房地產(chǎn)行業(yè)投資策略精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金；私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金；房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號(hào)：F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）01-0-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

1.高速城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)迎來(lái)房地產(chǎn)基金發(fā)展的黃金期

目前，據(jù)2012社會(huì)藍(lán)皮書(shū)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市化水平首次超過(guò)50%，城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口，高速的城市化水平將持續(xù)產(chǎn)生人口紅利與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，而從我們房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來(lái)看，除了商業(yè)銀行貸款以外，其他渠道分別是外資利用、房屋預(yù)售款及其他資金來(lái)源，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，對(duì)銀行貸款的限制，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進(jìn)行融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010 年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來(lái)了一波發(fā)展高峰，清科數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有94支可投資于中國(guó)大陸的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90支基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅，投資方面，全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數(shù)量同比上升29.0%，投資金額同比回落11.6%；可見(jiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。

2.從外資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向?yàn)楸就翞橹鲗?dǎo)

2003年以前，我國(guó)房地產(chǎn)基金私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。外資與本土的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，組建合資公司，投資于國(guó)內(nèi)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)各自的優(yōu)勢(shì)，贏得投資收益，而從2006年以后，我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來(lái)了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期，外資的投資方向開(kāi)始轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。2008年的金融危機(jī)和更為深層次的調(diào)控也對(duì)本土私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展產(chǎn)生了更大的機(jī)遇。目前我國(guó)本土的房地產(chǎn)基金主要大致分為三類：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，如復(fù)地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等；二是帶互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，如中城聯(lián)盟投資基金；三是由金融專業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的PE投資基金，如鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度，共有22只地產(chǎn)PE基金募集到32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。

二、發(fā)展過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題

1.配套法律體系不完善

我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全，無(wú)論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒(méi)能確立私募基金明確的合法地位，沒(méi)有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒(méi)有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。 目前私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種法律模式：（1）投資公司型——以公司法為基礎(chǔ)，通過(guò)設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司，由經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)或管理公司進(jìn)行管理。（2）信托基金型——遵循信托的基本原則，受托人通過(guò)設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金收益憑證，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn)；受托人依照契約運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資。（3）股權(quán)合伙型——又稱有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）發(fā)起，通過(guò)吸引一個(gè)或多個(gè)有限合伙人（即基金投資者，一般為機(jī)構(gòu)投資者或富豪），并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。

2.管理人專業(yè)程度欠缺與退出機(jī)制不完善

管理人的專業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關(guān)，我國(guó)現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)提高管理高責(zé)任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關(guān)系基礎(chǔ)。故往往也會(huì)出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，由房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

三、發(fā)展前景與出路

從目前國(guó)內(nèi)的資金面和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境和融資需求來(lái)看，未來(lái)幾年，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從資金面來(lái)看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來(lái)滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已高達(dá)40萬(wàn)億元。另2011年我國(guó)銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行21474款，占據(jù)全部發(fā)行總量的90%，較2010年增長(zhǎng)86.63%。可見(jiàn)投資需求也再不斷積累，從房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款門(mén)檻逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)基金廣闊的未來(lái)發(fā)展前景，從以下方面提出建議：（1）抓住外部環(huán)境變化帶來(lái)的機(jī)遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應(yīng)該堅(jiān)持中長(zhǎng)期投資，以一線城市為主，逐漸向向二三線城市發(fā)展，以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類型的比重。與大型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)或收購(gòu)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)和收益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)。（2）盡快完善、健全配套的法律體系，保證投資人的權(quán)益，理清權(quán)責(zé)關(guān)系。（3）形成完善的退出機(jī)制，提供房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金多種退出形式。（4）構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系，確定明確的監(jiān)管部門(mén)，并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)。（5）提高基金管理人的管理水平，形成資格審查制度，增進(jìn)投資人與管理人互相信任，保證基金投資與運(yùn)營(yíng)效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]張建.房地產(chǎn)基金[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

尋找確定性機(jī)會(huì)

目前，捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然是基金投資的重點(diǎn)。多家基金認(rèn)為，二季度個(gè)股選擇仍將成為獲取超額收益的關(guān)鍵。

興業(yè)全球基金研究總監(jiān)孫蔚認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)看，GDP已運(yùn)行到均值以上，2010年一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9％，已經(jīng)超過(guò)歷史q均值。預(yù)計(jì)二季度GDP增速在11％左右。投資需求旺盛、出口快速增長(zhǎng)可期、物價(jià)面臨上漲壓力，總需求已面臨過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通脹的壓力日益顯現(xiàn)。她認(rèn)為，通脹的壓力是央行考慮升息與否的最重要因素，央行在二季度有可能進(jìn)一步加大緊縮力度。

孫蔚表示，由于各部委對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意見(jiàn)不統(tǒng)一，政策的實(shí)際實(shí)施有可能被延后，二季度末、三季度初是政策敏感期。同時(shí)，流動(dòng)性依然充裕，從證券化率、市場(chǎng)估值等指標(biāo)來(lái)看，股票市場(chǎng)總體估值尚未離譜，結(jié)構(gòu)性差異明顯，市場(chǎng)有望保持震蕩格局。

投資策略上，孫蔚表示，二季度興業(yè)基金將繼續(xù)注重結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，從基本面出發(fā)，采取長(zhǎng)期價(jià)值短期體現(xiàn)的策略，把握長(zhǎng)期趨勢(shì)對(duì)應(yīng)的機(jī)會(huì)，尋找經(jīng)受時(shí)間考驗(yàn)的公司，個(gè)股的選擇仍將成為投資收益的重點(diǎn)。同時(shí)，由于投資者多元化，風(fēng)格各不相同，在可把握的基礎(chǔ)上，可以綜合考慮政府支持及資源傾斜的方向，以及央企、地方政府重點(diǎn)投資或整合的領(lǐng)域。

興業(yè)全球投資總監(jiān)王曉明在談及具體投資策略時(shí)表示，目前金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥、信息設(shè)備及信息服務(wù)、食品飲料是旗下基金的主要配置，今年操作的關(guān)鍵是“做足確定性”，確定性增長(zhǎng)應(yīng)該享受溢價(jià)。

王曉明稱：“醫(yī)藥等消費(fèi)股盡管估值不低，但未來(lái)成長(zhǎng)的確定性比較大，所以超過(guò)預(yù)期的可能性比較大。而金融股估值相對(duì)偏低，成長(zhǎng)速度盡管不是很快，但估值提供了很好的安全邊際。股指期貨出臺(tái)一定會(huì)給大盤(pán)藍(lán)籌股帶來(lái)超額收益，但這是漸進(jìn)的過(guò)程，可能在未來(lái)的一年時(shí)間里逐漸表現(xiàn)出來(lái)。小盤(pán)股的瘋漲是很難長(zhǎng)期持續(xù)的，估值的偏離具有自我糾偏的機(jī)制?！?/p>

上投摩根亞太優(yōu)勢(shì)基金經(jīng)理張軍也抱有類似看法。張軍表示，CPI以及PPI將在基數(shù)因素驅(qū)動(dòng)下逐步回升，3月份CPI環(huán)比下滑，致使加息擔(dān)憂減退。如果人民幣升值，對(duì)A股短期而言是利大于弊。另一個(gè)需要關(guān)注的政策重點(diǎn)是，促進(jìn)節(jié)能減排和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，其中東部地區(qū)向西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、行業(yè)準(zhǔn)入向民間資本開(kāi)放，東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及新產(chǎn)業(yè)政策出臺(tái)都會(huì)加快。

張軍同時(shí)表示有幾點(diǎn)現(xiàn)象值得關(guān)注。首先，一季度信貸增速得到有效控制，這減輕了央行巨大的信貸額度調(diào)控壓力。其次，二季度是傳統(tǒng)的投資旺季，投資增速可能較一季度上行。再次，股指期貨和融資融券推出，出于穩(wěn)定需要，對(duì)股市的政策將偏暖。

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)方面，張軍認(rèn)為有必要把握以下三條主要思路，一是受益通脹或人民幣升值預(yù)期的行業(yè)，包括金融、二線地產(chǎn)及建筑建材、交運(yùn)；二是大消費(fèi)崛起，包括醫(yī)藥、商貿(mào)零售、家電、汽車(chē)和食品飲料；三是新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和低碳經(jīng)濟(jì)，包括新科技、裝備制造及新材料行業(yè)。同時(shí)，央企整合及地方政府主導(dǎo)帶動(dòng)下的外延式擴(kuò)張、中西部和特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域振興的盈利超預(yù)期機(jī)會(huì)也值得關(guān)注。挖掘高成長(zhǎng)公司

新興行業(yè)以及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司，是目前基金較為看好的方向。

博時(shí)基金認(rèn)為，隨著更為嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)等對(duì)資金依賴較高的行業(yè)有可能受到進(jìn)一步打壓，而作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，戰(zhàn)略新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，國(guó)家戰(zhàn)略下的新興產(chǎn)業(yè)有望成為主要投資方向。

博時(shí)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)股票基金的擬任基金經(jīng)理孫占軍認(rèn)為，包括新能源、節(jié)能環(huán)保、電動(dòng)汽車(chē)、新材料、新醫(yī)藥、生物育種和信息產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)均具有市場(chǎng)空間廣、政策支持力度大、企業(yè)增長(zhǎng)快、盈利能力強(qiáng)等特點(diǎn)。戰(zhàn)略新興行業(yè)在未來(lái)幾年有望孕育出一批高成長(zhǎng)的創(chuàng)業(yè)公司，而其中的上市公司將是優(yōu)中之優(yōu)，具有投資機(jī)會(huì)。

孫占軍表示，通過(guò)研究美國(guó)百年來(lái)股市的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)型期，每個(gè)轉(zhuǎn)型期前后都會(huì)涌現(xiàn)出一批新興行業(yè)。在當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，一些具有高科技背景的新興產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)行業(yè)都將迎來(lái)機(jī)會(huì)。中國(guó)有無(wú)數(shù)中小企業(yè)作為強(qiáng)大的基礎(chǔ)，未來(lái)中國(guó)的創(chuàng)業(yè)板有機(jī)會(huì)像美國(guó)的納斯達(dá)克市場(chǎng)一樣成功。

銀華基金在其二季度投資策略報(bào)告中認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，在此背景下，一批新興產(chǎn)業(yè)的需求面臨跳躍式增長(zhǎng)，消費(fèi)服務(wù)、電子信息、新能源汽車(chē)、節(jié)能減排行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，高成長(zhǎng)行業(yè)和公司的投資價(jià)值值得關(guān)注。

同時(shí)，銀華基金認(rèn)為，在過(guò)去幾個(gè)月中，傳統(tǒng)周期性行業(yè)的表現(xiàn)大幅落后于大盤(pán)。目前看來(lái)，這些行業(yè)中出現(xiàn)了一批估值較低的公司，具備一定的投資價(jià)值。因此，銀華基金未來(lái)將采取堅(jiān)守高成長(zhǎng)、把握低估值的“啞鈴型”配置策略。銀華基金階段性看好低估值的周期股，包括水泥、二三線地產(chǎn)公司、鋼鐵中的中高端板材、機(jī)械、重卡、焦炭等行業(yè)。

銀華基金認(rèn)為，從企業(yè)盈利情況看。2009年企業(yè)整體盈利似乎低于此前市場(chǎng)的預(yù)期，不過(guò)，一季度市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)對(duì)部分公司業(yè)績(jī)低于預(yù)期進(jìn)行了提前反應(yīng)，下調(diào)的幅度有限，不大可能成為大幅做空A股的理由。

從流動(dòng)性角度看，在貨幣政策逐步偏緊的背景下，人民幣升值有望在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)為市場(chǎng)貢獻(xiàn)向上的動(dòng)力。

對(duì)于股指期貨和融資融券，銀華基金表示，中長(zhǎng)期內(nèi)，期指對(duì)股市的影響是中性的，在推出的初期階段，對(duì)市場(chǎng)影響偏正面；而融資融券能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)新增資金，并提高90只標(biāo)的股票的估值。

關(guān)注房產(chǎn)股超跌

房產(chǎn)股超跌的機(jī)會(huì)，也被基金所關(guān)注。

近日國(guó)務(wù)院確定了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，包括購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，暫停部分地區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

國(guó)泰基金認(rèn)為，整體上看，此次“國(guó)10條”非常嚴(yán)厲，超出市場(chǎng)預(yù)期，之前的股價(jià)波動(dòng)沒(méi)有足夠反映此次政策的變化。估計(jì)市場(chǎng)會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期重新升溫，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)股票都不會(huì)是好的投資標(biāo)的。機(jī)械和建材等相關(guān)行業(yè)雖然會(huì)受影響，但如果超跌就可能有機(jī)會(huì)。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售不會(huì)很好，所以對(duì)房地產(chǎn)下游行業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎：

從實(shí)質(zhì)性影響來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式或許會(huì)發(fā)生改變，但對(duì)與房地產(chǎn)投資相關(guān)的中游行業(yè)影響可能并不大，只是短期會(huì)有估值方面的影響。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

一、特點(diǎn)

（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價(jià)值超過(guò)了20萬(wàn)億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中所占比例最大的時(shí)期。這足以說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房?jī)r(jià)高會(huì)帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如儲(chǔ)蓄率過(guò)低，負(fù)債過(guò)高等。土地開(kāi)發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用高是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性

房地產(chǎn)投資是整個(gè)房屋開(kāi)發(fā)、建立、出售的過(guò)程，其本身周期長(zhǎng)，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長(zhǎng)。

二、風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會(huì)使成本增加，導(dǎo)致房屋的售價(jià)上升，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望降低，會(huì)形成一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場(chǎng)需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（二）購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

由于物價(jià)總水平上升，導(dǎo)致人們生活消費(fèi)上漲，用于房屋購(gòu)買(mǎi)方面的資金減少，對(duì)高消費(fèi)的奢侈品購(gòu)買(mǎi)能力下降。這也是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對(duì)這樣的情況會(huì)選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟(jì)壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護(hù)也需要資金，這對(duì)投資者是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中有一段飽和期，在這段時(shí)間里，同行的競(jìng)爭(zhēng)巨增，開(kāi)發(fā)商為了拉長(zhǎng)房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導(dǎo)致成本上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量太大，而市場(chǎng)需求沒(méi)有增長(zhǎng)，這樣一來(lái)，市場(chǎng)營(yíng)銷就會(huì)更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因?yàn)橥顿Y者沒(méi)有做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)土地時(shí)，前期的勘測(cè)工作可能存在漏洞導(dǎo)致出現(xiàn)自然災(zāi)害時(shí)，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是可以預(yù)防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的收益影響。

三、應(yīng)對(duì)策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個(gè)項(xiàng)目的牽連而崩盤(pán)，最終達(dá)到減小投資風(fēng)險(xiǎn)的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時(shí)間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個(gè)區(qū)域不景氣不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)投資的崩盤(pán)，從而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間分散則是指投資者需要根據(jù)市場(chǎng)份額，對(duì)自己的投資規(guī)劃一個(gè)時(shí)間間隔，避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開(kāi)發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設(shè)樓、寫(xiě)字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨?，合理的組合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的不同，風(fēng)險(xiǎn)大的回報(bào)率相對(duì)要高，回報(bào)率低的投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就低一些，投資者需要按照實(shí)際情況合理分配，達(dá)到降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開(kāi)投資一個(gè)項(xiàng)目是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來(lái)的利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)，不同的開(kāi)發(fā)商選擇共同投資方式和項(xiàng)目，能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利益平均化，在重大決策時(shí)，可以各抒己見(jiàn)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，使決策達(dá)到最大的優(yōu)越性，最終達(dá)到避規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的作用。共同投資的實(shí)例有投資者與大型的財(cái)團(tuán)或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)；與國(guó)外集團(tuán)聯(lián)盟，可以借鑒外國(guó)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)對(duì)于任何行業(yè)都是一份穩(wěn)定的保障，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，也是很有必要的，它能夠轉(zhuǎn)移投資的風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)損失，不會(huì)出現(xiàn)資金崩盤(pán)的現(xiàn)象。購(gòu)買(mǎi)正規(guī)的大型保險(xiǎn)對(duì)維持房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)有很大幫助，能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)商銷售工作的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)，需要根據(jù)資金情況和市場(chǎng)需求選擇適合的險(xiǎn)種以及投保金額，才能達(dá)到預(yù)期效果。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

地產(chǎn)母基金全稱為房地產(chǎn)私募基金母基金（PERE FOF），是在全球業(yè)界都屬于非常創(chuàng)新的金融產(chǎn)品。通過(guò)投資母基金，投資者可以充分利用房地產(chǎn)專業(yè)投資基金團(tuán)隊(duì)，利用過(guò)去接觸不到的各項(xiàng)資源，來(lái)充分挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。近日，諾亞財(cái)富宣布攜手易居中國(guó)，聯(lián)合業(yè)界開(kāi)發(fā)商，共同發(fā)起TOP50地產(chǎn)母基金。諾亞財(cái)富認(rèn)為，地產(chǎn)母基金具有以下十大特點(diǎn)：

第一，相對(duì)第一次組建基金的投資經(jīng)理，地產(chǎn)母基金的管理者們擁有豐富而扎實(shí)的行業(yè)知識(shí)，可以對(duì)投資經(jīng)理進(jìn)行額外的盡職調(diào)查，所以66%的初次融資投資經(jīng)理選擇從母基金融資。另外18%的初次融資投資經(jīng)理在組建過(guò)第一支房地產(chǎn)基金以后，也會(huì)選擇從母基金這里融資。

第二，地產(chǎn)母基金對(duì)小型投資者而言，是大的利好。通過(guò)地產(chǎn)母基金，小型個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者可以與名聲卓著的大型房地產(chǎn)投資基金，分享他們才能獲得的投資機(jī)會(huì)。大型房地產(chǎn)基金的起投金額一般都很高，但是母基金降低了這一門(mén)檻。

第三，地產(chǎn)母基金還有一個(gè)特別的作用，例如市場(chǎng)上有專注于亞洲、美國(guó)和歐洲市場(chǎng)的不同投資母基金，投資者可以通過(guò)不同的基金，借助專業(yè)投資經(jīng)理，對(duì)不熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資。對(duì)TOP50母基金的投資人而言，則是可以借助專業(yè)投資經(jīng)理，投資你所完全不熟悉的城市，獲取過(guò)去不可能獲得的投資機(jī)會(huì)。

第四，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，地產(chǎn)母基金獲得很多投資者的關(guān)注，特別是對(duì)一些特定房地產(chǎn)市場(chǎng)（如低價(jià)房產(chǎn)收購(gòu)）的投資基金。在市場(chǎng)低迷時(shí)，很多基金表示，他們會(huì)等待市場(chǎng)底部，尋找投資基礎(chǔ)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

第五，傳統(tǒng)上母基金一直是中小型投資者的最愛(ài)，但是現(xiàn)在母基金已經(jīng)成為大型的機(jī)構(gòu)投資者投資他們所不熟悉市場(chǎng)的專業(yè)工具。據(jù)PREQIN的調(diào)研，F(xiàn)OF的投資者中，10億～50億美元資產(chǎn)占32%，50億～100億美元占10%，100億～500億美元占12%。

第六，據(jù)PREQIN的統(tǒng)計(jì)，投資者選擇地產(chǎn)母基金的最大考慮因素是期望較高的投資回報(bào)，或者是選擇低風(fēng)險(xiǎn)的投資基金。

第七，地產(chǎn)母基金還有選擇多種策略的靈活性。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同階段，地產(chǎn)母基金可以選擇高風(fēng)險(xiǎn)高收益的機(jī)會(huì)投資策略，或者增值策略，或者在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，選擇“核心策略”以及“核心增強(qiáng)”策略。除了房地產(chǎn)之外，還可以選擇債券市場(chǎng)，或者是“不良房產(chǎn)”市場(chǎng)，或者是高等級(jí)房產(chǎn)按揭證券化產(chǎn)品等不同金融產(chǎn)品。

第八，對(duì)投資者最有利的是，他們通過(guò)選擇一支基金，就可以充分分散化投資，坐享全球的投資收益。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

此次調(diào)研的范圍主要針對(duì)在中國(guó)大陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。

新募基金總額增長(zhǎng)

策略結(jié)構(gòu)分化

記者從清科研究中心《2008年第一季度中國(guó)私募股權(quán)投資研究報(bào)告》中得知，今年第一季度針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國(guó)大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非?；钴S。本季度共有16只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到199.98億美元，比去年同期大幅增長(zhǎng)，增幅達(dá)163.3%；對(duì)比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長(zhǎng)59.6%。未來(lái)大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國(guó)市場(chǎng)，在帶動(dòng)中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)的快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也將加劇中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長(zhǎng)基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長(zhǎng)基金募資金額占比則由去年的24.4%增長(zhǎng)到本季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次債危機(jī)影響下投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測(cè)的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)廣泛的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。

廣義IT行業(yè)投資額增加

清科研究中心的報(bào)告中顯示，在中國(guó)大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來(lái)看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。

從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國(guó)的投資過(guò)度集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢(shì)有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。

值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。

北京領(lǐng)跑私募股權(quán)投資

在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。

值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢(shì)。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資?？梢灶A(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會(huì)進(jìn)一步增加。

成長(zhǎng)資本保持絕對(duì)主流

從投資策略分析，一季度成長(zhǎng)資本投資策略依然占據(jù)絕對(duì)主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長(zhǎng)資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長(zhǎng)資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長(zhǎng)到2008年第一季度的0.77億美元。

結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過(guò)一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長(zhǎng)行業(yè)邁進(jìn)的趨勢(shì)。

退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流

在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個(gè)退出市場(chǎng)在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國(guó)際資本市場(chǎng)環(huán)境急劇惡化，國(guó)內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國(guó)投資的主流退出模式。

VC/PE相關(guān)并購(gòu)數(shù)量下降，規(guī)模偏小

從清科研究中心的報(bào)告中可以看出，在一定范圍內(nèi)，2008年第一季度與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)發(fā)生在廣義IT產(chǎn)業(yè)內(nèi)，2起發(fā)生在服務(wù)業(yè),但規(guī)模都偏小。另外一起與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)發(fā)生在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模遠(yuǎn)大于上述兩個(gè)產(chǎn)業(yè)。

預(yù)測(cè)2008：全年中國(guó)大陸私募股權(quán)投資將保持在100億美元以上

中國(guó)和亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。結(jié)合2006年和2007年的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，來(lái)自清科研究中心的報(bào)告顯示，在2008年，專門(mén)針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國(guó)大陸地區(qū)）投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過(guò)500億美元。如果沒(méi)有太大的市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)2008年全年中國(guó)大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。

就行業(yè)來(lái)看，預(yù)計(jì)2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會(huì)有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)不明朗和政策從緊的預(yù)期下投資熱情會(huì)有所下降。在廣義IT領(lǐng)域，2008年第一季度通信、電信領(lǐng)域增長(zhǎng)較快，隨著3G和三網(wǎng)合一進(jìn)程加快，預(yù)計(jì)廣義IT領(lǐng)域投資將會(huì)有所增長(zhǎng)。在其他高科技的細(xì)分領(lǐng)域中，基于全球市場(chǎng)對(duì)替代能源的巨大需求，近兩年來(lái)興起的投資中國(guó)新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

07年金融行業(yè)投資策略

申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)2007年中國(guó)內(nèi)地銀行將繼續(xù)全力拓展自己的非息外收入，尤其是中間業(yè)務(wù)收入，目前國(guó)內(nèi)銀行來(lái)自非息收入的比重僅有10%，相對(duì)中國(guó)香港的39.30%、美國(guó)的40.28%，日本的37.04%，歐共體的36%，相差甚遠(yuǎn)，仍有較大的開(kāi)拓空間。2007年，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存貸仍將保持一個(gè)較快的增速，其中股份制銀行和城市商業(yè)銀行的表現(xiàn)尤為突出，金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)有利于吸引價(jià)值投資者。預(yù)計(jì)2007年可能到來(lái)的稅收減免將為相關(guān)銀行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)錦上添花，相對(duì)于證券公司和保險(xiǎn)公司，目前銀行業(yè)稅負(fù)最重，因此也將會(huì)是未來(lái)稅收減免中受益最大的金融子行業(yè)。

具體操作建議:未來(lái)建議重點(diǎn)關(guān)注：

1. 招商銀行（600036）。操作建議：增持。理由：①、出眾的零售業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)；②、良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和較高的撥備；③、穩(wěn)健的風(fēng)格和果斷的執(zhí)行力；④、充足的資本奠定明確增長(zhǎng)預(yù)期；⑤、凈利潤(rùn)超過(guò)30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。補(bǔ)充理由：①、中外資稅收并軌和營(yíng)業(yè)稅減免；②、金融深化使公司在零售和中間業(yè)務(wù)方面的發(fā)展超出預(yù)期；③、市場(chǎng)愿意給好公司更高的溢價(jià)。盈利預(yù)測(cè)：①、EPS：2006年0.38元/股，2007年0.51元/股，2008年0.67元/股；②、ROA：2006年0.62%,2007年0.68%，2008年0.74%；③：ROE，2006年10.0%，2007年12.1%，2008年14.3%。風(fēng)險(xiǎn)：①、宏觀調(diào)控超出預(yù)期的嚴(yán)厲；②、透明的信息和穩(wěn)定的預(yù)期可能使公司股價(jià)難以超越板塊。

2. 民生銀行（600016）。操作建議：增持。理由：①、靈活的機(jī)制和有效的激勵(lì)；②、中小企業(yè)業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)高增長(zhǎng)；③、良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和較高的撥備；④、凈利潤(rùn)超過(guò)305的復(fù)合增長(zhǎng)率。補(bǔ)充理由：①、中外資稅收并軌和營(yíng)業(yè)稅減免；②、再融資的實(shí)現(xiàn)（定向增發(fā)/H股）；③收購(gòu)兼并。盈利預(yù)測(cè)：①、EPS：2006年0.25元/股，2007年0.34元/股，2008年0.44元/股；②、ROA：2006年0.50%，2007年0.55%，2008年0.60%；③：ROE，2006年9.3%，2007年11.3%，2008年13.2%。風(fēng)險(xiǎn)：①、宏觀調(diào)控超出預(yù)期的嚴(yán)厲；②、再融資拖延阻礙成長(zhǎng)性；③、組織結(jié)構(gòu)再造需要磨合導(dǎo)致效率損失。

3. 浦發(fā)銀行（600000)。操作建議：增持。理由：①、良好的資產(chǎn)質(zhì)量和高撥備覆蓋率；②、較高的盈利能力；③、穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債配置；④、凈利潤(rùn)超過(guò)30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。補(bǔ)充理由：①、中外資稅收并軌和營(yíng)業(yè)稅減免；②、再融資的實(shí)現(xiàn)（定向增發(fā)/H股）；③、管理層激勵(lì)措施導(dǎo)致利潤(rùn)釋放。盈利預(yù)測(cè)：①、EPS：2006年0.78元/股，2007年0.86元/股，2008年1.14元/股；②、ROA：2006年0.47%，2007年0.52%，2008年0.58%；③、ROE：2006年13.7%，2007年12.0%，2008年14.3%。風(fēng)險(xiǎn)：①、宏觀調(diào)控超出預(yù)期的嚴(yán)厲；②、地域風(fēng)險(xiǎn)和管理層變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；③、缺乏自身特色和產(chǎn)品。

2007年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

2007 年房地產(chǎn)行業(yè)選股將主要圍繞“強(qiáng)者恒強(qiáng)”和“奧運(yùn)濱海”這兩個(gè)主題。在看好房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的前提下，平安證券認(rèn)為行業(yè)龍頭公司將分享行業(yè)的成長(zhǎng)，具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，具體個(gè)股包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華僑城、金地集團(tuán)、金融街等。另外，北京奧運(yùn)和濱海新區(qū)建設(shè)將推動(dòng)北京和天津住宅價(jià)格的上漲，受益于房?jī)r(jià)上漲，預(yù)計(jì)北京和天津房地產(chǎn)公司未來(lái)業(yè)績(jī)將得到較大幅度提升，其中北京城建和北辰實(shí)業(yè)擁有奧運(yùn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，津?yàn)I發(fā)展則在濱海新區(qū)擁有大量的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

具體操作建議:未來(lái)建議重點(diǎn)關(guān)注：

1、萬(wàn)科A（000002）：公司受益于行業(yè)調(diào)整和行業(yè)調(diào)控帶來(lái)的整合，憑借品牌和資金優(yōu)勢(shì)。①、通過(guò)并購(gòu)增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2005年3月并購(gòu)南都獲得219萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，分4期2 年的付款計(jì)劃給了萬(wàn)科極大的靈活性，由于有部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，使公司資金回流較快。2006年公司新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中約70%儲(chǔ)備是從其他開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)。目前公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備約為2000萬(wàn)平方米，能夠支撐公司未來(lái)3年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。②、公司以現(xiàn)金流為核心，加快周轉(zhuǎn)，資金周轉(zhuǎn)率的提高又反過(guò)來(lái)使公司在毛利率下降的情況亦保持了較高的凈資產(chǎn)收益率。③、預(yù)計(jì)公司未來(lái)業(yè)績(jī)將保持大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)公司2006-2008年業(yè)績(jī)年復(fù)合增幅將在40%左右。強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是公司股價(jià)的催化劑。

2、北京城建（600266）：①、公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。截止2005年年底，公司及旗下控股子公司正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共6個(gè)，占地面積104.6公頃，規(guī)劃建筑面積323.2萬(wàn)平方米，可滿足公司未來(lái)3-5年的發(fā)展需要。②、公司參與的奧運(yùn)項(xiàng)目為公司發(fā)展提供良好機(jī)遇。公司參與的奧運(yùn)項(xiàng)目包括國(guó)家體育館、奧運(yùn)村以及五棵松體育中心項(xiàng)目。2006年11月公司的控股子公司北京城建興華地產(chǎn)有限公司(持股比例80%)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合獲得了北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路36號(hào)住宅及配套用地，使公司新增18.4萬(wàn)平方米權(quán)益面積的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。③、預(yù)計(jì)公司2007年和2008年業(yè)績(jī)?cè)龇^大，每股收益分別為0.76 元和1.38元，同比分別增長(zhǎng)131%和82%。2006年公司每股收益為0.33元，較2005年增長(zhǎng)34%。

3、津?yàn)I發(fā)展（000897）：①、經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，公司現(xiàn)以房地產(chǎn)行業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。公司在天津?yàn)I海新區(qū)擁有約28萬(wàn)平方米出租性物業(yè)，其中包括約21萬(wàn)平方米的工業(yè)廠房和約7萬(wàn)平方米的商業(yè)辦公樓。另外公司位于大港區(qū)的雅都天澤園、定向增發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)的位于濱海新區(qū)CBD生活區(qū)的11萬(wàn)平米項(xiàng)目以及國(guó)際游樂(lè)港項(xiàng)目，使公司成為上市公司中在開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備最豐富的公司之一，因此濱海新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，公司的出租物業(yè)和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備價(jià)值將會(huì)得到持續(xù)的提升。②、公司從2006 年開(kāi)始進(jìn)入了高成長(zhǎng)階段。隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算，公司業(yè)績(jī)得到提升，預(yù)計(jì)2006 年公司凈利潤(rùn)為0.53億元，較去年同期增長(zhǎng)174%。2007 年公司凈利潤(rùn)為1.49億元，同比增長(zhǎng)181%。經(jīng)過(guò)計(jì)算公司每股重置價(jià)值為5.82 元，濱海新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展將提升公司的重置價(jià)值，因此投資建議為“推薦”。

2007年鋼鐵行業(yè)投資策略

在鋼鐵行業(yè)，平安證券認(rèn)為2007 年、2008年鋼鐵行業(yè)的供求狀況應(yīng)會(huì)好于2006年。但有兩個(gè)方面的不確定性因素，一是出口能否順暢，二是國(guó)際鋼材價(jià)格能否維持高位。從2006年開(kāi)始，中國(guó)由凈進(jìn)口國(guó)變成凈出口國(guó)，隨著出口量的增加，中國(guó)也成為全球關(guān)注的焦點(diǎn)，鋼材反傾銷的聲音在漸漸加大；另外，國(guó)家對(duì)耗能產(chǎn)品的出口也持反對(duì)態(tài)度；國(guó)際鋼材價(jià)格走低將縮小與國(guó)內(nèi)的差價(jià)，也成為出口不暢的原因之一。

具體操作建議:未來(lái)建議重點(diǎn)關(guān)注：

近期鋼鐵股出現(xiàn)上漲，源于對(duì)鋼鐵股業(yè)績(jī)超預(yù)期，在氣勢(shì)如虹的大盤(pán)上漲中，鋼鐵股將隨后演變成估值的提升。如果延續(xù)這樣的邏輯，龍頭鋼鐵、產(chǎn)品特殊企業(yè)、有并購(gòu)題材的上市公司將成為我們的選股考慮。

1、產(chǎn)品特殊、高端，抗鋼材價(jià)格周期性強(qiáng)：武鋼股份、太鋼不銹、寶鋼股份由于鋼材價(jià)格仍存在著不確定性，行業(yè)就此轉(zhuǎn)暖的結(jié)論也并不明確，鋼材價(jià)格仍有著周期性的特性，在這種情況下，建議選擇抗周期的品種，也就是目前供不應(yīng)求的高端產(chǎn)品如武鋼股份的冷軋硅鋼、太鋼不銹的不銹鋼產(chǎn)品、寶鋼股份的汽車(chē)板等。從這個(gè)角度出發(fā)，推薦武鋼股份、太鋼不銹、寶鋼股份。

2、產(chǎn)能有增量：馬鋼股份、邯鄲鋼鐵在鋼材價(jià)格、原料成本保持不變的情況下，產(chǎn)量的增長(zhǎng)將帶來(lái)利潤(rùn)的增加，建議選擇產(chǎn)量有增量的公司股票，如馬鋼股份的新區(qū)建設(shè)將于2007 年底完成，邯鄲鋼鐵的西區(qū)工程將在2007年、2008年完成等。

3、估值低：唐鋼股份、濟(jì)南鋼鐵、萊鋼股份、凌鋼股份、酒鋼宏興在鋼材價(jià)格、原料成本保持不變的情況下，產(chǎn)量的增長(zhǎng)將帶來(lái)利潤(rùn)的增加。

4、并購(gòu)、整體上市等概念：酒鋼宏興、包鋼股份、邯鄲鋼鐵整體上市除了增厚業(yè)績(jī)，也使投資者關(guān)系更加透明，受到市場(chǎng)的追捧。大部分鋼鐵股由于是部分資產(chǎn)上市，因此可以整體上市的公司較多，從集團(tuán)資產(chǎn)較好的角度出發(fā)，如果整體上市對(duì)業(yè)績(jī)的增厚作用會(huì)較為明顯，如酒鋼宏興集團(tuán)內(nèi)不銹鋼資產(chǎn)將是西部惟一的不銹鋼生產(chǎn)線。

2007年軍工行業(yè)投資策略

縱觀2006年，軍工行業(yè)呈現(xiàn)兩次加速上漲態(tài)勢(shì)，東方證券認(rèn)為這種大幅度上漲包含兩個(gè)預(yù)期，一個(gè)是軍品訂單對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的提升，另一個(gè)是軍工資產(chǎn)的注入。由于軍工資產(chǎn)的注入速度低于市場(chǎng)的預(yù)期，以及部分完成資產(chǎn)注入后的上市公司業(yè)績(jī)依然差強(qiáng)人意，使得行業(yè)最終出現(xiàn)大的調(diào)整。同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)大盤(pán)藍(lán)籌股的追捧也加劇了軍工股的進(jìn)一步下跌。

在目前軍工板塊持續(xù)下跌的過(guò)程中，部分指標(biāo)股的市盈率已經(jīng)在20 倍左右，基于未來(lái)資產(chǎn)注入的預(yù)期，和上市公司業(yè)績(jī)的提升，新一輪的投資機(jī)會(huì)將逐漸涌現(xiàn)。

具體操作建議：未來(lái)建議重點(diǎn)關(guān)注：

1、航天晨光（600501）：公司是航天科工集團(tuán)旗下最主要的、惟一擁有整機(jī)制造能力的上市公司，擁有完善的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和平臺(tái)。公司在航天地面設(shè)備和特種車(chē)輛上形成了軍品和民品的兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。其中航天地面設(shè)備是我國(guó)未來(lái)航天事業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)；特種車(chē)輛做為科工集團(tuán)的五大主業(yè)，將對(duì)集團(tuán)內(nèi)部相關(guān)資源不斷進(jìn)行整合。公司收購(gòu)的重慶新世紀(jì)公司，研制開(kāi)發(fā)的“動(dòng)中通”、激光陀螺及慣導(dǎo)系統(tǒng)是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的可以軍民兩用的高技術(shù)產(chǎn)品，未來(lái)將對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生重要的提升。

2、新華光（600184）：光電子產(chǎn)業(yè)是中國(guó)兵器集團(tuán)的三大核心產(chǎn)業(yè)之一，在注入云南天達(dá)后，新華光已經(jīng)成為集團(tuán)光電產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心之一，未來(lái)兵器集團(tuán)將持續(xù)向公司注入光電軍品和民品資產(chǎn)。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

可投資中國(guó)的新募基金總額爆發(fā)式增長(zhǎng)

2008年第一季度針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國(guó)大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非常活躍，共有16只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到199.98億美元，比去年同期大幅增長(zhǎng)，增幅達(dá)163.3%；對(duì)比2007年第四季度基金募集情況，一季度募資金額也增長(zhǎng)59.6%。未來(lái)大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國(guó)市場(chǎng)，在帶動(dòng)中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)的快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也將加劇中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長(zhǎng)基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長(zhǎng)基金募資金額占比則由去年的24.4%增長(zhǎng)到一季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次貸危機(jī)影響下投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測(cè)的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)廣泛的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。

廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加

一季度在中國(guó)大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，與上年同比穩(wěn)中略升，相比上季度下降39.78%，相比2007年32.04億美元的季度平均投資額略有下降。整體來(lái)看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。

從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國(guó)的投資過(guò)分集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢(shì)有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。（見(jiàn)圖1）

值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。

北京領(lǐng)跑，中西部地區(qū)獲私募股權(quán)投資增多

在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。其他地區(qū)私募股權(quán)基金投資案例數(shù)差異不大，但平均投資額的規(guī)模有很大差異。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。（見(jiàn)圖2）

值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢(shì)。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資?？梢灶A(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會(huì)進(jìn)一步增加。

成長(zhǎng)資本保持絕對(duì)主流

從投資策略分析，一季度成長(zhǎng)資本投資策略依然占據(jù)絕對(duì)主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長(zhǎng)資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長(zhǎng)資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長(zhǎng)到2008年第一季度的0.77億美元。

結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過(guò)一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長(zhǎng)行業(yè)邁進(jìn)的趨勢(shì)。

IPO和上市后退出仍為主流

在一季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。一季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個(gè)退出市場(chǎng)在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國(guó)際資本市場(chǎng)環(huán)境急劇惡化，國(guó)內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系，預(yù)計(jì)隨著股市在第二、三季度反彈，退出案例尤其是IPO和上市后減持退出案例會(huì)有所增加。調(diào)研范圍內(nèi)沒(méi)有并購(gòu)?fù)顺觯ㄘ?cái)務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)投資者）和股權(quán)轉(zhuǎn)讓（財(cái)務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給財(cái)務(wù)投資者）的案例，其他4筆退出案例均為上市后減持退出。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國(guó)投資的主流退出模式。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

為什么今年我們的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性比較高？因?yàn)槲覀円恢眻?jiān)持根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化適時(shí)調(diào)整倉(cāng)位，最大限度提高投資的把握性。我認(rèn)為，在震蕩行情中投資，只能像參加帆船比賽一樣，要不停地調(diào)整帆的方向以獲得前進(jìn)動(dòng)力。同時(shí)，投資還需要有足夠的耐心，等到結(jié)構(gòu)性牛市或大牛市來(lái)了，再選擇持有。

未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)大，其中將出現(xiàn)爆發(fā)性機(jī)會(huì)。

留意市場(chǎng)資金進(jìn)出

去年我們認(rèn)為市場(chǎng)總體處于震蕩市，在策略上選擇了重組概念股，并依據(jù)投資標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造了一個(gè)組合，考慮到國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)兼并重組的政策要求，組合以國(guó)有公司為主。但震蕩市中很多重組因素是我們掌控不了的，比如國(guó)有公司的重組動(dòng)力不強(qiáng)，企業(yè)人動(dòng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化等各種原因都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)把重組往后放，他們不會(huì)像私人企業(yè)那樣去積極推動(dòng)重組。

由于我們長(zhǎng)期持有這些重組概念股，而沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整投資方向和控制持倉(cāng)，導(dǎo)致投資回報(bào)率不佳。在去年10月份以后我們及時(shí)對(duì)投資策略做了調(diào)整，修正了長(zhǎng)期持有的策略，取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)回報(bào)。

判斷市場(chǎng)趨勢(shì)的方法有很多，其中一個(gè)基本點(diǎn)，市場(chǎng)最終上漲，一定是靠資金買(mǎi)上去的，所以一定要關(guān)注市場(chǎng)上資金的流向。觀察整個(gè)市場(chǎng)資金動(dòng)向有個(gè)很微觀的方法，就是證券公司的營(yíng)業(yè)部。我們做投資的時(shí)間久，和一些營(yíng)業(yè)部客戶經(jīng)理關(guān)系很好，會(huì)定期問(wèn)他了解客戶保證金流入流出情況。不要小看這一個(gè)指標(biāo)，它能夠非常好地反映未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，很多人一旦認(rèn)為市場(chǎng)不好，馬上就會(huì)把錢(qián)轉(zhuǎn)到銀行。這個(gè)事情營(yíng)業(yè)部客戶經(jīng)理最清楚。

今年春節(jié)這波行情啟動(dòng)之前，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)，打擊炒作農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等投機(jī)行為，大批投機(jī)資金到哪里去了？會(huì)不會(huì)來(lái)股市？經(jīng)過(guò)向營(yíng)業(yè)部經(jīng)理了解，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有資金在流入，而且數(shù)目還不小，其后就形成了春節(jié)一波投機(jī)行情，我們也把握住了這次短線投資機(jī)會(huì)。

到了3月底、4月初，我到山西去和煤礦企業(yè)交流，他們突然和我探討，有什么辦法可以拿到貸款，企業(yè)技術(shù)改造錢(qián)緊。當(dāng)時(shí)正是央行多次上調(diào)存款保證金率的時(shí)間，我們馬上著手調(diào)查保證金流向，發(fā)現(xiàn)資金在大量流出，所以我們?cè)?月15日之前，迅速把倉(cāng)位減到了20%以下。

私募發(fā)展有偏差

從2007年，我們就開(kāi)始做私募，但對(duì)私募的看法跟別人不一樣。我認(rèn)為，中國(guó)私募行業(yè)走的路線有偏差，現(xiàn)在的私募跟公募基金其實(shí)沒(méi)有差別，大家還是在拼排名，還是依賴銀行渠道進(jìn)行產(chǎn)品銷售。

私募應(yīng)該不同于公募，好的私募應(yīng)更多去針對(duì)高端客戶，類似“一對(duì)一”。在我開(kāi)始做私募時(shí)，客戶方向就很明確。但后來(lái)我們面臨一個(gè)問(wèn)題，大家都在通過(guò)信托方式做陽(yáng)光私募。但從內(nèi)心來(lái)講我不愿意這樣做――一方面，跟自己的投資理念相悖；另一方面做陽(yáng)光私募會(huì)受到很多限制。

比如現(xiàn)在信托賬戶都實(shí)行股票持倉(cāng)限制的管理辦法，單只股票只允許買(mǎi)總倉(cāng)位的20%，這個(gè)是沒(méi)有道理的。如果有好的投資標(biāo)的，集中持倉(cāng)無(wú)疑會(huì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。如果被限倉(cāng)，剩余的資金我可能不知道買(mǎi)什么，嚴(yán)重降低資金使用效率，這是不合理的。

從實(shí)際操作效果來(lái)看，沒(méi)有實(shí)行倉(cāng)位限制的賬戶比倉(cāng)位受限的信托賬戶回報(bào)率高很多倍。從2010年10月份到現(xiàn)在，前一種賬戶的回報(bào)在80%以上，但一限倉(cāng)就沒(méi)辦法了，后者的回報(bào)可能只有前者的1/5，這對(duì)投資者也是不公平的。

現(xiàn)在我的精力主要放在純粹私募上。做純粹私募的好處之一，就是能和客戶及時(shí)溝通，取長(zhǎng)補(bǔ)短。比如，我有些朋友客戶做煤礦企業(yè)的，他對(duì)煤、煤價(jià)、煤機(jī)、煤層氣、煤化工等的認(rèn)識(shí)比我深得多，也比很多研究員深得多。我通過(guò)這一個(gè)人，就可以了解完整的行業(yè)。換句話說(shuō)，這個(gè)行業(yè)的新鮮事物他會(huì)及時(shí)告訴我，我也會(huì)通過(guò)這些信息綜合判斷市場(chǎng)，這才是真正的私募。

以前跟我們?cè)谝黄鹱鐾顿Y的很多牛人，現(xiàn)在都找不到了，被市場(chǎng)消滅了。在上世紀(jì)90年代，很多人拿100萬(wàn)去透支1000萬(wàn)，結(jié)果虧10%就傾家蕩產(chǎn)。所以我建議投資者選基金經(jīng)理一定要選資深的，從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)的。

美國(guó)有個(gè)統(tǒng)計(jì)，要證明一個(gè)基金經(jīng)理的業(yè)績(jī)是靠能力而不是運(yùn)氣，需要兩百年時(shí)間。這也從另一個(gè)角度反映出從業(yè)時(shí)間是考量基金經(jīng)理能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)型醞釀暴利

創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的推出，在資金方面導(dǎo)致一級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的剝奪，很多人把錢(qián)從二級(jí)市場(chǎng)抽走做PE、Pre-IPO博暴利，企業(yè)上市后又從二級(jí)市場(chǎng)減持退出。這個(gè)剝奪是要還債的，怎么還？前期創(chuàng)業(yè)板暴跌就是在還債。這部分投機(jī)資金最終還是要回到市場(chǎng)上。2600點(diǎn)可以作為底部區(qū)域，在技術(shù)上，跌破這個(gè)位置下面是沒(méi)有底的，跌到1000點(diǎn)都有可能。

我反對(duì)現(xiàn)在做左側(cè)交易，還要耐心等待更大的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)什么時(shí)候出現(xiàn)？最近券商有不少報(bào)告研究這個(gè)問(wèn)題，有個(gè)很簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)――看水泥股。水泥股在一季度曾走了一波行情，現(xiàn)在又調(diào)整回來(lái)，在最近的反彈中，也是水泥股率先沖出去，如果水泥股能夠突破一季度新高，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)就來(lái)了。畢竟，未來(lái)中央最關(guān)心的一件事情是保障房，這兩者是密切相關(guān)的，否則就要觀望。

我現(xiàn)在的倉(cāng)位不是很重，但比前兩個(gè)月高一點(diǎn)。未來(lái)看好方向，一是與保障房相關(guān)的建材、家電、機(jī)械、建筑、裝修園林等會(huì)是貫穿全年的主線；二是信息產(chǎn)業(yè)，跟人的生活息息相關(guān)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付等；三是高端制造，未來(lái)中國(guó)會(huì)在世界上占有一席之地。

在我看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題是未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是民營(yíng)、規(guī)模不大的房地產(chǎn)公司更值得關(guān)注。最近我調(diào)研了幾家房地產(chǎn)企業(yè)，他們都有轉(zhuǎn)型打算，有的想去搞太陽(yáng)能，有的是生物制造或信息技術(shù)等有爆發(fā)力的行業(yè)。

從中國(guó)大的宏觀政策看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是最大問(wèn)題，在微觀上企業(yè)如何轉(zhuǎn)型？需要有實(shí)力、有資金積累才能投資新的產(chǎn)業(yè)。誰(shuí)有實(shí)力？這是我從去年到現(xiàn)在一直思考的問(wèn)題。近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展造就了很多暴利企業(yè)，它們積累了大量的現(xiàn)金利潤(rùn)。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文

近日，走在大連市街頭的行人們不免會(huì)向一群中東人士側(cè)目，他們不是別人，正是來(lái)自科威特投資局的投資精英。

作為歷史最悠久的財(cái)富基金，科威特投資局握有2646億美元巨資。中國(guó)一直是科威特投資局對(duì)亞洲興趣的主要受益者，他們此行的目的是考察大連等二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)財(cái)富基金中國(guó)投資公司副總經(jīng)理王建熙告訴記者：“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開(kāi)明的?！彼隙ǎ瑢?duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)特別針對(duì)國(guó)外財(cái)富基金投資。

棄美投中

談到投資中國(guó)，什邁里沒(méi)有諱言，大膽地提到有興趣“中國(guó)的所有投資領(lǐng)域”。他表示關(guān)注“所有領(lǐng)域，我們并沒(méi)有特別關(guān)注某個(gè)領(lǐng)域……所有的領(lǐng)域都是開(kāi)放的”。

在中國(guó)金融圈里，科威特投資局并不是富有而神秘的代名詞。他不僅是工行大量股權(quán)的持有者，現(xiàn)在還握有已進(jìn)入上市到及時(shí)的恒大地產(chǎn)的原始股票。其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權(quán)益3.8%。

科威特投資局在國(guó)際市場(chǎng)上，也屢屢與中資機(jī)構(gòu)交手。去年12月份，中司、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行明確放棄拯救次貸危機(jī)中的美國(guó)花旗銀行后，科威特投資局適時(shí)出現(xiàn)，30億美元投資入股，補(bǔ)上了花旗當(dāng)時(shí)的次貸窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市時(shí)，和中司公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，勢(shì)均力敵。這場(chǎng)VISA IPO成為了今年最大IPO。

盡管如此，但中國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間并未成為其投資重點(diǎn)，他們更多地將資金投入美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。日本作為當(dāng)時(shí)全球正在迅速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，也吸引了一部分中東投資。去年底，科威特投資局也已決定，將其管理的超過(guò)2000億美元的基金更多投資于亞洲資產(chǎn)。

什邁里坦陳，過(guò)去科威特投資局把目光全部放在金融和投資領(lǐng)域，多數(shù)投資都流向了股市和債市?！艾F(xiàn)在我們考慮的領(lǐng)域更廣，可能會(huì)投資房地產(chǎn)?！?/p>

RCA數(shù)據(jù)顯示，在截至3月末的一年中，流入中國(guó)的資金達(dá)1020億美元，占發(fā)展中國(guó)家接受外資總額的近三分之二。RCA總經(jīng)理丹?法蘇洛(Dan Fasulo)的觀點(diǎn)是：投資者認(rèn)為新興經(jīng)濟(jì)體為資本增值提供了巨大的機(jī)會(huì)。

二線的典型

地產(chǎn)專家認(rèn)為，大連完全是以金融地域優(yōu)勢(shì)勝出，科威特投資局選擇大連是個(gè)典型，也是起點(diǎn)：大連是東北地區(qū)主要的外匯結(jié)算中心和惟一的外匯交易中心，外匯交易額、結(jié)算總額、國(guó)際收支總額均占遼寧省全省的三分之二以上。大連還在勾畫(huà)東北亞區(qū)域性金融中心，構(gòu)想用15年的時(shí)間,建設(shè)成為各類金融機(jī)構(gòu)云集、資金流量巨大、交易活躍的現(xiàn)代金融城，并輻射朝鮮、韓國(guó)、日本等國(guó)。

世邦魏理仕2008 年第二季《中國(guó)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》點(diǎn)評(píng)，沈陽(yáng)、青島、杭州、寧波、南京、武漢、廈門(mén)、西安等二線城市，均有較強(qiáng)投資吸引力；投資偏好分析上，外資不一定去投資房地產(chǎn)公司的股票，更愿意投資一些項(xiàng)目；手法主要為直接購(gòu)買(mǎi)成熟物業(yè)，因?yàn)轳R上會(huì)有回報(bào)，不需太長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間。

久負(fù)盛名的美國(guó)凱雷集團(tuán)也是投資中國(guó)地產(chǎn)的愛(ài)好者，凱雷目前在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。其上海代表處副總裁康明訓(xùn)看好二線城市的投資前景，認(rèn)為凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站?！?/p>

外資涉入中國(guó)房地產(chǎn)的消息不絕于耳，但真實(shí)的統(tǒng)計(jì)情況是，流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金很大一部分來(lái)自國(guó)內(nèi)。

據(jù)估算，過(guò)去一年，在中國(guó)的房地產(chǎn)投資中，來(lái)自國(guó)內(nèi)的資金占了69%，外資占有10%。中資主流的最大原因是政策所限。

政策或松動(dòng)

自今年7月1日起，商務(wù)部發(fā)出《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級(jí)商務(wù)主管部門(mén)。這意味權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期著外資進(jìn)入接著就會(huì)放寬。

“中國(guó)在對(duì)待國(guó)外財(cái)富基金或者國(guó)外資本的態(tài)度上是很開(kāi)明的?！敝兴靖笨偨?jīng)理王建熙告訴記者，對(duì)外資投資中國(guó)原則一致，中國(guó)不會(huì)針對(duì)是國(guó)外財(cái)富基金投資加以嚴(yán)苛限制。

“外資進(jìn)入一些二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對(duì)要松一些，尤其是一些二線城市?！睒I(yè)內(nèi)人士議論紛紛，并預(yù)測(cè)，二線城市土地市場(chǎng)普遍不景氣，外資應(yīng)該更感興趣。

國(guó)內(nèi)對(duì)外資涉入房地產(chǎn)的輿論天平，也在發(fā)生轉(zhuǎn)向。被稱為“熱錢(qián)專家”的社科院世界政治與經(jīng)濟(jì)研究所博士張明總是語(yǔ)出驚人。他認(rèn)為，熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)商的幫助并不是預(yù)期中的炒房，而是注入資金以解燃眉之急。

按張明的說(shuō)法，目前熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資方式，既包括直接的信貸方式，也包括項(xiàng)目持股合作開(kāi)發(fā)，還包括建立在回購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上的假股權(quán)真?zhèn)绞?。外資投資策略的調(diào)整，被其理解為“在房地產(chǎn)調(diào)控和信貸緊縮的雙重打壓下，中國(guó)的中小房地產(chǎn)商正滑向虧損的深淵。在這個(gè)關(guān)頭，熱錢(qián)向開(kāi)發(fā)商們伸出了援助之手――當(dāng)然建立在高回報(bào)基礎(chǔ)上?！?/p>

嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司董事長(zhǎng)鄭錦橋也表達(dá)了類似看法：“資本市場(chǎng)雖然有很多給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一些新的融資渠道的平臺(tái)，但是也僅僅局限于有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于多數(shù)房企而言，企業(yè)的融資更多的可能要通過(guò)多元化和多渠道的方法去實(shí)現(xiàn)。而私募股權(quán)則是從非上市的資本市場(chǎng)融資的一種有效方法?！?/p>

■觀察：外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)熱情持續(xù)

“外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，一位熟悉的“資本市場(chǎng)大鱷”新加坡財(cái)富基金向來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)興趣盎然。

近日，新加坡淡馬錫控股(Temasek Holdings)旗下的楓樹(shù)印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中國(guó)進(jìn)行一系列投資，包括在南方的廣東省投資一個(gè)3.2億美元的住宅和零售物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在北京投資一個(gè)1.21億美元的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

取異曲同工之妙，科威特投資局尾隨而來(lái)，它已下手亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)――在土耳其最大城市伊斯坦布爾Cevahir購(gòu)物中心投資了7.5億美元。關(guān)注財(cái)富基金動(dòng)向的摩立特集團(tuán)8月出具了《風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：財(cái)富基金在全球經(jīng)濟(jì)中的行為》報(bào)告，以交易額計(jì)算，有46％的投資發(fā)生在金融服務(wù)行業(yè)（包括2007年～2008年美國(guó)次貸危機(jī)的影響），19％發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。

以批量計(jì)數(shù)的財(cái)富基金涌向中國(guó)，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕撲捉到了這一趨勢(shì)，在其8月12日的《2008年第二季度亞太區(qū)投資市場(chǎng)報(bào)告》分析，盡管亞洲市場(chǎng)也已受到了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩以及資本市場(chǎng)動(dòng)蕩的影響，讓多數(shù)投資者顧及全球信貸危機(jī)的連鎖反應(yīng)，普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。這更反襯出一些實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老金及財(cái)富基金依舊在亞洲主要城市表現(xiàn)活躍。