房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管理；全壽命周期

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的目的不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的施工成本控制，更不是僅僅為了節(jié)約開發(fā)項(xiàng)目某個(gè)階段的費(fèi)用，而是從企業(yè)的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的全壽命期為研究對(duì)象，制定更具科學(xué)性的項(xiàng)目全壽命期成本管理策略。

一、按階段劃分的全壽命周期成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)維護(hù)等階段中發(fā)生的費(fèi)用，也即該項(xiàng)目在其確定的壽命周期內(nèi)所須支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和[1]。

1、決策階段的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)論證，對(duì)不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資較多的成本包括項(xiàng)目策劃、可行性研究、信息收集、市場(chǎng)調(diào)查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費(fèi)的費(fèi)用。

2、設(shè)計(jì)階段的成本

設(shè)計(jì)階段的成本包括管理、設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)方案、研究試驗(yàn)等所花費(fèi)的費(fèi)用。雖然設(shè)計(jì)階段本身所占的成本較小，但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本影響顯著。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞不僅影響項(xiàng)目質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和投資效益。

3、施工階段的成本

施工階段是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設(shè)備、管理及各種稅費(fèi)。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長(zhǎng)，政策性變化、材料設(shè)備價(jià)格和市場(chǎng)供求波動(dòng)大，這些因素都會(huì)直接影響項(xiàng)目全壽命周期成本。

4、竣工驗(yàn)收階段的成本

竣工驗(yàn)收階段是確定最終建設(shè)造價(jià)和考核項(xiàng)目建設(shè)效益，該階段成本主要體現(xiàn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)為項(xiàng)目的實(shí)際成本。

5、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段的成本

運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費(fèi)用。包括空置損失、材料、能源、維護(hù)保養(yǎng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用。

二、全壽命周期成本管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理目的追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角進(jìn)行成本管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的成本，在可持續(xù)發(fā)展的背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期的各階段組成成本管理系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管理的全面可持續(xù)。

1、決策階段

項(xiàng)目決策控制、概預(yù)算控制、價(jià)款支付控制、竣工決算控制和監(jiān)督檢查。在決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確。認(rèn)真做好市場(chǎng)研究，通過(guò)掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料.進(jìn)行綜合分析和處理，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，編寫具有較強(qiáng)的說(shuō)服性和可行性的立項(xiàng)申請(qǐng)，切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、設(shè)計(jì)階段

（1）推行限額設(shè)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程原理

在設(shè)計(jì)階段，采用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)相結(jié)合的方法實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。在限額的前提下，根據(jù)價(jià)值工程原理，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅使成本控制在一定的范圍內(nèi)，還能使項(xiàng)目達(dá)到價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)有著決定性的意義。限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程都是成本控制的有效方法，將兩者結(jié)合起來(lái)，互相滲透、循環(huán)使用，尤其應(yīng)在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)值確定之前加強(qiáng)價(jià)值分析。應(yīng)從項(xiàng)目的全壽命周期費(fèi)用進(jìn)行綜合考慮，對(duì)限額目標(biāo)的分配進(jìn)行稍微調(diào)整，這樣不但可以將成本控制在投資限額內(nèi)，還能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化[2]。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)仔細(xì)符合與審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)圖紙工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性進(jìn)行審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不足，避免出現(xiàn)因設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致的返工，從而節(jié)省不必要的資金浪費(fèi)。

3、施工階段

（1）工程量、資源動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，可以動(dòng)態(tài)計(jì)算任意 WBS 節(jié)點(diǎn)任意時(shí)間段內(nèi)每日計(jì)劃工程量計(jì)劃工程量累計(jì)、每日實(shí)際工程量、實(shí)際工程量累計(jì)，實(shí)時(shí)掌握工程量的計(jì)劃完工和實(shí)際完工情況 在分期結(jié)算過(guò)程中，每期實(shí)際工程量累計(jì)數(shù)據(jù)是結(jié)算的重要參考，系統(tǒng)動(dòng)態(tài)計(jì)算實(shí)際工程量可以為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持[3]。

（2）成本監(jiān)控

成本跟蹤與分析系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目的施工情況，自動(dòng)計(jì)算和監(jiān)控總體工程或者任意 WBS 節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際消耗成本、進(jìn)度偏差和成本偏差，根據(jù)跟蹤信息可以對(duì)已完成分部分項(xiàng)工程進(jìn)行成本評(píng)價(jià)，運(yùn)用掙值分析方法，根據(jù)成本的實(shí)時(shí)消耗情況，對(duì)未完工工程進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，管理者進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理提供支持[4]。

4、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工程，若不能嚴(yán)格把關(guān)可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計(jì)變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)竣工結(jié)算的管理，是結(jié)算價(jià)款符合合同，還能真是反映業(yè)主對(duì)工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預(yù)算。

5、運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段即是指物業(yè)管理階段，是建造階段的完成和運(yùn)營(yíng)階段的開始，其成本管理實(shí)質(zhì)上是指經(jīng)營(yíng)管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要地位[5]。

運(yùn)營(yíng)階段降低成本的途徑

物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制。在市場(chǎng)上以公開招投標(biāo)的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開發(fā)商的遺留問(wèn)題造成的物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的糾紛。以公開招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于保護(hù)開發(fā)商的利益。如果對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不滿意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)全面推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內(nèi)比較困難， 但隨著建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革改制的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控模式在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中也會(huì)隨之改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]張亞芹.建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制方法初探[J].甘肅科技，2008，24（12）.

[2]衛(wèi)建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價(jià)值工程原理的限額設(shè)計(jì)方法在成本控制優(yōu)化中的應(yīng)用研究[J].西安科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，30（5）.

[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動(dòng)態(tài)管理與成本實(shí)時(shí)監(jiān)控[J].施工技術(shù)，2010，40（4）.

作者簡(jiǎn)介：

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

【關(guān)鍵詞】 成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地，保存自己的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)；而要想獲得盈利，必須要加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)重要階段及每個(gè)重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中成本控制存在的問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建造成本和營(yíng)運(yùn)成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的提升。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本即為對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于成本管理來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是保證開發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的重要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的必要方法。

1.項(xiàng)目前期決策階段的成本

項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段是一個(gè)項(xiàng)目的定位時(shí)期，一般是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，開發(fā)商選擇和確定投資方案的過(guò)程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來(lái)講，開發(fā)商首先需要從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的角度分別論證擬建項(xiàng)目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對(duì)不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段需要對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行確定并編制投資估算。項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費(fèi)用支出。

2.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本

項(xiàng)目決策之后，就是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)以及工程的招標(biāo)階段。由于對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，會(huì)貫穿于項(xiàng)目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計(jì)階段的成本占比不大，但是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。

3.施工階段的項(xiàng)目建設(shè)成本

項(xiàng)目的建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較大，一般包括進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用、為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，這也需要耗用大量資金。

5.項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍比較廣泛，一般來(lái)講，管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含了開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用，即在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用。

6.各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)不可避免地產(chǎn)生各種稅收費(fèi)用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅以及印花稅等。

二、成本控制原則

1.全面性原則。在成本控制過(guò)程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過(guò)將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開發(fā)過(guò)程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來(lái)提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的問(wèn)題

1、成本控制理念落后

有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項(xiàng)目，而忽略了對(duì)成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對(duì)成本控制的科學(xué)方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費(fèi)用，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益及目標(biāo)達(dá)成是不利的，因?yàn)轫?xiàng)目的立足點(diǎn)是在既定的目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)無(wú)法達(dá)成，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商乃至整個(gè)項(xiàng)目都產(chǎn)生重大的不利影響。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏嚴(yán)格的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是工程進(jìn)行成本控制的開始，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行綜合考慮而對(duì)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個(gè)過(guò)程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計(jì)階段就開始，但是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況是，很多項(xiàng)目開發(fā)單位在設(shè)計(jì)階段不能很好地協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性，在初步設(shè)計(jì)階段表現(xiàn)出過(guò)分偏重于技術(shù)方面而忽視了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。這樣往往會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制達(dá)不到既定目標(biāo)，使得項(xiàng)目造價(jià)偏高。

3、成本控制方法和技術(shù)落后

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)運(yùn)用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開發(fā)商不能對(duì)項(xiàng)目的成本與進(jìn)度進(jìn)行同時(shí)的動(dòng)態(tài)控制，也不能適時(shí)地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，如果沒有提供足夠的信息反映設(shè)計(jì)、施工或者經(jīng)營(yíng)過(guò)程，會(huì)容易誤導(dǎo)目標(biāo)的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)成本控制的需要。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策及建議

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和市場(chǎng)配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，明確項(xiàng)目的合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計(jì)過(guò)程中可進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計(jì)變更，盡量避免施工中重大設(shè)計(jì)變更；同時(shí)選擇正確的材料供應(yīng)商。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)注意保持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的平衡，既不能只看中技術(shù)與既定目標(biāo)的完成而忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；又要反對(duì)一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而忽視了目標(biāo)的達(dá)成和項(xiàng)目的技術(shù)性。

此外，由于許多項(xiàng)目開發(fā)商的設(shè)計(jì)階段會(huì)忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案顯得尤為重要。房地產(chǎn)商可以提高設(shè)計(jì)單位的準(zhǔn)入門檻，選擇比較有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位；同時(shí)，也可以采取請(qǐng)兩個(gè)專業(yè)的策劃公司的方案，讓他們對(duì)項(xiàng)目分別從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)兩方面來(lái)進(jìn)行分析。這樣，項(xiàng)目決策者就可以根據(jù)兩種不同的思維角度，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合的分析并掌握更多更明晰的數(shù)據(jù)資料，方便房地產(chǎn)企業(yè)做出準(zhǔn)確的定位，在成本最小化的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

(1)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足。一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，只局限于傳統(tǒng)預(yù)算，重點(diǎn)關(guān)注如何降低成本費(fèi)用。另一方面，存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的誤區(qū)，除財(cái)務(wù)部門外的其它部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，有的將則將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其等同于財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

(2)預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相脫節(jié)。由于地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算管理體系，因而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，項(xiàng)目建設(shè)周期考慮不夠，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施缺少科學(xué)的預(yù)算支持。

(3)預(yù)算編制不合理。由于房地產(chǎn)行業(yè)是近年的新興行業(yè),尚未很好形成自身所開發(fā)的各種房產(chǎn)品類型(如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家預(yù)算定額,缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)，因而實(shí)際做起預(yù)算來(lái)難免憑經(jīng)驗(yàn)估算,帶有一定的隨意性,與實(shí)際情況偏離較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

(4)缺乏預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控、反饋、激勵(lì)機(jī)制。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，在預(yù)算的編制和匯總上，不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。雖然對(duì)預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與，沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制和執(zhí)行分析機(jī)制。同時(shí)，也存在考核和激勵(lì)機(jī)制缺失或落實(shí)不到位的問(wèn)題，不能有效實(shí)施全面預(yù)算管理。

(5)預(yù)算執(zhí)行效果不理想。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為趕工期、搶進(jìn)度，經(jīng)常出現(xiàn)“無(wú)圖紙先施工”，“三邊”工程屢禁不止，設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算突破施工圖預(yù)算，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的措施思考

2.1完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系建設(shè)(1)要提高預(yù)算管理的權(quán)威性，增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在項(xiàng)目開發(fā)全周期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要認(rèn)真執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。當(dāng)遇到投資額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的工程項(xiàng)目時(shí)，預(yù)算工作內(nèi)容涉及到企業(yè)的前期、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面和部門，環(huán)環(huán)相扣、密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，組織企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃、編制、控制，增強(qiáng)預(yù)算管理工作的合力。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各級(jí)全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)算的討論、修改、報(bào)批、下達(dá)、考核，以及通報(bào)分析預(yù)算的執(zhí)行情況。預(yù)算編制應(yīng)自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總。預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團(tuán)公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定整體和各分項(xiàng)的收益目標(biāo)。組織各部門對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化、分解。分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)營(yíng)預(yù)算和投資預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是否存在差距，計(jì)算落實(shí)方案所需資源，提出可供選擇方案。

2.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系。做好成本核算基礎(chǔ)工作，作為項(xiàng)目預(yù)算成本、費(fèi)用的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，根據(jù)所開發(fā)的房產(chǎn)品類型，不斷積累和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

2.3改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，就要聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，要建立起符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)，如銷售額、房款回收率、利潤(rùn)額、工程節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、投資回報(bào)率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量等。同時(shí)，還要建立起符合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的編制方法，主要包括以現(xiàn)金預(yù)算為中心；以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)；以營(yíng)銷措施為手段；以滾動(dòng)預(yù)算為主要編制方法。

2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的過(guò)程控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本費(fèi)用，以指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程各階段的成本費(fèi)用管控工作，做到事前、事中及事后全過(guò)程控制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理手段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本和費(fèi)用，降低成本耗費(fèi)，節(jié)約資金流出，提高經(jīng)濟(jì)效益，保障項(xiàng)目及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。事前預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目可行性方案論證時(shí)，應(yīng)對(duì)各類房產(chǎn)品的內(nèi)部收益率進(jìn)行測(cè)算。預(yù)算的編制必須打破設(shè)計(jì)先行的傳統(tǒng)管理模式，設(shè)計(jì)階段已決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的大格局，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)走在設(shè)計(jì)的前端，對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目定位有足夠的論證和測(cè)算依據(jù)。事中控制，是預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，根據(jù)工程進(jìn)度、合同約定，結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)周期、企業(yè)資金狀況進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的事中控制。在具體控制形式上，可考慮建立預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)會(huì)或計(jì)劃執(zhí)行完成情況溝通會(huì)，對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行通報(bào)，對(duì)于出現(xiàn)差異的要找出原因與明確責(zé)任部門(人)。事后評(píng)價(jià)，主要是改變傳統(tǒng)的考核模式，避免簡(jiǎn)單地將差異界定到執(zhí)行部門上，要從指標(biāo)指定、環(huán)境影響、上下游部門的配合等方面查找原因。此外，要考慮將預(yù)算管理的關(guān)鍵指標(biāo)納入績(jī)效考核指標(biāo)中，在KPI中設(shè)置預(yù)算執(zhí)行情況的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，如“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等，再根據(jù)不同指標(biāo)設(shè)置預(yù)警控制值，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控以客觀地反映出部門業(yè)績(jī)和價(jià)值，明確責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。

2.5嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整管理主要應(yīng)掌握以下要點(diǎn)：一是不得隨意調(diào)整。要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)下發(fā)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。二是深入分析采取措施。對(duì)于超預(yù)算或需預(yù)算外支出，應(yīng)當(dāng)深入分析其原因，如是必需的或原預(yù)算存在漏項(xiàng)的，則應(yīng)通過(guò)相應(yīng)審批后方可調(diào)整，如存在人為因素或可有可無(wú)的，則不能隨意調(diào)整。如屬預(yù)算執(zhí)行時(shí)存在問(wèn)題，則需追究相關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任。三是主動(dòng)調(diào)整。當(dāng)外部環(huán)境或集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動(dòng)地提出預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，以保證預(yù)算方案符合客觀實(shí)際情況，在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.6建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)利用信息化系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，建立一個(gè)全員參與的全面預(yù)算管理系統(tǒng)平臺(tái)，可以進(jìn)一步規(guī)范預(yù)算管理，賦予高度透明的預(yù)算體系，打破預(yù)算信息溝通的壁壘，將各責(zé)任人、部門的預(yù)算與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的全面預(yù)算。引入比較成熟的用友軟件等全面預(yù)算管理系統(tǒng)或在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次開發(fā)，使得全面預(yù)算管理工作能夠高效、直觀、科學(xué)。通過(guò)ERP系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理尤其是預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控的有效和必要手段。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛，通過(guò)ERP或其他應(yīng)用信息技術(shù)能夠最大的信息集成并進(jìn)行篩選，可優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，改變?cè)毮懿块T管理分割局面，實(shí)現(xiàn)銷售到收款、工程進(jìn)度到付款等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)流程化作業(yè)，真正滿足企業(yè)資源的共享和統(tǒng)一管理，有效地提高企業(yè)的預(yù)算管理水平。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；施工現(xiàn)場(chǎng)；工程師；管理職責(zé)；作用

0引言

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入逐步提高，人們的住房需求不斷增加，對(duì)居住舒適度的追求也更高。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期。為了保證工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，對(duì)人民的財(cái)產(chǎn)及生命安全提供更多保障，房地產(chǎn)企業(yè)配備了專業(yè)的工程師，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的管理職責(zé)及作用方面的內(nèi)容進(jìn)行分析。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)工程師是由房地產(chǎn)開發(fā)商配備，工程師崗位職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全周期的行為進(jìn)行監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的要求較高，工程師要具備全面的專業(yè)知識(shí)、豐富的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、了解相關(guān)的法律法規(guī)，以及良好的溝通協(xié)調(diào)能力，并且具備較高職業(yè)道德素質(zhì)和責(zé)任感。一個(gè)合格的工程師對(duì)提高房地產(chǎn)管理水平、工程質(zhì)量及企業(yè)品牌影響力有積極的作用，可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的管理職責(zé)

（1）工程師需要對(duì)施工合同及所有分供方的合同進(jìn)行詳細(xì)的閱讀，涉及項(xiàng)目管理的所有條款都是現(xiàn)場(chǎng)管理的依據(jù)。通過(guò)合同管理手段，合理支配資源，按照合同工期鋪排項(xiàng)目施工計(jì)劃，做好項(xiàng)目施工策劃，落實(shí)合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行有關(guān)國(guó)家規(guī)范及法規(guī)，執(zhí)行合同是工程師的重要任務(wù)。

（2）熟悉項(xiàng)目工程圖紙等設(shè)計(jì)文件、招標(biāo)文件。根據(jù)工程量清單仔細(xì)核對(duì)工程量并劃分工作界面，對(duì)需要分包的工作范圍向造價(jià)采購(gòu)部門提供合同需求、技術(shù)要求、進(jìn)度要求、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)分供方進(jìn)行技術(shù)及管理交底、答疑，負(fù)責(zé)審查分供方的技術(shù)標(biāo)。

（3）制定工程項(xiàng)目施工質(zhì)量保證措施和施工安全管理措施，在施工過(guò)程中嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取合理的解決措施。

（4）工程師應(yīng)以項(xiàng)目的總體施工計(jì)劃為依據(jù)，合理鋪排本專業(yè)的施工任務(wù)，根據(jù)工序技術(shù)間歇時(shí)間控制工序穿插節(jié)點(diǎn)，匹配各專業(yè)的施工計(jì)劃，確保專業(yè)施工計(jì)劃的誤差時(shí)間在總體計(jì)劃各節(jié)點(diǎn)的自由時(shí)差內(nèi)，以滿足施工總計(jì)劃。

（5）工程師應(yīng)能根據(jù)項(xiàng)目特征規(guī)劃施工總平布置，綜合機(jī)械性能、材料轉(zhuǎn)運(yùn)等因素，合理設(shè)置施工道路、施工機(jī)械及材料堆場(chǎng)。針對(duì)各階段實(shí)體工程量所需勞動(dòng)力配置辦公及生活設(shè)施，做好各階段勞動(dòng)力調(diào)配，滿足項(xiàng)目高效推進(jìn)需求。

（6）建立合理的制度對(duì)施工過(guò)程使用的材料進(jìn)行管控。監(jiān)督施工單位、監(jiān)理單位落實(shí)材料的檢查驗(yàn)收程序，確保構(gòu)成工程實(shí)體的材料符合國(guó)家規(guī)范要求。監(jiān)控材料供應(yīng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，自材料的品牌確認(rèn)、選樣、考察、生產(chǎn)周期、供應(yīng)批次及數(shù)量均應(yīng)滿足項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃，并制定切實(shí)可行的材料供應(yīng)計(jì)劃及檢查方案。

（7）落實(shí)安全管理制度。制定安全管理交底及檢查制度，定期組織各單位責(zé)任人進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查并排除隱患。熟悉安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，編制安全交底文件，應(yīng)急預(yù)案。發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，應(yīng)立即采取有效措施進(jìn)行解決，并且將安全隱患問(wèn)題告知技術(shù)管理部門，當(dāng)發(fā)生安全事故時(shí)，及時(shí)執(zhí)行法規(guī)規(guī)定的安全事故上報(bào)程序。

（8）正確引導(dǎo)項(xiàng)目各參建責(zé)任單位遵循政策法規(guī)，全面完成設(shè)計(jì)文件的要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求，使工程建設(shè)項(xiàng)目滿足安全性、使用性、耐久性、經(jīng)濟(jì)性。

（9）對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查，收集完整的項(xiàng)目施工記錄、符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的設(shè)計(jì)資料，為竣工驗(yàn)收及備案提供真實(shí)有效的資料。

（10）對(duì)政府的實(shí)時(shí)政策進(jìn)行理解和領(lǐng)會(huì)，確保項(xiàng)目工程建設(shè)程序符合國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的要求。

（11）不斷地?cái)U(kuò)大知識(shí)領(lǐng)域，具備吸收和運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的能力。不僅能通過(guò)技術(shù)解決質(zhì)量問(wèn)題，而且能通過(guò)技術(shù)解決管理問(wèn)題。

3房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的作用

（1）對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的主要職責(zé)之一便是對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行管理。為了使工程項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到合同約定及相關(guān)國(guó)家規(guī)范的要求，需要構(gòu)建完整的工程質(zhì)量保證體系。執(zhí)行內(nèi)業(yè)指導(dǎo)外業(yè)的前控動(dòng)作，編制技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行交底，遵循樣板先行制度，施工單位根據(jù)樣板將設(shè)計(jì)及規(guī)范要求落實(shí)到工程實(shí)體上，配合監(jiān)理單位檢查驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量。執(zhí)行動(dòng)態(tài)管理動(dòng)作，做好三檢制度并形成書面文件，并對(duì)檢驗(yàn)批及分項(xiàng)工程進(jìn)行過(guò)程巡視檢查，及時(shí)糾正施工單位及監(jiān)理單位不規(guī)范行為。執(zhí)行事后管理動(dòng)作，項(xiàng)目施工中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及存在質(zhì)量安全隱患應(yīng)編寫成書面文件，對(duì)施工單位及監(jiān)理單位進(jìn)行通報(bào)并要求整改，并梳理成前控資料，指導(dǎo)后續(xù)工作。

（2）對(duì)工程項(xiàng)目施工進(jìn)度的管控。工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度管控需兼顧施工質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益，在保證施工質(zhì)量達(dá)到要求和滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的前提下合理劃分流水段，優(yōu)化施工方案，加快施工進(jìn)度。工程師應(yīng)具備調(diào)控施工進(jìn)度的能力，主要體現(xiàn)在熟悉各工種的單位產(chǎn)能，通過(guò)工程量計(jì)算勞動(dòng)力投入或劃分流水段。了解各分項(xiàng)工程的工藝流程，選擇合適的施工方案，熟悉國(guó)家、地方的法規(guī)，分階段驗(yàn)收，有效穿插施工，高效的組織協(xié)調(diào)能力，將各分項(xiàng)工程有序緊湊地搭接。（

(3）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行管理。房地產(chǎn)是勞動(dòng)密集型行業(yè)同時(shí)還是高空及多機(jī)械聯(lián)合作業(yè)，容易發(fā)生群死群傷安全事故，造成的經(jīng)濟(jì)損失是巨大的，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響較惡劣，因此項(xiàng)目的安全管控極為重要。工程師應(yīng)對(duì)所有涉及結(jié)構(gòu)安全、措施安全、人身安全的作業(yè)規(guī)范、規(guī)章規(guī)程熟記于心，運(yùn)用于現(xiàn)場(chǎng)施工管理，約束人的不安全行為、排除物的不安全狀態(tài)、糾正不安全管理動(dòng)作，形成以人為本，安全第一、預(yù)防為主的穩(wěn)定長(zhǎng)效的安全生產(chǎn)制度。工程師的安全管理動(dòng)作包括制定安全檢查制度、安全應(yīng)急預(yù)案以及專項(xiàng)檢查方案，對(duì)施工參與人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識(shí)。按照計(jì)劃定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的安全問(wèn)題采取有效措施進(jìn)行解決，在解決過(guò)程中工程師需要實(shí)時(shí)跟進(jìn)和分析，保證安全問(wèn)題解決的時(shí)效性，減少不利影響。

（4）協(xié)助成本部門進(jìn)行成本管控。首先，優(yōu)化設(shè)計(jì)文件達(dá)到節(jié)約成本的目的。施工準(zhǔn)備階段，工程師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工方案進(jìn)行嚴(yán)格審核，在確保結(jié)構(gòu)安全及使用功能的前提下對(duì)建筑構(gòu)造、裝飾裝修等做法進(jìn)行優(yōu)化并取得設(shè)計(jì)確認(rèn)；對(duì)存在錯(cuò)漏碰缺的圖紙及時(shí)和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，保證設(shè)計(jì)圖紙滿足實(shí)際施工要求，避免后期因圖紙變更產(chǎn)生的返工、窩工等情況造成索賠。其次，優(yōu)化施工法案達(dá)到節(jié)約成本的目的。施工階段，施工方案的機(jī)械選型、數(shù)量配置影響施工效率、整體進(jìn)度，優(yōu)化后可降低人工費(fèi)和管理費(fèi)用，正確選擇合理的施工工藝及材料規(guī)格，降低單位勞力投入、材料損耗。最后，正確處理設(shè)計(jì)變更、工程洽商、經(jīng)濟(jì)簽證以達(dá)到節(jié)約成本的目的。施工過(guò)程中，不可避免產(chǎn)生變更、增加合同外內(nèi)容、造成返工被索賠時(shí)，做好原始資料收集和確認(rèn)工程量，作為成本確認(rèn)費(fèi)用的依據(jù)。

（5）策劃組織、溝通協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)建設(shè)工程屬于系統(tǒng)性工程，施工過(guò)程中涉及建筑、給排水、電氣、暖通、消防、人防、智能化等諸多參建單位，現(xiàn)場(chǎng)工程師是各個(gè)單位之間溝通的樞紐，工程師需要具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，定期組織各單位梳理工程進(jìn)度、化解矛盾、解決困難，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。多單位同時(shí)施工階段，有效的策劃組織，合理分配流水作業(yè)段對(duì)工作面移交及成品保護(hù)等起著重要作用，確保在任何狀態(tài)下都能有節(jié)奏推進(jìn)、在矛盾中尋找平衡，最終創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)工程。

（6）對(duì)施工各驗(yàn)收階段進(jìn)行管理。配合、督促監(jiān)理單位做好施工過(guò)程中各項(xiàng)驗(yàn)收工作：施工準(zhǔn)備階段進(jìn)行驗(yàn)收段劃分、施工階段檢驗(yàn)批驗(yàn)收及隱蔽驗(yàn)收、各分部工程驗(yàn)收。涉及功能性的試驗(yàn)工作必須監(jiān)督到位，有整改的應(yīng)形成文件移交物業(yè)。在竣工驗(yàn)收階段，工程師應(yīng)配合相關(guān)部門做好人防、消防、環(huán)保、節(jié)能等專項(xiàng)驗(yàn)收的監(jiān)督工作，杜絕弄虛作假行為。工程師應(yīng)組織各參建責(zé)任單位按法定程序進(jìn)行驗(yàn)收，配合設(shè)計(jì)單位及主管部門對(duì)相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格檢查，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完整性進(jìn)行檢查，驗(yàn)收合格后按要求收集匯總竣工資料向有關(guān)部門移交備案。

（7）對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏進(jìn)行管控。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資本投入巨大，為了降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)政府政策、市場(chǎng)需求調(diào)整企業(yè)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)主要包括預(yù)售、封頂、竣工、交付等，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都涉及資本回收，工程師應(yīng)根據(jù)公司決策快速調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)應(yīng)放緩節(jié)奏，減緩資金投入速度，市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)應(yīng)加快節(jié)奏，盡快提供銷售產(chǎn)品。對(duì)于主流的地產(chǎn)企業(yè)，銷售市場(chǎng)比較成熟，奉行低成本、快周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)，尤其注重快速的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，降低管理成本和融資成本，高效的利用資本。因此，對(duì)于合格的地產(chǎn)工程師而言，不僅要有系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，更要有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管控能力，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（8）對(duì)企業(yè)的品牌價(jià)值進(jìn)行維護(hù)?，F(xiàn)階段，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，市場(chǎng)的選擇性很強(qiáng)，因此企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。企業(yè)如何做強(qiáng)，如何搶占市場(chǎng)份額，那就需要維護(hù)好企業(yè)的品牌成為標(biāo)桿。因此，房地產(chǎn)工程師應(yīng)備提升企業(yè)品牌價(jià)值的能力，首先，在研發(fā)、施工過(guò)程中，必須將專業(yè)的理論知識(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品質(zhì)量，從外觀立面、使用舒適性、細(xì)部材料、施工細(xì)節(jié)等提升品質(zhì)。其次，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)注重施工場(chǎng)地的文明施工，做好現(xiàn)場(chǎng)的工藝工序樣板的展示，在工地開放日或企業(yè)宣講日對(duì)業(yè)主進(jìn)行耐心的解釋說(shuō)明，展現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)精神及提升企業(yè)形象。最后，做好項(xiàng)目交房過(guò)程的快修，交房后的返修、質(zhì)保工作，通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)移交，確保后期項(xiàng)目的維護(hù)工作高效、順利。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師兼?zhèn)涫┕I(yè)技能及項(xiàng)目管理能力，既是工程項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)核心又是項(xiàng)目開發(fā)的策劃師。房地產(chǎn)工程師的職責(zé)是多元化的，作為建設(shè)單位的技術(shù)核心，確保工程建設(shè)程序符合主管部門的政策要求；作為建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)代表，確保監(jiān)理單位公正嚴(yán)明地履行監(jiān)督任務(wù)；作為建設(shè)單位策劃師，引導(dǎo)施工單位高效嚴(yán)謹(jǐn)?shù)芈男泻贤?；作為建設(shè)項(xiàng)目的中間業(yè)主，引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位提供更加合理、舒適的產(chǎn)品設(shè)計(jì)?？偠灾?，房地產(chǎn)工程師是連系各參建單位的橋梁，高效推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速健康發(fā)展的引擎。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇賀.淺析房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的管理職責(zé)及作用[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(23):2323-2323.

[2]王博.淺析房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)工程師的管理職責(zé)及作用[J].建材與裝飾,2016(21):175-176.

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

［關(guān)鍵詞］綜合型;房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營(yíng)管理模式

1房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理分析

1.1運(yùn)營(yíng)管理

根據(jù)現(xiàn)有的發(fā)展情況，結(jié)合管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行具體的分析，并且在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候，一般都是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”等方面展開，這樣可以有效提升房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的效果。另外，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防也是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)各個(gè)方面的分析，對(duì)項(xiàng)目重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)和事件節(jié)點(diǎn)等方面進(jìn)行管控，這樣不僅實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

1.2大運(yùn)營(yíng)管理

大運(yùn)營(yíng)管理主要是基于完善的管理體系，并且以財(cái)務(wù)為導(dǎo)向，將現(xiàn)金流和利潤(rùn)作為核心，以計(jì)劃作為主線，貨值管理為基礎(chǔ)，全面實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，在這樣的情況下，可以確?！皟?chǔ)－建－融－供－銷－存－回－結(jié)”8個(gè)階段動(dòng)態(tài)一體化適配經(jīng)營(yíng)策略，進(jìn)而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。近幾年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入階段調(diào)整期，單項(xiàng)目的規(guī)模和項(xiàng)目間的差異也越來(lái)越大，由此帶來(lái)的項(xiàng)目管理難度以及各專業(yè)條線的協(xié)同難度也越來(lái)越大?；谶@樣的情況，房企的精英策略有必要由“沖刺跑”調(diào)整為公司“穩(wěn)健跑”與項(xiàng)目“變速跑”，也就是將計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理逐漸向大運(yùn)營(yíng)管理演變。另外，在“穩(wěn)健跑”階段，大運(yùn)營(yíng)管理體系可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)品質(zhì)化、健康化的發(fā)展模式。在大運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候，主要包括“儲(chǔ)－建－融－供－銷－存－回－結(jié)”全生命周期的現(xiàn)金流，其中儲(chǔ)為土地儲(chǔ)備管理，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)候，一定要兼顧規(guī)模發(fā)展要求和合理占用回款;建為開工管理，需要滿足當(dāng)期銷售的要求，以及復(fù)合增長(zhǎng)的要求;融為融資管理，房地產(chǎn)在建設(shè)和開發(fā)的時(shí)候，一定要保證銷債平衡，并且在資金的管理方面，需要對(duì)資金的利用和存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合性的考慮，保證各個(gè)方面的平衡性;銷和售為銷售管理，一定要保證銷供貨效率和供銷之間的平衡性;存為存貨管理，需要保證應(yīng)收周轉(zhuǎn)和收支呈現(xiàn)平衡的狀態(tài);結(jié)為結(jié)算管理，需要明確結(jié)轉(zhuǎn)效率和未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)空間之間的關(guān)系，兩者呈現(xiàn)平衡的關(guān)系。大運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流核心邏輯的分析，對(duì)現(xiàn)金流回證與利潤(rùn)影響要素的管理，可以有效實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)品定位以及更高效的內(nèi)部協(xié)同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的利用效率和利潤(rùn)率，降低運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)監(jiān)控、穩(wěn)定的發(fā)展模式。

2運(yùn)營(yíng)管理流程

由于基于以人為導(dǎo)向的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以保證自身核心競(jìng)爭(zhēng)力為主要目標(biāo)，并且從客觀角度來(lái)說(shuō)，要求企業(yè)擁有大量的物業(yè)便滿足人們對(duì)房地產(chǎn)合理的需求。［2］同時(shí)，在滿足客戶需求以外，需要不斷創(chuàng)新提升自身，將以人為導(dǎo)向的理念充分發(fā)揮，這樣才能保證綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的效果，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。另外，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)所包含的內(nèi)容有很多，例如住宅、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面，不管是面向于哪種模式，都需要對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析，這樣可以提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的發(fā)展?jié)摿?，并且需要將?shí)際需求作為綜合型房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中的依據(jù)。同時(shí)，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候，根據(jù)自身在市場(chǎng)中的定位，需要盡可能地發(fā)展?jié)撛诳蛻簦⑶业鹊娇蛻羧后w確定以后，需要結(jié)合現(xiàn)有的情況，提供客戶較為滿足的服務(wù)，其目的就是獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。［3］另外，需要積極與客戶進(jìn)行溝通，根據(jù)客戶的反饋不斷進(jìn)行調(diào)整，這樣可以有利于綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式的提升和完善，確保良好的管理效果。在前期綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候，一般都是以客戶群體作為出發(fā)點(diǎn)，并且需要結(jié)合自身的發(fā)展情況，制定合理、有效的管理方案，及時(shí)與客戶溝通，確保綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的可行性，對(duì)提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力也是非常有效果的。同時(shí)，一定要保證項(xiàng)目與客戶之間的關(guān)系，兩者需要呈現(xiàn)平衡的關(guān)系，并且受項(xiàng)目竣工后物業(yè)管理時(shí)間較長(zhǎng)的影響，將物業(yè)管理水平視為影響客戶生活質(zhì)量的主要因素，以此不斷提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的性能。經(jīng)常會(huì)受到傳統(tǒng)模式的影響，呈現(xiàn)過(guò)于重視項(xiàng)目建設(shè)，忽視客戶運(yùn)營(yíng)管理體系的影響，這樣對(duì)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。因此，近幾年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，對(duì)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行了一定的轉(zhuǎn)變，將以人為導(dǎo)向?yàn)槟繕?biāo)，促使各個(gè)方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，其目的就是提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的效果。［4］

3運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

3.1直線式職責(zé)管理

直線式職責(zé)管理是綜合型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式中一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，該模式與中央集權(quán)型企業(yè)發(fā)展、運(yùn)行模式，并且在管理的時(shí)候，根據(jù)各個(gè)工作部門的工作能力，將各項(xiàng)功能職責(zé)劃分到各個(gè)部門，例如市場(chǎng)開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部等職責(zé)部門等方面。［5］同時(shí)，在運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，可以實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)集中對(duì)各個(gè)不同部門進(jìn)行統(tǒng)一的管理，這樣可以有效提升整體管理效果，促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。直線式職責(zé)管理主要是將全部權(quán)利和決定權(quán)都集中到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)身上，這樣可以有效加強(qiáng)各個(gè)部門之間的配合，并且各個(gè)部門的協(xié)調(diào)程度相對(duì)較高，根據(jù)市場(chǎng)的變化做出應(yīng)變，從而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。但是，進(jìn)行直線式職責(zé)管理的時(shí)候，也存在著一定的不足，例如領(lǐng)導(dǎo)的專業(yè)性往往決定各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理決策的正確性，因此領(lǐng)導(dǎo)一定要擁有良好的專業(yè)性及前瞻性，這樣才能更好地促進(jìn)綜合型房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2矩陣式運(yùn)作管理

矩陣式運(yùn)作管理是基于直線式職責(zé)管理模式延伸而來(lái)的一種管理模式，在具體管理的時(shí)候一般可以從以下幾個(gè)方面展開。在直線式職責(zé)管理的時(shí)候，需要設(shè)置傳統(tǒng)的管理部門，這樣可以便于各項(xiàng)基礎(chǔ)工作的開展，實(shí)現(xiàn)良好的管理效果，提升其綜合型房地產(chǎn)管理模式的自身性能。需要根據(jù)不同的工作任務(wù)、工作項(xiàng)目等方面設(shè)置各個(gè)管理部門，以及管理工作人員，并且有針對(duì)性地成立專門的工作小組，從事各項(xiàng)管理工作，這樣可以有效提升其管理效率。另外，在一項(xiàng)工作任務(wù)和項(xiàng)目完成以后，需要結(jié)算工作小組，并且將小組的工作人員回歸到原始工作崗位，這樣可以打破傳統(tǒng)管理模式所帶來(lái)的問(wèn)題，提升良好的綜合型房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理性能。在矩陣式運(yùn)作管理的過(guò)程中，由于各個(gè)部門分設(shè)不同，在實(shí)際的應(yīng)用中容易出現(xiàn)權(quán)利交集和較為明顯的職責(zé)分配不清，并且審批流程相對(duì)較多。因此，面對(duì)這樣的情況，需要盡可能地簡(jiǎn)化流程，避免影響其管理效果。

3.3項(xiàng)目分配式管理

項(xiàng)目分配式管理模式一般是以一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生、成立、建設(shè)、銷售等作為基礎(chǔ)，以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的全過(guò)程為項(xiàng)目分配式管理的重點(diǎn)，并且根據(jù)該項(xiàng)工作的實(shí)際情況，設(shè)定預(yù)期目標(biāo)和完成目標(biāo)。同時(shí)，根據(jù)實(shí)際完成目標(biāo)，作為工作人員量化考核的主要內(nèi)容，這樣可以在一定程度上提升項(xiàng)目分配式管理的效果。另外，在該項(xiàng)目完成以后，需要將實(shí)際完成情況，與預(yù)期目標(biāo)和完成目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，針對(duì)實(shí)際情況對(duì)相關(guān)的工作人員給予獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以將各項(xiàng)管理工作全面地落實(shí)。［6］但是，項(xiàng)目分配式管理也存在著一定的不足，需要根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，避免產(chǎn)生管理問(wèn)題。

3.4集團(tuán)制管理

集團(tuán)制管理也可以叫作混合型集團(tuán)化管理模式，該模式是一種較為先進(jìn)和全面的管理模式。同時(shí)，在集團(tuán)制管理模式運(yùn)行中，將上述幾種管理模式融合在一起，這樣對(duì)傳統(tǒng)的管理模式存在的弊端進(jìn)行了有效的彌補(bǔ)，可以有效促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式。在集團(tuán)制管理的過(guò)程中，可以根據(jù)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部構(gòu)架進(jìn)行重新編制，這樣可以滿足綜合型房地產(chǎn)發(fā)展的需求。另外，需要明確各個(gè)崗位的職能，這樣可以進(jìn)行統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)良好的管理效益。

4管理模式應(yīng)用創(chuàng)新

運(yùn)營(yíng)管理是綜合型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心，因此綜合型房地產(chǎn)企業(yè)一定要將運(yùn)營(yíng)管理作為企業(yè)發(fā)展的主要平臺(tái)，在傳遞企業(yè)更多文化、價(jià)值和理念，提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)自身服務(wù)性能的同時(shí)，可以有效擴(kuò)大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)范圍，并且也可以很好地提升企業(yè)的服務(wù)性能。［7］同時(shí)，在綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)候，需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行不斷地創(chuàng)新;根據(jù)市場(chǎng)的變化，構(gòu)建核心發(fā)展項(xiàng)目。這樣可以在一定程度上提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，可以為客戶提供增值型服務(wù)，對(duì)服務(wù)、銷售等工作體系進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)變，并且需要有計(jì)劃、有步驟地將發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目不斷延伸，這樣可以促使企業(yè)呈現(xiàn)全面、穩(wěn)定的發(fā)展模式。另外，在綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新的時(shí)候，需要堅(jiān)持不變，也要堅(jiān)持改變，也就是說(shuō)，需要不斷提升自身的服務(wù)性能和管理性能，這樣可以為綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)性的保證。［8］同時(shí)，需要將市場(chǎng)的實(shí)際情況和消費(fèi)情況結(jié)合在一起，從中發(fā)現(xiàn)不足并且進(jìn)行有效的解決，這樣不僅能有效提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的效果，還是房地產(chǎn)行業(yè)改革推進(jìn)的重要保障。

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理范文

汽車金融歷程現(xiàn)狀對(duì)策

一、汽車金融的基本概念

（一）汽車金融的基本定義

汽車金融是貫穿于汽車的研發(fā)、生產(chǎn)、流通、購(gòu)買、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的完整系統(tǒng)，利用多樣化的金融工具和金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資金籌集、信貸運(yùn)用、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行和交易及相關(guān)的保險(xiǎn)、投資等資金融通活動(dòng)。汽車金融是汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段，由汽車業(yè)與金融業(yè)相互滲透、相互融合、共同發(fā)展的必然產(chǎn)物。

（二）汽車金融的重要作用

在微觀層面，汽車金融可以為汽車制造商、汽車經(jīng)銷商及廣大購(gòu)車者提供以融資為主的專業(yè)化綜合服務(wù)，提高資金使用效率，實(shí)現(xiàn)互利共贏。在產(chǎn)業(yè)層面，汽車金融可以推動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)升級(jí)，美國(guó)和日本正是由此奠定了在全球汽車產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)地位。在宏觀層面，汽車金融可以平衡供需矛盾、發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)，從而優(yōu)化資源配置并改善運(yùn)行效率，通過(guò)推動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來(lái)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康增長(zhǎng)。

二、我國(guó)汽車金融的發(fā)展概述

（一）我國(guó)汽車金融的發(fā)展歷程

我國(guó)汽車金融受限于經(jīng)濟(jì)體制和金融管制等因素，起步較晚且與國(guó)內(nèi)汽車工業(yè)的發(fā)展不完全同步，總體上經(jīng)歷了起步、發(fā)展、調(diào)整、復(fù)蘇等完整周期。

1.起步階段（二十世紀(jì)九十年代）：1995年，上汽集團(tuán)推出的汽車貸款成為我國(guó)汽車金融業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。隨后，一汽集團(tuán)、長(zhǎng)安汽車、天津汽車等紛紛成立了汽車金融機(jī)構(gòu)。然而，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的沖擊，導(dǎo)致該試驗(yàn)工程開展不久就被央行暫停。

2.發(fā)展階段（2000年至2003年）：二十一世紀(jì)初，大量刺激性經(jīng)濟(jì)政策推動(dòng)我國(guó)汽車銷量高速增長(zhǎng)，汽車消費(fèi)信貸隨之出現(xiàn)井噴式發(fā)展。

3.調(diào)整階段（2004年至2007年）：我國(guó)征信體系不健全，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱，汽車消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，呆壞賬迅速擴(kuò)大，保險(xiǎn)公司相繼退出。

4.復(fù)蘇階段（2008年至今）：全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)迫使我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的產(chǎn)業(yè)政策，以刺激需求、提高銷量、保護(hù)自主品牌車企、促進(jìn)節(jié)能環(huán)保。

（二）我國(guó)汽車金融的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)汽車保有量和產(chǎn)銷量的持續(xù)增長(zhǎng)，汽車金融的市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)主體逐步豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步趨熱，市場(chǎng)領(lǐng)域也在逐步拓展和細(xì)化。

市場(chǎng)規(guī)模：（（2012中國(guó)汽車金融報(bào)告》顯示，2011年我國(guó)汽車消費(fèi)金融產(chǎn)品余額達(dá)3300億元，然而其市場(chǎng)滲透率僅為10%。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2012年汽車金融市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到3920億元，年增長(zhǎng)速度超過(guò)30%。綜合最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及專家預(yù)測(cè)，2013年我國(guó)汽車產(chǎn)銷量超過(guò)2100萬(wàn)臺(tái)，總銷售額超過(guò)2.5萬(wàn)億元，按照市場(chǎng)滲透率15%計(jì)算，汽車消費(fèi)信貸的市場(chǎng)規(guī)模在3750億元左右。隨著汽車銷量及市場(chǎng)滲透率的不斷提高，發(fā)展空間非常巨大。

四、我國(guó)汽車金融的發(fā)展對(duì)策

（一）完善法律法規(guī)監(jiān)管

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)現(xiàn)有汽車金融法律法規(guī)體系基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求逐步完善并貫徹實(shí)施，重點(diǎn)是在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，解除束縛汽車金融行業(yè)發(fā)展的不合理限制，特別是要拓寬汽車金融公司的融資渠道和業(yè)務(wù)范圍。

（二）加快信用體系建設(shè)

要加快建設(shè)完善的社會(huì)信用體系，加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)信用資源共享，減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要逐步建立健全信用懲戒機(jī)制、擔(dān)保機(jī)制和保險(xiǎn)機(jī)制，強(qiáng)化信用意識(shí)和道德約束，為汽車金融行業(yè)提供良好的信用環(huán)境。

（三）開展金融機(jī)構(gòu)合作

在分業(yè)經(jīng)營(yíng)體制下，銀行、保險(xiǎn)、汽車金融公司要建立廣泛深入的合作關(guān)系，充分發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，打造資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，共同為客戶提供一站式的汽車金融綜合服務(wù)。

（四）強(qiáng)化服務(wù)創(chuàng)新能力

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，汽車金融機(jī)構(gòu)必須從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)走向綜合服務(wù)和創(chuàng)新發(fā)展，從消費(fèi)信貸拓展到覆蓋全流程、全周期、全方位的綜合服務(wù)，應(yīng)用金融工程技術(shù)以推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，利用網(wǎng)絡(luò)及移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)推行服務(wù)現(xiàn)代化。

五、我國(guó)汽車金融的未來(lái)展望

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的汽車金融公司經(jīng)歷了百年發(fā)展才建立了較為完善的組織體系，雖然我國(guó)汽車金融公司剛剛起步且遇到上述困難，但是其發(fā)展是符合市場(chǎng)規(guī)律的長(zhǎng)期趨勢(shì)。隨著法律法規(guī)體系和社會(huì)信用體系的不斷完善，產(chǎn)業(yè)政策和金融管制的逐步放開，加之購(gòu)車人口年輕化及消費(fèi)能力、消費(fèi)傾向、消費(fèi)方式等方面的有利變化，我國(guó)汽車金融公司的市場(chǎng)規(guī)模將更加龐大，參與主體將更加廣泛，產(chǎn)融結(jié)合將更加緊密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激勵(lì)，產(chǎn)品類型將更加豐富，經(jīng)營(yíng)管理將更加高效。我國(guó)汽車金融公司必將成為推動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。存在著不足。即使不足得到改善，筆者也不建議將社會(huì)融資規(guī)模作為中介目標(biāo)。

貨幣政策的最終目標(biāo)為充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定和國(guó)際收支平衡。由于最終目標(biāo)只是原則性的，各國(guó)通常在政策工具與最終目標(biāo)之間設(shè)定中介目標(biāo)，通過(guò)對(duì)中介目標(biāo)的變動(dòng)來(lái)分析了解當(dāng)前和未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。從其他各發(fā)達(dá)國(guó)家貨幣政策的演進(jìn)過(guò)程不難發(fā)現(xiàn)中介目標(biāo)的選擇是隨著貨幣政策最終目標(biāo)的側(cè)重改變而發(fā)生變化的。二戰(zhàn)后西方發(fā)達(dá)國(guó)家的中介目標(biāo)經(jīng)歷了價(jià)格型―數(shù)量型―多元化的演進(jìn)過(guò)程。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的環(huán)境、特征和金融發(fā)展?fàn)顩r都發(fā)生了極大變化，貨幣政策中介目標(biāo)理應(yīng)以數(shù)量型為主，逐步向價(jià)格型轉(zhuǎn)變。但在中介目標(biāo)的選擇方面，可以更多得參考別國(guó)的政策制定經(jīng)驗(yàn)及反饋案例，運(yùn)用已有的價(jià)格型中介目標(biāo)，不必走中國(guó)特色。完成轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于構(gòu)建完整的利率體系、完善利率傳導(dǎo)機(jī)制、進(jìn)一步發(fā)揮利率作為價(jià)格型手段對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用而非將社會(huì)融資規(guī)模作為中介目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮澤京.我國(guó)金融公司發(fā)展探索――以汽車金融公司實(shí)踐為例[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（20）.