房地產(chǎn)估價(jià)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；技術(shù)路線；估價(jià)方法

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.025

江夏區(qū)原為武昌縣，是武漢市的南大門，素有“楚天首縣”之美譽(yù)。1995年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)區(qū)，現(xiàn)為武漢市新型城區(qū)，總面積2009平方公里，人口68萬人。江夏城區(qū)現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)是2009年完成的，江夏區(qū)紙坊城區(qū)、大橋新區(qū)、廟山、藏龍島四區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)更新工作于2008年開始實(shí)施，成果于2010年4月通過湖北省國土資源廳和武漢市國土資源與規(guī)劃局的聯(lián)合驗(yàn)收，并經(jīng)過江夏區(qū)社會(huì)各方面的聽證。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城區(qū)建設(shè)的逐步完善，一方面，城區(qū)作為全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，要求土地利用、城市規(guī)劃更趨合理；另一方面，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要拓寬城市骨架加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及舊城區(qū)改造的步伐。為使土地定級(jí)成果符合客觀實(shí)際，保持定級(jí)成果的現(xiàn)勢性，2011年7月20日，根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局《關(guān)于開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（武土資規(guī)發(fā)[2011]173號(hào)）文件，對江夏區(qū)紙坊城區(qū)成果進(jìn)行第二次更新。

1擬定實(shí)施計(jì)劃相關(guān)條件

此次更新工作原則依據(jù)《定級(jí)規(guī)程》、《估價(jià)規(guī)程》和《技術(shù)規(guī)范》，同時(shí)我們又結(jié)合江夏區(qū)實(shí)際情況補(bǔ)充了以下原則：

（1）根據(jù)江夏區(qū)在武漢市和省域內(nèi)的地位作用、城市性質(zhì)和規(guī)模以及當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場的發(fā)育程度，選擇并確定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的技術(shù)路線。

（2）注重靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合，充分考慮江夏區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀以及近期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)將對土地質(zhì)量和土地價(jià)格產(chǎn)生的影響，從時(shí)間、空間和市場供求三方面綜合評定土地級(jí)別和測算基準(zhǔn)地價(jià)。

（3）在保證土地定級(jí)估價(jià)遵循國家規(guī)程要求的同時(shí)，注重對定級(jí)估價(jià)理論方法的研究探討，在一些難點(diǎn)問題上力爭取得突破和創(chuàng)新。

（4）理論與實(shí)際相結(jié)合，在保證定級(jí)估價(jià)成果科學(xué)性和規(guī)范性的同時(shí)，注重成果的實(shí)用性和可操作性，使其更易于根據(jù)市場的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測和適時(shí)更新調(diào)整。

（5）在技術(shù)手段上，充分利用科技含量高的土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)更新，提高成果精度，建立起圖形、數(shù)據(jù)庫和文檔的一體化系統(tǒng)，以便于政府公布和基準(zhǔn)地價(jià)以及提供公眾咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字土地的目標(biāo)。

2擬定調(diào)查收集的資料

資料收集的一般方法和要求，這里只說明具體收集的情況。

此次基準(zhǔn)地價(jià)更新收集的內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、征地、拆遷等樣點(diǎn)資料；建筑成本費(fèi)用、有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)等參數(shù)指標(biāo)；土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定及相關(guān)法律、法規(guī)等文件資料；歷史地價(jià)資料；有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。

3預(yù)計(jì)所需的時(shí)間，人力，經(jīng)費(fèi)

本次土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，在江夏區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，成立江夏區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室。在領(lǐng)導(dǎo)小組監(jiān)督指導(dǎo)下由江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)組織實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)施單位為武漢吉諾凱立德數(shù)碼技術(shù)有限公司。

為了確保江夏區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的順利進(jìn)行，江夏區(qū)政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組及各工作組。

4確定基準(zhǔn)地價(jià)評估步驟

4.1土地定級(jí)的技術(shù)路線

本次土地定級(jí)的技術(shù)路線可概括為：在全面收集影響江夏區(qū)城區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，以網(wǎng)格為基本定級(jí)單元，采用多因素綜合評定法確定基本定級(jí)單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級(jí)別界限分值，初步劃分綜合土地級(jí)別、商業(yè)用地土地級(jí)別、住宅用地土地級(jí)別、工業(yè)用地土地級(jí)別。最后根據(jù)土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗(yàn)證、相互補(bǔ)充，確定土地級(jí)別。

4.2土地定級(jí)的工作流程和工作內(nèi)容

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《定級(jí)規(guī)程》（GB/185072001），土地定級(jí)的工作內(nèi)容為：

（1）建立土地定級(jí)評價(jià)因素因子體系。

（2）確定定級(jí)因素因子權(quán)重。

（3）根據(jù)定級(jí)因子編制資料調(diào)查表格，進(jìn)行定級(jí)資料調(diào)查。

（4）建立土地定級(jí)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

（5）按照各定級(jí)因素的分布變化規(guī)律，計(jì)算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分和服務(wù)半徑；根據(jù)土地定級(jí)因素因子調(diào)查表數(shù)據(jù)和圖件，采用《定級(jí)規(guī)程》規(guī)定的方法對定級(jí)因素因子進(jìn)行量化，并確定其作用分，對其中的點(diǎn)線狀因素因子根據(jù)其影響方式和強(qiáng)度，確定其服務(wù)半徑。

（6）劃分單元并計(jì)算其總分值。

（7）劃分土地級(jí)別。

（8）土地級(jí)別的驗(yàn)證與確定。

（9）土地定級(jí)圖件編制。

（10）土地級(jí)別面積量算。

（11）編制土地定級(jí)報(bào)告。

編制土地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。

5確定工作進(jìn)度安排

（1）8月份完成編制實(shí)施方案。

（2）9月和10月份完成資料收集和實(shí)地考查。

（3）10月份完成資料整理與分析。

（4）10月和11月份完成內(nèi)業(yè)處理。

（5）11和12完成撰寫專題報(bào)告。

（6）12月份完成成果論證并組織驗(yàn)收。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)

1、從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況的影響。

房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。

2、從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟(jì)條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。

（2）房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。

（3）房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值）。

（4）房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

（5）房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義

綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評估價(jià)格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格？其期房價(jià)格是4000元／平方米還是現(xiàn)房價(jià)格是4000元／平方米？如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元／平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，對其評估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：1、不同的評估目的具有不同的價(jià)格定義例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)回素，評估價(jià)格一般保守，其評估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價(jià)格不同。

2、房地產(chǎn)價(jià)格評估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。

3、在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評估人員對具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價(jià)格定義、評估目的對比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面；1、同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。

2、市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。

3、房地產(chǎn)評估價(jià)格對房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高、其銷售速度可能較慢。

4、房地產(chǎn)的具體價(jià)值體現(xiàn)，最終是通過實(shí)際成交價(jià)格，同此一般意義的房地產(chǎn)評估價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)較為接近，不應(yīng)大相徑庭。

四、采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)應(yīng)注意的問題

筆者在閱讀了較多的房地產(chǎn)評估報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，在采用市場比較法評估時(shí)，眾多的評估報(bào)告把重點(diǎn)放在了對比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正上，而忽略了對比準(zhǔn)實(shí)例及評估對象進(jìn)行價(jià)格定義的統(tǒng)一。從而造成了評估價(jià)格在理論上的模糊不清。因此，本文認(rèn)為，評估人員一定要對比準(zhǔn)實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格特點(diǎn)進(jìn)行分析，對實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。使其達(dá)到評估要求的價(jià)格定義，然后用正常的市場比較法評估。

五、不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格定義的探討

房地產(chǎn)估價(jià)的目的主要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估、房地產(chǎn)分割析產(chǎn)評估、企業(yè)合資股份制改造等價(jià)格評估，本文對不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格評估的定義做簡要分析；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估：因該價(jià)格評估為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)，大宗房地產(chǎn)評估價(jià)格應(yīng)是整宗出售、一次性付款時(shí)的價(jià)格，該價(jià)格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r(shí)的價(jià)格。

房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估：房地產(chǎn)抵押評估價(jià)格應(yīng)是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時(shí)的價(jià)格，評估結(jié)果趨于保守。

第3篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)方法

自改革開放房屋開始作為商品進(jìn)行市場流通至今，房地產(chǎn)行業(yè)以其迅猛的發(fā)展形勢越來越吸引眾多方面的關(guān)注，尤其是在我國入世后，房地產(chǎn)的流通已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)估價(jià)作為房地產(chǎn)流通的重要推手也應(yīng)有長足的進(jìn)步和發(fā)展。

1 房地產(chǎn)估價(jià)概述

1978年“改革開放”政策的全面推行使我國的國有土地使用制度和城鎮(zhèn)住房制度有了新的發(fā)展方向，房屋被作為一種商品開始在市場流通。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)也正是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生，雖然起步較晚，但發(fā)展很快，一方面大膽借鑒西方發(fā)達(dá)國家以及我國臺(tái)灣、香港地區(qū)的估價(jià)理論和方法成果，另一方面積極集合國內(nèi)自身實(shí)際情況，發(fā)展出一套適合我國國情需要的房地產(chǎn)估價(jià)方法。由于受英國估價(jià)體系的影響較深，因此我國的估價(jià)方法更傾向于經(jīng)驗(yàn)與理論結(jié)合。

房地產(chǎn)估價(jià)的概念正式提出于1999年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并被廣泛沿用至今。該規(guī)范指出，房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)體。本文中所提及房地產(chǎn)均為狹義上的房地產(chǎn)概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分，以及與土地和建筑物有關(guān)的權(quán)力和利益等。

房地產(chǎn)估價(jià)行為一直是以房地產(chǎn)屬性為基礎(chǔ)、以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以理論規(guī)范為支撐的、不以主觀意識(shí)為轉(zhuǎn)移的客觀活動(dòng)。然而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素復(fù)雜多變，估價(jià)行為必須依賴于科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。

2 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法

我國房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有以下五種：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法。其中市場比較法、收益法、成本法是最基本的三種估價(jià)方法，其他方法都是他們的派生?，F(xiàn)將前三種基本的估價(jià)方法進(jìn)行簡要介紹：

2.1 市場比較法

市場比較法是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，經(jīng)比較修正而得出估價(jià)對象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理表明市場中具有等同的使用價(jià)值和效用的商品具有相同價(jià)格，是完全的替代關(guān)系。同樣，這一原理是市場比較法的理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)能夠根據(jù)其典型的物質(zhì)屬性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分）、法律屬性（即為房地產(chǎn)的權(quán)屬）和經(jīng)濟(jì)屬性（房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)內(nèi)涵）進(jìn)行同等價(jià)值和效益的劃分，形成這種替代關(guān)系，從而將同類型待估房地產(chǎn)進(jìn)行一定的因素修正，最終做出價(jià)值評估，完成房地產(chǎn)估價(jià)。

2.2 收益法

收益法評估房地產(chǎn)商品的價(jià)格，就是應(yīng)用科學(xué)的預(yù)測方法預(yù)測估價(jià)對象在未來經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)每年能給投資者帶來的純收益，并選擇合理的資本化率，將之折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即得估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

收益法的估價(jià)原理為預(yù)期原理，這一原理建立在房地產(chǎn)使用壽命耐久性和經(jīng)濟(jì)效用長久性的特點(diǎn)之上，本質(zhì)為房地產(chǎn)未來所能獲得的純收益與現(xiàn)在的貨幣價(jià)值的等量表達(dá)。由于純收益的獲取是一個(gè)長期積累的過程，因此我們房地產(chǎn)在整個(gè)收益過程中存在一個(gè)資本化率，那么房地產(chǎn)本身具有的價(jià)格與資本化率的積就是純收益，同理純收益與資本化率的比即為房地產(chǎn)價(jià)格。

2.3 成本法

成本法也稱成本逼近法，它是一種通過求取在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)費(fèi)用總額減去估價(jià)對象的減價(jià)修正額來估算估價(jià)對象價(jià)格的方法。

成本法估價(jià)的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，該理論旨在尋求供需雙方的共同利益點(diǎn)，維持供需雙方利益的平衡。換言之，如果房地產(chǎn)出售價(jià)格超出重置或重造所需全部成本額，就意味著需求方自行建設(shè)優(yōu)于直接購買，那么需求方將放棄購買權(quán)；如果房地產(chǎn)出售價(jià)格低于重置或重造所需全部成本額，那么供給方將造成虧損，同樣不具備成交條件。因此房地產(chǎn)價(jià)格下限，即開發(fā)成本，才更容易促成房地產(chǎn)交易，是供需雙方的共同利益點(diǎn)。

3 房地產(chǎn)估價(jià)基本方法的比較分析

3.1 適用范圍的比較

市場比較法是參照同類型房地產(chǎn)的交易資料而對待估對象進(jìn)行估價(jià)的方法。市場比較法主要針對交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)，如商品住宅、辦公樓、商場、倉儲(chǔ)用地、工業(yè)廠房等項(xiàng)目，而對于學(xué)校、體育場館、文化展館等交易性較差的房地產(chǎn)則不適用于本方法。

收益法以房地產(chǎn)預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此該方法適用于具有收益或者具有潛在收益且這種收益可以被定量表達(dá)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如普通商品住宅在出租的的情況下具有收益，在自用的情況下節(jié)省了租房成本，為潛在收益，并且這些收益都直接以貨幣形式表現(xiàn)；而對于機(jī)關(guān)辦公場所、學(xué)校、綠化用地、公共設(shè)施等房地產(chǎn)估價(jià)則大多不適用。

成本法是以建造成本為著眼點(diǎn)的估價(jià)方法。每一個(gè)房地產(chǎn)都存在建造成本，因此此項(xiàng)方法適用范圍最為廣泛，尤其是在交易性不強(qiáng)或者無法將收益貨幣化的房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)中表現(xiàn)尤為突出，彌補(bǔ)了其他兩種方法適用范圍的局限性。

3.2 特點(diǎn)分析

在市場比較法中用以參照的同類型房地產(chǎn)交易資料質(zhì)量將直接影響估價(jià)水平，一方面用以參照的交易資料應(yīng)具備一定的數(shù)量，即具有較為成熟的房地產(chǎn)交易市場，確保在相似供需范圍內(nèi)有足夠的資料對比參照，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；另一方面參照資料應(yīng)具備優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，即保證交易資料數(shù)據(jù)合法，保證待估對象的可靠性。

收益法主要借鑒和沿用了西方國家的成果，可以說是“起步晚、起點(diǎn)高”，雖然在評估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)基本上相同，但在評估實(shí)踐中對于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。這是因?yàn)槭找娣ㄔ趹?yīng)用中對純收益的概念缺乏足夠的說明，因此，采用該方法估算也應(yīng)高度重視成交記錄的收集和整理工作，以保證純收益計(jì)算的可靠性。

成本法的關(guān)鍵在于對成本的理解，一方面在房地產(chǎn)估價(jià)中提出的成本為社會(huì)成本，其中不僅包含單純的人工、材料、管理等顯性費(fèi)用，還包含開發(fā)商合理的利潤及繳納稅金等隱性成本；另一方面成本為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成本，而非歷史建造成本。

3.3 影響因素分析

由于房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性，使得即使在房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、所處地點(diǎn)、價(jià)格類型、交易時(shí)間等對比條件均統(tǒng)一的情況下，常常受到交易雙方乃至估價(jià)人員的主觀影響而產(chǎn)生差異。

而收益法做出的評估結(jié)果準(zhǔn)確與否在很大程度上取決于純收益和資本化率兩個(gè)參數(shù)的確定。一方面，純收益的累積是在一種較為平均的狀態(tài)下進(jìn)行的，排除了具有特殊經(jīng)營能力者和缺乏經(jīng)營能力者產(chǎn)生的特殊的收益；另一方面，在房地產(chǎn)投入使用的若干年中，資本化率不斷發(fā)生改變。因此影響收益估價(jià)法的兩個(gè)關(guān)鍵因素均較難控制，容易在實(shí)際應(yīng)用中摻雜估價(jià)人員主觀判斷，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏離。

在成本法中采用的重置成本與建造時(shí)的歷史成本是截然不同的兩個(gè)時(shí)間段，兩者存在著巨大的差異，因此該估價(jià)過程中減價(jià)修正額的確定是估價(jià)合理的關(guān)鍵，其中減價(jià)修正額包含折舊、成新率兩個(gè)影響因素。

3.4 本質(zhì)的同一性

三種方法無論是在適用范圍還是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，亦或者是在影響因素等方面多存在著很大的差異，但經(jīng)過總結(jié)和分析后發(fā)現(xiàn)，他們都是借用不同的方法途徑，找出房地產(chǎn)與價(jià)值、貨幣之間的紐帶，最終體現(xiàn)出房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值。

4 房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)措施與建議

4.1 規(guī)范估價(jià)程序

從以上三種估價(jià)方法的分析中不難看出，在整個(gè)估價(jià)過程中依然有相當(dāng)一部分的主觀因素存在，由于房地產(chǎn)是典型的不完全市場，這樣的主觀因素?zé)o法避免，因此就需要通過規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)程序提高估價(jià)過程的可操作性，盡量回避由人為因素引起的不必要估價(jià)偏差。

4.2 建立完善的估價(jià)市場資料庫

由于房地產(chǎn)估價(jià)方法的本質(zhì)最終均表現(xiàn)為房地產(chǎn)向市場價(jià)值甚至貨幣化的轉(zhuǎn)換，在轉(zhuǎn)換過程中牽涉的數(shù)據(jù)資料就是成就估價(jià)準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，因此建立完善的估價(jià)市場資料庫能夠更進(jìn)一步的幫助估價(jià)的可靠性和合法性。

4.3 引入新的計(jì)算方法

通過對三種估價(jià)方法的分析中得知，三種方法中均存在不同的關(guān)鍵影響因素，而這些影響因素指標(biāo)在確定方面都存在一定困難，因此適當(dāng)引入新的計(jì)算方法對基礎(chǔ)估價(jià)算法進(jìn)行補(bǔ)充，能夠在一定程度上挽回計(jì)算中的誤差情況。

4.4 科學(xué)確定估價(jià)結(jié)果

由于三種基本的估價(jià)方法都存在各自的適用范圍和使用條件，因此在估價(jià)結(jié)果上必然存在差異，因此應(yīng)注重三種方法的綜合應(yīng)用，達(dá)到相互驗(yàn)證結(jié)果的目的，降低由于交易資料不完善或者關(guān)鍵影響因素取值不明確帶來的結(jié)果偏差。

參考文獻(xiàn)

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[2]方晟,何柳.不同評估目的下房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇[J].法制與社會(huì),2007(6):74 7-748.

[3]項(xiàng)昀.房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法的改進(jìn)研究[D].黑龍江:東北林業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2006,6.

第4篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評估。

第四條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作。

第六條房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理。

鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

第二章估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)

第七條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可，并接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

第九條各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；

4.有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

5.在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％；

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求；

12.在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

（二）二級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上；

3.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；

4.有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

5.在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；

6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％；

9.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求；

12.在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

（三）三級(jí)資質(zhì)

1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評估字樣；

2.有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；

3.有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

4.在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；

5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％；

8.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

9.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求；

12.在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無本辦法第三十二條禁止的行為。

第十條申請核定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請表（一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；

（三）營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；

（四）出資證明復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；

（五）法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；

（六）專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證明；

（七）固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；

（八）經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息；

（九）隨機(jī)抽查的在申請核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件（一式二份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）。

申請人應(yīng)當(dāng)對其提交的申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十一條新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)提供第十條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)材料。

新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。

第十二條申請核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)向省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交本辦法第十條規(guī)定的材料。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請材料之日起20日內(nèi)作出決定。

第十三條二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法確定。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在作出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi),將準(zhǔn)予資質(zhì)許可的決定報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)遺失資質(zhì)證書的，應(yīng)當(dāng)在公眾媒體上聲明作廢后，申請補(bǔ)辦。

第十五條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。

資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。準(zhǔn)予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年。

在資質(zhì)有效期內(nèi)遵守有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，經(jīng)原資質(zhì)許可機(jī)關(guān)同意，不再審查，有效期延續(xù)3年。

第十六條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十七條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，但應(yīng)當(dāng)符合原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)條件。承繼原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定；其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第十八條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工商登記注銷后，其資質(zhì)證書失效。

第三章分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立

第十九條一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照本辦法第二十條的規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

第二十條分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）名稱采用“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱＋分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

（三）在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；

（四）有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

（五）估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全。

注冊于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)。

第二十一條新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接受備案后10日內(nèi)，告知分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，并報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

第二十二條分支機(jī)構(gòu)備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）分支機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書正本復(fù)印件；

（三）分支機(jī)構(gòu)及設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的身份證明；

（四）擬在分支機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件。

第二十三條分支機(jī)構(gòu)變更名稱、負(fù)責(zé)人、住所等事項(xiàng)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)撤銷分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內(nèi)，報(bào)原備案機(jī)關(guān)備案。

第四章估價(jià)管理

第二十四條從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第二十五條房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。

房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

第二十六條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第二十七條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面估價(jià)委托合同。

估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托人的名稱或者姓名和住所；

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所；

（三）估價(jià)對象；

（四）估價(jià)目的；

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；

（七）估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式；

（八）估價(jià)報(bào)告交付的日期和方式；

（九）違約責(zé)任；

（十）解決爭議的方法。

第二十八條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。

第二十九條委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料，并對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第三十條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師因估價(jià)需要向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容除外。

第三十一條房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第三十二條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；

（二）超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭；

（四）違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；

（六）擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；

（七）未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十三條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

第三十四條除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得對外提供估價(jià)過程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

第三十五條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。

第三十六條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立、估價(jià)業(yè)務(wù)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

第三十七條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，有權(quán)采取下列措施：

（一）要求被檢查單位提供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的文檔，有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件；

（二）進(jìn)入被檢查單位進(jìn)行檢查，查閱房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告以及估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄等估價(jià)相關(guān)資料；

（三）糾正違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的行為。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會(huì)公布。

第三十八條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經(jīng)營活動(dòng)，不得索取或者收受財(cái)物、謀取其他利益。

有關(guān)單位和個(gè)人對依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)協(xié)助與配合，不得拒絕或者阻撓。

第三十九條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，違法行為發(fā)生地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處，并將違法事實(shí)、處理結(jié)果及處理建議及時(shí)報(bào)告該估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的許可機(jī)關(guān)。

第四十條有下列情形之一的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級(jí)機(jī)關(guān)，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：

（一）資質(zhì)許可機(jī)關(guān)工作人員、作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（二）超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（三）違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（四）對不符合許可條件的申請人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（五）依法可以撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

第四十一條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以責(zé)令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質(zhì)。

第四十二條有下列情形之一的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法終止的；

（三）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)被撤銷、撤回，或者房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書依法被吊銷的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

第四十三條資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案信息。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法行為、被投訴舉報(bào)處理、行政處罰等情況應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良記錄記入其信用檔案。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良行為應(yīng)當(dāng)作為該機(jī)構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個(gè)人有權(quán)查閱信用檔案。

第五章法律責(zé)任

第四十四條申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十五條以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。

第四十六條未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級(jí)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的，出具的估價(jià)報(bào)告無效，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條違反本辦法第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不及時(shí)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的，由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。

第四十八條有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：

（一）違反本辦法第十九條第一款規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的；

（二）違反本辦法第二十條規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的；

（三）違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)不備案的。

第四十九條有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）違反本辦法第二十五條規(guī)定承攬業(yè)務(wù)的；

（二）違反本辦法第二十八條第一款規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（三）違反本辦法第十九條第二款、第二十八條第二款、第三十一條規(guī)定出具估價(jià)報(bào)告的。

第五十條違反本辦法第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避未回避的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條違反本辦法第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門拒絕提供房地產(chǎn)交易、登記信息查詢服務(wù)的，由其上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正。

第五十二條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十三條違反本辦法第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自對外提供估價(jià)過程中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料，給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條資質(zhì)許可機(jī)關(guān)有下列情形之一的，由其上級(jí)行政主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對不符合法定條件的申請人準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者超越職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的；

（二）對符合法定條件的申請人不予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可或者不在法定期限內(nèi)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可決定的；

第5篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；特征因素；指標(biāo)量化

1 特征因素的分析

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中,對于特征因素的選取和量化主觀性很大,嚴(yán)重影響了估價(jià)結(jié)果的客觀性,可能會(huì)造成不同估價(jià)人員對同一宗房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果有較大差異。特征因素就是是反映異質(zhì)性商品的特征的因素,例如,建筑面積是反映房地產(chǎn)的一個(gè)特征,那么建筑面積就是房地產(chǎn)的一個(gè)特征因素。房地產(chǎn)的價(jià)格水平,是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素相互作用的結(jié)果,或者說是這些因素交互匯聚而成的。房地產(chǎn)估價(jià)主要難點(diǎn)是,影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素極其復(fù)雜,而且難以把握。本文將著力分析各特征因素對房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn),并盡可能的對其進(jìn)行量化,以減少人為因素的影響。

2 特征因素的選取

對于不同的房地產(chǎn)估價(jià)對象,根據(jù)估價(jià)目的不同,特征因素的選取也不同,而且在眾多的影響因素中,要確定具有代表性的主要特征因素。選取的原則是選擇對房地產(chǎn)價(jià)格影響大,對估價(jià)結(jié)果有重要作用的因素為特征因素。這里的影響大是指對估價(jià)結(jié)果具有舉足輕重的影響,如果缺乏這些因素,即使其他次要因素再多,也不能客觀評價(jià)估價(jià)對象。要有針對性地適用于估價(jià)對象,對估價(jià)結(jié)果各因素都有一定的影響,必須針對估價(jià)對象和可比案例的差異選取。特征因素的選取一般請專家評定,用德爾菲(Delphi)調(diào)查法。

利用德爾菲(Delphi)調(diào)查法選擇特征因素,在選擇重要性因素時(shí),雖說影響因素比較多,但是由于因素的外延在概念上比較清楚,使得其中的協(xié)調(diào)就相對容易一些,專家們一般都可以得到比較統(tǒng)一的結(jié)果。表1是通過專家打分法收集資料、整理、歸納核計(jì)出來可采用的房地產(chǎn)特征變量。

3 特征因素的量化

3.1 硬指標(biāo)的量化

硬指標(biāo)是指易得到數(shù)據(jù),可以定量的指標(biāo)。

3.1.1 模糊數(shù)學(xué)法

常用的有模糊數(shù)學(xué)的方法,而模糊數(shù)學(xué)的方法又有很多種,本文根據(jù)模糊分布函數(shù)來量化硬指標(biāo)。

模糊分布可以分為三種類型:偏小型、中間型以及偏大型。而常見的模糊分布又分為矩形分布、梯形分布、拋物線分布、Γ形分布、正態(tài)分布、柯西分布六種類型?？紤]到房地產(chǎn)狀況特征因素的特點(diǎn)以及操作的簡便性,本文硬指標(biāo)的量化選擇的是梯形分布。對于硬指標(biāo)梯形分布,先按有關(guān)規(guī)定確定其取值范圍[e,g],a

（1）偏小型,指標(biāo)越小越好,a

（2）中間型,指標(biāo)越在中間越好,a

（3）偏大型,指標(biāo)越大越好,a

如:公交條數(shù)的計(jì)算,適用于硬指標(biāo)計(jì)算的式(3),確定其取值范圍為最小值0,代表住宅房地產(chǎn)附近沒有公交經(jīng)過,最大值取20,代表小區(qū)附近有20條以上公交線路經(jīng)過。小區(qū)附近有20條以上線路經(jīng)過,說明被評估資產(chǎn)的交通情況很好,增加公交線路對評估價(jià)格影響已經(jīng)較小,故取最大值為20。將被評估房地產(chǎn)所在小區(qū)的公交條數(shù)代入式(3),若公交條數(shù)為10條,那么交通情況的賦值為:。

3.1.2 按實(shí)際數(shù)據(jù)量化

房地產(chǎn)狀況特征因素的具體數(shù)據(jù),就采用它本身的數(shù)據(jù),如面積、成交價(jià)等。比如說某小區(qū)的生活配套設(shè)施,有銀行、醫(yī)院、超市、停車場、公園各一個(gè),一個(gè)1分,那么就賦值4。建筑面積為80 m2,就賦值80。

3.2 軟指標(biāo)的量化

軟指標(biāo)則難以得到確切數(shù)據(jù),只能定性的指標(biāo),但可以對不同指標(biāo)考評的分析評判級(jí)別,考核指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分進(jìn)行量化。可采用專家意見法,先對房地產(chǎn)的軟指標(biāo)進(jìn)行定級(jí)量化,把房地產(chǎn)的特征因素分為5個(gè)等級(jí),“優(yōu)”“較優(yōu)”“一般”“較劣”和“劣”。

本文是在征詢了多家評估公司的房地產(chǎn)評估專家的基礎(chǔ)上,確定軟指標(biāo)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的。根據(jù)專家對3個(gè)區(qū)域特征因素、2個(gè)個(gè)別特征因素的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)給出的意見,整理歸納得到表2軟指標(biāo)的評級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。簡稱評級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是立足于大城市,若是對中小城市的評估,要在繁華程度、社區(qū)居民文化程度和物管上適當(dāng)?shù)淖鞒稣{(diào)整。然后對5個(gè)等級(jí)的軟指標(biāo)賦值,我們可以用級(jí)差評分法來量化軟指標(biāo),確定軟指標(biāo)的函數(shù)值,其賦值方式有兩種:一種賦值區(qū)間為[0, 1],另一種為[0. 1, 0. 9],各等級(jí)賦值見表3.

如某被評估房地產(chǎn)的物管一級(jí)物管資質(zhì),有24 h保安巡邏、安裝錄像監(jiān)控,那么確定其等級(jí)為優(yōu),即可賦值1或者0. 9。

第6篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)估價(jià);風(fēng)險(xiǎn);防范;回避

中圖分類號(hào): F293.3

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)在城市房地產(chǎn)市場中扮演著非常重要的角色,越來越多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。巨大的市場需求催生了大量的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),同時(shí),越來越多的人才投身于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè),使得房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍日益壯大,著實(shí)令人欣慰。但是,房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在,近幾年業(yè)界也確實(shí)有房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的事件發(fā)生。因此,充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)成因及風(fēng)險(xiǎn)體系,并積極防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),是房地產(chǎn)估價(jià)工作的一項(xiàng)重要課題。本文主要從房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的角度,提出一些房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)過程中常見的可控風(fēng)險(xiǎn)與防范的看法。

1 業(yè)務(wù)承接方面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.1 委托方未能真實(shí)告知估價(jià)對象狀況所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

對估價(jià)對象的認(rèn)識(shí),一方面可以通過估價(jià)人員現(xiàn)場查勘,另一方面由委托人予以提供。估價(jià)對象有時(shí)會(huì)存在著某些方面的缺陷,如實(shí)體性的缺陷或權(quán)益性的缺陷,都有可能會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格造成很大的影響,有時(shí)委托方為了達(dá)到某種目的,故意隱瞞實(shí)情,這就給估價(jià)人員的估價(jià)工作帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在業(yè)務(wù)洽談的過程中估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真聽取委托方的介紹,運(yùn)用專業(yè)知識(shí)分析其邏輯性,判斷其合理性,有疑惑的地方可以加強(qiáng)現(xiàn)場查勘,或到有關(guān)部門進(jìn)行查詢,或要求委托方對所提供的信息和資料的合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé),要求委托方予以簽字或蓋章,以此來降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 委托方出于某種目的要求高評或低評房地產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)

在以抵押、拆遷為目的的估價(jià)活動(dòng)中,委托方往往要求估價(jià)人員給予高評,以納稅、改制為目的估價(jià)活動(dòng)中,往往要求估價(jià)人員給予低評。當(dāng)前估價(jià)行業(yè)競爭激烈,市場人員為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù),往往會(huì)遷就委托方的不合理要求,這就給估價(jià)人員帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。將來利益當(dāng)事人可能會(huì)追究估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的責(zé)任,輕者給予經(jīng)濟(jì)賠償,重者要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。針對這類風(fēng)險(xiǎn),估價(jià)人員應(yīng)謹(jǐn)慎行事,盡可能明確委托方的意圖,有必要時(shí)可與另一方利益當(dāng)事人進(jìn)行溝通,從專業(yè)人士的角度給委托方作出合理的解釋,說服委托方接受正常的估價(jià)結(jié)果。確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)太大,無法滿足委托人的要求時(shí),估價(jià)機(jī)構(gòu)可采取風(fēng)險(xiǎn)回避的策略,避免未來的潛在損失。這樣短期內(nèi)可能會(huì)損失部分利益,但有利于估價(jià)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,最終會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可。

1.3 簽訂委托估價(jià)合同中的風(fēng)險(xiǎn)

《委托估價(jià)合同》是明確委托人與估價(jià)方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律文件,一旦簽訂,雙方必須共同遵守?，F(xiàn)實(shí)中由于估價(jià)行業(yè)處于買方市場的地位,市場人員在訂立合同時(shí),往往不能很好的考慮估價(jià)方的利益,訂立了不平等條款,如付款方式、違約責(zé)任等對估價(jià)機(jī)構(gòu)不利的條款。針對此類風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)事先向法律人士咨詢,擬定高質(zhì)量的委托合同書,盡量避免由于條款約定不明確而導(dǎo)致的日后糾紛。訂立合同時(shí)應(yīng)本著平等、友好、協(xié)商的原則,充分考慮合同雙方的利益。

2 估價(jià)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2.1 估價(jià)方法選取不當(dāng)或參數(shù)選擇不合理所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)人員應(yīng)熟知市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法的理論依據(jù)、適用條件和對象,根據(jù)不同估價(jià)目的和估價(jià)對象的類型選取合理的估價(jià)方法,確定估價(jià)的技術(shù)路線。這是估價(jià)活動(dòng)的重點(diǎn)工作,一旦選錯(cuò),就會(huì)使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生很大的誤差,使估價(jià)工作面臨風(fēng)險(xiǎn)。不同的估價(jià)方法有著不同的技術(shù)參數(shù),技術(shù)參數(shù)選擇不當(dāng),即使估價(jià)方法正確,也會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)果,造成風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)參數(shù)的確定歸根到底來自于市場,是根據(jù)大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行測算并結(jié)合以往的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)得出的。如果只憑經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或借用他人的數(shù)據(jù),不根據(jù)估價(jià)對象的類型、市場條件等具體情況進(jìn)行測算,就不可避免由于估價(jià)參數(shù)的選擇不當(dāng)而造成估價(jià)結(jié)果偏離市場價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 估價(jià)信息獲取與使用方面的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)所需的資料信息很多,如當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)資料、當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)市場交易信息、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變化趨勢等。資料信息的取得和使用對估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定起著重要的作用。估價(jià)活動(dòng)中,往往會(huì)因?yàn)橘Y料信息收集量不足、不夠細(xì)致、不夠真實(shí)、實(shí)用性不強(qiáng)或加工質(zhì)量不高而造成技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。針對此類風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注重平時(shí)資料的收集工作,建立專人收集資料信息的制度,建立相應(yīng)的信息資料庫 ,以備需要時(shí)選用,提高工作效率,降低信息獲取和使用過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 估價(jià)報(bào)告撰寫方面的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)報(bào)告是估價(jià)方提供給委托方的最終產(chǎn)品,在估價(jià)報(bào)告的撰寫過程中,估價(jià)人員往往對價(jià)值內(nèi)涵把握不準(zhǔn)確,有時(shí)濫用估價(jià)假設(shè)和限制條件,對重要信息的披露有重大疏漏,價(jià)值測算過程缺乏取值標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)報(bào)告的有效期未合理限定,對估價(jià)對象的描述和市場分析部分與估算取值和估價(jià)結(jié)果不一致,這些都會(huì)成為估價(jià)報(bào)告撰寫過程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對估價(jià)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn),估價(jià)人員應(yīng)從自身的素質(zhì)入手,注重平時(shí)的繼續(xù)教育,加強(qiáng)估價(jià)師之間的交流,不斷的學(xué)習(xí)和更新知識(shí),估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部也應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和質(zhì)量評審制度,從獲取估價(jià)業(yè)務(wù),擬定估價(jià)作業(yè)方案一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品的全過程中,采取一系列檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施,保證估價(jià)的真實(shí)、客觀、科學(xué)、公正。如先由估價(jià)人完成報(bào)告,再經(jīng)復(fù)核人復(fù)核,最后經(jīng)審核人批準(zhǔn)通過后方可加蓋公章才能交付報(bào)告,這樣可以減少報(bào)告中可能出現(xiàn)的技術(shù)錯(cuò)誤,提高估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在質(zhì)量,同時(shí)正確、合理地運(yùn)用估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件,注明權(quán)責(zé)的劃分,降低估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

3.1 未能按估價(jià)目的正確使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果的期望用途。不同的估價(jià)目的對應(yīng)不同的用途,不可以隨便濫用。如法院委托的評估價(jià)項(xiàng)目,委托評估時(shí)要求評估估價(jià)對象的公開市場價(jià)值,而法院在執(zhí)行時(shí)需要對估價(jià)對象進(jìn)行拍賣,房地產(chǎn)拍賣應(yīng)設(shè)定底價(jià),法院委托拍賣公司拍賣時(shí)則是以估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值為依據(jù)來設(shè)定底價(jià)。這就造成了估價(jià)目的與估價(jià)結(jié)果的不一致,給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來了風(fēng)險(xiǎn)。作為專業(yè)的估價(jià)人員應(yīng)事先與委托人交流溝通,明確其評估的真實(shí)意圖,告知估價(jià)報(bào)告的具體用途。

3.2 房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告使用錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)報(bào)告的有效期通常為一年,有些委托方不了解,在估價(jià)報(bào)告過期的情況下還繼續(xù)使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果?；蚍康禺a(chǎn)市場劇烈波動(dòng),雖然估價(jià)報(bào)告仍在有效期內(nèi),但現(xiàn)時(shí)價(jià)值與原估價(jià)結(jié)果已相差很大。這種情況下繼續(xù)使用原估價(jià)報(bào)告造成損失后會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)提示報(bào)告使用者如何正確使用估價(jià)報(bào)告。

以上為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所面臨的可控性風(fēng)險(xiǎn),歸根到底到要通過對風(fēng)險(xiǎn)源的有效控制才能達(dá)到防范各類風(fēng)險(xiǎn)的目的。估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)主觀上必須慎重對待,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),樹立重風(fēng)險(xiǎn)、重質(zhì)量的觀念,不斷學(xué)習(xí)提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德,學(xué)法、知法、依法執(zhí)業(yè);當(dāng)然,估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府主管部門等方面也應(yīng)多加努力,加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理,完善相應(yīng)制度,經(jīng)常搭建估價(jià)師交流的平臺(tái)。只有這樣才能使估價(jià)行業(yè)長遠(yuǎn)生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第7篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

【關(guān)鍵詞】收益法 房地產(chǎn) 評估 應(yīng)用

收益法與成本法、市場法是價(jià)值評估的三種基本方法。而收益法對評估收益性房地產(chǎn)的價(jià)值，具有顯著優(yōu)勢，也更加符合報(bào)告使用者的心理需求，因而成為評估收益性房地產(chǎn)價(jià)值的主要方法。

一、收益法簡介

收益法理論依據(jù)為效用價(jià)值論，即房地產(chǎn)價(jià)值在于未來該房地產(chǎn)所帶來的收益，因而可通過折現(xiàn)未來收益的現(xiàn)值之和求取該房地產(chǎn)的價(jià)值。其基本計(jì)算公式為：

其中：V-收益價(jià)格（元，元/O）；

Ai-未來第i年的凈收益（元，元/O）；

R-資本化率（%）；

n-未來可獲收益的年限（年）。

二、收益法在房地產(chǎn)評估應(yīng)用中存在的問題

（一）收益法適用的范圍

中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291―1999）（以下簡稱《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》）規(guī)定“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的評估，例如商場、寫字樓、公寓、旅館等；排除如政府機(jī)關(guān)、公園、廣場等不以盈利為目的的公益性房地產(chǎn)。收益法是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因而它不僅適用于有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)，而且適用于沒有現(xiàn)實(shí)收益、卻有預(yù)期收益的房地產(chǎn)，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地產(chǎn)，雖然沒有現(xiàn)實(shí)收益，但可以用同一供求圈內(nèi)、類似房地產(chǎn)的客觀收益作為估價(jià)對象的可比租金實(shí)例，采用市場比較法來求取估價(jià)對象的客觀收入。

（二）房地產(chǎn)的凈收益的確定

房地產(chǎn)的凈收益是房地產(chǎn)的客觀收入減去相關(guān)費(fèi)用后的凈額?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》界定“出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金”。房地產(chǎn)的客觀收入應(yīng)在市場上同一供求圈內(nèi)收集類似租賃案例，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，綜合考慮市場因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等因素，采用市場比較法確定，對有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金；此外，房地產(chǎn)收入還包括押金的利息收入；同時(shí)，要考慮空置率和租金損失。房地產(chǎn)成本費(fèi)用是指與房地產(chǎn)收入相關(guān)的預(yù)計(jì)應(yīng)發(fā)生的經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、稅金和損失。

（三）折舊費(fèi)用的扣除問題

就房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)評估而言，其現(xiàn)金流出中是沒有折舊的，或者說折舊只是會(huì)計(jì)核算中的配比原則下的一種會(huì)計(jì)處理方式，并不因?yàn)槠髽I(yè)計(jì)提了折舊，就造成了現(xiàn)金流出。因此，收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)是不考慮折舊的。

（四）確定資本化率相對困難

資本化率是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值的比率，也稱折現(xiàn)率、還原利率。一般來說，資本化率應(yīng)包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指資產(chǎn)在沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是冒風(fēng)險(xiǎn)取得報(bào)酬與資產(chǎn)的比率?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)資本化率以市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法和投資收益率排序插入法確定。

⑴市場提取法：搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。在評估工作中，如果可以搜集到3個(gè)以上類似房地產(chǎn)的租賃和產(chǎn)權(quán)交易資料，則可以直接采用市場比較進(jìn)行評估確定折現(xiàn)率。當(dāng)然，在市場法提取資本化率計(jì)算過程中，除需對可比案例的區(qū)域因素以及面積、樓層、裝修、物業(yè)類型等個(gè)別因素外，還需十分注意租期、付款方式、押金數(shù)額等因素的影響。

⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。由于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，主觀隨意性大，不同人員的取值范圍可能會(huì)跨度較大。

⑶復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。但是抵押貸款收益率與自有資本收益率以及兩者的權(quán)重均不容易確定。

⑷投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。這要求估價(jià)人員對資本市場具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并充分了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，才能求出適當(dāng)?shù)馁Y本化率。

三、加強(qiáng)收益法在房地產(chǎn)評估過程中應(yīng)用的具體策略

（一）建立健全房地產(chǎn)估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)體系

應(yīng)進(jìn)一步完善和提高我國房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法，組織行業(yè)專家抓緊修訂新版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及相關(guān)理論教材；同時(shí)，制訂房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)資料及參數(shù)的數(shù)據(jù)庫，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，規(guī)范相關(guān)參數(shù)取值范圍，防止參數(shù)取值畸高或畸低。政府有關(guān)部門在不侵害公民隱私權(quán)的前提下，應(yīng)在一定的范圍內(nèi)公開房地產(chǎn)租賃、產(chǎn)權(quán)交易等相關(guān)數(shù)據(jù)，方便估價(jià)人員采用。

（二）合理確定有關(guān)參數(shù)

應(yīng)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果主要取決于凈收益、資本化率和收益年限等3個(gè)關(guān)鍵因子。上述3個(gè)因子的取值只要稍微變動(dòng)，估價(jià)結(jié)果就會(huì)有顯著的變化，因此，估價(jià)人員在評估過程，應(yīng)恪盡職守，嚴(yán)格遵守相關(guān)估價(jià)規(guī)程，科學(xué)計(jì)算，不得隨意調(diào)整參數(shù)。

（三）加強(qiáng)估價(jià)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)

房地產(chǎn)估價(jià)師每3年須接受120個(gè)學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，這可以讓估價(jià)師了解行業(yè)新動(dòng)態(tài)、學(xué)習(xí)新知識(shí)，從而提高職業(yè)道德水平和執(zhí)業(yè)能力。但是，在估價(jià)行業(yè)中，特別在中小估價(jià)機(jī)構(gòu)，大量工作是由估價(jià)助理人員完成的，有些助理人員對估價(jià)行業(yè)的許多規(guī)定知之甚少，導(dǎo)致無知無畏，盲目聽從委托人的建議，隨意修改估價(jià)參數(shù)，致使估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離。因此，在做好估價(jià)師的繼續(xù)教育的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對估價(jià)助理人員的教育和管理力度。

第8篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià) 還原率 復(fù)合調(diào)整法

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要想使評估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須注重活動(dòng)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性。房地產(chǎn)估價(jià)收益法，是目前國際上流行的資產(chǎn)評估方法之一，該法是利用資金時(shí)間價(jià)值原理，將房地產(chǎn)未來收益折現(xiàn)求其現(xiàn)在市值的一種評估方法。但在實(shí)際操作中，收益法有一定的難度，集中難點(diǎn)是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的準(zhǔn)確與否，將極大地影響到采用該方法所得出評估結(jié)論的真實(shí)性和客觀性。因此在運(yùn)用收益還原法評估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，還原率確定的準(zhǔn)確與否對估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性具有重要影響。

還原率實(shí)質(zhì)

由于房地產(chǎn)具有位置固定性、不可再生性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，且具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)不僅能為其提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續(xù)取得。因此可以把購買房地產(chǎn)作為一種投資，房地產(chǎn)價(jià)格作為購買若干年房地產(chǎn)收益而投入的資本，房地產(chǎn)價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期收益高低，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)收益法。收益還原法的基本公式為：

收益價(jià)格=年純收益/還原率(年純收益相等，且為無限年期的情形)

還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報(bào)酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價(jià)格的比率。還原利率的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)為以下幾方面：

還原率會(huì)隨著所投資房地產(chǎn)的地段、用途的不同而不同，隨時(shí)間的變化而發(fā)生變化。

還原利率其值必須為正值。如果還原利率小于零，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算是無意義的。

還原利率其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高于將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。

還原率與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。若預(yù)期未來會(huì)產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風(fēng)險(xiǎn)，且更具有投機(jī)性時(shí)，則資本化率就較高，房價(jià)就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價(jià)就高。

在采用收益還原法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，取決于估價(jià)師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產(chǎn)生很大的影響。選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)倪€原率對估價(jià)人員來說更為重要。確定合理的還原率是準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵問題。

還原率求取的常用方法

對確定還原利率有許多觀點(diǎn)，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率、資本增值率（機(jī)會(huì)成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點(diǎn)各有其特點(diǎn)，其利率的求取各有所側(cè)重。從理論上看，房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)不同的估價(jià)項(xiàng)目合理選擇，即可以得到滿意的結(jié)果，但在實(shí)際運(yùn)用中它是建立在估價(jià)人員對市場的充分了解基礎(chǔ)之上，因此真正做到這一點(diǎn)并不容易。

在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產(chǎn)生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產(chǎn)增值和收益增加、還貸后自有資金的增加。另外，風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償、免稅政策以及房地產(chǎn)類型、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響還原率，因此房地產(chǎn)還原率的影響因素是很復(fù)雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價(jià)人員充分運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和智慧確定一個(gè)與房地產(chǎn)市場價(jià)格最接近的還原率。

本文將對實(shí)踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進(jìn)行系統(tǒng)闡述。

（一）市場提取法

此法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價(jià)格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，準(zhǔn)確度比較高，一般計(jì)算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計(jì)算較為復(fù)雜，可用逐漸趨近迭代法求取。值得注意的是，運(yùn)用市場租金（收益）／價(jià)格比法求取還原利率時(shí)，所選取的市場實(shí)例必須是要與待估房地產(chǎn)相類似的實(shí)例，即要求是同一供需圈近期發(fā)生的，在用途、結(jié)構(gòu)、功能、權(quán)益等方面是相同或相似的實(shí)例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產(chǎn)，并求其純收益與價(jià)格之比的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值作為待估房地產(chǎn)的還原率。

這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實(shí)例眾多，并且還需要估價(jià)人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應(yīng)用，計(jì)算比較繁瑣。而且每個(gè)可比實(shí)例的建筑條件、經(jīng)營時(shí)期都可能不同。此外，市場上出售的房地產(chǎn)的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關(guān)。假如估價(jià)對象和可比實(shí)例的未來收益年限不相同，則所得到的還原利率實(shí)用性不大。而且對于該法，我國許多估價(jià)師都認(rèn)為，既然有市場可比實(shí)例，倒不如用市場比較法，毋需用收益法。

（二）累加法

累加法又稱安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，是評估實(shí)務(wù)中采用較多的一種方法。其理論基礎(chǔ)是投資者為了投資，須獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；其出發(fā)點(diǎn)是選擇一種近于無風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率，稱為安全利率。如國外認(rèn)為美國國債的利率是接近無風(fēng)險(xiǎn)的，我國則經(jīng)常使用一年定期銀行的存款利率為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的調(diào)整額，一般加總的因素有額外投資風(fēng)險(xiǎn)、缺乏流動(dòng)性、管理負(fù)擔(dān)三項(xiàng)，求得投資者要求的回報(bào)率再減去預(yù)期的收益增長率，便可得出房地產(chǎn)的還原率。

安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法的不足之處是：其一，安全利率的選擇缺乏一定的準(zhǔn)則；其二，在我國存、貸款的利率經(jīng)常發(fā)生變化，這給房地產(chǎn)的價(jià)格帶來一定的影響；其三，影響投資因素的加數(shù)大小的確定帶有一定的主觀成分，并且房地產(chǎn)市場的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)水平大小通常是很難確定的，加上不同地區(qū)、不同類型、同一個(gè)房地產(chǎn)的不同權(quán)益，實(shí)際得到的風(fēng)險(xiǎn)利率是有所不同的，因而結(jié)果也就存在著差別。

（三）投資收益率排序插入法

投資收益率排序插入法即找出相關(guān)投資類型及其收益率，按風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較、判斷，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷風(fēng)險(xiǎn)性的高低將各種利率排序分析后獲取收益率。如銀行一年期存款利率為2.52%，一年期國債的利率為2.72%，企業(yè)債券收益為5%，一年期貸款利率為5.85%，投資股票的收益率為12%，考慮投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大于銀行一年期貸款而低于投資股票，其收益率應(yīng)高于一年期貸款利率而低于投資股票的收益率，故可以確定還原率在5.85%－12%之間。

該法從宏觀層面來把握房地產(chǎn)與其他投資資產(chǎn)（銀行存款、貸款、政府債券、保險(xiǎn)、企業(yè)債券、股票及有關(guān)領(lǐng)域的投資收益率）的收益與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，其前提須確定其他投資資產(chǎn)的收益率，筆者將其歸結(jié)到各種投資資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)問題。在競爭有序的投資市場環(huán)境下，投資收益率排序插入法是種可取的方法，但當(dāng)房地產(chǎn)投機(jī)因素增加，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候應(yīng)該謹(jǐn)慎地把握還原利率在各類投資收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之間數(shù)據(jù)的范圍還是比較寬的，對估價(jià)結(jié)果的影響很大，所以此法對估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)依賴性較大，對于估價(jià)人員的素質(zhì)要求較高，并且對其最終取值也難以作出科學(xué)的解釋。

（四）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法

收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序插入法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法，即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。其的具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a。同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：

V=a/r×[1-1/(1+r)n]

P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n

由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：

a=(1+b)×A

因V=P，故有：

(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]

該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r。此法的關(guān)鍵是要確定一個(gè)合理的倍數(shù)，而倍數(shù)的確定則取決于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷。

（五）復(fù)合投資收益率法

此方法是將購買不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為還原率，按以下公式計(jì)算：

R＝MRM＋（1－M）RE

第9篇：房地產(chǎn)估價(jià)范文

一、法規(guī)制度落實(shí)情況。凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要求自覺接受房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，認(rèn)真執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批情況。局行政服務(wù)股受理估價(jià)機(jī)構(gòu)的備案。目前，我縣只有“福地房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司” 于2015年9月4日通過省住建廳電子政務(wù)大廳房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)的網(wǎng)上審批，取得了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三級(jí)資質(zhì)。對在我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)考核，并根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在我縣執(zhí)業(yè)情況，將逐步建立、健全我縣房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用檔案。

三、行業(yè)監(jiān)管情況。在我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中，沒有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在我縣設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，沒有出現(xiàn)行政干預(yù)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，強(qiáng)制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機(jī)構(gòu)進(jìn)入本地市場的情況。

四、估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)情況。異地來我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)目前有2家，我們要求異地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)委派熟悉我縣房地產(chǎn)市場情況且相對固定的三名估價(jià)師執(zhí)業(yè)，對首次來我縣開展估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)持估價(jià)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書以及估價(jià)師的執(zhí)業(yè)證書原件來我局行政服務(wù)股辦理備案登記手續(xù)后，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)工作。