房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

二、本規(guī)定所指的物業(yè)，是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和場地。

本規(guī)定所指的物業(yè)管理，是指專業(yè)性機(jī)構(gòu)依法按合同（或契約）對上述物業(yè)進(jìn)行有償管理和其他與之相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)行為。

本規(guī)定所指的物業(yè)管理企業(yè)，是指按有關(guān)法律程序成立，并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

三、物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。

四、蘭州市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的審批管理。

五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。三級物業(yè)管理企業(yè)需擁有或可受托管理建筑面積1萬平方米以上的房屋及附屬設(shè)施，注冊資金10萬元，管理人員不少于3人；二級物業(yè)管理企業(yè)需擁有或可受托管理建筑面積3萬平方米以上的房屋及其附屬設(shè)施，注冊資金20萬元，管理人員不少于6人；一級物業(yè)管理企業(yè)需擁有或可受托管理建筑面積6萬平方米以上的房屋及附屬設(shè)施，注冊資金30萬元，管理人員不少于9人。

六、凡符合本規(guī)定的單位或個人，均可申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

七、申請物業(yè)管理資質(zhì)必須同時具備以下條件：

1.擁有或可受托管理相應(yīng)建筑面積的房屋及附屬配套設(shè)施；

2.有相應(yīng)的注冊資金；

3.有固定的經(jīng)營辦公場所；

4.有物業(yè)管理企業(yè)章程；

5.有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的各類管理人員。其中專業(yè)管理人員中中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不得低于三分之一。

八、物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)中應(yīng)同時提交下列資料：

1.主管單位提請對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告；

2.設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的可行性報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件；

3.擁有或可受托管理物業(yè)的有關(guān)材料；

4.驗(yàn)資證明；

5.具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書；

6.法定代表人任命書、聘任書；

7.物業(yè)管理章程；

8.辦公場所證明；

9.其它有關(guān)資料。

私營企業(yè)，除具備上述3、4、5、6、7、8、9項(xiàng)外，須提交業(yè)主身份證明。

外商企業(yè)（含獨(dú)資、合資、合作）除提交上述有關(guān)資料外，屬于合資合作企業(yè)的，還需提交合資或合作項(xiàng)目議定書、合同的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。

外商獨(dú)資企業(yè)，需委托本市具有對外咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報(bào)批的文件。

九、物業(yè)管理企業(yè)必須持有蘭州市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的經(jīng)營資質(zhì)批準(zhǔn)文件，向工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)許可證后，方可營業(yè)。

第2篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟(jì)雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價(jià)值鏈管理

企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設(shè)計(jì)、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動稱為價(jià)值活動，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對企業(yè)所有價(jià)值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場競爭

我國市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟(jì)形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機(jī)制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢

每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。

（一）國際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用

不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計(jì)分卡能夠同時設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運(yùn)營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對驅(qū)動性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營管理問題；空置房率；交易信息化；出讓轉(zhuǎn)讓

我國房地產(chǎn)業(yè)正在不斷地進(jìn)步和發(fā)展，而且以勢不可擋之勢席卷整個國家，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題還是比較多，比如說在商品房的經(jīng)營管理方面或者是住宅居民樓方面等等，這些都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理常出現(xiàn)問題。而且目前房地產(chǎn)業(yè)的問題日趨嚴(yán)重，人們雖然已經(jīng)意識到房地產(chǎn)業(yè)的問題，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的利害關(guān)系比較嚴(yán)重，因此采取措施要考慮多方面的因素。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的空置房率比較高

（一）我國的房地產(chǎn)行業(yè)的空置房率最高的地方就是商品房，國際上一般將商品房的空置房率一般劃分為幾個階段：空置房率控制在百分之五到百分之十就是商品房的合理區(qū)域；如果在百分之十和百分之二十之間就會被劃為商品房的危險(xiǎn)區(qū)域；如果在百分之二十以上的就會被劃分為商品房的嚴(yán)重?cái)D壓區(qū)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)部門經(jīng)過調(diào)查，一些商品房的嚴(yán)重?cái)D壓區(qū)的空置房率已經(jīng)達(dá)到百分之五十五，已經(jīng)給社會的和諧發(fā)展帶來很大的影響，而且對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有很大的影響，也就是商品房的空置房率在百分之五十五以上的就基本上接近于所謂的空城，空置房率過高會給我國的國有資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生很多一連串的不良反應(yīng)，而且對帶來很多的不良資產(chǎn)等等問題。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)空置房率比較高的原因有很多：房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)開發(fā)商沒有意識到商品房的質(zhì)量將直接影響到商品房空置房率的問題，對于商品房在施工的過程中也不注重質(zhì)量的監(jiān)督，商品房的功能就會出現(xiàn)滯后的問題，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)的房價(jià)比較高，在近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)中，哄抬高價(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的商品房的滯銷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)哄抬高價(jià)，普通居民很難承擔(dān)如此高的地價(jià)，而且商品行業(yè)的發(fā)展在最近也出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣的現(xiàn)象。

（四）空置房率過高不是近一兩年出現(xiàn)的，而是在很早以前就出現(xiàn)這樣的問題了，空置房率過高的問題成為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，而且現(xiàn)在空置房率過高出現(xiàn)惡性循環(huán)的現(xiàn)象，原先的空置房率的問題還沒有解決，房地產(chǎn)行業(yè)新增空置房問題又會接著出現(xiàn)問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)盛行GDP

現(xiàn)在在我們國家，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被列為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，這樣我國的房地產(chǎn)行業(yè)就開始盛行GDP，商品房有很高的消費(fèi)價(jià)值和市場價(jià)值，還有很高的投資價(jià)值，而且現(xiàn)在人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的期望值很高，認(rèn)為房地產(chǎn)一定會增值，而且對此充滿信心，貪心的開發(fā)商就瞅準(zhǔn)這個時機(jī)，利用人們的消費(fèi)心理和社會的預(yù)期囤積商品房和土地，但是購房者還是會不斷地采取一切手段買房，這樣就構(gòu)成了炒房熱，政府在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演角色，只重視商品房的經(jīng)濟(jì)功能，不重視社會功能，盛行GDP將直接致使房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓的轉(zhuǎn)讓問題

房地產(chǎn)行業(yè)一個比較爭議的問題就是土地出讓和轉(zhuǎn)讓的問題，對于土地權(quán)的使用權(quán)問題，一般都是先出讓然后再轉(zhuǎn)讓，出讓之后才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，如果沒有出讓就實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓就是一種不合法、不合理行為，要轉(zhuǎn)讓的話必須要簽訂不出讓手續(xù)，也就是平時我們所說的出讓金?；蚴鞘亲叻赏緩?，公開進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出讓，也就是在市場上解決房地產(chǎn)行業(yè)土地權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓問題，但是實(shí)踐中將會給市場經(jīng)濟(jì)造成很多不利的影響，經(jīng)營管理的機(jī)制不是很完善，而且也缺乏相關(guān)的依據(jù)和憑證，會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

四、房地產(chǎn)行業(yè)在交易方面信息化手段不高

房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化是網(wǎng)絡(luò)科學(xué)技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果，而房地產(chǎn)行業(yè)信息化的管理手段也是一種必然，房地產(chǎn)行業(yè)在交易方面實(shí)現(xiàn)信息化，能夠有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有利于社會的和諧發(fā)展，政府還能夠提供必要的房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，消費(fèi)者在購買房子時還能夠獲得更多房地產(chǎn)方面的信息，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的交易都是以登記和注冊為主，信息化的管理還沒有完全實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橐恍┫嚓P(guān)部門沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行信息化管理手段的必要性和重要性，房地產(chǎn)行業(yè)的信息化管理就得不到突破性地進(jìn)展。

五、房地產(chǎn)行業(yè)解決經(jīng)營管理方面問題的措施

（一）土地的制度要進(jìn)行調(diào)整

土地的財(cái)政結(jié)構(gòu)目的就是為了能夠付諸于實(shí)踐，土地征收使用費(fèi)一般都是有償?shù)?，而且比如像投資或者是出租等等，土地使用權(quán)的問題要從無償變成有償使用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也要依靠國家的相關(guān)政策實(shí)施，土地的制度要進(jìn)行調(diào)整，確保土地制度的科學(xué)、合理性，土地制度的調(diào)整能夠增強(qiáng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和市場的和諧，能夠增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)凝聚力。

（二）要控制房地產(chǎn)行業(yè)的交易規(guī)則

房地產(chǎn)行業(yè)的交易要想順利進(jìn)行，保障和諧、穩(wěn)定發(fā)展，就必須在交易方面制定一些交易規(guī)則，比如說房地產(chǎn)行業(yè)的登記制度，交易的價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)的估價(jià)制度以及交易的許可制度，這些方面的規(guī)則要按照國家的規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)、市場的實(shí)際情況來決定，房地產(chǎn)行業(yè)的交易規(guī)則一定要嚴(yán)格控制，要盡量避免哄抬高價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，也要禁止惡意地炒房等現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)才會實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

（三）要完善房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃等問題

在房地產(chǎn)開發(fā)中，一些需要保留的建筑和地段要進(jìn)行標(biāo)注，要編制發(fā)展和設(shè)計(jì)的規(guī)劃，比如說一些歷史古跡和歷史性建筑等等，這些都是一些必須要進(jìn)行保留的名勝古跡，而且建筑的設(shè)計(jì)原則一定要符合生態(tài)建設(shè)和發(fā)展，要利用有限的土地資源實(shí)現(xiàn)無限的社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

結(jié)束語：

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)超乎人們的想象，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題越來越顯而易見，影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對社會市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也構(gòu)成一定的威脅，要采取必要的措施重視房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的問題。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制必要性

（一）內(nèi)部控制是單位為了保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營方針和目標(biāo)的有效工具和手段，房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。另外消費(fèi)者對開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。只有加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，才能促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營的要求

企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡。從宏觀上從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式，也是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部控制制度的內(nèi)在要求。

（三）內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制

建立一整套完整的崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強(qiáng)控制能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢约訌?qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)理財(cái)方法，加強(qiáng)資金有效地運(yùn)用，可以杜絕經(jīng)營管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)原則

（一）合法性原則

內(nèi)部控制的合法性應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會計(jì)法》、《勞動法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅(jiān)持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。對加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

（二）全面性原則

內(nèi)部控制是一個系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個部門、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會計(jì)控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會計(jì)控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面，實(shí)現(xiàn)對整體經(jīng)營管理活動的控制，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

（三）適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時加以調(diào)整。內(nèi)部會計(jì)控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進(jìn)行適時的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會計(jì)控制系統(tǒng)有效性的基本保證。權(quán)衡實(shí)施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦?shí)現(xiàn)有效控制。

（四）制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時兼顧運(yùn)營效率。內(nèi)部會計(jì)控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，為了使各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會計(jì)控制必須以審慎經(jīng)營、化解風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來避免和減少風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及問題

（一）公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善

當(dāng)前，國內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業(yè)共同存在的問題。從目前來看，在已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權(quán)益得不到相應(yīng)保障的問題比較突出。而股權(quán)的過度集中會使大股東占有表決權(quán)的絕對優(yōu)勢，其往往可以通過控制董事會來達(dá)到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。

（二）資金管理存在較多漏洞

貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，其可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中流動支付的需要，而且也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數(shù)情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項(xiàng)目資金沉淀嚴(yán)重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項(xiàng)目在其內(nèi)部資金的管理上也存在著一定的問題，項(xiàng)目經(jīng)理在此過程中的權(quán)力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的幾率。

（三）收入核算不夠合理

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！镀髽I(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

（四）工程項(xiàng)目管理存在風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)招投標(biāo)制度推行項(xiàng)目管理已有30余年，經(jīng)過不斷改進(jìn)已漸趨成熟，但在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理仍然普遍存在投標(biāo)階段與實(shí)施階段相脫節(jié)的種種問題，突出表現(xiàn)在投標(biāo)與工程項(xiàng)目管理結(jié)合不好、專業(yè)人員綜合素質(zhì)不高等方面。需要在人才隊(duì)伍建設(shè)、改革內(nèi)部獎懲機(jī)制、建立企業(yè)定額等方面進(jìn)行改進(jìn)和完善，不斷提高企業(yè)自身的項(xiàng)目管理水平，以期更好地適應(yīng)建設(shè)領(lǐng)域的制度改進(jìn)，在市場經(jīng)濟(jì)的競爭環(huán)境中獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）審計(jì)監(jiān)督基本流于形式

當(dāng)前，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大多數(shù)已在其公司內(nèi)部建立起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但該機(jī)構(gòu)的人員或管理職能基本上與財(cái)務(wù)部門存在著較大的重疊現(xiàn)象，財(cái)務(wù)人員兼職內(nèi)審人員，財(cái)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)兼職內(nèi)審部門領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象時有發(fā)生，且對于某些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言更是如此。而在外部監(jiān)督方面，雖然目前我國已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督和社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但其監(jiān)督效果卻不盡人意，各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，管理分散，再加之監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監(jiān)督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略

（一）積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)過度集中的問題，各企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，通過引進(jìn)獨(dú)立董事制度來健全董事會和監(jiān)事會的職能，積極避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發(fā)生。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)版圖的急劇擴(kuò)大，許多企業(yè)的經(jīng)營范圍已拓展至全國，呈現(xiàn)出集團(tuán)化的發(fā)展趨勢，因此企業(yè)的管理模式也由集團(tuán)直接管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理。為此，進(jìn)一步建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度也將成為今后內(nèi)部控制體系建設(shè)的重點(diǎn)之一。

（二）建立資金結(jié)算中心

針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)算中心。在資金結(jié)算中心結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，實(shí)施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過追加預(yù)算予以補(bǔ)充，因此從這一點(diǎn)上看企業(yè)資金控制力將大大增強(qiáng)。

（三）強(qiáng)化會計(jì)核算系統(tǒng)控制

會計(jì)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，有效的會計(jì)系統(tǒng)可保障企業(yè)會計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、可靠性，進(jìn)而為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)營決策和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供客觀、及時、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個有效的會計(jì)系統(tǒng)除了能夠?qū)?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行真實(shí)記錄、科學(xué)分類、及時合理的表達(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)外，還應(yīng)重新定位會計(jì)的戰(zhàn)略著眼點(diǎn)以及價(jià)值最大化目標(biāo)，從而將管理的職能更多融入至?xí)?jì)系統(tǒng)。

（四）適時引入風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制

從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了充分規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)營不確定性所帶來的損失，應(yīng)適時引入風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業(yè)自身的內(nèi)部控制。SWOT分析法不僅可用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)管理，還可用于對企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的評估，分析內(nèi)部控制環(huán)境的變化可能對企業(yè)產(chǎn)生的各種影響，并據(jù)此制定具有針對性的措施。

（五）加速推進(jìn)企業(yè)績效審計(jì)

現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已從過去單純的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向經(jīng)營審計(jì)傾斜，除關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確完整外，更側(cè)重企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)在向股東和董事會提供全面翔實(shí)的資料、評價(jià)企業(yè)經(jīng)營活動過程中的績效、評估內(nèi)部控制效果及對舞弊跡象發(fā)出預(yù)警等方面所發(fā)揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內(nèi)部審計(jì)，客觀地評價(jià)經(jīng)營者履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)情況。

五、結(jié)論

通過上述分析我們看到，目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有效監(jiān)督房地產(chǎn)內(nèi)部治理，確保資本市場有效進(jìn)行，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更加有效的作用。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

一、房地產(chǎn)投資信托概念

房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的,對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。

1、房地產(chǎn)投資信托種類

根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:

權(quán)益型(Equity REITS)

權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和

抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收

益?；旌闲?Hybrid REITS)

此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產(chǎn)投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)

以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產(chǎn)。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。

特征四:REITS 價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值

普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時和預(yù)期的收入,與每股的賬面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。

3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時,涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備下列條件:

? 條件一:有國家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);

條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。

二、房地產(chǎn)信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運(yùn)作流程為:

(1 )評估資金

基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。

(2 )接洽承銷商

發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計(jì)師

與有資格的律師及會計(jì)師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計(jì)問題,選定律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請文件,此時投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司

若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5) 申請募集

當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃,保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

2、日本模式

日本信托運(yùn)作流程為:

步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房

地產(chǎn)公司;

步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;

步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時向該公司收取租賃費(fèi);

步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);

步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)

會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)際

上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金

提供了機(jī)遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運(yùn)作模式

(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機(jī)會優(yōu)勢

優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費(fèi)。

優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動性。

優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。

優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機(jī)。

優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,促進(jìn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗(yàn)可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式

(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致;

第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;

第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優(yōu)點(diǎn)

管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn),而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),并將嚴(yán)格對項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。

(2 )股權(quán)型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購,這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時,與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目,是由第三方提供擔(dān)保)。

第五步,房地產(chǎn)公司運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目,獲得現(xiàn)金流。

第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。

②模式優(yōu)點(diǎn)

能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報(bào),并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析

1、REITS 自身優(yōu)勢

(1 )具有流通性與變現(xiàn)性

由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機(jī)構(gòu),不但費(fèi)力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險(xiǎn)。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進(jìn)行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

(2) 專業(yè)化經(jīng)營

由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價(jià)格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。

(4) 投資風(fēng)險(xiǎn)分散

由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,造成風(fēng)險(xiǎn)的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場機(jī)能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項(xiàng),均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為,使資金的投入

能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行融資,既可順利推動建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機(jī)能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢

通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個方面的明顯優(yōu)勢:

(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣

任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業(yè)廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實(shí)際價(jià)值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風(fēng)險(xiǎn)分散

將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià),吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價(jià)超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

(7) 節(jié)稅

REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

(8) 提高企業(yè)知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽(yù),擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化

由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開,管理規(guī)范,通過REITS運(yùn)作可以帶動企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營管理。

第6篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞自身經(jīng)營；財(cái)務(wù)管理；資產(chǎn)增值

中圖分類號：F275標(biāo)識碼：A

做為盈利性組織的企業(yè)，為獲得利潤進(jìn)行經(jīng)營管理，一方面是對企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的經(jīng)營，另一方面是對企業(yè)自身的經(jīng)營。對企業(yè)自身經(jīng)營體現(xiàn)在企業(yè)整體以及組成整體的各類資產(chǎn)的增值，并在企業(yè)重組購并活動中獲取盈利回報(bào)。企業(yè)自身經(jīng)營成為現(xiàn)代企業(yè)追求盈利的重要方面。

一、企業(yè)自身經(jīng)營的內(nèi)容

企業(yè)自身經(jīng)營是以提高日常經(jīng)營獲利能力為基礎(chǔ)，利用與適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的發(fā)展變化，對企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行籌劃運(yùn)作，促使其市場價(jià)值上升和縮小減值的一種經(jīng)營管理活動，其核心是企業(yè)資產(chǎn)的增值。企業(yè)購并中對企業(yè)自身的價(jià)值評估包括企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值和企業(yè)的盈利能力或潛力，企業(yè)盈利能力主要通過企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行表達(dá)，這些資產(chǎn)價(jià)值通過企業(yè)自身經(jīng)營而得到增值。企業(yè)自身經(jīng)營的成果通過企業(yè)購并所產(chǎn)生的市場價(jià)值及利潤數(shù)量來體現(xiàn)。企業(yè)自身價(jià)值由企業(yè)各類資產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成。

（一）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式及商譽(yù)

企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)裝備、技術(shù)能力、市場網(wǎng)絡(luò)、銷售方法等形成能夠使企業(yè)獲取利潤的經(jīng)營模式。以此為基礎(chǔ)加上企業(yè)文化、廣告宣傳、人員素質(zhì)、公共關(guān)系、社會形象、區(qū)位優(yōu)勢等形成企業(yè)的商譽(yù)，其實(shí)質(zhì)為超過正常盈利水平的盈利能力，形成于企業(yè)經(jīng)營管理過程之中。一方面，優(yōu)秀的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式及商譽(yù)能夠使企業(yè)獲利而形成企業(yè)資產(chǎn)的增值。另一方面，在購并重組活動中成為企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值升高的重要內(nèi)容[1]。

（二）無形資產(chǎn)

在企業(yè)經(jīng)營過程中創(chuàng)造和使用無形資產(chǎn)是資產(chǎn)增值的重要方面。企業(yè)在經(jīng)營過程中通常都會有商標(biāo)的使用，在使用商標(biāo)銷售產(chǎn)品過程中既要滿足目前經(jīng)營銷售的需要，又要通過營銷傳播不斷提高商標(biāo)的知名度。這就需要對商標(biāo)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)及使用策劃，有一套使之?dāng)U大影響、增加信譽(yù)的經(jīng)營方案，在經(jīng)營銷售過程中確立和增加商標(biāo)的影響力，使其不僅能夠滿足產(chǎn)品銷售的需要，又能使其成為有效增值的無形資產(chǎn)。隨著企業(yè)營銷影響力和廣告宣傳聲勢的擴(kuò)大，商標(biāo)權(quán)價(jià)值也在增加。專利權(quán)只有在被市場有償使用或形成企業(yè)的技術(shù)或市場壟斷狀態(tài)下才有其真正的價(jià)值。企業(yè)利用自己在行業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢發(fā)明創(chuàng)造及申請專利權(quán)，能夠獲取超額利潤或被別人使用而收取專利費(fèi)。專利權(quán)隨著專利技術(shù)能夠創(chuàng)造利潤數(shù)量的增加而升值。企業(yè)的經(jīng)營特許權(quán)和非專利技術(shù)能為企業(yè)帶來利潤，也成為資產(chǎn)增值的一部分[2]。

（三）房地產(chǎn)

包括土地使用權(quán)和建筑物。土地使用時間的增加和建筑物的折舊是對他們的消耗，但區(qū)位地段優(yōu)勢等因素的影響往往使它們的增值大于消耗。隨著人類活動聚集中心的擴(kuò)大與轉(zhuǎn)移，以及公共設(shè)施的增加和完善，不同區(qū)位地段的土地和建筑物會有不同程度的升值。在創(chuàng)建企業(yè)或企業(yè)擴(kuò)張建設(shè)中需要分析預(yù)測所籌建的建筑物及所在地段土地使用性質(zhì)未來的變化，以及可能升值的前景。在發(fā)展中城市地區(qū)，這些分析籌劃會對企業(yè)未來房地產(chǎn)的增值有較大的影響。針對土地區(qū)位地段性質(zhì)的變化，建筑物使用性質(zhì)也會有較大的變化。在籌建設(shè)計(jì)時既要考慮滿足目前經(jīng)營的需要，又要兼顧到未來區(qū)位地段性質(zhì)變化帶來的建筑物使用性質(zhì)的變化，提高升值效應(yīng)。隨著城市的擴(kuò)大與繁榮，房地產(chǎn)升值成為企業(yè)資產(chǎn)增值的重要部分。

（四）機(jī)器設(shè)備

機(jī)器設(shè)備在使用中以折舊的形式被耗用，由于科學(xué)技術(shù)的快速進(jìn)步和市場需求的變化，機(jī)器設(shè)備精神磨損的速度加快而使其快速貶值。企業(yè)一方面需要盡快使用新的技術(shù)裝備以提高產(chǎn)品質(zhì)量、性能和生產(chǎn)效率等，從而通過降低生產(chǎn)成本和增加銷售量獲取更多的利潤。另一方面需要盡量延長已有機(jī)器設(shè)備的使用時間，充分發(fā)揮設(shè)備的生產(chǎn)能力，降低設(shè)備使用的成本。這要求企業(yè)要很好的選擇技術(shù)裝備更新?lián)Q代的時機(jī)和方法，將其減值風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降低。

（五）存貨

存貨包括原材料、在制品和產(chǎn)成品等。存貨的市場價(jià)值隨著供應(yīng)市場和銷售市場價(jià)格的變化而變化。企業(yè)應(yīng)建立供應(yīng)市場和銷售市場動態(tài)價(jià)格下的采購、存貨及生產(chǎn)決策系統(tǒng)，對兩個市場價(jià)格變動的方向、速度和拐點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控與實(shí)時分析，預(yù)測變動的趨勢，回避價(jià)格變動造成的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用價(jià)格變動的有利態(tài)勢。使企業(yè)盡可能減少存貨的減值損失，提高存貨運(yùn)用的盈利能力。

（六）人力資源

企業(yè)人力資源價(jià)值在購并價(jià)值評估實(shí)務(wù)中往往占有重要位置。有時還成為關(guān)鍵因素。但目前還沒有對人力資源對企業(yè)作用的市場價(jià)值評估指標(biāo)及評估體系。購并實(shí)務(wù)中往往將其綜合在商譽(yù)里面。筆者認(rèn)為，企業(yè)人力資源是企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵性因素，與前述資產(chǎn)相比其重要程度更高，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行獨(dú)立考核。不妨將其與商譽(yù)并列，在購并價(jià)值評估中獨(dú)立設(shè)置項(xiàng)目。并做為企業(yè)自身經(jīng)營的內(nèi)容之一，促進(jìn)企業(yè)強(qiáng)化對人力資源的管理。

二、影響企業(yè)自身經(jīng)營的因素

隨著市場競爭的日趨激烈和市場運(yùn)作過程的復(fù)雜化，影響企業(yè)自身資產(chǎn)增值和貶值的因素越來越多，變化的速度越來越快，資產(chǎn)價(jià)值的不確定性也越來越高。企業(yè)自身的經(jīng)營對內(nèi)部是如何促使企業(yè)資產(chǎn)增值，對外部是如何利用市場和政策的變化提高企業(yè)資產(chǎn)的市場價(jià)值。

（一）影響企業(yè)資產(chǎn)增值的內(nèi)部因素

1．資產(chǎn)的選擇與優(yōu)化

從創(chuàng)建企業(yè)開始，各項(xiàng)資產(chǎn)的購置對未來的增值速度及幅度有著基礎(chǔ)性的影響。企業(yè)處所的區(qū)位及地段影響著未來房地產(chǎn)的價(jià)值，選擇的機(jī)器設(shè)備影響著技術(shù)水平和工作效率，選擇的企業(yè)名稱和產(chǎn)品商標(biāo)影響著銷售能力，如此等等。

2．企業(yè)文化

企業(yè)資產(chǎn)增值需要在多方面不斷創(chuàng)新。技術(shù)能力，包括專利權(quán)和非專利權(quán)技的發(fā)明創(chuàng)造等。社會影響力，包括公共關(guān)系和廣告宣傳等。經(jīng)營模式，包括特許經(jīng)營權(quán)和商標(biāo)權(quán)等。都需要良好的創(chuàng)新氛圍，需要高度凝聚與激勵的企業(yè)文化。

3．企業(yè)經(jīng)營管理能力

企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、內(nèi)部管理秩序、市場營銷渠道、產(chǎn)生利潤和現(xiàn)金流的能力等，既決定著企業(yè)存在的穩(wěn)定性和獲利能力，又影響著企業(yè)資產(chǎn)的增值能力，是企業(yè)自身經(jīng)營的基礎(chǔ)。

（二）影響企業(yè)資產(chǎn)增值的外部因素

資產(chǎn)增值表現(xiàn)在資產(chǎn)市場價(jià)格的提高，某種資產(chǎn)現(xiàn)在市場交易價(jià)格與購買獲取時價(jià)格的對比，其差額反映資產(chǎn)的增值或貶值。資產(chǎn)的增值或貶值受社會經(jīng)濟(jì)各方面因素的影響：

1．持有資產(chǎn)的稀缺性

稀缺性不僅表現(xiàn)在持有資產(chǎn)的市場需求與供給關(guān)系，還表現(xiàn)在持有資產(chǎn)本身特性形成的難以替代性，例如，房地產(chǎn)的區(qū)位地段，持有技術(shù)的先進(jìn)性等。

2．貨幣流動性過剩及通貨膨脹

市場流通貨幣數(shù)量增加過快和持幣人對價(jià)格上漲的預(yù)期等，使企業(yè)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上升。一些刺激經(jīng)濟(jì)增長的政策也推動著物價(jià)的升高。

3．經(jīng)濟(jì)周期

市場經(jīng)濟(jì)對資源優(yōu)化配置過程也帶來經(jīng)濟(jì)增長的周期性。從繁榮到衰退的失衡，延伸到蕭條和復(fù)蘇過程的調(diào)整，再重新走向繁榮。資產(chǎn)價(jià)格也隨著經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)高峰與低谷的輪回，影響著企業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的高低。

4．投機(jī)炒作

一些大宗物資、房地產(chǎn)及交易性金融資產(chǎn)等的價(jià)格受各種利益團(tuán)伙炒作的影響出現(xiàn)價(jià)格的升跌。

5．產(chǎn)業(yè)政策

公共管理者為了達(dá)到某些既定目標(biāo)而采取的各種產(chǎn)業(yè)政策會改變企業(yè)持有資產(chǎn)的有用性程度，從而影響其價(jià)格。

三、建立企業(yè)自身經(jīng)營管理系統(tǒng)

企業(yè)自身經(jīng)營的目標(biāo)是促使組成企業(yè)的各種資產(chǎn)以及企業(yè)整體的增值最大化。企業(yè)經(jīng)營管理既要獲取日常經(jīng)營利潤，還要推動資產(chǎn)的增值，兩方面相互促進(jìn)、相互依賴，使企業(yè)整體盈利能力達(dá)到最大。企業(yè)資產(chǎn)增值的經(jīng)營管理需要做好如下幾方面工作：

（一）設(shè)置專門的企業(yè)資產(chǎn)增值經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)

隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，資產(chǎn)增值的經(jīng)營管理越來越重要，企業(yè)需要制定資產(chǎn)增值經(jīng)營管理的戰(zhàn)略方針和具體措施方案，需要有專門的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行分析和監(jiān)管，強(qiáng)化企業(yè)資產(chǎn)增值的經(jīng)營管理。

（二）建立優(yōu)越的生產(chǎn)經(jīng)營模式

任何行業(yè)的企業(yè)或產(chǎn)品的經(jīng)營過程可以有不同的管理流程組合，不同管理流程的組合在收入與成本的數(shù)量關(guān)系方面都存在著差異。選擇與造就優(yōu)越的生產(chǎn)經(jīng)營模式是提高企業(yè)盈利能力，促進(jìn)資產(chǎn)增值的基礎(chǔ)。

（三）有效的信息和決策系統(tǒng)

針對企業(yè)房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、商譽(yù)和機(jī)器設(shè)備等方面的信息，把握市場動態(tài)，進(jìn)退有序有利。針對交易性金融資產(chǎn)的信息進(jìn)行前瞻性分析，判斷獲利點(diǎn)和止損點(diǎn)，嚴(yán)防期望值過度拔高。針對企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的原材料、在制品和產(chǎn)成品等方面的信息，及時調(diào)整經(jīng)營策略，使企業(yè)能夠利用價(jià)格變化獲利，以及避免價(jià)格變化造成的損失。關(guān)注企業(yè)能力所及的新的利潤增長點(diǎn)，適時適度介入。企業(yè)應(yīng)有自己適用的各種形式的智庫，追求決策的快速、正確和優(yōu)化。

（四）高度創(chuàng)造知識的能力

現(xiàn)代企業(yè)資產(chǎn)增值管理需要較高的內(nèi)部創(chuàng)造知識的能力，包括企業(yè)的社會形象及美譽(yù)度、企業(yè)文化、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、特許經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營模式策劃等方面的工作都需要有較高素質(zhì)的人材。企業(yè)必須強(qiáng)化人力資源管理，注重對高素質(zhì)專業(yè)人材的招聘、培訓(xùn)和開發(fā)利用。

（五）對資產(chǎn)增值或貶值的監(jiān)控

企業(yè)資產(chǎn)增值的數(shù)量通?？梢员憩F(xiàn)在資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值量的增加，或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估數(shù)額的增加等。企業(yè)資產(chǎn)增值或貶值的計(jì)算公式：

C：綜合資產(chǎn)價(jià)值；x：單一資產(chǎn)的價(jià)值； R：綜合資產(chǎn)增值率；r：單一資產(chǎn)增值率； t：時間序數(shù)。

對連續(xù)年度的資產(chǎn)價(jià)值和增值率的計(jì)算可以反映企業(yè)資產(chǎn)增值或貶值的數(shù)量和速度，分析企業(yè)資產(chǎn)增值能力的變化，從而采取相應(yīng)的措施。

參考文獻(xiàn)

[1]中國注冊會計(jì)師協(xié)會.會計(jì)[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2007:127.

[2]中國注冊會計(jì)師協(xié)會.會計(jì)[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2007:126-146.

第7篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動。

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營活動場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則共六章十九條，主要規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)和計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置、以及相關(guān)信息的披露等內(nèi)容。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍包括以下方面：(1)已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。在我國實(shí)務(wù)中，屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的情況較少。(3)已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括外購、自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

三、投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。

(一)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理成本模式下的會計(jì)處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目．可比照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“累計(jì)折IH'’、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。

(1)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。企業(yè)外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際成本計(jì)入投資性房地產(chǎn)。自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，由在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，如改變房地產(chǎn)用途的書面決議、從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)等。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日，轉(zhuǎn)換當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的人賬價(jià)值，由固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

(2)投資性生房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和有關(guān)的后續(xù)支出。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷。存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。取得的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)收入等。對于與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，予以費(fèi)用化，在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。

(3)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，即企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期，轉(zhuǎn)換當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨的入賬價(jià)值。

(4)投資性房地產(chǎn)的處置。投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

(二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性生房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。

(1)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。對于外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)實(shí)際成本的確定，與外購或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，計(jì)入投資性房地產(chǎn)(成本)。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積(其他資本公積)。已計(jì)提減值、跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值、跌價(jià)準(zhǔn)備。

(2)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量和有關(guān)后續(xù)支出。采用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動)和公允價(jià)值變動損益。取得的租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)收入等。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。

(3)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益。

(4)投資性房地產(chǎn)的處置。投資性房地產(chǎn)處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額轉(zhuǎn)到當(dāng)期損益。

四、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則新舊比較與銜接

第8篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；管理；內(nèi)部控制

0引言

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，外部環(huán)境處于不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)內(nèi)競爭加劇。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)除了保證融資順利之外，還要做好內(nèi)部控制管理模塊。完善的內(nèi)部控制管理不僅為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營提供支持，還是為其在競爭市場站穩(wěn)腳跟的提供保障。因此，解決內(nèi)部控制管理問題，改進(jìn)和改善內(nèi)部控制管理模式，具有非常重要的意義。

1房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

1.1內(nèi)部控制制度不完善

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠完善，例如：未建立完善的內(nèi)部控制體系，缺乏資金管理監(jiān)督機(jī)制、會計(jì)的核算的方法不夠嚴(yán)謹(jǐn)，控制目標(biāo)不明確。這些問題直接影響財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行，使企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目評估、土地招投標(biāo)、開發(fā)成本控制、預(yù)算管理和工地施工質(zhì)量的監(jiān)督方面難以取得良好的效果。

1.2資金管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此，對資金的有效管理具有十分重要的意義。但是，根據(jù)筆者的觀察與調(diào)查，許多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)集團(tuán)并沒有專門設(shè)立資金管理部門，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的資金不能實(shí)行統(tǒng)一的一體化管理。比如：進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，初期是需要將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款來獲取流動資金。但事實(shí)上，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專門的資金管理部門，使企業(yè)的閑置資金過多，即資金資源沒有得到很好地運(yùn)用，間接造成浪費(fèi)，增加了企業(yè)的資金成本，降低了利潤空間。

1.3內(nèi)部監(jiān)督不到位

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督依賴于內(nèi)部審計(jì)部門，沒有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門缺乏獨(dú)立性，難以與本企業(yè)的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行清晰的職責(zé)劃分。換句話說，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員往往同時兼任財(cái)務(wù)工作人員，使內(nèi)部監(jiān)督的工作僅僅是表面性的賬目核查，并沒有真正地實(shí)施內(nèi)部核查與評價(jià)工作，審計(jì)的作用并沒有真正地發(fā)揮出來，不能對經(jīng)營管理工作實(shí)行有效的監(jiān)督。

1.4資產(chǎn)購置管理不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)一般是大型企業(yè)，對于一些小細(xì)節(jié)并沒有進(jìn)行細(xì)化管理，比如：沒有嚴(yán)格的資產(chǎn)購置計(jì)劃和預(yù)算，對在外采購資產(chǎn)時沒有進(jìn)行統(tǒng)一管理及規(guī)范操作，使企業(yè)在資產(chǎn)限額購置和采購目錄清單中的內(nèi)部控制出現(xiàn)了問題，可能存在工作人員暗箱操作現(xiàn)象。對于這種不良現(xiàn)象，企業(yè)不加重視，使采購成本增加以及資產(chǎn)重復(fù)購置的情況時有發(fā)生，無疑是給內(nèi)部控制管理增加了難度。

2解決內(nèi)部控制問題的對策

2.1逐步完善內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)的內(nèi)部控制管理需要遵循透明化管理的原則，建設(shè)一個公平、公正、公開的陽光內(nèi)部管理控制制度，例如：重大經(jīng)濟(jì)活動決策、項(xiàng)目進(jìn)度評估、質(zhì)量監(jiān)督、項(xiàng)目安全性保證以及開發(fā)成本控制等管理制度，并且能夠根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況作出判斷和決策，為內(nèi)部管理的有效進(jìn)行提出實(shí)質(zhì)性的建議，并能夠使領(lǐng)導(dǎo)層對企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán)進(jìn)行控制。

2.2優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

重視日常的監(jiān)督檢查工作，定時編制檢查日記，使檢查工作規(guī)范化、制度化。重視各項(xiàng)工作的監(jiān)督檢查，事無大小，主要對施工安全和房屋質(zhì)量進(jìn)行著重監(jiān)督檢查。如果工地發(fā)生事故，會給企業(yè)帶來巨大損失和嚴(yán)重的負(fù)面影響。所以要積極監(jiān)督并糾正內(nèi)部控制過程中的不足與問題，對于相關(guān)負(fù)責(zé)人和單位的過失實(shí)行嚴(yán)格的責(zé)罰。要明確每一個崗位工作人員的責(zé)任，使其獨(dú)立工作，使內(nèi)部控制的監(jiān)督工作順利有效地進(jìn)行。

2.3加強(qiáng)企業(yè)資金管理

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行有效的資金管理。首先，要善于觀察和分析財(cái)務(wù)報(bào)表的指標(biāo)，特別是現(xiàn)金凈流量，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，切實(shí)提高資金的利用率。比如：如果企業(yè)利潤在升高，但是實(shí)際的現(xiàn)金流量卻在減少，那么就說明的企業(yè)的經(jīng)營效益在下降，需要實(shí)施恰當(dāng)?shù)拇胧瑢Υ饲闆r進(jìn)行補(bǔ)救，減少危機(jī)損失。

2.4提高全體員工素質(zhì)

人力資源是一個企業(yè)的靈魂，是內(nèi)部控制管理的主要執(zhí)行者。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目評估時需要的考慮的因素不僅是成本與造價(jià)，還要涉及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工管理和成本的控制，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)要有一支高素質(zhì)的工作人員隊(duì)伍。如果沒有一支值得信賴的工作人員隊(duì)伍，那么企業(yè)就會失去靈魂，失去靈魂的企業(yè)不能持續(xù)發(fā)展。因此企業(yè)要有優(yōu)秀的人力資源，使公司內(nèi)部管理能夠有效進(jìn)行，使內(nèi)部控制管理能夠發(fā)揮其真正的作用。

3結(jié)語

有效的內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是十分巨大的。內(nèi)部控制管理質(zhì)量的提升不僅能夠提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，還能減少失誤的可能性，間接地提高企業(yè)的經(jīng)營管理能力和核心競爭力，使其在激烈的競爭市場占據(jù)優(yōu)勢地位。

主要參考文獻(xiàn)

［1］汪文忠.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策［J］.上海房地,2015(3).

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第9篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營管理范文

加強(qiáng)通識教育的核心地位。通識教育是一種教育理念（思想、理論、目的）與教育實(shí)踐（制度、課程、內(nèi)容、方法）的統(tǒng)一體，是高等教育的重要組成部分。美國受通識教育的影響深遠(yuǎn)，在大學(xué)本科教育中，一般都以通識教育為主。美國的大學(xué)大多在本科的第一二年級實(shí)行嚴(yán)格的通識教育，在人文科學(xué)、社會科學(xué)和自然科學(xué)三大學(xué)科門類中為學(xué)生提供大量高水平的既重視文理基礎(chǔ)和思維訓(xùn)練，又體現(xiàn)人文關(guān)懷和思辨特色的通識課程。學(xué)生按照學(xué)校的規(guī)定，在本科前兩年的時間里修讀完規(guī)定的學(xué)分課時后，再選擇房地產(chǎn)專業(yè)，進(jìn)入專業(yè)學(xué)習(xí)。一般而言，通識教育的學(xué)分課時會占到整個本科教育學(xué)分要求的1/2，而全校性選修課程學(xué)分和房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)分則分別各占1/4，由此可見美國本科教育對通識教育的重視程度。

設(shè)置專業(yè)課程。因?qū)I(yè)所屬的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與研究方向的不同，美國房地產(chǎn)本科專業(yè)的課程設(shè)置也呈現(xiàn)出不同的特色。依附于建筑與城市規(guī)劃學(xué)院的，其課程主要偏向于房地產(chǎn)開發(fā)管理、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、土地利用等方面；而依附于商學(xué)院、經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院的，在課程設(shè)置上則更偏向于經(jīng)營管理類的如投資管理與投資分析、財(cái)務(wù)與金融、市場學(xué)與市場營銷、法律、經(jīng)濟(jì)學(xué)及管理學(xué)等，且具體的課程安排根據(jù)不同的學(xué)位性質(zhì)與培養(yǎng)方向而各有側(cè)重。

創(chuàng)新教育教學(xué)模式。在教學(xué)上比較突出的特色是案例式、沙龍式課程的成功推廣，通過案例分析、話題研討等形式，加強(qiáng)教師與學(xué)生之間的平等對話和研討，并進(jìn)一步開發(fā)了學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和對知識的掌握。在師資隊(duì)伍建設(shè)方面，房地產(chǎn)專業(yè)所在學(xué)院都會請房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)律師、建筑師、資產(chǎn)管理者、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，這在很大程度上加深了學(xué)校專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和密切合作，并且因行業(yè)資深人員更具房地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)踐過程中的經(jīng)驗(yàn)，這樣的教學(xué)也使學(xué)生能夠更好更快地掌握適應(yīng)行業(yè)的需求，進(jìn)而更好地就業(yè)和服務(wù)社會。經(jīng)過多年的發(fā)展，美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并形成了較為成熟的發(fā)展模式。其發(fā)展模式的特點(diǎn)是“房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展”，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)。美國各大高校的房地產(chǎn)教育正是圍繞著這個產(chǎn)業(yè)鏈條開展教育與研究，客觀地講，美國專業(yè)教育與國家和地方的房地產(chǎn)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。誠然，不同國家和地區(qū)城市化發(fā)展進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平對該國和地區(qū)房地產(chǎn)高等教育有直接影響，因此，在房地產(chǎn)教育中，首先必須考慮的是地方房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平與高等學(xué)校人才培養(yǎng)定位以及專業(yè)課程設(shè)置之間的辯證關(guān)系。

對我國房地產(chǎn)人才培養(yǎng)的啟示

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)是融匯經(jīng)濟(jì)管理、建筑工程、金融法律等學(xué)科的具有高度綜合性、交叉性的新型學(xué)科，并帶有顯著的應(yīng)用性、職業(yè)性的行業(yè)特點(diǎn)，將其放在研究生教育中也許更加合適。因具體國情的限制，房地產(chǎn)行業(yè)急需大量的應(yīng)用型人才，這也就為我國本科房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的開設(shè)創(chuàng)造了條件。然而房地產(chǎn)教育作為本科教育的一部分，并不能脫離本科教育的一般教學(xué)規(guī)律，為更高層次的人才成長，創(chuàng)造更為肥沃的知識土壤。結(jié)合美國房地產(chǎn)專業(yè)教育經(jīng)驗(yàn)，和我國特殊的發(fā)展背景，我國房地產(chǎn)專業(yè)的教育應(yīng)在如下三個方面加強(qiáng)建設(shè)，以更好地為行業(yè)輸送人才。

首先，夯實(shí)通識教育基礎(chǔ)。在高等院校推行通識教育，其目的不在于僅僅向?qū)W生傳播和灌輸某些人文社會科學(xué)知識，而在于實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展和綜合素質(zhì)的提高，例如學(xué)習(xí)能力、工作能力、道德素質(zhì)、社會關(guān)系與個體素質(zhì)的全面提高。在房地產(chǎn)本科教育的起始階段，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)通識教育的課程建設(shè)，拓寬學(xué)生知識面和深化學(xué)生認(rèn)識層次，在通識教育課程設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)知識的廣博性、基礎(chǔ)性、融合性和本土化特色。