房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；公允價(jià)值計(jì)量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報(bào)，其中滬市有68家，深市63家。對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計(jì)量的有116家，占比8855%。

（二）公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)分析。統(tǒng)計(jì)顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，有5家采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格，還有3家上市公司公允價(jià)值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換引起報(bào)表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式到公允價(jià)值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策的變更進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對(duì)變更前一年的比較財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式所做的追溯調(diào)整會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價(jià)值變動(dòng)收益、所得稅費(fèi)用、凈利潤等項(xiàng)目的巨大變動(dòng)。

二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中存在的問題

通過對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對(duì)比公允價(jià)值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過程中存在以下幾點(diǎn)問題：。

（一）公允價(jià)值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價(jià)值重新入賬，對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場(chǎng)竣工帶來公允價(jià)值變動(dòng)收益7.7億元，而2013年一季度公允價(jià)值變動(dòng)損益為0?？梢?，公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價(jià)值計(jì)量易成為操縱利潤的工具。公允價(jià)值再度啟用，說明我國市場(chǎng)環(huán)境得到明顯改善，但對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場(chǎng)價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，在客觀價(jià)值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機(jī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場(chǎng)環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，采用公允價(jià)值計(jì)量更有利于反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，但相比于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，以避免潛在的不利影響。同時(shí)，公允價(jià)值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場(chǎng)價(jià)格，大部分企業(yè)受市場(chǎng)條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對(duì)自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場(chǎng)上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)價(jià)格，要確定公允價(jià)值就需要聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財(cái)力等，是一項(xiàng)重大的成本支出。然而公允價(jià)值計(jì)量模式的效用并不能在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的改進(jìn)對(duì)策與建議

為促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)對(duì)策與建議。

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量和信息披露的監(jiān)管力度。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)此進(jìn)一步加以強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。對(duì)比上市公司在年報(bào)中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用，就必須加大對(duì)上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在公允價(jià)值的運(yùn)用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常?！安华?dú)立”，從而使公允價(jià)值失去了真實(shí)性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨(dú)立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨(dú)立性，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供良好條件。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房價(jià)的高漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加速，企業(yè)、個(gè)人出于不同的目的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當(dāng)前房地產(chǎn)本身已成為一個(gè)投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露變成企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則亟待解決的一個(gè)問題。在國際趨同的大勢(shì)下，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺(tái)了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的準(zhǔn)則實(shí)施情況分析報(bào)告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準(zhǔn)則是符合經(jīng)濟(jì)需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計(jì)量，但已經(jīng)有企業(yè)意識(shí)到采用公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進(jìn)行分析。

二、利潤變動(dòng)情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當(dāng)于2014年?duì)I業(yè)利潤的4.79倍，相當(dāng)于于2014年利潤總額的4.75倍，相當(dāng)于2014年凈利潤的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機(jī)。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會(huì)計(jì)政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對(duì)公司利潤的影響

根據(jù)ABC公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚(yáng)，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。同理，繼續(xù)將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對(duì)于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會(huì)選擇以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對(duì)明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價(jià)值模式計(jì)量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當(dāng)時(shí)的政策背景導(dǎo)致，比如我國政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房價(jià)有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會(huì)計(jì)政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負(fù)債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負(fù)數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負(fù)債總額比率是衡量該企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力的一項(xiàng)指標(biāo)，其標(biāo)準(zhǔn)值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務(wù)的除舉借新債還舊債外，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負(fù)債總額比率越高，說明企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力也越強(qiáng)。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求對(duì)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，如有差額即計(jì)入當(dāng)期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，該變化將會(huì)通過企業(yè)當(dāng)期的損益利潤表反映出來，進(jìn)而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這些同樣會(huì)導(dǎo)致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值上升，使企業(yè)利潤增加。但實(shí)質(zhì)上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務(wù)的向前推進(jìn)。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準(zhǔn)確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

（一）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的方法進(jìn)行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式前提，不應(yīng)該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，可否從業(yè)務(wù)市場(chǎng)上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場(chǎng)價(jià)格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價(jià)值模式計(jì)量肯定是無法反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量能夠采用成本模式或公允價(jià)值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實(shí)際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價(jià)值模式計(jì)量，不單計(jì)算繁瑣，并且浪費(fèi)了不須要的評(píng)估成本?？衫脙煞N模式同時(shí)使用的方式，即對(duì)于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價(jià)值計(jì)量的前提，均選擇成本計(jì)量模式；而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價(jià)值有密切聯(lián)系，則選擇公允價(jià)值模式計(jì)量。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價(jià)格上升超過其原開發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨(dú)列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［S］．2006.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》，批轉(zhuǎn)了國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革辦公室對(duì)建設(shè)部、國家測(cè)繪局和國家土地局職能分工的意見。各地應(yīng)認(rèn)真貫徹國務(wù)院精神與土地管理部門互相配合，在省市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，重點(diǎn)抓好土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中的規(guī)劃管理，繼續(xù)抓好房政管理，土地的開發(fā)利用管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。各地城市規(guī)劃，建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要繼續(xù)堅(jiān)定不移地履行好國家和地方政府賦予的各項(xiàng)職能?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、在確定實(shí)行土地使用權(quán)出讓試點(diǎn)的城鎮(zhèn)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)在市、縣人民政府的統(tǒng)一組織下，根據(jù)城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，按照合理用地、節(jié)約用地的原則，提出出讓地塊的位置、范圍、用途、規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度要求，及其它規(guī)劃控制指標(biāo)；并按《城市規(guī)劃法》的規(guī)定核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，堅(jiān)持放線、驗(yàn)線制度、在出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃實(shí)施的指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、城市建設(shè)主管部門在擬定土地使用權(quán)出讓方案的過程中，應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)的需要，明確城市市政公用設(shè)施配套建設(shè)的條件及要求，并在實(shí)施時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

三、城市綜合開發(fā)主管部門要繼續(xù)抓好對(duì)城市建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的行業(yè)歸口管理。在土地出讓后和轉(zhuǎn)讓過程中，要加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)利用的管理；要與計(jì)劃部門配合，建立健全綜合開發(fā)項(xiàng)目審批制度；同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各類開發(fā)公司的資質(zhì)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、房地產(chǎn)管理部門要下大力量抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、加快制定和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)章制度，規(guī)范各種類型的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。重點(diǎn)是制定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理辦法和價(jià)格評(píng)估辦法。要積極開展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評(píng)估工作，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；在擬定土地使用權(quán)出讓方案時(shí)，積極提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，努力保持合理的地價(jià)水平，搞好在房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和房屋的出租、出售，以及房地產(chǎn)的抵押）的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作，特別是要加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理。

嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定管理房地產(chǎn)交易活動(dòng)。土地使用者因地上建筑物發(fā)生買賣、租賃、抵押、分家析產(chǎn)或企業(yè)法人后兼并撤銷而發(fā)生房屋的調(diào)撥、價(jià)撥時(shí)，均應(yīng)依法辦理監(jiān)證、登記、評(píng)估、立契過戶手續(xù)。

五、房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。今年要基本完成全部城鎮(zhèn)房產(chǎn)的總登記任務(wù)，同時(shí)，要及時(shí)做好經(jīng)常性的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、變更的登記發(fā)證工作，要根據(jù)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則，加強(qiáng)對(duì)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而引起的房屋產(chǎn)權(quán)變更的管理，對(duì)符合國家規(guī)定的產(chǎn)權(quán)變更，應(yīng)盡快審批，并予以辦理過戶登記。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時(shí)也給社會(huì)帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過高的房價(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作，2007年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(簡稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手，重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷售外，不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng)，甚至作為主營業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性，因此從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作，是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

(二)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，我國原來的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定，很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理，采用歷史成本計(jì)量，并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而且經(jīng)過若干年以后，它們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化，甚至高出其賬面原值數(shù)倍，顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此，將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待，進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià)，違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。

投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第3號(hào)明確指出，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出，投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，可以按圖1步驟進(jìn)行。

首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn)，若是，則界定為商品性房地產(chǎn)，按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是，則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn)，若是，則界定為自用性房地產(chǎn)，按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是，則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式，并分別對(duì)外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會(huì)計(jì)核算時(shí)，按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式，但模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量，無需對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見表1。

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡單，企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會(huì)計(jì)核算見表2。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見表3。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響

(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

新準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求，以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換，均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性，有利于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性，進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性，無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)A股上市公司投資價(jià)值的有效評(píng)判。此外，采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級(jí)管理層履行責(zé)任的信息，檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。

(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多，尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，必然會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇，特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè)，與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比，會(huì)帶有較大的主觀成分，易產(chǎn)生爭(zhēng)議?？梢灶A(yù)期，新準(zhǔn)則對(duì)國內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。

(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間

通過對(duì)新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀，可以預(yù)測(cè)該準(zhǔn)則未來很可能會(huì)給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一，新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三，采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。

參考文獻(xiàn)

1.財(cái)政部.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

一直以來房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要還是來源于銀行信貸。最近幾年，我國房屋價(jià)格不斷的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對(duì)房地產(chǎn)泡沫也有著一定的影響。本文從銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系出發(fā)，分析了銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響，并基于房地產(chǎn)信貸行為，提出了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；銀行信貸；影響分析；相關(guān)建議

一、銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的相互關(guān)系

銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫之間存在著非常密切的關(guān)系。最近幾年，我國房屋價(jià)格不斷的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對(duì)房地產(chǎn)泡沫也有著一定的影響。房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)美化了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，所以就給銀行系統(tǒng)帶來了錯(cuò)誤的信息。銀行制度在不健全的情況下，將抵押作為依據(jù)來進(jìn)行貸款，而不是以現(xiàn)金流的形式進(jìn)行，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，銀行對(duì)貸款情況過分樂觀，促使放松了某些貸款條件，開發(fā)商和相關(guān)投資者也就更容易的籌集到資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，這又促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。開發(fā)商、投資者以及銀行對(duì)房地產(chǎn)未來的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，銀行將房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)貸款，從而循環(huán)往復(fù)的推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。并且，消費(fèi)者也有大半部分將房地產(chǎn)作為投資行業(yè)來進(jìn)行投資，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步加深。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸行為存在高度依賴的特性，如果銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)超過了大大超過了其基礎(chǔ)價(jià)值，那么在市場(chǎng)已經(jīng)高度呈現(xiàn)泡沫化的情況下，銀行降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融投資，就會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蕭條期。

二、銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響

（一）銀行信貸行為加速房地產(chǎn)泡沫膨脹

由于房地產(chǎn)的火熱程度逐漸增加，銀行的商業(yè)行為認(rèn)識(shí)到這一特殊性，一般將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款來處理，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些不確定性、契約不完整性、市場(chǎng)信息不對(duì)稱性以及市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)性沒有考慮到位，從而導(dǎo)致了銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持超過了正常限度，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。將房地產(chǎn)作為抵押的借款人，由于房地產(chǎn)價(jià)格的提升，從而其貸款抵押的價(jià)格提升，改善了資產(chǎn)負(fù)債情況，也可以從銀行獲得更多的借款。與此同時(shí)，銀行自有房地產(chǎn)也得到升值，從而擴(kuò)大了其自有資產(chǎn)價(jià)值，銀行貸款數(shù)量和規(guī)模加大。這就導(dǎo)致了“銀行貸款行為增加—房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升”這一回旋的模式往復(fù)進(jìn)行。不斷的信貸行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格加速增長，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際的價(jià)格，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。

（二）銀行信貸行為加速房地產(chǎn)泡沫破滅

任何事物都是兩面性的，銀行信貸行為同樣也可以促使房地產(chǎn)泡沫破滅。比如，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)了未知的不確定的因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，那么這就會(huì)直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，促使銀行擁有的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。與此同時(shí)，作為抵押貸款的項(xiàng)目其價(jià)值也會(huì)下降，導(dǎo)致違約率大幅度上升，這從另一方面又導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水，盈利能力下降。房地產(chǎn)價(jià)格的下降，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)，從而，銀行會(huì)采取減少房地產(chǎn)信貸行為，壓縮信貸規(guī)模。與此同時(shí)，監(jiān)管者為了應(yīng)對(duì)這種不利的現(xiàn)象和局面，就會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管措施和準(zhǔn)備，比如，提高準(zhǔn)備資金、執(zhí)行更加嚴(yán)格的頭寸規(guī)定等，另外也會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸措施的管理和規(guī)范，這也就從另一方面進(jìn)一步的加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放力度，而又回歸到房地產(chǎn)的價(jià)格上面，又促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

從微觀來看，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸行為產(chǎn)生的原因，但是銀行信貸行為不是房地產(chǎn)價(jià)格Granger成因。銀行經(jīng)理的行為，會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。當(dāng)銀行經(jīng)理沒有正確的重視房地產(chǎn)貸款行為這類看跌期權(quán)時(shí)，就會(huì)在一定程度上的導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象。任職期限短的和長的銀行經(jīng)理，他們的市場(chǎng)博弈過程，會(huì)導(dǎo)致存款利率升高，從而降低了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，導(dǎo)致貸款利率降低，存款利率提升，而減少了銀行的收益，這就不利于銀行的穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、關(guān)于銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫影響的相關(guān)建議

（一）健全商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系，規(guī)范銀行經(jīng)理的行為

我國在銀行貸款行為上的管理制度和水平不健全的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于銀行經(jīng)理的道德風(fēng)險(xiǎn)沒有受到足夠的限制和約束。所以，應(yīng)該完善銀行風(fēng)險(xiǎn)體制管理和建設(shè)，并加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸治理建設(shè)措施，使得商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的措施，轉(zhuǎn)換到銀行經(jīng)理的信貸決策過程中。房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段的熱門行業(yè)，其屬于風(fēng)險(xiǎn)高、收益也高的行業(yè)。所以，在銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行信貸決策時(shí)，應(yīng)該采取合適的風(fēng)險(xiǎn)限額控制和風(fēng)險(xiǎn)分散管理措施。風(fēng)險(xiǎn)分散是針對(duì)某行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的局限性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)集中可能會(huì)由于超額收益而導(dǎo)致了沖動(dòng)行為的產(chǎn)生，但是這在整體效益上卻可能帶來不理性的結(jié)果，所以應(yīng)該采取風(fēng)險(xiǎn)分散措施，雖然減少了短暫的利益，但是也會(huì)規(guī)避長遠(yuǎn)的、整體性的嚴(yán)重的損失。也需要通過建立完善的、獨(dú)立的、垂直風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)來管理和控制風(fēng)險(xiǎn)，從而降低銀行經(jīng)理為追逐利益而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)信貸監(jiān)控措施，規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸決策

國家應(yīng)該從宏觀上對(duì)銀行加強(qiáng)信貸監(jiān)控和管理措施，規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸決策。商業(yè)銀行是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資的重要角色，商業(yè)銀行又具有信用擴(kuò)張的原則，所以，為了保持正常的房地產(chǎn)信貸行為，需要從宏觀上加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制，將房地產(chǎn)信貸額占信貸總額的比重實(shí)施嚴(yán)格的控制。在這個(gè)額度達(dá)到臨界值時(shí)，應(yīng)該采取必要的措施進(jìn)行調(diào)控?？梢愿鶕?jù)以下方法對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行正確合理的估算。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

現(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力不是很強(qiáng)，企業(yè)之間巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，使得很多企業(yè)自顧不暇，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少、規(guī)模小，融資渠道單一，這也就是企業(yè)采取過度貸款行為的原因。如果想要改善這種現(xiàn)狀，需要加強(qiáng)融資措施。健全房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，需要從以下幾個(gè)方面采取措施。

第一、構(gòu)建一體化的企業(yè)集團(tuán)規(guī)模。構(gòu)建一體化的企業(yè)集團(tuán)，就是將房地產(chǎn)投資、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、營銷以及售后服務(wù)等集中成一個(gè)大的企業(yè)集團(tuán)。構(gòu)建企業(yè)集團(tuán)的方式有縱向和橫向兩種方式，縱向方式是將企業(yè)的各個(gè)部門進(jìn)行融合，加強(qiáng)各部門之間的溝通和管理，分工與合作。橫向一體化方式，是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，利用資金的融資，也有利益房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。

第二、提升房地產(chǎn)融資能力，鼓勵(lì)各種不同的社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。資金是企業(yè)得以健康運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，企業(yè)的融資能力尤其重要。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式主要是向銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款，這種融資方式受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上也會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)的干預(yù)，就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)效率。通過股票和債券融資也有其不利之處。在進(jìn)行房地產(chǎn)融資的過程中，應(yīng)該多鼓勵(lì)社會(huì)基金的加入，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

第三、政府應(yīng)該從宏觀上健全稅收、行業(yè)、市場(chǎng)以及土地供應(yīng)等等方面的政策。在房地產(chǎn)稅收方面，調(diào)整稅收制度，實(shí)行不同稅收方案，對(duì)小戶型和適合居民居住的房地產(chǎn)，應(yīng)該給予稅收優(yōu)惠，對(duì)高檔的商品住房可以適當(dāng)提高稅收程度。行業(yè)政策方面，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，鼓勵(lì)資金向著新材料、新技術(shù)等方面去發(fā)展，提高房地產(chǎn)的技術(shù)水平。對(duì)于市場(chǎng)政策相關(guān)方面，應(yīng)該從宏觀上加以調(diào)節(jié)，構(gòu)建完備的實(shí)用性的市場(chǎng)控制體系，對(duì)哄抬房價(jià)、炒作銷售等行為采取措施進(jìn)行制止和規(guī)范。土地供應(yīng)方面，應(yīng)該對(duì)普通居民住房滿足其需要，對(duì)于高檔商品房，應(yīng)該限制土地供應(yīng)。

第四、采取強(qiáng)有力的措施保障有實(shí)力的企業(yè)上市。對(duì)于具有持續(xù)盈利能力的企業(yè)，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格審查，鼓勵(lì)其上市，從而提高多元化融資能力和手段。

四、總結(jié)

結(jié)合本文的分析以及歷史的借鑒，在經(jīng)濟(jì)的快速增長的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格以及股票價(jià)格的上升是必然趨勢(shì)。資產(chǎn)價(jià)格的上升也并不完全是壞事，因?yàn)樗艽碳?nèi)需，帶來財(cái)富效應(yīng)，但是急速的增長會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的快速上升，從而削弱國內(nèi)對(duì)外的競(jìng)爭(zhēng)力，這也會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不可收拾的影響，所以應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)控和分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡思亮.淺析當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策[J].中國證券期貨，2012，09

[2]武鑫，葉春燕.我國房地產(chǎn)信貸與銀行盈利能力的影響性研究[J].中國證券期貨，2012，10

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略定位 價(jià)值鏈 成本動(dòng)因

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著巨大的拉動(dòng)作用。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自上個(gè)世紀(jì)七八十年代起步至今，發(fā)展勢(shì)頭良好，成為市場(chǎng)中引人注目的焦點(diǎn)。隨著個(gè)人投資意識(shí)的加強(qiáng)及中國城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤率也吸引了越來越多的參與者來分割利潤。但房地產(chǎn)企業(yè)普遍內(nèi)部管理粗放，經(jīng)營效率不佳，浪費(fèi)嚴(yán)重，許多地產(chǎn)商把企業(yè)經(jīng)營管理的重心放在“開源”，而不是“節(jié)流”上。隨著房地產(chǎn)行業(yè)參與主體的增加、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控干預(yù)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間越來越壓縮，要想在市場(chǎng)中立于不敗之地，必須加強(qiáng)對(duì)成本的管控，提高經(jīng)營管理水平。

近年來，“戰(zhàn)略”一詞成為許多財(cái)經(jīng)新聞和經(jīng)管論壇的高頻詞。戰(zhàn)略管理在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)企業(yè)價(jià)值增加意義重大，尤其是站在戰(zhàn)略高度的成本管理理念越來越多地被管理者所推崇。戰(zhàn)略成本管理考慮其經(jīng)營管理的長期性和持久性，注重短期與長期利益的統(tǒng)一，拓展了成本分析的時(shí)間和空間范圍，塑造了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理層次分析

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理必須立足于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有特點(diǎn)，進(jìn)行戰(zhàn)略定位分析、價(jià)值鏈分析和成本動(dòng)因分析，有針對(duì)性地進(jìn)行成本管理。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位分析

戰(zhàn)略成本管理以戰(zhàn)略定位分析為基礎(chǔ)，確定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)的各項(xiàng)成本管理舉措服務(wù)于戰(zhàn)略目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)角度來看，中國保持較高的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭，房地產(chǎn)行業(yè)具有明朗的市場(chǎng)前景，另外中國人均收入水平的提高，也使持有一套以上的住房成為可能，市場(chǎng)空間拓展；從政治角度來看，房地產(chǎn)關(guān)系人民衣食住行之“住”，關(guān)系民生和國家穩(wěn)定，政府會(huì)采取措施干預(yù)以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定；從社會(huì)角度來看，城市化進(jìn)程加快，住宅需求及商品房需求都呈遞增態(tài)勢(shì)；從技術(shù)角度來看，房產(chǎn)建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、安全設(shè)計(jì)及外觀設(shè)計(jì)都呈現(xiàn)多樣化，滿足不同消費(fèi)者的多樣需求，市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間。但房地產(chǎn)的高利潤吸引了眾多參與者來分割市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必須有鮮明的戰(zhàn)略導(dǎo)向才能提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，比如成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，更有效的管理價(jià)值鏈；差異化戰(zhàn)略，滿足不同的住房需求；目標(biāo)集聚戰(zhàn)略，集中于某一細(xì)分市場(chǎng)?，F(xiàn)有的成功房地產(chǎn)公司如專業(yè)于住宅產(chǎn)業(yè)的萬科、聚焦于別墅的龍湖、專注于商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)、集中于城市超高層的綠地等均表現(xiàn)在成長初期的卓越戰(zhàn)略定位。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈類同于制造業(yè)等行業(yè)的價(jià)值鏈，但其價(jià)值活動(dòng)量級(jí)相對(duì)更大一些。從土地競(jìng)投采購?fù)恋?、采購建設(shè)施工原材料到建設(shè)施工、策劃銷售，需要涉及工程設(shè)計(jì)、施工承建、工程監(jiān)理等專業(yè)性較強(qiáng)的階段和政府、銀行、水電氣通訊專營公司、銷售公司、物業(yè)公司等諸多利益相關(guān)者。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成主要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)。其中基本活動(dòng)包括內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場(chǎng)銷售和服務(wù)；輔助活動(dòng)包括企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源、技術(shù)開發(fā)和材料采購。生產(chǎn)經(jīng)營和市場(chǎng)銷售及服務(wù)更為核心一些，房產(chǎn)質(zhì)量毋庸置疑地位重要，物業(yè)服務(wù)也影響著客戶的滿意度和企業(yè)形象；因產(chǎn)品固定資產(chǎn)的特性，外部后勤略顯薄弱。

因房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的不同，價(jià)值鏈的參與者也有差異。有的房地產(chǎn)企業(yè)包括了從取得土地使用權(quán)到商品銷售的全過程，有的房地產(chǎn)企業(yè)則將很多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)外包，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等。作為有外部參與者的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持好與外部供應(yīng)商和客戶的良好關(guān)系，用戰(zhàn)略的眼光將價(jià)值鏈延伸，不僅包括企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈，還包括企業(yè)外部價(jià)值鏈，區(qū)分增值作業(yè)與非增值作業(yè)，降低企業(yè)整體的經(jīng)營成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本動(dòng)因分析

戰(zhàn)略成本管理應(yīng)弄清成本驅(qū)動(dòng)因素，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理應(yīng)區(qū)分結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因和執(zhí)行性成本動(dòng)因。結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因一經(jīng)確定很難改變，如企業(yè)規(guī)模、地理位置、戰(zhàn)略整合、技術(shù)等；執(zhí)行性成本動(dòng)因是與企業(yè)執(zhí)行作業(yè)程序相關(guān)的成本驅(qū)動(dòng)因素，如勞動(dòng)者參與、全面質(zhì)量管理、生產(chǎn)能力利用率等。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備一經(jīng)購買，很難易手，是結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因；而如何提高銷售人員的售樓技巧和銷售熱情，是執(zhí)行性成本動(dòng)因。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注所在市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，以避免出現(xiàn)生產(chǎn)過剩、壓價(jià)求生存的局面；分析自身實(shí)力及市場(chǎng)狀況，做好外包還是自營的決策，最大化企業(yè)價(jià)值；提高員工的參與度，使銷售這一環(huán)節(jié)最大限度地發(fā)揮效力；做好項(xiàng)目管理，提高房產(chǎn)質(zhì)量，獲得購房者肯定。結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因在房地產(chǎn)企業(yè)中居于關(guān)鍵性的位置，在決策前應(yīng)做好充分分析控制成本的量級(jí)，并通過執(zhí)行性成本動(dòng)因控制成本的精度。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會(huì)以“房貸”的方式購房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資十分不開的。但是，房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)影響比較嚴(yán)重以及金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素，導(dǎo)致雙方的合作并不是很堅(jiān)定。如果房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)出現(xiàn)合作危機(jī)，那就將嚴(yán)重制約著我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的增長和生產(chǎn)力的發(fā)展，金融行業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理的投資房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的快速發(fā)展具有重要意義。

一、我國房地產(chǎn)與金融行業(yè)合作中出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行貸款的過分依賴

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的過分依賴源于建筑行業(yè)需要大量的建筑材料和支付高昂的人工費(fèi)，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的資金支持，使得給房地產(chǎn)行業(yè)做風(fēng)險(xiǎn)投資的商業(yè)銀行或者融資機(jī)構(gòu)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商業(yè)銀行沒有足夠的其他收益做保障，這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資是十分不利于商業(yè)銀行自身健康發(fā)展的。據(jù)相關(guān)部門的官方有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近百分之六十的房地產(chǎn)開發(fā)從購置土地、規(guī)劃建設(shè)、買進(jìn)建筑材料等等都是來自于商業(yè)銀行的貸款。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還進(jìn)行多種形式的大量貸款以滿足建筑工程需要，在樓房建成之后，大部分買房業(yè)主還要以住房貸款的形式購置房屋，也就是說，在商業(yè)銀行收回成本和利息之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資金都是來自于商業(yè)銀行的信貸，這就大大增大了商業(yè)銀行的投資風(fēng)險(xiǎn)，在各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能會(huì)出現(xiàn)意外狀況，例如開發(fā)的房產(chǎn)沒有買主、開發(fā)到一半形成爛尾樓等等。這些潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)讓很多商業(yè)銀行望而卻步，在一定程度上也影響了我國住房的價(jià)格。

（二）消費(fèi)者的住房信貸也會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象

房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠繁榮起來，主要是因?yàn)橛惺袌?chǎng)需求，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步的時(shí)候，人們的消費(fèi)水平達(dá)不到有沒有足夠的信用來取得較大額度的貸款，現(xiàn)在不同了，買房分期付款成為一種時(shí)尚，在消費(fèi)者通過銀行信貸來滿足自身需求的時(shí)候也給銀行的信貸部門帶來了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。前一段時(shí)間，國家銀聯(lián)公布了我國國有四大銀行的住房貸款平均信用水平，除了小部分逾期還款之外，還沒有出現(xiàn)其他較大的消費(fèi)者不守信用時(shí)間，因此，銀行還是比較支持消費(fèi)者房貸的，但是，從專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度來看，由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，商業(yè)銀行還沒有建立自足夠的信任制度來監(jiān)督進(jìn)行住房消費(fèi)貸款的用戶。這對(duì)于國外的很多投資銀行都是不允許的，在國內(nèi)只有大型的國有銀行在國家政策的引導(dǎo)下，合理合法的進(jìn)行住房貸款，以減小金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的自身系統(tǒng)問題

盡管在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于巨大的風(fēng)險(xiǎn)背后也存在巨大的利潤，因此很多商業(yè)銀行大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)貸款，并且存在一定拉攏的關(guān)系或者是幕后交易。在對(duì)其他行業(yè)的貸款上基本上不會(huì)簡化貸款手續(xù)、加大貸款額度等，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中，這種優(yōu)先對(duì)待的時(shí)間屢禁不止。與此同時(shí)，在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目上會(huì)出現(xiàn)政府部門的過分干預(yù)，，例如政府擔(dān)保貸款或者是政府支持降息貸款等，這樣有政府支持的房地產(chǎn)貸款使得商業(yè)銀行過分樂觀，忽略背后隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，僅僅以一紙憑證不做任何抵押就可以獲得巨額的貸款，這不是商業(yè)銀行的正規(guī)投資方式。

二、如何來規(guī)范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措置

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化首先要做的就是通過與正規(guī)證券機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以現(xiàn)金的方式買入證券，通過一些列的運(yùn)轉(zhuǎn)和其他信用等級(jí)的考核，最后以證券的形式把相同價(jià)值的貸款提供給房地產(chǎn)開發(fā)商，自此之前，金融行業(yè)也根據(jù)自身情況進(jìn)行所有住房抵押貸款的匯集和重組。加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化進(jìn)程可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的目的：首先，對(duì)于商業(yè)銀行來說最大的優(yōu)勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，既保證了有足夠的收益，又能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資的零失誤；從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，進(jìn)行證券形式的商業(yè)金融貸款即可以升級(jí)自己的信用等級(jí)又能夠獲得足夠的資金來進(jìn)行開發(fā)；對(duì)于消費(fèi)者，開發(fā)商用證券貸款進(jìn)行建設(shè)就不存在出現(xiàn)爛尾樓的情況，自己的利益才能有效的保障。總之，通過各方努力合作，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化才是保障各方利益、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。

（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

什么是信托投資基金呢？具體的來說就是把不同投資者的資金進(jìn)行有機(jī)的集合，實(shí)現(xiàn)合法集資，通過專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資人員的合理運(yùn)作，收取一定的報(bào)酬的一種投資形式。也就是人們常說的投資信托。在房地產(chǎn)行業(yè)加快建立健全信托投資基金制度，助力解決房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流暢等問題，另外還可以對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定分擔(dān)，可以有效的改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的資金問題，這對(duì)于金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展都有很大的幫助，而且對(duì)于樹立良好的行業(yè)規(guī)范也起到了基礎(chǔ)性作用。

（三）不斷提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

不管是什么部門或者組織，都一定會(huì)有自身的經(jīng)營方式和生存發(fā)展方式，都要有自己的科學(xué)的適宜自身可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略部署和制度規(guī)定。對(duì)于金融行業(yè)尤為重要，首先金融行業(yè)是一個(gè)國家的命脈，是一個(gè)國家國民生產(chǎn)水平的體現(xiàn)，因此，商業(yè)銀行不管在什么樣的投資機(jī)會(huì)面前，都必須保持冷靜的頭腦，以自身穩(wěn)定健康發(fā)展為基礎(chǔ)，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，正確的判斷信息的價(jià)值，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提高管理水平嚴(yán)防違法亂紀(jì)現(xiàn)象。

三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控是指政府部門在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)混論的情況下進(jìn)行政策性的指導(dǎo)干預(yù)和資金救市等使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)秩序的政治手段。作為政府部門，既要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的監(jiān)管和控制，又要把經(jīng)濟(jì)增長放在首位，適當(dāng)?shù)墓膭?lì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)行合理的金融投資干預(yù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因?yàn)樯倘司哂兄鹄?，在利潤面前大部分商人?huì)選擇擴(kuò)大生產(chǎn)而不是考慮市場(chǎng)是否飽和，因此曾經(jīng)出現(xiàn)的資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是嚴(yán)重的教訓(xùn)。同樣，這樣的理論也可以應(yīng)用到如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，截止到目前房價(jià)一直居高不下，從購房者的角度來看這確實(shí)不是什么好事，但是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，樓房的高價(jià)需求就是財(cái)富，甚至有些開發(fā)商是白手起家，全部依靠商業(yè)銀行的投資貸款，樓房一棟接著一棟的建設(shè)，根本不考慮是否市場(chǎng)需求有沒有滿足。其次，就是具有壟斷性，盡管房地產(chǎn)開發(fā)需要刨除很大一部分成本費(fèi)，包括建筑材料、銀行的貸款本金和利息、建筑工人的工資等，但是這并不是房價(jià)居高不下的原因，最重要的原因還是開發(fā)商對(duì)利潤的過分追逐，有些四線縣城的房價(jià)已經(jīng)超過六千，經(jīng)過計(jì)算很多需要還房貸的業(yè)主需要還到將近五十歲，這與房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性不無關(guān)系。因此政府部門進(jìn)行宏觀調(diào)控，合理控制房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是十分有必要的。

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展

想要在全球經(jīng)濟(jì)一體化的競(jìng)爭(zhēng)激烈保持國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要保持國家支柱性產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的騰飛是功不可沒的，很多國內(nèi)大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，例如海爾集團(tuán)、泰山集團(tuán)等，因此國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是十分支持的。但是，必須進(jìn)行合理的規(guī)劃，部署戰(zhàn)略是發(fā)展模式，決不能使得房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”反而影響國民生產(chǎn)總值的提高。合理控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效方法就是在風(fēng)險(xiǎn)投資上調(diào)整發(fā)展步伐，包括很多大公司在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在現(xiàn)階段的投資依然是國有投資銀行封風(fēng)險(xiǎn)投資。

（二）針對(duì)性控制房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

首先就是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不平衡狀態(tài)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說穩(wěn)定的狀態(tài)只是暫時(shí)的，市場(chǎng)穩(wěn)定就代表無利可圖了，這是房地產(chǎn)開發(fā)商們最不想看到的，他們會(huì)采用很多刺激消費(fèi)的方式重新引起市場(chǎng)的需求。但是，作為國家的主管部門，需要注意的就是處理好房地產(chǎn)行業(yè)的尖銳的供求矛盾問題，因此，就需要有一定的預(yù)見性，不能等到危機(jī)出現(xiàn)了、商業(yè)銀行已經(jīng)遭受了巨大損失才進(jìn)行宏觀控制。其次就是各種形式的投資公司進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，隨著我國改革開放的步伐，國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界第二位，很多大型企業(yè)也在紛紛瞄準(zhǔn)了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的這塊“肥肉”，另外就是各種風(fēng)投機(jī)構(gòu)的加入，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了源源不斷的動(dòng)力。作為國家主管部門應(yīng)該做的就是制定合理的金融政策，不能讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的生產(chǎn)過剩局面。

（三）金融行業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款新對(duì)策

從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度來看，最應(yīng)該做的就是樹立房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)投資的理念。隨著國際貿(mào)易的增大，我國商業(yè)銀行已經(jīng)具備同國外大型國際銀行接軌的經(jīng)營模式和管理體制，在風(fēng)險(xiǎn)投資方面也學(xué)到很多經(jīng)驗(yàn)。在國外已經(jīng)形成一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)抵押貸款管理機(jī)制，我國專家也曾表示，這套理論機(jī)制只需要稍作調(diào)整就完全適合我國國情。這套機(jī)制主要是在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部建設(shè)給出了現(xiàn)代化的建議和意見：一就是實(shí)現(xiàn)電子化信息系統(tǒng)的信用監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確、快速、長久的檔案保存；二就是實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，預(yù)見性的對(duì)有違約風(fēng)險(xiǎn)的客戶進(jìn)行補(bǔ)救，消滅隱患于萌芽階段；三就是對(duì)抵押房產(chǎn)的合理評(píng)估，現(xiàn)階段我國的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度是有一定欠缺的，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員水平比較低，評(píng)估受人為因素影響比較大，不具有說服力，這就需要有關(guān)部門的即時(shí)調(diào)整；四就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目做嚴(yán)格的審查和全程監(jiān)督，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)降低損失。

四、總結(jié)

不管從哪個(gè)方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段作出的突出貢獻(xiàn)是不可磨滅的，直接影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾次重大變革，不管是現(xiàn)在還是在將來，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性型產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，正確處理好房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)投資的關(guān)系，才是維護(hù)兩個(gè)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重中之重。文章中既點(diǎn)出了雙方風(fēng)險(xiǎn)投資合作中存在問題，而且也就具體問題給出了建設(shè)性的意見，也給出了政府宏觀調(diào)控的方向，對(duì)于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升具有重要意義。

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