房地產(chǎn)公司工程管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；定義；現(xiàn)狀；問題；對策

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理定義及發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 定義

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是指將房地產(chǎn)開發(fā)中每個項目的各類工程設(shè)計演變成實體的全過程的管理，其包括質(zhì)量、成本、進(jìn)度、技術(shù)支持和安全的控制等管理要素。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

近期，我國為了擴(kuò)大內(nèi)部需要，加快經(jīng)濟(jì)的增長，對房地產(chǎn)開發(fā)工程的發(fā)展要求越來越高。因此，也擴(kuò)大了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)工程管理還不完善，在房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴(yán)重影響了建筑工程的使用壽命和質(zhì)量。沒有規(guī)范的質(zhì)量保證體系圖，甚至還出現(xiàn)邊施工邊設(shè)計的工程，影響了人們的日常生活和生命財產(chǎn)安全。由于工程造價的預(yù)算沒有提前準(zhǔn)備而導(dǎo)致在施工過程中產(chǎn)生造價的糾紛，影響了施工的進(jìn)程。目前，政府對房地產(chǎn)工程的監(jiān)督管理力度松懈，導(dǎo)致施工單位以次充好的現(xiàn)象比比皆是。在施工全過程中，產(chǎn)生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產(chǎn)生二次污染。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問題

2.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量過關(guān)

房地產(chǎn)工程管理中最常見的問題之一就是房地產(chǎn)工程的房屋質(zhì)量問題。生活中，我們經(jīng)常會聽到一些關(guān)于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數(shù)是因為有些施工單位在房地產(chǎn)工程施工過程中不規(guī)范操作，對建材進(jìn)行偷工減料，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程質(zhì)量不合格，達(dá)不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質(zhì)量保證體系，出了問題找不到人負(fù)責(zé)。

2.2嚴(yán)抓工程造價問題

一直以來，我國的房地產(chǎn)工程在工程造價方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時代的發(fā)展，沒有依據(jù)進(jìn)行操作；房地產(chǎn)工程在工程造價方面的法律法規(guī)還有待于完善，缺少相對應(yīng)的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認(rèn)真對待程度和竣工期限息息相關(guān)，同時也影響著房屋的使用情況。

2.3 嚴(yán)懲環(huán)境污染問題

噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產(chǎn)工程環(huán)境污染的兩個最主要的方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)施工過程中產(chǎn)生的較大的作業(yè)噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現(xiàn)在居民休息時間進(jìn)行施工作業(yè)，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個房地產(chǎn)施工的全過程，嚴(yán)重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產(chǎn)工程施工過程中會產(chǎn)生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進(jìn)行了嚴(yán)重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的對策

3.1 加快提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量

（1）施工單位應(yīng)該規(guī)范操作每一個施工步驟，選用合格的建筑材料進(jìn)行施工，堅決避免因為偷工減料帶來的安全隱患問題。要勇于創(chuàng)新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個完整的房地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項任務(wù)。下圖1是某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖。

質(zhì)量保證體系圖

圖1 某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖

（2）依據(jù)國家法規(guī)和相關(guān)文件袋的規(guī)定進(jìn)行施工操作，不斷完善質(zhì)量管理體系，避免員工懶散的現(xiàn)象。在施工過程中如果發(fā)現(xiàn)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的項目應(yīng)該檢查整改之后再繼續(xù)進(jìn)行施工。在推進(jìn)工程進(jìn)度的同時質(zhì)量問題應(yīng)該嚴(yán)抓不可松懈。

（3）重視在崗人員的繼續(xù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程施工人員的素質(zhì)。加強(qiáng)工程質(zhì)量和安全知識的教育力度，通過身邊的實例進(jìn)行宣傳，讓施工人員真正的認(rèn)識到整個工程中質(zhì)量的突出性，提高他們的責(zé)任心。

3.2 健全工程造價管理體系，加強(qiáng)監(jiān)督工作

在施工之前，做好全面的準(zhǔn)備，對過程中的每個項目產(chǎn)生的造價預(yù)算和規(guī)劃仔細(xì)的羅列出來，編制詳細(xì)符合實際的工程造價預(yù)算表，做到詳細(xì)精確，下圖是某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表。同時，要考慮到預(yù)算發(fā)生爭執(zhí)時應(yīng)該采取怎樣的應(yīng)對措施，應(yīng)該對工程預(yù)算的相關(guān)價格進(jìn)行動態(tài)的管理。

圖 某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表

加強(qiáng)對施工人員的監(jiān)督管理工作，建立責(zé)任問責(zé)制度，把整個施工過程中的安全、質(zhì)量、管理工作落實責(zé)任到個人，管理部門不能形同虛設(shè)，要真正的發(fā)揮作用，加大監(jiān)督管理的執(zhí)行力度。

3.3 大力遏制環(huán)境污染

（1）施工單位應(yīng)該選擇正確的時間進(jìn)行工程操作，避開居民的休息時間。最好有一個完整的工作時間表，按照規(guī)定時間工作，嚴(yán)禁為了追趕工程的進(jìn)度，日夜進(jìn)行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴(yán)重的困擾。同時，在電鉆等設(shè)備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。

（2）施工單位要定期的處理施工過程中產(chǎn)生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應(yīng)該設(shè)立一個房地產(chǎn)工程垃圾清理小組，及時對垃圾進(jìn)行清理，進(jìn)行獎懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質(zhì)量帶來嚴(yán)重的影響。

（3）嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場進(jìn)行廢棄垃圾的焚燒，產(chǎn)生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。應(yīng)該統(tǒng)一轉(zhuǎn)送到固定的垃圾焚燒廠進(jìn)行合理規(guī)范的工程垃圾處理。

（4）施工單位應(yīng)在類似水泥罐的施工設(shè)備上安裝除塵器，定期的對房地產(chǎn)工程的施工設(shè)備進(jìn)行粉塵的清理，在施工材料運(yùn)輸過程中，要規(guī)范運(yùn)輸，做好遮蔽工作，避免粉塵對大氣的污染。施工過程中產(chǎn)生的廢棄液體材料的排放應(yīng)該設(shè)定一個專門的流通渠道，避免對周圍的水體污染。

第2篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；造價；控制與管理

中圖分類號： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

這幾年，房地產(chǎn)業(yè)在政府的支持下得到了蓬勃發(fā)展，但縱觀這幾年的發(fā)展過程，形勢不容樂觀。房地產(chǎn)公司在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，如何從內(nèi)部更應(yīng)強(qiáng)化成本意識，以最少的成本建造最優(yōu)的產(chǎn)品，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高市場競爭能力，這是一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真面對的問題。

一、設(shè)計階段的造價控制

工程造價控制的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計階段，一旦項目完成投資決策后，控制工程造價的關(guān)鍵轉(zhuǎn)入設(shè)計階段，眾所周知設(shè)計費占建設(shè)工程全費用的1%～2%，但對工程造價的影響度占75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。

1、設(shè)計方案招投標(biāo)制度。開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位；從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。

2、實行限額設(shè)計。推行限額設(shè)計，有效控制工程造價。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，要制定雙贏策略，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。房地產(chǎn)公司的工程造價管理人員，應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，能動地影響工程設(shè)計。

3、開展價值工程的應(yīng)用。在確保產(chǎn)品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計階段進(jìn)行多方案比選時，利用價值工程原理進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術(shù)先進(jìn)及經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計方案，以達(dá)到合理、有效地控制工程造價的目的。

4、加強(qiáng)圖紙會審工作。對設(shè)計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

二、招投標(biāo)階段的工程造價控制

新開工建設(shè)項目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的核心。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程成本。

首先要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。并要詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書，特別要注意明顯低于市場價、漏項或標(biāo)書中不明確內(nèi)容，在詢標(biāo)時要詳細(xì)了解明顯低于市場價項目的彌補(bǔ)方式或消化途徑，在此基礎(chǔ)上推薦真正合理低價的單位為中標(biāo)單位。另外，工程招標(biāo)應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，要根據(jù)市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責(zé)任不清造成扯皮的現(xiàn)象。

同時，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。施工隊伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

三、施工階段的造價控制

工程項目建設(shè)控制的目標(biāo)是質(zhì)量、進(jìn)度和造價三大要素，他們既是統(tǒng)一的，又是矛盾的一個整體。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價和工期，必須做到將造價與工期掛起鉤來，因為一味地追求工期，勢必增加投資，而工期拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的經(jīng)濟(jì)損失。

1、合理控制工程洽商。工嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把變更控制在設(shè)計階段的初期，對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進(jìn)度計劃，重新安排勞動力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費用的索賠此類問題的處理。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計管理的同時，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。

2、加強(qiáng)對于材料供應(yīng)商及工程總承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備、材料的采購計劃。在開發(fā)商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責(zé)不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時掌握供應(yīng)商的設(shè)備、材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機(jī)會。

3、健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

4、合同管理是施工階段造價控制的關(guān)鍵。開發(fā)商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機(jī)會。

四、竣工結(jié)算階段的造價控制和事后造價分析評價

工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價的前提和保障。根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。并且竣工結(jié)算應(yīng)以工程量計算是否準(zhǔn)確、預(yù)算單價套用是否正確、各項取費是否合理、施工索賠是否正確為審計重點。

事后造價分析評價是對整個建設(shè)項目的一次性綜合性評價，也是對工程項目造價控制的總結(jié)。首先要對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項目的控制提供參考，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實際成本的差異、原因等。同時總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設(shè)項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創(chuàng)新，造價控制管理能力會不斷加強(qiáng)。

第3篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

關(guān)鍵詞： 目標(biāo)， 過程， 監(jiān)控， 評估

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

Abstract: along with the national macro-control of real estate industry regulation and control efforts to further increase, more and more large-scale real estate enterprise is confronted with hitherto unknown pressure. Real estate enterprises in the national strict macro-control and market competition the survival and the development, in addition to abundant capital, advanced management concepts, but also must pay attention to the cost control of the project, cost control must be within the programme, effective cost control, in order to obtain a high corporate profits and returns.

Key words: target, process, monitoring, evaluation

隨著中國房地產(chǎn)市場日益走向成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤，除了提供適銷對路的住房，還要最大限度的降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制成本支出。大家都知道“利潤等于銷售收入減成本”這個簡單的公式，充分體現(xiàn)了成本管理的重要性。如何利用IT手段，科學(xué)的管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平？我們根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實踐，總結(jié)了以下四點行之有效的方法供大家參考：

1.鎖定源頭——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本就是一個企業(yè)預(yù)定的，在一定的時間和努力實現(xiàn)的目標(biāo)成本，項目成本在控制線內(nèi)。成本目標(biāo)的核實與確定，項目成本規(guī)劃與控制具有重要的指導(dǎo)意義。許多項目成本失控是一個很重要的原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即使有也比較粗的線，通常只是一個“粗略數(shù)字”，和真實的時間來執(zhí)行，“大致的數(shù)量”往往是經(jīng)不起考量，而不能作為一個項目的成本控制線。

設(shè)定目標(biāo)成本，目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)成本結(jié)構(gòu)樹層層分解的基本思想，通過預(yù)算執(zhí)行部和行動計劃，讓目標(biāo)成為可執(zhí)行行動計劃，并在實際結(jié)果和比較分析的目標(biāo)實施過程中，找出差異，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立標(biāo)準(zhǔn)化的流程：描述了如何“估算成本”，如何“規(guī)劃設(shè)計”項目發(fā)展的各個階段，“擴(kuò)充設(shè)計”，“建筑設(shè)計”在各個階段的目標(biāo)成本的完成，在層層細(xì)節(jié)中修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)，施工，采購和其他經(jīng)營活動中使用和管理的成本。目標(biāo)成本項目進(jìn)度的精度受影響的主要原因是進(jìn)度過于緊和缺乏一個標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)成本計算系統(tǒng)兩方面的原因。

2.過程管理——明確崗位職責(zé)制定責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”是成本管理的目標(biāo)明確的專業(yè)職能，并與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋的幫助下，履行其職責(zé)的評估。從“成本”到“耗資管理”誰做，責(zé)任成本解決的是成本管理過程中誰來做和做什么的問題。誰做呢？我們有它的位置和控制相關(guān)的成本？做什么？這些崗位的成本控制指標(biāo)？為了什么？如何評價？“責(zé)任成本體系”包含四個因素，即責(zé)任范圍，責(zé)任部門/當(dāng)局，評價指標(biāo)，評價部門。我們可以完成的四個要素的定義，建立責(zé)任成本制度框架，以“組織”的水平，以確保目標(biāo)成本的順利實施。落實工作責(zé)任，落實責(zé)任到人，以減少“的目標(biāo)和執(zhí)行脫鉤”的現(xiàn)象，真正的“權(quán)力的職責(zé)是明確的，可以在”責(zé)任成本?！柏?zé)任成本體系”設(shè)計成本下降到真正點，確保目標(biāo)的實現(xiàn)，因此“責(zé)任成本體系”，“責(zé)任”的分工，在現(xiàn)實中，目標(biāo)成本管理體系密切相關(guān)。簡單地說，“責(zé)任”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)體系”。在理論上，我們還可以使用“責(zé)任線”，把它當(dāng)成“成本體系”的每一個分項來看待，并確定相關(guān)的主管部門、評價指標(biāo)、評估部門。當(dāng)然，在真正的投入工作后，考慮到可執(zhí)行性，我們也許必須把最核心的部分提取出來進(jìn)行重新規(guī)整并加以執(zhí)行。此次過程管理明確了“成本責(zé)任體系”，按照部門/職位對其負(fù)責(zé)的“責(zé)任區(qū)域”進(jìn)行擴(kuò)張與合并，我們就可以得到崗位/部門的目標(biāo)成本集合。但怎樣才能確保部門/職位的成本目標(biāo)能夠順利完成？因此，我們必須詮釋一套完整的“工作流程指導(dǎo)書”，以規(guī)范行為的部門/位置，也就是說，必須從“系統(tǒng)”方面確保實施目標(biāo)成本水平，保證成本控制，這“工作流程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)過程劃分成若干相對獨立的過程，每個過程中都定義了相應(yīng)的規(guī)范的過程中系統(tǒng)，同時重點定義每個操作過程和控制成本的相關(guān)穴位，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的量化。因此，我們可以達(dá)到這個水平，在日常業(yè)務(wù)過程中的成本控制，真正的執(zhí)行力滲透的基本路線。

3.動態(tài)監(jiān)控——成本法跟蹤執(zhí)行

經(jīng)歷過兩個基本步驟“明確目標(biāo)”、“明確責(zé)任”來實施成本控制后，我們進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行后續(xù) - 動態(tài)成本。動態(tài)成本反映在項目實施過程中，預(yù)計成本，目標(biāo)成本，通過實時響應(yīng)和動態(tài)成本的差異，并協(xié)助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，實現(xiàn)成本控制。動態(tài)成本：成本是核心的動態(tài)實時，動態(tài)指的是該項目的整個生命周期中的任何時間點，可以控制項目的成本，例如，新的狀態(tài)，每平方米單方面的綜合成本是多少？我們強(qiáng)調(diào)“在項目執(zhí)行過程中的”實時計算項目的總成本，只有這樣，可以控制成本，輔助決策。如果僅該項目年底相關(guān)的成本數(shù)據(jù)，居然可以完成的基本成本會計職能，以項目沒有任何幫助控制成本，因為在該項目結(jié)束時，什么是做可以不被撤銷，這是來不及交談關(guān)于如何進(jìn)行成本控制，實現(xiàn)動態(tài)成本計算？核心思想就是：一個中心，三個主要線路。動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同的成本是動態(tài)成本變化最大的部分，“波動性”決定其成本控制是其中重中之重。但“非合同成本”，如“政府批準(zhǔn)建設(shè)成本”，是比較容易控制的。這是因為工程承包合同的不確定性，導(dǎo)致成本控制的復(fù)雜性，體現(xiàn)在企業(yè)的實際，就表現(xiàn)為“黑洞”的形式，改變“超付成本錢”等失控現(xiàn)象一次又一次出現(xiàn)。因此，我們在成本管理必須“以合同為中心?！比龡l主線：“動態(tài)成本”，“實際成本”，“實際自付費用”?！皠討B(tài)成本”反映任何時間的綜合項目成本及結(jié)構(gòu)分布：“實際成本”是指到當(dāng)前項目中已驗證的工程量，“動態(tài)成本”對比，可能反映了該項目的整體進(jìn)度：“實際支付費用“是指實際支付的金額，”實際成本?！皩Ρ榷确从车母犊钣媱潱☉?yīng)對，支付的真實情況。三線能很好地反映該項目的成本支付進(jìn)度。成本管理系統(tǒng) - 管理目標(biāo)成本/動態(tài)成本是很重要的工具。動態(tài)成本的構(gòu)成比較復(fù)雜，為了獲得實時動態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，成本核算，成本控制，都是為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，我們必須借助信息手段，提高管理水平的企業(yè)成本管理。成本管理系統(tǒng)實際上是一個實時反映項目成本的信息平臺，它可以幫助我們建立成本結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)的操作流程，實時記錄和跟蹤的核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個系統(tǒng)是圍繞合同管理的核心，包括估計成本、目標(biāo)成本、合同臺賬、合同結(jié)算，支付管理、財務(wù)規(guī)劃、動態(tài)成本函數(shù)。該系統(tǒng)還可以提供決策依據(jù)，如付款時間，歷史記載了很多的工作能夠依靠成本管理來簡化基礎(chǔ)，透明和實時查詢可以讓人們提高效率和項目的監(jiān)測和控制。系統(tǒng)通過即時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，大大提高了企業(yè)的成本控制能力，加快決策進(jìn)程，并增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

4.評估界定——劣罰優(yōu)獎，用數(shù)字說話

確定目標(biāo)成本，明確責(zé)任制，業(yè)務(wù)過程的實時跟蹤和控制，在完成前三個步驟后，我們可以根據(jù)有關(guān)性能進(jìn)行評估。最終項目實施的結(jié)果“動態(tài)成本”和“目標(biāo)成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；以“執(zhí)行過程實際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”和“責(zé)任成本體系”中的實際表現(xiàn)，我們會好在績效評估方面做更多更精準(zhǔn)的判斷，擬清部門/成本控制中的位置和真正的“壞罰好獎”數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫：我們進(jìn)行績效評估的同時，也給該項目的成本控制以及時的總結(jié)，并與項目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”，“動態(tài)成本數(shù)據(jù)文件”一起，在此基礎(chǔ)上提取關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成“成本數(shù)據(jù)庫”項目。通過的“成本”數(shù)據(jù)庫的建立，所有項目的成本數(shù)據(jù)將被保存，和未來的業(yè)務(wù)發(fā)展起到了重要指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建設(shè)，充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，可以很好的安頓下來，盡量規(guī)避人員的流動和侵蝕，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理跟去年比跨出新的一步。

總結(jié)

利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中必須面對的問題,影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素就開發(fā)過程而言,成本是一個相當(dāng)重要的影響源。成本是企業(yè)利潤體現(xiàn)的關(guān)鍵,房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中面臨著項目成本控制問題,如何對開發(fā)過程中的成本進(jìn)行有效控制是企業(yè)必須解決的問題。實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化往往從開發(fā)成本控制、成本管理、施工項目成本控制三方面入手。總之,房地產(chǎn)整個開發(fā)和經(jīng)營的過程，就是一個成本控制和整合各方面資源的過程，“開源”與“節(jié)流”必須并舉。要不一不小心就成了“負(fù)”翁，危機(jī)重重，如果影響到整個供應(yīng)鏈，那樣麻煩就會更大，說不準(zhǔn)就導(dǎo)致整個企業(yè)癱瘓?！笆″X就是賺錢”，誰能在成本控制領(lǐng)域走得更遠(yuǎn)，誰就會在競爭中搶占優(yōu)勢！

參考文獻(xiàn)：

[1]沈艷.成本管理與控制 [M].北京教育科學(xué)出版社，2011（06）

[2]李宇椿.工程管理與成本控制[M].北京教育出版社，2011（02）

[3]陳榮.成本管理工程[M].人民教育出版社，2010（3）

第4篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 機(jī)電工程 技術(shù)管理

我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開建筑工程的支持，機(jī)電工程作為建筑工程中的重要部分，需要涉及的相關(guān)單位對機(jī)電工程的技術(shù)管理加以重視。機(jī)電工程技術(shù)管理具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性的特征，下面對房地產(chǎn)項目機(jī)電工程在設(shè)計、采購、施工、調(diào)試等環(huán)節(jié)進(jìn)行了講解。

一、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的機(jī)電設(shè)備選型管理

房地產(chǎn)項目在施工圖紙設(shè)計階段就應(yīng)對涉及到的機(jī)電工程相關(guān)設(shè)備進(jìn)行選型確定，以便在后期的施工過程與建筑工程做好充分的銜接，保證建筑工程與機(jī)電工程的完美匹配，實現(xiàn)建筑物的最佳使用功能。在進(jìn)行設(shè)備選型時需要考慮三個原則，分別是經(jīng)濟(jì)合理原則、生產(chǎn)適用原則、技術(shù)先進(jìn)原則。設(shè)備選型要基于機(jī)電科理論，在機(jī)電工程領(lǐng)導(dǎo)的安排下，通過房地產(chǎn)項目相關(guān)部門進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的選擇型號。機(jī)電工程設(shè)備選型要保持通用性，注意標(biāo)準(zhǔn)化，要有相關(guān)的證件保證，例如生產(chǎn)許可證、防爆合格證等。

二、采購階段的控制管理

在房地產(chǎn)項目機(jī)電工程采購管理時也要由涉及單位根據(jù)總包合同及施工圖紙編制設(shè)備及材料采購計劃及采購清單，采購部門根據(jù)采購文件對相應(yīng)供貨商進(jìn)行資格審查進(jìn)行，由相關(guān)部門做好對供貨文件的技術(shù)和商務(wù)評審，評審內(nèi)容包括設(shè)備的性能、質(zhì)量、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、可靠性、使用壽命以及設(shè)備的報價、供貨范圍、付款方式和條件等。購置的機(jī)電設(shè)備要具有相應(yīng)的產(chǎn)品合格證和生產(chǎn)許可證，機(jī)電設(shè)備到貨后還要由專業(yè)人員進(jìn)行驗貨工作，當(dāng)設(shè)備同合同標(biāo)準(zhǔn)不相符時需要根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行退貨處理。

三、施工階段的技術(shù)管理

1.配電箱施工技術(shù)管理。房地產(chǎn)項目機(jī)電工程施工過程中，需要在配電箱施工前進(jìn)行安裝準(zhǔn)備工作，讓技術(shù)人員仔細(xì)了解配電箱箱盒坐標(biāo)以及標(biāo)高，通過鋼筋套圈焊接配電箱箱盒，使配電箱箱盒在固定好的位置上。配電箱箱盒內(nèi)還要留有支撐物，防止配電箱箱盒發(fā)生偏移。配電箱箱盒與配電箱配管需在進(jìn)行預(yù)埋、預(yù)留以及標(biāo)高處理。需要根據(jù)規(guī)定做好配電箱管線外壁和內(nèi)壁的防腐以及防銹處理。清潔管口的毛刺，在配電箱入盒出做好護(hù)口處理，保持彎曲半徑符合標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行預(yù)埋工作時需要根據(jù)實際的墻體進(jìn)行保護(hù)工作，采用的材料標(biāo)準(zhǔn)是硬質(zhì)、半硬質(zhì)阻燃材料。在配電箱安裝好后，需要檢查線路，保持配電箱導(dǎo)線良好工作，對配電箱導(dǎo)線做絕緣電阻測量，最后進(jìn)行配電箱試送電運(yùn)行。保持電線管的彎曲半徑大于管子外徑10倍，通過電線管彎曲機(jī)處理電線管彎曲部分，使彎曲部分變得光滑平整，防止出現(xiàn)電線管凹痕的現(xiàn)象。在預(yù)埋PVC這類電線管時，不能用鉗子把PVC電線管管口加扁，應(yīng)用PVC塞頭進(jìn)行管口的封塞工作，封塞完成后還需要用膠帶捆綁結(jié)實。

2.電線鋪設(shè)技術(shù)管理。房地產(chǎn)項目中高層建筑的通道可以采用電線管多層重疊的方法，當(dāng)樓層住宅高于6層時，可以采用公共走廊吊頂?shù)姆椒?，讓大部分進(jìn)入電線通過公共走廊吊頂上的線槽進(jìn)入用戶。還可以使用公共樓道樓板的方法，讓大部分的電線管隱蔽起來，施工人員需要注意：盡可能減少同一處電線的重疊次數(shù)。當(dāng)電線不能緊貼，在施工中不能明顯分開時，需要用水泥塊對電線層進(jìn)行分離。在電線管需要埋入磚墻內(nèi)時，需要保持電線管距離磚墻表面大于15mm，還要根據(jù)“橫平豎直”的埋入原則。

3.現(xiàn)場施工其他方面技術(shù)管理。房地產(chǎn)項目機(jī)電工程需要結(jié)合建筑的變電系統(tǒng)，高壓系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)，這涉及了很多的專業(yè)，比如空調(diào)通風(fēng)專業(yè)、消防、電梯工程專業(yè)、給排水專業(yè)等。對于工程的現(xiàn)場安裝管理，需要提前做好機(jī)電安裝的機(jī)器，場地，施工圖紙，施工材料設(shè)備，相關(guān)機(jī)電安裝的工作人員。準(zhǔn)備齊全后，對建筑工作中的底板結(jié)構(gòu)進(jìn)行施工前的預(yù)處理工作，包括預(yù)埋工作和預(yù)留工作。比如預(yù)留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。通過預(yù)埋在淺表電線管的樓板處留墨，可以防止在其他的機(jī)電安裝施工中損壞管線。通過機(jī)電施工前的準(zhǔn)備，可以保證以后機(jī)電安裝的順利實施。由于墻內(nèi)的機(jī)電安裝管線線盒不能進(jìn)行砌體后的移動修正，所有需要在墻壁進(jìn)行砌體前對機(jī)電安裝管線的線盒進(jìn)行一次性準(zhǔn)確定位處理。

四、機(jī)電工程調(diào)試技術(shù)管理

機(jī)電設(shè)備安裝完成后，需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試工作。調(diào)試工作是為了檢驗各個工序的工作成效，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)問題，需要及時進(jìn)行調(diào)整，直到機(jī)電設(shè)備可以正常工作為止。通過調(diào)試檢驗各個機(jī)器設(shè)備之間能否相互協(xié)調(diào)，工作的是否順暢。機(jī)電設(shè)備沒有在出廠時進(jìn)行組裝和調(diào)試，有的機(jī)電設(shè)備雖然用過，但由于機(jī)電設(shè)備分拆后再組裝，不一定能夠保持原來的工作狀態(tài)。調(diào)試工作可以安排在機(jī)電安裝后進(jìn)行，機(jī)電設(shè)備發(fā)生修理、更新的情況時也需要在正式使用前進(jìn)行調(diào)試工作。為了調(diào)試工作的順利進(jìn)行，調(diào)試前先要分析機(jī)電設(shè)備的完整性和安全性。調(diào)試機(jī)電過程中，加大設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性調(diào)試、安全可靠性調(diào)試試驗力度。調(diào)試過程中要求工作人員堅守崗位，隨時把握機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的狀況。

五、總結(jié)

機(jī)電工程作為房地產(chǎn)項目中重要部分，影響著房地產(chǎn)項目整體的高效性和安全性。通過房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的機(jī)電設(shè)備選型管理，采購階段的控制管理，施工階段的技術(shù)管理，機(jī)電工程調(diào)試技術(shù)管理，使機(jī)電工程施工技術(shù)達(dá)到房地產(chǎn)項目對機(jī)電設(shè)備安裝的要求水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏黎.工程技術(shù)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的靈魂[J].科技資訊，2009（13）

[2]樊淳華.基于房地產(chǎn)投資項目工程造價全過程的有效控制與管理分析探討[J].中外建筑，2009（07）

第5篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；目標(biāo)成本；管理；修訂；執(zhí)行

房地產(chǎn)公司的工程成本就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑工程與安裝工程的費用。它是除地價外，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資金額最大，變化最多，造價形成時間最長，相對難于控制的一部分。探討這個問題，對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，有重要意義。

1 我國施工項目成本控制現(xiàn)狀

由于我國施工項目管理長期實施的是“粗放式”管理，許多企業(yè)對成本控制不重視，施工項目的成本到底是多少，心里沒底。為了分析我國施工企業(yè)成本管理中存在的問題， 本文在查閱了大量的文獻(xiàn)和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，將研究結(jié)果歸納出以下五點：

1.1 成本控制意識薄弱，認(rèn)識不足。

1.2 組織管理分散，缺乏有效的控制機(jī)制。

1.3 成本管理責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制不完善。

1.4 忽視成本管理的重要性[1]。

1.5 成本管理方式陳舊、方法落后。

2 成本控制措施

針對上述現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自己項目的實際情況，分析問題存在的原因，采取以下措施來進(jìn)行成本控制。

2.1 合同方面：

對合施工承包同中的暫定項目和存在變更的分項分項工程，及時上報，盡可能的增加項目收入。對與材料、人工、機(jī)械等分包單位簽定的分包合同也需要字斟句酌，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)避風(fēng)險!

2.2 技術(shù)方面

首先，根據(jù)項目施工現(xiàn)場情況，科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)行施工現(xiàn)場的布局，減少浪費，節(jié)省成本。根據(jù)自身的技術(shù)優(yōu)勢，充分調(diào)動管理人員的積極性，開展提出合理化建議的活動，擴(kuò)大成本控制的范圍和深度[2]。

2.3 質(zhì)量和安全方面

嚴(yán)格按照工程技術(shù)規(guī)范和安全操作規(guī)程辦事，減少和消滅質(zhì)量和安全事故的發(fā)生，使各種損失減少到最低限度。安全無事故就是最大的浪費，也是成本控制的失??！

2.4 機(jī)械管理方面

合理的選用機(jī)械；合理的安排施工段落；定期保養(yǎng)機(jī)械。

對于必須外租的機(jī)械設(shè)備，要搞好市場調(diào)查摸底[3]。

2.5 行政管理方面

首先精簡管理機(jī)構(gòu)，避免人員冗余,減少不必要的工資費用；控制管理費用等各種非生產(chǎn)性開支。行政辦公財產(chǎn)，全部登記管理，防止丟失和損失。

2.6 財務(wù)方面

財務(wù)部門是成本控制的重要組成部分，主要是通過審核各項費用的支出，平衡調(diào)度資金以及建立各項輔助記錄和配合經(jīng)理部對各部門成本執(zhí)行情況進(jìn)行檢查監(jiān)督等手段，對工程進(jìn)行全方位的成本分析，并及時反饋到?jīng)Q策部門，以便采取有效措施來糾正項目成本的偏差[4]。

2.7 施工項目成本的動態(tài)控制

實施施工項目計劃成本責(zé)任制，進(jìn)行施工項目成本計劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)和對施工項目成本的核算等，都是對施工成本控制的動態(tài)控制。

2.7.1 落實施工項目計劃成本責(zé)任體制。在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實際成本的分析總結(jié)，首先會確定成本計劃，成本計劃確定后，按計劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，由項目經(jīng)理部將目標(biāo)分配到各職能人員，施工隊和施工班組，簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同).然后由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2.7.2 加強(qiáng)成本計劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)。項目經(jīng)理部定期檢查成本計劃的執(zhí)行狀況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計劃的實現(xiàn)。

3 成本控制措施的執(zhí)行

實施方案階段：

確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以開發(fā)管理部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。

投資分析和概念設(shè)計階段：

根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、開發(fā)、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定材料成本控制設(shè)備選型，確定主要材料設(shè)備應(yīng)該增加的數(shù)量，用以目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的每個產(chǎn)品類型，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。

施工圖預(yù)算階段：

3.1 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。

3.2 該組織設(shè)計、工程、財務(wù)、預(yù)算四個職業(yè)部門組織招標(biāo)工作團(tuán)隊組成，按照招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、公司的投標(biāo)條件和具體的細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，并制定出價格，進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量，以往的施工業(yè)績和施工管理水平的考核，并提出書面意見，作出評估，提出書面評審意見[5]。

3.3 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。凡投資額超過人民幣1000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。

3.4 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇；壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

3.5 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工；應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等；出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在修訂后要及時上報公司財務(wù)管理部門成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。

施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。

成本管理應(yīng)根據(jù)合同簽訂、檢查情況、結(jié)算、預(yù)算，簽證數(shù)量，作出目標(biāo)成本評估，作出件工程造價信息動態(tài)表。如月內(nèi)出現(xiàn)超過目標(biāo)成本50萬元以上的重大事項，責(zé)任部門應(yīng)及時向公司總部提供相關(guān)資料，及時計算出相應(yīng)成本變化金額和變化原因，并向公司（成本負(fù)責(zé)人）匯報[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)要在項目施工過程中，將項目成本進(jìn)行有效的控制，必須依據(jù)項目成本管理的內(nèi)容和特點以及采用相適應(yīng)的成本控制運(yùn)行措施，按照項目成本控制的程序做好施工項目的成本預(yù)測、計劃、控制運(yùn)行、核算、分析和考核，才能保證高效控制成本，低投入，高產(chǎn)出，贏得項目利潤最大化，實現(xiàn)施工企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，拓展施工企業(yè)的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗監(jiān)督、工程竣工后檢查驗收。工程建設(shè)設(shè)計方案是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中最重要的技術(shù)文件，對于整個工程項目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對很多工程項目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。工程建設(shè)配合協(xié)作是指在工程建設(shè)過程中，為了使工程建設(shè)工作有計劃地順利進(jìn)行而對多個部門進(jìn)行的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，因為在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產(chǎn)施工項目，花費的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，最大限度地發(fā)揮施工建設(shè)團(tuán)隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的各個部門進(jìn)行統(tǒng)籌管理，使各個部門之間彼此協(xié)調(diào)，避免工作內(nèi)容的沖突。為了保證房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個過程中對施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發(fā)出申請后，驗收單位著手進(jìn)行工程驗收，驗收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報建相統(tǒng)一，確定工程項目是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。

二房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

目前，我國房地產(chǎn)工程管理仍然存在一些明顯的問題，如房地產(chǎn)項目開發(fā)之前準(zhǔn)備工作不足、對施工過程的監(jiān)管力度不夠、工程管理機(jī)制不夠科學(xué)、工程竣工后的驗收標(biāo)準(zhǔn)和工程報建之初不統(tǒng)一等。這些問題的存在對于房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產(chǎn)公司包括資金、信譽(yù)在內(nèi)的損失，另一方面也是對工程項目和使用居民不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，對房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和我國建筑業(yè)的發(fā)展帶來了不利影響。因此，亟需對我國目前房地產(chǎn)工程管理中存在的問題進(jìn)行研究分析，制定出一套針對性的改進(jìn)策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)部門實現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理實效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：

1采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程

管理模式先進(jìn)、有效的管理模式，是當(dāng)前實現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程管理模式應(yīng)當(dāng)做到以下三點：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業(yè)能力的基礎(chǔ)上，對管理人員的管理職責(zé)進(jìn)行細(xì)化分工，并確定管理者的具體權(quán)力，通過對管理人員進(jìn)行精細(xì)化管理，使管理人員的能力得以充分發(fā)揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項目經(jīng)理制的管理模式，這種模式也是目前房地產(chǎn)工程管理中得到了廣泛認(rèn)可的管理模式，即企業(yè)在總經(jīng)理之下根據(jù)項目內(nèi)容設(shè)置項目經(jīng)理，通過項目經(jīng)理對項目的實施進(jìn)行直接管理，并由項目經(jīng)理承擔(dān)項目管理責(zé)任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細(xì)化程度，增加了管理的實際效果和范圍；第三，設(shè)立工程指揮部，尤其是對于大型的房地產(chǎn)工程項目來說，工程指揮部的設(shè)立具有很重要的意義，工程指揮部可以實現(xiàn)對整個工程項目的統(tǒng)籌管理、協(xié)調(diào)分工，工程指揮部可以由多個項目合資方同時參與，實現(xiàn)多個項目合資方對工程項目的共同管理，使工程項目的施工更加符合投資方的意愿。

2選擇專業(yè)能力強(qiáng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理者再大的房地產(chǎn)工程項目

其管理工作最終也是由人來完成的，因此，房地產(chǎn)工程管理者的素質(zhì)和能力高低對管理的實際效果產(chǎn)生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經(jīng)驗，并能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)、承擔(dān)責(zé)任、有良好的執(zhí)行力、重視管理細(xì)節(jié)的管理者，尤其是項目經(jīng)理。在這方面，房地產(chǎn)開發(fā)商必須有深刻的認(rèn)識，大量的事實論據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)工程項目經(jīng)理的良好的管理能力和管理態(tài)度是提升房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量的重要保障。此外，對于施工企業(yè)也應(yīng)當(dāng)慎重選擇，一方面，要衡量施工企業(yè)的施工能力是否能夠勝任房地產(chǎn)工程項目；另一方面，要對施工企業(yè)以往的施工信譽(yù)度、施工質(zhì)量進(jìn)行考察，確保施工企業(yè)的施工能力和施工資質(zhì)能夠按照標(biāo)準(zhǔn)完成工程項目。

3竣工后驗收和前期報建相統(tǒng)一

工程竣工后的驗收工作，其驗收標(biāo)準(zhǔn)不僅需要按照國家相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確立，也需要和工程報建之初的內(nèi)容相統(tǒng)一，否則會造成工程驗收工作無法檢查出和工程報建方案相悖的工程內(nèi)容，使驗收工作名存實亡。為了實現(xiàn)竣工后的驗收標(biāo)準(zhǔn)和前期報建相統(tǒng)一必須做到：首先，驗收標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)報建時對工程建設(shè)的要求，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)性內(nèi)容，確保工程建設(shè)是按照既定的方案進(jìn)行的；其次，驗收要重點檢查前期報建所規(guī)定的工程質(zhì)量問題，及時發(fā)現(xiàn)沒有達(dá)到前期報建要求的質(zhì)量的工程內(nèi)容，對這部分內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)處理，保障房地產(chǎn)工程項目的綜合質(zhì)量和細(xì)節(jié)質(zhì)量，對工程負(fù)責(zé)，對住戶負(fù)責(zé)。

三結(jié)語

第7篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

[關(guān)鍵詞]互聯(lián)網(wǎng)時代；房地產(chǎn)；市場營銷；市場經(jīng)濟(jì)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201614022

就我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來分析，大多數(shù)房地產(chǎn)公司在項目市場營銷上缺乏一定的認(rèn)識和經(jīng)驗，多數(shù)的房地產(chǎn)工作人員不僅缺乏先進(jìn)的市場營銷知識，缺少創(chuàng)新性的市場營銷模式和方法，而且很大程度上都沒有擺脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場營銷模式，因此我國的房地產(chǎn)項目在市場營銷上出現(xiàn)了種種問題。網(wǎng)絡(luò)信息時代是指利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來向人民群眾傳遞各種社會信息，對處在21世紀(jì)的互聯(lián)網(wǎng)時代堅持傳統(tǒng)的市場營銷模式，對房地產(chǎn)公司的行業(yè)發(fā)展是百害無一利的。所以，探索互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)公司的新型市場營銷模式是極其必要的。

1房地產(chǎn)公司探索新型市場營銷模式的意義

房地產(chǎn)項目進(jìn)行市場營銷是一項復(fù)雜又龐大的系統(tǒng)工程，其中包含了非常多相互影響、相互制約的因素分子，所以房地產(chǎn)項目工作人員在房產(chǎn)項目的開發(fā)決策上要做好全局分析、整體把握、動態(tài)理解，以掌握更多的定量數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)工程進(jìn)行客觀和整體上的分析，要規(guī)避好投資營銷的風(fēng)險，提升工程管理的成本及提供決策依據(jù)。[1]依據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息時代信息傳播速度快的特點，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)本身的實際情況靈活運(yùn)用自己的市場營銷模式，改變故步自封的營銷策略，從而提高房地產(chǎn)項目的價值及市場營銷份額。

我國房地產(chǎn)行業(yè)基本已成為買方市場，所以房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目上提高房產(chǎn)的質(zhì)量，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式的局限，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行深層次的改革，并在其基礎(chǔ)上建立起一個具有系統(tǒng)性、科學(xué)性和有效性的工程管理系統(tǒng)，這樣對房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)新形勢下的市場需求有所提高，也對房地產(chǎn)行業(yè)走向一條新型的、科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展之路有所裨益。

2房地產(chǎn)公司新型市場營銷模式存在的問題

21客戶市場來源的局限

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶市場來源一般都是房地產(chǎn)企業(yè)工作人員通過在企業(yè)周邊地區(qū)廣告的方式來吸引客戶，或者通過網(wǎng)絡(luò)將房源信息上傳，達(dá)到方便快捷的效果。但這兩種方法將在很大程度上拉低企業(yè)的整體效果和形象，所帶來的客戶資源也缺乏一定的穩(wěn)定性，為企業(yè)對其客戶信息與資料進(jìn)行長久有效的利用有弊端。對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者來說，不是一種有價值的招徠客戶的方法，而且在廣告宣傳中會增加企業(yè)的運(yùn)營成本，對客戶缺乏一定的尊重；利用網(wǎng)絡(luò)宣傳容易使企業(yè)陷入被動，網(wǎng)絡(luò)信息上的雜亂也不利于企業(yè)的經(jīng)營和管理。另一種常見的客戶來源屬于關(guān)系型的客戶，指通過親戚朋友的介紹進(jìn)行房產(chǎn)購買，這樣的客戶往來具有非常大的不可預(yù)期性，當(dāng)面對一部分朋友關(guān)系出現(xiàn)問題或者一些有關(guān)系的員工出現(xiàn)離職的情況時，大量的客戶來源將會流失。所以從根本上來說，房地產(chǎn)企業(yè)必須打開客戶來源的多種渠道，這樣才能針對客戶市場來源的局限對癥下藥，從源頭上解決房地產(chǎn)企業(yè)客戶關(guān)系的來源問題。

22房地產(chǎn)公司客戶信息的殘缺

房地產(chǎn)企業(yè)客戶信息與資料的記載有利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理，但是就目前房地產(chǎn)企業(yè)客戶信息的殘缺狀況而言，房地產(chǎn)公司想要長期發(fā)展有一定的負(fù)面效應(yīng)，并且不利于長久發(fā)展。若房地產(chǎn)公司在客戶信息上進(jìn)行詳細(xì)的分析，做好能力預(yù)測與評估，預(yù)知企業(yè)與客戶的交流與適應(yīng)程度，針對企業(yè)的優(yōu)點和不足重新制定好市場發(fā)展戰(zhàn)略與新的市場業(yè)務(wù)計劃，就能在房地產(chǎn)行業(yè)中提升自我競爭力，促進(jìn)公司的良性發(fā)展。[2]因此，房地產(chǎn)公司在新型市場營銷上最基本的前提就是對客戶資料進(jìn)行分析和管理。

23客戶對于客戶服務(wù)的不滿意、不放心

良好的客戶服務(wù)是穩(wěn)定客戶來源的最佳方式。首先，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在針對客戶服務(wù)中可以設(shè)計一個管理系統(tǒng)，以便給客戶提供最大的幫助，這樣不僅能讓公司企業(yè)得到最好的經(jīng)濟(jì)效益，而且也會讓企業(yè)管理水平與質(zhì)量達(dá)到事半功倍的效果。其次，對于房地產(chǎn)工作人員來說，一個方便快捷的搜尋資料系統(tǒng)在查找客戶信息和資料時，能快速地提高工作效率，達(dá)到工作質(zhì)量，才能讓客戶對于客戶服務(wù)滿意、放心。通過這樣的長期積累，企業(yè)的客戶資料才會不斷地增加，所衍生的客戶資源才會越來越多。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)改變這種不科學(xué)的設(shè)計，給客戶一個滿意、放心的服務(wù)與體驗。

3房地產(chǎn)市場營銷產(chǎn)生問題的原因分析

31房地產(chǎn)企業(yè)在系統(tǒng)管理技術(shù)和質(zhì)量管理體系上的缺乏

系統(tǒng)管理技術(shù)和質(zhì)量管理體系在房地產(chǎn)項目施工與施工質(zhì)量保障上有重要的作用。[3]對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者與經(jīng)營者來說，擁有自己獨立的管理系統(tǒng)及客戶管理機(jī)制，擁有系統(tǒng)管理技術(shù)上的成熟和質(zhì)量管理體系的安全保障，才能使房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)更加完善。然而目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)項目質(zhì)量監(jiān)管體系發(fā)展較緩慢，在不成熟的法律法規(guī)的影響下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏系統(tǒng)管理的技術(shù)和質(zhì)量管理體系的理念。目前各行各業(yè)的飛速發(fā)展讓市場經(jīng)濟(jì)處在了激烈的競爭中，作為房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，必須要求建立一套健全的質(zhì)量管理體系，并讓所有的企業(yè)工作人員學(xué)習(xí)相應(yīng)的系統(tǒng)管理技術(shù)，不僅要把GDP的增長作為目標(biāo)，更要保障每一項房地產(chǎn)項目的質(zhì)量。

32房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)人員在客戶服務(wù)意識上的缺乏

客戶是上帝。企業(yè)經(jīng)營者要培養(yǎng)內(nèi)部員工良好的客戶服務(wù)意識，盡力達(dá)到和滿足客戶的要求，這樣才能穩(wěn)定客戶關(guān)系，保證客戶來源。對于客戶而言，在購買房產(chǎn)上首要選擇的便是良好的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)的服務(wù)細(xì)節(jié)，只有真正把客戶放在心上的房地產(chǎn)企業(yè)，才是他們放心購買房產(chǎn)的保障。經(jīng)商最重要的是信用和產(chǎn)品質(zhì)量，只有和客戶維持良好的合作關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展，才能增加房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)。

4互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)公司進(jìn)行新型市場營銷模式的策略

41利用大型網(wǎng)絡(luò)媒體營銷產(chǎn)品

要讓企業(yè)的房產(chǎn)得到市場的認(rèn)同，則必須采取多樣化的方式擴(kuò)展客戶的來源?，F(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)信息與網(wǎng)絡(luò)媒體魚龍混雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇一些信譽(yù)較高、影響力較大和誠信意識較強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)媒體。通過在網(wǎng)絡(luò)媒體上相關(guān)的信息廣告，吸引潛在客戶，增加宣傳力度。還可以一個客戶為介質(zhì)，啟動連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)的方式認(rèn)識更多的客戶，由客戶帶來客戶，彼此之間存在互利互贏的關(guān)系，才能成為企業(yè)發(fā)展的永久性客戶。所以在面對企業(yè)客戶的隨機(jī)選擇時，作為房地產(chǎn)市場營銷渠道企業(yè)應(yīng)有效利用網(wǎng)絡(luò)媒體，以此作為中介建立廣泛的客戶選擇機(jī)制，這樣才能豐富客戶資源，增加來源的多樣化。

42適當(dāng)調(diào)動產(chǎn)品營銷價格

產(chǎn)品價格具有多重選擇性和多種功能，是體現(xiàn)商品價值的因素。[4]房地產(chǎn)商在制定房產(chǎn)價格時要綜合考慮多方面，第一，考慮產(chǎn)品的價值；第二，考慮到不同地區(qū)人群的消費趨勢及消費能力。明確房產(chǎn)產(chǎn)品針對的人群后，再對產(chǎn)品價格進(jìn)行組織營銷與戰(zhàn)略計劃。因為只有仔細(xì)分析好產(chǎn)品針對對象的情況，才能制定出合理的定價。

43開展促銷策略活動房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不同地域之間的經(jīng)濟(jì)差距、產(chǎn)品成本、市場的需求程度、產(chǎn)品的市場競爭力、購買時間和后續(xù)服務(wù)等因素，制定出一個全面且綜合的定價系統(tǒng)，再根據(jù)實際情況靈活的實際操作。如在國家法定節(jié)假日，國慶節(jié)、中秋節(jié)或五一節(jié)時，房地產(chǎn)企業(yè)可舉辦相關(guān)的促銷活動，將房產(chǎn)與節(jié)假日掛鉤，針對為子女購買房產(chǎn)的中老年客戶，提出一系列買房優(yōu)惠、禮品贈送等福利，這樣的做法可增加客戶對于房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可程度，也提高了房地產(chǎn)的銷量及經(jīng)濟(jì)利潤。所以在調(diào)整產(chǎn)品價格時，房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活調(diào)整，可以采取特殊時期特殊對待的法則，在特定的時間段及對房地產(chǎn)進(jìn)貨價格沒有影響的前提下，對買房者給予福利補(bǔ)貼和購房優(yōu)惠，從而提高中間分銷商的銷售積極性和客戶的購買熱情。

5結(jié)論

在質(zhì)量管理體系、風(fēng)險管理體系和成本管理體系之下進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷需要建立統(tǒng)一的建立程序和業(yè)務(wù)流程，在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)信息快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際情況調(diào)動適合自身發(fā)展需求的新型市場營銷模式，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

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第8篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開發(fā) 問題 剖析

下面就房地產(chǎn)公司各板塊存在問題進(jìn)行揭示與剖析。

一、開發(fā)（投資）部門的問題剖析

普遍存在的問題是：在爭取開發(fā)項目時，沒有對擬投資項目進(jìn)行可行性分析。許多中小型房地產(chǎn)公司拿地，僅憑著公司老板的感覺，感覺地價在什么范圍可以拿，就肆無忌憚地“沖”，這是比較冒險的舉動。

筆者認(rèn)為，拿地是房地產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定著整個項目開發(fā)成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢、區(qū)域市場形勢、產(chǎn)品定位、客戶群體及開發(fā)周期等，必須進(jìn)行項目可行性研究。投資、設(shè)計、營銷策劃及財務(wù)等部門應(yīng)集中研討，并編制《項目投資經(jīng)濟(jì)分析》；或請一家熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，又熟悉地產(chǎn)開發(fā)的咨詢機(jī)構(gòu)，做一份可行性報告，根據(jù)可行性報告，進(jìn)行審核、商討、決策。

二、設(shè)計部門的問題剖析

普遍存在的問題：一是沒有實行限額設(shè)計，沒有簽訂限額設(shè)計合同；二是設(shè)計過程中對設(shè)計方的控制管理力度不夠，設(shè)計方不履行合同義務(wù)；三是對各階段設(shè)計成果沒有組織審核，或?qū)徍斯ぷ鞑坏轿?；四是沒有實行招標(biāo)機(jī)制選擇設(shè)計單位；五是產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)不清晰、不準(zhǔn)確；六是設(shè)計變更不注意成本控制等。

筆者認(rèn)為：

1.設(shè)計成果既是質(zhì)量問題，也是成本控制問題拿地之后的主要成本控制環(huán)節(jié)，就是設(shè)計成本控制，它約決定整個項目80%的成本。而設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制最重要的工作是實行限額設(shè)計，它是保證設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計方設(shè)計隨意性、最大化降低成本質(zhì)量風(fēng)險的必要手段。

2.存在設(shè)計方不履行合同義務(wù)問題，主要原因是設(shè)計合同約定不到位，與設(shè)計單位的對接沒有形成相關(guān)證據(jù)資料，難以追究設(shè)計方不履行合同義務(wù)的責(zé)任，導(dǎo)致設(shè)計方不履行合同義務(wù)，影響了設(shè)計深度和工程進(jìn)度。

3.對各階段設(shè)計成果沒有組織審核，或?qū)徍斯ぷ鞑坏轿?，?dǎo)致設(shè)計不能深化，影響了產(chǎn)品質(zhì)量，增加項目投資成本，或?qū)е峦笤O(shè)計變更事項增加，浪費投資成本。

4.產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)不清晰、不準(zhǔn)確，將導(dǎo)致設(shè)計變更事項多，不利于成本控制。經(jīng)常出現(xiàn)的問題有：（1）出現(xiàn)整套圖紙作廢現(xiàn)象；（2）因缺乏前期設(shè)計階段對產(chǎn)品定位配置標(biāo)準(zhǔn)控制，導(dǎo)致在施工階段發(fā)生大量的設(shè)計變更；（3）大量的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)后的施工階段才確定，不但增加設(shè)計變更量，還給成本管理增加難度和施工進(jìn)度加重負(fù)擔(dān)；（4）大量的裝修標(biāo)準(zhǔn)或做法在招標(biāo)后的施工階段才深化變更，對成本控制不利。

5.沒有實行招標(biāo)機(jī)制選擇設(shè)計單位，將影響合同價款和優(yōu)秀設(shè)計團(tuán)隊的選擇。

三、財務(wù)、資金部門的問題剖析

主要存在的問題：一是沒有進(jìn)行項目投資測算，沒有編制項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析；二是預(yù)算編制存在問題，沒有編制財務(wù)預(yù)算，或財務(wù)預(yù)算編制不規(guī)范；現(xiàn)金預(yù)算編制存在隨意性，且審核工作不到位；沒有進(jìn)行預(yù)算分析或分析不到位；三是項目前期沒有進(jìn)行稅收籌劃，平時對涉稅業(yè)務(wù)處理不夠科學(xué)；四是融資工作不擇手段，尤其是信托融資潛在風(fēng)險大；五是內(nèi)控制度不健全。

筆者認(rèn)為：1.沒有進(jìn)行項目投資測算，不利于以后的資金計劃安排，不利于對項目前期的稅收籌劃，也不利于對項目的投資控制。

2.預(yù)算編制存在的問題，尤其現(xiàn)金預(yù)算編制的隨意性，輕者影響了融資工作，重者導(dǎo)致了整個公司的資金鏈的斷裂，影響了持續(xù)經(jīng)營。

3.合理節(jié)稅是降低開發(fā)成本的途徑之一，沒有進(jìn)行稅收籌劃，就不能有效地合理節(jié)稅。房地產(chǎn)公司的稅收籌劃主要圍繞土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃。目前，各公司財務(wù)部門的稅籌工作存在滯后現(xiàn)象；或雖然進(jìn)行稅收籌劃，但平時沒有根據(jù)實際進(jìn)行調(diào)整，跟蹤執(zhí)行不到位。個別的企業(yè)的“稅籌”是偷稅，這是愚蠢行為，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。

4.中小型房企普遍存在“擴(kuò)張性開發(fā)，最大限度融資”現(xiàn)象。融資工作不擇手段，尤其是對內(nèi)部員工及社會集資，和信托融資，均潛在較大經(jīng)營風(fēng)險。對內(nèi)部員工和社會集資，屬于非法集資問題，涉及較大的法律風(fēng)險。目前的信托融資，大部分是股權(quán)性融資，稍有不慎，資金回籠出現(xiàn)問題，那企業(yè)就會被收購，公司將走到破產(chǎn)邊緣。此外，對社會融資和信托融資，均存在利息費用高的問題，把開發(fā)商大部分的預(yù)期利潤掠奪。且此部分的財務(wù)費用，嚴(yán)格上不能在土地增值稅前抵扣，企業(yè)付出的代價很高。

四、工程管理部門的問題剖析

主要存在的問題：除存在工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明問題之外，還有進(jìn)場材料設(shè)備不符合合同約定，現(xiàn)場簽證隨意性，投資控制不到位等問題。

筆者認(rèn)為：1.有關(guān)質(zhì)量問題。每一工程項目都存在質(zhì)量通病，大家司空見慣，未能引起足夠重視。工程質(zhì)量控制是工程管理部監(jiān)管的核心，工程管理部對施工質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行全過程全面的監(jiān)管，在加強(qiáng)現(xiàn)場管理工作的前提下，對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵施工工序、特殊工序及關(guān)鍵施工時段，必須實行同步巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的可能影響施工質(zhì)量的問題及時指令承包人采取措施解決，并實行必要的處罰措施。

2.有關(guān)進(jìn)度問題。因工程進(jìn)度涉及銷售節(jié)點、銀行按揭辦理和交房等問題，開發(fā)商非常關(guān)注，在施工合同中往往會明確進(jìn)度獎罰措施。因此，工程管理人員應(yīng)熟讀合同，跟蹤執(zhí)行合同約定，平時管理中應(yīng)隨時掌握施工方“人、料、機(jī)”狀況，及時對存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

3.存在有關(guān)材料設(shè)備不符合規(guī)定問題，主要原因是對進(jìn)場材料設(shè)備把關(guān)不嚴(yán)，對不符合合同約定品牌的材料、設(shè)備無進(jìn)行嚴(yán)格處罰而導(dǎo)致的。

4.有關(guān)投資控制不到位問題。工程上該節(jié)省的東西很多，有的需優(yōu)化、有的需控制，但實際工作中均沒有優(yōu)化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同導(dǎo)致的。

5.有關(guān)簽證問題。每一筆現(xiàn)場簽證，都涉及甲方的經(jīng)濟(jì)利益。目前現(xiàn)場簽證存在著許多問題：個別簽證屬于施工方的合同范圍責(zé)任，也給予簽證；簽證證據(jù)不足，簽證流程不合理，過程不規(guī)范，手續(xù)不完整，超越審批權(quán)限；工期簽證隨意性強(qiáng)等。總之，工程管理部應(yīng)依據(jù)合同、設(shè)計文件、圖紙、有關(guān)法律、規(guī)范、強(qiáng)制性條文、標(biāo)準(zhǔn)，對工程進(jìn)度、質(zhì)量、投資及現(xiàn)場安全文明等加強(qiáng)實施監(jiān)控，積極協(xié)調(diào)內(nèi)、外部關(guān)系，及時處理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題。

五、造價審核及采購部門的問題剖析

主要存在的問題：一是合同管理較差。合同管理不規(guī)范，合同文本質(zhì)量不高，合同的跟蹤履行不到位；二是材料設(shè)備采購招標(biāo)管理工作不到位，招標(biāo)工作不夠規(guī)范，入圍單位的選擇、評標(biāo)定標(biāo)幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)把控不好；三是項目工程結(jié)算審核把關(guān)不嚴(yán)等。

筆者認(rèn)為：1.合同管理問題，主要存在于沒有好的合同范本，對擬合作方的合同文本審核深度不夠，合同的完整性、合法性、合理性、規(guī)范性等方面均存在問題，尤其是利我條款少。

2.有關(guān)材料設(shè)備采購招標(biāo)管理問題，主要是尚未建立有效的采購招投標(biāo)制度，招標(biāo)工作不規(guī)范，程序不清晰，關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制不到位，從考察、擬確定入圍對象、編制預(yù)算（標(biāo)底）、發(fā)放招標(biāo)文件、開標(biāo)清標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)等，各個環(huán)節(jié)存在不同程度的問題，以致招標(biāo)過程中存在舞弊行為，或發(fā)生串標(biāo)、圍標(biāo)等問題，起不到很好地控制成本的作用。在此，著重對入圍單位選擇工作方面強(qiáng)調(diào)一下，目前中小型房地產(chǎn)公司在物色施工單位時，在入圍對象確認(rèn)環(huán)節(jié)普遍存在這樣問題：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工班子。結(jié)果中標(biāo)后的總包單位開始組織施工時，房地產(chǎn)公司才發(fā)現(xiàn)施工班子不行，組織管理差、技術(shù)力量差、配合度差等問題，不斷出現(xiàn)。所以，在選擇總包單位時，最為重要的工作就是要同時考察擬確定的施工班子。

3.有關(guān)項目工程結(jié)算審核把關(guān)不嚴(yán)問題，主要原因是造價審核人員職業(yè)道德與業(yè)務(wù)能力的問題。工程要管好，工程款項也要算得好，因此聘用好的造價審核人員尤其重要。

六、營銷策劃部門的問題剖析

存在的主要問題：一是沒有項目營銷策劃方案、項目營銷計劃，工作存在隨意性和盲目性；二是缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析；三是銷售應(yīng)收款不能及時收回，余額大；四是不注重購房合同補(bǔ)充協(xié)議；五是廣告、物料、活動等沒有履行招標(biāo)程序，營銷費用超過預(yù)算等。

筆者認(rèn)為：1.沒有營銷策劃方案和營銷計劃，將影響往后的產(chǎn)品銷售。項目公司營銷部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》，編制或配合策劃公司編制《項目營銷策劃方案》及《項目營銷計劃》。

2.缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析，主要是平時未能形成或掌握、收集基礎(chǔ)材料；來電來訪登記不全，成交客戶登記不全，本區(qū)域樓盤銷售情況資料不全等，導(dǎo)致分析工作不到位。

3.銷售應(yīng)收款不能及時收回問題，原因有銀行按揭貸款辦理不力，銷售代表（或置業(yè)顧問）催收不力，購房合同的有關(guān)處罰約定履行不力等。應(yīng)收款不能及時收回，影響了資金回籠。

4.有關(guān)購房合同補(bǔ)充協(xié)議問題，因房管理局的購房合同是固定范本，不能修改，開發(fā)商很多具體的事項需在《補(bǔ)充協(xié)議》明確。因購房客戶群體較大，稍有不慎就會引起集體糾紛索賠，因此，必須重視《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂?！堆a(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容應(yīng)盡量完整、合理、規(guī)范。

七、人力資源管理部門的問題剖析

主要存在的問題：一是企業(yè)文化影響了人才的發(fā)展；二是勞動糾紛頻繁；三是人資配套制度不夠完善。

筆者認(rèn)為：1.大家經(jīng)常說了這么一句話：企業(yè)文化就是老板文化，實質(zhì)上也不假。很多企業(yè)留不住員工，很大程度上為員工不適應(yīng)企業(yè)文化，或不喜歡目前的企業(yè)文化。如：某一企業(yè)的老板在會議上公開講：我們的企業(yè)文化就是罰款，以罰款鞭策員工的責(zé)任感。結(jié)果新招進(jìn)的一批企業(yè)高管，半年內(nèi)都走光了。

2.導(dǎo)致勞動糾紛頻繁的原因有：一是在招聘環(huán)節(jié)存在無入職背景調(diào)查，入職前的面試又隨意，一個月內(nèi)或三個月內(nèi)根本看不出一個新進(jìn)員工的工作能力和職業(yè)道德情況，一旦在轉(zhuǎn)正后感覺員工不行需要辭退時，如果企業(yè)不發(fā)給辭退補(bǔ)貼，則可能會引起勞動訴訟；二是部分中小型企業(yè)還存在沒有簽訂勞動合同問題，一旦發(fā)生勞動糾紛，企業(yè)就需付出雙倍工資的代價；三是離職表缺少員工簽字，員工對離職前的協(xié)商處理不滿意時，往往進(jìn)行勞動訴訟。

第9篇：房地產(chǎn)公司工程管理范文

戶口所在： 湖南 國 籍： 中國

婚姻狀況： 已婚 民 族： 漢族

培訓(xùn)認(rèn)證： 未參加 身 高： 165 cm

誠信徽章： 未申請 體 重： 60 kg

人才測評： 未測評

我的特長：

求職意向人才類型： 普通求職

應(yīng)聘職位： 園藝/園林/景觀設(shè)計：，建筑工程管理/項目經(jīng)理：

工作年限： 12 職 稱： 中級

求職類型： 兼職 可到職日期： 隨時

月薪要求： 面議 希望工作地區(qū)： 湖南,廣東省,

工作經(jīng)歷長沙某城投 起止年月：2010-05 ～ 至今

公司性質(zhì)： 所屬行業(yè)：

擔(dān)任職位：

工作描述： 負(fù)責(zé)某重點工程景觀工作

離職原因：

佛山市宇浩地產(chǎn)發(fā)展有限公司 起止年月：2006-09 ～ 2010-04

公司性質(zhì)： 外商獨資 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

擔(dān)任職位： 園林工程部經(jīng)理 離職原因：

東莞市同方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起止年月：2004-03 ～ 2006-08

公司性質(zhì)： 民營企業(yè) 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

擔(dān)任職位： 園林主管工程師 離職原因：

東莞市新世紀(jì)麗江豪園開發(fā)有限公司 起止年月：2002-05 ～ 2004-03

公司性質(zhì)： 民營企業(yè) 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

擔(dān)任職位： 園林工程師

工作描述： 東莞市新世紀(jì)麗江豪園為占地43萬平米的大型別墅社區(qū)，園林開發(fā)以自己施工為主，本人負(fù)責(zé)園林圖紙設(shè)計跟進(jìn)、施工圖修改，苗木預(yù)算及小型園建、鋪裝材料的預(yù)算及現(xiàn)場施工，帶領(lǐng)50多個園林工人進(jìn)行了一期園林綠化的改造、二期別墅區(qū)（占地18萬平米）園林綠化的施工、龜山（約3000平米）園建綠化的施工、麗湖（約30000平米）周邊湖岸整治、綠化施工、三期別墅區(qū)（約55000平米）園建綠化的施工。

離職原因： 公司性質(zhì)： 事業(yè)單位 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)/建筑

擔(dān)任職位： 園林設(shè)計師

工作描述： 主要進(jìn)行了石碣鎮(zhèn)同成大廈屋頂花園綠化、僑苑山莊山頂公園（約2500平米）、游泳池周邊地塊（約6500平米）綠化、中發(fā)電子廠廠區(qū)、龍泉都市華庭屋頂花園（約500平米）、威力盛五金塑膠廠廠區(qū)（約6000平米）、長安衛(wèi)生防疫站宿舍區(qū)（約2400平米）、人民醫(yī)院二門診屋頂花園（約700平米）的設(shè)計及參與東莞（科技）大道等綠化工程、和黃厚街冠亞環(huán)崗湖工地的施工。

離職原因： 志愿者經(jīng)歷

教育背景畢業(yè)院校： 湖南林業(yè)高等專科學(xué)校

最高學(xué)歷： 大專 獲得學(xué)位: 畢業(yè)日期： 1999-06

專 業(yè) 一： 園林 專 業(yè) 二：

起始年月 終止年月 學(xué)校（機(jī)構(gòu)） 所學(xué)專業(yè) 獲得證書 證書編號 語言能力外語： 英語 良好 粵語水平： 一般

其它外語能力：

國語水平： 優(yōu)秀