房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)投資者非理性行為;房地產(chǎn)泡沫形成成因;行為金融學(xué);

1、行為金融學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展

經(jīng)過(guò)與傳統(tǒng)的有效市場(chǎng)理論(EMH)的多年來(lái)的交鋒，基于市場(chǎng)的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對(duì)稱。難以形成完全理性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場(chǎng)價(jià)格，有效市場(chǎng)假說(shuō)沒(méi)有辦法繼續(xù)解釋發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，行為金融學(xué)也就產(chǎn)生了。

行為金融學(xué)是后金融時(shí)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的眾多分支學(xué)科中推翻了有效市場(chǎng)假說(shuō)，將心理學(xué)和行為學(xué)共同融入金融學(xué)理論中，所取得成果最為豐碩的領(lǐng)域之一。它將人們?cè)谕顿Y金融決策過(guò)程中的自身原有的偏好、信念、知識(shí)構(gòu)架感覺(jué)及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進(jìn)來(lái)。通過(guò)探究這些市場(chǎng)非有效性的因素看其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。如果把開放商和購(gòu)房者在房地產(chǎn)的行為投資活動(dòng)看成一個(gè)心理過(guò)程。以下圖表為投資者心理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響：

在行為金融學(xué)中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時(shí)代的中，傳統(tǒng)的金融學(xué)中假設(shè)套利是完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，已經(jīng)無(wú)法解釋很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它不可能是充分實(shí)現(xiàn)的，受到很多因素的影響。例如市場(chǎng)中不能提供完全的替代品，受到資產(chǎn)價(jià)格回歸的時(shí)間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場(chǎng)盛行的限制，各種干擾使得套利者無(wú)法充分發(fā)揮其捍衛(wèi)市場(chǎng)有效性的作用。在行為金融學(xué)中，第二個(gè)重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現(xiàn)實(shí)世界中投資者在買賣證券時(shí)如何形成投資理念和對(duì)證券進(jìn)行判斷的。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其存在問(wèn)題

房地產(chǎn)泡沫，即房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)行為而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)其自身市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值并持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離了使用者實(shí)際承受能力的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同其他行業(yè)，存在著蕭條、恢復(fù)、繁榮、衰敗的重復(fù)的經(jīng)濟(jì)周期理論。雖然一般情況下，房地產(chǎn)泡沫僅僅指出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮階段，但是泡沫期間房?jī)r(jià)的暴漲暴跌也是致使房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導(dǎo)因素。致使給經(jīng)濟(jì)社會(huì)都帶來(lái)的巨大的破壞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著摧毀性的打擊。

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不僅僅在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，在國(guó)際市場(chǎng)上更是猖狂。從上一輪回的美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本、香港等房地產(chǎn)市場(chǎng)都持續(xù)的走著下坡路。全球性的房?jī)r(jià)格快速上漲，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期長(zhǎng)、高投資、高收益、高信貸、高風(fēng)險(xiǎn)、資金密集型的投資行業(yè)。房?jī)r(jià)跟隨著我國(guó)超常高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)高低起伏，房地產(chǎn)價(jià)格脫離基本面支撐進(jìn)入非理性的泡沫發(fā)展階段已是不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者非理性行為表現(xiàn)為投機(jī)過(guò)度，商品房空置率居高不下、羊群效應(yīng)嚴(yán)重、房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高發(fā)達(dá)國(guó)家噪聲交易者縱行，過(guò)度反應(yīng)等等眾多現(xiàn)象。

2.1空置率、房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)高居不下

2.2非理性的投資者行為

從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?，F(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時(shí)存在著住房消費(fèi)面積貪大行為和超前消費(fèi)行為，這大大增加了土地資源的浪費(fèi)，超消費(fèi)行為也違背了住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的羊群行為也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購(gòu)房者沒(méi)有掌握相對(duì)全面的投資信息時(shí)，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問(wèn)其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。

2.3房產(chǎn)商借貸市場(chǎng)混亂現(xiàn)象

房?jī)r(jià)的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點(diǎn)帶動(dòng)民間金融借貸發(fā)展起來(lái)，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場(chǎng)。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問(wèn)題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場(chǎng)混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來(lái)的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動(dòng)了地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識(shí)及其投資的失誤偏差和市場(chǎng)的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。

3、行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用

大量針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場(chǎng)下的有效市場(chǎng)假說(shuō)、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，看房?jī)r(jià)高低波動(dòng)異常形成的原因。

3.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差

參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過(guò)度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀，相信未來(lái)房?jī)r(jià)有很大的上漲空間，從而才會(huì)紛紛加入購(gòu)房者浪潮，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時(shí)投資開放商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)高估計(jì)讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)房市過(guò)高估計(jì)使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。同樣，在三者反應(yīng)不足時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時(shí)的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中追漲價(jià)殺跌價(jià)的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。

3.2羊群效應(yīng)

羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過(guò)度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動(dòng)思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，買房投資者往往不考慮自身情況，過(guò)度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)曲線一路上揚(yáng)，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房?jī)r(jià)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷的羊群效應(yīng)。

3.3反饋機(jī)制

在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房?jī)r(jià)，采取了調(diào)利率，限購(gòu)等多項(xiàng)措施，對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不同的影響。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后會(huì)導(dǎo)致高位買進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購(gòu)買。人們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知偏離反饋給房?jī)r(jià)的異常，同時(shí)正反饋交易機(jī)制也會(huì)致使投資者行為再次偏離。

3.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫

噪聲概念早在1986年被美國(guó)時(shí)任金融協(xié)會(huì)的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與價(jià)格成反方向變動(dòng)的原因。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對(duì)投資決策做出錯(cuò)誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場(chǎng)彌漫著噪音的投資者越來(lái)越多，使得房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上購(gòu)房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好時(shí)，就會(huì)做出相反的策略。

4、從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡(jiǎn)析建議

4.1政府政策是引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性的重要因素

(1)建全相對(duì)應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實(shí)可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費(fèi)現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費(fèi)更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

(2)抑制投機(jī)性購(gòu)房。國(guó)家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時(shí)，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)開發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場(chǎng)機(jī)制。

(3)建立相對(duì)完整的信息共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善信息機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來(lái)的真實(shí)信息，規(guī)范購(gòu)房者和開發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所掌握的不對(duì)稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對(duì)購(gòu)房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財(cái)、房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出合理值，不論過(guò)熱還是過(guò)冷時(shí)都給予及時(shí)的提示信息，抑制非理性投資行為。

4.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制

(1)銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實(shí)時(shí)溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取降價(jià)措施，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行，正常的回籠資金。

(2)整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)機(jī)制。可以看出民間組織有著很強(qiáng)的資金實(shí)力和金融信息知識(shí)資源，內(nèi)控機(jī)制相比個(gè)人投資者而言也相對(duì)全面和完善，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實(shí)體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)上的投資行為的科學(xué)性。

4.3規(guī)避購(gòu)房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為

(1)對(duì)于開發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家土地使用政策，要時(shí)刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)的需求，避免過(guò)多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險(xiǎn)，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房?jī)r(jià)，互相監(jiān)督，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

(2)個(gè)人購(gòu)房投資者應(yīng)通過(guò)正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個(gè)人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

5、結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其改革較其他國(guó)家晚了很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很多不完善需改進(jìn)的地方。無(wú)論從購(gòu)房投資者，開發(fā)商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過(guò)本文結(jié)合行為金融學(xué)的分析，深入的分析了投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些異?，F(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象在一定程度上得到了更多的解釋和說(shuō)明，提出相對(duì)的解決策略。分別針對(duì)政府、購(gòu)房者和開發(fā)商三者都進(jìn)行規(guī)范和整頓。希望我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更快的走上持續(xù)、穩(wěn)定的正規(guī)的發(fā)展軌跡。

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第2篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；供需不平衡；金融監(jiān)管；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

改革開放至今，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻兩番的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國(guó)學(xué)者存在一定的分歧。有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫論，如謝百三教授認(rèn)為目前我國(guó)部分城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，其原因在于出現(xiàn)了投資、圈地?zé)岢钡葘?dǎo)致的商品房空置率一直處于很高的狀態(tài)；有的學(xué)者堅(jiān)持非泡沫論，如姜春海認(rèn)為在1991―2004年中國(guó)平均每年經(jīng)濟(jì)泡沫率達(dá)40.6%，也就是說(shuō)全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了；蕭灼基教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定銷售期跨度較長(zhǎng)，空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，不存在過(guò)剩之說(shuō)，建筑部研究報(bào)告也否定了泡沫的存在；有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫必然論，希勒認(rèn)為，凡是有魅力的城市都會(huì)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體，由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐情況的泡沫經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判定選擇哪種指標(biāo)，各個(gè)學(xué)者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率等幾個(gè)指標(biāo)對(duì)泡沫進(jìn)行測(cè)度；束金偉選取了供給類、需求類、投機(jī)價(jià)值等指標(biāo)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合的測(cè)度，得出自2004年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運(yùn)用不同的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。

基于中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合以上觀點(diǎn)，我認(rèn)為目前中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，下面就從房地產(chǎn)泡沫的形成原因、帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響以及應(yīng)該采取的措施三方面來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格上漲主要是由于供求不相等導(dǎo)致的

在供給方面，土地是房地產(chǎn)的主要成本，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國(guó)的土地購(gòu)置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)中國(guó)的供應(yīng)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)我國(guó)的土地屬于國(guó)家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會(huì)進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。特別在中國(guó)很多地區(qū)出現(xiàn)“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，城鎮(zhèn)化的加劇，人口的聚集效應(yīng)引起巨大的住房需求，且中國(guó)租房對(duì)買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及房子價(jià)格的上升。除此之外，人均國(guó)民收入的增加使得房產(chǎn)的意愿轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求，而且由于中國(guó)可投資的項(xiàng)目較少，還會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。

（二）金融的支持過(guò)度成為房地產(chǎn)泡沫的直接誘因

在我國(guó)，房地產(chǎn)作為一種商品，同時(shí)具有商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給方房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。同時(shí)由于房地產(chǎn)保值、增值的特性使得金融機(jī)構(gòu)樂(lè)于將資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成許多發(fā)商以較少的資金就可以開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致過(guò)度開發(fā)、投機(jī)行為越來(lái)越嚴(yán)重。從房地產(chǎn)需求方購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個(gè)人住房抵押貸款就給購(gòu)買者帶來(lái)了便利。然而也滋生了大量的投機(jī)者，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。金融市場(chǎng)的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政府支持，價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行加大對(duì)這方面的投資，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，從而形成了房地產(chǎn)綁架金融的局面。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方信息不對(duì)稱以及租買選擇機(jī)制的缺失使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，在信息披露、行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)不足；另一方面，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)的性能、配套設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在信息不對(duì)稱的情況下，消費(fèi)者易受到社會(huì)輿論和其他消費(fèi)者的影響，使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統(tǒng)可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)；租賃市場(chǎng)不完善，住房租賃市場(chǎng)供給個(gè)體主要為個(gè)人，使得中國(guó)的租買市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的替代。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響

（一）房地產(chǎn)泡沫的正面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣的特點(diǎn)，它的發(fā)展通常會(huì)帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的發(fā)展。房地產(chǎn)會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)的前向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為需求對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響；房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為供給對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響?？値?dòng)效應(yīng)是指前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)的累加。房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上的各種投資都被吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，使得實(shí)體企業(yè)很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。另一方面很多實(shí)體企業(yè)將盈余資金投資于房地產(chǎn)， 利用房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增資。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。

2.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式

拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口、消費(fèi)，盡管我國(guó)采取了很多措施來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，但由于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，使得房子已經(jīng)變成了奢侈品，購(gòu)房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，致使內(nèi)需不足。房地產(chǎn)泡沫還會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力缺失，投資一直是拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的力量，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，過(guò)度投資在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力缺失。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了較大的負(fù)面的影響，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成貧富分化加劇、社會(huì)矛盾激化，并造成社會(huì)價(jià)值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來(lái)解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入分析，更好地了解房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理，采取相應(yīng)的政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求， 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來(lái)源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來(lái)源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。

（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用

在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過(guò)降低貸款利率、增加貸款金額、延長(zhǎng)還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任；加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場(chǎng)、解讀房地產(chǎn)信息的能力

鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來(lái)趨勢(shì)及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺(jué)性。

4.政府要加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，合理平抑房?jī)r(jià)。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房?jī)r(jià)工作的積極性。完善地方政府政績(jī)考核機(jī)制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績(jī)考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。

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第3篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。

(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。

(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

第4篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫根源；泡沫影響；泡沫防范措施

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫，就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因

（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格決定模式房地產(chǎn)歸根結(jié)底是一種商品，其價(jià)格決定符合經(jīng)濟(jì)學(xué)一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造離不開土地的供應(yīng)，而在我國(guó)土地屬于國(guó)有，受自然資源和國(guó)家政策的限制；且住房的建造周期較長(zhǎng)，難以隨著需求的增加而及時(shí)增加。（2）資源稀缺、供給彈性小。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，而在一定時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)量、其獨(dú)特的地理位置及異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物房屋的價(jià)格，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。（3）銀行信貸非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

1．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會(huì)矛盾。（1）催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會(huì)矛盾。由于房地產(chǎn)成本相對(duì)固定，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)空間越大，消費(fèi)者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢(shì)，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價(jià)帶來(lái)的不良后果，而暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買或者只有能力購(gòu)買用以滿足自我實(shí)際住房需求的廣大消費(fèi)者無(wú)法回避這種風(fēng)險(xiǎn)，只能無(wú)奈地面對(duì)，必然加劇社會(huì)兩極分化。（2）房?jī)r(jià)一路飆升，政府平抑不力，社會(huì)矛盾凸顯。首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場(chǎng)需求；另一方面是開發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤(rùn)不斷開發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。

2．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。（1）加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)不可能一直處于高位，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，那么房地產(chǎn)抵押貸款還款違約率就會(huì)上升，而銀行持有的房產(chǎn)抵押價(jià)值將會(huì)降低，使得金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)不斷增長(zhǎng)，從而增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）降低資源配置效率。一直以來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)“只漲不跌”，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)炒房行為嚴(yán)重，在許多人無(wú)房住的情況下；另一部分人卻在囤積房產(chǎn)，而且處于閑置之中，社會(huì)資源遭受嚴(yán)重浪費(fèi)。

四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

（1）深化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)體制機(jī)制改革、健全相應(yīng)政策法規(guī)。當(dāng)前房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，很大程度上得益于限購(gòu)令等非市場(chǎng)手段的嚴(yán)格執(zhí)行，因此也壓抑了大量需求。在用行政手段穩(wěn)住市場(chǎng)的同時(shí)，要抓住有利時(shí)機(jī)，相關(guān)制度改革要跟上，筑牢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的根基。加快深化有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)制度改革。（2）增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）嚴(yán)格控制信貸閘門防范金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行作為整個(gè)金融體系的核心，維持著社會(huì)再生產(chǎn)的資金流通順利進(jìn)行，而其在房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是很關(guān)鍵的利益主體，對(duì)它的調(diào)控就顯得尤為重要。金融機(jī)構(gòu)要積極配合宏觀調(diào)控政策，整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，嚴(yán)格發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)信貸管理。在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)根據(jù)保守、真實(shí)、安全的原則來(lái)評(píng)估抵押標(biāo)的物的抵押價(jià)值，并嚴(yán)格審查。

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]聶青．關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)合理調(diào)控的幾點(diǎn)思[J]．產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)．2011（11）：97

[2]劉正才．當(dāng)前中國(guó)大城市房地產(chǎn)泡沫的成因及防范[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2011（27）：148～152

[3]譚長(zhǎng)坡．房地產(chǎn)泡沫分析[J]．中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)．2011（11）：33

[4]姚大悅何長(zhǎng)松．我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是如何形成的[J]．熱點(diǎn)透視．2011（11）：19～21

第5篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；評(píng)價(jià)指標(biāo)；指數(shù)合成法

作者簡(jiǎn)介：蓋國(guó)鳳（1964-），女，吉林長(zhǎng)春人，東北師范大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向：戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)投資；

趙云峰（1968-）男，吉林長(zhǎng)春人，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司吉林省分公司，研究方向：投資管理。

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.02.36 文章編號(hào)：1672-3309（2013）02-87-03

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展壯大。近幾年，吉林省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重穩(wěn)步上升，由2007年的7.3%上升到2011年達(dá)到11.3%。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)同樣對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有明顯的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有效地拉動(dòng)了吉林省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但問(wèn)題也隨之而來(lái)，房地產(chǎn)投資開發(fā)趨熱，資金流入明顯，價(jià)格不斷攀升，呈現(xiàn)出泡沫化的趨勢(shì)。這引起了地方政府、媒體、城市居民等社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。

一、多因素影響下的房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理

房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它一般是指由于房地產(chǎn)投機(jī)等因素引起的、房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與基礎(chǔ)價(jià)值嚴(yán)重背離并持續(xù)上漲的一種現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫從產(chǎn)生、發(fā)展、膨脹直至最后破滅會(huì)對(duì)全社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大危害。這種危害首先是通過(guò)影響商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量危機(jī)金融安全，最后危害到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

政策變動(dòng)、投機(jī)行為、結(jié)構(gòu)性矛盾和消費(fèi)心理是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫多層次原因。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因其發(fā)展的重要帶動(dòng)性，每個(gè)政府都會(huì)下大力氣進(jìn)行干預(yù)。從住宅商品化開始，我國(guó)住房制度改革、土地使用制度改革、放寬銀行信貸等政策都直接推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)?？刂撇涣Τ霈F(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱，導(dǎo)致價(jià)格虛漲，空置率上升，助長(zhǎng)了泡沫的形成。水景花園、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)等概念炒作加劇了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，助長(zhǎng)了投機(jī)行為。投機(jī)因素會(huì)產(chǎn)生大量的虛擬需求，虛擬需求刺激市場(chǎng)膨脹，產(chǎn)生大量的虛假需求消息，形成房?jī)r(jià)與銷售量持續(xù)上漲的局面，引起開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的誤判增加投資，導(dǎo)致泡沫膨脹，一旦虛擬需求急劇減少，甚至演變成供給，出現(xiàn)大量空置房屋，進(jìn)一步演變可能導(dǎo)致泡沫破裂。從供給體系看，房地產(chǎn)品因需求層次不同形成了供給的雙軌制現(xiàn)象，如果開發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開發(fā)，使豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過(guò)多，經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面也使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高，兩方面的作用也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。住房是消費(fèi)者的重要消費(fèi)品，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期弱持續(xù)上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成一種助推。

總之，房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)上漲和信用擴(kuò)張引起的需求增加，若供給短缺引起租金上漲，加上持續(xù)經(jīng)濟(jì)上漲出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和持續(xù)信用增加導(dǎo)致信用膨脹，可能加劇經(jīng)濟(jì)負(fù)面發(fā)展形成房地產(chǎn)泡沫，而泡沫出現(xiàn)會(huì)引起經(jīng)濟(jì)下降和信用緊縮，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。

二、房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度方法

國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫有不同的測(cè)度方法，包括野口悠紀(jì)雄、中尾宏的收益還原模型、Blanchard and Watson的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、洪開榮（2001）的物業(yè)空置率檢驗(yàn)法、曲波的預(yù)警指數(shù)法（2001）、王佳秋、高麗麗（2005）的房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的選取和劉琳、黃英、劉洪玉（2003）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)。

不同的檢驗(yàn)方法存在著檢驗(yàn)過(guò)程中數(shù)據(jù)缺失或數(shù)據(jù)相關(guān)性等問(wèn)題。所以在檢驗(yàn)過(guò)程中都存在一定的問(wèn)題。收益還原模型的準(zhǔn)確性是建立在市場(chǎng)體系非常完善的假設(shè)基礎(chǔ)之上，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較低的發(fā)展層次，房屋租賃和二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，無(wú)法采用這樣的方法研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。Blanchard and Watson的計(jì)量統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，假定了房地產(chǎn)市場(chǎng)中利益相關(guān)者的選擇是理，這與現(xiàn)實(shí)中的情況不太吻合?？罩寐市拚ê?jiǎn)單易算，但計(jì)算指標(biāo)的選擇過(guò)于簡(jiǎn)單不能反映市場(chǎng)的真實(shí)空置量，該方法也沒(méi)有考慮金融政策和貨幣政策等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。曲波的預(yù)警指數(shù)設(shè)計(jì)了含有生產(chǎn)、交易、消費(fèi)、金融四大類預(yù)警指標(biāo)，指標(biāo)設(shè)計(jì)過(guò)于繁瑣，會(huì)受到數(shù)據(jù)采集不全的限制。劉琳、黃英、劉洪玉（2003）認(rèn)為過(guò)度的投機(jī)需要和投資信貸的支持是房地產(chǎn)泡沫形成的兩個(gè)條件，他們選取了房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比住房按揭款/居民月收入等指標(biāo)，并取其幾何平均數(shù)合成房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)。這一測(cè)度方法有一定的實(shí)用性。

指標(biāo)合成法是根據(jù)某個(gè)或某些指標(biāo)的數(shù)值來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的方法。常用的指標(biāo)有房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重、房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行貸款總額比重、房?jī)r(jià)收入比、空置率、房?jī)r(jià)租金比等。

指數(shù)合成方法的基本思路是：首先，為性質(zhì)不同、單位各異、不能直接相加的各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指數(shù)確定臨界值；其次，將各項(xiàng)指數(shù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理， 即用各項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值與其臨界值相比，得到以百分?jǐn)?shù)表示的該指數(shù)的抽象值；再次，根據(jù)各單項(xiàng)指數(shù)在指數(shù)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重；最后，根據(jù)下式計(jì)算出所要的綜合指數(shù)：

在上式中，B表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計(jì)算得出的綜合指數(shù)值（在本文中即為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)），F(xiàn)i表示某單項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值（在本文中即為各房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的實(shí)際計(jì)算值），Ci表示某單項(xiàng)指數(shù)的臨界值（在本文中即為各房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的臨界值），wi表示各單項(xiàng)指數(shù)權(quán)重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個(gè)數(shù)。

綜上所述，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中不存在泡沫成分；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1 時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。

三、吉林省房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度

本文選取了房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比、房屋租售比、房?jī)r(jià)收入比、房屋施工面積與竣工面積比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)率的比五個(gè)指標(biāo)，在各個(gè)主要指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了全面綜合的分析評(píng)價(jià)。

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民家庭平均年收入的比值。該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的過(guò)度投機(jī)需求來(lái)設(shè)計(jì)的，其意義在于反映居民家庭對(duì)住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲。該比值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年，聯(lián)合國(guó)人居中心對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比是3-7。世界銀行提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5 之間，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3-6之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比指標(biāo)反應(yīng)房地產(chǎn)的資金投入情況，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持久性的一個(gè)重要指數(shù)。以往研究認(rèn)為該指數(shù)在22.5%以上視為有泡沫。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比通常反映房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，是宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力和房屋的潛在購(gòu)買力。經(jīng)驗(yàn)研究認(rèn)為該比值大于2則存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)租金比是房地產(chǎn)的價(jià)格與市場(chǎng)租金水平之比，是基于需求變化成因提出的指標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，房?jī)r(jià)大幅上漲。房租不存在投機(jī)的成分，房地產(chǎn)的短期租金水平將保持穩(wěn)定。如果將房地產(chǎn)視為純投資品，那么房?jī)r(jià)租售比可以被看作是房地產(chǎn)的“市盈率”?！笆杏省痹礁咭馕吨鴮?shí)際價(jià)格越偏離投資品的內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)又反映出人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)存在大量投機(jī)炒房行為。因此房?jī)r(jià)租售比越高，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)越強(qiáng)。房屋租售比是房屋施工面積與房屋竣工面積比，亦是反應(yīng)房地產(chǎn)泡沫情況的一個(gè)指標(biāo)，一般認(rèn)為，商品房施工面積為竣工面積的2-3倍時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定；如果該比值小于2，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺情況；如果該比值大于3，則將會(huì)有可能供應(yīng)過(guò)剩。

由于房?jī)r(jià)收入比是各國(guó)通用的監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，故賦予40%的權(quán)重；受數(shù)據(jù)收集的限制，我們借用房?jī)r(jià)銷售指數(shù)與租賃銷售指數(shù)之比來(lái)代替房?jī)r(jià)租售比指標(biāo)，故賦予20%的權(quán)重；由于城市化進(jìn)程逐步推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額兩個(gè)指標(biāo)高于發(fā)達(dá)國(guó)家，因此分別對(duì)上述兩個(gè)指標(biāo)賦予15%和15%的權(quán)重；房屋預(yù)售制度在一定程度上影響了施工面積/竣工面積這一指標(biāo)的科學(xué)性，因此賦予較低的10%的權(quán)重。

根據(jù)上面的情況，我們計(jì)算了吉林省房地產(chǎn)業(yè)的泡沫狀況。

四、吉林省房地產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生的因素分析

從整體來(lái)看，2011年吉林省房地產(chǎn)泡沫指數(shù)為1.001，正好處在泡沫風(fēng)險(xiǎn)臨界值。而這是因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)涵蓋了吉林省大部分的不發(fā)達(dá)地區(qū)數(shù)據(jù)。而從上表中可以看出，長(zhǎng)春市2010年的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)為1.141，已經(jīng)要形成中度泡沫。這說(shuō)明由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，吉林省的部分發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了投資過(guò)熱現(xiàn)象，必須提高警惕對(duì)其進(jìn)行有效的控制，才能保持吉林省經(jīng)濟(jì)的正常、健康發(fā)展。

吉林省房地產(chǎn)綜合泡沫指數(shù)顯示從2009年開始持續(xù)上升的現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有：

其一，土地市場(chǎng)供給增大，2009-2012年計(jì)劃的土地供應(yīng)面積從2996萬(wàn)平方米到4000平方米。政策的調(diào)控使土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整出現(xiàn)了較大改觀，從2011-2012年增加了棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的用地指標(biāo)。盡管由于限購(gòu)令等政策導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒，長(zhǎng)春市場(chǎng)在2012年開始出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，但我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，吉林省的土地供應(yīng)狀況是隨著政策調(diào)整力度發(fā)生波動(dòng)變化的?？傮w狀況是上升的，只是在高強(qiáng)度政策下受到了抑制。

其二，金融政策滯后效應(yīng)。在2011年末，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源總額呈現(xiàn)快速回升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資資金來(lái)源總計(jì)達(dá)83245.94億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)14.83%，較2010年同期增加10751.61億元。從結(jié)構(gòu)上看，2007-2011年資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)變化不大，在每年的自籌資金占的比例維持在60%以上，國(guó)內(nèi)貸款維持在7%。截止到2011年底，房地產(chǎn)方面的貸款有了一定的變化，表現(xiàn)在總量上有所下降，結(jié)構(gòu)上有所變化。從房地產(chǎn)貸款整體規(guī)模上看，2009-2011年吉林省房地產(chǎn)相關(guān)貸款總額在貸款總額中的比例由2009年的5.96%上升到2010年的6.45%，2011年為6.40%基本與2010年持平。2010年房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額環(huán)比增長(zhǎng)32%，從結(jié)構(gòu)上看，2009-2011年吉林省房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比從5.64%上升到6.40%，個(gè)人住房貸款從5.90%上升到8.60%，個(gè)人住房貸款比例明顯大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，且增長(zhǎng)幅度更高。這種變化來(lái)自央行連續(xù)五次降息、“二套房貸”政策松綁等系列措施的刺激政策的滯后效應(yīng)的體現(xiàn)。

其三，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。吉林省房地產(chǎn)產(chǎn)品主要施工面積中住宅所占比重平均達(dá)到79.17%。商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房比例雖有所改善，但是變化不大。這種結(jié)構(gòu)上的變動(dòng)是住宅的剛性需求引起的。別墅、高檔公寓作為房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的高檔消費(fèi)品經(jīng)常會(huì)受到政策的沖擊，因此，其發(fā)展過(guò)程中起伏性較大，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展一直是政府著力推行的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，但由于其利潤(rùn)空間相對(duì)較低，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這部分產(chǎn)品的開發(fā)欲望低，政府投入迫于自己壓力，不能使保障性的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速的成長(zhǎng)。

其四，消費(fèi)者心理預(yù)期和持有偏好成為泡沫形成助推劑。城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)、適齡購(gòu)房者的增加會(huì)導(dǎo)致住房的剛性需求的存在。消費(fèi)者的改善型需求的增加也會(huì)使住房消費(fèi)成為一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求。

在房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮時(shí)期，泡沫綜合指數(shù)在一定范圍內(nèi)升高是正常的，因?yàn)橹灰獙⑵淇刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)是有利于市場(chǎng)的繁榮的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外；但是，如果地產(chǎn)業(yè)泡沫綜合指數(shù)的反彈過(guò)于強(qiáng)勁，這就提供了一個(gè)非常異常的市場(chǎng)信號(hào)，應(yīng)該引起高度重視。

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第6篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn) 誘因 影響 舉措

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)既可以為國(guó)家資金儲(chǔ)備提供重要來(lái)源，還可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)往往容易產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象。基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)象，下面就房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題展開研究與分析：

一、何為“房地產(chǎn)泡沫”

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，泡沫指的是資產(chǎn)價(jià)格不斷偏離其基本價(jià)值，投機(jī)者從中牟利使價(jià)格推高，最終產(chǎn)生超預(yù)期的價(jià)格暴跌。房地產(chǎn)泡沫則是指投機(jī)購(gòu)買需求激增使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的一種形態(tài)。從目前的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系長(zhǎng)期處于失衡的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)自身已形成較為固定的交易模式，其交易成本普遍較低，說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)已來(lái)到出現(xiàn)泡沫的前夜。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的誘因

（一）房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)過(guò)度

目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地產(chǎn)行業(yè)的管理亦不盡完善，為投機(jī)行為提供了“鉆空子”的機(jī)會(huì)。大量投機(jī)行為使土地需求激增，而土地資源的稀缺性導(dǎo)致其需求彈性大于供給彈性，造成土地價(jià)格飛漲，遠(yuǎn)超其基礎(chǔ)價(jià)值而出現(xiàn)地價(jià)泡沫。房地產(chǎn)投資的增速遠(yuǎn)快于城市化進(jìn)程，加劇了市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡。

（二）金融監(jiān)管不力

房地產(chǎn)的行業(yè)性質(zhì)決定了開放商要手持大筆資金，但隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，自有資金已經(jīng)無(wú)法滿足實(shí)際需求，開放商轉(zhuǎn)而向銀行貸款。很多銀行看重房地產(chǎn)的高回報(bào)而違反規(guī)定大量放款，降低了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻，助長(zhǎng)了過(guò)度開發(fā)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）住房需求與日俱增

城市化進(jìn)程不斷加快，外來(lái)人口大量聚集在經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市，農(nóng)村人口也大量向城市轉(zhuǎn)移，城市原有的破舊房屋、小區(qū)被拆改，進(jìn)一步刺激了住房需求。另一方面，消費(fèi)者的購(gòu)房理念不斷更新，激發(fā)了住房消費(fèi)潛力，購(gòu)置房產(chǎn)成為時(shí)下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的可靠途徑。

（四）有限的土地資源

土地資源承載著所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，除了具有稀缺性和不可再生性，還具有壟斷性、需求多樣性、投機(jī)性等外在特點(diǎn)。房產(chǎn)價(jià)格依附于土地價(jià)格，加上大量熱錢流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必引起房產(chǎn)價(jià)格飆升而產(chǎn)生泡沫。

三、房地產(chǎn)泡沫造成的影響

（一）加劇社會(huì)矛盾

房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)存在的利潤(rùn)空間越大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)成本相對(duì)穩(wěn)定。這意味著消費(fèi)者要拿出比房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值更高的資金。富人利用金元優(yōu)勢(shì)趁機(jī)介入房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)參與投資或購(gòu)置房產(chǎn)獲得暴利，普通消費(fèi)者則無(wú)力購(gòu)買或僅僅滿足實(shí)際住房需求，無(wú)法回避房?jī)r(jià)上揚(yáng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府調(diào)控力度不足，開發(fā)商無(wú)視中低收入群體的住房需求，為求高額利潤(rùn)一味開發(fā)高檔商品房，反而造成大批商品房閑置。這些因素都加劇了社會(huì)矛盾。

（二）威脅金融安全

有調(diào)查顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)7成。目前房地產(chǎn)融資缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制，間接融資的銀行成為房地產(chǎn)公司的大債主，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和銀行緊緊地系在一起。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行必定首當(dāng)其沖。如果對(duì)房地產(chǎn)收緊銀根，銀行先前發(fā)放的貸款就會(huì)成為不良貸款；反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮背后嚴(yán)重的供需失衡，將導(dǎo)致其泡沫的破滅，銀行同樣要承受風(fēng)險(xiǎn)。這就使銀行系統(tǒng)在宏觀調(diào)控政策下面臨兩難的局面。

（三）企業(yè)步履維艱

一些行業(yè)的發(fā)展受制于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)加大企業(yè)生產(chǎn)成本。企業(yè)不得不處處壓減開支，縮小生產(chǎn)規(guī)模，以維持運(yùn)營(yíng)，但同時(shí)失業(yè)率上升。泡沫一旦破滅，房?jī)r(jià)下挫，造成大量房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)退出市場(chǎng)，房建工程被迫停止。鋼鐵、水泥等企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的原材料輸出大幅減少，生產(chǎn)能力嚴(yán)重過(guò)剩，原材料供應(yīng)企業(yè)的發(fā)展變得艱難。

四、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措

（一）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度

宏觀上，要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的監(jiān)控力度，建立全方位監(jiān)控機(jī)制，改善稅收、就業(yè)、民生等政策環(huán)境，及早預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。微觀上，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)投資管理，以收入水平定投資規(guī)模，維持產(chǎn)銷平衡；強(qiáng)化房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)管理，打擊過(guò)分炒樓行為；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，拓展安居型房源。

（二）完善金融監(jiān)管體系

要豐富金融監(jiān)管手段，提高金融監(jiān)管的能力和水平，加大對(duì)銀行系統(tǒng)的監(jiān)管力度；要加大對(duì)信用總規(guī)模的控制力度，防止社會(huì)信用惡性膨脹而超出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求；要調(diào)控好投資結(jié)構(gòu)，借助利率、產(chǎn)業(yè)政策等手段合理引導(dǎo)資金流向；要管理好外資外債，盡量利用外資直接投資和長(zhǎng)期外債。

（三）科學(xué)化控制管理土地資源

加強(qiáng)土地資源供應(yīng)量的管理，從市場(chǎng)需求出發(fā)，穩(wěn)定土地的合理供應(yīng)量與供應(yīng)比例，切實(shí)執(zhí)行土地出讓公開招標(biāo)制，控制部分城市偏高的地價(jià)；嚴(yán)格高檔商品房的批建程序，防止大批過(guò)剩商品房引起新的積壓；嚴(yán)厲打擊非法圈占土地或?yàn)樽非蠖唐谑找娑米哉加?、交易土地的行為，?duì)于逾期未開發(fā)的土地一律收回管理。

（四）穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)

擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)規(guī)模，滿足普通老百姓的住房需求，確保中低收入群體有房可買、有房可住；利用限價(jià)、強(qiáng)制拍賣等手段，對(duì)長(zhǎng)時(shí)間閑置的商品房進(jìn)行干預(yù)，加快閑置商品房的市場(chǎng)消化，平抑商品房?jī)r(jià)格。

總的來(lái)說(shuō)，政府宏觀調(diào)控力度不足、行業(yè)管理不善、金融監(jiān)管不力等等因素，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為趁虛而入。房?jī)r(jià)虛高的同時(shí)，群眾購(gòu)買力未能進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)供需失衡最終引起群眾預(yù)期的下降，房地產(chǎn)只呈現(xiàn)表面的繁榮景象。要防止房地產(chǎn)泡沫，必須在宏觀調(diào)控、金融監(jiān)管、土地管理、保障住房等方面下大力氣，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。

第7篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對(duì)策

引言

近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，己經(jīng)開始影響到人民生活水平以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融體系的安全。住房?jī)r(jià)格除了關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)安全以外，還和人民的生活成本有很大的關(guān)系。我國(guó)人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，建立起具有中國(guó)特色的住房政策體系。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因

1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位，同時(shí)其中的投機(jī)行為也十分嚴(yán)重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，使得市場(chǎng)中產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。

房地產(chǎn)開發(fā)商使用各種方式地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，待一定時(shí)間后，高額價(jià)格轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)ζ溥M(jìn)行炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的擴(kuò)充，城市化的加快，城市對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，與土地本身的稀缺性的矛盾就會(huì)日漸明顯。土地在交易過(guò)程中不斷的轉(zhuǎn)手，增值，當(dāng)這一增值過(guò)程超出其真實(shí)價(jià)值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因

消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期因素。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格由于某種原因上升時(shí)，消費(fèi)者會(huì)推斷未來(lái)的價(jià)格繼續(xù)上升的可能性，需求會(huì)上升。而銷售者惜售，供給會(huì)下降。在這樣的供給需求變動(dòng)下，價(jià)格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得價(jià)格還會(huì)有下跌的空間，需求會(huì)減少。而銷售者則會(huì)拋售房產(chǎn)，供給上升，這時(shí)市場(chǎng)中由于接收人少，價(jià)格會(huì)下跌。如此惡性循環(huán)便導(dǎo)致了泡沫現(xiàn)象。

房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有主導(dǎo)地位，對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起著極其重要的作用，我國(guó)政府在這方面也不斷出臺(tái)相關(guān)政策，以求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。而這一政策導(dǎo)向在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)量開發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的價(jià)格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問(wèn)題，這一切都預(yù)示著泡沫的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)過(guò)度投資因素。城市化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)投資的進(jìn)程，這樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進(jìn)程的幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題，隨之也產(chǎn)生房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，高空置率，大量的市場(chǎng)的投機(jī)行為，不規(guī)范的交易行為等問(wèn)題。由于投資商對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機(jī)者在市場(chǎng)中的比例會(huì)急劇升高，消費(fèi)者的真實(shí)需求被投資和投機(jī)掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。

銀行信貸的不規(guī)范擴(kuò)張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

二、改善我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)措施

根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點(diǎn)相應(yīng)的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調(diào)控力度、打擊遏制炒房行為。

2.1合理確定各類住房比例

加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。對(duì)規(guī)劃中的商品房建設(shè)市場(chǎng)可以完全向開發(fā)商開放，對(duì)其開發(fā)的套型結(jié)構(gòu)不加限制，要特別注意商品房開發(fā)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的招投標(biāo)活動(dòng)的公開公平公正。

2.2加大宏觀調(diào)控力度

為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當(dāng)加大調(diào)控的力度和執(zhí)行強(qiáng)度。為此，政策制定時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是不可低估投機(jī)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在抑制投機(jī)方面稅收和差別利率應(yīng)該是最有效也是可控制的手段，只有嚴(yán)格執(zhí)行才能得到良好的投機(jī)抑制效果。二是房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代將結(jié)束。在工人工資和原材料價(jià)格普遍相對(duì)較低的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府應(yīng)該對(duì)土地資源管理及稅收政策的調(diào)控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財(cái)政收入而犧牲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于賣地收入和從房地產(chǎn)收取的各項(xiàng)稅收，要用來(lái)反哺該城市的新購(gòu)房居民和住房困難戶。

2.3打擊遏制炒房行為

炒房是助推房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。對(duì)于國(guó)內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過(guò)加大稅收力度遏制其炒房行為；對(duì)于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時(shí)，進(jìn)一步向它們開放壟斷行業(yè)，制定各項(xiàng)政策鼓勵(lì)其發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)；對(duì)于國(guó)際炒房者，要密切注意主要資金動(dòng)向，中國(guó)人多地少，建筑用地更少，所以必須堅(jiān)決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調(diào)控迫切的需要政府能針對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)提出差別化的政策，以實(shí)現(xiàn)政策的針對(duì)性和有效性，以免在調(diào)控中對(duì)應(yīng)調(diào)控對(duì)象調(diào)控效果不大，而對(duì)弱勢(shì)群體形成較大影響的現(xiàn)象。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，其內(nèi)容應(yīng)該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵(lì)開發(fā)商參與經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房建設(shè)；加大稅收、差別利率、價(jià)格等杠桿對(duì)房市的宏觀調(diào)控力度和反哺力度；有針對(duì)性地遏制和打擊國(guó)際國(guó)內(nèi)各類炒房行為等。

參考文獻(xiàn):

[1]盛松成,劉斌.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的決定作用:基于中國(guó)及國(guó)際的比較分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2007,(8).

[2]郭曉宇.住房需求動(dòng)態(tài)模型的演進(jìn)[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2007,(5).

第8篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

[關(guān)鍵詞]杭州；房地產(chǎn)市場(chǎng)；相關(guān)性分析

[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）46-0108-02

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，其健康穩(wěn)定的發(fā)展能夠有效地拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究通常將房地產(chǎn)泡沫定義為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值向更高的極端持續(xù)性的偏離。而當(dāng)偏離了其基本價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格急速回歸到基本價(jià)值后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成惡劣破壞，進(jìn)而引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題的現(xiàn)象即為房地產(chǎn)泡沫的破滅。

近十年來(lái)我國(guó)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品房?jī)r(jià)格大幅飆升。以杭州市為例，2002年商品房均價(jià)為3526元每平方米，2012年則已攀高至13447元每平方米，漲幅高達(dá)2814%。為調(diào)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》及《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。然而調(diào)控效果似乎并不理想。政策作用的不顯著使得人們?cè)絹?lái)越關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1房地產(chǎn)泡沫測(cè)算模型

測(cè)算出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)中泡沫的含量，將對(duì)進(jìn)一步研究泡沫的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、泡沫的控制及保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行有重要意義。本文選取基礎(chǔ)值測(cè)度法，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)者期望效用與供給者的利潤(rùn)最大化的均衡來(lái)確定出房地產(chǎn)的基本價(jià)值。

11消費(fèi)者最優(yōu)化行為

一年商業(yè)銀行貸款利率受央行的調(diào)控，其調(diào)整無(wú)規(guī)律，故將一年中的調(diào)整前后的各貸款利率的簡(jiǎn)單加權(quán)平均。選取人均可支配收入、竣工房屋每平方米造價(jià)和商品房平均銷售價(jià)格、商品房出售比例作為杭州市房?jī)r(jià)基本價(jià)值相關(guān)數(shù)據(jù)。

212房地產(chǎn)基本價(jià)值與泡沫度的結(jié)果

結(jié)合前面的公式以及以上的數(shù)據(jù)和則可計(jì)算出杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本價(jià)值、泡沫和泡沫度，將其繪制成下圖：

杭州市2002―2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度

22杭州市房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性分析

測(cè)算得到的杭州市2002―2012年房地產(chǎn)泡沫度指數(shù)可以進(jìn)行與主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析，進(jìn)一步得出房地產(chǎn)泡的成因及變化規(guī)律。本節(jié)選取了杭州市的GDP總額、CPI指數(shù)、居民人均可支配收入、房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)投資額等指標(biāo)進(jìn)行考慮。

221房地產(chǎn)指數(shù)及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為避免時(shí)間序列數(shù)據(jù)的“偽回歸”現(xiàn)象，分別對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的原始序列、一階差分序列以及二階差分序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

利用Eviews 50軟件的ADF單位根檢驗(yàn)方法，得到各序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果：

在5%的置信水平下，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)、CPI、房地產(chǎn)銷售額的一階差分序列平穩(wěn)；GDP、居民人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額的二階差分序列平穩(wěn)。

222協(xié)整分析及基本結(jié)論

單位根檢驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)與CPI指數(shù)和房地產(chǎn)銷售額兩項(xiàng)指標(biāo)同為一階單整變量，故該三項(xiàng)指標(biāo)間可以進(jìn)行協(xié)整分析并估算指標(biāo)間的協(xié)整關(guān)系。

利用Engel-Granger兩步法，進(jìn)行OLS（ordinary least squares，普通最小二乘法）回歸分析，得出CPI指數(shù)與房地產(chǎn)銷售額對(duì)泡沫影響的系數(shù)分別為424和0029，皆呈正相關(guān)關(guān)系；回歸的R2分別為050和078，擬合程度較好；且回歸殘差序列ADF檢驗(yàn)結(jié)果在5%的置信水平下皆是平穩(wěn)的。

結(jié)合上面的分析結(jié)果來(lái)看，對(duì)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)，確實(shí)存在一定的泡沫成分，特別是2007年以來(lái)，一直保持著較高水平。而房地產(chǎn)泡沫指數(shù)與CPI指數(shù)、房地產(chǎn)銷售總額之間具有一定的協(xié)整關(guān)系，進(jìn)一步地，存在較為顯著的正相關(guān)關(guān)系。從一定程度上說(shuō)明了消費(fèi)和銷售額影響投資性需求，進(jìn)而導(dǎo)致泡沫的機(jī)理。故杭州市應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，盡量控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及發(fā)展，以保證杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

3政策建議

結(jié)合上述結(jié)論及各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，為保證杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、合理發(fā)展，應(yīng)從土地政策、金融政策及住房保障政策全方位入手，并充分結(jié)合杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，方能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫情況進(jìn)行有效控制及治理。

31土地政策――加強(qiáng)土地資源管理

首先要嚴(yán)格控制土地的供給量。應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求來(lái)投放與之相對(duì)應(yīng)的土地并有效調(diào)節(jié)土地供給的規(guī)模、時(shí)序和位置。

其次，應(yīng)做好土地的監(jiān)管工作。對(duì)土地市場(chǎng)中一些不規(guī)范的行為應(yīng)嚴(yán)厲懲治。土地交易過(guò)程要保證公正、公開、公平，使土地市場(chǎng)得以有序運(yùn)行。

32金融政策――加強(qiáng)銀行信貸管理

銀行應(yīng)在審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的過(guò)程中嚴(yán)格把關(guān)，并針對(duì)不同的市場(chǎng)合理調(diào)整各種貸款的比例；其次應(yīng)拓寬房地產(chǎn)融資市場(chǎng)而起到分散信貸風(fēng)險(xiǎn)的效果。

33住房保障政策――完善住房保障制度

有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，對(duì)原有相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改，做到城鎮(zhèn)基本住房保障制度有法可依，從而保證其時(shí)效性和權(quán)威性。同時(shí)，政府應(yīng)對(duì)住房保障對(duì)象的條件嚴(yán)格審查，實(shí)現(xiàn)住房保障的公平性。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè) 泡沫 風(fēng)險(xiǎn)管理 經(jīng)驗(yàn)借鑒

中圖分類號(hào)：F832.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-1770(2011)04-057-04

隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聚焦點(diǎn)。次貸危機(jī)、迪拜債務(wù)危機(jī)，使得人們更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決定了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，反之，房地產(chǎn)泡沫的膨脹，會(huì)誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生。就中國(guó)本身而言，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷推進(jìn)，無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫都對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有著顯著影響。

一、世界房地產(chǎn)泡沫的特征分析

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)泡沫是一種表面繁榮的現(xiàn)象，其表現(xiàn)是房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了房子和土地本身所包含的真正價(jià)值。世界房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展主要分為形成、膨脹和破滅三個(gè)階段，每個(gè)階段的都有其一定的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的影響也不盡相同（如表1）：

（一）房地產(chǎn)泡沫特征分析

1.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境?？v觀歷史發(fā)展長(zhǎng)河，幾乎每一次極具影響力的房地產(chǎn)泡沫大都發(fā)生在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較發(fā)達(dá)地區(qū)。經(jīng)濟(jì)體為追求經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擴(kuò)張，一系列緊密的、投資活動(dòng)持續(xù)不斷，再加上政府的一些擴(kuò)張政策又進(jìn)一步推動(dòng)了泡沫的擴(kuò)大。從世界范圍來(lái)看，20世紀(jì)三次最具影響力的房地產(chǎn)泡沫分別為20世紀(jì)30年代的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫、20世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)泡沫及繼日本之后，東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫。其中，美國(guó)和日本都是發(fā)達(dá)國(guó)家，20世紀(jì)20年代中葉美國(guó)經(jīng)濟(jì)一片繁榮之象，最為顯著的一個(gè)特征便是房屋建筑異常活躍，這是美國(guó)歷史上房屋建筑極為興盛的一個(gè)時(shí)期；90年代時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮，吸引了大量的國(guó)際資本，不斷推高了房地產(chǎn)價(jià)格。東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫，以泰國(guó)為代表，泡沫的產(chǎn)生也是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)過(guò)熱導(dǎo)致的。從單個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，發(fā)達(dá)城市更容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，例如美國(guó)房地產(chǎn)泡沫期間，紐約、華盛頓、舊金山等城市的房?jī)r(jià)暴漲50%；日本的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期東京、大阪等城市房?jī)r(jià)的飆升。由此可見，房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

2.房地產(chǎn)投資活動(dòng)動(dòng)機(jī)由長(zhǎng)期投資轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谔桌?。樓市價(jià)格不斷攀升的原因是人們將不再房地產(chǎn)視為一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資資產(chǎn)，而是非理性地將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)短期投機(jī)活動(dòng)的工具以獲取暴利。房產(chǎn)作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，其所代表的是一筆規(guī)模不小的財(cái)富。房地產(chǎn)開發(fā)商的大肆鼓吹、政府的刺激計(jì)劃以及一些媒體不恰當(dāng)?shù)男麄魇沟猛顿Y者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分自信、盲目追捧，忽視了其價(jià)格上漲的不合理性。2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的原因正是由于一些投資機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者的盲目追逐，認(rèn)為樓市價(jià)格仍會(huì)不斷上升，購(gòu)買了大量的垃圾債券以求在短期內(nèi)獲得巨大的利潤(rùn)，最終導(dǎo)致了許多老牌金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資活動(dòng)，人們更多地應(yīng)該將其視為一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資活動(dòng)，應(yīng)采取理性的態(tài)度對(duì)待。

3.國(guó)際熱錢的大量涌入是房地產(chǎn)泡沫破滅的信號(hào)燈。全球金融自由化和一體化使得金融投資活動(dòng)在世界范圍內(nèi)更加開放和自由。但伴隨而來(lái)的是金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇?，F(xiàn)階段，國(guó)際熱錢在全球金融市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，助推了樓市價(jià)格的不斷上升。20世紀(jì)90年代，東南亞一些國(guó)家過(guò)度寬松的金融環(huán)境給了國(guó)際游資可乘之機(jī)，大量熱錢涌入這些國(guó)家，不斷推高樓市價(jià)格，當(dāng)樓市呈現(xiàn)一片海市蜃樓、投資者熱情高漲之時(shí)，國(guó)際游資的迅速撤離使得一片繁榮之間化為廢墟。由此可見，國(guó)際熱錢為了尋求國(guó)際套利往往會(huì)影響目標(biāo)國(guó)正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，成為泡沫破滅的推動(dòng)力。

4.政府的寬松政策是房地產(chǎn)泡沫破滅的助推手。政府是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要參與者，政府的任何一項(xiàng)政策都會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向。不可否認(rèn)，政府的擴(kuò)張政策使得房地產(chǎn)投資活動(dòng)日益加劇。政府對(duì)房地產(chǎn)的作用表現(xiàn)為直接作用和間接作用。所謂直接作用是指政府的刺激政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的直接效應(yīng)。例如政府實(shí)施降息的刺激計(jì)劃，這就意味著直接降低了開發(fā)商的開發(fā)成本，大大地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)熱情。而間接作用則是指政府的刺激政策會(huì)給投資者傳達(dá)一定的信號(hào)，從而左右投資者的決定。由于政府是執(zhí)政者，直接決定經(jīng)濟(jì)走向，并且政府的決策也是依據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)所決定，因此，投資者就會(huì)自覺(jué)地按照政府的決策來(lái)選擇投資方式。例如，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這勢(shì)必就會(huì)使得大量的投資集中于房地產(chǎn)。此外，由于政府的決策具有一定的滯后期，因此，在經(jīng)濟(jì)衰退期的決策可能到了經(jīng)濟(jì)繁榮期才會(huì)產(chǎn)生效果，這不但不是逆經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而進(jìn)一步刺激了泡沫的不斷膨脹。

（二）房地產(chǎn)泡沫的影響

1.適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)泡沫有利于刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫的存在并不意味著對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展就有一定的阻礙，相反，微小的泡沫是能夠刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，也是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的重要載體，特別是對(duì)于發(fā)展落后和發(fā)展中國(guó)家而言。適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)泡沫能夠刺激投資者們的投資熱情，鼓勵(lì)人們參與到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，從而能夠擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資規(guī)模，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值，擴(kuò)大就業(yè)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡地區(qū)而言，房地產(chǎn)也是調(diào)節(jié)均衡的重要手段。通過(guò)開發(fā)落后地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)落后地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)，如旅游、能源等產(chǎn)業(yè)。因此，適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)泡沫正如微小的通貨膨脹一樣對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用。

2.泡沫膨脹階段，房地產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行秩序脫離正常軌道。當(dāng)泡沫不斷擴(kuò)大，其帶來(lái)的不利影響也會(huì)隨之不斷地放大和傳遞，并且超過(guò)正面影響。房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上升，超過(guò)居民所能承受的范圍，一方面直接導(dǎo)致居民的購(gòu)買力下降，另一方面，通過(guò)各種傳遞媒介將這種不利影響傳遞到其他行業(yè)。當(dāng)一國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度大于居民收入的增長(zhǎng)幅度，那么居民的有效購(gòu)買力就會(huì)直接下降。房地產(chǎn)泡沫的傳遞途徑也是多樣化的，如股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮之時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)兩大巨頭房利美和房地美公司發(fā)行了大量的債券，這些債券中不乏大量的垃圾債券，當(dāng)兩房公司倒閉時(shí)，股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)就會(huì)受到牽連，產(chǎn)生骨牌效應(yīng)。直至今日，美國(guó)仍在發(fā)行大量的垃圾債券，2010年前9個(gè)月，美國(guó)企業(yè)共計(jì)發(fā)行1720億美元垃圾債券，創(chuàng)年度紀(jì)錄。金融市場(chǎng)有巨大的杠桿作用，投資回報(bào)豐厚的同時(shí)也意味著巨大風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生,在當(dāng)前金融環(huán)境極不穩(wěn)定的情況下，極易導(dǎo)致投資者選擇失誤，造成巨大的損失。

3.房地產(chǎn)泡沫破滅產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)大于任何一類泡沫。房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)是一種虛擬現(xiàn)象，破滅是必然的結(jié)果。但是，房地產(chǎn)泡沫又不同于其他資產(chǎn)泡沫的破滅，其破壞程度更深更廣。就破壞深度而言，日本房地產(chǎn)泡沫的破滅是最典型的案例。上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫的破滅使得日本經(jīng)濟(jì)倒退十年，不止如此，直至今日，日本經(jīng)濟(jì)仍未走出泡沫破滅的陰影，始終處于低迷的狀況。就破壞廣度而言，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)是給全世界最大的警示。美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅先是導(dǎo)致了本國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)，隨后傳遞到亞洲、歐洲等地區(qū)，最終引發(fā)了全球金融危機(jī)，幾乎沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠獨(dú)善其身，甚至希臘等國(guó)都面臨著破產(chǎn)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫之所以產(chǎn)生如此大的影響，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)成為了連接虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的橋梁，因此，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，其傳導(dǎo)方向是雙向的，產(chǎn)生的影響是相當(dāng)惡劣的。

房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為世界共同關(guān)注的焦點(diǎn)，其高度的傳染性和擴(kuò)散性對(duì)經(jīng)濟(jì)體有著重要的影響。正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待房地產(chǎn)泡沫的特性有助于有效地遏制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)散。

二、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）是否存在房地產(chǎn)泡沫？

房地產(chǎn)是否存在泡沫是目前中國(guó)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。要判斷泡沫是否存在，可以通過(guò)一些指標(biāo)得到相應(yīng)的信息。參考國(guó)內(nèi)外學(xué)者近年來(lái)研究的成果，主要有以下幾個(gè)重要的參考指標(biāo)：

1.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

對(duì)于不同的國(guó)家，這一比值會(huì)有所不同。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，對(duì)于發(fā)展起步或加速發(fā)展的國(guó)家而言，這一指標(biāo)可以相對(duì)高一些。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段前期會(huì)高些,可達(dá)到2-4。本文采集了自2001年至2010年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率及GDP增長(zhǎng)率，得到下圖（圖1）：

從圖1中可以發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率一直保持一個(gè)較高的水平，基本維持在3左右，最高曾達(dá)到3.46?？梢?，在我國(guó)房地產(chǎn)正處于發(fā)展繁榮時(shí)期。

2.空置率

這一指標(biāo)可以有效地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過(guò)度的虛擬需求，存在過(guò)度的房屋空置。2010年11月，我國(guó)商品房空置面積分類指數(shù)為103.10，而2009年同期，我國(guó)商品房空置面積分類指數(shù)僅為96.87，由此可見，這一年來(lái)，我國(guó)商品房空置面積有著明顯的上升趨勢(shì)。這就意味著，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在不適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)行為。

3.房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,它是國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo),主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。自2005年以來(lái)，房?jī)r(jià)的漲幅和居民收入漲幅基本保持一致的上漲趨勢(shì)。

根據(jù)上述三項(xiàng)指標(biāo)反映的信息可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)基本的判斷，整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)繁榮的時(shí)期，發(fā)展相對(duì)過(guò)熱，但自2010年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，這種上漲趨勢(shì)正得到有效地控制。由此而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展還不成熟、發(fā)展趨勢(shì)有欠平穩(wěn)。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)分析

不可否認(rèn)，近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的確為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了巨大的貢獻(xiàn)，但事物發(fā)展的兩面性又決定了繁榮背后必定存在弊端。當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)出以下幾種特點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾，有效供給不足。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2010全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。與此同時(shí)，我國(guó)目前的農(nóng)村人口達(dá)到54.32%。而這部分農(nóng)村人口中，有相當(dāng)一部分人成為進(jìn)城務(wù)工人員，這部分人口對(duì)住房的需求不斷上漲，但針對(duì)這部分人群所適用的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給還存在明顯的不足。正是由于這部分人群對(duì)住房有著極大的需求，政府不斷提出要加大對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給，但實(shí)際房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在商品房供給過(guò)度、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足的矛盾。

2.房?jī)r(jià)存在明顯的不合理。房?jī)r(jià)的不合理性集中體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的一線城市。以上海為例，有數(shù)據(jù)顯示，2010年上海房?jī)r(jià)每平方米上漲4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是說(shuō)，每平米樓價(jià)上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)上海人均月收入，此外，佑威數(shù)據(jù)顯示2010年單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的新房源可售面積占新房源總量的近17 %，而單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、廣州、南京等地的房?jī)r(jià)也是居高不下，并且仍有不斷上漲的趨勢(shì)，與居民收入水平存在明顯的不一致。由高房?jī)r(jià)產(chǎn)生了許多社會(huì)現(xiàn)象，例如“返鄉(xiāng)族”、“蟻?zhàn)濉钡刃旅~的誕生足以說(shuō)明一線城市的高房?jī)r(jià)降低了居民的生活幸福指數(shù)。

3.國(guó)際熱錢的涌入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。國(guó)外金融市場(chǎng)、樓市呈現(xiàn)出了極大不穩(wěn)定性，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)政府一系列的刺激計(jì)劃，寬松的投資環(huán)境吸引了大批的國(guó)際投資者。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，其中利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%。外資的增加說(shuō)明我國(guó)對(duì)外開放程度的擴(kuò)大，但也對(duì)我國(guó)金融監(jiān)控等方面提出了更高的要求。

三、世界房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的啟示

從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析中可以發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景不容樂(lè)觀，而國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)又一個(gè)泡沫的破裂足以使我國(guó)投資者和各類機(jī)構(gòu)引以為鑒。因此，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手，努力控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)大：

（一）實(shí)施“兩手抓”的監(jiān)管措施。所謂“兩手抓”的監(jiān)管措施是指從國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩方面共同加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管，做到“杜內(nèi)憂、防外患”。首先應(yīng)是“杜內(nèi)憂”，加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，可以從土地的審批、銀根的松緊、房屋的建設(shè)等方面加強(qiáng)監(jiān)管。要嚴(yán)格土地的審批，對(duì)于土地的開發(fā)用途、銷售期限等作出明確的規(guī)定；嚴(yán)格控制銀行信貸，適當(dāng)收緊銀根，使房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度更加明顯，盡可能通過(guò)市場(chǎng)化的手段解決市場(chǎng)問(wèn)題；對(duì)于房屋的建設(shè)，盡量做到延長(zhǎng)房屋的使用壽命，間接增加供給。我國(guó)房屋使用壽命平均為70年，但實(shí)際只能達(dá)到五六十年，即使如此也遠(yuǎn)不如歐美等地區(qū)，歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)的房子使用壽命遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)，至今仍有不少具有百年歷史的房屋在使用中?！胺劳饣肌本褪且蟊緡?guó)具有更加完善的法律法規(guī)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施。由于國(guó)外房地產(chǎn)泡沫可以通過(guò)多種傳遞途徑進(jìn)入中國(guó)，因此，“防外患”必須從整體出發(fā)，加強(qiáng)各方面的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。房地產(chǎn)的重要性已不言而喻，房地產(chǎn)泡沫的危害性也顯而易見，因此，有必要將房地產(chǎn)管理納入一國(guó)全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系中。正如其他風(fēng)險(xiǎn)管理體系，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系也應(yīng)包含預(yù)警機(jī)制、管理機(jī)制、防范機(jī)制、化解機(jī)制及監(jiān)管機(jī)制等。通過(guò)建立一套相應(yīng)的指標(biāo)體系，將各類指數(shù)作為考察指標(biāo)，如房屋出售價(jià)格和租金比、房?jī)r(jià)與收入比、房屋空置率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比等納入指標(biāo)體系，針對(duì)這些指標(biāo)設(shè)定不同的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，進(jìn)行時(shí)事防控、監(jiān)督和管理。同時(shí)，對(duì)于泡沫破滅后可能產(chǎn)生的影響也要有相應(yīng)的化解機(jī)制，努力將可能造成的損失降到最低。更重要的是，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理不應(yīng)只是銀行或者政府一類機(jī)構(gòu)的責(zé)任，而應(yīng)引起全社會(huì)的重視，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展。

（三）積極發(fā)揮政府這只“背后的手”的職能。政府的特殊地位賦予了政府特殊的職能，政府是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者也是決策者，政府制定貨幣政策的原則是“逆經(jīng)濟(jì)”風(fēng)向行事。通過(guò)對(duì)幾次大的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展的分析，不可否認(rèn)，政府的決策起了至關(guān)重要的作用。第一，政府有責(zé)任改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，目前，我國(guó)強(qiáng)調(diào)拉動(dòng)內(nèi)需，正是為了減少“以出口”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；第二，政府應(yīng)對(duì)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾予以重視，出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建造經(jīng)濟(jì)適用房等房型，以滿足我國(guó)大部分居民對(duì)房屋的需求；第三，相關(guān)部門必須出臺(tái)措施對(duì)不合理的房?jī)r(jià)進(jìn)行治理，對(duì)于靠房地產(chǎn)謀取暴利的企業(yè)應(yīng)給予嚴(yán)厲打擊；第四，對(duì)外國(guó)投資政府也應(yīng)該予以足夠的重視，以防國(guó)際熱錢趁勢(shì)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，惡意炒高樓房?jī)r(jià)格，以紊亂房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)秩序。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出都應(yīng)該制定明確的規(guī)定。

（四）創(chuàng)造良好的金融生態(tài)環(huán)境以保障經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。我國(guó)金融市場(chǎng)的建設(shè)還不成熟，金融生態(tài)環(huán)境的建設(shè)還有待改善。首先應(yīng)從體制、制度著手，處理好各類利益相關(guān)者之間的關(guān)系，處理好政府與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，處理好個(gè)人投資者與機(jī)構(gòu)投資者之間的關(guān)系；其次，推進(jìn)誠(chéng)信文化建設(shè)，誠(chéng)信是金融活動(dòng)展開的支撐點(diǎn)，一旦誠(chéng)信出現(xiàn)問(wèn)題，那么整個(gè)金融體系就會(huì)崩潰，為此，應(yīng)當(dāng)建立有關(guān)誠(chéng)信的立法，持續(xù)推動(dòng)社會(huì)信用制度建設(shè)、促進(jìn)信用服務(wù)業(yè)發(fā)展、開展誠(chéng)信文化創(chuàng)建活動(dòng)；第三，完善全面風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控、風(fēng)險(xiǎn)管理、信息披露等一系列環(huán)節(jié)，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)造成的負(fù)面影響控制住，保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相對(duì)獨(dú)立性。