商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：MALL 商業(yè)地產(chǎn)
自上世紀(jì)末本世紀(jì)初起，在我國眾多大中城市興起了超大型購物中心（shopping mall， 簡稱Mall，譯稱摩爾）建設(shè)熱潮，其建筑面積和投資規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可謂前所未聞，如號稱“全球最大MALL”的華南MALL建筑面積達89萬平方米，投資額為25億元，而全球最大單體MALL—北京金源時代購物中心建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。因其建筑和投資規(guī)模之巨，MALL這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)引起了社會各界的關(guān)注和探討。本文試在介紹超大型購物中心業(yè)態(tài)特點的基礎(chǔ)上，探析該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營要點，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的機遇和挑戰(zhàn)。
shopping mall業(yè)態(tài)介紹
MALL在20世紀(jì)中期起源于歐美，其出現(xiàn)和發(fā)展的最大動力在于消費者購買力大大提高，閑暇時間大大增加，其消費呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。作為現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，MALL的出現(xiàn)使世界商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展進入一個鼎盛時代。目前，在美歐等發(fā)達國家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個MALL的有效商圈可以達200-300公里，對一個區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的拉動作用。
在國外，MALL有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種類型，前者往往位于城市商業(yè)中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區(qū)地段從而得益于其大片未開發(fā)的土地和相對低的地價；根據(jù)建筑風(fēng)格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內(nèi)，往往是市區(qū)MALL，后者由多座毗鄰的數(shù)層建筑構(gòu)成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區(qū)MALL?，F(xiàn)實中，我國的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是我國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。
作為一商業(yè)業(yè)態(tài)，MALL有其獨特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個大建筑群中，由一個管理機構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化的一站式消費休閑中心，它包含如主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間的有效互補和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競爭，這既提高了MALL的整體價值和吸引力，又為消費者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費、休閑的需要?？梢哉f，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母。
shopping mall開發(fā)經(jīng)營特點探析
正因為MALL業(yè)態(tài)有著上述獨特之處，它的開發(fā)經(jīng)營與一般商業(yè)業(yè)態(tài)也很不同，難度更大，總結(jié)起來有以下幾個特點：
只租不售，永續(xù)經(jīng)營。為了容納諸多業(yè)態(tài)，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬平米大則幾十甚至百萬平米，所需的投資額常數(shù)以十億人民幣計。但為了實現(xiàn)上述統(tǒng)一規(guī)劃和管理以形成MALL的統(tǒng)一形象，MALL的產(chǎn)權(quán)必須高度集中，因此現(xiàn)實中成功的MALL其產(chǎn)權(quán)都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協(xié)同效應(yīng)，統(tǒng)一形象，最大化經(jīng)營價值，還能激勵MALL物產(chǎn)所有者以永續(xù)經(jīng)營為目標(biāo)，加強管理，進行創(chuàng)新，這是MALL成功的關(guān)鍵。因此，MALL作為商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈特點可以概括如下：MALL項目準(zhǔn)備期投入巨大精力對知名大商業(yè)業(yè)態(tài)進行招商以提高項目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購買土地、建設(shè)房產(chǎn)；前中期面向廣大中小租戶招租，同時對消費者進行營銷推廣以吸引大量的人流前來以為各大中小租戶創(chuàng)造銷售機會，實現(xiàn)銷售收益，因為租戶的銷售收入是MALL收益的根本來源，考慮到此時MALL的商業(yè)氣候還有待培育，租金應(yīng)定在中低水平以降低租戶的經(jīng)營成本；在之前的成功運營基礎(chǔ)上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩(wěn)定，這時投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學(xué)管理以實現(xiàn)整體價值不斷提升。可以說，MALL之類的商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈?zhǔn)堑湫偷摹跋戎矘?，后乘涼”，這種模式意味著MALL作為一投資項目其回收期比普通地產(chǎn)項目長得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風(fēng)險也較大。這些特點要求MALL的投資開發(fā)商應(yīng)具有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)知識經(jīng)驗，有強大的資本實力，并以永續(xù)經(jīng)營的理念看待項目，這些是一個MALL成功的必要條件。不過，成功的MALL能為投資開發(fā)商帶來數(shù)量可觀源源不斷的租金流，這是一般地產(chǎn)項目無法企及的，也正是MALL的魅力所在。
專業(yè)分工，多方合作。從上文可知MALL的經(jīng)營不僅僅是商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營，還是地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，是金融、地產(chǎn)和商業(yè)的合理分工和有效整合，其投資和經(jīng)營應(yīng)以長期為導(dǎo)向，投資者必須具有強大的資本實力和可靠的資金鏈，運營者必須具有專業(yè)的選址、規(guī)劃和招商能力，管理者必須具備專業(yè)的MALL業(yè)態(tài)管理和營銷能力，而MALL內(nèi)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營者必須具備一定的品牌實力和銷售能力，上述各方的專業(yè)分工和有效合作是MALL成功的前提和保障。在國外，為了實現(xiàn)資本、地產(chǎn)和商業(yè)的有效整合，MALL之類的大型商業(yè)地產(chǎn)項目往往是由房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）來投資開發(fā)管理的，如美國的西蒙房地產(chǎn)集團就屬此類，它是金融、地產(chǎn)和商業(yè)管理的綜合體，它通過資本市場不斷融資來開發(fā)、收購購物中心，解決了資金瓶頸并通過權(quán)益融資降低了財務(wù)風(fēng)險，同時又通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整、業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運營能力，使租金收入穩(wěn)定、持久并提升。
招商先行，開發(fā)在后。MALL的投資額巨大，涉及諸多業(yè)態(tài)，因此投資風(fēng)險很高。為了降低風(fēng)險，適應(yīng)各業(yè)態(tài)特別是主力店、次主力店的特殊需要，MALL的成功開發(fā)往往需要招商先行，設(shè)計和建設(shè)在后，且在招商后的整個開發(fā)過程中，開發(fā)商和主力店、次主力店需要密切合作，甚至形成某種形式的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這種“先招商，再開發(fā)”、“聯(lián)合開發(fā)”、“加盟入駐”、“深層合作”、“共同繁榮”的運營模式在國內(nèi)被商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稱為“訂單地產(chǎn)”。這種模式對于主次力店商的好處首先在于通過深層合作享受比小租戶優(yōu)惠更多的租金，并在日后的經(jīng)營中能與開發(fā)商進行有效溝通和合作；其次在于它們在MALL內(nèi)的店面空間均是“量身定做”，這十分有助于降低其裝修成本，縮短裝修時間以便早日投入運營。
對于MALL投資開發(fā)商，這種模式不僅能分散其投資風(fēng)險，降低經(jīng)營風(fēng)險，還能在運營前就提高MALL的知名度，便于對其它小零售店的后續(xù)招租，也有助于提高租金水平。同時，由于各主次力店往往屬成熟業(yè)態(tài)中的領(lǐng)先者，具有豐富的商業(yè)經(jīng)驗，MALL開發(fā)商從與它們的合作中可以吸取不少有益知識和經(jīng)驗。
外部經(jīng)濟性和泛地產(chǎn)開發(fā)。因具有比較完善的消費休閑功能，其一站式服務(wù)又能給人們帶來很大的便利， 一個MALL往往能吸引很大的日均人流量，使得其周邊的商業(yè)物業(yè)受益匪淺，得以分享這巨大人流的消費額，這十分有助于促進這些商業(yè)地產(chǎn)升值；同時MALL還為其周邊的居民帶來很大的消費和休閑便利，因此也有助于提升其住宅地產(chǎn)的價值?？梢?，MALL因規(guī)模龐大、功能完善，具有不小的外部經(jīng)濟性，其經(jīng)濟社會效益能外溢至外部周邊地帶，促使這些地帶土地、物業(yè)較大幅度升值。
因此投資開發(fā)商往往在開發(fā)MALL的同時開發(fā)周邊的土地，根據(jù)實際情況或建住宅地產(chǎn)，或開發(fā)賓館、寫字樓等泛商業(yè)地產(chǎn)，以盡量將MALL的外部性經(jīng)濟內(nèi)部化以增加自己的投資收益。同時這還能為MALL帶來更多的人流和顧客，兩者相互促進從而為所有者、店鋪經(jīng)營者、顧客和其他利益相關(guān)者帶來更大的益處。更值得一提的，住宅地產(chǎn)與MALL地產(chǎn)在資金回收流在時間上不同：前者采取產(chǎn)權(quán)出售方式因而能較快回收投資收益，而后者如上所述往往采取只租不售的永續(xù)經(jīng)營方式，其投資和收益在相當(dāng)長的時期內(nèi)方能回收，因此MALL物業(yè)和周邊住宅地產(chǎn)的結(jié)合開發(fā)不但能相互促進增值，還有助于投資資金流的有效配比，緩解投資開發(fā)商前中期的資金壓力。
業(yè)態(tài)組合和人流規(guī)劃以及磁極理論。MALL包含業(yè)態(tài)諸多，商品和服務(wù)項目琳瑯滿目，而支撐一個MALL的生存往往需十萬甚至幾十萬的日均人流量，因此業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和人流規(guī)劃對MALL的成功都是十分重要的專業(yè)問題。對此，有關(guān)MALL業(yè)態(tài)管理的磁極理論認(rèn)為一個MALL其實是一個商業(yè)生態(tài)圈，它必須有主力店、次主力店似磁極般招徠客流，并通過合理的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，使MALL內(nèi)大小不同業(yè)態(tài)有效互補，類似業(yè)態(tài)有序競爭，從而完善MALL為消費者提供的消費休閑功能，提升MALL的整體價值；同時還通過科學(xué)的建筑設(shè)計合理規(guī)劃MALL內(nèi)人流，以主次力店作為磁極引導(dǎo)顧客在MALL中的有效流動；并通過合理的店面布局，使其它業(yè)態(tài)小店都能得益，而顧客也能勞逸結(jié)合，同時滿足消費休閑多種需要，綜合目標(biāo)式和發(fā)現(xiàn)式消費休閑。
在現(xiàn)實中MALL的主力店通常是知名百貨店，大型超市，而次主力店通常是知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場，主次力店主導(dǎo)著MALL的形象和檔次，而諸多的小品牌店、專賣店和其它小業(yè)態(tài)店對MALL起著業(yè)態(tài)補充和功能完善作用，雙方并存共榮，保持著MALL商業(yè)生態(tài)圈的穩(wěn)定發(fā)展。
MALL業(yè)態(tài)面臨的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)
自二十世紀(jì)末起，在我國的大中城市掀起了MALL建設(shè)熱潮，其中雖不乏盲目跟風(fēng)之舉，但也與當(dāng)前外部環(huán)境中存在的發(fā)展機遇密不可分，具體表現(xiàn)在：
在經(jīng)歷了二十多年平均增長率近10%的高速發(fā)展后，我國絕大部分消費品行業(yè)都出現(xiàn)了供過于求的市場飽和局面，這意味著流通領(lǐng)域的渠道商在供應(yīng)鏈上的地位大幅提升，對制造商的權(quán)力增強，因而它能取得所售商品價值鏈上更高比例的收益。除此之外，MALL業(yè)態(tài)因其巨大的集聚效應(yīng)還能帶來不同一般商業(yè)業(yè)態(tài)的更大潛在收益，這對于投資商是很具吸引力的。
持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展使我國城市的消費水平從溫飽型提升至小康水平甚至更高，消費者擁有了更高的購買力和更多的閑暇時間，其消費呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。此外，不斷加快的生活和工作節(jié)奏使得人們需要一站式的消費、休閑空間。而MALL業(yè)態(tài)能較好地滿足消費者上述需求，因而它在我國的出現(xiàn)和發(fā)展擁有市場需求基礎(chǔ)。與此同時，我國當(dāng)前日益加快的城市化進程將為MALL提供更大的顧客基數(shù)和發(fā)展機會。
第2篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
之后還要進行市場研究。根據(jù)這些所獲取的信息，再來進一步確定規(guī)劃目標(biāo)的特點。然后確定其業(yè)態(tài)組合，即針對目標(biāo)客戶群所確定的招商對象。下一步就可以做出初步預(yù)算，根據(jù)預(yù)算的多少來確定初步設(shè)計，如果預(yù)算緊張，設(shè)計則較為簡單，如果預(yù)算充裕，設(shè)計可以較為復(fù)雜。但是，在預(yù)算較少的情況下，仍有可能作大型項目開發(fā)，這就需要進入“分步開發(fā)”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)“滾動發(fā)展”。接下來還要更為深入地進行“業(yè)態(tài)分析研究”，確定具體的招商對象，以及商戶之間的優(yōu)化配置――因為，很多商戶之間是合作伙伴關(guān)系，有相同的顧客群，需要并存，所以有必要將他們安置在一起。例如，星巴克咖啡店有其固定的客戶群，它所處位置上的變化可能會對引導(dǎo)顧客構(gòu)成造成影響。
另外需要與商戶共同磋商，這樣可以更好的滿足客戶的需求，方便與他們達成共識，這樣做出的規(guī)劃才會成功，才能使開發(fā)商在進入到建筑方案設(shè)計之前就已心中有數(shù)，在這一過程中，要作出相應(yīng)的調(diào)整，有時甚至是徹底改變規(guī)劃思路，但這一工作在建筑方案設(shè)計和施工設(shè)計之前做，避免了不必要的資金上的浪費。這樣就可以最終敲定設(shè)計理念，最后送交建筑方案設(shè)計和施工設(shè)計部門。
相對于西方的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計著眼于市場供應(yīng)而言，政府在中國地產(chǎn)項目規(guī)劃中具有決定性，所以中國的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計有別于西方，該模式更多的著眼于商業(yè)建筑設(shè)計。
中國模式開始會有一個大體的概念，有些會做一些立地環(huán)境分析和市場研究，但卻鳳毛麟角，因為大多數(shù)情況下，政府都已事先選定地點，在沒有充分進行立地環(huán)境分析和市場研究時就已經(jīng)確定了定位和規(guī)劃方案，有時根本就沒有正式的規(guī)劃方案。雖然會做一些項目特點的說明，但很多時候都直接跳到了“初步設(shè)計”這一步，遇到較大規(guī)模項目的時候有的會分步開發(fā)，作一些并不深入的業(yè)態(tài)研究，但在還沒有將業(yè)態(tài)組合搞清楚之前，就匆忙敲定設(shè)計方案，并很快進入到建筑方案設(shè)計和施工設(shè)計當(dāng)中。
第3篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險；經(jīng)營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)模可達幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。
1 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險
從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目較其他地產(chǎn)項目風(fēng)險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策過程中的風(fēng)險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。
1.2政策法規(guī)風(fēng)險
一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險就是指商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風(fēng)險進行綜合分析研究。
城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項目也要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商和后期的運營制定了嚴(yán)格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。
1.3 選址風(fēng)險
一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。
一個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項目引上了一條高風(fēng)險之路。因為規(guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。
1.5 銷售風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風(fēng)險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風(fēng)險
商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中的招商風(fēng)險。每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項目操作中的“短板“。
1.7 經(jīng)營風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險。目前商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。
1.8 資金風(fēng)險
第4篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場競爭，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購物中心，外資大賣場為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場紛爭已經(jīng)悄然來臨。
搶灘商業(yè)地產(chǎn)
數(shù)據(jù)顯示，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)累計開發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強勁的經(jīng)濟發(fā)展，城市化重心下移的推動為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新機遇。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭之地。
以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等項目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前，王府井百貨、二七萬達廣場、華潤印象城等發(fā)揮著越來越強的示范效應(yīng)。
“從鄭州來看，大型商業(yè)地產(chǎn)項目可謂到處開花?！焙幽鲜∩虡I(yè)行業(yè)協(xié)會副會長何宏劍說。
他表示，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團開發(fā)的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè)，都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項目的代表。
“這些大型購物中心吸引了國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革?！焙魏陝Ρ硎?。
大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入城市綜合體的大時代。但需要注意的是，在促進城市經(jīng)濟的同時，城市的消化能力對綜合體也是一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)三線以下（含三線）市場百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長了10多倍。在國內(nèi)30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現(xiàn)實狀況往往有超限之虞?？此品睒s的三、四線城市，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對此說，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費型城市，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、百貨、大賣場。商超等業(yè)態(tài)）的過剩發(fā)展可能存在隱患。
顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢。新興電子商務(wù)對商業(yè)運營成本下降的要求會導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進一步萎縮的可能。
倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型
在商業(yè)地產(chǎn)市場火熱的當(dāng)下，蜂擁而進的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運營競爭模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購物的競爭下，大賣場等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。
1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來三到五年內(nèi)，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。
“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業(yè)，其對租金的承受也相對差一些?！币晃涣闶蹣I(yè)開發(fā)人員表示。
可以說，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場已經(jīng)失去了因低價持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。
事實上，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區(qū)域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌稣加新屎徒?jīng)營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。
“如此來看，如果外資賣場讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，諸如百貨運營商加速轉(zhuǎn)型為購物中心?！鳖櫾撇硎尽?/p>
顯而易見，在自持物業(yè)的情況下，如果開發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場等商業(yè)項目或者接盤外資賣場的運營，那么在招商過程中的項目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。
無獨有偶，在諸多百貨遭遇危機的情形下，隨著消費者對社會化、復(fù)合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強，百貨運營商轉(zhuǎn)入購物中心的態(tài)勢將會更加明顯。同時，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網(wǎng)購對于無體驗式消費的沖擊等現(xiàn)實，也是逼迫百貨運營商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素。而轉(zhuǎn)型的背后，也是未來對開發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項目帶來嚴(yán)峻的考驗。
轉(zhuǎn)變盈利模式
不管是整體投資、開發(fā)還是單體柜臺租賃，此種商業(yè)項目的發(fā)展終究要取決于運營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破。能否成功運營跟很多因素相關(guān)，市場定位、周邊消費潛力需求和經(jīng)營者的統(tǒng)一管理等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。
另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，人們已意識到，并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營，商業(yè)租與售的“對錯”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。
第5篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) Mall 零售巨頭 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)規(guī)劃
供給量持續(xù)增長，大型化趨勢放緩
在宏觀環(huán)境及政策等各方面因素影響下，預(yù)計2006年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將持續(xù)增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發(fā)后，開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)利潤空間更大，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；二是目前市場的商業(yè)有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務(wù)院了“關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發(fā)的限制進一步增加，住宅開發(fā)數(shù)量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發(fā)商被動地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，使得商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量相應(yīng)增加。另據(jù)目前公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)發(fā)達城市的人均商業(yè)面積與國外的相比，尚有較大差距。商業(yè)需求未得到滿足，仍是供不應(yīng)求。
商業(yè)設(shè)施規(guī)模將有變化。一方面，大規(guī)模的集中商業(yè)供應(yīng)難以出現(xiàn)，一窩蜂開發(fā)的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數(shù)開發(fā)商缺少同國際品牌商家，以及專業(yè)商業(yè)投資和運作機構(gòu)的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合模式，但缺乏創(chuàng)意與特色?；螂m有創(chuàng)意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經(jīng)營，供應(yīng)過剩，從而導(dǎo)致項目擱淺。另一方面，2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點，預(yù)計2006年社區(qū)示范范圍將逐步擴大。未來商業(yè)物業(yè)多以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)增，經(jīng)營模式期待轉(zhuǎn)型
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式將發(fā)生變化。據(jù)統(tǒng)計，目前商業(yè)地產(chǎn)項目選擇出售的比例仍然高于半數(shù)。整體趨勢將繼續(xù)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。只售不租，把商業(yè)項目作為房產(chǎn)銷售而不是作為金融化產(chǎn)品來經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)被分割，難以進行整體商業(yè)定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍存投機心理。雖然越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項目的長久經(jīng)營不利，但極少有開發(fā)商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業(yè)項目上，追求長遠(yuǎn)的持久和高額回報。
隨著WTO規(guī)則的深入實施，越來越多的國際零售企業(yè)在中國設(shè)置經(jīng)營場所。其需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時，基本上只選擇只租不售產(chǎn)品，無法與那些切割分散出售的物業(yè)進行合作。因為這種項目未來經(jīng)營業(yè)態(tài)無法保證。由出售轉(zhuǎn)為出租經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變是城市發(fā)展和市場優(yōu)化的必然結(jié)果。這一核心理念目前仍未被業(yè)內(nèi)廣泛接受，預(yù)計2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運作的盲目性，及空置浪費的嚴(yán)重后果仍不可能完全避免。
投資熱點轉(zhuǎn)向，社區(qū)Mall引人關(guān)注
由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快，政府積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)。雖然2005年與往年相比社區(qū)配套的規(guī)模與形態(tài)都有了相當(dāng)大的變化，但2006年將會有更大的發(fā)展?jié)摿?。較適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場等，這些業(yè)態(tài)將逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點。
前幾年在各個城市掀起了在開發(fā)社區(qū)內(nèi)建設(shè)獨立會所的大潮，由于住宅社區(qū)均設(shè)有獨立會所，而這些會所的形態(tài)由于缺少全面的配套，使得服務(wù)單一，人氣可憐。特別是那些設(shè)于區(qū)內(nèi)無法面向社會經(jīng)營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區(qū)以及同板塊內(nèi)的其它社區(qū)的配套提供盡可能多且方便的服務(wù)。而不同樓盤的開發(fā)商缺乏相互協(xié)調(diào)的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經(jīng)營，導(dǎo)致了兩種現(xiàn)象的發(fā)生：一是重復(fù)建設(shè)和重復(fù)經(jīng)營；二是部分經(jīng)營業(yè)態(tài)的空白。
2006年新興的規(guī)模在幾萬平米的小型街區(qū)Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環(huán)境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業(yè)街為例，該商業(yè)街以西班牙式的建筑風(fēng)格，兩層高的低密度形態(tài)，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施既降低了招商的風(fēng)險，又方便鄰近的社區(qū)生活。是未來易于操作，容易出現(xiàn)亮點的商業(yè)模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規(guī)模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現(xiàn)。
國際零售巨頭穩(wěn)步擴展，商家期待趨于理性
國際零售巨頭進入中國，對商業(yè)地產(chǎn)將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領(lǐng)域?qū)⒉辉偈軈^(qū)域、業(yè)態(tài)、規(guī)模和資本構(gòu)成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調(diào)整、充實一二線開放城市網(wǎng)點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質(zhì)也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內(nèi)部分商業(yè)項目由于對項目優(yōu)勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或?qū)H商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導(dǎo)致項目的最終擱淺。
目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認(rèn)識誤區(qū)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規(guī)劃設(shè)計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風(fēng)險忽略不計等。不能認(rèn)識以上的問題，便會使得商業(yè)地產(chǎn)對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業(yè)地產(chǎn)定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年挫折，無論是開發(fā)商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經(jīng)意識到商業(yè)運作的重要性，對國際商業(yè)巨頭的期待也趨于理性化。
國際資本登陸中國，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富
隨著國際知名零售品牌在中國的設(shè)點步伐加快，中國國內(nèi)市場商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發(fā)國外的投資機構(gòu)大規(guī)模的進入中國的商業(yè)地產(chǎn)市場。國際資本的參與必將提升項目的品質(zhì)并吸引更多的投資者，也會促進未來商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)經(jīng)營的載體，其開發(fā)建設(shè)必定受到商業(yè)發(fā)展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業(yè)面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環(huán)境。
機會需要把握的能力，也就要求商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營者按國際游戲規(guī)則運作。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發(fā)商關(guān)注的融資渠道。但目前由于開發(fā)商對國際游戲規(guī)則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準(zhǔn)備缺乏專業(yè)性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)整體素質(zhì)提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。
另一方面，2006年國外商業(yè)的各種形態(tài)在中國登陸將會更加全面。商業(yè)經(jīng)營方式正發(fā)生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務(wù)較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即需要在特定的時間段內(nèi)滿足人們物質(zhì)與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業(yè)必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內(nèi)消費者的現(xiàn)實生活中。另據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續(xù)發(fā)展，超市也會有更大的發(fā)展空間，各種專賣店及連鎖店的經(jīng)營也將會進一步擴大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。這一新的機會也要求開發(fā)商迅速提高自己與國際接軌的能力。
項目操作供需對接，運作邁向國際化
從2005年的全國的商業(yè)地產(chǎn)供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè)，這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運作，才能夠最佳發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價值。從目前眾多商業(yè)項目的盲目上馬與重復(fù)建設(shè)判斷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業(yè)項目的供給超過了本區(qū)域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務(wù)范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。
在目前中國市場上，能夠提供國際專業(yè)計算模式，并且提供定量的分析數(shù)據(jù)以及具體的操作實施方案的公司較少。多數(shù)的商業(yè)策劃只有定性的分析，缺乏有數(shù)據(jù)支撐的執(zhí)行方案。商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭是整個商業(yè)所體現(xiàn)出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優(yōu)勢和資金優(yōu)勢的競爭，是綜合專業(yè)與技術(shù)資源優(yōu)勢的競爭。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運營方式需要開發(fā)商的實力、眼光、團隊協(xié)作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務(wù)虛的理念來掩蓋經(jīng)濟運營方面理性數(shù)據(jù)化研究的不足。2006年商業(yè)項目的策劃與規(guī)劃將更多依靠國際專業(yè)公司，引進具有國際專業(yè)水準(zhǔn)以及海外招商能力的中介力量，這將是商業(yè)地產(chǎn)能否邁進理性化和專業(yè)化商業(yè)運作的重要里程碑。
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第6篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
前幾天，澳邦成行的總經(jīng)理成路向在北京所居住小區(qū)再一次毛遂自薦，幫助自己所在小區(qū)內(nèi)的商業(yè)做招商與商業(yè)定位再一次被拒絕。這位專門從事社區(qū)商業(yè)研究的專家在澳大利亞生活了十幾年，習(xí)慣了便利的生活，對社區(qū)商業(yè)帶來的效益也十分清楚。但回到國內(nèi)，買了高檔住宅，卻發(fā)現(xiàn)所在小區(qū)并沒有便利的鄰里購物中心，“我后來發(fā)現(xiàn)是很多小區(qū)沒有商業(yè)配套，包括高檔社區(qū)，好的生活品質(zhì)應(yīng)該是舒適、便捷?？墒乾F(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的狀況，卻是讓這些有錢人打個醬油還要開寶馬?！背陕穼Α吨袊?lián)合商報》記者感慨。
此次將拉動社區(qū)商業(yè)作為促內(nèi)銷的一部分，商務(wù)部規(guī)定加快社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)的制定。盡早出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》，加快網(wǎng)點規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定，推進社區(qū)商業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；同時，規(guī)劃部門應(yīng)作出規(guī)定，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅時，必須預(yù)留土地和網(wǎng)點，建成后交當(dāng)?shù)厣虅?wù)主管部門管理，實現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點和住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。
定位誤區(qū)
“社區(qū)商業(yè)在中國概念不明晰，事實上是先有社區(qū)商業(yè)，再有區(qū)域購物中心，再有超區(qū)域購物中心，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是最早的商業(yè)形式，不過由于一直的不規(guī)范與概念的混淆，導(dǎo)致其卻成為新生模式一樣，有必要統(tǒng)一?！敝袊徫镏行漠a(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利對《中國聯(lián)合商報》記者表示。我國社區(qū)商業(yè)還處于萌芽階段，社區(qū)商業(yè)主要是以歷史形成的沿街商鋪為載體，這種商業(yè)形式是自然形成的，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。
國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點，不是開發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負(fù)盈虧。沒有整體規(guī)劃與引導(dǎo)，在一個社區(qū)能做成，另外一個社區(qū)或許就不成，形不成模式，并沒有真正的借鑒意義。與國外成熟社區(qū)商業(yè)模式相比較，還有很大的差距。
成路表示：“從目前城市發(fā)展進程的趨勢來看，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。應(yīng)該是一定范圍內(nèi)有的一個8000~15000平方米的鄰里購物中心，包括二三十個業(yè)態(tài)?！?/p>
部分國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)招商時會進入一個誤區(qū)：社區(qū)定位等于社區(qū)商業(yè)定位，其實不然。社區(qū)商業(yè)最主要的功能就是便民，提供生活需要的幾十個服務(wù)類業(yè)態(tài)。而步入誤區(qū)的社區(qū)則認(rèn)為，高檔社區(qū)就一定是高檔商品，奢侈音響專賣與西餐，根本沒有肉食店及早餐店這樣的業(yè)態(tài)?！吧唐房梢愿鶕?jù)社區(qū)層次高低有所變化，但是業(yè)態(tài)并無高低之分?！背陕繁硎?。
政策扶持
社區(qū)商業(yè)一直沒有發(fā)展起來還因為社區(qū)商業(yè)作為整個物業(yè)的一部分，房地產(chǎn)商因為不好定位與不好回收效益而懶于發(fā)展社區(qū)商業(yè)，或者就直接為了盡快回籠資金盡快拋售；而即使有經(jīng)營商入駐也會因為水、電等成本問題難以維持。
“一般來說，社區(qū)商業(yè)的租金都是很低的，還需要有一些24小時的店，但因為客流少，房租與水電等都讓經(jīng)營商不能承受，政府又沒有相關(guān)的政策扶持，經(jīng)營商很難活下去?！惫隼硎尽?/p>
不過如今想投資社區(qū)商業(yè)的零售商應(yīng)該打消顧慮了，商務(wù)部表示將社區(qū)商業(yè)中的基礎(chǔ)部分納入公共服務(wù)范疇。據(jù)了解，建議中央明確將基礎(chǔ)型業(yè)態(tài)和業(yè)種網(wǎng)點建設(shè)納入社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施范圍，出臺相關(guān)政策，安排部分專項資金，給予政策扶持。鼓勵各類組織、企業(yè)和個人進社區(qū)開展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，對發(fā)展基礎(chǔ)型業(yè)態(tài)和業(yè)種給予租金或稅收等方面的扶持。結(jié)合各地情況，選擇規(guī)模大、有實力、積極性高、已在社區(qū)開設(shè)網(wǎng)點的企業(yè)作為骨干，進行扶持和培育，對其提供必要指導(dǎo)，在用地、用電、用水、稅收等方面給予政策傾斜。
其實早在2005年5月初，商務(wù)部就已經(jīng)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（簡稱《指導(dǎo)意見》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。隨著金融危機的來襲，人們消費也變得謹(jǐn)慎理性起來，社區(qū)商業(yè)作為日常生活必備的部分，雖然一直不被重視，但是也沒有受到影響。此次商務(wù)加大對社區(qū)商業(yè)的投入，成路認(rèn)為社區(qū)商業(yè)將會在此次政策的扶持下邁出一大步。
■記者觀察:未來或成金融產(chǎn)品
縱觀國外成熟的社區(qū)商業(yè)，除了在便利周圍居民的同時，也是很好的金融產(chǎn)品。據(jù)郭增利介紹，國外有60%~70%的商業(yè)是鄰里社區(qū)商業(yè)。此次金融危機，大型購物中心都受到影響，相反社區(qū)商業(yè)并沒有蕭條多少。
“其實滿足消費者的便利性、促內(nèi)銷只是鄰里購物中心的第一步，也是最基本的一部分。應(yīng)該把鄰里購物中心做成金融產(chǎn)品。在國外，大多數(shù)鄰里購物中心都是連鎖方式，遍地開花。因為大部分的社區(qū)商業(yè)都是被基金統(tǒng)一收購管理，在長期持有的情況下會保值升值?！背陕繁硎尽?/p>
國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)只停留在最基本的一步上，并沒有意識到以后的投資回報?！岸唐趤砜?，社區(qū)商業(yè)回報慢，經(jīng)營定位要十分專業(yè)，招商稍有疏忽就會導(dǎo)致全盤皆輸。不過社區(qū)商業(yè)在國外作為基金專門收購的項目卻十分火爆，政府的補貼與自身的發(fā)展模式都受到基金的青睞。因為只要活下去，長期看來，社區(qū)商業(yè)的客源是不愁的，營業(yè)額相對會有保障，都是投資的不錯選擇?！惫隼f。
第7篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
一、指導(dǎo)思想及目標(biāo)
圍繞我區(qū)建設(shè)國際航空城總體要求，以建設(shè)北部商圈為目標(biāo)，以大型專業(yè)市場、大型零售業(yè)設(shè)施、特色街、新型商貿(mào)流通業(yè)為重點，推進商貿(mào)流通業(yè)集聚化發(fā)展。力爭實現(xiàn)社會消費品零售總額增長17%以上。
二、工作重點
（一）培育完善商業(yè)中心（商業(yè)聚集區(qū)）
2012年，圍繞培育完善商業(yè)中心（商業(yè)集聚區(qū)），積極引進新型業(yè)態(tài)，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進一步提高商業(yè)中心集聚度，提升商業(yè)發(fā)展的水平和檔次。
1、進一步提升商圈檔次。加快對現(xiàn)有市場的升級改造，啟動精品海鮮配送中心二期建設(shè)。力爭年底前啟用國際農(nóng)展中心新展館；上半年利客來店正式對外營業(yè)。
2、進一步完善豐富北曲商圈業(yè)態(tài)。大力引進發(fā)展品牌專業(yè)店，年內(nèi)完成銀發(fā)新世界改造工程，力爭對外營業(yè)；完成特易購購物中心的主體工程，增加商圈發(fā)展的承載體。
3、繼續(xù)凝聚寶龍商圈人氣。加大對寶龍城市廣場商業(yè)的引導(dǎo)和培育，做好寶龍城廣場空余商鋪招商、招租、宣傳推介，年內(nèi)完成大潤發(fā)裝修工程，正式對外營業(yè)；利用春天百貨、中影、蘇寧電器等商業(yè)設(shè)施，凝聚人氣，提高人氣集聚度。
4、加快東方城購物中心建設(shè)。進一步加快入駐商戶裝修進度，東方城購物中心盡快對外營業(yè)，方便308國道周邊社區(qū)居民購物。
5、全力推進金地世紀(jì)城項目建設(shè)。力爭年內(nèi)完成基礎(chǔ)施工，進行主體建設(shè)。
（二）加快商品交易市場的建設(shè)和升級
按照擴大規(guī)模、增強輻射、提升功能、集聚發(fā)展的要求，重點發(fā)展一批新門類，對消費有明顯拉動作用的商品市場。
1、重點建設(shè)的專業(yè)市場：
（1）盛奧五金機電市場。加快項目改造進度，力爭上半年完成改造工程，正式對外營業(yè)。
（2）泰隆商業(yè)廣場項目。加快項目建設(shè)進度及招商力度，力爭年內(nèi)正式對外營業(yè)。
（3）五洲四海家居城邦。全力推進裝修工程進度，力爭年內(nèi)對外營業(yè)。
（4）月星全球家居生活廣場。全力推進市場各項手續(xù)的辦理，加大宣傳推介、招商力度，力爭年內(nèi)正式營業(yè)。
2、重點培育完善的專業(yè)市場：
（1）蔬菜水產(chǎn)品批發(fā)市場。開工建設(shè)農(nóng)展中心新展館，進一步提高名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品物流配送和展示展覽功能。年內(nèi)精品海產(chǎn)品批發(fā)市場正式對外營業(yè)。
（2）中韓國際小商品城。重點規(guī)劃建設(shè)物流配送中心和電子商務(wù)平臺，進一步完善商務(wù)洽談、展示展覽等配套服務(wù)設(shè)施。加快發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，提高流通業(yè)集約化、信息化、現(xiàn)代化水平。
（3）國際工藝品城。重點調(diào)整交易商品結(jié)構(gòu)，增加交易品種，擴大市場輻射。
（4）啟城建材批發(fā)市場。進一步完善市場硬件設(shè)施，擴大市場規(guī)模，力爭年內(nèi)啟動建設(shè)裝飾展廳及裝飾裝潢材料市場改造工程。
（5）物流分撥交易中心。加快物流分撥交易中心建設(shè)進度，積極開展市場宣傳推介和招商工作。
3、控制發(fā)展的專業(yè)市場。
根據(jù)全市專業(yè)市場發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合我區(qū)專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀，需控制發(fā)展以下專業(yè)市場：
（1）大型綜合批發(fā)市場（貿(mào)易城）。
（2）大型裝飾裝潢材料市場（含家居市場）。
（3）大型服裝批發(fā)市場。
（4）大型飾品、工藝品市場。
（三）積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
圍繞滿足居民就近購買蔬菜副食品、餐飲消費等需求，全面推進社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，發(fā)揮示范樣板的帶動作用，引導(dǎo)全區(qū)新建社區(qū)和舊村改造社區(qū)參照標(biāo)準(zhǔn)留足商業(yè)設(shè)施和有針對性地引進商業(yè)業(yè)態(tài)，支持骨干連鎖企業(yè)新建和改造社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點，優(yōu)先發(fā)展便利店、中小超市和大眾快餐，保證社區(qū)居民在社區(qū)內(nèi)步行10分鐘可滿足基本生活需求。繼續(xù)推動“萬村千鄉(xiāng)市場工程”發(fā)展，年內(nèi)新增開農(nóng)家店10處以上，重點布局、、等商品市場較薄弱地區(qū)，提高當(dāng)?shù)鼐用穹奖愠潭?。在各街道群眾消費需求比較集中的生活區(qū)域，按標(biāo)準(zhǔn)配置10處農(nóng)貿(mào)市場。
（四）加快特色商業(yè)街建設(shè)
2012年，圍繞提高商業(yè)集聚程度，培育消費熱點，重點在區(qū)、街道商業(yè)中心（集聚帶）加快特色商業(yè)街、餐飲街區(qū)規(guī)劃建設(shè)。同時，結(jié)合實際發(fā)展情況，通過規(guī)劃引導(dǎo)、調(diào)整行業(yè)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，培育各具特色的專業(yè)街。年內(nèi)結(jié)合街區(qū)實際情況，完善已建成街區(qū)設(shè)施，加大宣傳推介力度。
1、魯邦國際風(fēng)情街。重點推進街區(qū)設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修工程。
2、流亭韓國風(fēng)情街。重點完善街區(qū)業(yè)態(tài)，加大街區(qū)宣傳力度，吸引知名韓國料理企業(yè)入駐。
3、膠州灣小海鮮街。加大街區(qū)宣傳力度，打造消費品牌，擴大社會知名度，吸引消費人群凝聚。
4、長水茶道文化古街。力爭上半年完成街區(qū)內(nèi)外部裝修，年底前完成街區(qū)招商工作，并正式對外營業(yè)。
三、保障措施
第8篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
招商談判過程中，要有充分的自信，說話要有底氣。如果客戶提出質(zhì)疑，要耐心詳細(xì)的講解客戶的疑問，給客戶分析當(dāng)?shù)厥袌龅南M群體和市場目前的占有份額，和我們商場的優(yōu)點和前景給客戶樹立起對我們商場的信心。盡量不要和客戶正面爭論一個問題，可以用變通的說法爭取客戶的認(rèn)同。有的客戶會不間斷的來商場實地查看，要用耐心和客戶溝通，并加以引導(dǎo)要讓客戶清楚的知道，他如果來我們商場投資會給他帶來多大的利益。
在談判過程中，觀察對方反應(yīng)充分了解對方的心理需求。不要一次性的給他太多的選擇余地，針對他的需求只提供幾個不一樣的位置或者不同的面積給他讓他在幾個之間做一個選擇。要適時的讓對方知道他所選擇的這個位置同時幾個客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。
商場開業(yè)籌備的一項重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開業(yè)籌備工作的一項重要內(nèi)容。在商場開業(yè)籌備過程中，與招商工作同等重要的還有市場定位、商業(yè)規(guī)劃、組織建設(shè)、制度建設(shè)、工作流程設(shè)計、員工招聘培訓(xùn)、空間環(huán)境美陳、二次商裝管理、信息系統(tǒng)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)形象推廣、營銷方案制定、競爭策略制定等等。我們可以設(shè)想一下，如果對商場沒有一個明確的業(yè)態(tài)定位、市場定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結(jié)構(gòu)是多少？如果對商場沒有一個科學(xué)的賣場規(guī)劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個區(qū)位？不同樓層和區(qū)域之間的品種、品牌關(guān)系是什么？我們再想：如果沒有一套現(xiàn)代的商業(yè)管理體系、制度體系、流程設(shè)計，我們又怎能保障招商、營銷、管理、運營和服務(wù)的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營業(yè)員到中高層管理干部要不要培訓(xùn)？開業(yè)的慶典方案、促銷方案要不要制定和實施？……等等，諸如此類問題，絕不僅僅是招商的問題！
所以，我們說，商場的開業(yè)籌備工作，是一項系統(tǒng)工程，必須全面考慮、統(tǒng)籌設(shè)計、系統(tǒng)實施、整體保障。因此，要保證一個商場的成功招商和成功開業(yè)，一定要做到以下幾點：
一、進行充分的市場調(diào)查、準(zhǔn)確的市場定位、合理的賣場布局；
二、建立現(xiàn)代的商業(yè)組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；
三、建立一支有現(xiàn)代商業(yè)管理意識、服務(wù)意識、訓(xùn)練有素、崗職明確的管理團隊和基層員工隊伍；
四、成功的招進一批符合業(yè)態(tài)定位、市場定位、客層定位的品牌和商品；
五、嚴(yán)格地進行品牌專柜的設(shè)計、裝修和商品陳列，營造濃郁、現(xiàn)代的賣場氛圍，美化賣場內(nèi)部空間環(huán)境和商場外觀商業(yè)環(huán)境；
六、建立一套適合現(xiàn)代商業(yè)管理、現(xiàn)代商業(yè)營銷和現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)的商業(yè)POS和MIS系統(tǒng)；
第9篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文
袁霄凌（1989-），女，漢，河南省南樂縣人，河南師范大學(xué)商學(xué)院，研究生。
摘 要：地鐵商業(yè)能夠?qū)⒌罔F這一交通工具所匯集的客流、物流轉(zhuǎn)變成具有經(jīng)濟效益的商業(yè)流，這種依附于地鐵而存在的商業(yè)模式能夠很好的實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，從而促進城市商業(yè)的發(fā)展。2015年鄭州地鐵進入高速建設(shè)階段，地鐵商業(yè)的發(fā)展仍處于起步階段，結(jié)合鄭州市的地鐵商業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)上對比國內(nèi)外成功地鐵商業(yè)運作模式，從中發(fā)現(xiàn)鄭州地鐵商業(yè)現(xiàn)存的亟待的問題，同時提出應(yīng)以合理規(guī)劃、因地制宜、市場化機制三個方面加強開發(fā)地鐵商業(yè)。
關(guān)鍵詞：地鐵商業(yè)；鄭州市；商業(yè)布局
一、鄭州地鐵商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題
鄭州地鐵1號線已于2013年12月正式運營，目前在建的線路為2號線、5號線、1號線延長線，3號線預(yù)計2015年9月份動工。而根據(jù)規(guī)劃，到2030年鄭州規(guī)劃的地鐵線路有17條。形成“三橫兩縱一環(huán)”全部地鐵線網(wǎng)。但是就目前而言，修建地鐵的造價為5億/公里，地鐵的投資建設(shè)多為政府投資，其營運虧損不僅僅是鄭州一個城市的問題，更是大多數(shù)地鐵公司面臨的問題，鄭州地鐵運營時間短、運行線路少，運營收入無法支持大量的投資，且地鐵一號線起于鄭州火車站，火車站周邊的持續(xù)客源和商業(yè)氛圍還未能完全注入地鐵的運營中，因此鄭州市地鐵商業(yè)的發(fā)展才處于初級階段，存在以下問題：
（1）地鐵商業(yè)處于初級建立階段，需要不斷培養(yǎng)和完善：鄭州市地鐵建設(shè)起步晚，地鐵商業(yè)的注入還未完成，盡在火車站和會展中心等關(guān)鍵站點完成了與商業(yè)的鏈接，但并沒有有效的引導(dǎo)商業(yè)客流量，因而未能實現(xiàn)真正的地鐵商業(yè)運營。
（2）商業(yè)運作模式簡單，效率不高：鄭州市現(xiàn)存運營地鐵線路的商業(yè)空間開發(fā)十分有限，廣告招商也為得到充分的利用，地鐵沿線的土地大多早已經(jīng)開發(fā)完畢，沒有形成地產(chǎn)增值太大可能。
（3）地鐵商業(yè)布局、業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃：TOP理論主導(dǎo)城市軌道交通的影響范圍約為10分鐘左右的步行距離，約400-800米的半徑范圍。運營良好的地鐵商業(yè)離不開合理的商業(yè)布局。鄭州市目前地鐵商業(yè)的規(guī)劃落后于地鐵開發(fā)建設(shè)，大多數(shù)地鐵空間未被利用。在稍有利用的幾個站點，也存在業(yè)態(tài)分布的不合理性，多以服裝和餐飲為主，與地上商業(yè)沒有差異也就沒有吸引客流量的動力，未能合理的規(guī)劃業(yè)態(tài)組合。
二、國內(nèi)外地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗啟示
鄰國日本對地下交通高度依賴，擁有世界上數(shù)量最多的地下購物中心。將地鐵站、地下停車場、地下商業(yè)結(jié)合，從而帶動地面商業(yè)的發(fā)展，地鐵沿線土地、房產(chǎn)增值、甚至帶動了旅游業(yè)的發(fā)展；新加坡政府也把地鐵作為城市規(guī)劃的一部分，地鐵商業(yè)以綜合集成模式、商業(yè)集成模式、商務(wù)集成模式和居住集成模式四種模式，主要以商業(yè)集成為主。這種多功能、立體化的地鐵商業(yè)開發(fā)模式使其地鐵贏利，同時進行地鐵沿線的土地增值開發(fā)或預(yù)留增值潛力土地等舉措，政府從中受益，從而較快收回地鐵投資。
中國香港地鐵是世界上為數(shù)不多的能賺錢的地鐵之一，也是世界地鐵運營成功的典范。地鐵的開通不僅使沿線土地升值，同時使地鐵上蓋物業(yè)綜合體興起，香港70%以上的商業(yè)綜合體都屬于地鐵上蓋物業(yè)，這種布局能有效地把交通人流轉(zhuǎn)換為商業(yè)客流，使得物業(yè)帶動人流，人流帶動物業(yè)。此外，香港地鐵商業(yè)模式的運作成功還依賴于其對不同站點商業(yè)定位的準(zhǔn)確把握，對地下空間。只租不售的政策和舒適購物環(huán)境的營造。與之相較，北京地鐵物業(yè)還存在著商業(yè)區(qū)域定位不準(zhǔn)，商業(yè)布局缺乏合理性以及商業(yè)氛圍未形成等問題。
縱觀國內(nèi)外地鐵商業(yè)建設(shè)，其成功的營運都離不開以下三點：（1）地鐵商業(yè)與城市規(guī)劃設(shè)計相結(jié)合。將地鐵商業(yè)開發(fā)納入城市地鐵建設(shè)的規(guī)劃中，從而根據(jù)其地鐵容納量和客流來規(guī)劃地鐵商業(yè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)。（2）地鐵商業(yè)與立體化交通相結(jié)合。地鐵商業(yè)作為立體交通體系的一個樞紐，既能夠?qū)崿F(xiàn)交通工具乘換的便捷又能實現(xiàn)地鐵商業(yè)的經(jīng)濟效益。（3）地鐵商業(yè)帶動周邊資源的升值。地鐵的開通對周邊的商業(yè)、土地、房產(chǎn)等固定性資產(chǎn)的價值具有較大的提升效果，因而應(yīng)將地鐵站周邊商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)同時納入地鐵商業(yè)的開發(fā)運營。
三、鄭州市地鐵商業(yè)發(fā)展建議
（一）合理規(guī)劃發(fā)展地鐵商業(yè)
由于鄭州市地鐵及地鐵商業(yè)處于起步階段，因而對地鐵商業(yè)的植入進行規(guī)劃還完全來得及，結(jié)合國內(nèi)外地鐵商業(yè)運營較好的城市的先進經(jīng)驗進行合理的布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分，提出從以下三點進行規(guī)劃：
（1）交通樞紐對接系統(tǒng)：使汽車站、火車站、公交站、地鐵站以及正在籌建的城市軌道交通站相互承接，并建立綜合交通系統(tǒng)樞紐，以此為依托引入小型連鎖商業(yè)、外媒廣告招商、餐飲等快速消費業(yè)態(tài)。
（2）規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)站點商業(yè)：目前地鐵一號線在核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)引入方面有待進一步完善，主要是業(yè)態(tài)的調(diào)整，應(yīng)著重與地上商業(yè)業(yè)態(tài)形成差異但又具有相對優(yōu)勢或者作為地上商業(yè)的部分替代，一方面有效緩解交通要道的擁堵，又可以增加地鐵商業(yè)盈利。未來地鐵商業(yè)在城區(qū)主要的幾個商圈和人流量較大的商務(wù)辦公區(qū)域均應(yīng)在目前的基礎(chǔ)上有所升華。
（3）生活區(qū)域站點商業(yè)植入：這類地鐵站點多以居民上班出行客流為主，商業(yè)規(guī)劃出商業(yè)廣告外盡可能進行餐飲、便利店、生活超市的引入。
（二）因地制宜設(shè)計地鐵商業(yè)
不同的城市因為其人口、經(jīng)濟、文化的不同所需要的商業(yè)環(huán)境也有所不同，地鐵商業(yè)布局也應(yīng)遵從這一原則。鄭州市作為河南省省會擁有逾千萬常住人口，是全國重要的交通樞紐，近幾年城市范圍不斷向外擴展，地鐵商業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，后期應(yīng)進行綜合化規(guī)劃，不應(yīng)以消費型商業(yè)體為主，更要注意到人口不斷增多與公共資源的供給關(guān)系，政府保留部分核心區(qū)域的土地開發(fā)權(quán)或者聯(lián)合開發(fā)權(quán)，使地鐵修建的正外部性能夠有所收益；同時還要注意一個商業(yè)活動活躍的城市每一個能夠吸引大量人流的地方都會成為商業(yè)廣告的圣地，因而加強商業(yè)廣告的招商運營也會是一筆較大的收入還填補修建地鐵的成本。
（三）市場化機制運作地鐵商業(yè)
事實證明僅僅依靠地鐵公司對地鐵商業(yè)進行運作一方面可能會產(chǎn)生壟斷另一方面可能會產(chǎn)生低效，因此地鐵商業(yè)的運營依賴政府放權(quán)，引入市場機制。首先可以與地產(chǎn)公司對地鐵周邊地產(chǎn)進行聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合經(jīng)營、共同獲利；第二可以對地鐵商業(yè)的運營進行“自負(fù)盈虧”式承包，同時承包給多家商業(yè)運營公司進行運作，形成一定的競爭；第三是后期地鐵設(shè)施的修建可以與企業(yè)合作是建設(shè)，一來減少地鐵建設(shè)成本，二來是地鐵的建設(shè)給沿線開發(fā)商及商業(yè)企業(yè)帶來的正效應(yīng)本身難以收回，不如采取直接讓其付出成本。（作者單位：1.石家莊鐵道大學(xué)；2.河南師范大學(xué)商學(xué)院）
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