房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
在2011年12月的本專欄文章里，筆者提到：在市場低迷的時候，從事一手的房地產(chǎn)中介公司日子相對好過一些，而從事二手經(jīng)紀(jì)的公司的日子就會更難過一些。但從長遠(yuǎn)來看，二手經(jīng)紀(jì)的市場份額會越來越大。實(shí)際上，在廣州，這些年二手成交量已經(jīng)和一手成交量持平，二手市場份額超過一手已經(jīng)毫無懸念。而二手和一手業(yè)務(wù)的本質(zhì)區(qū)別在于：二手業(yè)務(wù)是可以重復(fù)進(jìn)行的，不像一手那樣只是“一錘子”買賣。所以二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一定是可以長期經(jīng)營的，而且其市場份額的上升會從北上廣深等一線城市向二三線城市延伸，二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的來源從長遠(yuǎn)看是可以持續(xù)的。
也就是說，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的需求來源其實(shí)并不成問題，即使短期內(nèi)需求會有所減少，但長遠(yuǎn)來看需求仍然存在并且還會持續(xù)增長。筆者更擔(dān)心的是，我們的行業(yè)能否持續(xù)提供有效的、能夠切實(shí)滿足市場需求的供給。
或許業(yè)內(nèi)人士會說：最近房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)大規(guī)模裁員，這不說明供給已經(jīng)過剩了嗎？簡單從數(shù)量上來看，至少在目前，的確如此。但筆者強(qiáng)調(diào)的是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能否提供滿足市場需求的有效供給。就在2012年元旦長假期間，廣州的一個大型樓盤在促銷活動中發(fā)生了兩家公司員工的沖突事件。這一樓盤引入兩家公司同時進(jìn)場銷售，這兩家公司都是境外上市的國內(nèi)知名公司，可謂行業(yè)翹楚，但卻在大量客戶蜂擁而至參加樓盤促銷活動之際，為了爭客而發(fā)生沖突，導(dǎo)致公安介入、媒體矚目。
其實(shí)，作為長期身處其中的業(yè)內(nèi)人士，筆者知道這類沖突的發(fā)生絕非孤例，一手聯(lián)合的過程中發(fā)生過，相鄰不同公司的二手地鋪之間也發(fā)生過。行業(yè)競爭是常態(tài)，不僅公司之間的競爭是不可避免的，即使在同一間二手地鋪內(nèi)部，主管也會把手下經(jīng)紀(jì)人劃分成兩個以上的團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)之間競爭。但是，競爭難道是要用拳頭來說話嗎？如果一個行業(yè)內(nèi)部的競爭要以打斗的方式來進(jìn)行，這個行業(yè)能讓客戶感到滿意嗎？這是筆者所擔(dān)心的行業(yè)有效供給問題之一。
而且，不讓行業(yè)內(nèi)部競爭訴諸武力，這還僅僅是一個最低要求。一個行業(yè)，要能夠通過為客戶提供滿意的服務(wù)立足，需要做的功課還很多。首先應(yīng)該培養(yǎng)從業(yè)人員的專業(yè)精神和敬業(yè)精神。所謂專業(yè)，所謂敬業(yè)，就是要力求使自己所從事的專業(yè)受到社會敬重，為此就需要提高自己的專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)素養(yǎng)。
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計(jì)信息；失真；治理
會計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動過程中，利用會計(jì)理論和會計(jì)方法，使用會計(jì)實(shí)踐獲取反映了會計(jì)主體的價值運(yùn)動狀況的信息。會計(jì)信息的失真就是指會計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會計(jì)主體真正的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)暴露出了不少問題，特別是會計(jì)信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計(jì)法規(guī)制度和會計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計(jì)人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員在違背單位、個人利益而遵守《會計(jì)法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注冊會?jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計(jì)驗(yàn)證報告。這就使有些會計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會計(jì)活動的主體是會計(jì)人員。會計(jì)信息要經(jīng)過會計(jì)人員對相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計(jì)核算的難度，這也影響了會計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計(jì)人員即使遵守了會計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會計(jì)信息不實(shí)。有些會計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會計(jì)法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計(jì)信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計(jì)法律體系
會計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會計(jì)法》為核心的整個會計(jì)法律體系。修訂后的《會計(jì)法》明確了會計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計(jì)提供虛假會計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實(shí)會計(jì)信息的提供打下良好的會計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計(jì)的客觀公正作用。同時，也要增強(qiáng)對注冊會計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計(jì)師審查鑒定會計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計(jì)師要加以懲處。財政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計(jì)人員都牢牢樹立起會計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財務(wù)會計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計(jì)職能充分發(fā)揮。
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計(jì)信息失真的問題。
參考文獻(xiàn)
1、方璇.企業(yè)會計(jì)信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2007(4).
2、關(guān)雪.企業(yè)會計(jì)信息失真及審計(jì)對策[J].遼寧科技學(xué)院學(xué)報，2007(4).
3、啜華.會計(jì)信息質(zhì)量與財務(wù)約束機(jī)制研究[J].財會通訊，2009(2).
4、李益婧.會計(jì)信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報，2010(1).
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計(jì)法規(guī)制度和會計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計(jì)人員的獎勵和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員在違背單位、個人利益而遵守《會計(jì)法》要求時，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注冊會?jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計(jì)驗(yàn)證報告。這就使有些會計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會計(jì)活動的主體是會計(jì)人員。會計(jì)信息要經(jīng)過會計(jì)人員對相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計(jì)核算的難度，這也影響了會計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計(jì)人員即使遵守了會計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會計(jì)信息不實(shí)。有些會計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會計(jì)法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計(jì)信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計(jì)法律體系
會計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會計(jì)法》為核心的整個會計(jì)法律體系。修訂后的《會計(jì)法》明確了會計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計(jì)提供虛假會計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實(shí)會計(jì)信息的提供打下良好的會計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計(jì)的客觀公正作用。同時，也要增強(qiáng)對注冊會計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計(jì)師審查鑒定會計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計(jì)師要加以懲處。財政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計(jì)隊(duì)伍
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會計(jì)處理
一、企業(yè)所得稅概述
企業(yè)所得稅簡單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對合法收入所繳納的稅務(wù)，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來說其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時需要繳納稅務(wù)。在我國企業(yè)所得稅主要面對的對象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。
二、會計(jì)處理對稅收的影響
在房地產(chǎn)企業(yè)中對于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關(guān)系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計(jì)入成本開銷之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。
三、預(yù)交所得稅會計(jì)處理的意義
稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來維持穩(wěn)定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護(hù)社會的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預(yù)交所得稅會計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測，便于企業(yè)做好收入利潤的分配。
四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問題
1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款
一般情況下國家會對各地方政府、稅務(wù)部門要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時，會與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導(dǎo)致繳納稅款時出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。
2.延時納稅
房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時間對經(jīng)營收入進(jìn)行按時結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。
3.通過“往來科目”偷逃稅款
按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。
五、相關(guān)審計(jì)對策
1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)
審計(jì)人員是會計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入具有重要的掌控作用。有時審計(jì)人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業(yè)與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無論是對預(yù)交所得稅的會計(jì)處理，還是對企業(yè)的其它日常經(jīng)營項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。
2.充分利用綜合信息
通過稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對同一企業(yè)納稅對象進(jìn)行對歷年來的數(shù)據(jù)展開對比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。
3.開展審計(jì)實(shí)踐
（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查
實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個環(huán)節(jié)”的原則，這四個環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。
（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對性
對于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個月份當(dāng)中針對同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。
六、結(jié)論
綜上所述，本文從五個方面對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會計(jì)處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時候出現(xiàn)了各種問題。對于存在的問題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門有全面的認(rèn)識，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會秩序的和諧穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙磊. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤對所得稅的影響[J]. 財會月刊，2013，02：53-54.
第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈
國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)模控制和土地招標(biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險的能力。
2.企業(yè)的運(yùn)作更加專業(yè)化
房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專業(yè)化。
3.融資渠道的多樣化
隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問題
隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。
1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。
2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時展的需要，并且不能形成一個系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競爭力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。
3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變
內(nèi)部審計(jì)包括財務(wù)審計(jì)、采購審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷售審計(jì)等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計(jì)工作，但經(jīng)營管理審計(jì)的思維模式仍以財務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時，通常選擇財務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。
三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制
針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。
1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法
內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計(jì)人員進(jìn)行財務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險管理等專業(yè)知識以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評價與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。
2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過加強(qiáng)管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對日常各個環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評價考核與激勵機(jī)制，從而充分調(diào)動內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。
3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性
一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計(jì)委員會的同時，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會在職能上對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨(dú)立。
4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化
房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對管理層和董事會受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍驅(qū)徲?jì)委員會報告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會從不承接本公司年度審計(jì)的會計(jì)師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會直接支付報酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。
四、結(jié)論
隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險成因及其防范對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.
[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險形成因素與解決途徑[J].中國城市經(jīng)濟(jì).2012（03）.
第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】投資 審計(jì)費(fèi)用 房地產(chǎn)上市公司
一、引言
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，對商品房投資的結(jié)果直接影響到公司經(jīng)營業(yè)績的好壞。審計(jì)作為一種外在監(jiān)督機(jī)制，能合理的判斷出企業(yè)投資結(jié)果的好壞所帶來的經(jīng)營狀況的好壞，從而促使企業(yè)改進(jìn)投資決策，提高投資效率。已有的文獻(xiàn)主要是從資本結(jié)構(gòu)、公司治理、事務(wù)所特征、財務(wù)狀況這些角度進(jìn)行研究分析，很少有學(xué)者從投資角度分析。過度投資可能會降低企業(yè)收益，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂而引起嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)； 投資不足則使資金得不到充分利用，不利于企業(yè)利潤的增長。黎來芳等（ 2012）研究表明，融資規(guī)模與過度投資正相關(guān)，而投資者保護(hù)有利于抑制過度投資。也有少數(shù)研究從會計(jì)政策、審計(jì)對銀行借款的監(jiān)督角度研究了企業(yè)投資問題。
二、理論分析與研究假設(shè)
投資的結(jié)果直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的好壞。當(dāng)Q
H1：投資機(jī)會與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。
一定期間內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)對外進(jìn)行的投資越多，其所面臨的財務(wù)風(fēng)險越大，審計(jì)師進(jìn)行控制程序和實(shí)質(zhì)性程序就會較為復(fù)雜，發(fā)生的審計(jì)費(fèi)用就越大。因此碑文提出如下假設(shè)。
H2：投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。
三、實(shí)證研究
（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)來源
本文選取2010年-2014年在A 股上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，剔除數(shù)據(jù)值可能異常的ST公司，然后進(jìn)行了缺失值和不匹配值的提出，最終獲得657個樣本，數(shù)據(jù)來源CSMAR數(shù)據(jù)庫。
（二）模型、變量與方法
本文主要研究的是企業(yè)的投資對審計(jì)費(fèi)用的影響，結(jié)合前面所出的投資機(jī)會、投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用之間的假設(shè)，參照黃B、黃妮（2012）以及之前學(xué)者在審計(jì)費(fèi)用影響因素方面的分析，本文構(gòu)建了如下的模型；
各變量的解釋見表1。
本文使用了stata 12.0為計(jì)量工具進(jìn)行分析。
（三）實(shí)證研究結(jié)果與解釋
1.描述性統(tǒng)計(jì)
在進(jìn)行回歸之前，先對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述性分析。
2.相關(guān)系數(shù)統(tǒng)計(jì)
各變量之間的相關(guān)系數(shù)見下表。
從上表的數(shù)據(jù)可以看出，審計(jì)費(fèi)用與托賓Q值和凈投資成正相關(guān)，審計(jì)費(fèi)用與企業(yè)資產(chǎn)對數(shù)之間的相關(guān)性最高，而其他變量之間的相關(guān)性較小。
3.回歸分析
通過stata12.0對各變量進(jìn)行線性回歸得出如下結(jié)果
上表的分析結(jié)果可以看出，回歸的結(jié)果很顯著。
1）投資機(jī)會方面：回歸結(jié)果顯示，在置信度為1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資機(jī)會與審計(jì)費(fèi)用成正相關(guān)，即企業(yè)面臨的投資機(jī)會越大，審計(jì)費(fèi)用越高，企業(yè)面臨的投資機(jī)會越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。
2）投資規(guī)模方面：本模型中通過房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的凈投資來衡量投資規(guī)模?；貧w結(jié)果顯示，在置信度為0.1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)，即企業(yè)投資規(guī)模越大，審計(jì)費(fèi)用越高；投資規(guī)模越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。
3）其他方面：從控制變量的角度進(jìn)行公司資產(chǎn)越大審計(jì)費(fèi)用越高；國有控股的公司審計(jì)費(fèi)用較低；被出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報告的公司的審計(jì)費(fèi)用低；第一大股東的持股比例與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)；公司的每股收益與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)。這些結(jié)論均和以前學(xué)者的研究結(jié)果相符。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔡吉甫.公司治理、審計(jì)風(fēng)險與審計(jì)費(fèi)用關(guān)系研究[J].審計(jì)研究，2007，08.
第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
一、我國房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題
（一）會計(jì)信息披露存在主觀虛假信息
導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真，具體來說，人們的整體認(rèn)知水平有限，加上會計(jì)方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對會計(jì)信息進(jìn)行弄虛作假，尤其在當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機(jī)會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計(jì)信息的失真。此外，會計(jì)信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計(jì)信息失真的重要原因。
（二）會計(jì)信息披露不夠準(zhǔn)時
長期以來，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴(yán)格遵守信息披露制度中關(guān)于定期報告的相關(guān)規(guī)定，常常對各種不良會計(jì)信息延遲披露，而對各種有利會計(jì)信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時報告會，在實(shí)際事項(xiàng)已經(jīng)發(fā)生了很長一段時間后才進(jìn)行補(bǔ)充披露。這在一定程度上造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學(xué)決策。
（三）會計(jì)信息披露不夠完整
房地產(chǎn)企業(yè)對與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會計(jì)信息披露不夠完整和細(xì)致；通過保護(hù)公司機(jī)密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會計(jì)信息。例如很多涉嫌違背國家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會計(jì)行為或重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的投放去向以及利潤構(gòu)成的會計(jì)信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實(shí)利益；未能對公司的償債能力進(jìn)行充分揭示，反而對企業(yè)的應(yīng)收賬款、對外擔(dān)保、負(fù)債等會計(jì)信息進(jìn)行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。
（四）會計(jì)信息披露不夠標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)信息披露時，必須嚴(yán)格遵循會計(jì)信息披露制度中的相關(guān)規(guī)定，確保會計(jì)信息披露的標(biāo)準(zhǔn)型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息披露的質(zhì)量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報告過于簡單；會計(jì)信息披露過程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和嚴(yán)肅性；缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和市場信息的揭示，無法進(jìn)行相應(yīng)的財務(wù)分析與評價等。
二、我國房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量不佳的原因
（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性
首先是企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長，確認(rèn)收入的時間短則一年，長則幾年，收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用造成了困難，利潤在不同時期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。其次，會計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大，由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長，其異步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計(jì)信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展也是非常不利的。同時，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，使得相關(guān)部門和人員無法為企業(yè)的會計(jì)信息披露行為進(jìn)行有效的監(jiān)管和引導(dǎo)。第三房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計(jì)量的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，使得會計(jì)信息失真。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善
從整體上看，目前我國的會計(jì)信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息披露工作的高質(zhì)量開展。現(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進(jìn)性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計(jì)信息披露的實(shí)際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計(jì)操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學(xué)的責(zé)任追究和懲罰機(jī)制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)信息披露過程中的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息披露的法律制度體系亟待加強(qiáng)和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門形同擺設(shè)，無法保證會計(jì)審計(jì)的獨(dú)立權(quán)和自主權(quán)，而政府監(jiān)督、市場監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關(guān)的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實(shí)，不僅浪費(fèi)了大量的社會資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息披露的質(zhì)量。
三、提高我國房地產(chǎn)信息質(zhì)量的措施
（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系
對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會計(jì)信息披露標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會計(jì)信息披露、暗箱操作、不正當(dāng)競爭等違規(guī)操作行為，促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。
（二）擴(kuò)大信息公開內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會計(jì)信息，提高風(fēng)險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、更全面地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（三）提高會計(jì)人員業(yè)務(wù)能力與職業(yè)道德素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)在本文轉(zhuǎn)自ter-spacing: normal; color: rgb(51,51,51); word-spacing: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px" />
（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理
房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會計(jì)工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對日常會計(jì)工作的把關(guān)，時刻監(jiān)督會計(jì)信息記錄、會計(jì)核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計(jì)信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險漏洞，抑制會計(jì)信息失真的根源。
（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系
由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作相當(dāng)復(fù)雜，涉及的面廣。同時，會計(jì)工作本身具有較強(qiáng)的技術(shù)性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會計(jì)信息失真問題，就應(yīng)該盡快制定符合會計(jì)工作的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。同時建立配套的內(nèi)部管理的會計(jì)管理體系，努力強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性，充分突顯出社會審計(jì)的客觀公正作用，嚴(yán)肅處理有問題的會計(jì)人員。
參考文獻(xiàn)：
[1]方璇，企業(yè)會計(jì)信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2007（4）
[2]周曉惠，房地產(chǎn)上市公司社會責(zé)任信息披露的現(xiàn)狀研究[J].商業(yè)會計(jì)，2011（14）
[3]宮國林，完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策[J].市場周刊（理論研究），2011（9）
第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)市場的因素分析，最直接有效的辦法是考察房地產(chǎn)市場價格的影響因素。雖然房價高低不一定能代表市場運(yùn)行情況的好壞，但是房價直接敏感地反應(yīng)了房地產(chǎn)市場的波動。因此考察房價的變動因素是近年眾多學(xué)者研究房地產(chǎn)市場興衰的行之有效的方法。
一、影響房價的幾個因素
（一）政策方面：國家近年一直加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，政府的調(diào)控作用在這一產(chǎn)業(yè)中所起的作用越來越重要。政府調(diào)控手段主要有兩條，一是通過貨幣政策調(diào)控，二是通過出臺房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)政策。
首先，貨幣政策主要通過影響開發(fā)商以及購房者的資金量，間接影響房地產(chǎn)供給和需求數(shù)量。有學(xué)者認(rèn)為我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，會受制于國家的貨幣調(diào)控政策。但目前的情況是，地方政府和開發(fā)商以及銀行，原本應(yīng)是三個相互博弈的利益團(tuán)體，卻有利益趨同的傾向。使得開發(fā)商能以較少的資本，運(yùn)營龐大的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商也并不太擔(dān)心資金鏈會斷裂，企業(yè)會破產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的動蕩會引起大規(guī)模的連鎖反應(yīng)，首當(dāng)其沖的就是銀行。
其次，出臺房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策。例如反囤地政策一出爐便被各大媒體爭相報道。但類似政策的出臺和推行，阻力是十分巨大的。例如備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革，就一直在逐步試點(diǎn)，逐漸摸索中。直到近期，國務(wù)院出臺了二手房交易收取所得稅的新規(guī)，各地紛紛出現(xiàn)搶在新規(guī)實(shí)施前的一波二手房過戶的的熱潮。由此可見，國家對樓市的干預(yù)是能夠立竿見影的，只是需要在強(qiáng)硬度與有效性間謀求一個平衡點(diǎn)。
（二）國際形勢：如今世界各國逐漸走出了08年金融危機(jī)的影響，海外熱錢有回流的趨勢。外資投機(jī)性強(qiáng)，可能發(fā)生大進(jìn)大出的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是它與金融業(yè)密不可分。投機(jī)性的熱錢對金融危機(jī)會起到推波助瀾的作用，若疏于引導(dǎo)和監(jiān)管，很容易增大房地產(chǎn)市場的泡沫。
（三）行業(yè)規(guī)律：房地產(chǎn)市場有許多特有的特征，如需求主導(dǎo)，資金密集型，成本難以定價等等。
需求有效的市場中，決定價格的主導(dǎo)者是需求而不是供給。隨著我國城市化進(jìn)程加速，居民對住房的需求成為一種巨大的剛性需求。這種旺盛的需求使得房價連續(xù)幾年攀升，購房成為國民投資、資產(chǎn)保值增值等的首選。甚至出現(xiàn)了炒房團(tuán)體，更使房價一發(fā)不可收。
資金密集型說明房地產(chǎn)行業(yè)與金融的關(guān)系密切。房市的動蕩直接影響金融市場的穩(wěn)定。并且房地產(chǎn)行業(yè)鏈中，上下關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多。使得房價不僅是居民敏感的指標(biāo)，更是國家經(jīng)濟(jì)敏感的風(fēng)向標(biāo)。因此，房價的穩(wěn)定是國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控首要的目標(biāo)，決定了房價不會大幅下跌。
成本難以定價主要是因房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資源是土地，但土地作為一種特殊的稀缺資源，雖然可以流動，但其價格難以反映其價值。且其定價權(quán)往往掌握在政府手里，房地產(chǎn)開發(fā)成本中與政府有關(guān)的一系列費(fèi)用根本沒有辦法由市場來定價。因此其成本難以審計(jì)，決定了無法實(shí)行直接有效的價格管制。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析
（一）目前的行業(yè)形勢分析。首先是購房需求方面。經(jīng)過07年瘋狂的購房浪潮之后，以投機(jī)和投資為目的的購房需求有所透支，但是以自住為目的的購房需求仍是很旺盛。大多數(shù)購房者只是因房價過高而暫時對樓市持觀望態(tài)度。全國部分城市在12年底已經(jīng)出現(xiàn)了樓市回暖的苗頭。可見房價稍有所降，潛在購買力便轉(zhuǎn)化成購買力，又會促使房價反彈。其次是購買能力方面。2005年以來資本市場發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來顯著的通貨膨脹使得我國兩級分化現(xiàn)象越來越明顯。這使得中高端的商品房購買力有增無減，但是普通的商品房卻使居民難以負(fù)擔(dān)。再次是供應(yīng)商方面。商品房空置量上升，加之土地價格的上漲，一次購置土地的金額幾乎要耗用企業(yè)一年的營業(yè)收入。使房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺。不利于企業(yè)資本運(yùn)作。
（二）未來的行業(yè)趨勢預(yù)測
我國房地產(chǎn)市場要向品牌化發(fā)展：其一、我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)決定了該行業(yè)需要企業(yè)有很強(qiáng)的資金運(yùn)作、抵御風(fēng)險的能力，小型的房地產(chǎn)企業(yè)難以生存和發(fā)展。其二、近幾年購房中遇到的糾紛層出不窮，房屋質(zhì)量參差不齊，購房者愿意為購買大公司有保障的樓盤而支付更高的價格。其三、從前幾年的經(jīng)驗(yàn)看，政府絕不會放松對樓市的調(diào)控。因此未來十年是房地產(chǎn)市場競爭較為激烈的時期，可能伴隨著大量的公司的合并和兼并。
房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間：中國有三次嬰兒潮，分別出現(xiàn)在1962-1976 ，1985-1991，2006年前后，前兩次嬰兒潮到現(xiàn)在正好形成了大量的由48歲左右中年父母和25歲左右的年輕人組成的家庭，恰好有購房的需求也有購房的能力。這將為房市未來幾年的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動力。
房地產(chǎn)行業(yè)受政策根本性影響不會過大：政府近年來出臺政策主要目的想要抑制房價，并不是想打壓房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年占GDP的比重不斷上升，政府的政策始終是監(jiān)管和扶持雙管齊下，最終目的是使房地產(chǎn)更規(guī)范的平穩(wěn)發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：一方面，土地資源及其他資源緊缺，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大的問題將受到抑制。城市建設(shè)逐步向郊區(qū)發(fā)展，原本以地段作為各房產(chǎn)的首要競爭的優(yōu)勢已逐漸消失，取而代之的將是成本等綜合因素的競爭模式。資源節(jié)約型的房地產(chǎn)業(yè)會得到較大發(fā)展。郊區(qū)作為未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，部分房產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)有了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的苗頭。另一方面，人民幣的升值還有很長的路要走，通貨膨脹依舊會持續(xù)。房價雖然大體保持不降，其實(shí)質(zhì)還是有所下調(diào)。這也從側(cè)面印證了房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]夏寧.《對我國房地產(chǎn)市場的思考》.《改革與開放》.2009
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文
(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動過程中的財務(wù)風(fēng)險，在不同的經(jīng)濟(jì)活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險。第一是融資的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產(chǎn)生的風(fēng)險，當(dāng)國家實(shí)施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風(fēng)險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風(fēng)險。
(二)現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財務(wù)預(yù)警是在國外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施
(一)加強(qiáng)對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務(wù)風(fēng)險對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。
(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，都會影響到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在進(jìn)行財務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。
(三)多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險很大程度上來源于財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強(qiáng)對于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實(shí)行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語
