房地產(chǎn)周期論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)周期論文范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房?jī)r(jià)過高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無(wú)疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來(lái)的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問題進(jìn)行了研究。

郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國(guó)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡(jiǎn)潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來(lái)選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場(chǎng)景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來(lái)決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。

周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來(lái)的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡(jiǎn)化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購(gòu)買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價(jià)格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。

綜上所述，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無(wú)能為力，而這正好可通過定性分析來(lái)彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國(guó)有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來(lái)達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程,還能夠有效地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來(lái)進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場(chǎng)景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來(lái)對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無(wú)從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來(lái)反映總體的發(fā)展趨勢(shì)，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無(wú)法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來(lái)房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來(lái)進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。

陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來(lái)不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識(shí)別和分類方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再?gòu)暮?jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)用模式分類和比較來(lái)對(duì)未來(lái)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測(cè)有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來(lái)預(yù)警，經(jīng)過實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。

梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測(cè)和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來(lái)研究者提供了思路。

彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來(lái)建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。

鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來(lái)構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國(guó)綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和警情分析指示數(shù)據(jù)庫(kù)等；而中級(jí)為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測(cè)判斷和警情分析指示模型庫(kù)；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)角度來(lái)看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來(lái)調(diào)度。

總的看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）

（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)博士）

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第2篇：房地產(chǎn)周期論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)警 景氣指數(shù)法 綜合模擬法 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)界研究的熱點(diǎn)問題，目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強(qiáng)、精度不高，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的預(yù)警方法對(duì)資料的要求和我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來(lái)源于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來(lái)表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢(shì)情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢(shì)，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對(duì)象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會(huì)影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國(guó)家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題：

第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)資料的輸入不具有容錯(cuò)性。房地產(chǎn)在我國(guó)真正的發(fā)展不過十來(lái)年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)錯(cuò)誤資料的輸入不具有容錯(cuò)性，無(wú)法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來(lái)的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對(duì)這一問題進(jìn)行了研究，對(duì)預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來(lái)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識(shí)別，還具有容錯(cuò)能力強(qiáng)和對(duì)數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識(shí)獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問題

國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究無(wú)論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來(lái)看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國(guó)家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國(guó)早期基本上是通過主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來(lái)確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動(dòng)態(tài)調(diào)整，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級(jí)階段，某些指標(biāo)的波動(dòng)劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，那些指標(biāo)可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過于粗糙、簡(jiǎn)單。目前的預(yù)警研究中有的沒有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡(jiǎn)單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡(jiǎn)單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。

2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)功能不強(qiáng)

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢(shì)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢(shì)判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測(cè)功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡(jiǎn)單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測(cè)功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢(shì)圖走勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)下一年的警情，該方法對(duì)警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測(cè)功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國(guó)目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長(zhǎng)期相結(jié)合，把靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來(lái)指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

3.3建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來(lái)的一個(gè)方向，在這個(gè)過程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開發(fā)動(dòng)態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：239269）。

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第3篇：房地產(chǎn)周期論文范文

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文一：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)問題探析

一、建筑經(jīng)濟(jì)

建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容包括：建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)的性質(zhì)、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)問題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)問題，建筑市場(chǎng)的建立與發(fā)展問題等。中國(guó)的建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)已初步建立起學(xué)科基礎(chǔ)，取得了一批比較好的研究成果，但無(wú)論從理論上還是從研究方法上，都需要進(jìn)一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟(jì)的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎(chǔ)上改善生產(chǎn)關(guān)系，最終為促進(jìn)建筑生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果。

二、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的鏡像關(guān)系

廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)范疇，其可以是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關(guān)聯(lián)。建筑經(jīng)濟(jì)則是指在建筑領(lǐng)域，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面做出的預(yù)測(cè)、分析、實(shí)施、決策、評(píng)估等各項(xiàng)活動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，多從可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)入手。為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)對(duì)比論述，把它們分別看做相對(duì)獨(dú)立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系可以用鏡像關(guān)系來(lái)形容。通俗一點(diǎn)講，照鏡子時(shí)，鏡子內(nèi)外的像很相似，但實(shí)際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實(shí)實(shí)在在存在的實(shí)物，鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個(gè)角度上來(lái)講，建筑經(jīng)濟(jì)是實(shí)在的、活動(dòng)的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是產(chǎn)生的影像?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面具體論述二者之間的鏡像關(guān)系。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系

建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個(gè)完整的過程應(yīng)該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、批準(zhǔn)，之后，建筑企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，接下來(lái)，轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行銷售活動(dòng)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和建筑生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復(fù)雜，更像是一個(gè)整合商，將各種資源或者與資源相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營(yíng)管理，通過前期業(yè)務(wù)人員、工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員、銷售人員以及會(huì)計(jì)人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動(dòng)，包括實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉(zhuǎn)化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營(yíng)管理，最終構(gòu)成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動(dòng)。

(三)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨(dú)立生產(chǎn)活動(dòng)部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點(diǎn)?？梢赃@樣說(shuō)，沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)，沒有房地產(chǎn)業(yè)立項(xiàng)，也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關(guān)系密切，共同承擔(dān)起了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)汲水理論分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系不僅僅是鏡像關(guān)系，還可以用汲水理論引出二者的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟(jì)回復(fù)正常的一種活動(dòng)政策，其是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種財(cái)政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)。建筑經(jīng)濟(jì)好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運(yùn)用汲水理論闡述一下二者之間的關(guān)系。

(一)優(yōu)質(zhì)資源有限，循環(huán)資源無(wú)限

一般情況下，不同城市的水，品質(zhì)不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價(jià)值不同。地段的好壞直接影響了房?jī)r(jià)，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬(wàn)，而放在郊區(qū)只值3千;水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會(huì)造成井中的地下水暫時(shí)性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實(shí)現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會(huì)導(dǎo)致某個(gè)區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達(dá)到循環(huán);水被使用的時(shí)候才具有使用價(jià)值，而水的價(jià)值則是通過市場(chǎng)最終確定的，資本論中，價(jià)值規(guī)律指出，使用價(jià)值圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在相對(duì)時(shí)間單位內(nèi)表現(xiàn)平穩(wěn)。這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來(lái)說(shuō)，這個(gè)相對(duì)時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)，而這個(gè)時(shí)間段內(nèi)則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。

(二)打井活動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)活動(dòng)必然具有實(shí)實(shí)在在的內(nèi)在價(jià)值

打井是人體力付出，是一種是實(shí)實(shí)在在的勞動(dòng)，是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)也具有同樣的性質(zhì)，建筑企業(yè)通過勞動(dòng)創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價(jià)值，同時(shí)這種勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之中，通過銷售得以實(shí)現(xiàn);通貨膨脹年復(fù)一年的積累也同樣將累計(jì)價(jià)值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價(jià)值在逐年升高。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)存在的汲水理論具有其實(shí)際的應(yīng)用意義。這個(gè)看似簡(jiǎn)單的打井取水的理論，來(lái)描繪相對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)，會(huì)把繁瑣復(fù)雜的問題變得簡(jiǎn)單。如果有人提出疑問：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢?可以這樣說(shuō)，雖然優(yōu)質(zhì)水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來(lái)的也只是短暫的波動(dòng)，波動(dòng)之后，還是會(huì)遵循物質(zhì)守恒理論。水自身具有使用價(jià)值和價(jià)值，而打井這一活動(dòng)又具有勞動(dòng)的價(jià)值，那么，這一現(xiàn)象就必定會(huì)遵循價(jià)值規(guī)律。不管是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是國(guó)外市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)一定遵循市場(chǎng)規(guī)律，并受到價(jià)值規(guī)律的支配和調(diào)節(jié)。中國(guó)是一個(gè)很大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長(zhǎng)也不算太短的相對(duì)周期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機(jī)者等待的逆轉(zhuǎn)大調(diào)不會(huì)出現(xiàn)。盡管有時(shí)在人為的調(diào)控下會(huì)表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應(yīng)是市場(chǎng)和價(jià)值規(guī)律這兩只無(wú)形的手。

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：小議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用因素

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中，由于市場(chǎng)消費(fèi)的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴(kuò)展到了投資的擴(kuò)張，那么產(chǎn)品增加了，市場(chǎng)的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴(kuò)張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導(dǎo)致支出的增加，有擴(kuò)張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會(huì)擴(kuò)展到擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購(gòu)進(jìn)新的設(shè)備擴(kuò)展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說(shuō)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全過程，各個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展變動(dòng)都會(huì)引起其他環(huán)節(jié)的變動(dòng)，通過因果鏈的運(yùn)行不斷的累積，是對(duì)自身的擴(kuò)張。

當(dāng)因果鏈在運(yùn)行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴(kuò)張行為的過程中，會(huì)受到一定因素的阻礙。因?yàn)楫?dāng)這些因素發(fā)展到一定程度的時(shí)候，就會(huì)發(fā)展到一個(gè)瓶頸期，最終阻礙到這種擴(kuò)張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴(kuò)張發(fā)展的因素有來(lái)自外界的也有來(lái)自擴(kuò)張行為本身的，當(dāng)運(yùn)行到一定程度的時(shí)候，就會(huì)自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴(kuò)張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對(duì)擴(kuò)張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展擴(kuò)張共同組成了因果鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展都會(huì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個(gè)有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個(gè)環(huán)節(jié)上的作用力應(yīng)該是按照一定的比例來(lái)均勻分配的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當(dāng)這種承受力超出了自身的承載范圍的時(shí)候，就會(huì)發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說(shuō)在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個(gè)環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時(shí)候，就會(huì)使這種比例嚴(yán)重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系，從而使整個(gè)的因果鏈也就無(wú)從繼續(xù)發(fā)展擴(kuò)張，這就是來(lái)自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

2因果鏈的擴(kuò)張運(yùn)行中.會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動(dòng)的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對(duì)資源的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個(gè)環(huán)節(jié)在波動(dòng)后期惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的運(yùn)行可以形成經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)在和基本的核心波動(dòng)，最終導(dǎo)致擴(kuò)張和收縮的重復(fù)交替進(jìn)行。每一次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)又有其各自的特點(diǎn)，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個(gè)環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動(dòng)。

在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，可以看出政策的傾向?qū)?jīng)濟(jì)波動(dòng)的重大影響。政府的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和波動(dòng)都產(chǎn)生著加強(qiáng)、阻礙的作用。因此，政府的各項(xiàng)政策都帶有抑制波動(dòng)和加強(qiáng)波動(dòng)兩個(gè)方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實(shí)施：

1政策波動(dòng)的影響

在國(guó)家發(fā)展的過程中，國(guó)家政策會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，那么在政策調(diào)整的過程中，具有不規(guī)則調(diào)整的特性，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)容易受到政策變化的影響。

第4篇：房地產(chǎn)周期論文范文

成本管理論文2700字(一)：施工企業(yè)責(zé)任成本管理與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力探討論文

摘要：現(xiàn)如今，城市現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快，各大市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，在這種形勢(shì)下，提高建筑工程施工質(zhì)量的同時(shí)合理的控制成本是建筑企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)研究?jī)?nèi)容，也是提升競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段。一般情況下，在各種建設(shè)項(xiàng)目的開展過程中，通常使用責(zé)任成本管理方法來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的控制，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定。本文在對(duì)當(dāng)前建筑施工企業(yè)工程項(xiàng)目責(zé)任成本管理問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，探討了提高項(xiàng)目責(zé)任成本管理水平的方法。

關(guān)鍵詞：施工企業(yè)；責(zé)任成本管理；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

一、前言

建筑施工項(xiàng)目具有施工周期長(zhǎng)、花費(fèi)資金量大等特點(diǎn)，要想確保資金使用的正確性，就必須實(shí)施責(zé)任成本管理措施，提高資源的利用效率，為企業(yè)爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)空間。為此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)建筑行業(yè)的發(fā)展要求，對(duì)責(zé)任成本管理體系進(jìn)行完善，必要時(shí)可學(xué)習(xí)西方國(guó)家先進(jìn)的管理理念，將其與本企業(yè)的實(shí)際管理內(nèi)容相互融合，要勇于創(chuàng)新，將其貫穿于企業(yè)施工項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施環(huán)節(jié)當(dāng)中，在為人們提供更好的建筑服務(wù)的同時(shí)，義能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

二、建筑施工企業(yè)工程項(xiàng)目責(zé)任成本管理問題

1、責(zé)任成本管理體系不完善

目前我國(guó)工程項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任成本管理時(shí)，缺乏靈活性，項(xiàng)目部未能根據(jù)自身的人員配置、任務(wù)結(jié)構(gòu)、組織模式等應(yīng)用操作性強(qiáng)、合理性高、科學(xué)的管理制度，僅僅照搬套用其他項(xiàng)目部或是上級(jí)部門的管理方法，很難取得良好的效果。不同責(zé)任中心與職能部門未進(jìn)行有效的交叉管理，盡管不同責(zé)任中心或職能部門明確了自身的職責(zé)與相關(guān)人員的責(zé)任，但是大部分責(zé)任中心與職能部門并未進(jìn)行有效的交叉管理，因而造成總成本偏高，出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象。最后，企業(yè)本級(jí)機(jī)關(guān)并未親自參與控制管理責(zé)任成本，而是將權(quán)力下放到項(xiàng)目部，降低企業(yè)的整體控制力。

2、管理費(fèi)用責(zé)任管控缺失

各項(xiàng)目部并未審慎對(duì)待各項(xiàng)費(fèi)用開支，由于管控的缺失，存在開支隨意的情況。有些并未有計(jì)劃地使用辦公費(fèi)，未能合理地控制差旅費(fèi)，在出差的過程中選擇豪華賓館與飛機(jī)等高消費(fèi)的支出，并未參照規(guī)定，肆意濫用業(yè)務(wù)招待費(fèi)，有時(shí)內(nèi)部人員選擇比較高檔的酒店用餐，造成浪費(fèi)。

3、責(zé)任成本分析不全面

工程項(xiàng)目標(biāo)前責(zé)任成本測(cè)算不充分，不重視標(biāo)前責(zé)任成本測(cè)算工作，承攬項(xiàng)目質(zhì)量不高，仍有承攬?zhí)潛p的項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目和墊資的項(xiàng)目。在實(shí)際責(zé)任成本核算工作過程中，各項(xiàng)目部更為重視與鋼筋加工，混凝土生產(chǎn)等主要責(zé)任成本的核算和控制，卻并未基于整體角度去考慮，審慎核算目標(biāo)責(zé)任成本，因此，得到的信息很難用于責(zé)任成本分析，也很難為責(zé)任考核工作提供有力支撐。

各項(xiàng)目部并未全面深入的分析責(zé)任成本，未能對(duì)責(zé)任成本進(jìn)行合理的研究。由于未能做好前期核算工作，分析時(shí)就缺乏資料的支撐，而且由于責(zé)任成本分析方式不恰當(dāng)，并未針對(duì)工程安全質(zhì)量、管理成本、臨時(shí)工程、設(shè)備使用等進(jìn)行合理的分析，也沒有將其與技術(shù)方案、質(zhì)量、安全進(jìn)度等掛鉤，所以就出現(xiàn)了嚴(yán)重的責(zé)任成本失控問題。有些部門針對(duì)責(zé)任成本進(jìn)行分析，不過其分析也缺乏綜合性，并未結(jié)合資金成本以及當(dāng)期收入等全面剖析研究，成為對(duì)責(zé)任成本控制成果產(chǎn)生重要影響的因素。當(dāng)出現(xiàn)問題后，也并未結(jié)合工作標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)進(jìn)行整改，具體責(zé)任人很難追溯整改結(jié)果，判斷整改效果。個(gè)別負(fù)責(zé)人即便在問題出現(xiàn)后，也未及時(shí)進(jìn)行全面的責(zé)任成本分析，只是簡(jiǎn)單地將分析結(jié)果當(dāng)做動(dòng)態(tài)指標(biāo)反映給相關(guān)人員，并未分析相關(guān)數(shù)據(jù)的深層意義，責(zé)任成本管理工作很難取得良好的效果，相關(guān)問題的價(jià)值也未能得到深入的挖掘。

4、責(zé)任成本管理運(yùn)行機(jī)制不足

工程項(xiàng)目部在責(zé)任成本管理運(yùn)行機(jī)制上，以全員績(jī)效考評(píng)為終端的責(zé)任管理機(jī)制有待進(jìn)一步落實(shí)，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目成本責(zé)任“二次、三次分解”難以有效落實(shí)，崗位績(jī)效考評(píng)與成本責(zé)任的量化尚未有效對(duì)接，企業(yè)薪酬制度的變革對(duì)激發(fā)各個(gè)層面員工創(chuàng)效積極性的作用仍然不夠。在責(zé)任成本的考核方面，獎(jiǎng)懲不明，獎(jiǎng)罰措施不恰當(dāng)不對(duì)等的情況普遍存在。

三、建筑施工企業(yè)工程項(xiàng)目責(zé)任成本管理優(yōu)化措施

1、健全責(zé)任成本管理體系

施工企業(yè)需要落實(shí)各部門的責(zé)任，建立合理的規(guī)章制度，進(jìn)行有效的監(jiān)管。由A公司負(fù)起主體責(zé)任，對(duì)項(xiàng)目上交款總額等進(jìn)行嚴(yán)格核對(duì)，重視不同流程的責(zé)任成本管理與檢查監(jiān)督工作；為了強(qiáng)化責(zé)任成本控制工作，工程項(xiàng)目必需要嚴(yán)格落實(shí)管控職責(zé)，實(shí)現(xiàn)公司責(zé)任成本目標(biāo)。其他各部門也需加強(qiáng)監(jiān)管意識(shí)，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)起主要責(zé)任，嚴(yán)格監(jiān)督各業(yè)務(wù)部門的工作執(zhí)行情況，逐步建立健全流暢、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的管理機(jī)制。需要重視工程項(xiàng)目施工生產(chǎn)的所有細(xì)節(jié)，在技術(shù)、質(zhì)量、安全、材料、設(shè)備等責(zé)任成本方面進(jìn)行審慎的管理，使責(zé)任成本管理工作能夠全方位、多維度的進(jìn)行。加強(qiáng)責(zé)任成本管理體系的靈活性與彈性的建設(shè)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與歷史總結(jié)做好備案。在確保能夠連貫控制整體流程的過程中，使各部門積極參與進(jìn)來(lái)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，重視管理交叉環(huán)節(jié)。

2、加強(qiáng)工程項(xiàng)目責(zé)任成本管控力度

首先，項(xiàng)目部要對(duì)工程數(shù)量嚴(yán)加管控，確保整個(gè)項(xiàng)目建安成本始終處于可控狀態(tài)。要從源頭計(jì)劃部門計(jì)價(jià)結(jié)算上做好管理，杜絕因計(jì)價(jià)超量放大成本的現(xiàn)象。其次，要高度重視材料成本的管控問題。工程項(xiàng)目部從材料采購(gòu)流程的起點(diǎn)抓起，在進(jìn)場(chǎng)材料的審核把關(guān)要嚴(yán)格。用量上的控制對(duì)于材料成本來(lái)講也是很關(guān)鍵的，尤其要對(duì)砂石料、鋼材、水泥等大宗材料采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)做到賬實(shí)相符。最后，項(xiàng)目部要對(duì)機(jī)械使用費(fèi)管控到位。項(xiàng)目部機(jī)械使用費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比僅次于材料費(fèi)，做好機(jī)械臺(tái)班管控可以有效降低相關(guān)責(zé)任成本。

3、健全項(xiàng)目責(zé)任成本考核體系

工程項(xiàng)目部責(zé)任成本體系主要由集團(tuán)公司、工程公司、項(xiàng)目部、施工隊(duì)（工區(qū)）、施工班組五級(jí)構(gòu)成。需要考核的主體主要是工程項(xiàng)目部、直管項(xiàng)目部、一次性指揮部。針對(duì)前者進(jìn)行考核時(shí)，主要分析的內(nèi)容是綜合收益、管控效果、施工進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)文明施工、工程質(zhì)量、安全措施費(fèi)使用情況等，考核周期為一年一次，考核后要進(jìn)行通報(bào)，并且將其關(guān)聯(lián)到年度績(jī)效當(dāng)中。針對(duì)后兩者進(jìn)行考核時(shí)，主要分析其經(jīng)費(fèi)控制、履約創(chuàng)新、開源創(chuàng)效等情況，考核周期需要結(jié)合任期考核與年度考核進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革下，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)展的要求，對(duì)原有的責(zé)任成本管理手段進(jìn)行創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本的全面管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

成本管理畢業(yè)論文范文模板(二)：基于房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的探究論文

摘要：自改革開放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，越來(lái)越多在農(nóng)村的人選擇住城市，住房需求急劇增長(zhǎng)，同時(shí)在城市居民經(jīng)濟(jì)水平和物質(zhì)物質(zhì)生活追求的不斷提升的情況下，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的大幅提升，同時(shí)，伴隨著農(nóng)村城市化的不斷推進(jìn)，建筑工程也逐漸增多。正是在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在獲得更多發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，一方面，要在眾多房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，必須提高其技術(shù)水平和質(zhì)量管理控制水平，另一方面，又必須保證獲得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要保證工程管理與項(xiàng)目成本管理的科學(xué)化、合理化、系統(tǒng)化，以提高企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量信譽(yù)與經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；工程管理；項(xiàng)目成本管理

隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)步，城市化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其建設(shè)進(jìn)程也持續(xù)加快，大量的建筑項(xiàng)目開始涌現(xiàn)，使得建筑行業(yè)由此得到了快速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是從事建設(shè)項(xiàng)目投資開發(fā)的企業(yè)集群，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升就必須要做好工程管理和項(xiàng)目成本管理，其也是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)，如此才能夠在市場(chǎng)中占有一席之地。本文主要結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目成本管理重難點(diǎn)問題提出了一些優(yōu)化建議。

1關(guān)于房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理

事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理是屬于貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性工作，其工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容主要包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目施工管理、工程項(xiàng)目驗(yàn)收等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理主要是面對(duì)房地產(chǎn)工程和城市規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)管理，通過房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的設(shè)計(jì)、提供的人力、物理以及資金等方面的合理化整合與配置，通過科學(xué)化的項(xiàng)目運(yùn)行流程結(jié)合現(xiàn)代化的管理理念與方法實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目用戶需求的滿足。事實(shí)上，地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理是將項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、投入使用的全過程管理，涉及城市管理部門、政府部門、市場(chǎng)需求、施工單位、監(jiān)理單位、用戶、資金等各個(gè)方面的協(xié)調(diào)與管理。其工作重點(diǎn)在于對(duì)外部環(huán)境、內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)，構(gòu)建出科學(xué)化的協(xié)調(diào)機(jī)制，以保證整個(gè)工程項(xiàng)目的周期處在良好的管理控制當(dāng)中，其能夠有效保證工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量以及成本控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)[1]。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理主要的內(nèi)容包括成本規(guī)劃、成本計(jì)算、成本控制、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。成本規(guī)劃主要是很對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本思路與總體要求，需要結(jié)合項(xiàng)目效益目標(biāo)和項(xiàng)目方案實(shí)際進(jìn)行成本的預(yù)算規(guī)劃和設(shè)計(jì)。成本計(jì)算是需要借助計(jì)算軟件與相關(guān)技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目成本信息的分析，實(shí)現(xiàn)成本預(yù)算的預(yù)判。成本控制主要是根據(jù)工程項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施過程進(jìn)行成本調(diào)整和控制，實(shí)現(xiàn)成本降低的目的。成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估是針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目中成本規(guī)劃、成本計(jì)算與成本控制結(jié)果的有效性、科學(xué)性分析與結(jié)果反饋，并形成實(shí)際的數(shù)據(jù)報(bào)告。成本管理工作是企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展效益和未來(lái)效益目標(biāo)的重要基礎(chǔ)依據(jù)。因此，各部門必須要具有極高的成本管理意識(shí)和節(jié)約意識(shí)，真正做到節(jié)能降耗，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

2房地產(chǎn)工程管理過程中的問題及優(yōu)化措施

目前房地產(chǎn)工程管理過程中在其前期的成本規(guī)劃中表現(xiàn)出一些問題，在用戶需求方面和市場(chǎng)變化方面的掌握與控制出現(xiàn)一些不足，特別是早期規(guī)劃的準(zhǔn)備與詳細(xì)計(jì)劃方面，這就導(dǎo)致了市場(chǎng)消費(fèi)定位產(chǎn)生了偏差，同時(shí)其由于數(shù)據(jù)分析和決策時(shí)間上對(duì)時(shí)間成本方面有了很大的浪費(fèi)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制方面也表現(xiàn)出了不健全的問題，很大的原因在于對(duì)項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)上的不足。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想和小規(guī)模時(shí)期簡(jiǎn)單管理模式的影響，對(duì)工程管理的模式和方式仍沿用傳統(tǒng)方法，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新思維，使得管理機(jī)制方面出現(xiàn)了較大的問題，致使工程管理當(dāng)中缺乏對(duì)工程進(jìn)度和成本的有效管理控制，由此也引起了工程無(wú)法按時(shí)交工，成本投入過高，管理成本增大，經(jīng)濟(jì)效益降低的情況[2]。

要想切實(shí)解決這些問題，就必須要切實(shí)的加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理，首先從項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃管理入手，全面的優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理，做好各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)整，細(xì)致的分析成本投資和實(shí)際的項(xiàng)目需求以及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化規(guī)律，通過調(diào)查和細(xì)致的分析，全面掌握市場(chǎng)信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。另外，針對(duì)設(shè)計(jì)過程也要結(jié)合實(shí)際情況制定相關(guān)流程，從各方面考慮和分析項(xiàng)目的各項(xiàng)影響因素，并根據(jù)設(shè)計(jì)方案做好工程項(xiàng)目的預(yù)算工作，實(shí)現(xiàn)全面可控的前期工程管理體系的建立。針對(duì)管理機(jī)制的問題首先要以原有制度基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化，制定和補(bǔ)充相關(guān)的規(guī)章制度，明確劃分崗位職責(zé)，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部工作情況制定合理的考核機(jī)制，從根本上實(shí)現(xiàn)管理機(jī)制的全面性和有效性。

3做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本控制

在具體進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)期間，需要房地產(chǎn)方始終秉持公開公正的原則，做到誠(chéng)信招標(biāo)，相關(guān)工作人員要做好信息數(shù)據(jù)的收集整理，認(rèn)真分析信息數(shù)據(jù)，具有綜合各種有利價(jià)值信息的意識(shí)。同時(shí)，還要深入分析工程造價(jià)的不同因素，以此為標(biāo)準(zhǔn)制定招標(biāo)投標(biāo)的文件。在招標(biāo)投標(biāo)期間，通過合理的低價(jià)獲得相應(yīng)的開發(fā)權(quán)；并且還要重視施工合同的管理，進(jìn)而控制建設(shè)的質(zhì)量，掌握建設(shè)的進(jìn)度，促進(jìn)費(fèi)用控制的有效性。在簽訂合同期間，要以不同的合同內(nèi)容為基礎(chǔ)，明確協(xié)議條款，如果合同中所涉及費(fèi)用較多，一定要進(jìn)行明確的約定，例如規(guī)定工期、設(shè)置階段性目標(biāo)、工程款結(jié)算、違約爭(zhēng)議處理等方面[3]。

4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的問題及優(yōu)化措施

目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理過程中成本管理的問題主要在于管理人員和施工人員的成本控制意識(shí)較為匱乏，其一是管理體系和管理機(jī)制的問題，其二是人員的專業(yè)素質(zhì)問題，這些都對(duì)成本管理和有效控制效果帶來(lái)了極大的影響。

很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有形成成熟的管理體系和管理機(jī)制，這對(duì)于具有極高復(fù)雜性的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來(lái)講，縮小了成本管理限制力度和覆蓋范圍，而且使得成本投入沒了節(jié)制。并且很多企業(yè)并沒有設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督管理制度，這就不可避免的使得企業(yè)資源出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，增加了很多不必要的成本投入，甚至還有企業(yè)存在成本虛報(bào)的情況。

人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)是保證成本管理和有效控制的重要載體，專業(yè)水平和意識(shí)水平方面是執(zhí)行力和自控力的基礎(chǔ)，人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)才能夠增強(qiáng)管理效果和管理效率。因此，房地產(chǎn)單位首先要制定科學(xué)健全的管理制度，并在實(shí)踐中不斷完善，使其成為成熟的管理體系，尤其注重施工過程中的成本控制，例如安全防護(hù)和安全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及材料質(zhì)量的嚴(yán)格管理。其次是要全面施行持證上崗，對(duì)施工人員的專業(yè)素質(zhì)也要做到嚴(yán)格監(jiān)督，定期進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，以提升人員的專業(yè)水平和責(zé)任意識(shí)[4]。

第5篇：房地產(chǎn)周期論文范文

近幾年，我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產(chǎn)公司迅速消化，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)與資金已成為審計(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。筆者將近幾年參與的大型房地產(chǎn)公司審計(jì)項(xiàng)目中不斷摸索和實(shí)踐出的適合房地產(chǎn)公司審計(jì)的方法與各位讀者分享，不足之處敬請(qǐng)批評(píng)指正。

一、充分做好審前準(zhǔn)備，全盤掌控企業(yè)投資項(xiàng)目情況。首先應(yīng)充分收集審計(jì)期內(nèi)國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適用的相關(guān)政策制度。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，審計(jì)前應(yīng)熟讀相關(guān)規(guī)定，做到對(duì)政策制度基本了解。其次應(yīng)與被審計(jì)單位反復(fù)座談，了解公司近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項(xiàng)目基本情況，項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部程序，內(nèi)部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計(jì)單位審計(jì)期內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料及清單，清單中應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)、建筑面積、批準(zhǔn)概算、土地價(jià)格、建設(shè)資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數(shù)、已售套數(shù)、每平米均價(jià)、已售金額等內(nèi)容，通過分析清單，可以幫助審計(jì)人員事先全盤掌握公司審計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，并初步確定審計(jì)重點(diǎn)。通常我們選擇資金量較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)或銷售情況不佳的項(xiàng)目作為審計(jì)重點(diǎn)。

二、分析土地資源，評(píng)價(jià)發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨?qiáng)勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項(xiàng)目可研分析報(bào)告，分析土地開發(fā)價(jià)值，并實(shí)地檢查儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項(xiàng)目，分析評(píng)價(jià)可研報(bào)告是否貼合實(shí)際情況，評(píng)價(jià)公司預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的能力以及自身發(fā)展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設(shè)周期是否正常，核查建設(shè)周期過長(zhǎng)的原因。我們?cè)?jīng)審計(jì)的某房地產(chǎn)公司就存在多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關(guān)證件辦理不齊而無(wú)法開工等問題。另外，因開發(fā)時(shí)間過于拖沓，導(dǎo)致該公司個(gè)別項(xiàng)目因國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽(yù)與形象，更無(wú)效占用了大量資金，造成了國(guó)有資源的閑置。

四、對(duì)照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實(shí)際用途，有無(wú)混用貸款資金問題，有無(wú)將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產(chǎn)是一個(gè)高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會(huì)通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會(huì)明確注明資金的投向，所以審計(jì)人員應(yīng)查閱會(huì)計(jì)賬簿，逐項(xiàng)比對(duì)貸款資金的流向，對(duì)不符合銀行貸款約定內(nèi)容使用的資金應(yīng)予以披露和糾正。房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)橘Y金需求較大，忽略對(duì)貸款資金專項(xiàng)使用的約束管理，項(xiàng)目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動(dòng)資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)之一。

五、整體與分項(xiàng)分析相結(jié)合，核查項(xiàng)目資金需求，評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力較差，且較易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)。審計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)公司各開發(fā)項(xiàng)目的資金缺口，一般用計(jì)劃投資額或合同金額與實(shí)際已投入資金的差額對(duì)比項(xiàng)目目前可支配資金額分析得出。這一對(duì)比分析過程還要結(jié)合國(guó)家地方相關(guān)政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴(yán)格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說(shuō)明該企業(yè)存在資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，審計(jì)人員也要結(jié)合銀行貸款協(xié)議對(duì)企業(yè)貸款的償還能力進(jìn)行審查，主要是結(jié)合還款方式和時(shí)間對(duì)應(yīng)審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評(píng)價(jià)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無(wú)捂盤惜售問題，有無(wú)低于市場(chǎng)價(jià)格出售房屋問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)詳細(xì)記錄房屋銷售的各種細(xì)節(jié)，這些信息有時(shí)會(huì)以紙質(zhì)方式記錄，審計(jì)人員需在訪談過程中有策略的引導(dǎo)對(duì)方說(shuō)出記錄內(nèi)容和存放地點(diǎn)，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會(huì)為審計(jì)人員提供較多信息，如樓盤實(shí)際成交信息、成本價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、購(gòu)房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結(jié)構(gòu)、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現(xiàn)象，是否存在低于市場(chǎng)價(jià)甚至于成本價(jià)銷售的內(nèi)部交易問題。我們?cè)么朔椒ú槌瞿撤康禺a(chǎn)公司將項(xiàng)目中的樓王以低于成本價(jià)格銷售給關(guān)系單位，造成了國(guó)有資產(chǎn)的損失。有時(shí)，開發(fā)商會(huì)用精裝修等手段變相將房屋低價(jià)出售給關(guān)系戶，審計(jì)人員需要調(diào)閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財(cái)務(wù)記錄相結(jié)合進(jìn)行分析，同時(shí)配合實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題。有的開發(fā)商會(huì)為避稅，而通過暫時(shí)隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計(jì)中我們走訪了已出售項(xiàng)目的物業(yè)公司，調(diào)閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費(fèi)繳納資料等，以核實(shí)銷售記錄是否與實(shí)際業(yè)主收房情況一致，結(jié)果我們查出共有45套已售房屋未計(jì)入銷售臺(tái)賬，近2億元收入未及時(shí)入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評(píng)價(jià)內(nèi)控的嚴(yán)謹(jǐn)性，審核招投標(biāo)過程是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，洽商變更及結(jié)算中是否存在舞弊。通常我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算的整個(gè)過程進(jìn)行內(nèi)部控制流程審計(jì)，查看項(xiàng)目實(shí)施流程是否符合企業(yè)內(nèi)部相關(guān)要求，內(nèi)控設(shè)計(jì)及運(yùn)行是否有效。這一過程的檢查包括：時(shí)間是否符合先后順序，是否逆程序進(jìn)行;施工方資質(zhì)驗(yàn)證;審核過程是否按照公司內(nèi)控管理流程進(jìn)行，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否全部簽字確認(rèn);招投標(biāo)過程是否符合有關(guān)規(guī)定;中標(biāo)金額與內(nèi)容是否與合同約定相符;備案合同是否與實(shí)際執(zhí)行合同一致;結(jié)算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經(jīng)過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認(rèn)，變更內(nèi)容是否真實(shí)合理;付款依據(jù)是否充分;施工過程中有無(wú)損失浪費(fèi)現(xiàn)象等。審計(jì)中我們發(fā)現(xiàn)有的開發(fā)商為回避招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而將施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的項(xiàng)目分解成若干小項(xiàng)目，這是國(guó)家招投標(biāo)法明令禁止的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注;有時(shí)開發(fā)商會(huì)因?yàn)楣て诰o張而先開工后招標(biāo)，這種虛假招標(biāo)的問題可以通過審查招標(biāo)資料和施工日志對(duì)比查驗(yàn)出來(lái);還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調(diào)閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會(huì)出現(xiàn)高于市場(chǎng)報(bào)價(jià)或重復(fù)建設(shè)以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實(shí)地踏勘查驗(yàn)。上述審查過程較為專業(yè)，審計(jì)部門可以根據(jù)審計(jì)人員實(shí)際情況外聘專家配合實(shí)施。

八、調(diào)閱項(xiàng)目竣工決算資料，以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)?？⒐Q算一般會(huì)反映出房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用控制能力以及整個(gè)施工監(jiān)管的控制水平，多房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監(jiān)管環(huán)節(jié)上的漏洞，這是我們應(yīng)將其列為審計(jì)重點(diǎn)的一項(xiàng)線索，通常這類項(xiàng)目會(huì)存在較多問題。后評(píng)價(jià)報(bào)告是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍開展的一項(xiàng)自我評(píng)價(jià)工作，通過查閱該報(bào)告可以幫助審計(jì)人員提高對(duì)項(xiàng)目整體情況的了解，將該報(bào)告與項(xiàng)目前期可研報(bào)告對(duì)比，可以評(píng)價(jià)企業(yè)制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，同時(shí)對(duì)評(píng)價(jià)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)管理情況也是較為全面的參考。

第6篇：房地產(chǎn)周期論文范文

論文摘要:文章選取美國(guó)儲(chǔ)貸危機(jī)、北歐危機(jī)及日本金融危機(jī)作為研究對(duì)象進(jìn)行比較分析，指出政府的救助措施將對(duì)美國(guó)金融危機(jī)的治理起著至關(guān)重要的作用，為美國(guó)政府救助方案的實(shí)施提供理論上的支持。

一、美國(guó)金融危機(jī)的性質(zhì)探討

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》將金融危機(jī)定義為“全部或部分金融指標(biāo)——短期利率、資產(chǎn)(證券、房地產(chǎn)、土地)價(jià)格、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)的急劇、短暫的和超周期的惡化?！?/p>

根據(jù)IMF在《世界經(jīng)濟(jì)展望1998》中的分類，金融危機(jī)大致可以分為以下四大類：(1)貨幣危機(jī)。當(dāng)某種貨幣的匯率受到投機(jī)性襲擊時(shí)，該貨幣出現(xiàn)持續(xù)性貶值，或迫使當(dāng)局?jǐn)U大外匯儲(chǔ)備，大幅度地提高利率。(2)銀行業(yè)危機(jī)。銀行不能如期償付債務(wù)，或迫使政府出面，提供大規(guī)模援助，以避免違約現(xiàn)象的發(fā)生，一家銀行的危機(jī)發(fā)展到一定程度，可能波及其他銀行，從而引起整個(gè)銀行系統(tǒng)的危機(jī)。(3)外債危機(jī)。一國(guó)內(nèi)的支付系統(tǒng)嚴(yán)重混亂，不能按期償付所欠外債，不管是債還是私人債等。(4)系統(tǒng)性金融危機(jī)?？梢苑Q為“全面金融危機(jī)”，是指主要的金融領(lǐng)域都出現(xiàn)嚴(yán)重混亂，如貨幣危機(jī)、銀行業(yè)危機(jī)、外債危機(jī)的同時(shí)或相繼發(fā)生。

根據(jù)IMF的分類，我們知道，美國(guó)目前的狀況正符合第二種分類。美國(guó)的金融危機(jī)是由提供次級(jí)住房貸款的金融機(jī)構(gòu)以及投資銀行等金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)、接管所致，因此我們將美國(guó)這次次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)定性為銀行業(yè)危機(jī)。

二、歷次重大銀行危機(jī)的比較研究

根據(jù)上述的分析，我們更加關(guān)注美國(guó)金融危機(jī)與歷次銀行業(yè)危機(jī)的比較。我們發(fā)現(xiàn)這次危機(jī)與美國(guó)1987年的儲(chǔ)貸危機(jī)、1990年代的北歐危機(jī)以及日本金融危機(jī)頗有相似之處，與它們比較更加可行。原因是這幾次歷史上的銀行業(yè)危機(jī)的演變過程與美國(guó)金融危機(jī)更為相似，都是源于房地產(chǎn)泡沫的銀行業(yè)危機(jī)。

(一)危機(jī)發(fā)生的原因比較分析

危機(jī)發(fā)生之前，這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都處于一段黃金時(shí)期，房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，需求增長(zhǎng)迅速，也由此使市場(chǎng)產(chǎn)生過度樂觀的情緒。而其后經(jīng)濟(jì)增速下滑和房地產(chǎn)周期下行亦成為觸發(fā)危機(jī)的導(dǎo)火索。最后實(shí)體經(jīng)濟(jì)則承受樓市泡沫破滅和金融危機(jī)的雙重打擊而陷入衰退。

監(jiān)管當(dāng)局不恰當(dāng)?shù)姆潘晒苤剖剐刨J過度擴(kuò)張，金融體系風(fēng)險(xiǎn)敞口增大。儲(chǔ)貸危機(jī)始于1980年—1981年政府鼓勵(lì)儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)放貸款。而2004年起資產(chǎn)支持證券的爆發(fā)式增長(zhǎng)和政府大力推行次級(jí)房貸危機(jī)埋下伏筆，二者均使得房貸市場(chǎng)迅速膨脹。

第7篇：房地產(chǎn)周期論文范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型；選擇；應(yīng)用；支撐

基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：Hjk10-13）

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為以“高負(fù)債、低收益、少分配”特征的快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、以“低負(fù)債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和以“高負(fù)債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們?cè)谶x擇和運(yùn)用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時(shí)必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來(lái)分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實(shí)際應(yīng)用，以及在應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評(píng)價(jià)兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營(yíng)銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模型》中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，在這里就不再重復(fù)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型實(shí)際運(yùn)用及選擇

（一）影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實(shí)際運(yùn)用。根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力評(píng)價(jià)體系，并選取市場(chǎng)占有率較高的5家樣本公司（萬(wàn)科、保利、中國(guó)海外、金地以及招商）作為參照，對(duì)某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評(píng)分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負(fù)債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率與樣本公司相當(dāng)，但資本負(fù)債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔(dān)同等負(fù)債的同時(shí)，凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司（按承擔(dān)同等負(fù)債計(jì)算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時(shí)，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務(wù)的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負(fù)債比率來(lái)看，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對(duì)各項(xiàng)債務(wù)均保障程度非常低，這也是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對(duì)到期債務(wù)的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來(lái)看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴(kuò)張速度；從凈資產(chǎn)增幅來(lái)看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對(duì)較小，以及2008年未再進(jìn)行股權(quán)融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標(biāo)較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動(dòng)負(fù)債進(jìn)一步上升，同時(shí)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例增加致使速動(dòng)比率進(jìn)一步下降。

5、財(cái)務(wù)彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，對(duì)利息及分紅的保障能力比較差，同時(shí)，營(yíng)運(yùn)指數(shù)為負(fù)也反映了企業(yè)利潤(rùn)也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無(wú)差異；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進(jìn)，經(jīng)營(yíng)支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動(dòng)流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無(wú)股權(quán)融資，實(shí)際凈增銀行貸款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說(shuō)明了公司銀行貸款的實(shí)際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動(dòng)結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評(píng)分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評(píng)價(jià)為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒有改變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟(jì)繁榮階段。同時(shí)，考慮到下半年信貸政策可能會(huì)縮緊，類似上半年大規(guī)模的財(cái)政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來(lái)看，由于2009年國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頻繁出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購(gòu)房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個(gè)人房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對(duì)寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)高漲，相應(yīng)的行業(yè)政策可能會(huì)逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來(lái)說(shuō)，根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國(guó)房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來(lái)的最低點(diǎn)（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個(gè)月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步回暖。從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來(lái)看，按照2008～2009年的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，行業(yè)政策相對(duì)寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：擴(kuò)張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟(jì)明顯下滑，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇簡(jiǎn)要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部條件，簡(jiǎn)要地進(jìn)行回顧及依據(jù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

從當(dāng)時(shí)的外部經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國(guó)際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟(jì)周期上仍然處于經(jīng)濟(jì)的繁榮階段。從當(dāng)時(shí)的角度來(lái)看，如果經(jīng)濟(jì)在之后有明顯和長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)周期的下行期間。

從公司當(dāng)時(shí)面臨的行業(yè)政策環(huán)境來(lái)看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時(shí)，尚無(wú)明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對(duì)此時(shí)行業(yè)政策環(huán)境暫時(shí)判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來(lái)說(shuō)，根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國(guó)房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時(shí)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長(zhǎng)率等指標(biāo)均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進(jìn)行調(diào)整。

從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來(lái)看，按照2008年年報(bào)及2009年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財(cái)務(wù)狀況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：防御收縮的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的其他支撐

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是動(dòng)態(tài)管理過程，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時(shí)，我們要及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估和調(diào)整，以避免堅(jiān)持原有不合時(shí)宜的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)失誤。在這個(gè)過程中，我們可以通過建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制及實(shí)施全面預(yù)算管理，為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型提供強(qiáng)有力的支撐。

（一）建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)預(yù)警就是利用財(cái)務(wù)指標(biāo)度量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，進(jìn)而發(fā)出財(cái)務(wù)警戒信號(hào)的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，即因經(jīng)營(yíng)決策失誤或者外部環(huán)境惡化導(dǎo)致企業(yè)無(wú)力支付到期債務(wù)或費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴(yán)重程度也不相同，但基本上都有一個(gè)產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應(yīng)該及早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，預(yù)測(cè)并化解可能的財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)警的意義所在。

財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義在于財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制能為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施提供強(qiáng)有力的保障，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測(cè)、診斷財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時(shí)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制提供的信息為企業(yè)及時(shí)修正財(cái)務(wù)戰(zhàn)略帶來(lái)了強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是指企業(yè)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分全面的預(yù)測(cè)和籌劃，并通過對(duì)執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實(shí)際完成情況與預(yù)算目標(biāo)不斷對(duì)照分析，從而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的重要支撐，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施后的完成結(jié)果，需要通過與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比和分析，從而考察財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進(jìn)而調(diào)整、改善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定和實(shí)施流程。

（作者單位：海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析.現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)，2006.12.

[2]耿云江.企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究.基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008.

[3]焦暉.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策.決策與信息（財(cái)經(jīng)觀察），2008.5.

第8篇：房地產(chǎn)周期論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本要素；重要性

房地產(chǎn)行業(yè)歷年來(lái)具有高投資、長(zhǎng)周期、多風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。2010年4月以來(lái)，中國(guó)史上出現(xiàn)“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”，基于對(duì)國(guó)家政策的高度敏感性，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨困境。2010年上半年我國(guó)原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲10.8％，人力成本上漲9.7％，但銷售價(jià)格指數(shù)CPI上漲只有2.6％，工業(yè)品出場(chǎng)PPI上漲僅6％，這些數(shù)字表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行環(huán)境惡化。因而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制工作成為重中之中。本論文將對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本造價(jià)因素進(jìn)行重要性實(shí)證分析。

一、構(gòu)造房地產(chǎn)投資基本構(gòu)成的多級(jí)遞階結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)投資基本構(gòu)成A，其一級(jí)指標(biāo)包括建筑安裝工程費(fèi)用B1、設(shè)備工器具購(gòu)置B2、土地購(gòu)置B3。依據(jù)我國(guó)2003年頒布的《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》建標(biāo)［2003］206號(hào)文件，建筑安裝工程費(fèi)用B1選取人工費(fèi)C1、材料費(fèi)C2、間接費(fèi)C3、稅金C4四個(gè)主要指標(biāo)；設(shè)備工器具的費(fèi)用B2選取國(guó)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)C5、國(guó)產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)C6、運(yùn)費(fèi)和裝卸費(fèi)C7、采購(gòu)與倉(cāng)庫(kù)保管費(fèi)C8四個(gè)指標(biāo)；土地購(gòu)置費(fèi)用主要選取土地征用補(bǔ)償費(fèi)C9、前期工程費(fèi)C10、配套設(shè)施費(fèi)C11、開發(fā)間接費(fèi)C12四個(gè)指標(biāo)。

二、用Excel求解層次分析法

構(gòu)造房地產(chǎn)種類投資的判斷矩陣，分別以A、B1、B2、B3為準(zhǔn)則，共四個(gè)判斷矩陣；求最大特征值；進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，可以看到，一致性指標(biāo)CI均小于0.1，通過一致性檢驗(yàn)。

1．以A為準(zhǔn)則的判斷矩陣構(gòu)造判斷矩陣

2．將矩陣列規(guī)范化，按行平均，求相對(duì)權(quán)重wi的值，計(jì)算權(quán)重結(jié)果為B1 0.326，B2 0.180，B3 0.494。

3．求最大特征值，進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。求得最大特征值為3.009，一致性指標(biāo)為0.005，平均隨機(jī)一致性指標(biāo)CR為0.008，驗(yàn)證結(jié)果是CR

計(jì)算結(jié)果為，B1的一致性指標(biāo)CR為0.002，B2的一致性指標(biāo)CR為0.03，B3的一致性指標(biāo)CR為0.014，都通過一致性檢驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)投資構(gòu)成綜合重要度

根據(jù)計(jì)算出來(lái)的二級(jí)指標(biāo)的和一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，可計(jì)算出C級(jí)指標(biāo)對(duì)A的重要度，計(jì)算結(jié)果C指標(biāo)的綜合重要度分別為：0.087，0.166，0.032，0.041，0.090，0.047，0.029，0.014，0.148，0.233，0.071，0.041。重要程度由高到低為：

第9篇：房地產(chǎn)周期論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；敏感系數(shù)

在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中所使用的數(shù)據(jù)一般都是基于歷史資料和目前現(xiàn)狀而對(duì)未來(lái)所做出的預(yù)測(cè)和估算。而事實(shí)上，開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境處于經(jīng)常不斷的變化之中，要對(duì)未來(lái)的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)幾乎是不可能的。也就是說(shuō)，項(xiàng)目不可避免地會(huì)存在不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。因而，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中僅僅以一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性分析結(jié)論作為依據(jù)取舍，就可能會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。為了盡可能地消除房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的可靠性，除了要進(jìn)行確定性分析之外，還有必要進(jìn)行不確定性分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析主要是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析就是其不確定分析的重要內(nèi)容之一，而敏感分析常用的方法就是計(jì)算敏感系數(shù)。

一、計(jì)算敏感系數(shù)常用的方法

在量―本―利公式中，各個(gè)參數(shù)的變化都會(huì)引起利潤(rùn)的變化，但其影響的程度不同，因?yàn)槔麧?rùn)的變化一方面受各個(gè)參數(shù)變化的影響；另一方面受各參數(shù)所處位置的影響。進(jìn)行敏感分析主要是計(jì)算敏感系數(shù)，一般采用這樣的公式：敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比。

例1，某新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，平均售價(jià)為4 200元/平方米，銷售稅率為5.55%，建筑面積為2.2萬(wàn)平方米，固定費(fèi)用為2 084.75萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本為1 677.4元/平方米，計(jì)算單價(jià)的敏感程度。

單價(jià)不發(fā)生變化時(shí)利潤(rùn)為：

2.2×[4 200×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75=2 952.15(萬(wàn)元)

單價(jià)增長(zhǎng)率為20%的利潤(rùn)為：

2.2×[4 200×(1+20%)×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75

=4 697.59（萬(wàn)元）

利潤(rùn)變動(dòng)百分比為：

(4 697.59-2 952.15)÷2 952.15=59.12%

則單價(jià)的敏感系數(shù)為：59.12%÷20%=2.96

其它參數(shù)的敏感系數(shù)計(jì)算方法與此類似。通過以上計(jì)算可以看出，該方法敏感系數(shù)的計(jì)算比較繁瑣。本文將探析一種計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感系數(shù)的新方法。

二、利用導(dǎo)數(shù)方法計(jì)算敏感系數(shù)

某參數(shù)的敏感系數(shù)就是某參數(shù)變動(dòng)百分比引起的利潤(rùn)百分比的變化，即利潤(rùn)變動(dòng)百分比與某參數(shù)變動(dòng)百分比之比。從數(shù)字意義上講，某參數(shù)的敏感系數(shù)就是求某參數(shù)對(duì)利潤(rùn)的偏導(dǎo)數(shù)。因此，可以利用導(dǎo)數(shù)方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感系數(shù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析中，固定費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用；單位變動(dòng)成本包括：建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和其他費(fèi)用。

設(shè)平均單價(jià)為P，固定費(fèi)為F，開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積為X，單位變動(dòng)成本為V，銷售稅率為R，銷售利潤(rùn)為S。則利潤(rùn)表示為：

S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）

我們可以利用對(duì)單價(jià)、建筑面積、單位變動(dòng)成本和固定成本求偏導(dǎo)數(shù)的方法求敏感系數(shù)，計(jì)算方法如下：

（一）單價(jià)的敏感系數(shù)

由上述計(jì)算結(jié)果可知，對(duì)于該項(xiàng)目，在所有敏感系數(shù)中，銷售價(jià)格的敏感系數(shù)最大。因此，銷售價(jià)格是最敏感性因素。

三、該方法的優(yōu)點(diǎn)及適用范圍

通過上述計(jì)算可知，利用上述公式計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)參數(shù)的敏感系數(shù)計(jì)算過程非常簡(jiǎn)單，而且由于參數(shù)發(fā)生變化其敏感系數(shù)亦隨之變動(dòng)，因此，利用該方法可以求任何狀態(tài)的敏感系數(shù)。

利用該方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感系數(shù)的前提條件是能夠清晰界定項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本和固定費(fèi)用。而在目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，不僅有新建開發(fā)項(xiàng)目，也有購(gòu)買在建工程繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目。由于在建工程項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本與固定費(fèi)用混在一起，無(wú)法區(qū)分開，因此，此方法不適合在建工程項(xiàng)目的敏感系數(shù)分析。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是新建開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，該方法具有極高的應(yīng)用價(jià)值。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張志宇.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究.燕山大學(xué)碩士論文，2006，（12）：64.