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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;專業(yè)建設(shè);社會競爭力
1 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的學科屬性
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)在高校是在1989年開始設(shè)置的。教育部在1998年頒布了《普通高等學校專業(yè)目錄》,對原有專業(yè)進行了調(diào)整,把原來屬于管理學門類的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理學科。按照教育部的要求,從1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的歸屬進行了調(diào)整,一些高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè),還有一些高校并入了工商管理學科。寧夏大學于2006年設(shè)置了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理本科專業(yè),寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)設(shè)在工程管理系。2004年教育部《高職高專專業(yè)目錄》將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)納入土建大類門下,成為二級學科。
2 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的培養(yǎng)目標
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的培養(yǎng)目標為:培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理和土建工程技術(shù)的基礎(chǔ)知識、掌握房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)基礎(chǔ)知識、能在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域從事項目投資決策分析和建設(shè)項目全過程管理及房地產(chǎn)全程營銷與策劃、符合房地產(chǎn)企業(yè)職業(yè)崗群要求的高等職業(yè)技術(shù)應(yīng)用型人才。
該專業(yè)畢業(yè)生的業(yè)務(wù)素質(zhì)培養(yǎng)標準是:
(1)熟悉土建工程技術(shù)基本知識,能夠識別建筑工程設(shè)計圖紙,進行工程量計算,掌握編制建筑工程概、預(yù)算和編制工程項目招標標底的能力。
(2)掌握房地產(chǎn)投資分析基本知識,能進行房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性論證。
(3)熟悉工程管理基本知識,具備參與房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的全過程管理能力。
(4)掌握房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)營銷策劃、物業(yè)管理等基礎(chǔ)知識和基本運作能力,能夠從事物業(yè)管理及房地產(chǎn)、估價和中介服務(wù)等崗位工作。
(5)掌握國家有關(guān)土地、房地產(chǎn)、城市規(guī)劃等相關(guān)政策法規(guī)。
(6)具有運用計算機輔助解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理問題的能力。
從培養(yǎng)計劃的要求來看,對于“建筑工程技術(shù)、工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)政策法規(guī)”四個平臺的課程中,房地產(chǎn)經(jīng)營與估價對其政策法規(guī)方面的相關(guān)知識要求為掌握,而對土建工程技術(shù)知識模塊課程的要求僅僅是熟悉??梢?,本專業(yè)以培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營管理、物業(yè)管理和房地產(chǎn)營銷的職業(yè)技術(shù)應(yīng)用型人才為培養(yǎng)目標,滿足定位的人才目標市場(房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè))及服務(wù)面向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的職業(yè)崗位群要求,同時還要求熟悉土建工程技術(shù)和工程管理方面的相關(guān)知識,能夠完成房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段進行工程項目管理的實踐能力的專業(yè)人才培養(yǎng)。
社會究竟需要什么樣的人才?通過對我校2010級學生所在的實習單位的調(diào)查了解,本專業(yè)的相對需求量主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、估價事物所、物業(yè)等企業(yè),對畢業(yè)生的知識儲備要求也側(cè)重于工商管理模塊。因此,我們培養(yǎng)的學生應(yīng)具有房地產(chǎn)經(jīng)營管理、建筑工程技術(shù)及管理和建筑法規(guī)等知識,能完成主要工作的應(yīng)用型人才。所以,房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)社會需求是人才培養(yǎng)的目標。本文認為,應(yīng)針對不同專業(yè)方向制定不同的培養(yǎng)目標,以適應(yīng)企業(yè)對畢業(yè)生的要求。
3 專業(yè)方向的設(shè)置
根據(jù)2013年和2014年招生計劃,目前房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)4個專業(yè)方向:房地產(chǎn)開發(fā)與租售、物業(yè)管理、住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)與工程管理、房屋建筑工程造價與估價。其中,房地產(chǎn)開發(fā)與營銷方向最能體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的培養(yǎng)要求。物業(yè)管理屬房地產(chǎn)類專業(yè)目錄中的一個獨立專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)適合住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)、飯店、商廈、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作、企事業(yè)單位的物業(yè)管理服務(wù)工作等職業(yè)崗位群。住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)與工程管理專業(yè)方向作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一部分,設(shè)置為房地產(chǎn)類的一個方向也順理成章。房屋建筑工程造價審計與估價系房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要程序,設(shè)置為一個專業(yè)方向是合理的。
4 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的競爭力
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的競爭實際上就是本專業(yè)畢業(yè)生社會影響力的競爭。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要競爭對手是建筑工程技術(shù)專業(yè)和市場營銷專業(yè),因為在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段,房地產(chǎn)開發(fā)公司作為建設(shè)單位均派出本企業(yè)人員組成項目部,實施對建設(shè)項目的工程質(zhì)量控制、施工進度控制和工程投資控制,這是土建工程專業(yè)畢業(yè)生能夠做的工作,房地產(chǎn)行業(yè)每年都大量招聘建筑工程技術(shù)專業(yè)的畢業(yè)生就是證明。所以,房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生比建筑工程技術(shù)畢業(yè)生更加具有專業(yè)技能方面的優(yōu)勢,是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)保持長久發(fā)展的關(guān)鍵所在。
提高競爭力的關(guān)鍵是專業(yè)設(shè)置具有明顯的特色,沒有特色就沒有競爭力,要特別突出學生專業(yè)核心能力的培養(yǎng)。建筑工程專業(yè)學生主要具有工程技術(shù)知識和技術(shù)管理能力見長;房地產(chǎn)專業(yè)學生則以工商管理和工程管理知識及綜合素質(zhì)見長。但是,如果學生在校學習期間不能有效的將知識轉(zhuǎn)化為操作能力,就會失去優(yōu)勢,所以我們要在房地產(chǎn)專業(yè)的課程設(shè)置上和教材適用性問題進行認真的討論,在這個問題上,房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置有兩種傾斜:一種是偏向于工程管理專業(yè)或建筑工程方向;另一種偏向于工商管理方向。我們認為,這兩種偏向都不可取,前者失去了房地產(chǎn)專業(yè)的獨特性,無法形成專業(yè)特色;后者不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)和在房屋建造階段對職業(yè)崗位技能的要求,學生就業(yè)面比較窄。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的職業(yè)崗位需求除了房地產(chǎn)營銷、估價、物業(yè)管理外,還要從事房地產(chǎn)開發(fā)及工程管理業(yè)務(wù),如果沒有必要的工程技術(shù)基礎(chǔ),就難以勝任相關(guān)的管理工作,也就是不懂技術(shù)何以管理。但是房地產(chǎn)專業(yè)需要具有的土建工程技術(shù)知識素養(yǎng),并不意味著在課程設(shè)置上向建筑工程專業(yè)看齊。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)競爭力的關(guān)鍵是要有自己獨特的優(yōu)勢,別人難以模仿的獨到之處,比如建筑工程定額與概預(yù)算課程,如果學生能夠熟練掌握工程造價編制、審核以及對預(yù)算軟件的使用,畢業(yè)生到單位就能很快勝任工作,必然會受到用人單位歡迎。目前建筑工程專業(yè)雖然也有工程概預(yù)算課程,但在預(yù)算軟件使用方面難以熟練和深入。
我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)在專業(yè)方向的設(shè)置上緊緊圍繞市場需求,按照企業(yè)的需要制定培養(yǎng)計劃,實行訂單式培養(yǎng),校企緊密結(jié)合,聘請企業(yè)的經(jīng)理進行專業(yè)建設(shè)指導,發(fā)揮校企合作的優(yōu)勢,突出專業(yè)特色,突出職業(yè)崗位技能,具體做法為:
(1)在專業(yè)設(shè)置上突出特色。借助我院土建類學科優(yōu)勢,強化畢業(yè)生對工程造價核心技能的掌握并具備房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、項目管理等綜合性素質(zhì)。
(2)在培養(yǎng)目標上突出職業(yè)技能特色。我們認為,面向社會、面向市場,緊緊圍繞市場需求以就業(yè)崗位群為導向,在全面培養(yǎng)學生綜合素質(zhì)的基礎(chǔ)上,特別突出培養(yǎng)學生的專業(yè)核心技能,設(shè)置與之相適應(yīng)的課程體系,培養(yǎng)計劃具有很強的科學性和實效性;強化學生的職業(yè)技能訓練,畢業(yè)生具有幾項專業(yè)技能,是將來順利就業(yè)的可靠保證。結(jié)合我們專業(yè)特點,要具體強化四大核心技能的培養(yǎng):房地產(chǎn)投資開發(fā)項目標底編制的能力;工程建設(shè)項目投資控制、施工進度控制和工程質(zhì)量控制的能力;計算機的專業(yè)應(yīng)用能力。我們要依托我校先進的計算機實驗室,強化學生的概預(yù)算軟件的應(yīng)用能力的培養(yǎng)以及工程項目管理、房地產(chǎn)租售網(wǎng)上推銷、物業(yè)管理網(wǎng)上推銷等課程的情景式模擬實訓,強化實踐性教學環(huán)節(jié)。這樣我們培養(yǎng)的學生與別的院校相比就擁有更寬的就業(yè)面。
5 課程設(shè)置與課程建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是一個綜合性的專業(yè),所開設(shè)的課程設(shè)計工商管理和土建工程兩大學科,需要設(shè)置的課程門數(shù)較多。如果每一門課程都按工商管理類和土建課程要求進行設(shè)置,那么總的課時數(shù)必然要超標。解決的方法是精減課程內(nèi)容。但是哪些課程內(nèi)容是可以縮減,哪些課程是能夠縮減,需要教研室認真地討論,特別是對于土建類課程的開設(shè),要開一些房地產(chǎn)專業(yè)急需的課程,比如《建筑工程視圖》、《建筑工程測量》、《建筑施工技術(shù)》等,拓寬學生專業(yè)基礎(chǔ),這樣既解決了課時量限制相矛盾,也解決了與實踐性教學環(huán)節(jié)的課時要求的矛盾。因此,在有限的課時內(nèi)要按排最有價值的課程。大的原則是不論采取何種方案,課程設(shè)置必須與培養(yǎng)目標和社會需求相適應(yīng)。
對于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)來說,課程建設(shè)和教材建設(shè)不能夠相配套。我們采用的教材均為外地高校使用的教材,沒有本土氣息,不能貼近本地區(qū)的房地產(chǎn)實際,而且教材內(nèi)容比較陳舊。為此,應(yīng)該著手自編教材的建設(shè)。另外,要在明確專業(yè)培養(yǎng)目標的基礎(chǔ)上,進行課程建設(shè)的優(yōu)化和整合,做好課程教學目標明確,授課內(nèi)容精練,每門課程都應(yīng)該明確其理論知識、實踐知識和能力培養(yǎng)的具體內(nèi)容以及學時分配的合理性。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè) 人才培養(yǎng)方案 方案設(shè)計
高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)經(jīng)過幾年的建設(shè)取得了很大進步。同時期,我國房地產(chǎn)業(yè)方興未艾,飛速發(fā)展。帶來了許多新的政策、形勢和問題。作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)起到不可估量的作用。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案的理論基礎(chǔ)
人才培養(yǎng)模式是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案的理論基礎(chǔ)。我國目前在高職院校中實行校企合作和工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式。在探索與構(gòu)建高職人才培養(yǎng)模式過程中,學院經(jīng)過幾年的實踐,初步形成了知識、能力與素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展,以“三個結(jié)合”為特色的高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)模式。其基本內(nèi)涵:人才培養(yǎng)與企業(yè)需求結(jié)合、理論教學與實踐技能結(jié)合、教學內(nèi)容與工作任務(wù)結(jié)合。達到提高學生的專業(yè)理論水平,實踐操作水平,并進而成為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定素質(zhì)的應(yīng)用型人才。
理論教學與實踐技能結(jié)合:指理論課程教學及實訓教學內(nèi)容與房地產(chǎn)工作實踐內(nèi)容的結(jié)合;某些課程,如工程招投標和合同管理課程,開創(chuàng)模擬公司的教學模式,讓學生扮演企業(yè)管理人員、招標人、投標人等各種角色,招標、投標程序都模擬現(xiàn)實中的操作程序。還有些課程與學生日后參加的考取職業(yè)資格證結(jié)合。
教學內(nèi)容與工作任務(wù)結(jié)合:體現(xiàn)為構(gòu)建基于工作過程系統(tǒng)化的課程體系,在課程設(shè)計中,按照工作過程要求和學生學習認知規(guī)律重新序化課程內(nèi)容,專業(yè)核心課程教學內(nèi)容與工作任務(wù)相結(jié)合,職業(yè)核心能力的學習與工作崗位相結(jié)合,構(gòu)建“邊工作邊學習,為工作而學習”培養(yǎng)模式。
“三個結(jié)合”人才培養(yǎng)模式體現(xiàn)出企業(yè)參與了育人的全過程;突出職業(yè)核心能力培養(yǎng);知識教育與能力、素質(zhì)訓練的同步性等方面特性,實踐中是行得通的。
二、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案的設(shè)計
1.設(shè)計原則:本著有利于人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)、有利于提高專業(yè)建設(shè)質(zhì)量和有利于提高教學管理效率,體現(xiàn)公共課程領(lǐng)域與專業(yè)領(lǐng)域;本著能反映專業(yè)人才培養(yǎng)目標和規(guī)格要求、反映專業(yè)特色建設(shè)要求和反映職業(yè)資格證書要求,體現(xiàn)知識、能力和素質(zhì)的模塊化課程;本著課程教學實驗教學合一、產(chǎn)學結(jié)合落實(校內(nèi))實訓和校企合作落實校外 (頂崗)實習,構(gòu)建相對獨立的理論和實踐教學體系;本著必修選修課相結(jié)合有利于學生個性化發(fā)展。
2.課程體系結(jié)構(gòu)及課程設(shè)置的原則和依據(jù)。基于專業(yè)群規(guī)劃與設(shè)置下,專業(yè)人才培養(yǎng)方案中課程體系結(jié)構(gòu)應(yīng)有五部分組成:(1)必修課程。這一學習領(lǐng)域課程應(yīng)使學生盡可能在人文素質(zhì)、職業(yè)素質(zhì)、思想道德、數(shù)理基礎(chǔ)、外語交流及學習能力等方面打好一定的基礎(chǔ)。(2)專業(yè)技能學習領(lǐng)域課程。該學習領(lǐng)域課程應(yīng)能為各專業(yè)方向?qū)W生構(gòu)筑一個基礎(chǔ)理論較為寬廣、核心技能要求明確,能為學生今后的職業(yè)發(fā)展與遷移提供良好的知識、能力和素質(zhì)結(jié)構(gòu)的綜合性核心課程及核心技能實訓模塊。
3.注重素質(zhì)教育與專業(yè)教育的結(jié)合,以及素質(zhì)教育課內(nèi)與課外的結(jié)合。人才培養(yǎng)方案將素質(zhì)教育活動納入人才培養(yǎng)方案之中。為了讓學生在德、智、體、美方面得到全面發(fā)展,方案要求學生不但具備認知能力、學習能力、實踐能力,而且具備交流、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和組織能力及團隊協(xié)作精神。
4.人才培養(yǎng)方案的主要內(nèi)容。人才培養(yǎng)方案應(yīng)當包括:專業(yè)簡介、專業(yè)培養(yǎng)目標及人才培養(yǎng)規(guī)格、專業(yè)職業(yè)行為領(lǐng)域工作任務(wù)與職業(yè)能力分析、學習領(lǐng)域課程體系、學習領(lǐng)域課程描述、教學計劃表、專業(yè)實訓、實施條件、實施要求、專業(yè)管理共九個部分組成。
5.課程體系基本建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案的基本建設(shè):由公共學習領(lǐng)域、專業(yè)技能學習領(lǐng)域、專業(yè)綜合技能學習領(lǐng)域、公共選修學習領(lǐng)域、素質(zhì)教育五部分構(gòu)成。原則上,課內(nèi)總學分數(shù)限定在150學分左右。其中公共學習領(lǐng)域是學校課程,為全院學生所必修,占比例20%;專業(yè)一般學習領(lǐng)域和專業(yè)綜合學習領(lǐng)域課程是按照專業(yè)而設(shè)置,所占比重約70%;選修課,約占10%;原則上,課內(nèi)教學總時數(shù)控制在1800學時以內(nèi)。實踐學時不超過1900學時。
6.課程設(shè)置及安排。課程體系是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案中的核心部分,重新構(gòu)建高職教育教學內(nèi)容與課程體系是高職教育改革的重點和難點。
課程體系改革的主要目的是改變傳統(tǒng)的“學科本位”課程觀,采用以職業(yè)能力為核心的“能力本位”課程觀。課程體系的構(gòu)建應(yīng)根據(jù)本專業(yè)目標崗位的實際需要,綜合各崗位的工作任務(wù)、內(nèi)容、職責等要求,由企業(yè)專家組主導起草《崗位職業(yè)標準》;在分析職業(yè)崗位知識、能力、素質(zhì)要求的基礎(chǔ)上,將學科體系的課程內(nèi)容進行解構(gòu),按工作過程中的行動體系選擇、序化課程內(nèi)容,通過理出的崗位典型工作任務(wù),并歸納出行動領(lǐng)域;由行動領(lǐng)域并基于真實工作過程構(gòu)建課程體系(學習領(lǐng)域)。
課程學時與學分。所有課程均以16學時/學分計算所需的總課時,以0.5為最小學分單位。獨立設(shè)置的各類實習、實訓、畢業(yè)設(shè)計每周計1學分,軍事訓練2學分,入學教育、畢業(yè)教育各1學分,頂崗實習每周計1學分。
論文摘要:高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)模式有多種,其中主流是工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式。本文試從高職院校的工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式的實踐,如指導思想、課程開發(fā)、實訓、教師隊伍建設(shè)及存在問題做簡要闡述并提出一些建議。
現(xiàn)在全國范圍內(nèi)各高職院校大力推廣和實踐工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式。現(xiàn)結(jié)合我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式運行情況做簡單的探索與分析。
我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)自成立起,就與學校工學結(jié)合的人才培養(yǎng)模式保持一致,并做到以下幾點:
1.堅持工學結(jié)合的辦學思想
深刻認識“工學結(jié)合”的意義。我院從經(jīng)濟社會發(fā)展對人才的需求及自身生存發(fā)展的高度,深刻認識“工學結(jié)合”在培養(yǎng)高技能人才中的重要作用,要認識到“工學結(jié)合”是經(jīng)濟發(fā)展對高職教育提出的客觀要求,也是高職院校自身生存發(fā)展的內(nèi)在需求。企業(yè)深層次參與教學過程是保證高職教育特色和質(zhì)量的不可缺少的要素之一,我院先后與多家房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)建立了合作關(guān)系,學生在第三年去這些企業(yè)實習一年取得了不錯的效果。
2.調(diào)整專業(yè)和開發(fā)新課程
從教育與社會需求的結(jié)合點入手,把企業(yè)崗位、技能要求與學校的專業(yè)設(shè)置、課程體系、課程教學的組織實施有效結(jié)合起來,讓企業(yè)由配角變成主角,參與到學校的教學、管理和決策。緊貼區(qū)域經(jīng)濟需求,校企共建專業(yè)。133229.CoM邀請行業(yè)企業(yè)專家成立專業(yè)建設(shè)指導委員會,根據(jù)行業(yè)企業(yè)需求開設(shè)或調(diào)整專業(yè),讓行業(yè)企業(yè)共同參與制訂專業(yè)發(fā)展規(guī)劃、人才培養(yǎng)方案等。如我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才培養(yǎng)方案在每次修訂時,都邀請房地產(chǎn)行業(yè)的專家參與,并把專家的可行性意見寫入新版本的人才培養(yǎng)方案,這樣做到緊跟實際需要。在校企合作中努力探索多樣化實現(xiàn)形式。
3.共建共享校內(nèi)外實訓基地
我院根據(jù)生產(chǎn)流程和職業(yè)崗位要求,建設(shè)集“學做合一、生產(chǎn)與實訓合一、教學與技術(shù)服務(wù)合一”的校內(nèi)生產(chǎn)性實訓基地和緊密型的校外實習基地。(1)學校遴選一批優(yōu)秀企業(yè),雙方進行雙向選擇,根據(jù)“優(yōu)勢互補、產(chǎn)權(quán)明晰、利益共享、互惠互利”的原則共建共享實訓基地。通過基地合建,推進工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式改革,推進工作過程導向課程體系改革,推進雙師結(jié)構(gòu)教學團隊建設(shè)。(2)拓寬校外實習基地的建設(shè)渠道,開發(fā)校外實習基地的多專業(yè)實訓功能,建立多種類型實習基地,實現(xiàn)校內(nèi)外基地的緊密銜接。我院在去年還在各系成立了校企合作教育科,其功能就是加強校企合作,深化工學結(jié)合的培養(yǎng)模式。雖然剛開始正式運行,我堅信,校企合作教育科必將在工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式深化中起到非常重要的作用。
4.建立專兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團隊
工學結(jié)合的關(guān)鍵問題之一是建立一支專兼結(jié)合的雙師結(jié)構(gòu)師資團隊,專業(yè)教師隊伍建設(shè)重點是形成在本專業(yè)(行業(yè))中具有影響力的專業(yè)帶頭人和骨干教師隊伍。(1)要重視學歷、職稱的提高與實踐本領(lǐng)和研發(fā)能力的培養(yǎng)。要讓教師意識到參加培訓進修是他們必須履行的一種義務(wù),學校也要出臺相應(yīng)的鼓勵政策,制訂教師進修培訓計劃和評估標準。比如:我院制定師資隊伍建設(shè)的五種能力規(guī)劃,鼓勵教師參加職業(yè)技能鑒定或考取資格證書,進行學歷學位進修,接受現(xiàn)代教育教學技能培訓,強化課改,去相關(guān)企業(yè)實習、學習教育學相關(guān)知識、參加或主持科研項目、參編或主編教材等;要鼓勵教師主動下企業(yè)鍛煉,提高實踐教學能力。我院還根據(jù)課程和實踐要求,聘請房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的專家擔任兼職教師工作,為學生講解相關(guān)學科,達到理論實踐的結(jié)合。
在我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式實踐中不可避免出現(xiàn)一些問題,具體表現(xiàn)在:
1.傳統(tǒng)的教學管理體制落后
工學結(jié)合的辦學模式需要建立相應(yīng)的現(xiàn)代創(chuàng)新教學管理體系。而傳統(tǒng)的教學管理體制已經(jīng)落后,表現(xiàn)在(1)由于教師習慣了傳統(tǒng)的課堂教學方式,對下企業(yè)、進車間指導實訓有抵觸情緒,因此工學結(jié)合在具體落實到每一門課程時往往會遇到很多阻力。(2)課程開發(fā)多數(shù)還不能適應(yīng)職業(yè)崗位需求。現(xiàn)在高職課程的改革僅依靠由學校和企業(yè)組成的有關(guān)組織機構(gòu)來進行課程內(nèi)容的選擇、知識的編排和課程的設(shè)置,沒有較權(quán)威的組織機構(gòu)進行審核,勢必存在局限性和片面性。真正構(gòu)建以崗位職業(yè)能力和工作過程為導向的課程體系,還很艱難。(3)實訓條件仍需改善。首先是實訓基本條件不足,無法滿足學生基本技能訓練,如房地產(chǎn)預(yù)算、造價實訓較強,而房地產(chǎn)銷售、策劃相對建設(shè)薄弱。其次是實訓場地不足,無法滿足生產(chǎn)性實訓的需要。要引入企業(yè)開展生產(chǎn)性實訓需要較大的“教學工廠”才能運行,場地問題也是制約高職院校開展校企合作、實現(xiàn)生產(chǎn)性實訓的瓶頸。(4)雙師素質(zhì)教師嚴重不足。雖然調(diào)研顯示我國高職院校雙師素質(zhì)教師已占很高的比率,但其中很多是僅參加一次培訓、考取一個職業(yè)資格證書就成為“雙師”的,真正具備較高理論知識,又有豐富實踐經(jīng)驗,能指導學生實訓的雙師素質(zhì)教師嚴重不足。比如房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)教師持有的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證書就不多,而這是推進“工學結(jié)合”的關(guān)鍵。
2.企業(yè)缺乏合作意識
大多數(shù)企業(yè)認為培養(yǎng)人才是職業(yè)院校的責任和義務(wù),導致“校企合作”只停留在單純選擇人才的層面,要么就是被動地進行捐資助學,不參與或很少參與人才的培養(yǎng),真正的工學結(jié)合無法進行。房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定了企業(yè)培養(yǎng)人才的周期比較長,企業(yè)沒有太多的時間培訓,這也是企業(yè)不愿與高職院校合作的原因。
綜上所述,做好工學結(jié)合建議如下:
1.加大實訓基地力度。要在兩個層次上建立實訓基地。一是建立房地產(chǎn)教學工廠。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、估價、中介咨詢等房地產(chǎn)企業(yè)工作場景,建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀等實訓室。
二是建立真實場景的公司。有條件的高職院校可以考慮自己組建房地產(chǎn)策劃或房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,也可以和房地產(chǎn)企業(yè)合作,成立高職院校分公司。
2.加強真正的雙師型師資和兼職教師建設(shè)
針對目前不少雙師型教師只取得證書而缺乏實踐經(jīng)驗或者取得的證書含金量不高等情形,建議高職院校出資讓教師參加輔導班,幫助教師考取含金量較高的職業(yè)資格證書,或者出資讓教師集中一段時間去房地產(chǎn)企業(yè)去實習,這樣在保證實習時間的情況下,最大限度的讓教師學習最新的實踐知識,當然需要高職院校大力配合,在不影響學院正常教學的情況下進行。這樣的雙師型教師建設(shè)才不會流于形式。
另外,要重視兼職教師的建設(shè)。我院多年來打造一批高水平的兼職教師隊伍,對教學上起到不可磨滅的作用。但實踐中還存在一線高水平企業(yè)管理人員、技術(shù)人員因為工作繁忙無法到學校指導學生的情況。因此,需要高職學院和房地產(chǎn)企業(yè)要克服困難,協(xié)調(diào)一致,引進更多的高水平的兼職人才。
3.建立專門的工學結(jié)合機構(gòu)
針對工學結(jié)合教學管理過程中存在的問題,高職院校應(yīng)當成立專門的機構(gòu)。如我院建立了校企合作教育科。每個院系獨立設(shè)置,歸學院統(tǒng)一領(lǐng)導。校企合作教育科主要是溝通與企業(yè)的關(guān)系,貫徹教育部工學結(jié)合的思想,為學生聯(lián)系實習、就業(yè)單位。為我院邁進國家一流高職院校作出突出貢獻。當然,校企合作教育科不是孤立存在的,還得與學院各部門協(xié)調(diào)、團結(jié),共進,配合,這樣真正把工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式進行下去。
工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式是一個新型而又復雜的模式,還有許多東西需要我們?nèi)ヌ剿鳎蚁嘈烹S著理論和實踐水平的不斷提高,房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的人才培養(yǎng)模式會不斷完善的。
參考文獻
1.職業(yè)教育課程開發(fā)與實施嚴中華清華大學出版社
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;核心課程;軟件教學
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加,高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需,顯得尤為重要。職業(yè)技能導向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程,是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種,高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程適當融入軟件輔助教學,對提高學生興趣,增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學生的人才培養(yǎng)情況來看,畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作,也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力,應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進行分析,針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價公司\&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息,撰寫相關(guān)報告并歸檔\&房地產(chǎn)項目報建專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)流程;負責辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù),證件等\&房地產(chǎn)營銷策劃專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司\&熟練操作辦公軟件,富有平面設(shè)計的形象力和創(chuàng)造力,較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。\&][房地產(chǎn)銷售代表\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司\&開展樓盤資料調(diào)查,搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。\&房地產(chǎn)估價師助理\&房地產(chǎn)估價公司
土地估價企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。\&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個主要工作崗位,確定五門核心課程,分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧,各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求
[課程\&主要教學內(nèi)容\&技能考核項目與要求\&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理\& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略\&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報建計劃\&房地產(chǎn)估價方法\&房地產(chǎn)估價的一般原理和估價方法\&能正確運用房地產(chǎn)估價方法,測算房價\&房地產(chǎn)市場調(diào)研\&市場調(diào)查和分析的方法,熟悉本地房地產(chǎn)市場\&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進行調(diào)研\&房地產(chǎn)市場營銷\&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法\&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案\&房地產(chǎn)銷售技巧\&房地產(chǎn)商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。\&能運用房地產(chǎn)銷售技巧\&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學
房地產(chǎn)報建工作崗位要求學生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序,可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位,體現(xiàn)以職業(yè)技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運營、資本管理,模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作,體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報表業(yè)務(wù)和財務(wù)分析,對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工具,包括首付比例調(diào)整、貸款基準利率調(diào)整、限價房、土地供給調(diào)控等,在實驗中具備良好的互動性,可以對實驗結(jié)果互相挑錯打分,指導學生互相學習,共同提高。
具體實施如下:全班同學分為6~8個小組,分別組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下,完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績,并結(jié)合學生實驗表現(xiàn),對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行,一期開發(fā)普通住宅,二期開發(fā)別墅,各期開發(fā)的實訓項目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項目定位、投融資預(yù)算、項目規(guī)劃與設(shè)計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項,涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容,實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式,有助于提高學生的團隊協(xié)作能力和溝通能力,學生比較感興趣。作為輔助教學手段,在使用過程中需注意學時分配,建議分3天連續(xù)進行,每天6學時。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產(chǎn)銷售崗位要求學生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強的分析判斷能力,可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例,先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練,使學生在觀摩、了解、認識的基礎(chǔ)上進行實際操作,教師通過反饋信息指導和糾正學生,使學生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊:
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學習,掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立,如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習,掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習,掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊,通過付款方式模塊的學習,掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習,掌握通過定價試算給各個單元設(shè)置單價;通過調(diào)價模塊的學習,掌握對現(xiàn)有房屋的價格進行調(diào)價操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的,在輔助教學過程中,注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的,更貼近實踐,可以考慮設(shè)置單獨的一個實訓周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線,精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法,通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學,模擬真實場景。沙盤教學形式應(yīng)以互動式教學為主,讓學生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù),培養(yǎng)學生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力,讓學生在真實業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實商務(wù)溝通過程,有拜訪準備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中,注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學
針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息,撰寫報告的職業(yè)技能,可以選用市場調(diào)研實踐教學軟件,學生以教師設(shè)置的實驗要求為目標,以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負責市場調(diào)查的整個過程,根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實驗任務(wù)。確定調(diào)研課題,設(shè)計調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案,培訓調(diào)查人員,搜集并分析資料,見圖二。流程設(shè)計貼近現(xiàn)實生活,讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應(yīng)性,建議單獨安排實訓周完成訓練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司,系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭,在全國不同的區(qū)域內(nèi)進行營銷活動,制定自己的市場開拓計劃,公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點,尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大,可實際模擬價格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上,系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式,增加實驗的競爭性??煞炙膫€季度進行,學生可以進行多個產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價格和產(chǎn)品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊,便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產(chǎn)品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學生市場活動,將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化,如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽度,并提供相關(guān)合理算法,學生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響,并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷,合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽,學生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力,同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ),建議穿插在平時授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產(chǎn)評估軟件,業(yè)務(wù)員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息,勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察,估價師根據(jù)勘察報告對項目進行估價測算,并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果,系統(tǒng)提供了5種基本方法(包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準地價法)來輔助測算,測算完成后出具技術(shù)報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成,較少使用軟件教學,房地產(chǎn)估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一,基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合,真正提高教學效果和學生就業(yè)能力。
參考文獻:
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房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀都是房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物,如果沒有房地產(chǎn)市場,沒有房地產(chǎn)交易,也不會有對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀服務(wù)的需求。中國在改革開放之后直到明確要建立市場經(jīng)濟制度,首先得到發(fā)展的是房地產(chǎn)估價行業(yè),相比之下,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展大約要晚10年左右,以致有些大型房地產(chǎn)顧問公司也是從做估價入行然后再開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的。
本專欄最近幾個月都在討論房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在當前市場低迷狀況下面臨的困境。房地產(chǎn)經(jīng)紀面臨的主要問題是受市場波動影響太大,房地產(chǎn)估價行業(yè)雖然也同樣受市場波動影響,但在中國,房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的問題比房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)還要更深層次一些。
房地產(chǎn)估價行業(yè)在中國所面臨的最大問題是缺乏核心競爭力,而這種核心競爭力的缺乏主要來自核心產(chǎn)品與客戶需求的錯配:估價行業(yè)的核心產(chǎn)品是對房地產(chǎn)價值的專業(yè)判斷,但本應(yīng)對房地產(chǎn)價值判斷有需求的客戶(例如銀行),卻并不真正需要這樣的專業(yè)判斷,這導致估價公司為銀行做的估價報告往往淪為一種形式,而并非具有決定性的參考價值。不僅如此,由于缺乏核心競爭力,房地產(chǎn)估價行業(yè)還成了銀行的下游產(chǎn)業(yè),要靠銀行的“恩賜”,以至于銀行以咨詢服務(wù)費的形式從估價公司分成已成了行業(yè)慣例。
相比房地產(chǎn)估價成為銀行的下游產(chǎn)業(yè)而言,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在市場興旺的時候往往能成為銀行的上游產(chǎn)業(yè),因為房地產(chǎn)經(jīng)紀能夠為銀行帶來二手房貸業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀能夠直接接觸到二手房買家,在所謂“渠道為王”的今天,房地產(chǎn)經(jīng)紀伸展到城市各個角落的渠道,使這個行業(yè)成了銀行競相示好的對象。
當然,這一切都是在房貸供應(yīng)大于需求的情況下。一旦銀根收緊,房貸難求,銀行對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的需求就大幅下降了。所以,在市場低迷的時候,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和房地產(chǎn)估價行業(yè)的日子是同樣難過的。
窮則思變,山窮水盡之時,行業(yè)才有了尋求變革的動力。頗有意味的是,近來房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價行業(yè)的變革之舉都是從市場數(shù)據(jù)入手的。
據(jù)筆者所知,最近已有來自全國各地(東南西北各個方位都有)的8家一級房地產(chǎn)估價公司組成了一個聯(lián)合體,以市場數(shù)據(jù)為主要經(jīng)營目標和經(jīng)營對象,合作的方式是利用各自在當?shù)氐膬?yōu)勢收集當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場數(shù)據(jù),然后整合以后提供給銀行等客戶。
作為掌握第一手市場成交數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,當然在數(shù)據(jù)收集方面更有著得天獨厚的優(yōu)勢,因此有些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司已經(jīng)明確提出要把市場數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)作為一項重要的業(yè)務(wù)分拆出來,著力經(jīng)營。
從某種意義上說,房地產(chǎn)估價公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在本質(zhì)上都屬于信息供應(yīng)商,筆者過去在分析房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特性時就說過:房地產(chǎn)經(jīng)紀人的核心產(chǎn)品就是信息,當然這里所說的信息首先是業(yè)主和客戶的買賣(或者租賃)意愿信息,然后才是市場價格信息。
作為專業(yè)的房地產(chǎn)教學和研究者,筆者和其他同行一樣,一直困擾于中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的缺乏?,F(xiàn)在我們需要由估價或者經(jīng)紀公司成立的數(shù) 據(jù)公司來搜集數(shù)據(jù)信息,在國外一般都會由政府直接公開,而我們的政府信息公開工作還有很長的路要走。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 估價方法 探討
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0235-02
改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響了20多年,從2002年至今,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場正處于土地壟斷供給的市場化階段。目前我國的房地產(chǎn)市場的繁榮是靠債務(wù)拉動的、推動的,然后投資圈地,導致債務(wù)費用居高不下,市場稍微波動很快就會面臨巨大風險,房價上漲快,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。
一、比較法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn),該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
二、收益法
按照我國目前的土地出讓政策,應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析,否則得到的是一種不完全的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致,不應(yīng)該考慮利息費用,正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因為它正以恰當?shù)氖找媛?恰當?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。
三、成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。
四、假設(shè)開發(fā)法
運用該方法要注意兩個問題:第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率,教材中說,與收益法中的資本化率原理相同,具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率,它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率,只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已,因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率,更能反映其本質(zhì),更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。
科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格,因此,估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
五、運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果
(一)評估方法的選擇
在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下兩方面情況:
1.各種估價方法的適用范圍。
2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。
(二)運用估價方法進行價格試算
依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果,還不足以令人信服,因此,在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格,稱為試算價格。
(三)調(diào)整試算價格
運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同,也會得出不同的計算結(jié)果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
1.調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異,可能是因為所用的估價方法不同,也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此,調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面:
(l)資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認,所依據(jù)的資料不僅要全面,而且必須準確。因此,在調(diào)整試算價格時,首先應(yīng)當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時,不僅要分析資料的真實性,還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當,有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當,價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?/p>
(2)估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的,則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此,一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
2.調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種,
(四)最終估價額的決定
在如何決定最終估價結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見: 1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。
2.以估價人員的經(jīng)驗為主,參考估算結(jié)果。
我們認為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 估價 思考
房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)為對象。房地產(chǎn)通常被認為是一種良好的投資品,成功的管理可以使房地產(chǎn)所有者獲得經(jīng)濟收益。在不同時期,每個人都有明確的需求,并對市場中出現(xiàn)的各種機會做出判斷,而這種需求和判斷又將決定他們對房地產(chǎn)市場的參與程度。這種自由選擇有助于形成自由的市場經(jīng)濟。房地產(chǎn)估價從無到有,業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價入股、企業(yè)改制等各項經(jīng)濟活動,服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標的價值量越來越大,估價結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會公眾利益,直接影響到社會經(jīng)濟發(fā)展和社會的穩(wěn)定、和諧。因此,房地產(chǎn)的估價工作是一個值得研究和思考的問題。
一、房地產(chǎn)估價程序
1.明確估價的基本事項
在實際進行房地產(chǎn)評估過程中,會涉及到許多方面的問題,需要處理的事項也多。一般來說,估價的基本事項包括四個方面。
(1)明確估價對象。①評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地,還是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等。②評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán),是所有權(quán),還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。
(2)明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包括以下幾種:市場價值、使用價值、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值、投資價值、課稅價值??删唧w分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。
(3)明確估價時點。估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限,房地產(chǎn)價格受多種因素影響,是不斷變化的。
(4)明確評估前提。由于特殊情況的需要,以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系,在評估上還要明確評估的前提條件,主要包括如下四種:①獨立估價。②部分估價。③合并估價或分割估價。④變更估價。
2.擬定估價作業(yè)計劃
明確了估價的基本事項,就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開,應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃,其主要內(nèi)容包括如下幾個方面:①初選估價方法或評估的技術(shù)路線,以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業(yè)計劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定,在確定時應(yīng)充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業(yè)日期及進度安排。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。一般而言,制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù),以保證計劃的合理與優(yōu)化。
3.實地勘察
由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點,在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征,僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當事人提供的情況,還做不到具體、準確地把握估價對象。因此,估價人員必須親臨現(xiàn)場,實地查明有關(guān)情況。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面:①對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。②對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。③了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。
4.資料搜集
在房地產(chǎn)估價中,可獲得的信息的質(zhì)量和數(shù)量與用這些資料并完成估價任務(wù)的方法及技術(shù)一樣重要。因此,辨別不同類型資料,研究可靠的資料來源,以及管理資料的能力對估價是非常重要的。在估價過程中處理市場、房地產(chǎn)和交易資料包括三個過程:①資料搜集;②資料組織;③資料分析。在資料搜集這一過程之前,估價師判定在估價過程的各種不同哪一類資料是有必要的:一般性、特殊性還是競爭性供給和需求資料。因此,估價師在完成估價報告的過程中,與客戶商量如何選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產(chǎn)估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包括影響房地產(chǎn)價值的社會、經(jīng)濟、政府、及環(huán)境力量等因素。這類資料是估價人員在估價俢中用以累積知識的一部分。詳細資料包括有關(guān)被估房地產(chǎn)、可比的銷售及出租的實例房地產(chǎn)及相關(guān)地方市場特性的詳細資料。競爭性供給及需求資料,估價程序要求,房地產(chǎn)估價要依市場條件進行,而競爭房地產(chǎn)的供給,被估房地產(chǎn)的未來需求、及其最高最有效利用,是分析的重點。在勘查被估房地產(chǎn)及搜集房地產(chǎn)詳細資料后,估價人員要掌握,在特定市場上的主要競爭房地產(chǎn)供給量。
二、房地產(chǎn)估價方法
我國的房地產(chǎn)估價,是在改革開放后,伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現(xiàn)的,盡管起步晚,但發(fā)展很快,并得到了政府和社會的高度重視。房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中一項必不可少的環(huán)節(jié),已經(jīng)越來越受到人們的重視。目前,收益還原法、市場比較法、成本估價法是國內(nèi)外房地產(chǎn)估價常用的三大基本方法,各有自己的理論依據(jù)和適用范圍。
三、房地產(chǎn)估價報告
估價人員經(jīng)過估價分析后得出的結(jié)果應(yīng)在估價報告中傳達給客戶。一份估價報告通過數(shù)據(jù)分析和相關(guān)性描述,使讀者了解估價問題的定義,并獲得明確結(jié)論。不管在詳細估價報告還是在簡要估價報告中,估價師都必須簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理過程及其結(jié)論。估價報告的篇幅、類型和內(nèi)容,取決于報告的用途、估價目的、所需解決問題的本質(zhì)及復雜性和報告的預(yù)期使用者想得到的信息。
1.房地產(chǎn)估價報告:委托方;估價方;估價對象;估價目的;估價時點;價值定義;估價依據(jù);估價原則;估價方法;估價結(jié)果;估人員;估價作業(yè)日期;估價報告應(yīng)用的有效期。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告:個別因素分析;區(qū)域因素分析;市場背景分析;最高最佳使用分析;估價方法選用;估價測算過程;估價結(jié)果確定;附件。
2.房地產(chǎn)估價報告的寫作要求
房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)估價人員必須能夠動手寫作估價報告。房地產(chǎn)估價報告寫作,是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告,不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識,以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識,能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點,靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作,是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓練,能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師,達到執(zhí)業(yè)要求,估價報告的寫作能力,是必不可少的檢驗標準。
房地產(chǎn)估價是一門科學性與藝術(shù)性結(jié)合的學科。是一種權(quán)利的估價,不同的權(quán)利限制必將導致不同的估價結(jié)果,作為行業(yè)從業(yè)人員,要在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權(quán)利限制對于房地產(chǎn)價值的影響,才能推進房地產(chǎn)估價行業(yè)的不斷發(fā)展。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)問題 評估理論 企業(yè)管理 發(fā)展趨勢
中圖分類號:G449.7文獻標識碼: A
伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展,逐步建立了比較規(guī)范的評估管理制度和體系,建立了一只評估專業(yè)隊伍,初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、自主發(fā)展的道路。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和不動產(chǎn)評估行業(yè)競爭的加劇,不動產(chǎn)評估機構(gòu)管理已經(jīng)越來越重要。本文主要探討不動產(chǎn)評估機構(gòu)管理理念等問題。
一、目前我國房地產(chǎn)估價方法的現(xiàn)狀
目前我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價活動進行的較晚,估價理論體系基本上是從西方引進的,隨著中國加入WTO,距國外房地產(chǎn)估價機構(gòu)進入我國的估價市場日益逼近,在我國,房地產(chǎn)估價有收益法、成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法,收益法是進行房地產(chǎn)估價工作采用的最主要的方法之一,它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方法,它不但具有充分的學術(shù)理論依據(jù),而且具有十分重要的實踐意義中國房地產(chǎn)估價市場日益穩(wěn)妥,
二、房地產(chǎn)評估對象
在房地產(chǎn)行業(yè),評估對象主要是指具體要估價項目中需要估價的房地產(chǎn),估價對象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對估價對象的分類加以明確外,還要對估價對象的一些基本情況進行基本的了解,若是土地,則需要了解是沒有開發(fā)過的還是新開發(fā)地還是附有影響地價的附屬建筑物的土地;但只是單純的建筑物估價,則要真正的明確建筑物的含義,若要是為了寫字樓估價需了解是否包括其中配備的設(shè)備,為酒樓估價需了解是否包括其中的桌椅設(shè)備等;如果是建筑物與土地合一的估價對象,需了解建筑物是仍然保存,還是將被拆遷等
房地產(chǎn)的評估方法其中基本方法主要有市場比較法,收益法和成本法等基本的方法,其中市場比較法和收益法在市場經(jīng)濟中運行比較廣泛,收益法和市場調(diào)查法能真正的了解市場的行情,對地產(chǎn)及時的進行掌握,更好的保障用戶的利潤,下面我們用收益法對某某商場的房產(chǎn)做一個評估分析
建筑面積26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似的租賃房的了解,確定月租金80元/平方米,空置率5%,則年租金收入;
80*26800*12*(1-5%)=2444.16(萬元)
2.年費用
(1)維修費
估價放高層鋼構(gòu),房屋重置價值1000元/平方米,年限60年,殘值率0,維修折舊費80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73(萬元)
(2)年管理費用
按年租金收入的3%計算
2444.16×3%=73.32(萬元)
(3)房產(chǎn)稅
按年租金收入的12%計算
2444.16×12%=293.30(萬元)
(4)保險費
取房屋重置價格的2‰
1000×2‰×26800=5.36(萬元)
3、資本化率的確定
以安全利率與風險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率,安全利率取國家一年期存款利率1.98%,風險調(diào)整值取6%
4、尚可使用年限的確定
估價對象為綜合用地最高使用年限為50年,于1995年取得土地使用權(quán),故尚可使用年限為43年。
5、估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格:
V=(2444.16-407.71)/7.98×[1-1/(1+7.98%)43]= 24579.47(萬元)
6、應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金
估價對象應(yīng)補交的國有土地使用權(quán)出讓金為321.60萬元。
7、估價對象收益價格
24579.47-321.60=24257.87(萬元)
三、房地產(chǎn)估價目的及必要性
房地產(chǎn)估價目的主要是為房地產(chǎn)市場交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供公平合理的價格。目前房地產(chǎn)估價主要有以下幾種目的: (1) 各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(2) 房地產(chǎn)抵押典當、保險(3拆遷補償?shù)?(4) 企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營企業(yè)改制。不同的估價目的是有所差異的這就會影響估價結(jié)果,房地產(chǎn)估價的目的是指為何種需要而評估房地產(chǎn),不同的估價目的,來源于對估價的不同需要。估價目的不同,所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同,導致估價結(jié)果也會出現(xiàn)相應(yīng)的差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展新趨勢
隨著科學技術(shù)的迅速發(fā)展,世界經(jīng)濟一體化程度不斷提高,企業(yè)經(jīng)營管理方面也出現(xiàn)一些新的趨勢。房地產(chǎn)估價方法可以反映人們對房地產(chǎn)價格形成的認識,無論是理論上還是實際的操作中,房地產(chǎn)的估價都十分重要,所以房地產(chǎn)估價的方法也應(yīng)該科學嚴謹,不能單純依靠經(jīng)驗進行主觀判斷。從國內(nèi)外的情況來看,房地產(chǎn)估價的方法很多,有的是基于實踐產(chǎn)生的,而一部分則是基于理論形成的
1.企業(yè)重建和不斷優(yōu)化的創(chuàng)新型管理
企業(yè)重建是從根本上重新設(shè)計的根據(jù)原有基本信念和業(yè)務(wù)流程,以其全面優(yōu)化績效考核。其技術(shù)基礎(chǔ)是信息網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)內(nèi)部的全面實施。通過網(wǎng)絡(luò)可以很大的節(jié)省數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)時間,提高工作效率。創(chuàng)新型管理則體現(xiàn)在四個方面:一是根據(jù)環(huán)境變化及時更新管理和經(jīng)營理念,調(diào)整優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略;二是推進管理制度創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和市場拓展創(chuàng)新,把創(chuàng)新深入到經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié);三是人力資源和企業(yè)文化創(chuàng)新。要求所有員工在各自領(lǐng)域內(nèi)成為創(chuàng)新者,形成創(chuàng)新型的企業(yè)文化;四是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)深度,創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品和獨具特色的經(jīng)營方式。
2. 建立人本管理為核心的剛?cè)峤Y(jié)合管理體系
人的管理就是以人為核心,是企業(yè)管理的最高境界。實踐證明,凡是重視人本管理的企業(yè),基本都充滿生機和活力。人本管理主要表現(xiàn)在三個方面。一是按照大部分發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗,主要是對中介機構(gòu)人員而不是簡單的就機構(gòu)進行管理。主要包括人員資質(zhì)、人員繼續(xù)教育、人員誠信、人員懲處等。二是對從業(yè)人員的素質(zhì)要求都比較高,不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學習知識的環(huán)境、能擔任富于挑戰(zhàn)性的工作、有表達意見及參與的機會三是人本管理還要不斷提高個人素質(zhì),努力培養(yǎng)團隊精神、協(xié)調(diào)能力、凝聚能力,處理好制度與人的關(guān)系,不斷優(yōu)化制度不斷進步。
3.企業(yè)道德管理核心,注重對人的培養(yǎng)
現(xiàn)代企業(yè)制勝的關(guān)鍵,已不再僅僅取決于先進的設(shè)備等有形資產(chǎn),更多的是依靠知識產(chǎn)權(quán)、品牌、商譽等無形資產(chǎn)。企業(yè)競爭歸根到底就是人才的競爭。人力資源是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)。高素質(zhì)的員工和具有專業(yè)知識的人才將是一種戰(zhàn)略資源。企業(yè)管理的核心就是強調(diào)以人為本,把企業(yè)管理中心建立在充分調(diào)動并保護員工的自覺性、積極性、主動性、創(chuàng)新性上,注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺性。
4.國際化趨勢,注重全球戰(zhàn)略,
在經(jīng)濟全球化已經(jīng)成為支配世界經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢。在世界范圍內(nèi)各國、各地區(qū)的經(jīng)濟相互融合,形成了“全球統(tǒng)一市場”。同時在世界范圍內(nèi)建立了規(guī)范經(jīng)濟行為的國際經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系,包括WTO的多邊經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系等。生產(chǎn)要素在世界范圍內(nèi)自由流動和優(yōu)化配置。對房產(chǎn)的評估的發(fā)展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場逐步開放,勢必推動商品信息、技術(shù)及生產(chǎn)要素跨境流動的不斷增加,各國經(jīng)濟之間的相互依賴日益加深,市場配置資源的基礎(chǔ)性作用從國家內(nèi)部擴展延伸到全球,形成了全球經(jīng)濟一體化的必然趨勢。這也就要求評估的這個行業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。
在社會的不斷發(fā)展的進程中,社會對房地產(chǎn)的評估的能力和準確程度有很大的要求,這也就需要這樣的人才不斷的學習,企業(yè)對人才的培養(yǎng)也越來越注重了,這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經(jīng)驗,對房產(chǎn)的面積,房價,對房內(nèi)的設(shè)備和設(shè)備的新舊程度能作出一定的判斷,在對市場的現(xiàn)狀,行情等進行分析,對顧客有一定的耐心,保證顧客的的對產(chǎn)業(yè)的有一定的判斷,盡量保證顧客的獲得做大的利潤,這樣既可以保證顧客的對評估行業(yè)的信任,同時也可以保證評估這個行業(yè)的發(fā)展前景,更好,更快的發(fā)展,在促進各方獲得效益的同時,為社會的發(fā)展效益也提供一定的經(jīng)濟發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】基于工作過程 高職 人居環(huán)境 教學設(shè)計
【基金項目】廣東省教育科學“十一五”規(guī)劃2010年度研究項目《低碳經(jīng)濟背景下資源環(huán)境與城市管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究與實踐》(課題編號:2010tjk220)。
【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089(2013)06-0253-02
進入21世紀,城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病,嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府,企業(yè)和個人參與到低碳社會的建設(shè)中來,因此,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為適應(yīng)社會和市場的需要,積極開發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校,應(yīng)該與市場需求保持同步。我院通過對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋,對人才培養(yǎng)方案進行了修訂,近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的專業(yè)課開設(shè)。通過兩年的探索,我們教學團隊對該課程的建設(shè)積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景,課程總體定位,課程內(nèi)容選取,課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計等方面對該課程的教學進行一些探討。
1.課程設(shè)置背景
1.1政府對綠色低碳住宅的倡導
2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會,標志著世界經(jīng)濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標,決心將粗放型的經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞?、環(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟發(fā)展模式。積極進行節(jié)能減排的改造,建立綠色低碳住宅將是中國房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過制定有關(guān)政策引導來推動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識和參與。各級政府出臺建設(shè)低碳城市的行動綱領(lǐng)和實施意見,明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定,從規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修、驗收、物業(yè)等各環(huán)節(jié),對新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時,各級政府實施相關(guān)扶持激勵政策,加快落后建筑材料的淘汰速度,加大對新材料的開發(fā)應(yīng)用扶持力度。
1.2房地產(chǎn)市場對綠色低碳住宅的需求
低碳新材料的應(yīng)用從表面上看的確是增加了建材成本,但從長遠的綜合效益上來講,總成本是下降的,使資源浪費的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例,購買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元,按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時計算,一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右,這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)所做的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示,80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅,由此可見低碳建筑的市場很廣闊,普通居民對低碳的接受能力比較強。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),也會順應(yīng)市場需求,逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。
1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及
“綠色低碳住宅”是一種低碳,環(huán)保,節(jié)能的居住空間。這類住宅實質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導,意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一,在以人為本的基礎(chǔ)上,利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來,低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來越廣泛,一方面政府通過合理發(fā)展城市規(guī)模,集約高效利用土地,合理布局城市居住用地,創(chuàng)造良好的居住小氣候條件,從根本上減少對能源的依賴。另一方面,企業(yè)通過住宅設(shè)計創(chuàng)新,包括建筑設(shè)計如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)新、遮陽通風技術(shù),中水利用技術(shù),利用太陽能等綠色可再生能源技術(shù),來補充能源消耗,實現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用為低碳住宅的實現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。
所以,作為未來從事房地產(chǎn)行業(yè)的學生們,應(yīng)該將這類知識作為專業(yè)課進行學習和灌輸,使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。
2.課程總體定位
國家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》(教高[2006]16號文件)指出:高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開發(fā)課程,根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位(群)的任職要求,參照相關(guān)的職業(yè)資格標準,改革課程體系和教學內(nèi)容。
我院的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本理論、基本知識和基本技能,熟練掌握房地產(chǎn)資源開發(fā)利用和經(jīng)營管理的技能,能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務(wù),以房地產(chǎn)營銷與經(jīng)紀為主要能力,兼具房地產(chǎn)項目開發(fā)前期報建與策劃、后期物業(yè)管理服務(wù)方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學生通過三年的學習,考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員或物業(yè)管理員(三選一)資格證,可勝任房地產(chǎn)開發(fā)報建員、樓盤營銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理員等崗位。通過廣泛的調(diào)研,房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表如表一。
表1:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表
根據(jù)表一對照中各種職業(yè)資格對應(yīng)的工作任務(wù)和技能要求,我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成,具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護的知識和技能,所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課,用于學生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。
圖1:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線
3.課程內(nèi)容選取
根據(jù)國家對高職院校課程改革的要求,在《人居環(huán)境》課程中,我們課程團隊通過對接房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程與行業(yè)(企業(yè))崗位(群),以房地產(chǎn)開發(fā)工作過程為主線、典型工作任務(wù)為節(jié)點,整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容;引入企業(yè)真實項目,以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計學習情境,探索任務(wù)驅(qū)動教學法在課程中的運用,改進學生考核與評價指標與方式,促進學生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計劃總學時為36學時,主要教學內(nèi)容、重點和學時數(shù)分配如下表。在表二中,我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容,將課程整合為三項基礎(chǔ)理論知識和十項工作任務(wù),通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練,使學生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。
表2:《人居環(huán)境》課程教學進度表
4.課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計
對《人居環(huán)境》課程的學習不但需要課內(nèi)分散工作任務(wù)的操作實習,還需要課外綜合實訓的實際運用,課外實訓內(nèi)容主要通過以下綜合實訓環(huán)節(jié)來完成。
4.1實訓環(huán)節(jié)一:樓盤人居環(huán)境實地調(diào)研
4.1.1實訓目的
現(xiàn)場指導學生認識居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成,培養(yǎng)真實工作環(huán)境的適應(yīng)能力。
4.1.2實訓要求
利用課下時間讓同學們實地調(diào)研樓盤,分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。
4.1.3實訓步驟
教師選定調(diào)研樓盤,利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè),參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報告。
4.2實訓環(huán)節(jié)二:樓盤人居環(huán)境比較
4.2.1實訓目的
使學生通過調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時的具體方法和策略,進一步培養(yǎng)學生如何將所學知識應(yīng)用到真實工作環(huán)境中。
4.2.2實訓要求
利用課下時間讓同學們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境,固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境,居住區(qū)綠化,居住區(qū)氣候的改善等的情況,并比較各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。
4.2.3實訓步驟
教師選定幾個調(diào)研樓盤,利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè),然后按照人居環(huán)境的評價標準,讓學生分析各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報告。
4.3實訓環(huán)節(jié)三:樓盤營銷策劃(綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分)方案寫作
4.3.1實訓目的
培養(yǎng)營銷策劃(綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分)文案寫作的能力,培養(yǎng)對樓盤的整體策劃和推廣的能力。
4.3.2實訓要求
根據(jù)所學知識,學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃(綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分)方案,并在課堂上演講。
4.3.3實訓步驟
學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃(產(chǎn)品設(shè)計部分)方案寫作的準備工作,以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比,最后提交一份XX樓盤營銷策劃(產(chǎn)品設(shè)計部分)方案。
5.結(jié)語
高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應(yīng)社會發(fā)展低碳經(jīng)濟的需要,也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營人才的需要。作為高職院校教師,我們還應(yīng)不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展,強化實踐教學環(huán)節(jié),培養(yǎng)適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。
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