商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：三線城市；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀

在拉動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的動力來源上，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所做出的貢獻是不可忽視的。伴隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的重要契機，一些商業(yè)地產(chǎn)商迅速崛起。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的井噴式的發(fā)展，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)遇到了現(xiàn)實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發(fā)展的血液和動力成為了很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要發(fā)展問題。筆者著重從三線城市的融資現(xiàn)狀入手，探究其在融資進程中出現(xiàn)的問題及今后的改進和提升的策略。

一、我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.資金來源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統(tǒng)歷史，在很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中依然比較流行。一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法如實還款，那么企業(yè)的經(jīng)營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統(tǒng)的融資渠道的主要對象都是和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者有著一定關(guān)系的親戚或者朋友。

第二個渠道是商業(yè)貸款，因為貸款方是商業(yè)銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了比較高的要求。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因為不符合銀行的發(fā)放貸款的標準，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質(zhì)審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業(yè)價值與貸款實際數(shù)額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當(dāng)高。

2.資金來源總量

當(dāng)前，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚處在一個初級的階段。這種發(fā)展的現(xiàn)實環(huán)境，一方面為其市場的占領(lǐng)和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系及工程的相繼完善，一些大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始逐漸將發(fā)展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環(huán)境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據(jù)國家權(quán)威部門的市場調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發(fā)展現(xiàn)狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規(guī)模的擴大和進一步的拓展。同時，需要強調(diào)的是，三線城市從地理位置及經(jīng)濟發(fā)展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營報告中顯示，有接近一半的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展中資金的短缺而宣布停產(chǎn)或者破產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，呈現(xiàn)出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在申請商業(yè)貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經(jīng)做過一項針對三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款情況的調(diào)查。這一調(diào)查顯示：在我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的外緣貸款98%是來自商業(yè)銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金層面上的不足，在很大層面上是對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和市場運營環(huán)境的一個折射。

3.資金來源結(jié)構(gòu)

在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)體系中，根據(jù)時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風(fēng)險事件發(fā)生，或者國內(nèi)金融秩序出現(xiàn)波動，出現(xiàn)了比較嚴重的通貨膨脹，那么三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力就會很大。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果在資金來源結(jié)構(gòu)體系中，短期資金來源的比例達到了半數(shù)以上，那么對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的運營安全將會構(gòu)成一個比較大的威脅。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營的情況來看，在符合企業(yè)的負債承受能力基礎(chǔ)上，所承擔(dān)的負債對于企業(yè)的發(fā)展是具有一定的利好促進作用的。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負債水平處在一個平衡的發(fā)展狀態(tài)，將會助力企業(yè)更好的發(fā)揮好企業(yè)資產(chǎn)所具有的杠桿功能。作為企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要催化劑，可以幫助企業(yè)釋放出更大的市場潛力，進而在市場競爭激烈的大環(huán)境中，贏得更大的發(fā)展的主動權(quán)。

總之，在現(xiàn)在統(tǒng)計在冊的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，有近半數(shù)以上的企業(yè)處于所謂的負債經(jīng)營的階段。其中，有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發(fā)展中，如何從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，改善其融資的現(xiàn)狀是整個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中的一個重要的研究重點與方向。

二、我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

1.國家宏觀調(diào)控，增大融資難度

國家會根據(jù)市場運行的整體情況，通過銀行的商業(yè)貸款的利率及居民購房貸款政策的調(diào)整等手段，來對整體的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。當(dāng)前，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了增速過快的現(xiàn)象，大量的樓盤被開發(fā)后因為市場需求環(huán)境不旺而導(dǎo)致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體運營和發(fā)展。因此，國家通過限制購房及落實房產(chǎn)管理相關(guān)制度等方面，來調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的整體走向。這一點對于三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是一個發(fā)展中的重要難題與挑戰(zhàn)。

2.融資渠道單一，金融市場結(jié)構(gòu)不健全

當(dāng)前的市場融資環(huán)境中，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身運營規(guī)模及市場發(fā)展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現(xiàn)出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資比例來看，其商業(yè)貸款的比例和數(shù)量占據(jù)了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當(dāng)前的國內(nèi)金融市場發(fā)展體系還不是很完善的情況下，其市場的發(fā)展和收益效果并沒有達到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)理想的預(yù)期水平?；诖?，今后的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。

3.間接融資過多，投資增長過快

基于自身運營與發(fā)展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風(fēng)險。另一方面，在間接融資中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)還處在一個較為初級階段的三線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，投資就會必然意味著一定層面的風(fēng)險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業(yè)的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業(yè)的發(fā)展帶來諸多的負面的影響，嚴重地還會導(dǎo)致企業(yè)無法及時的收回投資而導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)鏈條的斷裂，最后造成重大的經(jīng)濟損失和發(fā)展的困境。

結(jié)合上文，筆者分析了當(dāng)前三線城市房地產(chǎn)企業(yè)在融資層面出現(xiàn)的問題以及背后問題產(chǎn)生的原因。當(dāng)然，關(guān)于融資現(xiàn)狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的信用建設(shè)水平還需要提高。金融機構(gòu)在扶持和助力企業(yè)市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業(yè)招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中得到更多的落地與展開。

三、發(fā)展我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1.建立多層次商業(yè)地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前，在我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款的申請的對象主要是各大商業(yè)銀行。從目前的市場需求來看，商業(yè)銀行的貸款提供額度和數(shù)量與三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業(yè)銀行在進行貸款發(fā)放的時候會根據(jù)企業(yè)的實力與規(guī)模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題的順利解決。商業(yè)地產(chǎn)融資體系，依照市場營銷學(xué)的角度來看，可以經(jīng)由主要的兩個維度來實現(xiàn)。初步階段，要從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部程序入手，進步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)融資體系的維護與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外資源可以更好的實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資體系的經(jīng)濟效益。

所以，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，應(yīng)該在政府相關(guān)政策主管部門的引導(dǎo)下，開展多渠道的融資。國家相關(guān)政策職能部門要通過制定相應(yīng)的政策法規(guī)來為三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資保駕護航。同時，政府還應(yīng)該積極地做好三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與各類金融機構(gòu)的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

目前，在三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，存在的一個比較突出的問題是發(fā)展戰(zhàn)略目標的不明確?？梢哉f，一個企業(yè)在的工作中缺少具體的、明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標則很容易在發(fā)展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發(fā)展戰(zhàn)略目標的企業(yè)管理和發(fā)展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業(yè)地產(chǎn)公司在2011年起開始進軍高端商業(yè)地產(chǎn)市場，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與發(fā)展方案，公司資金周轉(zhuǎn)一度處于很大的被動局面。這種境況的出現(xiàn)在某種程度上就是對公司領(lǐng)導(dǎo)缺乏相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略目標而造成的。企業(yè)長遠的發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃與企業(yè)的融資安全之間有著非常緊密的聯(lián)系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風(fēng)險系數(shù)的方式來實現(xiàn)成本的管理，因為，一旦在運營中出現(xiàn)了注入經(jīng)營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發(fā)展。

3.慎重選擇開發(fā)項目

按照當(dāng)前的市場運行模式很多開發(fā)商要承擔(dān)著先行墊付相關(guān)人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩(wěn)定發(fā)展的角度對工人工資拖欠問題也已經(jīng)通過一系列的法律和政策來進行了強制性的規(guī)定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進行房產(chǎn)項目的選擇中一定要從政策和法律及相關(guān)的市場環(huán)境等層面進行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風(fēng)險系數(shù)降低。例如，某一三線城市的房產(chǎn)企業(yè)，在進行項目施工中，由于對項目的選址的科學(xué)性進行論證，最后因為與市政的整體規(guī)劃發(fā)生了嚴重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產(chǎn)損失。這些都是三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當(dāng)銷售策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行樓盤開發(fā)的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預(yù)期的收益。大量的已經(jīng)竣工的樓盤由于銷路受阻而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產(chǎn)售后服務(wù)來提升房產(chǎn)的美譽度。本土化銷售是企業(yè)發(fā)展的重要實現(xiàn)路徑，在這一行銷策略的指引下，企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當(dāng)前的市場發(fā)展環(huán)境下，通過良好的企業(yè)運營策略實施，可以有效地規(guī)避或者降低企業(yè)在市場中所存在的風(fēng)險。通過這些系列的營銷策略及手段來構(gòu)建一個立體的高效的商業(yè)地產(chǎn)行銷體系及框架。經(jīng)過科學(xué)合理的規(guī)劃和發(fā)展為企業(yè)資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎(chǔ)。

5.開發(fā)適銷對路產(chǎn)品

無論是生產(chǎn)型企業(yè)還是服務(wù)型企業(yè)，其在整個運營策略的實施中，都需要經(jīng)由創(chuàng)新的運營和生產(chǎn)模式來為企業(yè)的發(fā)展謀求更大的生產(chǎn)和發(fā)展動力。一旦在企業(yè)的運營中所出現(xiàn)的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經(jīng)濟形勢的波動，則企業(yè)將會面臨著非常大的市場挑戰(zhàn)。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業(yè)地產(chǎn)的價格層面，三線城市由于地理區(qū)位及經(jīng)濟發(fā)展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和市場銷售的價格制定層面要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和大眾的購買力實現(xiàn)一個良好的對接。另一方面，在房產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格和樣式上，應(yīng)該在不增加相應(yīng)的生產(chǎn)成本的基礎(chǔ)上，從戶型到結(jié)構(gòu)等諸多層面照顧到所在地區(qū)和城市的大眾審美和居住習(xí)慣。這種行銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品會在客觀上為其房產(chǎn)銷路的打開提供應(yīng)有的助力。當(dāng)然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進行產(chǎn)品的開發(fā)和設(shè)計的層面應(yīng)該更多的發(fā)揮出本地化的發(fā)展策略的優(yōu)勢。

6.加緊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

隨著三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，其市場資金的需求也會呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在立足原本行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉(zhuǎn)移企業(yè)在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向的是地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開發(fā)與投資。這種利用資產(chǎn)杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的市場發(fā)展增加新的動力。企業(yè)在進行此類產(chǎn)品的開發(fā)中，也要將風(fēng)險的防范置于一個突出的位置。總之，從根源上來講，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在嘗試進行金融投資產(chǎn)品開發(fā)的那一刻，其所面臨的風(fēng)險壓力就已經(jīng)客觀存在。相反的，經(jīng)由科學(xué)的統(tǒng)籌和計算，將金融投資產(chǎn)品風(fēng)險與自身的經(jīng)營進行一個有效的對接，其所產(chǎn)生的市場效應(yīng)還是非常利于企業(yè)的發(fā)展和市場運營規(guī)模的擴大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風(fēng)險控制在一個較為理想的狀態(tài)，或者將其納入到一個科學(xué)的，系統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的多元化是一個系統(tǒng)的工程，需要包括企業(yè)，政府及金融機構(gòu)在內(nèi)的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發(fā)展中，三線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在借鑒相關(guān)的科學(xué)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上，將企業(yè)的融資渠道的多元化發(fā)展進行逐一的完善。當(dāng)然，這一完善并不是直接的抄襲現(xiàn)有的別的企業(yè)融資模式，而是應(yīng)該在借鑒和參考的基礎(chǔ)上，將這一制度和企業(yè)自身所在的行業(yè)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)發(fā)展的諸多實際情況來進行對應(yīng)的調(diào)整。

四、結(jié)語

三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場發(fā)展機遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現(xiàn)在眾多領(lǐng)域企業(yè)發(fā)展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現(xiàn)狀及今后的改進策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。

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第2篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；我國商業(yè)地產(chǎn)；存在問題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進入到21世紀之后，我國的經(jīng)濟獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業(yè)地產(chǎn)在推動經(jīng)濟發(fā)展與社會進步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產(chǎn)也成為了我國經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，自從2009年全球性經(jīng)濟危機爆發(fā)以來，我國的經(jīng)濟也受到了嚴重影響。同時，房價的過高、供需關(guān)系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業(yè)地產(chǎn)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字關(guān)口。因此，我們需要對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題、可持續(xù)發(fā)展的方法問題進行全面性的分析與研究工作，提高我國商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量與水平，推動其發(fā)展與變革，使其在未來我國經(jīng)濟發(fā)展與社會進步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不科學(xué)是我國商業(yè)地產(chǎn)中存在的一個嚴重問題。比如：我們從中國商業(yè)房地產(chǎn)總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現(xiàn)此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業(yè)房地產(chǎn)項目嚴重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類型房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，房價虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進行大額款項的借貸投入到房地產(chǎn)項目中，與消費者、政府在進行房地產(chǎn)價格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產(chǎn)的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展的水平、更忽視了當(dāng)?shù)厝嗣裆畹乃脚c消費的實力。最終導(dǎo)致，后續(xù)發(fā)展與經(jīng)營階段出現(xiàn)了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設(shè)問題為例子進行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產(chǎn)項目在后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個方面的原因?qū)е碌摹Ｉ啼亙r格過高、一般的經(jīng)營者無法負擔(dān)起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周圍沒有大量的消費者或者是商品價格過高消費者負擔(dān)不起。這種類型的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)一方面導(dǎo)致了建設(shè)資源與土地資源的浪費，另一方面導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發(fā)與關(guān)聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經(jīng)濟發(fā)展與社會進步的角度來看，這種模式存在嚴重的弊病。

2.開發(fā)周期時間長

開發(fā)周圍時間長是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中一個重要的問題，嚴重制約了我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開發(fā)應(yīng)用時間長等方面的特點導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在較大的風(fēng)險。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進行開發(fā)建設(shè)資金的籌集是其重要的資本應(yīng)用方法。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)會面臨著許多的問題。比如：施工建設(shè)、開發(fā)與管理、未來經(jīng)營的策略等等。其中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目陷入到困境中。

3.定位水平的不準確

我國的政府沒有對于商業(yè)地產(chǎn)進行科學(xué)的定位，片面的應(yīng)用房地產(chǎn)項目刺激經(jīng)濟發(fā)展，帶動有關(guān)行業(yè)的進步。事實表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問題。比如：忽視當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展的情況、忽視當(dāng)?shù)厝藗兊馁徺I力與生活水平等等、最終制約了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國的政府需要加大商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度

從政府的角度來講，需要其加大對于商業(yè)地產(chǎn)項目的宏觀調(diào)控力度，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設(shè)水平與投資消費更加的協(xié)調(diào)、商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)質(zhì)量與水平得到提高、使得我國的商業(yè)地產(chǎn)可以進行持續(xù)性的發(fā)展，使其對促進經(jīng)濟發(fā)展與社會進步做出更大的貢獻。具體來講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經(jīng)濟杠桿的優(yōu)勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進行嚴格的資質(zhì)審核，有利于保障商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)工作的安全與質(zhì)量，使得眾多的資質(zhì)企業(yè)無法進行有關(guān)的開發(fā)，有利于保障我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個城市房地產(chǎn)項目開發(fā)主管部門需要充分發(fā)揮出自己的職責(zé)，對于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)工作中不合理的地方進行及時的糾正，有利于保障開發(fā)與建設(shè)工程的安全與效率，使其對于促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展進行長期的規(guī)劃，開展多種發(fā)展經(jīng)營理念的并用，比如：汽車產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過多依賴商業(yè)地產(chǎn)。第四，進行有關(guān)商業(yè)項目開發(fā)，需要充分的考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠景規(guī)劃，以便于更好的進行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場競爭力的提高，商業(yè)價值的充分實現(xiàn)。從政府的角度來講，進行商業(yè)地產(chǎn)的遠景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當(dāng)?shù)貙嶋H的經(jīng)濟水平以及人民的消費能力進行科學(xué)評估、而從制定出專業(yè)性與科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃，在今后的工作中嚴格執(zhí)行此計劃。其次，政府需要通過經(jīng)濟方式與行政方式并用，對于本地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行科學(xué)的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中充分的應(yīng)用好有關(guān)的資源，為提高本地商業(yè)地產(chǎn)實力，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展做出新的貢獻。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身來講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經(jīng)濟發(fā)展中獲得進步。比如：第一，充分進行資源的整合、樹立起品牌經(jīng)營的戰(zhàn)略，通過資源共享與品牌聯(lián)合實現(xiàn)企業(yè)競爭力的提升。第二，樹立起科學(xué)規(guī)劃與持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產(chǎn)項目后期的服務(wù)與經(jīng)營，充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項目市場中存在的價值，使得企業(yè)在激烈的市場競爭中不斷的發(fā)展與進步，創(chuàng)造出屬于自己的價值與空間。

3.重視商業(yè)地產(chǎn)項目后期的運營與管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要注重商業(yè)項目后期的運營與管理，最終可以提升企業(yè)經(jīng)營管理的水平與市場發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要與有關(guān)的項目運營商等進行聯(lián)合性的開發(fā)與管理，通過充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項目市場價值的舉措來提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開發(fā)、聯(lián)合性的經(jīng)營、對于開發(fā)中的商鋪進行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對于開發(fā)環(huán)境周邊情況進行充分的市場調(diào)研，進行項目持續(xù)性的開發(fā)與管理。萬達、華潤等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就是進行這種持續(xù)性開發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經(jīng)濟效益與社會效益。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復(fù)制它人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強有力的不合理與不公平的競爭，而優(yōu)勢性的企業(yè)會占據(jù)競爭的主動權(quán)。這種模式不利于后來者的發(fā)展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費與建設(shè)的重復(fù)。

三、結(jié)論

對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展問題進行科學(xué)分析與研究，有利于我國的政府與各個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質(zhì)量，保障我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性進步，使得我國的經(jīng)濟與社會穩(wěn)步前進。

參考文獻：

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第3篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；體驗營銷；問題；策略

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷作為一種新型的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式，伴隨著樓盤產(chǎn)品的逐步細化以及購房置業(yè)心理和行為的不斷成熟商業(yè)地產(chǎn)，體驗營銷應(yīng)運而生。相比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式來說，商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力它能更好地把握消費者的購買行為特征。在盡量滿足消費者心理需求和溝通需要的同時，提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，在一定程度上有助于企業(yè)在消費者心中樹立一個良好的形象，提高消費者對企業(yè)提供的產(chǎn)品及服務(wù)的認可度，也能實現(xiàn)企業(yè)銷售額以及客戶價值的增長。

一、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷定義

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷，是指商業(yè)地產(chǎn)的營銷者以消費者的需求為出發(fā)點，將顧客在商業(yè)地產(chǎn)消費的全過程體驗視為整體，通過把一切影響客戶在情感、思考、感覺、行動等方面體驗的內(nèi)外部資源有目的地整合起來，為客戶創(chuàng)造出一種美好的消費體驗，以此來使客戶購買目的得到全面的實現(xiàn)，從而完成企業(yè)的營銷目標。相較于傳統(tǒng)營銷，商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷有了很大程度上的進步，比如，將客戶在消費過程中的情感精神滿足作為更加關(guān)注的重點，使住宅產(chǎn)品和服務(wù)實體價值得以保證的前提下，客戶又能夠有一次舒心愉悅的消費體驗，這便使得營銷的價值實現(xiàn)的更加全面了，同時商業(yè)地產(chǎn)在營銷的過程中給予了客戶的愉悅的消費體驗，在一定程度上也促進了企業(yè)客戶價值的實現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷存在的問題

1.忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，空談營銷體驗

目前有不少企業(yè)采用體驗營銷模式容易片面地去追求體驗制造，認為在初期階段是營銷體驗的載體，而高級階段的營銷體驗則可以獨立于營銷實體之上，因而大大忽視了產(chǎn)品的質(zhì)量，體驗也就變成了空談。在營銷中，樓盤的實際品質(zhì)和服務(wù)才是客戶最為關(guān)心和在意的，售樓部的裝修好壞只是客戶們在感性層面上的一種感知而已，適當(dāng)?shù)难b修即可，過分鋪張只會顯得浪費和華而不實。在營銷過程中，體驗營銷應(yīng)將客戶的心理需要和物質(zhì)需要放在同等的位置進行對待，不光將客戶在消費中的體驗作為重視的關(guān)鍵，還要以產(chǎn)品本身質(zhì)量和品質(zhì)為基礎(chǔ)，使客戶能夠獲得長期的體驗效果。

2.客戶的參與程度仍然較低

目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營銷重點大多放在銷售終端的環(huán)境設(shè)計和活動安排上。在實際商業(yè)地產(chǎn)營銷的過程中卻沒能讓消費者真正的體驗、參與到產(chǎn)品的設(shè)計與建設(shè)中。雖然有的企業(yè)己開始注意到體驗消費這一版塊，樣板房、小區(qū)實景、試住等主要的客戶體驗活動也在銷售過程中進行著，但是客戶的參與程度仍然處于相對較低的層次上，因此擁有較高的客戶參與度和接觸度的體驗營銷也就越來越被商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所青睞了。

3.缺乏對客戶的心理模式研究

在體驗營銷模式中，體驗屬于感性的東西，存在較大的不確定性和差異性，不同的人在不同的時間和地點對同一事物所產(chǎn)生的體驗都將不同。因此，想要體驗營銷的實施獲得成功，企業(yè)在針對影響目標消費者感性體驗因素的行為研究的方面就顯得異常的迫切和重要。

4.顧客接觸點有待挖掘

客戶在經(jīng)歷從開始到結(jié)束的整個消費體驗過程中，其中所遇到的點點滴滴都成為了一系列的接觸點。在實踐中，客戶除了能夠體驗到售樓大廳、樣板房和樣板區(qū)的裝修和參觀路線的特色外，其他與產(chǎn)品相關(guān)的道具可用作體驗的則少得可憐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營銷的過程中可以通過完整的分析和研究客戶在體驗營銷中的接觸點的方式，來豐富商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷的道具。

5.對客戶的小眾傳播渠道單一

目前，商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中，除了上、下半年的房展會外，報紙、雜志、廣播、電視一直是大眾傳媒的重要工具，而且網(wǎng)絡(luò)廣告的精準化程度相對偏低，也僅能作為大眾傳播工具的一種而存在。在另一方面，商業(yè)地產(chǎn)對客戶小眾傳播渠道的掌握不足，目前僅有定點短信發(fā)送、DM派送、特殊場所海報擺放、會員直郵等幾種小眾傳播渠道。這使得商業(yè)地產(chǎn)無法對客戶的信息進行全面的掌握，進而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售的效果往往也不盡人意。所以在商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道方面，尤其是小眾傳播渠道，通過分析目標客戶的行為以及生活方式的方法來挖掘商業(yè)地產(chǎn)傳播渠道已刻不容緩。

三、商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷策略探析

商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷的最終目的便是在以客戶參與為核心的前提下為客戶創(chuàng)造全方位的消費體驗。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中注重與客戶的雙向溝通尤為必要，為客戶搭建起一個可以展示自我個性的平臺，通過站在客戶的角度去發(fā)覺他們內(nèi)心不同的理性和感性消費渴求，不斷地審視和改進自己的產(chǎn)品和服務(wù)，努力提升客戶在體驗營銷中的滿意度和品牌忠誠度。

1.服務(wù)體驗策略

隨著經(jīng)濟時代的不斷發(fā)展進步，各行業(yè)在服務(wù)方面的競爭便顯得尤為激烈。為了使客戶在消費中有一個滿意又記憶深刻的感官體驗，企業(yè)除了做好售前、售中和售后等最基本的服務(wù)外，個性化、特色化、品牌化的服務(wù)內(nèi)容在商業(yè)地產(chǎn)體驗營銷中是不容忽視的重要內(nèi)容。

（1）基本服務(wù)方面。在體驗營銷過程中，有客戶對所購產(chǎn)品產(chǎn)生疑問和困難需要幫助時，迅速快捷、準確無誤的建議和回答以及細致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理將會使客戶獲得非常滿意的服務(wù)體驗，從而能夠為企業(yè)在行業(yè)內(nèi)塑造一個良好形象，為今后的營銷工作奠定良好的基礎(chǔ)。除此之外，社區(qū)“客戶服務(wù)中心”的設(shè)立也是企業(yè)良好服務(wù)的表現(xiàn)之一，企業(yè)可以通過此“中心”與所有客戶保持溝通和聯(lián)系，及時的了解到客戶的需求和想法，還可以不時地提供一些VIP卡、免費會刊和其他等與生活相關(guān)的回饋，將優(yōu)質(zhì)服務(wù)進行到底，在居住者與企業(yè)之間形成一個親密社區(qū)。

（2）物業(yè)服務(wù)方面。一種全新的體驗式物業(yè)服務(wù)，是客戶在擁有臻品私屬空間的同時，還擁有一位專業(yè)的貼身管家。為了使客戶能夠擁有一套真正舒適安逸的住宅，體驗式物業(yè)服務(wù)在強調(diào)服務(wù)環(huán)境和氣氛的營造之余，還為客戶提供親身體驗的服務(wù)，讓他們親自參與到服務(wù)過程中去獲得自己想要的各種信息。同時，客戶得到最快的速度和最專業(yè)的技巧的周到而滿意的服務(wù)，從而從真正意義上去信賴和依靠企業(yè)所提供的體驗式物業(yè)服務(wù)，將其當(dāng)作自己最為貼心的助理管家。因此，商業(yè)地產(chǎn)在其發(fā)展的過程中，應(yīng)將體驗服務(wù)的思想落實，使消費者能通過設(shè)施設(shè)備、社區(qū)活動以及相關(guān)的營銷人員和傳播信息等，體驗到企業(yè)合符人性、親情又個性化的服務(wù)。

2.關(guān)系體驗策略

企業(yè)在營銷過程中，除了要不斷爭取客戶外，與客戶之間建立起和諧互利的合作關(guān)系也顯得尤為重要。企業(yè)實施關(guān)系體驗的策略，就是以客戶關(guān)系管理為基礎(chǔ)，將客戶作為企業(yè)服務(wù)的中心，分析和了解客戶，并圍繞著客戶展開一切的活動和流程，通過與客戶間建立起的長期信賴關(guān)系，以贏得客戶對企業(yè)的忠誠，提高企業(yè)在行業(yè)間的競爭力，并使企業(yè)的自身建設(shè)得到發(fā)展，最終實現(xiàn)體驗營銷的價值。同時，企業(yè)還應(yīng)設(shè)立相關(guān)的客戶關(guān)系管理機構(gòu)，選派業(yè)務(wù)能力強的人員專門從事顧客關(guān)系管理機構(gòu)的工作，將每位顧客在初次購房或服務(wù)時的信息進行儲存并建立檔案，形成一個專屬企業(yè)的客戶數(shù)據(jù)庫，如此便能在需要尋找目標客戶時更加的快捷和準確。除此之外，在企業(yè)與客戶進行每一次的接觸時，都應(yīng)該制定一個良好的計劃，以便在與客戶進行溝通和交流的過程中能夠更深的挖掘出客戶的潛在需求，方便給予客戶更為完善周到的服務(wù)，提升客戶的滿意度。企業(yè)還可以時常為客戶提供一些與生活相關(guān)的獎品和優(yōu)惠活動，以此來穩(wěn)固企業(yè)與老客戶之間的關(guān)系，畢竟留住老顧客比爭取新顧客更為容易與劃算。

3.感官體驗策略

企業(yè)在房產(chǎn)銷售中往往以人體的感官知覺來開展體驗式情景銷售形成感官體驗營銷模式。通過將人體的視覺、嗅覺、聽覺、味覺、觸覺進行整合成為“感官體驗營銷體系”，為客戶創(chuàng)造知覺體驗，有效的讓客戶參與其中，將其購買欲望調(diào)動起來?！案泄袤w驗營銷體系”這一特殊的營銷體系不僅能為企業(yè)節(jié)約相應(yīng)的成本，營銷效果也非常明顯，其在體驗營銷中的最大作用便是刺激客戶的消費欲望。在人體的各項感官中，眼球的信息來源占到了80%，是最能夠刺激到客戶的消費欲望的。在房產(chǎn)銷售方面，客戶最為關(guān)心的第一是外觀，第二是結(jié)構(gòu)，第三是地理位置。因此，為了能夠更好的抓住客戶的消費眼球，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過在產(chǎn)品的外觀、服務(wù)、以及產(chǎn)品的環(huán)境設(shè)置等做功課，比如使用客戶較為親近以及認可度較高的語言等。極盡可能的向消費者表現(xiàn)出企業(yè)的品牌思想和特色，使企業(yè)所推出的產(chǎn)品獲得消費者和市場的接受。當(dāng)然，優(yōu)美動聽的音樂和產(chǎn)品完美的結(jié)合起來，形成一道賞心悅目的聽覺盛宴也使體驗營銷策略中被慣用的手段之一，達到的一種獨特營銷效果也是不少企業(yè)所鐘愛的。體驗式住宅能夠讓客戶在通過感官的體驗之后，清晰的了解到自身的購買期望如何，提前滿足了人們購買房產(chǎn)的需求和欲望，這對消費者有極大的幫助，同時也為自身的銷售增添了優(yōu)勢。

4.品牌體驗策略

所謂品牌體驗，就是在體驗營銷過程中，客戶對某個品牌在經(jīng)歷了“認識―選擇―購買―售后”整個過程后的認知與感受。每一次的購物消費都反映了客戶對某品牌產(chǎn)品的價值和情感認可，使得原有的消費行為得到相應(yīng)的改變和或強化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對客戶的消費期望作出更多地了解，積極開發(fā)和創(chuàng)造出滿足消費者需求的品牌，實現(xiàn)客戶的品牌體驗價值。為此，企業(yè)在進行體驗營銷的過程中，為客戶資源數(shù)據(jù)庫識別和選擇出最有價值的客戶，通過雙方的溝通和交流，為其提供最為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，達到客戶的滿意度，建立起企業(yè)與客戶間的忠誠，使企業(yè)獲得最大的利益。同時，為企業(yè)吸引和留住優(yōu)秀的員工也是品牌體驗中尤為重要的一環(huán)，長期的員工必定對企業(yè)的客戶和業(yè)務(wù)更為熟悉了解，因此在客戶的體驗服務(wù)上也會更加的貼心到位。企業(yè)還可以設(shè)立專門品牌體驗管理部門，專門負責(zé)客戶的品牌體驗管理，讓企業(yè)的全體員工都參與到其中去，研究和分析營銷過程中所出現(xiàn)的相關(guān)問題，打破常規(guī)思維模式，將企業(yè)各部門的服務(wù)活動進行協(xié)調(diào)管理，以實現(xiàn)品牌體驗在體驗營銷中的價值。

四、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)體驗，究其目的是房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足客戶在消費上的情感需要的同時，給客戶留下極其深刻的心靈震撼，而設(shè)計和提供相應(yīng)的感知體驗，以便客戶能夠肯定產(chǎn)品的價值，這對商業(yè)地產(chǎn)樹立一個良好的品牌形象具有重要的意義。促進企業(yè)的品牌建設(shè)和發(fā)展。在體驗營銷的過程中，客戶帶著明確的主觀動機和期望參與到各個階段的體驗活動中去，通過對每階段的各個點進行接觸后，得到相應(yīng)的不同體驗感受和結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過對所得到的相關(guān)效果反饋加以分析，研究出了影響客戶體驗差異的客體元素，并且得出相應(yīng)的營銷策略，在通過對這些營銷策略進行組合操作后，形成了一套更為完善可行的營銷模式，從而實現(xiàn)相應(yīng)的銷售目的。這便使得企業(yè)與客戶形成了雙向溝通，同時也達到了二者雙贏的目的。

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

在需求和資金的現(xiàn)實情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認為，中國養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個商機并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國家，我國通常所說的空巢老人也達到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造總體占地面積100萬平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。這并非萬科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項目。今年9月22日，遠洋地產(chǎn)總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養(yǎng)老市場行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進行深度溝通。遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開發(fā)日程，未來10年當(dāng)中，遠洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平公開表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運營難度大，利潤可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過，宋衛(wèi)平非?？春眠@一領(lǐng)域的未來發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營困境，房企開始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設(shè)首個“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國內(nèi)第+保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”……險企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見的是他們的資金優(yōu)勢，這也無形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來不小的影響，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)38060個，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人。但是專業(yè)人士分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個非常有效益的產(chǎn)業(yè)?！睂嶋H上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一個方向。但房企在進入之前，一定要做足珈果，做好市場調(diào)研和專業(yè)準備，這一點非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產(chǎn)的配套是個相當(dāng)龐大的體系，配套問題由開發(fā)公司自己解決，確實有點為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理?！闭劦侥壳梆B(yǎng)老地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險與瓶頸，一開發(fā)商如是說，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事?？块_發(fā)公司配置全部配套，也是難為開發(fā)公司了！只有險資等單位開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢?，F(xiàn)在的問題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專業(yè)人員的培訓(xùn)與標準確定，幾個部門都在爭奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開發(fā)商表示，土地的價格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價錢不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問題。

由于目前沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)。”國內(nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；創(chuàng)新；研究

引言：房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要的產(chǎn)業(yè)，也是我國資金密集型的重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目所需的資金多數(shù)是外部融資，因此融資在房地產(chǎn)企業(yè)具體的資金流通運作過程中具有重要作用。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資多數(shù)是依靠銀行貸款，但是這種傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，因此在新形勢下創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資是丞待解決的問題。

一、新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式

1、上市融資

新時期房地產(chǎn)企業(yè)上市融資主要是將經(jīng)營的資本進行等額劃分，并表現(xiàn)為股票的形式，經(jīng)過批準后進行公開發(fā)行，然后由投資者直接進行購買，這樣在短期內(nèi)也能夠籌集到巨額資金。并且對于房地產(chǎn)企業(yè)所有者也可以出讓部分的股換取企業(yè)需要的資金，以促進房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)上市融資可以分為兩種：國內(nèi)上市和境外上市[1]。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資實施這種方式的目的主要是為了能夠提高股權(quán)的流通性、并且采用這種方式對于建立品牌和提高公眾認知度也具有重要的意義和價值。但是這種融資方式的初期成本高，并且上市手續(xù)復(fù)雜，進而造成其受到一定的限制。

2、金融機構(gòu)貸款

新形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，商業(yè)銀行貸款主要有商業(yè)用戶貸款、經(jīng)濟適用房貸款、住房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)所配套的設(shè)施建設(shè)貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)融資采用這種方式具有以下優(yōu)點：（1）房地產(chǎn)企業(yè)貸款不受到外債額度的限制，（2）不存在利息預(yù)提所得稅，（3）貸款的利息費用可以在所得稅和土地增值稅前據(jù)實扣除[2]。雖然這種融資有很多的優(yōu)點，但是這種融資方式銀行也具有很多的限制條件：（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須支付貸款的利息和費用，（2）具有嚴格的貸款期限，（3）貸款不能用于儲備土地項目，（4）如果房地產(chǎn)企業(yè)逾期不歸則銀行將采取強制性的措施。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)的問題

1、融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)最為顯著的特點主要是資金密集，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金需求量也是最大的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中資金是最重要的。但是目前由于我國房地產(chǎn)在融資的結(jié)構(gòu)上比較單一，間接融資所占的比重比較大，并且目前房地產(chǎn)企業(yè)有60%的資金需要向銀行貸款，這種情況造成房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款過于依賴，一旦銀行出現(xiàn)新的政策，將會對房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的損傷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂。并且由于銀行很容易受到國家政策的影響，銀行為了規(guī)避金融危機的影響，連續(xù)出臺了幾項相關(guān)的政策，而國家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)不出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險，而實施相關(guān)的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的投資進行抑制，進一步加強了對銀行風(fēng)險的控制[3]。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些政策的實施無疑是對其的重大的挑戰(zhàn)。

2、資金鏈管理不善

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營上的模式主要是置地、構(gòu)建和銷售，這種模式造成諸多的房地產(chǎn)項目在工程結(jié)算中存在不確定性的現(xiàn)象，所以造成房地產(chǎn)企業(yè)很難預(yù)測盈利，也無法對資金進行預(yù)測，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中忽視自身的能力，導(dǎo)致最后無法向銀行還貸，從而對企業(yè)今后的融資造成影響。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新分析

1、創(chuàng)新融資渠道

目前，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，銀行貸款的融資方式已經(jīng)不能滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)融資的需求，房地產(chǎn)企業(yè)只有尋求新的融資途徑才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如聯(lián)合開發(fā)融資方式，這種融資方式主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商之間以合作的形式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實施這種融資方式不僅能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，而且對商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也具有重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)營商和開發(fā)商實現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、聯(lián)盟合作的，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過品牌的組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，從而能夠有效的提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況，吸引客流，營造商業(yè)氣氛得到保證[4]。

還可以通過信托實施房地產(chǎn)企業(yè)融資。信托是一種特殊的融資手段，它是委托人出于對于受委托人的充分信任而將其名下的合法財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受委托人并由受委托人以自己的名義、根據(jù)自己的意愿進行財產(chǎn)權(quán)益的管理和使用分配的融資行為。信托的形式多種多樣，它最大的特點就是可以不受行政區(qū)劃、部門行業(yè)的拘泥而靈活多變的進行融資，因而它既可以為生產(chǎn)、分配、流通部門提供服務(wù)又可以為基礎(chǔ)建設(shè)部門提供服務(wù)。從信托所從事的業(yè)務(wù)種類來看既有買賣證券、代辦保管、資金首付等特殊性質(zhì)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)又有委托存貸款、信托存貸款等一般性的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。保理是與銀行密切相關(guān)的一種融資手段，它是指銀行與企業(yè)簽訂一項協(xié)議，這項協(xié)議規(guī)定了企業(yè)的某些義務(wù)，即企業(yè)如果想要獲得銀行的金融服務(wù)就必須將其與第三者或者其他經(jīng)濟實體合作所訂立的銷售合同而得到的賬款轉(zhuǎn)讓給銀行[5]。企業(yè)通過利用保理業(yè)務(wù)能夠快速獲得銀行提供的貸款從而緩解暫時的資金運作困境、提高資金的流通率。當(dāng)然此種方式的一大弊端就是融資成本較高，然而有經(jīng)驗的企業(yè)家會通過加速資金周轉(zhuǎn)速度來彌補這項虧損從而既獲得了企業(yè)發(fā)展所需要的資金又通過重新融資使得價值升值。

2、科學(xué)管理企業(yè)資金鏈，提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力

在新時期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中構(gòu)建科學(xué)合理的資金管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要的任務(wù)，并且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行科學(xué)準確的分析和預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資中必須以項目建設(shè)為主要的依據(jù)，對企業(yè)資金鏈進行合理的管理。然后企業(yè)還應(yīng)該科學(xué)制定融資計劃，在進行確定融資計劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金需求的數(shù)量和時間上一致，并且在企業(yè)融資計劃中，還應(yīng)該充分結(jié)合籌資的方式進行選擇，在不同的時期選擇不同的融資方式，再次，企業(yè)也應(yīng)該充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造能力，更新思想，創(chuàng)造出新的產(chǎn)品需求，以達到提高企業(yè)核心競爭力的目標，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展[6]。

3、設(shè)立創(chuàng)業(yè)型基金，構(gòu)建多層次的資本市場

隨著我國資本市場不斷的改革開放，在此過程中我們?yōu)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)留有足夠的發(fā)展空間，建立多層次的資本市場，并設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金，以能夠最大限度的為中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，并且政府也加大對中小型企業(yè)融資的扶持，構(gòu)建多層次的資本市場，從而為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

并且隨著十的召開，使我國經(jīng)濟發(fā)展的主要道路更加明確，并為經(jīng)濟的發(fā)展建立了大的框架，想要使我國經(jīng)濟發(fā)展更上一個臺階，不能全部依靠政府，但是也不能全部依靠市場，政府只能提供諸如稅收和法律等相關(guān)的政策，而對于市場來說，中小型企業(yè)規(guī)模小，風(fēng)險高的特點也使市場難以承受。因此將政府和市場的的結(jié)合是促進經(jīng)濟發(fā)展的重要的措施，并且對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)也需要提高資金利用效率，及時了解政策，以更好促進企業(yè)的發(fā)展。

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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

[關(guān)鍵詞]物流地產(chǎn)；物流園區(qū)；運營模式

[中圖分類號]F259 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）27-0013-04

1 引 言

物流地產(chǎn)，是開發(fā)商以贏利為目的，根據(jù)客戶需求，選擇合適的地點，投資、建設(shè)所需的物流設(shè)施設(shè)備，在合適的時間，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售、出租和物業(yè)服務(wù)等方式為客戶提供專業(yè)化物流設(shè)施不動產(chǎn)，包括與物流業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)以及配套物業(yè)設(shè)施，與客戶建立密切的關(guān)系，供客戶開展物流業(yè)務(wù)。常見的物流地產(chǎn)開發(fā)商涉及房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、物流投資基金等，客戶主要包括制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、物流企業(yè)及其配套服務(wù)企業(yè)如國際貨代企業(yè)、報關(guān)報檢企業(yè)等。物流地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)建設(shè)的物流設(shè)施主要包括物流園區(qū)、物流基地、物流中心、配送中心、分撥中心、倉儲中心等形態(tài)。物流地產(chǎn)是由美國普洛斯公司20世紀80年代提出來的，我國物流地產(chǎn)2002年起步于長江三角洲和珠江三角洲。2003年，美國普洛斯公司挺進中國市場后，我國物流地產(chǎn)市場發(fā)展加速，呈現(xiàn)迅速發(fā)展態(tài)勢。

目前，涉及物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)、物流聚集區(qū)、物流園區(qū)等，名詞層出不窮，但我國物流地產(chǎn)尚沒有規(guī)范的統(tǒng)計標準和統(tǒng)計報告。根據(jù)2012年中國物流與采購協(xié)會的第三次全國物流園區(qū)調(diào)查，全國共有754家物流園區(qū)，其中：已經(jīng)運營的348家，占46%；正在建設(shè)的241家，占32%；處于規(guī)劃中的165家，占22%。從物流園區(qū)的區(qū)域分布看，長江中游經(jīng)濟區(qū)最多，為139 家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟區(qū)128 家、西南經(jīng)濟區(qū)98 家、黃河中游經(jīng)濟區(qū)93 家、東部沿海經(jīng)濟區(qū)93 家、南部沿海經(jīng)濟區(qū)84 家、西北經(jīng)濟區(qū)63 家、東北經(jīng)濟區(qū)56 家。2013年《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》將物流園區(qū)布局城市分為三級，確定一級物流園區(qū)布局城市29個，二級物流園區(qū)布局城市70個。

關(guān)于我國物流地產(chǎn)的研究主要涉及如下幾個方面。韓煒比較物流地產(chǎn)同商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)之異同，探討物流地產(chǎn)的內(nèi)涵，分析普洛斯的物流地產(chǎn)運作模式及物流地產(chǎn)的價值創(chuàng)新戰(zhàn)略。孟玉飛在介紹我國物流地產(chǎn)和國外物流地產(chǎn)的發(fā)展狀況基礎(chǔ)上，對比國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展特點，提出我國物流地產(chǎn)發(fā)展過程中需要注意的問題。陳建校和方靜認為高標準專業(yè)化物流設(shè)施的市場需求，使得物流地產(chǎn)成為我國物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點，進而在介紹物流地產(chǎn)的內(nèi)涵與運營模式的基礎(chǔ)上，分析物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及其問題，提出對策建議。薛東、孫玉梅、許炳恩根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展形勢，提出影響物流地產(chǎn)市場需求主要因素。目前，物流地產(chǎn)開發(fā)商由外資為引導(dǎo)，部分國企物流公司、民營地產(chǎn)公司和電商企業(yè)開始積極介入該市場，市場發(fā)展空間大，呈現(xiàn)群雄逐鹿的局面。

2 物流地產(chǎn)的特點

2.1 物流地產(chǎn)市場需求旺盛

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化的加速推進和大流通體系建設(shè)發(fā)展，物流地產(chǎn)需求旺盛。一方面，跨國公司深入中國發(fā)展，對物流設(shè)施設(shè)備的需求推動物流市場的發(fā)展，對物流地產(chǎn)的需求迫切，如精密儀器行業(yè)、進口汽車及其配件行業(yè)、藥品及食品、品牌服裝和鞋包行業(yè)等。另一方面，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，推動國企和民企的采購量持續(xù)走高，加之國內(nèi)快速消費品城市配送、家居和家用電器等行業(yè)的發(fā)展，對標準化、規(guī)范化的物流地產(chǎn)及其物流設(shè)施設(shè)備提出新需求。

2.2 多種所有制企業(yè)紛紛跑馬圈地

物流地產(chǎn)，土地是核心。自普洛斯2003年進入中國物流地產(chǎn)市場，國外物流地產(chǎn)投資商在我國發(fā)展迅速。澳大利亞麥格理集團的中國策略涉及物流中心項目，新加坡豐樹信托投資基金已經(jīng)在無錫、天津、上海等地開發(fā)建立物流地產(chǎn)項目，美國安博置業(yè)有限公司在中國已經(jīng)啟動物流地產(chǎn)投資活動。2012年10月25日，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商、全球最大的上市工商業(yè)地產(chǎn)基金管理公司之一的嘉民集團（Goodman）宣布，旗下物流地產(chǎn)基金收購上海外高橋保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉儲設(shè)施，該設(shè)施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉儲空間。到2013年6月30日，嘉民基金在上海、北京、天津、昆山、成都、蘇州及嘉興等7個市場投資17個物流項目，出租率達98.2%。同時，中外運、中遠、中儲、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國企和民企加速布局，形成錯綜復(fù)雜的競爭態(tài)勢。

2.3 電商與房地產(chǎn)商分庭對抗

隨著互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)發(fā)展，電子商務(wù)和物流業(yè)加速融合，2009年京東商城自購1450畝土地建設(shè)物流中心，2012年阿里巴巴聯(lián)合多家企業(yè)斥巨資成立菜鳥公司打造物流網(wǎng)絡(luò)。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商不甘落后，一些房地產(chǎn)開發(fā)商如珠江、華南城、寶灣等對物流地產(chǎn)由興趣轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵤?。電商大佬與房地產(chǎn)巨頭一方諳熟物流倉儲的管理，一方擅長地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)，各自擁有著不可替代的專長，形成兩股勢力分庭對抗的局面。

3 物流地產(chǎn)的運營模式

目前，物流地產(chǎn)的運營模式主要有四種。

3.1 地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些工業(yè)地產(chǎn)商作為物流地產(chǎn)投資的開發(fā)主體，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求，在選址、取得土地并設(shè)計、開發(fā)建設(shè)完成相關(guān)物流設(shè)施，或者按照客戶的具體要求購買、改造既有的物流設(shè)施后，再長期出租給客戶，通過專業(yè)團隊為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)。典型代表如普洛斯、AMB（安博公司）等。他們在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。截至2013年6月，普洛斯已進入中國29個主要樞紐城市，主導(dǎo)和參與的物流園區(qū)數(shù)量達103個，租賃面積超過1150萬平方米。

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式的優(yōu)點是：地產(chǎn)企業(yè)在進行物流地產(chǎn)開發(fā)的前期，憑借自身優(yōu)勢進行市場規(guī)劃、資源整合和開發(fā)建設(shè)，能有效幫助物流企業(yè)節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本。缺點是：地產(chǎn)公司缺乏物流專業(yè)知識和物流運作經(jīng)驗，面對競爭加劇的物流環(huán)境，可能出現(xiàn)定位不準、地產(chǎn)營銷不利現(xiàn)象。特別地，若小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)想利用此模式，可能難以承擔(dān)過高成本。

3.2 物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式

物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式，是指物流企業(yè)是物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)的需要，根據(jù)物流設(shè)施市場需求，進行設(shè)施規(guī)劃、選址、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)活動，擁有并運營物流地產(chǎn)設(shè)施，一部分留作自用滿足自身物流業(yè)務(wù)需要，其余部分采用租賃合同方式為其他企業(yè)提供物流設(shè)施租賃和物業(yè)管理服務(wù)。國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)采用該模式，如上海百聯(lián)集團、大商集團等。其中，上海百聯(lián)（集團）有限公司于2003年4月24日正式揭牌開業(yè)，由上海一百（集團）有限公司、華聯(lián)（集團）有限公司、上海友誼（集團）有限公司、上海物資（集團）總公司歸并而成。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)和物流作為集團的支撐業(yè)務(wù)，實行“集團總部―事業(yè)部―經(jīng)營公司”三層次的、以戰(zhàn)略管控為主的管理模式，設(shè)立八個事業(yè)部四個中心，以增強管理的有效性。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式的優(yōu)點是：物流企業(yè)進行物流地產(chǎn)開發(fā)時，具有較豐富的物流專業(yè)知識和物流運作經(jīng)驗，可以解決物流企業(yè)運營中出現(xiàn)的問題，且能獲得物業(yè)折舊費享受稅收減免的好處。缺點是：在市場規(guī)劃時缺乏經(jīng)驗，資源整合和開發(fā)建設(shè)不足，非專業(yè)化管理導(dǎo)致水平較低，開發(fā)建設(shè)成本偏高。

3.3 地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運營模式

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)合作型運營模式，是指地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)通過合作協(xié)議等契約方式成立物流地產(chǎn)項目公司，共同出資，合作經(jīng)營，發(fā)揮各自所在領(lǐng)域的比較優(yōu)勢，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求提供一系列的物流設(shè)施咨詢、租賃和物業(yè)管理等服務(wù)，按照協(xié)議進行項目收益與風(fēng)險分配。典型代表如華南城投資開發(fā)的合肥華南城等。合肥華南城與乾龍物流有限公司運用該種模式，由乾龍物流有限公司專門組織全國、省內(nèi)多條貨運專線、多家快件、物流公司，共同搭建起高效、快速、完善的倉儲物流網(wǎng)絡(luò)，為入駐華南城的商戶服務(wù)，主要功能包括公共倉庫群、加工倉儲區(qū)、綜合性貨運市場等。

地產(chǎn)企業(yè)與物流企業(yè)直接合作型運營模式的優(yōu)點是：二者的結(jié)合使得物流地產(chǎn)既具地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢、又具物流企業(yè)運營的好處，有利于面對復(fù)雜的物流市場環(huán)境。缺點是：合作前期可能出現(xiàn)信用風(fēng)險，合作企業(yè)因利益較勁，在物流地產(chǎn)運營后期，出現(xiàn)利益糾紛，難以長期維持繼續(xù)合作的局面。

3.4 第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運營模式

通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查，實現(xiàn)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負責(zé)招商和管理，開發(fā)建設(shè)和運營收益也由第三方代為審查且根據(jù)協(xié)議分配。典型代表如中國騰輝控股集團投資參與建設(shè)的合肥商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)項目。中國騰輝控股集團是集企業(yè)控股、投資管理、建設(shè)工程、地產(chǎn)物流、傳媒貿(mào)易等多元化項目的經(jīng)營與管理的集團公司，下設(shè)六家控股子公司，以江浙滬為營運中心，開展全國性業(yè)務(wù)。

第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商的間接合作型運營模式的優(yōu)點是：兩個企業(yè)可以省去尋找合作伙伴的時間，兩個企業(yè)的合作既具市場規(guī)劃、資源整合、開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢，也具有較豐富的物流專業(yè)知識和物流運作經(jīng)驗。缺點是：兩個企業(yè)的合作，對第三方提出嚴格的要求，第三方必須充分了解兩個企業(yè)，客觀公正協(xié)調(diào)兩個企業(yè)合作利益，才能確保有效運行。

3.5 物流地產(chǎn)運營模式比較

結(jié)合上述四種模式，比較四種模式如下表所示?？梢?，物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式、物流商和地產(chǎn)商合作運營模式（無論是直接合作還是通過第三方牽頭），他們具有物流專業(yè)知識和物流運作經(jīng)驗。物流商和地產(chǎn)商合作運營模式、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式在市場規(guī)劃、資源整合和項目開發(fā)建設(shè)方面，具有經(jīng)驗。

物流企業(yè)主導(dǎo)型運營模式與地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運營模式各具優(yōu)勢，而物流商與地產(chǎn)商合作模式，最大的不同是前期存在信用風(fēng)險，后期又可能出現(xiàn)利益糾紛。第三方模式引導(dǎo)解決物流商與地產(chǎn)商間的風(fēng)險問題，自身可能承擔(dān)巨大的責(zé)任。

4 我國物流地產(chǎn)發(fā)展面臨的焦點問題

4.1 物流地產(chǎn)與物流園區(qū)概念混淆

物流地產(chǎn)2002年開始在中國興起，而中國物流園區(qū)最早于1998 年出現(xiàn)于深圳平湖物流基地。由于物流業(yè)造詞運動此起彼伏，致使物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語的概念、性質(zhì)混為一談，如物流地產(chǎn)是不是物流園區(qū)所占的土地？物流園區(qū)是不是比物流地產(chǎn)的占地面積大？物流地產(chǎn)和物流園區(qū)是不是同一種實體的不同說法？由于概念的混淆，政府管理和服務(wù)缺乏針對性，導(dǎo)致促進物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策難以落實，部分企業(yè)處于觀望狀態(tài)，出現(xiàn)難以抉擇等問題。

4.2 物流地產(chǎn)市場需求供給不匹配

物流地產(chǎn)開發(fā)商在對物流地產(chǎn)進行定位時，可能出于以下種種原因，致使地產(chǎn)發(fā)展定位不明確：一是利益導(dǎo)向，物流地產(chǎn)商為了追逐滿足市場發(fā)展迅速行業(yè)的倉儲需求，盲目追求土地面積大小。二是缺乏詳細市場調(diào)研，不同城市的人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、市政建設(shè)規(guī)劃不同，部分地區(qū)某類物流地產(chǎn)達到飽和狀態(tài)，部分地區(qū)急需某種行業(yè)的物流地產(chǎn)，還有部分地區(qū)出現(xiàn)某種行業(yè)的物流地產(chǎn)過剩，但因?qū)κ袌鰧嶋H物流需求不明確，加劇項目決策風(fēng)險。三是缺乏與城市規(guī)劃有效銜接，致使交通線路銜接不暢、倉儲類型配套設(shè)施不全、運輸效率較低、中轉(zhuǎn)聯(lián)運難以實現(xiàn)等。

4.3 外資企業(yè)加劇國內(nèi)的企業(yè)競爭壓力

目前，亞洲最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯、全球最大“物流地產(chǎn)開發(fā)商”之一的美國安博地產(chǎn)、澳大利亞最大的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司之一同時又是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)基金管理人之一的嘉民集團、因地制宜地推出高性價比倡導(dǎo)持續(xù)性環(huán)保理念的蓋世理公司等外資企業(yè)，紛紛進入中國市場，與央企、地方國企、民企同臺共舞，人力資源、資金實力、物流地產(chǎn)經(jīng)驗和經(jīng)營理念不同的各種物流地產(chǎn)主體相互交織，加劇競爭態(tài)勢。

4.4 企業(yè)對土地占而不建或擅自改變用途

自2001年來，中央政府和地方政府紛紛出臺不同程度扶持物流業(yè)發(fā)展的政策措施，但是地方政府和企業(yè)在實際執(zhí)行實施中往往偏離既定的途徑。例如，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕13號）第一條規(guī)定：“自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅”及其他優(yōu)惠相關(guān)政策。很多企業(yè)以獲取優(yōu)惠為目的，進軍物流地產(chǎn)，一旦獲得土地使用權(quán)，卻采取占而不建的圈地行為，等到土地升值，再變賣出去，從中獲得高額利潤；或者企業(yè)占有土地后再想方設(shè)法改變土地用途，將獲得的物流用地轉(zhuǎn)向純商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)方向，使物流業(yè)政策大打折扣。

4.5 物流地產(chǎn)缺乏人才

隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，物流地產(chǎn)人才短缺顯得緊迫，同時伴隨著中級和初級的物流工程師和技術(shù)人才匱乏。目前尚沒有專門的物流地產(chǎn)方面專業(yè)書籍，也沒有高校專門開設(shè)物流地產(chǎn)課程，嚴重阻礙物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

5 促進物流地產(chǎn)健康發(fā)展的應(yīng)對之道

5.1 明確界定和規(guī)范使用物流地產(chǎn)與物流園區(qū)等術(shù)語

物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費等規(guī)?；锪餍枨螅劳袇^(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運營主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營的物流運作集結(jié)地，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營集約的物流功能集聚區(qū)[12]。物流地產(chǎn)與物流園區(qū)存在的區(qū)別是：一是物流園區(qū)更多是政府規(guī)劃建設(shè)，或政府給予支持，而物流地產(chǎn)主要是企業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)多；二是物流園區(qū)比物流地產(chǎn)更傾向于注重城市綜合發(fā)展，物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計結(jié)合市場需求，考慮城市發(fā)展，如《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》是物流園區(qū)的政策綱領(lǐng)性文件，而物流地產(chǎn)尚無此待遇。國家應(yīng)標準明確界定物流園區(qū)、物流地產(chǎn)、物流基地、物流中心等相關(guān)概念術(shù)語，政府官方文件以國家標準術(shù)語界定進行使用，防止概念不清，引發(fā)不必要的爭議。

5.2 廣泛吸收消化物流地產(chǎn)的經(jīng)驗為我所用

學(xué)習(xí)國外巨頭開發(fā)物流地產(chǎn)的方法和經(jīng)驗，洋為中用，先為后用，選擇性地學(xué)習(xí)和借鑒，如沃爾瑪子公司蓋世理公司推出高性價比可持續(xù)性措施的環(huán)保理念應(yīng)用于物流地產(chǎn)項目。中國物流地產(chǎn)商應(yīng)積極從環(huán)境角度實踐物流地產(chǎn)，倡導(dǎo)“綠色物流地產(chǎn)”、“可持續(xù)物流地產(chǎn)”等，同時努力應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)以及智能技術(shù)于物流地產(chǎn)項目，走有中國特色的物流地產(chǎn)之路。

5.3 強化物流地產(chǎn)發(fā)展的政策支持

2001年至今，我國頒發(fā)和實施的涉及物流業(yè)的政策文件有《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》（國經(jīng)貿(mào)運行〔2001〕189號）、《關(guān)于開展試點設(shè)立外商投資物流企業(yè)工作的有關(guān)問題的通知》（外經(jīng)貿(mào)資一函〔2002〕615號）、《關(guān)于促進我國物流業(yè)發(fā)展的意見》（發(fā)改運行〔2004〕1617號）、《關(guān)于加強流通法律工作的若干意見》（商法發(fā)〔2005〕400號）、《商務(wù)部關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代化物流發(fā)展的指導(dǎo)意見》（商改發(fā)〔2008〕53號）、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（國發(fā)〔2009〕8號）、《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕13號）等，但專門涉及物流地產(chǎn)方面卻很少。政府應(yīng)在物流地產(chǎn)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、招商、運營等多方面進行綜合性研究，擬定具有操作性、規(guī)范性政策，防止地產(chǎn)商單純?nèi)Φ卦靹荨⑷Χ婚_、開而不發(fā)現(xiàn)象，強化對專業(yè)性領(lǐng)域強、富有代表性的物流地產(chǎn)項目進行監(jiān)督與考核，促進物流地產(chǎn)的有序開發(fā)和健康發(fā)展。

5.4 確保物流地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)緊扣市場需求

地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)時，應(yīng)充分進行市場調(diào)研和預(yù)測，結(jié)合地域特征和市場物流需求，選擇既滿足市場需求，又能充分利用地域優(yōu)勢和機會的定位，千方百計避免重復(fù)建設(shè)、資源浪費，提升物流地產(chǎn)等級層次。各級政府應(yīng)結(jié)合五年和中長期國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，制定和實施物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并將物流地產(chǎn)納入其中，使物流地產(chǎn)規(guī)劃既著眼未來，又面向現(xiàn)實需求，優(yōu)化物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，整合物流地產(chǎn)資源，發(fā)揮市場機制，實現(xiàn)物流地產(chǎn)的升級換代。

5.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)

目前我國有許多高等學(xué)校開辦物流管理專業(yè)和物流工程專業(yè)，還有許多專業(yè)開設(shè)物流類課程，但幾乎沒有涉及物流地產(chǎn)的內(nèi)容，或者說物流地產(chǎn)知識微乎其微。因此，積極探討物流地產(chǎn)人才開發(fā)，優(yōu)化物流專業(yè)和課程內(nèi)容體系，將物流地產(chǎn)內(nèi)容充實其中，通過采用多種形式對物流地產(chǎn)人才進行培養(yǎng)，促進物流地產(chǎn)人才成長。同時，針對物流地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和運營績效的提升需求，完善物流地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范考核，利用倒逼機制，對物流地產(chǎn)商的在職人力資源，推拉結(jié)合，通過“引進來”和“走出去”方式，開展定期和不定期的培訓(xùn)活動，提升能力，為物流地產(chǎn)健康發(fā)展提供人才保障。

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金;制度障礙;房地產(chǎn)融資

中圖分類號:F830.8 文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2007)02-0050-04

房地產(chǎn)投資信托基金以其賦稅優(yōu)惠､稅務(wù)透明､可以提供高于一般證券的收益以及方便套現(xiàn)房地產(chǎn)等優(yōu)勢在歐美房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)步發(fā)展,亞太地區(qū)的市場開拓也在積極展開｡中國的不動產(chǎn)業(yè)由于受到國家宏觀調(diào)控的影響,融資渠道單一､融資困難的局面一直沒能得以改變｡雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身對于房地產(chǎn)投資信托的前景較為樂觀,但由于受到相關(guān)制度方面的約束,使得我國房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展相對于其他金融部門的發(fā)展大大滯后｡本文試圖分析天津房地產(chǎn)金融市場的基本狀況,就房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)開展的制度障礙展開討論,并提出改進建議｡

一､天津房地產(chǎn)金融市場的整體分析

目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金仍以銀行貸款､自有資金和其他資金為主,其中銀行貸款占絕對比例｡雖然資金結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化,但其固有模式并未改變｡就開發(fā)企業(yè)而言,約有70%的資金來自于銀行貸款,這不僅使得房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例過小,而且還使企業(yè)被動依賴于銀行,一旦出現(xiàn)國家金融政策的調(diào)整,融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨資金危機｡資料顯示,從1997年-2005年,天津市商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款逐年增加,自2002年起,增幅明顯加快,年增額近20億元人民幣,增幅均在四分之一強,這一方面說明銀行對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力支持,另一方面也顯示出房地產(chǎn)業(yè)對資金的強烈需求(見表一)｡

如表二所示,與銀行貸款額的持續(xù)增加相對應(yīng)的是,天津市的房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額的比重維持在一個相對穩(wěn)定的水平上,約在20%左右｡(表二)

二､發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制度障礙

影響房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的因素有很多,但其中最為核心的是制度因素,或者稱為相關(guān)立法｡任何好的金融產(chǎn)品,如果沒有相關(guān)立法予以約束,健康的發(fā)展幾乎是不可能的｡考察歐美房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的歷程不難發(fā)現(xiàn),立法先行幾乎是一個普遍的特征,尤其是對于房地產(chǎn)投資信托基金這種對稅收優(yōu)惠要求較高的金融產(chǎn)品而言,完善的法律規(guī)章無疑是產(chǎn)品順利推向市場的有利保障｡目前,在天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要制度障礙表現(xiàn)在以下幾方面:

(一)信托產(chǎn)品的規(guī)模限制

我國目前尚未出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》,而按照現(xiàn)行的《信托法》規(guī)定,信托投資公司發(fā)行的信托計劃每項不得超過200份信托合同,每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣｡就房地產(chǎn)投資所需資金而言,200份的規(guī)模顯然是太低了｡天津市房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模占整個固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重居高不下,房地產(chǎn)投資對于資金量的需求是巨大的,受到信托規(guī)模的限制,實際上每份信托合同要求的最低金額往往超出5萬元的幾十倍,在上市房地產(chǎn)公司方面,又有對外投資不得超過公司凈資產(chǎn)50%的規(guī)定｡而對于普通投資者而言,即便可以看到這是一項非常好的投資品種,由于受到個人可支配資金的制約,可投資的選擇余地非常之小,這也直接導(dǎo)致了相關(guān)信托產(chǎn)品在發(fā)行方面出現(xiàn)困難｡

經(jīng)過修改的《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托管理暫行辦法》已經(jīng)有條件地突破了200份的限制,并且擴大了信托資金的使用范圍｡

(二)產(chǎn)權(quán)登記制度的制約

按照現(xiàn)行政策,對抵押或證券化的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)移時,在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)只能以備案的形式出現(xiàn),這意味著所謂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并不具有相應(yīng)的法律效力,一旦發(fā)生糾紛,投資者的權(quán)益難以得到保護｡房地產(chǎn)投資信托基金更傾向于解決已建成物業(yè)投資資金迅速變現(xiàn)的問題,投資的對象大多為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè),并非建設(shè)期的物業(yè),前期投入資金依然需要開發(fā)商自己解決,以在建物業(yè)作為抵押取得銀行貸款是較為常見的做法,而基金的操作要求投資物業(yè)產(chǎn)權(quán)干凈明晰,以便更好的保護投資者的利益｡

(三)稅收制度的制約

我國目前現(xiàn)行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規(guī)定,操作中存在雙重征稅的問題,這大大提高了信托公司的經(jīng)營成本,壓縮了投資者的收益空間,制度的缺失導(dǎo)致了發(fā)展的遲緩｡如果考慮國內(nèi)物業(yè)海外上市,即海外基金通過境內(nèi)公司持有物業(yè),需要繳納33%的企業(yè)所得稅,而通過海外公司自己持有物業(yè),則需要繳納10%的預(yù)提稅｡如果是以公司收購的方式發(fā)行REITs,雙重征稅將難以避免｡稅收成本增加,要求的回報率也將有所增加,天津的物業(yè)目前還難以達到這一水平｡就基金較為青睞的商業(yè)物業(yè)而言,目前在天津市場上平均的收益率為8%,較之北京､上海､廣州等一線城市略低一些｡一般的情形是,因為稅收成本的增加,對REITs回報率要求將增加0.5%～0.6%,以前回報率達到7%就可以發(fā)行,但是稅收成本增加后,收益率必須達到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,對于開發(fā)商來說意味著融資時間加長,融資成本增大,而獲利空間更為狹小｡

(四)流通機制的制約

如果采用信托的方式推出房地產(chǎn)投資基金,則由于目前我國在信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方面缺乏交易細則,使得大額信托合同的轉(zhuǎn)讓難以操作｡信托合同只能整體轉(zhuǎn)讓,不能分割,對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品而言,單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束),搜尋交易對手的成本大大增加｡房地產(chǎn)投資信托計劃所發(fā)行的信托受益權(quán)憑證是采用一對一簽訂信托合同的方式,未做到標準化,信托受益權(quán)憑證的證券屬性不明,降低了流動性｡《信托法》第48條規(guī)定受益人可以依法轉(zhuǎn)讓和繼承信托受益權(quán),說明信托受益權(quán)可以流動｡但是,信托受益權(quán)的流動和轉(zhuǎn)讓只能通過相關(guān)當(dāng)事人個別變更信托合同的方式實現(xiàn),而缺乏公開的流通轉(zhuǎn)讓場所,也沒有公開的交易場所,也無法形成市場化的交易價格,這大大增加了流通轉(zhuǎn)讓的成本,降低了轉(zhuǎn)讓效率｡

(五)評級體系缺乏的制約

完善的資本市場,成熟的金融中介機構(gòu),極具市場公信力的評級體系,這些是保證基金順利運作的基礎(chǔ)｡房地產(chǎn)投資信托基金為公募金融產(chǎn)品,要求產(chǎn)品具有較高的市場透明度,在信息披露､產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓渠道､政府監(jiān)管等方面都應(yīng)完備而健全,目前國內(nèi)的資本市場在這些方面還是較為欠缺的｡

(六)匹配物業(yè)市場的制約

實際上,發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金大多選擇建成后已經(jīng)營3―5年,被市場檢驗已經(jīng)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè),因為基金投資收益的90%用作分配紅利,因此市場的認可度較高｡對物業(yè)的選擇也不僅僅局限于商業(yè)物業(yè),其他如公寓､工業(yè)廠房等等也都有涉及｡但從市場的運行效率來看,集中投資于同一種物業(yè)類型有助于提升基金的市場價值｡而且基金的規(guī)模越大,規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)越明顯｡目前國內(nèi)的開發(fā)商急于變現(xiàn)所持物業(yè),不愿長期持有,而且在建設(shè)階段就出現(xiàn)了資金方面的問題,在資金需求的時間上與基金投資的意愿是存在距離的,天津市場也不例外｡此外,基金選擇的投資對象多為資源整合較好的整體物業(yè),這與開發(fā)商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡

(七)團隊組合機制的制約

成功的房地產(chǎn)投資信托基金要求基金管理與物業(yè)管理分工清晰,而目前正在運作的基金卻出現(xiàn)了地產(chǎn)公司介入的現(xiàn)象,這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的｡商無論是在資金實力還是角色利益沖突方面都存在不可回避的現(xiàn)實問題｡

盡管障礙重重,天津市場還是做出了有力的探索,這將非常有助于標準房地產(chǎn)投資信托基金在天津市場的成長｡

三､試運行的天津“準房地產(chǎn)投資信托基金”

國內(nèi)首只房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)運作公司――天津市房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)成立并開始運作,同時也已報備銀監(jiān)會,正在等待最后的審批｡建立基金管理公司并將部分資產(chǎn)打包上市的融資模式在中國國內(nèi)尚屬首例｡若通過銀監(jiān)會的審批,基金管理公司會將資產(chǎn)的30%拿出來實現(xiàn)海外上市,以此來達到募集資金的目的｡由于缺乏產(chǎn)業(yè)基金法,現(xiàn)行法律又存在諸多限制,所以該公司首先在天津成立基金管理公司,然后輻射京津地區(qū)｡基金管理公司主要由十家地產(chǎn)公司投資成立,股本金在1億元左右｡該基金的投資方可以是工商聯(lián)､信托投資機構(gòu)､非銀行金融機構(gòu)､企業(yè)商家,關(guān)注其發(fā)展計劃的基金等｡同時,公司還會面向津京地區(qū)吸引一些信托公司投資,目前主要是天津的北方信托和北京的中誠信托｡信托計劃方面主要面向津京地區(qū),實行發(fā)行和股東非同一信托機構(gòu),以此避免發(fā)行上的關(guān)聯(lián)交易｡從未來發(fā)展空間上來看,該公司將先成立一個區(qū)域性組織,然后再成立一個專門的管理公司,與國外的投資銀行､會計事務(wù)所､審計所､律師行等實現(xiàn)嫁接,運作REITs部分基金實現(xiàn)海外上市,借此來達到募集資金的目的,并為資金募集開拓更大的空間｡對于上市資產(chǎn),將優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),無論資產(chǎn)類型如何｡與以往房地產(chǎn)信托計劃所不同的是,該基金在發(fā)行上沒有具體項目,而是面對一個產(chǎn)業(yè)｡在具體操作模式上,公司謀求為資產(chǎn)尋找資金與為資金找項目同時進行｡但因為目前基金發(fā)行缺乏法律支持,因此,該公司利用的法律依據(jù)依然是信托所適用的一法兩規(guī),因此從外部看來,這依然只是一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托投資計劃,但實質(zhì)卻是產(chǎn)業(yè)投資基金,其運作也是按照產(chǎn)業(yè)基金的模式推進的｡由于此信托計劃依然屬于私募基金,因此離真正意義上的產(chǎn)業(yè)基金尚存距離｡

四､改進路徑

針對以上存在的制約因素,要在天津市場上盡快推進房地產(chǎn)投資信托基金的建設(shè),主要應(yīng)從以下幾方面著手:

在國家現(xiàn)行稅收制度框架下,盡可能地推出地方稅收優(yōu)惠及減免手段,鼓勵基金的運作｡當(dāng)然,市場都在等待國家的產(chǎn)業(yè)基金法盡快出臺,有關(guān)稅收方面的安排也在其中｡2006年3月財政部､國家稅務(wù)總局聯(lián)合通知,對外公布了針對信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的印花稅､營業(yè)稅和所得稅等三項稅收政策｡信貸資產(chǎn)證券化的全部環(huán)節(jié)暫免征收印花稅,營業(yè)稅較之以前沒有增加規(guī)定,所得稅方面,對在當(dāng)年取得､向機構(gòu)投資者分配的信托項目收益部分,在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅｡從總體來看,稅收優(yōu)惠的意圖是較為顯著的,作為參照,這將有助于針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收改革｡

積極探求適合天津市場的房地產(chǎn)融資模式｡銀行貸款是主流,這在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)不會改變,但在今后,銀行貸款的比例將會逐步下降,比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式,這一模式是否適合天津房地產(chǎn)市場還有待檢驗｡作為沿海開放城市,天津房地產(chǎn)市場,尤其是商業(yè)不動產(chǎn)市場發(fā)展迅速,但在投資回報方面并不盡如人意,這也是海外基金遲遲不予動作的主要原因之一｡如何整合現(xiàn)有不動產(chǎn)資源,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)并作長期規(guī)劃,進一步推動天津市場的商業(yè)繁榮,這是發(fā)展REITs的前提｡

培育和扶植成熟型的物業(yè)｡前面已經(jīng)提到,REITs的投資對象為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè),在物業(yè)建設(shè)階段通常不會介入,這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道,在短期可以應(yīng)對資金方面的壓力,這需要地方政府給予恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С?#65377;規(guī)范金融中介機構(gòu)的行為｡對投資銀行､信托公司､評級機構(gòu)給予嚴格的執(zhí)業(yè)監(jiān)管,避免出現(xiàn)前期國內(nèi)信托機構(gòu)違規(guī)操作的混亂局面｡建立合乎規(guī)范的評級體系,并給予評級機構(gòu)充分而獨立的運行空間,以保證基金信息披露的完整和真實｡

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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

中國的“奧萊”風(fēng)，從北京燕莎開始刮起來后，就再也沒有停下來。

自2002年燕莎奧特萊斯開業(yè)至今，在短短的10年時間里，奧特萊斯趨熱已成為焦點。

但奧特萊斯究竟是另辟蹊徑的新業(yè)態(tài)？還是以“奧萊”之名拿地進行商業(yè)、住宅地產(chǎn)的開發(fā)？更現(xiàn)實地說，目前中國的奧特萊斯到底是一種什么樣的生存狀況，這恐怕是一個不好解答的問題。

熱情就像一把火

國際名牌、真品購物、休閑服務(wù)、餐飲娛樂……每一次奧特萊斯“出沒”，基本上都會留下這些烙印。目前，中國的“奧萊風(fēng)”，已經(jīng)從沿海刮到內(nèi)地，從大城市刮入小城鎮(zhèn)。

位于上海市楊浦區(qū)國權(quán)路上的綠色米蘭廣場將被打造成上海第一家以意大利特色為主、具有歐洲風(fēng)情的城市奧特萊斯，據(jù)悉，綠色米蘭廣場將于今年年底前開業(yè)迎客。

9月初，占地面積達11.省略擁有1300萬會員，年銷售額逾11億歐元；在美國，創(chuàng)立于2007年年末的去年營收已達2.7億美元，預(yù)計今年將突破5億美元。

上海市場研究機構(gòu)Data Driven Marketing Asia統(tǒng)計顯示，去年中國線上商品銷售額增長了95%，達到820億美元。中國現(xiàn)在大約有1/3的互聯(lián)網(wǎng)用戶(約1.4億)在網(wǎng)上購物，而奢侈品網(wǎng)購是其中漸熱的趨勢之一，雖然其網(wǎng)絡(luò)銷售額目前只占到行業(yè)總量的5%左右，但未來的潛力不可估量?！吧莩奁废迺r特價模式供應(yīng)鏈循環(huán)更快，在國外已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)模式。在中國市場，想像空間更大?！?/p>

除了電子商務(wù)市場的沖擊外，中國高額的進口關(guān)稅也一度讓奧特萊斯的未來蒙上陰影。

中國尚無專門針對奧特萊斯的關(guān)稅體系，按一般進口商品定稅，關(guān)稅最高可達30%。這使得進口折扣商品在價格上毫無優(yōu)勢。

如今，摻雜著各相關(guān)部委利益的“擴進口”戰(zhàn)略還未能在調(diào)整奢侈品關(guān)稅上找到突破口，奢侈品及化妝品等進口關(guān)稅的降低似乎還看不到曙光。

中國商業(yè)聯(lián)合會副會長、燕莎奧特萊斯開創(chuàng)者萬文英透露，自己曾考慮過打通國外的進貨渠道，與海關(guān)協(xié)商特定的關(guān)稅政策，但最終沒有成功。

“海關(guān)擔(dān)心主力店的商品會通過折扣渠道進口逃稅。奧特萊斯想成為一個獨立的商業(yè)業(yè)態(tài)，改革關(guān)稅首當(dāng)其沖?！眾W特萊斯（中國）投資有限公司總裁林卓延稱。

未來不是夢

在中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢專家研討會上，針對目前出現(xiàn)的奧特萊斯開發(fā)熱，中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任郭增利表示：奧特萊斯這種產(chǎn)品確實存在市場空間，但并不能說其在中國的北京、天津、長三角等地區(qū)同樣能獲得很好的市場反響。

“奧特萊斯熱到底能持續(xù)多久？我們拭目以待吧。”郭增利建議開發(fā)商在打造奧特萊斯產(chǎn)品時注意定位不夠精確的問題，注意科學(xué)合理的外部分析和內(nèi)部分析，“國外奧特萊斯的分布基本上是城市有一個，社區(qū)中心有50個，但是中國的奧特萊斯80%是在城市，我們需要對開發(fā)模式和定位進行反思?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士還有這樣的擔(dān)憂：目前中國的大部分人根本不了解什么是奧特萊斯，單純性用折扣店或購物中心來詮釋這個業(yè)態(tài)的是非常普遍的現(xiàn)象。當(dāng)消費者和從業(yè)者在意識層面對某種業(yè)態(tài)都還完全不清晰的時候，就進行大規(guī)模開發(fā)與普及，勢必導(dǎo)致整個行業(yè)未來堪憂。

賈玉鵬則表示，目前部分國際一線品牌及大量國際中檔品牌是由商經(jīng)營運作，與公司直營相比，商存在更高的進貨成本，且品牌越高端通常商的成本越高，所以，即使他們?nèi)腭v奧特萊斯，也難以提供富有吸引力的更低折扣，而這種制度下的高成本便為城市奧萊的運作制造了更大挑戰(zhàn)。

因此，要成功經(jīng)營奧萊，張家鵬認為首先是選址。“位于重要交通干線、臨近人口聚集的大城市、臨高速路交會點、靠近著名旅游目的地都是重要有利條件；同時，由于奧特萊斯也會是外來到訪旅客的重要目的地，所以臨近機場也是奧萊的利好優(yōu)勢?！?/p>

此外，“品牌+實惠”是奧特萊斯業(yè)態(tài)最核心的經(jīng)營本質(zhì)。建設(shè)奧特萊斯，最重要的就是經(jīng)營者要有能力引進足夠多的、得到當(dāng)?shù)叵M者認可的名牌打折銷售。

奧特萊斯商城

“奧特萊斯” 最早誕生于美國，是英文OUTLETS的直譯。原意是“出口、出路、排出口”，專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。號稱已有近100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。

1970年-1987年，一些大型服裝工廠開始在他們的倉庫建立起Outlet Store，基本上是一家工廠一個Outlet Store。1988年-1996年，F(xiàn)actory Outlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，逐步在全美國形成了320家工廠直銷購物中心。這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”，離城市較遠，一般在100-150公里左右。1997年-2001年，全美的Factory Outlet縮減到275家，但更漂亮，離城市更近了。同時不少“工廠直銷中心”逐步演變?yōu)橘徫镏行幕騇all，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。

相關(guān)分析：

目前，已開業(yè)的奧特萊斯項目經(jīng)營的癥結(jié)就在于 “三低”：品牌集合率低、商品豐滿度低、折扣幅度低。

品牌集合率低，特別是國際一線、二線品牌到位難，除去燕莎、賽特、百聯(lián)這樣具有多年與國際品牌正價店合作基礎(chǔ)的連鎖商業(yè)集團開設(shè)的奧特萊斯購物中心，國際一線、二線品牌到位率較高外；很多二、三線城市的奧萊項目，甚至是到國外掃貨打包采購國際一線、二線品牌商品以撐門面，貨源、品質(zhì)、款式很難保障。

商品豐滿度低，奧萊業(yè)態(tài)自身由于以銷售庫存及尾貨為主，有過季和斷碼因素干擾，其購買成功率本就低于百貨等零售業(yè)態(tài)。如果商品不夠豐滿和專門生產(chǎn)線支撐，必將嚴重影響店面的銷售業(yè)績。據(jù)悉在歐美，12家正價店的尾貨保障供應(yīng)一家奧特萊斯，但在中國，奢侈品的主力店開業(yè)的速度無法趕上“奧萊熱”的速度。道理很簡單，品牌經(jīng)營者怎么會在還沒有開設(shè)正價店的區(qū)域，先開始本品牌折扣店面、提供的折扣商品呢？這背離了品牌經(jīng)營的理念。所以業(yè)內(nèi)有“一個城市只有一家奧特萊斯”之說。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文

一、上海地鐵商業(yè)現(xiàn)狀及存在問題

(一)　地鐵商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

與國外發(fā)達城市相比，我國地鐵建設(shè)起步較晚，但發(fā)展速度卻是最快的，目前上海、北京地鐵運營里程數(shù)均進入了世界前十行列，其中上海市只有15年的發(fā)展歷程，就已經(jīng)成為世界地鐵運營里程排名第二，可見發(fā)展速度之快。

(二)　地下空間民事權(quán)屬的立法欠缺，制約了地鐵商業(yè)的發(fā)展

由于我國沒有制定《民法典物權(quán)編》，使地下空間開發(fā)利用的民事基礎(chǔ)權(quán)利沒有得到法律確認。民事基本法的缺乏導(dǎo)致公共地下空間開發(fā)利用者無法取得相關(guān)的產(chǎn)權(quán)，由此引發(fā)一系列問題。無法獲取地下空間投資工程的權(quán)屬證明，因此投資者不能以此向銀行抵押貸款、無法進行相關(guān)的轉(zhuǎn)讓(租賃限制較少)，致使地下空間開發(fā)利用絕大多數(shù)只能由政府進行，民間投資者相對較少，即使由于市場需求旺盛的原因，能夠進行投資，由于融資、稅收、地鐵沿線捆綁開發(fā)等制度缺乏，相關(guān)權(quán)益保障仍然欠缺。

(三)　地鐵站點商業(yè)開發(fā)率低，地鐵商業(yè)價值沒有充分挖掘

從上海己開通的地鐵運營情況看，一條地鐵線站點數(shù)一般在20個左右，但真正有地鐵商業(yè)專題：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與探索的站點不多。地鐵的開通只實現(xiàn)了其運輸?shù)墓δ?，潛在的商業(yè)價值卻沒有得到充分挖掘。

比較一些城市地鐵商業(yè)發(fā)展，多集中在城市原有的商圈內(nèi)，商圈帶動地鐵商業(yè)共同繁榮，地鐵拉動沿線商業(yè)發(fā)展的作用還沒有充分顯現(xiàn)，地鐵帶動城市商業(yè)發(fā)展形成新商圈的不多。

(四)　地鐵商業(yè)大多為大眾化的消費和服務(wù)類的低檔商業(yè)

地鐵商業(yè)依附于地鐵所帶來人流的特點，決定了其商業(yè)的定位是大眾化、非高檔、時尚化。過去人們是為消費而出行，現(xiàn)在變成因出行而購物，在地鐵商業(yè)中人們的消費習(xí)慣也發(fā)生了變化。

從我國目前地鐵商業(yè)經(jīng)營范圍看，地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一類是即時性消費商品，包括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、沈衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VGD碟、流行軟件等電子類消費品以及服裝飾物等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等。

(五)　站廳零星網(wǎng)點、地下商場或商業(yè)街、地鐵出入口商業(yè)是我國地鐵商業(yè)發(fā)展的主要形式

從上海地鐵商業(yè)發(fā)展形式看，主要有三大類型。一是地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點，面積小，以即時性消費商品和專業(yè)服務(wù)為主；面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性食品和服務(wù)以及流行性商品為主。二是地鐵的地下商場或商業(yè)街，一般經(jīng)營流行性服飾、皮具和其他中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學(xué)生以及追求時尚的年輕一族，比如迪美廣場“香港名店街”等。三是拓展地鐵連線優(yōu)勢打造大型商業(yè)項目。這類商業(yè)大多通過一層樓面直接與地鐵通道相連接，使出入地鐵站的客流可以直接通過專用通道進入購物中心。

二、上海地鐵商業(yè)發(fā)展趨勢及前景分析

(一)　城市化進程的加速推動地鐵建設(shè)發(fā)展，地鐵商業(yè)迎來發(fā)展良機

中國城市化水平的逐年提高直接帶動了各個領(lǐng)域的發(fā)展，包括軌道交通。未來一個時期，大城市的交通擁堵會進一步凸顯，并向中等城市蔓延；交通基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制將繼續(xù)深化改革、放寬準入限制，在穩(wěn)定財政性融資基礎(chǔ)上，市場化融資渠道不斷拓寬，促進交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金會持續(xù)增加。這將有利于加快地鐵的建設(shè)與發(fā)展。

為此，全國各地具備規(guī)模經(jīng)濟的相關(guān)城市，對軌道交通的建設(shè)進行了規(guī)劃。現(xiàn)有北京、上海、廣州、重慶、武漢、沈陽、成都、杭州、西安、蘇州等大中城市，規(guī)劃建設(shè)軌道交通線路50多條，匡算總長度1697公里，約需要各種軌道交通車輛8000～10000輛，總投資額5786億元。我國將成為世界上最大的軌道交通建設(shè)市場，如此大的地鐵建設(shè)規(guī)模，帶來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ欠浅｝嫶蟮摹?/p>

至目前，全國獲得批準和己作出規(guī)劃建設(shè)軌道交通的城市共計達32個。己作規(guī)劃但未確定建設(shè)數(shù)量的城市有：合肥、濟南、南昌、長沙、福州、昆明、常州、無錫、廈門、寧波、青島，共計11個城市。

(二)　地鐵沿線形成新的城市中心，推動城市商圈升級

1.地鐵帶動站點周邊商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂設(shè)施集中，形成新城市中心

地鐵在改變?nèi)藗兂鲂蟹绞降耐瑫r，也帶動了站點周邊商業(yè)的不斷擴大，帶動城市生活、商務(wù)、商業(yè)、娛樂設(shè)施向軌道站點集中，在站點周邊形成以居住為主，商業(yè)、辦公、娛樂等配套齊全的新城市中心。在國外，幾乎所有區(qū)域化商業(yè)中心都依托軌道交通而建，因為軌道交通能帶來巨大而穩(wěn)定的人流。通過軌道交通的樞紐地位形成新城市中心，刺激區(qū)域發(fā)展。在我國的上海、北京、深圳等大城市，隨著中心城區(qū)人口的不斷增多，依托軌道交通，將發(fā)展更多的衛(wèi)星新城。以上海為例，2020年基本建成如松江新城、嘉定汽車城、南匯海港城、浦東機場空港城等11個新城和朱家角、新場、浦江、安亭、楓涇等22個中心鎮(zhèn)。

2.地鐵建設(shè)帶動大型購物中心沿線聚集發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計，城市地鐵沿線經(jīng)過商業(yè)中心、居住社區(qū)等各功能區(qū)域，無論處于哪類區(qū)域的購物中心，只要與地鐵接壤，都能夠呈現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心的繁榮景象，地鐵帶動購物中心發(fā)展己成為不爭的事實。

在國外，幾乎所有區(qū)域化購物中心都必須依托地鐵而建，因為地鐵司以聚集人流量。如紐約的曼哈頓、東京的銀座、巴黎的香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；國內(nèi)如上海新客站、人民廣場、陜西南路、徐家匯等四大有名的地鐵商圈，其“國際核心地鐵商城”之稱長盛不衰。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對購物中心開發(fā)的影響，地鐵成為了香港購物中心項目不可或缺的元素。

3.地鐵促進城市商圈升級，形成地鐵商圈

軌道交通所帶來的聚和擴散功能，以地鐵為中心，周邊必將聚集一系列的諸如餐飲、購物、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且隨著商業(yè)體量的不斷擴大，形成衛(wèi)星城，并逐步形成了特色鮮明的軌道商業(yè)圈。以上海為例，上海地鐵商圈引導(dǎo)時尚潮流“地下經(jīng)濟”發(fā)源于1993年的徐家匯地鐵站。一個小小的服飾店曾創(chuàng)下超過8000元的單日營業(yè)額紀錄。隨著地鐵1號線逐漸成為上海交通的主動脈，地鐵商場也沿著地鐵站點的延伸向四處蔓延，并形成了四大有名的地下商圈。

(三)　發(fā)展地上物業(yè)，與地下商業(yè)聯(lián)動開發(fā)，未來投資潛力巨大

1.地下、地上商業(yè)互補經(jīng)營，形成餐飲、娛樂、購物一站式消費

作為世界上不多的幾條盈利地鐵之一，香港地鐵立體化的開發(fā)模式是其成功的一個主要因素。香港地鐵不但實現(xiàn)了站與站的無縫對接，更

實現(xiàn)了站與“商”的無縫對接。香港地鐵與商場的連接非常緊密，如銅鑼灣的地鐵站就連接了站口的幾大商場，而青衣站的站口更是一座商業(yè)聯(lián)體，充分利用地下空間，可謂是上三層、下三層，餐飲、購物、娛樂都能在地鐵站里完成。

在一些城市新規(guī)劃的地鐵項目中，通過合理利用地下空間，建造地下步行街、商業(yè)街和多功能地下廣場，就近滿足城市人口出行、商業(yè)活動和娛樂休閑。位于北京崇文門商圈的國瑞城崇外購物中心途經(jīng)崇文門地鐵5號線，再加上原有的地鐵2號線，優(yōu)越的地理位置對商家來講可謂炙手可熱。由于商場大部分置于地下，所以將使用大量的鮮明顏色作為招牌激發(fā)顧客購物的激情，地下與地上形成了很好的互動發(fā)展。

2.地鐵運營商參與地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，挖掘地鐵商業(yè)最大價值

香港軌道交通是全世界惟一賺錢的，其成功就在于地鐵的建設(shè)與地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系在一起形成共贏，沿線的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)開發(fā)支撐了地鐵本身的營運。每開一條新建線路，香港地鐵公司都首先向政府取得發(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后與發(fā)展商共同開發(fā)車站及上蓋空間，根據(jù)不同條件興建大型住宅、寫字樓或商場，出售物業(yè)所得利潤，由地鐵公司與發(fā)展商共享。香港地鐵大大改善了沿線的交通，新城區(qū)不斷出現(xiàn)，沿線地塊價格一路飄紅，地產(chǎn)不斷增值。這種綜合開發(fā)模式使得香港地鐵成為世界地鐵行業(yè)中少有的盈利案例之一。

反觀國內(nèi)地鐵發(fā)展模式，以往地鐵建成后，開發(fā)商都會蜂擁而至在周邊各自進行土地開發(fā)，他們獲得了巨大的利益空間，而地鐵運營公司卻是虧本經(jīng)營。上海軌道交通未來的建設(shè)有望改變以往的開發(fā)模式，項目公司除擁有軌道建設(shè)的市政用地開發(fā)權(quán)外，還可能獲得地鐵沿線商業(yè)用地的物業(yè)開發(fā)權(quán)。上海市軌道11號線已經(jīng)確定采用這種開發(fā)模式。11號線貫穿嘉定區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的“四大板塊”，被稱作嘉定新一輪發(fā)展的生命線。嘉定區(qū)計劃在11號線9個站點區(qū)域共開發(fā)133.44公頃的土地面積，建設(shè)229.3萬平方米的住宅、商業(yè)和公共建筑，將地鐵沿線土地的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營權(quán)與軌道建設(shè)的開發(fā)權(quán)賦予同一個項目公司運作，以發(fā)展地上物業(yè)帶來的巨大商業(yè)利潤彌補地鐵項目運營的虧損。

3.地鐵帶動沿線物業(yè)升值，地鐵商業(yè)將成新的黃金投資熱點

以上海、北京、廣州和深圳為核心的長三角、珠三角以及環(huán)渤海城市群構(gòu)成了中國房地產(chǎn)市場的主體。迅猛推進的城市化進程中，城市的中心區(qū)、老城區(qū)往往人口密集，交通便利，商業(yè)物業(yè)面臨一地難求的格局。以上海為例，外環(huán)以內(nèi)的600平方公里城區(qū)已經(jīng)處于人口過度飽和需要向城郊擴散的狀態(tài)。經(jīng)濟可以持續(xù)增長，外環(huán)以內(nèi)的商業(yè)物業(yè)卻難以增長，這就意味著市場的緊缺。然而地面建筑已經(jīng)飽和，商業(yè)物業(yè)只好向地下空間發(fā)展。在這一背景下，伴隨著地鐵建設(shè)的突飛猛進以及城市功能的日趨完善，地下商業(yè)迎來了前所未有的大發(fā)展。在住宅投資受到抑制下，商業(yè)地產(chǎn)成為關(guān)注的重要產(chǎn)品，作為地下商業(yè)的投資，未來一段時間里，可以有效的實現(xiàn)保值增值的目的。

三、上海地鐵商業(yè)綜合開發(fā)的政策措施建議

(一)　利用地鐵客流合理開發(fā)商業(yè)功能，使之與交通功能有機結(jié)合

地鐵大運量的特性給地鐵站點帶來了大量的交通客流。軌道交通站點地下空間開發(fā)必然應(yīng)突出交通功能，以地鐵站點為城市交通連接點，合理組織引導(dǎo)人流，與公交、出租、步行等各種交通方式相銜接，形成地下和地面相互聯(lián)系的便捷的交通體系，緩解日益突出的地面交通壓力。在突出交通功能的同時，利用地鐵客流合理開發(fā)商業(yè)功能，使之與交通功能有機結(jié)合。交通和商業(yè)活動的交疊帶來的活力，可使地下空間的利用呈現(xiàn)豐富性和適宜性，提高地下空間的使用效率和開發(fā)效益。

(二)　借鑒城市設(shè)計的各種手法，地下空間商業(yè)開發(fā)應(yīng)體現(xiàn)人性化

成功的地下空間商業(yè)開發(fā)應(yīng)該是一個吸引人的、使人愿意逗留的空間。地下空間開發(fā)中應(yīng)體現(xiàn)以人為本的原則，借鑒城市設(shè)計的各種手法，創(chuàng)造人性化的空間。在空間處理上應(yīng)考慮同地面空間的銜接，把地下空間融入整個城市空間中去。如采用下沉式廣場建立地下空間與地面之間的有機聯(lián)系，使之成為地面開放空間的延續(xù)，將地下采光中庭與地面建筑中庭連為一體成為敞開式地下空間等。

(三)　統(tǒng)一協(xié)調(diào)相關(guān)部門，建立有效的地下空間開發(fā)管理機制

開發(fā)利用地鐵地下空間是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，綜合性強，需要各相關(guān)部門密切配合。應(yīng)成立有相關(guān)部門參加的地下空間開發(fā)指導(dǎo)委員會，制定地下空間利用的基本方針、基本任務(wù)、實施布驟和政策措施，明確各部門的職責(zé)，加強地下空間需求的預(yù)測，編制城市軌道交通地下空間總體規(guī)劃并提出切實可行的方案。