房地產(chǎn)項目投資分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規(guī)劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環(huán)境評價報告;

4)應做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6)建設期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務成本核算科目為基礎,以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據(jù)表1,應將各項經(jīng)濟技術(shù)指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術(shù)與經(jīng)濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。

在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價,以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。

本文從工程經(jīng)濟的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規(guī)劃設計階段及施工階段。

3規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。

3.1總平面規(guī)劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結(jié)合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。

3.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結(jié)果見表2。

2)結(jié)構(gòu)設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關(guān)系。

4施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

4.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關(guān)。應從投標人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件

①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

②對設計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關(guān)文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

4.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經(jīng)論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。

2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟與合同四個方面人手,構(gòu)建工程造價控制機制:

①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

②技術(shù)手段:主要是對項目技術(shù)方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術(shù)措施。

③經(jīng)濟手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結(jié)算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關(guān)職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

6結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。

參考文獻:

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[5]駢永富,閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.

第2篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經(jīng)濟,2010(8).

第3篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內(nèi)部風險與外部風險兩大類。內(nèi)部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風險

項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術(shù)風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權(quán)重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第4篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題

我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現(xiàn)以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn)；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創(chuàng)新能力

在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差；

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監(jiān)理缺失

由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監(jiān)理缺失

對于設計監(jiān)理工作，由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質(zhì)較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調(diào)研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機性而強調(diào)科學性。項目經(jīng)理應按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進行環(huán)境調(diào)研

主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎。

(3)要進行開發(fā)場地調(diào)研

場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質(zhì)量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質(zhì)量進行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認承包商的質(zhì)量保證體系，進場材料、設備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京:經(jīng)濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

第5篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

摘要：良好的專業(yè)性課程體系設置對于培養(yǎng)符合現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的專業(yè)人才發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。文章以天津城建大學房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的課程體系設置為例，從人才培養(yǎng)、方案設計、課程體系構(gòu)建等諸多方面進行了研究。最后就課程體系建設中的實踐性教學需要掌握的幾個關(guān)鍵問題進行了深入研究。

關(guān)鍵詞：人才培養(yǎng)；方案設計；課程體系

0引言

在上世紀80年代，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速興起，社會對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人才的需求急劇增加。為了適應經(jīng)濟社會的發(fā)展和滿足社會對相關(guān)人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開設了房地產(chǎn)經(jīng)營管理這一專業(yè)。從1989年我國高等院校正式設置房地產(chǎn)經(jīng)營管理這一專業(yè)到1998年止，在這十年間我國設置此類專業(yè)的高等學校達到114所。然而在1998年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到一定阻力，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，相關(guān)專業(yè)人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業(yè)目錄》，在此目錄中將房地產(chǎn)經(jīng)營管理調(diào)整為管理科學與工程類下的目錄外專業(yè)。按照此要求，各個高校對已開設的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)進行調(diào)整，主要調(diào)整方案有兩種：一種是將該專業(yè)合并進入工程管理專業(yè)，另一種是將該專業(yè)合并進入工商管理專業(yè)。2012年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業(yè)目錄（2012年）》，將原有的“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”專業(yè)正式更名為“房地產(chǎn)開發(fā)與管理”，專業(yè)代碼設置為120104，主干學科為管理科學與工程。1992年，天津城建大學（以下簡稱我校）開辦房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，是全國建設類高校最早開設該專業(yè)的院校之一。在1998年因本科專業(yè)目錄調(diào)整，取消了房地產(chǎn)經(jīng)營管理這一專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學科門類為管理學下的管理科學與工程類，該門類包含我校尚未開設的管理科學、我校已經(jīng)開設信息管理與信息系統(tǒng)、我校已經(jīng)開設工程管理、我校已經(jīng)開設工程造價和我校于2016年新增的房地產(chǎn)開發(fā)與管理5個專業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的開設對于完善我校學科體系的建設發(fā)揮著重要作用，同時為專業(yè)人才培養(yǎng)的準確定位提供框架性思路。

1專業(yè)培養(yǎng)方案設置內(nèi)容

我校的房地產(chǎn)開發(fā)與管理主要是將經(jīng)濟、管理、工程、法律等相關(guān)知識相互融合的專業(yè)，在培養(yǎng)方案安排上以重點強化房地產(chǎn)前期開發(fā)和后期資產(chǎn)的管理為特色，以學生的高質(zhì)量就業(yè)為導向，注重學生前沿性理論知識和實踐性應用技術(shù)的掌握。據(jù)此設定三個專業(yè)就業(yè)方向：一是房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從事房地產(chǎn)項目投資分析和前期開發(fā)工作；二是房地產(chǎn)項目的策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機構(gòu)從事房地產(chǎn)項目策劃工作；三是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務管理和資產(chǎn)運營管理工作。本專業(yè)學生主要學習經(jīng)濟學、管理學、法學、建造技術(shù)、信息科學等方面的基本知識和基礎理論，全面系統(tǒng)地接受科學思維、系統(tǒng)思維、管理思維、人文思維及相關(guān)的基本訓練，掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)與管理的方法和手段，具備在房地產(chǎn)、投資、咨詢、施工、金融與保險等領域的企事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)項目策劃、開發(fā)投資、市場營銷、物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀和資產(chǎn)運營管理等能力，培養(yǎng)能針對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行管理的具有創(chuàng)新意識的復合型應用人才。為了達到培養(yǎng)能力的實現(xiàn)，我們針對各個分項能力，設置了對應的課程和教學環(huán)節(jié)矩陣表。

2培養(yǎng)方案的三個就業(yè)方向課程體系

針對社會經(jīng)濟發(fā)展的需求，培養(yǎng)方案設定三個就業(yè)方向，圍繞著三個就業(yè)方向設置了三個課程群。

2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)，從事房地產(chǎn)項目投資分析和前期開發(fā)工作

選擇該方向的原因主要是：房地產(chǎn)項目投資大，建設和使用周期長，其前期開發(fā)居于房地產(chǎn)開發(fā)與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補本?，F(xiàn)有其他專業(yè)培養(yǎng)方向的空白。該方向的課程體系由學科基礎課、專業(yè)基礎課、專業(yè)核心課、實踐教學科和專業(yè)選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。

2.2房地產(chǎn)項目策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機構(gòu)從事房地產(chǎn)項目策劃工作

選擇該方向的原因主要是：該專業(yè)是在已經(jīng)開設10年的市場營銷專業(yè)基礎上調(diào)整而來，是原有專業(yè)的教學、社會資源、項目前期分析的整合結(jié)果。該方向的課程體系由專業(yè)基礎課、專業(yè)核心課、實踐教學科和專業(yè)選修課組成，共包含11門課程。

2.3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務管理和資產(chǎn)運營管理工作

選擇該方向的原因主要是：城鎮(zhèn)化的建設背景，存量房的逐年加大，物業(yè)的多樣性，房地產(chǎn)金融特性的突出，服務提升的需求，去庫存。該方向的課程體系由專業(yè)基礎課、專業(yè)核心課、實踐教學科和專業(yè)選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。

2.4三個特色方向的邏輯關(guān)系

房地產(chǎn)項目策劃將房地產(chǎn)項目開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務聯(lián)系起來；房地產(chǎn)項目策劃建立全局概念，同時，作為一個職能與就業(yè)方向；房地產(chǎn)項目開發(fā)建立產(chǎn)品概念，強調(diào)技術(shù)性和市場性，同時，解決少量就業(yè)問題；房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務建立服務概念，強調(diào)運營、增值和交易服務，同時，衍生出系列職能與就業(yè)方向。

3培養(yǎng)方案的主要特點和實施保障

我校教學培養(yǎng)方案主要突出實踐性，其中包括實踐性教學建設和實踐性能力提升兩個方面。學生“實踐能力”的培養(yǎng)主要突出培養(yǎng)學生直接應用知識而非發(fā)現(xiàn)新知識的能力。

3.1教學思路的設定

本專業(yè)的教學思路主要設定在服務地方經(jīng)濟社會發(fā)展上，辦學定位設定到培養(yǎng)應用型技術(shù)技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展服務的能力；為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)技術(shù)進步服務的能力；為畢業(yè)學生創(chuàng)造價值的能力。

3.2教學中理論與實踐結(jié)合

首先，從教學結(jié)構(gòu)上考慮，重新論證理論教學和實踐教學的關(guān)系，由實踐教學服務于理論教學逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嵺`教學為核心，在一定程度上突出實踐教學在教學體系中的地位。其次，構(gòu)建以職業(yè)能力為重點的實踐教學體系，尤其是就業(yè)和工作關(guān)鍵能力方面的培養(yǎng)。理論教學主要以專業(yè)為導向，優(yōu)選教學內(nèi)容，以能力培養(yǎng)為核心，注重技術(shù)邏輯體系，強化基礎理論知識。但是從行業(yè)企業(yè)的需要出發(fā)，學校的教學應以培養(yǎng)學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力為重點，挖掘出學生個體智慧和能力。因此，學校應重構(gòu)現(xiàn)有的教學體系，將其完善成為包括目標體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構(gòu)成的教學體系。實踐教學平臺的建設主要以解決學生實習、實訓為目的，著力建立模擬真實工作環(huán)境、真實技術(shù)實施條件、仿真管理案例和項目引領的教學場景。與此同時，不斷探索實踐教學方法的創(chuàng)新，將多種教學法進行有機的結(jié)合，注重提高學生的參與性。我校的房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)在培養(yǎng)方案制定過程中十分注重實踐教學，主要構(gòu)建了校內(nèi)模擬實訓室、與企業(yè)共建實訓基地、校外建立實習基地等三個平臺，進行學生的專業(yè)基本技能學習和訓練等，提高學生在房地產(chǎn)投資開發(fā)、營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀和資產(chǎn)運營管理等方面的專業(yè)核心能力。同時，為保障實踐教學的管理工作，根據(jù)每門實訓課程的實踐教學目標，我校制定了包括實訓大綱、實訓任務書、實訓指導書等在內(nèi)的較為規(guī)范的文件。我校經(jīng)管學院目前已經(jīng)擁有了服務于房地產(chǎn)的專業(yè)基礎實驗室和專業(yè)實驗室，包括：工程建設管理綜合訓練中心、信息管理與微機應用、3S、管理科學與工程、電子商務平臺等五個實驗室和一個圖書資料室；獲批天津市人文社科重點研究基地———天津城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設研究中心，生態(tài)宜居城市與可持續(xù)建設管理研究中心等科研機構(gòu)。此外，還專門設置了市場營銷實訓室、房地產(chǎn)綜合實訓室等。這些相關(guān)資源完全可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與管理這一專業(yè)實踐教學的需要。

3.3積極探索緊密的校企長期合作共贏機制，加強實踐教學方法創(chuàng)新

校企合作首先是相關(guān)教育機構(gòu)與相關(guān)行業(yè)協(xié)會的密切合作。我們在原有與行業(yè)協(xié)會、學會緊密聯(lián)系的基礎上，又進一步加強了與中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會、天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、天津市物業(yè)管理協(xié)會等單位的密切合作。其次是與相關(guān)企業(yè)的密切合作。根據(jù)我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)的定位內(nèi)容，我校正在努力加強與房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期部門、房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理公司等企業(yè)的合作。

3.4強化“雙師型”專業(yè)教師隊伍的建設

建設“雙師型”專業(yè)教師隊伍，主要從以下三個方面予以落實。一是充分利用學校、學院和專業(yè)的校友會等社會資源，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設施工單位、房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)和房地產(chǎn)估價事務所等單位引進具有一定素質(zhì)、具有較豐富實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員，建立成相對穩(wěn)定的兼職專業(yè)教師隊伍。二是充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)所擁有的校外實訓基地，建立專業(yè)教師到基地實踐制度，通過一定的制度措施的落實來強化現(xiàn)有專職教師的實踐能力。三是發(fā)動教師積極參與專業(yè)實驗室、實訓基地建設，在建設和運轉(zhuǎn)過程中鍛煉提高教師的專業(yè)實踐能力。同時，鼓勵教師考取相關(guān)行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格證書，通過有效激勵手段，促使教師主動利用業(yè)余時間參與企業(yè)實踐。

參考文獻：

[1]何紅.房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程教學改革的探討[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2014（10）：530.

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[5]黃英，宋春蘭.轉(zhuǎn)型背景下房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)實踐教學體系的重構(gòu)———以沈陽工程學院為例[J].沈陽工程學院學報(社會科學版)，2016（02）：223-228.

第6篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否關(guān)系到我國整個經(jīng)濟的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產(chǎn)前期策劃對于增強房地產(chǎn)開發(fā)項目競爭能力，解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目；前期策劃；市場定位

Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.

Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個相對獨立的專業(yè)化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長足進展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、項目咨詢、產(chǎn)品設計、建設規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等眾多領域。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產(chǎn)前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業(yè)，越來越系統(tǒng)。

目前在我國的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務階段。現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級與管理創(chuàng)新。

2.房地產(chǎn)前期策劃的作用

2.1使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

2.2使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關(guān)工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

2.4能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問題

3.1開發(fā)商不重視。少數(shù)開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經(jīng)驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。

3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質(zhì)量不高，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。

3.3市場調(diào)研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調(diào)研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位。同時由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。

4.解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展趨勢。了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領域的實際人才需要，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序奠定基礎。

4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關(guān)措施。了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。

4.4要深入市場調(diào)研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位，目標客戶定位。

5.展望

隨著我國房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會進一步細分，行業(yè)會逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務的市場規(guī)模迅速擴大，成為房地產(chǎn)領域的一項重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊伍將產(chǎn)生并迅速成長。

參考文獻：

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【2】鐘衛(wèi)英.房地產(chǎn)項目市場定位與投資的互動研究[D].重慶大學;2007年.

第7篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風險；規(guī)避

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項目開發(fā)而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構(gòu)、風險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風險

1.社會政策和治安風險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經(jīng)濟增長目標或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。

2.市場風險

市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風險。供求關(guān)系的變化必然導致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。

房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。

3.經(jīng)營性風險

經(jīng)營性風險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，經(jīng)營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風險

通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險的規(guī)避

1.及時準確的預測風險

在房地產(chǎn)投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質(zhì)量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進行預測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風險控制

選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。

3.風險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風險轉(zhuǎn)移出去。一是保險轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟風險進行預測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉(zhuǎn)移該保險公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務負擔或法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人；三是財務責任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉(zhuǎn)移給他人。

4.風險分散

不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟動蕩帶來的風險。

參考文獻：

[1]許曉音：房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究[J].商業(yè)研究.2002.09.

第8篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；問題；趨勢

房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠去，激烈的競爭需要企業(yè)對房地產(chǎn)營銷策劃越來越重視，房地產(chǎn)營銷策劃對促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義，房地產(chǎn)營銷策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，房地產(chǎn)營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發(fā)商缺少營銷策劃方面的經(jīng)驗，在實際房地產(chǎn)營銷策劃操作中難免存在一些問題。

1房地產(chǎn)營銷策劃中現(xiàn)存的問題

①目標客戶定位不準確。由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，所以應該采用專業(yè)的消費者行為調(diào)研?？墒且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房地產(chǎn)開發(fā)過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現(xiàn)象。

②缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設費用乃至決定項目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經(jīng)驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

③無視差異化競爭。與普遍忽視消費者研究相反，部分房地產(chǎn)開發(fā)商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實質(zhì)性意義，得出的結(jié)論不能指導我們的實際工作。事實上房地產(chǎn)與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質(zhì)化，既然不會有同質(zhì)化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。

④“克隆”現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達城市開始的。多年的房地產(chǎn)營銷策劃實踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學習、取經(jīng)、參加各類策劃培訓班；二是要請知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項目擔任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房地產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產(chǎn)策劃者過分強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“、強大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產(chǎn)策劃者應該針對具體項目量體裁衣，作出合理的廣告費用預算。

2房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展趨勢

①強化品牌戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)逐漸進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的品牌

②適應消費者個性化要求。隨著房地產(chǎn)消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應該針對不同消費者進行日趨明朗的市場細分，以滿足不同類型消費需求的消費群，比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。

③調(diào)整營銷模式，建立全程營銷機制。房地產(chǎn)全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點不同，房地產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構(gòu)應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場興奮點創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對客戶適當?shù)匾龑?，從而把雙方可能的分歧解決在前.目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部，經(jīng)常性地與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成互動的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。

參考文獻

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第9篇：房地產(chǎn)項目投資分析范文

房地產(chǎn)調(diào)控是“十二五”規(guī)劃的重點戰(zhàn)略之一，其主要方向是強調(diào)住房問題上的平等，要做到“人人有房住”，而不是“人人有住房”。未來的房地產(chǎn)市場將從“投資品”市場向“消費品”市場轉(zhuǎn)變。在政府可能長期、制度化的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房價走勢將趨于穩(wěn)定，甚至可能下跌。早期高亢猛進的房價讓房地產(chǎn)投資項目成了香餑餑，也讓投資公司的投資管理思維出現(xiàn)了偏移。以往的經(jīng)驗告訴他們“房價的上漲可以抵消多數(shù)投資風險”，所以抱著房價上漲的一絲僥幸，運用牛市投資策略，哪怕項目失敗，只要最終能拿到抵押的房或地就不會出現(xiàn)損失，所以固定資產(chǎn)項目的投資關(guān)鍵就是用法律手段保障抵押物的最終歸屬，從而推動了契約管理學派在房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)項目投資的應用，甚至主導了眾多固定資產(chǎn)項目投資的風險管理。契約管理論起源于威廉姆森（1985）的契約治理理論，一般認為通過契約關(guān)系設計可以解決制約租金事后分配的各種復雜因素，導致眾多投資公司用律師替代了審計、會計專員，出現(xiàn)了傳統(tǒng)“風控”讓位的現(xiàn)象。在我國由“重發(fā)展速度”向“重發(fā)展質(zhì)量”轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，如何認識并管理好房地產(chǎn)投資市場風險，需要智者的指點。

有著“投資之父”之稱的本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師曾于1934年傾力打造了一本名為《證券分析》的投資著作，在該書中他們細致全面闡述了投資與風險、收益的關(guān)系，首次提出了價值投資的基本理論。該書提出的價值投資理論等被華爾街譽為投資“圣經(jīng)”，一直被價值投資者奉為圭臬。即使在80載后的今天，依然猶如黑暗中的燈塔，指引著人們到達成功的彼岸。我們何不靜下心來，重新傾讀一下兩位大師的投資理論，重新認識投資公司的房地產(chǎn)投資項目風險管理，為投資公司回歸理性投資點亮一盞明燈。

一、如何判斷房地產(chǎn)項目的投資與投機？

投資與投機的區(qū)分具有重要意義。格雷厄姆的價值投資理論中給投資的定義是：“投資是一種通過認真分析研究，有望保本并能獲得滿意收益的行為?！倍稒C的目標則相對單一，就是所謂的唯利是圖。目前社會上很多房地產(chǎn)項目都戴著“加速城鎮(zhèn)化建設進程“的政策光環(huán)，但實際上就是“政策紅利”下的資本運作。投資公司在項目審核過程中，一旦受到了這種噱頭的蒙蔽，就容易過分強調(diào)宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢，從而忽視了借貸主體或項目的瑕疵（如重要資產(chǎn)權(quán)屬存在法律瑕疵等問題、抵押物估值造假等），甚至產(chǎn)生諸如房價的上漲等可以抵消瑕疵項目風險損失的慣性思維。此時投資公司在房地產(chǎn)投資項目上已經(jīng)產(chǎn)生了投機心理，在這種投機心理的刺激下出現(xiàn)了用“法務”來替代傳統(tǒng)“審計”、“會計”進行風控的做法。其做法是：項目經(jīng)理及高管們對房地產(chǎn)項目評估價值開出高折扣率，同時運用違約債權(quán)控制抵押資產(chǎn)，這樣即使面臨顯而易見的樓盤銷售、空置率管理等風險，有著不斷升值的土地等固定資產(chǎn)，這種項目的風險就處于可控范圍之內(nèi)。此時只要費率足夠吸引人就應該嘗試去做，這無疑是賭徒投機思維。在這種投機心理作祟下，投資公司自身還會用各種“變通”的操作（如對不誠實的管理層采取默許態(tài)度，從而忽略抵押率、最低自有資本金率等底線指標）間接屏蔽掉風險控制管理環(huán)節(jié)，讓投資變成徹頭徹尾的投機。

價值投資理論告訴我們：一個科學意義上的項目投資，首先是基于一個科學正確的評價目標。前面我們看到的投資評價目標，主要是房地產(chǎn)項目投資收益率、回收期等指標。所以只要是基于房價上漲這一前提，項目審計、會計等風險控制環(huán)節(jié)就顯得沒那么重要了。而要引導投資公司科學投資，兩位投資大師告誡我們：“很多優(yōu)秀的企業(yè)為達到盈利，將通過積極研發(fā)、品牌投資及各種服務創(chuàng)造價值。實現(xiàn)了這個目標，盈利目標則自然而然達成，甚至盈利目標變成了副產(chǎn)品。”也就是說，投資公司的好項目評價應該是雙目標甚至是多目標的，不能單一化地圍繞投資收益的高低、回收周期長短等項目目標，避免步入投機怪圈。我們可以更多地考慮“行業(yè)競爭度”、“商業(yè)模式創(chuàng)新”等目標來改善投資公司項目投資評價體系。同時應不斷提醒投資公司項目人員“貸款用于做什么”、“拿什么來還款”、“還不了怎么辦”這三個基本風控問題。

二、投資公司是否要走風險投資的老路？

當前很多投資公司都將風險投資機構(gòu)之路作為未來的發(fā)展方向。風險投資機構(gòu)是“高風險、高收益”的代表，很多投資公司希望走上這條快速發(fā)展的道路。但是風險投資必須要有完善的市場退出機制。目前我國的資本市場步履蹣跚，政策等因素無疑增加了更多不確定性風險。投資公司是否有一條與風險投資機構(gòu)不重疊，且發(fā)展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師回顧了大蕭條前后美國經(jīng)濟和股市大波動對證券投資造成的困難，通過價值投資理論告誡我們：“即使你是經(jīng)驗豐富的投資者，也必須表現(xiàn)得像初次駕車一樣，聽到諸如‘小心駕駛’、‘避開結(jié)冰路面’這樣的忠告，也不能置若罔聞，因為突發(fā)事件并不會因為你經(jīng)驗老道而不波及你。”他們對價值投資理論總結(jié)出兩大基本原則：“一是嚴禁損失，二是不要忘記第一原則?！北苊鈬乐氐膿p失，是維持高復利增長的一個先決條件。投資公司要想獲得成長，不一定必須走風險投資機構(gòu)的路子。在當前利率市場化改革步伐加快的今天，投資公司完全可以通過低風險的穩(wěn)健收益的復利增長實現(xiàn)高成長。要做到這一點，必須踏踏實實將風險控制作為投資的首要任務（例如可以設立一個基本風險控制原則警戒線。對發(fā)起人項目投入額低于項目總投入30%的，對貸款用途含糊或牽強，尤其是還款來源完全基于樂觀估計的等情形，堅決抵制，以避免嚴重的損失），同時建議將投資公司風控部門重新回歸戰(zhàn)略核心位置。維持穩(wěn)健收益的復利增長才是持續(xù)經(jīng)營、快速成長的基本道路。

三、投資公司的債權(quán)投資是否可靠？

格雷厄姆和多德均反對傳統(tǒng)的證券分類方式，他們認為：“將股票和債券徹底分離的分類方法，存在一個雖不明顯但非常重要的缺陷，即傾向于在債券形式與投資安全之間畫上等號。這導致投資者們相信，債券必定具有能抵御損失的特殊保障。但這個想法其實是站不住腳的，因為很多情況下債券（權(quán)）也同樣會造成嚴重的失誤和損失?！本驼w而言，債券享有明顯優(yōu)于一般股票的安全性，這一點毋庸置疑。現(xiàn)實中，很多投資公司都強調(diào)用債權(quán)來保障投資安全，并聘用了大量律師來保障債權(quán)的實施，將關(guān)注點集中于擔保物，這也是美國投資公司的典型做法。這種債權(quán)優(yōu)勢并不是債券（權(quán)）與生俱來的優(yōu)點，而是美國企業(yè)誠信融資行為，償債義務本身并不是必然的，它實際上由債務人公司是否有履行義務的能力決定。項目安全的本質(zhì)還是取決于項目企業(yè)是否有償債能力，有無盈利持續(xù)經(jīng)營的能力。過分強調(diào)債權(quán)的保護，本質(zhì)上就已經(jīng)忽略了項目投資互惠互利的合作實質(zhì)。

兩位大師的價值投資理論還指出：“一家既沒有資產(chǎn)又無盈利及持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)，僅僅用債權(quán)等法律的手段來保障投資安全與股票投資毫無差別?！睂τ谝恍┏鮿?chuàng)期的項目，債權(quán)方案安全性并不比普通股更高，反而相當缺乏吸引力。因為債權(quán)人憑借其固定索取權(quán)從公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰擁有這個公司時所能獲得的利益更大。這個簡單的原則似乎顯而易見，無須贅述。而很多投資公司在房地產(chǎn)投資項目上基本都是將債權(quán)投資作為近期主要經(jīng)營目標，這在行業(yè)內(nèi)評價為“重第二還款來源（抵押物），而輕第一還款來源（經(jīng)營收入）”，是一種典型的“典當”思維。這樣做的風險是顯而易見的，至少包括五種風險：抵押物價值認定的可靠性風險、抵押物變現(xiàn)能力風險、房地產(chǎn)行業(yè)風險、項目企業(yè)經(jīng)營風險、企業(yè)實際控制人道德風險，并且讓投資公司彌漫了多種不謹慎的觀點，如：房價會繼續(xù)堅挺；客戶提供的抵押物是經(jīng)過“謹慎”評估的，是足值的；有了完善的法律文件，債權(quán)是可以優(yōu)先受償?shù)模弧拔覀冇心芰焖贌o損失地變現(xiàn)我們的抵押物”?；谝陨系摹皹酚^”預期，企業(yè)的實際股東的背景、原始積累、經(jīng)營能力、負債總量和能力是否充分了解將變得無關(guān)緊要，或者說在時間和條件不允許的情況下，它們都是次要的。這些想法對投資公司發(fā)展將是致命的。我們還要特別注意兩位大師提出的價值投資理論中，“投資分析的結(jié)論都是基于分析人的未來經(jīng)濟發(fā)展預期，但這并不一定是現(xiàn)有的事實”。也就是說盡管項目投資是投資項目的未來，但是所有有關(guān)未來的推測都應該建立在當下合理的基礎和保守的分析上，這是傳統(tǒng)審計、會計之所以特別重視歷史交易及現(xiàn)有資產(chǎn)的原因，而僅靠法務保障、債權(quán)方案及特定預期的風險控制是脫離了當下合理的基礎的，存在重大的風險隱患。

四、如何從財務分析中辨別不誠信的項目管理層？

財務分析在所有的投資領域都扮演著重要的角色，其重要性主要體現(xiàn)在判斷融資企業(yè)的資產(chǎn)狀況、資金鏈情況以及對目標項目或還款來源進行現(xiàn)金流預測等方面。需要注意的是，我國的非上市企業(yè)大多具有三套以上的賬（所謂的“內(nèi)賬”、“外賬”、“融資賬”），作為投資方，投資公司的業(yè)務及風險管理部門不能就企業(yè)提供的財務報表而分析，首先要做的是辨析它是不是企業(yè)的“內(nèi)賬”，這是投資公司風控的第一步，也是關(guān)鍵一步。如果弄錯，將導致項目脫離實際，使財務分析毫無用處。而辨析財務報表的真實性，可以從財務報表的形式、勾稽關(guān)系、重大科目及財務報表異常情況等各方面入手，利用財務報表的外部信息，結(jié)合企業(yè)或項目的實際情況進行分析。

兩位大師的價值投資理論要求特別重視現(xiàn)金流量分析的重要性。如果是制造型企業(yè)，資產(chǎn)負債表與利潤表的分析是必不可少的，而對于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)來說，現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)負債表顯得尤為重要，因為房地產(chǎn)項目投資周期長，各種資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)慢，收入的確認方式不一樣等各種因素使得利潤表的參考價值有所下降。價值投資理論中直接指出：“像安然或美國廢物管理公司這樣篡改賬目的公司，總是能粉飾損益表一段時間，但它們不能操縱現(xiàn)金流。因此，當損益表和現(xiàn)金流量表開始出現(xiàn)分歧，就是公司存疑的一個信號?！彼崾疚覀儚默F(xiàn)金流量表角度來對項目作基本把控。

五、傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資項目模型的應用問題

格雷厄姆和多德在《證券分析》一書中列舉了一個房地產(chǎn)投資項目評估模型，他以單戶居住房屋為第一抵押物的房地產(chǎn)貸款為例，他們認為，成本為10 000美元的住宅，每年的租金價值（或者租賃自有房屋的同等價值）約為1 200美元，扣除稅收和其他費用后的凈收益約為800美元。如果儲蓄銀行提供60%房屋價值，即6 000美元、利率為5%的第一抵押貸款，鑒于一般情況下房屋的盈利能力是其利息要求的兩倍以上，則此貸款的安全性將得到保障，這為我們評估房地產(chǎn)項目提供了一個參考模型。目前這一模型已被金融機構(gòu)廣泛應用于房地產(chǎn)項目評估中。

但是現(xiàn)實情況更加復雜，所以格雷厄姆在提出該模型的同時還指出“必須正確估算各種價值”。如果聯(lián)系到房地產(chǎn)項目投資上，我們需要正確認識以下問題：第一，資產(chǎn)價值與盈利能力密切相關(guān)；第二，評估報告可能存在誤導；第三，租金可能異常而導致估價偏差；第四，可能存在過度建設成本的債務；第五，特定用途建筑存在必然的缺陷；第六，僅基于原始租金的評估價值具有誤導性；第七，財務信息是投資項目依據(jù)；第八，多項目選擇應遵循安全優(yōu)先的程序規(guī)則。這也是房地產(chǎn)投資公司實施房地產(chǎn)項目風控操作的基本準則，對指導房地產(chǎn)債權(quán)投資業(yè)務操作有重要意義。