房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

【關(guān)鍵詞】競(jìng)拍階段;決策階段;成本控制

0.前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過(guò)程，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)土地的競(jìng)拍階段、決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段五個(gè)階段。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)比房屋銷售價(jià)格相對(duì)的不可控制，如何有效地控制工程造價(jià)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題。其中，土地的競(jìng)拍階段、決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本影響最大，事前控制意義重大。

1.土地競(jìng)拍階段和決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地競(jìng)拍階段和決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，其結(jié)果對(duì)整體項(xiàng)目投資有決定性的影響。

1.1項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究

機(jī)會(huì)研究實(shí)質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行初步探討，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)土地周邊的市場(chǎng)情況和基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型已開發(fā)項(xiàng)目的投資額、土地競(jìng)拍價(jià)格和銷售價(jià)格情況；政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析；項(xiàng)目開發(fā)土地的SWOT分析；判斷此項(xiàng)目是否值得投資，確定土地的最高項(xiàng)目競(jìng)拍價(jià)格，以決定是否發(fā)起項(xiàng)目，參與該項(xiàng)目的土地競(jìng)拍。

在此階段，沒(méi)有工藝流程圖、平面布置圖和設(shè)備分析情況，主要靠比照同類型已投產(chǎn)項(xiàng)目的投資額并考慮價(jià)格變化因素等進(jìn)行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得進(jìn)一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競(jìng)拍

根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果，參與土地競(jìng)拍，編制詳細(xì)的競(jìng)拍報(bào)價(jià)策略：主要有不平衡報(bào)價(jià)、高低報(bào)價(jià)、合縱連橫報(bào)價(jià)、志在必得報(bào)價(jià)等。土地競(jìng)拍價(jià)格的高低關(guān)系到項(xiàng)目成本控制的成敗，是項(xiàng)目成本的第一部分。競(jìng)拍過(guò)程中依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，隨時(shí)調(diào)整報(bào)價(jià)，當(dāng)超過(guò)最高競(jìng)拍價(jià)格時(shí)，放棄該項(xiàng)目。

1.3編制項(xiàng)目建議書

通常項(xiàng)目建議書包括項(xiàng)目的目標(biāo)、任務(wù)和范圍、項(xiàng)目工作及產(chǎn)出物的要求等內(nèi)容，是對(duì)擬建項(xiàng)目的一個(gè)總輪廓設(shè)想；項(xiàng)目建議書獲批，即為立項(xiàng)。因此，必須認(rèn)真研究政府規(guī)劃部門設(shè)計(jì)條件，從擬建項(xiàng)目的必要性及大方面的可能性加以考慮；在客觀上要符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，符合部門、行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃要求。在此階段，有了初步的流程圖、總平面布置圖及主要設(shè)備情況，并已確定了項(xiàng)目的地理位置，此時(shí)對(duì)建設(shè)成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。

1.4項(xiàng)目可行性研究

依據(jù)已審批的項(xiàng)目建議書，從項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、運(yùn)營(yíng)可行性、環(huán)境可行性、綜合可行性等六方面，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險(xiǎn)等各方面進(jìn)行研究、分析、比較和論證，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性，市場(chǎng)的可容性，技術(shù)的先進(jìn)性和適用性，工程上的合理性，財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響以及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)等等，從而對(duì)項(xiàng)目的可行性作出全面的判斷，為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、商業(yè)等方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為投資決策提供兩個(gè)或幾個(gè)可供選擇的方案，最終為投資決策提供全面的依據(jù)。在此階段，有了主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)，此時(shí)對(duì)建設(shè)成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)，其投資估算額即成為建設(shè)項(xiàng)目投資的計(jì)劃控制額。

2.設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施的階段，是工程建設(shè)的靈魂，是控制投資建設(shè)規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)階段的成本控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。目前，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)與投資控制工作聯(lián)系不夠緊密現(xiàn)象比較普遍。設(shè)計(jì)人員一般比較注重產(chǎn)品安全實(shí)用、技術(shù)先進(jìn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的產(chǎn)值而對(duì)經(jīng)濟(jì)因素考慮較少，因此，對(duì)這一階段的成本控制不能僅僅依靠設(shè)計(jì)人員，而應(yīng)集思廣益，組織各有關(guān)專業(yè)人員共同研究，特別是工程造價(jià)人員的參與。

2.1方案設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)方案必須處理經(jīng)濟(jì)合理與技術(shù)先進(jìn)性之間的關(guān)系，在滿足功能要求的前提下，盡可能的降低工程造價(jià)；設(shè)計(jì)方案必須兼顧建設(shè)與使用，考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用，不僅要考慮建造成本，還需考慮使用成本，即做到建造成本低、維修費(fèi)少、使用費(fèi)省；設(shè)計(jì)方案必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求，選擇項(xiàng)目合理的功能水平，同時(shí)依據(jù)遠(yuǎn)景發(fā)展需要，適當(dāng)留有發(fā)展余地。

方案的優(yōu)化比較是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)建筑的功能和價(jià)值進(jìn)行分析、比較，在剔除多余功能的基礎(chǔ)上，把建筑工程材料選擇、設(shè)備選型與建筑工程的功能和經(jīng)濟(jì)壽命綜合起來(lái)考慮，使工藝流程盡量簡(jiǎn)單、設(shè)備選型更加合理，才能以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果最好的設(shè)計(jì)方案。

2.2初步設(shè)計(jì)階段

初步設(shè)計(jì)主要確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在該階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響達(dá)到35%～75%。

采用限額設(shè)計(jì)是我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域設(shè)計(jì)階段中投資控制的有力措施。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

為確保限額目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要進(jìn)行以系統(tǒng)工程理論為基礎(chǔ)的優(yōu)化設(shè)計(jì)，應(yīng)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方法和計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)工程設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析、項(xiàng)目可行性等方面不斷進(jìn)行最優(yōu)化。

2.3施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)初步設(shè)計(jì)的細(xì)化和深化階段，必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目和投資額進(jìn)行。施工圖階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)放在工程量控制上，控制得工程量是經(jīng)審定的初步設(shè)計(jì)工作量，并作為施工圖設(shè)計(jì)工程量的最高限額，不得突破。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，細(xì)化和明確設(shè)計(jì)范圍，安排好各專業(yè)圖紙的校合工作，以避免細(xì)部設(shè)計(jì)各專業(yè)不吻合現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)圖紙出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙依據(jù)文件、標(biāo)準(zhǔn)等的審核管理工作，力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免過(guò)分設(shè)計(jì)、超過(guò)設(shè)計(jì)，以減少不必要的工程投入。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，進(jìn)行事前控制，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預(yù)期的設(shè)計(jì)成果的前提下，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，力求所花費(fèi)的代價(jià)最小。對(duì)于不可避免的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡量提前，以減少對(duì)工程的損失；對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需要采取先算帳后變更的辦法解決，以便對(duì)工程成本實(shí)行有效控制。

推廣應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)也是控制工程成本的有效手段。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大縮短設(shè)計(jì)周期，節(jié)約時(shí)間；同時(shí)，也有利于工程的施工，降低建筑安裝費(fèi)用；因此，采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)一般都能使工程造價(jià)低于個(gè)別設(shè)計(jì)的工程造價(jià)。

在設(shè)計(jì)中引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度。獎(jiǎng)勵(lì)那些設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、工程造價(jià)節(jié)省的設(shè)計(jì)，處罰那些因涉及浪費(fèi)而造成經(jīng)濟(jì)損失的設(shè)計(jì)，激勵(lì)設(shè)計(jì)人員深挖設(shè)計(jì)潛力，重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)將是一個(gè)大的突破。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期是有效控制工程成本、取得良好投資效益的關(guān)鍵階段。應(yīng)改變傳統(tǒng)的成本控制觀念，在土地的競(jìng)拍階段、決策階段和設(shè)計(jì)階段提早進(jìn)行成本控制，體現(xiàn)事前控制的思想，堅(jiān)持把項(xiàng)目開發(fā)的控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期階段，取得事半功倍的良好效果。

【參考文獻(xiàn)】

［1］房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)用手冊(cè).中國(guó)建筑工業(yè)出版社.

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題管理措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國(guó)的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動(dòng)力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問(wèn)題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問(wèn)題工程越來(lái)越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題成為房產(chǎn)行業(yè)無(wú)可回避的問(wèn)題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過(guò)程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個(gè)階段在實(shí) 施的過(guò)程中都存在一系列問(wèn)題。

1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問(wèn)題

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒(méi)有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒(méi)有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過(guò)程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過(guò)程中遇到相互妨礙無(wú)法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過(guò)程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒(méi)有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒(méi)有勘察報(bào)告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3、工程實(shí)施階段存在的主要問(wèn)題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問(wèn)題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒(méi)有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒(méi)有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過(guò)程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問(wèn)題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒(méi)有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒(méi)有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒(méi)有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒(méi)有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無(wú)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì),專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé),對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì),由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒(méi)計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作,對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核, 監(jiān)督與評(píng)定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過(guò)程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

中圖分類號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越規(guī)范，制度也越來(lái)越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來(lái)的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過(guò)渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要手段，也是保證開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來(lái)房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

（一）項(xiàng)目策劃階段

1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。

2、科學(xué)開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。

（三）招標(biāo)階段

1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。

2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。

3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。

2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

（五）竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算上報(bào)審計(jì)的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。有較多專業(yè)分包工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合審計(jì)與單項(xiàng)審計(jì)合并匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算的發(fā)生。單位工程結(jié)算的完成后實(shí)行相關(guān)控制部門會(huì)簽制度，在最終的成本控制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算，系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；全程造價(jià)控制；投資決策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；實(shí)施階段；竣工結(jié)算

引言：

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，是發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)控制，直接影響到工程的造價(jià)和進(jìn)度、質(zhì)量的好壞，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，所以成本控制的周期也較長(zhǎng)，這給目標(biāo)成本的設(shè)定、信息的收集與分析、績(jī)效考核都帶來(lái)了不少的困難。此外由于開發(fā)周期長(zhǎng)，成本的信息涉及面廣，影響地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的不確定因素多。例如，關(guān)于拆遷國(guó)家雖然有較詳細(xì)的政策，但最終的金額主要還是開發(fā)商與拆遷者談判的結(jié)果，其中的不確定性也較大，成本預(yù)算往往被突破。建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、配套設(shè)施成本主要受市場(chǎng)建筑材料價(jià)格波動(dòng)的影響以及建筑市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。因此，在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是市場(chǎng)因素還是人為因素對(duì)成本都有較大的影響且不易預(yù)測(cè)，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發(fā)項(xiàng)目成本控制的難度。

目前，大多數(shù)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的控制，局限在施工預(yù)算、結(jié)算而忽視全程的造價(jià)控制，其結(jié)果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認(rèn)為，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制，必須從貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程入手，做好每一階段的造價(jià)控制。

1 房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程造價(jià)階段劃分及其特點(diǎn)

目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為4個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段(項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批)，項(xiàng)目實(shí)施階段(施工階段)，項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

1.1 在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在＋30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時(shí)是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目的開工，行政決策意識(shí)比較強(qiáng)，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。

1.2 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來(lái)說(shuō)一般又分為4個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書及概算定額(擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段(擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱擴(kuò)初)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書及概算定額(擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)慨算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)(估算、概算、預(yù)算)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

1.3 在項(xiàng)目實(shí)施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造假控制的難點(diǎn)在：第一，因物價(jià)上漲所引起的造價(jià)提高；第二，由于設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程和費(fèi)用；第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上漲。

1.4 在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，開發(fā)商以合同和工程實(shí)體為基礎(chǔ)，如實(shí)體現(xiàn)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)，編制竣工決算。

2 房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段的造價(jià)控制對(duì)策

2.1 項(xiàng)目投資決策階段，是影響項(xiàng)目成功與否和做好造價(jià)控制的關(guān)鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過(guò)程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好。就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學(xué)的決策。要成立投資策劃部門，根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目審查制，公司做出的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。其次，依靠公關(guān)工作，合理合法地降低項(xiàng)目造價(jià)，也是控制項(xiàng)目造價(jià)的有效途徑。

在另一個(gè)層面上，開拓金融業(yè)務(wù)，提高融資能力，增強(qiáng)項(xiàng)目活力，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重要工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，金融資本同項(xiàng)目資本相互獨(dú)立而又緊密結(jié)合，房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過(guò)緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場(chǎng)。因此，積極拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，降低房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加企業(yè)信貸規(guī)模，對(duì)降低資金成本，分散和降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也具有重要作用。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，是除了項(xiàng)目決策之外影響項(xiàng)目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設(shè)計(jì)文件。在這個(gè)階段項(xiàng)目成果的功能、基本實(shí)施方案和主要投入就基本確定了。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)總投資的影響較大，一般建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為20％-30％，項(xiàng)目使用功能影響在10％-20％。數(shù)據(jù)表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價(jià)，就要抓住設(shè)計(jì)階段這個(gè)重要環(huán)節(jié)。

具體來(lái)講，可從以下三個(gè)方面控制。

其一，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證。

其二，實(shí)行項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的限額整制設(shè)計(jì)，保證投資總限額不被突破。

其三，進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙多方評(píng)審。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)影響，達(dá)到造價(jià)控制要求。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

關(guān)鍵詞：優(yōu)化設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)；工程建設(shè)投資；投資控制

中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）08-0130-02

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制是每個(gè)投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一。就工程項(xiàng)目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。從目前的房地產(chǎn)投資控制來(lái)看，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)行，投資規(guī)模得到了有效控制，像以前那種投資無(wú)底洞，工期馬拉松的現(xiàn)象已基本杜絕。設(shè)計(jì)階段通過(guò)限額設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制。施工階段通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預(yù)算投資得到了合理的確定和有效控制，通過(guò)造價(jià)咨詢服務(wù)部門和審計(jì)部門對(duì)工程結(jié)算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應(yīng)有的控制。但如何通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)來(lái)有效控制投資，尚未得到廣泛重視。

一、優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響

（一）設(shè)計(jì)方案直接影響投資

房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施三大階段。進(jìn)行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

（二）設(shè)計(jì)質(zhì)量間接影響投資

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)工程質(zhì)量事故的眾多原因中，設(shè)計(jì)責(zé)任多數(shù)占居第一位。不少建筑項(xiàng)目由于缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計(jì)之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國(guó)家和人民帶來(lái)巨大損失，造成投資的極大消費(fèi)。

（三）設(shè)計(jì)方案影響經(jīng)常性費(fèi)用

優(yōu)化設(shè)計(jì)不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一次性投資，而且還影響使用階段的經(jīng)常性費(fèi)用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費(fèi)等，一次性投資與經(jīng)常性費(fèi)用有一定的反比關(guān)系，但通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全壽命費(fèi)用最低。

二、優(yōu)化設(shè)計(jì)運(yùn)作困難的成因

（一）政府主管部門對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)監(jiān)控不力

長(zhǎng)期以來(lái)，形成了一種設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)質(zhì)量由設(shè)計(jì)單位自行把關(guān)的觀念，主管部門對(duì)設(shè)計(jì)成果缺乏必要的考核與評(píng)價(jià)，有的僅靠圖紙會(huì)審來(lái)發(fā)現(xiàn)一些簡(jiǎn)單問(wèn)題，只有等出現(xiàn)了大的技術(shù)問(wèn)題才來(lái)追究責(zé)任，而方案的經(jīng)濟(jì)性則問(wèn)及更少。另外，對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理不夠，越級(jí)、無(wú)證、掛靠設(shè)計(jì)時(shí)有發(fā)生，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量下降，加之由于設(shè)計(jì)工作的特殊性，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目有各自的特點(diǎn)，所以針對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)的成果缺乏明確的定性考核指標(biāo)。

（二）業(yè)主要求優(yōu)化設(shè)計(jì)的意識(shí)不強(qiáng)

目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)投資影響的重要性認(rèn)識(shí)不夠，只看到搞施工招標(biāo)，投標(biāo)價(jià)要低于標(biāo)底價(jià)、施工單位要讓利等，殊不知設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化會(huì)帶來(lái)更大的節(jié)約；二是無(wú)法很好地選擇設(shè)計(jì)單位，因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)前業(yè)主不知道誰(shuí)能優(yōu)化到什么程度。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)雖通過(guò)招投標(biāo)，但此時(shí)方案不細(xì)，概算粗略，很難來(lái)綜合評(píng)定；三是業(yè)主由于專業(yè)知識(shí)上的限制，對(duì)設(shè)計(jì)方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義；四是有些業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚擾，項(xiàng)目建設(shè)趕時(shí)髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求；五是有些業(yè)主自身對(duì)工程應(yīng)具備的功能要求及應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)不明確，隨意性大，要求出圖時(shí)間緊，又壓低設(shè)計(jì)收費(fèi)，從而也影響了優(yōu)化設(shè)計(jì)的開展。

（三）優(yōu)化設(shè)計(jì)的開展缺乏必要的壓力和動(dòng)力

由于目前的設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)往往憑的是關(guān)系，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)，所以設(shè)計(jì)單位的重心不在技術(shù)水平的提高上，設(shè)計(jì)只要保證不出大的質(zhì)量問(wèn)題，方案的好壞、造價(jià)的高低，關(guān)系不大，使優(yōu)化設(shè)計(jì)失去壓力。由于現(xiàn)在的設(shè)計(jì)收費(fèi)是按面積或按造價(jià)的比例計(jì)取，幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣無(wú)關(guān)，導(dǎo)致對(duì)設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)，或?yàn)楸ｋU(xiǎn)起見(jiàn)，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費(fèi)。相反，設(shè)計(jì)單位即使花費(fèi)了較多的人力、物力，優(yōu)化了設(shè)計(jì)方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應(yīng)有的報(bào)酬，有時(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設(shè)計(jì)的積極性。

（四）優(yōu)化設(shè)計(jì)運(yùn)行的機(jī)制不夠完善

優(yōu)化設(shè)計(jì)的運(yùn)行需有良好的機(jī)制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制，設(shè)計(jì)招標(biāo)未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護(hù)嚴(yán)重；二是價(jià)格機(jī)制扭曲，優(yōu)化不能優(yōu)價(jià)；三是法律法規(guī)機(jī)制薄弱。

三、搞好優(yōu)化設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)建議

（一）主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的監(jiān)控

為保證優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的進(jìn)行，開始可由政府主管部門來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查后方可實(shí)施。作為《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》已由建設(shè)部頒布施行，它的實(shí)施將對(duì)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量提供重要保證。但《辦法》規(guī)定的審查主要是針對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、設(shè)計(jì)收費(fèi)、建設(shè)手續(xù)、規(guī)范的執(zhí)行情況、新材料新工藝的推廣應(yīng)用等方面的內(nèi)容，缺乏對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設(shè)主管部門在執(zhí)行《辦法》的同時(shí)，應(yīng)增加人員配備和審查力度，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查。第二，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理力度，嚴(yán)格通過(guò)資質(zhì)管理、人員注冊(cè)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來(lái)規(guī)范設(shè)計(jì)市場(chǎng)，減少黑市設(shè)計(jì)。第三，利用主管部門的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為優(yōu)化設(shè)計(jì)的進(jìn)行提供良好服務(wù)。

（二）加快設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的推行，僅靠政府監(jiān)控還不能滿足社會(huì)發(fā)展的要求，設(shè)計(jì)監(jiān)理已成為形勢(shì)所迫，業(yè)主所需。通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理可打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應(yīng)在搞好政府監(jiān)理的同時(shí)，一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的培訓(xùn)考核和注冊(cè)，制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的責(zé)職、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；另一方面通過(guò)行政手段來(lái)保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的廣度，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會(huì)化的提供條件。

（三）建立必要的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為保證設(shè)計(jì)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)也應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)，雖然早在80年代，國(guó)家計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部就印發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，90年代國(guó)家建設(shè)部印發(fā)了《城市建筑方案設(shè)計(jì)競(jìng)選管理辦法》，新頒的《招標(biāo)投標(biāo)法》中也規(guī)定符合條件的項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)必須招標(biāo)，但實(shí)際招標(biāo)項(xiàng)目的量一直很少，只占總項(xiàng)目的10%左右(不同的地區(qū)其比例可能有所不同)，即使采用招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)體系不完善評(píng)標(biāo)方法不健全，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)性，因此應(yīng)完善設(shè)計(jì)招投標(biāo)的相關(guān)環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)成立合法的設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)；其次，各地方主管部門應(yīng)建立相應(yīng)的規(guī)定，符合條件的項(xiàng)目必須招標(biāo)；第三，業(yè)主對(duì)擬建項(xiàng)目應(yīng)有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標(biāo)文件；第四，招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)信譽(yù)等方面進(jìn)行必要的資格審查；第五，應(yīng)設(shè)立健全的評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)合理的建設(shè)評(píng)標(biāo)方法，以保證設(shè)計(jì)單位公平競(jìng)爭(zhēng)，并限制業(yè)主在項(xiàng)目上的隨意性。

設(shè)計(jì)單位為提高競(jìng)爭(zhēng)能力，在內(nèi)部管理上應(yīng)把設(shè)計(jì)質(zhì)量同個(gè)人效益掛鉤，促使設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來(lái)，改變以前設(shè)計(jì)過(guò)程中不算帳，設(shè)計(jì)完了概算見(jiàn)分曉的現(xiàn)象，并通過(guò)室主任、總工程師與造價(jià)工程師層層把關(guān)，共同控制設(shè)計(jì)過(guò)程。

（四）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

優(yōu)化設(shè)計(jì)的推廣還應(yīng)有一定的法律法規(guī)作為保證，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等在規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)工作，但這些都是從項(xiàng)目建設(shè)的總體出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)方面的規(guī)范不夠具體，因此為更好地監(jiān)督管理設(shè)計(jì)工作，還應(yīng)建立和完善相應(yīng)法律法規(guī)，如設(shè)計(jì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)及價(jià)格管理等。

（五）注意優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的綜合性

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 措施

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

中國(guó)的建筑業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)空前的高速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)也從幾千上升到幾萬(wàn)。雖然國(guó)家在不斷的控制房產(chǎn)價(jià)格，但是目前房?jī)r(jià)還是居高不下，同時(shí)也造成目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大。究起原因有宏觀調(diào)控方面的因素，也主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制不力。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,也必須降低成本、控制費(fèi)用支出。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，從不同階段探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的措施。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制現(xiàn)狀

由于前階段的暴利，一些企業(yè)還未形成完善的成本管理體系，如 有些企業(yè)未經(jīng)過(guò)項(xiàng)目建議書、可行性分析，就進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)未完善直接進(jìn)入招投標(biāo)階段。使得成本根本無(wú)法預(yù)先控制，更無(wú)法談限額設(shè)計(jì)。

有些房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)商，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，導(dǎo)致超合同付款，無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問(wèn)題并及時(shí)解決，這些現(xiàn)象都使得項(xiàng)目的成本無(wú)法控制。

1.項(xiàng)目前期開發(fā)階段

（1）可行性報(bào)告粗糙

可行性研究是需要在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面進(jìn)入深入細(xì)致的調(diào)查研究、分析、計(jì)算和方案的比較、論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后可能取得的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。但是目前很多項(xiàng)目編制的可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，如對(duì)歷史成本資料重視程度不夠，對(duì)成本資料分析不足。同時(shí)在可行性分析階段管理力量薄弱，水平不高手段落后，資料檢索效率不高。導(dǎo)致沒(méi)有有效控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，投資估算值往往偏低。在進(jìn)行可行性研究過(guò)程中不能有效地識(shí)別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。

（2）設(shè)計(jì)階段成本控制有待提高

眾所周知進(jìn)行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目做出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段成本控制是工程成本控制的重點(diǎn)。據(jù)研究分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般約相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%~2%左右，但正是這1%~2%左右的費(fèi)用對(duì)投資的影響卻高達(dá)75%以上。但是往往設(shè)計(jì)人員無(wú)成本控制意識(shí)，更多關(guān)注的是安全性和先進(jìn)性，成本控制理念滲透不夠。使得限額設(shè)計(jì)成了一句空話。

同時(shí)設(shè)計(jì)周期不合理，有些房地產(chǎn)企業(yè)把建筑設(shè)計(jì)看作簡(jiǎn)單的勞務(wù)性工作，在短期利益的驅(qū)使下給定十分倉(cāng)促設(shè)計(jì)周期。不少建筑產(chǎn)品由于缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理影響正常使用；設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差專業(yè)之間相互矛盾造成施返工、停工現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，造成成本的浪費(fèi)。

2.項(xiàng)目實(shí)施階段

（1）招投標(biāo)階段

工程招投標(biāo)是工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商的主要手段，但目前很多招投標(biāo)只是被作為一個(gè)形式一個(gè)過(guò)程。合理最低價(jià)演變成簡(jiǎn)單的、原始的、絕對(duì)的最低價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)；施工設(shè)計(jì)聯(lián)手，高價(jià)索賠，買標(biāo)、賣標(biāo)支撐起一個(gè)積極繁榮的假象，背離招標(biāo)初衷。最后招標(biāo)人往往迫于開發(fā)周期的壓力而最終以高成本、高單價(jià)定標(biāo)，為日后工程管理和成本結(jié)算埋下了隱患。

（2）實(shí)施階段

目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理不力，動(dòng)態(tài)管理不及時(shí)，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目老總和房地產(chǎn)企業(yè)老總一直困擾的問(wèn)題是：現(xiàn)在成本是多少？還有多少成本可用？究其原因主要是項(xiàng)目成本沒(méi)有體現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)性和動(dòng)態(tài)性。只有“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)反饋，才能控制成本、輔助決策。如果僅在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何意義。同時(shí)，在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏全方位的成本控制，如材料供應(yīng)，施工企業(yè)等部門。

3.項(xiàng)目開發(fā)后期

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施了全面預(yù)算的成本管理模式，這種模式對(duì)降低成本的效率有不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)成本中相當(dāng)一部分是變動(dòng)， 受制約因素很多，隨著生產(chǎn)量及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的變化而變化。但無(wú)數(shù)的事實(shí)證明這種成本預(yù)算績(jī)效考核管理辦法果是不理想的，期望通過(guò)這種方式讓部門經(jīng)主動(dòng)降低成本基上是無(wú)效。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施

1.樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離；改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡(jiǎn)化行政審批程序，完善審批制度；建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理；規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過(guò)程；建立對(duì)勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度，使成本控制一開始就行之有效。

2.投資決策階段

（1）首先要組建一支有效的成本控制和管理團(tuán)隊(duì)

這個(gè)團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目投資決策階段到交付使用階段需全過(guò)程參與，團(tuán)隊(duì)的人員構(gòu)成有設(shè)計(jì)人員、各專業(yè)工程技術(shù)人員、造價(jià)人員、營(yíng)銷人員、財(cái)務(wù)人員、項(xiàng)目管理人員等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中不確定因素較多，隨時(shí)有各種問(wèn)題需要解決，只有高效率的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)才能應(yīng)對(duì)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)不但會(huì)解決已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題，還要有前瞻性，能夠預(yù)見(jiàn)到將要發(fā)生的問(wèn)題，并有應(yīng)對(duì)方案，同時(shí)，團(tuán)隊(duì)要在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中保持穩(wěn)定。這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)才能保證整個(gè)項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到營(yíng)銷順利進(jìn)行，才能做到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本全程控制。

（2）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

首先．選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位首先設(shè)計(jì)理念是全面的，除了考慮安全、適用等要求外，還需要滲透經(jīng)濟(jì)理念，這是目前設(shè)計(jì)人員比較缺乏的。其次，推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究及投資估箅控制初步設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與造價(jià)人員、合同管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)施動(dòng)態(tài)管理

（1）招投標(biāo)階段

根據(jù)設(shè)計(jì)選擇合適的招標(biāo)方式，根據(jù)合同形式，編制出內(nèi)容詳細(xì)的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過(guò)招標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價(jià)適中的承包單位以有效保證對(duì)施工階段的造價(jià)控制。

（2）實(shí)施階段

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中針對(duì)出現(xiàn)的項(xiàng)目變動(dòng)情況，在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算賬后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制。此外，委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)委托實(shí)力較強(qiáng)、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。

（3）進(jìn)行科學(xué)的合同管理，嚴(yán)格控制合同變更

進(jìn)行科學(xué)的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對(duì)施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，做到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對(duì)合同履行過(guò)程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對(duì)發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效地控制工程造價(jià)。

4．結(jié)算、審計(jì)階段： 注意過(guò)程的資料收集和整理，可以避免后期結(jié)算審計(jì)時(shí)因沒(méi)有第一手資料的意見(jiàn)糾紛，做好了能很大的提高工作效率，避免結(jié)算、審計(jì)過(guò)程中的扯皮糾紛，也避免了后期再補(bǔ)充資料的麻煩，有依有據(jù)的資料可降低很多不可預(yù)計(jì)的成本增加，做到了項(xiàng)目成本的最真實(shí)性。

3結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制是相互影響又相互促進(jìn)，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制工作，才能增加開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和提高開發(fā)商的利潤(rùn)空間，同時(shí)要加強(qiáng)前期階段如設(shè)計(jì)階段的成本控制，能更有效的控制成本。只有這樣才能在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也能降低房?jī)r(jià)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]付本義，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理研究，碩士學(xué)位論文，2012.02；

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量管理

近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，投資與消費(fèi)齊飛，而房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量己逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的優(yōu)劣，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的缺點(diǎn)與不足，制定改進(jìn)計(jì)劃，提高企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量控制水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

(一)項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉(cāng)促盲目，市場(chǎng)定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。

(二)規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

(三)質(zhì)量問(wèn)題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水等。甚至有個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

(四)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理控制的措施

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書等,是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度。通過(guò)質(zhì)量評(píng)審制度可以吸取專家們的知識(shí)和智慧,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請(qǐng)項(xiàng)目咨詢公司提供的相關(guān)報(bào)告資料,均要求報(bào)告資料提供方組織本項(xiàng)目人員對(duì)其工作成果先進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?該成果才能提交給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家對(duì)該成果進(jìn)行評(píng)審與完善,形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

(二)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí),開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中,特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì),存在隱患或功能降低。

(三)施工階段的質(zhì)量控制

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實(shí)行“包換”或“退款”,因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。

1、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制,實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。

2、推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)責(zé)任制

現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開工前,將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前,必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

3、堅(jiān)持“三檢”制度

即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎(chǔ)上,請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的"三不放過(guò)"原則,認(rèn)真處理,防患于未然。

4、嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工

根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn),關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng),形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。

(四)工程驗(yàn)收質(zhì)量管理

1、分項(xiàng)工程驗(yàn)收

對(duì)于重要的分項(xiàng)工程,應(yīng)按照工程合同的質(zhì)量等級(jí)要求,根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況,按照有關(guān)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中,必須嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點(diǎn)數(shù),然后計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測(cè)項(xiàng)目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí),從而確定能否驗(yàn)收。

2、分部工程的驗(yàn)收

在分項(xiàng)工程驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,根據(jù)各分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果,按照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級(jí),以確定能否驗(yàn)收。

3、竣工驗(yàn)收

在分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級(jí)的統(tǒng)計(jì)計(jì)算,再結(jié)合直接反映單位工程結(jié)構(gòu)及使用功能的質(zhì)量保證資料、單位工程觀感的質(zhì)量評(píng)判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質(zhì)量是否合格,從而確定是否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級(jí),進(jìn)而決定能否驗(yàn)收。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)質(zhì)量管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，意義非常重大，是企業(yè)樹立形象的關(guān)鍵，是企業(yè)贏得市場(chǎng)的砝碼，也是對(duì)投資方和業(yè)主負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。建立和完善項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對(duì)策研究，確實(shí)保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項(xiàng)目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報(bào).2010.24.2.

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過(guò)程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題

在質(zhì)量管理過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對(duì)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。存在的問(wèn)題具體可歸納為以下幾點(diǎn)：

1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉(cāng)促盲目，市場(chǎng)定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。

1.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.3 質(zhì)量問(wèn)題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水等。甚至有個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

1.4 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購(gòu)買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。加強(qiáng)前期的質(zhì)量管理，應(yīng)從以下兩方面入手：

2.1 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理

市場(chǎng)策劃的目的是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，最終為項(xiàng)目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。市場(chǎng)策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場(chǎng)策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時(shí)間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個(gè)策劃結(jié)果都不是無(wú)懈可擊的。但是可行性研究報(bào)告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項(xiàng)目的生存和發(fā)展，因此必須要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理。在這個(gè)階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強(qiáng)對(duì)平時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫(kù)；二是注重對(duì)市場(chǎng)研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專家的意見(jiàn)；四是對(duì)策劃調(diào)研類的外包公司進(jìn)行招標(biāo)或評(píng)審，對(duì)其實(shí)施過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督考核，對(duì)結(jié)果進(jìn)行綜合驗(yàn)收，對(duì)其能力和水平進(jìn)行事后評(píng)價(jià)。

2.2 加強(qiáng)對(duì)投資策劃的質(zhì)量管理

投資策劃的質(zhì)量對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)工期安排、項(xiàng)目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

選擇優(yōu)秀的顧問(wèn)公司和專業(yè)人員從事該項(xiàng)工作，并對(duì)過(guò)程進(jìn)行周密的安排和把控；加強(qiáng)各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時(shí)溝通；保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；對(duì)方案進(jìn)行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)；建立工作成果質(zhì)量評(píng)審制度，通過(guò)內(nèi)審和外審層層把關(guān)來(lái)共同提高成果質(zhì)量；加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂前把工作計(jì)劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過(guò)程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來(lái)付款；是通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中和完成后的項(xiàng)目評(píng)估來(lái)檢驗(yàn)前期的工作質(zhì)量，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進(jìn)以后的工作。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效管理：

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過(guò)精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前，請(qǐng)作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的上啟下，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。

要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計(jì)；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 施工階段的質(zhì)量控制

4.1.1 要制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級(jí)。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績(jī)效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、施工過(guò)程控制制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告和處理制度等。編制合理科學(xué)的施工方案并嚴(yán)格組織實(shí)施，完善強(qiáng)化崗位責(zé)任，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原材料和工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。

4.1.3 加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量的控制主要是通過(guò)工程監(jiān)理進(jìn)行。在實(shí)際工作中我們可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

4.2 現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)

4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問(wèn)題，避免大規(guī)模的返工簽證

4.2.2 技術(shù)方案先行。技術(shù)方案是保障專業(yè)分項(xiàng)工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)不折不扣地執(zhí)行。通過(guò)審批后的方案，可以大大提升專項(xiàng)技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到最佳組合狀態(tài)，為項(xiàng)目工程的最大效益服務(wù)

4.2.3 施工關(guān)鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過(guò)程的每一個(gè)過(guò)程每一道工序，找出施工過(guò)程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理

竣工驗(yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序,也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè),為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作,不能走形式、走過(guò)場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí),使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售后質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。有銷售部門牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]陽(yáng)波.中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書范文

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制

近十年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過(guò)低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。 1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。 3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。 2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。 1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。 1.3 質(zhì)量保證

質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過(guò)程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量，只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來(lái)說(shuō)。 2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問(wèn)題。

（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺(jué)判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。 2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來(lái)有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。