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構(gòu)筑物。當(dāng)同一土地表面相關(guān)的地上建筑物與地下空間構(gòu)筑物權(quán)屬不同時(shí)，傳統(tǒng)的二維地籍管理系統(tǒng)將無法清晰界定權(quán)利空間。不動產(chǎn)登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權(quán)利設(shè)定和登記問題。

一、產(chǎn)權(quán)體及三維地籍

產(chǎn)權(quán)體是一個(gè)與不動產(chǎn)相關(guān)的概念，它不僅涵蓋了土地和房產(chǎn)空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設(shè)施、地下軌道交通等。產(chǎn)權(quán)體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權(quán)屬界線（ 面） 封閉的、獨(dú)立于主體且權(quán)利獨(dú)立的一塊空間域 （ 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單元） ， 是物質(zhì)實(shí)體和權(quán)利的合成體。

三維地籍是基于上述產(chǎn)權(quán)體為基本單元，通過產(chǎn)權(quán)體記錄空間利用及權(quán)屬狀況的地籍管理模式。傳統(tǒng)的地籍是以地表權(quán)利為核心的， 在權(quán)利登記形式上還是以二維為基礎(chǔ)的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利很好地表現(xiàn)出來， 這意味著此類產(chǎn)權(quán)的保障還有缺陷。 不動產(chǎn)登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進(jìn)行記載， 無法準(zhǔn)確、完整地 反映存在空間權(quán)利重疊的宗地之間的拓?fù)潢P(guān)系， 無法實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)權(quán)的明晰化管理。三維地籍的產(chǎn)生，使得不動產(chǎn)登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產(chǎn)權(quán)利主體的空間利用狀況。

二、空間權(quán)登記管理的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第136條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地 表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。該法條明確了土地使用權(quán)的設(shè)立不僅局限于地表而可以設(shè)立于不同的垂直空間。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記?！薄恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定“《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。”以上相關(guān)規(guī)定表明了我國立法機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)登記的著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)向空間權(quán)的確權(quán)登記，不再僅拘泥于傳統(tǒng)土地加房屋權(quán)利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產(chǎn)登記提供了相應(yīng)的法律支撐。

三、基于三維地籍的不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定和登記模式

根據(jù)上述三維地籍闡述和相關(guān)法律規(guī)定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定：引入產(chǎn)權(quán)體概念，將具有獨(dú)立使用價(jià)值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權(quán)屬界線（面）封閉的空間作為不動產(chǎn)權(quán)利設(shè)定的權(quán)利客體。產(chǎn)權(quán)體概念的引入并非完全顛覆傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記中的地表空間的權(quán)利設(shè)定，只是我們更加強(qiáng)調(diào)權(quán)利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨(dú)建造，且在地表投影的土地權(quán)利人為他人為特征的單獨(dú)地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨(dú)成為權(quán)利客體，設(shè)定地上空間或者地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)，并強(qiáng)調(diào)其權(quán)利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權(quán)利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產(chǎn)空間權(quán)利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產(chǎn)權(quán)利的登記工作。

基于三維地籍的不動產(chǎn)登記模式同傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記模式相比，在登記內(nèi)容上側(cè)重有所不同。不動產(chǎn)登記內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利類型、權(quán)利主體、權(quán)利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價(jià)格，體積、空間權(quán)利范圍）等。傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達(dá)權(quán)利客體空間范圍，對于較為復(fù)雜或是跨宗的產(chǎn)權(quán)體無法清晰描述，需要將權(quán)利客體空間范圍及權(quán)利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產(chǎn)登記模式以一個(gè)不依賴于地表土地而存在的產(chǎn)權(quán)體為登記基本單位，解決了因權(quán)利客體空間范圍不清晰而產(chǎn)生的權(quán)利信息記錄復(fù)雜冗余的問題。

四、結(jié)束語

在技術(shù)層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內(nèi)現(xiàn)行不動產(chǎn)登記只能實(shí)現(xiàn)二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強(qiáng)對數(shù)據(jù)采集分析技術(shù)的研究，才能在不動產(chǎn)登記中實(shí)現(xiàn)真三維記載，體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)體空間拓?fù)潢P(guān)系。在法律層面，我國目前缺少對空間權(quán)范圍詳細(xì)的法律規(guī)范，使得無法清晰地對產(chǎn)權(quán)體進(jìn)行確權(quán)登記。三維地籍管理模式只有從技術(shù)和法律層都有相應(yīng)地支撐，才能真正服務(wù)不動產(chǎn)登記。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產(chǎn)權(quán)體的定義與表達(dá)[J]. 地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)， 2010，12（2）：207-213.

第3篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

關(guān)鍵詞：房屋預(yù)告登記 登記規(guī)范化 注意事項(xiàng)

1.明確預(yù)告登記的范圍

我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。”這一規(guī)定明確了預(yù)告登記的目的是“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”；預(yù)告登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)，至于房屋的租賃無論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃，都不能辦理預(yù)告登記。此外，法院或其他有權(quán)機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)進(jìn)行查封、預(yù)查封等限制不動產(chǎn)處分的情形，依據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預(yù)告登記。

同時(shí)，《房屋登記辦法》進(jìn)一步明確了房屋預(yù)告登記的范圍，第六十七條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：預(yù)購商品房；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，該規(guī)定并沒有涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預(yù)告登記范圍之外的是預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。原因是目前預(yù)購商品房不得轉(zhuǎn)讓，所以不能辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，更不可能辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

2.預(yù)告登記的特征

2.1預(yù)告登記的目的

為了保證將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，包括可以實(shí)現(xiàn)的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及房地產(chǎn)登記時(shí)涉及的房地產(chǎn)抵押登記。

2.2預(yù)告登記的前提

當(dāng)事人簽訂了不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，例如買賣協(xié)議、不動產(chǎn)抵押協(xié)議、分割協(xié)議等。

2.3預(yù)告登記的必要條件

當(dāng)事人之間必須事先約定預(yù)告登記。

2.4預(yù)告登記的效力

具有排他效力，預(yù)告登記時(shí)限范圍內(nèi)具有阻止轉(zhuǎn)讓方處理不動產(chǎn)的效力，可以保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的利益。

3.明確預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案的區(qū)別

在預(yù)告登記制度出臺前，房產(chǎn)登記部門有一項(xiàng)商品房預(yù)售合同登記備案工作，《物權(quán)法》出臺后，很多人認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案就是預(yù)告登記。其實(shí)，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。

一是性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而預(yù)售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

二是功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，預(yù)售商品房登記備案制度不僅具有保護(hù)預(yù)購人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場制度的功能。

三是有無強(qiáng)制性上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。預(yù)售商品房登記備案制度是一種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂了商品房預(yù)售合同，該企業(yè)就應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

四是適用范圍不同。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動

4.推行預(yù)告登記規(guī)范化管理，有利于做好預(yù)告登記

4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機(jī)構(gòu)要通過報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預(yù)告登記對保護(hù)購房者和債權(quán)人合法利益的重要性，提高群眾對預(yù)告登記的認(rèn)識。

4.2整合信息資源。各房屋登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)，整合商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測繪管理、檔案管理等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的信息平臺，實(shí)現(xiàn)信息的適時(shí)傳遞和共享，為預(yù)告登記的做好打下良好的基礎(chǔ)。

4.3健全和完善登記規(guī)則。各房屋登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)預(yù)告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規(guī)程，梳理業(yè)務(wù)流程，完善工作標(biāo)準(zhǔn)，積極推行規(guī)范化管理，不斷提高預(yù)告登記管理和服務(wù)水平。

5.辦理預(yù)告登記需要注意的事項(xiàng)

5.1預(yù)告登記順序

預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)該在預(yù)購商品房預(yù)告登記辦理之后，兩個(gè)登記程序是相互獨(dú)立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進(jìn)行，并同時(shí)完成。

5.2預(yù)告登記可單方申請

在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預(yù)告登記符合條件即可單方申請?！斗课莸怯涋k法》第69 條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記?！?/p>

5.3預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記只完成了物權(quán)的請求權(quán)，只有進(jìn)行了本登記，才能取得真正意義的物權(quán)。但下列情形時(shí)，預(yù)告登記失效。一是主債權(quán)消滅的情形；二是自可以進(jìn)行登記之日起的三個(gè)月內(nèi)沒辦理本登記的情形。

結(jié) 語

房屋預(yù)告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權(quán)變動中債權(quán)人的合法利益，同時(shí)也進(jìn)一步完善了我國房屋登記制度。做好房屋預(yù)告登記，具有極為重要的意義。

第4篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)、權(quán)屬登記、制度問題、對策分析

房地產(chǎn)業(yè)等級亦可稱不動產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記制度即是在法律上嚴(yán)格規(guī)定由國家法定的機(jī)關(guān)依照當(dāng)事人具體的申請說明對相應(yīng)提交申請的房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定客體信息等內(nèi)容進(jìn)行登記，且在登記信息中賦予一定的法律效力，可以說房地產(chǎn)登記制度也是房地產(chǎn)權(quán)屬管理中的一部分重要內(nèi)容?，F(xiàn)行我國的房地產(chǎn)登記制度主要體現(xiàn)的是房地產(chǎn)業(yè)行政管理部門和登記申請人之間的一種上下管理關(guān)系，尤其是在登記制度的性質(zhì)上具有濃厚的行政干預(yù)色彩，導(dǎo)致存在問題頗多。而就目前的形勢發(fā)展而言，具有針對性的解決措施還不具有一針見血的效用。因此，進(jìn)一步分析其中存在的問題及解決對策對于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其重要。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀及實(shí)例分析

1.1 基本分類和主要特點(diǎn)

從我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管路方面來看，即可分為動態(tài)登記管理與靜態(tài)登記管理。從宏觀的層面上講，目前就我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類基本囊括七種，即總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷權(quán)利登記和其他權(quán)利登記等。而從申請登記的客體來說，房地產(chǎn)權(quán)屬登記亦可分為房產(chǎn)權(quán)屬登記和地產(chǎn)權(quán)屬登記兩種。

據(jù)以上分類，分析我國房地產(chǎn)權(quán)屬等級制度普遍突出的特點(diǎn)在于強(qiáng)制性、公信力，且在制度施行過程中實(shí)行具有實(shí)質(zhì)性的審查程序，并登記生效具有一定的法律效力，登記以頒發(fā)權(quán)利證書上標(biāo)明具體的生效日期及期限。

1.2 功用和基本性質(zhì)

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的主要功用在于：

（一）權(quán)屬確認(rèn)。在具有申請法人憑有效證明提起申請報(bào)告之后，即可在國家法定機(jī)構(gòu)通過運(yùn)行法律確認(rèn)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)所屬權(quán)進(jìn)行認(rèn)定，其履行權(quán)利具有正確性的推定效力，頒發(fā)權(quán)屬證書從而致使房產(chǎn)或地產(chǎn)的物權(quán)劃歸明確，隸屬于權(quán)利法人；

（二）物權(quán)公示。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬等級制度明確規(guī)定，對于申請法人提交申請確立的權(quán)屬認(rèn)定關(guān)系必須將此一事實(shí)向社會大眾公開明示，以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)警示的目的，同時(shí)也可以起到對房地產(chǎn)權(quán)利人及善意第三人合法權(quán)益的保護(hù)；

（三）控制管理。房地產(chǎn)權(quán)屬登記需經(jīng)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)通過對申請法人提交申請報(bào)告階段所能夠設(shè)計(jì)的檔案、資料及卡片等有效材料進(jìn)行管理，且需對申請權(quán)屬登記的房地產(chǎn)權(quán)屬問題的真實(shí)性及合法性進(jìn)一步監(jiān)督核審。但凡討論關(guān)于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度所具有的性質(zhì)問題，諸多人僅僅認(rèn)為是我國在涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記方面以房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)依法實(shí)施的一種行政行為，而其制定本身所能體系的房地產(chǎn)管理部門與權(quán)屬申請法人之間的管理與被管理的關(guān)系卻往往被人忽略。我國相關(guān)的法律對這一關(guān)系有明文的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門既負(fù)有對審查房地產(chǎn)權(quán)屬的申請登記的依法決定權(quán)，且亦可對不履行義務(wù)的房地產(chǎn)權(quán)利法人具有相應(yīng)的處罰權(quán)力。但是從另一個(gè)角度來講，我國現(xiàn)行的這套關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的制度，雖屬國家部門對于房產(chǎn)、地產(chǎn)確認(rèn)權(quán)屬關(guān)系的一種行政管理模式，但從其基本的功用、自然人及性質(zhì)來看，應(yīng)將其制度確定為一種民事行為更為利好。筆者這樣認(rèn)為自有個(gè)人的理由在，即：房地產(chǎn)權(quán)屬登記問題是由登記申請法人的申請行為源起，從提請申請報(bào)告到登記確認(rèn)都屬于民事行為范疇；房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度的功用主要體現(xiàn)在權(quán)屬確認(rèn)、物權(quán)公示和控制管理三個(gè)方面，其應(yīng)用功用的本質(zhì)在于能夠保障房地產(chǎn)權(quán)利法人的合法物權(quán)，并承屬于房地產(chǎn)權(quán)利法人對房產(chǎn)、地產(chǎn)之間的法律支配關(guān)系。同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度也是保全房地產(chǎn)買賣合同履行合同職責(zé)的一種法律手段，也是權(quán)利雙方關(guān)于債權(quán)問題的一種延伸和房地產(chǎn)再行買賣的前提條件。落實(shí)制度具有法律效力，同時(shí)亦具一定的民事功能和效力；我國法律法規(guī)尚未完善成熟，目前在針對房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛的認(rèn)定上還基本是以民事賠償為主要的處理辦法，登記機(jī)關(guān)所能夠的承擔(dān)的賠償責(zé)任也基本上是以民事賠償為主；

（四）房地產(chǎn)登記及買賣支付是關(guān)于房產(chǎn)、地產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)變動的一種公示手段，作為我國物權(quán)法中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，動產(chǎn)的買賣支付行為是典型的民事行為，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的登記買賣行為則也應(yīng)是一種民事行為；

（五）國際上，諸多的國家已將房地產(chǎn)登記行為劃定為一種民事行為，部分國家已將其內(nèi)容融入民法，成為國家大法不可缺少的一部分；

（六）在我國，地方有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)施房地產(chǎn)登記行為的本質(zhì)不是行使行政權(quán)力來實(shí)現(xiàn)管理目的，而是旨于為人民服務(wù)，區(qū)別于行政行為。

1.3 案例分析

劉某等房屋權(quán)屬行政登記糾紛案：2001年10月21日，XX供銷社將該14號店房通過公開拍賣的方式，以 28500元的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓給上訴人劉某，買賣雙方為此簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)嘏馁u行出具成交確認(rèn)書及縣公證處公證。2002年1月30日，該縣房地產(chǎn)管理局為劉某核發(fā)了“于房權(quán)證（發(fā)）字第00005785號房屋所有權(quán)證”，該證載明：座落于XX鎮(zhèn)（區(qū)）14號私有房產(chǎn)建筑面積為133.94平米，2層房，使用面積66.97平米，并附有一張房地產(chǎn)平面草圖。由于該縣房地產(chǎn)局在受理劉某房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，未委托其工作人員到XX鎮(zhèn)（區(qū)）14號店房所在地察看標(biāo)的物及實(shí)地測繪房地產(chǎn)平面圖，該房產(chǎn)證附件中房地產(chǎn)平面草圖系劉某所提供的房產(chǎn)資料，它與劉某所持房產(chǎn)證上登記載明的四至界址與實(shí)地房屋現(xiàn)狀不完全相符。由此引發(fā)爭議。

原審法院認(rèn)為，被告依法具有房屋權(quán)屬登記的主體資格和職權(quán)范圍。被告受理第三人劉某的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，對第三人的材料審核不嚴(yán)，也未到實(shí)地踏看測繪，以致造成第三人劉某房產(chǎn)登記的四臨界址及房屋平面圖與實(shí)際不相符，造成房屋登記內(nèi)容有瑕疵。且進(jìn)行登記時(shí)未履行公告程序、登記程序違法，原告認(rèn)為被告事實(shí)不清、程序違法的主張成立，該院予以支持。第三人劉某、華某認(rèn)為原告房屋超占面積，提供的2000年頒發(fā)的《集體土地使用證》不真實(shí)，不具有行政訴訟主體資格，不屬行政訴訟范圍，不予受理，原告質(zhì)證認(rèn)為1996年違法建房，2000年經(jīng)土管部門進(jìn)行處罰補(bǔ)批了建房手續(xù)，辦理了《集體土地使用證》，被告登記房產(chǎn)權(quán)證時(shí)侵犯了自己的合法權(quán)益，有權(quán)提起行政訴訟。該院認(rèn)為，原告的房屋是否超占不屬于該院職責(zé)管轄范圍，對2000年集體土地使用證的真?zhèn)蔚谌藷o證據(jù)證實(shí)。因此，原告的辯解成立。第三人的主張不成立，該院不予支持。由此看來，通過法律手段解決房地產(chǎn)權(quán)屬登記問題是旨于為人民服務(wù)，辨清真正的房地產(chǎn)權(quán)屬法人，其本質(zhì)在于民事調(diào)解而不是追究刑事責(zé)任。

二、完善我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的建議

2.1 統(tǒng)一房地產(chǎn)的權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制，有意弱化職權(quán)行使的行政色彩。

我國在建立有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度以來，只是將登記程序作為一種相關(guān)登記管理機(jī)構(gòu)用來行使行政職能的一種辦法而不是出于公示的目的，從而造成登記行為與行政機(jī)構(gòu)行使職能相結(jié)合的弊端。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)就當(dāng)下房產(chǎn)與地產(chǎn)分開登記的模式予以廢除，由統(tǒng)一的登記管理機(jī)構(gòu)來處理房產(chǎn)與地產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，且有意弱化登記機(jī)構(gòu)在運(yùn)用房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定管理中的行政色彩。這一觀點(diǎn)在未來我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記認(rèn)定制度的改善過程中可通過試用運(yùn)行尚可廣泛推行與應(yīng)用，效果如何，且需驗(yàn)證。

2.2 建立完善以責(zé)任分?jǐn)偮鋵?shí)為基本原則的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償制度。

以法律為手段，建立起一種以責(zé)任分?jǐn)偮鋵?shí)為基本原則的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償制度。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是此一項(xiàng)工作圍繞的核心，由于在一般情況下，權(quán)屬劃分與認(rèn)定過程中難免會出現(xiàn)過錯，分析過程的原因，如果出于登記機(jī)構(gòu)則應(yīng)由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)這一部分賠償責(zé)任，并明示造成過錯的原因。

2.3 建立完善房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料的查詢保障機(jī)制。房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定中登記的資料檔案應(yīng)作為公示的對象，既對申請法人提交申請報(bào)告材料明示于社會，又將登記信息范圍、對象、房地產(chǎn)利害關(guān)系人查詢的操作程序明示于大眾，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)警示和保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人機(jī)第三人的合法權(quán)益。

三、結(jié)束語

房產(chǎn)、地產(chǎn)作為一種國家認(rèn)定的不動產(chǎn)，現(xiàn)行針對房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定及登記的職能基本沿用行政管理的模式，這就造成諸多方面的問題及弊端。筆者在文中通過深入淺出的闡述與分析，旨在能夠促進(jìn)交流學(xué)習(xí)。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

一、擔(dān)保物權(quán)制度在推動信貸產(chǎn)品創(chuàng)新中的效果觀察

（一）以應(yīng)收賬款為質(zhì)押標(biāo)的物的隱蔽、公開保理業(yè)務(wù)不斷成熟并廣泛應(yīng)用擔(dān)保物權(quán)制度的完善，尤其是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，為應(yīng)收賬款引入銀行信貸的質(zhì)押標(biāo)的物打開了法律通道，銀行開辦應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的法律障礙被清除。人民銀行、各商業(yè)銀行、信用社先后出臺了系列配套措施，人民銀行制訂了《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，應(yīng)收賬款電子登記公示系統(tǒng)同步上線運(yùn)行，工行印發(fā)了修訂后的《貸款擔(dān)保管理辦法》，并配套出臺了《應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保管理辦法（試行）》等規(guī)章制度。孝感市安陸建行、漢川市各銀行先后開辦了隱蔽保理業(yè)務(wù)試點(diǎn)，累計(jì)辦理隱蔽保理貸款1億元、2.8億元。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2009年，孝感市共有67戶企業(yè)申請應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款118475萬元，銀行實(shí)際發(fā)放應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款116945萬元，此品種的信貸滿足率達(dá)到了98.71%，遠(yuǎn)高于平均信貸申請滿足率35%左右的水平。

（二）動產(chǎn)抵押步入了快速發(fā)展時(shí)期相對《擔(dān)保法》而言，《物權(quán)法》關(guān)于動產(chǎn)引入抵押的范圍更全面，抵押物品種更豐富，有關(guān)抵押登記管理的規(guī)定更詳盡，動產(chǎn)擔(dān)保在法律制度建設(shè)上取得了重大突破。在此背景下，孝感市各商業(yè)銀行、政策性銀行和信用社在具體信貸管理與操作上，改變了貸款抵押側(cè)重于不動產(chǎn)的謹(jǐn)慎做法，也改變了動產(chǎn)抵押僅限于保值和易于變現(xiàn)的保守策略，逐漸消除了“動產(chǎn)易動”的恐貸癥心理。調(diào)查顯示，2009年，漢川市金融機(jī)構(gòu)發(fā)放動產(chǎn)抵押貸款余額達(dá)到了26.3億元，就連成立不足1年的村鎮(zhèn)銀行也對近20家小企業(yè)發(fā)放動產(chǎn)抵押貸款近3500萬元。

（三）權(quán)利質(zhì)押在孝感開始了破冰之旅《物權(quán)法》關(guān)于銀行信貸抵質(zhì)押物的界定，在法律層面上，最重要的貢獻(xiàn)之一莫過于正式把應(yīng)收賬款引入了銀行信貸質(zhì)押范圍，擴(kuò)大了納入質(zhì)押的范圍，如股票權(quán)利，林權(quán)制度改革試點(diǎn)政策出臺后的林權(quán)等引入質(zhì)押不再存在法律上障礙。權(quán)利質(zhì)押貸款在孝感開始了破冰之旅。2007年11月，漢川農(nóng)發(fā)行以股票權(quán)利為質(zhì)押，為某公司發(fā)放質(zhì)押2000萬元，這是孝感轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)首次以股票權(quán)利為質(zhì)押發(fā)放貸款的成功嘗試。孝感市建行則探索以收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押營銷貸款，以4500萬元的收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押，發(fā)放質(zhì)押貸款1700萬元，漢川市農(nóng)發(fā)行以企業(yè)的林權(quán)證作為質(zhì)押標(biāo)的物，對康欣木業(yè)發(fā)放的流動資金貸款8482萬元等?？梢灶A(yù)見，《物權(quán)法》將權(quán)利引入銀行信貸質(zhì)押的范圍，為銀行信貸創(chuàng)新預(yù)留了廣闊的發(fā)展空間，銀行信貸營銷也將有更多新的增長點(diǎn)。

（四）倉單質(zhì)押信貸試點(diǎn)已經(jīng)啟動擔(dān)保物權(quán)制度的建立和完善過程中，雖然在操作技術(shù)、制度規(guī)范、管理方法等多方面沒有達(dá)到成熟標(biāo)準(zhǔn)，孝感市相關(guān)銀行還是啟動了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的試點(diǎn)。安陸市農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)行專人駐點(diǎn)，專戶管理。貸款專戶儲存，收購資金憑駐點(diǎn)信貸員簽字支取，按入庫進(jìn)度監(jiān)督資金支付的管理辦法，對湖北禾豐米業(yè)公司先后發(fā)放倉單質(zhì)押貸款近7000萬元。能夠預(yù)料，隨著更多銀行信用社啟動該項(xiàng)業(yè)務(wù)的試點(diǎn)，將有更多的中小企業(yè)因此受益。

（五）以第三方監(jiān)管、第三方保證形式的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新滿足了不同層面的企業(yè)所需《物權(quán)法》實(shí)施后，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行基于提升競爭力考量，在信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度同樣較大，率先推出了第三方監(jiān)管信貸業(yè)務(wù)，漢川農(nóng)發(fā)行先后為祥杰農(nóng)貿(mào)、華豐銀棉等5家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)辦理第三方監(jiān)管貸款3500萬元，為其他銀行信貸產(chǎn)品創(chuàng)新作了有益探索。針對部分中小企業(yè)資產(chǎn)抵押不足又急需融資的，工行則通過第三方提供有效資產(chǎn)作抵押向另一家企業(yè)提供貸款，緩解企業(yè)短期資金所需?？梢灶A(yù)見，有了《物權(quán)法》的護(hù)航，相信有更多的信貸創(chuàng)新產(chǎn)品推出，更多的企業(yè)因此受益。

二、當(dāng)前實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的制約因素

（一）從法律體系協(xié)調(diào)性觀察，缺乏統(tǒng)一并相互銜接的優(yōu)先權(quán)制度擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先受償以及法律除外規(guī)定與其它法律法規(guī)并不統(tǒng)一，缺乏銜接?！睹穹ㄍ▌t》和《擔(dān)保法》中均未對優(yōu)先權(quán)作出系統(tǒng)規(guī)定，只是在《〈擔(dān)保法〉司法解釋》、《民事訴訟法》、以及《海商法》、《民用航空法》等一些特別法中有所體現(xiàn)，而這一優(yōu)先順位體系尚欠缺明晰和周全，政策選擇缺乏充分合理性。《合同法》第二百八十六條規(guī)定的建筑公司的債權(quán)優(yōu)先于有擔(dān)保的銀行債權(quán)，《稅收征收管理法》規(guī)定的欠稅在先的稅收債權(quán)優(yōu)于擔(dān)保債權(quán)，新《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)職工勞動債權(quán)優(yōu)先于銀行擔(dān)保債權(quán)等等?！段餀?quán)法》第一百七十條則規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。由此看出在特殊情況下有擔(dān)保的銀行債權(quán)不一定就優(yōu)于無擔(dān)保的普通債權(quán)。應(yīng)受法律保護(hù)并作為優(yōu)先權(quán)確立的社會關(guān)系游離于法律之外。信貸權(quán)人不能確定其擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償順序，一旦發(fā)生清償，信貸人的擔(dān)保權(quán)益將有可能受到侵害。

（二）從司法實(shí)踐效果觀察，擔(dān)保物權(quán)制度保障物權(quán)的手段與效果有瑕疵擔(dān)保合同裁定無效的多。據(jù)對某縣市近400件破產(chǎn)案件調(diào)查統(tǒng)計(jì)，出于安置職工和社會穩(wěn)定需要，在新《破產(chǎn)法》出臺前，該縣市比照試點(diǎn)城市破產(chǎn)政策，91.6%的企業(yè)破產(chǎn)案件裁定銀行與企業(yè)間訂立的擔(dān)保合同無效，裁定有效的8.4%案件中，銀行貸款受償率普遍不足5%，有的甚至只有0.2%。訴訟執(zhí)行難，債權(quán)銀行往往是贏了官司，資金很難完全執(zhí)行到位。抵押擔(dān)保審查不嚴(yán)，擔(dān)保合同問題多。表現(xiàn)為重復(fù)抵押擔(dān)保，國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)主管部門對外擔(dān)保，為自己擔(dān)保，辦理抵押物登記機(jī)關(guān)不對等。調(diào)查的82件案件中，出現(xiàn)了6件國家機(jī)關(guān)對企業(yè)債務(wù)擔(dān)保無效的情況，3件因抵押合同未辦理抵押登記導(dǎo)致合同成立但屬無效。抵押物管理難、處置難，銀行合法權(quán)益常受侵害。部分貸款企業(yè)隨意處置、變賣、毀損抵押物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。銀行在行使抵押物處置權(quán)時(shí)，交易成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)辦理抵押時(shí)成本，個(gè)別高達(dá)22%，使銀行蒙受巨大的資產(chǎn)損失。

三、優(yōu)化擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)環(huán)境建議

（一）構(gòu)建統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，制定明確的優(yōu)先權(quán)規(guī)則立法部門應(yīng)專門研究優(yōu)先權(quán)統(tǒng)一銜接問題。優(yōu)先權(quán)制度是擔(dān)保物權(quán)制度中不可或缺的內(nèi)容。在優(yōu)先權(quán)制度中，同一擔(dān)保物上索賠權(quán)之間的優(yōu)先順位規(guī)則應(yīng)該是明確的，以保證擔(dān)保權(quán)人及其他債權(quán)人清楚了解自己設(shè)立于該擔(dān)保物之上的債權(quán)優(yōu)先受償順序。優(yōu)先權(quán)制度應(yīng)體現(xiàn)“登記在先，受償在先”的基本原則。建議專門出臺對《物權(quán)法》中有關(guān)擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先權(quán)司法解釋，方便金融機(jī)構(gòu)及時(shí)做好資產(chǎn)保全工作，對已有的法定優(yōu)先權(quán)的適用附加合理的條件，減少金融債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)修改《民事訴訟法》，規(guī)范擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，保證基本擔(dān)保權(quán)的功能得到充分發(fā)揮。

第6篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

一、開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)之認(rèn)定

關(guān)于開發(fā)商辦證義務(wù)，該問題涉及實(shí)務(wù)性內(nèi)容較廣，因此審判實(shí)踐中存在較多不同意見，一種意見認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例等法規(guī)、規(guī)章，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書辦理完畢。第二種意見認(rèn)為，在法律規(guī)定情形下，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)，如買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開發(fā)商可以抗辯免責(zé)。第三種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認(rèn)定。

我們認(rèn)為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第33條規(guī)定，買受人與開發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。實(shí)務(wù)中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務(wù)。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買受人分別辦理。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測繪圖紙等）的，開發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。2.當(dāng)開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項(xiàng)規(guī)定資料（共約計(jì)13件）備齊交給權(quán)屬登記部門進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應(yīng)視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無特別約定時(shí)，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。3.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買受人主動辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。

如一預(yù)售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)于交付該商品房之日起60日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件。法院最終認(rèn)定，根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)在交房起60日內(nèi)備齊資料（包括買受人個(gè)人申辦產(chǎn)權(quán)資料）向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責(zé)任，開發(fā)商以其已提交應(yīng)當(dāng)提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨(dú)向有關(guān)部門申請辦理權(quán)屬登記手續(xù)為由主張免責(zé)不成立，故終審判決開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任至備齊資料，為買受人向權(quán)屬登記部門辦理權(quán)屬登記之日止，另判決如買受人超過開發(fā)商通知期限逾期不繳納相應(yīng)證件的，開發(fā)商不再承擔(dān)相應(yīng)辦證義務(wù)。該判例就是關(guān)于辦證義務(wù)的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實(shí)踐中對《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見認(rèn)為，“出賣人的原因”即開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯原則，開發(fā)商具有過錯才承擔(dān)違約責(zé)任。還有一種意見認(rèn)為，認(rèn)定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個(gè)較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據(jù)《解釋》、合同法相應(yīng)規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權(quán)屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進(jìn)行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關(guān)測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺前實(shí)屬行政主管部門的一項(xiàng)具體行政行為，審理時(shí)如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責(zé)于開發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故我們認(rèn)為，因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開發(fā)商。

2.不可抗力原因。審判實(shí)踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實(shí)質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

3.買受人原因。當(dāng)買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時(shí)，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時(shí)履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

第7篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

動產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，對于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，因此在世界廣泛運(yùn)用且功效甚巨。然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國現(xiàn)行立法對動產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時(shí)并存）。本文從動產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國動產(chǎn)抵押制度的有關(guān)特殊規(guī)定入手，對其在實(shí)際運(yùn)行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設(shè)性意見。

本文通過對現(xiàn)行我國動產(chǎn)抵押制度的分析，對完善我國動產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個(gè)人看法：1、對動產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任；5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)；同時(shí)對登記效力的問題也提出了一些個(gè)人的看法。

關(guān)鍵詞：動產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關(guān)規(guī)定缺陷完善措施

動產(chǎn)抵押作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，其最大的價(jià)值莫過于迎合了工商企業(yè)的需要利用機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)的使用價(jià)值，由需要利用其交換價(jià)值作為融資擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)需求，對于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個(gè)人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區(qū)以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本文將從國際動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國動產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國現(xiàn)行動產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點(diǎn)探討。

一、動產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權(quán)制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔(dān)保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔(dān)保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權(quán)），再經(jīng)過一個(gè)較長的時(shí)期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設(shè)定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔(dān)保的設(shè)定不因標(biāo)的物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而有所不同，抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)之間并沒有嚴(yán)格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權(quán)沒有公信力，那么如何對抵押權(quán)進(jìn)行保護(hù)呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權(quán)人可以對債務(wù)人或者第三人提權(quán)加以保護(hù)。但是通過訴權(quán)進(jìn)行保護(hù)具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權(quán)制度忽視了交易安全利益，因此被認(rèn)為是一種極危險(xiǎn)的物的擔(dān)保。[3]

日耳曼法上的擔(dān)保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進(jìn)程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔(dān)保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權(quán)）。中世紀(jì)末期，歐洲封建勢力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財(cái)產(chǎn)，如移動占有勢必使債務(wù)人在經(jīng)濟(jì)上處于不利地位，于是仿效不動產(chǎn)質(zhì)，通過法院、市參事會等一些公共機(jī)構(gòu)主持的要式行為來代替移轉(zhuǎn)動產(chǎn)的占有，以此為基礎(chǔ)，不久便產(chǎn)生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉(zhuǎn)所有權(quán)的制度。[4]

法典化運(yùn)動前，歐陸各國深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當(dāng)時(shí)除法國北部一些地方僅零星的存在不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關(guān)于抵押權(quán)的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運(yùn)動之后，公示原則被各國所確立，動產(chǎn)抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規(guī)定“動產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)”，從此規(guī)定出發(fā)法國民法典確立了“動產(chǎn)不得基于抵押權(quán)加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項(xiàng)規(guī)定：“抵押權(quán)人，就債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務(wù)擔(dān)保的不動產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權(quán)人受自己債權(quán)清償?shù)臋?quán)利。”[6]我國臺灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權(quán)者，謂對于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動產(chǎn)，得就其賣得價(jià)金受清償之權(quán)。”[7]在德國，民法學(xué)者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權(quán)法體系依照動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)分而構(gòu)建，而動產(chǎn)和不動產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動產(chǎn)和不動產(chǎn)公示方法嚴(yán)格區(qū)分的背景下，動產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護(hù)了物權(quán)制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴(yán)密性，也有利于維護(hù)交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營者和工商業(yè)主以其使用中的動產(chǎn)設(shè)定不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保進(jìn)行融資的需要，但這一弊端，在整個(gè)19世紀(jì)乃至20世紀(jì)之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，動產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對融資擔(dān)保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會和工業(yè)劃時(shí)代的早期，社會的主要財(cái)富集中在土地和建筑物等不動產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設(shè)定擔(dān)保移轉(zhuǎn)占有，對債務(wù)人的生產(chǎn)生活的社會經(jīng)濟(jì)影響甚微，因此將不動產(chǎn)限定為抵押的標(biāo)的并以登記為其公式方法，而將動產(chǎn)作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動產(chǎn)的價(jià)值迅速提升，與不動產(chǎn)的價(jià)值上的差異逐漸縮小?，F(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動產(chǎn)上，企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具有時(shí)甚至成為企業(yè)的主要財(cái)產(chǎn)。如果通過移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動產(chǎn)進(jìn)行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無從進(jìn)行，另一方面?zhèn)鶛?quán)人還要擔(dān)負(fù)保管的責(zé)任，對雙方都無益處。正如學(xué)者所言：動產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會以書畫飾物之類提供擔(dān)保的情形，故無大礙，但在今日工業(yè)機(jī)械社會勢必窒礙難行。機(jī)器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權(quán)人占有作為擔(dān)保以尋覓資金，殆屬不可能之事?！盵9]面對這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實(shí)需求，各國法律紛紛作出響應(yīng)，通過特別法和判例的形式承認(rèn)動產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動產(chǎn)信用法》（1933年）、《機(jī)動車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設(shè)機(jī)械抵押法》（1954年），我國臺灣地區(qū)制定了《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機(jī)動車均可設(shè)定抵押權(quán)。而德國沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個(gè)物權(quán)法體系的和諧，實(shí)屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔(dān)保，所有權(quán)保留制度以代之。[10]（二）德國向來重視抵押權(quán)的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動產(chǎn)抵押制度旨在保全債權(quán)和融資，因此“當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設(shè)定動產(chǎn)擔(dān)保，以滿足企業(yè)的融資需求時(shí)，德國寧可通過判例和學(xué)說創(chuàng)立讓與擔(dān)保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權(quán)法體系”。[12]（三）德國對抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動產(chǎn)納入抵押標(biāo)的物的范圍，則勢必要設(shè)立大量的登記機(jī)構(gòu)和登記人員對動產(chǎn)進(jìn)行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國家仍然采納這項(xiàng)制度，就連秉承德國民法體系化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)也不例外，在其《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》上作出相應(yīng)規(guī)定。在此，羅馬法上的動產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過改造后于新的社會環(huán)境和法律背景下得以復(fù)生。

二、我國動產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國現(xiàn)行的擔(dān)保體系的初步形成是由上世紀(jì)八十年代初的經(jīng)濟(jì)合同法的實(shí)施到九十年代中期的《擔(dān)保法》的。

我國真正開始擔(dān)保物權(quán)立法的，是1981年。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)合同法從合同擔(dān)保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權(quán)的問題，但是未涉及其他形式的擔(dān)保物權(quán)問題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對擔(dān)保問題作了進(jìn)一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權(quán)”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔(dān)保方式。其中，抵押權(quán)和留置權(quán)兩種為擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔(dān)保物權(quán)的體系建構(gòu)問題，但是它對抵押權(quán)和留置權(quán)所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當(dāng)時(shí)立法者對擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當(dāng)時(shí)立法者看來，擔(dān)保物權(quán)與其他擔(dān)保方式一樣，只不過是債權(quán)的擔(dān)保方式，本身不具有物權(quán)的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進(jìn)入90年代以后，針對社會生活中嚴(yán)重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔(dān)保法，以此作為解決該問題的辦法?？梢?，擔(dān)保法的制定，至少在當(dāng)時(shí)，是被當(dāng)作一種臨時(shí)性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔(dān)保法》對擔(dān)保物權(quán)作了較為全面的規(guī)定?！稉?dān)保法》第三章、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。但是該法仍不是一部專門的擔(dān)保物權(quán)立法，它仍把擔(dān)保物權(quán)與保證，定金等其他擔(dān)保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個(gè)單行法的形式概括了所有的擔(dān)保種類，這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無論在擔(dān)保物權(quán)的種類設(shè)置上，還是在可操作性上都前進(jìn)了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應(yīng)地規(guī)定了擔(dān)保制度，從而形成了我國現(xiàn)行的擔(dān)保體系。

三、我國動產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定

所謂動產(chǎn)抵押，是指債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務(wù)履行擔(dān)保的動產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，予以變價(jià)并就其價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)有關(guān)國家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認(rèn)為抵押權(quán)所具有的對被擔(dān)保債權(quán)的從屬性、設(shè)立上的公示性、標(biāo)的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動產(chǎn)抵押權(quán)也同樣具備。動產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標(biāo)的物為動產(chǎn)，并基于動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)的特性而復(fù)生出動產(chǎn)抵押權(quán)的特殊性。故此，動產(chǎn)抵押權(quán)制度的設(shè)計(jì)，主要圍繞得抵押的動產(chǎn)之范圍限制、抵押權(quán)的公示及公示的效力、危害抵押權(quán)安全的行為之防止與善意第三人利益的維護(hù)等方面。

我國《擔(dān)保法》中，根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關(guān)規(guī)定，對動產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規(guī)定，從而使動產(chǎn)抵押權(quán)成為與不動產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)并列的一種抵押權(quán)類型。最高人民法院《適用擔(dān)保法的解釋》中又對一些規(guī)定作了補(bǔ)充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關(guān)動產(chǎn)抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：

1．關(guān)于抵押物

對于可以抵押的動產(chǎn)范圍，《擔(dān)保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和“其他財(cái)產(chǎn)”，均可設(shè)定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關(guān)于抵押合同與登記時(shí)需提交的文件

《擔(dān)保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容為：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補(bǔ)正，不影響抵押合同的效力。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復(fù)印。在有關(guān)登記部門作出的具體登記辦法中，對辦理抵押登記的程序還有較為詳細(xì)的規(guī)定。

3．關(guān)于抵押登記及其效力

我國《擔(dān)保法》中，將抵押登記或抵押權(quán)登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關(guān)于抵押登記的效力，《擔(dān)保法》第41條和第43條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（包括特定的動產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當(dāng)事人以其他普通動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立，違反了物權(quán)變動與其基礎(chǔ)關(guān)系的區(qū)分原則，故而《適用擔(dān)保法的解釋》中對此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任（第56條第2款）。

4．關(guān)于動產(chǎn)抵押權(quán)的順序

抵押權(quán)的順序問題，因同一抵押物上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)而發(fā)生。抵押人以同一財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保兩個(gè)以上債權(quán)的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復(fù)抵押”?！稉?dān)保法》第35條中規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！薄柏?cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔(dān)保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！备鶕?jù)《擔(dān)保法》第54條的規(guī)定，動產(chǎn)抵押權(quán)順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動產(chǎn)抵押權(quán)，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。可自愿辦理抵押登記的動產(chǎn)抵押權(quán)，如果該抵押物已登記的，按照前項(xiàng)規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時(shí)間的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關(guān)于登記的抵押權(quán)之間的“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個(gè)以上的抵押權(quán)并存時(shí)所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學(xué)者的有說服力的批評，《適用擔(dān)保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正，規(guī)定：“同一動產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，當(dāng)事人未辦理抵押物登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償?！?/p>

5．關(guān)于抵押人對抵押物的處分及抵押權(quán)的對外效力

《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款要提前清償債務(wù)或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對我國《擔(dān)保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學(xué)界頗有微詞。[15]《適用擔(dān)保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！薄叭绻盅何镂吹怯浀?，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摻忉尩?8條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。”

關(guān)于抵押權(quán)與標(biāo)的物的承租人的關(guān)系，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”《適用擔(dān)保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”上述規(guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關(guān)于動產(chǎn)抵押權(quán)與動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并存時(shí)的效力關(guān)系，《擔(dān)保法》中未作規(guī)定，《適用擔(dān)保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)上法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償?！薄巴回?cái)產(chǎn)上抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償?！?/p>

此外，《擔(dān)保法》及《適用擔(dān)保法的解釋》中還有涉及動產(chǎn)抵押權(quán)的其他一些規(guī)定，因無大的爭議，此處不再一一述及。

四、我國動產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動產(chǎn)抵押制度在世界各主要國家或地區(qū)相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運(yùn)用廣泛且功效甚巨，然而由于其對傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國在動產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔(dān)保法》、《海商法》、《民用航空法》有關(guān)條文），已經(jīng)初步形成了動產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國現(xiàn)行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動產(chǎn)抵押制度是一項(xiàng)具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，我國現(xiàn)行的將動產(chǎn)抵押和不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實(shí)則破壞了整個(gè)體系的和諧。

2、對動產(chǎn)抵押的標(biāo)的物采取不限制主義

動產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設(shè)定抵押的范圍，勢必增加登記負(fù)擔(dān)，更何況大多數(shù)動產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國擔(dān)保法中對抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動產(chǎn)品種繁多，易于移動，價(jià)值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機(jī)能無法隨同物權(quán)變動立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權(quán)的保護(hù)和維護(hù)交易安全之間的關(guān)系。

4、登記效力問題

大多數(shù)立法例采取登記對抗主義，而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學(xué)者所批判。[17]

5、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

長期以來，我國將登記制度視為政府管理的手段，實(shí)行分散登記制度，不能及時(shí)全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動產(chǎn)制度在實(shí)際運(yùn)行中，由于我國尚無法律條文對動產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔(dān)刑事責(zé)任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標(biāo)的物的第三人之間的權(quán)利沖突。

五、完善我國動產(chǎn)抵押制度的幾點(diǎn)建議

鑒于我國動產(chǎn)抵押制度中存在的一些問題，使得在實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無奈，對維護(hù)公平交易構(gòu)成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學(xué)者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗(yàn)，在肯定動產(chǎn)抵押制度存在價(jià)值的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為我國動產(chǎn)抵押制度的完善，應(yīng)重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國民法典制定時(shí)沒有通過動產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權(quán)編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔(dān)保加以規(guī)定。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔(dān)保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認(rèn)為，動產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產(chǎn)生的，應(yīng)將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動產(chǎn)。因此，為適應(yīng)融資需要，可仿其它國家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設(shè)定抵押的動產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實(shí)行登記管理制度的動產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價(jià)值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營和生活使用具有較強(qiáng)依存關(guān)系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會輕易被處分的財(cái)產(chǎn)。如企業(yè)的機(jī)器、設(shè)備等。

3、增加輔助公示方式

動產(chǎn)抵押權(quán)既為抵押權(quán)的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對于按照不動產(chǎn)規(guī)則管理的機(jī)動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質(zhì)疑。但對于機(jī)器設(shè)備及其他普通動產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標(biāo)記、粘貼抵押標(biāo)簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標(biāo)記的“明認(rèn)”方法，可使得就該標(biāo)的物進(jìn)行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權(quán)之負(fù)擔(dān)，從而避免交易的風(fēng)險(xiǎn)。其如欲知道抵押權(quán)設(shè)立的詳情及其負(fù)擔(dān)的債權(quán)額等具體情況，可再向登記機(jī)關(guān)查詢抵押登記的記載。關(guān)于該輔助公示方法的采用，具體應(yīng)明確以下問題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產(chǎn)。如機(jī)器設(shè)備、電器工具、原料、半成品等（可由有關(guān)部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機(jī)動車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的價(jià)值不大或體積過小、質(zhì)地特殊的動產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項(xiàng)鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應(yīng)由登記機(jī)關(guān)在辦理抵押登記的同時(shí)，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的動產(chǎn)抵押權(quán)，須在登記與打刻標(biāo)記或粘貼標(biāo)簽同時(shí)完成的情況下，方告成立，并取得物權(quán)效力。

第三，登記機(jī)關(guān)打刻的標(biāo)記或粘貼的標(biāo)簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應(yīng)受法律的嚴(yán)厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認(rèn)的標(biāo)記將會失去其意義，故應(yīng)賦予抵押標(biāo)記或標(biāo)簽具有與人民法院的封條相當(dāng)?shù)臋?quán)威性。對于擅自涂銷、毀損抵押標(biāo)記或標(biāo)簽的行為人，應(yīng)根據(jù)情節(jié)給予訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、拘留等懲戒，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，還可依法追究其刑事責(zé)任。

另外，為進(jìn)一步增強(qiáng)抵押公示的效用及方便當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱，還可考慮將來在條件具備時(shí)通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當(dāng)然，對于網(wǎng)絡(luò)上公開的內(nèi)容以及允許當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護(hù)抵押當(dāng)事人之合理的商業(yè)秘密權(quán)益。

不可否認(rèn)的是，輔助公示方式的并用，肯定會增加公示的成本。但本人仍然認(rèn)為，在這一方面，法律的天平應(yīng)傾向于維護(hù)交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任

日本和我國臺灣動產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實(shí)施行為致抵押權(quán)人受損害的，抵押權(quán)人可以通過自訴追求其刑事責(zé)任。正是因?yàn)檫@種刑事責(zé)任的設(shè)定，抵押人不敢貿(mào)然通過變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標(biāo)記、標(biāo)簽等行為惡意損害抵押權(quán)人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權(quán)人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權(quán)與善意第三人之間的權(quán)利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國臺灣地區(qū)的動產(chǎn)抵押制度標(biāo)的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動產(chǎn)領(lǐng)域。刑事責(zé)任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項(xiàng)優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國法律上在完善動產(chǎn)抵押權(quán)制度時(shí)，應(yīng)引進(jìn)該項(xiàng)制度。

5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

關(guān)于動產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)是否統(tǒng)一的問題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點(diǎn)，但是具體實(shí)施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術(shù)成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點(diǎn)，要實(shí)行統(tǒng)一登記制，必須實(shí)現(xiàn)下面兩項(xiàng)內(nèi)容：（一）由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一進(jìn)行登記。（二）建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。我國現(xiàn)行的動產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機(jī)關(guān)對不同的特定動產(chǎn)進(jìn)行登記，要相統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，必然會涉及到部門職能權(quán)力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)成本過高，而且高昂的查詢費(fèi)用也可能讓當(dāng)事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點(diǎn)放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關(guān)于登記效力的問題

目前關(guān)于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學(xué)者所批判。[19]因此建議我國動產(chǎn)抵押立法時(shí)同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關(guān)于登記要件主義和登記對抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對抗主義本著是把私法不登記，抵押權(quán)存在，僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權(quán)的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動產(chǎn)抵押登記具有公示性，實(shí)現(xiàn)了物權(quán)變動與物權(quán)公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護(hù)了動產(chǎn)抵押的物權(quán)性，但以登記為動產(chǎn)抵押的生效要件等同于強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行登記，侵害了抵押權(quán)人的意思自治。在實(shí)踐中，抵押權(quán)人往往因登記收費(fèi)過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對抗主義。因?yàn)榈怯泴怪髁x符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上“理性經(jīng)濟(jì)人”的理論，抵押權(quán)人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔(dān)不登記的風(fēng)險(xiǎn)。而且從登記對抗主義在各國家或地區(qū)實(shí)施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)具備的物權(quán)性。但是一項(xiàng)制度優(yōu)劣與否，不應(yīng)僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應(yīng)更多地關(guān)注它的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)用性。當(dāng)兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時(shí)，應(yīng)選其實(shí)用性價(jià)值而舍其體系性價(jià)值。正是因?yàn)榛谶@一點(diǎn)，登記對抗主義對大多數(shù)國家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國臺灣地區(qū)，也在其《動產(chǎn)擔(dān)保交易法》中確立了登記對抗主義。另外，從我國物權(quán)立法的動向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權(quán)編皆對動產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對抗主義。[21]

最后，尚須提及一點(diǎn)的是，我國動產(chǎn)抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國動產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應(yīng)該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權(quán)人連惡意第三人也不能對抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來的民法典物權(quán)法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第473頁。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁。

4、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁。

5、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國公安大學(xué)出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺灣動產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（一），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第236頁。

10、需要說明一點(diǎn)的是，“讓與擔(dān)保在德國的成文法上雖無明文，但為德國的判例和學(xué)說所承認(rèn)?！眳⒁奫日]北川善太郎：《物權(quán)》，有斐閣1993年版，第243頁。

11、陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第300頁。

12、王澤鑒：《動產(chǎn)擔(dān)保制度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁.

13、中國物權(quán)法研究課題組《中國物權(quán)法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年3月出版。

14、不少學(xué)者指出，這種提法有所不妥。因?yàn)樵诘盅旱怯浿兴碚玫闹饕堑盅何锷洗嬖诘臋?quán)利狀態(tài)，而不是財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權(quán)利登記，而不屬于財(cái)產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國人民大學(xué)出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動產(chǎn)擔(dān)保交易研究》，三民書局1999年版第4頁。

17、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁。

18、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第169頁。

19、鄒海林：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁。

20、徐潔：《動產(chǎn)擔(dān)保制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁。

21、梁彗星稿第312條；王利明稿393條第2款；法工委征求意見稿第262條；物權(quán)法草案第234條。

22、參見物權(quán)法草案第二次審議稿第234條：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)設(shè)立。但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

1、王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998版；

2、劉保玉：《論我國動產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》；

3、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社1998年版；

5、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998版；

6、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁；

第8篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

【關(guān)鍵詞】礦業(yè)權(quán) 法律體系 礦產(chǎn)資源法

國家基于礦產(chǎn)資源所有權(quán)人的權(quán)利和地位,將享有的礦產(chǎn)資源所有權(quán)這一民事權(quán)利中的部分權(quán)能,即占有、使用、收益的權(quán)利通過收取一定的對價(jià),即礦產(chǎn)資源有償使用,讓渡給非資源所有人,以使礦產(chǎn)資源的國家所有權(quán)這個(gè)自物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)意義上的運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)有限資源的最優(yōu)利用,于法律上創(chuàng)設(shè)了他物權(quán)――礦業(yè)權(quán)制度。

礦業(yè)權(quán)是探礦權(quán)和采礦權(quán)的統(tǒng)稱

我國礦業(yè)權(quán)制度建設(shè)大致分為以下幾個(gè)階段:

礦業(yè)權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的初次建立(1986年至1996年)。1986年頒布的《民法通則》首次規(guī)定了采礦權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度,明確了采礦權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性,但沒有明確探礦權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性。1986年頒布的《礦產(chǎn)資源法》建立了探礦權(quán)、采礦權(quán)制度,但當(dāng)時(shí)的法律既沒有對探礦權(quán)和采礦權(quán)下定義,也沒有對探礦權(quán)和采礦權(quán)的法律性質(zhì)作出明確規(guī)定,卻規(guī)定禁止采礦權(quán)流轉(zhuǎn)(對探礦權(quán)流轉(zhuǎn)沒提及)。1994年頒布的《礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》同樣沒有規(guī)定探礦權(quán)和采礦權(quán)的法律屬性,但在第六條中規(guī)定了探礦權(quán)和采礦權(quán)的定義。這個(gè)階段礦業(yè)權(quán)的法律屬性基本處于一種曖昧和尷尬狀態(tài),并不是一種真正意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這表現(xiàn)在:一方面,現(xiàn)有《民法通則》規(guī)定了采礦權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性,《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了礦業(yè)權(quán)的一些民事權(quán)利,體現(xiàn)了一定意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性;另一方面,法律卻未對其法律屬性作出任何明確規(guī)定,并且禁止其流轉(zhuǎn)。

礦業(yè)權(quán)作為用益物權(quán)的逐步形成(1996至2007年)。1996年修訂后的《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定了探礦權(quán)采礦權(quán)依法有償取得并可有限制地流轉(zhuǎn)。這使礦業(yè)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)獲得了一定程度的體現(xiàn),但法律同樣沒有對礦業(yè)權(quán)的法律屬性進(jìn)行明確規(guī)定,并且在同一條款中還出現(xiàn)了與財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性不同調(diào)的所謂“禁止將探礦權(quán)、采礦權(quán)倒賣牟利”的規(guī)定。1998年國務(wù)院頒布實(shí)施的《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》、《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(三個(gè)配套辦法)對探礦權(quán)和采礦權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅進(jìn)行了規(guī)定,將法律中確立的礦業(yè)權(quán)制度落到了實(shí)處。但直到2007年《物權(quán)法》的頒布實(shí)施,礦業(yè)權(quán)的法律屬性才得以明確規(guī)定?？梢?這個(gè)階段盡管在法律法規(guī)層次并沒有對礦業(yè)權(quán)的法律屬性作出明確規(guī)定,但整個(gè)法律框架內(nèi)的礦業(yè)權(quán)的物權(quán)特征已很明顯,礦業(yè)權(quán)是派生于國家礦產(chǎn)資源所有權(quán)的他物權(quán)的主流觀點(diǎn)逐漸得到認(rèn)同,只是對將其定義為準(zhǔn)物權(quán)、用益物權(quán)還是特許物權(quán)存在不同的觀點(diǎn)而已。

礦業(yè)權(quán)定性為用益物權(quán)在法律中得以明確規(guī)定(2007年至今)。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第一次以民事基本法的形式肯定了礦業(yè)權(quán)的物權(quán)地位,將探礦權(quán)、采礦權(quán)規(guī)定在“用益物權(quán)”編中。顯然,《物權(quán)法》是將礦業(yè)權(quán)確立為用益物權(quán)。從此,以前所有圍繞礦業(yè)權(quán)法律屬性的爭議不再存在。

我國現(xiàn)行礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)制度體系評價(jià)

我國現(xiàn)行的礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)制度主要散見在四部法律――《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《礦產(chǎn)資源法》,三部法規(guī)――國務(wù)院240號、241號、242號令,三部國土資源部文件――國土資發(fā)309號、197號、12號文中?，F(xiàn)行法律框架對礦產(chǎn)資源所有權(quán)性質(zhì)與歸屬、礦產(chǎn)資源所有權(quán)收益、礦業(yè)權(quán)屬性、礦業(yè)權(quán)人的權(quán)利義務(wù),以及礦業(yè)權(quán)設(shè)立(出讓)、變更、轉(zhuǎn)讓到終止的申請、審批及登記、礦業(yè)權(quán)保護(hù)等都有規(guī)定。但是,現(xiàn)行的礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)法律制度體系建設(shè)并不完善,主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

體系結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行的礦業(yè)權(quán)用益物權(quán)制度主要分布在行政法規(guī)和規(guī)范性文件當(dāng)中,而作為調(diào)整礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的主體法――《礦產(chǎn)資源法》,對礦業(yè)權(quán)基本制度的規(guī)定嚴(yán)重缺失,就連礦業(yè)權(quán)的法律屬性都沒有規(guī)定,僅僅規(guī)定了礦業(yè)權(quán)有條件轉(zhuǎn)讓的幾種情形,不符合物權(quán)法定的基本原則,由于規(guī)范性文件效力層級低而導(dǎo)致制度可執(zhí)行性較差。

制度內(nèi)容有缺失。第一,缺失礦業(yè)權(quán)登記的法律效力的規(guī)定。第二,缺少對礦業(yè)權(quán)變更、延續(xù)登記的流程和條件的規(guī)定。第三,缺失對礦業(yè)權(quán)保護(hù)的規(guī)定?，F(xiàn)行法律框架下,探礦權(quán)采礦權(quán)作為物權(quán)的表征是勘查許可證和開采許可證,即“以證載權(quán)”,也就是說,財(cái)產(chǎn)權(quán)和作業(yè)許可證“權(quán)證合一”,當(dāng)?shù)V業(yè)權(quán)人因?yàn)檫`規(guī)違法被吊銷勘查許可證、開采許可證時(shí),就不可避免出現(xiàn) “吊銷勘查、采礦許可證等于沒收其財(cái)產(chǎn)權(quán)”的法律后果。此外,還缺少國家因公共利益需要可以依照法定程序征收礦業(yè)權(quán)并給予礦業(yè)權(quán)人合理補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,由此出現(xiàn)行政權(quán)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為在現(xiàn)實(shí)中時(shí)有發(fā)生,并引發(fā)礦業(yè)權(quán)人的掠奪性開采行為。第四,缺失對礦業(yè)權(quán)受到侵害的損害賠償民事責(zé)任規(guī)定。當(dāng)?shù)V業(yè)權(quán)人合法權(quán)益受到損害時(shí),得不到相應(yīng)的賠償。

制度之間的銜接有問題。第一,作為特別法的《礦產(chǎn)資源法》與《物權(quán)法》不夠銜接,《物權(quán)法》明確了礦業(yè)權(quán)的用益物權(quán)屬性,礦業(yè)權(quán)就應(yīng)具有較好的可流轉(zhuǎn)權(quán)能,而現(xiàn)行礦法對礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了過多的限制。第二,上位法與下位法、同等級部門文件銜接得不好。如國土資源部的《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》在其上位法還在對礦業(yè)權(quán)作限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定時(shí),就擅自擴(kuò)大礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵和外延,不僅存在上下位法不銜接,還涉嫌違反《立法法》中的有關(guān)規(guī)定。第三,對礦業(yè)權(quán)的相鄰權(quán)和地役權(quán)的規(guī)定出現(xiàn)前法與后法、上位法與下位法不銜接。如礦業(yè)權(quán)人在其作業(yè)區(qū)及相鄰區(qū)區(qū)域架設(shè)供電、供水、通訊管線及在相鄰區(qū)域通行等屬于礦業(yè)權(quán)的相鄰關(guān)系法律制度,1996年修改后的礦產(chǎn)資源法及與其配套的行政法規(guī)并沒對此做出任何規(guī)定,制度鏈條脫節(jié)。實(shí)踐中,礦業(yè)權(quán)人的通水、通電、通行等權(quán)利常常得不到法律保障。

制度的有效性、可操作性與合法性存在諸多問題。第一,排他性和可流轉(zhuǎn)性是有效率的產(chǎn)權(quán)的兩個(gè)基本特征,現(xiàn)行法律和法規(guī)中對礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓限制性規(guī)定違背用益物權(quán)的基本特征,阻礙了我國礦業(yè)權(quán)市場的發(fā)展。第二,現(xiàn)有的探礦權(quán)優(yōu)先取得采礦權(quán)制度對探礦權(quán)的保護(hù)不具有肯定性,影響了探礦權(quán)人的投入和權(quán)利預(yù)期,并沒有對探礦權(quán)人的權(quán)益起到有效的保障作用。第三,現(xiàn)行法律框架對礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有給出明確的法律定義,不僅存在法規(guī)與部門文件的不統(tǒng)一,還存在一定的法理和邏輯問題。第四,現(xiàn)行的礦業(yè)權(quán)登記制度存在諸多問題。第五,現(xiàn)有法規(guī)對礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效規(guī)定不利于平等交易的保護(hù)?！短降V權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十條規(guī)定,探礦權(quán)、采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同自批準(zhǔn)之日生效。此規(guī)定混淆了債權(quán)的效力與物權(quán)的效力,有悖法理,容易導(dǎo)致礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓一方規(guī)避違約責(zé)任。

完善我國礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)法律體系的建議

如上所述,現(xiàn)行法律框架內(nèi)的礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)制度主要分散在各個(gè)層次的法律文件中,無論是體系結(jié)構(gòu)、制度內(nèi)容和制度銜接,還是制度執(zhí)行的有效性,均存在諸多問題,已明顯不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制改革的需要。目前,重要的是配合《礦產(chǎn)資源法》的修改,通盤考慮配套法規(guī)的修改和構(gòu)建,對此建議如下:

第9篇：不動產(chǎn)登記管理制度范文

關(guān)鍵詞：真三維 地籍 產(chǎn)權(quán)

中圖分類號：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0007-02

1 地籍管理現(xiàn)狀

目前我國城鎮(zhèn)地籍管理是以宗地為基礎(chǔ)的二維平面地籍管理方式，主要記載國土資源在二維平面空間的信息。二維基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已覆蓋了全國大部分省市，而且在應(yīng)用上形成了較完善的體系。以地表權(quán)利為核心的地籍，其理論基礎(chǔ)是同一宗地在垂直方向上的權(quán)籍一致性。在二維平面空間，通常采用投影方式或根據(jù)建筑面積分?jǐn)偡绞剑瑢⑷S權(quán)利實(shí)體投影到二維平面上，以投影或分?jǐn)偟姆绞絹泶砥錂?quán)益范圍進(jìn)行登記。

2 存在的問題

隨著城市和人口的不斷集聚，城鎮(zhèn)人地矛盾日趨緊張，為集約用地，土地利用的立體化趨勢越來越明顯。以地表為核心的國土權(quán)利法規(guī)和地籍管理方式，已經(jīng)不能滿足人們對三維空間的占用與使用，特別是當(dāng)與同一土地表面、地下相關(guān)的空間歸屬權(quán)不同時(shí)，基于二維地表的傳統(tǒng)土地登記和地籍系統(tǒng)將無法清晰的界定土地的權(quán)利空間。幾個(gè)使用者共同使用一塊地并且相互之間界線難以劃清的情況定為一宗地，稱為共用宗地。大多數(shù)的共用宗地只是在水平面上無法劃清界線（如地下管線、高層建筑），比如在對城市中林立的高層建筑進(jìn)行內(nèi)部權(quán)利劃分和管理時(shí)，利用二維空間數(shù)據(jù)難以滿足應(yīng)用需求。一方面國土主管部門無法對其權(quán)屬進(jìn)行清晰管理，另一方面權(quán)屬界定由于沒有明確的保障，引發(fā)了很多權(quán)屬爭議事件。

3 地籍管理新要求

國土資源是一個(gè)多維度、多空間的概念，包括了土地、礦產(chǎn)、地質(zhì)風(fēng)貌及其所承載的基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)生活環(huán)境。還有其他很多領(lǐng)域，涉及到地表、地上及地下，如城市土地立體利用、立體地價(jià)評估、空間權(quán)、地下空間權(quán)的使用等，都必然會涉及到土地的三維特性，也有必要在國土資源管理中得到反映。從稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途現(xiàn)代地籍的演變過程可以看到國土資源利用模式變遷的軌跡，但這個(gè)變遷過程僅停留在國土資源平面利用的范疇。從資源利用效率來看，國土資源利用由粗放型逐漸向集約型轉(zhuǎn)變，這個(gè)變化也必然要在國土資源管理中得到體現(xiàn)，而直接體現(xiàn)這一變化的方式就是建立三維國土資源模型。

4 三維技術(shù)

目前三維市場主要有3種主流三維構(gòu)建模式：傳統(tǒng)建模、三維實(shí)景（街景）、全景真三維建模。

人工建模通過單個(gè)建模再場景整合，經(jīng)過多年發(fā)展技術(shù)成熟，主要表現(xiàn)在三維場景的美觀上。但技術(shù)路線決定了數(shù)據(jù)先天的缺點(diǎn)。（1）由于虛擬建模，造成了大量城市信息缺失，即使精細(xì)建模也只是對重要建筑、重要區(qū)域進(jìn)行精細(xì)表達(dá)，無法做到城市完整信息的真實(shí)還原。（2）精細(xì)建模的模型可以用Lidar來保證，但其紋理多通過人工拍照獲取，對于高層建筑紋理基于通過復(fù)制形式貼上去、這就決定了三維模型上每個(gè)點(diǎn)的精度無法保障。

三維實(shí)景即為街景，2007年goolge為解決虛擬三維建模向真實(shí)的三維影像過渡，而提出一項(xiàng)技術(shù)。街景是一種通過街景車拍攝街道兩旁360°的照片，然后將這些照片經(jīng)過處理上傳至網(wǎng)站，供訪問者瀏覽。這與2D平面地圖形成了強(qiáng)烈的對比，使原本無聊的地圖更加生動，更有閱讀性和娛樂性。但街景作為過渡性技術(shù)，其他技術(shù)特點(diǎn)也局限了其應(yīng)用的范圍。（1）街景只是沿街的信息，無法對整個(gè)城市空間進(jìn)行完整的體現(xiàn)，如非沿街區(qū)域、小區(qū)內(nèi)、院內(nèi)，即使沿街區(qū)域，由于中國城市沿街植被較多的特點(diǎn)，也無法對沿街的信息進(jìn)行完整的采集。（2）街景做為360°拼接的照片，無法對空間體進(jìn)行三維旋轉(zhuǎn)瀏覽、三維空間分析，也決定了其應(yīng)該范圍只能局限在互聯(lián)網(wǎng)（公眾瀏覽）、城管（沿街部件管理），無法在GIS行業(yè)進(jìn)行深入應(yīng)用。

全景真三建模通過航空攝影的方式獲取多角度傾斜影像和激光點(diǎn)云數(shù)據(jù)，快速自動化的建立地面三維模型，真實(shí)反映城市三維影像，作為近幾年快速成熟的新技術(shù)，其真實(shí)、完整、高精度三維數(shù)據(jù)受到越來越多地理空間信息應(yīng)用單位的追捧。

在全景真三維影像建模生產(chǎn)工藝中，機(jī)載激光雷達(dá)技術(shù)（Lidar）是保證數(shù)據(jù)精度的關(guān)鍵。機(jī)載激光雷達(dá)技術(shù)是集成激光測距技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、慣性測量單元 （IMU）/DGPS差分定位技術(shù)于一體，該技術(shù)在三維空間信息的實(shí)時(shí)獲取方面產(chǎn)生了重大突破，素有“精度之王”的美譽(yù)，作為近幾年在測繪領(lǐng)域快速獲取空間數(shù)據(jù)的新型技術(shù)，成為三維城市建設(shè)的一把利器。激光掃描對天氣情況要求低，霧霾天也可以進(jìn)行作業(yè)，這在國內(nèi)當(dāng)前天氣環(huán)境下無疑是最好的選擇，其高精度的特點(diǎn)也保證了三維數(shù)據(jù)精度的可靠性，長久以來三維建設(shè)因?yàn)闆]有測繪精度保證，三維應(yīng)用都停留在展覽、顯示等層面，沒有深度的行業(yè)應(yīng)用。全景真三維技術(shù)也真正解決了長久以來三維數(shù)字城市建設(shè)“中看不中用”的尷尬局面。

基于3種主流的三維技術(shù)本身特點(diǎn)，針對大量國土資源土地登記、征收、出讓、開發(fā)等管理要求，全景真三維建模無論在是數(shù)據(jù)的精度上保障地籍權(quán)屬清晰界定、土地登記管理，還是在為其它各部門數(shù)據(jù)共享、構(gòu)建國土管理”一張圖”，都有先天的技術(shù)優(yōu)勢。

5 真三維國土資源管理

5.1 二三維地籍管理

隨著城市聚集效應(yīng)加強(qiáng)，土地利用強(qiáng)度越來越大，城市空間向立體化利用延伸，各綜合性大樓、建筑綜合體、地下停車場、地下商場、通信設(shè)施等遍布地上、地表、地下空間，由于分層開發(fā)利用，造成分層屬性不同的權(quán)利人，給當(dāng)前基于二維宗地的地籍管理制度提出了挑戰(zhàn)。

采用二維地籍與三維地籍的混合管理模式，二維地籍登記中不能解決的復(fù)雜權(quán)屬情況則能夠通過三維系統(tǒng)進(jìn)行登記，形成二維宗地平面與三維體宗地的混合管理方案。

5.2 不動產(chǎn)登記

我國的不動產(chǎn)登記是由土地、房屋、水利、海域、林業(yè)及農(nóng)村承包土地組成的。目前土地登記制度中存在著大量的土地利用登記缺失狀況。諸如商業(yè)高層建筑內(nèi)部權(quán)屬信息復(fù)雜、建筑頂部建造的通信設(shè)備、日益增多的電纜設(shè)施等。

建立基于傾斜影像和Lidar的真三維模型，Lidar直接獲取模型三維坐標(biāo)，三維登記地籍圖通過界址點(diǎn)、界址線、界址面描述宗地的立體幾何特征，并具有明確的方向性，三維宗地以體宗地為基本單元，用體積度量，精確描述立體空間中的三維產(chǎn)權(quán)體。按照不同樓層的實(shí)際情況進(jìn)行地籍登記。通過這種方式將建立三維地籍庫，反映三維產(chǎn)權(quán)體的基本情況，相比傳統(tǒng)二維地籍庫的信息要豐富許多，能夠清晰的界定地表、地面、地下立體空間的權(quán)利，如圖1所示。

5.3 三維地籍綜合管理

利用三維地籍庫，系統(tǒng)能夠進(jìn)行綜合查詢，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確的掌握任意體宗地的平面和空間土地登記情況，當(dāng)輸入土地使用者名稱時(shí)，系統(tǒng)會自動切換到需要查詢的宗地，用三維立體圖像展現(xiàn)積宗地土地利用情況，并采用列表方式顯示土地使用者名稱、土地坐落、宗地面、土地證號等信息。同時(shí)，該功能還能顯示共用宗地中土地使用者的基本用地信息，如宗地分割登記情況，當(dāng)鼠標(biāo)指向小區(qū)內(nèi)某棟建筑物的任意區(qū)域時(shí)，系統(tǒng)就會自動告知該土地使用者的名稱、分?jǐn)偼恋孛娣e、土地用途、土地使用期限等主要信息。該功能將實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)權(quán)的清晰化管理，能夠真實(shí)反映土地利用的空間分布情況。

5.4 地籍動態(tài)監(jiān)管

通過實(shí)時(shí)動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，能夠自動跟蹤和監(jiān)控新增建設(shè)用地審批項(xiàng)目，審批地塊顏色會隨著項(xiàng)目的進(jìn)展而變化，清晰地顯示建設(shè)項(xiàng)目獲批后，宗地空間內(nèi)部建筑物及權(quán)籍信息的變更過程，在建設(shè)方案的建筑高度、容積率等指標(biāo)與登記信息發(fā)生出入后，系統(tǒng)將自動報(bào)警，真正有效地實(shí)現(xiàn)了對土地利用審批項(xiàng)目的全周期、立體化監(jiān)管。

6 結(jié)語

全景真三維地籍管理作為國土行業(yè)最新的信息化手段，按照地理三維坐標(biāo)組織管理空間信息，將地下、地表、地上等要素的空間信息和屬性信息進(jìn)行準(zhǔn)確劃分界定，生成真實(shí)的三維場景，為建立城市空間信息與國土資源管理登記提供了高效的三維模擬平臺?；谌S可視化環(huán)境的土籍登記、信息查詢統(tǒng)計(jì)分析，為業(yè)務(wù)部門和各級領(lǐng)導(dǎo)提供精細(xì)化的工作平臺和科學(xué)的決策支持，極大提高了國土部門管理水平和工作效率，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 艾東，朱彤.土地立體利用與三維地籍[J].國土資源科技管理，2007，24（5）：126-131.