房地產政策金融精選(九篇)

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第1篇：房地產政策金融范文

一、房地產業(yè)與金融業(yè)的內在聯系

房地產業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進和共同發(fā)展的內在聯系，這種聯系將隨著各自的發(fā)展而愈發(fā)密切。

（一） 房地產資金具有墊付量大和周轉期長的特性。在貨幣信用經濟條件下，房地產行業(yè)的活動一般都是利用金融杠桿來融入資金而得以順利進行的。發(fā)行股票與債券是一種復雜的金融活動，不僅需要良好的信譽，而且需要較高的金融技術。因此，在國民經濟各產業(yè)中，像房地產業(yè)這樣從生產、流通到消費，對金融如此依賴的是比較少的。

（二） 由于房地產資金運動空間固定和具有較強的自然增值性，加上房地產本身就成為很好的抵押物和投資對象。金融機構從貸款安全考慮，樂于發(fā)放以房地產作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產得到保值和增值。

（三）房地產金融系統(tǒng)是金融市場的獨立存在。在當今世界許多國家都有大量的各種類型不同的房地產金融組織，都有房地產抵押市場及不動產抵押市場，實際上這就是房地產金融市場，房地產抵押市場已成為資本市場的主要組成部分。

二、2007年以來我國房地產行業(yè)的發(fā)展形勢

（一）2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20% 以上的過快增長

1.在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產投資和消費的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產。隨著股票市場的資金回流，大量獲利資金流入房地產市場。資金將繼續(xù)支持房地產的高投資。

2.一些房地產的宏觀調控政策是長期性政策，短期內仍難對住宅需求和供給的高增長產生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程。還有就是地方政府為了支持房地產的持續(xù)繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵房地產發(fā)展。

3.宏觀調控對非房地產領域投資越有效，比如對股票市場的調控越有效，房地產便越有吸引力，因為許多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產市場。

4.2006年以來，人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產的投資和消費。

當然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預期的，所以股票市場會對社會游資產生明顯的分流作用。

（二）房價將繼續(xù)保持過快增長

北京、青島，上海等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。

1.2007 年圍繞著奧運會的題材，相關房地產的炒作還將繼續(xù)。

2.房地產調控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。此外，上海通過財務公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規(guī)壁壘，使上海房價持續(xù)上揚。

3.在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產的流入。隨著各地經濟適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實會增加大量的經濟型住房供給量，會對房地產過快增長產生一定的抑制作用，但作用有限。

（三）普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢

房地產過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大。2001 -2005 年全國商品住宅平均銷售價格年均增長9.9%，2001-2005 年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6 倍，比2001年的房價收入比為9.5 倍，短短四年房價收入比提高了3.1。

如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年住宅需求的調整就已經開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢?，F在主要是靠投機需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。

三、現階段房地產金融存在的風險

（一）房地產對銀行金融業(yè)的依賴程度過大。據調查，房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％―30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％―40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產項目中60％的資金來自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產投資帶來了巨大的資金壓力。

（二）政策風險。正因為房地產業(yè)是國民經濟的先頭產業(yè)，經濟發(fā)展過熱，首先便表現為固定資產投資，因此，房地產業(yè)成為國家宏觀調控的重點。而每當國家實施宏觀調控政策，一些房地產開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產，項目被停工或整頓，房地產業(yè)也就相應出現回落，連帶受損，出現房地產金融風險。

（三）房產企業(yè)自身的經營風險

1.房產企業(yè)進行房地產信貸時決策失誤而導致的風險，主要表現在：是否貸款、貸款多少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險和房地產企業(yè)對金融業(yè)務還沒有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面、對項目的潛在風險認識和準備不足。以至于在房產開發(fā)經營過程中出現資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而造成的風險。

2.房地產開發(fā)企業(yè)因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長，期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環(huán)節(jié)，而一旦某一個環(huán)節(jié)出現風險，則整個項目的風險就會產生連鎖反應。

（四）變現風險?，F在房地產開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產做抵押的方式進行，當房地產開發(fā)公司經營不良或破產時，理論上可以其做抵押的房地產作為償還貸款的資產。但是房地產本身就存在變現性較差的特點，而且在變現過程中手續(xù)繁多，特別是當房地產企業(yè)經營不良時，往往也正是本區(qū)域房地產業(yè)不景氣的時候。因此，也往往會產生連鎖風險，危及整個建筑行業(yè)及相關產業(yè)。

（五）法律風險。至今尚未有一部完善的法規(guī)對房地產運作過程以及房地產企業(yè)行為等作出規(guī)范，也沒有更為直接細致的相關法律來對房產業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產處置、風險控制等做出約束和規(guī)范。如對劃撥土地抵押問題和個人住房按揭貸款問題等等，國家也在不斷探索和調整之中。隨著國家對房地產行業(yè)法規(guī)的不斷深化、細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發(fā)生了變化，從而造成風險。

四、房地產企業(yè)對金融主要風險的防范對策

目前，隨著房地產市場的規(guī)范，我國銀行房地產資產比重肯定會提高。我國房地產信貸資產已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時房產企業(yè)的資金60%以上來自貸款，加之宏觀經濟政策對房地產業(yè)的調控，房地產經營的金融風險有大增的趨勢。企業(yè)應從以下幾個方面來防范金融風險：

（一）高度重視房地產金融風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。企業(yè)要密切注意政府有關房產金融業(yè)政策的發(fā)展動態(tài)，加強金融市場分析與調研，適時調整房地產業(yè)務的經營方向與策略；要認真進行開發(fā)項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解，對風險較大的開發(fā)項目要謹慎進入，對目前出現的房地產熱要保持清醒的認識；要積極了解認真領會政府有關房地產金融的政策和規(guī)定，從加強房地產自身經營入手，認真研究相應對策，讓房地產開發(fā)業(yè)務步入良性經營運行的軌道。

（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內房地產開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應大力拓寬房地產間接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。

（三）建立完善的財務管理制度。房地產行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。因此，必須完善財務核算體系，建立管理會計系統(tǒng)，建立全面預算管理體系，完善資金管理系統(tǒng)。具體說來，需要做到以下幾個方面：

1.根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業(yè)采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業(yè)務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2．設立責任中心

房地產企業(yè)按照管理目標，根據各組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心，按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠對其業(yè)績進行客觀評價。

3．全面預算模式

根據房地產企業(yè)特點，可以采用以項目預算與資金預算為基礎的年度責任預算管理模式。房地產企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執(zhí)行的跟蹤與控制。

（四）不斷調整和優(yōu)化房地產貸款結構。企業(yè)應專設部門對住房開發(fā)貸款，土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發(fā)項目的潛在開發(fā)風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優(yōu)化房地產貸款區(qū)域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發(fā)策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。

（五）加強銀行業(yè)務的關注，建立以風險控制為中心的業(yè)務監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業(yè)相關的信息。如果發(fā)現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

（六）建立健全與房地產經營相關的法律法規(guī)體系。企業(yè)必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規(guī)條文中新增有關開辦房地產金融業(yè)務的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。

第2篇：房地產政策金融范文

目前，我國房地產開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

就商業(yè)性金融支持體系而言，自1998年，我國房地產開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年后，房地產開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。

我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為6158萬人，僅占在崗職工總數的58.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7％，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1％，沉淀資金閑置的比例為42.6％。公積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系

我國房地產融資渠道單一，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展緩慢。商業(yè)銀行支撐著房地產業(yè)的資金需求，而房地產信托規(guī)模小，功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業(yè)基金等金融產品還在探索階段。

房地產金融市場上專業(yè)化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位問題嚴重，資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構發(fā)展薄弱，缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系。目前房地產金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機構發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。

三、我國房地產金融風險仍處于合理的范圍，但供需層面的兩個誤讀影響著對它的客觀評價

（一）整體上考察，我國的房地產金融風險仍處于合理的范圍

房地產業(yè)中的金融風險主要來源于三個環(huán)節(jié)：購房者環(huán)節(jié)、房地產開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)和為房地產業(yè)提供貸款的金融機構環(huán)節(jié)。

購房者環(huán)節(jié)引致的金融風險并不大。世界發(fā)展指標顯示處于1000―1999美元的家庭收入組別內，房價收入比中位數為6.9，平均數為9.7。我國城鎮(zhèn)居民2003和2004年的家庭人均可支配收入為1023.2美元和1137.9美元，大致處于1000―1999美元的組別。全國房價收入比2003年平均值為3.26，2004年為3.41；各主要城市的房價收入比2003年平均值為3.89，2004年為4.26，都低于9.7的國際水平。同時，盡管我國個人住房信貸增長迅速，但目前占GDP比率僅為11.7%，也遠低于美、英、德、法四國。

判斷房地產企業(yè)環(huán)節(jié)引致的金融風險我們使用三個指標：自有資金比、資產負債率和流動比率。目前我國房地產企業(yè)自有資金比例有了很大提高，高于中國人民銀行30%的標準。房地產企業(yè)整體資產負債率較高，基本維持在75%左右，但上市公司指標適中，房地產上市公司10強的資產負債率為55―58%，流動比率在1.5―1.9之間，略低于經驗值2。與成熟國家的房地產上市公司比較，我國上市公司十強資產負債率低于日本，與美國相當，高于歐洲和香港。就整體房地產企業(yè)而言，存在著一定的金融風險，但這種風險更多是由于缺乏改善企業(yè)融資渠道的制度而導致的。

金融機構環(huán)節(jié)風險的大小主要表現在向房地產業(yè)中投放的貸款數量和質量。2004年，房地產貸款余額占銀行業(yè)全部貸款余額的13.42％，遠遠低于30―50%的國際經驗值。2004年美國房地產貸款已占到52%，成為商業(yè)銀行的第一大信貸，而我國七家銀行（包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行和民生銀行）房地產業(yè)貸款占銀行全部貸款的比例平均為19.62%，個人住房貸款為11.95%，開發(fā)企業(yè)貸款為7.67%，銀行信貸資金中對房地產貸款比例較低。目前，我國房地產貸款不良率4.5―4.6%，遠低于全部貸款的不良比率13.69%，房地產信貸已成為銀行業(yè)的優(yōu)質資產。

外資進入中國房地產的數量還不大，而且直接投資比重高，人民幣升值不會導致全國房地產風險的增加，但在局部地區(qū)局部業(yè)態(tài)存在著一定的由外資引發(fā)的金融風險。

（二）供需層面的兩個誤讀影響著對房地產金融風險的客觀評價

整體上考察，我國的房地產金融風險并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產金融政策。中國房地產業(yè)的迅速發(fā)展一直受益于房地產金融的積極支持，但2003年后，金融支持的力度卻有所減弱。我們認為供需層面的兩個誤讀影響著對房地產金融風險的客觀評價，進而影響了房地產金融支持的力度。

1．供給層面：對房地產開發(fā)信貸的誤讀

現在社會上普遍將固定資產統(tǒng)計中“房地產（業(yè)）開發(fā)投資”增長速度誤認為是全社會房地產投資增長速度；并認為這個“超常規(guī)”增長速度造成了全社會投資過熱。事實上，大量房地產投資“淹沒”在各行和各業(yè)的基本建設投資、更新改造投資、城鎮(zhèn)集體投資以及城鄉(xiāng)個人投資統(tǒng)計中，容易為人忘記或忽略。1998―2003年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均（名義）增長速度為13.1%（低于全社會固定資產投資（名義）增長速度）；而其中的“房地產開發(fā)”住宅投資（名義）年均增長速度為26.6%。房地產投資的"超常規(guī)"增長源自其對傳統(tǒng)住宅建設方式的替代，即以市場化、產業(yè)化的生產方式，替代業(yè)主（機關、工商企業(yè)、個人）自建的方式，而房地產開發(fā)信貸的高速增長也正是對這種市場化產業(yè)化方式的積極支持。

2．需求層面：對個人房地產信貸的誤讀

從制度層面看，我國從1998年開始取消原先的單位福利房，實行住房商品化。這樣，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置，因此這種住房貸款的快速增長是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經濟層面分析，我國經濟的高速增長不僅提高了當期的開支，更重要的是增加了居民未來收入增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。

綜上所述，應該客觀評價房地產金融風險，保持持續(xù)穩(wěn)定的金融支持力度，通過制度建設，防范金融風險。在制度建設方面，需要樹立審慎監(jiān)管理念，加強政策的穩(wěn)定性，拓寬房地產業(yè)的融資渠道；加快商業(yè)銀行改革，增強抵御風險的能力；加快以住房抵押為支撐的住宅金融市場的建設，完善住宅融資保險和擔保體系的建立；健全統(tǒng)一的房地產金融風險防范的法律框架，厘清政府與市場的界限，防止道德風險條件下金融風險的積累。

四、我國房地產金融發(fā)展空間巨大，商業(yè)銀行信貸長期內仍將是房地產融資的主要工具

我國房地產金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加速，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿σ嗍謴V闊，產品將日益豐富。

我國房地產金融結構的發(fā)展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管房地產證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導地位。即使在資本市場非常發(fā)達的美國，房地產貸款40年增長了88倍，成為商業(yè)銀行的第一大信貸資產，占到2004年總貸款的52%。因此，未來相當長一段時間內，盡管商業(yè)銀行信貸在房地產融資中的份額可能會有所下降，但仍將是房地產融資的主要工具，銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代，而非自身發(fā)展的減碼。未來日益發(fā)展的證券化金融工具將成為房地產融資的有益補充，大大豐富和完善房地產融資的渠道和手段。

五、長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現我國小康目標、改善人民居住水平、培育支柱產業(yè)必須的保障

與各國住宅市場發(fā)展相對應，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性。在增加住房數量和提高住房質量并存發(fā)展的階段，融資體系的特征表現為政府由直接提供住房轉變?yōu)閰⑴c住宅金融市場，形成以國有金融機構為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設的融資能力和消費的支付能力。

因此，提高住房建設融資能力和消費支付能力的住房金融政策應當成為在較長時期內的基本方針。經過20多年的改革開放和城鎮(zhèn)住宅建設的快速發(fā)展，我國人均居住面積得到較快提高，城鎮(zhèn)居民在總體上告別了住房嚴重短缺的時代，從數量型發(fā)展階段進入了增量與質量并重發(fā)展的階段。但2003年我國人均GDP1090美元，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數37.7，表明我國目前僅處于增量與質量并重發(fā)展階段的初期。發(fā)達國家這一階段的發(fā)展一般都持續(xù)了20年以上，中國作為發(fā)展中的轉軌大國，這個階段將會遠遠超過日本、德國等人口和地域小國，甚至會長達數十年之久，因此以提高住房建設融資能力和消費支付能力為目的的住房金融政策也應當持續(xù)數十年之久。

第3篇：房地產政策金融范文

【關鍵詞】房地產 金融市場 問題探討

一、我國政策對房地產金融市場的影響

從2004年10月中國人民銀行將金融機構的存貸款基準利率提升之后，房地產金融市場也因此受到了影響。為了平衡發(fā)展，中央銀行對商業(yè)銀行在住房貸款方面的政策也作了適當的調整，同時各個部門也積極制定出了相關的規(guī)定。如以往商業(yè)銀行給客戶提供住房貸款業(yè)務的期限為三十年，現已減少到二十年；購買的房子在兩年之內就要轉讓的要收取售房總金額的0.05比例的營業(yè)稅；以往客戶要申請購房的貸款最高限額是0.8，現已減少到0.7。中央銀行一系列貨幣政策出臺后不久，杭州、上海、徐州等城市房地產的發(fā)展就受到了影響，不僅開發(fā)面積增長率有所下降，房屋價格也有所降低，這也為房地產金融市場走向規(guī)范化提供了平臺。

利率，實際上就是指資金的價格，是資金供求情況的一種體現，在金融領域和經濟領域都占有核心地位。利率發(fā)生變化首先影響的就是貨幣的供給和需求，接著影響商品市場，最終對整個市場經濟的運作造成影響。利率提升貨幣的供給量也就增加，需求量減少，也就降低了商品市場的需求。就居民來說，利率提升產生的一系列影響可以降低自身消費，同時，儲蓄的資金也會有所增加。另外，利率提升也會對居民的股票、房屋、土地等價格造成影響，降低居民的投資收入，制約居民的投資需求。就企業(yè)來說，利率的高低對自身的投資規(guī)模也有影響。在貨幣供給量保持不變的基礎上，利率提升就表示資金的價格也提升，企業(yè)自身的融資成本也就增加了。利率的提升還會促使原材料成本增加、工資增加。如果市場上資金的價格沒有響應的提升，那么企業(yè)的利潤就會受到影響，投資規(guī)模自然也就受到制約，市場給企業(yè)的供給量也就會相應減少。這樣低效率的企業(yè)就無法在競爭激烈的市場上立足，最后被淘汰，促進行業(yè)整體的效率提升。此外，利率的提升也就表示緊縮性貨幣政策的實施，商業(yè)銀行也就會收緊銀根，控制甚至是縮小信貸資金的規(guī)模，進而提升供需兩方的融資難度，有效制約投資跟需求。

二、對我國房地產金融市場的政策建議

（一）調控住房貸款結構跟規(guī)模，抑制貨幣供給量增長過快

貨幣供給量的增加過快，就會使得住房貸款增加，進而房地產開發(fā)的投資跟投機需求也就會增加。尤其是住房貸款相關標準的降低，更會使得投機需求增加，導致房地產價格持續(xù)上漲。所以，監(jiān)管部門必須要嚴格控制住房貸款的結構跟規(guī)模，適當制約房地產投機需求的增加，提升住房貸款的水準。這樣一是可以制約房地產金融市場的快速發(fā)展，二是可以減少貸款的風險。

（二）創(chuàng)建并完善房地產金融市場的預警跟統(tǒng)計指標系統(tǒng)，指引金融機構的信貸走向，促進信貸資金的平衡發(fā)展

強化并落實房地產信息處理、統(tǒng)計、公開等制度，創(chuàng)建并完善科學的、合理的預警和檢測系統(tǒng)。一是，定期將各自地區(qū)商品房的開發(fā)、投資、施工、竣工、空置、銷售等情況公布出來，增加房地產相關信息的透明度，給開發(fā)商提供有效的投資信息，指引開發(fā)商投資有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐贩?。二是借助對相關信息的披露、問題的分析以及政策的解讀，避免消費者盲目的跟風投資，強化消費者的風險意識，保證房地產金融市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改善投資環(huán)境，探索并拓展投資渠道

當前，很多資本都被卷進了投機市場，民間資本也有大量外逃現象，這都是因為投資渠道受阻，投資經濟收入低下的原因。因此，當前的投資環(huán)境需要進行改善。為此，政府應該側重改善投資環(huán)境、強化公共服務、調控市場秩序等方面的政策，減少甚至是避免政府跟居民爭奪投資利益的情況，創(chuàng)造更多的投資機會。大力支持債券市場、股票市場等的發(fā)展，借助增加相關信息的披露量和透明度、約束上市企業(yè)及證券商的行為準則、給中小投資者的正當權益提供保障等方式，讓社會廣大投資者將目光重新放到其他的投資領域上，增加投資渠道，進而分散房地產金融市場過多的投機資金，降低房地產金融市場的調控壓力。

（四）取消房屋預售制度

取消房屋預售制度，只進行現房銷售，這樣會使房地產企業(yè)承擔的風險跟責任都增加。當房地產企業(yè)只能進行現房銷售時，就不能夠再借助預先售房收取購房款或是跟購房者跟銀行的按揭貸款，必須自己籌集更多的資金進行樓盤的建設以及配套，最終使得自身的資金成本增加。此外，進行現房銷售，可以有效制約房地產投機?，F房銷售的炒房成本資金要高出期房很多，也就將房地產投機者的成本金額提升了，可以有效制約房地產投機。也就是說，取消房屋預售制度，實行現房銷售可以轉變房地產企業(yè)過去的開發(fā)形式，對房地產開發(fā)商擁有的資金要求也會很高，可以促進房地產金融市場的優(yōu)勝劣汰，保證房地產金融市場健康、穩(wěn)定、長遠發(fā)展。

總之，國家出臺的貨幣緊縮性政策對房地產的短期是有一定的影響，但從房地產的長遠、穩(wěn)定、健康發(fā)展來說是有利的。

參考文獻

第4篇：房地產政策金融范文

關鍵詞：房地產行業(yè)；金融風險；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01

現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業(yè)中金融就是實現房地產行業(yè)的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統(tǒng)。那么下面本文就對我國房地產行業(yè)中存在的金融風險及其對策進行分析。

一、我國房地產行業(yè)中的金融風險

其中在房地產行業(yè)金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業(yè)存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業(yè)金融體制也在逐漸的進行革新。

現今我國房地產行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規(guī)的不健全性，是房地產金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業(yè)銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業(yè)數量極少。房地產金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、我國房地產行業(yè)中金融風險的解決對策

為了解決房產金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應經濟的發(fā)展，對房地產開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業(yè)的金融風險以及收益均進行相應的管理。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發(fā)商對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業(yè)規(guī)模效應，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產金融風險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規(guī)避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業(yè)的高度轉型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業(yè)銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。

三、結語

總而言之，想要對房地產行業(yè)金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業(yè)的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產業(yè)金融風險。

參考文獻：

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[4]宋斌，郝吉.構建我國房地產金融風險均衡配置體系[J].生產力研究，2010（12）：57-58.

[5]羅曉娟.信貸支持與房地產金融風險[J].西南金融，2013（3）：169-170.

第5篇：房地產政策金融范文

【關鍵詞】宏觀調控 房地產 金融風險

隨著市場經濟的發(fā)展，我國的房地產行業(yè)近年來發(fā)展十分迅速，房價增長過快對人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展。房地產行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產行業(yè)的發(fā)展速度過快導致房地產行業(yè)存在一定的金融風險，這對于投資企業(yè)和房地產行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業(yè)的發(fā)展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產市場的宏觀調控

房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業(yè)的發(fā)展進行指導，調節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現房地產行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業(yè)發(fā)展比較迅速，導致了房地產行業(yè)的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產行業(yè)的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業(yè)的調控主要有以下手段：

（一）金融政策

當前國家對于房地產行業(yè)的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業(yè)的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業(yè)進行調控，主要是通過調節(jié)存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展。

（二）房產稅的征收

征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節(jié)房地產行業(yè)發(fā)展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。

（三）限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導致的房地產行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業(yè)過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展，維護百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業(yè)政策

為了加強對房地產行業(yè)的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產行業(yè)進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區(qū)的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應的執(zhí)行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展，維護大多數居民的利益。

二、房地產行業(yè)存在的金融風險

房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業(yè)務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發(fā)中存在的金融風險對于房地產行業(yè)的發(fā)展和金融機構的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產行業(yè)的融資渠道過于單一

當前我國的房地產行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務增加收益，商業(yè)銀行和房地產開發(fā)商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業(yè)進行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風險。

（二）房地產市場的法制建設不完善

近年來我國的房地產行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當前房地產行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產行業(yè)的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業(yè)失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業(yè)的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業(yè)的風險。

（三）房地產行業(yè)的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導致房地產行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導致一些地區(qū)的房地產發(fā)展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應的住房保障。

三、如何緩解房地產行業(yè)的金融風險

近年來我國的房地產行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經濟發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業(yè)的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產行業(yè)發(fā)展中的金融風險，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）增加房地產行業(yè)的融資渠道

當前房地產行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業(yè)的資金貸款業(yè)務，但是這在一定程度上增加了房地產行業(yè)的金融風險。在今后的房地產行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產行業(yè)的融資渠道，針對當前房地產行業(yè)發(fā)展過熱的現象，應該嚴格控制商業(yè)銀行的房地產貸款業(yè)務，維護商業(yè)銀行的利益。房地產行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業(yè)發(fā)展的金融風險，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）健全房地產行業(yè)的法律規(guī)范

房地產行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產市場的發(fā)展，針對當前房地產行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩(wěn)定房地產市場的發(fā)展。在今后的房地產行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善當前房地產行業(yè)的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規(guī)范房地產行業(yè)的發(fā)展。另外針對當前外商進入我國房地產行業(yè)的現象，房地產行業(yè)也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業(yè)中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業(yè)發(fā)展的政策和相關的法律法規(guī)，并學習和借鑒國外房地產行業(yè)管理的先進經驗，促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當前房地產行業(yè)發(fā)展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業(yè)的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業(yè)的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業(yè)的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業(yè)的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業(yè)的調整和房地產行業(yè)發(fā)展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規(guī)范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。

四、結語

隨著社會經濟的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業(yè)的發(fā)展。但是當前由于我國對房地產行業(yè)的發(fā)展缺少相關的監(jiān)督和調控措施，導致房地產行業(yè)的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業(yè)的發(fā)展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩(wěn)定房地產行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業(yè)的金融風險不僅僅對于房地產行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發(fā)展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進一步規(guī)范房地產市場，減少房地產行業(yè)的發(fā)展風險。

參考文獻

[1]梁浩然.淺論我國房地產的金融風險防范[J].中國高新技術企業(yè).2012.

第6篇：房地產政策金融范文

內容摘要:本文分析了貨幣政策影響房地產價格波動的沖擊途徑,并就我國房價的波動與以貨幣供給量變動形成的貨幣政策沖擊之間的關系進行了闡述,認為貨幣供應量的膨脹支持了我國房地產市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因。

關鍵詞:貨幣政策 銀行信貸 房地產價格

房地產業(yè)屬于資本密集型行業(yè),無論是房地產開發(fā)還是房地產消費都離不開金融的支持。從國內外的情況來看,銀行貸款普遍是房地產企業(yè)的一項重要資金來源,大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的1/4-1/3。同時,房地產信貸在支持住房消費方面也發(fā)揮著重要的作用。《2004年中國房地產金融報告》指出,2004年底,我國居民個人住房按揭貸款占GDP的11.7%。房地產對金融業(yè)的強烈依賴,決定了作為貨幣表現的房地產價格必然會受到貨幣政策的影響而產生波動。本文著重就貨幣政策影響下貨幣供應量的變動與房地產價格波動的關系進行分析。

貨幣政策影響房地產價格波動的沖擊途徑

貨幣政策通過貨幣供應量的變動來影響房價,概括起來有如下三條路徑:

(一)通過對房地產開支的直接效應影響價格波動

貨幣供應量的增加能夠調動居民的購房積極性,持幣者對房地產商品的投資或消費需求增加。隨著房地產需求的持續(xù)上漲,在短期房地產商品供給剛性的影響下,房價不斷上漲。房地產價格相對于成本的提高將吸引開發(fā)商建筑更多的新房,房地產投資將會上升,從而帶動總需求的膨脹。當貨幣供應量無法滿足貨幣需求的膨脹時,貨幣供應量就會減少,利率提高,居民的購房成本將增加,相應地需求量減少。同時儲蓄收益對人們的吸引力加大,前期由于需求增加而開發(fā)的房地產已集中上市,出現供過于求,房價自然下跌。

(二)通過房地產的財富效應影響價格波動

家庭財富的一個重要組成部分就是實際資產,實際資產主要指耐用品和房地產。隨著擁有自有房地產的家庭越來越多,房地產價格已經成為計算一個家庭總財富量的重要指標。如果貨幣供應量增加,將在短期內提高家庭所擁有的房地產的市場價格,使得以市場價格衡量的家庭的名義財富量也增加,房地產資產增值給人們帶來了財富增加的愉悅和樂觀,使得人們將進一步增加對房地產的消費開支,加大貨幣需求量。此外,充足的貨幣需求量支持了房地產需求的形成和實現,導致房價上升。當房地產需求膨脹到貨幣供應不能滿足時,政府就會減少貨幣供應量。如果貨幣供應增長低于房地產商品流通對貨幣的需求限度,房地產市場就會出現有效需求不足現象,房價下跌。這樣,家庭持有的房地產資產價值降低,進一步減少了房地產商品的需求,從而對房價施加了更大的下降壓力,加劇房價的下跌幅度。

(三)通過銀行資產平衡表影響價格波動

貨幣傳導的信貸機制理論認為,由于金融市場存在著信息不對稱問題,許多資金需求者除了銀行外,無法從其它金融市場獲得融資。已有研究指出,大多數企業(yè)尤其是中小型企業(yè)和家庭都往往只能通過銀行進入借貸市場獲得貸款來投資或購買房產,這就形成了他們對銀行的資金依賴性。為克服金融市場的信息不對稱問題,銀行采用最多的一個方法就是要求抵押,抵押物的價值約束了貸款者的最大借款額。在大多數國家,房地產因其具有保值增值的功能被作為最重要的抵押物之一。當房價上升時,以房地產為抵押物的貸款項目價值增加,貸款可能導致的損失將會降低。這樣,銀行資產負債狀況得到改善,其凈資產和利潤水平都將提高,銀行方面將愿意發(fā)放更多的房地產抵押貸款。由于金融機構的短視行為,導致貸款大量地投向了房地產產業(yè),投資者和消費者能夠很容易地從銀行等金融機構獲取充足的資金購買房地產,產生投機行為和風險轉嫁行為,推動房價的不斷上漲。一旦市場上出現某些不確定因素引起房價下跌,以房地產為抵押品的貸款項目價值隨之下降,銀行將會減少對房地產產業(yè)的信貸供給,房地產市場上對房地產的投資需求或消費需求都將減少,導致房價進一步下跌。

我國貨幣政策與房地產價格波動之間的關系

(一)貨幣政策與我國房地產市場的發(fā)展

從已有的研究來看,我國房地產快速增長得益于國內寬松的貨幣政策支持。即使在后期央行不斷出臺適度緊縮的貨幣政策以及嚴緊的貨幣政策的情況下,受不斷上漲的房價的刺激,銀行信貸擴張的沖動仍然難以遏制,貨幣供應量的膨脹支持了房地產開發(fā)與居民住房消費的釋放。

房地產開發(fā)貸款是銀行對房地產開發(fā)企業(yè)從事房地產投資最主要的金融支持方式之一。目前,雖然房地產開發(fā)貸款僅占金融機構全部信貸余額很小的一部分,但是無論是房地產貸款余額絕對值,還是占全部貸款余額的比重,都呈現出快速增長的趨勢,并且房地產貸款余額同比增速要遠遠高于金融機構貸款的增速。尤其是進入2003年,我國房地產開發(fā)貸款的同比增長率高達49.1%,比全部信貸余額21.1%的增長高出了整整28個百分點,占所有金融機構貸款余額的比重也達到了4.19%。

另外,從目前我國房地產投資的資金來源來看,盡管房地產資金來源呈多樣化,但絕大部分的資金主要來自于國內貸款、自籌資金和其它資金三部分,并且我國房地產開發(fā)投資的資金來源結構呈以下特征:一是自籌資金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年國內經濟宏觀調控時,由于銀監(jiān)會的指引而有所提高;二是國家預算內資金、債券、利用外資的融資比重逐年下降,并且比重微小;三是除自籌資金外,國內房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來自其它資金來源和國內銀行貸款。其它資金來源是房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中最大的一項,平均水平在43%以上,基本上是以各種手段向銀行拆借的資金;而國內貸款的比重平均在20%以上,由于債券融資比重微小,所以國內貸款與其它資金來源就構成了間接融資的絕大部分,其平均值在70%以上。由此可見,我國房地產的開發(fā)資金強烈依賴于銀行信貸的支持。在此背景下,我國房地產開發(fā)投資以年均20%以上的速度增長,2007年房地產開發(fā)投資增幅甚至達到30.2%。即使在2008年宏觀調控效應開始顯現的情況下,2008年1-8月房地產開發(fā)投資仍然保持在29.1%的同比增速上。

貨幣供應量對房地產市場的支持還表現在國內個人住房信貸的快速發(fā)展上。正如央行報告指出的那樣,1998年以來金融對房地產業(yè)的支持,由過去單純地對企業(yè)開放貸款支持轉變?yōu)閷ν顿Y和消費兩個方面的支持,而對個人的信貸支持成了這次房地產發(fā)展的最大動力。個人住房貸款在經歷了從無到有并迅猛發(fā)展的階段后,已成為當前我國居民個人消費貸款的最主要組成部分,并且個人住房貸款余額的絕對值和增長速度都保持著極高的水平。據央行公布的數據,到2007年10月末,全國商業(yè)性房地產貸款余額達4.69萬億元,同比增長30.75%,占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中,個人住房貸款余額2.6萬億元,同比增長35.57%;住房公積金委托貸款余額達4502.2億元,同比增長34.87%。對個人住房貸款貨幣供應量發(fā)放的加大,使我國住房消費需求得到極大的釋放,商品房銷售面積以年均20%以上的速度增長,2005年更是以45.1%的增速達到歷史高點。

(二)貨幣政策與我國房地產價格的波動

上述事實表明,無論是我國房地產的開發(fā)投資還是住房消費都得到了金融有力的支持,并且貨幣供應量在房地產市場供給和需求方面的放量都始終處于上升趨勢,其結果是促進了房地產市場的供給增加與刺激了住房消費需求,導致房價持續(xù)上漲。

在寬松的貨幣政策下,我國房地產貸款余額與商品住宅價格變化的趨勢顯示,1998-2004年我國房地產開發(fā)貸款余額與個人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長的水平上;2002-2004年房地產貸款余額的絕對值則出現大幅上漲的趨勢。從總體趨勢看,個人住房貸款增長速度明顯快于房地產企業(yè)的開發(fā)貸款速度,并且個人住房貸款在房地產貸款中的比重也較大。與此同時,1998年以來,我國房價的增長速度一直保持上升趨勢。尤其是進入2001年以后,商品住宅價格的上漲與房地產貸款量的擴張表現為同步運行,由此可以認為貨幣供應量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來我國房價上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過快的房價,中央政府相繼出臺了以提高信貸門檻和市場利率為標志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房價漲幅同比增長17.8%和14%,達到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關系。2007年三季度,中國人民銀行“貨幣政策報告”顯示:2007年9月末,全國商業(yè)性房地產貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。其中,房地產開發(fā)貸款余額1.76萬億元,同比增長26.9%;購房貸款余額2.86萬億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個百分點。

2007年9月27日與12月5日,中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯合《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》和《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》,對利用貸款購買住房的首付款比例和房地產開發(fā)貸款做了更加嚴格的規(guī)定。對申請購買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對項目資本金比例不到35%或未有“四證”的項目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標志的從緊的貨幣政策改變了過去我國房地產市場得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國房地產市場成交量持續(xù)走低,房價明顯回落。據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調查顯示,2008年9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房價降幅最大,新房價格同比下降10.8%。這一事實表明,貨幣供應量的減少,對抑制房價上漲是有一定作用的。

結論

從貨幣政策影響房價波動的機理與經驗分析來看,貨幣供應量的膨脹支持了我國房地產市場的繁榮,也是催生我國房價上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現實的風險和危機。因此,為實現經濟的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規(guī)模,尤其是通過按揭貸款進行的投機性信貸;在國內資金來源渠道狹窄的情況下,可適當增加房地產信貸規(guī)模,營造供略大于求的市場氛圍,避免因供不應求造成購房者心理恐慌而盲目入市,進而抬高房價的現象發(fā)生。同時,當前部分城市出現房價有所下跌的局面,雖然房價的理性回歸凸顯了宏觀調控的政策效應,但需要警惕的是,房價下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為,進一步加劇房價的波動,從而令其負面影響產生放大效應。

參考文獻:

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2.房林.從緊貨幣政策與房地產價格波動關系研究.價格理論與實踐,2008(2)

第7篇：房地產政策金融范文

一、衡陽市房地產發(fā)展現狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產開發(fā)資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉變。

基于以上所述．在經濟復蘇背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況已經得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎上的房地產市場復蘇，其可持續(xù)性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產市場的基本因素還沒有完全消失．國內經濟發(fā)展還有可能出現波動．衡陽市房地產業(yè)的真正復興還有待時日。

二、衡陽市房地產存在問題的經濟學分析

(一)居民“理性預期”與房地產市場投機行為

西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合“經濟人”假設。消費者在房價上漲時由于預期房價還會繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預期下不可避免產生投機沖動。今年以來，市面上出現的排隊購房的現象已經屢見不鮮了，甚至出現了單純的“賣房號”現象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產這樣“瘋狂”的收入水平房地產市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產市場價格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大．而且又經歷了一輪調整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產經濟必然會受到損害，給區(qū)域經濟金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發(fā)展

根據薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結構性過剩問題依然存在。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后(見表1)，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機構“非理性”行為孕育著房地產市場風險

金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業(yè)中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，不利于房地產業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項目進行不下去，房地產金融風險就會凸現出來，2008年的房地產市場不景氣導致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農業(yè)銀行不良資產剝離)的條件下，衡陽市房地產開發(fā)貸款損失類不良貸款數量同比增長84．48％，關注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關注類房地產貸款可能向不良貸款轉化。據已公布的房地產數據顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產大量開發(fā)建設，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產民間融資潛藏的風險值得關注民間融資作為正規(guī)金融的補充．因為資金的稀缺性也會產生信貸配給現象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現逆向選擇和道德風險。逆向選擇的結果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會出現商品房銷售不暢的情況．房地產市場將不可避免出現道德風險。尤其是一些房地產項目存在的非法集資現象．更容易出現融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經有例可循。

三、經濟復蘇背景下金融機構如何促進區(qū)域房地產經濟健康發(fā)展

面對經濟復蘇的大環(huán)境，衡陽金融機構在推動房地產市場健康發(fā)展上應有所作為．在支持房地產發(fā)展上應更加注重科學性和靈活性

(一)把握好房地產金融支持的方向

房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業(yè)性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構．優(yōu)先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下．切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發(fā)和新開工項目的調控。防止房地產企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩(wěn)健經營。根據房地產金融風險防控狀況．對金融支持的重點應放在關注投資規(guī)模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業(yè)資質較好、還貸較及時的房地產企業(yè)四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產金融支持的力度

房地產業(yè)是區(qū)域經濟的支柱產業(yè)．因此為了防止區(qū)域經濟大幅波動，對于區(qū)域房地產業(yè)的金融支持力度應把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執(zhí)行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產生房地產泡沫的風險。

二是把握住金融支持與經濟發(fā)展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區(qū)域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區(qū)域經濟平穩(wěn)發(fā)展。新晨

(三)加強房地產金融監(jiān)管體系建設

一是建立房地產金融長效監(jiān)測機制。首先要建立適應區(qū)域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監(jiān)測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，對房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產投資規(guī)模和銷售狀況等要重點監(jiān)測．發(fā)現問題及時報告和解決。

第8篇：房地產政策金融范文

改革開放以來，我國房地產市場逐漸形成，房地產金融業(yè)也開始在探索過程中不斷演進和發(fā)展。然而，目前我國的房地產業(yè)和房地產金融體制都還很不成熟和完善，如產業(yè)發(fā)展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發(fā)模式上，我國房地產業(yè)長期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領域，造成產業(yè)發(fā)展對環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場機制的建設上，自1998年取消福利分房以來，房地產市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產金融體制的建設也沒有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機過后和低碳經濟發(fā)展的背景下，我國面臨著產業(yè)轉型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經濟的重要支柱之一，房地產業(yè)在經濟發(fā)展的潮流中也不可避免要進行重大轉型。房地產業(yè)的順利轉型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設的成功。因此，在房地產轉型的背景下，我國有必要對房地產金融體制的建設和改革進行全面的思考。

一、房地產業(yè)面臨重大轉型機遇

當前，我國房地產業(yè)處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態(tài)開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發(fā)生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次調控不同于以往任何一次，調控政策的力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調整和轉型?；诋斍拔覈康禺a業(yè)發(fā)展的需要和國際上金融業(yè)發(fā)展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉型

城市的土地供應與房地產開發(fā)之間具有很大的內在聯系。隨著房地產業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們日益增長的住房需求，房地產業(yè)在夾縫中頑強地擴張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產發(fā)展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進了房地產業(yè)“虛幻的繁榮”，導致城市用地的大幅減少。因此，房地產未來的發(fā)展趨勢必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發(fā)模式轉變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應該轉變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來說，還應該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場為主的供房模式轉變?yōu)橐哉疄橹鲗?、市場為補充的供房模式

這一轉型即由商品住宅開發(fā)為主導轉向以民生住宅為主導的轉型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產市場出現了嚴重的競爭，房價在市場的調控下出現了不理智和不理性的發(fā)展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒有政府的宏觀調控，市場很難發(fā)揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預示著這一轉型的發(fā)展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現實意義。“過去不少地方對房地產的政策是GDP優(yōu)先，短期政績優(yōu)先，而目前已經開始營造的新的政策環(huán)境，是把房地產和科學發(fā)展觀、構造和諧社會結合起來，其政策目標是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉型意味著，房地產業(yè)的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產業(yè)不夠成熟且面臨重大轉型的關鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發(fā)調控為主的經濟發(fā)展模式，還是建立以政府為主導作用的發(fā)展模式是一個非常重要的問題。我國房地產市場發(fā)展的歷史告訴我們，短期內，市場作用的過度發(fā)揮不利于普通百姓的權益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。

3.房地產開發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產市場調控政策在一、二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產市場進發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實，這一發(fā)展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現供應不足的現象。在城市化進程中，房地產的開發(fā)模式應進行重大調整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質的房地產產品向低碳的高質量的產品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉(xiāng)村市場開發(fā)是房地產未來發(fā)展的重要取向。此外，房地產開發(fā)的產品類型也將得到轉型，以居住型商品房為主的房屋供應模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產、旅游房產、養(yǎng)老地產、旅游地產、物流地產等新興房地產產品類型轉變。

4.房地產開發(fā)從高污染、高能耗高碳運營模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉變自2003年英國政府提出“低碳經濟”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經濟”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導，通過技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產業(yè)轉型、新能源開發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護雙贏的一種經濟發(fā)展形態(tài)。作為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經濟”的發(fā)展要求，房地產業(yè)界對于經濟發(fā)展模式轉型的關注和思考也越來越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經納入了眾多企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術甚至成為了企業(yè)在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關鍵因素。如保利、萬科等一部分企業(yè)通過實現產業(yè)技術升級和產品轉型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務、辦公和旅游于一體的整合協同經營模式，以便控制房地產鏈條的各個環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關注，從根源上減少碳排量，實現能源優(yōu)化配置。因此，毫無疑問，房地產業(yè)的低碳轉型勢在必行。低碳轉型不僅僅為了適應世界發(fā)展的潮流，也是我國后工業(yè)時展的必然要求。通過低碳轉型，產業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質量也會相應得到提高。#p#分頁標題#e#

二、房地產業(yè)轉型的必然要求———房地產金融改革

房地產業(yè)是一個資金需求規(guī)模較大、資金周轉周期較長的高風險行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產業(yè)的重要因素和保障。在房地產業(yè)轉型的歷史時期，不管是哪種轉型都需要金融的大力支持。而目前我國的房地產金融體制不僅無法滿足當前房地產業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產業(yè)的轉型提供資金保障。因此，借鑒國外先進的金融工具和融資模式，創(chuàng)新我國的金融體制，改革現存的房地產金融產業(yè)，顯得尤為重要。應該說，房地產金融體制的改革不僅是房地產業(yè)本身轉型的重要組成部分，也是房地產業(yè)轉型的根本和關鍵點。傳統(tǒng)的金融體制嚴重束縛了經濟的發(fā)展和消費需求，而現存房地產金融體制不僅極大地阻礙了房地產業(yè)的繁榮和市場的發(fā)展，也在一定程度上加重了我國銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)風險。具體來說，我國房地產金融體制主要面臨以下幾方面的問題和困境：

1.房地產資金來源嚴重依賴銀行系統(tǒng)的房地產信貸

目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據主要地位，造成銀行系統(tǒng)風險的高度集中?？v觀近年來房地產信貸的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現：房地產貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例一直處于高位狀態(tài)，并有小幅上升趨勢；個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產開發(fā)企業(yè)貸款增幅。例如，從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數字達到了18.25%。2001年，我國個人住房信貸余額為5598億元，占房地產貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數字上漲到57300億元，占房地產開發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業(yè)的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。事實上，房地產開發(fā)企業(yè)的信貸資金遠超過這一比例。按照現行首付30%的購房規(guī)定，個人住房貸款也將達到60%占比以上，而房地產企業(yè)資金很大一部分來自于購房者的預付款。因此，其間接來自銀行系統(tǒng)的資金占比更多。而這一特點帶來了一系列的負面影響：第一，商業(yè)銀行信貸風險開始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產開發(fā)和消費者的消費；第三，房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，且年增長率波動較大，不利于經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

2.房地產金融市場還遠未完善

長期以來，我國的金融市場遵循著以銀行為主導的發(fā)展路線。而有著直接融資作用的一級資本市場卻遠沒有得到發(fā)展。房地產金融市場也是如此。由于房地產需要大量的資金進行建設，而銀行系統(tǒng)擔負著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業(yè)銀行背負巨大的市場風險。雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來，金融市場還很不完善。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產金融市場有序發(fā)展。房地產金融市場的良好秩序需要有健全的法律法規(guī)作保障，目前我國與房地產金融有關的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現象，不適應房地產金融快速發(fā)展的需要。

3.房地產金融體系不健全，房地產宏觀管理體制亟待理順

從房地產金融體系的建設來看，目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業(yè)務的創(chuàng)新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節(jié)。因此，我國目前的房地產金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。最明顯的事實就是，在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產金融市場和金融體系的發(fā)展程度不無關系。一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策可能無法發(fā)揮效應。

4.相關法律還有待形成和完善

我國目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確。我國迄今建立起來的房地產金融法尚未形成完整、科學的體系，房地產金融法律只是初具規(guī)模，無論是法律規(guī)范的內容、調整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。由于房地產金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎性作用，同時它們又構成房地產業(yè)宏觀調控的重要手段。因此，我們應該高度重視立法在金融體制建設方面發(fā)揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產金融法制和法規(guī)。金融是經濟活動的重要保障，任何經濟活動的開展都離不開金融。在房地產業(yè)轉型的重要時期，金融也將發(fā)揮巨大的效應。無論房地產業(yè)如何轉型、轉型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競爭力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩(wěn)定的金融體制，不僅對于房地產業(yè)本身具有重大的現實意義，而且對于國民經濟中其他產業(yè)的轉型和與其配套的金融機制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現實意義。通過整合社會金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩(wěn)定而成熟的金融市場并最終形成我國獨特的房地產金融體制，我國房地產業(yè)必將隨著國家經濟的繁榮走向健康、穩(wěn)定和興盛的康莊大道。

三、如何改革我國房地產金融體制

我國應建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過度依賴傳統(tǒng)的銀行系統(tǒng)的資金體系，建立多層次、有針對性的金融體制；轉變高污染、高能耗的房地產開發(fā)模式，提倡低碳房地產發(fā)展等舉措。

1.借鑒國外的經驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。短期來看，我們應該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導、以市場為補充的機制上，應該借鑒新加坡的公積金模式和德國的住房儲蓄模式金融融資。美國的房地產金融業(yè)比較發(fā)達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國家之一，其政府在住房方面的引導作用值得我們再一次借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習?？傊覀円梃b一切國家先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發(fā)展的融資工具。#p#分頁標題#e#

2.積極發(fā)展我國的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產企業(yè)卻缺乏融資渠道，企業(yè)與投資者之間喪失了互利共贏的對接平臺。因此，我國急需建立多元化的房地產金融體系，應該大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在房地產經濟中的游資，實現房地產業(yè)有效的市場配置和政府宏觀調控效應的最大限度發(fā)揮。由此可見，通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，還可以進一步穩(wěn)定房地產市場，促進經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3.穩(wěn)定房地產市場和房價，為金融市場和金融體制的建設營造良好的氛圍和條件

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發(fā)展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩(wěn)定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩(wěn)定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩(wěn)定和繁榮。因此，政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵民間資金投入房地產領域，妥善處理好直接融資和間接融資的發(fā)展平衡

一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發(fā)展的時期，政府的調控作用不可或缺，其能夠為市場提供一定的調節(jié)和風險控制的作用。在房地產高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。但是，市場是金融生態(tài)的最基礎的環(huán)境。因此，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在。

第9篇：房地產政策金融范文

國外學術界關于貨幣政策與資產價格關系的問題存在較大的爭議。有的學者認為，貨幣政策不應對資產價格變動做出反應；但近年來，越來越多的學者和官員開始傾向于支持貨幣政策應當對資產價格變動做出反應的觀點。Bernanke 和 Gertle（r1999）的研究認為，當資產價格中用于預測通脹的部分被考慮進來后，貨幣政策不應該對資產價格變動作出反應，因為資產價格變動本身具有總需求效應（資產價格的上升會刺激總需求；相應地，其下降則會減少總需求），采用彈性通貨膨脹目標制的貨幣政策可以自動地在資產價格上升時提高利率，在資產價格下降時降低利率，從而起到自動穩(wěn)定器的作用。該文獻更進一步通過數值模擬對各種政策的實際效果進行了比較。模擬結果顯示，不對股價做出反應的貨幣政策將會比那些對股價做出反應的貨幣政策取得更好的政策效果。Bean（2004）認為，由于央行不能可靠地識別資產價格泡沫并且貨幣政策也不是抑制資產價格泡沫的有效工具，因此，試圖穩(wěn)定資產價格的貨幣政策是不可取的。Gertler等(1998)、Batini 和 Nelson（2000）、Filardo（2000）、Mishkin 和 White（2002）等的研究都支持上述觀點。而一些中央銀行家，如瑞典央行副行長Hessiu（s2000）也持類似的觀點。Cecchetti等（2000）的觀點與Bernanke和Gertle（r1999）形成鮮明對比。他們的研究認為，資產價格泡沫會嚴重扭曲投資和消費行為，致使產出與通脹不合理的劇烈波動。為解決這一問題，他們認為貨幣政策不但要對預期的通貨膨脹進行反應，也應該對資產價格的波動做出直接的反應。這樣的做法將抵消泡沫對產出和通貨膨脹的影響，從而增進宏觀經濟穩(wěn)定。Cecchetti等（2000）采用了與Bernanke和Gertle（r1999）相同的模型，結果卻有顯著的不同。他們認為，在產出波動與通貨膨脹之間的偏好決定了央行究竟是采取只對通貨膨脹作為反應的積極政策，還是既對通貨膨脹反應又對股價反應的積極政策。他們通過對各種情況的模擬研究，有力的支持了貨幣政策應該對資產價格直接進行反應的這一觀點。Borio和Lowe（2002）、Bordo和Jeanne(2002)則從貨幣政策積極干預資產價格可以防止資產價格泡沫破裂的角度證實了貨幣政策應當對資產價格變動做出反應的觀點。值得注意的是，Agnello和Schuknech（t2011）利用18個工業(yè)化國家1980-2007年的數據研究分析了房地產價格泡沫生成及破滅的決定性因素，多值選擇模型（Multinomial Probit）的估計結果顯示，國內信貸的變化和利率水平對房地產價格泡沫形成的概率具有顯著性的影響。同時，金融部門的管制的放松（特別是按揭市場）對房價泡沫的出現概率有極強的放大作用。與之類似的還有，Gerdesmeier等（2010）分析了1969-2008 年 17 個 OECD 國家股價與房價的綜合數據，采用合并概率（Pooled Probit-Type）方法，發(fā)現信貸總量、長期名義利率的變化以及投資占GDP比重三個指標能最多提前8個季度預測資產價格（房地產價格）泡沫的破裂。上述的研究都顯示信貸的波動能對房地產價格產生影響。由于金融衍生工具的運用，在西方，特別是美國，房地產市場與資本市場之間相互滲透，二者之間的聯系十分緊密。數據顯示，美國住房抵押貸款債券已經成為美國債券市場比重最大的債券。其住房抵押貸款的50%已實現證券化。與上述的這些特征事實不同的是，中國居民的房地產投資需求不能通過與之相關的債券來滿足。居民要投資房地產只能通過直接購買住房，通過差價來獲得收益，這大大加劇了房地產價格的波動。

國內對于這方面的研究，基本上側重于從實證角度研究貨幣供應量與資產價格兩者之間的關系。信貸指標與資產價格，特別是信貸與房地產價格之間的研究還很少。與國外文獻類似，資產價格多關注資本市場。錢小安（1998）的研究發(fā)現，由于我國貨幣供應量與資產價格關聯性比較弱且很不穩(wěn)定，股票綜合指數不僅不具有成為宏觀經濟的晴雨表的功能，也不能以資產價格的變動作為判斷貨幣政策松緊的依據。瞿強（2001）則從貨幣操作層面展開，認為目前貨幣政策操作中，要關注資產價格但不宜盯住資產價格。中國人民銀行課研究局題組（2002）研究認為央行的貨幣政策操作應關注股票市場價格的波動，但不能將其列為進行貨幣政策決策的關鍵因素之一，換句話就是央行應關注而不是盯住股票市場的價格波動。易綱和王召（2002）也肯定了貨幣政策對股票價格的直接影響，通過研究，他們認為貨幣量與通貨膨脹的關系在一定意義上也取決于股市，并不是僅僅取決于商品和服務的價格，并得出中央銀行在考慮貨幣政策制定時應同時考慮股市價格和商品與服務價格的結論。瞿強（2005）認為資產價格泡沫與信用擴張具有較強的關聯性。王維安和賀聰（2005）認為貨幣政策應該更多關注房地產價格，但他沒有從實證角度研究我國房地產價格與貨幣政策的具體相關關系。談正達等（2011）從資產配置的角度出發(fā)，通過引入房地產和股票兩種資產的價格，運用半對數形式的貨幣需求函數證實了在1998—2010年我國存在穩(wěn)定的長期貨幣需求關系。其隱含的意義在于貨幣政策的制定中必須考慮房地產資產對貨幣需求的影響。與產業(yè)信貸政策不同，貨幣政策調整對實體經濟的沖擊更強，且由于時滯原因使其在實際操作中更加困難。周暉和王擎（2009）以中國房地產市場為例，通過當前央行貨幣政策的終極目標和中央政府與地方政府在房地產市場的博弈分析并通過實證證實了貨幣政策在經濟發(fā)達地區(qū)無效的結論。同時，作者認為由于貨幣政策和資產價格之間并不存在穩(wěn)定的聯動關系，在全國范圍內使用貨幣政策進行的房地產調控極其困難。但與本文研究不同之處在于，周暉和王擎（2009）所使用的房地產價格、M2和GDP增長率三項指標均為季度指標，而本文所使用的貨幣供應量同比增長率，房地產銷售價格同比增長率以及房地產信貸同比增長率（個人住房按揭貸款與房地產企業(yè)開發(fā)貸款之和）均為月度指標，且研究的重點側重于信貸與房地產價格變化間的動態(tài)關系。銀行信貸對房地產價格的影響方面，周京奎（2006）從能否得到銀行貸款兩個角度來構建理論模型，分析置業(yè)者及開發(fā)商的決策對房地產均衡價格的影響。特別是當存在投機行為時，置業(yè)者的購房動機并不限于自己使用，而是為了獲得地產出售的資本收益時，銀行信貸的過度支持會催生房地產泡沫。但實證部分使用非自籌資金與商品房銷售額的80%作為金融支持的變量顯得并不準確。曾五一和李想（2011）通過房屋銷售價格指數與租賃價格指數的協整關系判斷樣本期(2003-2009)存在房價泡沫。在泡沫原因的解析中同樣認為金融的過度支持是造成泡沫的原因。

國內外學者對資產價格與貨幣政策關系做了很多有意義的研究，但是從實證研究上，大多還僅限于貨幣供給量與資產價格的關系上，沒有從房地產信貸與資產價格關系的角度去研究。而在我國貨幣政策工具的使用中，為了實現經濟增長和金融穩(wěn)定等多重目標，信貸規(guī)?？刂迫允秦泿耪吖ぞ咧弧＠?，央行限定2008年的銀行信貸規(guī)模不得超過2007年的3163億元，要求各金融機構按季度上報新增貸款等新措施。另一方面，房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，它的供給和需求都受信貸擴張程度的影響。因此，信貸規(guī)模在很大程度上決定了房地產的繁榮程度與價格水平的高低?？梢?，從房產信貸與房地產價格視角分析貨幣政策與資產價格的關系有十分重要的意義。當前我國經濟正處于特殊時期，經濟高速增長、人民幣升值壓力較大、城市化進程正處于中期、人口年齡結構有利于儲蓄等等，這些因素決定了我國出現資產價格泡沫（特別是房產泡沫）是大概率事件。那么，我國央行的貨幣政策應該怎樣來應對資產價格泡沫？是否可以通過關注信貸的增速來影響資產價格泡沫？這是本文嘗試回答的問題。在經濟運行的過程中，不同市場間或不同資產、經濟變量之間往往存在著波動相關關系。因此，要研究多個變量間的波動性特征，就需要將單變量的GARCH族模型向多變量GARCH(Multivariate GARCH)擴展。MGARCH模型的優(yōu)勢在于其不僅涵蓋了單變量模型的波動特征，而且還可以刻畫不同變量波動間的相關關系。它最直接的運用在于研究多個市場的波動和聯合波動，并反映一個市場的波動是否引致了另一個市場的波動，以及兩個市場的聯合波動等特征。Kim(2000)利用MGARCH模型度量了金融市場的波動對實體經濟變量如出口以及產出增長率的沖擊。Bollerslev 等(1988)提出一個 MGARCH-VECH 模型，但該模型僅使我們得出不同市場之間波動性的相關系數，而無法考察市場之間的波動特征。其更為嚴重的缺陷在于無法保證條件方差—協方差的正定性。為了保證條件方差—協方差的正定性，Engle和Kroner(1995)在Baba等(1991)研究的基礎上提出了BEKK 模型，但該模型的的待估計參數過多（特別是考出三個以上的經濟序列時），且模型參數的經濟意義不夠明確。結合本文的研究需要以及數據特征，我們嘗試建立三元的對角BEKK模型，以厘清貨幣供應量、房地產價格以及房地產信貸（個人住房貸款與房地產開發(fā)貸款之和）這三個變量間的波動關系。模型設定為：

（一）數據及其基本統(tǒng)計特征

本文選取的三個月度數據序列①分別為，貨幣供應量（M2）同比增長率，房地產銷售價格同比增長率（REALINDEX）以及房地產信貸同比增長率（個人住房按揭貸款與房地產企業(yè)開發(fā)貸款之和）（REAL-LOAN）。時間跨度為 2007 年 1 月—2010 年 12 月，共 48 個月度觀測值。其中貨幣供應量和房地產銷售價格指數數據來自萬德（Wind）資訊，房地產信貸數據來自中國人民銀行調查統(tǒng)計司。從圖1可以看到，房地產銷售價格和房地產信貸的同比增長率呈現出一致的周期性特征，但我們還不能得出其經濟邏輯上的因果關系，即無法判斷到底是哪個變量引領了另一個變量。貨幣供應量的變化則在上述兩個指標之前，即貨幣政策的滯后期粗略估算為3—6個月。從表1的描述性統(tǒng)計可以看出，房地產信貸的同比增長率標準差為其它兩個指標的兩倍，其波動性明顯大于貨幣供應量和房地產價格。在樣本期內，房地產信貸指標與房地產價格幾乎顯示出同樣的波動周期，但房地產信貸的波動更為劇烈（標準差為10.3%，在三個指標中最大）。特別是2008年金融危機之后，國家出臺多項措施支持房地產業(yè)發(fā)展以期拉動經濟增長，使得房地產信貸指標增長迅猛。對三個序列的單位根檢驗（ADF檢驗）結果顯示，房地產價格和房地產信貸的增長率在5%的顯著性水平上平穩(wěn)，貨幣供應量增長率在10%的顯著性水平上平穩(wěn)。又由于數據均為同比增長序列，不需要做季節(jié)性調整。

（二）MGARCH-對角BEKK模型的實證分析

(4)式的估計結果見表 2。結果顯示，對角矩陣 A 和 B 中的各個元素在 1%的置信水平下都顯著。反映在(5)式中，貨幣供應量（M2）、房地產價格指數（REALINDEX）以及房地產信貸（REALLOAN）這三個指標上一期的沖擊對本期的波動影響非常明顯，具有顯著的ARCH效應，即當期房地產信貸、貨幣供應量和房地產價格的波動對它們自身的沖擊比較強烈。同時，由于 b1,b2,b3的系數同樣顯著，說明不但存在ARCH效應，GARCH效應同樣明顯，波動具有持久性。在聯合波動方面，三個變量兩兩之間的條件協方差都呈現出顯著的聯合波動特征，即單個變量的波動都會波及到另一個變量。結合實際來看，伴隨著我國經濟的快速發(fā)展，作為貨幣政策中介目標的廣義貨幣供給量M2也一直維持高速增長。2000～2010年間M2同比增長率平均值17.7%，其中2009年M2同比增長率達到27.7%，創(chuàng)已公布數據以來的歷史最高，在貨幣供給充足的宏觀背景下，由于在中國可供大眾普遍參與的金融投資渠道只有股票和房地產，再加上股市對金融投資承載力有限。因此，資金為保值增值，直接、間接進入房地產是其必然結果。我國房地產是一個資金密集型行業(yè)，融資能力對于房地產發(fā)展具有舉足輕重的作用，在只有少數大型企業(yè)才能上市融資，其他融資渠道如債券、信托融資、基金融資等方式十分有限的前提下，銀行信貸資金供給成為房地產業(yè)的主要來源：一是在房地產開發(fā)過程的資金籌集中，當房地產商自有資金不足的情況下。銀行體系的資金供給是其健康發(fā)展的必要條件；二是在房地產銷售過程中也離不開銀行體系的資金支持。由于房地產的價格特征決定了購買成本高，這使大部分消費者必須借助銀行信貸形成有效的購買力。另外，預售收入作為房地產商資金來源的重要組成部分，也為其間接地提供了資金融通。國家統(tǒng)計局數據顯示，2009年內地房地產企業(yè)資金來源5.71萬億元，其中國內貸款達到1.13萬億元；個人按揭貸款高達8403億元，最終表明約有2萬億元信貸資金流向房地產。可見，信貸資金的支持是近年來房地產業(yè)飛速發(fā)展的主要動因。近年來，政府為控制房價，多次使用控制信貸的方法，通過對房地產個人貸款以及房地產企業(yè)開發(fā)貸款以期控制房地產價格的增長。2005年3月至2007年上半年為了解決我國局部地區(qū)已出現的房地產熱，國務院及各部委連續(xù)頒布“雙八條”、穩(wěn)定房價時間表等相關政策，配合宏觀經濟政策取向，人民銀行執(zhí)行了從緊的貨幣政策，借助直接和間接調控手段，通過利率和窗口指導對房地產信貸規(guī)模進行適度控制，加強了商業(yè)性房地產信貸管理，旨在穩(wěn)定住房價格促進房地產業(yè)理性回歸。2007年下半年，全國樓市呈現普遍低迷的態(tài)勢，為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，國務院意在通過房地產業(yè)的復興穩(wěn)定國民經濟的發(fā)展，對房地產業(yè)采取了從抑到揚、從壓到促的調控。2008年下半年至2009年國務院對房地產市場做出十八項政策調整，期間人民銀行下調銀行貸款利率、首付款比例等措施降低個人房貸門檻，提高居民購買普通自住房的能力，因此在推進房地產市場又一次走向繁榮的同時也拉升房價過快上漲，甚至出現了泡沫現象。2009年下半年以來，針對我國房地產價格的快速攀升，2010年4月國務院迅速推出新“國十一條”等系列房地產調控措施，人民銀行金融調控與歷次房貸政策調整有所不同，即嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，對于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定價都開始實行差別化并嚴格采取風險定價，旨在合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

（三）基于GARCH均值方程的實證分析

為了分析房地產價格的增長是否受到貨幣發(fā)行量以及房地產信貸波動的影響，我們首先建立如下模型：(9)式的估計結果見表 3。結果顯示，在 5%的顯著性水平下，僅 2的系數顯著，即房地產信貸增長的波動能影響房地產價格的增長，且該波動導致了房地產價格的下降。這說明對房地產信貸波動的控制能夠顯著地抑制房價的增長。正如前文所說明的那樣，雖然整體上我國物價水平保持了相對穩(wěn)定，但信貸的擴張，特別是房地產信貸的膨脹并沒有得到足夠的重視。貨幣供應量的波動，估計系數為正，但對房地產價格增長影響不顯著。同時，三個變量中任意兩個變量的聯合波動對房地產價格的增長的影響并不顯著。對于貨幣供應量的波動對房地產價格增長影響不顯著的原因可能是：第一，對于一個發(fā)展中的經濟體，我國貨幣供應量始終處于增長高位，樣本期間內并未出現過大起大落，2007年以來的月度同比增長率均值達到20.4%，危機后的峰值甚至超過30%；其次，貨幣供應量已經不能全面反映社會的流動性狀況。這與鄧瑛和趙雪（2011）發(fā)現利率規(guī)則比貨幣供應量更能迅速調整房價的增長的結論相類似，因為利率的調整首先就會作用于信貸，而這對于資金敏感的房地產業(yè)作用更加明顯。2011年2月人民銀行了社會融資總量指標。社會融資總量是指在一定時期內實體經濟從金融體系中獲得的全部資金總和，這其中的金融體系為整體金融的概念。從機構看，包括銀行、證券、保險等金融機構；從市場看，包括信貸市場、債券市場、股票市場、保險市場以及中間業(yè)務市場等。長期以來，我國貨幣政策的重點監(jiān)測和分析以及調控的中間目標為M2和新增人民幣貸款。但上述指標已不能準確反映整個經濟中的融資總量。商業(yè)銀行的表外業(yè)務、非銀行機構提供的資金和直接融資都對整體經濟的融資狀況產生巨大的影響。而這些影響必然會傳遞到房地產市場中，從而影響房地產價格。根據央行2010年的統(tǒng)計，新增人民幣貸款7.95萬億元，同比少增1.65萬億，但實體經濟通過央行承兌匯票和委托貸款從金融體系新增融資達3.47萬億元，占社會融資總量的24.2%。這從另一個側面說明，與貨幣供應量相比，社會融資總量指標與主要經濟指標之間的聯系更加緊密。

本文基于多元MGARCH—BEKK模型和GRACH均值方程模型對房地產信貸、貨幣供應量和房地產價格的動態(tài)變化進行了實證研究，研究得出：

1.房地產信貸與房地產價格、房地產信貸與貨幣供應量以及貨幣供應量與房地產價格之間的條件協方差都呈現出顯著的聯合波動特征，即單個變量的波動都會波及到另一個變量，說明中央銀行的貨幣政策能夠影響房地產價格。