房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。2 項(xiàng)目成本管理問題無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在問題的相對(duì)建議及方法

針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對(duì)開發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

總結(jié)：針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機(jī)制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題。同時(shí)理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項(xiàng)目管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式。筆者就我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制、進(jìn)度控制和溝通管理方面提出了具體的項(xiàng)目管理措施

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；控制

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1. 引言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術(shù)以及財(cái)政、金融、稅收等行業(yè)各部門的發(fā)展相互影響，不僅為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供了最基本的生產(chǎn)資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平和方式直接影響項(xiàng)目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。因此本文深入分析我國現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目管理存在的問題和癥結(jié)，并對(duì)如何建立適應(yīng)我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展進(jìn)行探討和研究。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)兩種。成果性目標(biāo)指投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的功能目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。這些共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，這幾大目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征:（1）共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其他方面發(fā)生變化。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求各目標(biāo)之間的優(yōu)化和平衡。（2）目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡(jiǎn)單到詳細(xì)的過程，所以項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是目標(biāo)的管理。（3）目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系具有均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的總體邏輯關(guān)系。

2.2項(xiàng)目管理機(jī)制設(shè)計(jì)原則

（1）適用性原則:項(xiàng)目管理機(jī)制要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模、資金、從業(yè)人員、發(fā)展戰(zhàn)略等實(shí)際情況，擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)，遵從適用原則，使得管理機(jī)制與項(xiàng)目本身相適應(yīng)。（2）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時(shí)間跨度大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)外因素、自然環(huán)境因素、社會(huì)環(huán)境因素都有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)變化對(duì)項(xiàng)目管理機(jī)制做出合理調(diào)整，以滿足實(shí)際管理的需要。（3）統(tǒng)籌規(guī)劃原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從項(xiàng)目立項(xiàng)到后期運(yùn)營，都需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證工作進(jìn)行的有效合理、工作銜接緊密，節(jié)約時(shí)間和成本。

3. 項(xiàng)目管理發(fā)展趨勢(shì)

隨著項(xiàng)目管理的應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和成熟，項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出向信息化、多元化、國際化發(fā)展的趨勢(shì)。把一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)活動(dòng)看作成一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行管理，所以項(xiàng)目管理已涉及到各行各業(yè)，可以以不同的方式和規(guī)模出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，創(chuàng)新了許多新的項(xiàng)目管理方法。同時(shí)項(xiàng)目管理隨著競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)和信息技術(shù)的支撐，具有國際化趨勢(shì)，促進(jìn)了項(xiàng)目管理的全球化發(fā)展，使各國之間項(xiàng)目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業(yè)管理的信息化必然帶來項(xiàng)目管理的信息化，世界項(xiàng)目管理信息化趨勢(shì)越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，面對(duì)大型復(fù)雜項(xiàng)目的信息和數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)管理，必須使用先進(jìn)的方法和工具提高工作效率和管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)化管理。

4. 項(xiàng)目管理不同管理階段應(yīng)采取的控制

控制主要表現(xiàn)在質(zhì)量、進(jìn)度以及資金三方面，對(duì)于不同的管理階段，三方面控制的具體內(nèi)容如下：

（1）起始準(zhǔn)備階段：在質(zhì)量目標(biāo)方面，對(duì)各種經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)的準(zhǔn)確性和進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報(bào)告；在時(shí)間進(jìn)度方面，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，這包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作要求進(jìn)行編制，而各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的編制，以達(dá)到進(jìn)度控制的目的。在資金使用方面，根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、銷售成本、工程建設(shè)成本等；同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)的策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本；對(duì)項(xiàng)目資金流量合理計(jì)劃和進(jìn)行預(yù)測(cè)，確定啟動(dòng)資金的數(shù)額，制定資金的投入計(jì)劃。

（2）前期設(shè)計(jì)階段

在質(zhì)量管理方面，包含設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化及其完善，注重設(shè)計(jì)的品質(zhì)，并利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到最優(yōu)的效果；同時(shí)要組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)；在規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段要組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，要和設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，與總進(jìn)度安排相一致。在資金使用方面，要根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和投資意向，確保符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的工作；由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)都趨于保守，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，因此應(yīng)該在保證質(zhì)量的同時(shí)盡量做到成本節(jié)約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質(zhì)量管理方面，首先要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監(jiān)理單位，通過監(jiān)理公司著重對(duì)各施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)備安裝單位等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量及投資達(dá)到計(jì)劃要求；另外要加強(qiáng)合同管理，通過合同形式來約束雙方的責(zé)任義務(wù)與利益關(guān)系。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響，所以要定期召開進(jìn)度會(huì)議，嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。關(guān)于資金使用方面，資金大量投入的階段，預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控其費(fèi)用的收支及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)調(diào)整。

（4）后期管理階段

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的企業(yè)形象，做好生產(chǎn)使用的準(zhǔn)備。在時(shí)間進(jìn)度方面，要把握節(jié)奏按照生產(chǎn)進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對(duì)于業(yè)主，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。在資金使用方面，主要是生產(chǎn)實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

5. 結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理仍屬于一種粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。與世界各國存在的項(xiàng)目管理模式比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展還不夠完善，許多問題需要在項(xiàng)目管理過程中解決，我們必須清醒意識(shí)到，越是在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，越要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)和深入了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作的重要性，本文就項(xiàng)目管理目標(biāo)、原則及其在如何在不同管理階段中應(yīng)采取的控制措施進(jìn)行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理貫穿于項(xiàng)目自立項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對(duì)投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費(fèi)商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場(chǎng)的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1.1工程造價(jià)管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預(yù)決算的知識(shí)，但是經(jīng)濟(jì)的知識(shí)以及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預(yù)決算知識(shí)，又精通經(jīng)濟(jì)和施工實(shí)踐知識(shí)的復(fù)合型高素質(zhì)的人才。

1.2設(shè)計(jì)單位成本意識(shí)淡薄

目前設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)只重視安全實(shí)用性和技術(shù)先進(jìn)性，而忽視了經(jīng)濟(jì)合理性，造成所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品造價(jià)與項(xiàng)目估算出現(xiàn)偏離，同時(shí)設(shè)計(jì)不精、深度不夠、隨意變更等當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的通病，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關(guān)制度有效進(jìn)行。

1.4招標(biāo)工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開展施工、材料、設(shè)備招標(biāo)工作時(shí)，不能按照規(guī)定程序進(jìn)行，招標(biāo)清單不準(zhǔn)確，招標(biāo)文件存在較多漏洞，導(dǎo)致最后的實(shí)際結(jié)算價(jià)偏離合同價(jià)，動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)分析

2.1 決策階段成本控制要點(diǎn)

投資決策對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本及項(xiàng)目建成使用后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場(chǎng)，并充分評(píng)估市場(chǎng)、資金、經(jīng)營、政策等風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。在項(xiàng)目決策階段應(yīng)該重點(diǎn)從以下方面控制項(xiàng)目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關(guān)重要的影響；（2）建設(shè)的地點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)營決策者要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

建筑設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，每個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都反映了建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)構(gòu)造狀態(tài)，是編制設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本的基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本又是確定和控制項(xiàng)目成本的依據(jù)。相關(guān)資料表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的影響程度可達(dá)到75%，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)成本、建設(shè)質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性的作用。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理應(yīng)從以下幾方面著手：（1）限額設(shè)計(jì)，根據(jù)可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，而后依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，再進(jìn)行分配投資額度的設(shè)計(jì)，保證投資額度不超限。（2）設(shè)計(jì)方案，本著經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性相結(jié)合的原則，充分考慮項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈(zèng)率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化的設(shè)計(jì)，并進(jìn)行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點(diǎn)

2.3.1加強(qiáng)招投標(biāo)及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工廣泛采用的是工程量清單報(bào)價(jià)，許多施工單位采用低價(jià)中標(biāo)索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)工期編制招標(biāo)計(jì)劃，精細(xì)化編制招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和評(píng)分辦法，合理確定招標(biāo)控制價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)合同管理，規(guī)范合同標(biāo)準(zhǔn)條款，做到合同簽訂前嚴(yán)格審核，合同執(zhí)行期主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格執(zhí)行。

2.3.2動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本是動(dòng)態(tài)的隨著項(xiàng)目施工的開展是實(shí)時(shí)變化的，需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項(xiàng)目施工階段，根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，控制和跟蹤建設(shè)動(dòng)態(tài)成本，實(shí)時(shí)的將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)的進(jìn)行成本分析及糾偏，避免項(xiàng)目建設(shè)成本偏離目標(biāo)成本。

2.3.3加強(qiáng)工程變更審查

工程變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，特別是對(duì)工程造價(jià)影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實(shí)施。

2.3.4做好現(xiàn)場(chǎng)的簽證工作

在實(shí)施工程項(xiàng)目的過程中，因?yàn)槭┕み^程的復(fù)雜和設(shè)計(jì)深度等因素，會(huì)出現(xiàn)工程量及進(jìn)度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設(shè)單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時(shí)效性，以免事后補(bǔ)簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點(diǎn)

竣工階段最主要的工作是工程實(shí)際建設(shè)成本的確定，要科學(xué)地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學(xué)的利用?？⒐るA段應(yīng)當(dāng)收集好各種資料，在資料齊全的基礎(chǔ)上開展結(jié)算工作，正確套用預(yù)算定額和不同類別的工程費(fèi)用定額，建立內(nèi)部復(fù)核、工程量清單核對(duì)備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯(cuò)率。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有資金投入大、施工時(shí)間長、資源消耗多、不確定因素多的特點(diǎn)，只有進(jìn)行有效的成本控制與管理，才能達(dá)到保證工程質(zhì)量、降低工程建設(shè)成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是政府在不斷推出經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價(jià)的另一重要?dú)⑹帚~，這將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧肖陽.房屋建筑工程造價(jià)要點(diǎn)及控制措施探析[J].科技視界，2013（12）

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開發(fā)；問題解析；工程

前言：房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效 ，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞 、工期長短 、是否可獲取高額利潤等方面 ，因此顯得尤其重要現(xiàn)階段 ，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn) ，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

2、 工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制 、公司制 、事業(yè)部制 以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式 ，主要設(shè)置一系列的管理部門 ，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng) 目。而事業(yè)部制 ，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理 ，參與財(cái)務(wù)核算 ，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少 ，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而 ，當(dāng)前形勢(shì)下 ，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂觀 ，其具體表現(xiàn)為 ：

2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目的風(fēng)險(xiǎn) ，一般來講無外乎七種 ：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向 ，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工 中，涉及到的噪音污染 、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴 ，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺 ，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一 ，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，它涉及到開發(fā)商和承包商 ，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的 ，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈 ，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn) 。最后便是經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn) ，即 由于管理方面的 原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉 ，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺 ，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問題

無論是從項(xiàng) 目決策階段 以及設(shè)計(jì)階段 ，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段 ，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng) 目成本管理 ，意義重大。在決策階段 ，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤 的決策，導(dǎo)致工程投 資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工

進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本 ，影響房地產(chǎn)投資效益。

3 、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失 ，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有 以下幾種 ：

①風(fēng)險(xiǎn)回避 ，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí) ，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施 ，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法 ，迫不得已的情況下 ，才能采用。因?yàn)椴捎蔑L(fēng) 險(xiǎn)回避的手段 ，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能 獲得任何可能的利潤 。

②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ，所謂 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范 ，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形 。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同 的方式 ，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) ，在簽訂合同后 ，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) ，都有乙方來承擔(dān) 。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式 ，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 ，雖然這樣會(huì)增加部分成本 ，但是通過這種方式 ，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā)過程中，遇到重大 自然災(zāi)害 ，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

3.2全面完善項(xiàng) 目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程 ，必須加強(qiáng)全過程的成本管理 。必須從決策出發(fā) ，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式 ，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制 。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理 ，其包括投資決策階段 、 設(shè)計(jì)招投標(biāo) 階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段 。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本 ，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng) 目中重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容 。縱觀整個(gè)項(xiàng) 目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目投 資決 策階段 ，必須把握成本的關(guān)鍵因素 ，從定性和定量分析來控制造價(jià)成本。所謂 定性分析 ，即從宏觀的角度 出發(fā) ，大 體研究項(xiàng) 目成本相關(guān)影響因子。是全面把握效益成本 ，注重資金投資與效益比例 ，研究工程價(jià)值走向 ，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算 ，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng) 目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段 ，所 以在這個(gè)階段控制造價(jià) ，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制 。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講 ，必須嚴(yán)格監(jiān)督建筑單位 ，使其嚴(yán)格按圖紙施工 ，按程序辦事。對(duì)于建筑單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握 ，詳細(xì)審查 ，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容 ，堅(jiān)決駁回；對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程 ，而且工程中必須要變更的內(nèi)容 ，予以批示。然 后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 ，必須委派施工監(jiān)理 ，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料 、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān) ，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核 ，提出有利于施工的相

關(guān)措施 ，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面 ，必須加強(qiáng)監(jiān)管 ， 使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān) 內(nèi)容 ，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生 ，必須做出相關(guān)處罰。

3.3項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn) ，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少 ，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定 ，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多 ，如人員、材料、機(jī)械 、施工方法 、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外 ，項(xiàng) 目建設(shè)管理涉及了多種學(xué) 科 ，如建筑 、結(jié) 構(gòu) 、暖通 、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供 電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材 、新型施工工藝 的學(xué)習(xí) 、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范疇比施工 、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng) 目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的、系統(tǒng)的工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、多風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。一般劃分為策劃階段，設(shè)計(jì)階段和施工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)，開發(fā)商是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃階段到竣工驗(yàn)收交付使用階段的組織者和實(shí)施者。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理的效果如何，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是否合格、會(huì)不會(huì)拖延工期、利潤是否豐厚等方面，從而顯得非常重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1. 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施計(jì)劃管理，可以促進(jìn)工程項(xiàng)目有計(jì)劃、按順序、有條不紊地展開開發(fā)建設(shè)。簡(jiǎn)而言之就是，通過制定并且使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目的全部開發(fā)活動(dòng)歸到計(jì)劃管理中，并且實(shí)行全過程管理，使工程項(xiàng)目能夠有條不紊地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2.優(yōu)化項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入與項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)有很大的關(guān)系，項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同則項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入會(huì)有很大的不同。要用有限的資源利用范圍、最合適成本預(yù)算獲得最大程度上的利潤。所以說，想要利用有限的資源和資金建立高質(zhì)量的工程項(xiàng)目，都必須依靠工程項(xiàng)目的管理。項(xiàng)目的管理與項(xiàng)目的成本密切相關(guān)，良好的項(xiàng)目管理能夠?qū)崿F(xiàn)用最少的資源和資金，建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理可以為開發(fā)項(xiàng)目提供和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行良好的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于各組織之間的關(guān)系，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍，獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品的良好銷售。

4.減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理對(duì)策

1.建立完善的合同示范文本體系

建立開展建設(shè)工程合同示范文本體系研究，理清在工程建設(shè)各個(gè)階段需要的合同，盡快制定相應(yīng)的示范文本。如盡快出臺(tái)工程項(xiàng)目總承包合同示范文本，建設(shè)工程施工專業(yè)分包合同示范文本，建設(shè)工程施工勞動(dòng)分包合同示范文本，以及招標(biāo)工程咨詢等。合同的示范文本逐步形成，可以完善工程合同示范文本體系，以規(guī)范合同管理?，F(xiàn)行的建設(shè)工程施工合同示范文本雖經(jīng)修訂，但在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)有不妥之處，需要不斷的完善、在修訂中要正確認(rèn)識(shí)FIDIC條款的作用，建設(shè)工程施工合同示范文本在制定過程中借鑒了FIDIC條款的很多優(yōu)點(diǎn)，但FIDIC條款有很大的局限性，我國合同示范文本主要依據(jù)我國的現(xiàn)行法律行政法規(guī)，要結(jié)合我國建設(shè)工程的實(shí)際情況制定，不能全盤搬用FIDIC舊條款。

2. 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制，要貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.做好風(fēng)險(xiǎn)管理

任何風(fēng)險(xiǎn)都是有“人”來發(fā)現(xiàn)的，并要針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施控制措施的，對(duì)項(xiàng)目總體而言，首要任務(wù)是組織一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場(chǎng)的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從根本上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)最重要的問題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任是否落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評(píng)價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對(duì)策。

4. 做好項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性是其他因素所無法取代的，正因?yàn)檫@樣，做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理就成為重中之重的一項(xiàng)工作。而對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目一開始就開始著手。

（1）做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：

1)確定工期總目標(biāo)。

2)編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。

3)編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并嚴(yán)格控制該計(jì)劃的執(zhí)行。

4)施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。

（2）做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：

1)編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。

2)編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。

5.做好項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，其質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等，任何一項(xiàng)管理不當(dāng)都可能會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響，給項(xiàng)目帶來巨大損失。除此以外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及的學(xué)科廣泛，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，這就決定了房地產(chǎn)公司要協(xié)調(diào)處理好與監(jiān)理、供電、供水等等合作單位的社會(huì)關(guān)系，管理人員也必須有對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的研究和推廣起步較晚，其理論和方法與世界先進(jìn)水平相比還有很大差距，因此我們要正確認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題并積極主動(dòng)解決這些問題，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制，實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，建立企業(yè)品牌，培養(yǎng)顧客忠誠度，適應(yīng)市場(chǎng)需求，才能縮短與國外項(xiàng)目管理的差距，增強(qiáng)我國建筑企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工管理；施工控制

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。有效的施工管理是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的作用主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工控制

開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序 。

（一）工程進(jìn)度控制

1、工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃。 第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。 第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。

2、進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)——防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成?！斑M(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

3、進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

（二）質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。（2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

（三）成本控制實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。1、直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。

2、間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；土建現(xiàn)場(chǎng)管理；質(zhì)量

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的全過程可以分為四個(gè)大的方面，分別是項(xiàng)目前期策劃階段的質(zhì)量管理、項(xiàng)目規(guī)劃以及設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理、項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量管理以及最后的工程驗(yàn)收階段的質(zhì)量管理。在這四個(gè)方面中最重要的便是項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量管理，而在這個(gè)階段中不僅包括規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理，還包括必須遵守監(jiān)理質(zhì)量管理，其中以土建施工中的現(xiàn)場(chǎng)管理最為重要。房地產(chǎn)的土建現(xiàn)場(chǎng)管理直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體的建設(shè)質(zhì)量和整個(gè)工程的成本，它是整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理中的重要環(huán)節(jié)，所以對(duì)土建現(xiàn)場(chǎng)管理的研究和應(yīng)用對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有很大的提高，另外還可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。下面就對(duì)房地產(chǎn)土建現(xiàn)場(chǎng)管理進(jìn)行一系列的分析和探討。

一 房地產(chǎn)土建現(xiàn)場(chǎng)管理需要關(guān)注的方面

在房地產(chǎn)施工過程中，土建現(xiàn)場(chǎng)管理需要注意的方面有很多，大體上可以分為四大方面，下面進(jìn)行分別講述：

1 在進(jìn)行土建現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，要積極的配合和支持現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員的工作。

監(jiān)理單位實(shí)際上就是建設(shè)單位對(duì)其進(jìn)行授權(quán)來進(jìn)行工程管理的。監(jiān)理單位的被委托單位便是建設(shè)單位，監(jiān)理單位的工作依據(jù)主要包括兩個(gè)合同，也就是第一個(gè)是監(jiān)理單位與建設(shè)單位簽訂的監(jiān)理合同，第二個(gè)是建設(shè)單位與施工單位簽訂的施工承包合同。所以說當(dāng)監(jiān)理單位進(jìn)行工作時(shí)建設(shè)單位應(yīng)該積極的給與支持，盡量的不再介入到整個(gè)的現(xiàn)場(chǎng)管理工作中去，而是為監(jiān)理單位提供有力的支持，協(xié)調(diào)和處理好整個(gè)工程的關(guān)系，這樣才不會(huì)造成在管理時(shí)既有建設(shè)單位的管理人員也有監(jiān)理單位的管理人員，從而使得施工單位不知道該聽誰的，工作起來無所適從，進(jìn)而造成整個(gè)房地產(chǎn)土建現(xiàn)場(chǎng)管理的混亂。

2 監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作同時(shí)進(jìn)行管理，容易造成兩者都管理不到位。

監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作同時(shí)進(jìn)行組織實(shí)施，雖說有一定的優(yōu)點(diǎn)，那就是同時(shí)進(jìn)行這兩項(xiàng)工作可以對(duì)各種資源進(jìn)行充分的利用，但是這樣有時(shí)不但對(duì)項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作產(chǎn)生不利的影響甚至有時(shí)造成的后果卻是很嚴(yán)重。因?yàn)橥瑫r(shí)對(duì)項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作進(jìn)行管理使得每一方面的責(zé)任不明確，而且為了片面的追求人員穩(wěn)定和成本的降低，在不同的工作階段對(duì)人員不能進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。從以上方面來看，項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作進(jìn)展的時(shí)候一定要在人員的配置方面安排好，也就是說不但要有總的負(fù)責(zé)人員進(jìn)行總的時(shí)間規(guī)劃和職責(zé)分工，還要有分屬人員詳細(xì)操作每一部分的工作，并且在不同階段要對(duì)員工進(jìn)行不同的調(diào)整?？偟膩碚f在人員數(shù)量和專業(yè)配置這兩個(gè)方面為了滿足工作的需要都要有針對(duì)性的進(jìn)行。

3 正確衡量工程趕工的得與失。

工程趕工對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有優(yōu)點(diǎn)但也有缺點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)是可以使工程的工期時(shí)間縮短，進(jìn)而使整個(gè)項(xiàng)目提前完工投入使用，這樣能為房地產(chǎn)公司提早帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益、政治效益以及社會(huì)效益。但是這樣的工程趕工也會(huì)造成一些很大的甚至不可挽回的問題，比如質(zhì)量出現(xiàn)問題、發(fā)生安全事故等。所以在進(jìn)行工程趕工的決定時(shí)一定要綜合考慮趕工的得與失，會(huì)不會(huì)因?yàn)橼s工原因而造成一些質(zhì)量或安全事故，不要因?yàn)橼s工而實(shí)現(xiàn)不了趕工的目標(biāo)。

4 建設(shè)單位要對(duì)其中產(chǎn)生的一些問題進(jìn)行及時(shí)的解決。

建設(shè)單位要經(jīng)常的與監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行溝通，并且及時(shí)解決這兩個(gè)單位提出的各種與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的問題。比如技術(shù)、商務(wù)問題，像對(duì)工程款的及時(shí)支付，對(duì)于設(shè)計(jì)方面的協(xié)商解決，對(duì)于文件的及時(shí)回復(fù)等等，只有這樣才能使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正常有序的進(jìn)行下去，以免造成一些不必要的工程索賠。

二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)

1 在進(jìn)行工程管理時(shí)要具備計(jì)劃性和超前意識(shí)

對(duì)于任何的一個(gè)工程項(xiàng)目來說，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的全過程之前都要進(jìn)行計(jì)劃的規(guī)劃，整個(gè)的規(guī)劃書一般大體上都包括設(shè)計(jì)、采購、招標(biāo)和施工組織等方面。整個(gè)規(guī)劃并不是一成不變的，它要隨著實(shí)施過程中的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，還要對(duì)一些關(guān)鍵性的工程項(xiàng)目單獨(dú)編制一個(gè)更詳細(xì)的計(jì)劃。計(jì)劃書的進(jìn)度一般會(huì)分為好幾級(jí)，從一級(jí)到六級(jí)不等，從總的計(jì)劃開始然后是核心計(jì)劃、專業(yè)計(jì)劃、半年計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、雙周計(jì)劃等逐級(jí)規(guī)劃，而每一個(gè)計(jì)劃又是緊密相關(guān)的。對(duì)于每一級(jí)計(jì)劃進(jìn)度都是由專門的單位根據(jù)合同才制定的。在所有的計(jì)劃都制定出來以后，就要開始進(jìn)行人員、設(shè)備、材料、設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)備工作，然后按照計(jì)劃一步一步的實(shí)行下去，最后實(shí)現(xiàn)總的計(jì)劃。

在整個(gè)的項(xiàng)目工程中，除了具備合理的計(jì)劃性以外還要具備超前意識(shí)，具備了超前意識(shí)就可以在工程管理中遇到問題不慌不亂，自如的應(yīng)對(duì)，進(jìn)而減少整個(gè)項(xiàng)目的損失，達(dá)到真正有效的工程管理。

2 了解溝通協(xié)調(diào)的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中會(huì)涉及到很多的單位，像建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等，在一些必要的時(shí)候還會(huì)和當(dāng)?shù)氐恼M(jìn)行溝通和交流，所以說建設(shè)單位負(fù)責(zé)對(duì)外溝通的人員一定要具備很強(qiáng)的溝通能力和協(xié)調(diào)能力。

3 對(duì)于各種信息進(jìn)行及時(shí)的收集和整理

為了能夠準(zhǔn)確的對(duì)下一步計(jì)劃作出正確的有效的措施和安排，這就需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)于與工程管理有關(guān)的各個(gè)方面的信息要進(jìn)行詳細(xì)的收集和整理。要想確保整個(gè)項(xiàng)目工程有條不紊的進(jìn)行和完整的實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程的計(jì)劃就要隨時(shí)掌握項(xiàng)目的各項(xiàng)進(jìn)展動(dòng)態(tài)和涉及到的有關(guān)單位的實(shí)際情況。

4 對(duì)于參加建設(shè)的各個(gè)單位尤其是施工單位的“管”與“幫”要掌握好平衡。

在整個(gè)項(xiàng)目工程的建設(shè)過程中，參加建設(shè)的單位有很多，每一個(gè)單位都會(huì)遇到這樣那樣的問題，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的質(zhì)量管理過程中要掌握好所有單位的平衡，尤其是施工單位。因?yàn)槭┕挝魂P(guān)系著是否能夠有效的實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的建設(shè)目標(biāo)，所以從整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)大局考慮也要解決施工單位的不能解決或者不方便解決問題，比如工程款的及時(shí)支付、對(duì)于變更文件能夠及時(shí)的提供、對(duì)于施工單位提出的有效要求能夠進(jìn)行及時(shí)的回復(fù)，對(duì)于施工單位涉及到與政府溝通的問題，建設(shè)單位要進(jìn)行積極有效的幫助，只有這樣才能對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行起到推動(dòng)作用。

5 不斷地學(xué)習(xí)最先進(jìn)的知識(shí)

隨著社會(huì)的發(fā)展，各種科學(xué)技術(shù)也在不斷的進(jìn)步，工程技術(shù)、管理知識(shí)更是日新月異，所以我們要對(duì)這些知識(shí)進(jìn)行不斷的學(xué)習(xí)和掌握。另外在學(xué)習(xí)的過程中還可以了解到其他一些工作中可能涉及到的新的領(lǐng)域，比如造價(jià)、測(cè)量、招投標(biāo)，在專業(yè)的領(lǐng)域方面也有一些需要學(xué)習(xí)的知識(shí)，像特種混凝土的知識(shí)主要包括可以用在特殊部位的輕骨料混凝土、具有防輻射作用的重晶石混凝土、褐鐵礦混凝土、在核電站特種預(yù)應(yīng)力領(lǐng)域應(yīng)用的混凝土等。只有掌握了這些知識(shí)，才能在項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)順利有序的進(jìn)行。

6 不斷的進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)

在現(xiàn)實(shí)生活中，我們不可避免的都會(huì)犯一些這樣那樣的錯(cuò)誤，任何人、任何事都不會(huì)例外。為了我們?cè)谝院蟮纳钸^程別是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的現(xiàn)場(chǎng)管理中犯一些同樣的錯(cuò)誤，或者能夠造成嚴(yán)重后果的錯(cuò)誤，所以我們要不斷的進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，然后順利有序的進(jìn)行工程中現(xiàn)場(chǎng)管理工作。

小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的質(zhì)量管理不但涉及到一些前期的準(zhǔn)備項(xiàng)目和后期的驗(yàn)收項(xiàng)目，更重要的是要加強(qiáng)土地建設(shè)過程中的現(xiàn)場(chǎng)管理，特別是對(duì)施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位而言。所以每一個(gè)單位都要做好相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風(fēng)險(xiǎn)既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動(dòng)的結(jié)果與所期望值的任何偏離都是風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要降低損失發(fā)生的可能性，還有增大獲利的可能性，當(dāng)然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理體制有了很大的改進(jìn)，推行了諸如項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程項(xiàng)目招投標(biāo)制、工程建設(shè)監(jiān)理制等一系列制度，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風(fēng)險(xiǎn)約束體制尚未建立。在開放性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)項(xiàng)目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，這就使得房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風(fēng)險(xiǎn)波及范圍都會(huì)愈來愈大，而且目前的房產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。因此，研究分析決策理論對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制具有十分重要的意義。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是在投資中的損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，在損失發(fā)生后的復(fù)原工作也要令人滿意。基于這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)應(yīng)該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。損失前目標(biāo)指一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理系必須具備的目標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的目標(biāo)以及減少煩惱和憂慮的安全目標(biāo)，這是風(fēng)險(xiǎn)管理體系需要具備的基礎(chǔ)性目標(biāo)，不受企業(yè)損失情況的影響。損失后目標(biāo)指在投資前企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠預(yù)見的最嚴(yán)重的損失發(fā)生后，企業(yè)根據(jù)自身情況在最低限度內(nèi)可以接受的目標(biāo)，它的內(nèi)容主要有生產(chǎn)、持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定以及發(fā)展的目標(biāo)。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分類

3.1運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資管理偏離實(shí)際操作的結(jié)果造成預(yù)期的可能性發(fā)生偏移。公司和投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個(gè)主要類別，業(yè)務(wù)涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個(gè)子類。不同的業(yè)務(wù)模型的業(yè)務(wù)對(duì)象都具有不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。每個(gè)模式整體財(cái)產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，面臨著不同的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)操作、管理人才和經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及管理能力的缺乏成為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。

3.2政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指國家或地方政府相關(guān)政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對(duì)投資回報(bào)目標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之前，應(yīng)當(dāng)綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標(biāo)，和其他當(dāng)?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風(fēng)險(xiǎn)。政策的嚴(yán)重失敗的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目將無法挽救。

3.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為供過于求導(dǎo)致大量的空缺。二是地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。

3.4資金風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于地產(chǎn)投資大，資金回流慢造成的。良好的資本運(yùn)營能力取決于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，對(duì)達(dá)到預(yù)期的效果起著非常重要的作用。在地產(chǎn)的快速發(fā)展的過程中，沒有強(qiáng)大的資本儲(chǔ)備，對(duì)于開發(fā)人員來說，融資問題是一個(gè)大問題。

4.有效規(guī)避地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的措施

4.1降低地產(chǎn)開發(fā)的管理風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行管理。首先，開發(fā)人員必須建立業(yè)務(wù)操作管理的概念，增加人才儲(chǔ)備。房地產(chǎn)開發(fā)涉及地產(chǎn)操作和管理操作兩個(gè)方面，房產(chǎn)屬性包含建筑形式、功能空間、環(huán)境、技術(shù)要求和其他專業(yè)內(nèi)容及其地產(chǎn)涉及相關(guān)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)、市場(chǎng)容量、格式的選擇、產(chǎn)品定位、業(yè)務(wù)操作等綜合因素。由于地產(chǎn)具有雙重特點(diǎn)，需要進(jìn)行跨行業(yè)整合資源和專業(yè)的人才隊(duì)伍、合理的商業(yè)計(jì)劃和投資項(xiàng)目的活動(dòng)。第二，統(tǒng)一運(yùn)營管理提升項(xiàng)目業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一的操作包括投資管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督管理、統(tǒng)一營銷管理。最后，設(shè)置合適的經(jīng)營戰(zhàn)略計(jì)劃，選擇合適的項(xiàng)目管理模型，包括租賃、銷售和租售相結(jié)合的投資組合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的競(jìng)爭(zhēng)力，屬性值等整個(gè)策劃，都離不開制造。地產(chǎn)開發(fā)整體思想，強(qiáng)調(diào)整體地產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，要求開發(fā)人員站在運(yùn)營商、商家的角度統(tǒng)籌規(guī)劃地產(chǎn)的發(fā)展。所以，早期的地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)人員應(yīng)該請(qǐng)業(yè)務(wù)規(guī)劃、業(yè)務(wù)專家在調(diào)查地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.2根據(jù)國家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員應(yīng)該關(guān)注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進(jìn)行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著的地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容如位置、區(qū)域、大小。因此應(yīng)充分市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目區(qū)域交通、競(jìng)爭(zhēng)情況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等，為了適應(yīng)城市規(guī)劃和降低項(xiàng)目的利益造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員可以利用租金調(diào)整的方式將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給消費(fèi)者，或者通過固定利率抵押貸款分擔(dān)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員還應(yīng)采取各種有效措施，盡力縮短項(xiàng)目的銷售周期，縮短投資回收期，減少投資的融資成本，避免融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.3加強(qiáng)資本運(yùn)作項(xiàng)目，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本和運(yùn)營成本將增加項(xiàng)目和管理的變更。良好的資本運(yùn)營項(xiàng)目和合理的現(xiàn)金流模型，是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。外國成熟的地產(chǎn)開發(fā)租賃形式通常是只租不銷售模式，獲得長期營業(yè)利潤回報(bào)。但是這個(gè)模型有一個(gè)先決條件是充裕的資本和順暢的融資渠道。

4.4做好初步的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場(chǎng)、未來的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)條件幾個(gè)方面的內(nèi)容。通過時(shí)間、過程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競(jìng)爭(zhēng)和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個(gè)參數(shù)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。應(yīng)重視后期管理的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因?yàn)楹笃诘墓芾硎堑禺a(chǎn)生存的基礎(chǔ)。因此，地產(chǎn)應(yīng)該有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的地產(chǎn)經(jīng)營管理；建立統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念。

5.總結(jié)

目前，我國和國外風(fēng)險(xiǎn)管理理論和實(shí)踐有很大的差距。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論還需要進(jìn)一步的完善，應(yīng)加強(qiáng)理論在實(shí)踐中的應(yīng)用，同時(shí)更多的地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)加強(qiáng)定量研究，使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并有意識(shí)地在工程實(shí)踐中應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；技術(shù)管理；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅在國內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、國民經(jīng)濟(jì)增長率中占有重要比重，而且對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到了巨大的帶動(dòng)作用，在中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著較為重要的位置。同時(shí)，作為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展、走向牽動(dòng)著每一個(gè)中國老百姓的神經(jīng)。中國人自古就有很強(qiáng)的“安土重遷”的思想，所以中國人對(duì)“房屋”的概念往往與對(duì)“家”的概念具有同等重要的意義?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的緊密聯(lián)系，我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制一直都有較高的要求，將質(zhì)量控制作為項(xiàng)目管理的主要控制目標(biāo)之一。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的內(nèi)涵

（一）技術(shù)管理的內(nèi)涵

技術(shù)通常指根據(jù)生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和自然科學(xué)原理總結(jié)而發(fā)展起來的各種工藝操作方法與技能?，F(xiàn)代企業(yè)技術(shù)管理就是依據(jù)科學(xué)技術(shù)工作的規(guī)律，對(duì)企業(yè)的科學(xué)研究和全部技術(shù)活動(dòng)進(jìn)行的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制和激勵(lì)等方面的管理工作。

技術(shù)管理是指用于計(jì)劃、開發(fā)和實(shí)現(xiàn)技術(shù)能力，完成組織戰(zhàn)略和運(yùn)營目標(biāo)的管理手段。技術(shù)管理通常是指在技術(shù)行業(yè)當(dāng)中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術(shù)水平，同時(shí)帶領(lǐng)著自己所管理的團(tuán)隊(duì)完成某項(xiàng)技術(shù)任務(wù)。技術(shù)管理的實(shí)際操作當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是管理者對(duì)所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)的技術(shù)分配，技術(shù)指向和技術(shù)監(jiān)察。管理者用自己所掌握的技術(shù)知識(shí)和能力來提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的效率，繼而完成技術(shù)任務(wù)。技術(shù)管理是技術(shù)和管理的融合，是較高知識(shí)容量的高深行業(yè)。

（二）技術(shù)管理的基本原則

技術(shù)管理在落實(shí)的過程中，要保證技術(shù)管理可以發(fā)揮出對(duì)不同計(jì)劃實(shí)現(xiàn)過程中的促進(jìn)作用，就要求技術(shù)管理必須遵守組織目標(biāo)原則、技術(shù)能力發(fā)展原則、活動(dòng)和組織相聯(lián)系的原則。

二、落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的技術(shù)管理的要點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理，主要包括管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量三個(gè)方面。

1、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身存在一定的特殊性，所以房地產(chǎn)工程在開展的過程中，往往涉及到質(zhì)量職能、監(jiān)管職能、安全職能等較多部門。如果對(duì)這些相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作不能具備有效性，那么房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的落實(shí)必然受到影響。所以管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量，必須保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確發(fā)展目標(biāo)，在總體上指引項(xiàng)目的順利開展。

2、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量高低，直接影響后期工程建設(shè)的質(zhì)量、效率、成本投入等情況。所以落實(shí)管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量必須從以下兩個(gè)角度開展。（1） 要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。（2） 要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀賞價(jià)值，所以在注重圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。

3、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量，就要以國家政策為標(biāo)準(zhǔn)，組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的一切技術(shù)問題，嚴(yán)格審核圖紙中的建筑與結(jié)構(gòu)的關(guān)系，和園林與線路之間的關(guān)系等。

（二）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理，首先要求監(jiān)管人員要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目監(jiān)管工作有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)。其次是要求監(jiān)管人員，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)要素等情況進(jìn)行詳細(xì)的掌握。監(jiān)管人員要針對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，做到?jīng)]有施工材料質(zhì)量合格證書，和施工材料質(zhì)量檢驗(yàn)證書的施工材料，絕對(duì)不能放進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。在對(duì)工程建設(shè)過程中，與工程有關(guān)的成品半成品進(jìn)行檢驗(yàn)的過程中，一定嚴(yán)格按照抽檢流程執(zhí)行，對(duì)于檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一定要嚴(yán)格遵守施工設(shè)計(jì)方案給出的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值。現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙或方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“日志記錄”，詳細(xì)記錄“施工過程主要事項(xiàng)”、“隱蔽工程的驗(yàn)收情況”、“檢驗(yàn)的工程質(zhì)量問題”、“詳細(xì)部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。

組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進(jìn)度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時(shí)涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟(jì)是否合理等因素。所以各級(jí)技術(shù)人員必須對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案進(jìn)行嚴(yán)格審理。

（三）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后的技術(shù)管理

項(xiàng)目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點(diǎn)。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號(hào)，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗(yàn)收。要組織專家及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人，按照國家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。再次是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

組織各相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術(shù)管理人員要制定內(nèi)部的技術(shù)措施，編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時(shí)了解國內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時(shí)推廣新材料、新技術(shù)，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。

三、總結(jié)與展望

本文以項(xiàng)目管理的思想和體系為指導(dǎo)，研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)管理，就要求房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理、房地產(chǎn)程項(xiàng)目竣工后的技術(shù)管理。只有將這三個(gè)大方面的技術(shù)管理工作逐一落實(shí)，才能實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

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