不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán)，國(guó)土資源部出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》），從登記程序、資料查詢以及法律責(zé)任等方面，細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。《細(xì)則》的出臺(tái)，為基層登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù)，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動(dòng)產(chǎn)登記公示力和公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率。

一、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的《細(xì)則》主要內(nèi)容

（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)登記程序進(jìn)行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但法律、行政法規(guī)及《細(xì)則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請(qǐng)?zhí)岢?，?duì)轉(zhuǎn)讓（處分）共有財(cái)產(chǎn)（第10條第一款、第二款）、限制（無(wú)）民事行為能力人不動(dòng)產(chǎn)登記（第11條第一款）和委托他人代為不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進(jìn)一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請(qǐng)人須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，規(guī)定申請(qǐng)材料原則上須為原件及復(fù)印件應(yīng)與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記另須提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證（或戶口簿）及有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)須提供書(shū)面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請(qǐng)另須提供被人簽字（或蓋章）的授權(quán)委托書(shū)，規(guī)定代為處分不動(dòng)產(chǎn)須現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)以及境外申請(qǐng)人委托他人代辦須認(rèn)（公）證授權(quán)委托書(shū)（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書(shū)（第14條）。四是細(xì)化查驗(yàn)內(nèi)容，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)申請(qǐng)人（委托人）身份證明材料及授權(quán)委托書(shū)與申請(qǐng)主體是否一致，應(yīng)查驗(yàn)權(quán)屬來(lái)源材料或登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致，應(yīng)查驗(yàn)法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費(fèi)憑證是否齊全，應(yīng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備和權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確（第15條）。五是明確實(shí)地查看重點(diǎn)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，若為房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記要重點(diǎn)查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權(quán)登記要重點(diǎn)查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記要重點(diǎn)查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內(nèi)容，規(guī)定對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記、依職權(quán)進(jìn)行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行登記等情形，須在登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日。七是界定直接登記范圍，對(duì)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記、對(duì)檢察院（公安機(jī)關(guān)）依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記、對(duì)政府依法做出征收（收回）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后要求登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記和對(duì)法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機(jī)構(gòu)能直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（第19條）。八是明確證書(shū)證明核發(fā)，規(guī)定對(duì)辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，而對(duì)其他登記則向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，且證書(shū)證明上要加蓋登記專用章，并就共有財(cái)產(chǎn)的證書(shū)發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以避免登記機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)人出現(xiàn)認(rèn)識(shí)分歧，從而減少或杜絕材料補(bǔ)充次數(shù)，縮短登記辦理時(shí)間，提高登記工作效率。

（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范

《細(xì)則》健全了抵押登記制度，確保了登記機(jī)構(gòu)的操作有章可循、規(guī)范進(jìn)行。一是要求共同申請(qǐng)，規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須由抵押權(quán)人、抵押人共同申請(qǐng)辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權(quán)材料，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須提供主債權(quán)合同（第66條第一款），以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同及最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)的合同和當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料（第71條），被擔(dān)保主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨(dú)書(shū)面合同，也可為主債權(quán)合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限變更、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。五是明確其他抵押權(quán)人同意的情形，規(guī)定因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請(qǐng)一般抵押權(quán)變更登記（第68條第二款），或因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記（第72條第二款），如果該變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍，規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（第69條），或最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（第74條第一款），應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權(quán)部分轉(zhuǎn)讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，要根據(jù)當(dāng)事人約定，或進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，或進(jìn)行一般抵押權(quán)首次登記及最高額抵押權(quán)變更登記，或進(jìn)行最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應(yīng)包括土地使用權(quán)，但不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案商品房，申請(qǐng)登記時(shí)還須提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)還須申請(qǐng)將在建建筑物（工程）抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，申請(qǐng)商品房預(yù)告登記應(yīng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預(yù)購(gòu)商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后還須申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記（第78條）。十是明確可申請(qǐng)預(yù)告登記，規(guī)定抵押不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同與主債權(quán)合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過(guò)，需要特別指出，《實(shí)施細(xì)則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)后須作登記，但是該要求值得商榷，因?yàn)闊o(wú)論《物權(quán)法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實(shí)務(wù)中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登記，提升協(xié)助效果

《細(xì)則》設(shè)專節(jié)對(duì)查封登記的有關(guān)規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對(duì)有權(quán)機(jī)關(guān)工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和其他必要材料進(jìn)行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)查封同一不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)為最先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的有權(quán)機(jī)關(guān)辦理查封登記，再依協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)時(shí)間先后順序依次為其他有權(quán)機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權(quán)機(jī)關(guān)解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。

（四）強(qiáng)化特殊登記，方便權(quán)利救濟(jì)

《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定，強(qiáng)化了其可操作性，方便了權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)。一是確立職權(quán)發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記，當(dāng)事人逾期不辦理，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請(qǐng)的處理，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤則應(yīng)予更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外，若無(wú)誤則不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤外，還規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明填制錯(cuò)誤的，也可申請(qǐng)更正登記（第80條第二款）。四是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定權(quán)利人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料，申請(qǐng)異議登記應(yīng)提交證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請(qǐng)的處理，規(guī)定應(yīng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人出具異議登記證明，且申請(qǐng)人應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書(shū)等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權(quán)利處分的申請(qǐng)登記，規(guī)定登記簿上記載權(quán)利人及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面告知申請(qǐng)人已存在異議登記，若申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理則應(yīng)予以辦理，但應(yīng)讓其提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾（第84條）。

（五）界定資料查詢，保障主體權(quán)益

《細(xì)則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實(shí)保障權(quán)利主體合法權(quán)益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料（包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料）和不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料，因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況，法院等有權(quán)機(jī)關(guān)可依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，其他有權(quán)機(jī)關(guān)可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料（第97條第三款）。三是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)提交申請(qǐng)書(shū)、查詢目的的說(shuō)明（權(quán)利人查詢其不動(dòng)產(chǎn)登記資料除外）、申請(qǐng)人身份材料，利害關(guān)系人查詢另應(yīng)提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料，委托他人代為查詢還應(yīng)提交人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)，有權(quán)機(jī)關(guān)查詢應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對(duì)符合規(guī)定的查詢申請(qǐng)應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)設(shè)定的場(chǎng)所當(dāng)場(chǎng)提供查詢，如因情況特殊不能當(dāng)場(chǎng)提供查詢，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢，而對(duì)申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾?qǐng)材料不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的主體或查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書(shū)面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設(shè)定的場(chǎng)所，應(yīng)保持登記資料完好，嚴(yán)禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢?cè)O(shè)備（第101條第二款、第三款）。六是明確結(jié)果出具，規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚?、抄錄、?fù)制登記資料，查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機(jī)構(gòu)查詢專用章（第102條）。

（六）細(xì)化不當(dāng)行為，明確追責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面細(xì)化了相關(guān)人員不當(dāng)行為，從而明確了追究其法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，以便實(shí)務(wù)中能夠準(zhǔn)確判斷與掌握。一是列明當(dāng)事人責(zé)任主體，規(guī)定當(dāng)事人有不當(dāng)行為應(yīng)追究其法律責(zé)任（第104條）。二是細(xì)化登記機(jī)構(gòu)工作人員不當(dāng)行為，明確將對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記、對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記、擅自復(fù)制（篡改）不動(dòng)產(chǎn)登記簿、泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、無(wú)正當(dāng)理由拒絕申請(qǐng)人查詢（復(fù)制）登記資料、強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書(shū)等情形列為不當(dāng)行為（第103條）。三是細(xì)化當(dāng)事人不當(dāng)行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請(qǐng)登記、采用欺騙手段申請(qǐng)查詢（復(fù)制）登記資料、違反國(guó)家規(guī)定泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、擅自將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢場(chǎng)所或損壞查詢?cè)O(shè)備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當(dāng)行為（第104條）。

二、商業(yè)銀行適用《細(xì)則》應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）及時(shí)梳理信貸業(yè)務(wù)，確保現(xiàn)有情況合規(guī)

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要對(duì)照《細(xì)則》的規(guī)定，及時(shí)梳理本行信貸業(yè)務(wù)，以確保業(yè)務(wù)開(kāi)展符合《細(xì)則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時(shí)修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度，明確要追責(zé)的不當(dāng)行為情形，促使分支機(jī)構(gòu)及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的相關(guān)條款內(nèi)容，確保抵押合同形式、授權(quán)委托書(shū)、變更（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議等符合規(guī)定，依法維護(hù)本行合同權(quán)利。三是梳理信貸流程，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請(qǐng)、材料提交、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿、變更（轉(zhuǎn)移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務(wù)，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協(xié)商加以完善，或及時(shí)辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動(dòng)提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時(shí)申請(qǐng)更正登記。

（二）嚴(yán)格遵照規(guī)定操作，全力維護(hù)本行權(quán)益

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要從以下幾方面入手，嚴(yán)格遵照《細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行操作，全力維護(hù)本行權(quán)益。一是認(rèn)真審查材料，對(duì)抵押人或代辦人身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證）、授權(quán)委托書(shū)等材料要認(rèn)真進(jìn)行審查，抵押權(quán)變更登記還要審查其他抵押權(quán)人書(shū)面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等，非格式文本須經(jīng)法律審查通過(guò)，確保這些文本符合登記機(jī)構(gòu)要求。三是查詢權(quán)利現(xiàn)狀，應(yīng)要求抵押人在抵押登記前申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并提交登記機(jī)構(gòu)出具的查詢結(jié)果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權(quán)一并抵押，并確保土地使用權(quán)不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請(qǐng)，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押登記、填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)及遞交其他相關(guān)材料。五是查核證明記載，對(duì)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證明，要現(xiàn)場(chǎng)查核記載是否準(zhǔn)確，如不準(zhǔn)確則要現(xiàn)場(chǎng)要求登記機(jī)構(gòu)更改，如現(xiàn)場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而在日后又發(fā)現(xiàn)的，則要立即申請(qǐng)更正登記。六是配合實(shí)地查看，登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時(shí)，銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權(quán)、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時(shí)申請(qǐng)變更（轉(zhuǎn)移）登記，若登記機(jī)構(gòu)難以出具反映變更（轉(zhuǎn)移）情況的證明，則要審慎變更登記，對(duì)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)要暫緩申請(qǐng)登記。八是善用法院力量，要積極申請(qǐng)法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動(dòng)產(chǎn)，在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進(jìn)行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請(qǐng)過(guò)戶登記，或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)到登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記。九是嚴(yán)懲違規(guī)人員，各級(jí)行尤其是上級(jí)行要強(qiáng)化對(duì)本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違反細(xì)則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時(shí)予以追責(zé)，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當(dāng)行為，如登記機(jī)構(gòu)及其工作人員對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記，或有其他不當(dāng)行為，要立即向其上級(jí)機(jī)構(gòu)等部門反映，依法打擊不當(dāng)行為。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

這些環(huán)節(jié)都與被整理地塊的土地及其地上房屋權(quán)屬狀況息息相關(guān)，與不動(dòng)產(chǎn)登記相互交織，涉及的權(quán)利方主要有原權(quán)利人、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、新的用地單位等，任一環(huán)節(jié)如果沒(méi)有處理得當(dāng)，都會(huì)對(duì)后續(xù)工作造成影響。因此，為解決土地收購(gòu)整理過(guò)程中的補(bǔ)償錯(cuò)誤、原權(quán)利人不配合注銷、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)登記難等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)新、舊權(quán)利登記與土地儲(chǔ)備管理工作的有效銜接，我局研究制定了若干政策文件有針對(duì)性地提出解決意見(jiàn)。

一、土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備中存在的權(quán)屬問(wèn)題

規(guī)范實(shí)施土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備，不僅關(guān)系著被收購(gòu)整理地塊原權(quán)利人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益和生產(chǎn)生活保障，而且還關(guān)系著土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能否順利開(kāi)展收購(gòu)整理儲(chǔ)備工作，以及后續(xù)土地供應(yīng)能否正常進(jìn)行。

在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)由于歷史上管理不規(guī)范不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纫蛩丶由贤恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記意識(shí)不強(qiáng)，部分土地收購(gòu)整理儲(chǔ)備與登記的銜接存在下列問(wèn)題：一是被收購(gòu)整理儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不清晰。這個(gè)問(wèn)題表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)計(jì)劃實(shí)施收購(gòu)整理范圍內(nèi)的土地及地上房屋權(quán)利狀況掌握不清，甚至可以說(shuō)屬于圖1中第一個(gè)步驟工作缺失。由于權(quán)利人的確定直接關(guān)系著被收購(gòu)整理及補(bǔ)償款對(duì)象的確定，而第一步驟工作不到位、權(quán)利狀況不清晰，其一，導(dǎo)致有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)往往簡(jiǎn)單的將現(xiàn)使用人認(rèn)定為權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償，造成真正的權(quán)利人沒(méi)有得到補(bǔ)償，而付出的補(bǔ)償費(fèi)用又無(wú)法收回；其二，有的存在抵押、查封等情況，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償前先行解除抵押、查封，避免補(bǔ)償后無(wú)法完成權(quán)屬注銷等問(wèn)題。二是原權(quán)利人房地權(quán)利未及時(shí)注銷。此類問(wèn)題主要表現(xiàn)是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原土地及地上房屋權(quán)利是否辦理了注銷登記手續(xù)重視程度不夠，認(rèn)為已經(jīng)與原權(quán)利人簽署了相關(guān)收購(gòu)整理補(bǔ)償協(xié)議后，原權(quán)利人完成了搬離即履行了其義務(wù)，隨即向原權(quán)利人給付補(bǔ)償款，而原權(quán)利人在取得補(bǔ)償款后沒(méi)有主動(dòng)申請(qǐng)辦理注銷登記的動(dòng)力和意愿，導(dǎo)致被收購(gòu)整理儲(chǔ)備土地及地上房屋權(quán)利仍在原權(quán)利人名下。按《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更和消滅，經(jīng)登記發(fā)生效力。因此，未經(jīng)注銷登記，意味著與原權(quán)利人的土地收購(gòu)整理工作并沒(méi)有結(jié)束，可能發(fā)生原權(quán)利人對(duì)已簽訂的協(xié)議反悔、提高補(bǔ)償訴求等問(wèn)題。甚至?xí)胁糠制髽I(yè)繼續(xù)以房地進(jìn)行抵押，或者在獲得補(bǔ)償后因未及時(shí)注銷，涉及訴訟等而被查封。三是整理儲(chǔ)備土地登記與土地供應(yīng)銜接問(wèn)題。整理儲(chǔ)備土地在被供應(yīng)前，應(yīng)確保權(quán)屬清晰，以確保在供應(yīng)后能夠?yàn)樾碌挠玫負(fù)朐挓蹴其褂薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)登記。因此，需要對(duì)未登記的儲(chǔ)備土地進(jìn)行登記，已登記的存在抵押等權(quán)利限制情形的應(yīng)先行注銷。而被整理儲(chǔ)備的地塊往往不是按照其全部范圍進(jìn)行供應(yīng)，因此涉及到一宗整理地塊分割或多宗整理地塊合并供地的，既要確保供地后新的用地單位能夠正常辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記，又不能影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)未供地部分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

天津，中國(guó)四大直轄市之一，也是中國(guó)北方最大的開(kāi)放城市和工商業(yè)城市。天津簡(jiǎn)稱“津”，意為天子經(jīng)過(guò)的渡口，也稱“津沽”、“津門”。下面是小編為大家整理的天津落戶申請(qǐng)政策與細(xì)則一覽2021，更多申請(qǐng)書(shū)點(diǎn)擊“落戶申請(qǐng)”查看！

天津落戶申請(qǐng)書(shū)___公安局：

我叫___，性別：男，生于_年_月_日，漢族人，戶口所在地：__縣__鎮(zhèn)__街。因__原因，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)入戶，請(qǐng)予以批準(zhǔn)。同時(shí)承諾，所提交的證件以及有關(guān)材料真實(shí)、合法、有效，復(fù)印文本與原件一致，并對(duì)因提交虛假證件及材料所引發(fā)的一切后果承擔(dān)相應(yīng)的法律職責(zé)。

附申請(qǐng)材料：1、身份證、戶口簿復(fù)印件;2、村(居)證明;3、個(gè)人書(shū)面申請(qǐng);4、入戶申請(qǐng)審批表;5、醫(yī)院的出生證明;

此致

敬禮!

申請(qǐng)人：haoword

__年__月__日

天津落戶申請(qǐng)政策天津落戶主要有兩種方式：一是積分落戶;二是海河英才。

積分落戶申請(qǐng)單位和申請(qǐng)人申辦流程為：?jiǎn)挝蛔?cè)填寫(xiě)申請(qǐng)人信息網(wǎng)上測(cè)評(píng)上傳材料提交審核。

海河英才申辦流程為：在線申報(bào)提交材料直接受理發(fā)放函證辦理落戶。

天津落戶申請(qǐng)條件居住證持有人具備以下條件的，可按規(guī)定申請(qǐng)積分：

(一)在我國(guó)境內(nèi)具有合法有效戶籍身份;

(二)持有有效的居住證;

(三)被在津的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織等用人單位招用(或者在津投資辦企業(yè))，且依法連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)滿1年、未達(dá)到法定退休年齡的;

(四)在津具有合法穩(wěn)定的落戶地點(diǎn)(包括：本人、配偶、父母、子女名下私有產(chǎn)權(quán)住房、軍產(chǎn)房、經(jīng)公安部門認(rèn)定具備常住戶口登記條件的公產(chǎn)房、公寓等住房;用人單位及市、區(qū)縣人民政府所屬人力資源中介機(jī)構(gòu)的集體戶口);

(五)居住證積分達(dá)到申報(bào)指導(dǎo)分值。

天津落戶申請(qǐng)材料用人單位為本單位職工辦理居住證積分，應(yīng)當(dāng)提交下列必要材料：

(一)經(jīng)辦人身份證明及用人單位委托書(shū);

(二)加蓋本單位公章的居住證積分申請(qǐng)表和積分申請(qǐng)人名冊(cè);

(三)積分聯(lián)辦系統(tǒng)自動(dòng)生成的預(yù)約憑證;

(四)申請(qǐng)人在本單位連續(xù)繳納1年以上的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)證明(申請(qǐng)人按照個(gè)人參保規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的年限不計(jì)算積分)。

除上述規(guī)定的必要材料外，用人單位還應(yīng)當(dāng)攜帶申請(qǐng)人根據(jù)本人實(shí)際情況提供的與《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表》相對(duì)應(yīng)的以下材料原件及復(fù)印件：

(一)常住戶口所在地的居民戶口簿和居民身份證;

(二)中國(guó)高等教育學(xué)歷認(rèn)證報(bào)告和畢業(yè)證書(shū);

(三)專業(yè)技術(shù)資格證書(shū)、國(guó)家職業(yè)資格證書(shū);

(四)結(jié)婚證、配偶在本市連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)證明;

(五)獲得省部級(jí)及以上獎(jiǎng)項(xiàng)證書(shū)、榮譽(yù)稱號(hào)及表彰決定;

(六)退役軍人服役期間榮立一、二、三等功的證書(shū)、立功受獎(jiǎng)登記表及退出現(xiàn)役登記表;

(七)自有住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或與配偶、父母、子女共有住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件及復(fù)印件，已簽訂《天津市商品房買賣合同》或《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，提供《天津市商品房買賣合同》或《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》原件及復(fù)印件、契稅完稅證明原件及復(fù)印件;

(八)申請(qǐng)人生育或者收養(yǎng)第三個(gè)及以上子女的合法生育審批證明或收養(yǎng)證明;

(九)申請(qǐng)人個(gè)人所得稅完稅證明;

(十)頒證日期在3個(gè)月內(nèi)的中國(guó)發(fā)明專利登記簿副本;

(十一)申請(qǐng)人交件之日前1個(gè)月內(nèi)的簡(jiǎn)版?zhèn)€人信用報(bào)告。

天津落戶的優(yōu)勢(shì)1.教育優(yōu)勢(shì),師資力量雄厚,落戶天津能最直接的惠及子女,享受天津的高質(zhì)量教育資源,本科上線率高,有更多考入理想大學(xué)機(jī)會(huì)。

2.醫(yī)療優(yōu)勢(shì),天津擁有29所三甲醫(yī)院,足以說(shuō)明醫(yī)療水平。

3.生活成本比較低,生活節(jié)奏慢。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

2012年7月，王某找人冒名頂替其配偶溫某與李某簽訂《抵押借款合同》，合同約定：溫某向李某借款并將其個(gè)人所有的城市花園103室房屋抵押給李某。同日，“溫某”持溫某的身份證、房產(chǎn)證、土地證等材料與李某共同到登記機(jī)構(gòu)某市房管局申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)登記，某市房管局頒發(fā)了李某名下的房屋他項(xiàng)權(quán)證。

2014年1月，溫某向人民法院某市房管局，認(rèn)為被告沒(méi)有審查出申請(qǐng)主體的真實(shí)性，要求法院確認(rèn)案涉房屋抵押權(quán)登記違法并予以撤銷李某的房屋他項(xiàng)權(quán)證。在該起行政訴訟案件審理過(guò)程中，溫某與李某之間進(jìn)行了民事訴訟，行政案件經(jīng)審理，法院認(rèn)為李某取得的房屋抵押權(quán)系善意取得應(yīng)受法律保護(hù)，但案涉房屋抵押權(quán)登記客觀上并非產(chǎn)權(quán)人溫某真實(shí)意思表示，判決確認(rèn)房屋登記機(jī)構(gòu)作出的被訴房屋抵押權(quán)登記違法。

二、焦點(diǎn)問(wèn)題分析

此類因冒名頂替辦理房屋登記導(dǎo)致房屋權(quán)利受損的案件是典型的侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的民事侵權(quán)行為，現(xiàn)實(shí)中侵權(quán)人與受害人之間往往是父母子女或者配偶關(guān)系，導(dǎo)致受害人一般不會(huì)選擇與侵權(quán)人之間進(jìn)行民事訴訟，而選擇登記機(jī)構(gòu)要求確認(rèn)房屋登記行為違法并撤銷，并要求登記機(jī)構(gòu)賠償。冒名頂替辦理的房屋登記往往會(huì)因房屋處分客觀上并非產(chǎn)權(quán)人真實(shí)意思表示而被法院確認(rèn)違法。但登記行為違法不一定意味著登記機(jī)構(gòu)存在過(guò)錯(cuò)而需要承擔(dān)責(zé)任。判斷登記機(jī)構(gòu)是否有過(guò)錯(cuò)的標(biāo)準(zhǔn)在于，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)是否盡到了審查職責(zé)，這往往是法院審理冒名頂替辦理房屋登記案件的焦點(diǎn)問(wèn)題。為降低不動(dòng)產(chǎn)登記行為的行政風(fēng)險(xiǎn)，筆者就冒名頂替辦理房屋登記案件中登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)這一問(wèn)題進(jìn)行剖析，以供參考。

《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，該條沒(méi)有就實(shí)質(zhì)審查、形式審查作出規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的能力盡到合理、審慎的審查職責(zé)是公認(rèn)的原則，這一原則在《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2010〕14號(hào)）中已經(jīng)闡明。但對(duì)于如何判斷登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎審查職責(zé)，法律、部門規(guī)章沒(méi)有明確，需要由法院結(jié)合案件具體情況按照不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)人的理性進(jìn)行合乎情理的判斷。

冒名頂替辦理不動(dòng)產(chǎn)登記導(dǎo)致登記違法的癥結(jié)在于登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記受理時(shí)沒(méi)有查驗(yàn)出申請(qǐng)主體的真實(shí)性。查驗(yàn)申請(qǐng)主體的真實(shí)性，筆者認(rèn)為包括兩個(gè)方面：一是查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性；二是查驗(yàn)到場(chǎng)申請(qǐng)人與身份證明是否一致，也即查驗(yàn)“人（到場(chǎng)申請(qǐng)人）證（身份證明）”是否一致。關(guān)于查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性，《物權(quán)法》第十二條、《房屋登記辦法》第十八條第一款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條、《不動(dòng)產(chǎn)條例暫行辦法實(shí)施細(xì)則》第十五條都規(guī)定登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)申請(qǐng)材料；作為登記操作行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.3.3條、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第3.2.2條更是規(guī)定了“宜通過(guò)身份證讀卡器查驗(yàn)境內(nèi)居民身份證真?zhèn)?、采集相關(guān)信息?！币虼?，要求登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)身份證明的真實(shí)性既有法律、規(guī)章層面的規(guī)定，又有可操作性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)身份證讀卡器、公安機(jī)關(guān)鑒別等手段有效履行查驗(yàn)身份證明真實(shí)性的職責(zé)。

但關(guān)于查驗(yàn)“人證一致”，《物權(quán)法》、部門規(guī)章沒(méi)有規(guī)定；如何查驗(yàn)“人證一致”登記行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有可操作性的規(guī)定。那么查驗(yàn)“人證一致”是否屬于登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)限范圍呢？答案是肯定的！因?yàn)椤叭俗C”是否一致直接影響著產(chǎn)權(quán)人意思表示的真實(shí)性，影響著登記行為的合法性。但要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)“人證一致”承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)，超越了登記機(jī)構(gòu)自身的能力。在身份證指紋驗(yàn)證技術(shù)還沒(méi)有普及應(yīng)用的環(huán)境下，實(shí)踐中登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)“人證”是否一致一般只憑工作人員通過(guò)肉眼對(duì)到場(chǎng)申請(qǐng)人與身份證明上的頭像比照進(jìn)行判斷。操作過(guò)程中往往會(huì)因?yàn)樯暾?qǐng)人的臉部胖瘦、化妝、整形、發(fā)型等因素使判斷結(jié)果受到影響。因此，查驗(yàn)“人證一致”屬于登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限范圍，但不一定在登記機(jī)構(gòu)的審查能力范圍。登記機(jī)構(gòu)對(duì)“人證一致”負(fù)有的是合理、審慎的審核職責(zé)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的具體情況來(lái)判斷是否盡到審查職責(zé)。上述案例中，法庭就要求調(diào)取登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所的監(jiān)控錄像，查看假冒者是否與溫某在相貌上相似，查看在登記受理時(shí)工作人員有無(wú)就到場(chǎng)申請(qǐng)人與身份證上頭像進(jìn)行比照等。但由于某市房管局的監(jiān)控錄像最長(zhǎng)儲(chǔ)存時(shí)間只有20多天，被訴登記行為距審理時(shí)已經(jīng)一年多，辦證錄像已經(jīng)不存在。最后法院采納了登記機(jī)構(gòu)的答辯意見(jiàn)，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在審查了辦理房屋抵押權(quán)登記所需的全部原始材料后核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，辦理程序符合相關(guān)規(guī)定及行業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。但該案關(guān)于登記機(jī)構(gòu)盡到審查職責(zé)的認(rèn)定并不具有普遍參考性，該類案件還是需要結(jié)合具體案情進(jìn)行判斷。比如，哥哥冒名頂替弟弟申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，雖兄弟倆容貌相似，但辦理過(guò)程中工作人員根本沒(méi)有就到場(chǎng)人員與身份證頭像進(jìn)行比照；或者兒子冒名頂替父親申請(qǐng)抵押登記，雖然兒子與父親身份證頭像容貌相似，但產(chǎn)權(quán)人是60多歲的老人，到場(chǎng)申請(qǐng)人卻是個(gè)三十多歲的年輕人，但工作人員沒(méi)有依照一般人的常識(shí)判斷出到場(chǎng)申請(qǐng)人不是產(chǎn)權(quán)人。此種情況下如果認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到審查職責(zé)是沒(méi)有說(shuō)服力的。

三、案件啟示

近幾年，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和轉(zhuǎn)移登記中申請(qǐng)主體被冒名頂替的現(xiàn)象屢禁不止，如何防范此類問(wèn)題的發(fā)生，需要在實(shí)踐中不斷摸索與總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。筆者結(jié)合自身登記工作的實(shí)踐，提出如下建議：

1.細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記受理工作內(nèi)容

查驗(yàn)“人證一致”關(guān)鍵在于不動(dòng)產(chǎn)登記的受理環(huán)節(jié)，需要細(xì)化受理工作內(nèi)容。首先，要求登記申請(qǐng)受理時(shí)工作人員一定要就到場(chǎng)申請(qǐng)人與身份證明頭像進(jìn)行比照，化比照的動(dòng)作。其次，要求工作人員在整個(gè)受理過(guò)程別是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人時(shí)要與申請(qǐng)人有必要的語(yǔ)言及眼神交流。再次，到場(chǎng)申請(qǐng)人與身份證明上的頭像經(jīng)對(duì)比存在明顯差異時(shí)，工作人員需要做進(jìn)一步核查，比如就申請(qǐng)書(shū)等申請(qǐng)材料上的簽名與登記檔案中留存的筆跡進(jìn)行比照。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例全文最新版

第一章　總則

第一條　為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條　本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條　不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條　國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條　下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

(三)森林、林木所有權(quán);

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

(五)建設(shè)用地使用權(quán);

(六)宅基地使用權(quán);

(七)海域使用權(quán);

(八)地役權(quán);

(九)抵押權(quán);

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第六條　國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條　不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。

第二章　不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第八條　不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);

(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。

第九條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

第十一條　不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第三章　登記程序

第十四條　因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;

(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;

(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的;

(六)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第十五條　當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

第十六條　申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

(一)登記申請(qǐng)書(shū);

(二)申請(qǐng)人、人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū);

(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);

(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人;

(二)申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人;

(三)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容;

(四)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第十八條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條　屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條　登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。

第二十二條　登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;

(三)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章　登記信息共享與保護(hù)

第二十三條　國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第二十四條　不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

第二十五條　國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密;涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條　權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第二十八條　查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第五章　法律責(zé)任

第二十九條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條　偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒(méi)收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第三十三條　本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條　本條例實(shí)施細(xì)則由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。

第三十五條　本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例解讀

不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個(gè)人說(shuō)了算。

比如說(shuō)，一位已婚男士想買房，如果在房產(chǎn)證上只寫(xiě)自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產(chǎn)證。女性朋友們，是不是瞬間感覺(jué)自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了

不單是辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)如此，買房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。

既然是本人獨(dú)自貸款還款，為何還要老婆同意呢?

原來(lái)，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)原則上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即使房產(chǎn)證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財(cái)產(chǎn)。

正因?yàn)榉不橐鰞?nèi)購(gòu)買的房子，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以銀行為了防止一方無(wú)力償還，需要另一方負(fù)責(zé)接盤的風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人必須先經(jīng)配偶同意。

可以說(shuō)，這是銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。

因此，銀行在受理貸款時(shí)，會(huì)同時(shí)查詢夫妻雙方的信用記錄，來(lái)最終決定是否批貸，即便日后實(shí)際還款人只有一方來(lái)完成，也需要夫妻雙方均須到場(chǎng)簽署相應(yīng)房屋抵押條款。

說(shuō)到這兒可能有人會(huì)問(wèn)，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場(chǎng)呢?

20xx年不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個(gè)人說(shuō)了算

答案是不需要的。但前提是對(duì)方必須知情

需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫(xiě)一個(gè)人名字，因?yàn)榘唇屹?gòu)房只能按照誰(shuí)貸款誰(shuí)簽字的原則進(jìn)行處理，保證購(gòu)房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一。老婆很重要 買房要哄好

一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設(shè)小金庫(kù)、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位，風(fēng)險(xiǎn)很大，三思而行吧。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施以后，就可以杜絕此類事情的發(fā)生，在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)交易中心會(huì)要求購(gòu)房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過(guò)戶手續(xù)。

而且據(jù)說(shuō)即使買到了房還沒(méi)完，能否最終獲得產(chǎn)證，也取決于你提供的信息是否真實(shí)有效。

這么一看，大家就知道老婆的角色有多關(guān)鍵了吧。

20xx年不動(dòng)產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個(gè)人說(shuō)了算

夫妻辦理房產(chǎn)證需要提供的資料包括

1、能夠證明購(gòu)房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復(fù)印件;

2、婚姻證明原件和復(fù)印件;

3、如果雙方一方不能到場(chǎng)辦理，還需要提供私章。

一旦結(jié)成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。

多少年來(lái)，房產(chǎn)成為多少家庭最為關(guān)注的問(wèn)題。關(guān)于房產(chǎn)證是否有必要加名以及離婚后房產(chǎn)到底該如何非分配等焦點(diǎn)問(wèn)題，順便縷縷清楚：

1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字，另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一。關(guān)于分割，有協(xié)議的從協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。

2、產(chǎn)權(quán)證上加名字屬于一方對(duì)于另一方的贈(zèng)予，婚前婚后加無(wú)區(qū)別。

3、如果是婚前購(gòu)房且沒(méi)有共同還貸部分，那么離婚時(shí)，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)房所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí)，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行概述

本文所稱不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行，特指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電子郵箱與執(zhí)行法院以互傳加密郵件的方式來(lái)即時(shí)協(xié)助執(zhí)行法院限制或解除限制債務(wù)人處分登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為。具體而言，就是執(zhí)行法院綁定唯一公用電子郵箱，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部負(fù)責(zé)協(xié)助執(zhí)行部門（通常是檔案信息管理部門）的專用電子郵箱通信，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)即時(shí)完成協(xié)助執(zhí)行法院對(duì)登記在債務(wù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的查封和解除查封。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行操作模式

如由各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立與各地各級(jí)法院聯(lián)通的專用網(wǎng)絡(luò)或數(shù)據(jù)庫(kù)接口來(lái)實(shí)現(xiàn)即時(shí)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行，所需物質(zhì)資源與運(yùn)行成本巨大，加上各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和各地各級(jí)法院的信息化建設(shè)與管理水平不一，在短時(shí)間內(nèi)難以建成。與此相比，目前由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與執(zhí)行法院借助互聯(lián)網(wǎng)以互傳加密郵件的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)即時(shí)對(duì)登記在債務(wù)人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的查封與解封就具有成本較低、簡(jiǎn)便高效、安全可靠、保密防盜的優(yōu)勢(shì)。

執(zhí)行法院網(wǎng)上搜索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站或?qū)Ｓ芯W(wǎng)頁(yè)后，可用電子郵件方式發(fā)送加蓋公章的法院法人代表親筆簽名的申請(qǐng)書(shū)、法院組織機(jī)構(gòu)代碼證的電子版并綁定法院唯一公用郵箱賬戶辦理由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助其查詢、查封、解封的網(wǎng)上注冊(cè)。1-3個(gè)工作日內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行法院進(jìn)行法人實(shí)名認(rèn)證，即安排專人電話回訪執(zhí)行法院法人代表，核實(shí)執(zhí)行法院及其法人代表身份的真實(shí)性等。如一切無(wú)誤，執(zhí)行法院將在其申請(qǐng)注冊(cè)綁定的唯一公用郵箱收到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱發(fā)送的回執(zhí)，確認(rèn)其注冊(cè)備案成功。

執(zhí)行法院通過(guò)綁定唯一公用郵箱注冊(cè)備案成功后，即獲得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助其辦理查詢、查封、解封的權(quán)限。執(zhí)行法院的其他郵箱或未注冊(cè)備案成功的郵箱無(wú)任何權(quán)限。執(zhí)行法院原則上不得變更綁定唯一公用郵箱，如為賬戶安全而變更，必須重新申請(qǐng)注冊(cè)備案。

執(zhí)行法院注冊(cè)成功后，必須與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽訂關(guān)于信息安全保密協(xié)議的電子合同，確保其查詢、查封、解封行為僅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相關(guān)信息，若有違反，須承擔(dān)一切法律責(zé)任。

執(zhí)行法院注冊(cè)成功后，每次查詢、查封、解封時(shí)必須通過(guò)綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱以加密電子郵件形式發(fā)送查詢、查封、解封相關(guān)法律文書(shū)，兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務(wù)證的電子版以及執(zhí)行人員的電子簽名至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱，以證明其每次查詢、查封、解封的合法性。執(zhí)行法院的查詢、查封、解封行為只能用于與法律文書(shū)相對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人及其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核確認(rèn)無(wú)誤后，對(duì)零星查詢或批量查詢的，分別于當(dāng)日工作時(shí)間內(nèi)或1-2個(gè)工作日內(nèi)，通過(guò)專用郵箱將相關(guān)查詢結(jié)果信息以加密郵件形式發(fā)送到法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱；對(duì)查封、解封的，即時(shí)給予協(xié)助執(zhí)行后通過(guò)專用郵箱將《接受協(xié)助查封（解封）決定書(shū)》、《協(xié)助執(zhí)行審查建議書(shū)》的電子版以加密郵件形式發(fā)送到執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱，執(zhí)行法院收悉后必須立即將《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》、《執(zhí)行裁定書(shū)》、《民事裁定書(shū)》等相關(guān)法律文書(shū)原件以及兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務(wù)證的復(fù)印件以掛號(hào)方式郵寄給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，簽收后立卷歸檔。

執(zhí)行法院查封到期前10個(gè)工作日，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)送到期提醒信息至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行業(yè)務(wù)人員（通常是檔案信息管理人員）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的待辦業(yè)務(wù)或收件箱，再由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行業(yè)務(wù)人員手工發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱；也可由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)讀取到期提醒信息后直接自動(dòng)發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱。最后由執(zhí)行法院根據(jù)案件執(zhí)行進(jìn)展情況來(lái)決定是否續(xù)行查封或重新查封。另外，如果執(zhí)行法院的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)亦會(huì)發(fā)送相關(guān)信息至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理

網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行存在的信息安全風(fēng)險(xiǎn)有：網(wǎng)上黑客入侵、網(wǎng)絡(luò)病毒感染、網(wǎng)絡(luò)硬件癱瘓、信息軟件崩潰或失控、內(nèi)部人員操作失誤或違法違規(guī)操作等。對(duì)于此類網(wǎng)上信息安全風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與執(zhí)行法院而言，主要有以下幾點(diǎn)。

第一，重點(diǎn)在于管理，借助安全隔離網(wǎng)閘和防火墻等不斷升級(jí)更新的技術(shù)手段可有效阻擋黑客入侵和病毒感染。

第二，更重要的是，相關(guān)操作人員要樹(shù)立安全意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任心。

第三，通過(guò)內(nèi)外網(wǎng)物理隔離，嚴(yán)防信息泄露套取及主動(dòng)感染病毒。

第四，建立嚴(yán)謹(jǐn)高效的辦理―審核―審批的三級(jí)負(fù)責(zé)機(jī)制，防止人為操作失誤，杜絕出現(xiàn)違規(guī)違法事件。

第五，定期維護(hù)系統(tǒng)硬件，防患于未然。

第六，信息系統(tǒng)使用者遇到問(wèn)題時(shí)應(yīng)立即與管理員溝通，共同完善信息軟件。

第七，著力做好網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)安全防護(hù)、后臺(tái)保密加密防御工作。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行的法律效力

（一）電子文件的法律效力

我國(guó)檔案行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《檔案工作基本術(shù)語(yǔ)》對(duì)電子文件的定義為：“電子文件是以代碼形式記錄于磁帶、磁盤、光盤等載體，依賴計(jì)算機(jī)系統(tǒng)存取并可在通信網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)奈募?。?012年第二次修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第八十七條規(guī)定：“經(jīng)受送達(dá)人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認(rèn)其收悉的方式送達(dá)訴訟文書(shū)，但判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)除外。采用前款方式送達(dá)的，以傳真、電子郵件等到達(dá)受送達(dá)人特定系統(tǒng)的日期為送達(dá)日期?！?/p>

雖然我國(guó)目前對(duì)電子文件與網(wǎng)上傳輸方式的法律效力尚未全面細(xì)化規(guī)定，但是從民事執(zhí)行是法院使用公權(quán)力的強(qiáng)制行為、協(xié)助執(zhí)行是直接發(fā)生法律效力的行為、互聯(lián)網(wǎng)傳輸與認(rèn)證技術(shù)、執(zhí)行綜合信息平臺(tái)與電子政務(wù)的實(shí)際操作現(xiàn)狀等多方面來(lái)看，執(zhí)行法院通過(guò)網(wǎng)上綁定的唯一注冊(cè)公用郵箱與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專用郵箱之間互傳具備公信力及嚴(yán)肅性的電子文件，從法理上來(lái)講，應(yīng)當(dāng)推定其合法有效。

（二）電子簽名的法律效力

《中華人民共和國(guó)電子簽名法》第三條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書(shū)，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。

前款規(guī)定不適用下列文書(shū)：（一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的；（二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書(shū)的其他情形?！钡谑臈l規(guī)定：“可靠的電子簽名與手寫(xiě)簽名或者蓋章具有同等的法律效力?！笨梢?jiàn)，代表執(zhí)行法院依法履行職責(zé)的執(zhí)行人員結(jié)合其有效的工作證和執(zhí)行公務(wù)證的電子簽名從法理上來(lái)講，應(yīng)當(dāng)推定其合法有效，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行時(shí)驗(yàn)證防偽的核心安全保護(hù)手段。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上協(xié)助執(zhí)行未來(lái)展望

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十三條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享?！眹?guó)家明確于2017年實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，依法公開(kāi)查詢。部分省、直轄市的法院查控信息系統(tǒng)已率先與土地房屋登記、金融、工商、公安等聯(lián)動(dòng)部門信息系統(tǒng)互通并共享相關(guān)信息，加上部分地方法院網(wǎng)與淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)鏈接，初步搭建協(xié)助執(zhí)行與民事執(zhí)行區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)，將協(xié)助執(zhí)行與民事執(zhí)行全程逐漸納入信息化管理并行軌道。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

內(nèi)容提要: 房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)應(yīng)提交材料的范圍是嚴(yán)重困擾房地產(chǎn)登記實(shí)踐的一個(gè)問(wèn)題。繁雜的、“搭便車式”的申請(qǐng)材料提供要求導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，這一問(wèn)題更演化成“小業(yè)主辦證難”問(wèn)題，形成了尖銳的社會(huì)矛盾。這一難題的解決既涉及對(duì)房屋所有權(quán)初始登記制度功能的正確認(rèn)識(shí)，也涉及行政法理論中的信賴保護(hù)原則在房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提交制度中的正確應(yīng)用。立法及實(shí)踐有必要在厘清這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，重新審視我國(guó)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍并妥善解決與此相關(guān)的一些法律問(wèn)題。

房屋所有權(quán)初始登記（也稱建筑物、附著物所有權(quán)初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權(quán)而進(jìn)行的第一次登記。在房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)應(yīng)提交哪些申請(qǐng)材料是爭(zhēng)議頗大的一個(gè)問(wèn)題。由于房屋所有權(quán)初始登記是進(jìn)行其他房地產(chǎn)登記的前提，只有在房屋所有權(quán)初始登記完成后，房屋的移轉(zhuǎn)登記、抵押登記等登記才能進(jìn)行，（《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這一規(guī)定，地方立法及登記實(shí)務(wù)一般均將初始登記作為其他房地產(chǎn)登記的前提。比如，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第14條第1、2款規(guī)定，土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記的，與該房屋有關(guān)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記，但依據(jù)本條例規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記的情形除外?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第36條規(guī)定，經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對(duì)房屋所有權(quán)初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權(quán)初始登記往往被一些行政管理部門視為開(kāi)展行政管理的有力手段與“抓手”。在實(shí)務(wù)中，一系列與房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易等活動(dòng)相關(guān)的行政管理行為，如建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收、建筑工程竣工結(jié)算、物業(yè)專項(xiàng)維修資金征收、房地產(chǎn)稅費(fèi)征收等，紛紛搭上房屋所有權(quán)初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關(guān)行政管理合格證明文件即無(wú)法完成房屋所有權(quán)初始登記，房屋交易的進(jìn)行便存在障礙。在房屋已交易（如預(yù)售）的情形下，這一問(wèn)題更演化成“小業(yè)主辦證難”的問(wèn)題，形成尖銳的社會(huì)矛盾。

在法學(xué)研究領(lǐng)域，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與之相關(guān)的法律問(wèn)題，鮮有人深入涉及。但在實(shí)踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問(wèn)題，已產(chǎn)生了極大的爭(zhēng)議，并引發(fā)了諸多社會(huì)矛盾和沖突。我們認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行研究，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的現(xiàn)行立法、實(shí)踐及問(wèn)題

（一）有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的立法現(xiàn)狀

房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)應(yīng)提供哪些申請(qǐng)材料？這一問(wèn)題貌似簡(jiǎn)單，但卻很難在國(guó)家法律層面找到確切的答案。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第11條規(guī)定：當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。觀乎這兩項(xiàng)法律規(guī)定，前者似乎明確了土地使用權(quán)證書(shū)為房屋所有權(quán)初始登記的唯一申請(qǐng)材料。但很顯然，單一的土地使用權(quán)證書(shū)無(wú)法確定房屋的物權(quán)狀況，是無(wú)法滿足房屋所有權(quán)初始登記要求的。這一規(guī)定更宜理解為原則性的規(guī)定，有賴于其他立法的具體化。后者的規(guī)定雖然比前者的規(guī)定略為具體，但依然是原則性的?！暗缺匾牧稀钡奶岱ū砻髟撘?guī)定是未詳盡的，其為一項(xiàng)彈性的規(guī)定，存在擴(kuò)展空間。

由于國(guó)家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍問(wèn)題，國(guó)務(wù)院部委的部門規(guī)章及地方法規(guī)的規(guī)定可謂五花八門。建設(shè)部《房屋登記辦法》第30條規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料有：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測(cè)繪報(bào)告；（七）其他必要材料?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第25條規(guī)定房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料包括：（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五）竣工驗(yàn)收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測(cè)報(bào)告；（八）根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件?！赌暇┦谐擎?zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第20條規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料有：（一）立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（二）國(guó)有土地使用證；（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）竣工驗(yàn)收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的房屋測(cè)繪成果；（七）其他有關(guān)證件、證明。

在上述地方法規(guī)的規(guī)定之外，一些地方政府或房地產(chǎn)主管部門還常常以規(guī)范性文件的形式要求申請(qǐng)人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納證明、地下工程建設(shè)檔案移交證明、土地使用費(fèi)繳納證明等作為房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)材料。

綜觀上述情況，可以發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的規(guī)定并不明確，兩者也不一致；其次，建設(shè)部規(guī)章與地方立法均在國(guó)家立法之外，另外規(guī)定了許多房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交的材料，如建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗(yàn)收文件等；再次，各地立法的規(guī)定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規(guī)的規(guī)定往往存在兜底條款，為擴(kuò)展房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍提供了可能。

（二）有關(guān)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的現(xiàn)行立法沒(méi)有明確的問(wèn)題

上述立法中的差異表面上看起來(lái)問(wèn)題不大，但卻在實(shí)務(wù)中造成了極大的困惑并引發(fā)了激烈的爭(zhēng)議，主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

1．房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的邊際究竟在哪？由于國(guó)家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的提供要求有時(shí)候幾乎成為無(wú)底洞，成為“刁難”申請(qǐng)人的工具，申請(qǐng)人時(shí)常因此而不勝其擾。

2．與房屋所有權(quán)初始登記相關(guān)的行政管理事項(xiàng)應(yīng)否均在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)中解決？許多行政管理機(jī)關(guān)認(rèn)為，房屋所有權(quán)初始登記是開(kāi)展行政管理的有力手段，通過(guò)該環(huán)節(jié)解決與房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易等有關(guān)的行政管理事項(xiàng)是可行的、必需的?；谶@一思路，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，已造成房屋所有權(quán)初始登記管理不堪重負(fù)。

3．是否任一材料的缺乏都會(huì)實(shí)質(zhì)性地影響登記？在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預(yù)售）時(shí)，買受人基于對(duì)房地產(chǎn)主管部門作出的預(yù)售許可等行政行為的信賴，進(jìn)行了房地產(chǎn)交易，但卻由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欠缺某些房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料，無(wú)法辦理房屋所有權(quán)初始登記，最終無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記、取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。這一狀況顯然是不合理的。

關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料范圍問(wèn)題的爭(zhēng)議首先是由于立法規(guī)定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)在理論上未得到準(zhǔn)確界定而引發(fā)的。理論探討的不足導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍處于模糊狀態(tài)。其次，立法僅對(duì)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定，但未允許在房屋已合法轉(zhuǎn)讓（主要指預(yù)售）時(shí)，為保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，可作相應(yīng)的調(diào)整，這導(dǎo)致合法買受人的利益往往淹沒(méi)在不當(dāng)?shù)?、統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提交過(guò)程中。

觀乎引發(fā)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料范圍問(wèn)題的爭(zhēng)議的兩項(xiàng)原因，可以發(fā)現(xiàn)，第二個(gè)問(wèn)題是第一個(gè)問(wèn)題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現(xiàn)形式，其解決必須以第一個(gè)問(wèn)題的確定為基礎(chǔ)。因此，在下文的論述中，我們將首先對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，也即在一般情形下（房屋未合法轉(zhuǎn)讓時(shí)），房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)問(wèn)題進(jìn)行探討，并據(jù)此對(duì)未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行分析、界定；在此基礎(chǔ)上，再討論第二個(gè)問(wèn)題，也即在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，為保護(hù)合法買受人的利益，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)及范圍是否應(yīng)有所變化？房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的提供要求是否應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？

二、未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)與范圍

（一）登記制度的功能—未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍應(yīng)由房屋所有權(quán)初始登記制度功能的發(fā)揮需要決定。“申請(qǐng)人提出登記申請(qǐng)，是財(cái)產(chǎn)初始登記程序的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是引起財(cái)產(chǎn)登記程序法律關(guān)系的重要法律事實(shí)，其直接后果是引起財(cái)產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生，即引起登記關(guān)系的發(fā)生；其最終目的則是為了使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)法律程序而得到法律的認(rèn)可?！盵1]也就是說(shuō)，財(cái)產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)是一項(xiàng)引起登記關(guān)系產(chǎn)生的法律事實(shí)，最終目的在于使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)法律程序而得到法律的認(rèn)可。房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)的目的在于證明申請(qǐng)的房屋符合法律規(guī)定的要件，可以作為合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利獲得法律的認(rèn)可。房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的提供目的即在于證明申請(qǐng)事項(xiàng)已符合房屋所有權(quán)初始登記所應(yīng)具備的各項(xiàng)法律要件，最終使申請(qǐng)得到認(rèn)可并獲得登記。對(duì)于某一法律行為或某項(xiàng)法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設(shè)置僅是實(shí)現(xiàn)該行為或制度功能的途徑，是服務(wù)于制度功能的發(fā)揮需要的。房屋所有權(quán)初始登記制度當(dāng)然也是如此。故而，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料應(yīng)由房屋所有權(quán)初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)即為房屋所有權(quán)初始登記制度的功能。

（二）物權(quán)宣示—房屋所有權(quán)初始登記制度的基本功能

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的確定依據(jù)為房屋所有權(quán)初始登記制度的功能。據(jù)此，我們即可以從房屋所有權(quán)初始登記制度功能的厘清出發(fā)，對(duì)未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行界定。

1．物權(quán)法視角下的房屋所有權(quán)初始登記制度的功能

房屋所有權(quán)初始登記為房地產(chǎn)登記的一個(gè)類型，房地產(chǎn)登記則是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的專門簿冊(cè)（不動(dòng)產(chǎn)登記簿）上予以記載的事實(shí)[2]。

我國(guó)《物權(quán)法》并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行定義，僅在第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不生效力，但法律另有規(guī)定的除外。此外，其在第28至第31條中還規(guī)定了因法院判決、仲裁機(jī)關(guān)裁決、行政機(jī)關(guān)征收決定、繼承、遺贈(zèng)及合法建造等非法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的，自相關(guān)文件或行為生效時(shí)即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，無(wú)需進(jìn)行登記；但處分該物權(quán)時(shí)，若依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這些規(guī)定表明我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上采取了權(quán)利登記模式，并堅(jiān)持了設(shè)權(quán)登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設(shè)權(quán)登記，“乃創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權(quán)變動(dòng)昭示于人之登記” [3]。根據(jù)設(shè)權(quán)登記主義，物權(quán)非因登記不能產(chǎn)生，而根據(jù)宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業(yè)已存在的物權(quán)，而不在于設(shè)立物權(quán)。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的上述規(guī)定，可以推導(dǎo)出：作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的一種形式，房地產(chǎn)登記同樣可分為兩種類別，其一為設(shè)權(quán)登記，其制度目的、功能在于記載并設(shè)立房地產(chǎn)物權(quán)（對(duì)于因法律行為而設(shè)立的物權(quán)而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產(chǎn)物權(quán)（對(duì)于因非法律行為而形成的物權(quán)而言）。鑒于房屋所有權(quán)初始登記的登記對(duì)象為合法建造（對(duì)于非法建造的房屋，經(jīng)處罰、補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)后應(yīng)視為合法，也可進(jìn)行初始登記）的房屋，該登記模式應(yīng)為宣示登記，故其制度功能便表現(xiàn)為記載、宣示業(yè)已存在的房屋物權(quán)，而不在于設(shè)立房屋物權(quán)。

2．基于房屋所有權(quán)初始登記的法律屬性對(duì)房屋所有權(quán)初始登記功能的認(rèn)識(shí)

在實(shí)務(wù)中，房屋所有權(quán)初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現(xiàn)狀，與理論及實(shí)踐對(duì)于房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當(dāng)認(rèn)識(shí)是密切相關(guān)的。房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性應(yīng)如何定位？房屋所有權(quán)初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權(quán)初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規(guī)范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規(guī)范嗎？其行政管理職能應(yīng)否受到限制？我們認(rèn)為，這些問(wèn)題在理論認(rèn)識(shí)中是存在著重大誤區(qū)的，“我國(guó)許多法學(xué)家只把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記當(dāng)作其他登記一樣的純粹行政法問(wèn)題”[4]，實(shí)踐則在此認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)單地視房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權(quán)初始登記行為與其他相關(guān)行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權(quán)初始登記過(guò)多無(wú)關(guān)的行政管理功能，引發(fā)了實(shí)踐的混亂。對(duì)房屋所有權(quán)初始登記法律屬性問(wèn)題的不同認(rèn)識(shí)會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)初始登記制度功能的判斷產(chǎn)生重大影響，如房屋所有權(quán)初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關(guān)的行政管理職能可能是無(wú)可厚非的，這正是實(shí)踐中很多人的看法，也正是導(dǎo)致房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍不斷擴(kuò)大的重要根源。我們認(rèn)為，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記制度功能問(wèn)題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權(quán)初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎(chǔ)上進(jìn)行。唯有如此，從房屋所有權(quán)初始登記功能出發(fā)，探討、確定房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的思路對(duì)于實(shí)踐中存在的問(wèn)題的解決才是有針對(duì)性的，問(wèn)題的解決也才可能是徹底的、全面的。

房地產(chǎn)登記行為的法律屬性與房地產(chǎn)登記制度的法律屬性是兩個(gè)不同層面上的問(wèn)題，前者探討的是房地產(chǎn)登記行為是公法行為抑或民事行為的問(wèn)題，后者探討的則是房地產(chǎn)登記制度的私法屬性與公法屬性問(wèn)題。這兩者有一定的關(guān)聯(lián)，但并非等同關(guān)系。對(duì)于前者，一些學(xué)者認(rèn)為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國(guó)家意志性的公法行為，準(zhǔn)確地說(shuō)，登記行為是公法上的確認(rèn)行為[5]。對(duì)此，我們認(rèn)為，從房地產(chǎn)登記的運(yùn)作機(jī)制、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)者的相互地位與關(guān)系看，“登記只是一項(xiàng)獨(dú)立的國(guó)家行為”[2]131，確實(shí)屬于公法上的行為，這一結(jié)論總體上是對(duì)的，但若由此而“順理成章”地將房地產(chǎn)登記當(dāng)成純粹的行政法問(wèn)題，將房地產(chǎn)登記制度視為純粹的公法規(guī)范或行政法制度，就可能因過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)登記制度的行政管理功能因而引發(fā)謬誤。

就房地產(chǎn)登記制度的法律屬性問(wèn)題，有人認(rèn)為，“登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)是行政機(jī)關(guān)，為了確保不動(dòng)產(chǎn)交易的正當(dāng)性，它必須有所作為（如進(jìn)行審查），此種行為中蘊(yùn)涵了維持一般交易秩序和達(dá)到國(guó)家治理的目的，……。這個(gè)視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產(chǎn)登記制度具有公法屬性應(yīng)是不容置疑的。但在另一方面，房地產(chǎn)登記也具有私法屬性，“就財(cái)產(chǎn)登記法而言，與財(cái)產(chǎn)權(quán)因登記而產(chǎn)生的效力有關(guān)的法律制度，實(shí)際上與財(cái)產(chǎn)權(quán)自身的構(gòu)成和效力密切相關(guān)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)制度的基本構(gòu)成，因此，顯然具有民事財(cái)產(chǎn)法（私法）的性質(zhì)”[1]12-13，這一點(diǎn)我們同樣不能漠視。由此而言，房地產(chǎn)登記制度應(yīng)是一項(xiàng)公法與私法屬性兼具的法律制度。

承認(rèn)房地產(chǎn)登記是一項(xiàng)公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產(chǎn)登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分。“將登記法界定為私法或者公法，將導(dǎo)致其功能目標(biāo)和制度設(shè)置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實(shí)際上，由于登記法與當(dāng)事人的私人利益、國(guó)家涉及不動(dòng)產(chǎn)的公共利益緊密相關(guān)，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過(guò)，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對(duì)半—?jiǎng)t要由立法者進(jìn)行選擇?！盵6]81比較大陸法系國(guó)家的立法，可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記法在許多國(guó)家中并不是作為行政法而是作為民法不動(dòng)產(chǎn)法的重要組成部分的。例如，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法把不動(dòng)產(chǎn)登記法作為它的程序法，而日本的不動(dòng)產(chǎn)法把不動(dòng)登記法作為它的特別法。（參見(jiàn)：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學(xué)出版社，1995:64．轉(zhuǎn)引自：孫憲忠．中國(guó)物權(quán)法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國(guó)家的立法中，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律依據(jù)，這是立法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心目的，而與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的公法管理規(guī)范更多地是服務(wù)于完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所需要的程序及一些相關(guān)管理要求。這一制度模式體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更多地屬于私法規(guī)范，而不是公法規(guī)范，并且，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記相關(guān)的公法規(guī)范的規(guī)范目的也不在于公法管理本身，而在于服務(wù)登記行為的進(jìn)行，配合完成物權(quán)的設(shè)定或宣示。

綜上所述，房地產(chǎn)登記制度應(yīng)是以私法屬性為核心的規(guī)范，其中涉及的行政管理規(guī)范及行政管理行為應(yīng)以服務(wù)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定或房地產(chǎn)物權(quán)宣示功能為滿足，過(guò)多地賦予房地產(chǎn)登記制度與其自身功能無(wú)關(guān)的行政管理功能會(huì)背離房地產(chǎn)登記的制度屬性，造成房地產(chǎn)登記制度的功能錯(cuò)位及不堪重負(fù)，房地產(chǎn)登記也會(huì)淪為功能泛化、不確定的“萬(wàn)能”行政管理手段，從而引發(fā)社會(huì)矛盾的產(chǎn)生。房屋所有權(quán)初始登記作為房地產(chǎn)登記的一種類型，同樣應(yīng)遵循這一要求。

根據(jù)上文關(guān)于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）登記制度的功能及房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）登記行為屬性、房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）登記制度屬性的探討，可以得出如下結(jié)論：房屋所有權(quán)初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)初始登記制度兼具民事規(guī)范及行政管理規(guī)范屬性，但其以民事規(guī)范及實(shí)現(xiàn)民事功能為主，行政管理規(guī)范則以服務(wù)于記載、宣示房地產(chǎn)所有權(quán)為限，過(guò)分強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)初始登記的行政管理功能是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的提交目的在于啟動(dòng)并完成房屋所有權(quán)初始登記，其范圍的確定應(yīng)受房屋所有權(quán)初始登記功能所限定，超出房屋所有權(quán)初始登記制度功能，要求提交無(wú)關(guān)的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應(yīng)主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權(quán)神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當(dāng)事人的決定權(quán)和選擇權(quán)，盡可能限制國(guó)家對(duì)當(dāng)事人私事的干涉?！盵6]81據(jù)此，目前的實(shí)踐過(guò)份強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)初始登記的行政管理屬性，賦予其過(guò)多、過(guò)重的行政管理功能，在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)設(shè)置過(guò)多無(wú)關(guān)的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權(quán)初始登記的制度功能的。立法有必要以準(zhǔn)確界定的房屋所有權(quán)初始登記制度功能為核心標(biāo)準(zhǔn)，重新審視并合理確定未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。

最后，必須說(shuō)明的是，上文的探討是針對(duì)實(shí)踐中房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍不適當(dāng)擴(kuò)大而進(jìn)行的，是從反面對(duì)未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍進(jìn)行界定、限定。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料應(yīng)具體包括哪些？還有必要從房屋所有權(quán)初始登記的制度功能出發(fā)進(jìn)行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進(jìn)行雙重界定、限定，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的范圍問(wèn)題才能得到終極解決。

鑒于房屋所有權(quán)初始登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權(quán)，故房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)材料應(yīng)證明擬進(jìn)行房屋所有權(quán)初始登記的對(duì)象已具備物權(quán)（具體指房屋所有權(quán)）的設(shè)立要求。唯有如此，房屋所有權(quán)初始登記的要件才能得到充實(shí)，房屋所有權(quán)初始登記才能得以啟動(dòng)并最終完成。根據(jù)物權(quán)法理論，物權(quán)“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋所有權(quán)的特征及一般法律權(quán)利的構(gòu)成要素理論（即權(quán)利由主體、客體、內(nèi)容三部分構(gòu)成[8]，我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)的設(shè)立，必須具備三個(gè)要素。其一，權(quán)利主體特定、明確?！拔餀?quán)法的本質(zhì)，在規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無(wú)主物，并無(wú)登記、宣示物權(quán)的必要。其二，權(quán)利客體為特定物，種類物無(wú)法具體化，無(wú)法設(shè)定物權(quán)。對(duì)于現(xiàn)代建筑物特別是區(qū)分所有建筑物而言，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性及使用上的獨(dú)立性，兩者缺一不可。（關(guān)于房屋特定化的判斷標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，參見(jiàn)：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權(quán)利內(nèi)容合法，具體表現(xiàn)為主體對(duì)房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權(quán)主體的法律地位。非法的支配無(wú)法形成房屋物權(quán)，支配者無(wú)法享有房屋物權(quán)人的法律地位。未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)應(yīng)根據(jù)這些要求，提供相應(yīng)的證明材料，從而實(shí)現(xiàn)充實(shí)房屋所有權(quán)初始登記要件，完成房屋所有權(quán)初始登記的目的。

（三）基于登記功能考量的應(yīng)提交材料的范圍設(shè)計(jì)

1．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定原則

根據(jù)上文分析，我們認(rèn)為，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定應(yīng)遵循如下三個(gè)原則：第一，充分證明申請(qǐng)登記的房屋已符合物權(quán)（具體指房屋所有權(quán)）的設(shè)立要件；第二，申請(qǐng)材料的取舍應(yīng)以房屋所有權(quán)初始登記制度功能的實(shí)現(xiàn)為依據(jù)，并受其限制；第三，房屋所有權(quán)初始登記中涉及的行政管理職能應(yīng)以配合、服務(wù)房屋所有權(quán)的登記宣示為限。

2．未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)的必備材料

未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)包括且僅限于如下方面：

①申請(qǐng)文件。房屋所有權(quán)初始登記為依申請(qǐng)進(jìn)行的行政行為，應(yīng)由當(dāng)事人提出申請(qǐng)；另外，申請(qǐng)書(shū)也是確定房屋所有權(quán)內(nèi)容的重要依據(jù)。

②申請(qǐng)人身份證明文件。身份證明文件是確定權(quán)利主體的重要依據(jù)。

③房屋特定化的證明文件。根據(jù)前文所述，房屋的特定化表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性及使用上的獨(dú)立性，兩者缺一不可。據(jù)此，房屋特定化的證明文件應(yīng)包括：第一，房屋構(gòu)造上具有獨(dú)立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項(xiàng)的房地產(chǎn)測(cè)繪文件；第二，房屋使用上具有獨(dú)立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗(yàn)收證明文件。

對(duì)于房屋在構(gòu)造上具有獨(dú)立性的證明文件的范圍與提供要求，實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議不大；而對(duì)于房屋使用上具有獨(dú)立性的證明文件的范圍及提供要求，實(shí)踐中存在一些爭(zhēng)議，我們?cè)谙挛脑倭硇刑接憽?/p>

④對(duì)房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設(shè)用地使用權(quán)證明文件，以表明建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)源的合法性，主要包括土地使用權(quán)出讓合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件。

3若干存在爭(zhēng)議的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料

(1)建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件 在實(shí)務(wù)中，建筑工程竣工驗(yàn)收一般分為兩部分。一是對(duì)建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)狻⑺?、電等方面進(jìn)行的驗(yàn)收。此部分驗(yàn)收一般由相關(guān)行政主管部門依據(jù)各自職責(zé)分別進(jìn)行，再由建設(shè)主管部門統(tǒng)一審核并出具相應(yīng)的竣工驗(yàn)收證明文件。二是對(duì)建筑工程的建設(shè)是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)的竣工驗(yàn)收，一般稱建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收。第一部分竣工驗(yàn)收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨(dú)立性，可以投入使用，不會(huì)因質(zhì)量、消防等問(wèn)題產(chǎn)生人身、財(cái)產(chǎn)危險(xiǎn)，也不會(huì)由于缺少電梯、燃?xì)?、水、電等必需品而影響生產(chǎn)、生活的進(jìn)行。房屋物權(quán)有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標(biāo)準(zhǔn)，房屋才能進(jìn)行物權(quán)登記，才能設(shè)立房屋物權(quán)。實(shí)踐中有一些人認(rèn)為，即使房屋未能通過(guò)此類事項(xiàng)的竣工驗(yàn)收，買受人對(duì)建筑材料也同樣擁有物權(quán)，也應(yīng)當(dāng)允許其進(jìn)行登記。我們認(rèn)為，這一種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。建筑材料等財(cái)產(chǎn)的物權(quán)不能等同于房屋物權(quán)，對(duì)建筑材料等財(cái)產(chǎn)擁有物權(quán)不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權(quán)是不同類型的物權(quán)，不能等同。故而，房屋的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面的竣工?yàn)收證明文件是房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的重要內(nèi)容。至于建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明文件，我們認(rèn)為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規(guī)劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規(guī)劃許可內(nèi)容完成了所有建設(shè)內(nèi)容，房屋的配套設(shè)施已完備，已具備使用上的獨(dú)立性。實(shí)務(wù)中，許多房地發(fā)開(kāi)發(fā)商僅關(guān)心專有部分的建設(shè)，而不愿意承建甚至逃避建設(shè)學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、公共活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施，從而導(dǎo)致房屋無(wú)法取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明。有些人認(rèn)為，共用設(shè)施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨(dú)立性，因而不應(yīng)成為規(guī)劃竣工驗(yàn)收的障礙。對(duì)此，我們認(rèn)為，所謂房屋使用上的獨(dú)立性，又稱為“機(jī)能上之獨(dú)立性”或“經(jīng)濟(jì)上之獨(dú)立性”[10]，“于判斷時(shí)，并不是將該部分自房屋中完全分離出來(lái)獨(dú)立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機(jī)能如何及與整體房屋之關(guān)聯(lián)如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時(shí)發(fā)生偏差?！保▍⒁?jiàn)：何明楨．建筑物區(qū)分所有之研究[D]．臺(tái)北：臺(tái)灣政治大學(xué)，1983．轉(zhuǎn)引自：陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對(duì)于特定土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下的房屋而言，房屋使用上具有獨(dú)立性的判斷應(yīng)是特定的，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定為標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設(shè)施均是房屋使用功能得以發(fā)揮的重要構(gòu)成部分，任何一部分的缺失均會(huì)導(dǎo)致房屋使用價(jià)值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨(dú)立性，因而不能設(shè)立房屋物權(quán)。比如，土地使用權(quán)出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區(qū)，約定一戶配兩個(gè)車位，有獨(dú)立的學(xué)校，獨(dú)立的游泳池。但在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)最終并未配建這些設(shè)施。在這一情形下，雖然根據(jù)一般社會(huì)觀念，其他建筑部分仍可獨(dú)立使用，但從該宗地的土地使用權(quán)出讓合同的約定出發(fā)，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨(dú)立使用的要求，故而不應(yīng)取得建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明。否則，土地使用權(quán)出讓合同的約定便會(huì)落空，將來(lái)信賴土地使用權(quán)出讓合同的約定而進(jìn)行交易的買受人也必將受到損害。

綜上所述，建筑工程的質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)狻⑺?、電等方面的?yàn)收及規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明文件均是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的重要內(nèi)容。

(2)建筑工程造價(jià)結(jié)算文件 實(shí)踐中，建筑工程造價(jià)結(jié)算文件的提供要求也是引發(fā)“辦證難”的一個(gè)重要原因。

將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，原因主要有兩點(diǎn)：其一，在一些地方的登記實(shí)踐中，該文件確定的工程造價(jià)是登記簿中登記價(jià)款的確定依據(jù)，并進(jìn)而成為初始登記環(huán)節(jié)有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)收依據(jù)；其二，提供此文件是我國(guó)法律及登記實(shí)踐不允許房地產(chǎn)進(jìn)行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價(jià)有非常重要的作用，決定著房地產(chǎn)抵押能在多大范圍內(nèi)進(jìn)行。

工程造價(jià)結(jié)算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)承建商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常存在工程款糾紛，故而房地產(chǎn)承建商時(shí)常將該文件作為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權(quán)初始登記的辦理。

我們認(rèn)為，將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價(jià)結(jié)算文件納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍是混淆不同行政管理關(guān)系的結(jié)果，實(shí)質(zhì)上是將征稅機(jī)關(guān)核定征稅標(biāo)的價(jià)值的職責(zé)轉(zhuǎn)嫁予登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)初始登記環(huán)節(jié)履行；另一方面，在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)承建商提供的工程結(jié)算價(jià)存在造假的可能，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能借此文件偷稅漏稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)以該文件為依據(jù)征收稅費(fèi)的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價(jià)結(jié)算文件作為登記價(jià)款的確定依據(jù)，并進(jìn)而作為初始登記環(huán)節(jié)有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)收依據(jù)的作法是錯(cuò)誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》已不再?gòu)?qiáng)調(diào)抵押權(quán)必須在抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)設(shè)定，并且抵押權(quán)設(shè)定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規(guī)定。這些制度設(shè)計(jì)表明《物權(quán)法》已傾向于采用順位制度取代《擔(dān)保法》規(guī)定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當(dāng)然，《物權(quán)法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔(dān)保法》關(guān)于“余額抵押”的規(guī)定。這一問(wèn)題在實(shí)踐中還存在著爭(zhēng)議，目前各地的操作也并不一致，未來(lái)的立法有必要對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行明確。）根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2006年1月的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)抵押可以不再根據(jù)登記價(jià)款確定抵押物的價(jià)值，抵押物的價(jià)格可以由抵押雙方議定或評(píng)估確定。根據(jù)這些規(guī)定，結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求及發(fā)達(dá)國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，立法及實(shí)踐中允許超額抵押是必然的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)民事立法的必然要求，登記實(shí)踐中要求提供建筑工程造價(jià)結(jié)算文件以確定登記價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)禁止超額抵押的作法也是不妥的。

(3)完稅證明 在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中征收有關(guān)稅費(fèi)是稅收征管的一種重要手段，這一觀點(diǎn)不僅僅是我國(guó)許多學(xué)者的看法，也是與國(guó)外一些學(xué)者的看法相一致的，甚至已被國(guó)外的一些立法采納[11]。在我國(guó)許多地方的房地產(chǎn)登記實(shí)踐中，房地產(chǎn)登記發(fā)證的最后一個(gè)程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實(shí)質(zhì)上已成為房屋所有權(quán)初始登記及其他房地產(chǎn)登記的一項(xiàng)重要申請(qǐng)材料。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的征稅行為是由房地產(chǎn)交易活動(dòng)引發(fā)的，納稅義務(wù)的產(chǎn)生是權(quán)利變動(dòng)的一項(xiàng)法律后果，而非權(quán)利變動(dòng)的前提或根據(jù)。根據(jù)本文關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記制度功能的分析，征稅手段不應(yīng)是房屋所有權(quán)初始登記制度的一項(xiàng)功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無(wú)聯(lián)系，故而，完稅證明不應(yīng)成為房屋所有權(quán)初始登記乃至其他房地產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料。立法及實(shí)踐不能因房屋所有權(quán)初始登記具有物權(quán)宣示、保護(hù)功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應(yīng)在法律關(guān)系上與登記制度相切割。當(dāng)然，我們并不反對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)代征相關(guān)交易稅，僅不應(yīng)將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權(quán)初始登記作為征稅的“抓手”。

(4)地價(jià)款繳納證明、立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價(jià)款繳納證明是土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證書(shū)的前提，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了土地使用權(quán)證書(shū)的，不應(yīng)再要求其提供地價(jià)款繳納證明。當(dāng)然，實(shí)踐中也存在土地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證書(shū)，但未完全繳納地價(jià)款的情形（如允許分期繳納地價(jià)款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權(quán)的取得應(yīng)認(rèn)定尚存在瑕疵，不應(yīng)進(jìn)行初始登記，否則，可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)家土地收益的流失。

立項(xiàng)文件實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)證明文件取得及其后一系列建設(shè)行為得以進(jìn)行的前提條件，而建設(shè)用地規(guī)劃許可證明則是建設(shè)工程規(guī)劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關(guān)文件所吸附，均不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應(yīng)是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權(quán)證明文件及房屋測(cè)繪報(bào)告等文件實(shí)現(xiàn)，即使缺乏門牌標(biāo)志，房屋初始登記也可以通過(guò)宗地號(hào)及測(cè)繪報(bào)告中的房屋編號(hào)進(jìn)行。）地下工程建設(shè)檔案移交證明、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權(quán)的記載、宣示無(wú)關(guān)，均不應(yīng)納入房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應(yīng)循其他法律途徑實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍包括：房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人身份證明文件；土地使用權(quán)證明文件（不包括地價(jià)款繳納證明，但根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同約定允許分期繳納地價(jià)款的除外）；建筑工程規(guī)劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件（包括規(guī)劃、建筑質(zhì)量、消防、電梯、燃?xì)?、水、電等方面的竣工?yàn)收證明文件）；建筑工程測(cè)繪報(bào)告。立法對(duì)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的列舉應(yīng)不設(shè)兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設(shè)、擴(kuò)充房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的不確定、混亂現(xiàn)象才可能得到徹底根治。

三、已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及相關(guān)法律問(wèn)題

由于采取現(xiàn)售方式銷售的房地產(chǎn)已完成房屋所有權(quán)初始登記，已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（即實(shí)務(wù)中所稱的“大房地產(chǎn)證”），其轉(zhuǎn)讓不涉及房屋所有權(quán)初始登記問(wèn)題，故本部分探討的房屋主要指采取預(yù)售方式銷售的已批準(zhǔn)預(yù)售并已實(shí)際銷售的房屋。在實(shí)務(wù)中，許多已合法預(yù)售的房屋由于欠缺立法規(guī)定的初始登記申請(qǐng)材料，無(wú)法完成房屋所有權(quán)初始登記，最終無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對(duì)此，買受人往往感到不平：房屋已經(jīng)有權(quán)主管部門批準(zhǔn)預(yù)售，買受人支付了對(duì)價(jià)，最終卻無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。大量的上訪問(wèn)題便由此產(chǎn)生。

上文已述，合法買受人權(quán)益的保護(hù)未納入房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提供制度的考量范圍，是上述問(wèn)題產(chǎn)生的原因。由于這一缺陷的存在，現(xiàn)行立法僅從政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系角度設(shè)計(jì)房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的提供制度，而未從保護(hù)合法買受人的利益出發(fā)，設(shè)置特殊的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提供制度或?qū)υ撝贫冗M(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?，由此?dǎo)致“小業(yè)主辦證難”問(wèn)題在實(shí)踐中已演化成激烈的社會(huì)矛盾，且難以在現(xiàn)行立法的框架內(nèi)得到解決。在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍與相關(guān)制度應(yīng)作如何調(diào)整，有必要引起立法機(jī)關(guān)的充分重視。

我們認(rèn)為，根據(jù)行政法理論中的信賴保護(hù)原則，“基于保護(hù)人民正當(dāng)權(quán)益的考慮，行政主體對(duì)其在行政過(guò)程中形成的可預(yù)期的行為、承諾、規(guī)則、‘慣例、狀態(tài)等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！盵12]另外，根據(jù)行政許可法理論及我國(guó)行政許可法第4章的有關(guān)規(guī)定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監(jiān)管職責(zé)的行政行為。行政許可機(jī)關(guān)應(yīng)履行對(duì)行政許可行為進(jìn)行監(jiān)督檢查（尤其是過(guò)程監(jiān)管，而非僅是結(jié)果監(jiān)管）的職責(zé)，及時(shí)采取措施，糾正不法行為，以保護(hù)社會(huì)大眾尤其是善意第三人基于對(duì)行政許可行為的信賴而從事法律行為所應(yīng)獲得的法益，否則行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，預(yù)售許可證的取得是以已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產(chǎn)主管部門頒發(fā)房地產(chǎn)預(yù)售許可證的行為，意味著政府以其信用擔(dān)保預(yù)售房屋在土地權(quán)利、規(guī)劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會(huì)大眾可安心購(gòu)買。由此，在預(yù)售許可證頒發(fā)后，相關(guān)主管部門應(yīng)對(duì)相關(guān)行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，如由于怠于履行監(jiān)管職責(zé)導(dǎo)致行政許可事項(xiàng)未得到遵守的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)合法買受人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。基于此，我們認(rèn)為，在已合法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在違規(guī)開(kāi)發(fā)行為或其他瑕疵的情形下，現(xiàn)今房地產(chǎn)實(shí)踐依據(jù)立法統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提供制度，簡(jiǎn)單地不予辦理房屋所有權(quán)初始登記的作法，實(shí)質(zhì)上是將相關(guān)主管部門及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔(dān)，是不妥當(dāng)?shù)摹Ｔ诜课菀押戏ㄞD(zhuǎn)讓，但相關(guān)行政許可未得到嚴(yán)格遵守的情形下，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與此相關(guān)的一些制度便應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以使善意買受人的信賴?yán)娴玫阶畲笙薅鹊谋Ｗo(hù)。

（一）地價(jià)款繳納證明文件

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)是取得預(yù)售許可證的當(dāng)然前提。據(jù)此，地價(jià)款繳納證明文件不應(yīng)是已合法轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)材料。在實(shí)踐中，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃許可文件加建房地產(chǎn)并拒絕繳納超建部分房地產(chǎn)的地價(jià)款，也有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)并未遵循上述規(guī)定，未完全繳納地價(jià)款。在此情形下，一些地方的房地產(chǎn)主管部門往往會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納欠繳地價(jià)款，否則不予辦理房屋所有權(quán)初始登記，也不予辦理轉(zhuǎn)移登記。這一作法并不妥當(dāng)，應(yīng)予糾正。

（二）建筑工程竣工驗(yàn)收證明文件

前文已述，各類建筑工程竣工驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)各異，目的也各不相同。我們認(rèn)為，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，有一些事項(xiàng)的驗(yàn)收可能會(huì)出于保護(hù)合法買受人權(quán)益的需要而必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但也有一些驗(yàn)收事項(xiàng)的目的在于證明房屋具備房屋所有權(quán)設(shè)立的基本要求，任何因素的發(fā)生也不應(yīng)促使其進(jìn)行調(diào)整。這一問(wèn)題有進(jìn)行區(qū)分探討的必要。

1．關(guān)于建筑質(zhì)量、消防驗(yàn)收文件問(wèn)題

由于建筑質(zhì)量、消防問(wèn)題會(huì)根本性地影響房屋使用者的人身、財(cái)產(chǎn)安全，針對(duì)這一類事項(xiàng)的驗(yàn)收要求應(yīng)具有普適性，不管房屋占有人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定的要求。若這兩類事項(xiàng)無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收，房屋不應(yīng)投入使用，不應(yīng)進(jìn)行初始登記。我們認(rèn)為，建筑質(zhì)量驗(yàn)收文件、消防驗(yàn)收文件同樣應(yīng)是已合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料的重要構(gòu)成部分。

2．關(guān)于電梯、燃?xì)?、水、電等方面的?yàn)收文件問(wèn)題

由于此類驗(yàn)收一般不涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題，而僅影響房屋的使用價(jià)值或使用上的獨(dú)立性。從最大限度保護(hù)合法買受人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的角度出發(fā)，若這些事項(xiàng)的瑕疵未使房屋完全失去使用價(jià)值，則記載、宣示該房屋的物權(quán)并允許進(jìn)行交易，依然是有價(jià)值的，應(yīng)允許其辦理房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記。相關(guān)主管部門有必要改變現(xiàn)行僵化的管理模式（也即將驗(yàn)收結(jié)果簡(jiǎn)單地區(qū)分為合格或不合格），靈活出具相應(yīng)的竣工驗(yàn)收文件（如對(duì)未符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)但未根本性地使房屋完全喪失使用價(jià)值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進(jìn)行某種形式的利用的驗(yàn)收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權(quán)。

3．關(guān)于建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件問(wèn)題

在實(shí)務(wù)中，建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件的提供要求是引發(fā)“業(yè)主辦證難”社會(huì)矛盾的重要焦點(diǎn)。一些房屋在預(yù)售后，由于出現(xiàn)加建、改建、未按許可要求建設(shè)配套設(shè)施、改變房屋功能等違法行為，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行初始登記及轉(zhuǎn)移登記，從而演化成“業(yè)主辦證難”問(wèn)題，形成了尖銳的社會(huì)矛盾。對(duì)此，首先，根據(jù)上文所述的信賴保護(hù)原則及行政許可法理論，在規(guī)劃許可文件頒發(fā)后，因規(guī)劃主管部門監(jiān)管不嚴(yán)引發(fā)的后果不應(yīng)由合法買受人承擔(dān)；其次，既然合法買受人不承擔(dān)因規(guī)劃部門監(jiān)管不嚴(yán)引發(fā)的法律后果，對(duì)于買受人而言，其購(gòu)買的房屋即應(yīng)視為合法建造的房屋。根據(jù)房屋所有權(quán)初始登記的制度功能，此時(shí)的房屋所有權(quán)初始登記僅起到記載并宣示物權(quán)的作用，而不在于創(chuàng)設(shè)物權(quán)。若房屋具備房屋物權(quán)的設(shè)立條件，合法買受人要求進(jìn)行房地產(chǎn)登記的，規(guī)劃主管部門負(fù)有出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件的義務(wù)，以協(xié)助買受人完成對(duì)其合法物權(quán)的登記宣示。

在實(shí)踐中，建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)有兩個(gè)問(wèn)題亟需厘清、解決：

（1）一部分建筑工程專有部分違反規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，如加建、改建等，其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋能否進(jìn)行登記？對(duì)此，實(shí)踐的作法一般是整宗地內(nèi)的房屋均不能取得建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，所有業(yè)主均不能辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。我們認(rèn)為，根據(jù)上文論述，此作法并不妥當(dāng)。規(guī)劃部門應(yīng)出具合法建筑部分的規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，配合買受人完成房屋物權(quán)的登記宣示。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，并且違法建設(shè)的房地產(chǎn)與合法建設(shè)的房地產(chǎn)已不可能分開(kāi)，房屋已不能按原有規(guī)劃文件進(jìn)行驗(yàn)收的，規(guī)劃主管部門甚至應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)狀出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，以保護(hù)合法買受人的利益。

(2)未按規(guī)劃許可文件要求建設(shè)共用設(shè)施、共用部分，導(dǎo)致該共用設(shè)施、共用部分無(wú)法通過(guò)規(guī)劃竣工驗(yàn)收的，其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋能否進(jìn)行初始登記？我們認(rèn)為，共用部分或共用設(shè)施未通過(guò)規(guī)劃竣工驗(yàn)收并不能否認(rèn)其他具備物權(quán)設(shè)立條件的房屋仍然具有使用、交換價(jià)值，對(duì)該部分房屋物權(quán)的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現(xiàn)時(shí)，拒絕出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收文件，由此導(dǎo)致由合法買受人承擔(dān)所有不利后果的作法是不妥的，規(guī)劃主管部門應(yīng)就合法建設(shè)的專有部分出具規(guī)劃竣工驗(yàn)收證明文件，以保護(hù)合法買受人的利益。

（三）建筑工程規(guī)劃許可證明文件及施工許可證明文件

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條的規(guī)定，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證是預(yù)售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預(yù)售并已合法轉(zhuǎn)讓的情況下，這兩項(xiàng)許可文件證明的許可內(nèi)容如存在瑕疵的，不應(yīng)成為房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的障礙。

（四）其他文件

對(duì)于登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等文件，根據(jù)上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權(quán)初始登記的法律屬性及物權(quán)的設(shè)立要求決定的，是不可或缺的。但在實(shí)踐中，在開(kāi)發(fā)企業(yè)潛逃、破產(chǎn)或因其他原因滅失的情形下，為保護(hù)善意買受人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，上述材料的提供要求同樣有調(diào)整、變通的需要，上述文件所證明的事項(xiàng)應(yīng)由相關(guān)主管部門根據(jù)有關(guān)許可文件、證明文件直接確定或委托相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)繪確定。

總而言之，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓的情形下，行政許可機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促被許可人履行相應(yīng)的義務(wù)。在行政許可內(nèi)容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護(hù)原則及行政許可法原理，行政主管部門應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。據(jù)此，在房屋已合法轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)行政許可未得到嚴(yán)格遵守的情形下，立法應(yīng)從保護(hù)合法買受人權(quán)益的角度出發(fā)，對(duì)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍及與之相關(guān)的一些制度進(jìn)行調(diào)整，避免本應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及行政許可機(jī)關(guān)承擔(dān)的法律責(zé)任最終轉(zhuǎn)嫁由合法買受人承擔(dān)。

四、結(jié)論

在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍的確定及由此引發(fā)的一些爭(zhēng)議、矛盾實(shí)質(zhì)上是由于兩個(gè)問(wèn)題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍應(yīng)如何確定的問(wèn)題；二是在房屋已合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，為保護(hù)合法買受人的利益，相關(guān)制度應(yīng)否作適當(dāng)調(diào)整的問(wèn)題。我們認(rèn)為，第一個(gè)問(wèn)題的解決應(yīng)從房屋所有權(quán)初始登記制度的功能入手進(jìn)行探討，尋求相應(yīng)的答案。在這一過(guò)程中，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認(rèn)識(shí)是一個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，該問(wèn)題的厘清對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的解決至關(guān)重要。第二個(gè)問(wèn)題則應(yīng)在第一個(gè)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從行政法理論中的信賴保護(hù)原則及行政許可法原理出發(fā)，充分考慮合法買受人利益的保護(hù)要求，對(duì)一般情形下的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)材料提供制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。唯有如此，關(guān)于房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交材料的范圍問(wèn)題及與此相關(guān)的一些爭(zhēng)議才能最終得到妥善解決。

注釋:

[1]許明月，胡光志，等．財(cái)產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究[M]．北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2002:80.

[2]孫憲忠．德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]溫豐文．土地法[M]．臺(tái)中：洪記印刷有限公司，2005：152.

[4]孫憲忠．中國(guó)物權(quán)法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．論不動(dòng)產(chǎn)登記[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，高潤(rùn)恒，不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2005:81.

[7]鮑爾施蒂爾納．德國(guó)物權(quán)法：上冊(cè)[M]．張雙根，譯．北京：法律出版社，2004:12.

[8]龍衛(wèi)球．民法總論[M]．北京：中國(guó)法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中國(guó)物權(quán)法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

[10]陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

阿婆有家難回

2012年10月19日，記者欲到鄺婆婆的房子一探究竟，巧遇鄺婆婆在一個(gè)朋友的陪同下剛回來(lái)。只見(jiàn)房子青綠色的鐵門緊閉，通過(guò)窗戶向內(nèi)窺視，家具已經(jīng)搬空，只剩下一些凌亂的雜物。鄺婆婆用手推了幾下門，大門紋絲不動(dòng)，她顯得很失落。

鄺婆婆雖然久不居此，但很多街坊見(jiàn)到鄺婆婆，都主動(dòng)圍過(guò)來(lái)跟她打招呼。鄺婆婆是地道廣州人，她掏出戶口簿給記者看，“你看，我們一家的戶口都在這里，這是我的根，是我在廣州的棲身之地。我們?cè)谶@住了幾十年，哪怕它再小，再舊，我也不會(huì)賣它?！编椘牌耪f(shuō)著說(shuō)著，眼睛就濕潤(rùn)了。

鄺婆婆在家門口徘徊再三，她向五金鋪借來(lái)了錘子，想破門而入。但理性思考后，她決定還是等法院判決下來(lái)后，再采取行動(dòng)。

一手買家自認(rèn)是“炒樓客”

法院受理案件后，鄺婆婆才從被告房管局提供的證據(jù)材料中得知，黎先生是第一次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的買方。鄺婆婆向法院提出申請(qǐng)，追加黎先生為本案第三人，理由是根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。

鄺婆婆的申請(qǐng)書(shū)上寫(xiě)道：“無(wú)論該房產(chǎn)轉(zhuǎn)手幾次，原告作為該房產(chǎn)的所有權(quán)人，有權(quán)向參與轉(zhuǎn)手交易的任何受讓人追討，以恢復(fù)該房產(chǎn)的原狀。”

黎先生是誰(shuí)？他當(dāng)初是怎樣買下鄺婆婆這間房子的？記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上黎先生。

黎先生向記者大方承認(rèn)自己是一名“炒樓客”。他告訴記者，2010年9月，房屋中介人員容沛麒聯(lián)系上他，說(shuō)建設(shè)六馬路有一間很便宜的小面積房屋?！坝捎趦r(jià)格實(shí)在太便宜了，只要15萬(wàn)元，我只在門口看了一下就決定買了，然后容沛麒帶我去辦了過(guò)戶?！碧岬饺菖骥?，黎先生說(shuō)：“他的手機(jī)號(hào)經(jīng)常變，我現(xiàn)在也沒(méi)法聯(lián)系上他?！?/p>

偽造身份證為何能辦過(guò)戶

庭審證據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)持這間房屋的房產(chǎn)證去房管局辦理過(guò)戶的是容沛麒。但鄺婆婆表示，自己不認(rèn)識(shí)容沛麒，也從未去過(guò)南方公證處辦理委托賣房的公證。而且，公證書(shū)上鄺婆婆夫婦的身份證系偽造。

房管局的人稱，根據(jù)廣東省內(nèi)相關(guān)登記辦法規(guī)定，當(dāng)時(shí)中介容沛麒提供了經(jīng)公證處公證的委托授權(quán)書(shū)，其只需提供鄺婆婆夫婦的身份證復(fù)印件，即可辦理過(guò)戶手續(xù)，無(wú)需身份證原件。

鄺婆婆的老伴已于2010年去世，但公證書(shū)的日期是2011年9月8日。已經(jīng)去世的人，怎么可能去辦公證？鄺婆婆說(shuō)，這間房的房產(chǎn)證一直是由老伴保管，老伴過(guò)世后一直沒(méi)有找到。為此，鄺婆婆2011年還曾去房管局、派出所等部門報(bào)失，但由于補(bǔ)辦的程序復(fù)雜，鄺婆婆年紀(jì)大了不愿多動(dòng)，此事就不了了之。

有人懷疑，鄺婆婆的房產(chǎn)證可能被人拿走，用非法的手段交易了。但誰(shuí)拿走了房產(chǎn)證？目前卻不得而知。

律師建議阿婆申請(qǐng)撤銷公證

房子經(jīng)過(guò)幾手轉(zhuǎn)賣手續(xù)，鄺婆婆如今追償變得異常艱難。廣東明境律師事務(wù)所主任胡福傳律師建議，鄺婆婆可以改變維權(quán)策略。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文

2008年年底，張迪與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區(qū)的一處房產(chǎn)。該房產(chǎn)屬于個(gè)人貸款購(gòu)買的商品房，已抵押給銀行，出售時(shí)還有銀行借款沒(méi)有還清。張迪在委托時(shí)出示了房屋所有權(quán)證、身份證等證件，并在合同中書(shū)面申明該房產(chǎn)屬于自己個(gè)人所有。房屋所有權(quán)證上面登記的產(chǎn)權(quán)人也是張迪本人。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛牌出售后，李林最終選定并購(gòu)買了張迪的房產(chǎn)，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時(shí)買方向賣方支付了購(gòu)房定金，并約定：由買方預(yù)付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過(guò)戶、交房手續(xù)。同時(shí)，根據(jù)三方的合同約定，由買方向經(jīng)紀(jì)公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導(dǎo)致交易不成的，應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)傭金，守約方不承擔(dān)傭金。

合同簽訂后，買方如約支付了預(yù)付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續(xù)，并辦理完了過(guò)戶手續(xù)。

2009年8月，李林接到法院傳票，原來(lái)張迪的愛(ài)人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。

侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關(guān)系，2006年7月1登記結(jié)婚?；楹?，夫妻二人購(gòu)買了位于北京某小區(qū)的房產(chǎn)一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產(chǎn)中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

她認(rèn)為該房屋屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無(wú)權(quán)擅自處分共同房產(chǎn)?，F(xiàn)將丈夫張迪、購(gòu)房者李林和中介公司至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。

李林很無(wú)奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時(shí)，沒(méi)有義務(wù)審查房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認(rèn)為現(xiàn)在是他們夫妻看房屋漲價(jià)了，想反悔。主張買賣合同有效，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱：簽訂合同時(shí)，看到房產(chǎn)證上只有被告張迪的名字，并沒(méi)有共有權(quán)人的名字。

法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請(qǐng)求。

主審法官認(rèn)為，公示公信是物權(quán)的基本原則。物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。本案中，據(jù)全部權(quán)證記載，該房屋所有情況為單獨(dú)所有，購(gòu)買人李林有理由相信該房屋系張迪個(gè)人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)的說(shuō)法并不能對(duì)抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權(quán)利，對(duì)其損失可另案解決。

制度漏洞是糾紛主要因素

共有人一方以未經(jīng)其允許主張房屋買賣合同無(wú)效的案件中，有些確實(shí)是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因?yàn)榉績(jī)r(jià)變化等原因，房屋所有權(quán)人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來(lái)。糾紛發(fā)生的原因除了購(gòu)房者未盡到審查義務(wù)、房?jī)r(jià)變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。

夫妻婚后購(gòu)房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實(shí)踐中給法院的案件審理帶來(lái)不少的困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以機(jī)關(guān)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人就是一人。2008年7月開(kāi)始施行的《房屋登記辦法》對(duì)隱性共有人提出了更明確的要求。

本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產(chǎn)應(yīng)屬合法有效，未登記在權(quán)屬證書(shū)上的另一方，無(wú)權(quán)主張買賣無(wú)效，理由如下。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)

筆者在以前的案例中針對(duì)物權(quán)的公示性，已做過(guò)很多闡述：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是最新的關(guān)于物權(quán)（所有權(quán)是最完整的物權(quán)）方面的法律，應(yīng)當(dāng)是最權(quán)威的。

所謂物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，必須通過(guò)一定的方法向社會(huì)公開(kāi)，從而使第三人知道物權(quán)狀況。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，如前所述，按照我國(guó)法律的規(guī)定是以登記作為其公示的方式的。

所謂公信原則，是指一旦當(dāng)事人的物權(quán)依法進(jìn)行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)狀況與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不相符，對(duì)于信賴此公示的人也不產(chǎn)生任何影響。

物權(quán)公示和公信原則，主要是方便人們了解物權(quán)狀況，避免侵犯別人的物權(quán)，同時(shí)避免自己受到損害，降低交易成本，保護(hù)交易安全。

如果法律不規(guī)定簡(jiǎn)單易識(shí)別的公示方式，當(dāng)事人要了解清楚物權(quán)狀況，不但成本巨大，有時(shí)甚至是不可能的。

非依法公示的所有權(quán)不應(yīng)受保護(hù)

除非法律有明文規(guī)定，非依法公示的所有權(quán)至少不能對(duì)抗善意第三人，包括不能對(duì)抗善意第三人的合法債權(quán)。

在筆者的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權(quán)證上登記的所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證上未登記的所有權(quán)人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過(guò)戶登記，買方已取得房屋所有權(quán)證，則保護(hù)買方所有權(quán)，反之則確認(rèn)合同無(wú)效，終止履行。這實(shí)際上還是承認(rèn)登記之外的權(quán)利人的共有權(quán)，只不過(guò)是根據(jù)法律規(guī)定的善意取得制度承認(rèn)買方已取得的所有權(quán)而已。

大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，只要房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字，都認(rèn)為是合法有效。許多房屋買賣當(dāng)事人對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)性質(zhì)存在誤解，認(rèn)為只要找了經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)紀(jì)公司就要對(duì)交易安全負(fù)責(zé)，承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，我國(guó)法律法規(guī)明確允許經(jīng)紀(jì)公司實(shí)施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是。這兩種經(jīng)紀(jì)行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔(dān)。

變隱性為顯性

夫妻一方或其他共有權(quán)人（比如同居產(chǎn)生的共有）因?yàn)楣灿蟹慨a(chǎn)被出售，權(quán)利受到侵害的，可以根據(jù)法律規(guī)定，向侵權(quán)人主張賠償。但這是基于債權(quán)，而不是物權(quán)。為了維護(hù)自己物權(quán)利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變?yōu)轱@性共有人。

按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權(quán)人，有3種處理方式：贈(zèng)與、買賣、析產(chǎn)登記。

贈(zèng)與

房屋產(chǎn)權(quán)人想在房產(chǎn)證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給子女。第一步應(yīng)先到公證部門辦理房屋的贈(zèng)與公證，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到國(guó)土房管局的測(cè)繪部門出具測(cè)繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、完稅或免稅證明、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、贈(zèng)與公證書(shū)、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與登記，增加子女為房屋共有人。

買賣

想在自己的房地產(chǎn)權(quán)證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)賣給有血緣關(guān)系的親人。持房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，增加其為房屋共有人。