房地產(chǎn)融資渠道論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

[論文摘要]本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2007年8月14日，中國證監(jiān)會正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國公司債發(fā)行工作正式啟動。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監(jiān)會對房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗。

同時,由于國家政策及我國資本市場不發(fā)達(dá)等因素影響,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營風(fēng)險和較高的財務(wù)成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險，不利于我國金融市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、公司債的主要特點(diǎn)

公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個特點(diǎn)：

1.發(fā)行利率市場化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價格由發(fā)行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價相比有了質(zhì)的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場定價，讓市場來確定發(fā)行利率。

2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準(zhǔn)的用途和符合國家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營狀況對資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.債券發(fā)行程序相對較簡易。相對于股權(quán)融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項目開發(fā)的資金的需要狀況和市場狀況來確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費(fèi)用。

4.資信評級作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再強(qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評級機(jī)構(gòu)的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評級機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評級并及時公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優(yōu)勢

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)?，F(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢：

1.公司債融資成本較低。目前我國商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計可以節(jié)約兩千多萬的財務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財務(wù)成本。

2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過股權(quán)再融資會分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發(fā)行門檻較低，融資對象較多。公司債的發(fā)行沒有對資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對而言，發(fā)行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期

第2篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源仍來自銀行信貸。然而近些年來國家針對房地產(chǎn)市場的過熱問題頻繁出臺政策，其中銀行信貸成為了國家宏觀調(diào)控政策的監(jiān)督重點(diǎn)：從2003年央行下發(fā)的“121文件”，到2005年銀監(jiān)會公布的“212號文件”；從央行上調(diào)房貸利率，再到限購政策的大力實(shí)施，直接導(dǎo)致了購房者對房地產(chǎn)的觀望和推遲購房計劃的態(tài)勢的加強(qiáng)。因此，在傳統(tǒng)的融資渠道（銀行信貸）受國家宏觀調(diào)控政策的打壓下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著銷售資金回籠漫長與融資難度加大的雙重壓力，房地產(chǎn)市場也因此從“春天”進(jìn)入了“冬天”。根據(jù)國家統(tǒng)計局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，這是該指數(shù)兩年多以來首次跌破100大關(guān)。縱觀我國目前金融市場的現(xiàn)狀及國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想求得生存與促進(jìn)發(fā)展，就必須比以往的任何時候更加全面深刻地了解金融市場環(huán)境及政策背景，時刻保持與金融機(jī)構(gòu)的溝通，根據(jù)自身實(shí)力、資金持有狀況和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)三個方面來合理規(guī)劃企業(yè)的資金使用情況。同時，我國政府應(yīng)加緊探討融資新渠道的研究，加緊出臺有利于房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展的政策及措施，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，以解決目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本分析

本文選取2001-2010年深滬A股市場的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本數(shù)據(jù)。在總計為103家房地產(chǎn)類公司的基礎(chǔ)上刪除了十年間被ST、*ST等實(shí)行過特別處理和財務(wù)狀況異常的公司和財務(wù)數(shù)據(jù)不全的公司，最后得到了30家深滬A股房地產(chǎn)上市公司，其中深交所的房地產(chǎn)上市公司共23家，上交所的房地產(chǎn)上市公司共7家，見表1。本文所使用的財務(wù)數(shù)據(jù)主要來源于深交所和上交所網(wǎng)站公開披露的2001-2010年間公司年報中的主要財務(wù)指標(biāo)及財務(wù)報表，即資產(chǎn)負(fù)債表和利潤分配表，其中被研究的數(shù)據(jù)均屬于合并報表的數(shù)據(jù)。由于這些報表均經(jīng)過注冊會計師審計，因而認(rèn)為所研究的數(shù)據(jù)是真實(shí)可靠的。此外，本文部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于股票查詢軟件“大智慧”，并通過計算整理得出。

（一）債務(wù)融資成本 債務(wù)融資成本用公式表示為：

債務(wù)融資成本=債務(wù)融資籌資成本+債務(wù)融資資本成本

其中債務(wù)融資成本可再分為短期借款融資成本和長期借款融資成本，由此，長、短期借款的融資成本的計算公式分別為：

短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本

長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本

在計算長、短期借款的融資成本時，將二者的籌資成本均定為企業(yè)所需繳納的貸款手續(xù)費(fèi)，數(shù)據(jù)為1.6%；二者的資本成本以央行2001-2010年間的住房開發(fā)長、短期貸款平均利率為準(zhǔn)（見表2）。

（二）權(quán)益融資成本 權(quán)益融資成本包含了權(quán)益融資的籌資成本和權(quán)益融資的資本成本兩部分。在計算權(quán)益融資成本時，將企業(yè)在股票發(fā)行時支付的發(fā)行成本定為其籌資成本，數(shù)據(jù)為2%；將30家房地產(chǎn)上市公司歷年的分紅率定為權(quán)益融資的資本成本。30家房地產(chǎn)上市公司歷年分紅率的計算公式為：

分紅率=分紅派息總額/股票市值

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》【國稅發(fā)（1997）198號】的規(guī)定：“股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配”，因此，本章分紅派息總額的計算公式為：

分紅派息總額=現(xiàn)金股利+紅股股利

股票市值=股價×股票總股數(shù)

（三）融資成本 具體為：

（1）融資成本的計算公式。根據(jù)債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的計算結(jié)果，現(xiàn)計算30家房地產(chǎn)上市公司歷年的綜合融資成本（簡稱融資成本），計算公式為：

融資成本=債務(wù)融資額/總?cè)谫Y額×債務(wù)融資成本+權(quán)益融資額/總?cè)谫Y額×權(quán)益融資成本

其中總?cè)谫Y額=債務(wù)融資額+權(quán)益融資額；債務(wù)融資額=長期借款+短期借款；權(quán)益融資額為實(shí)收資本。

（2）融資成本計算結(jié)果分析。根據(jù)表3的數(shù)據(jù)顯示，可以得出如下分析結(jié)果：一是融資成本的時間趨勢分析。這樣的變動趨勢表明，除與國家的宏觀調(diào)控政策相關(guān)外，融資成本的變動也與30家房地產(chǎn)上市公司歷年選擇的債權(quán)融資組合相關(guān)。融資成本為二者的加權(quán)平均值，計算后綜合融資成本整體上均低于債務(wù)融資的單項融資成本。這說明了企業(yè)通過合理運(yùn)用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數(shù)值分布分析。在對30家房地產(chǎn)上市公司十年融資成本均值進(jìn)行排序后，從數(shù)值分布中可以看到，在30家房地產(chǎn)上市公司中，融資成本均值在5%以下的共14家，5%-6%間共5家，6%-7%間共11家，其中融資成本均值最低的公司為綠景控股，數(shù)值為2.26%；融資成本均值最高的公司為金地集團(tuán)，數(shù)值為7%。這樣的數(shù)值分布體現(xiàn)出，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集團(tuán)的融資成本為7%，此外，深振業(yè)A和深長城的融資成本均為6.92%，數(shù)值接近7%，各區(qū)間內(nèi)的數(shù)值差距不顯著，整體數(shù)值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團(tuán)比較后發(fā)現(xiàn)，綠景控股歷年的融資成本均未高于5%，歷年的融資成本均低于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。而金地集團(tuán)歷年融資成本數(shù)值顯示為：2001年融資成本為最低值，數(shù)值為4.86%；2002年至2004年的融資成本開始上升，從2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融資成本雖有下降，但到2007年，融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數(shù)值降低至7.59%，但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數(shù)值降低到了6.84%。因此金地集團(tuán)融資成本的整體表現(xiàn)為，除2001年的融資成本在5%以下，其余九年的融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。根據(jù)兩家公司的債務(wù)融資成本、權(quán)益融資成本和融資額的數(shù)據(jù)顯示，綠景控股的債務(wù)融資成本十年均值為7.84%，權(quán)益融資成本十年均值為0。在融資額上，除2006年以外，其余年份中公司的債務(wù)融資額均比權(quán)益融資額低，其中2008年和2010年債務(wù)融資額均為0，這說明綠景控股的資本結(jié)構(gòu)中權(quán)益融資占主要位置。而金地集團(tuán)的債務(wù)融資成本十年均值為7.81%，權(quán)益融資成本十年均值為4.42%，其中二者數(shù)值均高于30家房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的十年均值。在融資額上，金地集團(tuán)的歷年債務(wù)融資額明顯高于其權(quán)益融資額，因此這說明與其權(quán)益融資成本相比，金地集團(tuán)十年間的主要融資成本支出來自債務(wù)融資成本。

對綠景控股來說，由于公司十年間未進(jìn)行任何分紅派息導(dǎo)致了企業(yè)較低的權(quán)益融資成本，又由于企業(yè)的融資資金主要來自權(quán)益融資，因此企業(yè)形成了較低的融資成本。對于金地集團(tuán)來講，由于企業(yè)的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司的二者十年均值，并且企業(yè)的資金來源主要依靠債務(wù)融資，因此直接導(dǎo)致了金地集團(tuán)融資成本的偏高的結(jié)果。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的變動主要源于企業(yè)選擇的債務(wù)融資和權(quán)益融資在資本結(jié)構(gòu)中的所占比重。其中，債務(wù)融資成本的變動直接受國家歷年宏觀調(diào)控政策的影響，是國家宏觀調(diào)控政策的產(chǎn)物；而權(quán)益融資成本主要與企業(yè)向股東發(fā)放的股利分配有關(guān)。但是長期以來我國大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉(zhuǎn)股形式分配股利的做法，股利支出極低，導(dǎo)致企業(yè)的權(quán)益融資成本明顯低于債務(wù)融資成本，因而體現(xiàn)出了權(quán)益融資成本的成本優(yōu)勢。通常情況下，將二者安排在相對合理的比重下，才會形成合理的資本結(jié)構(gòu)，才會產(chǎn)生出最低的融資成本。也就是說，如果企業(yè)選擇過多的債務(wù)融資，由于債務(wù)融資屬負(fù)債，須考慮到期還款問題，將會成為企業(yè)較重的財務(wù)負(fù)債，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生存與發(fā)展；反之，如果企業(yè)選擇過多的權(quán)益融資，很可能會影響到企業(yè)的控制權(quán)和所有權(quán)，進(jìn)而稀釋企業(yè)大股東的權(quán)利，這很不利于企業(yè)的未來發(fā)展。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)認(rèn)真研究債權(quán)融資的融資組合問題，并將其作為企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略決策的先決條件來認(rèn)真對待。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳燦：《債務(wù)危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)融資風(fēng)險問題研究》，吉林大學(xué)2011年碩士學(xué)位論文。

[2]陳小悅、徐曉東：《股權(quán)結(jié)構(gòu)、企業(yè)績效與投資者利益保護(hù)》，經(jīng)濟(jì)研究》2001年第11期。

第3篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場;金融風(fēng)險;風(fēng)險防范

1 美國次貸危機(jī)

2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑,美聯(lián)儲實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當(dāng)利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機(jī)構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機(jī)是一個金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險。

2.1 高房價的市場風(fēng)險

近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實(shí)際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風(fēng)險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

銀行職員的風(fēng)險意識不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過剖析美國次貸危機(jī)的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

美國次貸危機(jī)無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用,針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險,應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔(dān)銀行體系風(fēng)險。

雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進(jìn),并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險的目的。

住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險透明度,以此來防范風(fēng)險。

3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運(yùn)行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險,進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力,加強(qiáng)管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險。

第4篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資；房地產(chǎn)投資基金；聯(lián)信?寶利

房地產(chǎn)行業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產(chǎn)行業(yè)。然而，因為近些年來房價高企，普通百姓無力購買房地產(chǎn)，想直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的收益，更加困難：一是上市房地產(chǎn)公司的股票，在整個行業(yè)受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產(chǎn)公司實(shí)體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國外很常見的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對房地產(chǎn)企業(yè)的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產(chǎn)投資基金界定

房地產(chǎn)投資基金，在美國等多數(shù)國家簡稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將投資不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來購買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。

在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因為她比房地產(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來大筆資金。

二、房地產(chǎn)投資基金的意義

房地產(chǎn)投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營管理，因此，它不僅可以解決開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

1.有效降低銀行體系的經(jīng)營風(fēng)險

從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。

2.拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場的需求趨勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險，而是開辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險的工具，保證防地產(chǎn)開發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。

3.促進(jìn)我國房地產(chǎn)資本市場的形成

從市場發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國房地產(chǎn)資本市場的形成和發(fā)展。

4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置

我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個房地產(chǎn)價值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗的專家操作，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析

目前我國內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場環(huán)境等深層次的問題。

從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進(jìn)展緩慢。同時一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國內(nèi)地的房地產(chǎn)項目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內(nèi)信托公司開始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國際信托投資有限公司設(shè)計并推出了國內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。

第一只國內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。

2005年1月22日，聯(lián)華國際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號（“聯(lián)信?寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號公開發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購金額達(dá)8515萬元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)；購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來，聯(lián)信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計的，并借鑒了美國REITs、我國香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場基金的成熟管理模式。

之所以說準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計上借鑒了國外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項基金的使用；普華永道會計事務(wù)所負(fù)責(zé)審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項目。

REITs匯合眾多個人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。

“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計，優(yōu)先受益人的預(yù)計最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財產(chǎn)補(bǔ)足。

四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來展望：市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>

由于目前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產(chǎn)需求隨之提振，長期以來大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂觀，其購買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高?？吹街袊康禺a(chǎn)投資基金發(fā)展市場的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因為有越來越多的QFII等外資，開始對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極高的興趣，這對發(fā)展中國不動產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長與人口成長成為亞洲地區(qū)第一大市場。

何宗益（2003）在探討臺灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場規(guī)模的研究中，以各國房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購物中心的運(yùn)營等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161,474.24億元來推估中國房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測將直逼1億元。因此，以目前中國經(jīng)濟(jì)繁榮情勢來看，加上房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產(chǎn)證券化推展開來，中國的房地產(chǎn)投資基金市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>

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[4]李杰.中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式研究[D].上海社會科學(xué)院,2009.

第5篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

近些年，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場的供應(yīng)主體，其競爭力的評價現(xiàn)已成為相關(guān)各方最為關(guān)心的問題。如何評價中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力給出科學(xué)性的建議，具有現(xiàn)實(shí)研究意義。本文從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構(gòu)建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價體系，并對構(gòu)建的評價體系進(jìn)行了實(shí)證研究。最后在此基礎(chǔ)上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個章節(jié)，具體文章結(jié)構(gòu)如下：第一章，導(dǎo)論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的相關(guān)理論基礎(chǔ)。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析。著重進(jìn)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力分析，從一般企業(yè)競爭力的影響因素入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素，總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價。結(jié)合企業(yè)競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評價指標(biāo)、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評價指標(biāo)體系和競爭力計算公式，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了實(shí)證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議。在理論陳述與實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，對如何提高中小房地產(chǎn)競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎(chǔ)，在定量評價方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實(shí)證研究的文獻(xiàn)偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價的研究還有需要進(jìn)一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創(chuàng)新：（1）運(yùn)用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)業(yè)競爭力的影響因素，構(gòu)建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系，具有新意。（2）應(yīng)用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系用于實(shí)證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議，具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競爭力；指標(biāo)評價

ABSTRACT

Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4

目錄第一章導(dǎo)論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外研究動態(tài)

1.3.1國外學(xué)者關(guān)于競爭力的研究.

1.3.2國外學(xué)者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究

1.3.3國內(nèi)學(xué)者關(guān)于企業(yè)競爭力的研究

1.3.4國內(nèi)外關(guān)于中小企業(yè)競爭力評價方法的研究

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5論文可能的創(chuàng)新之處

第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究的理論基礎(chǔ)

2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定

2.1.1中小企業(yè)的界定

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

2.2企業(yè)競爭力評價的理論及相關(guān)方法

2.2.1評價理論

2.2.2評價方法

第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素分析

3.1一般企業(yè)競爭力的四大影響要素

3.1.1企業(yè)制度

3.1.2企業(yè)能力

3.1.3企業(yè)資源.

3.1.4企業(yè)外部環(huán)境

3.2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素

3.2.1土地資源

3.2.2資本規(guī)模與資金運(yùn)作能力

3.2.3市場開發(fā)能力與產(chǎn)品競爭力

3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素

3.3.1政策——土地門檻提高

3.3.2經(jīng)濟(jì)——資金壓力陡增.

3.4其他外部因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

3.4.2我國加入WTO對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第四章基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價

4.1層次分析法

4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）

4.1.2層次分析法評價指標(biāo)體系的構(gòu)建步驟

4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標(biāo)選定的原則

4.2.1科學(xué)性原則

4.2.2目的性原則

4.2.3獨(dú)立性原則

4.2.4可對比性原則

4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則

4.2.6可操作性原則

4.2.7真實(shí)性原則

4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

4.3.1評價指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的理論說明

4.3.2評價指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的方法

4.3.3指標(biāo)體系的評價模式

4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場份額大

4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯

4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動范圍主要在區(qū)域市場和住宅產(chǎn)品

4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國市場多樣化的需求

4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間

4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場規(guī)?！眱?yōu)勢

4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場自由競爭的有利推動者

4.5實(shí)證研究.

4.5.1企業(yè)背景介紹

4.5.2企業(yè)競爭力評價

4.5.3結(jié)論

4.6本章結(jié)論

第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議

5.1政府——建立健全相關(guān)的機(jī)構(gòu)和政策

5.1.1進(jìn)一步完善我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機(jī)構(gòu)

5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路

5.2企業(yè)——抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競爭力，贏得發(fā)展

5.2.1管理決策的前瞻性、科學(xué)性

5.2.2探索新的開發(fā)模式

第6篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的快速發(fā)展，使得這兩個產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，逐漸成為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)的起步比較晚，使得在房地產(chǎn)市場與金融市場之中存在著一些問題，房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系是其中的核心，本研究以遼寧省沈陽市為例，通過建立房地產(chǎn)和金融市場之間關(guān)系的實(shí)證模型，得出房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系隨時間呈曲線型的遞增發(fā)展，并通過分析認(rèn)為沈陽市要協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系，政府部門就需要在監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款，建立多元化的融資渠道和建立住房抵押貸款次級市場等方面加強(qiáng)管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；金融市場

1 引言

自從1998年住房制度改革后，國內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長動力。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運(yùn)行與發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系程度。以避免對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。

一般來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風(fēng)險？如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產(chǎn)市場與金融市場進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識房地產(chǎn)市場和金融市場的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實(shí)證支持。

2 研究的設(shè)計 1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時代大背景下，房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關(guān)系研究對規(guī)避金融危機(jī)以及對沈陽市未來的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。 2 指標(biāo)選取依據(jù)

如何來選取指標(biāo)來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場，是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣，資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對其進(jìn)行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標(biāo)-。

第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替-。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實(shí)際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為貸款合計。 3 數(shù)據(jù)來源說明

在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的研究中，有關(guān)評價指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見表2-1。 4 模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點(diǎn)圖2-1。

圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計散點(diǎn)圖

從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計算。

3 房地產(chǎn)市場與金融市場相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究 1 相關(guān)分析

運(yùn)用統(tǒng)計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。

根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，P=0.0245%，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即總體中這兩個變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為，銷售總額與貸款合計呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過頭來對二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時，表4中兩個變量之間的雙衛(wèi)檢驗概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

3.2 回歸分析

通過上述的相關(guān)分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。

模型摘要（Model Summary）：表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891，判定系數(shù)(R Square，R2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F(xiàn)=19.213，P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0.0071%，近似于P=0，所以可認(rèn)拒絕原假設(shè)，即變量X和Y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項 (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(Std. Error)=0，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(Beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應(yīng)的P值的大小。由于P=0，所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。

圖2-2貸款合計與銷售總額擬合曲線圖

根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運(yùn)用SPSS進(jìn)行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2。 3 研究結(jié)果

通過實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷售總額變動的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動解釋；F檢驗與T檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動幅度較小，其變動也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動。從指標(biāo)的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。

4 結(jié)論與建議

本文通過對房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場與金融市場具有一定程度上的相關(guān)性。這是因為，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場特別青睞房地產(chǎn)市場，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國房地產(chǎn)市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場與金融市場在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對本文所得到的房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場與金融市場的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場日益膨脹的背景下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系和信息披露制度等。通過調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。

第三、建立住房抵押貸款次級市場促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會閑散資金，促進(jìn)個人儲蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長期信貸資產(chǎn)的流動性，建立起不動產(chǎn)抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風(fēng)險向證券市場轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險小、收益高的新型投資方式。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)泡沫；關(guān)系自1998年進(jìn)行住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，同時，商品房銷售平均價格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上漲到2012年的5791元/平方米，年均增長率達(dá)10.7%。針對飛漲的房價，多數(shù)人認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在著泡沫化的風(fēng)險。目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展尚不完善，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于單一，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴于銀行貸款。基于此現(xiàn)狀，研究銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫內(nèi)在關(guān)系對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場，緩解國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展就顯得尤為重要。

迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了持續(xù)的研究，取得了不少成果，有必要在此進(jìn)行回顧，這有利于我們進(jìn)一步研究此問題。

一、國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達(dá)國家多次遭受泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這些經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點(diǎn)。

（一）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)的。Panl Hilbers（2001）指出房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，資產(chǎn)價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價格不斷上漲的同時，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格就會迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機(jī)。

（二）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

在實(shí)證分析方面，國外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系入手對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個工業(yè)國家的1970-2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，指出，房地產(chǎn)價格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。

二、國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

與國外相比，我國對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究取得了豐盛成果。

（一）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系：土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇（2010）認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。

多數(shù)學(xué)者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環(huán)境對房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，指出我國寬松的信貸環(huán)境對房地產(chǎn)價格泡沫化的推動表現(xiàn)尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，其主要原因是土地價格上漲引起的成本推動的房地產(chǎn)泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動的房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)心理導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫。

（二）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

國內(nèi)關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。

一部分學(xué)者認(rèn)為房價高必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產(chǎn)價格相關(guān)數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實(shí)證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價格波動間存在著較顯著的正相關(guān)性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。

另有學(xué)者直接對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。李成等（2009）發(fā)展了Allen-Gale 模型，并將其應(yīng)用于對美國次貸危機(jī)生產(chǎn)機(jī)理的理論分析，實(shí)證檢驗得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴(kuò)張激勵投資者投資風(fēng)險資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟(jì)放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應(yīng)引發(fā)大范圍的金融危機(jī)。

總結(jié)

縱觀以上國內(nèi)外學(xué)者的研究，從總體來看，國外學(xué)者對于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究起步較早。近年來，我國學(xué)者通過借鑒國外研究成果，結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，逐步從理論研究及實(shí)踐應(yīng)用上進(jìn)行了探索。但是，還存在不足之處，需要進(jìn)一步完善，具體表現(xiàn)在兩方面：一是現(xiàn)有的實(shí)證研究大多是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系間接分析銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，然而房地產(chǎn)價格并不能代表房地產(chǎn)泡沫，房價上漲到一定程度才可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；二是很多學(xué)者在對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證分析時，往往采用國家層面數(shù)據(jù)作為樣本，但國家平均房價往往會被小城市房價拉低，從而掩蓋了大中城市房價中可能存在的泡沫。

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第8篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

論文摘要：文章從夾層融資的原理出發(fā)，總結(jié)了國際資本市場夾層融資的發(fā)展?fàn)顩r，分析了夾層融資的適用條件，解剖了國內(nèi)首個夾層融資案例，并對夾層融資在中國的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了展望。

一、夾層融資的原理

1．夾層融資的含義與特點(diǎn)?！皧A層”的概念源自華爾街，原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務(wù)和項目融資領(lǐng)域。夾層融資（mezzaninefinancing）是一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的融資方式，指企業(yè)或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。它包括兩個層面的含義：從夾層資本的提供方（即投資者）的角度出發(fā)，稱為夾層資本；從夾層資本的需求方（即融資者）的角度出發(fā)，稱為夾層債務(wù)。夾層融資產(chǎn)品是夾層資本所依附的金融合同或金融工具，例如夾層貸款（MezzanineLoans）。資金供求雙方對夾層融資產(chǎn)品進(jìn)行交易的場所，稱為夾層融資市場。

夾層資本（MezzanineCapital）收益和風(fēng)險介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險資本。

從資金費(fèi)用角度看，夾層債務(wù)的融資費(fèi)用低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，利率水平一般在20%左右，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度看，夾層投資的權(quán)益低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)清算時，優(yōu)先債務(wù)提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風(fēng)險介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。夾層債務(wù)與優(yōu)先債務(wù)一樣，要求融資方按期還本付息，但通常要求比優(yōu)先債務(wù)更高的利率水平，其收益通常包含現(xiàn)金收益和股權(quán)收益兩部分。

典型的夾層債務(wù)提供者可以選擇將融資金額的一部分轉(zhuǎn)換為融資方的股權(quán)，如期權(quán)（Option）、認(rèn)股證（Warrant）、轉(zhuǎn)股權(quán)（Convertibility）或是股權(quán)投資參與權(quán)（EquityParticipationRights）等權(quán)力，從而有機(jī)會通過資本升值而獲利。最常見的夾層融資形式包括含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級債（SubordinatedDebtwithWarrants）、可轉(zhuǎn)換債（ConvertibleDebt）和可贖回優(yōu)先股（RedeemablePreferredEquity）。一般來說，夾層利率越低，權(quán)益認(rèn)購權(quán)就越多。

因此，在傳統(tǒng)股權(quán)、債券融資的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式。作為股本與債務(wù)之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。

2．夾層融資的形式。夾層融資通常采用夾層債、優(yōu)先股或兩者結(jié)合的形式；也可以采取次級貸款的形式；還可以采用可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實(shí)體（以下簡稱夾層借款者），夾層借款者將其對借款者的股份權(quán)益抵押給投資人；與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責(zé)任合伙人股份權(quán)益也抵押給投資人。這樣，抵押權(quán)益將包括借款者的收入分配權(quán)，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優(yōu)先于股權(quán)人得到清償，用結(jié)構(gòu)性的方法使夾層投資人權(quán)益位于普通股權(quán)之上、債券之下。在優(yōu)先股結(jié)構(gòu)中，夾層投資人用資金換取借款者的優(yōu)先股份權(quán)益。夾層投資人的“優(yōu)先”體現(xiàn)為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優(yōu)先合伙人有權(quán)力控制對借款者的所有合伙人權(quán)益。

二、國際資本市場夾層融資的發(fā)展?fàn)顩r

目前，夾層融資在發(fā)達(dá)國家發(fā)展良好。據(jù)估計，目前全球有超過1000億美元的資金投資于專門的夾層基金。據(jù)AltAsset預(yù)計，歐洲每年的夾層投資將從2002年的47億美元上升到2006年的85億美元以上。2003年9月，高盛下屬GSMezzaninePartersⅢ宣布已籌集27億美元用于夾層融資，從而成為全球最大的夾層融資基金。其他如德意志銀行、雷曼兄弟、美林等在內(nèi)的多家投資銀行都有類似的夾層投資基金機(jī)構(gòu)。2004年4月23日，在ComVentures等投資公司的協(xié)助下，IT網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)提供商ServGateTechnologies就獲得了1800萬美元夾層融資。此資金增加了該企業(yè)高成長階段所需的擴(kuò)大銷售和市場推廣的投入，并有效地改善了公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為其再融資奠定了良好基礎(chǔ)。

夾層融資還被廣泛應(yīng)用于新興市場。FMO在全球多個新興市場，包括中國、印度尼西亞、泰國、印度、巴西、南非、拉丁美洲、中歐及東歐等地區(qū)提供中小企業(yè)夾層融資服務(wù)?；堇砘鹪谥袊顿Y多年，自1993年成立以來，惠理在大中華地區(qū)已投資了一百多家中小企業(yè)，是55家公司的主要股東，即持有公司5%或以上股權(quán)。

三、夾層融資的適用條件

1．高成長性行業(yè)。除了傳統(tǒng)風(fēng)險投資所青睞的IT、生物類行業(yè)，消費(fèi)品、制造業(yè)或服務(wù)業(yè)等側(cè)重出口拉動的行業(yè)，也是夾層投資人所看好的。此外，不易受個別市場或經(jīng)濟(jì)體系波動連帶影響的行業(yè)側(cè)重出口拉動的也比較適合夾層融資。總體而言，夾層投資人會考核該行業(yè)是否具有比較穩(wěn)定的高成長性或是高的進(jìn)入壁壘。但是，夾層融資對技術(shù)風(fēng)險過高的領(lǐng)域是不會輕易涉足的。高成長性的同時，夾層融資也會要求具有高穩(wěn)定性。

2．穩(wěn)定成長型企業(yè)。夾層融資的企業(yè)一般都被希望具有多年穩(wěn)定增長的歷史，或是在過去一年具有正的現(xiàn)金流和營業(yè)收益?；蛘?，企業(yè)正處于發(fā)展擴(kuò)張階段，業(yè)務(wù)成長較快，享有可預(yù)見的、強(qiáng)大、穩(wěn)定而持續(xù)的現(xiàn)金流。

3．高市場地位企業(yè)。夾層融資企業(yè)應(yīng)在行業(yè)里占有很大的市場份額，具有保護(hù)性或進(jìn)入壁壘較高的市場份額。這樣，企業(yè)資產(chǎn)將在未來幾年內(nèi)可預(yù)見的快速增值，從而夾層融資可以幫助企業(yè)完成資本過渡與轉(zhuǎn)換，并在未來以更高的價格出售自己的股票實(shí)現(xiàn)升值目標(biāo)。

4．企業(yè)并購融資。企業(yè)在進(jìn)行杠桿收購LBO或管理層收購MBO，以及在其他大型的企業(yè)分拆合并項目中，往往都需要大量現(xiàn)金進(jìn)行擴(kuò)張和收購，企業(yè)也傾向于采取不同來源的融資結(jié)構(gòu)。典型的LBO收購金字塔模式中，位于金字塔頂層的是對公司資產(chǎn)有最高清償權(quán)的一級銀行貸款，約占收購資金的60%；塔基則是收購方自己投入的股權(quán)資本，約占收購資金的10%；塔的中間就是夾層融資，約占收購資金的30%。

5．企業(yè)前IPO融資。在企業(yè)IPO上市之前的資本重組階段，或者目前IPO市場狀況不好、公司業(yè)績不足以實(shí)現(xiàn)理想的IPO的情況下，若預(yù)計企業(yè)在兩年之內(nèi)可以上市并實(shí)現(xiàn)較高的股票價格，結(jié)合公開股票或債券的發(fā)行的過橋債券/融資，企業(yè)可先進(jìn)行一輪夾層融資，從而使企業(yè)的總?cè)谫Y成本降低。

此外，夾層融資通常還要求企業(yè)擁有一個經(jīng)驗豐富、規(guī)范專業(yè)的管理團(tuán)隊。企業(yè)獲得夾層融資的關(guān)鍵，在于根據(jù)現(xiàn)有的財務(wù)、稅收、法律、法規(guī)等的約束，設(shè)計出不同債權(quán)和股權(quán)組合的金融合約，以滿足具有不同風(fēng)險偏好特性投資者的投資需求，以及具有不同風(fēng)險偏好的特性企業(yè)或項目融資的需求。為了獲得夾層投資，企業(yè)與吸引創(chuàng)業(yè)投資一樣，要做財務(wù)預(yù)預(yù)測，準(zhǔn)備商業(yè)計劃書，做演示推介。與創(chuàng)業(yè)投資不同的是夾層投資的要求回報率要低一些，盡職調(diào)查做得沒有那么詳細(xì)，而且更傾向于用企業(yè)提供的財務(wù)預(yù)測來計算投資回報。

四、夾層融資在我國的應(yīng)用情況及展望

1．“聯(lián)信·寶利”7號的正式發(fā)行成就了國內(nèi)首個夾層融資案例。

（1）背景。2005年9月，銀監(jiān)會發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件），抬高了房地產(chǎn)信托貸款進(jìn)入的門檻。在銀行的貸款早已經(jīng)禁止，信托貸款也宣告退出，剩下的就是股權(quán)融資的情況下，房地產(chǎn)項目在取得“四證”之前融資渠道狹窄。雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以采用股權(quán)的方式進(jìn)行融資，但要付出很大的代價，資金回報要求高，周期長。同時，由于股權(quán)的引入，房地產(chǎn)企業(yè)將可能會面臨著控制權(quán)喪失。

夾層融資正是適合房地產(chǎn)項目融資的金融創(chuàng)新。夾層融資對房地產(chǎn)開發(fā)商來說有一個非常大的優(yōu)勢，首先是資金回報的要求比較適中，雖然夾層融資的回報率要求20%左右，但是資金的使用效率更高了。以往信托貸款融資資金投入額要足夠項目的整個開發(fā)，資金回報就可能要求10%~15%。其次是要求比較低，不要求四證齊全，夾層融資則在“四證齊全”之前進(jìn)入，之后再進(jìn)行成本較低的銀行債權(quán)融資。這樣即便夾層融資階段的回報率要求15%~25%，但融資額減少了，融資的全部成本就降低了。再次是資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款；最后是對控制權(quán)的要求會相對的低一些，不會參與得那么深，當(dāng)然會有一些控制的要求。夾層投資比債權(quán)要求高一點(diǎn)，個人是無法參與的，所以說機(jī)構(gòu)投資者是夾層投資的主體。

（2）具體做法。2005年年底，聯(lián)華信托公司發(fā)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信·寶利”7號?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬元，分別持有項目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個經(jīng)典的夾層融資。在實(shí)踐操作中，股權(quán)通常變現(xiàn)為優(yōu)先股。由于我國《公司法》中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分。

信托資金除了投資入股，以類似優(yōu)先股的方式擁有房地產(chǎn)公司股權(quán)及資產(chǎn)，百年城和聯(lián)華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續(xù)期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權(quán)。在9個月~36個月的信托期限內(nèi)，優(yōu)先受益人投資的股權(quán)是有保證的股權(quán)，因為股權(quán)是兩個公司承諾拿出自有資金回購的。不僅百年城和聯(lián)華信托自有資金的40%股權(quán)和劣后受益人的資金，而且包括兩個公司的其他資產(chǎn)，全部不可撤銷和無條件保證信托資金的回購。優(yōu)先受益人的本金和收益是有保障的。劣后受益人將是機(jī)構(gòu)投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規(guī)模的20%。

從風(fēng)險承擔(dān)和收益分配的角度看，夾層融資中，優(yōu)先受益人享受類似債權(quán)的收益，劣后受益人承擔(dān)更大風(fēng)險的同時享受類似股權(quán)的收益。如果信托計劃年收益率低于預(yù)期優(yōu)先受益權(quán)的基準(zhǔn)年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產(chǎn)為限來彌補(bǔ)優(yōu)先受益權(quán)人的預(yù)期基準(zhǔn)年收益率。而當(dāng)信托計劃年收（下轉(zhuǎn)第119頁）益率超過基準(zhǔn)預(yù)期年收益率時，則超出部分的信托利益，按照優(yōu)先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。根據(jù)計算，如果聯(lián)華預(yù)計優(yōu)先受益人的年收益率為5.3%~7.39%，劣后受益權(quán)年收益率則會達(dá)到16.37%。假設(shè)信托計劃按約定實(shí)現(xiàn)回購，則信托資金整體年收益率為20%，預(yù)測信托存續(xù)期為1年時的收益，扣除信托相應(yīng)支出和費(fèi)用，優(yōu)先受益權(quán)年收益率接近7%，而劣后受益權(quán)年收益率則將為47%。并且，“聯(lián)華·寶利”7號還引入了一定的流動性創(chuàng)新，信托成立一年后，聯(lián)華信托采用類似做市商的方式，承諾使用3000萬元自有資金按時間順序以一定溢價受讓優(yōu)先受益人的信托受益權(quán)。

2．夾層融資在中國的發(fā)展?jié)摿φ雇８鶕?jù)有關(guān)專家分析，2003年中國房地產(chǎn)投資總額為10106億元，按照美國商業(yè)不動產(chǎn)中約10%~15%使用夾層融資、融資額為投資總額的15%~20%估算，則中國每年夾層融資的市場容量可達(dá)152億元~202億元，極為可觀。另外，夾層融資將成為我國商業(yè)銀行類金融機(jī)構(gòu)或非銀行類金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的目標(biāo)。

目前，我國的融資方式是典型的以銀行為主導(dǎo)的間接融資，商業(yè)銀行貸款在融資總量中占有很大比重。盡管近年來我國積極拓展直接融資渠道，努力提高資本市場在融資體系中的作用，但由于資本市場股權(quán)分置改革的影響，企業(yè)債券市場發(fā)展緩慢，企業(yè)信用評估和法律配套不完善等諸多原因，銀行貸款在社會融資中的比例不跌反升。企業(yè)特別是中小企業(yè)融資困難，融資渠道單一，這不僅制約了企業(yè)的發(fā)展，而且加大了商業(yè)銀行的經(jīng)營壓力，使金融風(fēng)險大量隱含在銀行體系之中，資本市場無法對資源配置發(fā)揮有效的引導(dǎo)作用。

與大型國有企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)相比，中小型企業(yè)因為資本金缺乏、資產(chǎn)規(guī)模小、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等原因，獲得銀行貸款非常困難。許多中小企業(yè)的項目因為缺乏資本的支持而無法實(shí)施或被迫減小規(guī)模。如果這種情況長期延續(xù)，會對我國經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)造成相當(dāng)大的損害。如果以銀行信貸資金對中小企業(yè)予以支持，實(shí)際上等于讓銀行信貸資金承擔(dān)了更大的信用風(fēng)險，造成風(fēng)險和收益的不匹配；而如果商業(yè)銀行拒絕企業(yè)的融資要求，則意味著放棄了眾多的業(yè)務(wù)機(jī)會和客戶，會影響銀行的利潤和市場。這種投資與融資之間渠道不暢通的深層次原因，在于我國商業(yè)銀行單純的信貸產(chǎn)品已經(jīng)難以滿足企業(yè)多元化和多層次的融資需求。

在目前市場條件下，當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展企業(yè)融資渠道。借鑒國際市場經(jīng)驗，夾層融資是我國現(xiàn)階段解決中小企業(yè)或項目融資困難的有效手段。

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3．傅璇．夾層融資：股權(quán)與債務(wù)之間資本通道．國際融資，2004，（12）：56-59．

第9篇：房地產(chǎn)融資渠道論文范文

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析和風(fēng)險防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險和法律風(fēng)險等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內(nèi)各項貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機(jī)；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。