房地產(chǎn)銷售如何管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

所謂“跳蛙原理”，指某些自然科學(xué)家曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)試驗(yàn)，將一只青蛙放入沸水中，它會(huì)本能地跳將出來(lái)；如果把它放入一種感到很舒服溫度的水中，然后慢慢加熱，此青蛙則根本沒(méi)有什么要跳出來(lái)的意識(shí)，于是慢慢地被煮熟。

對(duì)過(guò)于激烈的某種事物敏感地做出反應(yīng)是它的內(nèi)在本能，而對(duì)漸變著的事物卻往往是熟視無(wú)睹，忽視了個(gè)中要害。所以，我們把這種現(xiàn)象和道理稱做是“跳蛙原理”。

一、問(wèn)題的提出

（一）購(gòu)房戶或經(jīng)商者的心理因素分析

對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)市場(chǎng)的購(gòu)房戶、市場(chǎng)經(jīng)商戶來(lái)講，他們的目的很明確，購(gòu)房作為一個(gè)投資平臺(tái)，將購(gòu)房用于投資或直接用于經(jīng)商，如何能獲取利潤(rùn)的最大化，就是他們的最終目的。

對(duì)于購(gòu)房戶和市場(chǎng)經(jīng)商者來(lái)說(shuō)，其在購(gòu)房、經(jīng)商的前期自己心中都是有一個(gè)“小九九”，要對(duì)開發(fā)商出售的房?jī)r(jià)預(yù)期、租金定價(jià)、管理費(fèi)收取、優(yōu)惠政策的落實(shí)以及經(jīng)商的盈利指標(biāo)等進(jìn)行認(rèn)真的分析。這些要素分析如在自己心中預(yù)算承受范圍之內(nèi)，那么，開發(fā)商與購(gòu)房戶、經(jīng)商者最終就能會(huì)促成這個(gè)生意。否則，就會(huì)導(dǎo)致交易失敗。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售中存在的一些問(wèn)題

1.房產(chǎn)銷售價(jià)格的制定與調(diào)價(jià)存在隨意性

有的房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)市場(chǎng)店面營(yíng)銷和招商初期，樓盤銷售、招商很旺市，經(jīng)商戶進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后也很順意；部分開發(fā)商就認(rèn)為之前樓盤銷售以及認(rèn)租定價(jià)過(guò)低，白白損失了企業(yè)收益。有了這個(gè)片面的認(rèn)識(shí)后，就隨意性地調(diào)高了房屋銷售價(jià)格，或調(diào)高了市場(chǎng)租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，再加上市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后續(xù)管理的措施不力等因素，最終直接造成客戶流失，房源滯銷，市場(chǎng)招商不到位，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益急劇下降，這種案例，并不鮮見。

2.政府的一些優(yōu)惠政策得不到兌現(xiàn)落實(shí)

政府部門為了招商引資項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣块T與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的招商合同，有一些政府承諾的優(yōu)惠政策在實(shí)施的過(guò)程中得不到很好地落實(shí)和到位，結(jié)果給房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)銷與后續(xù)管理帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。

3.銀行的惜貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)資金困難

房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)市場(chǎng)的正常營(yíng)運(yùn)和維護(hù)，在后期還需要不斷的資金投入，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)才能做好市場(chǎng)。但是，銀行現(xiàn)在懼怕給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，由此帶來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張或斷裂，這勢(shì)必影響開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二、“跳蛙原理”應(yīng)用及解難之道

筆者認(rèn)為“跳蛙原理”，可用于現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷和招商經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)事務(wù)之管理活動(dòng)。

水的溫度之于蛙，猶如商品的價(jià)格之于消費(fèi)者。因此，對(duì)于開發(fā)商的房屋銷售價(jià)格、市場(chǎng)租賃定價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)、稅收的高低、相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)和業(yè)態(tài)分布等要素的確定上，要有一個(gè)明智的做法和正確的決策。

（一）要運(yùn)作好房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告宣傳工作

營(yíng)銷廣告宣傳是房地產(chǎn)銷售工作和市場(chǎng)運(yùn)作的第一生命線。營(yíng)銷廣告宣傳工作要結(jié)合實(shí)際并靈活多樣，除了媒體上消息、傳單、條幅標(biāo)語(yǔ)廣告、圍墻標(biāo)語(yǔ)等傳統(tǒng)形式外，還要有創(chuàng)新的廣告宣傳形式。比如制作微電影進(jìn)行宣傳；采取走街串巷對(duì)客戶進(jìn)行面對(duì)面的宣傳，并承諾購(gòu)房成功或招商成功者給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；通過(guò)摸彩給予一定的回饋；在一定的時(shí)間段范圍內(nèi)對(duì)于購(gòu)房和招商成功者，進(jìn)行集體聚餐（或其他形式）增加營(yíng)銷氣氛，進(jìn)一步宣傳開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景和遠(yuǎn)期目標(biāo)，等等。

房地產(chǎn)廣告宣傳工作實(shí)際上隱含著一個(gè)學(xué)習(xí)的全過(guò)程，所謂“習(xí)以為?！薄Ｒ虼?，房地產(chǎn)廣告宣傳要結(jié)合實(shí)際情況不定期開展，采取虛實(shí)相結(jié)合的方法，廣告宣傳工作做到有的放矢，使購(gòu)房者和經(jīng)商者樹立起信心，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)廣告宣傳效應(yīng)為市場(chǎng)銷售服務(wù)，最終拉動(dòng)和影響一大片，達(dá)到預(yù)期的目的。

（二）對(duì)房地產(chǎn)銷售定價(jià)或調(diào)整不能過(guò)于隨意

要從購(gòu)房戶和市場(chǎng)經(jīng)商戶的利益角度出發(fā)，在確定房屋銷售價(jià)格上要中性一點(diǎn)；在市場(chǎng)管理措施和服務(wù)上也要平和一些。房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)要素，應(yīng)認(rèn)真考慮采取購(gòu)房者和經(jīng)商戶在心理上更能接受認(rèn)同的形式，這是一個(gè)基本的法則。在房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)要素等內(nèi)容大致相同和既定的情況下，不同的形式所帶來(lái)的效果是不一樣的。因此，要讓購(gòu)房戶和經(jīng)商戶認(rèn)同并接受你的價(jià)格或管理服務(wù)，就不要隨心所欲對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格、市場(chǎng)租賃費(fèi)、后期的市場(chǎng)管理費(fèi)等隨意調(diào)整，不能急于求成。

對(duì)于已確定的房?jī)r(jià)、市場(chǎng)租賃費(fèi)等確實(shí)非要調(diào)整不可的一些項(xiàng)目，調(diào)整的次數(shù)也不要太多，金額幅度更不要過(guò)高，要學(xué)會(huì)循序漸進(jìn)。中性的價(jià)格與和諧的服務(wù)管理，要比畢其功于一役的急躁效果好得多。這就是借鑒 “跳蛙原理”的啟發(fā)和實(shí)際運(yùn)用。

（三）當(dāng)?shù)卣兄Z的優(yōu)惠政策要給予兌現(xiàn)，銀行的惜貸不能搞一刀切

第2篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

關(guān)鍵詞 管理系統(tǒng)；設(shè)計(jì)；研究

中圖分類號(hào)TP315 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2011）40-0225-02

1 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1 國(guó)外現(xiàn)狀

在世界范圍內(nèi)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房早以成為購(gòu)房者的首選，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)75%的房產(chǎn)商利用互聯(lián)網(wǎng)銷售房屋，80%的購(gòu)房者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯(lián)網(wǎng)找到了理想住房。這是因?yàn)樵谠趪?guó)外二手房市場(chǎng)較為成熟，網(wǎng)絡(luò)也更為發(fā)達(dá)。美國(guó)從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯(lián)網(wǎng)上查找到各種房源信息。并且由于政策與網(wǎng)絡(luò)速度等的關(guān)系，到現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)視頻看房在美國(guó)、歐洲發(fā)展也很快。

1.2 國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

由于網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展和普及，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)還是出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，根據(jù)中國(guó)房網(wǎng)大全的統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)擁有與房地產(chǎn)相關(guān)的各類網(wǎng)站已經(jīng)超過(guò)了10 000家，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)網(wǎng)站的使用人數(shù)超過(guò)了1 000萬(wàn)人。用戶使用訪問(wèn)房地產(chǎn)網(wǎng)站最主要的原因是網(wǎng)絡(luò)信息方便快捷，消費(fèi)者最常獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑中網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)以微小的差距排在僅次于報(bào)紙的位置，其百分比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長(zhǎng)速度較快，可以預(yù)測(cè)用不了多久網(wǎng)絡(luò)將會(huì)成為最主要的獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑。

目前房地產(chǎn)公司都很重視網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)，有很多企業(yè)還有自己的網(wǎng)站。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)公司利用網(wǎng)絡(luò)的情況大部分還是停留在企業(yè)宣傳與服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部的一個(gè)概念上，還沒(méi)有真正形成一個(gè)大的交易型平臺(tái)。有些企業(yè)會(huì)選擇一個(gè)成熟的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)品牌文化；有些企業(yè)希望網(wǎng)絡(luò)成為一個(gè)交易的平臺(tái)，等于說(shuō)是企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)；還有一些企業(yè)是希望兩者結(jié)合起來(lái)。

2 研究意義、目的

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用改變著人們觀念，正在促使著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。近期消費(fèi)者網(wǎng)上找房的需求處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。以前，北京約有80%的人是通過(guò)實(shí)體的中介店來(lái)尋找房源，而現(xiàn)在已有超過(guò)半數(shù)的消費(fèi)者則是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)需找信息。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)化需求增長(zhǎng)的同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)平安發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，主要有兩大改變。

第一個(gè)改變是看房、選房的過(guò)程變得更加簡(jiǎn)單、效率大大。房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購(gòu)房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購(gòu)房的效率。

第二個(gè)則是對(duì)房屋價(jià)格本身的影響。中介網(wǎng)上開店，省去了實(shí)體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費(fèi)用減少，相應(yīng)房地產(chǎn)公司也會(huì)靠降低中介費(fèi)來(lái)吸引更多的客戶，這樣就會(huì)使得購(gòu)房者購(gòu)買房屋的費(fèi)用相應(yīng)降低，從而達(dá)到降低房屋價(jià)格的目的。

2.1 研究?jī)?nèi)容

網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)通過(guò)先進(jìn)的平臺(tái)技術(shù)和設(shè)計(jì)構(gòu)架，建立公司與個(gè)人之間網(wǎng)上銷售的通道，實(shí)現(xiàn)公司在網(wǎng)上可以房產(chǎn)信息，也方便客戶在網(wǎng)上查詢、預(yù)定和購(gòu)房。本系統(tǒng)作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將整個(gè)房地產(chǎn)公司的銷售業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、達(dá)到數(shù)據(jù)的完整性和統(tǒng)一性。

研究?jī)?nèi)容分為以下幾部分：

1）用戶管理功能模塊

設(shè)置用戶的可用狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)凍結(jié)和解凍，查看用戶信息。

2）購(gòu)物車管理模塊

查看已購(gòu)樓房、進(jìn)行數(shù)量變更、確認(rèn)已購(gòu)樓房

3）訂單管理模塊

查看訂單是否被處理、樓房是否被發(fā)出。

4）房屋管理模塊

添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設(shè)置特價(jià)樓房。

5）“留言板”模塊

查看留言板，刪除留言。

2.2 擬采取的研究方法

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)站和B2B電子商務(wù)網(wǎng)站的分析，收集大量的相關(guān)實(shí)例，對(duì)所收集的例子進(jìn)行分析比較，努力研制出一個(gè)易用的、介紹豐富、功能全面的網(wǎng)上房屋銷售系統(tǒng)。在進(jìn)行本系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)中，綜合采用了文獻(xiàn)資料法、歸納統(tǒng)計(jì)法、案例分析法、比較法、設(shè)計(jì)科學(xué)方法、綜合法及圖表法等研究方法。

在論述本系統(tǒng)開發(fā)背景的時(shí)候，主要用到了比較法。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)資料的整理和收集，通過(guò)對(duì)不同國(guó)家間網(wǎng)上交易額的比較和我國(guó)不同時(shí)間段期間網(wǎng)民人數(shù)的比較，以及當(dāng)今樓市的發(fā)展?fàn)顩r，得出了網(wǎng)上購(gòu)房具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y(jié)論，進(jìn)而明確了系統(tǒng)的運(yùn)用前景。從全文的角度看，設(shè)計(jì)科學(xué)方法在系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)的各個(gè)階段都起到了很重要的指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)科學(xué)方法（design science method）定義設(shè)計(jì)了什么，解決了什么，評(píng)判系統(tǒng)效果的標(biāo)準(zhǔn)是什么幾個(gè)方面的內(nèi)容，使論文的設(shè)計(jì)思路更加明確，設(shè)計(jì)解決了消費(fèi)者輕松購(gòu)房的問(wèn)題，使消費(fèi)者不用再受地理位置的局限，在網(wǎng)上樓市系統(tǒng)中隨時(shí)選出自己喜歡的商品，同時(shí)省去了地產(chǎn)廠商大量的時(shí)間和資本投入。系統(tǒng)對(duì)前臺(tái)需求的響應(yīng)速度，會(huì)員注冊(cè)數(shù)量，樓市的銷售量及留言頻率即是對(duì)系統(tǒng)效果的最好評(píng)價(jià)。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

   2022房地產(chǎn)銷售部工作計(jì)劃范文

   在已過(guò)去的20xx年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)，

   房產(chǎn)銷售員工作計(jì)劃。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

   一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。

   在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

   二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。

   在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20xx年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

   三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。

   產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是××*公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

   四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。

   我將結(jié)合20xx年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

   五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。

   我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

   六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。

   明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

   2022房地產(chǎn)銷售部工作計(jì)劃范文

   一. 銷售節(jié)奏

   (一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好，再結(jié)合以實(shí)際客戶儲(chǔ)備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn)，據(jù)此營(yíng)銷策劃部制定銷售計(jì)劃。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn)。故本銷售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿。

   1. 推廣銷售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。

   2. 鑒于年底臨近過(guò)年的情況，開盤銷售強(qiáng)銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。

   3. 開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開放效果。

   (二)銷售節(jié)奏安排：

   1. xxxx年10月底—xxxx年12月，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目

   2. xxxx年10月底—xxxx年11月初，召開產(chǎn)品會(huì)，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底。

   3. xxxx年1月中旬，開放樣板房，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底。

   4. xxxx年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強(qiáng)銷。

   二. 銷售準(zhǔn)備(xxxx年1月15日前準(zhǔn)備完畢)

   1. 戶型統(tǒng)計(jì)：

   由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部-共同負(fù)責(zé)，于xx年12月31日前完成

   鑒于-項(xiàng)目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì)，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號(hào)、所在位置。

   2. 銷講資料編寫：

   由營(yíng)銷部-、策劃師負(fù)責(zé)，于xxxx年12月31日前完成

   -項(xiàng)目銷將資料包括以下幾個(gè)部分：

   購(gòu)買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講

   基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通情況、交房時(shí)間、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的，由其出具銷講材料。xxxx年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭。

   建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。xxxx年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說(shuō)辭。

   客戶問(wèn)題集：以答客問(wèn)形式書寫，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì)，做出銷講解決辦法。

   樣板區(qū)銷講：

   不利因素公示

   3. 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：

   2. 預(yù)售證

   由銷售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于xxxx年1月10號(hào)前完成

   3. 面積測(cè)算

   由銷售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于xxxx年1月10號(hào)前完成

   4. 戶型公示

   由于-項(xiàng)目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準(zhǔn)備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò)。

   由策劃師負(fù)責(zé)，于xxxx年1月10號(hào)前完成5. 交房配置

   由工程設(shè)計(jì)線蔣總負(fù)責(zé)，于xxxx年1月10號(hào)前完成

   6. 一公里外不利因素

   由策劃師負(fù)責(zé)，具體調(diào)研后，與銷售經(jīng)理-會(huì)商后，于xxxx年1月10號(hào)前完成，分析總結(jié)后，作為銷售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性，專門進(jìn)行培訓(xùn)。

   三. 樣板區(qū)及樣板房

   (一)樣板區(qū)

   1. 樣板區(qū)范圍：考慮到-項(xiàng)目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個(gè)大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長(zhǎng)廊、疊水噴泉、及10#的臨時(shí)景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū))

   2. 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國(guó)色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格。

   3. 樣板區(qū)展示安排：

   確定對(duì)y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;

   確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;

   明確樣板區(qū)工程施工、營(yíng)銷包裝整體和分步實(shí)施節(jié)點(diǎn)、任務(wù)分解;

   具體見附后(參觀園線說(shuō)明)

   (二)樣板房

   1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時(shí)間較晚，樣板間會(huì)有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn)，不會(huì)影響后期其他樓幢施工，同時(shí)也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。

   2. 樣板房作用：考慮到-項(xiàng)目戶型面積偏大，通過(guò)樣板房精裝修設(shè)計(jì)可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計(jì)，同時(shí)也是對(duì)推廣所倡導(dǎo)的享樂(lè)主義生活的一種實(shí)體詮釋。

   3. 樣板房展示安排：

   前期設(shè)計(jì)，包裝由項(xiàng)目部同事負(fù)責(zé)，-跟進(jìn)協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時(shí)，到訪客戶時(shí)參觀。樣板房的日常管理工作由營(yíng)銷部-負(fù)責(zé)，。

   四. 展示道具

   包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：

   1. 沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

   2. 戶型模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

   3. 戶型圖：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

   五. 價(jià)格策略

   均價(jià)確定：包括銷售均價(jià)及贈(zèng)送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問(wèn)踩盤整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫出定價(jià)報(bào)告，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價(jià)格按建筑面積計(jì)算，不包括贈(zèng)送面積。價(jià)格策略包括：銷售均價(jià)，銷售起價(jià)，銷售實(shí)得單價(jià)，套內(nèi)單價(jià)。價(jià)格走勢(shì)分析，節(jié)點(diǎn)價(jià)格初步預(yù)計(jì)，職業(yè)顧問(wèn)優(yōu)惠權(quán)限，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅(jiān)決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場(chǎng)銷售。

   時(shí)間安排：營(yíng)銷策劃部于xxxx年1月10日提出銷售價(jià)格表和銷售政策。

   2022房地產(chǎn)銷售部工作計(jì)劃范文

   在已過(guò)去的20xx年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)，

   房產(chǎn)銷售員工作計(jì)劃。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20xx年房-

   地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。

   一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

   二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20xx年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

   三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20xx年的房 。 產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是*公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

   四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20xx年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

第4篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中對(duì)收入確認(rèn)時(shí)限的常見看法

在實(shí)務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)有不同的確認(rèn)方法，主要有：

（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)；

（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)；

（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收，開出“入住通知書”并開具銷售發(fā)票作為銷售實(shí)現(xiàn)；

（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)。

值得一提的是，上述標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報(bào)中，有幾家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的問(wèn)題，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具了保留意見或解釋性說(shuō)明段。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師的分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入的確認(rèn)是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的收入口徑來(lái)確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收入的時(shí)點(diǎn)，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時(shí)，即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。

比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購(gòu)房，銀行通常在客戶首付款后的一個(gè)月左右將余款撥付給開發(fā)商。銀行要與購(gòu)房者簽訂一個(gè)“個(gè)人購(gòu)房（抵押）借款合同”，在這個(gè)合同中，開發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購(gòu)房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開發(fā)商在沒(méi)有將房屋從法律意義上完全交付給購(gòu)買者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。開發(fā)商因?yàn)榇嬖诔袚?dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購(gòu)房款還存在一定風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認(rèn)收入。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購(gòu)買者來(lái)做決定。有些購(gòu)買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時(shí)在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無(wú)須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。

二、本文對(duì)房地產(chǎn)收入時(shí)限的理解

下面，將上述確認(rèn)收入的時(shí)限做逐一剖析：

（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意向來(lái)決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購(gòu)銷雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移給買方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實(shí)現(xiàn)，本文認(rèn)為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶確認(rèn)收入，會(huì)出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收及房管部門對(duì)建筑實(shí)測(cè)后方可領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準(zhǔn)則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并非確認(rèn)收入的必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間并非開發(fā)商或買主所能控制。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則等則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、法律標(biāo)準(zhǔn) 。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過(guò)改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。

2、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。

專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》第5條規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)的四個(gè)條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。2001年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第85條對(duì)銷售商品的收入確認(rèn)作出了與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―收入》類似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入的確認(rèn)帶來(lái)了困難。其焦點(diǎn)在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的特點(diǎn)把握?qǐng)?bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

綜上所述，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；

3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過(guò)客戶驗(yàn)收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

第5篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、引言

自改革開放以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展，人收入水平不斷提高的同時(shí)也帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，不僅是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)容，更是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、國(guó)家宏觀調(diào)控階段三個(gè)主要的發(fā)展階段。2007年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了前所未有的繁榮，隨著我國(guó)2008年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，和實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)熱終于開始緩慢降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目也開始下降。但是，這種表面的降溫對(duì)于廣大百姓而言無(wú)異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購(gòu)買住房的愿望。

導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)偏高的因素有很多，但是，過(guò)高的稅負(fù)是其中的餓一個(gè)重要原因。例如：國(guó)外的土地價(jià)格及稅費(fèi)僅占房?jī)r(jià)的20%左右，而我國(guó)卻高達(dá)50%-60%。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅種多大十幾種，例如：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點(diǎn)稅種，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅進(jìn)行籌劃是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中稅負(fù)的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的基本概念

1、什么是納稅籌劃

納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來(lái)對(duì)其定義進(jìn)行分析。本文提到的房地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃主要是從狹義的概念來(lái)理解：主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負(fù)而利用稅法存在的漏洞或缺陷進(jìn)行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。

2、進(jìn)行納稅籌劃的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經(jīng)濟(jì)原則。事先籌劃原則主要是指房地產(chǎn)的納稅籌劃必須是在企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生之前，通過(guò)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的認(rèn)真規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行的。而守法性原則規(guī)定的主要是納稅人向國(guó)家那誰(shuí)的義務(wù)和立法的精神宗旨，要求企業(yè)必須是以合法節(jié)稅的方式來(lái)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排。經(jīng)濟(jì)原則主要是站在“成本效益分析”的基礎(chǔ)上的，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合考慮采取的稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)的絕對(duì)收益。

3、納稅籌劃的重要意義

納稅籌劃使一項(xiàng)以法治稅的重要內(nèi)容，在很大程度上對(duì)稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識(shí)、加強(qiáng)對(duì)稅收征納雙方的管理、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資源、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要的意義。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，納稅籌劃的進(jìn)行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價(jià)格、滿足人民群眾的住房需求、促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義社會(huì)的和諧發(fā)展起著重要的作用。

三、土地增值稅概述

土地增值稅主要是指：對(duì)于有償進(jìn)行轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所取得的收入與稅法所規(guī)定的的扣除項(xiàng)目之間的差額。我國(guó)頒布的《土地增值稅暫行條例》中對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的土地增值稅的內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定：我國(guó)的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率。對(duì)于未超過(guò)扣除項(xiàng)金額50%的增值額稅率為30%，超過(guò)50%的稅率為40%，超過(guò)100%但未超過(guò)200%的稅率為60%。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能通過(guò)有效地途徑對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃呢？

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧

為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)，增加國(guó)家財(cái)政收的，自2007年以來(lái)，我國(guó)多次對(duì)土地增值稅的征收管理進(jìn)行了加強(qiáng)。面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，合理的降低土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？

1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來(lái)考慮

首先，進(jìn)行房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地或房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)這一優(yōu)惠證擦來(lái)濟(jì)寧稅收籌劃。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價(jià)投入到另一房地產(chǎn)企業(yè)，并做了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在這個(gè)交易過(guò)程中，第一家房地產(chǎn)企業(yè)只需要依照相關(guān)稅法繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)生的企業(yè)所得稅就可以，從而為企業(yè)避免了營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅、鑒于費(fèi)附加等，節(jié)約了企業(yè)的稅款支出。

其次，合作建房?！稐l例》中對(duì)于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓則必須繳納土地增值稅。

最后，代建房行為。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但是并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一特點(diǎn)，與客戶簽訂代建合同，并為其進(jìn)行定向房產(chǎn)的開發(fā)。

2、從房地產(chǎn)銷售收入的角度來(lái)考慮

首先，成立專門的房地產(chǎn)銷售子公司來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這種方式主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行銷售。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的增值額就被分解為兩部分，從而達(dá)到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將自己的一棟寫字樓以1000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售子公司乙，扣除項(xiàng)目合計(jì)為700萬(wàn)元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外進(jìn)行銷售。整個(gè)交易過(guò)程中，企業(yè)甲應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算為：土地增值額=1000-700=300（萬(wàn)元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬(wàn)元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬(wàn)元。

其次，成立專門的裝修子公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結(jié)果是企業(yè)免去了裝修費(fèi)那部分土地增值稅。裝修費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率也從5%降低到了3%。為企業(yè)達(dá)到少繳稅的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司甲將一棟別墅以500萬(wàn)元的價(jià)格銷售給購(gòu)房者，其中包含60萬(wàn)元的裝修費(fèi)。該別墅的扣除法費(fèi)用的合計(jì)為120萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)在銷售別墅時(shí)，跟購(gòu)房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業(yè)的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬(wàn)元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬(wàn)元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)與客戶簽訂了一份房地產(chǎn)的銷售合同，那么企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為26萬(wàn)元。

最后，通過(guò)對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售來(lái)免征土地增值稅。

3、利用扣除項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行納稅籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過(guò)程中、銷售過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)很多扣除項(xiàng)目，如果能充分利用這些扣除項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，將是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到較好的節(jié)稅效果。如：可以對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行納稅籌劃，可以通過(guò)對(duì)扣除項(xiàng)目的金額增加來(lái)進(jìn)行納稅籌劃、還可以通過(guò)對(duì)扣除項(xiàng)目金額的轉(zhuǎn)移來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

總之，在實(shí)際操作中降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎(chǔ)上才能完成的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須站在企業(yè)整體利益的角度，對(duì)各種因素進(jìn)行綜合的考慮，并結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭廣城.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011（06）

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[3]劉玉章.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2007年

第6篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

   房地產(chǎn)銷售部門個(gè)人工作計(jì)劃2022

   在已過(guò)去的一年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)，

   房產(chǎn)銷售員工作計(jì)劃。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)制定房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。

   一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。

   在房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的.技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

   二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。

   在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

   三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。

   銷售工作重點(diǎn)是公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

   四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。

   我將結(jié)合去年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

   五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。

   我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

   六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。

   明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

   房地產(chǎn)銷售部門個(gè)人工作計(jì)劃2022

   一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練

   在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

   二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向

   在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20xx年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

   三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案

   我在20xx年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是xx公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

   四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法

   我將結(jié)合上一年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

   五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成

   我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

   六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障

   明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

   房地產(chǎn)銷售部門個(gè)人工作計(jì)劃2022

   轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年20xx年了，新年要有新氣象，在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī).

   20xx年是我們xx地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。

   為此，在xx部的兩位同事的熱心幫助下，我逐步認(rèn)識(shí)本部門的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計(jì)劃：

   一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作

   作為一位新員工，本人通過(guò)對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來(lái)更加得心順手。

   1、 在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作；通過(guò)到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過(guò)上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

   2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長(zhǎng)起來(lái)。

   3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來(lái)了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

   4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化！

   二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃

   做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。

   三、 加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)

第7篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營(yíng)銷經(jīng)濟(jì)發(fā)展 政府控制 市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，也是由個(gè)人和集體組成的一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和其他的市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，也是為了滿足廣大消費(fèi)者的需求。差別是房地產(chǎn)營(yíng)銷是提供住宅、辦公樓、商場(chǎng)樓宇等，建筑物來(lái)滿足消費(fèi)者生活的需求，與其他的交換對(duì)象相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是為了房地產(chǎn)實(shí)物為依托，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有很好的作用。

現(xiàn)代的市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)由商品交換發(fā)展到以交換為目的的各種商業(yè)活動(dòng)，其中也包括企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)成為一門獨(dú)立的學(xué)科，并且在經(jīng)濟(jì)發(fā)的國(guó)家,在20世紀(jì)50年代就已經(jīng)成熟，只是在我國(guó)發(fā)展起步比較晚。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)活動(dòng)，因此必須充分的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以便更有效的管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

1.市場(chǎng)交易

房地產(chǎn)在交易過(guò)程中的不可轉(zhuǎn)移性，由于房地產(chǎn)是市場(chǎng)交易的依附物，交易的對(duì)象可以是房地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)，不同的權(quán)益形成市場(chǎng)上的不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域化

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)消費(fèi)和生產(chǎn)同消費(fèi)者的需求有直接關(guān)系，這一特征要求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均可以以房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)需求為主，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行目標(biāo)定位和銷售定位。正是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不是這么明顯，這也是照成房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)原因，地段的不可代替性。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不是單純的推銷，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)是為了滿足特定人群的需求，房地產(chǎn)在開發(fā)前就進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，在了解廣大消費(fèi)者的需求以后在去開發(fā)，為后期的銷售做好了市場(chǎng)調(diào)查。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

市場(chǎng)需求分析，主要是做市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，并了解房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和前景，能把握好商機(jī)，綜合考慮房地產(chǎn)受那些條件的影響，房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，受外界條件的影響嚴(yán)重，環(huán)境也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業(yè)不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對(duì)戶型、對(duì)價(jià)格、對(duì)面積、對(duì)配套設(shè)施等，在進(jìn)行上述的決策前，必須明確目標(biāo)，我要為那類型的人群開發(fā)房子，房地產(chǎn)開發(fā)的定位是什么，在這個(gè)范圍內(nèi)。有沒(méi)有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何盡量的選擇競(jìng)爭(zhēng)力不是很強(qiáng)的對(duì)手，如何在競(jìng)爭(zhēng)中得勝。

3.項(xiàng)目的決策

項(xiàng)目決策是指在項(xiàng)目開發(fā)以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對(duì)的需求群體。項(xiàng)目一旦決定就要分一下進(jìn)步進(jìn)行，首先，是確定和開發(fā)滿足市場(chǎng)的需求，適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)娜巳合嗯?，?dāng)目標(biāo)市場(chǎng)選擇以后，就必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足適合顧客群體的相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。其次，價(jià)格策略根據(jù)不同的人群，去定制產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)也要相應(yīng)國(guó)家規(guī)定去控制房地產(chǎn)價(jià)格。最后，房地產(chǎn)銷售途徑的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商，自行的選擇和委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各地特點(diǎn)，更要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式。

4.促銷政策

正確的選擇促銷手段，例如房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)交易會(huì)等，通過(guò)宣傳來(lái)提高知名度，吸引客源，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的成功。在提供好售前服務(wù)的同時(shí)也要照顧好售后服務(wù)，例如物業(yè)管理，真正的讓現(xiàn)代房屋銷售購(gòu)買者放心。

三、傳統(tǒng)銷售理論在房地產(chǎn)銷售中的運(yùn)用

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)支柱，它的發(fā)展直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高低水平，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持一直，過(guò)度的發(fā)展很容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)鏈條中的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇起著積極帶動(dòng)的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)也就成為首先要被節(jié)制，所以在特定情況下，房地產(chǎn)要想順利近入市場(chǎng)就要制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。

1.合作營(yíng)銷

每個(gè)地區(qū)的開發(fā)商，他們之間都有相應(yīng)的聯(lián)系，當(dāng)然營(yíng)銷也不例外。例如廣州南湖地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商以每年30萬(wàn)元的代價(jià)，共同引進(jìn)一條公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，開發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn)，有時(shí)會(huì)采取一些非理性的方式，當(dāng)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)利潤(rùn)可言時(shí)，他們就又開始相互惡意競(jìng)爭(zhēng)，開放商之間的合作是建立在利益的基礎(chǔ)上，他們之間是聯(lián)盟也是短暫的，會(huì)隨著合作銷售告一段落。在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)有各種新的合作營(yíng)銷形式出現(xiàn)。這將有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定，有利于維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷

開發(fā)商是否能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，除了要正確的把握市場(chǎng)需求以外，還要認(rèn)真的分析對(duì)手的需求，吸取別人的優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)化自己的缺點(diǎn)，加強(qiáng)企業(yè)自己的競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，如何才能提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，開發(fā)商除了要正確的把握市場(chǎng)需求，還有分析市場(chǎng)，不斷的提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，避免市場(chǎng)被其他競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)。

競(jìng)爭(zhēng)包括很多方面，惡意競(jìng)爭(zhēng)憑借一些不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，所謂核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種能為企業(yè)進(jìn)入各類市場(chǎng)提供潛在機(jī)會(huì)的能力，是能借助最終產(chǎn)品為特定的顧客利益作出重大貢獻(xiàn)的，不易為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿的能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)根本不能成就一個(gè)企業(yè)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力，表現(xiàn)在駕駛市場(chǎng)和有效控制項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度的能力上。錦城花園的成功就是開發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力取勝的一個(gè)明證。中國(guó)海外集團(tuán)有限公司在北京、上海的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在對(duì)廣州的市場(chǎng)需求狀況和同區(qū)域、同質(zhì)素的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行分析后，開發(fā)出了具有優(yōu)良綜合素質(zhì)的錦城花園。在銷售的過(guò)程中開發(fā)商并沒(méi)有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。

3.個(gè)性營(yíng)銷

所謂個(gè)性營(yíng)銷，就要有自己企業(yè)的特色，這種特色有不可復(fù)制性，現(xiàn)代企業(yè)的營(yíng)銷理念主要從消費(fèi)者角度考慮，現(xiàn)代營(yíng)銷觀念不僅強(qiáng)調(diào)顧客導(dǎo)向，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)企業(yè)要善于揚(yáng)長(zhǎng)避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)的、又是自己擅長(zhǎng)的產(chǎn)品。為此，開發(fā)商要從兩個(gè)方面入手，一、細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)群體進(jìn)行深入了解，了解市場(chǎng)需求，尤其是市場(chǎng)上還未滿足的需求或未被認(rèn)識(shí)到的消費(fèi)群體；二、在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的前提下，做更細(xì)致的了解，正所謂“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，認(rèn)識(shí)差別優(yōu)勢(shì)，即企業(yè)要善于實(shí)事求是地、客觀地評(píng)價(jià)自己和競(jìng)爭(zhēng)者的各種能力，從而根本的認(rèn)識(shí)自己相對(duì)優(yōu)勢(shì)和相對(duì)劣勢(shì)，以便更好的了解市場(chǎng)營(yíng)銷組合，迎合市場(chǎng)生產(chǎn)出具有自己特色的產(chǎn)品，樹立企業(yè)獨(dú)特的市場(chǎng)形象。這種營(yíng)銷觀念可稱為差異化營(yíng)銷或特色營(yíng)銷。

開發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點(diǎn)和個(gè)性，從其各種功能出發(fā)，開發(fā)出獨(dú)具一格的產(chǎn)品，從而實(shí)施特色營(yíng)銷。①經(jīng)濟(jì)功能。人們對(duì)房地產(chǎn)的需求分為消費(fèi)和投資兩大類。開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營(yíng)銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預(yù)售價(jià)比同地段房?jī)r(jià)低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會(huì)功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機(jī)會(huì)。保利豐花園針對(duì)都市老齡化的趨勢(shì)，設(shè)立了老年人的會(huì)所“松鶴會(huì)”，還拿出50萬(wàn)元設(shè)立助老基金，發(fā)揚(yáng)了中華民族敬老愛(ài)老的傳統(tǒng)美德，取得了良好的社會(huì)效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財(cái)富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國(guó)首個(gè)“陽(yáng)光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健身型的生活小區(qū)，其提出的口號(hào)“運(yùn)動(dòng)就在家門口”得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)，以致在認(rèn)購(gòu)期就人有排隊(duì)購(gòu)買。④生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺(tái)污染的措施。深房深圳公司開發(fā)的怡樂(lè)花園定位為“高尚園林式生態(tài)住宅區(qū)”，這種綠色環(huán)保型住宅的出現(xiàn)受到了世人矚目。除了產(chǎn)品特色之外，開發(fā)商還應(yīng)以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而在競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。

第8篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

目前我國(guó)已經(jīng)完成對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、郵政電信業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的“營(yíng)改增”工作。2016年政府工作報(bào)告指出，從今年5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。在此之前我國(guó)政府曾預(yù)計(jì)2015年年底前將上述三個(gè)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的范疇，然而在起步階段卻發(fā)現(xiàn)困難重重，三個(gè)行業(yè)的財(cái)稅改革并未按照預(yù)期狀態(tài)順利實(shí)施，困難來(lái)自各個(gè)方面。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”之后將會(huì)面臨業(yè)務(wù)范圍的重新認(rèn)定，工商登記的變更；面對(duì)增值稅的抵扣制度，稅負(fù)前后期失衡，前期少甚至為零，而后期會(huì)陡然增高；同時(shí)增值稅發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、填開和管理相對(duì)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票來(lái)說(shuō)更為嚴(yán)苛，加大了稅務(wù)管理工作。針對(duì)房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑業(yè)來(lái)說(shuō)，從工程項(xiàng)目的承接到采購(gòu)管理、分包管理、關(guān)聯(lián)交易，以及境外項(xiàng)目管理均將因“營(yíng)改增”而受到一定影響，如票據(jù)流、物流、資金流“三流不一致”問(wèn)題、甲供材料問(wèn)題、集中采購(gòu)問(wèn)題、招投標(biāo)策略等；針對(duì)同為上游產(chǎn)業(yè)的金融業(yè)來(lái)說(shuō)面臨的問(wèn)題是增值額如何核算，抵扣額如何認(rèn)定，大量的柜臺(tái)以及非柜臺(tái)業(yè)務(wù)其發(fā)票采用何種形式開具等。然而為了完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促使企業(yè)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展，在稅收體制方面必須為其營(yíng)造良好環(huán)境、完善稅制、避免重復(fù)征稅，金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的工作不能停滯。

二、房地產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)

（一）財(cái)務(wù)方面。

資產(chǎn)方面：房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)有大量存貨，主要表現(xiàn)為尚未完工的“開發(fā)成本”與已辦理竣工結(jié)算的“開發(fā)產(chǎn)品”；部分房地產(chǎn)公司還會(huì)持有一部分房產(chǎn)和地產(chǎn)用于出租以賺取租金，針對(duì)此部分房地產(chǎn)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定應(yīng)通過(guò)“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目列示；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷方式，其“應(yīng)收賬款”較多，主要為應(yīng)收售房款和租金，基本上不存在“應(yīng)收票據(jù)”；相對(duì)存貨來(lái)說(shuō)固定資產(chǎn)所占比值較小，基本為辦公樓與辦公設(shè)備；一般不存在無(wú)形資產(chǎn)，值得注意的是企業(yè)取得的用于房屋開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)入存貨成本（開發(fā)成本）中，而非無(wú)形資產(chǎn)。

負(fù)債方面：由于房地產(chǎn)的建造成本較高，一般房地產(chǎn)公司很難靠自有資金滿足籌建的需求，需要向外界融通資金，一方面可通過(guò)向銀行舉債獲取資金，且多為長(zhǎng)期借款，另一方面可通過(guò)向消費(fèi)者預(yù)收售房款來(lái)融資，在會(huì)計(jì)核算中通過(guò)“預(yù)收賬款”核算。

（二）業(yè)務(wù)范圍。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理、房屋租賃四個(gè)方面。值得關(guān)注的是，中央提出的房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”中的房地產(chǎn)業(yè)未明確具體包括哪些業(yè)務(wù)范圍，是僅指房地產(chǎn)銷售，還是亦包括物業(yè)管理、房屋租賃。房地產(chǎn)開發(fā)階段是劃分為建筑業(yè)的范疇還是劃分為房地產(chǎn)業(yè)，仍待界定。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局起草、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)批準(zhǔn)的新國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）中明確指出房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分屬不同的類別。其中建筑業(yè)包括房屋建筑業(yè)、土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；租賃業(yè)包括機(jī)械設(shè)備租賃、汽車租賃、農(nóng)業(yè)機(jī)械租賃、建筑工程機(jī)械與設(shè)備租賃，不包括房屋租賃。按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，目前營(yíng)業(yè)稅征稅范圍仍包括建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)銷售、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；其中建筑業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)，服務(wù)業(yè)包含房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理和房屋租賃，不動(dòng)產(chǎn)銷售包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品銷售，無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包含房地產(chǎn)業(yè)中土地的購(gòu)置；并未將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目規(guī)范。

筆者結(jié)合此前我國(guó)提出的全面開展“營(yíng)改增”的趨勢(shì)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)，對(duì)“營(yíng)改增”后可能存在的稅制狀態(tài)進(jìn)行財(cái)稅分析。在產(chǎn)品開發(fā)方面可參考建筑業(yè)“營(yíng)改增”后的稅率11%，在產(chǎn)品銷售方面按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局提出的預(yù)實(shí)行稅率為11%，而目前尚未確定“營(yíng)改增”擴(kuò)圍將覆蓋物業(yè)管理及不動(dòng)產(chǎn)租賃，但按照全面推行“營(yíng)改增”的總體思想，物業(yè)管理及房屋租賃也將面臨“營(yíng)改增”，只是適用稅率尚未提出，筆者認(rèn)為在結(jié)合行業(yè)自身特征的同時(shí)可參考部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)所適用的增值稅稅率。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后可能會(huì)加大稅務(wù)成本，從而降低再次投資生產(chǎn)的熱情，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)輾轉(zhuǎn)其他行業(yè)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，需要同步針對(duì)其上游企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”。同時(shí)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后將要面臨財(cái)務(wù)核算的巨大變化，本文依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合增值稅的擴(kuò)圍趨勢(shì)，提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理如下：

（一）取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)的處置屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，而在擴(kuò)圍之后應(yīng)屬于增值稅的征稅范圍。結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在取得財(cái)政部統(tǒng)一印制的單據(jù)時(shí)，其會(huì)計(jì)處理為，借記“開發(fā)成本”科目，按照符合規(guī)定的可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)取得借款，由于金融業(yè)“營(yíng)改增”政策已提出，所以在支付借款費(fèi)用時(shí)只要取得合法票據(jù)，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額將允許抵扣，會(huì)計(jì)處理為，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期借款――本金”科目。在工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)借記“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，同時(shí)按照可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付利息”“長(zhǎng)期借款――應(yīng)計(jì)利息”科目。需要說(shuō)明的是與借款利息相關(guān)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定，是在實(shí)際取得借款利息時(shí)，還是按照合同規(guī)定的利息支付日確定？參考現(xiàn)有增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，但若采取預(yù)收款方式的則為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)在認(rèn)證通過(guò)后方可抵扣。

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：存貨 100 000 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 11 000 000

貸：銀行存款 111 000 000

2.取得銀行借款時(shí)：

借：銀行存款 120 000 000

貸：長(zhǎng)期借款――本金 120 000 000

年底計(jì)提利息時(shí)：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用/開發(fā)成本 3 600 000

貸：應(yīng)付利息 3 600 000

支付利息時(shí)：

借：應(yīng)付利息 3 600 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 216 000

貸：銀行存款 3 816 000

3.支付前期勘察、論證、設(shè)計(jì)、廣告費(fèi)時(shí)：

借：開發(fā)間接費(fèi)用 1 000 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 60 000

貸：銀行存款 1 060 000

4.采購(gòu)工程所需物資時(shí)：

借：工程物資 60 000 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 8 800 000

貸：銀行存款 68 800 000

其中增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=5 000×17%+1 000×3%=880（萬(wàn)元）

5.領(lǐng)用工程物資時(shí)：

借：開發(fā)成本 2 000 000

貸：工程物資 2 000 000

6.支付部分工程款時(shí)：

借：開發(fā)成本 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

7.銷售部分房屋時(shí)：

借：銀行存款 166 500 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 150 000 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 16 500 000

結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 8 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 8 000 000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 900 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 900 000

8.取得租金收入時(shí)：

借：銀行存款 2 220 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 220 000

9.取得物業(yè)管理收入時(shí)：

借：銀行存款 5 550 000

第9篇：房地產(chǎn)銷售如何管理范文

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)企業(yè) 戰(zhàn)略研究

中圖分類號(hào)：F290

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的研究

在我國(guó)，營(yíng)銷學(xué)發(fā)展的歷史較短，直到上世紀(jì)70年代末，我國(guó)才正式從國(guó)外引進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的營(yíng)銷理念與理論體系。營(yíng)銷理念在引入后，被迅速應(yīng)用于日常用品、餐飲服務(wù)、電氣行業(yè)等領(lǐng)域。而將市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)相融合，再應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域則是在1995年以后，所以我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一門剛剛誕生的新興科學(xué)。筆者在回顧近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，現(xiàn)作歸納如下：

1、營(yíng)銷理論。在營(yíng)銷理論方面，我國(guó)學(xué)者主要從4PS理論、4C理論等入手。如符小蘭、洪開榮等立足于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，基于4PS理論制定了房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略組合。梁丹丹則在分析房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中積極引入了4C整合營(yíng)銷理論，通過(guò)研究還指出4C整合營(yíng)銷理論的引入可對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷組合進(jìn)行更深層次的挖掘，從而提出針對(duì)性更強(qiáng)的策略建議。謝言、謝攀在對(duì)奧爾德弗ERG理論的三個(gè)需要層次進(jìn)行闡述的基礎(chǔ)上，基于目標(biāo)客戶群的選擇和產(chǎn)品定位雙重緯度，在產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以此促銷四個(gè)方面提出ERG理論的具體應(yīng)用。

2、市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分是對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行更細(xì)致的分類，由此根據(jù)目標(biāo)客戶制定具體的營(yíng)銷策略。如張晞通過(guò)研究指出，由市場(chǎng)細(xì)分贏得消費(fèi)者是房地產(chǎn)銷售最為有效的方法。馬佳則在突出健康營(yíng)銷重要性的基礎(chǔ)上，指出明確對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分與定位是健康營(yíng)銷的根本。潘彤提出了營(yíng)銷渠道和渠道細(xì)分，指出只有通過(guò)改革營(yíng)銷渠道，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。范菊梅、顧志明系統(tǒng)梳理了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種細(xì)分方法，運(yùn)用VALS方法提出了一個(gè)具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方案。

3、營(yíng)銷手段。在營(yíng)銷手段方面，我國(guó)學(xué)者從多個(gè)視角提出了各自觀點(diǎn)。如田紅保等的研究表明，低成本營(yíng)銷是我國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展的必然趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建基于品牌的可持續(xù)營(yíng)銷機(jī)制。戴來(lái)明則創(chuàng)新性提出了體驗(yàn)營(yíng)銷這一創(chuàng)新營(yíng)銷方式。李紅峰、暢浩則分析了事件營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中存在的瓶頸問(wèn)題及解決之策。更多的學(xué)者從信息技術(shù)等視角提出建立新的營(yíng)銷方式。如金廣仲通過(guò)實(shí)際案例來(lái)論述信息技術(shù)在房地產(chǎn)銷售管理中的具體應(yīng)用，體現(xiàn)了信息技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)CRM、流程再造、電子商務(wù)等方面的支持作用。王崇斌在系統(tǒng)回顧房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，提出了數(shù)字化營(yíng)銷的概念。余濤在剖析國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策的基礎(chǔ)上，一一列舉了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)缺點(diǎn)，并提出進(jìn)一步完善的具體方案。

二、房地產(chǎn)戰(zhàn)略方面的研究

我國(guó)是從20世紀(jì)80年代引入戰(zhàn)略管理思想的。隨著戰(zhàn)略管理在我國(guó)的興起，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略也引起了學(xué)者們的廣泛關(guān)注。

張斌通過(guò)研究指出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有舉足輕重的作用，同時(shí)還積極探討了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的諸多問(wèn)題，并提出了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的具體建議。在此基礎(chǔ)上，楊木旺等基于低碳經(jīng)濟(jì)視角，指出房地產(chǎn)行業(yè)是碳排放大戶，其粗放式的經(jīng)營(yíng)方式不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，由此從政策法規(guī)制定、行業(yè)引導(dǎo)、國(guó)家補(bǔ)貼、低碳技術(shù)創(chuàng)新、低碳行為的廣告宣傳等方面提出房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的具體路徑。結(jié)合江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，鄧小鵬等基于企業(yè)發(fā)展定位、產(chǎn)品的開發(fā)、企業(yè)融資方式以及品牌打造多個(gè)維度提出了具體的發(fā)展戰(zhàn)略。

在房地產(chǎn)戰(zhàn)略的研究方法方面，楊迪等采用SWOT分析方法來(lái)對(duì)A公司內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行全面剖析，基于此給出A公司的具體發(fā)展戰(zhàn)略及相關(guān)建議，以此促使公司的快速、健康發(fā)展。黃源強(qiáng)在回顧HT房地產(chǎn)公司成立十多年經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)上，運(yùn)用波特的五力模型、SWOT分析模型等對(duì)HT房地產(chǎn)公司進(jìn)行了全面、深入的分析。段學(xué)軍運(yùn)用VRIO模型和內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件的優(yōu)劣勢(shì)，同時(shí)將SWOT矩陣與SPACE矩陣相結(jié)合來(lái)分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境，由此得出得出企業(yè)應(yīng)采取的戰(zhàn)略選擇。學(xué)者楊志勇等以X房地產(chǎn)公司為例，同時(shí)綜合運(yùn)用內(nèi)、外部因素評(píng)價(jià)矩陣與VRIO模型，制定了X公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)及具體策略。楊皖蘇等則將PEST宏觀分析法、SWOT分析法等應(yīng)用到合肥市房地產(chǎn)企業(yè)，剖析其宏觀發(fā)展環(huán)境以及內(nèi)外部的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，并據(jù)此提出促進(jìn)合肥市房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略措施。王莉則將SWOT方法進(jìn)一步定量化，采用QSPM將定性分析與定量分析相結(jié)合，以此對(duì)S公司的諸多發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行排序并選取重點(diǎn)策略。