房地產測繪論文精選(九篇)
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第1篇：房地產測繪論文范文
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關政策的推動作用下，房地產行業(yè)在不斷的發(fā)展。在房地產的發(fā)展過程中，需要對房地產進行有效的測繪，以便提高房地產的質量安全。房地產測繪是專業(yè)測繪中的一部分，主要是調查和測量城鎮(zhèn)房屋、其他使用地的位置、權屬以及結構等方面的專業(yè)測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術、測繪手段等，并根據(jù)國家法律規(guī)定以及房地產的相關規(guī)范進行的測繪，最終通過數(shù)據(jù)、圖片以及文字等形式呈現(xiàn)出來。在房地產中，進行有效的測繪可以加強對房地產的管理，促進房地產的可持續(xù)發(fā)展。但是在目前的房地產測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產測繪的概況
1.1 房地產測繪的重要性
房地產測繪主要使用的是常規(guī)測繪技術，并根據(jù)房地產管理業(yè)務進行測繪的。房地產測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產測繪具有權屬、城鎮(zhèn)規(guī)劃以及財政等功能。房地產測繪的重要性主要體現(xiàn)在以下三個方面。
首先，體現(xiàn)在法律方面。房地產測繪需要經(jīng)過檢查驗收的環(huán)節(jié)，主要由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性以及準確性和面積測算的依據(jù)進行審核，確定無誤之后方可確保房地產測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護房產人的合法權益。
其次，體現(xiàn)在經(jīng)濟管理方面。房地產測繪需要提供大量的準確的圖紙資料，以便確保準確的掌握城鎮(zhèn)房屋以及土地利用的現(xiàn)狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產數(shù)量面積等，并建立產權產籍和產業(yè)的圖形檔案，通過這種方式來統(tǒng)計各種房屋的數(shù)量，以便有效的確保數(shù)據(jù)的準確性。同時，還需要為城鎮(zhèn)財政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標準提供有效的依據(jù)。
另外，在城市規(guī)劃以及制定相關政策等方面的作用。房地產測繪的成果具有廣泛的特點，城市房屋的規(guī)劃建設和管理水平能夠體現(xiàn)出一個城市的物質生活和精神文明的程度，城市規(guī)劃建設是政府的重要工作內容，要想做好這項工作，就需要對城市建設全面的了解，包括城市建設的歷史、現(xiàn)狀、房屋的分布等情況。房地產測繪的成果在數(shù)量以及規(guī)格方面具有豐富性特點，通過分類、統(tǒng)計以及整理之后，可以得出較多的數(shù)據(jù)資料。
1.2 房地產測繪的特點
其一，房地產測繪的比例尺較大。房地產測繪通常是在城市和城鎮(zhèn)內進行的，圖上的內容較多，房地產測繪需要在圖上準確的標注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時候需要及時的進行補測和c測等。城市建設需要及時的對房屋以及土地進行補測，當房屋和用地發(fā)生變化的時候需要進行修測，針對沒有發(fā)生權屬變化的土地和房屋需要及時的變更測繪方式，以便有效的確保房地產測繪的準確性和實時性。
其三，房地產測繪的內容不同于地形測量的內容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進行測量，地形測量對測量的對象和區(qū)域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產測繪主要是針對房屋和土地要素進行測量，對高程沒有要求。房地產圖形主要是表示房地產要素的空間位置、屬性等內容。
2 房地產測繪中存在的問題
2.1 房地產測繪技術水平較低
目前，房地產相關測繪人員的整體素質偏低，沒有進行專業(yè)的素養(yǎng)培訓。另外，大多數(shù)測繪人員沒有對現(xiàn)代信息技術進行研究，仍然沿用傳統(tǒng)的測繪方式，對新技術的應用不夠深入，對現(xiàn)今的測繪儀器以及設備的操作流程不夠熟練。有的地區(qū)房地產測繪仍然使用手工測量，嚴重影響測繪技術的更新和完善，從而導致測量數(shù)據(jù)不夠準確，測繪質量不夠高。
2.2 房地產測繪法制建設不夠健全
我國房地產測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產測繪技術水平差異較大，地區(qū)發(fā)展不夠平衡，難以形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和標準。國家相關法律法規(guī)的操作性不夠強，沒有落實到實處。針對房地產測繪的相關權責不夠明確，其相關的法律法規(guī)實用性不強。因此，在房地產測繪的過程中，通常會出現(xiàn)一些違反法律法規(guī)的現(xiàn)象，給房地產測繪的發(fā)展帶來較多的負面影響。
2.3 房地產測繪部門獨立作業(yè)，聯(lián)系不夠緊密
目前，大多數(shù)房地產測繪部門之間沒有進行有效的溝通和交流，從而導致相關信息的阻塞，無法實現(xiàn)信息的共享。同時，針對測繪過程中出現(xiàn)的問題不能夠及時的采取相關措施解決，從而導致同一個房屋具有多種測繪結果，給監(jiān)管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產測繪以及房地產行業(yè)的發(fā)展。
3 房地產測繪的優(yōu)化措施
3.1 提高專業(yè)人員的素質，加強專業(yè)培訓
房地產測繪人員主要包括外業(yè)測繪人員、內部計算人員、資源整理人員、產品檢驗人員等，這些人員均需要經(jīng)過嚴格的培訓才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業(yè)技能，明確自己的工作職責和權限等內容。同時，需要定期對測繪人員進行專業(yè)的培訓，鞏固原有的專業(yè)技能，在原有的基礎上學習新的知識和技能，學會使用先進的測繪儀器和設備。在培訓的時候，需要對相關的法律法規(guī)進行了解，例如房地產測繪的法律法規(guī)、房地產測量的規(guī)范、房地產測繪質量的檢驗方式以及質量管理法規(guī)等內容。
第2篇：房地產測繪論文范文
【關鍵詞】房地產項目；建筑測繪；問題；對策
一、房地產測繪的概述
房地產測繪主要透過測繪方法、測繪技術以及測繪儀器對房屋的使用情況、數(shù)量、位置、質量、所有權以及自然情況下測定的專業(yè)測繪，主要內容包含了測量、調查房產及房產的相應建筑物進行繪圖。并且，還包含了對于房產土地的載荷物進行調查及測量的工作。對于房地產的測量主要是指房地產產權的拆遷、交易、開發(fā)甚至是產籍的評估、鑒定、收費、征稅、仲裁等管理工作，并且核對房地產管理當中所上交的所有材料。房地產測繪主要包含了房地產測繪的項目以及基本測繪[1]。針對房地產執(zhí)行的基礎測繪主要指在一個大范圍里面對房地產創(chuàng)建的整體的、系統(tǒng)的平面控制網(wǎng)。針對房地產的項目測繪主要指房地產的開發(fā)、經(jīng)營以及權屬方面的管理，并且，還包括了對房地產相應數(shù)據(jù)、圖紙、表格等進行的測繪。針對房地產執(zhí)行的項目測繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產權的開發(fā)、拆遷、交易及管理工作的進行。房地產項目測繪的土地所有權及房屋所有權的相應證件對于測繪工作來講十分重要。
二、房地產測繪工作的現(xiàn)狀
現(xiàn)在隨著房屋歸屬權的問題受到人們越來越多的關注，房地產的測繪工作得到了更好的發(fā)展，可是由于房地產的測繪技術起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問題。
（一）工作勞動強度加大
房地產測繪屬于房地產開發(fā)的基礎類工作，因此對于技術方面及專業(yè)方面的要求都非常高，不僅可以為房地產的管理及拆遷、土地利用進行服務，還可為房地產的各項活動提供資料，并且也可以為城市建設、規(guī)劃提供相應的數(shù)據(jù)及資料。
（二）科技含量較強
由于房地產測繪工作的不斷進步，工作人員逐漸意識到常規(guī)的方法已經(jīng)無法符合當前的工作需求，想要讓自己在競爭如此激烈的環(huán)境里不被淘汰，就只有具備更加先進、專業(yè)的測繪方法，提升房地產測繪工作的效率及成圖的質量。
（三）市場管理逐漸規(guī)范
為了加大房地產市場的管理，讓房地產行業(yè)可以穩(wěn)步健康的發(fā)展，國家為其頒布并實施了相關政策、法規(guī)來進行規(guī)范。各省市也通過自身的情況，規(guī)定出相關的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產測繪的管理更加規(guī)范、房地產測繪行為更加嚴格就、房地產測繪的水平更加先進、房地產產業(yè)可以更加穩(wěn)步發(fā)展。
（四）市場壟斷經(jīng)營的行為依舊存在
長久以來，房地產測繪機構屬于房地產產權、產籍管理的一個部分，它一直屬于獨家壟斷的經(jīng)營方式。由于當前的市場非?；钴S，很多的土地交易、測繪、制圖、計算等工作都是在同一個房地產測繪公司進行的，測繪的速度無法跟上，導致土地房屋產權的登記發(fā)證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產產業(yè)的健康發(fā)展。因為目前依舊具有壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象，當前百姓對于房產的消費投訴也主要集中在房產面積方面，并且這一現(xiàn)象目前依舊處在上升階段。
三、房地產測繪存在的問題
房屋面積測繪的工作量非常龐大、情況相對復雜，特別是針對公共部分的分攤及責任，可能會存在一些問題。測繪結果一旦出來，會直接進入到市場交易，很多問題通常都是成為事實后才發(fā)現(xiàn)，這樣只會讓房地產測繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測算結果的精度以及唯一性問題。這具有兩方面的原因：第一，測量的誤差無法避免；第二，測量對象的特征通常不清晰。其次，對于共同的部位以及分擔的認定具有明顯的認為原因。例如，共有特征不明確、分攤關系不準確、應分攤到住宅的共同部分均攤到商業(yè)及住宅里等。最后，測繪結果的描述及表現(xiàn)并不直觀。測量的結果描述及表現(xiàn)過于專業(yè)化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發(fā)現(xiàn)問題的時候，購房已經(jīng)成為了事實，這樣就無法做到防范于未然。
四、房地產測繪工作的對策
（一）引進先進測繪技術
采用先進的管理房地產測繪的系統(tǒng)，能夠使測繪出來的數(shù)據(jù)進行電子化的計算、儲存和管理。采用計算機技術進行對測繪數(shù)據(jù)的加工， 同時還要使用自動化和流程化的先進管理技術， 這樣就能夠最大程度避免對數(shù)據(jù)進行人工分析與計算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進而減少數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤的幾率。
（二）強化測繪的組織管理
提升政府的相應職能，加大投入力度。各級政府部門應當加強房地產測繪工作的經(jīng)濟發(fā)展作用，強化組織管理工作，規(guī)定相對完善的房地產測繪方面的建設方針及相關政策。加大各部門間的聯(lián)系，實行統(tǒng)籌發(fā)展，以科技作為第一生產力，強化房地產測繪技術同當代信息技術的結合，加快房地產測繪工作朝著更高的技術、水平進行發(fā)展。加大財政的投入力度，加快房地產測繪的發(fā)展研究速度[4]。
（三）提升測繪人員的專業(yè)素質
對于專業(yè)型人才要強化培訓力度，進一步提升團隊素質。對于房地產測繪工作在住房建設、經(jīng)濟發(fā)展等方面的特點及其本身的重要性，一定要通過加強專業(yè)型人才的培訓工作，來提升相關工作人員的專業(yè)能力，轉變以往陳舊的測量方法，將先進的技術以及經(jīng)驗引進，剔除糟粕，取其精華，加快房地產行業(yè)的發(fā)展，也讓房地產行業(yè)可以更加健康、更加快速的前進。
（四）建立健全測繪監(jiān)督機制
將測繪的法律、法規(guī)進一步完善，嚴格進行監(jiān)督管理。創(chuàng)建良好的協(xié)調房地產測繪管理的制度，是有效確保房地產測繪健康發(fā)展的基礎條件[5]。想要強化法律建設，提升測繪行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，就要創(chuàng)建一個統(tǒng)一的標準，才可以真正滿足房地產事業(yè)的發(fā)展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運用。并且，要嚴格進行監(jiān)督管理，創(chuàng)建有效的監(jiān)督體制，對于平時存在的各類問題，提供相應的解決方法，加強法律、法規(guī)的建設，加快房地產測繪工作的迅速發(fā)展。
（五）強化各部門之間的合作關系
房地產測繪部門之間應當做到有效溝通、資源共享、互通有無，以加快房地產事業(yè)的發(fā)展。在出現(xiàn)問題時一定要及時做到溝通并將問題解決，對于定期進行的業(yè)務交流工作，要對指派的技術人員進行相關業(yè)務的培訓。而部門之間一定要依照國家頒布的法律構成一個統(tǒng)一的測繪標準，絕對不允許同一地區(qū)、同一房屋出現(xiàn)多種測繪結論。
五、結束語
由于城市的進程不斷加快，房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產測繪事業(yè)一定要同當前的信息技術相融合，才可以真正發(fā)揮出作用，也可以讓社會的經(jīng)濟得到真正的進步。并且，只有提升相關人員的素質，強化監(jiān)督管理工作，將法律法規(guī)進一步完善，才可以創(chuàng)建一個合理、高效的測繪制度，從而讓房地產測繪工作得到健康的發(fā)展。
參考文獻
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第3篇：房地產測繪論文范文
【關鍵詞】房產測繪管理系統(tǒng)；設計目標；設計；實現(xiàn)
由于社會經(jīng)濟快速發(fā)展以及房產政策法規(guī)的健全，房產測繪日益涉及更多人的利益，逐漸變成為房產管理內最吸引人的重要環(huán)節(jié)。
一、房產測繪管理系統(tǒng)的設計目標
按照房產測繪部門的相關標準，城市房產測繪管理系統(tǒng)重點有以下內容：建筑物分戶圖以及分層圖管理工作；此建筑物各層的相關信息；針對實測數(shù)據(jù)實施整合、計算，比如：建筑以及分攤面積的計算，需要的時候，出示對應的計算過程；建筑物與此建筑物內各戶的基礎信息；給出分戶圖及分層圖還有有關屬性的輸出；進行對應信息的查詢。
二、房產測繪管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)
1.數(shù)據(jù)庫設計
針對此系統(tǒng)設計目標、用戶的需要，把系統(tǒng)數(shù)據(jù)劃成為屬性數(shù)據(jù)及圖形數(shù)據(jù)。對于屬性數(shù)據(jù)，其重點有以下方面：建筑物的基礎信息，這個建筑物各層的基礎信息，此建筑物內各戶的基礎信息，主要有每類面積進行的分攤計算。其中的系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫包括：建筑物基本信息庫、層型庫以及層庫、功能區(qū)庫以及工作量統(tǒng)計庫、人名庫、套型庫及套庫、還有公共面積庫這些數(shù)據(jù)庫。針對用戶進行輸入的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)給出一套界面確保用戶進行有關屬性數(shù)據(jù)的輸入，針對系統(tǒng)自動生成數(shù)據(jù)，比如：每類建筑以及公用面積、邊長及分攤面積這些結果，針對用戶而言，其不可見，這些數(shù)據(jù)直接有系統(tǒng)進行有關處理，最終生成。
此系統(tǒng)內，對于圖形數(shù)據(jù)，其為建筑物的分層圖以及分戶圖。根據(jù)房地產測繪的具體情形，就建筑物分層圖以及分戶圖各自根據(jù)層型以及戶型作出處理。為降低數(shù)據(jù)冗余，針對圖形相等的層，均根據(jù)一個層型進行處理。針對一些分層圖相等的層，于系統(tǒng)內僅僅儲存一個.dwg文件就行。同樣，針對層型內的各套各自根據(jù)某套型進行處理。系統(tǒng)內，層型與套型其實為同個.dwg文件，不相同的為套型圖其實僅為層型圖其中的圖層。針對層型內的各套型而言，其圖形大概一致，但應標注的屬性不相同。使存儲空間得以節(jié)省，還方便管理圖形數(shù)據(jù)。其能運用AutoCAD環(huán)境以及此系統(tǒng)具有的圖形編輯工具，進行圖形資料的正確錄入，隨后通過系統(tǒng)實施處理。進行圖形數(shù)據(jù)錄入時，為便于用戶，進行了若干編輯工具的增添，比如：平推房，通過矩形房屋的一邊，按照方向以及平推距離得出矩形房屋；兩邊畫房，通過矩形房屋的兩條臨近邊，得出矩形房屋；中線推外線，通過房屋中線得出房屋外線；繪圓弧，按照起點以及終點、方向及弦高，進行圓弧的繪制。同時為降低用戶工作量，進行圖形數(shù)據(jù)錄入時，都要根據(jù)1：1這一比率，出圖時，用戶能選用任一比率進行出圖。
2.系統(tǒng)要遵循的操作流程
第一要設置系統(tǒng)的信息。比如：測繪以及審批單位、人名以及公用面積字典。
第二要進行建筑物的新建、打開。房產測繪是就建筑物來說的，進行建筑物新建的時候，用戶應該輸入此棟建筑物的具體信息。進行建筑物打開的時候，用戶能看見此建筑物的具體屬性信息，還能修正除建筑物名之外的全部屬性信息。同時進行打開時，筆者按照用戶的不同需求，形成多類打開方式，便于用戶能選擇并查詢需要進行操作的建筑物。對于新建建筑物，用戶一定要合理設置此建筑物功能區(qū)數(shù)以及墻厚。
第三要新建或者打開層型。對于新建層型，用戶應把此層型的基礎信息輸入。對于打開，用戶能就除層型名之外的另外信息實施修改。此處只是就層型屬性信息實施操作。
第四要進行當前層型的設置。就是把用戶需要操作的層型設成為Auto CAD應操作的當前.dwg文件。
第五要進行層型圖的繪制。用戶能運用Auto CAD自身有的繪圖工具實施繪圖，還能運用此系統(tǒng)給出的繪圖工具實施繪圖。
第六要標定套及各種公用面積。標定公用面積的時候，要出示此面積的分攤方法，方便進行面積分攤。由于陽臺存在封閉以及不封閉之分，面積計算也就不同，所以此系統(tǒng)內，把陽臺進行單獨標定，進行標定時，標明此陽臺歸屬于哪套。
第七應進行面積分攤。實施面積分攤的時候，應把各塊公用面積均按照標定的時候，給出的分攤方法實施分攤。
第八，對于圖形輸出，其主要有分層圖以及分戶圖的輸出。
第九要進行查詢及統(tǒng)計。對于查詢，其按照用戶具有的查詢條件，進行需要結果的查詢，此時用戶能修正一些信息。對于統(tǒng)計，其按照用戶的需求，產生每類統(tǒng)計報表。
3.系統(tǒng)功能分析
因為房地產測繪部門是此系統(tǒng)的最終用戶，所以系統(tǒng)功能以及界面設計都要達到此部門針對房地產資料進行日常管理這一目標。為確保系統(tǒng)能進行推廣應用，此系統(tǒng)于界面部門，重點進行下列工作，為確保用戶可以迅速、便利地運用此系統(tǒng)，用戶界面應該全部漢化。根據(jù)房地產測繪行業(yè)的具體情形，把達到日常工作的需求視作目標，基于這個前提，要求操作簡單化，保證系統(tǒng)達到許多地方的房地產測繪部門的需求，還讓用戶可以于比較短的時期中進行此系統(tǒng)的掌握、運用。對于系統(tǒng)管理模塊，其重點負責就系統(tǒng)實施備份、恢復以及設置操作口令。系統(tǒng)管理員是此模塊的使用者，另外人員不能實施操作。
關于屬性數(shù)據(jù)的處理，其重點為對屬性數(shù)據(jù)的輸入、查詢以及修改這些操作。于此系統(tǒng)內，屬性數(shù)據(jù)的錄入一些主要由統(tǒng)一界面通過用戶手工進行輸入，一些于系統(tǒng)運行的時候，通過系統(tǒng)自動生成，同時系統(tǒng)還自動地把數(shù)據(jù)儲存到數(shù)據(jù)庫內。
關于圖形數(shù)據(jù)的處理，其重點包括如下方面內容：對于圖形編輯，其能運用Auto CAD或者系統(tǒng)自身工具就圖形實施操作。同時在用戶就標定后的圖形實施刪除操作的時候，系統(tǒng)會自動地刪除相關屬性庫文件內的內容。單獨的Auto CAD繪圖不能做到此點。針對圖中各塊面積，均應標定面積。實施面積標定的時候，系統(tǒng)會自動地把此圖塊的各條邊邊長均實施標注。還就圖塊實施有關的文字說明。標定的時候，均通過系統(tǒng)完成圖塊面積以及邊長計算。標定結束之后，系統(tǒng)把標定之后的圖塊置到指定的圖層內。標定完成之后，各套均為一個圖層。于是出圖的時候，出現(xiàn)一一對照關系。對于圖形變換，在一個層型存在多個套型的時候，同時在起初用戶確定不了各個套型間聯(lián)系的時候，用戶能就每個套型實施單獨繪制，隨后通過平移或者旋轉這類操作，把它們進行組合。出圖時，用戶能按照圖框大小，就圖形實施平移以及縮放，最后定出輸出圖形的比例尺。
關于套查詢，其按照套名、戶主姓名、層型、層以及功能區(qū)實施組合或者單獨查詢。同時各套均可查出此套分攤面積的由來。對于建筑物查詢，其能按照行政區(qū)域進行查詢，還能按照日期實施查詢，更能依照建筑物的若干特性進行查詢，另外系統(tǒng)還提供針對以上條件實施組合查詢。針對某建筑物，能按照此建筑物有的編號或者建筑物名，就能瀏覽此建筑物的全部信息。一旦發(fā)現(xiàn)之前存在錯誤的地方，能作出修改。能夠允許用戶作出修改，重點考慮了此系統(tǒng)用戶均為專業(yè)技術者，同時建筑物信息還繁瑣，存在出錯的地方不可避免。對于工作量查詢，其能查詢工作者工作量程度，比如：哪些建筑物為此工作者進行操作，方便進行優(yōu)良責任機制的建立。
關于建筑物統(tǒng)計，其能統(tǒng)計出某區(qū)域或者某工作時間段中辦理的建筑物總量、住宅、辦公樓以及寫字樓總數(shù)、總建筑以及總占地面積、還有總戶數(shù)。同時包括當前建筑物分功能區(qū)、公用面積、分層以及分戶情況。對于工作量統(tǒng)計，針對工作人員而言，能就各人處于某時間段中的工作量作出統(tǒng)計，方便就工作者實施量化考核。.
三、總結
這個系統(tǒng)設計完成，能很大地提升房產測繪者的工作效率，還增加辦公自動化水平。還對房產測繪資料管理水平的改變是有益的，能提升資料的可靠性及準確性。
參考文獻
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第4篇：房地產測繪論文范文
摘要：房產面積問題一直是房屋進行買賣時受到重視的問題，也是房產測繪的重點工作。本文立足于房產測繪中面積差異和糾紛實際，分析當前存在的房產測繪中面積差異和糾紛問題，并提出針對性的策略，以期為我國房產測繪中面積差異和糾紛的解決提供支持和借鑒。
關鍵詞：房產測繪；面積差異；糾紛解決
前言：隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，越來越多的人購買房產，人們對房屋的面積也越來越重視，關于房產面積的糾紛也越來越多。在購房的過程中人們會遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預測面積，產權面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購買者眼花繚亂，不知該按照哪一個面積來進行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。
1.各種面積的概念
1.1房屋的使用面積
房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內側的水平投影開始計算，與墻體厚度無關[1]。
1.2房屋的建筑面積
房屋的建筑面積是指由建筑物墻體的水平投影為基準進行的面積計算，包括陽臺，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結構牢固，層高應在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內建筑面積=成套房屋內使用面積+成套房屋內墻體面積+成套房屋內陽臺面積[2]。
1.3預測面積
房屋的預測面積是由開發(fā)商根據(jù)國家規(guī)定以及建筑物進行施工的過程中使用的圖紙進行對房屋面積的預測，該面積使用來方便開發(fā)商進行建筑物銷售使用，使購買者及開發(fā)商對房屋的面積有一個充分的預計和了解。預測面積是開發(fā)商合法進行銷售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進行廣告活動或網(wǎng)絡營銷。
1.4實測面積
實測面積是指在房屋驗收合格之后由開發(fā)商委托具有房屋面積測繪資質的有關部門進行的對房屋面積的測量結果。該面積結果應依據(jù)房產測量規(guī)范根據(jù)房屋建設圖紙，變更圖紙，預測面積以及房屋實際面積大小對房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準進行房屋產權證明的發(fā)放，房款的結算以及物業(yè)對物業(yè)費的收取工作。
1.5產權面積
產權面積是指房屋所有人對該建筑物能夠使用的面積。應由當?shù)叵嚓P部門進行確定并記錄[3]。
2.各個面積產生差異的原因和相互的關系
房屋購買者在進行購買的過程中開發(fā)商提供的這幾個面積數(shù)據(jù)使購買者不能清楚的明白自身購買的房產實際面積為多大，所以總覺得房產與購買時所說的面積大小不符，造成購買者和開發(fā)商之間的誤會。
2.1房屋的使用面積與建筑面積
在進行房屋購買的過程中，人們很容易將建筑面積與實際使用面積混淆，導致購買者在得到房屋之后覺得房屋并沒有購買的時候說的那么大，導致房產面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無法實際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購買者會覺得自己被開發(fā)商誆騙，購買了與實際面積不符的房產，從而造成面積上的糾紛。
2.2預測面積與實際面積
預測面積是在購房人在進行購房合同的簽訂時開發(fā)商提供給購房者的面積數(shù)據(jù)。在實際交房時開發(fā)商會提供給購房者一個實際面積，而房款是根據(jù)實際面積進行計算的，而由于預測數(shù)據(jù)與實際面積有所差異，所以有部分購房者認為開發(fā)商是在欺騙消費者，誤認為是開發(fā)商有意將面積虛報，導致房產面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]
（1） 預測面積是根據(jù)圖紙及相關規(guī)定進行計算的，采取計算的方式進行建筑面積的統(tǒng)計，所以不是建筑之后的實際面積。
（2） 實際面積是在預測面積的基礎上對建筑物進行實地測量之后得出的房屋實際面積，圖紙在實際面積的測量工作中只起到輔助作用。
（3） 房屋在進行建造的過程中會由于種種原因使得實際面積與建筑最初的時候所估計的面積不同，導致二者出現(xiàn)較大差異。
（4） 設計圖的標注不明確。在進行預測面積的計算的時候能夠依據(jù)的只有設計圖，如果設計圖在施工過程中進行過修改或建筑施工時對設計圖的標注的理解和最初出現(xiàn)差異就會造成建筑之后的實際面積與預測面積的差異。
（5） 由于開發(fā)公司內部溝通不足，在進行設計圖更改時沒有考慮到預測面e的問題，導致設計圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。
（6） 建筑施工團隊在進行施工時對設計圖的標注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導致施工之后的實際面積與預測面積有誤差。
（7） 由于實際面積的測量計算部門和預計面積的測量計算部門之間的計算方試有差異，導致雙方計算的面積也有差異。
2.3實測面積與產權面積
產權面積是由規(guī)劃部門審批的面積，實測面積是由實際測量得出的面積，在進行購買的時候實際面積與產權面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭議的主要部分。例如在進行房產購買的過程中，購買了100m2的房產，而產權面積只有80m2這就導致了多余出來的部分不屬于房屋購買人的產權范圍，從而造成了開發(fā)商與購買者之間的糾紛和誤會。
3.解決糾紛的辦法
根據(jù)以上的問題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時對建筑的面積嚴格按照圖紙來進行施工，以防止預測面積與實際面積的不符。在進行買賣活動的過程中對實際面積與建筑面積之間的差異進行詳細的說明，以免購買者因為不明白二者差異而產生糾紛。在進行房屋產權等級的時候減小誤差，對購買者的房屋產權與房屋實際面積的所有權負責任。
結論：在目前的房產市場中還存在著多種由于建筑面積而產生的糾紛問題，解決這些問題和杜絕這些問題還需要開發(fā)商和購買者的共同努力。
參考文獻：
[1]何淮嵐. 房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.
[2]胡英俊，胡軍. 房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.
[3]肖淑紅. 關于房產測繪中面積差異和糾紛的分析[J]. 測繪與空間地理信息，2012，（02）：199-201.
第5篇：房地產測繪論文范文
關鍵詞 信息管理系統(tǒng) 功能 可行性分析
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A
房地產信息管理系統(tǒng)是通過計算機來進行操作的管理系統(tǒng)。跟傳統(tǒng)的人工管理模式相比，新開發(fā)的信息管理系統(tǒng)不僅方便了工作人員對企業(yè)進行管理，能夠及時的了解房屋的銷售情況和消費者的反應情況，了解問題后能夠盡快的想出解決辦法，這樣可以提高企業(yè)的競爭力；在另一方面，消費者可以自己在網(wǎng)上了解該房地產企業(yè)的相關信息，避免了消費者在不了解信息的情況下上當受騙，讓消費者買的放心，住的舒心。信息系統(tǒng)的服務宗旨是設計一套簡單、容易操作、功能多的管理系統(tǒng)，這樣，才能使它更好的應用與房地產企業(yè)的銷售和管理。
1信息管理系統(tǒng)的設計
首先進入房地產信息管理系統(tǒng)，這里設計了登錄和系統(tǒng)主菜單兩個選項。登錄進去可以了解該企業(yè)房屋銷售情況和銷售價格等各方面信息，同時也可以與客服進行交流，了解自己需要的信息。在系統(tǒng)主菜單里面，我們可以看到四個窗口，分別是：基本信息、房屋銷售、統(tǒng)計報表和系統(tǒng)設置。在基本信息這一欄，我們可以了解不同房屋型號的銷售價格、公司員工的基本信息以及公司的管理制度。在房屋銷售這個窗口里面，我們可以了解該企業(yè)的銷售方式、銷售的收款管理、對客戶資料的管理和客戶的退款管理等情況。其次是統(tǒng)計報表這一欄，我們可以了解該企業(yè)的員工銷售統(tǒng)計、購房訂購統(tǒng)計及客戶訂購和數(shù)據(jù)統(tǒng)計等。在最后一個系統(tǒng)設置欄里，有用戶管理、用戶口令修改、數(shù)據(jù)備份恢復和退出系統(tǒng)這四個功能。
2管理系統(tǒng)的功能介紹
（1）登錄模塊
用戶根據(jù)登錄提示輸入自己的用戶名和密碼，數(shù)據(jù)庫會對此進行檢測，來驗證用戶的賬戶和密碼是否正確。
（2）基本信息模塊
用戶可以更加全面的了解該企業(yè)的基本信息，及時地了解樓盤的銷售情況，除此之外，我們也可以了解該公司員工的基本信息，這樣也方便客戶在購房時能夠及時地和企業(yè)的銷售人員聯(lián)系。
（3）房屋銷售模塊
用戶可以根據(jù)房屋的銷售情況，了解哪些房屋已經(jīng)銷售，哪些還沒銷售，這樣更能清楚的確定自己的購房目標。對于已經(jīng)賣出去的房屋，這里有詳細的收款情況，如果任何有問題的房主，都可以在這里進行查詢與核對。買房者的基本資料也可以在這里查詢，如有客戶要退房退款，我們可以根據(jù)相應的情況再提出不同的解決辦法。
（4）系統(tǒng)設置模塊
用戶可以在這個模塊修改自己的用戶名和密碼等基本信息，同時也可以將用戶的信息備份，以免丟失。要是客戶退房了，房屋銷售情況就會有所更改，以便購房者可以及時的了解此房還沒有銷售。要是都沒有問題，整個系統(tǒng)就可以應用了。
3管理系統(tǒng)的可行性分析
可行性分析也叫可行性研究。為了了解該系統(tǒng)是否可行，我們會對其進行一系列的檢查，檢驗該系統(tǒng)的研發(fā)是否有必要。通過對它的實用性、技術性、社會性和經(jīng)濟性等方面來對其進行檢測，如果各方面指標都達標，則這個系統(tǒng)可以應用于房地產信息的管理，只要有一個不合格，則該系統(tǒng)就要重新研發(fā)。工作流程是管理系統(tǒng)的核心，它可以實現(xiàn)資源共享化、流程規(guī)范化、監(jiān)控智能化。應用房地產信息管理系統(tǒng)，不僅可以改善公司的辦公方式，也可以為整個企業(yè)引入先進的管理和辦公理念，提升了公司的管理能力，使得管理規(guī)范化、科學化、可視化。對于房地產企業(yè)，房屋銷售發(fā)揮著至關重要的作用，房屋銷售情況好，企業(yè)的利潤就高，反之則企業(yè)沒有盈利?，F(xiàn)在房屋銷售企業(yè)之間競爭十分激烈，為了提高銷售額，銷售企業(yè)只有在各方面不斷的提高，如：人才培養(yǎng)，企業(yè)形象，好的管理系統(tǒng)等，企業(yè)的銷售額自然也會隨之增長。房地產企業(yè)需要及時掌控房屋的銷售和收費情況，這時信息管理系統(tǒng)就可以發(fā)揮它的作用了。房屋銷售管理系統(tǒng)就是為了試應這種需求而設計的。
4需求分析
房地產信息管理系統(tǒng)的設計，對數(shù)據(jù)庫的要求比較高，因為該系統(tǒng)的大部分功能都是通過數(shù)據(jù)庫來實現(xiàn)的。數(shù)據(jù)庫中有些表的屬性較多，而且有些表的數(shù)據(jù)將用來檢索其他表，所以要求數(shù)據(jù)庫的訪問能力比較強。此外，該系統(tǒng)在會員登記、信息查詢、房屋數(shù)據(jù)管理等功能方面要求比較高。
5結語
我們生活在一個信息的時代，將房地產信息管理系統(tǒng)應用于房地產管理是必然的趨勢。它不僅便于企業(yè)管理，也服務于消費者，達到了雙贏的目的。
參考文獻
第6篇：房地產測繪論文范文
論文摘要：土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發(fā)產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業(yè)應根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉讓無形資產發(fā)票、稅票、服務業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應提供服務業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發(fā)票，但強調是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務機關決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎設施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發(fā)票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費用分攤。企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策
第7篇：房地產測繪論文范文
關鍵詞：測繪，房產登記，應用
2007年7月1日《物權法》正式實施。根據(jù)《物權法》的要求，國家建設部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實施加強了不動產登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務與責任，對房產登記提出了更高的要求?？萍颊撐?，應用。
房產基礎測繪是一薦基礎性、公益性的測繪活動。房屋所有權人在申請登記前，要到房產測繪窗口申請房產（基礎、項目）測繪，由測繪人員現(xiàn)場勘查，繪制房產分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細查看現(xiàn)場示意圖內容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產權人名稱，所測房屋及屋角坐標，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標，如果這些內容與基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖上的內容符合，則可以認定房屋現(xiàn)場曾做過實地查看，并且就房屋現(xiàn)場與所有權人提交的證明資料認真審核。
在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場進行實地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產分幅圖，憑借房屋測繪幢號調出房屋現(xiàn)場圖形，觀查房屋的座落、位置關系、權屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應關系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進而制定幢房屋權屬現(xiàn)狀信息。
房產調查的基本單位是幢,也是房產要素測量的基本單位,因而在房產測量中對“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的,不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個部分結構相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。
房屋所占用的土地應為同一產權人根據(jù)有關規(guī)定，房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上,且各土地使用權人的土地權屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。
有共同的共有共用設施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。
關于商住樓樓間分攤問題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤?？萍颊撐模瑧??？萍颊撐?，應用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分攤的原則。
房屋相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。
坡屋頂內空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?？萍颊撐模瑧?。《規(guī)范》規(guī)定:斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風和采光,無論從技術角度還是經(jīng)濟角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應適當計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應將其與平屋頂結構區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。
有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分攤。
關于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產市場的日趨活躍,房屋所有制關系越來越復雜,由單一產權向多產權轉化,異產同幢房屋空間面積的分析成為一項復雜而細致的工作,明確劃分功能區(qū),準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當共有面積跨層分攤時將與房價產生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題,地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進行分攤,分攤到不同層的共有面積將被計人到相應的產權面積中,同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中,當共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產權證配圖上注明套內建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產權人的合法權益。科技論文，應用。
工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權屬界線，增強房屋產權的權屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產基礎測繪成果向實用通過這一步審核可以杜絕任何重復辦證、重復抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學方向轉化，實現(xiàn)了測繪前置的改革意義。科技論文，應用。
以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產面積的計算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產權人放心、滿意。
第8篇：房地產測繪論文范文
【關鍵詞】土地競買人；資格訴訟案；審判權；行政權；阻礙；法制統(tǒng)一
引言：
中國人民共和國一切權力屬于人民，行政權與審判權的行使本應該是分離情況下的統(tǒng)一，體現(xiàn)法制的一致性。行使結果如果發(fā)生背離，從根本上講，從邏輯上看，必有一種權力在行使時對原有法權發(fā)生了走樣。這種走樣，如果不是由于立法體系出現(xiàn)的問題，那么可能就是由于權力行使主體的認知能力和技術能力有問題，抑或可能由于權力行使人的職業(yè)品性值得商討。筆者對一宗擬出讓土地的競買人資格案的判決結果之反駁，展現(xiàn)出公平、公開、公正的行政法原則之實質內涵。闡明任何權力主體不得對法律原則做出為我所用的曲解，尋求法律的之外目的性結果，失去客觀公正地對待法律之品性，否則行政權和審判權的行使結果難以統(tǒng)一，必然會非法地傷害利害關系人之權益，阻礙法制的統(tǒng)一。本文，重點就審判權的行使不當之實例，分析不當之理由，提出矯正的方法，以維護法制之統(tǒng)一。
1 土地競買人資格訴訟案之概述
在江蘇某縣，縣人民政府在國有建設用地使用權的出讓公告（以下簡稱公告）中限定了土地競買人必須是有房地產開發(fā)資質的企業(yè)之報名條件?，F(xiàn)實的報名者是兩個公司法人，甲公司具有房地產開發(fā)的暫定資質，乙公司沒有房地產開發(fā)資質，但有相關主管部門出具的房地產開發(fā)資質正在辦理之中的證明，兩公司都履行了相應的報名程序，得到了縣國土部門發(fā)給的《競買人資格通知書》。鑒于甲公司提出乙公司沒有取得房地產開發(fā)資質證書的異議，縣國土部門對乙公司發(fā)出了《取消競買人資格的通知》，從而引起了乙公司對縣國土部門向縣級人民法院提起了行政訴訟，縣法院因該取消通知內容中沒有法律適用的具體規(guī)定，違背依法行政的多項原則，判決縣國土資源行政管理部門撤銷《取消競買人資格的通知》，作為利害關系人的甲公司不服上訴至市中級人民法院，結果維持原判，其判決理由的評述在下文詳解。
2 認定消競賣人資格為行政行為的錯誤及其結果評析
2.1 取消競賣人資格行為是民事行為
《江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法》規(guī)范的是出讓行為，而出讓行為組織實施的主體是市、縣土地行政管理部門。土地使用權作為一項財產處置行為，對法律而言，出讓行為是法定職務行為，履行政府授予的法定義務，但對于競賣人而言，則依據(jù)《合同法》的原則，出讓和受讓行為則屬于平等民事主體關系范疇，是地地道道的民事行為。土地使用權出讓實質上與任何政府機關依法出售閑置的辦公用品等財產無異，如果理解成行政行為，就會導致行為性質認定上的錯誤。乙公司對縣國土部門向縣級人民法院提起行政訴訟，被法院視為行政訴訟案件予以受理，存在對政府行為性質認定上的根源性錯誤，混淆政府機關的行政行為與政府機關的民事行為的區(qū)別。
2.2 一系列的出讓行為都應該是民事行為
在國有土地使用權出讓過程中，縣國土部門按照縣政府《公告》約定，接受報名，認定報名資格，取消競買人資格，最終確定中標人，簽訂中標文書，締結出讓合同等一系列的行為，都是民事主體活動行為。如果取消競買人資格是行政行為，那么有什么理由否定上述其他一系列關聯(lián)行為不屬于民事行為呢，那么有什么理由否定政府出售一張破舊的辦公桌子不屬于民事行為呢，這樣的結果，必然會導致出讓或出售活動，被確認成行政行為。令人啼笑皆非，國民會對有關國家機構的認知能力提出質疑，生活在這樣國度或地區(qū)的民眾還有什么值得榮耀的。
2.3 遵循《公告》約定的行為主體應是民事主體
本案中，縣國土資源行政部門對乙公司發(fā)出的《取消競買人資格的通知》，是按縣政府《公告》要約中約定條件，嚴格對照條款重新核定而做出的，在通知中沒有說明所依據(jù)的法律、法規(guī)，顯然屬于以民事主體的身份實施的民事行為，民事行為不違法即可，但是被縣、市法院認定成行政行為，按照行政訴訟案子的套路處理案子，存在性質認定的常識性錯誤。男人不是女人，如果，如果一具女尸被法醫(yī)拉去解剖，以便尋找男人的特征，怎么也得不出是具男尸的結論，如果得出了，那么法醫(yī)的行為認知能力就有問題，必須找另一個法醫(yī)來鑒定前一個法醫(yī)所做的結論了。民事訴訟案件被拉到行政庭當成行政訴訟處理，什么樣子的事實依據(jù)、什么樣的法律準繩，都無法正確的判決。把男人拉進婦產科，助產了半天，沒生孩子，得出此人沒生育能力的結論，頭腦真的混沌不清，不考慮拉錯對象了，是很荒謬的。有關法院判決的理由，在下文詳解和評析。
2.4 乙公司提起行政訴訟的訴訟對象主體不當
如果縣國土資源行政部門《取消競買人資格的通知》非依縣政府《公告》做出的，無論是依法或不依法或依法不當，那倒可能認定成行政行為，因為這種行為外乎了《合同法》規(guī)定的要約、承諾的范疇，不屬于平等主體之間的關系了?！豆妗分袑Ω傎I人資格條件的設定主體是縣人民政府，設定行為必須是依法實施的行政行為。如果設定不當，利害關系人可以行政訴訟案件，被訴訟的對象主體應當是縣人民政府，而不應該是實施民事出讓活動的主體即縣國土資源行政部門，該部門發(fā)出的《取消競買人資格的通知》，至多可以作為提起行政訴訟的事實證據(jù)之一。本案例中，乙公司對縣國土資源行政部門能提起的訴訟，只能是民事的，請求自然是民事的，無論是請求撤銷，還是請求賠償，訴訟勝敗等都另當別論。因為縣政府在《公告》中設定的條件，對民事主體雙方而言是不可抗拒的，所以請求賠償也要分清雙方過失之大小以及其他客觀實際情況。
2.5 行政判決書不能改變民事取消行為的效力
在法律事實上，對取消競賣人資格之行為性質的錯誤認定而做出的判決書效力，并不直接沖擊縣政府出讓的法律文書效力，也就是說，不是針對縣政府法律文書直接做出的判決，所以縣國土資源部門依然有法定義務執(zhí)行《公告》要約中規(guī)定的競買人資格條件的限制性規(guī)定。進一步而言，民事行為產生的是民事行為效力，法院判決書否定的是其行政行為效力，而這種效力是該《取消競買人資格的通知》本來就不具有的。通俗講，正如男人就是男人，法醫(yī)鑒定男人不是女人，沒有受孕能力，并不是對男人的否定，并不是由此否定男人在社會與家庭中的男人身份權一樣。法院判決縣國土資源部門（以行政行為方式）撤銷《取消競買人資格的通知》，并不能否定《取消競買人資格的通知》的民事效力，判決書猶如一紙空文，但游戲性的司法審判，不僅浪費了國家審判權的運行成本，而且擾亂了其他國家權力以及社會的運行秩序。但是可想而知，把男人拉進婦產科進行婦科體檢，何止浪費體檢成本？在一個法制的社會里，如果審判機關以法律文書的方式干擾行政部門依法行政，損害社會的公平、傷害法制的統(tǒng)一，終究會要受到法律制裁的。附帶言之，這樣的認定錯誤，在全國，也是累見不鮮的。這些狀況的改善，有待于法官法律應用技術水平的提高，有待于權力機關督促法官起碼認知能力的自我完善，有待于人民對法官正義正直品性的培養(yǎng)。
行政機關以民事主體身份做出的行為是民事行為，以行政主體身份做出的行為是行政行為，根據(jù)客觀情況和依據(jù)法律，身份決定行為性質，行為性質反推其身份，這是執(zhí)法、司法機關以及其他公權機關及其具體工作人員必須具有的認知識別能力。
3 競買人資格限定條件的公平、公正、公開性評析
3.1 無視法律的例外條款多半導致枉法判決
根據(jù)《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》等規(guī)定，國家實行房地產開發(fā)資質管理制度，所以受讓房地產開發(fā)用地的主體必然是具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)，不可能是其他主體，更不可能是自然人。國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規(guī)定：中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱《招拍掛規(guī)定》）也規(guī)定：中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。上述兩套法律法規(guī)配套適用，得出的結論是自然人不可以作為受讓房地產開發(fā)用地的主體，因為國家至今沒有直接可以授予自然人房地產開發(fā)資質的證書的規(guī)定和先例，但是自然人是否一定可以或不可以參加房地開發(fā)用地的競買活動，上述法律和規(guī)章在例外條款中沒有明示，所以難以一時斷定。然而，例外條款指向的是特別的法律性的規(guī)定，特別法優(yōu)于普通法，無視例外條款，不對例外條款的范圍和內容加以闡述并予以適用，法院認為自然人可以在房地產用地競買活動中享有當然的競賣資格報名權或競賣資格權，徑直做出相應的判決，這樣的判決很可能是粗糙枉斷的。自然人什么情況下可以報名獲取競賣資格權，什么情況下不可以，都要看例外條款指向的特別法之具體規(guī)定，千遍一律認為可以，在邏輯思維上是錯誤的，在法律適用上是粗糙的，在審判結果上是非法的，很可能導致審判權對行政權正當依法行使的干擾，結果使人民的被表現(xiàn)得面目全非，法制的統(tǒng)一何在？
3.2 法律事實要求主體在受讓時具有特定資質
《江蘇省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法（修正）》（在以下簡稱《實施辦法》）第三條規(guī)定：國內外公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營，其合法權益受法律保護。事實上，無論是國外的，還是國內的，在受讓房地產開發(fā)經(jīng)營用地時候，國家都有相應的市場準入法律制度，不符合準入資格條件的，不得受讓房地產開發(fā)經(jīng)營用地的使用權。至于開發(fā)資質的條件設置在報名時還是設置在受讓土地時候，法律沒有做出具體規(guī)定，這是留給下位規(guī)范性文件和文書的自由裁量權，事實上下位規(guī)范性文件自由裁量權并不自由，需要根據(jù)國家的法律、法規(guī)、政策、依據(jù)地方性法規(guī)，結合地方的實際，按照法定的程序予以制定和公布，必須展示高超的規(guī)范制定藝術。顯然，受讓時，受讓主體必須是具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)。在公告后，組織實施土地的出讓活動不是一蹴而就的過程，在哪個時點，要求擬受讓主體必須有房地產開發(fā)資質，全在于公告中的約定，違背公告的約定，擅自改變要求取得資質的時點，就存在程序上的不公正，給利害關系人帶來不公平，失去《公告》之公信力，失去《公告》公開之意義，公然修改要約內容，與暗箱操作何異。
3.3 特定資質條件限定與否都是合法公平的
土地出讓活動是經(jīng)過批準后實施的民事活動，對民事活動實施的程序性規(guī)定，只要不違法即可。江蘇省政府辦公廳《關于轉發(fā)省建設廳等部門關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產業(yè)健康發(fā)展意見的通知》（蘇政辦發(fā)[2005]55號）第七部分規(guī)定“不具備相應房地產開發(fā)資質的企業(yè)，不得參加商品房項目用地的招投標，不得從事房地產開發(fā)經(jīng)營”的規(guī)定，并沒有限制自然人參加掛牌或拍賣的競賣活動，因為該條款限制的主體不是自然人，是企業(yè)，限制參與的活動類型是招投標，而不是掛牌或拍賣。基于嚴謹性的思考，和對法律原意的職業(yè)性恪守，可以得出結論，該條款為與本案無關條款。無論是當事人，還是法院，如果沒認識到這一點，是很幼稚的。國務院《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》相繼對商品房開發(fā)用地的受讓主體做出了資質許可的規(guī)定，受讓主體必須企業(yè)，而不是自然人，并且是取得房地產開發(fā)資質的企業(yè)。既然自然人不可以受讓房地產開發(fā)用地，不能取得購買權，當然地不具有報名資格，參與競買活動。如果有自然人可以報名，那是《公告》做出的例外?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定的無民事行為能力的自然人肯定不可以從事購買活動，否則對相關民事活動相對人會造成潛在的合同締結風險，如果相關當事人愿意接受并不對無民事行為能力的人造成不利后果，另當別論。類似而言，自然人沒有相應的房地產開發(fā)經(jīng)營許可資質，即沒有相應的行為能力，是否一定能取得該能力，顯然存在不確定因素，這些不確定因素是眾多的，包括自然生理的、社會身份的變化等，讓國家財產、人民的財產受制于的某個或某些自然人不確定的條件因素的制約中，是很不公平的，一旦政府預期的房地產重大目標不能實現(xiàn)，產生重大損失，那么允許自然人參與競買土地的政府行為就有非法或過失之嫌疑。當然，某些房地產開發(fā)項目用地，允許自然人取得競買資格，可能屬于政府基于眾多客觀因素的考慮，以便達到某些預期公益愿望，自愿承受自然人資質能力獲取與否的風險，是符合國家法律法規(guī)而做出的例外，而允許自然人在報名時至受讓合同簽訂時的時段內，取得所組建公司的房地產開發(fā)資質。正如沒有民事行為能力的人，締結了合同，在履行合同時候，其恢復了民事行為能力，并追認了合同效力，合同依然還是要履行的。正如行為人在遭到刑事責任追究時點前，已經(jīng)和被人結為伉儷，雖然違法，但是在法律處罰措施施與時候，往往會受到諒解。自然人有可能組建公司領取房地產開發(fā)資質，無民事行為能力的有可能達到或恢復行為能力，嫌疑犯有可能在適當?shù)钠谙迌扰c被人結為伉儷。自然人組建了企業(yè)，已經(jīng)履行了相應的法定程序、領取了營業(yè)執(zhí)照和相應的房地產開發(fā)資質，與自然人相比，政府更有理由信賴這樣的企業(yè)之履約能力?！豆妗分邢拗苹虿幌拗茍竺傎I人的房地產開發(fā)資質條件，只要其本身是按法定程序做出的，都是政府依法履行法定義務的方式。限定競買資格人必須有房地產開發(fā)資質，是不違背《招拍掛規(guī)定》的規(guī)定：出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。
3.4 政府給予的準備特定資質之機會是公平的
任何意欲從事房地產開發(fā)經(jīng)營的自然人，在任何具體土地出讓公告出臺之前，總有組建房地產開發(fā)資質企業(yè)的合理機會，例如可以查閱政府公布的土地年度計劃預知信息，領取相關資質證書，等待商機到來。政府一度地為出讓土地做各項準備，自然人卻怠慢于做出資質準備，通過法律訴訟的方式迫使組織實施出讓活動的主體背離公告的原先“要約”條件，有違背民事活動中的誠信原則，有意欲參加強買之嫌疑。資質準備和競買保證金的準備一樣，都屬于競買準備，在一定程序時限內，沒有達到《公告》的既定條件，是不可以獲得競賣人資格的。全國各地各有限定競買人有開發(fā)資質條件或不限定競買人有開發(fā)資質條件的諸多案例，在不限定競買人房地產開發(fā)資質情形下，自然人可以報名獲取競賣人資格，但是成交后受讓土地的主體必須是企業(yè)，如果該企業(yè)是法人的，那么法人屬于自然人（競賣人）之外的第三人。自然人可以自行組建企業(yè)或吸收他人共同組建企業(yè)，受讓后，組建企業(yè)時候，他人如果就是競爭對手，沒有充分的證據(jù)，有什么理由證實他們事先非法地串標過呢，也許競爭后，才產生合作組建企業(yè)的欲望，并付諸實施，情況屬于合法的還是非法的，難以鑒別。當然限定有開發(fā)資質的開發(fā)企業(yè)，也可能出現(xiàn)類似情況，但是養(yǎng)成正規(guī)品性而形成合法經(jīng)營企業(yè)文化習慣的企業(yè)，更有利于政府在出讓中把人民財產賣個好價錢，并降低交易風險。對諸多實際情況的考慮和對不法行為的盡可能地防控，是政府忠實于人民利益的體現(xiàn)，當然，也不排除政府受某些人私人欲望的影響非法背離人民利益的可能。政府設定或不設定競買人須有房地產開發(fā)資質的條件是基于什么樣的考慮并不重要，只要不違背法律法規(guī)的明文規(guī)定和沒有違法之行實，履行了法定程序的《公告》就是合法有效的?？h國土資源行政部門按《公告》要約的規(guī)定負責組織實施工作，是法定職能義務的履行，對外從事的是以出讓土地使用權為目的民事活動，偏離公告要約的設定，在程序上必然會導致對潛在的土地受讓群體不公平、對社會不公平。
4 審判原則在司法審判案例中的曲解及其辨析
4.1 無視行政程序、歪曲公正、公平之本質
某中級人民法院在終審判決書中，有這樣一段描述“根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規(guī)定：中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，（除法律另有規(guī)定者外，）均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。本案中，乙公司不僅具有房地產企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、而且報名時提供某建設局出具的關于乙公司的（房地產開發(fā)）資質證書正在辦理之中的證明，一審期間訴訟期間其又取得某住建廳頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)的暫定資質證書,因此其申請參加國有建設用地活動符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。
事實上，《公告》中的要約性規(guī)定：必須有房地產開發(fā)資質的企業(yè)才可以獲得競買人資格。這條，是按法定程序確定的，縣國土部門執(zhí)行時，如果無視這種約定，而作走樣性安排，就是違背程序性約定而擅自行事。法院上述這段判詞恰恰進一步證明了，在報名時點乙公司不具備房地產開發(fā)資質，縣國土部門發(fā)出的《取消競買人資格的通知書》是正確的。而法院之所能夠得出相反的判決，是擅自將《公告》約定的報名時點后移，延伸至乙公司取得房地產開發(fā)資格時點，有司法干擾行政之嫌疑。另外，法院無視法規(guī)例外條款“除法律另有規(guī)定者外”，在判詞略去此句子，出于什么考慮。這里不評述法官、法院的依法水平問題，但這樣的做法是讓社會不可思議的、是讓法律不可思議的。退一步講，類似地比方，假如《公告》不做房地產開發(fā)資質的限定，直接允許自然人參加。完全沒有民事行為能力的人，是否可以當然地參加報名獲得競賣資格，按照法院的如此判法，應該也是可以的，那不是笑話。醫(yī)療機構只要出具個“某某神經(jīng)病人正在康復之中的證明”，報名時點后的一段時間又奇跡般的康復了，再獲得個“康復證明”就可以追認報名時點的競賣資格了；未達到民事行為人年齡的，在報名后數(shù)日又達到了實施民事行為的能力，被剝奪治理財產權利的人，報名后數(shù)日后又刑滿釋放，獲得購買財產的權利能力，所有的這些，就時點而言，這些人群按法院的判決方式，都可以如法炮制地獲得競買人資格的。這樣的審判結果是讓國家重大財產處置程序出于不定狀態(tài)，犧牲全民的財產處置最佳時機，才算是公平。通過如此分析，擅自變更競買人條件資質取得時點，是屬于法官的主觀臆斷；略去相關條文句子，是對原文法條做“為我所用”的引證，斷條取義，屬于枉法和妄斷。這樣的主觀判決，以傷害甲公司的機會利益為代價；以傷害程序的公平為代價；以傷害法律的嚴明為代價；以傷害國民的財產處置機遇為代價，背離程序法、違背實體法，為乙公司求得“為我所用”的公平，顯而易見！
4.2 以事實為依據(jù)、以法律為準繩之審判原則的濫用
按照《法官法》第七條第二款規(guī)定，要求法官：審判案件必須以事實為根據(jù)，以法律為準繩，秉公辦案，不得徇私枉法。這里主要評析“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”。
4.2.1 以事實為依據(jù)，但是對事實曲解。第一個事實，《公告》是履行了法定程序做出的，在程序上是合法的，其中的限制競買人資質的要約條款是不違法的，并沒有不依法之嫌疑，是對不特定的公眾發(fā)出的，所以沒有傷害任何當事人法定的權利和利益，如果說傷害，那是做背離法律的主觀臆想，這點上文已有評析，至于第二個事實，縣國土部門做過類似的案例，即在類似《公告》中要約限定競賣人必有具有房地產開發(fā)資質的條件之情況下，曾經(jīng)多次接受過攜帶“房地產開發(fā)資質正在辦理之中的證明”的企業(yè)報名，但是按照《合同法》上規(guī)定，沒有當事人提出異議，也沒社會提出異議，則導致了要約的事實性變更，這樣的情況，是不違背行政上的實體法和程序法的，因為行政法不得迫使當事人一定要享受提出異議的權利，所以民事約定性變更，只要取得社會性認可、具體當事人的認可，沒有任何“公法”是可以阻止這樣的認可的或漠不關心的，在法律實施機理上是和諧的，這樣的法律，無論是行政法，還是民法。本案中，甲公司不放棄對乙公司的競買人資格提出異議的權利，阻止了《公告》要約中對競買人資質條件約定的變更，以便保護其機會利益，是合法的，是正當?shù)摹?/p>
據(jù)此，本應以事實為根據(jù)，結果偏離了法律事實，不用法律的眼光看事實，是法官辦案之大忌。電線桿之所以成為電線桿，是因為有電線，電工不看看，不管三七二十一，爬上無關的廣告牌子桿，修電路，是可笑的。理由是：本人是電工，認得出那是個桿子；本人是法官，認得出那是事實。
4.2.2 以法律為準繩，但片面肢解法律。法律的適用，是以對法律體系的熟諳為前提，法律體系中有行政法、有民法等諸多法律，在判決案例中，做“見行不見民”的安排，受著“見木不見林”的思維方式和操作方式的束縛，無視法律體系的配套運用，只注重公法適用，做地道的“行政法官”，但是本案即便適用行政法，也是歪曲的；不管是民事案件，還是行政案件，進入了行政庭的，就算是行政案件，在處理行政案件時，無視民法對客觀事物的安排，這樣的法官基本法律應用素養(yǎng)讓人深思?？谇豢漆t(yī)生，痔瘡病人進來，按口腔潰瘍的方式去處理，荒唐得部位不清，連共性的病情認定和皮膚病的用藥套路都拈不清，空有一本醫(yī)師職業(yè)證書。說這些，不是說笑話，沒有任何偏見，這里只想淺顯表明這樣的事實：此案件中，法官、法院類似地這么去做了案子審判，擾亂行政，失去了審判機構自身存在的正面意義。
4.2.3 肢解或“武斷”法律體系必將有損公正
繩是什么，百科詞目解釋為：由兩股以上的棉、麻、棕等纖維或金屬絲絞合而成的條狀物；繩墨的解釋： 木匠工具。用繩染墨在木上彈直線。比喻規(guī)矩法度：引繩墨，切事情，明是非。但是此案中，法官不但民行不分，而且剝“繩”成“股”，斷“系”取“線”，斷“線”取“章”、斷“章”取“條”、斷“條”取“義”。法律何在，“大象”何在！―“庖丁解法”，游刃有余！背離程序法的價值，背離實體法之宗旨。
程序的內在價值是指程序獨立存在的價值，程序的外在價值是程序實現(xiàn)實體法價值的價值，包括秩序價值和公正價值。江蘇省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法（修正）第五十八條規(guī)定：“ 因城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等引起的經(jīng)濟糾紛，按有關土地管理、城市房地產管理和經(jīng)濟合同等方面的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理”。顯然，要求處理相關糾紛時適用法律、法規(guī)，當“行”則“行”，當“民”則“民”，民行結合。行政執(zhí)法的、司法審判的、作為民事主體時的國家機關以及其他民事主體當事人，都應該根據(jù)法律對主體的不同要求，即依法或不違法行事，而追去公平與正義或謀其正當?shù)睦?，不該無視這條的規(guī)定。
4.3 對法院認為取消乙公司的競賣資格所導致的后果評析
某中級人民法院在判決書中指明某國土局發(fā)出的《取消競買人資格的通知書》有如下后果：
4.3.1 后果一，“剝奪乙公司作為中華人民共和國境內法人享有的取得土地使用權進行開發(fā)、利用和經(jīng)營的權益；”
評議：按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》等規(guī)定，國家實行房地產開發(fā)資質管理制度。所以取得土地使用權進行開發(fā)、利用和經(jīng)營的權益的企業(yè)必須有房地產開發(fā)資質。取得資質的時點，只要在企業(yè)取得土地使用權時點前，到底可以前移到哪個時點，在于公告的約定，只要約定是合法的，必須依照法定程序進行，否則就會給利害關系人和社會造成非法性傷害。本案中，法院、法官主觀地移動時點，行政執(zhí)法程序的公平何在，審判的實體法律依據(jù)何在？
4.3.2 后果二，“某國土局未給予行政相對人陳述、申辯權、行政程序違法；”
評議：國土資源管理部門是行政機關，從公法講不錯，但是國土局代表政府處置財產，從事民事活動時，在私法上，只能是民事主體。本案例中，沒有違背政府的《公告》約定，所做出的取消通知書，只能是民事行為，是按照政府行政行為做出的民事要約規(guī)定行事。相反，如果，取消通知與《公告》約定做出走樣，就可能是行政行為，越權行政。縣長回到家中，處理家務事情，就是兒子，就丈夫，就是父親。把行政機關適時的向民事主體回歸，在這個問題上，法官、法院必須清晰明了。把民事那件當成行政案件，與判決兒子、父子、丈夫在家中當縣長無異。
4.3.3 后果三，“違反行政執(zhí)法的統(tǒng)一以及公平、公開、公正的行政法原則；”
評議：國土資源管理部門在以往案例中，變通《公告》對競買人資格的約定，接受待取得房地產開發(fā)資質的競買人報名，國有資產利益最大化的原則，沒有違背，反而得到最大化實現(xiàn)，這樣的做法是有瑕疵的，但是以往的利害關系人沒有提出異議，構成了民事要約的合意變更。法律不阻礙當事人放棄權利，也不強迫當事人去享受權利。所以，利用以往的案例，根據(jù)相關的行政執(zhí)法原則，判決此案，是見“行”忘“民”。如果不是上述合意，那么隨著時間的推移，情勢的變遷，被傷害法律關系的久遠不復，也構成了對國土資源管理部門“變通”執(zhí)行《公告》之行為的容忍。以前利害關系人容忍了，或不在意了，也通過判決方式間接地要求此案中的甲公司亦予以容忍，這是什么樣的法律道理。假如做司法審判時，運用喪智之理，不是理智，理智都沒有了，偏離了人之正常，何談法官、法院解法行律。
4.3.4 后果四，“以行政職權不當限制公平競爭，使兩家以上公司公平參與競買土地使用權轉變?yōu)閮H有一個公司參與的土地出讓活動，這種做法不符合國有土地使用權出讓、轉讓制度、損害公平競爭秩序?！?/p>
評議：這里不贅述判決書用語的規(guī)范和嚴謹問題，直說，違背程序何以帶來秩序，沒有秩序了，何以帶來公平。報名程序履行結束前，公平是對不特定的資格群體的，程序結束后，公平則特定到符合報名資格的群體，只有一個符合報名資格條件的人時，公平特定到報名人單個體，進而在買賣雙方契約活動中依法實現(xiàn)。以傷害甲方公司的市場機會利益為前提，求得公平，是非法的，非法的公平不是公平，失去了公平的內在涵義。本案中，結果顯然是為乙公司求得公平，事實上不是公平之本意，是私平，因私而平，違背《公告》的要約程序，最終是平不了的。
5 結論
法律根植于人民的意志，法制本身就是統(tǒng)一的，要求行政權和司法審判權的行使結果必須具有一致性，否則讓社會無所適從；司法審判權行使過程中，臆解法律，肢解法條，曲解事實，妄定訴訟類型，使行政權力的正當行使遭到司法審判權的主觀地、非法的干涉，必定擾亂國家權力體系的運行，破壞法制的統(tǒng)一；人民行使國家權力的機關應當責無旁貸地予以督促和糾正，讓人民處于一個令人幸福的國度中生產和生活，在經(jīng)濟活動中得到真實不虛、無上比擬的公平、公正待遇。――惟愿公平如大水滾滾，使公義如江河滔滔。
參考文獻
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[7]梁慧星：《民法總論》法律出版社，1996年版，37。
第9篇：房地產測繪論文范文
【關鍵詞】GPS；控制網(wǎng)測量；平面控制網(wǎng)；高程控制網(wǎng)；水準測量
隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，連接城市之間的高速公路的建設的不斷涌現(xiàn)，道路的距離和平整度就是大家所關心的指標。對于這些遠距離的道路，由于兩邊通視極為不易，要用傳統(tǒng)測量方法直接測得相應的數(shù)據(jù)，工作量十分繁重。道路建設的高精度控制測量及施工測量的方法非常必要。而GPS技術的產生和發(fā)展很好的解決了此類專業(yè)問題。GPS技術的有點在于：測量速度快、測量精度高、24小時工作、使用成本較低、操作簡單、不受地域影響。施工控制網(wǎng)測量如使用原始方法，因為地形的限制會在選點上存在通視情況不佳的狀況。利用GPS施工控制網(wǎng)測量是最好的選擇。本文研究內容就是大型公路建設中控制網(wǎng)測量工程也詳細地闡述建立大型公路的平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)如何選點和水準測量的規(guī)范。為之后的工程進度提供有效的保證。
全球定位系統(tǒng)GPS技術是現(xiàn)在科學技術的產物，它是一種利用新型的衛(wèi)星導航定位系統(tǒng)解決大地測量和信息空間定位問題的空間技術。GPS系統(tǒng)的構成主要包括空間的衛(wèi)星系統(tǒng)、地面的監(jiān)控機構以及分散的接收機用戶等?？苯鐪y繪是以獲取和表述行政區(qū)域界線位置為依據(jù)，為邊界管理提供基礎資料和科學依據(jù)以解決爭端、理順權屬的一項重要工作。目前，GPS的推廣應用非常廣泛，在房地產測量、道路施工監(jiān)控等一系列工程中都有運用。
1.公路的平面控制網(wǎng)
1）在大型公路建設工程的GPS平面控制網(wǎng)的布設中。根據(jù)實地情況制定了布網(wǎng)的方案和觀測方案，并對平面控制網(wǎng)的布設和精度作了分析和研究，GPS的觀測是采用了對控制點的大地測量模式進行。
2）對測得的大型道路工程的高程控制網(wǎng)布設的測點進行數(shù)據(jù)處理。由長距離不能直接通視，通過擬定不同方案產生的結果分析。
3）為準確、有效地進行大橋施工測量提供了技術保證，必須對各個數(shù)據(jù)結果進行可行性和必要性分析研究，采取最佳方案，解決工程中遇到的技術問題和技術難點。
2.選點
控制測量之前最為關鍵的步驟就是現(xiàn)場踏勘選點，根據(jù)布設網(wǎng)形的實際情況進行實地選點。選點必須遵循以下幾個原則：
（1）為滿足GPS觀測要求，必須保證衛(wèi)星信號的正常接收，不被大功率無線電發(fā)射源影響而減弱信號。遠離大功率雷達站、電視轉播臺、無線電微波站，確保觀測質量同時確保人員安全，必須避開高壓線。
（2）在四周開闊的區(qū)域布設控制點，不能處于離地面高度角大于15“范圍內，避免控制點周圍有強光反射，遠離水域。在無法避開的情況下，通過一些措施進行改善，如提高衛(wèi)星觀測高度角等，保證觀測質量。
（3）選好的點位要妥善保存，并要作為長期使用計劃。選點還應結合甲方提供相關施工圖，根據(jù)施工特點、計劃等情況，進行選定，避免因施工原因對選定的點的破壞。如有條件可在建筑物上設置觀測點。
（4）繪制點時要制定委托保管書。
（5）首級控制點點位初步選定后，先用木樁進行定位。再由建設單位請有關施工單位派專家檢查、查看認可后方能進一步確定具體點位。
3.高程控制網(wǎng)的作用
高程控制網(wǎng)在對于公路的建設和后期的監(jiān)測都起著有很重要的作用。在范圍不太大的地形平坦區(qū)域內，選定合適的高程處理模型，結合各個觀測點的GPS觀測值，以高等級水準點作為高程起算點，高程傳遞的精度可達國家二、三等水準精度。所以對于大型的道路工程施工的測量應用這類方法十分有效。此外，數(shù)字化技術滲入控制網(wǎng)測量中，除了外形三維的仿真之外，它還能根據(jù)已測量出來的原始數(shù)據(jù)，對導線點的坐標、高程實施自發(fā)計算，并且計算敏捷準確，并且它可以直接對建筑尺寸等進行自動標注，并將標注數(shù)據(jù)存儲到數(shù)據(jù)庫中，避免不必要的人為抄寫錯誤。
4.水準測量
水準儀是由德國ZEISS廠生產的精密水準儀Ni00A2和Ni002，水準測量的實施必須按照以下要求：
1）測量前對水準儀器與水準標尺進行檢校須按GB12897一91《國家一、二等水準測量規(guī)范》的有關要求。
2）待雨季過后才能使用水準點進行觀測。
3）每一段水準線路要安排為偶數(shù)站，并在沒站進行往測和返測，最終得出測量結果。
4）在進行水準測量時還要加入必要的重力異常改正，目的是獲取更為精確的成果。再結合GPS技術的擬合高程。通過以上的辦法，進而也可得到更為準確、可靠的大地水準面參數(shù)。
5）在測量設點建立首級水準控制網(wǎng)的時候，測定GPS高程數(shù)據(jù)盡量多的將水準點用在GPS高程的擬合方法。
5.結論
本文主要對利用GPS定位技術進行大型道路工程控制測量作了探究，先是確立GPS定位技術如何構建平面控制網(wǎng)，再是為得到GPS技術的相關數(shù)據(jù)而選取的若干合理的測量點，最后是在建立施工控制網(wǎng)后對如何測得高程和水準的測量提出的一些規(guī)范，從而為大型道路工程施工測量提供技術上的支持。
通過上述研究，得出以下的結論：
1）采用GPS定位技術可以方便地為高速公路高精度的數(shù)據(jù)結果。有效的降低了來自傳統(tǒng)的測量技術帶來的誤差。
2）通過合理的手段解決了大工程中的相關技術難題，通過精密水準網(wǎng)和GPS高程擬合網(wǎng)的結合，有效的完善了大型公路的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，為道路的技術控制打下基礎。
3）大型公路工程是一個投資數(shù)額大、工期漫長、任務繁多的項目，合理的使用GPS技術是非常有必要。工程中建立GPS控制網(wǎng)測量不但能提高效率，縮短工期，還能在很大程度上減少不必要的開資，為工程施工測量提供技術保證，還能夠為整個工程帶來可觀的經(jīng)濟效益。也可以為道路工程帶來更高的作業(yè)效率和較大的經(jīng)濟效益。
【參考文獻】
[1]武漢大學測繪學院：實用GPS測量數(shù)據(jù)處理教程，武漢大學，2001.
[2]施闖.大規(guī)模高精度GPS網(wǎng)平差處理與分析理論及其應用，博士論文，武漢測繪科技大學出版社，1999.02.
