房地產審計報告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產審計報告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產審計報告范文

關鍵詞：信托 房地產 財務 盡職調查

一、房地產信托業(yè)務的財務盡職調查的原因

眾所周知，房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，在房地產開發(fā)的過程中，房地產開發(fā)商通過信托公司進行融資是較為普遍的渠道。尤其隨著目前國家對房地產行業(yè)調控的不斷深入，房地產企業(yè)向銀行融資較為困難，轉而通過信托公司進行融資成為不少公司的新渠道。房地產企業(yè)類型眾多，實力良莠不齊，不少甚至深陷資金鏈斷裂以至不能順利開發(fā)。在信托公司對外融資過程中，對擬融資的房地產項目的盡職調查具有不可或缺性，本文主要探討房地產信托業(yè)務的財務盡職調查問題。

二、財務盡職調查的主要內容

（一）調查標的公司基本情況

1、查閱基礎資料

包括但不限于：O立批準文件、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、房地產開發(fā)資質證書、公司章程（包括歷次章程修正案）等；

2、核查設立及資質相關事項

包括但不限于：設立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗、房地產開發(fā)資質等級等。如果因為資料不全、真?zhèn)尾幻鲗е聼o法做出判斷，或者認為與事實不符的，應及時到工商管理部門核查。

（二）調查股東及實際控制人情況

1、查閱并收集基本資料

包括但不限于：標的公司股東及其出資情況、歷次股東變更情況、主要股東介紹、實際控制人情況介紹與主要開發(fā)業(yè)績、實際控制人與標的公司之間的投資關系。

2、重點調查股權結構相關情況

調查標的公司股權結構、下屬企業(yè)及股東背景；追溯至標的公司最終股東，了解最終股東對交易對手的持股狀況和控制程度；調查了解股權設立質押及其他限制情況。若交易對手為民營、私營或集體企業(yè)，還應了解其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經營的歷史。

（三）調查公司治理情況

1、調查基本情況，包括但不限于

標的公司股東會組成情況；董事會組成情況及主要決策權限，尤其重點了解與信托項目投融資相關的決策權限；董事長及主要高級管理人員情況，至少包括總經理、財務負責人基本情況；標的公司組織結構（含對外投資情況）。

2、核查相關文件資料，包括但不限于

標的公司股東、董事會成員的簽字樣本；標的公司關于信托項目投融資的內部決策文件，含股東（大）會決議/股東決定、董事會決議等；

（四）收集、分析財務數據

1、收集基本財務資料，包括但不限于

近三年的審計報告；最近一期帶附注的財務報表及主要財務指標，必須包含資產負債表主要科目數據、利潤表主要項目數據、現金流量表主要項目數據等；主要科目（重大科目）余額分析等。

2、根據收集的資料，按照以下基本要求，對財務數據進行詳細分析

（1）比對經審計的財務報告原件；

（2）翻閱、復印重要事項的原始憑證；

（3）原則上應直接進入標的公司會計信息系統，導出會計科目余額表、會計科目明細賬及會計報表等基本資料進行分析。

3、應重點關注財務審計意見

（1）如審計意見為非標準無保留意見，應要求公司董事會和監(jiān)事會對審計報告涉及事項處理情況作出說明，并關注該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經消除、違反公允性的事項是否已予糾正。

（2）如果交易對手不能出具審計報告，可根據評估及決策需要，安排必要的專項審計。

通過人民銀行系統收集公司開立賬戶信息，就賬戶資金往來情況與公司財務數據進行比對核實

（五）調查融資與對外擔保情況

1、收集基礎資料，包括但不限于

查詢征信授權書；要求提供貸款卡（賬號及密碼），并留存復印件；要求提供融資明細表及對應的融資合同（含借款借據）與擔保合同、對外擔保明細表及對應的融資合同與擔保合同等。

2、分析標的公司現金流量流入流出結構

測算、分析標的公司經營、投資、籌資活動的現金流入比及流出比；評價標的公司融資及銷售渠道是否暢通；了解標的公司是否存在資金缺口，并評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經營的影響；了解標的公司現有資金結構、融資渠道、未來資金需求及融資計劃。

3、多方面、多手段的全面了解標的公司對外擔保情況

與標的公司法定代表人或授權代表訪談；通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎數據庫系統，查閱審計報告以及交易對手董事會、股東（大）會的會議記錄和與保證、抵押、質押等擔保事項有關的重大合同；統計、分析標的公司對外擔保的金額及其占凈資產的比例；重點關注對標的公司償債能力或擔保能力有重大影響的擔保事項；評價交易對手履行擔保責任的可能性及金額，必要時應了解被擔保方的償債能力及反擔保措施。

三、根據項目實際情況，對標的公司其他情況展開調查

1、其他情況包括但不限于

（1）標的公司是否存在隱性債務；

（2）以前開發(fā)項目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情況、歷史欠稅情況；

（4）是否存在未決訴訟、仲裁與違約情況。

2、可以采用以下方式對相關情況予以確認

（1）要求標的公司/控股股東出具《關于對外融資的承諾函》；

（2）要求以前或正在開發(fā)項目的工程承包方出具《工程款確認函》；

（3）要求標的公司所屬稅務部門出具納稅情況說明，明確是否存在欠稅信息；

（4）收集標的公司最近三年的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證報告、本年度的所有納稅申報表；

（5）登陸工商行政管理總局“全國企業(yè)信用信息公示系統”，查詢并核實標的公司最新工商登記基本情況及股權質押情況；

（6）登陸最高人民法院“中國裁判文書網”及“全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統”查詢未決訴訟相關情況。

參考文獻：

第2篇：房地產審計報告范文

《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定(二)》是對情節(jié)嚴重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進行解釋和說明。在理論和實務界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產估價行業(yè)來說，從規(guī)范房地產估價行業(yè)秩序和市場經濟的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進行研究，從理論和實務的角度提出切實可行的判斷標準和方法。

一、房地產估價中提供證明文件的范圍

刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對房地產估價行業(yè)而言是指承擔資產評估(其中包括房地產估價)職責的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應當根據《注冊房地產估價師管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》對房地產估價機構中各自承擔不同的職責范圍進行深入的分析。

《房地產估價機構管理辦法》第三條規(guī)定房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物等、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。人們的一般理解認為房地產估價師評估的價值就一定能在市場上實現，否則就是失誤，要求賠償。實際上，房地產估價是房地產估價人員以專家的身份提供的專業(yè)意見，而不是可實現的價格的保證。當然估價機構和人員也不能隨意發(fā)表不負責任的意見。估價可以分為兩種性質(根據意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關聯交易提供參考依據的估價，估價報告具有公共產品性質，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

二、虛假證明文件的定義

虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實，關鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認識。如同房地產估價行業(yè)和法學界對如何認定房地產估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產估價師是否承擔刑事責任的關鍵是是否為虛假證明文件。

(一)法學界的觀點

學者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內容上看，應該指內容完全失實或主要內容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現為書面的形式。

學者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內容與實際情況不符的資產評估報告、驗資報告、財務會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。

學者張明楷等也認為，提供虛假證明文件，是指提供內容與實際情況不相符合的資產評估報告、驗證報告、財務會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。

由此可知，法學界認為虛假就是內容或結論與事實(或實際情況)不符。法學界認為房地產估價證明文件必須證明結果是真實的，是客觀事實的真實。

(二)房地產估價業(yè)界的觀點

房地產估價業(yè)界的基本觀點是只要注冊房地產估價師嚴格按照《房地產估價規(guī)范》進行了估價，就不能認定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產估價師在形式和實質上都嚴格遵循了估價規(guī)范，應當免責。

由此可知，房地產估價界認為程序正義或過程的真實重要性高于結果的真實，注冊房地產估價師如果嚴格遵守房地產估價規(guī)范，盡到了應盡的職業(yè)關注，即使最后的結果沒有保證完全符合客觀實際(真實)，注冊房地產估價師最多也只能負執(zhí)業(yè)責任，不能為其非故意為之的結果負刑事責任。

三、房地產估價中虛假證明文件的認定條件

那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產估價能不能在嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范的情況下保證內容與實際情況相符?或者對法學界要求的內容與實際情況相符在執(zhí)行估價準則時是如何評價的?

其實，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學界是從實體上或者說是從內容上考慮的。法學界強調的虛假是指證明文件的內容或者結論與事實不符，而房地產估價界認為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關鍵是注冊房地產估價師在執(zhí)業(yè)過程中是否恪守估價準則;從程序上講，注冊房地產估價師恪守估價準則的過程實際上是保證估價結果客觀合理的過程。

所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：

1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;

2、待評估房產面積與實際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地產估價師是否到現場查勘。如果房地產估價師未去實地查勘出現重大漏洞應該屬于虛假文件的范疇;

4、對委托人提供估價所依據的資料進行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實性、準確性、完整性;

5、是否有不當得利。禮下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;

第3篇：房地產審計報告范文

套牢上萬集資戶

麗水市工商局提供的資料顯示，銀泰房地產集團公司2005年成立，法人代表季文華，注冊資金2.01億元。銀泰曾獲得“中國百家誠信名牌企業(yè)”等一系列榮譽光環(huán)。加之選擇的項目好，支付利息高，很快就取得了人們的信任。正是依靠這相當數額的民間融資，銀泰房地產集團有限公司取得了超常規(guī)發(fā)展。

“萬松事件”后，一個傳言到處蔓延：銀泰已像萬松一樣資不抵債，老總卷款潛逃。6月8日，央視“經濟半小時”節(jié)目以麗水萬松房地產公司因資金鏈斷裂崩盤為例子，對麗水樓市進行了分析。此后，擠兌潮從銀泰總部開始，波及各個分公司。之后，銀泰的在建樓盤基本停工，無錢可兌的銀泰公司很快陷入崩盤危機中。麗水市審計局局長吳利文表示，截止到7月11日，銀泰負債總額為229533萬元，資產負債率高達156％。

政府出手難解困局

市委、市政府對銀泰及其下屬公司的資產和負債進行了全面審計，審計發(fā)現銀泰公司有1.58億元巨額資金游離于公司財務之外。9月16日，麗水市公安局依法對季家父子四人予以刑事拘留。截止10月6日，凍結公司、犯罪嫌疑人及其密切人員的銀行賬戶176個，凍結資金余額800余萬元；凍結銀泰和季家父子四人房產28套、中高檔汽車24輛。

部分集資戶對這個審計報告并不認同，認為審計對銀泰房產的估價遠低于市場最低價；至于那1.58億元，銀泰公司的一位核心職員表示，集資戶的錢都是通過銀行匯到公司提供的賬戶內的，哪怕經過100個賬戶，也是能查出來的，咋會查不出來呢?

關于銀泰的“背景”

銀泰的一位職工說，3月賬上還有7個多億，5月末，賬戶上現金變?yōu)?個多億。這兩個億是被一些有權有勢的集資大戶提前取走了，后來，一些公司高管和政府官員的集中擠兌更是讓銀泰雪上加霜。此外，包括周望慧在內的財務人員，又私自支取了幾十萬元的融資獎勵。

直到8月11日，在集資戶的強烈反應下，銀泰和當地政府要求財務人員和公職人員擅自支取的公款退還或者交到紀委指定的賬戶上。

這位銀泰職工還指出，擠兌風波后，周被免去了財務總監(jiān)的職務，但并沒有被追究責任，相反，在麗水市政府參與的財務審計過程中，周還經常為審計人員提供“幫助”。顯然，這一切直接引發(fā)了普通集資戶的不滿，眾多集資戶開始直接將矛頭對準麗水市政府的一位領導。

知情人周剛(化名)指出，銀泰副總經理劉漢文是市政府那位領導的親哥哥，財務總監(jiān)周望慧也都與市政府那位領導有親近關系。

銀泰綁架了誰

據一位業(yè)內人士表示，中央多項調控房地產市場的政策措施出臺以后，一些房地產公司7T子失去了銀行這根拐杖，就開始在民間資金這一塊大動腦筋，以承諾給予數倍于銀行存款利息的回報吸引投資者。據這位專家的調查，麗水市區(qū)42家房地產公司有一大半實施了“集資開發(fā)”計劃。

這位專家同時表示，麗水作為浙江省的欠發(fā)達地區(qū)，但其樓市漲幅卻連年居高不下。一位投資者表示，僅看房價漲勢就明白，誰都相信向房地產公司集資不會有什么風險。

直到銀泰崩潰之前，麗水電視臺數年來從未中斷的一檔節(jié)目就是房產節(jié)目。在黃金時段里，麗水市大大小小的房地產公司老板粉墨登場，在電視里大談其公司大小股東都獲得了怎樣令人羨慕的回報，耳濡目染的麗水觀眾當然不可能無動于衷。

“地產公司大肆集資，政府難辭其咎。那些官員哪個不知道電視上每晚播出的那些東西?！便y泰公司的一位集資戶仍然無法掩飾自己的憤怒。

浙江省政府的一位要求匿名的官員說，由于許多地方政府的財政收入過分依賴房地產業(yè)，對其各種違規(guī)操作往往是睜一只眼閉一只眼，更有甚者，有的官員還直接參與房地產集資，牟取高利，一有風吹草動，他們憑手中權力可迅速全身而退，不會有任何風險。據官方的統計數據表明，2005年，麗水市區(qū)的地稅收入中房地產業(yè)占32.3％。而得到麗水市多家房地產企業(yè)老板認同的一個說法是：房地產業(yè)對麗水財政收入的貢獻率高達50％以上。

第4篇：房地產審計報告范文

一、房地產企業(yè)內部審計工作現狀分析

房地產企業(yè)的財務管理及內部管理工作想要獲得大幅度提升就必須加強內部審計工作具體質量。近年來在內部審計工作方面也下了很多功夫，但是從具體情況來看，仍然存在許多問題值得我們思考。制度建設方面內部審計工作仍然偏重于事后審計，同時在審計結果分析研討方面也不夠準確及時，從而讓內部審計工作浮于表面，未能發(fā)揮實際效用。人員隊伍的素質也相對較低，不僅管理隊伍素質偏低難以勝任當前審計工作具體要求，其他部門管理人員及工作人員也因為無法有效結合自身工作與內部審計相關制度而讓許多制度難以得到有效執(zhí)行，此外在審計手段方面也有需要改進的地方。

二、加強審計工作質量升級的思考

前文提到當前我國當地產企業(yè)在審計工作方面所存在的問題，這些問題所包含的內容是多方面的，想要實現審計工作的價值最大化發(fā)揮其需要改進的工作也是多方面的。筆者認為想要提升審計價值就應該從以下幾個方面入手。

（一）加強制度建設

制度建設是推進管理工作質量有序升級的最重要工作內容，只有不斷加強內部審計的具體制度建設才能夠有效發(fā)揮內部審計的真實價值。在制度建設方面，首先應該確立審計工作的獨立性、權威性以及嚴肅性。審計工作小組的工作獨立于財務管理部門而存在并直接對企業(yè)最高管理層及決策者負責。在具體工作方面應該確立事前預測審計、事中控制審計以及事后審計研討的精細化制度建設。事前審計包括了對房地產開發(fā)項目可行性報告的審計，必須從嚴格的市場調查、消費者消費心理、項目預期收益及風險評測等多個方面進行有效審計，從而確定項目建設是否具有真實可行的特點，同時還要對項目合同的條款、雙方權責進行審計，以加強合同管理及執(zhí)行過程中的嚴謹性。事中審計不僅要全面監(jiān)察成本控制、預算執(zhí)行、固定資產使用及管理以及人員管理等各個方面，同時還要增加更多審計關鍵點并及時作出積極反應。在事后審計分析階段，要認真撰寫審計報告，將發(fā)現的問題以及提出的修改意見完整及時的呈現出來。

（二）加強人員管理

人員管理應該包括隊伍素質提升、人員檔案管理制度建設、以及績效考評及獎勵約束機制建設等多個方面。在隊伍素質提升方面，首先應該加強審計小組的人員知識結構積極調整。內部審計工作因為涉及到房地產企業(yè)較高商業(yè)機密與財務管理重要環(huán)節(jié)，因此在審計人員的安排方面幾乎都是企業(yè)內部財務管理及會計工作人員進行擔任，但是內部人雖然能夠確保審計小組對房地產企業(yè)的忠誠度與工作實效性，卻也容易因為屬于企業(yè)內部人都對企業(yè)產生利益與意識上的依附性，從而無法以更為科學、宏觀的態(tài)度執(zhí)行審計工作，同時也容易因為企業(yè)內部的利益小團體思想侵蝕而做出違背企業(yè)總體利益的不法行為，所以整合管理隊伍不僅應該讓內部人參與來提升忠誠度，同時也應該積極的與社會專門審計機構聯合，利用專門人員多年來從事同類型審計工作的豐富經驗與更新的管理理論來幫助企業(yè)在內部審計工作方面擴寬思路、提升高度、延展廣度，實現內部審計與市場需求及企業(yè)未來發(fā)展的有效接軌。隊伍素質提升不光需要加強管理隊伍的素質提升，同時也需要提升其他部門管理人員及工作人員的基本素質，這樣才能夠確保每一項審計工作及財務管理制度都能夠得到積極有效的配合。在人員檔案管理方面應該推行一對一的檔案跟蹤記錄管理制度，無論是審計小組成員還是其他管理人員甚至是一般工作人員都應該建立專屬檔案，記錄其工作進度、日常表現、特長優(yōu)點及潛在能力，這樣不僅能夠為日后的績效考評提供側面參考數據，同時也能夠讓企業(yè)管理者更好的掌握現有人力資源，為企業(yè)的發(fā)展儲備更多優(yōu)秀人才。在績效考評方面應該改變傳統的單項、機械考評方式，建立以內部審計制度執(zhí)行質量為核心的新型績效考評機制，最大限度促進內部審計工作的執(zhí)行效率。在獎勵激勵機制建設方面，不僅要確保物質獎勵的公平科學，同時還要注意到當前企業(yè)員工在個人價值發(fā)揮及能力展現方面的多元化要求，并推行管理崗位輪崗制度，這樣一方面能夠留住人才，降低人員流動率，另一方面也能夠幫助企業(yè)管理者吸收更多合理化管理建議，調整企業(yè)管理思路。

（三）積極改進審計手段

當前房地產企業(yè)內部審計人員的工作重點是在對企業(yè)財務數據的真實性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現實生活中，這一審計模式出現了很多問題，在很多時候阻礙了房地產企業(yè)經營活動的正常運作。因此，房地產企業(yè)必須要積極改進審計手段，從傳統的“查錯防弊”轉向為企業(yè)內部管理和企業(yè)決策服務，從審查和監(jiān)督轉向評價與咨詢。與此同時，房地產企業(yè)內部審計的工作范圍不應局限于財務領域，而應當擴展到企業(yè)經營的各個方面。在審計方法上，應該靈活多變，根據工作需要靈活采用多種方法。

第5篇：房地產審計報告范文

關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業(yè)會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業(yè)的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業(yè)會計制度在房地產企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業(yè)的會計信息質量,把對房地產企業(yè)會計的關注推到一個新的。檢查發(fā)現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業(yè)會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業(yè)會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發(fā)產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發(fā)業(yè)務上市企業(yè)年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業(yè)的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產企業(yè)的大部份項目在建設期內,該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業(yè)的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現金流量表的問題

根據新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是,房地產開發(fā)企業(yè)的現金流量與其他企業(yè)的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發(fā)完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發(fā)產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發(fā)期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規(guī)制度來看,關于房地產開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產開發(fā)企業(yè)提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產開發(fā)企業(yè)在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規(guī)范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引,讓所有房地產開發(fā)企業(yè)有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產品,因此在指引中規(guī)定房地產業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業(yè)才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現行國家統一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發(fā)產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發(fā)企業(yè)內部會計核算

現時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統一層次的財務會計規(guī)范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

(四)提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產品負擔的配套設施費用。二是披露企業(yè)的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業(yè)的經營情況,現時因為各企業(yè)的預售政策不同,不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其他地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規(guī)會計準則基礎上,建立完善的房地產企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發(fā)企業(yè)內部會計核算,提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻:

1、崔學剛.上市企業(yè)財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地產開發(fā)企業(yè)現狀及發(fā)展前景[J].行業(yè)發(fā)展,2006(2).

3、馮西伏.淺議房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策[J].經濟管理,2005(5).

4、高波.房地產上市企業(yè)發(fā)展狀況分析[J].市場分析,2006(12).

第6篇：房地產審計報告范文

關鍵詞:房地產泡沫 地方政府債務 土地出讓金

一、我國房產行業(yè)現狀

（一）房地產價格現狀

根據國家統計局2011年3月17日公布的《2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示：新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。雖然我國目前的房產價格有止?jié)q回落的趨勢，但是全國許多大中城市的房價仍在高位運行。

（二）房地產開發(fā)投資現狀

根據國家發(fā)展和改革委員會公布的《2011年1-2月各地區(qū)房地產開發(fā)投資情況》顯示，2011年1-2月，全國房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，增速同比加快4.1個百分點。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%；東、中、西部地區(qū)投資分別為2640億元、770億元和840億元，同比增長30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4個百分點。由此可以看出，一季度全國房地產開發(fā)投資較去年大幅增加，中、西部地區(qū)增幅高于東部地區(qū)，房地產開發(fā)投資仍主要集中在住宅。一二線城市的普遍限購、限價，使得三四線城市樓市似乎迎來前所未有的投資“春天”，房地產商和社會資金正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結。

（三）我國地方政府債務現狀

根據審計署對地方財政收支的審計結果，截至2010年底，各級地方政府的債務總額達到10．7萬億元人民幣，大約相當于國內生產總值（GDP）的27％，總體處于可控范圍。但有一些地區(qū)的債務率超過200％，這表明部分地方政府存在過度舉債行為，潛在風險值得關注。

從債務結構上看，10．7萬億元地方債務余額中，政府負有擔保責任和負有償還責任的債務分別占21．8％及62．6％，也就是說，地方政府承擔著8．6萬億元的潛在債務。

從資金來源看，來自銀行的資金為8．5萬億元，約占債務總額的80％，占到國內銀行貸款總余額的17．7％左右，表明地方債務與銀行間的捆綁較為緊密。從舉債主體看，融資平臺公司、政府部門和機構舉債的分別占46．5％和23．3％。央行報告顯示，截至2010年年末，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，其中縣級（含縣級市）平臺約占70％。縣級及以下政府的償債能力普遍較弱，引發(fā)市場對這一級政府債務風險控制的擔憂。

從形成時間看，2008年上半年，地方債務總量約為1．7萬億元。2008年下半年，為應對國際金融危機，在4萬億元等一攬子政府投資計劃作用下，各地的計劃投資總計達40萬億元，其中多數資金來源于銀行貸款，直接形成地方政府債務，致使2009年債務規(guī)模增長了62％。2010年的債務余額比2009年增長18．86％。

二、政府債務與房地產價格的內在聯系及潛在風險

截至2010年底，全國地方政府性債務余額107174億元，其中：政府負有償還責任的債務67109.51億元，占62.62%。而在地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

以此計算，37.9％的政府負有償還責任債務，需要地方政府用土地收入來償還。審計報告也坦言部分地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。在土地市場行情火爆之時，地方政府的土地收入豐盈，還債尚不會成為難題。不過，一旦土地市場降溫，地方土地收入縮水嚴重，還債就可能演變成一場中國版本的歐債危機。

從近幾個月的統計數據來看房地產補漲已經接近尾聲，房產價格下降的趨勢日益明顯。中國許多房地產商的資金鏈在未來一年必將斷裂。9月份106家上市公司房地產企業(yè)的半年報已經披露完畢，他們背負的債務已經超過萬億元。上半年，上市房企整體資產負債率達到了72%，負責總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負責總額的70.6%，同比上漲54%。與持續(xù)走高的負債總額相對應的卻是，銀行貸款的不斷收縮。如果2012年上半年中國房價開始大跌，中國許多房地產商的資金鏈必將斷裂，中國許多房地產商和城市里比米店還要多的一間一間緊鄰的房地產中介將一個接一個和相繼關門倒閉。

將兩者結合來看，如果房地產泡沫破滅，土地價格必然下降，政府從土地出讓金中獲取的財政收入必然大打折扣。而某些地方政府對土地出讓金帶來的財政收入產生想當大的依賴性，當土地收入疲乏的時候，還債變成為一個十分嚴峻的問題。

三、應對舉措

為有效的防范由房地產泡沫破裂對地方政府債務產生的風險，應該由房地產調控和地府政府債務消解兩方面入手。

在房地產調控上，首先對我國的房地產行業(yè)實行穩(wěn)健的調控調控措施，切不可大幅打壓房地產價格，如果大幅打壓房產價格必定會使銀行面臨巨大的壞賬風險，并且可能會引發(fā)宏觀經濟的整體衰退，這樣一來便大大的增加了地方政府債務違約的風險，所以對房地產行業(yè)一定要有保有壓；其次保障房建設的資金來源應該多樣化，并盡量減少地方政府分擔比重，減少部分由企業(yè)和中央融資實現；最后要轉變地方官員的發(fā)展觀念和完善政績考核制度，雖然房地產的開發(fā)能在短期內能顯著提振地方GDP的增長，加快地方的城市化進程。但是發(fā)展經濟應該以教育為根、實業(yè)為本，做到長遠利益與即期利益的統籌結合，對地方官員的政績考核也應該趨于多元化、綠色化和長遠化。

在債務消解上，首先要完善政府間財權與事權的劃分，針對分稅制產生的稅收與政務之間不對等的狀況，各級政府應該以財行政、量財辦事，實現中央與地方的平衡；其次要健全地方稅制，地方財政收入不能滿足財政支出需求是地方政府舉債的重要原因，通過充實地方稅體系來適當壯大地方稅收收入，并在一定程度上減輕地方政府對土地出讓金的依賴性；最后要建立地方財政風險監(jiān)管和預警機制，以內部監(jiān)督和外部監(jiān)督為機理，實現對地方債務風險的科學化、規(guī)范化和系統化管理。

參考文獻:

第7篇：房地產審計報告范文

實習時間: XX年-02-06）

實習內容:財務實習,會計

事務所

抱著試試看的想法去尋找XX年寒假實習的機會，也許上天眷顧我，把武漢**會計師事務所的實習機會給了我，心里感動，也很激動。特別值得一提的是，感謝所里的朱老師，給予我的支持，更要感謝所長何女士，她不僅接收我，而且在審計業(yè)務上給予我耐心而且細致的指導。事務所雖然不太，但給人一種家的感覺。

公司

這次審計的是武漢**工程置業(yè)有限公司，是一家私人房地產開發(fā)公司。經過先前的網上搜索，得知公司的資質以及公司老板的信息，但是很可惜后來也沒有見到老板。公司是XX年成立的，主營業(yè)務是房地產開發(fā)。所以特殊的是產品是樓房，有一些重要的項目：預收帳款、開發(fā)成本（設計費，土地購置費，配套設施費，裝潢費等），稅金（所得稅，營業(yè)稅，教育金附加，城建稅，土地增值稅，印花稅等）。

會計

公司的財務部門是2個女的負責的，一個是會計，一個是出納。會計很認真，從憑證到日記帳、明細帳、總帳，從賬戶到報表，從手工到電腦，會計業(yè)務的處理十分認真，十分細致。為我們的審計提供了很大的方便。財務部的配置很好，安全防盜門，辦公桌、椅、沙發(fā)，空調，配置很高的電腦，打印機，保存歷年財務資料的想箱柜等，可見公司的實力和對財務部的重視。財務軟件是金蝶財務軟件，南方普遍用金蝶軟件，北方是用友。兩本記帳憑證，按次序分開，便于查閱，后附原始憑證（收據、發(fā)票等）。10本賬，現金和銀行存款日記帳各一本，武漢市財政局制作的，每月要合計的雙紅線，（每年累計），并不是每天都要計，總帳——各個科目的記錄，明細帳包括三本，主要資產負債表的項目2本（1-8，8-12），主要損益表的項目2本（1-8，8-12，中間要減去），由于公司的性質特殊，預收帳款帳3本，并由紅藍舌頭，好像前是具體項目下各個對象——如供應商標記，后面是各個項目的標記，首頁有相應目錄，便于查閱。會計向工商局提交審計報告，向稅務局交稅并提交財務制度、處理辦法進行備案。

審計

審計從9：30開始的，持續(xù)到下午4：30，中午吃了一頓飯，當然是公司出的錢，應該是記管理費用——招待費了。剛開始的時候，我只是看何所長和朱老師在審計，沒多大頭緒。過了一會，何所長讓我做一件工作，把資產負債表和利潤表的數字勾稽關系用計算器檢查一下是否正確。之后讓我做了管理費用和財務費用的審計工作底稿（具體的每個項目的審計認定書）按照何所長的要求就做了一下，檢查的結果是會計做的都正確。由于公司財務做帳的特點是分1-7月和8-12月兩次做。檢查的時候就必須兩次相加，八月的數字重復的時候還要減去。管理費用的項目很多：工資，辦公費，差旅費、福利費、招待費其他等，每一筆都有記錄。財務費用就兩個，一個是利息收入，另一個是其他費用（如手續(xù)費等），由于這個帳使用電腦打印出來的，軟件設計的不合理，每月結平，但是不匯總。所以算的時候把每一月的利息收入的數字加起來。并且?guī)秃嗡L很快地檢查了相關的核算項目是否正確。老師的主要疑問：300多萬記了其他應收款，虛增資產，要調整。損益表的凈利潤算的不合理，后經會計人員解釋還是正確的，原因在于只是一個月的，軟件的問題。驗資報告的時期沒寫，很不規(guī)范。事務所的審計要交財政局檢查，是不可馬虎的。

思考與建議

1會計和審計的關系

審計就是審會計的，這一點在這次審計中體現得淋漓盡致。審計是看會計的做法是否正確和合理，會計的業(yè)務核算流程是否正確。通常情況下，審計人員會對會計處理提出疑問，處理錯誤的話就要調整和修改，這也是很麻煩的事，更是丟面子的事，審計必須和會計人員關系處理好，讓會計人員既要修改又要心服口服，審計人員必須熟悉會計，更要倒算會計，做會計的老師。當然審計的課本理論和實際還是有差距的，實際的要松一些，畢竟不是每個人都是CPA。

2審計態(tài)度

認真、細致是審計人員的基本素質。只有認真、細致才能發(fā)現問題、思考問題。遵守職業(yè)道德，對于公司的隱私不要問得太多，比若說借款，關聯方等。

3審計專業(yè)性

只有在熟悉會計的基礎上，應用審計的思路和方法才能做好審計。審計重在實務和職業(yè)判斷能力，必須得不斷的實踐和摸索，才能形成有效的審計套路。

4功能有記帳向財務分析轉變

現在公司財務部的定位還只是記好帳，提供會計信息。缺乏的是對報表的財務分析，對公司的財務狀況，經營成果，現金流量進行評價，比如償債能力，抗風險能力等財務指標，并給出指導性建議。

5各個行業(yè)由各個行業(yè)的特點，主營業(yè)務不同，產品不同，經營方式的不同，購產銷的方式的迥異，銷售方式不同（預收，現收，應收，分期收，售后返還，售后回購，售后回租，會員卡——娛樂消費場所多用等等），審計就要按照這些具體的特點有針對性的審計。

6小公司的業(yè)務少一些，有些科目就沒有，比如說長期股權債權投資，債務重組、合并報表、非貨幣易等，只是應付工商局的年審，以及把審計報告提交給開發(fā)局，另外稅務審計和一般審計分開，稅務審計要針對每一個影響稅收的費用（管理財務銷售其他業(yè)務費用等）、收入逐個核查，以確認是否合理。上市公司的業(yè)務多，關聯方企業(yè)太多，需要審計人員到每一個關聯企業(yè)審計，特別是要想IPO和再籌資的話。需要眾多審計人員組成審計團隊，實行三級復核制度，最終出具合理的審計報告書，有時候審計人員直接提著筆記本到上市公司去，只要輸入一定的數據，軟件直接就將審計報告處理好了。

第8篇：房地產審計報告范文

關于北京***公司的盡職調查報告 致:***先生

北京市康德律師事務所 (以下簡稱本所)接受***先生的委托，根據中華人民共和國公司法中華人民共和國公司登記管理條例及其他有關法律法規(guī)的規(guī)定，就北京****房地產開發(fā)有限責任公司(以下簡稱****公司)資信調查事宜出具關于北京****房地產開發(fā)有限責任公司資信調查報告(以下簡稱本調查報告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據中華人民共和國公司法 中華人民共和國律師法等現行有效之法律、行政法規(guī)及本調查報告出具日以前已經發(fā)生或存在的事實，基于對法律的理解和對有關事實的了解，并按照律師行業(yè)公認的業(yè)務標準、道德規(guī)范和勤勉盡責精神出具本調查報告。

(二)本所律師根據****公司提供的相關資料，已對****公司的主體資格進行了充分的核查驗證，并已對本所律師認為出具本調查報告所需的文件進行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結構、公司的財務和稅務、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調查報告中不存在虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調查報告所必需的、真實的、完整的復印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實、有效;其所提供的副本材料或復印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實、準確、完整，無虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據****公司提供的相關資料對其資信情況相關事項發(fā)表法律意見，并不涉及有關財務會計、審計、內部控制等非本所律師專業(yè)事項。

(五)本調查報告僅供***先生在本次之目的使用。未經本所及本所律師書面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個人不得將本調查報告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據中華人民共和國公司法等法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，按照律師行業(yè)公認的業(yè)務標準、道德規(guī)范和勤勉盡責精神，對****公司提供的有關文件和事實進行了核查和驗證，以***先生特聘專項法律顧問身份，現出具法律意見如下:

第一節(jié)釋義、引言

一、釋義

在本調查報告中，除非另有說明，下列詞語具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產開發(fā)有限責任公司章程

本所指北京市康德律師事務所;

本調查報告指關于北京****房地產開發(fā)有限責任公司資信調查報告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項法律顧問，對北京****房地產開發(fā)有限公司資信情況進行了核查與驗證，具體內容如下:

1、北京****房地產開發(fā)有限公司的主體資格;

2、北京****房地產開發(fā)有限公司的章程;

3、北京****房地產開發(fā)有限公司的股東;

4、北京****房地產開發(fā)有限公司的股本結構;

5、北京****房地產開發(fā)有限公司的財務、稅務;

6、北京****房地產開發(fā)有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況。

第二節(jié)正文

一、北京****房地產開發(fā)有限公司的主體資格

(一)北京****房地產開發(fā)有限公司經北京市工商行政管理局密云分局注冊，領有北京市工商行政管理局密云分局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、公司住所:北京市***工業(yè)開發(fā)區(qū)水源路***號;

3、法定代表人:***;

4、注冊資本:1000萬元人民幣;

5、實收資本:1000萬元人民幣;

6、公司類型:有限責任公司(自然人投資或控股);

7、經營范圍:一般經營項目:房地產開發(fā)、銷售;房地產信息咨詢(中介服務除外);家居裝飾設計;自有房屋的物業(yè)管理、接受委托從事物業(yè)管理;

(二)北京****房地產開發(fā)有限公司于2011年4月7日經過北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對核定的房地產開發(fā)資質為待定資質的批復文件，并未提供暫定資質證書或其他資質等級證書等有效證明其房地產開發(fā)資質的相關文件。

二、北京****房地產開發(fā)有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運行規(guī)范，對公司性質、宗旨、經營范圍、組織機構、議事規(guī)則、權利義務分配等內容進行記載的基本文件。是公司存在和活動的基本依據。

根據****公司向本所提供的北京****房地產開發(fā)有限責任公司章程顯示:北京****房地產開發(fā)有限責任公司于2001年10月15日制定了公司章程，章程內容對公司的名稱和住所、經營范圍、注冊資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權利義務、股東轉讓出資的條件、機構設置以及議事規(guī)則等作了詳細的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經審核認為:根據公司法相關規(guī)定，****公司成立時的公司章程對注冊資本、股東人數、出資方式、出資額、公司的機構設置及產生辦法、議事規(guī)則等內容均符合公司法以及相關法律法規(guī)的規(guī)定，亦合法有效。全體發(fā)起人股東均在公司章程上簽名之時，公司章程正式成立，且對全體股東產生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對****公司提供的****公司成立之時公司章程的內容、形式的合法性作出判斷，并不對****公司成立之后公司章程內容是否發(fā)生過修改或變動作出任何評價或判斷。

三、北京****房地產開發(fā)有限公司的股東

四、北京****房地產開發(fā)有限公司的股本結構

(一)****公司設立時的注冊資本、實收資本

根據****公司向本所提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照公司章程內容顯示:北京****房地產開發(fā)有限責任公司注冊資本為1000萬元人民幣，實收資本為1000萬元人民幣。

(二)****公司設立時的股權設置、股本結構

經核查，****公司設立時的股權設置、股本結構如下:

股東姓名出資額(萬元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛(wèi)軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認為:

****公司設立時的注冊資本和實收資本符合公司法等相關規(guī)定。

股權設置和股本結構由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進行了備案登記，體現了全體股東的真實意思表示，產權界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設立時對股東出資相應的驗資報告等相關文件，本所律師僅對****公司提供的現有的相關資料作出上述相關問題的判斷，對****公司設立之后股本及股本結構是否發(fā)生變動不作任何評價或判斷。

五、北京****房地產開發(fā)有限公司的財務、稅務

(一)****公司未向本所提供銀行開戶許可證

(二)****公司未向本所提供財務會計報告審計報告以及其他財務報表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務登記證以及相關的稅務發(fā)票。

本所律師認為:****公司作為合法成立并有效存續(xù)的房地產開發(fā)有限公司，應當按照法律規(guī)定編制財務報告或相關納稅登記，應建立建全財務和稅務制度。由于****公司未向本所提供上述相關證件、資料，本所律師對****公司的財務、稅務狀況不作任何法律評價或判斷。

六、北京****房地產開發(fā)有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調查報告僅對****公司向本所提供的相關資料進行審驗核查后所作出的相應法律評價或判斷，對在本調查報告中列明而缺乏獨立證據支持的相關事項不作任何法律評價或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關債權債務憑證，本所律師對****公司是否對外發(fā)生債權債務情況以及是否設定相關擔保(抵押、質押、保證等)不作任何法律評價或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關文件，本所律師對****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評價或判斷。

第三節(jié)結語

一、本調查報告基于相關法律、法規(guī)及北京****房地產開發(fā)有限責任公司提供的相關證明材料，通過核查、驗證，提出上述意見，供***先生參考。

二、本調查報告主要依據以下法律、法規(guī):

(1)中華人民共和國公司法(1999)

(2)中華人民共和國公司法(2005)

(3)組織機構代碼管理辦法

(4)中華人民共和國公司登記管理條例

(5)房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定

(6)中華人民共和國稅收征收管理法

(7)中華人民共和國律師法

北京市康德律師事務所

第9篇：房地產審計報告范文

大和資本市場的地產分析師Jonas Kan說：“一線城市的項目整體上保障了需求以及平均售價上升的空間，但對于開發(fā)商來說，并非所有一線城市項目都利潤豐厚，而且一線城市項目對管理水平要求更高?！?/p>

官方數據顯示，過去三年中，中國地價的增幅遠超房價的上漲。越來越多的開發(fā)商，包括進取的豪宅發(fā)展商融創(chuàng)中國，都曾表示過擔憂。然而，全國平均數字遮蓋住了一個更令人擔心的事實，那就是部分小城市的土地市場，包括江蘇無錫，都已經凝滯了。開發(fā)商為供應過度所累，沒有補充庫存的動力。即便他們想這樣做，銀行也不會批出貸款。Jonas Kan說，2015年11月末三線城市消耗庫存平均需要19.6個月，同期二線城市需要11.2個月，一線城市需要 8.9個月。

一線城市地價火箭式上升，而小城市則庫存沉重，這壓縮著房地產行業(yè)的平均凈利空間。據上市開發(fā)商的中期報，這個空間已被壓縮至不足10%，為歷史新低。

惠譽銀行業(yè)分析師Grace Wu指出，中國的銀行面臨的最大威脅是房市下行，因為這些銀行都非常依賴地產物業(yè)作為抵押品。Grace Wu估計，以物業(yè)抵押借出的貸款，包括住宅按揭和公司以物業(yè)抵押貸款，占了中國整體貸款的40%，如果將未獲得正式銀行批出貸款的借款人所作的非貸款融資也計算在內的話，這個比例甚至可高達60%。