集體土地房屋征收法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的集體土地房屋征收法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：集體土地房屋征收法范文

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問題越來越突出。實(shí)踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，但目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對(duì)房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進(jìn)行規(guī)范也不太適合。

關(guān)鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補(bǔ)償;價(jià)值確認(rèn)

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

正文：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日公布并實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范了行政機(jī)關(guān)的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，對(duì)基層房屋征收管理工作更有指導(dǎo)意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問題越來越突出。目前，國(guó)家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償條例或辦法，國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。

現(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補(bǔ)償費(fèi)等做了較為詳細(xì)的規(guī)定，但對(duì)于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補(bǔ)償問題沒有作出明確規(guī)定。實(shí)踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，而目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們?cè)谒伎既缦碌膯栴}：

集體土地上房屋的征收如何實(shí)施、管理和規(guī)范？

一、國(guó)有土地上房屋征收主體

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條有如下規(guī)定：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

可以看出市、縣級(jí)房屋征收部門具體組織實(shí)施國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

第五條：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。

第四十六條：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)征地管理工作的通知》(國(guó)土資發(fā)［1999］480號(hào)):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實(shí)行由縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級(jí)土地行政主管部門根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準(zhǔn)權(quán)限和程序，代表政府負(fù)責(zé)組織征地的審查報(bào)批和具體實(shí)施工作，其他任何單位和個(gè)人均無(wú)權(quán)審查報(bào)批和組織實(shí)施征用土地。

對(duì)集體土地的征收，是由縣級(jí)以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實(shí)施。而對(duì)于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

本條并沒有特別強(qiáng)調(diào)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。

四、集體土地上房屋征收補(bǔ)償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時(shí)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”但對(duì)于征收補(bǔ)償也沒有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價(jià)值確認(rèn)

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用對(duì)宅基地作如下規(guī)定：

宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買；

（2）法人或其他組織購(gòu)買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場(chǎng)。

《條例》第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

第2篇：集體土地房屋征收法范文

一、概況

福清市城區(qū)某片區(qū)為城區(qū)北面重要的進(jìn)出門戶，該片區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)19宗、社區(qū)公產(chǎn)5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃、功能布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染嚴(yán)重、道路擁塞不堪，與該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的需求和廣大群眾對(duì)生活環(huán)境的更高要求，存在較大差距。為實(shí)施城市總體規(guī)劃，徹底改變?cè)撈瑓^(qū)的面貌，給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔、優(yōu)美的人居環(huán)境，2011年初，福清市委、市政府將該片區(qū)列為重點(diǎn)改造項(xiàng)目，擬通過片區(qū)改造，結(jié)合片區(qū)內(nèi)城市河道和規(guī)劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區(qū)的整體環(huán)境。

從2011年4月起，福清市啟動(dòng)該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業(yè)企業(yè)用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區(qū)公產(chǎn)征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達(dá)成征收協(xié)議。由于3座民房位于擬建的規(guī)劃道路中間，嚴(yán)重影響了城市道路建設(shè)和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動(dòng)強(qiáng)制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條等有關(guān)規(guī)定，由福清市國(guó)土資源局對(duì)該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責(zé)令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請(qǐng)行政復(fù)議。5月，經(jīng)過行政復(fù)議，福清市人民政府維持責(zé)令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請(qǐng)求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級(jí)人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國(guó)土資源局對(duì)其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協(xié)議。歷時(shí)一年，終于完成3宗集體土地上房屋責(zé)令交出土地任務(wù)。

二、問題

在片區(qū)征收改造工作中，由于現(xiàn)行法律不健全、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、部門職責(zé)不明確等原因，也制約了征收工作的順利進(jìn)行。

（一）現(xiàn)行法律尚不健全

2011年1月國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收工作進(jìn)行了規(guī)范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)也未對(duì)集體土地上房屋征收進(jìn)行明確，只能按地上附著物相關(guān)規(guī)定開展征收，未能顯化房屋的私有財(cái)產(chǎn)屬性。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補(bǔ)償?shù)韧谝话愕牡厣细街镅a(bǔ)償。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十條規(guī)定，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格并結(jié)合成新確定。該條款未考慮土地的區(qū)位價(jià)值，若實(shí)行宅基地異地安置是可行的；若實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式安置，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。

（三）部門職責(zé)尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項(xiàng)重要職責(zé)。由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內(nèi)，各地政府只能暫時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)條款，由國(guó)土資源部門按地上附著物實(shí)施征收。但在實(shí)際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國(guó)土資源部門授權(quán)房管部門實(shí)施；廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理部門同屬一個(gè)機(jī)構(gòu)，直接由廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

三、做法

針對(duì)集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關(guān)部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規(guī)范征收工作程序

為規(guī)范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作人員到福州市國(guó)土資源局、福州市房管局等處進(jìn)行學(xué)習(xí)與研討，并到福州市中級(jí)人民法院對(duì)相關(guān)房屋征收案例進(jìn)行研究分析。之后，結(jié)合本地實(shí)際，福清市探索出臺(tái)相關(guān)的集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責(zé)等），指導(dǎo)和規(guī)范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補(bǔ)償辦法

在城區(qū)內(nèi)開展房屋征收時(shí)，福清市根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行“同房同價(jià)”“同地同價(jià)”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國(guó)有土地上的房屋，均參照國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益，也推動(dòng)了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責(zé)

借鑒各地做法，經(jīng)福清市人民政府協(xié)調(diào)，由國(guó)土資源部門作為征收主體實(shí)施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導(dǎo)房屋征收技術(shù)性工作（包括房產(chǎn)測(cè)繪、房地產(chǎn)評(píng)估、補(bǔ)償方案制定等），所在鎮(zhèn)街配合各類文書送達(dá)、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范征遷工作。

四、啟示

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視是順利完成征收的關(guān)鍵

在片區(qū)改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入片區(qū)改造項(xiàng)目征遷一線，了解征遷工作進(jìn)展，及時(shí)協(xié)調(diào)解決征遷中存在的問題，落實(shí)被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親自入戶協(xié)調(diào)談判，并加大工作力度，按照相關(guān)程序依法推進(jìn)征收工作，確保及時(shí)完成片區(qū)征遷。

（二）部門協(xié)作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協(xié)作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實(shí)施單位對(duì)被征收房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行調(diào)查，必須經(jīng)常與被征收人進(jìn)行面對(duì)面的協(xié)商，掌握被征收人需求并及時(shí)上報(bào)協(xié)調(diào)。市住建局在房屋補(bǔ)償方面技術(shù)力量雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，負(fù)責(zé)擬定房屋征收補(bǔ)償方案、進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定、委托房產(chǎn)評(píng)估、擬定分戶房屋補(bǔ)償方案等。公證部門負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)、征收補(bǔ)償資金等進(jìn)行公證。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)及時(shí)提供相關(guān)申請(qǐng)材料，做好被征收人臨時(shí)周轉(zhuǎn)房安置，安排征收補(bǔ)償資金等。市國(guó)土局負(fù)責(zé)匯總相關(guān)材料，作出責(zé)令交出土地決定，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行等。同時(shí)，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協(xié)作，圓滿完成該片區(qū)征收任務(wù)。

（三）依法依規(guī)是順利完成征收的核心

1.嚴(yán)格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，政策性強(qiáng)，若程序出現(xiàn)瑕疵，就有可能造成工作被動(dòng)。在片區(qū)征收中，由市政府明確各相關(guān)部門職責(zé)，要求各相關(guān)部門做到材料齊全、手續(xù)完備、程序合法、補(bǔ)償合理，確保行政行為合法、公正。在國(guó)土部門作出責(zé)令交出土地決定之前，對(duì)項(xiàng)目業(yè)主提交的申請(qǐng)材料逐一進(jìn)行審核。在被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟時(shí)，市國(guó)土資源局、住建局及相關(guān)街道及時(shí)提供答辯狀及相關(guān)證據(jù)材料，確保依法依規(guī)。在申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，按照《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》有關(guān)要求，嚴(yán)格履行規(guī)定的催告程序。

2.嚴(yán)格送達(dá)方式，確保征收工作規(guī)范有序

送達(dá)是履行征收程序的關(guān)鍵。在實(shí)踐中，由于送達(dá)未到位導(dǎo)致征收程序出現(xiàn)瑕疵的情況時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，送達(dá)有直接送達(dá)、留置送達(dá)、郵寄送達(dá)、公告送達(dá)等方式。在現(xiàn)實(shí)中，直接送達(dá)和留置送達(dá)比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時(shí)，只能采取留置送達(dá)方式，將文書留在被征收人家中，并由在場(chǎng)的街道和社區(qū)干部作為見證人，同時(shí)盡量采取拍照或錄像方式記錄送達(dá)過程。各種送達(dá)的文書必須附上相應(yīng)的送達(dá)回證，送達(dá)回證上的內(nèi)容必須詳細(xì)填寫，包括受送達(dá)人、送達(dá)人、送達(dá)地點(diǎn)、送達(dá)文書名稱及文號(hào)、送達(dá)方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽(yáng)光透明

根據(jù)《政府信息公開條例》有關(guān)規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償屬行政機(jī)關(guān)主動(dòng)公開的政府信息。在征收中，對(duì)被征收房屋面積測(cè)繪、補(bǔ)償發(fā)放、安置情況等信息，應(yīng)及時(shí)、主動(dòng)在所在社區(qū)、被征收區(qū)域和政府網(wǎng)站上進(jìn)行公開，避免由于信息不公開而產(chǎn)生的程序違法。同時(shí)，通過信息公開，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光征收。

4.專業(yè)律師介入，確保征收工作合法有效

在實(shí)施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團(tuán)隊(duì)介入指導(dǎo)，以專業(yè)操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導(dǎo)、證據(jù)資料的搜集、行政復(fù)議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強(qiáng)大的震攝力，又能順利啟動(dòng)責(zé)令交出土地決定和申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，避免法院基于技術(shù)原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎(chǔ)

在片區(qū)征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時(shí)達(dá)成協(xié)議的情況多多少少都會(huì)存在。個(gè)別被征收人認(rèn)為政府亟待上馬項(xiàng)目，企圖利用拖延時(shí)間來要挾政府，以達(dá)到獲得更多補(bǔ)償?shù)哪康?。而已簽訂協(xié)議的被征收人也會(huì)時(shí)刻關(guān)注后續(xù)征收補(bǔ)償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應(yīng)防止“會(huì)哭的孩子有奶喝”這種情況的發(fā)生，嚴(yán)格執(zhí)行征遷補(bǔ)償政策，“一碗水端平”，不能因?yàn)椤搬斪討簟惫ぷ麟y做而隨意提高補(bǔ)償，這樣往往會(huì)給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應(yīng)公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實(shí)現(xiàn)和諧征遷。

（五）統(tǒng)籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應(yīng)當(dāng)做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進(jìn)。在實(shí)踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協(xié)議的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此，地方政府應(yīng)加大安置房規(guī)劃建設(shè)，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購(gòu)商品房作為安置房。同時(shí)，明確安置房產(chǎn)權(quán)辦理和稅費(fèi)繳交情況。

（六）加強(qiáng)培訓(xùn)是順利完成征收的保障

房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對(duì)土地征收來說，房屋征收程序更為嚴(yán)格復(fù)雜。為此，作為相關(guān)業(yè)務(wù)部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點(diǎn)。

一要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。片區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)前，由房屋征收業(yè)務(wù)主管部門對(duì)一線征遷工作人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，明確工作重點(diǎn)，做到實(shí)體公正、程序合法、手續(xù)完備。

二要定期進(jìn)行總結(jié)。在征遷工作中，對(duì)存在的問題要立即研究分析、商討對(duì)策，及時(shí)提出解決方案；對(duì)好的經(jīng)驗(yàn)作法要定期進(jìn)行總結(jié)、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設(shè)身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，注重解決被征收人現(xiàn)實(shí)中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻(xiàn)：

1.王達(dá).再論《行政訴訟法》修訂對(duì)征收拆遷的影響及對(duì)策.中國(guó)房地產(chǎn)（綜合版）.2015.4

第3篇：集體土地房屋征收法范文

摘要改革開放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在迅速發(fā)展的同時(shí)，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應(yīng)運(yùn)而生。集體土地征收對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。全文對(duì)集體土地征收的內(nèi)容、現(xiàn)狀、缺陷進(jìn)行了闡述，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞集體土地征收利益征地補(bǔ)償

集體土地征收指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，經(jīng)過法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和批準(zhǔn)程序，給予土地所有權(quán)人一定補(bǔ)償后，把原來集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地資源緊缺是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個(gè)問題的靈丹妙藥。合理實(shí)行集體土地征收是有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的。但目前我國(guó)土地征收機(jī)制并不完善，征收和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，征收程序不規(guī)范，缺乏嚴(yán)格的法律監(jiān)管。因此，完善和規(guī)范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現(xiàn)狀和缺陷

（一）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，所有權(quán)人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補(bǔ)償主要是按被征地“年產(chǎn)值倍數(shù)”法確定，以農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償為例，征地補(bǔ)償主要分為土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償四個(gè)部分。但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，某些地區(qū)的補(bǔ)償甚至不能滿足農(nóng)民的基本生存需要，如耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，折算起來普通耕地能補(bǔ)償1-3萬(wàn)元，這對(duì)于與土地相依為命的農(nóng)民簡(jiǎn)直是杯水車薪。所有權(quán)人利益得不到滿足,導(dǎo)致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強(qiáng)制性，所有權(quán)人意愿得不到充分表達(dá)

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統(tǒng)一，所以現(xiàn)階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調(diào)動(dòng)起來，導(dǎo)致土地征收頻頻出現(xiàn)單方面強(qiáng)制征地事件，這種做法激化了社會(huì)矛盾，影響社會(huì)和諧建設(shè)，不利于社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

（三）法律法規(guī)不健全，監(jiān)管體系不完善

我國(guó)國(guó)情較為特殊，并無(wú)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)可借鑒，加上關(guān)于集體土地征收的法律法規(guī)不十分健全，沒有一個(gè)統(tǒng)一固定的標(biāo)準(zhǔn)，因此土地征收程序非常不規(guī)范，對(duì)集體土地征收的監(jiān)管不到位?！皬?qiáng)拆強(qiáng)征”、“以租代征”、“私扣補(bǔ)償”等現(xiàn)象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時(shí)有發(fā)生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

改變傳統(tǒng)的單一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，即對(duì)被征地的補(bǔ)償應(yīng)該參照當(dāng)時(shí)被征地地區(qū)的綜合地價(jià)，并對(duì)被征地者生活做好安置。在確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)政府應(yīng)該注意到，在社會(huì)保障體系不健全的農(nóng)村，土地是農(nóng)民最后的生活保障。因此，對(duì)于農(nóng)村集體土地征收要適當(dāng)調(diào)高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取民眾的理解和支持。如對(duì)農(nóng)村耕地的補(bǔ)償不能單純的一次性的補(bǔ)償，因?yàn)楦氐氖找媸浅掷m(xù)性的，所以對(duì)于耕地的補(bǔ)償應(yīng)該也是持續(xù)性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學(xué)

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進(jìn)行民主協(xié)商，使民眾的意愿得到充分表達(dá)，爭(zhēng)取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會(huì)陷入被動(dòng)。與此同時(shí)，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態(tài)度要友好，對(duì)持不同意見的民眾要積極勸說和開導(dǎo)，嚴(yán)禁強(qiáng)拆強(qiáng)征，激化矛盾。最后，對(duì)集體土地征收要科學(xué)規(guī)劃、合理利用，提高對(duì)土地的利用率，減少對(duì)土地資源的浪費(fèi)。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)行被征收土地的農(nóng)民往往只是得到一筆補(bǔ)償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導(dǎo)致被征地后，民眾又面臨著住房、失業(yè)等問題。這不僅不利于集體土地征收工作執(zhí)行的，更不利于社會(huì)的穩(wěn)定。征地部門應(yīng)該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實(shí)考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執(zhí)行才會(huì)得以順利進(jìn)行。

（四）完善法律法規(guī)，規(guī)范征地行為

加強(qiáng)立法是目前集體土地征收的當(dāng)務(wù)之急，只有有完善的法律法規(guī)做后盾，民眾才有維權(quán)的武器；只有有了完備的法律法規(guī)為依據(jù)，政府才能依法執(zhí)政；只有有了健全的法律法規(guī)，執(zhí)法者才能依法嚴(yán)厲打擊征地過程中違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會(huì)越來越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學(xué)制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監(jiān)管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對(duì)中國(guó)目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點(diǎn)得不到改正，不僅不能緩解中國(guó)土地資源緊缺的現(xiàn)狀，反而還會(huì)激化社會(huì)矛盾，繼而影響社會(huì)的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：集體土地房屋征收法范文

集體土地入市才能縮小征地范圍

《南風(fēng)窗》：國(guó)土資源部稱此次《土地管理法》修改的一個(gè)重點(diǎn)是集體土地的征收，要和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點(diǎn)在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開放集體土地。在上世紀(jì)80年代，集體土地已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)。家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革后，解放了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，給了集體土地決策權(quán)，農(nóng)民可以在自己的集體土地上辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但是集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)幾年以后，出現(xiàn)了問題，那就是產(chǎn)權(quán)不明確，所以1988年開始改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獨(dú)立出來，不再為集體所有，改成了私有民營(yíng)或者股份合作制企業(yè)。改制之后，企業(yè)跟土地的關(guān)系就變了，變成了集體土地出租給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，集體土地形成了一個(gè)市場(chǎng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因此蓬勃發(fā)展。而1998年的《土地管理法》出臺(tái)后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風(fēng)窗》：集體土地入市的話，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批耕地被開發(fā)為建設(shè)用地的情況？18億畝的耕地紅線應(yīng)該如何堅(jiān)守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經(jīng)濟(jì)過熱，出現(xiàn)了兩次占用耕地，刺激了政府調(diào)整土地利用戰(zhàn)略，實(shí)施“嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地”的戰(zhàn)略，意圖以嚴(yán)格保護(hù)耕地的“倒逼”機(jī)制來控制建設(shè)用地總量。我認(rèn)為守住18億畝紅線沒有必要，不要把保護(hù)耕地看得那么緊張，保護(hù)耕地是為了保護(hù)糧食安全，糧食總產(chǎn)量取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是耕地面積，一個(gè)是糧食單產(chǎn)?，F(xiàn)在耕地面積是少了，但是糧食形勢(shì)好了，只要總產(chǎn)量保持5億噸以上就沒有問題，而且未來提高單產(chǎn)還有很大潛力。

土地應(yīng)由市場(chǎng)配置

《南風(fēng)窗》：《土地管理法》規(guī)定了耕地占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地占多少，就要補(bǔ)多少耕地，工業(yè)化、城市化跟保護(hù)耕地是一對(duì)必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個(gè)矛盾，人口已經(jīng)13億了，土地資源就這么點(diǎn)。但是這個(gè)矛盾的解決，不能通過土地面積上分?jǐn)傊笜?biāo)、嚴(yán)格控制來解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業(yè)化、城市化的過程中，建設(shè)用地必然要增加，我們現(xiàn)在的城市化率47%，未來要提高到70%以上，所以建設(shè)用地的增加不可避免，但是不能像現(xiàn)在這樣粗放用地。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，假如實(shí)行土地市場(chǎng)配置而不是現(xiàn)在的計(jì)劃配置，可以減少建設(shè)占用耕地21.7%。而如果土地由市場(chǎng)配置的話，用地都要到市場(chǎng)去找，建設(shè)用地就會(huì)節(jié)約利用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商拿到地之后沒有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因?yàn)榈厥腔ㄥX從市場(chǎng)上拿來的。

《南風(fēng)窗》：國(guó)有土地和集體土地似乎形成了兩個(gè)極端，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地價(jià)格的高昂造成了高房?jī)r(jià)，集體土地卻仍然高度計(jì)劃、被嚴(yán)格管控，土地的價(jià)值無(wú)法得到體現(xiàn)。一方面是高價(jià)，一方面“賣不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護(hù)耕地、控制建設(shè)用地。連前蘇聯(lián)都沒有這樣嚴(yán)格的土地制度。市場(chǎng)機(jī)制只能在國(guó)有土地、建設(shè)用地指標(biāo)控制的范圍內(nèi)發(fā)揮作用。現(xiàn)在我們國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)框架的市場(chǎng)配置已經(jīng)定了，但是土地卻還是高度計(jì)劃。

《南風(fēng)窗》：這種高度計(jì)劃的土地配置制度帶來的直接影響是什么？

鄭振源：現(xiàn)在的土地市場(chǎng)只能在建設(shè)用地的指標(biāo)范圍內(nèi)騰挪，國(guó)土部每年有個(gè)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，但是工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地市場(chǎng)由于不同的定價(jià)機(jī)制，形成了兩個(gè)市場(chǎng)。賤賣工業(yè)用地、貴賣住宅用地。而集體市場(chǎng)本來運(yùn)作良好，現(xiàn)在變成了隱形市場(chǎng)。3個(gè)不同的市場(chǎng)就是土地計(jì)劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，由市場(chǎng)配置資源，工業(yè)、房地產(chǎn)用地找市場(chǎng)，而不是找指標(biāo)。

政府的作用只能是指導(dǎo)性

《南風(fēng)窗》：即使是在土地完全市場(chǎng)化的國(guó)家，土地的用途也要經(jīng)過一定的規(guī)劃，并不是想干什么就干什么，政府規(guī)劃和土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該保持怎樣的關(guān)系？

鄭振源：以美國(guó)為例，它實(shí)行的是城市建設(shè)邊界的辦法，也就是劃一個(gè)城市建設(shè)邊界，劃進(jìn)去的地比城市建設(shè)的實(shí)際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設(shè)集中在這個(gè)邊界里面，并不是控制城市規(guī)模，還有一個(gè)考慮就是地價(jià)，如果這個(gè)圈劃小了地價(jià)就要上漲。而我們的規(guī)劃其實(shí)是定了一個(gè)建設(shè)用地的天花板，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（1997~2010年）》規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地零增長(zhǎng)，但是這個(gè)規(guī)劃開始執(zhí)行后，3年就突破了，新一輪的規(guī)劃又訂了一個(gè)天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預(yù)測(cè)性和指導(dǎo)性的，不能作為控制指標(biāo)。

美國(guó)的城市規(guī)劃規(guī)定的是一個(gè)底線，除了規(guī)劃禁止的項(xiàng)目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設(shè)、工業(yè)建設(shè)跟住房用地的矛盾。如果劃了工業(yè)區(qū)，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區(qū)，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計(jì)促進(jìn)節(jié)約利用土地，不是把面積管得死死的。在節(jié)約利用土地的情況下，耕地和建設(shè)用地的數(shù)量由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，如果建設(shè)用地多了、耕地少了，糧食產(chǎn)量下降，糧價(jià)就要上漲，那么農(nóng)民就會(huì)選擇開發(fā)土地種糧食，總之是用價(jià)格的辦法使耕地和建設(shè)用地之間有個(gè)平衡點(diǎn)。我們現(xiàn)在是人為劃出一個(gè)界限，用18億畝紅線分割出了兩個(gè)市場(chǎng)。

《南風(fēng)窗》：怎么評(píng)價(jià)國(guó)土部上報(bào)國(guó)務(wù)院的《土地管理法》修改稿，以征收制度為重心的《土地管理法》修改能起到多大作用？

第5篇：集體土地房屋征收法范文

一、本規(guī)定的適用區(qū)域范圍為：東起迎恩門，西至公鐵立交橋，南起霞西路，北至蕭甬鐵路（包括北海村所屬大池頭、官瀆、宮后三個(gè)自然村）。

二、市迎恩門工程建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)工程建設(shè)過程中涉及土地征收、房屋拆遷補(bǔ)償安置等方面的協(xié)調(diào)工作，市迎恩門工程建設(shè)辦公室（以下稱工程辦）具體負(fù)責(zé)做好有關(guān)日常工作。

三、迎恩門工程建設(shè)中，涉及國(guó)有土地上單位房屋和個(gè)人房屋的拆遷補(bǔ)償安置分別由被拆遷單位的主管部門和工程辦負(fù)責(zé)落實(shí)；涉及征收集體所有的土地以及集體土地上單位房屋的拆遷補(bǔ)償安置分別由國(guó)土部門和工程辦負(fù)責(zé)；涉及集體土地上村民房屋的拆遷補(bǔ)償安置由越城區(qū)政府和鏡湖新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)。

市發(fā)展改革、公安、民政、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、交通、文廣、國(guó)資、工商、電力、水務(wù)、郵政、電信等部門和有關(guān)街道辦事處、鎮(zhèn)政府及社區(qū)、村委會(huì)，應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好迎恩門工程建設(shè)中的相關(guān)工作。

四、迎恩門工程建設(shè)過程中，涉及拆遷國(guó)有土地上的住宅房屋，按照《*市區(qū)房屋拆遷管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。對(duì)涉及迎恩門工程國(guó)有土地上房屋權(quán)屬認(rèn)定、征收集體土地上村民住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置及征收集體土地上單位房屋拆遷補(bǔ)償安置的具體辦法，由市迎恩門工程建設(shè)指揮部分別制定執(zhí)行。

五、拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，以被拆遷房屋所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積與登記用途為依據(jù)；未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請(qǐng)，以規(guī)劃、國(guó)土等部門提供的合法有效文件為依據(jù)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。

（二）被拆遷房屋因歷史原因當(dāng)事人未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，由被拆遷單位提供相關(guān)資料，規(guī)劃、國(guó)土、房管等部門按各自職責(zé)，相互配合予以認(rèn)定。

（三）拆遷產(chǎn)權(quán)屬單位的非住宅房屋，原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。拆遷教育、醫(yī)院、社會(huì)福利等公益性質(zhì)的單位房屋（已經(jīng)政府安排土地異地新建的單位除外），可按規(guī)定就近安置。拆遷國(guó)有土地上的單位房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，可在原房屋評(píng)估補(bǔ)償價(jià)（不含附屬物、裝修）的基礎(chǔ)上，增加10%對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼；拆遷集體土地上的單位房屋，其貨幣補(bǔ)償金額為重置價(jià)結(jié)合成新的基礎(chǔ)上增加160%。

（四）拆遷單位房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給予貨幣補(bǔ)償。因房屋拆遷造成的生產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施等損失，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備原值、折舊、使用年限等因素進(jìn)行調(diào)查評(píng)估后一次性予以補(bǔ)償。

六、拆遷范圍內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)按規(guī)定期限自行拆除，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，視情給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，不作安置。

第6篇：集體土地房屋征收法范文

【關(guān)鍵詞】土地征收；補(bǔ)償；安置

背景

幾千年來，土地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長(zhǎng)，完全不顧百姓的安穩(wěn)，給農(nóng)民帶來了一定的傷害。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在1987年至2001年的14年間，全國(guó)各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地超過3390萬(wàn)畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬(wàn)畝的耕地被國(guó)家強(qiáng)制從農(nóng)民手中低價(jià)買走。眾多被征地農(nóng)民的生計(jì)成為束縛農(nóng)村全面發(fā)展的障礙。

一、利辛縣集體土地征收安置的概述

利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽(yáng)，南連潁上、鳳臺(tái)，東靠蒙城，西接潁東區(qū)、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、668個(gè)村居民委員會(huì)，7182個(gè)村民小組，耕地11.70萬(wàn)公頃，全縣總?cè)丝?34萬(wàn)人，全縣現(xiàn)有耕地67萬(wàn)畝，人均耕地0.7畝。

（一）集體土地征收補(bǔ)償安置的立法現(xiàn)狀

1、法律法規(guī)的規(guī)定

《憲法》第10條、《物權(quán)法》第42條等規(guī)定了集體土地征收的基本原則。《土地管理法》第44、45條明確了集體土地征收的審批機(jī)關(guān)。征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地和工業(yè)用地等其他非農(nóng)建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)審批。我國(guó)擁有集體土地征收審批權(quán)的機(jī)關(guān)為國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，其他各級(jí)政府無(wú)征收審批權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定了具體的集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。其規(guī)定征收集體土地應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，這些標(biāo)準(zhǔn)都不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。

2、安徽省的相關(guān)規(guī)定

1986年《土地管理法》頒布實(shí)施后，安徽省于1987年底即制定并實(shí)施了《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》，經(jīng)過多次修改后的《安徽省實(shí)施辦法》，進(jìn)一步完善了安徽省集體土地征收補(bǔ)償安置制度。2004年，安徽省又出臺(tái)了《安徽省征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決辦法》，對(duì)集體土地征收補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決中作了明確規(guī)定為被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛縣的一些規(guī)范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規(guī)定出臺(tái)的也較早。于2008年出臺(tái)了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，詳細(xì)規(guī)定了本地集體土地征收地上附著物的具體標(biāo)準(zhǔn)，為全本市集體土地征收補(bǔ)償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關(guān)規(guī)定構(gòu)成了利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的雛形。

（二）利辛縣集體土地征收基本情況

1、利辛縣集體土地征收數(shù)量調(diào)查

截止2011年底，利辛縣城區(qū)建成區(qū)面積23平方公里，隨著利辛的不斷發(fā)展，城區(qū)不斷向周邊擴(kuò)張，總面積達(dá)43.3平方公里。但利辛老城區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)，幾乎耗盡了利辛儲(chǔ)存的國(guó)有建設(shè)用地；2007年-2011年，利辛經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展對(duì)土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達(dá)9082畝，其中100%為集體土地，建設(shè)用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。

2、利辛縣集體土地征收覆蓋調(diào)查

2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個(gè)行政村，覆蓋范圍較??；自2008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個(gè)行政村，2009年涉及4個(gè)行政村，2010年達(dá)到15個(gè)行政村，2011年為12個(gè)行政村。從數(shù)據(jù)的變化可以看出，隨著利辛的發(fā)展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備不足，城市發(fā)展只有向周邊擴(kuò)張。

（三）利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置具體情況

本文對(duì)利辛縣集體土地征收的情況進(jìn)行了調(diào)查。

1、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置方式調(diào)查

利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，其中未利用地、農(nóng)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式，宅基地完全適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，工礦用地約40%適用貨幣補(bǔ)償模式、60%適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，其他建設(shè)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式?？梢姡量h集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)單一。

2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查

利辛縣集體土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地上附著物的類別和質(zhì)量而定，具體補(bǔ)償總額由實(shí)際測(cè)算確定。

3、利辛縣被征地農(nóng)民生活水平調(diào)查

本調(diào)研報(bào)告選取具有代表性的城關(guān)鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)，位于利辛縣城東郊，轄31個(gè)村民組和一個(gè)街道，總?cè)丝?580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業(yè)建設(shè)等。

土地被大量征收，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕竦纳钤斐闪酥卮笥绊懀魇涨暗?230元降到現(xiàn)在的3200元；恩格爾系數(shù)由征地前的47%上升到現(xiàn)在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現(xiàn)在的不足0.3畝/人，遠(yuǎn)低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢(shì)嚴(yán)峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現(xiàn)在30㎡/人。

4、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛及解決途徑調(diào)查

從利辛縣局調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，有關(guān)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛下面進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會(huì)向和諧、穩(wěn)定有序發(fā)展；全縣因征地引發(fā)糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農(nóng)民維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，因集體土地征收引發(fā)糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢(shì)明顯，征地矛盾業(yè)已成為利辛縣社會(huì)矛盾的主要來源之一。集體土地征收補(bǔ)償安置已成為社會(huì)工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個(gè)問題已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一項(xiàng)突出任務(wù)。

二、集體土地征收安置存在的問題及原因

（一）存在的問題

近年來，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面取得了很大的成就，城市化進(jìn)程也穩(wěn)步推進(jìn)，但是不可否認(rèn)的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調(diào)查認(rèn)為，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面的問題概括以下幾個(gè)方面：

1、集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不夠合理

如前文所述，目前安徽省實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和片區(qū)綜合定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、補(bǔ)償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價(jià)等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民“生活水平不下降、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)上還有很大差距。

2、集體土地征收補(bǔ)償安置模式單一

安置模式是集體土地征收過程中被征地農(nóng)民非常關(guān)心的重要變量，直接關(guān)系著被征地農(nóng)民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)比較單一，主要為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、權(quán)利救濟(jì)體系不健全

依據(jù)當(dāng)前法律法規(guī)，被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償方案有爭(zhēng)議的，只能通過先向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)幚?，而不能直接向人民法院提訟，這就直接剝奪了被征地農(nóng)民的訴權(quán)。

（二）原因分析

1、立法滯后

近年來，學(xué)界關(guān)于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會(huì)議討論大幅提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但始終不見相關(guān)法律、法規(guī)及政策出臺(tái)。

2、政府主導(dǎo)

在我國(guó)，土地市場(chǎng)是由政府壟斷的，土地征收環(huán)節(jié)也是由政府主導(dǎo)的。在集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定上都是由政府主導(dǎo)定價(jià)，并不能有效地保證被征地農(nóng)民的切身利益。

三、完善集體土地征收補(bǔ)償安置制度的建議

從對(duì)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個(gè)方面給出建設(shè)性意見。

（一）完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

正如前文所述，補(bǔ)償安置是集體土地征收的核心環(huán)節(jié)，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是被征地集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)民及其他利害關(guān)系人最關(guān)心的問題。因此，完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)顯得尤為重要。

（二）建立參與型集體土地征收補(bǔ)償安置程序

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關(guān)，補(bǔ)償安置程序設(shè)置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民能否得到公平補(bǔ)償。

（三）健全集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系

當(dāng)前集體土地征收補(bǔ)償安置糾紛越來越多，但是權(quán)利救濟(jì)體系卻相當(dāng)不完善，被征地農(nóng)民合法權(quán)利難以保障。本文認(rèn)為，集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持便民的原則設(shè)置。

作者簡(jiǎn)介：

第7篇：集體土地房屋征收法范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律地位；探析

中圖分類號(hào)：DF0-052 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2016）31-0073-02

價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)生、交易方面均屬違法行為，既要保證經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產(chǎn)權(quán)房已成為我國(guó)在城市化建設(shè)過程中急需解決的問題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權(quán)的房屋。在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法在城市房屋管理主管部門登記并取得產(chǎn)權(quán)證書。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)具有不合法性。我國(guó)土地實(shí)行公有制，分國(guó)家所有和集體所有。城市土地屬國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除屬國(guó)家所有部分外，均屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有。我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制政策，對(duì)于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，任何單位和個(gè)人在各項(xiàng)土地進(jìn)行建設(shè)使用前，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，小產(chǎn)權(quán)房一般建設(shè)在集體土地之上，根據(jù)我國(guó)房地一體主義的立法原則，實(shí)行房隨地走和地隨房走，如果將建設(shè)在集體土地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員意外的其他居民，則導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這將嚴(yán)重違反我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。

2.小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)具有無(wú)序性和不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的興建沒有經(jīng)過集體規(guī)劃，施工隊(duì)伍和房地產(chǎn)開發(fā)商沒有經(jīng)過監(jiān)督和審查，用途也沒有通過國(guó)家的審核，無(wú)法從國(guó)家獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證。因此買賣雙方無(wú)需簽訂合同，達(dá)成口頭上的一致便可完成交易，這是導(dǎo)致即使國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但其交易依舊活躍在整個(gè)房地產(chǎn)交易之中的原因。

3.價(jià)格水平低廉，具有經(jīng)濟(jì)性。小產(chǎn)權(quán)房所用材料較劣質(zhì)，無(wú)需經(jīng)過程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費(fèi)，房?jī)r(jià)比一些大產(chǎn)權(quán)房低很多，甚至繳納的費(fèi)用和大產(chǎn)權(quán)房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家法律的保障，得不到法律的保護(hù)，也冒險(xiǎn)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，大量產(chǎn)生的原因

1.經(jīng)濟(jì)原因。隨我國(guó)城市化進(jìn)程飛速發(fā)展而涌向城市的務(wù)工人員，增大了房地產(chǎn)的剛性需求。進(jìn)城務(wù)工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無(wú)力承擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，但為滿足住房要求，不得已將目光轉(zhuǎn)移到城郊結(jié)合地帶價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格的懸殊推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2.制度原因。農(nóng)村的土地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，農(nóng)村土地直接入市存在著法律上的障礙，農(nóng)村土地要想成為建設(shè)用地必須通過國(guó)家征收的方式實(shí)行土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有才能實(shí)現(xiàn)，為了保護(hù)和充分利用有限的土地資源，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的農(nóng)村土地用途管制，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農(nóng)村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度框架之內(nèi)上市交易困難重重，這正是小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房的原因。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

1.小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)效應(yīng)。（1）積極影響。第一，在商品房的價(jià)格壓力和供需矛盾的作用下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉且交易簡(jiǎn)單，能夠更好地平抑房?jī)r(jià)，對(duì)促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性有一定的影響。第二，小產(chǎn)房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，改變我國(guó)長(zhǎng)期以來農(nóng)村勞動(dòng)力和人才不斷外流的狀況，對(duì)于提高了城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的農(nóng)村勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)有積極影響，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有利于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。（2）消極影響。第一，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)有限的土地資源的保護(hù)和利用帶來沖擊。由于集體土地價(jià)格低廉，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商在賺錢動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，往往在利用集體土地時(shí)修建大量的豪華別墅、高爾夫球場(chǎng)等休閑設(shè)施等方法攫取更大的利潤(rùn)，這必將造成土地資源的巨大浪費(fèi)，給我國(guó)嚴(yán)守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國(guó)的糧食安全。第二，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成沖擊。相對(duì)于擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房來說，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會(huì)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉等現(xiàn)象。這無(wú)疑會(huì)影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。第三，不利于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的享有以等級(jí)為公示方式權(quán)利，房屋登記管理部門不動(dòng)產(chǎn)登記簿上面登記的權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，登記為何種權(quán)利，該權(quán)利人就享有什么權(quán)利。由于小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊(cè)，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買者得不到法律的有效保護(hù)。

2.小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析。第一，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)范不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第六十三條明確禁止農(nóng)民把集體土地轉(zhuǎn)讓給城市居民，限制了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員無(wú)法使用。這些法律都足以充分說明小產(chǎn)權(quán)房的不合法性。第二，國(guó)家政策不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。2010年國(guó)務(wù)院責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！兑庖姟访鞔_規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。第三，從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)關(guān)系吃飯和居住條件改善的問題，其出現(xiàn)本身就是居住條件的改善，但是大量產(chǎn)生勢(shì)必?cái)D占農(nóng)業(yè)用地，如不加以限制，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地大量流失，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性體現(xiàn)了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價(jià)值選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)策

（一）嚴(yán)格禁止新開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)住房改革過程中出現(xiàn)的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺(tái)新的政策與法律條文前，必須對(duì)新小產(chǎn)權(quán)房的開工建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格禁止，土地管理部門等執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)法，以確?，F(xiàn)行法律的有效落實(shí)，堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫的勢(shì)頭。

（二）針對(duì)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，可以采取區(qū)分購(gòu)買者的情況，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書的辦法解決

第一，購(gòu)房者若符合國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房相關(guān)購(gòu)買規(guī)定條件，相關(guān)部門才可核實(shí)并發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的所有權(quán)證書。相應(yīng)的，該類房屋以后的出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)也需按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第二，若購(gòu)房者補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)部門便可核實(shí)并發(fā)放一般的房屋所有權(quán)證書。該房屋也隨之轉(zhuǎn)為普通商品房。購(gòu)房者的居住、出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)便可自有合法，同時(shí)房屋在通過市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓時(shí)也不會(huì)再受到任何限制。

第三，若該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買者也未補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，發(fā)證機(jī)關(guān)只能核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳這部分費(fèi)用。

（三）拆除嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋

若小產(chǎn)權(quán)房屋已非法侵占了基本農(nóng)田，使耕地遭受到破壞的，應(yīng)責(zé)令拆除并恢復(fù)耕地原狀。對(duì)于影響到防洪泄洪、對(duì)國(guó)防安全構(gòu)成危害或?qū)ι鷳B(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)一并拆除。

總之，小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產(chǎn)物，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房問題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長(zhǎng)期可改革我國(guó)現(xiàn)行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進(jìn)程的完善，必將圓滿解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]張忠野，曾大鵬.房地產(chǎn)法學(xué)[M].上海：格致出版社，2010.

[2]金麗馥.中國(guó)農(nóng)民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

第8篇：集體土地房屋征收法范文

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 土地管理制度 房產(chǎn)利益

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

時(shí)展到21世紀(jì)，對(duì)于農(nóng)村土地，最熱的爭(zhēng)議點(diǎn)莫過于小產(chǎn)權(quán)房的問題。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房并非法學(xué)術(shù)語(yǔ)，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對(duì)開發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人購(gòu)買商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否要繳納土地出讓金來區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補(bǔ)交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機(jī)關(guān)來區(qū)分。國(guó)家房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國(guó)目前的法律法規(guī)來看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問題，本論文所說的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書沒有國(guó)家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬(wàn)元的價(jià)格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數(shù)返還陳某的購(gòu)房款。但是法院依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則認(rèn)為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人自愿、公平、等價(jià)有償基礎(chǔ)上所為的真實(shí)意思表示，認(rèn)為房屋買賣合同有效。2008年重審時(shí)仍然維持初判。

案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬(wàn)元的價(jià)格買下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請(qǐng)法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬(wàn)多元的房屋補(bǔ)償款。

以上案例中的房屋買賣事實(shí)一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當(dāng)今的熱點(diǎn)問題——最具有爭(zhēng)議性的小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實(shí)際情況隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)大潮的推動(dòng)，這部分自建房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價(jià)當(dāng)時(shí)僅為5萬(wàn)元一套。當(dāng)時(shí)一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購(gòu)買別墅或農(nóng)家院，由于他們當(dāng)時(shí)購(gòu)買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關(guān)部門的注意和重視。然而時(shí)間到了2003年左右，由于城市房?jī)r(jià)普遍偏高，眾多工薪階層也加入購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)之整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，其深遠(yuǎn)影響不得不引起政府及社會(huì)各層的高度重視和關(guān)注。

三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因

小產(chǎn)權(quán)房目前是社會(huì)熱點(diǎn)問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會(huì)矛盾是深層次的、制度性的。

1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國(guó)法律對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過市場(chǎng)直接進(jìn)入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國(guó)家通過征用的方式才能進(jìn)入流通。這看起來似乎是對(duì)農(nóng)村土地的特別保護(hù)，但實(shí)際上是對(duì)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中自發(fā)形成的，而是國(guó)家在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的集中而構(gòu)建的一項(xiàng)特殊制度安排。這項(xiàng)制度是以犧牲農(nóng)村的利益來維持和促進(jìn)城市的發(fā)展的。我國(guó)自建國(guó)初就確立了農(nóng)村為城市服務(wù)的策略。改革開放30年之后，中國(guó)農(nóng)村和城市之間收入差距越來越大，“三農(nóng)”問題逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不得不正視的一個(gè)問題。造成這個(gè)問題的原因是農(nóng)村在改革開放經(jīng)濟(jì)建設(shè)中沒有自己的市場(chǎng)主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務(wù)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，為了維護(hù)城市和國(guó)家在地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利潤(rùn)，國(guó)家繼續(xù)通過嚴(yán)格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，繼續(xù)城市和國(guó)家對(duì)農(nóng)村永遠(yuǎn)的剝奪。如今，城市化進(jìn)程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時(shí)候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對(duì)農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對(duì)我國(guó)新農(nóng)村的建設(shè)提供了條件，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國(guó)法律認(rèn)定為非法，最主要的原因是因?yàn)檫@些住房在興建時(shí)并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時(shí)必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價(jià)格低也正是因?yàn)闆]有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得國(guó)家房產(chǎn)部門的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費(fèi)，這樣房?jī)r(jià)僅僅是由建設(shè)成本加出售利潤(rùn)；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中沒有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價(jià)可以降低40%以上。集體土地被征用的價(jià)格和土地建成城市商品房的價(jià)格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動(dòng)，甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)，以超出法律的形式主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)以獲取利益最大化，實(shí)現(xiàn)土地增值最大化。所以說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。

3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會(huì)各利益團(tuán)體對(duì)農(nóng)村將近10萬(wàn)億的土地財(cái)富分配格局的博弈和重塑過程。

我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)而只能由政府或國(guó)家通過征收來實(shí)現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場(chǎng)主體，沒有處分所有物的權(quán)利。通過國(guó)家征收的模式，使得國(guó)家不僅成了國(guó)有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實(shí)際處分者。農(nóng)村集體成員實(shí)際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關(guān)鍵的處分權(quán)。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》等確認(rèn)了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分是最終實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)值的重要途徑?！段餀?quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國(guó)集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對(duì)自己所有物的最終財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。

如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應(yīng)該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴(yán)格禁止政府將農(nóng)村征收來的集體土地轉(zhuǎn)包給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，除非這種征地是出于國(guó)防、抗洪、搶險(xiǎn)救災(zāi)之類的重大險(xiǎn)情需要；而且在征地費(fèi)用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因?yàn)榈胤秸蛑鵀楦纳拼迕裆顥l件的旗號(hào)，實(shí)際上他們自己獲得了頗豐的征地補(bǔ)償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補(bǔ)償款僅占5%～10%。任何一個(gè)有良知的人都不得不為我國(guó)農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。

由于城市建設(shè)用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。所以說，集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)謀取市場(chǎng)高額利潤(rùn)成為不可避免的趨勢(shì)。雖然國(guó)家政策對(duì)農(nóng)村土地用途有著嚴(yán)格限制，但村集體畢竟也對(duì)本集體土地享有獨(dú)立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)留下了一個(gè)靈活的缺口。

4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國(guó)從1998年開始全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房貨幣化。目前我國(guó)城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導(dǎo)模式，即地方政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)，因?yàn)檎幌蜷_發(fā)商提供建設(shè)土地，所有人必須向開發(fā)商購(gòu)買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機(jī)行為，是導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無(wú)法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機(jī)遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。

城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對(duì)廉價(jià)住房的需求外，我國(guó)老齡化社會(huì)的到來也加劇了老年人對(duì)退休養(yǎng)老住房的需求?，F(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場(chǎng)所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購(gòu)買一套廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點(diǎn)，他們就購(gòu)買鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點(diǎn)，有些甚至還把直接購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買別墅或建度假村之類的，遠(yuǎn)離城市的喧囂，滿足了高收入者對(duì)寧?kù)o生活的需求。

現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會(huì)生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動(dòng)力已經(jīng)外出務(wù)工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無(wú)人居住，維護(hù)，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實(shí)都希望出售老房屋。但由于國(guó)家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務(wù)工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當(dāng)?shù)刭?gòu)買住房安居樂業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠(yuǎn)的蝸居一族，租房一族，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“我想有個(gè)家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，有些大學(xué)生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學(xué)生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購(gòu)買商品房才能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農(nóng)村就地買房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會(huì)發(fā)展規(guī)律相矛盾的。

參考文獻(xiàn)：

[1]李力.小產(chǎn)權(quán)房[EB/OL].，2008-07-09

[2]傅成剛，汪發(fā)元.小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性及合法化途徑探討——產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009年第8卷第12期

[3]王瑛.小產(chǎn)權(quán)房合法化探析---以完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度為思路[D].廈門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年

第9篇：集體土地房屋征收法范文

【關(guān)鍵詞】 集體土地房屋登記村鎮(zhèn)居民 住宅

中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

當(dāng)前，集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)成為大家熱議的話題，而要使集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)就必須先進(jìn)行房屋登記。物權(quán)法64條為集體土地上的房屋屬于村鎮(zhèn)居民的私人財(cái)產(chǎn)提供了明確的法律依據(jù)。物權(quán)法6條確立了以登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度。但同時(shí)《房屋登記辦法》82條規(guī)定了集體土地上房屋登記的范圍，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋。結(jié)合《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體土地范圍內(nèi)可登記的房屋分為兩類：一是村鎮(zhèn)居民住宅，包括宅基地上新建、改建、擴(kuò)建和重建的房屋；二是經(jīng)依法批準(zhǔn)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建造的房屋。據(jù)此在實(shí)際工作中，個(gè)人名下商業(yè)或工業(yè)用途的集體土地因不符合法律要求就不能辦理房屋登記

一、集體土地上房屋登記具有其特殊性

1、《房屋登記辦法》依舊將宅基地使用權(quán)視為一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格相聯(lián)系。

為了確保房屋所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人一致，從源頭限制宅基地和村鎮(zhèn)房屋私下流轉(zhuǎn)，第八十三條規(guī)定村民申請(qǐng)住宅所有權(quán)初始登記，須提供申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明和宅基地使用權(quán)證明。這樣做的目的在于，限制集體土地上房屋非法流轉(zhuǎn)。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，禁止集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。同時(shí)對(duì)集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記做出了嚴(yán)格限制。房屋流轉(zhuǎn)行為，如房屋買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、受遺贈(zèng)會(huì)導(dǎo)致權(quán)利主體在法律上的變化，因此第八十六條規(guī)定村鎮(zhèn)房屋轉(zhuǎn)移登記需提供宅基地使用權(quán)證明和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。如果當(dāng)事人先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再去辦理宅基地使用權(quán)，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權(quán)的情形，無(wú)法辦理宅基地使用權(quán)變更，從而造成宅基地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)主體不一致。所以集體土地范圍內(nèi)村民住房轉(zhuǎn)移登記以“先地后房”為原則，集體土地范圍內(nèi)的房屋交易過戶先進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記，實(shí)際上將宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記作為房屋轉(zhuǎn)移登記的前置，借此將村鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間。為了使集體土地上房屋登記能明顯區(qū)別于國(guó)有土地上房屋登記，《房屋登記辦法》第八十九條規(guī)定，房屋登記結(jié)構(gòu)對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房屋予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明：“集體土地”字樣。

2、宅基地使用權(quán)是村民安身立命的非常重要的社會(huì)保障

宅基地使用權(quán)對(duì)于依賴其生存的村民而言，既是“財(cái)產(chǎn)權(quán)”，也是“身份權(quán)”，還是“生存權(quán)”。農(nóng)民一旦失去宅基地和住房，在農(nóng)民社會(huì)保障制度還不成熟、不健全的情況下，將會(huì)失去最基本的生存條件，甚至?xí)?yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。所以根據(jù)《物權(quán)法》184條之規(guī)定，現(xiàn)階段還不允許辦理村民住宅的抵押登記。我們房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房屋登記應(yīng)慎之又慎，保障村民的宅基地使用權(quán)，對(duì)維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，有著非常重要的意義。二、目前房屋登記的基本情況及存在的問題

1、房屋登記的基本情況

在《房屋登記辦法》出臺(tái)之前，我們自1988年已開展了集體土地上的房屋登記工作，在多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了試點(diǎn)發(fā)證，取得了社會(huì)認(rèn)可和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾的支持。在農(nóng)村，許多農(nóng)民要求辦理房屋登記的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是隨著法律意識(shí)的增強(qiáng)，村民覺得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有權(quán)證的話，面對(duì)政府拆遷征收將有更多話語(yǔ)權(quán)。二是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使農(nóng)村村民有較強(qiáng)的融資需求。廣大農(nóng)民要求發(fā)展經(jīng)濟(jì)、脫貧致富奔小康的愿望迫切。宅基地是他們最貴重的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該讓這些不動(dòng)產(chǎn)充分發(fā)揮其增值創(chuàng)收的效用。三是村民房屋流轉(zhuǎn)意愿較為強(qiáng)烈，宅基地上的房屋私下交易頻繁。

但是，目前，農(nóng)村集體土地上房屋登記工作進(jìn)展緩慢，原因是多方面的。其一，農(nóng)村房屋建設(shè)管理跟不上，違法建筑面廣量大，少批多建、未批先建現(xiàn)象突出，再加上宅基地和集體建設(shè)用地登記發(fā)證滯后登記發(fā)證工作推進(jìn)困難。其二，因國(guó)家土地管理制度導(dǎo)致集體土地上房屋流轉(zhuǎn)、抵押受限，農(nóng)民對(duì)房屋登記的內(nèi)在需求受到抑制。其三，許多集體經(jīng)濟(jì)組織在自己經(jīng)濟(jì)組織土地上建設(shè)村民安置住宅樓，向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，存在大量的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，集體土地上房屋登記的試點(diǎn)，也引起了對(duì)農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)”房將逐步轉(zhuǎn)正的猜測(cè)，再加上個(gè)別新聞媒體不負(fù)責(zé)任的報(bào)道，也為基層政府帶來了解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的壓力。

2、房屋登記中遇到的問題

有三類主體不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，但在獲得房屋時(shí)并未違反法律規(guī)定。即因子女上學(xué)導(dǎo)致戶口遷出集體經(jīng)濟(jì)組織的原農(nóng)村戶口人員，因婚姻關(guān)系導(dǎo)致村鎮(zhèn)房屋共有的非農(nóng)村戶口人員，因繼承獲得村鎮(zhèn)房屋的非農(nóng)村戶口人員。這三類主體在實(shí)際獲得村鎮(zhèn)房屋時(shí)并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，如果為其辦理房屋登記，但因其不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，土地管理部門往往不為其辦理土地登記，從而陷入光有房屋所有權(quán)證沒有土地使用權(quán)的尷尬境地。