房地產(chǎn)設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；標(biāo)志設(shè)計(jì)

中圖分類號：J022 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4115（2014）09-95-1

標(biāo)志對應(yīng)的英文單詞為“symbol”，有象征、符號、記號之意，從各個(gè)角度代表著各種象征意義，其優(yōu)美的藝術(shù)形象和完美的構(gòu)圖藝術(shù)能給人留下美好的印象和深刻的記憶。一般可以這樣定義標(biāo)志：以特殊、易識別的文字符號或圖形為直觀語言，用以代表某種事物或傳達(dá)某種信息的視覺識別符號。名稱、圖案、色彩是構(gòu)成一個(gè)完整標(biāo)志的三要素。標(biāo)志具有多重功能，分別為：識別功能、宣傳功能、法律功能、創(chuàng)造價(jià)值功能和指示引導(dǎo)功能。

就其形式來看，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)標(biāo)志突出表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

一、漢字字體設(shè)計(jì)

漢字的歷史源遠(yuǎn)流長，具有高度的藝術(shù)造型價(jià)值。漢字本身就是美的構(gòu)成圖形，具有會(huì)意、象形、形聲、指事、轉(zhuǎn)注、假借六個(gè)方面的構(gòu)成特點(diǎn)，它通過文字的點(diǎn)畫書寫和字形結(jié)構(gòu)去反映形體和動(dòng)態(tài)美，具有用筆的美、結(jié)構(gòu)的美、意境的美，這些都為進(jìn)行中文字型的標(biāo)識設(shè)計(jì)和創(chuàng)造標(biāo)志的民族風(fēng)格提供了良好的條件和途徑。根據(jù)漢字出現(xiàn)的形式和表現(xiàn)手段分為美術(shù)字標(biāo)志、書法標(biāo)志、圖形化標(biāo)志、水墨效果標(biāo)志、版畫效果標(biāo)志、立體效果標(biāo)志、漢字與圖案、漢字與圖像。這其中各類標(biāo)志又是相通的，方式和方法上相互融合、互相借鑒。

美國設(shè)計(jì)家保羅?蘭德說：“好的設(shè)計(jì)字體是信息與靈感、昨天與今天、現(xiàn)實(shí)與幻想、工作與娛樂、工藝與藝術(shù)、意識與無意識的融合?！狈康禺a(chǎn)標(biāo)志的設(shè)計(jì)根據(jù)其樓盤屬性及區(qū)域特征，有其獨(dú)特的意義。魯迅先生曾說過：“漢字有三美：意美以感心；音美以感耳；形美以感目。”漢字的設(shè)計(jì)具有一定的親和力，無論從心、耳、目都能給大眾很強(qiáng)的親切感，可以更好地完成標(biāo)志作為其代表性的意義。如：印象江南的標(biāo)志設(shè)計(jì)，重點(diǎn)突出江南的建筑風(fēng)貌，通過字體筆畫的變化，將江南小橋流水，建筑特色溶于漢字之中，把江南的拱橋、窗戶的樣式、房屋上翹的特色重點(diǎn)表現(xiàn)了出來，同時(shí)又沒丟失漢字的本身識別性。再如：“東方世家”“翰林政府”等等，樓盤的屬性都具有很強(qiáng)的東方文化，整體建筑具有傳統(tǒng)的東方建筑之美，所以漢字的使用可以更一步深化其內(nèi)涵。

二、象征符號

在林林總總的房地產(chǎn)標(biāo)志設(shè)計(jì)中，我們常發(fā)現(xiàn)許多具有同樣一種客體的形象，這類形象在約定俗成的定勢中早已深入人心，因此大多數(shù)消費(fèi)者在看見它們時(shí)，就比那些它們所不熟悉的形象更能心領(lǐng)神會(huì)，也更易于記憶。這也是我們常說的象征符號的使用，它在標(biāo)志構(gòu)成中具有某種特定的象征內(nèi)涵，它能有效地傳達(dá)出房地產(chǎn)的某些特性與理念。

象征符號的使用是和房地產(chǎn)的命名有關(guān)聯(lián)的，因?yàn)闃潜P的興起，房產(chǎn)的不斷建設(shè)，命名也具有一定的類似性，很多樓盤的名稱就會(huì)依據(jù)環(huán)境優(yōu)勢而命名，比如，常見的命名方式有：陽光類、植物類、河流類等。因此，它們在標(biāo)志設(shè)計(jì)的時(shí)候就會(huì)采用象征性符號來突出樓盤的特殊屬性，從而進(jìn)一步向消費(fèi)者傳達(dá)它的意境。例如，陽光天地小區(qū)的標(biāo)志設(shè)計(jì)，從小區(qū)的整體采光和命名來著手。自古以來，太陽就是被人們所崇敬的神圣天體，這個(gè)圓體與放射性線組成的象征形象，具有強(qiáng)烈的光與熱的誘人力量。這種帶有光線的圓的表現(xiàn)形式，顯得比其他形式更具表現(xiàn)力，也正是借助于這個(gè)象征形象所具有的特殊魅力，人們才對它產(chǎn)生很多好感，從而可以進(jìn)一步地體現(xiàn)本體的內(nèi)涵；再如：水韻城的標(biāo)志設(shè)計(jì)，是從水系開始，因?yàn)樗疅o色、無形、反射天光而閃爍，優(yōu)柔而神秘，它永遠(yuǎn)固執(zhí)地附著大地。除了以上兩個(gè)元素外，還有星星、花草等形象。

三、建筑物造型

建筑藝術(shù)是指按照美的規(guī)律，運(yùn)用建筑藝術(shù)獨(dú)特的藝術(shù)語言，使建筑形象具有極高的文化價(jià)值和審美價(jià)值，具有象征性和形式美，體現(xiàn)出民族性和時(shí)代感。建筑造型是指建筑物本體的組合，建筑造型的目的是為了使建筑具有整體感。

在標(biāo)志設(shè)計(jì)中，為了有效地突出建筑物本體的優(yōu)勢及風(fēng)格，我們常采用建筑物本身來做元素，通過藝術(shù)的手法將建筑物簡化，突出其關(guān)鍵部位，運(yùn)用多種手段來實(shí)現(xiàn)。例如，上海美術(shù)館標(biāo)志設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師巧妙地從建筑藝術(shù)的建筑造型出發(fā)，凝練了美術(shù)館的建筑造型，設(shè)計(jì)創(chuàng)造出LOGO，通過去繁取簡，突出建筑特征，設(shè)計(jì)圖形造型大氣又不失時(shí)尚的藝術(shù)筆觸，及其簡練地勾勒了建筑本身的造型，在這個(gè)基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用了建筑本身的輪廓線條，突出強(qiáng)調(diào)建筑的線性關(guān)系，以體現(xiàn)建筑的高大與宏偉，繼而得出標(biāo)志圖形，既給人留下以美感又給人強(qiáng)烈和深刻的印象，創(chuàng)造性地運(yùn)用建筑本身造型傳達(dá)更強(qiáng)的視覺欣賞信息。這樣的案例很多，如“巴黎新城”“歐洲城”“大唐印象”等。

房地產(chǎn)標(biāo)志作為標(biāo)志設(shè)計(jì)的一個(gè)部分，在其功能與藝術(shù)性上都具有很強(qiáng)的實(shí)用性與時(shí)代性，它既是對建筑本身的一種描述，也是反映人居狀況的一種體現(xiàn)。房地產(chǎn)標(biāo)志設(shè)計(jì)的好壞，對其內(nèi)涵的傳達(dá)起著重要的作用。標(biāo)志的設(shè)計(jì)本身正隨著社會(huì)的變化而不斷革新，這就要求我們對房地產(chǎn)標(biāo)志的設(shè)計(jì)也要與時(shí)俱進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

在房地產(chǎn)銷售過程中，消費(fèi)者往往通過房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)對該房地產(chǎn)項(xiàng)目形成初步印象，所以房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)就成為銷售推廣中的重要環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)廣告大多呈現(xiàn)西化的特點(diǎn)，但是本土人群為目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，過度的西化廣告不能長期引起人們的共鳴，所以房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)的民族化將成為未來的發(fā)展趨勢。本文試從房地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀分析傳統(tǒng)審美元素在房地產(chǎn)廣告中的應(yīng)用的原因，以及目前房地產(chǎn)廣告中應(yīng)用傳統(tǒng)審美元素的情況，針對實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)的問題，總結(jié)出國內(nèi)房地產(chǎn)廣告?zhèn)鹘y(tǒng)審美風(fēng)格的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，同時(shí)提出合理的解決方法。

關(guān)鍵詞：

傳統(tǒng)、房地產(chǎn)、廣告設(shè)計(jì)

一、傳統(tǒng)審美元素在房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中的興起

廣告設(shè)計(jì)是依靠視覺元素構(gòu)成的，廣告的目標(biāo)人群的價(jià)值觀與審美品位一直是深深影響廣告設(shè)計(jì)的重要因素之一。由于近些年來，大眾審美的普遍提高，對于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)的審美要求也隨之而來。目前國內(nèi)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)使用的元素有很大一部分來自西方。造成這種現(xiàn)狀的原因是現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的廣告設(shè)計(jì)還在探索階段，現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)與西方的文化有著內(nèi)在文化聯(lián)系。同時(shí)也與西方文化對中國文化的影響密不可分，所以具有本民族傳統(tǒng)文化審美的元素符號很少出現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)廣告中。而事實(shí)上房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑サ氖菍δ撤N生活態(tài)度和生活方式的追求，大量的西方元素不能滿足國人對本民族文化的精神需要。越來越多的設(shè)計(jì)師思考著房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式的創(chuàng)新，加之中國文化在國際的影響力大大加深。將傳統(tǒng)審美元素應(yīng)用于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)是滿足大眾審美的需求，更是時(shí)代精神的體現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告也是傳播企業(yè)文化的載體，民族傳統(tǒng)文化有著深厚的內(nèi)涵，傳統(tǒng)審美元素與房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)結(jié)合的表現(xiàn)形式能夠提升房地產(chǎn)廣告的文化底蘊(yùn)，從而更好地服務(wù)于房地產(chǎn)品牌形象。

二、傳統(tǒng)審美元素在房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中的應(yīng)用范疇

（一）書法元素的應(yīng)用

漢字是傳播中華文化的載體，書法則是漢字藝術(shù)表現(xiàn)形式。書法藝術(shù)傳遞了一種寧靜和諧的意境，同時(shí)書法藝術(shù)涵蓋了不同形式的美感，在空間、形態(tài)、氣勢上營造了一個(gè)良好的氛圍和意境，表達(dá)廣告想表達(dá)的想法與意境。[1]例如萬科西門庭院房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)，版式采用中國傳統(tǒng)的豎排方式，將“萬科”與“西門”進(jìn)行藝術(shù)加工變形，使得企業(yè)文化與地域特點(diǎn)信息都通過平面廣告清楚地表現(xiàn)出來。這種對書法藝術(shù)的再創(chuàng)造的過程保留了傳統(tǒng)文化的韻味，同時(shí)極具個(gè)性。

（二）傳統(tǒng)吉祥圖案的應(yīng)用

明清時(shí)期產(chǎn)生了中國的傳統(tǒng)吉祥圖案，因其來自民間文化，與普通大眾的日常生活緊密聯(lián)系。傳統(tǒng)吉祥圖案的類型多種多樣，都是反映民間百姓為祈求免受災(zāi)禍和對幸福生活的美好憧憬與向往。傳統(tǒng)吉祥圖案與房地產(chǎn)有著內(nèi)在聯(lián)系，從所針對的目標(biāo)人群來說，傳統(tǒng)吉祥圖案源于民間，是普通勞動(dòng)人民智慧的結(jié)晶。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)的也是以大眾審美為導(dǎo)向。例如萬科城的2008年的平面廣告就將傳統(tǒng)吉祥圖案應(yīng)用于其中，設(shè)計(jì)采用了傳統(tǒng)的剪紙藝術(shù)表現(xiàn)形式，將鼠的剪紙?jiān)煨团c如意和錢幣的圖案結(jié)合起來，意為鼠年富貴吉祥。這種善于揣摩受眾心理的，在設(shè)計(jì)中加入人們喜聞樂見的圖案，極富感召力，拉近了設(shè)計(jì)與人們的距離，從而增加人們對該房地產(chǎn)項(xiàng)目的好感，購買行為就自然而然地產(chǎn)生了。

（三）傳統(tǒng)色彩的應(yīng)用

在現(xiàn)代色彩理論中，不同的顏色帶給受眾不同的情感體驗(yàn)，如紅色代表熱烈，藍(lán)色代表憂郁等。中國特有的傳統(tǒng)色彩也帶有明顯的情感導(dǎo)向，如黃色代表至高無上的皇權(quán)，民間不可使用。不同的民族對顏色的情感也不同，漢族文化中紅色代表喜慶，忌用白色。藏族文化中白色的哈達(dá)表示如意吉祥之意。因此，設(shè)計(jì)師在使用傳統(tǒng)色彩時(shí)一定要分析色彩所表達(dá)的情感，以及設(shè)計(jì)目標(biāo)人群的審美取向和價(jià)值觀。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中傳統(tǒng)色彩應(yīng)用得較為廣泛。例如碧桂園“返鄉(xiāng)置業(yè)”主題的廣告設(shè)計(jì)整體采用紅色，寓意春節(jié)返鄉(xiāng)的熱鬧氣氛，同時(shí)與畫面中傳統(tǒng)的剪紙藝術(shù)的色彩呼應(yīng)，也能體現(xiàn)出該項(xiàng)目銷售火爆。除了以紅色為代表的表現(xiàn)熱烈歡樂的傳統(tǒng)色彩，傳統(tǒng)水墨色彩則表現(xiàn)出典雅飄逸的風(fēng)格。如萬科鷺棲島的廣告設(shè)計(jì)采用傳統(tǒng)水墨畫的色彩和布局，大面積的留白，與畫面相映成趣的文字使整體設(shè)計(jì)如傳統(tǒng)水墨畫一般精致脫俗。色彩則是設(shè)計(jì)作品的情感釋放。所以傳統(tǒng)色彩往往能幫助設(shè)計(jì)傳遞出傳統(tǒng)的，帶有特定民族情結(jié)的情感氛圍。

三、傳統(tǒng)審美元素在房產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)的應(yīng)用原則

（一）正確運(yùn)用傳統(tǒng)審美元素

目前國內(nèi)房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)在使用傳統(tǒng)審美元素時(shí)產(chǎn)生了一系列問題，如相同的傳統(tǒng)審美元素符號被大量重復(fù)使用在不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳中，房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)形成固定的思維方法導(dǎo)致設(shè)計(jì)模式單一，房地產(chǎn)廣告的個(gè)性沒有體現(xiàn)，無法吸引消費(fèi)者。造成這種現(xiàn)狀的原因是設(shè)計(jì)師在使用傳統(tǒng)審美元素符號時(shí)沒有過多思考其深刻的內(nèi)涵與該房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，而是為了單純表現(xiàn)中式風(fēng)格，盲目迎合時(shí)尚潮流。此外，房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)是一種有針對性目標(biāo)的理性設(shè)計(jì)活動(dòng)，設(shè)計(jì)師在對傳統(tǒng)審美元素做出選擇時(shí)只是主觀的臆斷，而沒有深入了解傳統(tǒng)審美元素的內(nèi)涵特征，在使用時(shí)自然不能得心應(yīng)手。正確地使用傳統(tǒng)審美元素有賴于設(shè)計(jì)師深入挖掘傳統(tǒng)元素的文化內(nèi)涵，提取出與樓盤項(xiàng)目風(fēng)格相適應(yīng)的傳統(tǒng)審美元素，加入房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中，使廣告更貼近人們的日常生活，自然親切。中國是個(gè)多民族的國家，多種文化在這里融合，人們置身于傳統(tǒng)文化的氛圍中，其思維方式、生活方式、價(jià)值取向、審美意識乃至話語、行為等無不受到這種文化的影響，人們對信息的理解、接受也常常受到這種文化的制約。[2]首先在實(shí)際設(shè)計(jì)過程中提煉和房地產(chǎn)相關(guān)的傳統(tǒng)元素形象，圖形手法的解構(gòu)、重組、簡化、夸張等手法將傳統(tǒng)元素應(yīng)用到房地產(chǎn)廣告中，注重色彩的借鑒、提煉和整合。例如深圳的萬科第五園的平面廣告設(shè)計(jì)在目前是對國內(nèi)房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)的民族化的有益探索。萬科第五園是將徽派建筑中的“馬頭墻”和“青瓦”特征抽象化，符號化，保留了徽派建筑的特點(diǎn)并加以現(xiàn)代化是一種再創(chuàng)造的手法。其次，對于書法廣告語的應(yīng)用。萬科第五園房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)也遵循建筑設(shè)計(jì)規(guī)律，線描的項(xiàng)目實(shí)景圖與傳統(tǒng)的書法藝術(shù)結(jié)合，廣告的文案是“骨子里的中國”，為整個(gè)設(shè)計(jì)起到畫龍點(diǎn)睛的作用。從設(shè)計(jì)的元素到廣告文案，我們可以看到其內(nèi)在風(fēng)格統(tǒng)一，彰顯了傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵與魅力。

（二）創(chuàng)新運(yùn)用傳統(tǒng)審美元素

國內(nèi)房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)在使用傳統(tǒng)審美元素時(shí)，有些設(shè)計(jì)師為廣告畫面體現(xiàn)濃郁的中國風(fēng)格，常常把幾種傳統(tǒng)審美元素符號疊加使用，造成了畫面元素眾多，沒有主次，并且?guī)讉€(gè)元素之間并沒有太深刻的共性，不能引發(fā)觀者的共鳴。如在房地產(chǎn)廣告中同時(shí)使用了竹葉、徽派建筑與京劇老生角色形象，這三種傳統(tǒng)審美元素的使用并沒有為設(shè)計(jì)加分，反而使廣告畫面令人眼花繚亂，消費(fèi)者不能快速獲取房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑サ男畔?。因此，房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中應(yīng)避免傳統(tǒng)審美元素的簡單應(yīng)用?，F(xiàn)今許多有實(shí)力的房地產(chǎn)商都打出“全球租售”的標(biāo)語，萬科更是已經(jīng)走出國門，拓展海外業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)審美元素可與西方元素結(jié)合使用，中西文化的碰撞可以加深對比效果，使設(shè)計(jì)形成一種新的風(fēng)格。如某房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期宣傳的平面廣告將洋酒替代傳統(tǒng)的茶壺，并與茶杯一同放置于中式托盤中，傳統(tǒng)審美元素與西方元素的結(jié)合絲毫不影響廣告畫面?zhèn)鬟f的消費(fèi)者品鑒樓盤的信息，而且表現(xiàn)手法新穎，達(dá)到了抓住人們眼球的效果。在傳統(tǒng)審美元素的應(yīng)用中也可使用西方表現(xiàn)形式，如原本經(jīng)典的文化典故應(yīng)采用國畫的水墨形式表現(xiàn)，設(shè)計(jì)師卻采用西方繪畫表現(xiàn)手法，使設(shè)計(jì)畫面色彩艷麗，為傳統(tǒng)的典故表現(xiàn)形式產(chǎn)生耳目一新的感覺。設(shè)計(jì)師在使用傳統(tǒng)審美元素與西方元素結(jié)合時(shí)不能簡單的將元素堆砌在廣告作品中，而應(yīng)找到合適的切入點(diǎn)，強(qiáng)化兩者的對比效果，使其更好地為設(shè)計(jì)服務(wù)。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和人們審美意識的增強(qiáng)，對房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)要求也越來越高，人們不再滿足于西方化的房地產(chǎn)廣告形式，并且一些樓盤項(xiàng)目開始帶有明確的個(gè)性特征，與固定的西方化的房地產(chǎn)廣告思維模式并不相適應(yīng)，設(shè)計(jì)師轉(zhuǎn)而從民族文化中汲取設(shè)計(jì)靈感，形成了獨(dú)具本民族特色的風(fēng)格韻味。但傳統(tǒng)審美元素廣泛使用在房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中也產(chǎn)生了一些問題，如設(shè)計(jì)師沒有從長遠(yuǎn)考慮，過于迎合消費(fèi)者，導(dǎo)致傳統(tǒng)審美元素在設(shè)計(jì)時(shí)只是流于表面的簡單使用，并沒有體現(xiàn)傳統(tǒng)文化的深刻含義。設(shè)計(jì)師應(yīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的特征深挖傳統(tǒng)審美元素，并進(jìn)行應(yīng)用手法的創(chuàng)新，與現(xiàn)代文化以及西方元素融合，形成獨(dú)具時(shí)代特色的新風(fēng)尚，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)提升其廣告設(shè)計(jì)行業(yè)文化內(nèi)涵，傳播中華文化之美。

作者：張思琦 單位：東北大學(xué)藝術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

近年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)以驚人的速度向前推進(jìn)。從福利房，到商品房；從圈地，小盤，大盤時(shí)代到今天的蘊(yùn)含教育、體育等資源的復(fù)合地產(chǎn)；從重品質(zhì)跳躍到重品牌，再到蘊(yùn)藏文化藝術(shù)內(nèi)涵的地產(chǎn)開發(fā)。反映了不同的時(shí)代下不同的經(jīng)濟(jì)狀況，而產(chǎn)生不同風(fēng)格與品位的建筑。而文化藝術(shù)與地產(chǎn)結(jié)合的項(xiàng)目，在近兩年出現(xiàn)得越來越多，藝術(shù)設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)的行業(yè)影響已發(fā)展到把各種藝術(shù)元素融入地產(chǎn)開發(fā)中的每個(gè)細(xì)節(jié)，并傳承當(dāng)?shù)爻鞘形拿}的綜合式藝術(shù)地產(chǎn)時(shí)代。

藝術(shù)與房地產(chǎn)，是藝術(shù)設(shè)計(jì)、地產(chǎn)建筑以及周邊自然環(huán)境三者的共同結(jié)合。它不僅僅包含生活和居住功能，更要傳遞給人一種藝術(shù)氣息的熏陶，逐漸提升居住者的個(gè)人氣質(zhì)，以及生活品味。就如同去欣賞一幅潑墨山水畫，本來粗獷的線條讓人感到壓抑和錯(cuò)亂，然而，仔細(xì)去品味作者的創(chuàng)作意圖和筆法用工的巧妙，頓時(shí)讓人覺得這黑白兩色的“世界”里，又容納了山水、花、鳥、林木各種景物、生靈。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就如同是一張宣紙，具體的建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型隔離、空間分配、設(shè)計(jì)裝修等等，就如同是要?jiǎng)?chuàng)作的山水、林木、花鳥這些具體藝術(shù)元素。一個(gè)有藝術(shù)品味的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)在建筑、環(huán)境、人之間產(chǎn)生良好的互動(dòng)，并最終讓“人”這個(gè)主體受益。首先，人與建筑之間的互動(dòng)，主要圍繞舒適的居住體驗(yàn)展開：例如，良好的戶型會(huì)讓主人形成流暢的生活路線，有利于各種家庭活動(dòng)的展開；而明確的動(dòng)靜分區(qū)和優(yōu)質(zhì)的隔音系統(tǒng)又能保證主人良好的休息。其次，建筑與環(huán)境之間的互動(dòng)，本身都是原始環(huán)境是原生狀態(tài)下的無序生態(tài)資源，但是一旦將建筑完美嵌入，相當(dāng)于對周邊的生態(tài)資源進(jìn)行了整合提升。同樣，對于建筑來說，自然環(huán)境的簇?fù)碛行У馗艚^了城市的喧囂，營造出一種“世外桃源”的絕美景象。人們居住在其中，既不受外界的過多干擾，又能奢享優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，心情愉悅，開朗豁達(dá)，自然對健康大有裨益。

從藝術(shù)構(gòu)思的角度上看，開發(fā)商更類似于藝術(shù)家。在開發(fā)樓盤時(shí)，“藝術(shù)家”會(huì)更多的考慮到建筑形式是否美觀，戶型設(shè)計(jì)、功能分區(qū)設(shè)計(jì)是否合理，是否能形成良好的居住環(huán)境；同時(shí)，會(huì)將建筑與周圍自然生態(tài)融合，并借鑒各種藝術(shù)元素，將它們?nèi)谌氲秸麄€(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)中，力求給置業(yè)者耳目一新的感覺。例如，在園林設(shè)計(jì)上會(huì)構(gòu)建多種地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、綠地、溪流等，“編織”出醉人的仙幻奇景。同時(shí)，采用諸如障景、框景、借景、隔景等中國古園林建筑風(fēng)格，營造出一種“柳暗花明又一村”的“景中景”，總能讓人保持一種神秘感和新奇感。

紫郡長安是大方控股集團(tuán)歷時(shí)六年，邀請數(shù)十位行業(yè)專家、文化大師共同論證，精心打造的新中式風(fēng)格高端住宅產(chǎn)品。項(xiàng)目總占地285畝，總建筑面積逾100萬平方米，以中國傳統(tǒng)居住理念為精髓，融合現(xiàn)代建筑簡約時(shí)尚的設(shè)計(jì)內(nèi)涵，創(chuàng)造出一種“高墻、深院、青磚、灰瓦”與便捷、舒適、現(xiàn)代、時(shí)尚相協(xié)調(diào)的全新生活體驗(yàn)。

紫郡長安以人文精神和文化因素滲透于小區(qū)建筑設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃中，采用唯美的手法展現(xiàn)自然與心理的和諧統(tǒng)一：黛瓦白墻，汲取中國傳統(tǒng)民居建筑之靈韻，弘揚(yáng)著中國書法的剛?cè)嶂?，彰顯出尊貴的中國氣節(jié)，感悟中國民居"天人合一"的生活智慧。采用中國傳統(tǒng)的白描繪畫手法，以現(xiàn)代建筑簡約的設(shè)計(jì)理念展現(xiàn)出典雅自然的立面效果，對建筑空間舒適性的完美與建筑細(xì)節(jié)的精雅雕琢，使得紫郡悄然融匯于傳統(tǒng)民居文化與現(xiàn)代建筑之中。通過富有詩意的中國花卉梅、蘭、竹、菊、蓮為主題組團(tuán)，院落的自然文化與生活情感融合整個(gè)社區(qū)，溪水淺棧流連各庭院之間，彎曲水路，潺潺水聲，春蘭凝翠，秋菊含香，夏有圓荷捧露，冬有臘梅斗雪，風(fēng)曳竹影，展現(xiàn)一幅唯美生活的詩意畫卷。

可以說，紫郡長安是將藝術(shù)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)建筑完美融合的作品，正式這樣的融合讓紫郡長安先后榮獲“陜西十大人居環(huán)境范例社區(qū)”、“西安地產(chǎn)金牌景觀樓盤”及“西安新地標(biāo)最佳中式景觀人文金獎(jiǎng)社區(qū)”等多項(xiàng)大獎(jiǎng)。

讓藝術(shù)元素融入到房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)策劃中，可引發(fā)人們從藝術(shù)的角度看待城市、看待地產(chǎn)，關(guān)注地產(chǎn)與城市、地產(chǎn)與生活、地產(chǎn)與當(dāng)代文化的關(guān)系。作為開發(fā)商在地產(chǎn)項(xiàng)目中融入各種藝術(shù)元素，從而將某種具有號召力又具有人文藝術(shù)品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和人文藝術(shù)價(jià)值的人居生活，地產(chǎn)也因藝術(shù)而更加價(jià)值化。

再以大方控股集團(tuán)開發(fā)的明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為例來說，明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為西安市首批特色小鎮(zhèn)之一，總規(guī)劃用地15.7公頃，總建筑面積29.92萬平方米，整體由明德門遺址保護(hù)區(qū)、文化藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)、文化藝術(shù)教育區(qū)、中華老字號民俗文化旅游體驗(yàn)區(qū)、天壇國際文化商務(wù)交流區(qū)及唐城墻遺址公園旅游文化體驗(yàn)區(qū)六部分構(gòu)成。

 項(xiàng)目整體立足于個(gè)性化、主題化、特色化的文化創(chuàng)意定位，目前已成功聯(lián)合馬未都“觀復(fù)博物館”、明德門遺址博物館、秦漢石刻博物館、耀州窯陶瓷文化博物館、唐絲綢之路起點(diǎn)廣場及馬嵬驛絲路風(fēng)情博覽園，形成西安最大規(guī)模的博物館群落；同步引入“鐘書閣”書店、“八點(diǎn)半”劇場、“梨園”劇場等，打造文化藝術(shù)聚集展演區(qū)，講好“西安故事”；聯(lián)袂全國知名藝術(shù)品收藏拍賣機(jī)構(gòu)“華夏典藏”，發(fā)揮周邊藝術(shù)類高等院校的優(yōu)勢資源共同打造“大方美術(shù)館”；引進(jìn)全國知名“中華老字號”品牌，共同打造民俗文化旅游體驗(yàn)區(qū)；規(guī)劃建設(shè)五星級主題酒店和國際5A級寫字樓作為文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)的配套項(xiàng)目，項(xiàng)目自行投入的西安首家“個(gè)人展創(chuàng)空間”將結(jié)合項(xiàng)目的藝術(shù)文化孵化功能，吸納國際國內(nèi)各類藝術(shù)人才聚集小鎮(zhèn)為他們提供全方位藝術(shù)創(chuàng)意平臺，可以說，明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)就是因藝術(shù)而生，也為藝術(shù)服務(wù)而存在。

藝術(shù)為開發(fā)商和業(yè)主搭建了一個(gè)很好的人文交流平臺。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往會(huì)有特定的審美價(jià)值取向，無論藝術(shù)元素的運(yùn)用有多復(fù)雜，往往最終要形成一個(gè)整體呈現(xiàn)在客戶面前，并讓他們在生活中能夠切身感受到，呈現(xiàn)出獨(dú)特的建筑特質(zhì)同時(shí)，讓業(yè)主感受整個(gè)項(xiàng)目獨(dú)有的藝術(shù)氣息。

第4篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

一、衡鑫公司融資環(huán)境分析

（一）衡鑫公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個(gè)開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財(cái)務(wù)制度及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境；而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。

（1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。

歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達(dá)到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達(dá)到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)57.7億元和28.9億元。

在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn)。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá)，居民實(shí)際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。

此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時(shí)間，增長了16.56%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平。

（2）銀行政策。2003年6月13日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

《指引》中提出，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%；應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景、近三年經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來等進(jìn)行調(diào)查審核；對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。

這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差、信用等級較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時(shí)也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會(huì)對其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。

（二）衡鑫公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：

（1）衡鑫公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然衡鑫公司成立時(shí)間較長，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理和銷售策劃專業(yè)人才。

（2）衡鑫公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費(fèi)用和安置過渡費(fèi)必須馬上支付，安置房的建安費(fèi)可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費(fèi)用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。

二、衡鑫公司河西項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)

（一）歙縣河西項(xiàng)目概況及SWOT分析歙縣河西項(xiàng)目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關(guān)橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，依山勢而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷安置工作。用地性質(zhì)為：居?。ê游黜?xiàng)目拆遷安置）、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價(jià)12萬元/畝；

項(xiàng)目定位為住宅、商業(yè)綜合項(xiàng)目。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項(xiàng)目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項(xiàng)目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪（經(jīng)營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。

（二）歙縣河西項(xiàng)目資金需求如表2所示：

從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費(fèi)用中，拆遷安置費(fèi)占了絕大部分，其費(fèi)用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費(fèi)用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費(fèi)用按照項(xiàng)目進(jìn)度和銷售進(jìn)度支出。

（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，項(xiàng)目總建設(shè)成本要5.02個(gè)億，其中土地費(fèi)用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費(fèi)用、建安成本與管理費(fèi)用之和，約占項(xiàng)目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費(fèi)用，項(xiàng)目收購、土地出讓金、拆遷費(fèi)等。后期的費(fèi)用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預(yù)售條件后，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產(chǎn)生的營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，可以通過預(yù)收款項(xiàng)解決。

（四）項(xiàng)目收入估算及項(xiàng)目預(yù)期具體如下：

（1）測算前提假定。一是鑒于河西項(xiàng)目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項(xiàng)目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價(jià)格應(yīng)高于其他地理位置稍差樓盤的均價(jià)（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價(jià)為3000元/平方米；二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，河西項(xiàng)目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價(jià)在5000元/平方米；根據(jù)上述兩點(diǎn)的假定可推算：河西項(xiàng)目總體銷售均價(jià)在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會(huì)所或市場作為展示中心。

（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個(gè)。

（3）河西項(xiàng)目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個(gè)×5萬/個(gè)=1500萬元；銷售收入合計(jì)：66060萬元。

（4）項(xiàng)目預(yù)期。一是商鋪銷售均價(jià)在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價(jià)在3000元/ M2以上；三是項(xiàng)目開發(fā)周期約為5年左右；四是保守估計(jì)，項(xiàng)目稅后收益約為10000-15000萬元

（五）衡鑫公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進(jìn)行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當(dāng)融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復(fù)雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，衡鑫公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計(jì)融資方案如下：

（1）與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進(jìn)行共同開發(fā)。在招投標(biāo)的過程中，衡鑫公司（招標(biāo)方）通過與各家建筑承包商（投標(biāo)方）的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽(yù)、資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況等因素后，選擇出一家有實(shí)力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項(xiàng)目國有土地使用證作擔(dān)保開發(fā)貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行；若由于一方原因而造成項(xiàng)目進(jìn)度延遲，則由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任，對另一方進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。但是，由于建筑商企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題，因此融資資金不能按時(shí)到賬的可能較大以及融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標(biāo)的費(fèi)用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調(diào)查等，綜合考慮后，資金成本將會(huì)在12%以上。

（2）抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負(fù)責(zé)與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽(yù)通過銀行的貸款調(diào)查，并將衡鑫公司的資產(chǎn)作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項(xiàng)目評估價(jià)值6.6億左右的資產(chǎn)為擔(dān)保物，獲得3億左右的資金；投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務(wù)費(fèi)，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務(wù)費(fèi)）。

對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務(wù)費(fèi)組成。最主要的是融資風(fēng)險(xiǎn)較低，因?yàn)槭峭顿Y公司負(fù)責(zé)與銀行聯(lián)絡(luò)溝通，能比較順利地通過銀行貸款調(diào)查。

（3）融資方案選擇。由于項(xiàng)目的融資額相對較大，且當(dāng)前宏觀形勢尚且不明朗，項(xiàng)目存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要較為可靠的融資渠道。而項(xiàng)目的可預(yù)期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強(qiáng)烈，需要較為及時(shí)和有效供應(yīng)的資金來源。

經(jīng)過上述分析，結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢以及歙縣河西項(xiàng)目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風(fēng)險(xiǎn)較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進(jìn)行抵押貸款。

第5篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

一是對生態(tài)園林理念認(rèn)識不充分。當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)生態(tài)園林時(shí)，過于重視人們的視覺感受和審美感受，忽視了生態(tài)園林自身所具有的生態(tài)效應(yīng)，生態(tài)效應(yīng)與生態(tài)園林理念有著緊密的聯(lián)系，如果忽視了生態(tài)園林中的生態(tài)效應(yīng)，那么就會(huì)使得生態(tài)園林理念無法融入到生態(tài)園林設(shè)計(jì)中去。二是園林工程是一項(xiàng)涉及內(nèi)容廣泛、復(fù)雜、資源消耗大、施工工藝要求高的建筑工程，現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然開始大力建設(shè)園林工程，但是由于園林工程自身具有的特性，導(dǎo)致園林工程建設(shè)中頻頻出現(xiàn)資源過度浪費(fèi)的情況，加上對生態(tài)園林理念認(rèn)識不充分，使得園林工程產(chǎn)生了較高的成本。另外，在園林工程建設(shè)后期，由于養(yǎng)護(hù)與管理不到位，還會(huì)產(chǎn)生更多、更大的資源浪費(fèi)情況。三是由于生態(tài)園林理念屬于較為先進(jìn)的理念，加上房地產(chǎn)企業(yè)對生態(tài)園林理念認(rèn)識不充分，導(dǎo)致在生態(tài)園林設(shè)計(jì)中存在材料使用不合理情況，例如在選擇景觀植物上忽視了保存年限，使得景觀植物的使用壽命與設(shè)計(jì)預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)不相符；在選擇的景觀設(shè)施上沒有考慮成本情況，一些景觀設(shè)施本可以采用木結(jié)構(gòu)的材料，卻采用了鋼結(jié)構(gòu)的材料，進(jìn)一步增加了材料成本[2]。

2.房地產(chǎn)生態(tài)園林設(shè)計(jì)要點(diǎn)探討

2.1遵循親近自然、協(xié)調(diào)周邊環(huán)境原則

房地產(chǎn)生態(tài)園林設(shè)計(jì)好壞直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的受關(guān)注度以及最終銷售效益。所以，大部分房地產(chǎn)企業(yè)過于注重生態(tài)園林設(shè)計(jì)，忽視了親近自然、協(xié)調(diào)周邊環(huán)境這一原則，最終造成適得其反的情況出現(xiàn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)生態(tài)園林設(shè)計(jì)時(shí)必須遵循親近自然、協(xié)調(diào)周邊環(huán)境的原則，在設(shè)計(jì)中重視本土文化，融入一地的人文情懷，根據(jù)地區(qū)性差異選擇合適的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使得生態(tài)園林景觀與周邊環(huán)境有限協(xié)調(diào)，從而充分滿足人們?nèi)罕姷纳钜骩3]。

2.2因地制宜選擇園林景觀中的植物

園林植物是園林景觀中最重要的組成部分，也是景觀建設(shè)中最重要的材料之一。在房地產(chǎn)生態(tài)園林設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)園林設(shè)計(jì)要求，結(jié)合園林土質(zhì)情況，并對園林周邊地理位置、氣候情況等因素進(jìn)行充分考慮，而后科學(xué)合理、因地制宜的選擇園林景觀中的植物。在選擇景觀植物時(shí)，應(yīng)對所選擇植物的生長規(guī)律及生長環(huán)境條件有充分的了解，選擇的植物應(yīng)具有地方特色和較好的親和力，不要因?yàn)橹参锿庥^好看就隨意進(jìn)行選擇，防止選擇的植物出現(xiàn)水土不服情況。另外，為了提高園林的生態(tài)效應(yīng)，應(yīng)盡量選擇二氧化碳吸收能力強(qiáng)的植物，真正實(shí)現(xiàn)低碳型的生態(tài)園林。

2.3植物的配置與規(guī)劃

在生態(tài)園林中，植物的配置與規(guī)劃必須結(jié)合園林整體布局以及植物的習(xí)性來確定，通過科學(xué)合理的配置方法，充分發(fā)揮植物改善環(huán)境的作用，從而達(dá)到維護(hù)生態(tài)平衡、美化環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量的目的。生態(tài)園林中常用的植物配置方法有花和木有機(jī)結(jié)合、層次搭配等。采用花和木有機(jī)結(jié)合的配置方法使園林呈現(xiàn)出一種四季如春、生機(jī)盎然的感覺。采用層次搭配的配置方法豐富了園林景色層次感，形成一個(gè)強(qiáng)烈的對比，給人一種視覺沖擊，進(jìn)一步增加了園林的觀賞價(jià)值。另外，由于植物具有季相性，在不同季節(jié)植物的外貌會(huì)隨季節(jié)變化而產(chǎn)生不同的變化，為了確保植物的季相性不會(huì)對園林景觀產(chǎn)生影響，就應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，例如人工控制季相變化的方式。

2.4生態(tài)園林設(shè)計(jì)主題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)生態(tài)園林的主要目的就是為了獲取更好的房屋銷售效益，然而一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主題直接影響著消費(fèi)者的看法。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)主題是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)的重要助力。因此，結(jié)合房地產(chǎn)生態(tài)園林情況選擇一個(gè)適合的主題至關(guān)重要。構(gòu)思獨(dú)特、契合大眾需求的主題有助于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力，極易受到消費(fèi)者青睞。另外，設(shè)計(jì)主題應(yīng)保持較好的統(tǒng)一性，并融入一定的人文情懷，使得人們在了解主題后能夠明確感受到其中的文化內(nèi)涵[4]。

3.結(jié)語

第6篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

隨著我國城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高，社會(huì)對住房的需求越來越大，巨大的市場需求和國家政策的扶持促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并成為經(jīng)濟(jì)重頭戲。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)通過有效的項(xiàng)目管理，在不增加投資成本的情況下，合理縮短工期，并保證甚至提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量。本文從七星•亞龍灣項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的實(shí)際出發(fā)，并結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，提出切合實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案。希望能夠?qū)ζ咝?#8226;亞龍灣項(xiàng)目工程質(zhì)量管理起到提高開發(fā)效率，同時(shí)節(jié)省開發(fā)成本的作用，也能為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理提供助力。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；質(zhì)量控制系統(tǒng)；設(shè)計(jì)與研究

時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的逐漸增長，正帶動(dòng)著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要求我們不斷的改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究。與此同時(shí)，居民對住房的需求，要求我們必須加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和管理。此外，在市場經(jīng)濟(jì)體制規(guī)則之下，建設(shè)部對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的質(zhì)量管理出臺了新舉措，對設(shè)計(jì)材料、設(shè)備等全面進(jìn)行招標(biāo)，將建設(shè)工程穩(wěn)步推向市場，以競爭機(jī)制提高建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量。從社會(huì)各界力量的要求可以看出，解決好房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究問題具有重大意義。

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的含義

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制是為了保證工程項(xiàng)目質(zhì)量滿足工程合同、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)所采取的一系列管理措施和方法，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目不增加成本的基礎(chǔ)上，短工期、高質(zhì)量的要求[2]。是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的一部分，通過檢測特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目成果，排除質(zhì)量偏離規(guī)范、消除引起不利后果的因素，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目成果包括活動(dòng)或過程的結(jié)果交付產(chǎn)品，以及活動(dòng)或過程本身（如費(fèi)用和進(jìn)度實(shí)施情況等）。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的現(xiàn)狀

對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的管理，首先要弄清建設(shè)工程項(xiàng)目的管理目標(biāo)，沒有明確的目標(biāo)，根本談不上工程項(xiàng)目管理，管理目標(biāo)不明確，工程進(jìn)度就不明確，工程質(zhì)量更是無跡可尋[1]。對于七星•亞龍灣項(xiàng)目而言，建設(shè)方的工程建設(shè)項(xiàng)目管理的目標(biāo)可以包括以下幾方面：投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。七星•亞龍灣項(xiàng)目總建筑面積42.5萬平米，由18幢多層、25幢高層建筑組成，地下室二層。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，各期工程建設(shè)計(jì)劃為：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程開工時(shí)間是2011年10月，竣工時(shí)間是2016年12月。建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度目標(biāo)明確，此外工程建筑特征和結(jié)構(gòu)特征明確，項(xiàng)目所建地下室由一至二層組成，主要功能是車庫及部分人防工程。地上以住宅為主輔以局部商業(yè)建筑，外面四層及以上為石質(zhì)小面磚，四層以下為干掛石材，采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，斷熱鋁合金窗。結(jié)構(gòu)方面，機(jī)械成孔樁基及鋼筋砼筏板基礎(chǔ)。負(fù)一層地下室基底標(biāo)注負(fù)4.5米，負(fù)二層地下室基底標(biāo)高負(fù)8.5米。上部結(jié)構(gòu)多層部分是混合結(jié)構(gòu)，高層部分為框剪結(jié)構(gòu)。從項(xiàng)目目前的分期建設(shè)、建筑特征和結(jié)構(gòu)特征來看，都很明確，但是項(xiàng)目開工時(shí)間比分期建設(shè)規(guī)劃時(shí)間錯(cuò)后兩個(gè)月，在固定投資成本的情況下，如何保證工程進(jìn)度，避免延后開工影響、提高工程質(zhì)量，完成項(xiàng)目工程質(zhì)量控制就是該項(xiàng)目的重要控制內(nèi)容。此外，和其他現(xiàn)代管理企業(yè)一樣，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理也要依靠現(xiàn)代信息技術(shù)，以計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)為代表的現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理中，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供強(qiáng)有力的現(xiàn)代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亞龍灣項(xiàng)目應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)參與工程項(xiàng)目質(zhì)量管理具有必然性。

3房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的意義

市場的需求和房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)成本利潤考慮的雙方面因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)通過管理效率的提高來保證質(zhì)量，縮短工期具有必然性。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期主要分為工程項(xiàng)目的決策、實(shí)施和使用三個(gè)階段。而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中涉及到的時(shí)間范疇則主要是工程項(xiàng)目實(shí)施階段所花費(fèi)的時(shí)間。因此，落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理，是保證房地產(chǎn)提高資金利用率的最主要途徑[4]。本文在分析七星•亞龍灣項(xiàng)目的基本現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，結(jié)合一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題研究，總結(jié)出房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的重要意義：能夠大量減少工作量和工作冗雜度，充分了解工程建設(shè)進(jìn)度和根據(jù)現(xiàn)實(shí)工程進(jìn)度及時(shí)調(diào)整施工方案和進(jìn)度，保證整個(gè)工程進(jìn)度的完整和準(zhǔn)確性，而且有利于監(jiān)督工程質(zhì)量的完成情況，促進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展。

4我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的問題

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理已經(jīng)摸索出了一些相關(guān)途徑，但相對于高效率的質(zhì)量管理而言，仍存在很大差異，需要及時(shí)改進(jìn)和完善，質(zhì)量事故多、工期拖延、成本超預(yù)算等粗放式管理中存在的問題不斷，管理體制不完善、管理人才不專業(yè)、管能解決，同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦質(zhì)量不合乎要求，就會(huì)大量浪費(fèi)資源，甚至可能威脅人們的財(cái)產(chǎn)和生命安全[4]，良好的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理模式勢在必行。

5房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究策略

5.1引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備作為技術(shù)支持。先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和電子

管理設(shè)備對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理是十分有利的，能夠因地制宜，幫助工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控和工程進(jìn)度監(jiān)控，方便房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)在發(fā)生意外影響時(shí)及時(shí)做出施工方案和進(jìn)度調(diào)整，同時(shí)利用先進(jìn)的電子管理設(shè)備能夠解決一些工程中人為解決復(fù)雜和易出現(xiàn)錯(cuò)誤的質(zhì)量管理工作，在數(shù)據(jù)管理上也存在著一定的優(yōu)勢[2]，有助于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的建設(shè)和研究。

5.2合理控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度工作是施工

過程中的重要組成部分，影響著項(xiàng)目工程質(zhì)量和項(xiàng)目的信譽(yù)，是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的關(guān)鍵。影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素有三個(gè)：①合理的工期；②現(xiàn)有資源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪費(fèi)資源、不污染環(huán)境；③成本投資最小化，企業(yè)利潤最大化[2]。針對工程項(xiàng)目進(jìn)度影響因素，要合理的控制開發(fā)進(jìn)度就要做好項(xiàng)目施工預(yù)先規(guī)劃，并且按照預(yù)先規(guī)劃進(jìn)行施工、不拖延施工，同時(shí)要做好工程監(jiān)督工作，提高施工人員的積極性和責(zé)任性，保證施工進(jìn)度[3]，保證工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究的完善性。

5.3提升相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)。要實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制

系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究，相關(guān)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的，這里的相關(guān)人員包括管理人員和一線施工人員，管理人員要發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)和指揮作用，學(xué)習(xí)先進(jìn)的、科學(xué)的管理思維和方法，不斷提高自身的職業(yè)素養(yǎng)，做好質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究工作[5]。一線施工人員要提高自身施工技能和職業(yè)素質(zhì)，按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)完成施工任務(wù)。因此，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)要定期組織員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，力爭使每個(gè)員工技能和素質(zhì)得到提升。

6結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的國民經(jīng)濟(jì)不斷增長，居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)下降，好的居住環(huán)境和居住品質(zhì)已經(jīng)成為人們的關(guān)注點(diǎn)，人們的關(guān)注、政府的扶持，大的環(huán)境推進(jìn)著房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究完善具有重大的意義。希望房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)能夠改進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有質(zhì)量控制系統(tǒng)存在的不足，大力引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)和管理設(shè)備、合理控制工程項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、提升企業(yè)員工職業(yè)素質(zhì)、做好工程質(zhì)量監(jiān)督和管理工作，保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[4]牛鳳端.房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4[M].北京社會(huì)科學(xué)出版社，2008：15-20.

第7篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)建筑 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 設(shè)計(jì)分類

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1、前言

隨著我國在房地產(chǎn)行業(yè)上的宏觀調(diào)整，國內(nèi)的房地產(chǎn)格局也在不斷的變化。而人們生活水平的不斷提高，也使得房地產(chǎn)行業(yè)添加了新的元素，特別是在商業(yè)房地產(chǎn)方面。商業(yè)房地產(chǎn)建筑因?yàn)樗陨淼奶厥庑?，所以有和其它類型房地產(chǎn)不一樣的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，總結(jié)了發(fā)展中的寶貴經(jīng)驗(yàn)和未來發(fā)展的趨向，逐漸形成了擁有自己特點(diǎn)的設(shè)計(jì)體系，更加適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)在當(dāng)下的發(fā)展。隨著人們對商業(yè)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求，商業(yè)房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)也將容納更多的內(nèi)容。本文通過對商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)主要內(nèi)容的深入了解，結(jié)合我國當(dāng)下商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀，對商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行分類探究。

2、商業(yè)房地產(chǎn)建筑的平面布局設(shè)計(jì)

2.1 平面布局設(shè)計(jì)的概念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑平面布局設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容就是通過確定其通道的主要形態(tài)，來確定商業(yè)房地產(chǎn)建筑中每一個(gè)用戶單元的面積大小和具體布局，用此方式給每一個(gè)用戶單元一個(gè)互惠互利的平臺，并且給每一個(gè)用戶單元帶來最大程度的通行人流。

2.2 平面布局設(shè)計(jì)的內(nèi)容

在商業(yè)房地產(chǎn)的平面布局設(shè)計(jì)中，主要的難點(diǎn)在于在設(shè)計(jì)中采用棋盤式的設(shè)計(jì)時(shí)所遇到的難點(diǎn)。在棋盤式設(shè)計(jì)中主要的難點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：當(dāng)自然分界點(diǎn)是以柱點(diǎn)為分界點(diǎn)時(shí)，應(yīng)該盡量采用橫向和縱向的分割方法；排列通道應(yīng)該建立在以電梯口為中心的基礎(chǔ)上，以便于人流的分散；當(dāng)縱線和橫線相互交叉的時(shí)候，如果在空間很小也需要交叉的情況下進(jìn)行交叉，可以大大增加縱線和橫線的視野；如果空間很大也需要交叉的情況下進(jìn)行交叉，可以盡量的采用敞開式或是環(huán)形，使得統(tǒng)一和分割的標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積之間的相差不大；在邊線方面，要以直線的方式為主，必須做到攤位在兩邊同時(shí)存在；在中線方面，對于其中不規(guī)則的部分，要盡量的進(jìn)行拉直處理，這樣雖然會(huì)使得攤位面積分布不均勻，但會(huì)讓道路更加的整齊，人流更加的通暢；當(dāng)?shù)缆愤吘€位于衛(wèi)生間和消防梯處的時(shí)候，盡量不要有攤位，此時(shí)的邊線應(yīng)該盡量的緊貼衛(wèi)生間安置，在距離過長的情況下，可以考慮安置寬度為0.5m柜臺，并對墻面做貨架處理；當(dāng)輔道和主通道有差距的時(shí)候，應(yīng)該設(shè)計(jì)2.4m以上的主通道，并且當(dāng)主通道位于電梯口時(shí)應(yīng)該有3m左右的空間，而當(dāng)主通道位于電梯的上下口時(shí)，應(yīng)該有直角交錯(cuò)的道路，并使之成為主通道或者是主要的縱線和橫線。

3、商業(yè)房地產(chǎn)建筑的商業(yè)功能設(shè)計(jì)

3.1 剖面設(shè)計(jì)

剖面主要是指中庭層高。在設(shè)計(jì)中首先要對中庭空間的交流和造型進(jìn)行分析，并且根據(jù)市場的實(shí)際形態(tài)進(jìn)行判定。在實(shí)際的室內(nèi)設(shè)計(jì)中，對中庭的要求應(yīng)該和地域文化結(jié)合在一起，力求經(jīng)濟(jì)和風(fēng)格的結(jié)合。其次，引入人流時(shí)應(yīng)該注重不同的層面，并且考慮豎向交通的易達(dá)性，從而增加商鋪的價(jià)值。遇到高差的坡地地段時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的平面高度設(shè)計(jì)入口。

3.2 垂直交通設(shè)計(jì)

由于中庭空間是有限的，所以扶梯應(yīng)該層層疊加，從而激發(fā)購物者的欲望。扶梯本身就是商業(yè)人流的中心，且擁有平衡和引導(dǎo)人流走向的作用。所以，扶梯應(yīng)該盡量設(shè)定在比較險(xiǎn)要的位置，并在周圍留下一定的駐留空間，特別注意不要在那里設(shè)定空調(diào)機(jī)房等類似房間。

3.3 卸貨區(qū)設(shè)計(jì)

對于卸貨區(qū)而言，最好設(shè)定在地下室，或者不干擾商業(yè)主入口的人流?；疖噾?yīng)該在地下一層進(jìn)行卸貨，然后把商品通過貨梯運(yùn)送到各個(gè)樓層；而辦公人員則可以通過開車進(jìn)入一層的停車庫，隨后通過客梯直接進(jìn)入辦公區(qū)，可以有效的避免貨流和辦公人流對于購物人流的影響。

3.4 照明設(shè)計(jì)

照明設(shè)計(jì)要優(yōu)先進(jìn)行公共照明設(shè)計(jì)，盡量設(shè)計(jì)兩路照明。在天氣好和白天的時(shí)候開一組；在天氣不好和黑夜的時(shí)候開兩組，以達(dá)到節(jié)能的目的。

3.5 景觀設(shè)計(jì)

天窗和玻璃的設(shè)計(jì)可以帶來自然的光線，不僅達(dá)到了節(jié)能的目的，還使空間變得更加的開闊和明亮，也可以吸引人們的目光。此外，應(yīng)該注意室外和室內(nèi)的景觀協(xié)調(diào)性和生態(tài)景觀的設(shè)計(jì)。

3.6 安全通道設(shè)計(jì)

在功能設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮到殘疾人的安全，從而設(shè)計(jì)一些沒有障礙的安全通道。

3.7 導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

此系統(tǒng)主要用于室內(nèi)和戶外，所以在設(shè)計(jì)中不但要有人性化的一面，還要營造必要的氣氛。此外，戶外的導(dǎo)視系統(tǒng)在設(shè)計(jì)方面更應(yīng)該引人注意，而室內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)該提升整體的設(shè)計(jì)理念。導(dǎo)視系統(tǒng)不僅給顧客的購物營造了良好的氣氛，還明確了各項(xiàng)功能的標(biāo)識。特別是在遇到突發(fā)事件時(shí)，標(biāo)識的實(shí)際效果就能得到完美的體現(xiàn)。

3.8 健康節(jié)能設(shè)計(jì)

商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要有無害的節(jié)能設(shè)計(jì)，所以節(jié)能設(shè)計(jì)要從設(shè)備效率的提升和降低能源的消耗兩個(gè)方面進(jìn)行實(shí)際的設(shè)計(jì)。實(shí)際設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范，根據(jù)周圍各個(gè)環(huán)境對于健康的要求，進(jìn)行健康的設(shè)計(jì)。

3.9 通風(fēng)設(shè)計(jì)

首先對于現(xiàn)有的市場環(huán)境進(jìn)行必要的觀察，例如臨窗的地方一般都有柜臺；靠窗的地方一般都存在商鋪，使得全局具有封閉性等等。這些情況都給通風(fēng)設(shè)計(jì)增加了許多的要求。通風(fēng)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)在于要保證氧氣的充足供應(yīng)，特別是有大型活動(dòng)和人流量多時(shí)，保證氧氣滿足人流的需求。

3.10 音響設(shè)計(jì)

根據(jù)聲音的傳遞特性，設(shè)計(jì)的音響系統(tǒng)要足夠的清晰，且播放一些舒緩的輕音樂，放緩顧客的購物氣氛，調(diào)節(jié)顧客的購物心理。

3.11 消防設(shè)計(jì)

為了預(yù)防和處理各種災(zāi)情，在設(shè)計(jì)中一定要對消防方面進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)。特別是擁有餐飲的購物商城更要注意在此方面的設(shè)計(jì)。

3.12 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)

在每一個(gè)樓層都要進(jìn)行必要的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，且在現(xiàn)代化的商場中還要增加女性化妝等便利設(shè)施。給老人和殘疾人設(shè)置特定的衛(wèi)生間設(shè)備，采用紅外線感應(yīng)器完成自動(dòng)沖水工作。此外，衛(wèi)生間應(yīng)該盡量的設(shè)置在人流量少的地方，使其不影響人流流動(dòng)。

3.13 安全設(shè)計(jì)

對于所有設(shè)施進(jìn)行安全性評估，對于危險(xiǎn)的設(shè)施要進(jìn)行警示標(biāo)志。

3.14 停車場設(shè)計(jì)

出于方便顧客的考慮，停車場應(yīng)該盡量設(shè)置在商城不遠(yuǎn)的地方，保證顧客的方面和交通的便利。進(jìn)口和出口則盡量的使用單行道，使其符合交通規(guī)則。

4、商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)街設(shè)計(jì)

4.1尺度近人

尺度近人的設(shè)計(jì)要領(lǐng)主要包含三個(gè)方面：第一是建筑的宏觀設(shè)計(jì)；第二是建筑的外觀和中觀元素，例如實(shí)墻面和開窗的虛實(shí)對比等；第三是人和建筑的面面接觸。

4.2 空間的限定

對于商業(yè)街的三維空間限定要根據(jù)其具體的規(guī)模和實(shí)際的情況來制定。商業(yè)街要有舒適的環(huán)境和足夠的空間，所以它的兩端需要用醒目的限定物來分隔，也能因此把步行和行車的空間區(qū)分開來。

4.3面材的軟化和精化

商業(yè)街建筑外觀的主要特色是每一個(gè)商家都會(huì)根據(jù)自己的需要對店鋪的外觀進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)實(shí)際情況來看，室外的裝修對于商鋪的外觀來說是非常重要的，所以在外觀設(shè)計(jì)方面應(yīng)該留下一些空間，以方便以后對此進(jìn)行改裝和替代。

4.4重視非建筑元素

商業(yè)街的設(shè)計(jì)并不是單單滿足人們的購物需求，還應(yīng)該對于非建筑元素進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)，引進(jìn)視覺設(shè)計(jì)和人體工程學(xué)，制造一個(gè)舒適的環(huán)境。

5、結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于商場的要求越會(huì)越來越多，這就使得商業(yè)房地產(chǎn)建筑在設(shè)計(jì)方面要有更多的意義和內(nèi)涵。作為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人員來說，在當(dāng)下更應(yīng)該對商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行深入的了解，結(jié)合國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨向，做好商業(yè)房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)工作，給未來商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

6、參考文獻(xiàn)

[1] 張麗麗. 基于貝葉斯理論的商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策研究[D]. 哈爾濱工業(yè)大學(xué),2007.

[2] 張海濱. 寒冷地區(qū)居住建筑體型設(shè)計(jì)參數(shù)與建筑節(jié)能的定量關(guān)系研究[D].天津大學(xué),2012.

[3] 葉錫偉. 新疆新發(fā)地國際廣場項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)[J]. 廣東土木與建筑,2013,01:33-35.

第8篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展有目共睹,主要是因?yàn)榉?wù)行業(yè)需求旺盛，另外隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高，對商業(yè)用房的需求也逐漸旺盛。房地產(chǎn)建筑應(yīng)保證可靠性和美觀性并存，文章從三個(gè)方面進(jìn)行分析和探索如何設(shè)計(jì)建筑更符合市場需求的房屋。

關(guān)鍵詞：

商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設(shè)計(jì)；布局；功能

商業(yè)房地產(chǎn)，即用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)。它不同于工廠的設(shè)計(jì)需求，也不同于居民區(qū)的設(shè)計(jì)需求。商業(yè)房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)人群為從事零售、娛樂、餐飲、文化等的經(jīng)營人群。與居民住宅的最大不同，居民住宅通常是以購買形式存在，而商業(yè)地產(chǎn)則多為出租；居民住宅通常是不需要提前預(yù)知購買人群，而商業(yè)地產(chǎn)則多數(shù)需要先招商。這就要求商業(yè)地產(chǎn)必須有準(zhǔn)確的定位及合理的成本控制。商業(yè)房地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，借助城市規(guī)劃要求、周圍交通、預(yù)備發(fā)揮的功能等因素，應(yīng)充分考慮何種設(shè)計(jì)才能最大限度發(fā)揮周邊設(shè)施功能，更好的滿足消費(fèi)者的需求，吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)。

1商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1.1選址

作為商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的第一步，選址的關(guān)鍵性不言而喻。作為商業(yè)用途，選址時(shí)考慮的重點(diǎn)因素包括但不限于周圍商業(yè)環(huán)境、交通狀況、停車場設(shè)置等，因?yàn)檫@些不同的因素都會(huì)對建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響。例如，周圍的商業(yè)環(huán)境決定著附近人群的年齡、消費(fèi)能力、消費(fèi)傾向等；交通的便利與否直接決定了人流的多少和房地產(chǎn)定價(jià)；若交通不便還沒有設(shè)置停車場，為了保證有效客源，那么停車場的規(guī)劃就是當(dāng)務(wù)之急?？傮w來看，選址也要符合消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)，確保合理性、可靠性。

1.2布局的設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)具有的一個(gè)特點(diǎn)就是“只租不售”，那么整體的內(nèi)部平面設(shè)計(jì)就顯得尤為重要，一方面是為了保證每個(gè)商戶都有盡可能平等的空間和租金，保證客觀上客流的均等性；另一方面是保證地產(chǎn)開放商的內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到最大利用，便于分割，最大程度保障利益；同時(shí)也要具體問題具體分析，如某一處道路交叉空間過大時(shí)，環(huán)形設(shè)計(jì)就是最佳處理方法；比如衛(wèi)生間位置的確定，邊線的選擇，附近不能留有商鋪等。當(dāng)然，布局的設(shè)計(jì)不可能一蹴而就，在初次規(guī)劃后，還應(yīng)分析討論其可行性和需要改進(jìn)的地方，不斷調(diào)整和完善。從布局角度考慮，設(shè)計(jì)務(wù)必簡單、可用、利潤大，同時(shí)方便顧客購物。

1.3功能的設(shè)計(jì)

從商業(yè)房地產(chǎn)用途來看，功能設(shè)計(jì)的重要性不言而喻。（1）照明設(shè)計(jì)。除去KTV、酒吧等特定的娛樂場所，沒有人愿意在昏暗的地方進(jìn)行購物、消費(fèi)或工作，現(xiàn)在的商業(yè)房地產(chǎn)都已采用瓦數(shù)大、亮度高的照明設(shè)備；甚至有些先進(jìn)的商業(yè)區(qū)內(nèi)，還有白天和夜間不同的照明設(shè)施，以配合不同的條件并節(jié)約更多電費(fèi)。在照明的選擇上，出口、通道等人員流動(dòng)性大的地方，更應(yīng)提供光照強(qiáng)的設(shè)備，方便消費(fèi)者；在商鋪內(nèi)部，可選用直射燈照明，使商品有較好的光照條件；停車場內(nèi)部照明應(yīng)保證白天亮度低于室外，夜間亮度高于室外，為駕駛者、消費(fèi)者提供便利和安全，同時(shí)室外照明應(yīng)注意一定的美觀性，注意夜間的整體城市效果。使消費(fèi)者在心理上愿意選擇在該處消費(fèi)。（2）安全設(shè)計(jì)。①防火安全設(shè)計(jì)。絕大多數(shù)商場人流量都相對密集，且在室內(nèi)環(huán)境中進(jìn)行，則相對環(huán)境渾濁。但往往與之對應(yīng)的消防安全設(shè)施和通道并不健全，這就是消費(fèi)者安全的隱患，一旦由于供氧不足或其他原因發(fā)生火災(zāi)，將會(huì)造成不堪設(shè)想的后果。所以在建筑設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，務(wù)必要將消防設(shè)施（消防栓、滅火器等）、安全通道等做一規(guī)劃，并將其標(biāo)注在顯眼的位置；同時(shí)也應(yīng)嚴(yán)禁室內(nèi)吸煙，第一防止空氣污染加重，第二防止煙頭釀成火災(zāi)危害；并且向群眾普及防火、滅火科學(xué)知識，若條件允許，應(yīng)常舉行消防安全演練，最大限度減少火災(zāi)發(fā)生，使危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)傷害降到最低；②通風(fēng)安全設(shè)計(jì)。用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)往往人流量大，且活動(dòng)在室內(nèi)進(jìn)行，空氣不清新，對氧氣需求大，因此相應(yīng)的通風(fēng)設(shè)施設(shè)計(jì)顯得尤為重要。有效通風(fēng)應(yīng)作為商業(yè)設(shè)計(jì)建筑時(shí)重點(diǎn)考慮因素，如在何處設(shè)計(jì)1～2天窗或必要的增加排氣扇數(shù)量等。（3）排水設(shè)計(jì)。說到排水設(shè)計(jì)，在人流量大的商場，衛(wèi)生間、洗手間甚至是飲用水的需求量都非常大，所以設(shè)計(jì)合理的給排水裝置，保證足夠的水源供給，是非常必要的。此外，考慮到人員的復(fù)雜性和公共場所的特殊性，可在排水孔處設(shè)計(jì)柵格或篩子，避免不必要的雜物污染和堵塞。同時(shí)避免漏水、缺水等情況的發(fā)生，影響消費(fèi)者使用。（4）內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。進(jìn)行內(nèi)部功能區(qū)和商鋪的設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，先對內(nèi)部電梯、樓梯、電房等必要設(shè)備進(jìn)行結(jié)合規(guī)劃，之后保證每個(gè)樓層、不同區(qū)域應(yīng)配備不同的商品組合，盡可能的滿足消費(fèi)者需要，吸引客流；如：休閑、飲食、觀光區(qū)應(yīng)采用分散布局的模式，帶動(dòng)人流均勻流動(dòng)；通道設(shè)計(jì)盡量留有寬闊的視野，從宏觀上使商場更氣派，同時(shí)使消費(fèi)者選購商品更便捷；停車場設(shè)計(jì)應(yīng)符合最初人流預(yù)計(jì)，且使其盡量靠近商場。（5）導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計(jì)。隨著信息化、網(wǎng)絡(luò)化的到來，導(dǎo)購系統(tǒng)（也稱導(dǎo)視系統(tǒng)）越來越普及的出現(xiàn)在商場里，一方面可以營造現(xiàn)代化、時(shí)尚感的購物氛圍；另一方面也可以對大眾消費(fèi)起到指導(dǎo)作用。通常在商場室內(nèi)和室外都可存在，比如通過促銷信息的展示，新品的預(yù)熱宣傳，都可以吸引更多的消費(fèi)者，所以它的設(shè)計(jì)一定要引人注目，產(chǎn)品信息一定要滿足更多人的需求，讓其充分發(fā)揮自己綜合傳播媒介的用途。

2商業(yè)街設(shè)計(jì)

商業(yè)街應(yīng)有自己特色的標(biāo)簽，總覽成功的商業(yè)街案例，比如：成都的寬窄巷子、北京的三里屯、上海的新天地等，無一例外，都是包含特有的文化內(nèi)涵從而提高商業(yè)體驗(yàn)性。一方面，在功能設(shè)計(jì)的布局上，找準(zhǔn)自己的定位，以方便消費(fèi)者購物，創(chuàng)造更多收益為核心，同時(shí)具備清晰的輪廓線，便利的交通，合理的內(nèi)部規(guī)劃及響亮的品牌，都成為不斷吸引消費(fèi)者前來的因素；另一方面，綜合分析成功商業(yè)街，其適宜街道寬度在10～15m，這樣可以很好的照顧街道兩旁的商家生意，又不至于顯得太過擁擠，使消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)感到親切和放松，同時(shí)又不忘記在一些地方添加特有的商業(yè)元素，已達(dá)到商業(yè)街的整體和諧。

3結(jié)束語

用于商業(yè)的房地產(chǎn)由于其自身的特殊性，決定了和居民住宅及工業(yè)工廠用地的不同，在設(shè)計(jì)過程中務(wù)必充分考慮整體功能和建筑細(xì)節(jié)。同時(shí)對周圍的商業(yè)環(huán)境和預(yù)期消費(fèi)人群進(jìn)行了解，保證設(shè)計(jì)方案能最大效果的發(fā)揮可行性并賺取利潤；同時(shí)消費(fèi)者作為這一設(shè)計(jì)的目標(biāo)人群，需要充分考慮他們的需求特征，更好的吸引人流和營造品牌效果。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)范文

與通用英語相比，ESP教學(xué)過程是獨(dú)特的。因此，ESP課程設(shè)置最能體現(xiàn)ESP教學(xué)的特色，其中包括課程需求分析、教學(xué)大綱的設(shè)計(jì)、教學(xué)效果評估、教材編寫。筆者對上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院（以下簡稱“我院”）房地產(chǎn)專業(yè)ESP課程模式模型從課程需求、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)評估三個(gè)方面進(jìn)行構(gòu)建，

1.立足需求教學(xué)，明確ESP教學(xué)目標(biāo)

ESP的核心理論是需求分析，課程內(nèi)容必須以學(xué)習(xí)者需要為中心。課程設(shè)計(jì)不是先從語言訓(xùn)練開始，而是從分析其服務(wù)對象的需求開始。因此，教學(xué)目標(biāo)與內(nèi)容的制定首先要邀請學(xué)生的參加，了解學(xué)習(xí)者的興趣與需求，并與未來工作相結(jié)合來規(guī)劃房地產(chǎn)專業(yè)英語課程。筆者利用自編的《房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生ESP學(xué)習(xí)現(xiàn)狀與需求問卷調(diào)查表》，對我院房地產(chǎn)專業(yè)34名學(xué)生進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，對于未來的職業(yè)規(guī)劃，35%希望入職房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司；32%希望入職地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；15%希望入職與房地產(chǎn)相關(guān)的政府機(jī)關(guān)；18%可能從事與房地產(chǎn)不相關(guān)的工作。學(xué)生對專業(yè)英語學(xué)習(xí)的需求情況表現(xiàn)為：選擇滿足崗位需要的英語口語交際為76%；滿足日常需要的口語交際為58%；能進(jìn)行地產(chǎn)相關(guān)信息翻譯的占56%；了解地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)詞匯的占53%；能查閱地產(chǎn)專業(yè)英語文獻(xiàn)的占44%。同時(shí)，對我院房地產(chǎn)專業(yè)2009級至2011級三屆畢業(yè)生的入職崗位情況進(jìn)行梳理，得到的信息是：從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)銷售與租賃的學(xué)生占56%；從事房地產(chǎn)營銷策劃的占22%；從事物業(yè)管理工作的占8%；從事與房地產(chǎn)不相關(guān)工作的占14%。綜合以上數(shù)據(jù)，我院學(xué)生的能力要素培養(yǎng)主要集中在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)能力和房地產(chǎn)內(nèi)部管理能力，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的能力要求不高；另一方面，筆者與專業(yè)課教師就學(xué)生的能力培養(yǎng)需求進(jìn)行溝通，進(jìn)一步確認(rèn)教學(xué)側(cè)重點(diǎn)。

2.利用“模塊教學(xué)”，立體化教學(xué)內(nèi)容

Stevens早在1980年代，就指出了ESP課程的特點(diǎn)，其中包括課程必須在內(nèi)容上與某些特定的學(xué)科或?qū)I(yè)有關(guān)。教學(xué)的重點(diǎn)應(yīng)該放在努力培養(yǎng)那些特定的與專業(yè)相適應(yīng)的語言能力上。傳統(tǒng)“精讀型”的教學(xué)模式注重英語基礎(chǔ)知識的構(gòu)建，與專業(yè)的關(guān)聯(lián)度不大，缺乏對特定專業(yè)語言技能及語言運(yùn)用的訓(xùn)練，無法使學(xué)生學(xué)以致用。綜合學(xué)生、專業(yè)課教師及市場三大需求，筆者利用“模塊教學(xué)”，將房地產(chǎn)專業(yè)ESP課程劃分為以下三個(gè)模塊：基礎(chǔ)訓(xùn)練模塊、交際模塊及專業(yè)文獻(xiàn)閱讀模塊?；A(chǔ)訓(xùn)練模塊側(cè)重房地產(chǎn)專業(yè)詞匯、句法結(jié)構(gòu)、語用含義及語境的理解與訓(xùn)練。雖然經(jīng)歷了一年EGP（通用英語課程）的訓(xùn)練，高職生英語整體程度仍然不高，并且在通用英語課程中鮮有對房地產(chǎn)專業(yè)英語的介紹，因而有必要在ESP課程中穿插基礎(chǔ)英語訓(xùn)練，為有效過渡到下兩個(gè)版塊做好準(zhǔn)備。此版塊占整個(gè)課程的比重為20%。交際模塊側(cè)重口語表達(dá)能力訓(xùn)練，結(jié)合學(xué)生崗位群的需求，以仿真的職場情境開展英語交際訓(xùn)練，不斷強(qiáng)化學(xué)生的學(xué)習(xí)目的性。筆者為我院房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)計(jì)的交際主題包括“住宅物業(yè)的介紹”、“寫字樓物業(yè)介紹”、“參觀、購買、租賃住宅物業(yè)”、“參觀、購買、租賃辦公室物業(yè)”、“參觀在建樓盤”、“申請按揭貸款”、“簽訂買賣、租賃合同”等，由于課時(shí)有限，將課堂使用哪些主題的選擇權(quán)交由學(xué)生來決定，最后整個(gè)課程會(huì)完成4到5個(gè)情境教學(xué)，剩余未在課堂上進(jìn)行的交際內(nèi)容作為課外學(xué)習(xí)材料提供給學(xué)生，教師提供必要的支持與協(xié)助。此版塊占整個(gè)課程的比重為50%。專業(yè)文獻(xiàn)閱讀模塊以培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)文獻(xiàn)閱讀及行業(yè)書面信息閱讀的能力為主，筆者選擇的專業(yè)文獻(xiàn)閱讀內(nèi)容包括“房屋中介信息”、“房地產(chǎn)買賣合同”、“房地產(chǎn)租賃合同”、“房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定”、“房地產(chǎn)公司介紹”、“房地產(chǎn)公司項(xiàng)目介紹”等。此版塊占整個(gè)課程的比重為30%。以學(xué)生未來從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作為例，在基礎(chǔ)訓(xùn)練模塊完成住宅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、位置朝向、周邊設(shè)施等的專業(yè)描述學(xué)習(xí)。之后，這些信息需要被運(yùn)用在交際模塊和專業(yè)文獻(xiàn)閱讀模塊中，完成模擬經(jīng)紀(jì)人帶客戶參觀住宅物業(yè)、了解買賣合同簽訂、銀行按揭貸款等事宜，提供房屋買賣合同文本及其他咨詢工作?？梢?，模塊化教學(xué)在形式上對課程進(jìn)行分割，實(shí)質(zhì)卻是內(nèi)容上的融合貫通。學(xué)生通過對不同模塊的認(rèn)識與掌握，最后達(dá)到完成某一完整崗位任務(wù)的目的。

3.ESP教學(xué)評估

不同于EGP課程，已建立長期有效的CET、PETS系列測試評估體系，ESP課程強(qiáng)調(diào)課程的實(shí)用性和實(shí)踐性，對ESP學(xué)習(xí)效果的評估取決于學(xué)生在實(shí)際工作崗位上的英語運(yùn)用能力，測試方法可以不拘一格。對于校內(nèi)ESP課程的教學(xué)評估，有必要采用形成性評價(jià)的方式，記錄學(xué)生學(xué)習(xí)過程的進(jìn)步，促進(jìn)學(xué)生在原有基礎(chǔ)上的提高。在內(nèi)容上，ESP課程評估的內(nèi)容分為對學(xué)習(xí)者的評估和對ESP課程的評估。與一般教學(xué)測試一樣，ESP對學(xué)習(xí)者的評估也需要通過考試來進(jìn)行判斷，由此作為學(xué)生對于目標(biāo)知識和技能掌握程度的判斷，以及發(fā)掘?qū)W生的學(xué)習(xí)潛力。在測試方法上，筆者通過對所在班級的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建議使用傳統(tǒng)英語閉卷考試有8人，24%；寫論文1人，3%；口試：情景劇表演21人，62%；口試：問題回答4人，12%，選擇情景劇表演的學(xué)生的比例最高。究其原因，一方面可能受到課程中大比重的交際模塊訓(xùn)練的影響，也可能是學(xué)生對未來崗位群英語使用的預(yù)期。由此可見，“情境式教學(xué)”已被學(xué)生接受和認(rèn)可，并作為期末測試的主要形式。在期末考試中，學(xué)生選擇交際模塊中某主題，2到3人一組完成一個(gè)情景劇表演，同時(shí)需回答與情景劇表演主題相關(guān)問題，以測試專業(yè)文獻(xiàn)閱讀的理解與表達(dá)。對ESP課程的評估分為隱性評估和顯性評估。隱性評估貫穿課程的始終，教師主要基于學(xué)習(xí)者的出勤、考試分?jǐn)?shù)、課堂參與程度等獲取有價(jià)值的信息。顯性評估發(fā)生在課程結(jié)束后，教師通過問卷、訪談、調(diào)查等方法了解學(xué)習(xí)者對學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)效果、教學(xué)活動(dòng)、教師角色等方面的看法?？傊?，教師需要善于傾聽學(xué)習(xí)者的聲音，發(fā)現(xiàn)學(xué)生學(xué)習(xí)需求，反思自我教學(xué)行為，不斷優(yōu)化課程內(nèi)容。在功能上，ESP教學(xué)評估兼具評價(jià)與反饋的作用，評估的過程不僅是教師檢驗(yàn)學(xué)生ESP課程學(xué)習(xí)的狀況，更重要的是教師對自己開設(shè)課程的自評，為教師改進(jìn)教學(xué)方法、完善教學(xué)內(nèi)容提供寶貴信息。學(xué)生對ESP課程中的交際模塊表現(xiàn)出了極大的學(xué)習(xí)與參與熱情，教師有必要在教學(xué)過程中堅(jiān)持情境教學(xué)的方法，關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)更新交際主題。不少學(xué)生對專業(yè)文獻(xiàn)閱讀版塊有畏難的情緒，這一現(xiàn)象提醒教師一方面要幫助學(xué)生把英語基本功打得更扎實(shí)些，這需要EGP和ESP課程的共同作用；另一方面教師可降低挑選材料的難度，或者鼓勵(lì)學(xué)生自查資料、小組討論，通過自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)緩解閱讀焦慮，從而更好地實(shí)現(xiàn)ESP學(xué)習(xí)目標(biāo)。

二、結(jié)語