房地產(chǎn)財稅管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

社會的進步與發(fā)展是我國當前必須適應(yīng)的環(huán)境，21世紀以來，我國的發(fā)展速度越來越快，在這一時代，我國的經(jīng)濟水平不斷提高，科學(xué)技術(shù)也不斷進步，因而當前我國已經(jīng)迎來了全面建設(shè)的關(guān)鍵時期，尤其是社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，給我國帶來了前所未有的機遇，促進著我國各方面的進步和發(fā)展。在這一背景下，我國人民的生活質(zhì)量和生活水平得到了顯著的改善，人們對居住環(huán)境的要求越來越高。我國的各大企業(yè)在這一時期，也在潛心發(fā)展，試圖抓住新時期的機遇，促成更大的發(fā)展，因此其也在著力進行著企業(yè)規(guī)模的擴建、市場覆蓋面的拓展，這對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是一個有益的刺激。另外我國的公共事業(yè)建設(shè)也在如火如荼的進行，我國已經(jīng)開始了全面建設(shè)的工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)有了更多的用武之地，其發(fā)展速度越來越快，發(fā)展?jié)摿υ絹碓礁摺Ｔ谶@一前提下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的抓發(fā)展機遇，進行大規(guī)模的發(fā)展，并取得了令人矚目的成績。經(jīng)濟的建設(shè)使我國當前建設(shè)的中心，因而我們必須要關(guān)注這種經(jīng)濟形式的發(fā)展，使其對我國的建設(shè)事業(yè)做出更大的貢獻。財政稅收是我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)，因而本文就從房地產(chǎn)市場經(jīng)濟對我國財政稅收的促進方面展開討論，希望能使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的作用，得到更為充分的發(fā)揮。

1、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟對我國稅收收入的促進

社會在發(fā)展，人們的生活水平也在不斷的進步，企業(yè)的發(fā)展需求也在不斷增長，因此，當前社會對房地產(chǎn)的要求越來越高，房地產(chǎn)市場獲得了前所未有的發(fā)展機遇，在這一時期，我國的房地產(chǎn)市場十分活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)市場的交易額，正在以每年百分之五以上的速度增長，這對我國經(jīng)濟增長的支持是十分巨大的，而在經(jīng)濟增長的同時，其需要繳納的稅款也在不斷增長，因而，這對我國稅收收入的增長是一個巨大的幫助。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涉及到工程的開展、設(shè)備的購置、人才的引進、材料的流通以及市場中的經(jīng)營等多個方面，能在整體上帶動我國經(jīng)濟的發(fā)展，在多方面對我國的經(jīng)濟建設(shè)提供幫助，因此這本身就能對我國的稅收增加，提供更大的增長空間。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的工程開發(fā)，本身就是一個持續(xù)性長、資金耗費量大的建設(shè)過程，因而，這其中也會產(chǎn)生大量的稅收，幫助我國稅收收入的增長。綜合這多方面來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展和進步，是能有效促進我國稅收收入增長的，但是就我國目前的狀況來看，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的稅收促進作用還沒有的到完全的發(fā)揮，因而我們要設(shè)法解決這一問題，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的作用，為我國稅收管理的加強，提供更為切實的保障。對于這一問題，筆者做了大量的調(diào)查和研究，翻閱了大量的文獻，并對國外先進房地產(chǎn)市場的運營方式做了考察，提出了一些解決此類問題的相關(guān)方案，希望能為我國此類問題的解決提供更多的理論支持，助力我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，助力我國稅收事業(yè)的進步，進而使我國的發(fā)展和建設(shè)，能得到更多的財政支持。筆者總結(jié)的方案，主要有以下幾點：

1.1、以財政政策刺激房地產(chǎn)市場的進步

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展對我國稅收的意義，上文中筆者已經(jīng)做了詳細的闡述，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，在我國當前的環(huán)境下越來越快，而且隨著我國發(fā)展的深入，其發(fā)展?jié)摿σ苍絹碓酱螅虼藢τ谖覈姆康禺a(chǎn)市場，我們應(yīng)當持支持的態(tài)度，以令其能夠快速的發(fā)展，進而促進我國各方面事業(yè)的進步。房地產(chǎn)市場是一類針對建筑物的市場，其資金需求量大，大數(shù)額經(jīng)濟流動多，要對房地產(chǎn)市場形成有效的支持，政府應(yīng)該注重財政方面的支持，使我國的房地產(chǎn)，能在財政上放下負擔。首先，政府應(yīng)當投資房地產(chǎn)市場的開拓。在市場經(jīng)濟下，市場的規(guī)模以及企業(yè)所占的市場份額，是影響企業(yè)市場發(fā)展的根基，我國的房地產(chǎn)市場更是需要廣闊的市場，需要更大的市場份額，因而在財政上投資市場的開拓，能有效的促進房地產(chǎn)市場的進步。其次，要支持其工程的建設(shè)，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，是其發(fā)展房地產(chǎn)市場所必須的，因而，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，可以說是房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵，所以政府的財政政策，要鼓勵其工程的建設(shè)，使其進步和發(fā)展能有更大的經(jīng)濟支持。最后，政府的財政政策，還應(yīng)支持其改革和發(fā)展事業(yè)，當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要的資金額比較大，因而難以有更多的資金進行改革和發(fā)展，但是這種缺乏改革的市場，是難以有效適應(yīng)時代變化的，所以，我們還要定向投資市場的改革和發(fā)展，使其能夠快速的適應(yīng)我國各方面的發(fā)展，也是其更具有發(fā)展的可持續(xù)性。房地產(chǎn)經(jīng)濟的稅收促進作用是十分大的，因此促進其發(fā)展和進步，并不是一種負投資，其利潤回報前景是十分可觀的。

1.2、保證房地產(chǎn)市場的健康有序運行

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的作用，已經(jīng)逐漸的被認識到，并對其進行了一定程度上的支持，使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了很大程度上的提高。隨著我國對房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長，其發(fā)展?jié)摿σ彩翘貏e大的，因此，更加速了房地產(chǎn)市場進步。但是，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展的高速度，使得其問題也越來越多，市場的發(fā)展平衡性呈現(xiàn)出不足的傾向，制約著我國房地產(chǎn)市場的進步。因而，在大力支持的條件下，我們還要對其進行一定的規(guī)范和引導(dǎo)，保證其能健康有序的發(fā)展，為我國的稅收事業(yè)，做出更大的貢獻。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當注意的問題

隨著房地產(chǎn)市場的進步，其對稅收的促進作用也越來越強，因而房地產(chǎn)企業(yè)的地位越來越高。當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須的保證發(fā)展的情況下，意識到自身的作用和責(zé)任，使自身的促進作用越來越大，也使自身的發(fā)展越來越快。因此，在發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當注意相關(guān)的問題。

2.1、保證發(fā)展的健康有序

隨著需求的增加，我國的房地產(chǎn)價格越來越高，因此價格問題成為了制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，而在當今，房地產(chǎn)的價格問題也遭到了廣泛的批評。因此，我們的房地產(chǎn)企業(yè)，必須要保證市場發(fā)展的健康有序，不哄抬價格，不囤貨等，良心經(jīng)營、誠信發(fā)展，使市場的發(fā)展保持活力和空間，為自身的發(fā)展提供持續(xù)性的保障。

2.2、保證經(jīng)營的廉潔高效

市場經(jīng)濟的發(fā)展對我國各項事業(yè)的進步都有著強大的促進作用，但是其帶來的問題也是不容忽視的，這其中，其帶來的拜金、唯利主義的問題就容易使企業(yè)的發(fā)展中存在中飽私囊等貪污現(xiàn)象，制約企業(yè)的進步。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金量大，因而更應(yīng)該注意這一問題，采取措施保證經(jīng)營的廉潔高效。

第2篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)財稅特征

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟活動中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財稅特征如下：

1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。

3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。

二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負較重。

主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個企業(yè)來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。

1.營業(yè)稅分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費用繳納3%的營業(yè)稅。

2.利用土地增值稅起征點優(yōu)惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點：

（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)仄胀ㄗ≌瑯藴实木幼∮米≌?。?）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優(yōu)惠。

3.其他有關(guān)稅種的分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護稅和教育費附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護稅率，3%的教育費附加率。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1.稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2.實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。

3.攤銷（分攤）技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?，貫徹?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費用應(yīng)盡量實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應(yīng)及時確認。

4.轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。

5.規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點?？梢岳靡?guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

第3篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營業(yè)稅 增值稅 營改增

1.我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀主要有三個特點：一是稅種紛繁而復(fù)雜；房地產(chǎn)從開發(fā)、銷售、保有、交易等各個環(huán)節(jié)涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國家大部分的稅種，達十余種，主要有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅等。二是稅負重，重復(fù)征；自1994年財稅體制改革以來，我們已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系，但我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價稅關(guān)系上看，營業(yè)稅和土地增值稅均屬于價內(nèi)稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，這種雙重價內(nèi)稅實際上是加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負。三是中央和地方稅收分享比例不協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)涉及最主要的幾大稅種，營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方獨享稅，只有企業(yè)所得稅、個人所得稅是中央和地方共享稅，房地產(chǎn)形成各項稅收對地方財政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施調(diào)控的相關(guān)決策。

因此，鑒于我們當前紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收制度，我們有必要因地制宜，因時制宜的對房地產(chǎn)稅收制度進行深入改革，有效的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，建立起現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度，構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制。當然這之間還有很長一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍，作為房地產(chǎn)稅制改革的破冰之旅。

2.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的作用和意義

2.1有利于簡化房地產(chǎn)稅制，降低房產(chǎn)綜合稅負，促進房價合理回歸

目前很多房產(chǎn)項目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開發(fā)成本，成為房地產(chǎn)項目的第一大成本，而房地產(chǎn)開發(fā)商勢必將較重的稅負向最終消費者轉(zhuǎn)嫁，這也是造成房價高企不下的主要原因之一。無論對房產(chǎn)開發(fā)商來說，還是對廣大的購房者而言，稅收成本都是影響房價的重要因素。因此針對房地產(chǎn)行業(yè)紛繁復(fù)雜且稅負重的現(xiàn)行稅制，迫切需要對其進行簡化和梳理，可以通過“營改增”作為切入點，推進房地產(chǎn)“營改增”改革，降低房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)稅負，有利于降低房價水平，促進房價合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復(fù)征稅影響

我國增值稅制度的改革進程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過程。如果將鋼筋、水泥、建材設(shè)備等看成是房地產(chǎn)的原材料，房子是終端的產(chǎn)成品，也是一個大型的耐用消費品，那么房地產(chǎn)開發(fā)過程就好比一個大型制造企業(yè)的生產(chǎn)流程，增值稅鏈條在這一環(huán)節(jié)一樣是可以鏈接起來的。目前房地產(chǎn)是繳納營業(yè)稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設(shè)備的進項稅，導(dǎo)致增值稅鏈條中的重要一環(huán)在此被中斷。因此對房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”，有利于完善增值稅整個鏈條，使其鏈條機制完整運行，使增值稅由生產(chǎn)型向消費型進一步轉(zhuǎn)變，基本消除了重復(fù)征稅帶來的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的各產(chǎn)業(yè)也會加緊推進營業(yè)稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產(chǎn)業(yè)的稅負，有利于減輕社會整體通脹壓力。

2.3有利于促進社會各產(chǎn)業(yè)的分工與協(xié)作，提高社會經(jīng)濟運行效率

從長遠來看，房地產(chǎn)“營改增”后可以激活相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資科學(xué)理性發(fā)展，促進社會分工與協(xié)作，從總體上提高市場經(jīng)濟運行效率，而經(jīng)濟運行效率的提高，則可以促進社會總體物價水平的降低，反過來又可促進房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。

2.4有利于加強稅收管理和稅源監(jiān)控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國稅制管理體系中較為嚴格的稅種，增值稅管理水平要遠高于營業(yè)稅等稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)非常多，稅種多且繁瑣，通過房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，使增值稅鏈條連接起來，實行嚴格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環(huán)環(huán)相扣，加強了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學(xué)發(fā)展的財稅制度，推動各級政府進行稅制改革

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后勢必對原有的分稅制格局提出新的改革要求，對政府間收入分配格局造成影響，并產(chǎn)生倒逼機制，促進地方稅制深化改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革，推動各級政府進一步完善稅制，建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的財稅制度。

2.6有利于中央政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

增值稅是國稅，將房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅后，可以加強中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，堅定不移地執(zhí)行中央有關(guān)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)稅收政策，增強調(diào)控措施的傳導(dǎo)效應(yīng)，遏制房價不斷瘋狂上揚的態(tài)勢。

3.推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的建議

房地產(chǎn)是涉及二、三產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)之一，牽涉面很廣，因此我們推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”時需要“整體規(guī)劃、穩(wěn)步推進、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過渡”，具體有以下幾點建議：

3.1拿出更大的改革決心，對原有的分稅制度進行更好的優(yōu)化改革；

只有進一步改革和優(yōu)化分稅制，科學(xué)測算因“營改增”而導(dǎo)致地方財政收入減少的規(guī)模，考慮適當提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調(diào)，地方比例上升，在緩解地方財政壓力的同時，協(xié)調(diào)好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對房地產(chǎn)“營改增”的最大支持。

3.2在對房地產(chǎn)“營改增”的同時通盤考慮對房地產(chǎn)其他稅種一并改革

以房地產(chǎn)“營改增”作為切入點，對房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的各項稅收進行梳理，簡化現(xiàn)行稅制，優(yōu)化現(xiàn)行稅制不合理的部分，使其適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

3.3出臺過渡性的財政扶持政策，加快推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進程；

對于房地產(chǎn)“營改增”涉及到的相關(guān)行業(yè)影響大的要同時出臺過渡性的財政扶持政策，保證改革的前提是不影響當前企業(yè)稅負，不給企業(yè)形成新的稅收負擔，進而加快推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”進程。

4.結(jié)論

當前，我國正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”改革是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要統(tǒng)一設(shè)計稅制改革方案和相關(guān)配套改革措施，又要通盤考慮改革的具體事項，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。我們對此一定要樹立信心，冷靜處理，抓住房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的機遇，使其能夠真正為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的生機和活力。

第4篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 營改增 稅務(wù)管理

2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后，流轉(zhuǎn)稅將不存在營業(yè)稅只有增值稅和消費稅。政府在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點的目的是消除重復(fù)征稅，維護稅制公平，減輕企業(yè)稅負，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。營改增制度設(shè)計是保證營改增后所有行業(yè)稅負只減不增，激發(fā)我國經(jīng)濟活力，實現(xiàn)經(jīng)濟總量增長。房地產(chǎn)行業(yè)納入這次營改增試點范圍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負能否實現(xiàn)只減不增，與其能否按營改增相關(guān)政策進行涉稅事項管理有很大關(guān)系，只有按營改增相關(guān)制度進行涉稅事項管理才能享受政策給企業(yè)帶來的紅利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面進行營改增涉稅事項管理。

一、按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，確認本企業(yè)增值稅納稅人性質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對照國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定，若本企業(yè)年銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元，應(yīng)向主管國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)，年應(yīng)稅銷售額未超過500萬元，但會計核算健全，能夠提供準確稅務(wù)資料的，也可向主管國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記，偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)額，不計入年應(yīng)稅銷售額，應(yīng)稅行為有扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年應(yīng)稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。年應(yīng)稅銷售額為不含稅銷售額，不含稅銷售額=銷售取得的價款和價外費用之和÷（1+稅率或征收率）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分別計算應(yīng)稅銷售額，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標準。沒有辦理增值稅一般納稅人資格登記的，為小規(guī)模納稅人。

二、按規(guī)定選擇計稅方法

增值稅計稅方法有一般計稅方法和簡易計稅方法，一般計稅方法計稅的應(yīng)納稅額等于當期銷項稅額抵扣當期允許抵扣進項稅額后的余額，當期銷項稅額小于當期允許抵扣進項稅額不足抵扣部分，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。簡易計稅方法計稅的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率，不得抵扣進項稅額。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，一經(jīng)選用36個月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

三、正確理解稅率、征收率與稅負

增值稅是價外稅，一般情況下發(fā)生銷售業(yè)務(wù)開具增值稅發(fā)票時應(yīng)分別列明應(yīng)稅銷售額和增值稅稅額，增值稅稅率是發(fā)生銷售業(yè)務(wù)收取價款和價外費用中增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率，是增值稅稅收制度的中心環(huán)節(jié)和基本要素，是計算應(yīng)交增值稅額的基礎(chǔ)；征收率是應(yīng)納增值稅額占應(yīng)稅銷售額的比率；稅負是實際計繳的增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率。采取簡易計稅方法計稅的征收率等于稅負，一般納稅人采取一般計稅方法計稅的，應(yīng)納增值稅稅額等于銷項稅額減可以抵扣的進項稅額后的差額，稅負通常不等于稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅適用11%稅率，采用簡易征收方法計稅的征收率為5%。房地產(chǎn)開房企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的增值稅稅負較原征收營業(yè)稅稅負降低了0.238個百分點，采取一般計稅方法計稅的其稅負取決于與銷項稅額對應(yīng)的可抵扣進項稅額的大小，可抵扣進項稅額越大，稅負越低。

四、準確計算應(yīng)稅銷售額和應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，按照納稅申報期銷售取得的全部價款和價外費用扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款按當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積占房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積的比例分配支付的土地價款，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積不包括未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積。支付的土地價款一定是向政府或土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付并取得省級以上財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)的土地價款，向其他單位支付的土地價款不得在銷售收入中扣除，應(yīng)稅銷售額=當期銷售房地產(chǎn)項目收取全部價款和價外費用減當期允許扣除的土地價款后的余額÷（1+11%），銷項稅額=應(yīng)稅銷售額×11%，應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-當期允許抵扣進項稅額，當期允許抵扣進項稅額大于銷項稅額的，可以留待下期繼續(xù)抵扣。采用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)稅銷售額=當期銷售房地產(chǎn)項目收取的全部價款和價外費用÷（1+5%征收率），不得扣除對應(yīng)的土地價款，應(yīng)納增值稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率。

五、分清可抵扣進項稅額和不可抵扣進項稅額

進項稅額是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額?？傻挚鄣倪M項稅額必須是一般納稅人用于應(yīng)稅項目的購進業(yè)務(wù)所支付或者負擔的增值稅額，并且取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證等合法的扣稅憑證，沒有取得合法的扣稅憑證，其進項稅額不可從銷項稅額中抵扣。一般納稅人用于簡易計方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進業(yè)務(wù)支付或負擔的增值稅額不得從銷項稅額中抵扣，應(yīng)計入相關(guān)項目成本。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分，不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）。非正常損失負擔的對應(yīng)進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，應(yīng)從當期進項稅額中轉(zhuǎn)出，計入非正常損失。

六、正確開具增值稅發(fā)票

增值稅發(fā)票分增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票；納稅人向個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票，應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。采取簡易計稅方法計稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人可以自行開具增值稅普通發(fā)票，必要時可以向稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用差額征稅辦法繳納增值稅且不得全額開具增值稅發(fā)票的，自行開具增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

七、及時申報繳納增值稅

一般納稅人于每月、小規(guī)模納稅人于每季終了后15日內(nèi)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報繳納增值稅。為便于試點期營改增工作的順利進行，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)工作情況適當調(diào)整納稅申報期限，納稅人應(yīng)密切關(guān)注主管國稅機關(guān)的通知。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅額=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計稅方法計稅的項目適用11%稅率，適用簡易計稅方法計稅的項目或者小規(guī)模納稅人征收率為5%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報期內(nèi)向主管國稅機關(guān)申報預(yù)繳稅款。一般納稅人按期計算出應(yīng)納增值稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報繳納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅申報已經(jīng)開通網(wǎng)上申報功能，納稅人可以網(wǎng)上填報納稅申報表申報繳納增值稅稅款。

八、清晰核算增值涉稅業(yè)務(wù)

清晰核算增值稅涉稅業(yè)務(wù)，對增值稅涉稅管理十分必要。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分開核算各項目的收入和成本，分開核算各項目的增值稅業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分開核算應(yīng)稅銷售額，分別適用不同稅率，如果不能開分核算，主管國稅機關(guān)核定從高適用稅率，目前我國增值稅稅率有17%、13%、11%、6%四檔，不同應(yīng)稅行為適用不同稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人應(yīng)根據(jù)增值稅業(yè)務(wù)特點設(shè)置會計科目核算增值稅業(yè)務(wù)，一般應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費”一級科目，下設(shè)“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”二級科目，“應(yīng)交增值稅”下設(shè)置“銷項稅”“進項稅”“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“預(yù)繳增值稅”“轉(zhuǎn)出多繳增值稅”“轉(zhuǎn)出未繳增值稅”等明細科目，核算按一般計稅方法計稅的增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)；核算采用簡易計稅方法計稅的增值稅業(yè)務(wù)只需要通過“應(yīng)交稅費――未繳增值稅”科目核算即可。

十、堵塞增值稅管理漏洞，避免增值稅涉稅風(fēng)險

涉稅事項管理不善會造成多繳稅款或漏稅造成稅收滯納金和罰款損失。因合同簽訂不嚴謹沒有明確成交價格是否含稅、未取得合法扣稅憑證而未能抵扣稅款或抵減收入、應(yīng)分開核算而未分開核算造成從高適用稅率等，都會造成多繳增值稅款。應(yīng)預(yù)繳增值稅而未預(yù)繳、或抵扣了不能抵扣的進項稅、扣減了不能扣減的收入，會造成計稅錯誤少繳增值稅，引起稅收滯納金和罰款損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視涉稅管理工作，充分利用稅收優(yōu)惠政策，遵守稅收法規(guī)，避免稅務(wù)風(fēng)險。J

參考文獻：

[1]國家稅務(wù)總局.關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[S].國家稅務(wù)總局公告2016年第18號.

第5篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

本文就將具體分析每一種股權(quán)價款支付方式下的稅收成本。

一、現(xiàn)金支付

現(xiàn)金支付即并購方用現(xiàn)金向被并購方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，是公司并購最常見的一種方式，此種支付方式只涉及所得稅和少量的印花稅，不會涉及其他的稅種。

對于并購方，用現(xiàn)金支付股權(quán)價款，相當于購買長期股權(quán)投資，根據(jù)《企業(yè)會計準則第2號——長期股權(quán)投資》第四條“以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，應(yīng)當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本?！辈①彿皆诖诉^程中只涉及資產(chǎn)賬戶，不涉及所得，也不涉及所得稅，只涉及少量的印花稅。

對于被收購方(本文所談到的被收購方均指企業(yè))，是一項轉(zhuǎn)讓長期股權(quán)投資的行為，其取得的收入在扣除取得該項資產(chǎn)的歷史成本之后的余額計入當期損益，影響當期的應(yīng)納稅所得額。此外，被并購方也要繳納少量的印花稅。

二、股權(quán)支付

根據(jù)我國稅法，并購方以股權(quán)作為被并購方股權(quán)價款對價的支付方式下，該項交易要被視為兩個平行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，影響雙方的應(yīng)納所得稅額，并涉及少量的印花稅。

在股權(quán)支付方式下，并購方來作為對價的股權(quán)有兩種，一種是并購方發(fā)行的股票，另一種是并購方持有的其他公司的股權(quán)。同時根據(jù)《財政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)所得稅處理若干問題的通知》（財稅【2009】59號）規(guī)定企業(yè)重組的稅務(wù)處理分不同的條件分別適用一般稅務(wù)處理和特殊稅務(wù)處理。

以上兩種股權(quán)支付方式和稅務(wù)處理方式可分別組合，下面將分不同組合具體討論，見表1。

三、房地產(chǎn)支付

根據(jù)企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法規(guī)定，并購方以房地產(chǎn)作為對價支付被并購方的股權(quán)價款，應(yīng)視作并購方向被并購方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及被并購方向并購方轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩個平行交易的方式，雙方都有可能產(chǎn)生損失或所得，從而增加或減少應(yīng)納所得稅額。

對于并購方，除所得稅外，其向被并購方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，收購方應(yīng)按5%的稅率繳納營業(yè)稅，并根據(jù)繳納的營業(yè)稅，繳納城市建設(shè)稅和教育費附加。除此之外，并購方還要根據(jù)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額繳納土地增值稅。

對于被并購方，除所得稅外，其因接受不動產(chǎn)而應(yīng)依法繳納契稅。

四、貨物類固定資產(chǎn)支付

對并購方，以固定資產(chǎn)的作價與固定資產(chǎn)賬面價值的差額確定當期損益，增減所得稅額。同時，并購方銷售自己使用過的固定資產(chǎn)還應(yīng)該根據(jù)固定資產(chǎn)的購買時間（2009年1月1日之前或之后）確定繳納增值稅額，以及由此而涉及的城建稅和教育費附加。

對被收購方，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期計稅基礎(chǔ)的差額確定當期損益，增減應(yīng)納所得稅額。

五、存貨支付

涉及所得稅問題與上述貨物類固定資產(chǎn)支付相同。

此外，對并購方，因其向被并購方銷售貨物而應(yīng)繳納增值稅，如果該貨物是應(yīng)稅消費品，還應(yīng)繳納消費稅，以及城建稅和教育費附加。

對被并購方，因其向并購方購買貨物，如果從并購方處獲得專用發(fā)票，則可獲得一個可抵扣的進項稅額。

六、知識產(chǎn)權(quán)支付

所得稅問題同上。

此外，并購方轉(zhuǎn)讓知識產(chǎn)權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的范疇，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價格的5%繳納營業(yè)稅，以及由此而產(chǎn)生的城建稅和教育費附加。

七、債權(quán)支付

并購方若以其持有的對第三方的債權(quán)作價，應(yīng)被并購方要承擔不能收回債務(wù)的風(fēng)險，債權(quán)往往會折價作價，使并購方形成損失，減少應(yīng)納所得稅額。若是以其持有的對被并購方的債權(quán)作價，則根據(jù)作價與債權(quán)的金額確認所得與損失，增減所得稅額。

被并購方根據(jù)債權(quán)的作價與債務(wù)人收回金額或免于支付的債務(wù)金額的差額確認損益，增減所得稅額。

八、承債支付

并購方，承擔債務(wù)的作價額通常與所收購的股權(quán)金額相等，不產(chǎn)生所得。

被并購方，既可能獲得轉(zhuǎn)讓債務(wù)所得，又可能獲得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得，增加應(yīng)納所得稅額。

參考文獻

[1]《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59 號）

[2]《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2010年第4號）

[3]張遠堂.公司投資并購重組節(jié)稅實務(wù)[M].中國法制出版社，2011.

第6篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

一、資產(chǎn)用途發(fā)生改變時的差異分析

由于生產(chǎn)經(jīng)營及持有資產(chǎn)目的的改變，企業(yè)自用房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)也可以轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計量。公允價值與賬面凈值之間的差額處理原則是：

1.轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

2.轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

由于投資性房地產(chǎn)準則是新頒布的準則，會計上也是第一次對其進行單獨處理，目前的稅收沒有專門的規(guī)定，只能從相關(guān)的規(guī)定中歸納以下幾點：

（一）對企業(yè)原有己作固定資產(chǎn)的房屋等，由自用改為出租的，仍然以自有的固定資產(chǎn)管理，以原有的固定資產(chǎn)的原價和折舊年限計提折舊?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)有關(guān)所得稅處理問題的通知》（國稅函【2005】第970號）規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。

內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；（4）將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定，納稅人經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費用可以扣除。納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則，《國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認定問題的批復(fù)》（國稅函【2003】第1095號）更是明確：固定資產(chǎn)原值應(yīng)按取得時的真實憑據(jù)記載的價格加上相關(guān)資本化的費用等合理確定。固定資產(chǎn)的價值確定后，除下列特殊情況外，一般不得調(diào)整：（1）國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資；（2）將固定資產(chǎn)的一部分拆除；（3）固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額，并確認損失；（4）根據(jù)實際價值調(diào)整原暫估價值或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第三十條明確規(guī)定以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)應(yīng)當計提折舊。

（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的產(chǎn)品作為企業(yè)的存貨處理，改為自用或出租的應(yīng)當視同銷售，以同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格或市場公允價值確認收入，同時以公允價值作為計稅成本，允許計提折舊，在所得稅稅前扣除。具體規(guī)定有對內(nèi)資企業(yè)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】第031號）：關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。對外資企業(yè)《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)【2001】第142號）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

由此可以看出，對于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，會計與稅收的處理存在差異：原已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房地產(chǎn)，會計上把公允價值與賬面成本之間的差額作為損益（未實現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上不進行處理；原來作為存貨的房地產(chǎn)，公允價值與賬面成本的差額會計上仍然作為損益（未實現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上應(yīng)視同銷售，并作為應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅。這就形成了會計與稅法的暫時性差異。

二、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的差異分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

稅法要求企業(yè)按原計稅成本計提折舊，計稅成本也不得隨意調(diào)整，這也形成了會計與稅法的暫時性差異。財稅字【1997】第077號規(guī)定：一、納稅人按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進行清產(chǎn)核資時發(fā)生的固定資產(chǎn)評估凈增值，不計入應(yīng)納稅所得額。二、納稅人以非現(xiàn)金的實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評估凈增值，不計入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項資產(chǎn)時，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時原賬面價值的差額計入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。三、納稅人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益或凈損失，計入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益凡按國家有關(guān)規(guī)定全額上交財政的，不計入應(yīng)納稅所得額。四、企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。財稅字【1998】第050號規(guī)定：資產(chǎn)范圍應(yīng)包括企業(yè)固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。

三、會計準則及應(yīng)用指南中未能解決的問題

案例：假設(shè)某企業(yè)2007年1月1日將自用房屋建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，原值100萬，累計折舊20萬，公允價150萬元。如果企業(yè)于2008年9月1日，將該投資性房地產(chǎn)不是出售而是轉(zhuǎn)為自用，公允價值為180萬。假設(shè)該房地產(chǎn)估計仍可使用20年，且一直為自用，預(yù)計無殘值。按照準則的要求，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，按照應(yīng)用指南中會計科目與主要賬務(wù)處理的規(guī)定，計入公允價值變動損益。企業(yè)的會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20

公允價值變動損益10

在此后的20年里，會計上應(yīng)當以賬面成本180萬元計提折舊，每年的折舊額為9萬元。而稅收上只允許以最初的取得成本100萬元作為計稅成本計算計提每年的折舊，形成暫時性差異。

那么原先計入資本公積和公允價值變動的部分（70＋20＋10＝100萬元）何時結(jié)轉(zhuǎn)，怎么結(jié)轉(zhuǎn)？準則及應(yīng)用指南并沒有明確。

按照準則及應(yīng)用指南的規(guī)定，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當在處置時轉(zhuǎn)入處置當期損益。資產(chǎn)的報廢作為一種處置方式，比照應(yīng)用指南對出售處置方式的處理應(yīng)該做分錄為：

借：資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入100

這樣處理存在以下幾個問題：

1、不符合收入的概念。收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。收入只有在經(jīng)濟利益很可能流入從而導(dǎo)致資產(chǎn)增加或者負債減少、且經(jīng)濟利益的流入額能夠可靠計量時才予以確認。在完全自用的情況下，房地產(chǎn)只會以折舊的方式形成企業(yè)的費用，無直接經(jīng)濟利益的流入。

2、作為收入無相應(yīng)的成本發(fā)生。日常經(jīng)營活動中發(fā)生的成本費用是為獲取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相應(yīng)的成本與費用的發(fā)生。在這里，無法辨別這100萬元的成本在哪里，金額是多少。

3、與稅法的差異較大，納稅調(diào)整的實際操作難度很大。企業(yè)在所得稅匯算清繳時必須每年進行調(diào)整，直至該房地產(chǎn)最終的報廢。從實際操作層面上看難度較大，對企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整工作是一個極大的考驗。

四、會計與稅法的協(xié)調(diào)辦法

會計上將以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)由出租等投資目的改為自用的（公允價值計量模式改為成本計量模式），在其發(fā)生轉(zhuǎn)換時，視同為處置，以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，原計入所有者權(quán)益的部分一并轉(zhuǎn)入處置當期損益。會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20

公允價值變動損益10

計算應(yīng)納營業(yè)稅（假定為5%）

借：營業(yè)稅金及附加9

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅9

同時：

借：資本公積——其他資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入（或者營業(yè)外收入）100

上述處理辦法，筆者認為：

第一，可以解決與收入概念和確認條件不相符合的矛盾。

第7篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅是我國各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅最主要的納稅義務(wù)人，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

我國土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級超率累進稅率計算征收，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)，具體方法如下：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×適用的速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額①+房地產(chǎn)開發(fā)成本②+房地產(chǎn)開發(fā)費用③+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金④+其他扣除項目⑤）

①取得土地使用權(quán)所支付的金額是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及手續(xù)費等有關(guān)費用；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等；

③房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等；

⑤其他扣除項目是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人根據(jù)①②計算的金額之和，加計20%的扣除。

稅率與速算扣除系數(shù)如下：

稅收籌劃應(yīng)首先從以下幾個方面著手：

（一）盡量減少土地增值稅應(yīng)納稅收入

1、分散經(jīng)營收入

分散經(jīng)營收入是指將可以從整個房地產(chǎn)中分離出來的部分單獨處理，降低房地產(chǎn)銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產(chǎn)與其包含的各種附屬設(shè)施或者設(shè)備分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬辦公設(shè)備等的購銷合同，而不是將房地產(chǎn)及其所包含的辦公設(shè)備合并作價，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的市場價格為800萬元，其中房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的市場估值為100萬元，如果雙方只簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，附屬設(shè)施的價值以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式體現(xiàn)，因此土地增值稅應(yīng)納稅收入為800萬元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應(yīng)納稅收入為700萬元，減少了100萬元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產(chǎn)與安裝附屬設(shè)備以及進行裝潢、裝飾分開處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營業(yè)稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

2、充分利用代收費用

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。企業(yè)是否將代收費用計入售房收入不會對增值額產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，從而影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不包括代收費用的售房收入為10000萬元，代收的各項費用150萬元，除代收費用外的扣除項目金額為6630萬元。若不把代收費用計入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬元，增值額與扣除項目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應(yīng)繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬元。若將代收費用計入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬元，應(yīng)繳土地增值稅=3370×30%=1011萬元。從而可以看出，將代收費用計入售房收入后，增值額沒有發(fā)生變化，但扣除項目增加，增值率下降，應(yīng)繳納的土地增值稅減少了5.5萬元。因此，在會計核算時企業(yè)應(yīng)將代收費用計入房價，減少土地增值稅的數(shù)額。

3、合理確定房地產(chǎn)銷售價格

土地增值稅適用超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大，根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。

（二）盡量增加扣除項目的金額

1、房地產(chǎn)開發(fā)費用

根據(jù)規(guī)定財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅額稅額計算公式中的①②之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地增值稅稅額計算公式中的①②之和的10%以內(nèi)計算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用在房地產(chǎn)開發(fā)費用中所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；如果主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用所占比例較小，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)費用中財務(wù)費用進行土地增值稅籌劃的時候，應(yīng)該考慮企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，合理選擇籌劃方式。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額①與房地產(chǎn)開發(fā)成本②之和為2200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，并且不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：200+2200×5%=310萬元。由此可見，在這種情況下，企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是很好的選擇。然而，如果按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元時，企業(yè)不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇，即如果不提供金融機構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構(gòu)證明，所能扣除費用的最高金額為：80+2200×5%=190萬元。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括間接開發(fā)費用，它主要用來核算直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，比如工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費等。在實際工作中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等通常無法與公司總部清晰的分開，有些費用的列支可能介于公司期間費用與開發(fā)間接費用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費用在開發(fā)間接費用中列支，這樣就增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時也增加了房地產(chǎn)開發(fā)費用，并可以增加20%扣除的扣除基數(shù)，從而大大增加了扣除項目金額，減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

（三）合理充分地利用稅收優(yōu)惠

1、合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減少土地增值稅的目的。假如甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓無需繳納土地增值稅，從而會降低其購置成本，即使將來處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高其市場競爭力。這樣，無論甲企業(yè)還是乙公司都實現(xiàn)了減少土地增值稅的目的。

2、利用房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業(yè)準備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以以房產(chǎn)作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購房投資人節(jié)約投資成本，另一方面還能節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅額，實現(xiàn)雙贏。

3、代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了一定收入，但從始至終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和變更，其收入屬于房地產(chǎn)建造勞務(wù)報酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開發(fā)房地產(chǎn)，則房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，銷售房地產(chǎn)時不僅要繳納土地增值稅還要繳納營業(yè)稅，稅負增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但采用這種方式進行納稅籌劃的前提是在開發(fā)之前就已經(jīng)確定好最終用戶，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

參考文獻：

[1] 劉雨彬、林松彬, 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃,山西財政稅務(wù)專科學(xué)校學(xué)報,2011年01期.

[2] 孫進鵬,芻議土地增值稅納稅籌劃,商業(yè)會計,2008年第9期.

第8篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，稅務(wù)管理工作也越來越重要，公司中的稅務(wù)會計也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務(wù)活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務(wù)會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準確把握稅務(wù)會計師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會計師的概述

（一）稅務(wù)會計師概念

稅務(wù)會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動，對于稅務(wù)資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對納稅人權(quán)益與國家利益進行保障的專業(yè)性稅務(wù)會計崗位上的人才。稅務(wù)會計師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會計師在企業(yè)中職務(wù)

依照國家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報與計算工作均由稅務(wù)會計師負責(zé)辦理，督促在規(guī)定時間內(nèi)進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關(guān)部門錄入、填寫并報送相關(guān)賬務(wù)報表，同時往地方財政局或稅務(wù)局報送當月、季度的利潤表、資產(chǎn)負債表等相關(guān)報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務(wù)報表與統(tǒng)計報表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負責(zé)向上申報公司稅務(wù)，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責(zé)核銷企業(yè)的進出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進出口的實際情況來審核進出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時要領(lǐng)取企業(yè)進出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會計特點

稅務(wù)會計是會計學(xué)里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關(guān)會計專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會計在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會計實施的基礎(chǔ)是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會計能夠與其他專業(yè)會計相區(qū)別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務(wù)行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結(jié)合專業(yè)會計核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務(wù)會計的廣泛性。

（四）財務(wù)會計和稅務(wù)會計的差異

1.計算損益的內(nèi)容不同。財務(wù)會計計算損益內(nèi)容為會計所得，而稅務(wù)會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務(wù)會計和稅務(wù)會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務(wù)會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務(wù)會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務(wù)活動資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財務(wù)會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會計是以按時足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會計師的作用

（一）實現(xiàn)最大限度經(jīng)濟價值

企業(yè)開展相關(guān)經(jīng)濟活動的出發(fā)點即實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟效益的最大化作為經(jīng)濟活動的目標，因而也就成為了稅務(wù)會計師工作過程中的核心內(nèi)容，那么他們在處理稅務(wù)籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產(chǎn)經(jīng)營管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費之后還可以實現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險

稅務(wù)會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動方面的處罰，使得稅務(wù)活動的為零風(fēng)險，我國稅務(wù)主管部門針對合法納稅人相關(guān)活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會計師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎(chǔ)上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會計師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進行房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的經(jīng)濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產(chǎn)市場內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質(zhì)的國家級房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務(wù)會計師處理稅務(wù)相關(guān)問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關(guān)的稅收活動，這些稅收均是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務(wù)會計師處理與契稅、城市維護建設(shè)稅和營業(yè)稅相關(guān)的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務(wù)會計師會負責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會計師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問題，其均以個人或者房地產(chǎn)經(jīng)營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會計師在房地產(chǎn)公司工作實例

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務(wù)籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師對當?shù)亟ú氖袌鲞M行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師在其工程項目開發(fā)直到結(jié)束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟利潤上的最大化。

（三）稅務(wù)會計師的職責(zé)分析

1.強化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要結(jié)合當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強化對于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)會計與稅務(wù)會計有機的聯(lián)系在一起，而財務(wù)會計是作為稅務(wù)會計的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強收集與管理會計相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預(yù)算、成本收入等進行準確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)會計可以準確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實運營成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會計則需要根據(jù)實際成本與收入針對房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費進行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項目利潤和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設(shè)計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經(jīng)濟活動均會產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務(wù)會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經(jīng)營與開發(fā)全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務(wù)會計師即要通過選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊地點等等，科學(xué)合理、并且有針對性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當一個房地產(chǎn)工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行財務(wù)相關(guān)決策的過程中，務(wù)必要準確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進行權(quán)衡，然后再對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優(yōu)化，以實現(xiàn)公司價值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師就需要首先明確國家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會計師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨立核算能力的二級法人機構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營活動不相關(guān)的各項業(yè)務(wù)活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學(xué)開展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會計師需要對于自己所在公司的各項財務(wù)指標、財務(wù)發(fā)展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會計師能夠理解涉稅工程項目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財務(wù)情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對于相關(guān)稅收風(fēng)險需要開展評估工作，同時要設(shè)置與之對應(yīng)的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務(wù)機關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時都可以接受上級領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項目的順利開展。

參考文獻：

[1]孟慶麗.淺談對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會計師的認識[J].財會審計，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對稅務(wù)會計師的認識與作用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，8.

第9篇：房地產(chǎn)財稅管理范文

【關(guān)鍵詞】股權(quán)收購；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；股權(quán)投資成本；股權(quán)轉(zhuǎn)讓價；土地增值稅

近年來，并購重組已經(jīng)成為企業(yè)做大做強、尋找新的利潤增長點、擺脫現(xiàn)存危機的重要途徑。現(xiàn)階段，我國企業(yè)并購重組大量采用股權(quán)收購的方式。由于有關(guān)股權(quán)收購的稅收政策非常復(fù)雜，并且還存在不少空白點，所以，與此相關(guān)的稅務(wù)問題也比較突出，相應(yīng)的應(yīng)對辦法也極具挑戰(zhàn)性。本文就擬對下面三個企業(yè)在股權(quán)收購中比較常見的稅務(wù)問題及其應(yīng)對策略進行探討。

一、股權(quán)收購過程中發(fā)生的費用處理

根據(jù)新會計準則的規(guī)定：無論是同一控制下，還是非同一控制下，股權(quán)收購過程中發(fā)生的各種費用，均計入當期的期間費用，并沖減當期的會計利潤。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第71條（二）的規(guī)定：通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費作為投資資產(chǎn)的成本確定。但是，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當年的稅前是不能扣減股權(quán)收購過程中所發(fā)生的各種相關(guān)費用，只能在將來公司將這次所收購的股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，才能在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當年進行稅前扣減。

那么，在實際運作中，應(yīng)該如何通過有效的稅務(wù)籌劃活動以獲得稅收利益呢？下面就通過一個典型案例來說明這個問題。

假設(shè)甲公司為了收購乙公司，用了幾個月的時間進行諸如雙方談判、聘請會計師和律師的盡職調(diào)查以及收購成功進行變更登記等活動，期間發(fā)生了很多費用，全部花費共計200萬元。那么，對于股權(quán)收購過程中所發(fā)生的上述費用，甲公司在進行會計處理時，會將200萬元全部計入當期的管理費用。但是，在計算應(yīng)納所得稅時，根據(jù)稅法的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當年的稅前是不能扣減這200萬元費用的，只能在將來甲公司將所收購的股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，才能在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當年進行稅前扣減。這樣就可能出現(xiàn)這樣的問題，由于企業(yè)管理費用的明細項目通常較多，就很可能會出現(xiàn)甲公司在多年后轉(zhuǎn)讓這部分股權(quán)時，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)當年，忘記在稅前扣減當初這筆200萬元的股權(quán)收購費用，從而多交企業(yè)所得稅50萬元（=200萬元×25%）。

對于上述問題，可以通過正確選擇會計處理的方法來獲得稅收利益。具體做法是：將200萬元的股權(quán)收購費用計入“遞延所得稅資產(chǎn)”項目中，這樣做，既避免了企業(yè)可能在將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)時遺忘該部分股權(quán)當初收購過程中發(fā)生的費用，也使得企業(yè)的會計核算更加清晰，減少了相應(yīng)的工作量和稅務(wù)上失誤的風(fēng)險。

二、股權(quán)收購中涉及的土地增值稅

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中如果涉及到土地增值稅的問題，處理起來一定要非常謹慎。

先看一個案例，有A、B、C、D和E五個自然人股東，十幾年前在X市投資設(shè)立了甲公司，注冊資本為2000萬元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置買了300畝，并在該土地上建了簡易廠房和辦公樓，買地加建廠房和辦公樓等，共計花費了0.3億元。甲公司生產(chǎn)并銷售一種產(chǎn)品，但是，生產(chǎn)過程存在污染。隨著我國城市化進程的推進，當?shù)卣蠹坠緩氖袇^(qū)搬遷。因此，甲公司于2007年在Y地購買了一塊地，搬遷過去了，成立的公司為乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的廠區(qū)徹底停產(chǎn)。正在這個時候，有一家房地產(chǎn)公司F通過評估后，想出資2.3億元購買甲公司在X市的這塊地，用于搞房地產(chǎn)開發(fā)。那么，甲公司的五個股東是否應(yīng)該在這時將X市的這塊地以2.3億元的價格賣掉呢？答案是否定的，因為要交很多稅，賺不了多少錢。那么，如果他們這時真的將地賣了，要交多少稅呢？根據(jù)財稅【2003】16號文的規(guī)定：首先，要繳納營業(yè)稅及其附加，稅款是0.11億元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要繳納的土地增值稅，稅款是1.2億元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，這五個自然人股東分到錢后，還要繳納20%的個人所得稅。

由于，甲公司賣地賺不了什么錢，有人就給它出了一個方案：五個股東不要賣地了，而是將甲公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F房地產(chǎn)公司，成交價2.3億元。這五個股東分到錢時，只需要交20%的個人所得稅，這樣操作后的稅負會比直接出售土地減少很多。所以，在2008年3月，五個股東將甲公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了F房地產(chǎn)公司?？梢哉f，這個方案的稅務(wù)風(fēng)險是極高的，因為根據(jù)國稅函[2000]687號文的規(guī)定，假如轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的時候，這家公司幾乎什么都沒有了，只剩下不動產(chǎn)比較值錢。如果公司在這種情況下將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的話，將判定該公司是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式達到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的目的。即稅局將認為該公司實際是在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，該項股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易就要繳納土地增值稅。

在實踐中，不少人還會有這種僥幸的想法，那就是只要股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易3年之后就沒有稅務(wù)問題了。事實真是如此嗎？雖然2009年國稅總局了國稅函【2009】362號文，明確了稅務(wù)局的追稅原則：一般情況追查3年，特殊情況追查5年，避稅地追查10年。但是，稅局在實際操作的時候，追查時間可能會大大超過上述規(guī)定的時間。

那么，如果回過頭來重新規(guī)劃甲公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，是否可以通過合法的籌劃以避免繳納土地增值稅呢？答案是肯定的。總結(jié)起來，具體操作辦法是：在甲公司還有正常營業(yè)收入的時候，就賣掉它的股權(quán)。譬如，甲公司每個月有500萬元的營業(yè)收入，在其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的前幾個月，還在正常地經(jīng)營，正常地銷售產(chǎn)品，并開具增值稅專用發(fā)票，以確認這500萬元的產(chǎn)品銷售收入。在甲公司將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F房地產(chǎn)公司后，F(xiàn)房地產(chǎn)公司如何運作這塊地，就與甲公司無關(guān)了，不會涉及土地增值稅問題。

三、非居民企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

近年來，我國關(guān)于股權(quán)交易的稅收法規(guī)發(fā)生了比較大的變化。2008年的新企業(yè)所得稅法實施條例第七條（三）規(guī)定：“第七條企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（三）……權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定?！币簿褪钦f，如果是直接轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)企業(yè)法人的股權(quán)，那么，無論股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在哪里簽訂，股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在哪里發(fā)生，只要有增值，就必須在中國繳納企業(yè)所得稅。

在2008年前，我國企業(yè)為了規(guī)避上述稅務(wù)問題，形成了一套較為成熟的籌劃架構(gòu)，具體操作手法可以通過下面這個典型案例來說明。假設(shè)我國沿海某開放城市S市的李某于2002年在香港設(shè)立了一家A公司，然后，由A公司出資，在我國境內(nèi)的W市設(shè)立了一家外商獨資的全資子公司C公司（居民企業(yè)），注冊資本為2000萬元。到2008年底時，C公司已經(jīng)有留存收益900萬元。2008年9月，李某在英屬維爾京群島設(shè)立了一家100%控股的B公司，再由B公司出資，在香港設(shè)了一家全資控股的F公司。2008年底時，李某將香港A公司所擁有中國C公司的全部股份平價（2000萬元）轉(zhuǎn)讓給了英屬維爾京群島的B公司，B公司很快又將所擁有C公司的全部股份平價轉(zhuǎn)讓給了香港F公司。2009年6月，李某又將英屬維爾京群島B公司將所擁有香港F公司的全部股份以2億元的價格轉(zhuǎn)讓給了一家德國公司E。李某在轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)C公司的股權(quán)時，之所以進行了上述復(fù)雜的運作，是因為他已經(jīng)考慮到了這種安排后面的稅收利益：在英屬維爾京群島設(shè)立了B公司，第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是將B公司所擁有的香港F公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了德國的E公司。李某的這種安排就回避了企業(yè)所得稅法實施條例第七條的規(guī)定，沒有直接轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)企業(yè)法人的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓的是香港F公司的股權(quán)，而在香港，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得是不征收企業(yè)所得稅的，香港的投資收益也不征收企業(yè)所得稅。

但是，在2008年執(zhí)行新企業(yè)所得稅法之后，特別是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前還算是較為成熟的運作模式已經(jīng)面臨極大的稅務(wù)風(fēng)險。因為在2009年我國發(fā)生了兩個比較重大的稅務(wù)事件：（1）國稅總局在2009年12月出臺了國稅函[2009]698號文，該文第六條規(guī)定：“六、境外投資方（實際控制方）通過濫用組織形式等安排間接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)，且不具有合理的商業(yè)目的，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的，主管稅務(wù)機關(guān)層報稅務(wù)總局審核后，可以按照經(jīng)濟實質(zhì)對該股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易重新定性，否定被用作稅收安排的境外控股公司的存在。”換句話說就是，如果中國的居民或居民企業(yè)在境外設(shè)立倒管公司（即四無公司：無人員、無場地、無資本、無資產(chǎn)），那么，中國政府有權(quán)認為這個境外的倒管公司根本不存在，視同直接轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)的企業(yè)股權(quán)，要征收企業(yè)所得稅，因為該境外倒管公司轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，是不具有合理的商業(yè)目的交易行為。同時，國稅函[2009]698號文是從2008年1月1日起開始執(zhí)行。（2）2009年還出現(xiàn)了重要的稅務(wù)信息，就是當年在倫敦召開的20國峰會，其議題就是關(guān)于避稅地的問題，并列示了全球避稅地黑名單。隨后，中國政府就與英屬維爾京群島簽訂了進行完整、充分稅收情報交流的協(xié)議，并于2010年12月30日起生效。到目前為止，中國政府已經(jīng)與26個國家和地區(qū)簽訂了有關(guān)稅收情報交換或者防止偷漏稅的協(xié)定，從趨勢看，簽約的國家將不斷增加。所以，在境外避稅地設(shè)有倒管公司的中國企業(yè)或者自然人，其在這些地方進行過或想要進行避稅操作活動的，將面臨很大的稅務(wù)風(fēng)險。所以，上面所講到的李某通過復(fù)雜的組織安排，轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)居民企業(yè)C公司的股權(quán)，在2010年被稅局查到。由于香港A公司、英屬維爾京群島的B公司和香港F公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓都被稅局認定為不具有合理的商業(yè)目的，最終，李某需要就增值額1.8億元（=轉(zhuǎn)讓給德國F公司的價格2億元-原始投資額0.2億元）繳納企業(yè)所得稅，并將面臨滯納金和罰款的處罰。

可見，非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，在稅務(wù)安排方面越來越具有挑戰(zhàn)性，必須謹慎。這里最關(guān)鍵的有以下兩點：一是在避稅地設(shè)立倒管性質(zhì)的公司已經(jīng)不再安全，企業(yè)要全盤考慮；二是非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，務(wù)必滿足稅法所規(guī)定的“具有合理的商業(yè)目的”這一前提條件，以避免稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

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