房地產(chǎn)形勢(shì)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

邁向了21世紀(jì)的人類社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)，即以高科技信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)空前革命，人類已經(jīng)進(jìn)入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)也受到新經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈沖擊。

1.新經(jīng)濟(jì)必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時(shí)也強(qiáng)化了對(duì)制度的需求，加速并深化經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強(qiáng)，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動(dòng)力因素對(duì)該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟(jì)以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為顯著特征。知識(shí)在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程中的滲透，促進(jìn)了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來(lái)人類各種財(cái)富的加速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)提供了更堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)、知識(shí)基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將一改過(guò)去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)知識(shí)、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個(gè)性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式提供了支撐，并進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程和知識(shí)信息的傳播利用。由于知識(shí)資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價(jià)值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)面臨的新動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動(dòng)力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場(chǎng)需求的改變。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著人們收入水平和知識(shí)水平的提高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，服務(wù)需求遠(yuǎn)比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴(kuò)展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對(duì)作為最終消費(fèi)品的所謂消費(fèi)者服務(wù)的需求，還包括對(duì)作為眾多社會(huì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場(chǎng)需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動(dòng)力因素：

1.消費(fèi)者服務(wù)的增長(zhǎng)。首先是在收入提高、知識(shí)占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費(fèi)者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)情況，在此有必要作一些經(jīng)驗(yàn)性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識(shí)與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費(fèi)者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費(fèi)者收入水平的提高，無(wú)疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長(zhǎng)空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會(huì)化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費(fèi)者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來(lái)綜合布線的普遍引入，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長(zhǎng)。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長(zhǎng)也成為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長(zhǎng)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長(zhǎng)率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)性，但一定程度上講，政府對(duì)于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長(zhǎng)期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)，勢(shì)必?zé)o助于改變整個(gè)產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動(dòng)生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對(duì)縮減，這是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢(shì)，而現(xiàn)在距離2010年我國(guó)人均住房面積目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不過(guò)是幾年的時(shí)間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在滿足消費(fèi)者直接需求的同時(shí)，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時(shí)作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢(shì)，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動(dòng)劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時(shí)間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)巨大變化，使其更為規(guī)?；⒁?guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營(yíng)銷信息技術(shù)服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式。這種交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價(jià)值的售前服務(wù)和售后服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時(shí)空交易、交易現(xiàn)實(shí)的虛擬實(shí)現(xiàn)、交互式營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式帶來(lái)了一場(chǎng)深刻的變革，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)新增長(zhǎng)。

（2）定向銷售，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級(jí)或高層教育界人士。這部分群體購(gòu)買力強(qiáng)且具有很強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，同時(shí)隨著住房商品化和購(gòu)房分期付款的支持，購(gòu)房群體的年輕化趨勢(shì)更加明顯?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶和購(gòu)房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷帶來(lái)了巨大商機(jī)。

與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)共舞的信號(hào)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)別無(wú)選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用和發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。

第2篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)失靈對(duì)策

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤(rùn)性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場(chǎng)失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)形式

市場(chǎng)失靈又稱為“市場(chǎng)失效”或者“市場(chǎng)缺陷”，是指自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過(guò)或最好通過(guò)公共活動(dòng)的方式來(lái)解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國(guó)相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場(chǎng)上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動(dòng)的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場(chǎng)的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開(kāi)發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對(duì)金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對(duì)申請(qǐng)人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費(fèi)者，使得市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了市場(chǎng)資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場(chǎng)的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢(shì)。

1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對(duì)市政設(shè)施和各種社會(huì)職能部門有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會(huì)極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，不可避免地造成市場(chǎng)的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

信息不對(duì)稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場(chǎng)均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個(gè)工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個(gè)工程覆蓋，難以進(jìn)行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過(guò)“貨比三家”的原則來(lái)進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場(chǎng)一般會(huì)失靈。由于市場(chǎng)的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場(chǎng)缺乏提供公共物品的動(dòng)力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國(guó)有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房?jī)r(jià)，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會(huì)資源配置的不合理。

1.5社會(huì)分配的不公導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

在分配領(lǐng)域，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用不可能完全實(shí)現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價(jià)值高昂的產(chǎn)品，并非每個(gè)家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場(chǎng)，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》?。這決定我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場(chǎng)的作用，有市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

第3篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；管理策略

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

利潤(rùn)是刺激項(xiàng)目建設(shè)快速達(dá)成的有效抓手，但成本的前期控制才是實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)之根本。但是在一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)，甚至在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要研究的首要課題就是如何加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本管理和成本控制，以達(dá)到提高資金使用效率，降低工程成本的目標(biāo)。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要意義

1、成本管控是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

2、成本分析需要成本控制做基礎(chǔ)

成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管控提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管控制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問(wèn)題

1、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責(zé)，責(zé)與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項(xiàng)目策劃，設(shè)計(jì)管理，采購(gòu)管理，工程管理，銷售管理。每個(gè)部門擁有相對(duì)的獨(dú)立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中更多注重強(qiáng)調(diào)各部門經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對(duì)其責(zé)任的明確和利益的分配，就會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中責(zé)任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，最終導(dǎo)致成本管理失控或失效。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不能形成責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能形成明確的問(wèn)責(zé)制度，就不能有效的實(shí)現(xiàn)成本的管理與控制。

2、在成本控制與管理中，一味追求簡(jiǎn)單利潤(rùn)，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實(shí)上，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，由于質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的大量流失以及企業(yè)名譽(yù)無(wú)法估量的損失。一直以來(lái)，很多企業(yè)將成本與質(zhì)量的關(guān)系看成是對(duì)立的，往往認(rèn)識(shí)不到保證產(chǎn)品質(zhì)量其實(shí)是保證成本有效投入的前提。而質(zhì)量成本的缺失會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)損失。

3、在成本控制與管理中，一味強(qiáng)調(diào)工期目標(biāo)，卻忽視工期成本。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而使用各種辦法時(shí)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。很多企業(yè)忽視工期成本的預(yù)算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進(jìn)工程進(jìn)度，有的企業(yè)在超出預(yù)期進(jìn)度的情況下又只會(huì)揠苗助長(zhǎng)，強(qiáng)推進(jìn)度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無(wú)法預(yù)期完工在后期的補(bǔ)償中作出了巨大犧牲。由此，對(duì)工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無(wú)法有效利用，造成開(kāi)發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報(bào)。

4、在成本控制管理中，一味重視對(duì)材料成本的控制和管理，卻忽視對(duì)人的控制和管理。很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中失敗，很多時(shí)候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計(jì)部門只管設(shè)計(jì)，采購(gòu)部門只管采購(gòu)，施工部門只管完成工期任務(wù)，完全不計(jì)成本的規(guī)劃和預(yù)算，但事實(shí)上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個(gè)團(tuán)隊(duì)有成本概念，才會(huì)實(shí)現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算的巨大支出，而未能達(dá)到獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)成本管控的有效策略

1、從制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律細(xì)致的訂立合同文本，合同文本應(yīng)面面俱到，明確各項(xiàng)協(xié)議條款，在涉及到施工過(guò)程的每項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有確切的表述，避免對(duì)方鉆法律的空子。嚴(yán)格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象；

1.2要建制。堅(jiān)持責(zé)與權(quán)、權(quán)與利相結(jié)合原則，確立職權(quán)清晰的管理制度。明確各部門的職權(quán)，細(xì)化工作責(zé)任，做到人人監(jiān)督，人人有責(zé)。明確獎(jiǎng)罰細(xì)則，做到獎(jiǎng)罰分明，借以調(diào)動(dòng)員工工作積極性。結(jié)合實(shí)際，制定切實(shí)可行的成本管理方案，細(xì)化工作任務(wù)，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴模?/p>

1.3要落實(shí)。在進(jìn)行成本管理時(shí)必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴(yán)抓采購(gòu)和審計(jì)的紀(jì)律。對(duì)采購(gòu)的管理是項(xiàng)目成本管理的重中之重，市場(chǎng)上的材料種類繁雜，規(guī)格多樣，價(jià)格更是天差地別，所以在進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)工作時(shí)應(yīng)遵照公平，公開(kāi)的原則。在審計(jì)過(guò)程中，不僅要注重工程完結(jié)后的審計(jì)，更要注重工程前期，工程中期的審計(jì)工作，三者結(jié)合對(duì)比才能將審計(jì)工作做好，才能將成本控制工作落實(shí)。

2、從招投標(biāo)上要效益

2.1細(xì)致編制招標(biāo)文件。造價(jià)管理人員應(yīng)綜合多方因素，對(duì)各類材料進(jìn)行估價(jià)，對(duì)各項(xiàng)招標(biāo)條款進(jìn)行研讀，制定出嚴(yán)謹(jǐn)周密的招標(biāo)文件。

2.2要進(jìn)行實(shí)地考察，具體了解供應(yīng)商所提供材料的真實(shí)性.

2.3在確保質(zhì)量的情況下低價(jià)中標(biāo)。作為工程的投資者、管理者都應(yīng)該杜絕金錢至上觀點(diǎn)，不能只追求低價(jià)，而是應(yīng)該在確保質(zhì)量合格的前提下，控制中標(biāo)價(jià)格，控制項(xiàng)目成本。

3、從工期成本控制上要效益

3.1合理規(guī)劃。在工程開(kāi)始前應(yīng)提前撰寫(xiě)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，編撰施工進(jìn)度表，合理安排各項(xiàng)工作，避免工作任務(wù)的沖突，要將施工任務(wù)順序安排妥當(dāng)，不做只挖坑不種樹(shù)的事情，確保施工過(guò)程中各項(xiàng)環(huán)節(jié)都可以有序進(jìn)行。合理利用施工場(chǎng)地，不亂搭建，不亂堆放，要設(shè)計(jì)出精細(xì)的施工圖紙，標(biāo)明所有場(chǎng)地的用途。

3.2對(duì)進(jìn)程監(jiān)督。施工過(guò)程各項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有人進(jìn)行驗(yàn)收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴(yán)抓質(zhì)量關(guān)，確保各項(xiàng)工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀(jì)律關(guān)，嚴(yán)禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進(jìn)行補(bǔ)救，不僅浪費(fèi)材料，更影響了工程的進(jìn)程.

3.3合理有效施工。在施工過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制工期，不能拖延更不能為爭(zhēng)奪市場(chǎng)而追趕工期，應(yīng)有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計(jì)劃有順序的開(kāi)展工作。

4、從提升人員素質(zhì)上要效益。要強(qiáng)化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。組織員工集中學(xué)習(xí)，針對(duì)不同崗位設(shè)置專門的崗位培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，逼著不愛(ài)學(xué)習(xí)的愛(ài)學(xué)習(xí)，愛(ài)學(xué)習(xí)的更好地學(xué)習(xí)；培養(yǎng)員工自主學(xué)習(xí)的能力。提供良好的學(xué)習(xí)氛圍，調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，激勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，充分提高員工的自適應(yīng)能力。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)必須長(zhǎng)期生存的企業(yè)，該行業(yè)成本管控更是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長(zhǎng)，管控項(xiàng)目多、任務(wù)重，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作，同時(shí)需要房產(chǎn)企業(yè)全員參與，每個(gè)人都從自身職務(wù)提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實(shí)施全過(guò)程，利用科學(xué)的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，降低企業(yè)成本，幫助企業(yè)取得更好的效益。

參考文獻(xiàn)

[1]朱葉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè),2013（18）:255.

[2]劉斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營(yíng)科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

摘 要 在我國(guó)，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數(shù)有3萬(wàn)左右。隨之帶來(lái)的普遍問(wèn)題就是房企的規(guī)模小。因此我國(guó)房企的主要呈現(xiàn)出數(shù)量多，規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)集中度低下的特點(diǎn)急需解決。

關(guān)鍵詞 并購(gòu) 市場(chǎng)模型 異常收益

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所發(fā)生的并購(gòu)重組有沒(méi)有是創(chuàng)造很大價(jià)值，這不僅需要進(jìn)一步而且是非常全面的進(jìn)行實(shí)證研究。從以前學(xué)者的觀點(diǎn)看來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司并購(gòu)的績(jī)效進(jìn)行實(shí)證分析是很有必要的，也是大有可為的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)績(jī)效實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及樣本的選取、處理

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所取用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于：投資界網(wǎng)站、中證網(wǎng)、上海證券交易所和深圳證券交易所網(wǎng)上數(shù)據(jù)。

其中表1的數(shù)據(jù)來(lái)源于投資界網(wǎng)站，涉及7起并購(gòu)企業(yè)的股價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于滬深兩地證券交易所官網(wǎng)，并購(gòu)重組失敗五大原因數(shù)據(jù)來(lái)源于中證網(wǎng)。

2.樣本的選取和處理

本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產(chǎn)行業(yè)重組活動(dòng)的公司，按照其在媒體上發(fā)出公告的內(nèi)容進(jìn)行錄入。樣本的選取標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)：

第一，假如事件前后有董事會(huì)及股東大會(huì)公告的，應(yīng)當(dāng)以第一次公告日期為準(zhǔn)。

第二，并購(gòu)公告日（設(shè)置為0）前30和后30個(gè)交易日內(nèi)，不包含其他有影響股價(jià)正常波動(dòng)的重大事項(xiàng)（如分紅、配送股等）發(fā)生。由于選擇的事件期是-15，15。

第三，一家公司連續(xù)發(fā)生多起并購(gòu)事件的，相鄰兩起并購(gòu)事件的間隔必須不小于2個(gè)月。

第四，并購(gòu)的公告日（設(shè)置為0）前前后后的45個(gè)交易期內(nèi)，公司股本沒(méi)有發(fā)生重大變化。選取公告日前45到前16日得數(shù)據(jù)來(lái)分析估算每個(gè)公司的β相對(duì)穩(wěn)定，這樣會(huì)使CAPM模型算出來(lái)的超額收益相對(duì)穩(wěn)定可靠。

3.事件研究法的計(jì)算過(guò)程

為了評(píng)價(jià)事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實(shí)際收益與正常收益之差。

（公式1）

是實(shí)際收益， 是正常收益(由市場(chǎng)模型計(jì)算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實(shí)際收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估計(jì)異常收益

在選擇好用于估計(jì)正常收益的模型后，接下來(lái)的步驟就是對(duì)異常收益進(jìn)行估計(jì)。由方程(2)可知，異常收益 ， 無(wú)需估計(jì)，需要估計(jì)的 ，一般用估計(jì)窗口內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，如在使用日數(shù)據(jù)與市場(chǎng)模型的事件研究中，市場(chǎng)模型參數(shù)可通過(guò)事件發(fā)生前120天的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，再運(yùn)用所估計(jì)出的參數(shù)與事件窗口對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)計(jì)算 的估計(jì)值。

先是對(duì)樣本進(jìn)行初步的考察和其數(shù)據(jù)獲得的難易度，然后對(duì)收購(gòu)公司和目標(biāo)公司進(jìn)行系統(tǒng)研究。經(jīng)過(guò)挑選選取了以下7個(gè)并購(gòu)事件：上實(shí)控股購(gòu)中新地產(chǎn)45%的股權(quán)，SOHO中國(guó)收購(gòu)北京凱恒，保利并購(gòu)丹東天賜，萬(wàn)科并購(gòu)上海祥大100%股權(quán)，中體產(chǎn)業(yè)和三元房產(chǎn)并購(gòu)樂(lè)百年100%股權(quán)，中天城投收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)100%股權(quán)，鼎力股份收購(gòu)高爾夫花園100%股權(quán)。

根據(jù)收購(gòu)公司的側(cè)重點(diǎn)不同可以將并購(gòu)類型按照股權(quán)類、整體類、資產(chǎn)類三種。股權(quán)類的收購(gòu)又可以大致分為母公司持有對(duì)應(yīng)公司的股權(quán)和另一家公司持有目標(biāo)公司的股權(quán)兩種。資產(chǎn)類的收購(gòu)包括了購(gòu)買經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、設(shè)備和生產(chǎn)線等。整體類收購(gòu)可以分為收購(gòu)母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒(méi)有算入研究范圍。收購(gòu)權(quán)類型的交易占了大半部分，整體類項(xiàng)目收購(gòu)最少。

二、實(shí)證研究的結(jié)果

對(duì)上述公司的并購(gòu)事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進(jìn)行T檢驗(yàn)。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動(dòng)。峰值出現(xiàn)在-12交易日，波谷為第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說(shuō)明并購(gòu)重組之后上市公司的收益率是增加的，績(jī)效是提高的。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，收購(gòu)公司和目標(biāo)公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數(shù)值上升的要緩慢。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因應(yīng)該是企業(yè)重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價(jià)格拉高之后才知道消息，并且買入少數(shù)股票，所以公告增幅比公告前小。

參考文獻(xiàn)：

[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購(gòu)重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

摘 要 通過(guò)列舉國(guó)內(nèi)外歷史上的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),著重闡述了經(jīng)濟(jì)景氣周期的下降周期與筑底反彈周期兩個(gè)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的影響。創(chuàng)新性的提出了從企業(yè)的角度如何應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)景氣周期的強(qiáng)相關(guān)性的關(guān)系,通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的投資受益期的相互彌補(bǔ)來(lái)尋找能夠度過(guò)經(jīng)濟(jì)景氣周期的開(kāi)發(fā)模式。在后金融危機(jī)時(shí)代,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)艱難轉(zhuǎn)型的背景之下,研究房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)景氣周期的相關(guān)性對(duì)于民生對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)景氣周期 貨幣流動(dòng)性 萬(wàn)達(dá)模式

自1998年福利分房改革以后,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段,時(shí)至今日,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱型產(chǎn)業(yè)。迪拜世界債務(wù)危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)都是因?yàn)樗趪?guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題才導(dǎo)致的。而這些無(wú)疑都給我們敲響了警鐘,房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集行業(yè),如何保證其健康的發(fā)展成為擺在全球決策者面前的難題。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是由中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面所決定的,中國(guó)作為金磚四國(guó)之一維持了三十年的快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)奇跡理應(yīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一路高歌,那么我們不禁要問(wèn)房地產(chǎn)的景氣與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮有著怎樣的關(guān)系呢?

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中扮演了一個(gè)重要的角色,在20世紀(jì)80年代,日本在美國(guó)的壓力下簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”導(dǎo)致的日元大幅度升值,為了刺激經(jīng)濟(jì),日本政府便以寬松的貨幣政策來(lái)維持經(jīng)濟(jì)的景氣。這使得國(guó)內(nèi)剩余資金大量投入股市及房地產(chǎn)市場(chǎng),從而形成了著名的地產(chǎn)狂潮。20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè),還直接引發(fā)了嚴(yán)重的實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫破滅之后,日本經(jīng)濟(jì)便陷入戰(zhàn)后最大的不景氣狀態(tài),一直持續(xù)了十幾年,日本經(jīng)濟(jì)仍然沒(méi)有復(fù)蘇之跡象。由此可見(jiàn),隨著一個(gè)國(guó)家實(shí)力的逐步強(qiáng)大,該國(guó)的房地產(chǎn)也必然會(huì)產(chǎn)生反映,能夠?qū)Ρ緡?guó)經(jīng)濟(jì)起到助推,同時(shí)吸引大量的資本涌入,帶動(dòng)本地基礎(chǔ)設(shè)施的完善經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。如果處理不當(dāng),也就可能將國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶入崩潰的深淵。這也反映了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)的上行周期中對(duì)于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地產(chǎn)也對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性的巨大破壞力。

有此可見(jiàn),基于流動(dòng)性寬裕帶來(lái)的房地產(chǎn)繁榮是具有欺騙性,這種過(guò)度寬松的貨幣政策的地產(chǎn)"亢奮"并不能反映經(jīng)濟(jì)基本面的真實(shí)情況。由于人們過(guò)度的實(shí)用信用杠桿,導(dǎo)致最后的崩盤(pán),必然會(huì)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)造成極大的傷害。根據(jù)資料東亞尤其是東北亞地區(qū)的房?jī)r(jià)與人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港為代表的亞洲四小龍最為突出。而充斥于新興市場(chǎng)的大量熱錢也參與其中,起到了推波助瀾的作用,一旦這些熱錢流出,整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融體系將會(huì)受到巨大沖擊,我們毫不懷疑在當(dāng)今多米諾骨牌的效應(yīng)下,房地產(chǎn)的崩盤(pán)一定會(huì)影響消費(fèi),出口,投資,居民財(cái)富,社會(huì)穩(wěn)定等一系列的領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,同時(shí)拉動(dòng)鋼鐵,水泥,建材等行業(yè)的快速發(fā)展,這種經(jīng)濟(jì)學(xué)上的乘數(shù)效應(yīng),為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一路走來(lái)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的一個(gè)佐證。但與此同時(shí),我們也要看到房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)序化競(jìng)爭(zhēng)和投機(jī)化傾向也在一定程度上威脅到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,更不用說(shuō)上漲迅猛的過(guò)高房?jī)r(jià)讓廣大的中小市民怨聲載道。超出了大多數(shù)人承受能力的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為中國(guó)中低階級(jí)生存的巨大壓力。

我們通過(guò)具體的指標(biāo)(廣義貨幣供應(yīng)量M2和狹義貨幣供應(yīng)量M1)來(lái)解釋兩者關(guān)系,中央集權(quán)的政治體制特點(diǎn)也決定了貨幣政策更能反映經(jīng)濟(jì)景氣周期的波動(dòng)。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的景氣度下降以后,多余的資金就會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門沉淀下來(lái),這部分流動(dòng)性轉(zhuǎn)而進(jìn)入具有金融屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐利,從而出現(xiàn)了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的反周期現(xiàn)象。2009年前九個(gè)月,中國(guó)的銀行總共貸出8.7萬(wàn)億人民幣的新增貸款。如果將這些貸款換成面值1元的紙幣首尾相連地鋪路,這筆錢足夠從地球到太陽(yáng)繞八個(gè)來(lái)回。如此巨量的貨幣投放導(dǎo)致社會(huì)的流動(dòng)性充裕,大量的熱錢流入股市和樓市,在金融危機(jī)中出現(xiàn)調(diào)整的中國(guó)房地產(chǎn)重新回到了上行通道。因此09年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)說(shuō)明了在經(jīng)濟(jì)景氣下降周期的前期房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定影響,但是在景氣周期后期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)榱鲃?dòng)性和保增長(zhǎng)的原因提前筑底反彈。

對(duì)于人們而言,要判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)有兩種方法:一是技術(shù)分析的方法,該方法主要理論依據(jù)就是“趨勢(shì)運(yùn)行規(guī)律”――市場(chǎng)總是沿著趨勢(shì)運(yùn)行的,而且,在不同的循環(huán)周期中,上升周期的長(zhǎng)度基本是相同的。同樣,下降周期所運(yùn)行的長(zhǎng)度也基本接近。我們可以通過(guò)度量上升趨勢(shì)持續(xù)的時(shí)間來(lái)判斷目前市場(chǎng)所處的階段;二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢(shì)。從經(jīng)驗(yàn)看,市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)一般需要外界的強(qiáng)刺激。在中國(guó),最強(qiáng)有力的外部刺激就是政策(這是中央集權(quán)的特點(diǎn)決定的)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊,正處于轉(zhuǎn)軌階段,沒(méi)有可以參照的歷史數(shù)據(jù),但是我們不可忽視的是,改革開(kāi)放以來(lái)最大的人口高峰即將結(jié)束學(xué)校生涯,開(kāi)始工作買房。這個(gè)人群所蘊(yùn)含的巨大的剛性需求是支撐中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一,此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費(fèi)開(kāi)始進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代)基礎(chǔ)上,所以我們有理由相信,在貨幣政策保持不變和需求不斷增加的基礎(chǔ)上,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期上行趨勢(shì)很難被改變。另一方面,最近頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也顯示了政府在這方面的擔(dān)心,所以才一方面通過(guò)政策調(diào)控,一方面收緊流動(dòng)性,以保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)從流動(dòng)性泛濫的2009年到2010年的平穩(wěn)著陸。從上述分析來(lái)看,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)系正是通過(guò)貨幣政策影響的流動(dòng)性來(lái)相互作用的。

那么我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)此種局面?首先,政府應(yīng)該在溫和調(diào)控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上全力發(fā)展保障性住業(yè),通過(guò)研究發(fā)現(xiàn),東亞地區(qū)素來(lái)有“斯有土而有財(cái)”的理財(cái)觀念,房地產(chǎn)價(jià)格普遍過(guò)高,作為政府在沒(méi)有能力保障全體公民的住房需求的情況下,優(yōu)先保障那些困難人群的生活就成為重中之重。中央提出的建設(shè)960萬(wàn)套保障性住房的規(guī)劃正是這點(diǎn)的體現(xiàn)。

同時(shí)在嚴(yán)控資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)引入在西方比較流行的房地產(chǎn)基金,通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)解決地產(chǎn)融資問(wèn)題,推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)將目標(biāo)放長(zhǎng)遠(yuǎn),減少短平快的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,增加小戶型項(xiàng)目數(shù)量,推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)改革的進(jìn)一步深化。

最后也應(yīng)鼓勵(lì)以萬(wàn)科為代表的大型地產(chǎn)商在城鄉(xiāng)結(jié)合部構(gòu)建大型商業(yè)化屋村的發(fā)展模式,通過(guò)大型居住社區(qū)的建設(shè)緩解中產(chǎn)階級(jí)的住宅需求。這種商業(yè)模式顛覆了以往的房地產(chǎn)商通過(guò)高價(jià)拿地,然后炒熱氣氛,快速售樓回籠資金的營(yíng)銷模式,轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)自主的營(yíng)造社區(qū),打造城市副商圈,在與城市中的CBD距離較遠(yuǎn),地價(jià)較低的區(qū)域重新開(kāi)發(fā)新的商圈和住宅,來(lái)推動(dòng)地產(chǎn)增值,將商業(yè)地產(chǎn)的某些特點(diǎn)引入住宅地產(chǎn)市場(chǎng),在這方面大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)培育商圈實(shí)現(xiàn)了企業(yè)利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)的商業(yè)模式走在了中國(guó)房地產(chǎn)的前列。

參考文獻(xiàn):

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第6篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

    首先,我們要切實(shí)轉(zhuǎn)變實(shí)訓(xùn)基地只是一種教學(xué)消費(fèi)的觀念,變消耗型實(shí)訓(xùn)基地為生產(chǎn)型實(shí)踐場(chǎng)所。實(shí)訓(xùn)基地追求高仿真性,越真實(shí)的職場(chǎng)環(huán)境,越能使學(xué)生掌握必要的職業(yè)技能,形成應(yīng)有的職業(yè)素養(yǎng)。根據(jù)高職實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)和我校實(shí)踐教學(xué)的具體需要,我們積極籌建辦公自動(dòng)化生產(chǎn)型實(shí)訓(xùn)基地。

    我們擬組建的辦公自動(dòng)化生產(chǎn)型實(shí)訓(xùn)基地,包括影視制作實(shí)訓(xùn)室、現(xiàn)代辦公技術(shù)實(shí)訓(xùn)室和現(xiàn)代辦公設(shè)備實(shí)訓(xùn)室,本實(shí)訓(xùn)基地能全方位為學(xué)院各部門的日常辦公、宣傳服務(wù);為全院師生提供優(yōu)質(zhì)的信息服務(wù);為校外有辦公服務(wù)需求的單位或個(gè)人提供相關(guān)服務(wù)。為了更好地實(shí)現(xiàn)這些服務(wù)項(xiàng)目,成立相應(yīng)的實(shí)體公司更便于管理,可以通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的管理,將服務(wù)意識(shí)、改革意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和經(jīng)營(yíng)意識(shí)融入到各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中,在節(jié)省學(xué)院相關(guān)開(kāi)支的同時(shí),也是對(duì)高職院校校內(nèi)實(shí)訓(xùn)模式的有益探索,從仿真教學(xué)逐步走向真實(shí)操作環(huán)境,使消耗型實(shí)訓(xùn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)收型經(jīng)營(yíng)。實(shí)體公司還能為學(xué)生提供豐富、有益的實(shí)習(xí)、實(shí)踐機(jī)會(huì),定期提供貧困生勤工儉學(xué)機(jī)會(huì),進(jìn)一步提高學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

    經(jīng)過(guò)專業(yè)教師的多次集體探討,擬分期組建公司,實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)營(yíng),具體方案如下:

    1.一期建設(shè)——以制作類為主

    A.主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

    相片沖印;布標(biāo)制作;海報(bào)制作;KT板制作;視頻制作。

    B.主要服務(wù)對(duì)象

    總院相關(guān)職能處室及各二級(jí)院系;全院師生;其他有需求的單位或個(gè)人。

    C.運(yùn)作思路

    根據(jù)學(xué)院各職能處室及各二級(jí)院系日常辦公及宣傳的實(shí)際需要,在“計(jì)算機(jī)文化基礎(chǔ)”和“辦公自動(dòng)化”的課程中融入相關(guān)教學(xué)內(nèi)容,利用實(shí)訓(xùn)中心設(shè)備完成布標(biāo)、海報(bào)、KT板制作及視頻制作服務(wù);分批次完成學(xué)院全體學(xué)生的學(xué)生照沖印工作;為學(xué)院教師提供照片沖印服務(wù)。這些服務(wù)項(xiàng)目均可對(duì)外經(jīng)營(yíng),既方便了周邊企業(yè)又能增加學(xué)校收入,一舉兩得。

    我們認(rèn)為,實(shí)體公司初期的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不宜過(guò)多,可以逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行探索。如:

    a.相片沖印:新生學(xué)生照拍攝及沖印;學(xué)生報(bào)名參加相關(guān)考試的證件照沖印;學(xué)生個(gè)人畢業(yè)照和全班合影照沖印;師生的個(gè)人照沖印。

    b.布標(biāo)、海報(bào)(小圖冊(cè))、KT板的制作、視頻制作;用于學(xué)院日常辦公;用于對(duì)外宣傳;用于學(xué)生活動(dòng);資源交流,實(shí)現(xiàn)多贏以上的生產(chǎn)型實(shí)訓(xùn),均由主管教師指導(dǎo)優(yōu)秀學(xué)生完成。

    D.資金運(yùn)轉(zhuǎn)

    可以采用校園卡或其他磁卡的形式進(jìn)行收費(fèi),考慮以上制作服務(wù)所需設(shè)備成本較高,可以采取先行售卡(卡的面值不同)的方式獲取前期投入資金,待設(shè)備購(gòu)買后,再進(jìn)行相關(guān)服務(wù)。經(jīng)營(yíng)的收、支均由校財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)管理。

    2.二期建設(shè)——服務(wù)外包為主

第7篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)績(jī)效的研究已經(jīng)比較成熟，有對(duì)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)分類研究的，也有從其他方面進(jìn)行深入探討的。對(duì)于企業(yè)績(jī)效的分行業(yè)研究，詹新寰（2013）對(duì)體育產(chǎn)業(yè)上市公司的績(jī)效影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，得出營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響情況，其中流動(dòng)資產(chǎn)比、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)體育業(yè)上市公司績(jī)效水平有顯著的正向作用。賈偉、秦富（2013）以農(nóng)業(yè)行業(yè)為案例從多方面因素出發(fā)分析了農(nóng)業(yè)企業(yè)績(jī)效的影響因素及其相關(guān)性的程度。羅立、牟琪（2013）從行業(yè)區(qū)域和公司年齡這兩個(gè)差異上比較了其對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響，從另一角度分析了企業(yè)績(jī)效的影響因素。在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究中，賀晉等（2012）采用實(shí)證研究的方法研究了房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響，并得出企業(yè)會(huì)計(jì)績(jī)效提高能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的利用程度。陳慧欣等（2012）研究了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，通過(guò)對(duì)六項(xiàng)影響因素的分析希望能提高企業(yè)資本結(jié)構(gòu)狀況。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績(jī)效影響因素進(jìn)行分析和比較。并據(jù)此提出下列假設(shè)：

H1：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。

H2：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的公司規(guī)模對(duì)公司的績(jī)效有負(fù)相關(guān)影響。

H3：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。

H4：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。

H5：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成長(zhǎng)能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。

H6：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的償債能力對(duì)公司的績(jī)效有正相關(guān)影響。

本文采用多元回歸統(tǒng)計(jì)模型進(jìn)行實(shí)證分析，所使用的軟件為E-views6.0，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和企業(yè)績(jī)效影響因素的分析提供價(jià)值。

二、樣本選擇和模型設(shè)計(jì)

（一）樣本選擇

本文依據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，從房地產(chǎn)業(yè)A股上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)指標(biāo)中計(jì)算和選取數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行研究。數(shù)據(jù)均為年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或財(cái)務(wù)比率，截取日期為2008年12月31日至2012年12月31日。剔除數(shù)據(jù)不全的年度，最終得到58家房地產(chǎn)企業(yè)五年的288個(gè)樣本數(shù)據(jù)。在回歸分析中本文以混合截面數(shù)據(jù)的形式進(jìn)行分析，從數(shù)據(jù)庫(kù)中所選用指標(biāo)分別為每股收益、資產(chǎn)總額、非流動(dòng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比值、息稅前利潤(rùn)、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率（見(jiàn)表1）。數(shù)據(jù)全部來(lái)源于RESSET數(shù)據(jù)庫(kù)，使用軟件為E-views6.0。

（二）模型設(shè)計(jì)

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績(jī)效影響因素的選取仿照對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究。本文選取六個(gè)指標(biāo)作為解釋變量，分別是：總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)（SIZE），反映企業(yè)的公司規(guī)模；固定資產(chǎn)比率即固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)比值（NCT），反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；息稅前利潤(rùn)率（NPT）反映企業(yè)的盈利能力；存貨周轉(zhuǎn)率（TAR）反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力；總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（NPF）反映企業(yè)的成長(zhǎng)能力；速動(dòng)比率（QCT）反映企業(yè)的償債能力。對(duì)企業(yè)績(jī)效的反映，借鑒以往研究的經(jīng)驗(yàn)，我們以每股收益（EPS）來(lái)作為衡量指標(biāo)。具體指標(biāo)意義和代表符號(hào)如表1所示。

經(jīng)過(guò)對(duì)以上指標(biāo)的截面混合數(shù)據(jù)的整理后建立多元回歸方程，多元線性回歸模型為：

EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi

三、實(shí)證結(jié)果與分析

方程回歸后得到的相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。

從表2中可以看出，方程擬合優(yōu)度R2和調(diào)整后的擬合優(yōu)度R2分別為0.515和0.505，擬合效果較好。六個(gè)解釋變量的指標(biāo)對(duì)被解釋變量EPS的50%左右的變化可以做出解釋。F值檢驗(yàn)效果也得到了通過(guò)，F(xiàn)檢驗(yàn)的Prob值接近于0，說(shuō)明方程在0.05的顯著性水平下，整體上模型中解釋變量與被解釋變量之間的線性關(guān)系是成立的。即資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率整體上對(duì)每股收益是有顯著影響的，也就是對(duì)企業(yè)績(jī)效有顯著的影響。

表3中，首先各解釋變量的相關(guān)系數(shù)符號(hào)，符合預(yù)期期望。除資產(chǎn)結(jié)構(gòu)NCT為負(fù)號(hào)以外，其他變量與每股收益EPS均為正，說(shuō)明資產(chǎn)總額、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率與每股收益存在正相關(guān)關(guān)系，符合理論邏輯。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析可知，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變量為固定資產(chǎn)與資產(chǎn)總額之比得到的數(shù)據(jù)。固定資產(chǎn)比率與每股收益呈相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率越低，每股收益價(jià)值就會(huì)越高，企業(yè)績(jī)效就會(huì)越好?？梢?jiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中增加企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生的影響是正面的，所以應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的減少固定資產(chǎn)投入，降低固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比值就能提高企業(yè)的績(jī)效。表3中標(biāo)準(zhǔn)誤差值很小，都在可以接受的范圍內(nèi)。只有息稅前利潤(rùn)率NPT的標(biāo)準(zhǔn)誤差值為0.37，高于0.05。T統(tǒng)計(jì)量的Prob值在前三項(xiàng)變量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤(rùn)率各自對(duì)企業(yè)的每股收益有顯著的影響，即對(duì)企業(yè)績(jī)效有顯著的影響。假設(shè)H1、H2、H3分別成立。但是后三項(xiàng)TAR、NPF和QCT雖然相關(guān)系數(shù)為正，但是它們的Prob值均大于0.05沒(méi)有通過(guò)檢驗(yàn)，即說(shuō)明存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率對(duì)企業(yè)每股收益的影響不顯著，對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響也不顯著。三個(gè)解釋變量雖然是具有正的相關(guān)性，但是相關(guān)性并不顯著，即假設(shè)H4、H5、H6不成立。

四、研究結(jié)論

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和速動(dòng)比率六個(gè)因素對(duì)每股收益的影響分析，本文得出以下結(jié)論：

一是資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤(rùn)率對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響更加顯著，其中固定資產(chǎn)比率對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響是負(fù)相關(guān)的。也就是說(shuō)如果要提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的公司績(jī)效，可以通過(guò)提高企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)息稅前利潤(rùn)率的途徑，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)就是需要擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和盈利能力。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例，盡量使其保持在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。

第8篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

[ 例] 環(huán)宇公司于20×4 年開(kāi)始建造一棟樓房, 工程于20×5 年12 月完工并達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài), 隨后與某研究所達(dá)成協(xié)議, 將新建成的樓房出租給該研究所作為辦公用場(chǎng)所, 租賃期為兩年。環(huán)宇公司為開(kāi)發(fā)這棟樓房累計(jì)發(fā)生各項(xiàng)支出2000 萬(wàn)元, 該樓房預(yù)計(jì)使用年限為50 年, 稅法上規(guī)定可使用40 年, 采用直線法進(jìn)行攤銷,不考慮殘值和除所得稅之外的其他稅費(fèi), 每年的租金收入為200萬(wàn)元, 所得稅率為33%, 每年末對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 由于該棟樓房所處地段地價(jià)上漲較快, 20×6 年12 月31 日, 公允價(jià)值為2100 萬(wàn)元,假定無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。分別按兩種計(jì)量模式進(jìn)行20×6 年的會(huì)計(jì)處理及納稅調(diào)整如表2 所示。

通過(guò)表2 可以看出, 兩種計(jì)量模式的差異對(duì)會(huì)計(jì)處理、納稅調(diào)整以及會(huì)計(jì)信息方面均產(chǎn)生了不同的影響, 具體如下:

一是會(huì)計(jì)處理方面。采用成本模式, 會(huì)計(jì)上只需按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計(jì)提相應(yīng)的折舊或攤銷, 會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 除按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入外, 還應(yīng)根據(jù)公允價(jià)值的變化重新計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值, 更為復(fù)雜的是公允價(jià)值認(rèn)定問(wèn)題。此外, 在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中存在兩種模式的選擇, 可能會(huì)出現(xiàn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的情況, 這屬于會(huì)計(jì)政策變更; 由于兩種計(jì)量模式對(duì)會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生不同的影響, 企業(yè)有可能將其他資產(chǎn)誤認(rèn)為投資性房地產(chǎn), 這屬于會(huì)計(jì)差錯(cuò)。上述兩種情況均應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。因此, 引入公允價(jià)值計(jì)量模式使會(huì)計(jì)處理變得相對(duì)復(fù)雜。

二是納稅調(diào)整方面。采用成本模式, 如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致, 則不必進(jìn)行納稅調(diào)整; 若不一致, 只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整。即采用成本模式在所得稅納稅調(diào)整方面最多只需調(diào)整折舊額。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 既需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊額, 同時(shí)因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益, 還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整,并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng), 納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化?？梢?jiàn), 采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加。

三是會(huì)計(jì)信息方面。采用成本模式, 企業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面余額保持不變, 因需要對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷, 甚至可能計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少; 同時(shí)由于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,使得費(fèi)用增加, 進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷, 使得當(dāng)期費(fèi)用減少, 相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)。此外, 因近年來(lái)房地產(chǎn)大幅增值, 以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值, 一方面會(huì)使資產(chǎn)賬面價(jià)值增加, 另一方面因?qū)⒅毓涝鲋涤?jì)入當(dāng)期收益, 此項(xiàng)收益雖無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金流支撐, 卻構(gòu)成了企業(yè)利潤(rùn)的一部分, 因而大大提升了企業(yè)的盈利數(shù)額?？傮w上看, 在房地產(chǎn)大幅增值的背景下, 采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。

第9篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；財(cái)務(wù)管理；措施

伴隨著全面深化改革的推進(jìn)，國(guó)家推出了一些相應(yīng)的政策法規(guī)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了調(diào)控作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的增速明顯減緩，從高速發(fā)展逐漸進(jìn)入低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)投入較多的資金、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、不確定性因素多等特點(diǎn)，以往多投入的粗放型管理導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)未將財(cái)務(wù)管理置于企業(yè)管理應(yīng)有的地位。而財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理非常重要的組成部分，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新形勢(shì)下，分析如何發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的強(qiáng)有力作用，有著極其重要的實(shí)踐意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以資金作為主要的管理對(duì)象，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中各種資金籌集、收入、支出、消費(fèi)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，對(duì)各種財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行正確地處理，為企業(yè)各項(xiàng)職能提供有效的支持。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)凸顯了其本身的行業(yè)性質(zhì)，主要表現(xiàn)為下述幾點(diǎn)：

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，任務(wù)重

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)和高額的房屋工程造價(jià)，使得房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率較低，無(wú)疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的困難，因此一般都要向銀行進(jìn)行融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款成為主要的融資品種。

（二）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度高

房地產(chǎn)企業(yè)在較長(zhǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在諸多不確定性因素；現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)預(yù)測(cè)誤差造成的盈利風(fēng)險(xiǎn)，以及由于決策失誤導(dǎo)致可能不被市場(chǎng)認(rèn)可、產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的銷售風(fēng)險(xiǎn)，都給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象繁多，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)繁雜，因此財(cái)務(wù)關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度，稍有不慎，將使企業(yè)陷入巨大困境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制中存在的問(wèn)題

（一）不重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的過(guò)程性，不重視成本和費(fèi)用的管理

在“地產(chǎn)時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)土地增值攫取巨大利潤(rùn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理只承擔(dān)事后核算功能，對(duì)完整的財(cái)務(wù)管理控制過(guò)程缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，忽視了至關(guān)重要的事前和事中對(duì)成本和費(fèi)用的預(yù)算控制。但在新形勢(shì)下，國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大政策，成本費(fèi)用提高和銷售挑戰(zhàn)帶來(lái)的壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理有一個(gè)系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)成本和費(fèi)用的控制，以便形成完整健康的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制體系。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理，融資和資本運(yùn)作能力尚待提高

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要求企業(yè)具有較強(qiáng)的融資和資本運(yùn)作能力，但我國(guó)的房地產(chǎn)明顯存在融資渠道單一、投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)管理、盲目追逐高端產(chǎn)品的現(xiàn)狀。新形勢(shì)下，金融服務(wù)滯后仍然存在，企業(yè)融資更加困難，很多企業(yè)不考慮自有資金和借入資金的比例，不考慮融資成本，甚至不惜代價(jià)向民間高息借款，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)一步提高，過(guò)高的資金成本可能淹沒(méi)企業(yè)收入帶來(lái)的利潤(rùn)，使企業(yè)陷入舉步維艱的地步。

（三）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)對(duì)其財(cái)務(wù)管理員工的專業(yè)素質(zhì)能力、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)提出較高的要求。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于自身能力、經(jīng)驗(yàn)的限制，在未經(jīng)過(guò)科學(xué)分析、預(yù)測(cè)、執(zhí)行、反饋的基礎(chǔ)上就盲目決策，使企業(yè)面臨資金流缺乏、資金鏈斷裂、入不敷出的境況。素質(zhì)較低的企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員已不能與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要相匹配。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理高層過(guò)度追逐經(jīng)濟(jì)效益，忽視了對(duì)人才的培養(yǎng)激勵(lì)，導(dǎo)致卓越人才流失也是房地產(chǎn)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的重要因素。

（四）財(cái)務(wù)制度不健全，落實(shí)不嚴(yán)格

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度尚不健全，或是建立了一定的財(cái)務(wù)制度，由于種種原因未能有效地發(fā)揮作用，執(zhí)行流于形式。財(cái)務(wù)管理制度的不完善，使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，舞弊現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及面廣，監(jiān)督對(duì)象復(fù)雜，過(guò)程繁瑣，若缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，可能會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管浮于表面、會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性和可靠性、企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失等問(wèn)題。

三、新形勢(shì)下改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的策略

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，甚至趨向白熱化，改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，提高資金有效利用率，提升風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，為企業(yè)和股東創(chuàng)造更大價(jià)值具有重要意義。本文主要從以下幾個(gè)方面的措施來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制水平，以便有效應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

（一）更加重視財(cái)務(wù)管理控制工作，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無(wú)論是高層管理人員還是一般員工都要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，將其置于企業(yè)戰(zhàn)略層次的高度，樹(shù)立加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的企業(yè)管理理念，明確財(cái)務(wù)工作對(duì)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作用的重要意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重要程度和作用做有效的宣傳，提升員工對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)可度與認(rèn)同感，使財(cái)務(wù)管理人員樹(shù)立財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任心和自豪感，促進(jìn)橫向、縱向部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的支持和協(xié)作，確保財(cái)務(wù)管理工作能夠合理高效的運(yùn)行。另外，財(cái)務(wù)管理工作具有較高的專業(yè)性，要求從事財(cái)務(wù)管理控制工作的人員具備較高的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從選人環(huán)節(jié)開(kāi)始，嚴(yán)格把控招聘職位要求，選擇具有相應(yīng)的專業(yè)資格和一定工作經(jīng)驗(yàn)的員工，進(jìn)而通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)、聘請(qǐng)專家授課等方式，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)，在工作中學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，最后要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行必要的有效考核和獎(jiǎng)懲，促進(jìn)人員間的良性競(jìng)爭(zhēng)，使之更加主動(dòng)更加積極地提升自身，更多地為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（二）完善財(cái)務(wù)制度，增強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控，提高制度執(zhí)行力

建立健全財(cái)務(wù)管理制度，不斷完善監(jiān)控機(jī)制，建立內(nèi)控體系，要求在明確財(cái)務(wù)部門與其他部門關(guān)系的基礎(chǔ)上與房地產(chǎn)企業(yè)其他相關(guān)制度有機(jī)整合，提高財(cái)務(wù)制度的科學(xué)性和可操作性。完善財(cái)務(wù)制度，要能夠促進(jìn)財(cái)務(wù)工作責(zé)任的高效執(zhí)行，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制和內(nèi)控體系的高效運(yùn)作，保證財(cái)務(wù)管理制度有效發(fā)揮作用，對(duì)不遵守制度的員工要適時(shí)進(jìn)行嚴(yán)厲的處理，保證財(cái)務(wù)管理制度的不可侵犯，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)，資金去向不明的現(xiàn)象，使企業(yè)高效運(yùn)作。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系，加強(qiáng)成本管理

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在充分考慮稅率、利率及自有資金的基礎(chǔ)上，合理選擇籌資策略，分配長(zhǎng)短期資金，由單一融資向以銀行開(kāi)發(fā)存款為主，信托融資、股權(quán)債務(wù)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，避免由于籌資渠道或方式不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債不合理、資金鏈斷裂；其次要建立完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系，尤其是要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該及時(shí)根據(jù)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案同企業(yè)內(nèi)部其他相關(guān)部門或人員判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，估算項(xiàng)目預(yù)算，預(yù)測(cè)盈虧，準(zhǔn)確評(píng)估各時(shí)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的現(xiàn)金流入、流出以及流入、流出的時(shí)機(jī)，使之與獲取融資的金額、時(shí)間相互匹配，并盡可能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行詳盡的的財(cái)務(wù)預(yù)算；最后房地產(chǎn)企業(yè)要有效運(yùn)用現(xiàn)代化信息手段，增大成本管理的力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本與支出的即時(shí)、動(dòng)態(tài)管理。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場(chǎng)環(huán)境中保持自身的市場(chǎng)地位、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)其資金進(jìn)行有效管理和監(jiān)督，做到規(guī)范化和合理化，充分提升資金的使用效率，有效降低企業(yè)負(fù)債和運(yùn)營(yíng)成本，從而為企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大提供保證。

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