房地產(chǎn)的法律法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制
一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題
1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴(yán)重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房價漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標(biāo)。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護(hù)住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻(xiàn)：
[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.
第2篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 管理機制
我國國民素來有“有房才有家”的概念，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更是切實關(guān)系到我國國計民生的重大問題，這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的確為我國國民提供了更好的住房環(huán)境，亦為我國國民的生活水平提高做出了一定的貢獻(xiàn)，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)有著發(fā)展速度過快，市場過熱；房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)較低；房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，抗風(fēng)險能力差；房價居高不下，人們購買壓力大；房地產(chǎn)交易與中介市場發(fā)展不規(guī)范等現(xiàn)狀。因此必須加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足公眾的基本要求。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然從表面上看起來蒸蒸日上，可是內(nèi)部卻充斥著許多問題，如果不能及時的解決這些問題，將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長埋下了巨大的隱患，甚至?xí)绊懙轿覈w經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。問題涉及到很多的方面，總體來說有以下幾點：
（1）我國政府雖然出臺了一些房地產(chǎn)方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題，可從實際情況來看，這些政策并沒有能從根本上對問題進(jìn)行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國家出臺了一些宏觀調(diào)控的政策之后，房價非但沒有像想象中的減緩增長速度，反而在某些意義上來說，我國國民購買商品房的價格被提高了。
（2）因為房價的不斷上漲，在房地產(chǎn)所需要的建材與其它物資成本也出現(xiàn)了整體上漲的趨勢，繼而直接影響到了我國房價的再一次上漲，逐漸形成了房價上漲趨勢得不到緩解的惡性循環(huán)。
（3）從房地產(chǎn)宏觀的遠(yuǎn)景上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)還有著很長遠(yuǎn)的未來，在環(huán)球金融危機之后的這些年來，我國意識到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不合理的推動經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口等經(jīng)濟(jì)模式向著依靠內(nèi)需的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，國家不斷的出臺政策激勵我國消費者的消費欲望，大幅度的提高了房地產(chǎn)市場中商品房的成交量，使得房價持續(xù)上漲，而城鎮(zhèn)化建設(shè)也是商品房價格穩(wěn)步上升的重要保障
二、我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題
（一）經(jīng)濟(jì)管理缺少一個完善的管理機制
近些年來我國的各級政府都加大了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的力度，相繼出臺了不少政策，
但政策得不到正確的落實，就等于是走個形式，起不到真正的效果。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個暴利行業(yè)，是各個地方的主要財政收入來源，所以不可避免的就出現(xiàn)了官商結(jié)合的情況，如果不能抑制這種情況，就會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來很大的阻力。
（二）法律法規(guī)體系不夠完善
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)呈現(xiàn)出一種跟不上時代變化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，映射出法律法規(guī)體系的改變過慢，導(dǎo)致這種情況的原因大致有兩個方面：一是我國房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)滿足不了房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求，使得房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，不可避免的出現(xiàn)很多問題，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)在各個環(huán)節(jié)都有著完整的體系，卻因為法律法規(guī)體系的不夠完善導(dǎo)致市場發(fā)展做不到正常的秩序。二是我國的大部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件是由國務(wù)院頒布的，雖然相關(guān)法律法規(guī)在逐步的建設(shè)起來，可在實施的過程中卻依然存在著許多問題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規(guī)的嚴(yán)肅性成為了一種諷刺。
（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重了起來，尤其以“北上廣”特別嚴(yán)重，普通的房價都已經(jīng)逐漸漲到了十萬塊一平方，更別提為了孩子教育應(yīng)運而生的學(xué)區(qū)房，近幾年天價學(xué)區(qū)房的新聞比比皆是，從二十萬一平米，到四十八萬一平米，到一六年所出現(xiàn)的六十萬一平米的學(xué)區(qū)房，我國的房r是不是太過神奇了，房地產(chǎn)行業(yè)到底都做了些什么。房價的逐步提高，導(dǎo)致國民已經(jīng)將投資房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的投資方式之一，使得房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出一種火熱的現(xiàn)象，繼而變相的鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)商，讓開發(fā)者認(rèn)為房地產(chǎn)依然有利可圖，建造更多的房產(chǎn)，而這一舉措無疑會導(dǎo)致我國房產(chǎn)的大批量積壓，產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象。
三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略
（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機制
拯救我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問題，完善的管理機制是必須在第一時間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現(xiàn)象。詳細(xì)的劃分政府部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理職責(zé)，及時的發(fā)現(xiàn)市場的各種問題現(xiàn)象，吸取先進(jìn)國家的一些管理經(jīng)驗，以保證執(zhí)行力的確保，最后我國政府應(yīng)當(dāng)制定一個更合理的財稅制度。
（二）法律必須扮演起自己該有的角色
我國作為一個走著和西方資本主義國家不同道路的國家，應(yīng)當(dāng)有著更適合自己的法律法規(guī)體系，將我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)致的劃分，演化出更適合我國的法律法規(guī)的細(xì)則，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。
（三）房地產(chǎn)泡沫隱患必須得到解決
房地產(chǎn)泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國經(jīng)濟(jì)自成體系，有著政府這面堅強的后盾作為退路，可房地產(chǎn)泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門認(rèn)真的檢
測房價，嚴(yán)厲的禁止炒房、投機等現(xiàn)象。第二，我國應(yīng)該針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，構(gòu)
構(gòu)建與之相匹配的預(yù)警制度，科學(xué)的對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測與評價。
參考文獻(xiàn)：
[1]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）.
第3篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；調(diào)控政策
在我國各個行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有較好的關(guān)聯(lián)性、較大的涉及領(lǐng)域以及較廣的覆蓋面等特點，不但密切聯(lián)系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速提升。但是在不斷發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在著一些問題未得到有效解決，這些問題的出現(xiàn)雖然受到國家的重視，并實施相應(yīng)的政策法規(guī)，但仍然無法達(dá)到預(yù)期的效果。主要原因在于沒有從根本上處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的本質(zhì)問題。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述
盡管目前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動我國經(jīng)濟(jì)增長的“主力軍”，但很多問題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺。我國各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題得到解決，相繼出臺多項宏觀政策?？v觀全國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，這些政策的實施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題無法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房價增長過快的勢頭得到遏制，反而助推了房價的增長；二是各地區(qū)房價呈現(xiàn)整體上漲的趨勢。近年來，我國不斷提高的物價進(jìn)一步提升了基礎(chǔ)物資的成本，建材、土地等價格日益攀升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)整體價格的上漲。從2007年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)受4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計劃的影響，房價持續(xù)攀升；2014年房價出現(xiàn)略微的下降趨勢；2015~2017年，房價在國家宏觀調(diào)控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢；三是我國房地產(chǎn)市場具有樂觀的前景。
近年來，隨著我國消費能力的不斷提高，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房價格進(jìn)一步提高。而我國新型智慧城市建設(shè)也會對房地長的發(fā)展起到推動作用，從而使房價保持穩(wěn)中有升。對于我國國民經(jīng)濟(jì)增長而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動作用，想要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅持房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相結(jié)合，基于物質(zhì)關(guān)系的角度而言，土地承載著房屋建設(shè)，基于經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價值，更體現(xiàn)了土地的利潤，這說明兩者之間的關(guān)系時相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)管理機構(gòu)需要在房屋使用權(quán)與土地所有權(quán)相結(jié)合的條件下進(jìn)行；二是堅持土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離的國有化原則，占有、處分和使用土地的權(quán)利都屬于國家，這種方式對土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時能夠有效執(zhí)行相關(guān)政策，控制建筑規(guī)模。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
2.1缺少經(jīng)濟(jì)管理意識。雖然我國很早就開始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，開發(fā)商具有較差的管理意識。一般情況下，開發(fā)商都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見，認(rèn)為參與房地產(chǎn)的開發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性有明確的認(rèn)識，從而導(dǎo)致缺少經(jīng)濟(jì)管理意識，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理無法實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
2.2缺失經(jīng)濟(jì)管理政策。管理政策的缺失會直接造成管理目標(biāo)的缺失，而在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，很少有長期性的政策扶持，市場管理目標(biāo)比較模糊。一是我國政府將市場管理的目標(biāo)定義為抑制房地產(chǎn)的市場需求，因此出臺了很多缺乏針對性的政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理并沒有實質(zhì)性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺了一些短期和長期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序相對混亂，這就將很多機會提供給一些不法的投機分子，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策等落實情況能夠看出，我國缺乏長期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標(biāo)不明確。
2.3缺乏經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，相關(guān)部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標(biāo)、缺少正確的管理方向以及管理重點難以凸顯。所以，這就導(dǎo)致很多問題存在于法律法規(guī)的頒布實施過程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國家政策實施的主要特點，房地產(chǎn)行業(yè)因此會產(chǎn)生較大的波動，而且對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標(biāo)不清晰造成的。
2.4缺乏經(jīng)濟(jì)管理體系。通過對國外房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策。相比于國外，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理體系而出現(xiàn)一些動蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿始終，但是我國目前尚未出臺經(jīng)濟(jì)管理法對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問題的對策
3.1建立完善管理機制?，F(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象的對其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級政府需要加大力度改革管理機制，這樣能夠使經(jīng)濟(jì)管理促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機制，必須確保市場調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮.
3.2明確分解發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)如今，我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式使人們的生活品質(zhì)得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動著國民經(jīng)濟(jì)的提升?；诖?，我國需要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，并將其納入我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)中。各級部門不但要對房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，從而滿足城鄉(xiāng)居民的用房需要。
3.3出臺連續(xù)性政策。我國正處于經(jīng)濟(jì)改革的重要時期，加強對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可以加快我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。所以，我國政府要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加強認(rèn)知，在出臺政策時要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級部門需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制定出來，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理要求進(jìn)行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設(shè)與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展規(guī)劃制定出來，對百姓的住房消費進(jìn)行正確的引導(dǎo)，對保障制度進(jìn)行有效完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
3.4構(gòu)建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場中復(fù)雜的財產(chǎn)關(guān)系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結(jié)合本國實際國情，構(gòu)建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過構(gòu)建法律法規(guī)體系，防止政府部門過多的干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，保證房地產(chǎn)市場的健康運行；二是通過相關(guān)的法律法規(guī)體系加快構(gòu)建有利于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系，從而對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機構(gòu)也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實施要具有較強的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強有力的法律依據(jù)保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著我國的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在不合理政策、不科學(xué)的監(jiān)督管理機制等問題，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重制約。我國政府可以制定合理的政策來對房地產(chǎn)市場加強調(diào)節(jié)，以便可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而可以推動我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
第4篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場
一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問題
改革開放以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟(jì)始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)達(dá)到了2.9萬億，而09年房地產(chǎn)的銷售總額將達(dá)5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費品零售總額卻達(dá)12萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。
在我國的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來源是三個方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預(yù)售房款所得。從實際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
目前，我國出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項目融資，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。
二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題的分析
（一）我國房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯
我國房地產(chǎn)的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯?！‰S著金融市場的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國的房地產(chǎn)融資體制的改變。
（二）融資風(fēng)險大
我國現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險很大。當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨六大風(fēng)險：過熱的市場風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債的財務(wù)風(fēng)險；“假按揭”凸顯道德風(fēng)險；銀行貸款有著操作風(fēng)險；土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險；法律風(fēng)險。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理體系，缺乏全面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險評估、風(fēng)險識別和判斷不能做出正確的判斷。
（三）我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善
我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無法可依的局面，導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)市場方面無法開展更大更多的渠道。
三、我國房地產(chǎn)資本市場新型融資方式探索
（一）拓寬融資渠道
1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買殼上市。民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對于這些民營企業(yè)來說，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點，也是其達(dá)不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。
2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國外成熟的經(jīng)驗相比，我國的資本市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴(yán)重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準(zhǔn)確認(rèn)識房地產(chǎn)債券；第二，采取新的措施方法，將我國房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標(biāo)準(zhǔn)化；第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評級體系；第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級市場。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。
3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴(kuò)大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國通過信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。
4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過一定的金融機構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點，因為住房抵押貸款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則；二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會計制度；三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級市場。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。
（二）建立完善的風(fēng)險防范體制
1.建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達(dá)到保障他們權(quán)利的目的。
2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達(dá)到增加財政收入的目的。
3.建立合理的住房金融資金籌集機制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度；二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量；三是發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將個人住房抵押貸款出售或者證券化。
4.建立完善的個人信用制度。建立完善的個人信用制度，主要從樹立個人信用觀念、完善個人信用評價體系兩個方面去做。當(dāng)然，關(guān)于我國信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域有一個良性運作的體系，操作快捷方便，及時有效的提供相關(guān)信息，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。
（三）加強法律法規(guī)體系建設(shè)
要加強法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實施力度，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和 《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進(jìn)行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對于在保險資金直接進(jìn)入市場方面，也要出臺相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。
參考文獻(xiàn)
第5篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)融資存在問題原因分析
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險
目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。
2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。
4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析
我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因為我國房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正實現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具
與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實際情況而專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產(chǎn)金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產(chǎn)金融體系還不健全
當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而且又給經(jīng)濟(jì)運行帶來一定的金融風(fēng)險。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。
4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善
由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。
參考文獻(xiàn):
[1]朱平安王元月:房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2006（2）
第6篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
摘 要 近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，發(fā)展的同時出現(xiàn)了不少問題：融資渠道單一，金融創(chuàng)新工具少等，針對存在的問題，本文分析了相應(yīng)的措施，為今后的發(fā)展提供可靠的依據(jù)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資 外資 土地政策
一、前言
進(jìn)入2011年，國家不斷的加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，開始逐步實行貨幣信貸緊縮政策。整個2011年截至到現(xiàn)在，銀行已經(jīng)多次加息，對此，房地產(chǎn)行業(yè)融資受到了很大的沖擊。由此可見，在當(dāng)前嚴(yán)峻的資金形勢下，房地產(chǎn)在未來如何進(jìn)行融資已經(jīng)成為一個非常重要的課題，需要相關(guān)人員和單位參與其中，共同研究。本文首先分析了我國目前房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，重點介紹了房地產(chǎn)融資的解決思路。
二、我國目前房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀
作者通過多年的工作經(jīng)驗，并結(jié)合相關(guān)的資料，總結(jié)出如下我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀：
1．融資渠道較為單一
目前，我國房地產(chǎn)融資渠道主要包括：銀行貸款，上市融資，海外房產(chǎn)基金以及債券融資等。這幾種融資渠道中，銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)主要依托的融資渠道，而近年來銀行信貸門檻也大大提高，因此房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋找其他的融資渠道。而目前就上市融資，海外房產(chǎn)基金以及債券融資這幾種渠道來看，都極大的受到了金融政策的約束，短期內(nèi)很難發(fā)揮功效。由此可見，房地產(chǎn)融資渠道較為單一。這也是我國房地產(chǎn)融資的較大的弊端。
2．金融創(chuàng)新工具的稀缺
目前，我國金融工具停留在傳統(tǒng)的模式，與發(fā)達(dá)國家相比較，創(chuàng)新模式較少。由于我國房地產(chǎn)是在近幾年發(fā)展起來的創(chuàng)新基礎(chǔ)比較薄弱，并且針對房地產(chǎn)的法律法規(guī)條文處于空洞狀態(tài)，金融創(chuàng)新沒有法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計工作沒有專門的設(shè)計工具，這些方面與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展相差甚大，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)的發(fā)展和服務(wù)能力的提高。
3．海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題
外商投資在國內(nèi)選擇合作伙伴時條件要求非常嚴(yán)格。外商在國外投資會各種風(fēng)險評判手段對開發(fā)商投資，在國內(nèi)投資時，外商會使用這些評判手段衡量國內(nèi)的開發(fā)商項目，評估是會有不少地方不能銜接，改變外商投資評估條件非常困難，這就造成海外基金在國內(nèi)不能很好的利用。
4．相關(guān)的法律體系不健全
由于目前我國房地產(chǎn)融資缺乏相關(guān)的法律制度，與市場發(fā)展已造成了脫節(jié)。在房屋抵押貸款方面使用的法律是《擔(dān)保法》，而在房地產(chǎn)信托規(guī)定上是“一法兩規(guī)”，這從法律效力上遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房地產(chǎn)發(fā)展的要求?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律《公司法》、《合同法》、《證券法》、《信托法》、《擔(dān)保法》等都與RET相沖突，也同資產(chǎn)證券化不相符合。
三、房地產(chǎn)融資的解決思路
基于以上我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀，分析總結(jié)了如下房地產(chǎn)融資的解決思路：
1．吸引外資進(jìn)行融資
外商投資是我國房地產(chǎn)開發(fā)的一項重要融資渠道，目前國家出臺一些政策給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的壓力，要求融資模式必須發(fā)生變化，引進(jìn)外資是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的有效策略，建立外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式實現(xiàn)中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，實施資本市場為核心的金融時代。引進(jìn)外資的前提是客服與國內(nèi)銜接的困難，調(diào)整土地政策適應(yīng)投資方的資本流動模式，緩解國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況，提高資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利的確定性。
2．將房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來
擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，結(jié)合目前的融資情況，有效利用個人融資，最大限度的滿足房地產(chǎn)企業(yè)日常生產(chǎn)建設(shè)的需要，保障企業(yè)的資金鏈。發(fā)揮購房者的資金籌資渠道，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的效率，縮短資金周轉(zhuǎn)周期。
3．加快金融創(chuàng)新步伐，實現(xiàn)融資產(chǎn)品的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化和公眾化
我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展融資渠道的同時，要調(diào)整金融產(chǎn)品風(fēng)險，對于價值高、風(fēng)險大的融資產(chǎn)品，要重新評估調(diào)整。通過房產(chǎn)抵押貸款證券化、信貸資產(chǎn)證券化等方式，讓大眾成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，同時享受房地產(chǎn)發(fā)展帶來的利益。證券化可以將流動性差、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)化轉(zhuǎn)化為流動性強的證券產(chǎn)品，從而分散投資風(fēng)險。
4．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
行業(yè)的發(fā)展離不開健全的法律法規(guī)，針對房地產(chǎn)發(fā)展，國家、地方和部門法律法規(guī)的制定是可靠、長期的發(fā)展保障。目前，我國在這些方面還比較薄弱，在融資等放線陷入比較混亂的局面，這必須通過制定有效的法律政策，對新型融資、資產(chǎn)流動和收益分配等作出明確的規(guī)范，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
四、總結(jié)
總之，目前看來，我國房地產(chǎn)融資仍然存在很多的問題，在以后的融資過程中，必須結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的特點以及現(xiàn)行的市場特征，尋找合適的融資方式，保障資金的有效性，擴(kuò)大利益，提高競爭優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第7篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
第一條 中介服務(wù)內(nèi)容
甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務(wù)，期限為_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請辦理】_________公證。
乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。
乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。
第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況
房地產(chǎn)地址：_________；建筑時間：_________；房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_________.
房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】；性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】；房地產(chǎn)證證號：_________.
乙方房地產(chǎn)為【獨家所有】【共有】【其他_________】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。
第三條 價款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費
乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請：
1.該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣_________元（￥_________）范圍內(nèi)。
2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計算，單價為人民幣每平方米_________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_________元（￥_________）范圍內(nèi)。
3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。
4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。
第四條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。
2.甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔(dān)。
3.甲方必須對乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實。
4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實告知【購買】【租賃】方。
5.促成乙方與【購買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。
6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。
7.甲方必須如實將交易進(jìn)展情況通報乙方。
8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。
第五條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。
2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實；向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料；并保證本人對該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。
3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。
4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。
5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應(yīng)在約定時間內(nèi)簽署房屋買賣合同。
第六條 中介服務(wù)費、協(xié)辦手續(xù)費給付
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_________（￥_________）作為中介服務(wù)費。
甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要
甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_________（￥_________）作為協(xié)辦手續(xù)費。
第七條 合同的解除和變更
乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動支出的必要費用（該費用不得超過中介服務(wù)費）
第八條 法律責(zé)任
1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________.
2.乙方逾期支付中介服務(wù)費的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。
3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4.因乙方未能及時履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費。 5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費，并可要求乙方支付違約金，違約金為_________.
第九條 糾紛解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會仲裁
2.依法向人民法院
第十條 本合同連同附件共_________頁，
一式_________份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方_________份，乙方_________份。
甲方（蓋章）_________
乙方（蓋章）_________
委托人（簽字）_________
委托人（簽字）_________
聯(lián)系方式：
聯(lián)系方式：
_________年____月____日
第8篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；后金融危機時代；銅陵市
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02
“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發(fā)了次貸危機，世界的金融體系危機迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機，強勢震撼美國金融市場，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機恐慌，世界各國經(jīng)濟(jì)主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區(qū)域性機構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟(jì)。到2009年中期，世界經(jīng)濟(jì)由經(jīng)濟(jì)危機恐慌進(jìn)入到“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機時代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。
一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢頭有所降溫。
2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達(dá)到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達(dá)到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達(dá)到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。
3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達(dá)到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達(dá)到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。
二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸
1.供求關(guān)系解讀失靈。市場經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場背景中，風(fēng)險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的變得動力十足。
2.投機動機滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產(chǎn)的投機行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導(dǎo)向，加大投機行為，只要房價漲幅達(dá)到預(yù)期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機行為的滲透催化便會促使房價上漲。
3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房價出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價。但政府對房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強有力實施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來的消費者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險控制，房地產(chǎn)的貸款對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機構(gòu)貸款量達(dá)，盈利空間相對較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強，信用等級較高，風(fēng)險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進(jìn)和諧社會的發(fā)展而實施強有力的金融調(diào)控，加大對房地產(chǎn)的控制和對投機行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長，貨幣金融調(diào)控相對乏力。
4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團(tuán)的資質(zhì)和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個體的市場定位而且還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。
5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場銷售密切相關(guān)。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現(xiàn)缺陷，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業(yè)誤解公積金，認(rèn)為會加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險和信用風(fēng)險較大。
三、對房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見
1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費拉動經(jīng)濟(jì)的增長成為中國的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，西方發(fā)達(dá)國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經(jīng)濟(jì)增長空間很大，然而在實現(xiàn)消費拉動經(jīng)濟(jì)增長的征途中，會出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產(chǎn)的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導(dǎo)致消費者其他支出減少，消費拉動經(jīng)濟(jì)的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。
2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ哟蠼鹑诠ぞ叩膭?chuàng)新，同時擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模，金融機構(gòu)要加大市場調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗、研究對策，為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國性的個人信用評定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險，增加房地產(chǎn)市場資金量。
3.加強政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強政府對房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險和違約風(fēng)險，并增強金融機構(gòu)的放貸信心；另一方面等時機成熟，積極穩(wěn)步引進(jìn)民間資本，增加供資主體，擴(kuò)大供資渠道，擴(kuò)充市場資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對市場生產(chǎn)資料的所有量進(jìn)行審核變的十分必要。
4.完善公積金制度。第一，要加強公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進(jìn)公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運營管理制度，加強公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預(yù)售樓盤和購房者的調(diào)查，貸中加強對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。
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第9篇：房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)現(xiàn)狀可持續(xù)發(fā)展
所謂房地產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)則是從行業(yè)分類角度來說的，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動4部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及建筑、建材、冶金、金融等眾多行業(yè)幾千個品種的產(chǎn)品，被房地產(chǎn)帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個，因此2003年國務(wù)院明確指出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來房地產(chǎn)的現(xiàn)狀如何：
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：
1、資源的浪費嚴(yán)重。
由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。近年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”時全國形形的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。
2、單純追求經(jīng)濟(jì)效益忽略環(huán)境保護(hù)
房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。
3、市場競爭激烈，部分房企正在被淘汰出局
一是，土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房企又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競爭力。六是，大型房企更具有實力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，甚至出現(xiàn)了惡性競爭。
4、市場發(fā)展不均衡，
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國房地產(chǎn)的利潤率高達(dá)30%～40%。而按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產(chǎn)利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠(yuǎn)偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。
5、供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。 二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
二、為保證房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展我們采取的救市措施
1、合理利用土地資源，避免浪費。
土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。
2、重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學(xué)者們一直認(rèn)為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。
3、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)、加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督
在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進(jìn)行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。
4、加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。
當(dāng)然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解決中低收入市民的居住問題，同時也平抑了過高的房地產(chǎn)價格，對于啟動住房消費起到了重要的作用。另一方面，這是一種對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調(diào)措施。政府從土地資源上取得可觀收益，用諸社會，推動經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實施改善了市民的居住條件，在一定程度上減小了貧富差距，促進(jìn)了社會安定。
