房地產(chǎn)內(nèi)控管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險管理

一、企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理之間的聯(lián)系

首先，風(fēng)險管理包括了內(nèi)部控制。風(fēng)險管理不僅僅只有內(nèi)部控制這個內(nèi)容，還存在著戰(zhàn)略目標(biāo)。而風(fēng)險管理中的要素不僅僅是內(nèi)部控制中的所有要素，還包括對目標(biāo)的設(shè)定、對風(fēng)險的對策以及對事件的識別等，如果從內(nèi)容以及時間先后順序方面來看，風(fēng)險管理是內(nèi)部控制工作的外在延伸。其次，風(fēng)險管理中內(nèi)部控制是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有企業(yè)對風(fēng)險加以認(rèn)識并進行管理才能有效的達到內(nèi)部控制的目的。針對企業(yè)中存在的運營風(fēng)險以及業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險進行內(nèi)部控制系統(tǒng)是十分具有必要性的，不僅如此，這種風(fēng)險管理方法效率較高且十分有效。建立的企業(yè)風(fēng)險管理體系必須要保證其狀態(tài)能夠滿足內(nèi)部控制系統(tǒng)的基本需求。最后，風(fēng)險管理和內(nèi)部控制都是在企業(yè)管理中必須引起重視的方式，兩者之間相輔相成，共同致力于企業(yè)科學(xué)管理模式的構(gòu)建，并保證企業(yè)能夠穩(wěn)定快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)部控制與風(fēng)險管理中存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部對風(fēng)險管理和內(nèi)部控制的認(rèn)識存在著偏差

如果企業(yè)管理者對內(nèi)部控制和風(fēng)險管理認(rèn)識不夠，將會對企業(yè)發(fā)展帶來重要影響。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管控是一種管理制度，其本身并不會對經(jīng)濟效益帶來直接影響，只有企業(yè)各部門加強內(nèi)部控制和風(fēng)險管理才能保證企業(yè)的經(jīng)濟價值能充分實現(xiàn)。部分企業(yè)管理人員認(rèn)為所謂企業(yè)內(nèi)部控制，其實就是對多種規(guī)章制度加以匯總，而對于在企業(yè)風(fēng)險管理中內(nèi)部控制的應(yīng)用價值卻并沒有意識到。

（二）企業(yè)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制沒有全面的內(nèi)容

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險管理和內(nèi)部控制在內(nèi)容上還不夠全面。部分企業(yè)對財務(wù)工作的管理和控制較為重視，但是卻沒有在風(fēng)險管理體系以及內(nèi)部控制制度中引入經(jīng)過梳理和完善的企業(yè)經(jīng)營管理活動中的全部重要業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，因為其不僅開放周期很長，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影響。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在著風(fēng)險管理和內(nèi)部控制在內(nèi)容上不足的情況，一旦存在突發(fā)問題，企業(yè)發(fā)展將會面臨著重大的打擊。

（三）企業(yè)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制沒有健全的監(jiān)督機制

在對企業(yè)風(fēng)險管理和風(fēng)險控制進行督查中，內(nèi)部審計是較為重要且有效的一種方式，然而很多房地產(chǎn)開放商企業(yè)其內(nèi)部審計工作還不夠?qū)嶋H，沒有充分適應(yīng)市場，采用的方式還是過去的財務(wù)審計。部分房地產(chǎn)企業(yè)還停留在向運營管理審計的發(fā)展過程中。這種傳統(tǒng)階段下的內(nèi)部審計無論是設(shè)計階段還是實施階段，都不具有系統(tǒng)性。尤其是部分企業(yè)其內(nèi)審人員還沒有專業(yè)的素質(zhì)，針對內(nèi)審人員還缺乏培訓(xùn)和考核機制。因為企業(yè)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制存在著監(jiān)督機制不健全的情況，沒有有針對性的對企業(yè)內(nèi)部發(fā)展實情進行全面管理和監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理采取的措施

（一）要認(rèn)識到管控工作的重點，對房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)價值鏈以及企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)的風(fēng)險控制重點進行明確

要想保證建立的企業(yè)內(nèi)部控制制度健全，就要知道風(fēng)險管理和內(nèi)部控制的重點所在。首先是組織管控體系的建設(shè)。按照內(nèi)控規(guī)范，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境包括機構(gòu)設(shè)置權(quán)責(zé)分配、治理結(jié)構(gòu)、人力資源、企業(yè)文化以及內(nèi)部審計。企業(yè)要想實施內(nèi)部控制，就要注意到內(nèi)部環(huán)境，這五個內(nèi)控環(huán)境因素中，組織機構(gòu)設(shè)置。權(quán)責(zé)分配以及項目管理模式最容易存在問題，從而影響到企業(yè)全局發(fā)展。目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷擴大、開發(fā)規(guī)模區(qū)域不斷激增，保證建立的組織管控體系權(quán)責(zé)明確、定位清晰、激勵有效、風(fēng)險受控才是內(nèi)控風(fēng)險管理體系建立的重點。其次，企業(yè)需要通過人才來運轉(zhuǎn)，如果人才存在風(fēng)險會影響到企業(yè)，所以在建設(shè)內(nèi)控風(fēng)險體系中要以人力資源體系為根本，企業(yè)只有充分吸引優(yōu)秀員工并激勵員工發(fā)揮價值，才能有效的控制風(fēng)險。最后，按照房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈特征，對開發(fā)價值鏈前段項目規(guī)劃設(shè)計與定位策劃階段的風(fēng)險控制和識別著重關(guān)注、

（二）對管控方法進行優(yōu)化，做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評估識別工作

房地產(chǎn)企業(yè)屬于一個對資源進行整合利用的企業(yè)，企業(yè)的很多業(yè)務(wù)和管理活動都會存在一定的邏輯，從而建立起一套流程，對流程的各個環(huán)節(jié)重點研究、調(diào)查和分析，可以對風(fēng)險進行有效識別和標(biāo)注，從而采取風(fēng)險管理體系以及內(nèi)控制度的措施來對風(fēng)險進行防范。我國目前房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)投資降低，銷售面積及銷售額開始大幅度下滑，房地產(chǎn)市場正在大力調(diào)整，從而合理的控制房價。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要按照市場發(fā)展規(guī)律，對每項投資和工作的風(fēng)險要采取全面評估。在對房地產(chǎn)投資前，要通過風(fēng)險管控部門和審計委員會的有效審核，有效評估房地產(chǎn)工作中的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，深入研究重點環(huán)節(jié)。另外，在參與過程中，要對風(fēng)險預(yù)警機制進行建立，監(jiān)督和跟蹤運作資本，如果存在異常情況，要及時撤回投資金額，如果無法撤資，要采取措施將風(fēng)險最低化。

（三）對管控機制進行構(gòu)建

按照房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段的不同，內(nèi)控風(fēng)險管理體系可以分為合規(guī)型、管理型以及戰(zhàn)略型。企業(yè)可以按照自身發(fā)展實際，從合規(guī)型到風(fēng)險戰(zhàn)略型逐步實現(xiàn)。目前很多著名的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計就是從財務(wù)會計審計、運營管理審計一直到內(nèi)控風(fēng)險審計。企業(yè)審計人員的素質(zhì)決定了企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的質(zhì)量，必須要重視對審計人員綜合技能和素質(zhì)的培養(yǎng)，不僅要有掌握財務(wù)審計的相關(guān)知識，還要精通企業(yè)管理知識己相關(guān)流程。

第2篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) ； 財務(wù)管理 ； 內(nèi)部控制 ； 財務(wù)風(fēng)險

[中圖分類號]F275[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡介]張艷茹（1970-），女，財務(wù)經(jīng)理，會計師，學(xué)士，研究方向：財務(wù)管理，稅務(wù)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，致使房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)迅速擴張，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性也隨之逐漸加大，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，特別近三年，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)依靠高樓價和土地資源增值獲取高額利潤的時代已宣告終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè) “微利時代”即將到來。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)視角下，要加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務(wù)風(fēng)險的管理，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤是未來房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財務(wù)風(fēng)險

1.投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資項目所需資金巨大，且占用時間長，潛在風(fēng)險也巨大。近年來，國家為改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟增長出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵并扶持建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房和公租房等。而房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境下，如果由于前期市場調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致項目投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟損失。

2.籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，前期投入成本高，風(fēng)險大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避和降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

3.資金回籠風(fēng)險

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發(fā)項目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項目在預(yù)售時，可能會受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業(yè)的財務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中的關(guān)鍵。

4.成本失控風(fēng)險

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，隨著土地價格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場銷售前景不明朗，房地產(chǎn)企業(yè)若無法通過提高售價來平衡盈虧，將導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動，削弱其市場競爭力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競爭力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

二、基于財務(wù)風(fēng)險管理的企業(yè)內(nèi)控原則

1.合法合規(guī)原則

企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，必須遵循國家相關(guān)法律法規(guī)，接受制度監(jiān)督并符合企業(yè)經(jīng)濟運行的內(nèi)部控制體系流程，要在法律法規(guī)框架下開展經(jīng)營生產(chǎn)活動，若企業(yè)背離法律法規(guī)的內(nèi)部控制規(guī)則，非但不能確保企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，反而使企業(yè)的運營面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要以國家相關(guān)財務(wù)會計制度為準(zhǔn)繩，堅持合法、合規(guī)導(dǎo)向原則，嚴(yán)格遵守各項法律法規(guī)。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進行內(nèi)部控制流程設(shè)計和制度建設(shè)時，應(yīng)充分考慮內(nèi)部控制體系的全面性和系統(tǒng)性。內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面。財務(wù)活動貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，內(nèi)部控制制度也必須對其全過程進行監(jiān)控。包括投資、融資、采購、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)；從業(yè)務(wù)流程來看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了整體性，才能使財務(wù)活動的各個方面、各個環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個互相補充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業(yè)實施內(nèi)部控制管理需要支付相應(yīng)的費用開支，通常情況下，內(nèi)部控制工作越周密，內(nèi)部控制實施效果越好，內(nèi)部控制成本也相應(yīng)增加。正如哈里科斯所指出：企業(yè)誕生和存在的根本目的是為了降低交易費用。因此，內(nèi)部控制流程的設(shè)計存在著一個內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益間的均衡關(guān)系。在考慮成本收益原則時，要注意收益，不僅簡單指那些可以看得見、摸得著的物質(zhì)收益和貨幣收益，應(yīng)通盤評估內(nèi)部控制流程體系為提升企業(yè)經(jīng)營效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)部控制具有針對性和可操作性，企業(yè)要充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理要求，主動適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。內(nèi)部控制制度要與財務(wù)運作規(guī)律相結(jié)合，使財務(wù)管理具有系統(tǒng)性和規(guī)律性，使企業(yè)財務(wù)管理人員能充分認(rèn)識、掌握和駕馭財務(wù)規(guī)律。內(nèi)部控制制度要與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計、開發(fā)、工程、營銷等各業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮現(xiàn)象，激勵員工提升團隊整體競爭力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，在開展內(nèi)部控制制度建設(shè)時，應(yīng)從縱向和橫向兩個層面交叉用好、用活這種依托和制約關(guān)系。在充分發(fā)揮牽制與配合原則的積極作用時，要避免過度的牽制導(dǎo)致內(nèi)部控制實施效率低下的情況發(fā)生。對于企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和控制點，要引入牽制措施控制風(fēng)險，而對于那些重要性水平較低的環(huán)節(jié)，則可適度減少牽制措施，保證內(nèi)部控制實施效率。

6.動態(tài)性原則

內(nèi)部控制制度的效果必須通過實踐來檢驗。由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)根據(jù)客觀情況的變化，及時修訂完善失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1.完善投資決策機制

當(dāng)前，國家實行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長，資金成本高。而許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理實踐中存在的普遍問題是：重資產(chǎn)增長，輕資金回籠；重高額投資回報，輕過度負(fù)債風(fēng)險；重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財務(wù)風(fēng)險及運營風(fēng)險就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項目可行性研究過程中，應(yīng)運用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實可行的投資計劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對重大的投資必須實行集體決策

2.加強子公司的財務(wù)管控

基于稅務(wù)、注冊等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項目公司的形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營實體為分布在各地的子公司。因此，相對其他行業(yè)來說，強化房地產(chǎn)下屬子公司的財務(wù)管理尤顯重要。由于子公司多為項目公司制，實際經(jīng)營期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)短時期服務(wù)等缺點，財務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對子公司財務(wù)總監(jiān)的聘用、獎懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營和財務(wù)活動充分體現(xiàn)企業(yè)集團的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.強化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算管理委員會，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對部門和個人進行預(yù)算考核，做到獎懲分明。通過建立完善動態(tài)調(diào)整型的財務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強公司對資金風(fēng)險的可預(yù)見性和承受能力，實現(xiàn)開發(fā)項目資金風(fēng)險承受與資源價值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來有效規(guī)避資金管理風(fēng)險。

4.靈活運用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對企業(yè)未來財務(wù)能力的影響，選擇適度的財務(wù)杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個人偏好所帶來的決策失誤。同時，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開創(chuàng)新的融資來源。

5.有效開展內(nèi)部審計

內(nèi)部審計是企業(yè)自我評價的一種活動，是強化內(nèi)部控制制度的一項基本措施，也是及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的工具。內(nèi)部審計工作的職責(zé)包括審核會計帳目、稽查、評價內(nèi)部控制制度和企業(yè)內(nèi)各組織機構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率，并向企業(yè)最高管理部門提出報告，從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善。

6.培育成本優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本受土地成本、開發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場景氣度等因素的綜合影響。開發(fā)項目的土地成本及建筑安裝工程費通常占總成本的70%左右，對該成本的控制能力將直接影響開發(fā)項目的市場競爭力。其中，開發(fā)項目土地費用的最佳控制時點是在項目投資決策時。因為投資決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費、動遷費、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對于建筑安裝工程來說，設(shè)計階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開發(fā)過程的成本支出，建立健全設(shè)計階段的評估分析制度，對設(shè)計結(jié)果產(chǎn)生的項目建設(shè)成本進行系統(tǒng)分析；嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過先確認(rèn)再實施，有效控制合同變更。

7.做好稅務(wù)籌劃

稅收成本已成為房地產(chǎn)項目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險和利潤（價值）最大化的目標(biāo)。

綜上所述，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。

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第3篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法

內(nèi)部控制是一個企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對于很多企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當(dāng)著企業(yè)防范風(fēng)險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國稅收環(huán)境的不斷改善，國內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負(fù)在逐年的下降，稅負(fù)的下降給企業(yè)帶來諸多實惠的同時也導(dǎo)致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風(fēng)險也越來越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強內(nèi)部控制的同時，更要防范稅務(wù)風(fēng)險的意識，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。

一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對此還沒有明確的定義，我國學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險；二是創(chuàng)造稅務(wù)價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險很高。

首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對整個金融系統(tǒng)和國家經(jīng)濟的健康發(fā)展意義重大。

其次對于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務(wù)事項處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評價。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機制紊亂會導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)能否進行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會直接影響稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)的納稅風(fēng)險評估、檢查，進而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。

三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識，提出幾點房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

應(yīng)在財務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報的人員或者財務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報數(shù)據(jù)核算、填制申報，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險事項分析、評估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對各業(yè)務(wù)部門進行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評價意見。

(二)對各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理流程進行控制

企業(yè)內(nèi)部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業(yè)防范風(fēng)險的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運作、規(guī)避和化解風(fēng)險等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實現(xiàn)每個企業(yè)流程稅務(wù)價值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險點進行評估、控制，建立一套完整的風(fēng)險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風(fēng)險進行有效控制，最終達到控制涉稅風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、企業(yè)所得稅等。

(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險匯報制度

風(fēng)險匯報，是包括匯報制度和匯報標(biāo)準(zhǔn)這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅風(fēng)險的反應(yīng)速度。匯報制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標(biāo)準(zhǔn)的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時匯報，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進行匯報。

(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險測評制度

所謂建立風(fēng)險測評制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對稅務(wù)風(fēng)險測評進行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風(fēng)險控制責(zé)任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓(xùn)來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進行基本稅務(wù)知識的培訓(xùn)，使其對涉稅風(fēng)險有全面認(rèn)識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風(fēng)險效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對本部門的業(yè)務(wù)進行涉稅風(fēng)險評估，對于存在的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)及時整改，消除風(fēng)險，對于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時進行調(diào)整，另外即使設(shè)計了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風(fēng)險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機關(guān)之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務(wù)機關(guān)的友好聯(lián)系，同時對風(fēng)險管理結(jié)果進行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險預(yù)測。

四、結(jié)束語

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險能起到一定的積極作用。

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第4篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 區(qū)域化管理 戰(zhàn)略研究

隨著企業(yè)外部競爭的加劇和內(nèi)部管理的強化，在公司治理的推動下，內(nèi)部控制系統(tǒng)越來越需要企業(yè)各部門的共同參與、設(shè)立與執(zhí)行。隨著企業(yè)大規(guī)?；?、資本大眾化、全球經(jīng)濟一體化、市場經(jīng)濟深入化和管理經(jīng)營現(xiàn)代化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域化管理戰(zhàn)略越來越受到重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境發(fā)生巨大變化，給企業(yè)發(fā)展帶來壓力和挑戰(zhàn)

生存環(huán)境可以分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。外部環(huán)境方面，其一，融資環(huán)境惡化，包括土地價格不斷上升，銀行銀根緊縮；其二，政策環(huán)境嚴(yán)厲，政策監(jiān)管力度不斷加大；其三，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高；其四，競爭越發(fā)激烈，項目成本不斷上升。而內(nèi)部環(huán)境方面，其一，隨著地價大幅攀升和原材料價格節(jié)節(jié)上漲，開發(fā)成本不斷上升；其二，財務(wù)風(fēng)險加大；其三，品牌形象不佳；其四，人才瓶頸制約了企業(yè)的快速擴張。

外部經(jīng)營環(huán)境是無法選擇和改變的，但企業(yè)可以針對外部環(huán)境的變化進行發(fā)展戰(zhàn)略和策略的調(diào)整，以降低負(fù)面影響，創(chuàng)造或轉(zhuǎn)化為發(fā)展機遇。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理模式的發(fā)展趨勢

一是隨著產(chǎn)業(yè)集中度提高和開發(fā)規(guī)模擴大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出集團化的發(fā)展趨勢。二是部分企業(yè)由集團單一化管理向區(qū)域多元化管理方向轉(zhuǎn)變。隨著集團化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模跨區(qū)域擴張，公司總部對各地區(qū)公司的管理面臨著寬度和深度的雙重挑戰(zhàn)，原有的內(nèi)控模式已經(jīng)難以適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，部分企業(yè)轉(zhuǎn)而進行區(qū)域多元化管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大內(nèi)控管理模式

1、操作內(nèi)控型

這種模式可以形象地表述為“上是頭腦，下是手腳”。為了保證戰(zhàn)略的實施和目標(biāo)的達成，總部從戰(zhàn)略規(guī)劃的制定到實施幾乎都進行管理，集團的各種職能管理非常深入。如財務(wù)管理，詳細(xì)到每筆經(jīng)費的審核、會計分錄的錄入。實行這種內(nèi)控模式，各下屬企業(yè)業(yè)務(wù)必須有很強的相關(guān)性。為了保證總部能夠正確決策并能解決各種問題，總部職能人員的人數(shù)會很多，規(guī)模會很龐大。目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用這種內(nèi)控模式。比如房地產(chǎn)公司和下屬項目子公司的內(nèi)控就是這樣，大型房地產(chǎn)集團公司如萬科的區(qū)域中心和下屬項目公司之間也屬于這種情況。

2、戰(zhàn)略內(nèi)控型

這種模式可以形象地表述為“上有頭腦，下也有頭腦”。集團總部負(fù)責(zé)集團的財務(wù)、資產(chǎn)運營和集團整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，各下屬企業(yè)（或事業(yè)部）也要制定自己的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃和相應(yīng)資源預(yù)算?？偛控?fù)責(zé)審批下屬企業(yè)的計劃并提出有價值的建議，再交由下屬企業(yè)執(zhí)行。集團的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)。集團與下屬子公司的關(guān)系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)而建立，但是集團總部很少干預(yù)子公司的具體日常經(jīng)營活動。集團根據(jù)外部環(huán)境和現(xiàn)有資源制定集團整體發(fā)展戰(zhàn)略，通過控制子公司的核心經(jīng)營層，把子公司的業(yè)務(wù)活動納入集團整體戰(zhàn)略活動，一般這種模式比較適合相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團的發(fā)展。萬科總部和萬科上海區(qū)域本部，北京萬通股份和萬通鼎安物業(yè)管理公司就是典型的戰(zhàn)略管理型關(guān)系。

3、財務(wù)內(nèi)控型

在這種模式下，集團總部只負(fù)責(zé)集團的財務(wù)和資產(chǎn)運營和對外部企業(yè)的收購、兼并工作；而下屬企業(yè)只需達成每年給定的財務(wù)目標(biāo)就可以了。在實行這種內(nèi)控模式的集團中，各下屬企業(yè)業(yè)務(wù)的相關(guān)性可以很小。典型的財務(wù)管理型集團公司有和記黃浦。和記黃浦集團在全球45個國家經(jīng)營多項業(yè)務(wù)，總部主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)運作，因此職能人員并不多，主要是財務(wù)管理人員。對于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團而言，在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種內(nèi)控模式的比較多，比如萬通集團和萬通東方策略公司，華潤集團和華潤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，綠地集團和綠地建材有限公司。

操作內(nèi)控型和財務(wù)內(nèi)控型是集權(quán)和分權(quán)的兩個極端，戰(zhàn)略內(nèi)控型則處于中間狀態(tài)。有的公司根據(jù)自己的實際情況，將戰(zhàn)略內(nèi)控型進一步細(xì)劃為“戰(zhàn)略實施型”和“戰(zhàn)略指導(dǎo)型”，前者偏重于集權(quán)而后者偏重于分權(quán)。內(nèi)控管理不存在一個“標(biāo)準(zhǔn)”或“萬能”的模式，企業(yè)必須根據(jù)自身的實際情況來設(shè)計，并隨外界因素的變化而不斷調(diào)整。

四、實例分析

1、萬科公司之變

萬科總部進行了定位調(diào)整，調(diào)整后總部要做“戰(zhàn)略總部”，比如創(chuàng)新研發(fā)、品類分析等前瞻性研究以及融資等重大財務(wù)安排。在區(qū)域管理方面，新增深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，區(qū)域中心將通過承擔(dān)總部的部分人事、財務(wù)和決策等權(quán)力，更靈活地應(yīng)對珠三角、長三角和環(huán)渤海的具體業(yè)務(wù)市場。未來幾年內(nèi)，每個區(qū)域中心公司的規(guī)模都將達到如今總部的規(guī)模。萬科通過這次管理架構(gòu)的調(diào)整，初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域為主，以其他區(qū)域經(jīng)濟中心城市如武漢、成都為輔的“3+X”跨地域布局。

2、復(fù)地公司的變革

復(fù)地公司主要的改變就是成立了四大區(qū)域管理機構(gòu)，分別為上海南、北兩個區(qū)域管理機構(gòu)、江蘇區(qū)域總部和華北區(qū)域總部。各區(qū)域總部下轄若干城市公司，個別城市相對獨立的，如重慶公司仍然由總部直接管理。在總部與區(qū)域管理機構(gòu)的權(quán)責(zé)劃分上，復(fù)地采取了“二八原則”，即80％的日常業(yè)務(wù)操作在區(qū)域，但這些業(yè)務(wù)只涉及20％的資金需求，另外重大的20％業(yè)務(wù)涉及了80％的資金需求，需要由總部操作或者審批。區(qū)域總部設(shè)立業(yè)務(wù)操作部門，負(fù)責(zé)原來總部的絕大部分職能。除行政事務(wù)由區(qū)域管理外，財務(wù)、人事屬于總部派出機構(gòu)，由總部管理。

3、二者的比較與借鑒

（1）實行區(qū)域管理模式。在區(qū)域管理模式推動方面，兩公司思想統(tǒng)一并且態(tài)度堅決。

（2）財務(wù)、人事權(quán)高度統(tǒng)一。在權(quán)責(zé)劃分的過程中，總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個企業(yè)更好地運作，而不能為了讓區(qū)域公司靈活開展業(yè)務(wù)而一味放權(quán)。兩公司都在財務(wù)、人事上實行垂直管理。復(fù)地的區(qū)域機構(gòu)所有財務(wù)人員都由總部財務(wù)管理部門聘任，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴大。這樣也許犧牲了效率，但為了防范行業(yè)的高風(fēng)險和權(quán)力下放帶來的道德風(fēng)險，在內(nèi)控模式成熟之前還是必要的。

（3）業(yè)務(wù)方面管理權(quán)限有選擇地下放，不搞一刀切?？偛亢蛥^(qū)域公司的管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離是因為具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同。一般而言，對業(yè)務(wù)前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部實行集權(quán)，對后端的銷售環(huán)節(jié)總部會放權(quán)相對徹底，對中間的成本管理總部會保留關(guān)鍵審批權(quán)限。

在研發(fā)拓展環(huán)節(jié)，總部會在項目決策和資源分配上強化把關(guān)功能，更多的是對關(guān)鍵點的把控。在產(chǎn)品設(shè)計方面，盡管設(shè)計院選擇、方案確定等職責(zé)下放，但是總部在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還需要很深地介入。在工程管理環(huán)節(jié)，總部一般將質(zhì)量、進度和成本等具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域，總部主要通過前期計劃制定、過程中的監(jiān)控和事后的評估考核來控制工程運營。在過程管理方面，總部主要關(guān)注成本。銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場的環(huán)節(jié)，操作權(quán)下放最為徹底，總部只需要憑借區(qū)域公司定期上報的銷售周報和月報監(jiān)控項目銷售情況。

（4）根據(jù)公司發(fā)展階段與特點進行變革的思路設(shè)計。無論如何，萬科與復(fù)地的實踐與探索是主動調(diào)整自我、適應(yīng)市場的自我完善、自我挑戰(zhàn)行為，不論最終結(jié)果如何，都是值得研究和參考的。沒有一成不變的、普遍適用的組織模式，不同的企業(yè)以及同一個企業(yè)的不同歷史發(fā)展階段，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來設(shè)計與之相適應(yīng)的內(nèi)控結(jié)構(gòu)。

【參考文獻】

第5篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營時，一方面要強化內(nèi)部資金的有效管理，提升資金運用效率，另一方面又要做好資金的使用控制，強化內(nèi)部資金在運用上的有效性，降低企業(yè)的運營風(fēng)險與提高市場競爭力。

二、房地產(chǎn)業(yè)基本特征與資金管理原則

1、基本特征

(1)資金投資大

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型，項目建設(shè)所需投入成本較高。例如，企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的過程中，往往需要準(zhǔn)備大量的土地出讓金，再加上后期的舊房拆遷與項目立項等都需要大量的資金。到了工程施工建設(shè)時，其需要墊付60%以上的總成本。

(2)建設(shè)周期較長

在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，一個工程的周期往往較長，一般都需要3-5年左右。因此房地產(chǎn)企業(yè)在資金投資上，回籠的時段較長。對企業(yè)資金管理與周轉(zhuǎn)來說，其面臨的難題與挑戰(zhàn)較大。

(3)項目風(fēng)險較大

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，由十商品銷售周期較長，在商品價值體現(xiàn)的過程中存在較大的壓力與風(fēng)險。另外，從最近幾年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)由十國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整出現(xiàn)問題的案例較多，存在風(fēng)險較大。

2、構(gòu)建資金管理原則

(1)合法性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時，由于其屬十一種市場行為，即涉及自身的利益關(guān)系，又關(guān)系到其他經(jīng)濟體與個人的利益，因此一定要遵從國家與地方政府的法律法規(guī)，保證資金管理與使用控制的有效性。

(2)適應(yīng)性

其主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，必須要具備一定的動態(tài)可調(diào)性，既要滿足企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展情況與市場需求，又要符合未來發(fā)展趨勢，總的來說就是具備良好的操作性與靈活性。

(3)整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，不但要立足現(xiàn)有利益空間，還要符合長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)需求;不但滿足企業(yè)的資金有效管理，還要符合企業(yè)的全面管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制上常見的問題

1、內(nèi)部人員的管理意識較為淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的歷史并不算長久，屬十改革開放的產(chǎn)物，從其發(fā)展歷程來看，還屬十朝陽行業(yè)。但是在近年來，其發(fā)展速度可以說是驚人的，在急劇增長的泡沫下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與逐漸暴露出諸多問題，主要包括以下幾個方面。一是在理論研究上還極為薄弱，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，與其他行業(yè)相比還較為缺乏經(jīng)驗的積累與理論的實踐，大部分企業(yè)無法認(rèn)識到資金有效管理與使用控制的重要性，再加上領(lǐng)導(dǎo)層在理論與經(jīng)驗積淀上明顯不足，因此容易忽視資金管理與使用控制對企業(yè)重要性。

2、缺乏完善的內(nèi)控管理制度

國家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟政策作為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的影響因素，其在出現(xiàn)調(diào)整或者市場出現(xiàn)供求變化時，企業(yè)在資金管理與使用控制上往往需要作出及時的調(diào)整，積極迎合國家政策與市場情況，減少企業(yè)發(fā)展的阻力。但是在實際情況中，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對十資金管理還較為缺乏資金的內(nèi)控制度，部分企業(yè)雖然已經(jīng)有所涉及，但是其執(zhí)行力與可行性上嚴(yán)重與實際不相符合，因此需要不斷的完善工作。

3、資金監(jiān)督力度不足

目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金監(jiān)督上的力度明顯不足，從實際情況來石，這主要是因為在資金管理上缺乏權(quán)威的內(nèi)部控制體系，因此在資金管理與使用控制時容易出現(xiàn)形式主義，通過合法手段掩蓋非常資金運用的事實;部分房地產(chǎn)企業(yè)即使建立了相應(yīng)的資金內(nèi)控管理體系，但是由十資金屬十敏感事物，往往由高級領(lǐng)導(dǎo)層直接管理，下屬機構(gòu)則缺乏足夠的管理權(quán)限。由此也就容易導(dǎo)致管理層面的不科學(xué)，在監(jiān)督上嚴(yán)重的缺失。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)中，難免會存在部分財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)低下的狀況，對企業(yè)資金管理與使用控制流程不夠熟悉，因此在進行監(jiān)督工作時，無法保證各項制度與程序的具體落實，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效管理的標(biāo)準(zhǔn)。

4、融資模式過十單一

對十我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，由十存在項目投資周期長、成本大以及資金回籠時間長等特征，大部分企業(yè)在運營資金的管理上需要外部輸血，這可以說屬十一個行規(guī)與畸形的發(fā)展模式。相對來說，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債過高時，其資金流轉(zhuǎn)壓力將急劇增大，企業(yè)在運營時稍有問題都有可能導(dǎo)致破產(chǎn)。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制創(chuàng)新的相關(guān)措施

1、構(gòu)建資金預(yù)算體系

通過構(gòu)建資金預(yù)算管理體系，可以強化房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制上的籌集、支出以及回收等工作，屬十房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制關(guān)鍵手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建多級別、多層次的資金預(yù)算管理體系，在各部門與項目單位上設(shè)立主要負(fù)責(zé)人。具體工作主要包括以下幾個方面:

(1)構(gòu)建多級資金預(yù)算管理機構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制時，為了確保預(yù)算管理體系可以真正體現(xiàn)出實效，可以在遵從企業(yè)內(nèi)部資金管理的基礎(chǔ)上，構(gòu)建多級別與多層次預(yù)算管理機構(gòu)，強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理責(zé)任的層級分明，使每一項資金的運用都簡單、明了。

(2)落實具體責(zé)任與義務(wù)

在房地產(chǎn)預(yù)算管理上，由十所涉及的環(huán)節(jié)與事項較多，因此在實際工作中較為復(fù)雜。在實際工作中，一定要落實相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，使每一個人與部門在權(quán)責(zé)層面分明，確保資金預(yù)算管理工作的高效運行。

(3)確保資金預(yù)算制度的有效執(zhí)行

對十房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與使用控制工作來說，在構(gòu)建預(yù)算管理體系后，一定要強化資金預(yù)算制度的重視力度，根據(jù)不同時期預(yù)算管理的實際內(nèi)容出發(fā)，要求各部門與項目單位嚴(yán)格執(zhí)行，保證資金管理與使用控制可以取得較好的效果。

2、完善資金風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，對資金風(fēng)險的管控一定要提高重視力度。對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金周轉(zhuǎn)靈活與安全在很大程度上影響到企業(yè)項目開發(fā)效益。

3、提高資金使用的創(chuàng)新渠道

(1)引進銀行信用，提高資金融通

信用證是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營業(yè)務(wù)活動中經(jīng)常使用的一種融資和規(guī)避風(fēng)險的業(yè)務(wù)，國內(nèi)信用證主要是利用銀行信用作為中間擔(dān)保，以銀行的信用來彌補商業(yè)信用的不足，規(guī)避企業(yè)結(jié)算業(yè)務(wù)中的資金風(fēng)險，提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)和融通。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用中，考慮到企業(yè)自有資金的不足，企業(yè)通常需要通過銀行貸款等方式進行資金融通。

(2)構(gòu)建資金回流機制，強化資源優(yōu)化升級

對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，由十其項目資金的投資規(guī)模較大，資金回收速度卻相對較慢，因此確保企業(yè)可以及時完成資金回流，是整個企業(yè)獲取經(jīng)濟效益的核心部分。相對來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷的過程中，較為容易受到市場行情、政策制度以及經(jīng)濟條件等因素的影響，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場行情動態(tài)，及時完成價格的調(diào)整與促銷。

4、加強內(nèi)部監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內(nèi)部監(jiān)督屬十一項較為管用的手段。在具體工作上主要可以從以下幾個方面進行。

(1)完善內(nèi)部監(jiān)管體系

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內(nèi)部監(jiān)督體系主要可以重點監(jiān)督企業(yè)資金的具體流向與融資渠道，保證資金在使用的過程中處于合理范圍。另外，資金監(jiān)督與分析報告還可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的決策工作提供一手資料。

(2)完善資金使用制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金監(jiān)督工作時，完善的使用制度在任何時候都是企業(yè)監(jiān)督管理的重要依據(jù)，可以確保企業(yè)資金使用具有嚴(yán)格的規(guī)范性。

第6篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

成本核算對象不確定房地產(chǎn)項目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發(fā)，分期進行開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)有多層、小高層、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。因為項目范圍大，確定成本核算對象是以整個開發(fā)項目還是分期、分片或分類型為成本核算對象，在核算過程中不確定。

成本費用的歸集和分配方法不確定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費合同造價比較清晰，可以直接記入開發(fā)成本。而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，它是一個總計的金額，屬于總個項目的成本需要進行歸集和分配。但如何進行分配和歸集不確定。

成本核算周期不確定房地產(chǎn)開發(fā)因為開發(fā)周期長，只能按期核算開發(fā)成本。它核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，企業(yè)就可以準(zhǔn)確核算企業(yè)的經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)開發(fā)中的公共基礎(chǔ)配套部分往往不能及時結(jié)算，會影響整個項目的核算。

虛增建安成本有些房地產(chǎn)企業(yè)為了壓縮利潤，特別是為了應(yīng)對匯算清繳時少繳納稅金及決算土地增值稅時少繳納稅金，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上會想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結(jié)算工程成本。

任意調(diào)換不同項目間的成本房地產(chǎn)企業(yè)一般有幾個不同項目同時開發(fā)，由于各項目所處位置、類型以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，會有意將不同項目間的成本任意調(diào)換。

對成本管理的重視程度不夠成本管理是一個由始至終的過程，不僅僅是對項目開發(fā)施工過程階段進行事中和事后控制，更為關(guān)鍵的應(yīng)在于項目前期設(shè)計階段。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)是由其他行業(yè)經(jīng)過初期資本積累后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本意識薄弱，成本管理方法不夠先進;以及對項目的決策、設(shè)計、招標(biāo)等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。

存在問題的原因分析

房地產(chǎn)企業(yè)管理者素質(zhì)參差不齊房地產(chǎn)企業(yè)在我國來說還是一個相對新興的行業(yè)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤，讓越來越多的人進入到這個行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)進行管理，企業(yè)必須要認(rèn)識到清欠工作的一個重要性，對于已竣工項目所形成的應(yīng)收款項必須要進行統(tǒng)一的管理，最好能夠設(shè)置專門性的辦公室來處理這樣的事情；其二是我們必須要形成嚴(yán)格而有序的對賬制度，清欠的人員必須要做好款項的對賬工作，相關(guān)的工作人員要定期與業(yè)主核算，確認(rèn)完畢之后要簽訂，這主要目的就在于保證收賬工作能夠有根有據(jù)，防止出現(xiàn)呆賬和死賬。最后，作為清賬的工作人員，必須要及時的養(yǎng)成與業(yè)主頻繁溝通的喜歡，這對于發(fā)現(xiàn)業(yè)主可能欠款能夠有足夠的了解。

加強對應(yīng)收賬款的內(nèi)控管理在這個過程中，我們首先要做的就是要確認(rèn)科學(xué)合理的信用政策。如果在市場經(jīng)濟的條件下，施工企業(yè)能夠提供給甲方適當(dāng)?shù)男庞闷诤托庞玫恼撸⒃谙惹靶纬梢欢ǖ闹贫?，一方面能夠給市場提供完善可靠的良好形象，從另一個角度來看，也有可能增強企業(yè)的中標(biāo)率，使他們對應(yīng)收的賬款做到了然于心，可以保證相關(guān)賬目的清晰與準(zhǔn)確；其次，我們應(yīng)該制定科學(xué)而有合理的催收制度，建立完善可靠的責(zé)任制度，將獎懲體系積極的引入，將相關(guān)的責(zé)任爭取落實到人，公開透明，獎罰分明。其次，我們必須要建立起完善的應(yīng)收帳款的管理與分析制度，對應(yīng)收賬款的分析主要應(yīng)該包括各個建設(shè)單位的信用狀況和企業(yè)應(yīng)收賬款的指標(biāo)，要切實重視對客戶資信程度的有效評估，利用計算機技術(shù)來對檔案進行切實有效的管理和規(guī)劃，與此同時，我們需要根據(jù)市場的現(xiàn)實情況對相關(guān)的使用動態(tài)進行調(diào)整，使企業(yè)能夠維持在一種可以控制的風(fēng)險在內(nèi)。最后，應(yīng)該健全企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的配合度，作為財務(wù)部門的人員來講，他們要保持應(yīng)收款項經(jīng)手人員的穩(wěn)定性，其次來講，對于應(yīng)收款業(yè)務(wù)中每一個細(xì)小的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該健全與之相關(guān)的內(nèi)控制度，最好能夠形成一整套完善的流程體系，對結(jié)算過程中的每一個具體的環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格的限制；最后，企業(yè)必須把好質(zhì)量控制關(guān)，要重視合同的效力，保證質(zhì)量，只有這樣，才能避免建設(shè)單位拖欠工程款項的發(fā)生。

第7篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)是新型的產(chǎn)業(yè)，在國家實施的擴大內(nèi)需，調(diào)整結(jié)構(gòu)，保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的宏觀政策推動下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對于擴大內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動城鎮(zhèn)化進程，解決社會就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長等發(fā)方面發(fā)揮了重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要性和必要性

（一）加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置、財務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。

（二）完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制

完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制，設(shè)置科學(xué)的組織機構(gòu)，制定—套完整的崗位責(zé)任制度、報告制度、內(nèi)部審計與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強控制能力，加強內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟活動嚴(yán)格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項計劃的完成和經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）可以杜絕經(jīng)營管理中的漏洞，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失

加強經(jīng)濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經(jīng)營管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失。例如：2010年7月某開發(fā)公司內(nèi)部審計部門定期對開發(fā)公司財務(wù)發(fā)票管理進行檢查，發(fā)現(xiàn)財務(wù)人員作廢發(fā)票操作不規(guī)范，應(yīng)作廢房產(chǎn)銷售收入3份；金額：1674215元，未按作廢發(fā)票程序處理，計算機作廢操作失敗，財務(wù)人員按系統(tǒng)顯示正常發(fā)票合計數(shù)統(tǒng)計當(dāng)月銷售額，致使當(dāng)月銷售稅金多繳：102127元，2010年8月內(nèi)審結(jié)束后，財務(wù)人員及時和稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，糾正操作失誤，調(diào)整稅金繳納錯誤，使企業(yè)避免不必要的損失。完善和改進財務(wù)會計、經(jīng)濟分析、內(nèi)部審計、經(jīng)濟預(yù)測、電子監(jiān)督、電腦化管理等工作，健全各種管理制度，對會計、統(tǒng)計等工作實施再控制，即對會計、統(tǒng)計等工作實行監(jiān)督檢查，防止和糾正利用會計技巧和統(tǒng)計技巧進行舞弊的行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識不夠

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控意識薄弱，執(zhí)行不到位。經(jīng)營者對內(nèi)部控制認(rèn)識不足，沒有充分認(rèn)識到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

（二）內(nèi)部控制制度不夠健全、不夠合理

目前，多數(shù)開發(fā)公司的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)，使開發(fā)公司經(jīng)營管理工作秩序混亂、造成企業(yè)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。還有些企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制時沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實際情況，生搬硬套，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實際，偏離控制重心。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性影響內(nèi)部控制的順利實施

在房地產(chǎn)企業(yè)運營中，從選址定項、征地拆遷、勘探設(shè)計、報建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗收直至銷售移交、守候服務(wù)，短則幾個月，長則幾年，需要同規(guī)劃局、設(shè)計院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等多方面打交道，期間還需要不同工種的協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)，且開發(fā)投入風(fēng)險高，投資動輒幾百萬、幾千萬甚至于幾個億，涉及范圍較廣，金額巨大。即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點。導(dǎo)致內(nèi)部控制的信息溝通不暢，因此對內(nèi)部控制帶來了相當(dāng)大的難度。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對策

（一）提高管理人員對內(nèi)部控制的認(rèn)識程度，增強內(nèi)部控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)各級人員認(rèn)識上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)的各項制度。工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標(biāo)和含義，例如：定西某房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)5#樓施工期間室外保溫側(cè)貼60厚增水巖保溫板變更為30厚的擠塑聚苯保溫板，材料員填寫材料計劃時誤將30厚的擠塑聚苯保溫板填寫為60厚的擠塑聚苯保溫板，材料入庫交驗過程中保管人員發(fā)現(xiàn)采購誤差，及時匯報，材料及時更換型號，避免項目發(fā)生不必要的經(jīng)濟損失。

（二）建立完善的控制系統(tǒng)

1、設(shè)置科學(xué)的組織機構(gòu)

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性及其流通形式的復(fù)雜性，如房屋有買賣、租賃和抵押等流通形式組成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置時要注意（1）不相容職務(wù)要分離；（2）在企業(yè)經(jīng)營全過程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立以防為主的監(jiān)控防線。例如：材料采購人員在從事業(yè)務(wù)時，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，2000元以上材料、資產(chǎn)采購均要經(jīng)過復(fù)核，實行雙簽制，200000元以上的材料采購實行董事會集體決策。禁止一個人獨立處理業(yè)務(wù)的全過程。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立如下：

（1）董事會

負(fù)責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營活動方案；包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計方案、營銷方案、銷售價格。收支預(yù)算；利潤分配；勞動工資；以及總經(jīng)理、總會計師、總工程師、內(nèi)部審計部負(fù)責(zé)人的任免。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用，因為董事會是公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心，最適合約束經(jīng)營者日常行為，因此要加強董事會的建設(shè)。

（2）董事長、總經(jīng)理

專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化，特別是國家(宏觀)政策的變化，本地區(qū)（中觀）政策的變化，調(diào)查、了解市場，研究競爭策略，對各部門報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會，確保提供的會計信息是真實的。嚴(yán)格把握住幾個關(guān)鍵的控制點，如，土地征購環(huán)節(jié)，商品房銷售價格及其價格折讓、價格浮動的幅度、浮動時機的確定，商品房的規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)確定承建商的環(huán)節(jié)等。協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位特定的各項規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任，每類經(jīng)濟的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，年度預(yù)算，實物控制的措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級和批準(zhǔn)條件超過某部某級的批準(zhǔn)權(quán)限時，予以特定授權(quán)。

（3）財務(wù)會計部

負(fù)責(zé)籌措建設(shè)資金、編制財務(wù)收支預(yù)算、監(jiān)督各項建設(shè)資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大，資金運動周期長，所以財務(wù)會計部要開辦低息貸款，抵押貸款以及信托等特殊金融業(yè)務(wù)。此外，財務(wù)會計部還要進行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風(fēng)險和經(jīng)營損益的核算。

（4）人事部

負(fù)責(zé)單位職工的培訓(xùn)，重要崗位人員的定期輪崗，如，出納崗位的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。

（5）企劃部

根據(jù)財務(wù)會計部提供的資金狀況，策劃新的開發(fā)項目，將項目的可行性報告，土地征購地段的選擇，價格的確定，規(guī)劃設(shè)計方案，房屋造價預(yù)算，營銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準(zhǔn)；然后將批準(zhǔn)的各個方案、預(yù)算分別交由財務(wù)會計部籌集安排資金，交給生產(chǎn)部安排報建、施工事宜，交給營銷部實施宣傳推廣等促銷工作。企劃部，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性分析；負(fù)責(zé)市場調(diào)查；提出項目可行性開發(fā)的報告；提出生產(chǎn)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。

（6）生產(chǎn)部

根據(jù)批準(zhǔn)的施工預(yù)算方案，實施投標(biāo)工作，組織施工力量，保證承建商所用的建筑材料符合合同要求，安全無幅射，以保障消費的權(quán)益，并做到按時按質(zhì)完成施工任務(wù)。對比生產(chǎn)與銷售的同步情況，及時提供給財務(wù)會計部門安排資金以及進行成本核算用。負(fù)責(zé)實施開發(fā)項目的建設(shè)，為消費者提供安全、舒適的商品房，保質(zhì)保量按期完成開發(fā)計劃任務(wù)。

（7）營銷部

負(fù)責(zé)商品房的銷售工作。負(fù)責(zé)銷售策略的制定、宣傳、實施，開展有效的促銷活動，將市場反映情況迅速反饋給企劃部，以便制定包括價格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時調(diào)整施工進度，將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時移交給財務(wù)會計部，以便財務(wù)會計部及時回籠資金，合理安排資金使用。例如：定西**房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)3#B段3單元住宅為：148㎡/套四室二廳二衛(wèi)居室，試銷過程中，發(fā)現(xiàn)這種套型幾乎無人問津，恰恰2單元的50㎡左右的一室一廳居室被人們短時間內(nèi)搶購一空，營銷人員及時反映市場需要，董事會作出改變套型設(shè)計的決定，短時間內(nèi)將滯銷產(chǎn)品改變?yōu)闀充N的產(chǎn)品。

（三）制定一套完整的崗位責(zé)任制，報告制度

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行，以及企業(yè)具體經(jīng)營目標(biāo)和整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，是內(nèi)部控制其他要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并對其他因素起制約作用。讓企業(yè)管理者充分認(rèn)識到，現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計與實施，確保企業(yè)的每個崗位及人員，每項業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的制度辦理，真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項長期任務(wù)來抓。另外要加強企業(yè)文化建設(shè)，員工的思想道德素質(zhì)長期被認(rèn)為是內(nèi)部控制環(huán)境的重要因素之一，正直誠實的品行、高度的敬業(yè)精神對企業(yè)的內(nèi)部控制會產(chǎn)生積極的影響。

2、分析內(nèi)外部環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境影響力，較其它行業(yè)更顯得長遠和復(fù)雜，長期的外部環(huán)境影響方面有:一是國際經(jīng)濟形勢，特別是國內(nèi)經(jīng)濟形勢及其走勢對企業(yè)投資方向的影響;二是國家重點發(fā)展方向和區(qū)域與城市化進程對企業(yè)投資重點的影響;三是產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型對企業(yè)投資策略的影響。短期的環(huán)境影響方面有:一是目前的宏觀調(diào)控政策，可能影響企業(yè)的資本運營;二是金融市場和匯率變化將影響公司籌資與融資;三是我國政府主導(dǎo)經(jīng)濟能力比較強，將影響企業(yè)日常經(jīng)營管理;四是稅收政策變化帶來的影響等等。

3、信息和溝通、監(jiān)控與持續(xù)改進

來自于企業(yè)內(nèi)部和外部的相關(guān)信息必須以一定的格式和時間間隔進行確認(rèn)、捕捉和傳遞，以保證公司的員工能夠執(zhí)行各自的職責(zé)。信息與溝通主要存在三個方向：一是風(fēng)險控制活動過程中的信息溝通，二是風(fēng)險評估或重新評估過程中的信息與溝通，三是風(fēng)險控制結(jié)束后反饋機制的信息與溝通。這項工作一般由責(zé)任部門與內(nèi)控部門之間的以多種形式得以實現(xiàn)。

第8篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險評估體系 風(fēng)險防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風(fēng)險。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費用扣除項以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權(quán)過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風(fēng)險?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進行真實性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機關(guān)把關(guān)，給登記機關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險的機會。查驗當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權(quán)人通過相關(guān)部門進行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細(xì)分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構(gòu)的金融風(fēng)險。

對抵押物進行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。

總 結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。

第9篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進一步加強內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目實施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機融合，重點是通過對企業(yè)項目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進一步提高整體運轉(zhuǎn)效率，進而達到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實施，需要綜合運用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對企業(yè)項目運作中的各項經(jīng)營活動進行精密的組織設(shè)計和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有明顯的項目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險。應(yīng)對這些風(fēng)險問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時解決房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程適應(yīng)市場環(huán)境變化，進而增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識，認(rèn)為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設(shè)管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項目為了加快項目建設(shè)進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和進度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理組織實施

第一，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營管理模式進行改進，構(gòu)建全新的項目精細(xì)化運營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的順利推進實施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的機制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目考核機制，對各個責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的責(zé)任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進度作為房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進度這三要素，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學(xué)有效的成本費用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、開發(fā)成本等費用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項目成本實施預(yù)算管理。同時，嚴(yán)格按照預(yù)算計劃對各種成本費用支出進行預(yù)算審批，特別是加強預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，真正降低成本費用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務(wù)書，并加強進度控制監(jiān)督，確保進度目標(biāo)的實現(xiàn)。

第三，加強開發(fā)項目的風(fēng)險防范控制管理。風(fēng)險防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預(yù)判，進一步確定項目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應(yīng)該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風(fēng)險隱患有針對性地制定風(fēng)險防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進一步加強內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實規(guī)避各類風(fēng)險隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時、準(zhǔn)確地加強協(xié)調(diào)管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設(shè)計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項目管理機構(gòu)建設(shè)、項目管理制度建設(shè)，進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構(gòu)實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項目嚴(yán)格按照進度計劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施項目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質(zhì)量和進度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細(xì)化水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻

[1] 薛萃.淺談做好項目精細(xì)化管理應(yīng)抓好的五個環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.