房地產(chǎn)信托管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)信托管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托 基金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。REITs通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用?；鸸芾碚呤杖≠M(fèi)用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立的目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)、獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本特征及相關(guān)概述

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有以下幾個(gè)顯著地基本特征：

流動(dòng)性較高――REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以在美國(guó)所有主要交易市場(chǎng)交易，其通過(guò)受益憑證交易的形式，使房地產(chǎn)可以流動(dòng)起來(lái)，REITs的交易市場(chǎng)包括紐約交易所、納斯達(dá)克、全美證券交易所。

REITs具有股東價(jià)值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價(jià)值上漲的資本收益。

專家經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化的管理，完善的公司治理結(jié)構(gòu)――公開交易的REITs，大多為主動(dòng)管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，投資者可以把資金投入到有職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中。同時(shí)，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)?；鸸芾頇C(jī)構(gòu)具有專門的理財(cái)專家和市場(chǎng)分析人員，他們專門對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各個(gè)行業(yè)甚至某一公司的運(yùn)營(yíng)狀況和潛力，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，并在此基礎(chǔ)上作出投資決策。因此相對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，更能把握市場(chǎng)的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過(guò)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，使房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)績(jī)效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務(wù)，每季度、每年度必須公布經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。

股東無(wú)償債義務(wù)――REITs投資人個(gè)人對(duì)于REITs的負(fù)債無(wú)償債義務(wù)，這點(diǎn)和上市公司是一致的。

低杠桿――REITs與上市公司相同點(diǎn)在于，REITs也是杠桿經(jīng)營(yíng)；但不同點(diǎn)在于，REITs的杠桿較為適中，美國(guó)的REITs資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期低于55%。

二十世紀(jì)80年代后期，REITs市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，市場(chǎng)構(gòu)成逐漸由權(quán)益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變?yōu)闄?quán)益REITs一家獨(dú)大。截止到2008年年底，美國(guó)在公開市場(chǎng)上的REITs的總市值達(dá)到了1915.5億美元，其中，權(quán)益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權(quán)益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據(jù)信托稅制的“導(dǎo)管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國(guó)修訂的《國(guó)內(nèi)稅法典》將獲取收入的活動(dòng)區(qū)分為被動(dòng)行為和非被動(dòng)行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動(dòng)行為”是指納稅人沒有實(shí)質(zhì)性參與的交易或經(jīng)營(yíng)行為。非被動(dòng)行為則包括：薪水、工資；擔(dān)保費(fèi)；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說(shuō)，它屬于非被動(dòng)行為所得，按照非被動(dòng)行為所得繳納所得稅。

國(guó)務(wù)院2013年連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”政策打擊力度大、針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國(guó)提供了發(fā)展REITs的最佳時(shí)機(jī)。

對(duì)于REITs的必要性、可行性分析，以及對(duì)目前我國(guó)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業(yè)務(wù)重組的需要。我國(guó)的信托投資公司曾經(jīng)不僅是“全能型金融機(jī)構(gòu)”，而且還涉足多方面的實(shí)業(yè)投資，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占有相當(dāng)?shù)谋戎亍８鶕?jù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則，信托投資公司實(shí)業(yè)的投資部分業(yè)務(wù)必須進(jìn)行剝離，這其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，可以采取把原來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或全資子公司改造為REITs的方式進(jìn)行。也就是說(shuō)，把原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)公司改組為一個(gè)REITs。信托投資公司把已有的房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)換成為REITs的股權(quán)，由原來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)者轉(zhuǎn)為REITs的戰(zhàn)略投資者。

我國(guó)的信托行業(yè)在經(jīng)歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國(guó)金融業(yè)的地位。信托公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模、內(nèi)部治理、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、業(yè)務(wù)拓展能力、經(jīng)營(yíng)自律性等方面都有了很大提升，有序競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境初步形成，為REITs在中國(guó)的推行提供了很好的契機(jī)。

通常而言，風(fēng)險(xiǎn)是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的多重風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的一系列不確定因素的影響，同時(shí)又面臨著信托業(yè)務(wù)基金運(yùn)作管理過(guò)程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類予以展開剖析。

由于投資者是以購(gòu)買REITs股票的形式對(duì)REITs進(jìn)行投資，因此，其不僅需要承擔(dān)REITs作為房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特殊風(fēng)險(xiǎn)，而且還需要承擔(dān)股票市場(chǎng)的特定風(fēng)險(xiǎn)。

信托業(yè)是我國(guó)金融業(yè)核心的四大支柱之一，是整個(gè)金融市場(chǎng)體系的組成部分。而房地產(chǎn)業(yè)又是整個(gè)市場(chǎng)體系中至關(guān)重要的一部分。所以，REITs是宏觀經(jīng)濟(jì)中的微觀主體。由于專業(yè)化和分工化的日益深化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)組成部分之間更加相互依賴、緊密聯(lián)系。因此，REITs的發(fā)展是由宏觀經(jīng)濟(jì)政策所影響和決定的。政局的變動(dòng)可能引起經(jīng)濟(jì)政策的改變，從而影響REITs市場(chǎng)；戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂則通過(guò)影響宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而導(dǎo)致REITs市場(chǎng)的變動(dòng)；文化、自然因素及其變遷則通過(guò)影響消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資等來(lái)影響REITs市場(chǎng)。這就足以說(shuō)明REITs市場(chǎng)從根本上是與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的。

宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)信托業(yè)的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經(jīng)濟(jì)因素則幾乎對(duì)每個(gè)信托投資行業(yè)都會(huì)構(gòu)成影響，因而必然影響整個(gè)信托業(yè)的走向，其中當(dāng)然也包括REITs。從各國(guó)信托市場(chǎng)的發(fā)展史來(lái)看，除個(gè)別處于不規(guī)范時(shí)期的信托市場(chǎng)以外，信托市場(chǎng)的每一次快速發(fā)展都是以宏觀經(jīng)濟(jì)向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緩慢甚至是倒退。

由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機(jī)制之上的復(fù)雜的房地產(chǎn)投融資工具，從試點(diǎn)到規(guī)范運(yùn)作，有一個(gè)政策、法規(guī)出臺(tái)和調(diào)整的過(guò)程。每一項(xiàng)政策、法規(guī)出臺(tái)或調(diào)整，對(duì)它都會(huì)有一定的影響，有的甚至?xí)a(chǎn)生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)特別是在REITs發(fā)展初期會(huì)處于非常重要的地位。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)和不合理之處

隨著商品房市場(chǎng)的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內(nèi)發(fā)展極其迅速，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興盛。很多城市明確的提出將房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，甚至作為支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，不少企業(yè)和個(gè)人也紛紛躋身房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為了中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)，具體體現(xiàn)在行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)內(nèi)公司融資結(jié)構(gòu)的不合理。

周期性風(fēng)險(xiǎn)――周期性風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)給REITs投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)具有周期性循環(huán)發(fā)展特征的行業(yè)。每一個(gè)周期都可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，繼而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，業(yè)內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下跌、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導(dǎo)致投資者的失利。例如美國(guó)1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期間，房地產(chǎn)成交價(jià)平均只有原價(jià)的14%甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)價(jià)值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，導(dǎo)致一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問(wèn)題而破產(chǎn)。

行業(yè)內(nèi)公司融資結(jié)構(gòu)的不合理、負(fù)債水平高――中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、低現(xiàn)金流的狀態(tài)，很大程度上與經(jīng)營(yíng)方式有關(guān)。房地產(chǎn)公司多數(shù)都是借助銀行貸款等外債開發(fā)和建設(shè)新房，然后通過(guò)售房回收資金。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、房產(chǎn)需求旺盛的時(shí)期，這種高負(fù)債運(yùn)行模式顯得非常的經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)出售率高、交易活躍，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現(xiàn)金流，也可以使項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，一旦行業(yè)有效需求出現(xiàn)下降，例如由于宏觀調(diào)控或者房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高而導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎靡，那么房地產(chǎn)公司的資金鏈條就會(huì)立刻斷裂。而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)又沒有很好的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。

由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各公司的融資結(jié)構(gòu)不夠合理、負(fù)債水平很高，這勢(shì)必影響到它們的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。發(fā)展REITs是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。REITs本身就是一個(gè)復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)，這要求REITs的主體應(yīng)當(dāng)正確而且客觀的認(rèn)識(shí)到REITs的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。只有這樣，才能使REITs這個(gè)重要的社會(huì)公眾金融投資工具更加規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。

三、總結(jié)

第2篇：房地產(chǎn)信托管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；基金投資者；治理結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產(chǎn)投資信托基金的概述及在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資信托基金，是指由專門的投資機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行受益憑證籌集社會(huì)閑散資金，將其投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，如投資房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實(shí)際上是資產(chǎn)證券化的一種形式。

我國(guó)在積極探索房地產(chǎn)投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，將國(guó)家、銀行風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)上轉(zhuǎn)移，由社會(huì)發(fā)揮監(jiān)督功能，改進(jìn)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。而我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數(shù)基金采用的是房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式，以“房地產(chǎn)信托計(jì)劃”之名行“房地產(chǎn)投資信托基金”之實(shí)，但我國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃和西方的房地產(chǎn)投資信托基金在制度管理上是有區(qū)別的，這使我國(guó)基金投資者承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)有來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，還有來(lái)自基金管理者的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)基金的治理結(jié)構(gòu)的缺陷和投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金沒有西方房地產(chǎn)基金那樣完善的發(fā)展模式和治理結(jié)構(gòu)，其相關(guān)的法律規(guī)范也處于空白時(shí)期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時(shí)，也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設(shè)有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財(cái)產(chǎn)，各行其職，相互監(jiān)督，相互牽制。但從我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，在已發(fā)行的信托計(jì)劃中，僅有極少數(shù)設(shè)有基金保管人，而大多數(shù)基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產(chǎn)投資信托公司在資金的使用上有著較大的權(quán)利，投資者和投資信托公司之間就產(chǎn)生了委托成本，這不利于投資者權(quán)利的維護(hù)。

（2）封閉式基金固有的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，若在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，投資者隨意撤出資金，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)由于缺資愈加發(fā)展困難，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資計(jì)劃采取的是封閉式基金的形式。但對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，封閉式基金本身存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。和封閉式基金相對(duì)的是開放式基金，它的運(yùn)行機(jī)制是：當(dāng)投資信托基金的業(yè)績(jī)下滑，投資項(xiàng)目失敗時(shí)，投資者會(huì)根據(jù)自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風(fēng)險(xiǎn)和信任危機(jī)，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對(duì)投資項(xiàng)目的選擇采取謹(jǐn)慎態(tài)度，這益于投資者和基金管理人的利益協(xié)調(diào)。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當(dāng)于所有的風(fēng)險(xiǎn)皆由投資者承擔(dān)，這些風(fēng)險(xiǎn)中既包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也包括委托風(fēng)險(xiǎn)。

（3）房地產(chǎn)基金投資者只有收益權(quán)和知情權(quán)，而沒有對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理權(quán)和表決權(quán)。

房地產(chǎn)基金的這一特點(diǎn)是與證券投資基金相比的最大的區(qū)別，當(dāng)房地產(chǎn)基金獲取利潤(rùn)時(shí)，投資者理所當(dāng)然的分享投資收益，這是投資者最基本的權(quán)利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責(zé)任如實(shí)傳達(dá)給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務(wù)。但房地產(chǎn)基金投資者分散，房地產(chǎn)計(jì)劃又沒有完善的基金持有人大會(huì)或股東大會(huì)，投資者行使決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)的成本太高。而且，每個(gè)人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權(quán)的平臺(tái)和動(dòng)力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司合謀，通過(guò)高買高賣房地產(chǎn)項(xiàng)目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費(fèi)用。對(duì)于西方發(fā)展比較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說(shuō)，當(dāng)基金公司業(yè)績(jī)下滑或投資失敗時(shí)，基金持有人就會(huì)將手中的受益憑證在二級(jí)市場(chǎng)上拋售，這種“用腳投票”的行為會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)，它能使投資者及時(shí)避險(xiǎn)，也給基金管理人施加了壓力，但我國(guó)還沒有房地產(chǎn)基金受益憑證的二級(jí)交易市場(chǎng)，無(wú)法保證投資者的受益憑證及時(shí)變現(xiàn)，所以我國(guó)基金投資者還承受著基金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

3 解決思路

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金還處于發(fā)展的初級(jí)階段，在治理結(jié)構(gòu)上的改善都應(yīng)借鑒西方房地產(chǎn)基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資信托本身固有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可能從根本上消除，但通過(guò)完善治理結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)投資者和信托投資公司之間的關(guān)系，從中可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”，實(shí)現(xiàn)利益的協(xié)調(diào)。

（1）加快我國(guó)房地產(chǎn)信托投資公司國(guó)內(nèi)上市的步伐，用市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范基金管理人行為。以上市公司的治理結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格要求投資信托基金，完善治理結(jié)構(gòu)，結(jié)合證券投資基金的治理機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節(jié)點(diǎn)，通過(guò)基金托管人來(lái)約束基金管理人的行為，有利于實(shí)現(xiàn)基金管理人行為的自覺性和規(guī)范性。將房地產(chǎn)投資信托推向市場(chǎng)，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監(jiān)會(huì)強(qiáng)制命令下報(bào)出的基金投資信托公司的會(huì)計(jì)年報(bào)和其他重要信息。

（2）建立股東大會(huì)或持有人大會(huì)等權(quán)力機(jī)構(gòu)，引入獨(dú)立董事制。基金持有人若想維護(hù)其自身的利益，必須主動(dòng)要求房地產(chǎn)投資信托公司設(shè)立股東大會(huì)或持有人大會(huì)，由于我國(guó)房地產(chǎn)基金采用契約型方式，所以只能設(shè)立持有人大會(huì)。持有人大會(huì)雖然對(duì)投資項(xiàng)目的管理影響不大，但它可以對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施表決權(quán)。當(dāng)基金經(jīng)理有了好的投資項(xiàng)目時(shí)，持有人大會(huì)有權(quán)就該項(xiàng)目進(jìn)行表決，只有持有人大會(huì)一致通過(guò)的項(xiàng)目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規(guī)范化的管理，有助于防止“內(nèi)部人控制”，但僅設(shè)立持有人大會(huì)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能對(duì)基金經(jīng)理進(jìn)行全面的監(jiān)督，基金信托投資公司還需引入獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。

（3）完善信息披露制度。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的信息披露還沒有一個(gè)全面而詳細(xì)的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時(shí)向投資人承諾的披露范圍，而在基金運(yùn)作過(guò)程中，就有可能出現(xiàn)信息披露錯(cuò)誤，披露的信息具有誤導(dǎo)性，或遺漏重要信息的情況，這時(shí)候，投資者得到的信息是毫無(wú)價(jià)值的，所以房地產(chǎn)基金必須建立健全嚴(yán)格的信息披露制度，以滿足投資者進(jìn)行投資決策所需要的信息質(zhì)量要求。

參考文獻(xiàn)

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［2］龍?jiān)疲袊?guó)房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)缺陷及其改進(jìn)［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市場(chǎng)分析及啟示［J］．東南亞，2006，(2)：13-17.

第3篇：房地產(chǎn)信托管理范文

    可以說(shuō)，中國(guó)投融資是一個(gè)高度管制的行業(yè)，其中4大國(guó)有商業(yè)銀行占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額，是各行業(yè)融資的主渠道。目前，中國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)28萬(wàn)億元左右，中國(guó)的信托機(jī)構(gòu)、證卷機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)所有的資產(chǎn)加起來(lái)不到商業(yè)銀行的1／10.特別在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他融資方式如上市比較嚴(yán)格，發(fā)行企業(yè)債也比較困難，產(chǎn)業(yè)基金尚未得到法律保護(hù)，這對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)所急需短期資金的狀況來(lái)說(shuō)是難以解決實(shí)際問(wèn)題的。因此開發(fā)企業(yè)更是高度依賴于銀行信貸發(fā)展。

    重慶國(guó)投有限公司總裁助理孫飛在日前一次論壇中提出，當(dāng)前房地產(chǎn)融資主要渠道還是銀行，這種狀況在短時(shí)間內(nèi)難以改變。但是在央行開始加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注和控制后，從我國(guó)投融資市場(chǎng)的發(fā)展特別是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的方向、趨勢(shì)來(lái)看，信托將會(huì)成金融創(chuàng)新的主力和示范，并在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)以信托加銀行的方式來(lái)表現(xiàn)。

    首先，相關(guān)法律法規(guī)不斷完善為信托業(yè)務(wù)的發(fā)展打開了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規(guī)定的出臺(tái)，為信托業(yè)務(wù)的正式規(guī)范開展奠定了基礎(chǔ)。去年11月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法征求意見稿》，突破了原來(lái)信托集合資金計(jì)劃200份的限制，既為信托融資模式的發(fā)展廣開了空間，也使以信托財(cái)產(chǎn)管理制度來(lái)進(jìn)行財(cái)富管理和融資，成為我國(guó)投融資行業(yè)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，信托公司還據(jù)此可以為房地產(chǎn)公司提供較大額度的資金，即使房地產(chǎn)開發(fā)商4證不齊全的情況下，信托公司也可以為其進(jìn)行融資。

    其次，信托業(yè)務(wù)的靈活性使其適應(yīng)面非常寬廣。信托公司可以作信托業(yè)務(wù)、貨幣業(yè)務(wù)、資本業(yè)務(wù)，以及直接作產(chǎn)業(yè)投資。正是由于信托業(yè)務(wù)的靈活性和經(jīng)營(yíng)范圍的廣泛性，有人將信托公司稱為國(guó)內(nèi)的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個(gè)過(guò)橋資金，而是還可以為房地產(chǎn)提供全程性的金融服務(wù)。比如房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托投資公司融資1個(gè)億，這1個(gè)億資金可以成為注冊(cè)資本金，房地產(chǎn)公司依此取得4證，然后可能再通過(guò)商業(yè)銀行作后期貸款。項(xiàng)目進(jìn)入正常的開發(fā)運(yùn)作軌道之后，再把錢還給信托投資公司。

    值得注意的是，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)都很難有業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間。而信托可以以財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等多種方式提供融資服務(wù)，可以作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流模式。

    第三，信托加銀行的融資模式將會(huì)被進(jìn)一步重視。隨著中國(guó)發(fā)展越來(lái)越開放的態(tài)勢(shì)，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)以分業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為主的業(yè)務(wù)格局中，已出現(xiàn)了混業(yè)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)和苗頭，如商業(yè)銀行也開始允許設(shè)立基金管理公司，還有的商業(yè)銀行開始開發(fā)信托管理業(yè)務(wù)，推出銀行信貸加信托相結(jié)合的模式。孫飛甚至認(rèn)為信托加銀行的模式會(huì)進(jìn)一步成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的主要模式。

    第四，信托投融資相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)較低，而收益較高。 包括信托在內(nèi)的所有金融產(chǎn)品都有一個(gè)三性原則，一是安全性，二是收益性，三是流動(dòng)性。而信托業(yè)務(wù)中格外有一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)隔離規(guī)定，即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立受信托法保護(hù)，不為信托公司債務(wù)所影響。這說(shuō)明信托融資是在注重風(fēng)險(xiǎn)的前提下發(fā)揮靈活原則優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，目前在中國(guó)信托收益是免稅的，信托所得收益部分我國(guó)稅務(wù)總局還沒有相關(guān)規(guī)定，因而產(chǎn)生所有收益按照規(guī)定或約定的收益率全部都給投資人，不需要納稅，增加了投資人的收益和對(duì)信托業(yè)務(wù)的興趣。

    另外，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)融資的另一條通道。2004年11月北京外資銀行人民幣已經(jīng)開放，中國(guó)2006年對(duì)于外資金融機(jī)構(gòu)全面開放，外資銀行或者可以參股中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，或者通過(guò)金融創(chuàng)新和變通的模式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這種金融創(chuàng)新模式就極有可能是信托。

第4篇：房地產(chǎn)信托管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金 模式 案例分析

一、引言

房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱REITs）源于20世紀(jì)60年代美國(guó)，目前REITs在全球各國(guó)家法應(yīng)用。REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時(shí)，歐洲市場(chǎng)上也出現(xiàn)了REITs。日本、韓國(guó)、新加坡相繼在2001年、2002年發(fā)行REITs；2003年，香港證監(jiān)會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產(chǎn)證券化中各國(guó)根據(jù)自身的特點(diǎn)在運(yùn)作模式，投資目標(biāo)，收入分配等方面做出相應(yīng)的調(diào)整，制定出符合自身國(guó)家特點(diǎn)的REITs。我國(guó)目前REITs尚處于起步階段并無(wú)上市發(fā)行，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還在進(jìn)一步完善中，并且對(duì)其發(fā)行和法規(guī)的制定要進(jìn)行雙重的考慮和考驗(yàn)。近年來(lái)，REITs的主要研究集中在運(yùn)作模式、業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化和投資收益問(wèn)題上，完善的運(yùn)作組織模式和良好的業(yè)績(jī)及投資回報(bào)決定了房地產(chǎn)信托基金的規(guī)模和效績(jī)，業(yè)務(wù)性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化保證了REITs的穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值。在REITs產(chǎn)品不斷演變的的過(guò)程中這三大核心將對(duì)地產(chǎn)融資起到推進(jìn)作用，以此來(lái)吸引投資和流動(dòng)性資金。因此，通過(guò)對(duì)REITs的研究可以給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打開融資大門，真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流通，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更大發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金支持，同時(shí)還能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，創(chuàng)造新的財(cái)富空間。本文以嘉德商用中國(guó)信托基金為案例，從投融資的角度來(lái)研究REITs的運(yùn)作模式問(wèn)題。

二、中國(guó)信托基金（CRCT）的基本情況

（ 一 ）嘉德商用中國(guó)信托基金的背景 嘉德商用中國(guó)信托基金，簡(jiǎn)稱CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標(biāo)是長(zhǎng)期投資于由中國(guó)零售商場(chǎng)組成的多樣化資產(chǎn)組合，由戰(zhàn)略性地布局于中國(guó)五個(gè)城市的7所零售商場(chǎng)組成?？偪沙鲎饷娣e約為41.3萬(wàn)平方米。基金單位持有方面，CRCT的基金單位中有不超過(guò)46.7%的份額，將公開發(fā)售給海內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和其他投資者，以及新加坡國(guó)內(nèi)公眾。其余部分由國(guó)際戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)，包括嘉德置地、嘉茂商產(chǎn)信托、大東人壽保險(xiǎn)有限公司、荷蘭養(yǎng)老基金等大股董。投資回報(bào)方面，目前新加坡本土的股息派發(fā)回報(bào)率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發(fā)回報(bào)率約6%至7%，嘉德方面認(rèn)為兩個(gè)百分點(diǎn)的溢價(jià)將足以彌補(bǔ)新加坡和中國(guó)兩地在稅務(wù)、匯率等方面的差距。

（ 二 ）CRCT的基本運(yùn)作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國(guó)目前還沒有完善的投資基金信托法，但其在我國(guó)具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運(yùn)作模式為主導(dǎo)，采用離岸、在岸兩極操作的新型運(yùn)作模式，這種運(yùn)作模式的關(guān)鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國(guó)先成立一家外商獨(dú)資企業(yè)，持有凱德置地的零售概念物業(yè)，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨(dú)資公司股權(quán)，CRCT則通過(guò)收購(gòu)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。這種運(yùn)作模式很好的規(guī)避了我國(guó)171號(hào)文件中禁止離岸控股公司直接持有國(guó)內(nèi)物業(yè)的規(guī)定，既而得以成功上市。CRCT在業(yè)務(wù)性能方面，資產(chǎn)持有人所持有的投資組合中所有的商場(chǎng)都處于交通便利，人口稠密的聚集區(qū)，并為當(dāng)?shù)靥峁┆?dú)特及一站式的家庭購(gòu)物，餐飲及娛樂場(chǎng)所，這些商場(chǎng)租戶大多為簽下整租租約或長(zhǎng)期租約的國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名零商，為基金單位持有人提供穩(wěn)定及可增長(zhǎng)回報(bào)。投資管理戰(zhàn)略方面，基金資產(chǎn)管理者的主要目標(biāo)是通過(guò)有效的資產(chǎn)管理為基金單位持有人的每個(gè)基金單位帶來(lái)穩(wěn)的分紅收入，且這些分紅具備可長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。同時(shí)資產(chǎn)管理人擬通過(guò)多樣化的投資策略，將分布于中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。CRCT的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報(bào)達(dá)96.3%，在其投資價(jià)值的匯報(bào)中明顯顯示承租率的攀升，體現(xiàn)了投資者對(duì)該基金是未來(lái)收益是相當(dāng)看好的，此外增值策略的評(píng)估更加顯示了其超值的投資回報(bào)。通過(guò)對(duì)案例的介紹我們可以看到CRCT這個(gè)成功的案例充分體現(xiàn)了REITs的未來(lái)可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產(chǎn)價(jià)值鏈配置到不同地區(qū)，并將為外資如何成功收購(gòu)、發(fā)展、管理商用物業(yè)提供有效范本。下面我們就對(duì)CRCT進(jìn)行具體的刨析。

三、中國(guó)信托基金（CRCT）模式的案例分析

（ 一 ）CRCT運(yùn)作模式現(xiàn)狀 CRCT的運(yùn)作模式是由新加坡S-REITs運(yùn)作模式演變而來(lái)的，通過(guò)對(duì)新加坡S-REITs的運(yùn)作模式的了解能夠使我們更好的對(duì)案例進(jìn)行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運(yùn)作模式。CRCT運(yùn)作模式為房地產(chǎn)投資信托基金契約模式，總部設(shè)在新加坡通過(guò)直接或間接的持有一個(gè)或一個(gè)以上SPVS后組成信托產(chǎn)品，向投資者發(fā)放信托單位。融資后的資金投資與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。CRCT無(wú)獨(dú)立法人資格，聘任CRCT資產(chǎn)管理有限公司為信托管理人主要負(fù)責(zé)CRCT的投資策略、財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)資產(chǎn)的收購(gòu)和出售等。同時(shí)聘任凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)房地產(chǎn)管理公司管理所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)，主要是負(fù)責(zé)物業(yè)的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)有限公司為受托人持有CRCT資產(chǎn)，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產(chǎn)管理人的費(fèi)用后，100%全部作為股利形式發(fā)放給投資者。

（ 二 ）CRCT運(yùn)作模式分析 REITs融資化道路中運(yùn)作組織模式的設(shè)計(jì)規(guī)劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國(guó)特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運(yùn)作模式。

（1）CRCT的組織運(yùn)作模式圖。

由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運(yùn)作模式也不同于新加坡以往的REITs。復(fù)雜的運(yùn)作模式同時(shí)也將CRCT推向了。

（2）CRCT運(yùn)作模式中信托關(guān)系的運(yùn)作分析。CRCT信托關(guān)系中具體分為三大部分：一是基金持有人?；鸪钟腥艘彩鞘芤嫒?，為CRCT資產(chǎn)的最終擁有人，義務(wù)為在申購(gòu)基金份額時(shí)足額支付認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)并對(duì)資產(chǎn)負(fù)有限責(zé)任，即一切投資風(fēng)險(xiǎn)均由投資者自行負(fù)擔(dān)；同時(shí)享有贖回或者轉(zhuǎn)讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機(jī)構(gòu)查詢有關(guān)資料，如公開說(shuō)明書、財(cái)務(wù)報(bào)告等信息資料；通過(guò)基金份額持有人大會(huì)參與一些涉及切身利益的重大問(wèn)題的決策，并行使表決權(quán)。二是基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)CRCT的房地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目的投資、融資、收購(gòu)、處置，主要物業(yè)內(nèi)容包括：物業(yè)管理（建立經(jīng)營(yíng)預(yù)算和年度工作計(jì)劃，為經(jīng)營(yíng)管理、銷售和維修的有關(guān)財(cái)產(chǎn)提供業(yè)務(wù)預(yù)算和年度計(jì)劃統(tǒng)籌，審查和保障資產(chǎn)安全，維護(hù)會(huì)計(jì)賬簿和資產(chǎn)記錄方面的有關(guān)財(cái)產(chǎn)運(yùn)作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產(chǎn)租賃許可權(quán)和特許權(quán)，監(jiān)督和控制所有收賬務(wù)和收據(jù)及應(yīng)收與應(yīng)付的有關(guān)財(cái)產(chǎn)記錄），營(yíng)銷和促銷方案（每一項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理人將有專責(zé)人員，為每一個(gè)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)和銷售團(tuán)隊(duì)的人員提供專業(yè)知識(shí)，統(tǒng)籌計(jì)劃銷售方案與主要租戶建立戰(zhàn)略統(tǒng)籌關(guān)系）。CRCT支付的經(jīng)理人管理費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用為每半年基金交割后價(jià)值的0.025%，除此之外還包括業(yè)績(jī)費(fèi)用和授權(quán)投資管理費(fèi)分別為0.4%和0.05%。業(yè)務(wù)管理費(fèi)用是根據(jù)0.1%的CRCT資產(chǎn)相應(yīng)收取一定的管理費(fèi)用。三是基金托管人?；鹜泄苋艘卜Q基金管理受托人，匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨(dú)立與CRCT資產(chǎn)管理公司，具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)繳資本達(dá)100萬(wàn)，對(duì)CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對(duì)受托人的其他職能權(quán)利和義務(wù)做了規(guī)定。新加坡金融管理局代表公司登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)信托的審批。匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（新加坡）有限公司受托人的管理費(fèi)用最多為每半年基金價(jià)值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運(yùn)作模式的信托關(guān)系中投資人與基金管理人之間的關(guān)系是委托人、受益人與受托人之間的關(guān)系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關(guān)系，投資人和基金托管人的關(guān)系是收益人與受托人的關(guān)系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對(duì)保障基金投資人的權(quán)益負(fù)有不可推卸的責(zé)任。在契約型基金出現(xiàn)問(wèn)題、基金持有人利益遭受非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致?lián)p失的時(shí)候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。

（3）運(yùn)作模式中在岸、離岸股權(quán)關(guān)系的運(yùn)作分析。在岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國(guó)投資設(shè)立的外商投資企業(yè)。CRCT運(yùn)作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)零售市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行投資并打包上市，根據(jù)中國(guó)有關(guān)規(guī)定在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立了在岸具公司（項(xiàng)目公司），其為在中國(guó)境內(nèi)收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊載體。項(xiàng)目公司分別對(duì)中國(guó)境內(nèi)的一個(gè)投資組合中的六項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)和另外單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)物業(yè)持有相應(yīng)的股權(quán)。境內(nèi)設(shè)立的外商企業(yè)載體中嘉德置地華聯(lián)管理與咨詢（深圳）有限公司（嘉德置地華聯(lián)）外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的時(shí)間為2005年5月31日，為北京安貞華聯(lián)商廈、北京望京購(gòu)物中心、鄭州華聯(lián)商廈、呼和浩特金宇購(gòu)物中心的物業(yè)管理經(jīng)理人，其與北京華聯(lián)各持有所管理資產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的50%的股權(quán)。嘉德商業(yè)（上海）管理與咨詢有限公司外商獨(dú)資企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2002年12月10日，為北京九龍購(gòu)物中心、上海七寶嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)管理經(jīng)理人，間接全資擁有這兩大資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目100%的股權(quán)。嘉德置地SZITIC中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)時(shí)間為2005年8月29日，對(duì)蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目間接持有51%的控股股權(quán)，余下的49.0 %的股權(quán)由深國(guó)投持有。設(shè)立的3家外商投資企業(yè)，對(duì)所持有股權(quán)的資產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)和租賃管理服務(wù)。在我國(guó)的特殊制度背景下，CRCT要想收購(gòu)我國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)股權(quán)必須先設(shè)立外商投資企業(yè)，而且投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元（含 1000 萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無(wú)法規(guī)避33%的企業(yè)所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊(cè)的資本而這部分資金在短期內(nèi)是無(wú)法抽離中國(guó)市場(chǎng)的。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，雖然新運(yùn)作模式下內(nèi)地房地產(chǎn)信托稅率高達(dá)33%，但計(jì)算基準(zhǔn)是扣除所有費(fèi)用之后純利的33%，收益也是相當(dāng)可觀的。而所謂的注冊(cè)門檻問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期投資中國(guó)房地產(chǎn)的CRCT來(lái)說(shuō)，50%仍是可以接受的水平，戰(zhàn)略化的投資和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的高速增長(zhǎng)將會(huì)給CRCT帶來(lái)更多的收益。離岸股權(quán)關(guān)系運(yùn)作模式：在離岸股權(quán)關(guān)系中將會(huì)涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當(dāng)?shù)赝顿Y者在離岸法域依當(dāng)?shù)仉x岸公司法成立的僅能在離岸區(qū)以外區(qū)域進(jìn)行營(yíng)業(yè)活動(dòng)的公司，通常情況下，這類被注冊(cè)離岸公司的地區(qū)和國(guó)家與世界發(fā)達(dá)國(guó)家有很好的貿(mào)易關(guān)系。在這些國(guó)家中均具有高度的保密性、減免稅務(wù)負(fù)擔(dān)、無(wú)外匯管制三大特點(diǎn)，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發(fā)展模式。CRCT離岸設(shè)立公司的特殊目的就是要進(jìn)行對(duì)境內(nèi)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化打包上市，所以對(duì)在巴巴多斯設(shè)立的離岸公司稱為SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過(guò)程中，購(gòu)買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國(guó)外投資者融資，即接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體。CRCT運(yùn)作模式中在境外設(shè)立的巴巴多斯公司 （SPV）通過(guò)收購(gòu)CRCT在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)持有的資產(chǎn)物業(yè)分別擁有其100%和51%的股權(quán)。CRCT則通過(guò)收購(gòu)三個(gè)在巴巴多斯注冊(cè)的SPV持有的這些在岸公司的權(quán)益，把這三個(gè)SPV內(nèi)的七個(gè)物業(yè)納入資產(chǎn)池內(nèi)，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對(duì)凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)的六項(xiàng)業(yè)務(wù)持有100%的股權(quán)，項(xiàng)目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對(duì)與蕪湖凱德商業(yè)零售資產(chǎn)項(xiàng)目巴巴多斯SPV采取控股方式對(duì)其51%的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國(guó)家信用中介的資產(chǎn)證券化的特殊載體，把境內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買包裝證券化所有職能都預(yù)先安排外派給在境內(nèi)的三項(xiàng)業(yè)務(wù)公司為其進(jìn)行管理，其資產(chǎn)和負(fù)債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個(gè)專門為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化而設(shè)立的信用級(jí)別較高的機(jī)構(gòu)，在資產(chǎn)證券化中扮演著重要角色。基本操作流程就是從資產(chǎn)原始權(quán)益人（即發(fā)起人凱德置地）處購(gòu)買證券化資產(chǎn)，以自身名義發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，再將所募集到的資金用于償還購(gòu)買發(fā)起人基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)款。巴巴多斯SPV不僅通過(guò)一系列專業(yè)手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問(wèn)題，關(guān)鍵的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離降低了證券交易中的風(fēng)險(xiǎn)。（4）CRCT與以往REITs運(yùn)作模式對(duì)比分析結(jié)論。通過(guò)對(duì)比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運(yùn)作模式的不同之處為，在我國(guó)特殊制度背景下，其利用在岸設(shè)立特殊載體的方式對(duì)我國(guó)的資產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，很好的規(guī)避了政策的條令，但由于存在境內(nèi)注冊(cè)的公司，會(huì)產(chǎn)生人員成本和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等支出，這種兩極機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長(zhǎng)期停留在中國(guó)，但對(duì)于長(zhǎng)期投資的CRCT來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事。總體來(lái)說(shuō)，CRCT的運(yùn)作模式有利于其在海外的長(zhǎng)期融資，同時(shí)更有利于其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。CRCT的運(yùn)作模式成功在于結(jié)合了中國(guó)特殊的制度背景來(lái)設(shè)計(jì)了運(yùn)作模式。

四、CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)與啟示

隨著經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，銀行貸款壓力劇增且地產(chǎn)融資變的相當(dāng)困難，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種新的地產(chǎn)投融資渠道在地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說(shuō)明了一個(gè)好的REITs產(chǎn)品以運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，可以使資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰(zhàn)略理念，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的回報(bào)和資產(chǎn)的增值起到推動(dòng)的作用。REITs產(chǎn)品的運(yùn)作模式與產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的結(jié)構(gòu)框架類似，根據(jù)不同的發(fā)行背景情況設(shè)立不同的運(yùn)作模式，但最終的目的是能夠在運(yùn)作模式下大規(guī)模、高效率的進(jìn)行投融資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速流動(dòng)與運(yùn)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)性能提供良好的保障。業(yè)務(wù)性能的強(qiáng)化和投資管理的戰(zhàn)略是REITs的關(guān)鍵，沒有一個(gè)好的資產(chǎn)，投資者是不會(huì)長(zhǎng)期持有的，只有不斷的強(qiáng)化業(yè)務(wù)性能才能使投資者長(zhǎng)期的持有基金，將來(lái)才能給投資者更好的回報(bào)，只有不斷的開拓自己的物業(yè)，建立良好的投資管理戰(zhàn)略系統(tǒng)，才能讓投資者滿意。REITs產(chǎn)品的好壞最后由其投資回報(bào)與未來(lái)價(jià)值所鑒定總體來(lái)說(shuō)REITs產(chǎn)品的一般年收益率都在5%以上，而且穩(wěn)定性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低，是一種很好的投資產(chǎn)品。因此，在這個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段中，REITs無(wú)論從投資還是融資都將是一個(gè)非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報(bào)和價(jià)值外還應(yīng)該學(xué)習(xí)其完善的運(yùn)作模式、良好的業(yè)務(wù)性能、長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資管理戰(zhàn)略理念，為我國(guó)未來(lái)REITs上市打下基礎(chǔ)，這才是最重要的。CRCT運(yùn)行模式的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金選擇帶來(lái)的啟示：從CRCT運(yùn)行模式在中國(guó)的成功，可以看出，只有結(jié)合國(guó)際REITs成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、金融制度與房地產(chǎn)金融工具的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計(jì)RETIs的運(yùn)作模式，才能促進(jìn)RETIs在我國(guó)的成功發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)投資基金應(yīng)首選信托型運(yùn)作組織形式。在具體實(shí)施上，REITs的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性，而且開放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，多次的評(píng)估又比較困難（特別是權(quán)益型REITs），加之我國(guó)己有封閉式證券投資基金管理經(jīng)驗(yàn)，所以封閉式REIT更適合其發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田金信、胡乃鵬、楊英杰：《基于優(yōu)勢(shì)分析原理的房地產(chǎn)金融深化研究》，《中國(guó)管理科學(xué)》2007年第10期。

[2]張寒燕：《房地產(chǎn)投資信托（REITs）研究》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院》（2005年）。

[3]中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所：《2004年中國(guó)信托公司經(jīng)營(yíng)藍(lán)皮書》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社2005年版。

第5篇：房地產(chǎn)信托管理范文

內(nèi)容摘要:隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的推出成為大勢(shì)所趨。但是由于現(xiàn)實(shí)的環(huán)境影響,在我國(guó)發(fā)展REITs存在著一些障礙。本文從法律、房地產(chǎn)投資資源、經(jīng)營(yíng)管理水平、金融市場(chǎng)環(huán)境等方面客觀地分析了在我國(guó)發(fā)展REITs的現(xiàn)實(shí)障礙,并提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 障礙 對(duì)策

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一種新興的房地產(chǎn)融資和投資方式,源起美國(guó),是指一種采取公司、信托或者協(xié)會(huì)的組織形式,集合多個(gè)投資者的資金,收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)(例如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓和倉(cāng)儲(chǔ)中心等)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資,并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。這是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集體投資方式,它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金,并由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理,然后將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。

我國(guó)發(fā)展REITs面臨的現(xiàn)實(shí)障礙

(一)法律障礙

房地產(chǎn)投資信托包括投資、融資、基金運(yùn)行、管理等方面錯(cuò)綜復(fù)雜的金融活動(dòng)過(guò)程,因而,為保證其規(guī)范高效運(yùn)作,一個(gè)完整健全的法律體系是必不可少的?？v觀美國(guó)REITs的發(fā)展歷程,可以發(fā)現(xiàn)法律為美國(guó)REITs的健康發(fā)展提供了大力支持。無(wú)論是專門的REITs法案、《國(guó)內(nèi)稅收法》,還是稅收改革法案,美國(guó)的REITs在稅收優(yōu)惠的刺激下興起、發(fā)展、壯大。同樣,在亞洲,2000年以來(lái),日本、新加坡、中國(guó)香港等地紛紛吸取美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),相繼頒布了專門的REITs法規(guī),專門為本國(guó)或地區(qū)特色的REITs服務(wù)。

與之相反,由于內(nèi)地引入REITs概念的時(shí)間并不長(zhǎng),相關(guān)部門對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)需要進(jìn)一步深化,所以目前并沒有專門的REITs法規(guī)。2008年3月,銀監(jiān)會(huì)曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿。銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的“信托新規(guī)”中,曾明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一。銀監(jiān)會(huì)在上述征求意見稿中將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃”。同時(shí)要求“房地產(chǎn)信托收益權(quán)憑證在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行和交易”。這基本搭建了REITs的發(fā)行與交易框架,對(duì)發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)機(jī)構(gòu)給予了相對(duì)清晰的勾勒。但此時(shí)美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)使決策層對(duì)于推出與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品趨于謹(jǐn)慎,征求意見稿就此沒了下文。

同樣,在稅收體制方面仍然存在不足:目前,僅有1998年頒布的《關(guān)于證券投資基金稅收問(wèn)題的通知》中明確了基金營(yíng)業(yè)稅、印花稅和所得稅的征收問(wèn)題,對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)管理中的稅收征管問(wèn)題,至今始終沒有法律法規(guī)出臺(tái),目前信托投資公司適用的是一般的稅收政策―即信托投資公司33%的比率繳納公司所得稅,個(gè)人投資者繳納所得稅的稅率為20%。而美國(guó)在這方面經(jīng)過(guò)多次的稅法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免雙重征稅的優(yōu)勢(shì),極大地促進(jìn)了美國(guó)REITs的發(fā)展壯大。相比之下,我國(guó)呈現(xiàn)出總體稅負(fù)過(guò)重的特征,這不僅損害了投資者的利益,還影響了投資者對(duì)基金的投資積極性,不利于REITs在我國(guó)的推行。

(二)REITs投資資源障礙

房地產(chǎn)投資信托中很關(guān)鍵的一個(gè)概念是收益性房地產(chǎn),即是說(shuō)投資者是從房地產(chǎn)源源不斷產(chǎn)生的租金收益中持續(xù)獲益的。在美國(guó),從資金的投向來(lái)看,凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是REITs投資的對(duì)象,譬如:工業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心、多元化地產(chǎn)、旅游休閑設(shè)施等。而我國(guó)1998年才進(jìn)行了住房制度改革,住房商品化的時(shí)間較短,加上受傳統(tǒng)觀念“居者有其屋”的影響,在大多數(shù)國(guó)人心中至今仍然懷揣著置業(yè)的夢(mèng)想。所以,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)中,具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位,住宅的交易也以一次性銷售為主,符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺,REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對(duì)象的難題。

以上所述的房地產(chǎn)資源在國(guó)內(nèi)往往屬于國(guó)家所有,無(wú)論是工業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)。私人所有者具有提高投資收益的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī),交易成本會(huì)較低。而國(guó)有的房地產(chǎn)資源使用單位對(duì)于這一點(diǎn)往往并不是太看重,如果不是同樣國(guó)有的REITs發(fā)起者并有政府的推動(dòng),信托投資協(xié)議往往難以達(dá)成。因此,這也成為一個(gè)潛在問(wèn)題。

(三)REITs經(jīng)營(yíng)管理水平障礙

在REITs運(yùn)作過(guò)程中,REITs發(fā)起人通常將自有的或購(gòu)買的物業(yè)委托給專門的物業(yè)銷售和管理公司經(jīng)營(yíng)并從中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在美國(guó),諸如此類的管理機(jī)構(gòu)有全美最大的物業(yè)管理公司―賓至國(guó)際,它為各種各樣的地產(chǎn)類型提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)。例如,其住宅項(xiàng)目管理服務(wù)就以PINNACLE PLUS(賓至增值服務(wù))著稱,即“努力為客戶、住戶和租戶創(chuàng)造價(jià)值并增值”。REITs的持久健康運(yùn)作正是以物業(yè)的保值增值為基礎(chǔ),否則投資者將失去對(duì)REITs投資的信心。同樣地,亞洲的日本、新加坡、中國(guó)香港等地為規(guī)范REITs的有效運(yùn)作,都以法律的形式對(duì)REITs中的管理公司所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定,以此保證管理公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量,充分維護(hù)REITs投資者的利益。

與此同時(shí),和REITs推出密切相關(guān)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)也還需進(jìn)一步規(guī)范。如,目前在我國(guó)有些大城市,私募的REITs已出現(xiàn),但相關(guān)私募物業(yè)經(jīng)營(yíng)人才缺乏,都是從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過(guò)去的中高層人員,至于專門從事REITs事業(yè)的人員培訓(xùn)、資格認(rèn)證體系等還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在日程上。目前國(guó)內(nèi)從事REITs業(yè)務(wù)的證券服務(wù)機(jī)構(gòu)也不多,經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏。這些在REITs發(fā)展的初期可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)接受的障礙。

(四)REITs發(fā)行的金融環(huán)境障礙

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)的源頭就是房地產(chǎn)業(yè),作為金融工具之一的REITS在這場(chǎng)危機(jī)所受影響不小:據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年下半年除澳大利亞以外的亞洲地區(qū)REITs在過(guò)去一年市值減少了16%,降至約700億美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投資者需求而被迫取消其房地產(chǎn)投資信托部門規(guī)模為5.62億美元的首次公開募股(IPO)計(jì)劃,令日本REITs市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)八個(gè)月的IPO“旱情”延續(xù)。

在中國(guó),由于中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段,具有強(qiáng)烈的投機(jī)性。而且,又由于資本過(guò)剩,投資渠道選擇少,投資行為往往會(huì)呈現(xiàn)羊群效應(yīng),帶來(lái)過(guò)強(qiáng)的波動(dòng)。而REITs的投資特點(diǎn)之一就是通過(guò)打包資產(chǎn)降低風(fēng)險(xiǎn),具有穩(wěn)健性,而中國(guó)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)損害REITs的這一特性。

(五)REITs發(fā)行的投資人認(rèn)可障礙

作為一項(xiàng)新型投融資工具,REITs在我國(guó)的推出所要面臨的障礙還包括道德風(fēng)險(xiǎn)、信息披露、退出機(jī)制以及利益輸送等諸多問(wèn)題。以道德風(fēng)險(xiǎn)為例,由于REITs這種模式存在著雙重的問(wèn)題,即受益人將資金委托REITs進(jìn)行運(yùn)作,而REITs由于自身經(jīng)營(yíng)能力的限制又將該筆資金交由專門的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。因此在這個(gè)過(guò)程中便存在著人為了自身利益而損害受益人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)。

信息披露方面,國(guó)外關(guān)于REITs的信息披露有著嚴(yán)格的要求,在美國(guó),REITs的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資報(bào)酬率、管理費(fèi)用等需由美國(guó)證券管理委員會(huì)批準(zhǔn),而且必須公開化和透明化,與之相比,我國(guó)現(xiàn)有的信息披露機(jī)制還顯得比較簡(jiǎn)單,信息的公開化和透明化還難以得到保證。

同時(shí),中國(guó)股市的收益表現(xiàn)比較特別,很多投資人會(huì)沉浸在2006、2007年的巨大收益當(dāng)中,而對(duì)REITs的收益表現(xiàn)抱有一種懷疑的態(tài)度,或者是對(duì)其收益提出不切實(shí)際的過(guò)高要求(因?yàn)閰⒄障档膯?wèn)題)。如果投資人對(duì)此產(chǎn)生懷疑,再加上前面道德風(fēng)險(xiǎn)和信息披露方面的疑惑,則將影響它的發(fā)行募資,進(jìn)而影響業(yè)績(jī),如此循環(huán),就會(huì)影響整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)上REITs的發(fā)展成熟。

REITs發(fā)展對(duì)策

(一)完善相關(guān)法律體系建設(shè)

首先應(yīng)專門制定完善針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等基本法規(guī),并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī),提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求;其次,對(duì)《稅法》進(jìn)行修訂給予REITs稅收優(yōu)惠,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。此外,還應(yīng)當(dāng)在強(qiáng)化證券市場(chǎng)秩序方面投入力量,以改善REITs的發(fā)展環(huán)境。

(二)培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)管理和金融人才且培育專業(yè)受托機(jī)構(gòu)

人才和專業(yè)機(jī)構(gòu)是行業(yè)主體,應(yīng)當(dāng)通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)和培訓(xùn)部門協(xié)作,培育REITs專業(yè)從業(yè)人員。REITs所需人才應(yīng)該既懂得房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī),并且具有相關(guān)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),屬于復(fù)合型人才。這方面可以通過(guò)引進(jìn)國(guó)外成熟機(jī)構(gòu)以及培訓(xùn)體系,也可以通過(guò)合作、通過(guò)業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理專家聯(lián)合培訓(xùn)來(lái)進(jìn)行。

(三)建立有效監(jiān)管體系

REITs的成長(zhǎng)成熟特別需要有效的監(jiān)管體系以保護(hù)投資者利益以及建立市場(chǎng)信心。在這個(gè)問(wèn)題上,一是要確立REITs產(chǎn)品監(jiān)管機(jī)構(gòu)。針對(duì)REITs具有跨行業(yè)(跨房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng))的特點(diǎn),盡可能避免出現(xiàn)多頭監(jiān)管的格局, 以增強(qiáng)監(jiān)管效率;二是要完善REITs產(chǎn)品的信息披露制度,參照上市公司的信息披露要求,制定專門的制度,以滿足投資人、托管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的需求。

參考文獻(xiàn):

1.汪波,楊坤.REITs法律環(huán)境國(guó)際比較與經(jīng)驗(yàn)借鑒.國(guó)際觀察,2008(9)

第6篇：房地產(chǎn)信托管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

我國(guó)的房地產(chǎn)信托自2003年中國(guó)人民銀行頒布《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)）而興起并迅速發(fā)展，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展在房地產(chǎn)的多種融資渠道中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。隨著2013年年房地產(chǎn)信托的大量到期，我們也可以看出，由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜背景，在房地產(chǎn)信托行業(yè)十年間迅猛發(fā)展的同時(shí)，也隱藏著投資者、信托投資公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的隱患，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定、法律法規(guī)的不健全等方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為此必須采用科學(xué)、合理的控制措施防范和化解各類可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)信托存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、道德風(fēng)險(xiǎn)

道德風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)信托參與方（主要指受托方、使用方等）不履行契約承諾而造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)信托尚未形成完善的運(yùn)作與監(jiān)管模式，沒有有效的對(duì)開發(fā)商的約束機(jī)制。對(duì)開發(fā)商的約束主要依靠投資者與開發(fā)商間的契約，往往因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱而缺乏對(duì)于項(xiàng)目資金運(yùn)用的有效監(jiān)督，容易產(chǎn)生過(guò)度依賴開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的各參與方既有共同的目標(biāo)，也有不同的利益要求，雖然《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是由于缺乏成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司為使自己利益最大化，仍有可能違背投資者的投資要求，主觀投資于和自己有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違反投資收益最大化的要求原則，增加了投資者發(fā)生重大損失的風(fēng)險(xiǎn)。潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)不但對(duì)保護(hù)房地產(chǎn)信托投資者的利益不利，更對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)健康地發(fā)展不利。

2、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著周期性的波動(dòng)，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蕭條期時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)建設(shè)規(guī)模縮小、房地產(chǎn)價(jià)格下降和交易量銳減等情況。同時(shí)，由于房地產(chǎn)泡沫的存在，房地產(chǎn)銷售量和價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托主要形式是資金信托，無(wú)論是借貸型還是股權(quán)型，都與房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的收益狀況息息相關(guān)。上述因素造成房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將直接影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益，使房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困境，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信托的資金兌付，這樣的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)信托機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，最終使投資者受到損失。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托一般投資于房地產(chǎn)開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量極高的資源整合過(guò)程，涉及到從土地選擇、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品銷售、直到運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)性極強(qiáng)的過(guò)程，開發(fā)商的管理水平直接影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成敗，因此信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)極其重要。首先，信托公司要做好對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇工作，一旦信托公司將資金投資到有先天缺陷的項(xiàng)目（如項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景不佳、建設(shè)資金短缺問(wèn)題等），都無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。其次，如果信托公司沒有對(duì)項(xiàng)目的土地房產(chǎn)抵押、質(zhì)押等擔(dān)保措施進(jìn)行具體的核實(shí)，在項(xiàng)目動(dòng)作過(guò)程中對(duì)資金的監(jiān)控不嚴(yán)，就無(wú)法將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，也就無(wú)法保證信托資金的安全，使委托人和受益人的權(quán)益有受到侵害的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1、建立房地產(chǎn)信托的監(jiān)管機(jī)制，防止道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生

鑒于房地產(chǎn)信托的龐大的市場(chǎng)占用份額，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及信托投資的運(yùn)作特點(diǎn)，政府主管部門可以專門建立一套針對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的控制權(quán)集中、資金投向和利益分配信息不明等，防范潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)信受托人的信托機(jī)構(gòu)，在信托業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，必須主動(dòng)接受信托業(yè)務(wù)監(jiān)管部門中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督與管理，并嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)信托法》和《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定開展業(yè)務(wù)，內(nèi)部管理上，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)控制流程，保證技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)，通過(guò)專業(yè)化管理和多元投資組合，有效的進(jìn)行道德風(fēng)險(xiǎn)控制。

2、提高信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

對(duì)于房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目，由于專業(yè)性較強(qiáng)，信托機(jī)構(gòu)往往對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解不夠，因此，一定要有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)和手段。信托機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目選擇時(shí)應(yīng)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、資信狀況等進(jìn)行全面的調(diào)查了解來(lái)評(píng)估項(xiàng)目投資的可行性，項(xiàng)目實(shí)施期間也需要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度情況、銷售情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和投融資計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)信托資金使用及回收進(jìn)行全程監(jiān)控，保證專款專用，項(xiàng)目銷售收入能夠劃入信托專戶，確保信托計(jì)劃的還本付息，通過(guò)一系列手段提高資金管理水平，確保信托資金安全，從而保護(hù)各方利益不受損害。

3、完善信托法規(guī)，加強(qiáng)信息登記備案

在我國(guó)信托業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，已逐步建立和完善了一整套的法規(guī)系統(tǒng)，對(duì)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，但到目前為止仍沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的法規(guī)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性與獨(dú)特性，在房地產(chǎn)信托業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目房地產(chǎn)信托標(biāo)準(zhǔn)選擇、規(guī)范要求等方面應(yīng)該存在較大差別，因此政府主管部門可以借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，建立對(duì)房地產(chǎn)信托的嚴(yán)格管理，制定并完善統(tǒng)一的專門針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，建立房地產(chǎn)信托的行業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，對(duì)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，以促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范。此外，應(yīng)從法規(guī)層面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信托登記制度，由專門的行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)信托的各方參與人、信托期限、信托權(quán)限等內(nèi)容進(jìn)行登記備案，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目信托投資的公開化和透明度。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)信托管理范文

收益曲線9%-10%最多

數(shù)據(jù)顯示，去年68家信托公司共清算了集合信托產(chǎn)品4629款，實(shí)收信托金額合計(jì)約為9376.79億元。其中，清算產(chǎn)品數(shù)量最多的是外貿(mào)信托，共清算了508款；清算集合項(xiàng)目實(shí)收信托規(guī)模最高的是中江信托，規(guī)模達(dá)到663.46億元；清算產(chǎn)品單體規(guī)模最大的是華能信托，平均實(shí)收信托規(guī)模達(dá)到了13.28億元，最小的國(guó)民信托為4603萬(wàn)元。

自2012年以來(lái)，信托公司的信托業(yè)務(wù)遭遇了基金子公司等多方面的沖擊，集合信托產(chǎn)品的平均收益率一直呈下降曲線。從信托公司去年清算的集合信托產(chǎn)品的加權(quán)平均實(shí)際年化收益率（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)際收益率”）來(lái)看，除了未公布清算產(chǎn)品實(shí)際收益率的信托、中海信托，以及沒有集合產(chǎn)品清算的民生信托以外，其余65家都公布了實(shí)際收益率，其中處于9%-10%的公司數(shù)量最多，達(dá)到20家。

集合產(chǎn)品實(shí)際收益率超過(guò)10%的公司一共有7家，分別是西部信托（12.95%）、杭工商信托（12.8827%）、英大信托（10.69%）、安信信托（10.5%）、華宸信托（10.41%）、華融信托（10.14%）、陸家嘴信托（10.02%）。

規(guī)模越小收益越高規(guī)則基本成立

從以往的認(rèn)識(shí)來(lái)看，似乎是信托公司的規(guī)模越小，信托產(chǎn)品的收益率應(yīng)該越高，原因在于中小公司在項(xiàng)目、渠道方面相對(duì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，轉(zhuǎn)而通過(guò)提高產(chǎn)品收益率的方式來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

實(shí)際情況也是如此。上述7家清算產(chǎn)品實(shí)際收益率超過(guò)10%的信托公司中，僅英大信托管理信托資產(chǎn)規(guī)模在2013年年底達(dá)到2000億元以上，為2106.69億元，不過(guò)這一規(guī)模在全部信托公司中的排名也已到了第19名。

雖然這些信托公司產(chǎn)品收益高，不過(guò)投資者購(gòu)買的機(jī)會(huì)恐怕不多。上述7家公司由于管理資產(chǎn)規(guī)模普遍較小，其清算的產(chǎn)品規(guī)模亦相對(duì)較小，僅占全行業(yè)清算集合產(chǎn)品規(guī)模的不到5%。

根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，去年清算集合產(chǎn)品實(shí)際收益率最高的西部信托，今年發(fā)行了7款集合信托產(chǎn)品，在全部信托公司中排在第56位，發(fā)行規(guī)模也僅為10.75億元。

如果按照受托管理資產(chǎn)進(jìn)行排名的話，管理資產(chǎn)規(guī)模排名前20名的、集合信托市場(chǎng)的主要參與信托公司中，有13家信托公司的集合產(chǎn)品實(shí)際收益率在9%以下，其中收益率在8%以下的信托公司有8家?！按笮托磐泄鞠鄬?duì)來(lái)講，會(huì)為不同客戶提供多樣化的資產(chǎn)配置方案，而且其合作伙伴的信譽(yù)等級(jí)較高，不需要較高利率的融資，從整體來(lái)看，確實(shí)收益會(huì)低一些?！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，在資產(chǎn)規(guī)模排名后20位的信托公司中，僅有7家信托公司集合產(chǎn)品的實(shí)際收益率低于9%，遠(yuǎn)小于大型信托公司的比重。

不過(guò)，這并不說(shuō)明較大規(guī)模的信托公司都不給力。大型信托公司由于產(chǎn)品線較寬，或許無(wú)法像專注于某一領(lǐng)域的中小公司那樣易獲得較高的整體收益，不過(guò)，在實(shí)際收益率超過(guò)9%的信托公司中，也可以發(fā)現(xiàn)在集合信托市場(chǎng)上活躍的諸如中信信托、中融信托、華潤(rùn)信托這樣的公司。

數(shù)據(jù)顯示，中信信托去年底管理信托資產(chǎn)規(guī)模為7296.6億元，排名第一，去年清算集合信托產(chǎn)品的規(guī)模也達(dá)到了76款562億元，僅次于中江信托和外貿(mào)信托；中信信托清算集合產(chǎn)品的實(shí)際收益率達(dá)到了9.59%，在業(yè)內(nèi)排第14名。

此外，管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)4785億元的中融信托，去年清算集合產(chǎn)品實(shí)際收益率為9.49%，排業(yè)內(nèi)第16位，清算產(chǎn)品的數(shù)量和規(guī)模分別為157款和367.15億元。華潤(rùn)信托去年底管理信托資產(chǎn)規(guī)模為3643.04億元，清算產(chǎn)品實(shí)際收益率為9.28%，清算產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模分別為38款和127.59億元。

最高與最低首尾差15% 證券類項(xiàng)目拖累整體業(yè)績(jī)

2012年集合信托實(shí)際收益最高的為杭州工商信托，其當(dāng)年清算集合產(chǎn)品的實(shí)際收益率為12.2992%，去年雖然被西部信托趕超，不過(guò)其清算產(chǎn)品的實(shí)際收益率仍繼續(xù)上升至12.8827%。

西部信托去年清算集合項(xiàng)目的實(shí)際收益率高達(dá)12.95%，而2012年僅為7.72%，去年同比提高了超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。西部信托2013年清算集合信托項(xiàng)目23個(gè)，實(shí)收信托金額合計(jì)35.15億元。其清算產(chǎn)品，包括集合、單一項(xiàng)目在內(nèi)，多為主動(dòng)管理型產(chǎn)品，其中股權(quán)投資類產(chǎn)品清算13款，實(shí)收信托51.59億元，實(shí)際收益率10.93%；融資類清算31款，實(shí)收信托55.07億元，實(shí)際收益8.15%，被動(dòng)管理性產(chǎn)品中僅清算兩款規(guī)模總計(jì)3.5億元的融資類產(chǎn)品。

除去“黑馬”西部信托，杭州工商信托借助房地產(chǎn)投資獲得的高收益率，已是這家公司的標(biāo)簽之一。杭州工商信托去年年報(bào)顯示，其所有信托產(chǎn)品中投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重高達(dá)75.44%，排業(yè)內(nèi)第一，這比2012年又有進(jìn)一步提升。旗下的房地產(chǎn)信托通過(guò)基金化、長(zhǎng)期化運(yùn)作，而不是僅僅通過(guò)融資的方式獲取收益，使得其清算收益居高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，渤海證券分析師康凱認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，個(gè)別城市房?jī)r(jià)大幅下滑，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，破產(chǎn)倒閉事件頻發(fā)，房地產(chǎn)迎來(lái)周期性拐點(diǎn)的觀點(diǎn)正在蔓延，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)正在被市場(chǎng)所關(guān)注。分析人士指出，由于與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系非常密切，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能會(huì)對(duì)該公司帶來(lái)更大的影響。

不過(guò)，雖然上述兩家信托公司收益率居高，但是也有信托公司清算集合產(chǎn)品的收益并不理想，最低的集合信托去年實(shí)際收益率為-2.19%，與最高收益率相比，首尾差達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)信托管理范文

關(guān)鍵詞：REITs 交易環(huán)節(jié) 稅收政策

一、REITs的概述

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地產(chǎn)證券化的一種手段，把暫時(shí)無(wú)法出售、流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)以發(fā)行收益憑證的方式進(jìn)行變現(xiàn)。能集合特定的投資者，將其資金集合起來(lái)，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，從而進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。收益主要來(lái)源于租金收入、物業(yè)收入和房地產(chǎn)升值等。

二、我國(guó)實(shí)施REITs的稅收問(wèn)題分析

稅收制度和稅收政策是推動(dòng)房地產(chǎn)證券化發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素，REITs這種證券化手段的本質(zhì)又是一種信托，雖然2001年我國(guó)頒布的《信托法》為信托行業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，但我國(guó)信托業(yè)稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態(tài)，沒有出臺(tái)針對(duì)信托業(yè)的專門稅收法規(guī)，進(jìn)而導(dǎo)致REITs的稅收待遇存在較大的不合理性。以下將從REITs交易環(huán)節(jié)出發(fā)，通過(guò)與歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的REITs稅收政策的比較，分析我國(guó)實(shí)施REITs的稅收問(wèn)題的主要表現(xiàn)。

（一）當(dāng)前REITs一般交易模式

REITs交易模式（見圖1）一般包括委托資產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理、設(shè)立發(fā)行REITs、利益分配、合同終止信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移四個(gè)環(huán)節(jié)，涉及房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投資者三個(gè)基本納稅主體。

圖1：REITs一般交易模式圖

（二）我國(guó)與歐美及亞洲較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的REITs稅收政策相比所存在的問(wèn)題

美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家，REITs采取稅收中性及合理避稅原則，資產(chǎn)運(yùn)作環(huán)節(jié)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不增加稅負(fù)。美國(guó)在REITs上，房地產(chǎn)稅沒有優(yōu)惠，仍然按照物業(yè)價(jià)值的1%-3%征收，而所得稅本來(lái)是以利潤(rùn)總額的15%-35%征收，根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果基金公司每年把90%的應(yīng)納收入以紅利形式派發(fā)給投資者，則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，即在REITs上的優(yōu)惠是租金收入用于分紅的部分免征，避免了對(duì)基金管理公司和投資者的雙重所得課稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的0.5%-1%征收，所得稅按出售利得的15%-35%，用于分紅的部分免征。

在英國(guó)，所得稅按利潤(rùn)總額的30%征收，在REITs層面免征所得稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的1%-4%征收，所得稅本來(lái)以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。

在德國(guó)，房地產(chǎn)稅仍以物業(yè)價(jià)值的1%-1.5%，貿(mào)易稅按利潤(rùn)的9.1% -19.7%，所得稅按利潤(rùn)總額的37%征收，租金收入用于分紅的部分免征。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要涉及的稅種有轉(zhuǎn)讓稅、貿(mào)易稅和所得稅。轉(zhuǎn)讓稅按交易價(jià)格的5.09%征收，貿(mào)易稅按出售利得的9.1%-19.7%，所得稅本來(lái)以出售利得的37%征收，但針對(duì)REITs則全部免征。

在新加坡，針對(duì)REITs收益中作為股息派發(fā)給投資者的那部分不征收所得稅。在我國(guó)香港地區(qū)，則必須繳納房地產(chǎn)稅，在REITs上沒有實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。從REITs的投資區(qū)域來(lái)看，美國(guó)成為了全球第一大REITs投資市場(chǎng)，占比43%，歐洲占比27%。新加坡成為僅次于日本的第二大REITs市場(chǎng)，而香港REITs的發(fā)展速度因沒有稅收優(yōu)惠而在一定程度上受到限制。

我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）向房地產(chǎn)投資信托基金管理公司（受托人）提出委托時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按照信托合同將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)投資信托基金管理公司等受托人，雖然受托人并未取得資產(chǎn)的所有權(quán)，但這一過(guò)程仍視同銷售處理，委托人除了繳納印花稅以外，還要按照不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值就不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、預(yù)提稅等；受托人需繳納契稅、印花稅。

在REITs發(fā)行過(guò)程中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資金托管機(jī)構(gòu)、證券交易所、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)以及其他為資產(chǎn)證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)簽訂的服務(wù)合同及服務(wù)收入，均需繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。在 REITs 的證券上市流程中證券出售時(shí)，投資者和受托人需繳納證券交易稅和證券印花稅（稅率為0.1%）。

房地產(chǎn)投資信托基金管理公司對(duì)獲得的信托凈收益，繳納企業(yè)所得稅；對(duì)獲得的報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅；涉及的房地產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅和契稅。REITs匯集運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的租金收入或者出售利得等收益分配給投資者，投資者對(duì)所獲股息或紅利需按20%繳納個(gè)人所得稅。此時(shí)雙重征稅，使得實(shí)際投資者到手的收益大幅減少。

在信托合同終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給委托人或受益人，視同有償轉(zhuǎn)讓，受托人需繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)繳納印花稅；委托人收回信托資產(chǎn)或受益人接受信托資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)（委托人）或投資者（受益人）需繳納契稅、印花稅、房產(chǎn)稅。

可見，我國(guó)稅種多、稅負(fù)重、納稅主體不明確、在稅法上無(wú)優(yōu)惠政策，REITs融資模式存在高融資成本。REITs要發(fā)展，完善REITs的稅收制度刻不容緩。

三、解決我國(guó)REITs交易環(huán)節(jié)中稅收問(wèn)題的建議

（一）建立完善信托資產(chǎn)稅收法規(guī)體系，制定專門法規(guī)，妥善解決所得稅的重復(fù)征收問(wèn)題

鄧子基和唐文倩（2011）認(rèn)為，我國(guó)REITs雖有自己集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具有自我積累的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，有不合理之處。如前所述，大多數(shù)REITs發(fā)展較好的歐美及亞洲較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，可以在REITs層面免征所得稅，但法律對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源有嚴(yán)格的要求。美國(guó)和德國(guó)稅法對(duì)于REITs享受優(yōu)惠政策的資格做了嚴(yán)格限制；加拿大《所得稅法案》規(guī)定，信托被視為處于公司和合伙關(guān)系的中間狀態(tài)的納稅主體，所產(chǎn)生的收益免征公司所得稅，其收益分配給合伙人時(shí)，合伙人根據(jù)各自所得進(jìn)行納稅。受益人間接享受極大的稅負(fù)優(yōu)惠，也避免了對(duì)信托的重復(fù)征稅。各國(guó)政府在扶持REITs發(fā)展時(shí)為規(guī)范其市場(chǎng)的運(yùn)作，設(shè)置了關(guān)于限制其壟斷市場(chǎng)，防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益，干涉其他實(shí)體經(jīng)營(yíng)的條款，進(jìn)而為形成外部效益創(chuàng)造條件。我國(guó)處于信托業(yè)發(fā)展初期，應(yīng)循序漸進(jìn)地建立完整的信托資產(chǎn)稅收法律規(guī)則制度體系。鄧子基和唐文倩（2011）認(rèn)為，《信托法》從總體上規(guī)范著信托行業(yè)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的信托新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的稅收規(guī)定來(lái)加以規(guī)范。通過(guò)制定房地產(chǎn)信托投資基金的專門稅收法規(guī)，明確稅收優(yōu)惠政策，解決REITs的雙重征稅問(wèn)題，促進(jìn)其健康發(fā)展。

（二）明確納稅主體，結(jié)合REITs交易環(huán)節(jié)制定稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)在把資產(chǎn)打包成REITs產(chǎn)品轉(zhuǎn)移給受托人時(shí)，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減稅費(fèi)，免征其營(yíng)業(yè)稅。在REITs發(fā)行過(guò)程中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資金托管機(jī)構(gòu)、證券交易所、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)以及其他為資產(chǎn)證券化交易提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)按其服務(wù)收入的一定比例繳納營(yíng)業(yè)稅?；鸸芾砉镜仁芡腥藢?duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投資管理不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，這樣的機(jī)構(gòu)僅是代人理財(cái)，履行的是代繳義務(wù)。受托人應(yīng)針對(duì)提取管理費(fèi)用的一定比例的業(yè)務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，關(guān)于REITs收益的營(yíng)業(yè)稅、所得稅應(yīng)由受益人最終承擔(dān)。這樣讓受托人享有稅收優(yōu)惠，對(duì)我國(guó)的REITs發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。因此，我國(guó)在控制REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以對(duì)基金管理公司不征企業(yè)所得稅，避免公司制交易環(huán)節(jié)中企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的雙重稅負(fù)，進(jìn)而提升REITs的發(fā)展速度。在我國(guó)可以對(duì)REITs獲利的租金收益及物業(yè)增值收益在為投資者分配時(shí)免繳個(gè)人所得稅?；蛘邔?duì)個(gè)人投資者分紅時(shí)需要繳納個(gè)人所得稅的應(yīng)該實(shí)行代扣代繳，統(tǒng)一納稅，但應(yīng)當(dāng)降低稅率，這樣在滿足收益分配要求的條件下，有助于鼓勵(lì)社會(huì)儲(chǔ)蓄資金向證券市場(chǎng)流動(dòng)，培養(yǎng)投資者對(duì)投資基金的積極性。如果信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。

總之，要想通過(guò)REITs解決房地產(chǎn)的融資問(wèn)題，吸引投資者積極投資，我們則需要充分借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，建立有特色的REITs稅收制度，使之成為我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上一種行之有效的金融工具。

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第9篇：房地產(chǎn)信托管理范文

REITs，是房地產(chǎn)信托投資基金的英文簡(jiǎn)稱。從形式上看，是類似于房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的一種融資模式，借助于信托的集合資金、委托管理的功能，規(guī)避了對(duì)非上市公開募集資金的法規(guī)限制。但是由于在組織構(gòu)造上和管理模式上借鑒了PE的模式，即采取所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的兩類合伙人（普通合伙人和有限合伙人）機(jī)制，可以更靈活地從事較長(zhǎng)期限（一般是3-5年）的產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，從而提高了基金整體的收益能力。

REITs與普通房地產(chǎn)信托產(chǎn)品比較，投資方式更靈活，投資期限更長(zhǎng)，投資收益率更高；與PE比較，更容易募集資金，投資的流動(dòng)性更強(qiáng)，分散風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)更好?？梢哉f(shuō)，REITs充分吸收了信托產(chǎn)品和PE的雙重優(yōu)勢(shì)，能夠比較好地發(fā)揮其既能分散風(fēng)險(xiǎn)、又能專業(yè)化管理的長(zhǎng)處。

從投資方法上來(lái)看，國(guó)外的REITs一般傾向于投資那些能夠長(zhǎng)期帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，尤其是具有商業(yè)價(jià)值提升空間的寫字樓、公寓和購(gòu)物中心；同時(shí)通過(guò)對(duì)不同地域不同類型物業(yè)的組合式投資，力圖在獲得行業(yè)平均利潤(rùn)的同時(shí)盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托――中國(guó)REITs的萌芽

中國(guó)的REITs應(yīng)該說(shuō)還處于萌芽狀態(tài)?，F(xiàn)在比較多的還是各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

據(jù)報(bào)道，我國(guó)第一個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，10天內(nèi)2.3億元額度全部售出，反應(yīng)空前熱烈。然而，目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。

2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。

金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差異，運(yùn)營(yíng)模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少?gòu)椥裕谙掭^短，流動(dòng)性較差。

目前國(guó)內(nèi)有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。但這些都不是通常所說(shuō)的符合國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級(jí)的階段。

房地產(chǎn)私募基金――中國(guó)REITs的新發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)基金不同于REITs，主要在于采用定向私募方式募集資金，資金主要投向項(xiàng)目開發(fā)，退出方式是銷售回款或回購(gòu)，主要有兩種形式：一是開發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)私募基金，如金地發(fā)起的穩(wěn)盛房地產(chǎn)基金；還有一種是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)發(fā)起的房地產(chǎn)私募基金，如鼎暉投資管理的特殊機(jī)會(huì)地產(chǎn)投資基金；自2008年金融危機(jī)后，受全球經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控影響，約來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立房地產(chǎn)私募基金。2010年號(hào)稱中國(guó)“房地產(chǎn)私募基金元年”，清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年全年共新募集28只房地產(chǎn)基金，環(huán)比上漲180%，其中已經(jīng)披露募集金額的26只房地產(chǎn)基金共募集29.65億美元。2011年由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步嚴(yán)控，導(dǎo)致房企資金鏈?zhǔn)站o，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)基金的加速發(fā)展。上半年新成立房地產(chǎn)基金11只，募集金額11.21億美元，而且大部分都是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)運(yùn)作。

中國(guó)REITs發(fā)展方向

現(xiàn)階段中國(guó)很難出現(xiàn)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs，主要原因在于兩個(gè)方面：一是REITs本身的特點(diǎn)所決定。REITs，嚴(yán)格意義上講，指的是房地產(chǎn)投資的證券化，即通過(guò)成立REITs，可以將需要大量資金的房地產(chǎn)投資分解成最小單位的投資份額，把規(guī)?；顿Y變成公眾化投資；同時(shí)通過(guò)成立REITs，可以將需要長(zhǎng)期資金的房地產(chǎn)投資分解成彈性化的靈活投資，把固定投資變成流動(dòng)性投資。而要解決投資的流動(dòng)性問(wèn)題，就必須有支持投資份額自由申購(gòu)、自由贖回以及自由轉(zhuǎn)讓的交易機(jī)制，這一點(diǎn)國(guó)內(nèi)還沒有明確的法規(guī)可以參照。二是REITs的發(fā)起人和投資人如何解決資本退出機(jī)制問(wèn)題，單純靠銷售回款和回購(gòu)，一旦遇上市場(chǎng)形勢(shì)不好的時(shí)候，往往很難實(shí)現(xiàn)資本的順利退出，這就要求REITs能上市融資和通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)資本退出。前幾年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾經(jīng)試圖借道香港，實(shí)現(xiàn)REITs上市融資，但最終因國(guó)內(nèi)政策不配套而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入正常軌道，中國(guó)證券市場(chǎng)建立起與國(guó)際接軌的配套機(jī)制時(shí)，中國(guó)可望產(chǎn)生本土上市的REITs。

單純從目前發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)有兩個(gè)新的方向值得關(guān)注：

一是以平安、北京、新華等為代表的國(guó)內(nèi)大型信托公司開始借鑒PE的合伙人管理模式，探索信托+合伙的房地產(chǎn)投資模式。以平安信托安城1號(hào)為例，就采用了雙層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，首先是由平安信托和綠城集團(tuán)發(fā)起成立安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金（合伙企業(yè)），再由平安信托向投資者發(fā)行安城1號(hào)集合資金信托計(jì)劃，該信托計(jì)劃成立后，再作為有限合伙人加入安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金，委托綠城集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的投資管理。