房地產(chǎn)市場(chǎng)建議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入調(diào)整期

2008年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以7月為分水嶺，此后多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期。

從全國房地產(chǎn)投資完成額來看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅高達(dá)33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開發(fā)投資3.058萬億，同比增長20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個(gè)百分點(diǎn)，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實(shí)際投資額在明顯下降，開發(fā)商對(duì)近期市場(chǎng)的變化持審慎態(tài)度。

進(jìn)一步分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的因素，但是由于東部占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達(dá)60％以上，中部和西部僅占40％左右，因而東部投資增速下降必然會(huì)影響全國的房地產(chǎn)投資的增幅。

從交易量來看，2008年全國商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，這是過去10年從未有過的。1～12月全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。

商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進(jìn)一步分析35個(gè)大中城市的商品住宅市場(chǎng)，除濟(jì)南、呼和浩特和長春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長外，其他32個(gè)城市均出現(xiàn)了負(fù)增長，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負(fù)增長，但上海、北京、深圳和福州是個(gè)例外。北京自2006年以來商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計(jì)跌幅略大于北京。

從銷售價(jià)格變化來看，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅逐月走低，1～11月份同比價(jià)格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，下降0.4％。其中熱點(diǎn)城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉(zhuǎn)為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉(zhuǎn)為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢(shì)，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個(gè)，占70個(gè)大中城市的78.5％，這預(yù)示著各城市房價(jià)增幅趨緩和走低的跡象越來越明顯。

上述分析均表明房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入一個(gè)調(diào)整期。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的合理性和必要性

許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實(shí)上，其自身也有調(diào)整的要求。過去10年，得利于中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房價(jià)更是成倍的上漲。盡管維系中國房地產(chǎn)業(yè)長期向好的基本因素沒有，但市場(chǎng)繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。

(一)房價(jià)上漲過快的不可持續(xù)性

1999～2008年間，全國商品房和商品住宅銷售價(jià)格，按均價(jià)計(jì)算已累計(jì)增長了93％和103％，許多城市的房價(jià)在短短三年內(nèi)就增長了1倍多。個(gè)別城市同質(zhì)的房價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價(jià)讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤，但也嚴(yán)重打壓了市場(chǎng)的有效需求，導(dǎo)致居民購房可支付能力下降。其實(shí)，只有培育和呵護(hù)市場(chǎng)的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費(fèi)的兩個(gè)輪子形成良性互動(dòng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房價(jià)的關(guān)系，在存量上取決于家庭的財(cái)富水平(金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn))。簡單的總量分析，即用全國或某城市的房價(jià)與收入增長率來衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國轉(zhuǎn)型期收入差距在不斷擴(kuò)大這樣一個(gè)事實(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對(duì)高企的房價(jià)可支付能力在急劇下降。

以北京為例，為了檢驗(yàn)近年來房價(jià)持續(xù)上漲對(duì)不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強(qiáng)可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測(cè)算結(jié)果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房價(jià)大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房價(jià)大幅度上漲，越來越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購房能力。問題是這部分支付能力強(qiáng)的高收入家庭已經(jīng)購買了住房，而廣大中等收入群體面對(duì)高企的房價(jià)，入市仍待收入的增長和家庭財(cái)富的積累，或擠壓其他消費(fèi)支出。

交易量是佐證有效需求變化的另一指標(biāo)。2007年北京商品住宅均價(jià)突破萬元大關(guān)，達(dá)到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房價(jià)持續(xù)的大幅上揚(yáng)，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價(jià)達(dá)到12168元，比上年增長14％，交易量大跌了40％。房價(jià)上漲過快過高導(dǎo)致居民購房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國房價(jià)上漲較快的城市都不同程度地存在著。

此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實(shí)際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財(cái)富效應(yīng)銳減，金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預(yù)期和消費(fèi)行為，大量公務(wù)員住房和諸多名不符實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”，都對(duì)商品房市場(chǎng)交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

(二)土地財(cái)政的不可持續(xù)性

自2002年國有土地使用權(quán)出讓實(shí)施“招拍掛”以來，地價(jià)每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價(jià)給地方政府帶來可觀的收益。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財(cái)政收入的35％；2004年全國土地出讓金高達(dá)5894億元，占地方財(cái)政收入的49.5％；2005年國家開始緊縮

“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達(dá)1.2萬億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0％的土地流標(biāo)，導(dǎo)致地方政府地價(jià)款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實(shí)的成為地方政府的“第二財(cái)政”。

實(shí)事求是的講，土地財(cái)政對(duì)緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財(cái)力不足、公共品供給融資難等問題，對(duì)提升中國城市化水平有一定促進(jìn)作用，但也暴露出土地財(cái)政的諸多弊端：

首先，土地財(cái)政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權(quán)，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財(cái)”提供了便利，土地一級(jí)市場(chǎng)(征地)和二級(jí)市場(chǎng)(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營權(quán)，而招拍掛則為地方政府從低價(jià)征地和高拍價(jià)中獲得暴利，增加了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場(chǎng)有冷暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有周期的變動(dòng)，這意味著土地價(jià)格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生了變化，原來的供不應(yīng)求就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，土地流拍、降價(jià)就不可避免，“以地生財(cái)”就難以為繼。

其次，“土地財(cái)政”嚴(yán)重?fù)p害了國民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實(shí)行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應(yīng)代表全民的利益。然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機(jī)構(gòu)得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權(quán)主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權(quán)利，越來越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢(shì)群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無法保障將10％土地收益用于廉租房建設(shè)，而要?jiǎng)佑寐毠€(gè)人的公積金儲(chǔ)蓄的增值收益來為廉租房發(fā)補(bǔ)貼搞建設(shè)。顯然，這種“取之無方，用之失當(dāng)”的土地財(cái)政是與中國的城市化相悖的，因?yàn)橹袊某鞘谢荒芤誀奚r(nóng)民利益為代價(jià)，不解決五億多的農(nóng)民問題，不解決全體國民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會(huì)保障問題，中國這個(gè)全球少有的“超級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)”就難以啟動(dòng)，中國的現(xiàn)代化就難以實(shí)現(xiàn)。

(三)企業(yè)盲目擴(kuò)張的不可持續(xù)性

過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競爭力弱，平均負(fù)債率在70％以上，且經(jīng)營模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸?？梢哉f，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進(jìn)入商品房市場(chǎng)時(shí)，不對(duì)變化的市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動(dòng)，一味地按繁榮期來規(guī)劃未來，競標(biāo)拿地；不對(duì)潛在的市場(chǎng)需求和競爭對(duì)手(區(qū)位、價(jià)格、成本、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等)進(jìn)行細(xì)分，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運(yùn)用多種要素創(chuàng)造消費(fèi)者所看重的價(jià)值(房屋的品質(zhì)、效用和服務(wù))，以及消費(fèi)者從中獲得的滿足、舒適和財(cái)富。當(dāng)市場(chǎng)銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競爭會(huì)加劇市場(chǎng)低迷，侵蝕企業(yè)利潤。

造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸余額1.9萬億元，新增房地產(chǎn)中長期貸款2407億元，占中長期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，交易量萎縮導(dǎo)致預(yù)收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，預(yù)收定金和預(yù)收款連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長；個(gè)人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開發(fā)投資資金來源的2.3％，比上年下降了33.2個(gè)百分點(diǎn)。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴(kuò)張，上一年拿地過多，攤子過大，導(dǎo)致占用資金過多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營的難度。

三、對(duì)政府“救市”政策評(píng)價(jià)及改進(jìn)建議

應(yīng)對(duì)美國金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的衰退，中國要實(shí)現(xiàn)“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需”的目標(biāo)，增長的動(dòng)力將主要依賴于內(nèi)需，而擴(kuò)內(nèi)需離不開投資和消費(fèi)的雙引擎。盡管我國內(nèi)需投資領(lǐng)域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場(chǎng)需求大和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、既是投資品又是消費(fèi)品的特點(diǎn)，使之成為啟動(dòng)內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設(shè)等。目前看來，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺(tái)多項(xiàng)扶持政策，市場(chǎng)仍在期待企業(yè)的積極響應(yīng)，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長；二是預(yù)期；三是融資便利和稅收激勵(lì)。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)相關(guān)，因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應(yīng)有限。

2009年對(duì)于中國的房地產(chǎn)業(yè)來講，必將是一個(gè)“需要經(jīng)風(fēng)雨方能見彩虹”的一年，政府應(yīng)如何審時(shí)度勢(shì)，適時(shí)出臺(tái)有效的扶持政策，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長和改善民生均至關(guān)重要。

(一)審慎的分析市場(chǎng)變化為科學(xué)決策奠定基礎(chǔ)

從堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，科學(xué)的決策應(yīng)建立在市場(chǎng)信息充分和理性分析的基礎(chǔ)上。

首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，對(duì)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心。美國住房市場(chǎng)自2005年四季度以來出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”。2008年存量獨(dú)戶住宅的交易量491.2萬套，比2006年高峰時(shí)618萬套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價(jià)格中數(shù)19.86萬美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬套，比2005年高峰時(shí)下跌了62％，但售價(jià)中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時(shí)下降6.9％。導(dǎo)致美國房市大跌的因素很多：(1)政府與市場(chǎng)錯(cuò)位。政府不應(yīng)該將只能住廉租房的低收入者推向市場(chǎng)，試圖完全依賴市場(chǎng)機(jī)制(次貸)來解決其住房問題，讓“無自有資金、無資信、無支付能力”的三無人員購房，這無疑為市場(chǎng)的健康運(yùn)行埋下了隱患。(2)信用泛濫導(dǎo)致國民的過度負(fù)債。1980年以來的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費(fèi)信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉(zhuǎn)移租金稅收入均可減免個(gè)人所得稅)等，使美國人儲(chǔ)蓄銳減，過度負(fù)債盛行。在消費(fèi)主導(dǎo)的增長模式下，2008年美國居民負(fù)債高達(dá)13.8萬億美元，成為非金融部門中債務(wù)余額最大、占比最大，且增速最快的部門。

在居民負(fù)債中，住房抵押貸款占77％，消費(fèi)信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因?yàn)樽C券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的

工具，其更深層次的原因是美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡，長期低儲(chǔ)蓄率和赤字經(jīng)濟(jì)。特別是美國憑借美元國際儲(chǔ)備貨幣的霸主地位，向全球輸出過多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過多外匯儲(chǔ)備國家的資產(chǎn)價(jià)格上漲和貨幣的錯(cuò)配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國金融市場(chǎng)，以尋求高回報(bào)的金融資產(chǎn)，進(jìn)而推進(jìn)美國信貸市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、大宗產(chǎn)品期貨市場(chǎng)和金融衍生品市場(chǎng)惡性膨脹。當(dāng)一國購買力的增長趕不上負(fù)債的增長，當(dāng)金融脫離了為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)軌跡，“美國夢(mèng)”就演變成了一場(chǎng)惡夢(mèng)。而金融危機(jī)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑會(huì)進(jìn)一步加劇美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。

相比之下，中國住宅市場(chǎng)是以有效信用為基礎(chǔ)的。居民購房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無論是交易量還是房價(jià)，都不會(huì)出現(xiàn)象美國那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場(chǎng)上不乏持幣待購，等待時(shí)機(jī)的入市者。(2)我國銀行流動(dòng)性充裕，資本金充足，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持8％左右的增長率，維系中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期向好的基本因素沒有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來十年逐漸釋放。中國的城市化和工業(yè)化還沒有完結(jié)。人口結(jié)構(gòu)及特定的發(fā)展階段決定了高儲(chǔ)蓄、高投資、高增長在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國的現(xiàn)代化仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在發(fā)達(dá)國家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設(shè)施等，都與發(fā)達(dá)市場(chǎng)國家相差甚遠(yuǎn)。正是這些差距為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進(jìn)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

其次，要審慎分析中國各地域市場(chǎng)的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。(1)與前期抑制房價(jià)上漲過快的政策相違，導(dǎo)致房價(jià)再度瘋漲。2008年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個(gè)百分點(diǎn)。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價(jià)，這不符合供需決定價(jià)格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴(kuò)張將延續(xù)。在市場(chǎng)競爭中，企業(yè)要為自己的行為負(fù)責(zé)，物競天擇，適者生存。如果各地方政府能對(duì)空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價(jià)位和地區(qū)分布進(jìn)行分析，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗(yàn)。

(二)政府“救市”的政策目標(biāo)要明確

政府“救市”不是簡單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對(duì)癥下藥。過去幾年房價(jià)上漲過快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理或供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位相關(guān)。一個(gè)健全的住宅市場(chǎng)應(yīng)該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價(jià)位、地域分布、戶型面積等都應(yīng)是多元化的。當(dāng)人們將家庭當(dāng)期的收入、代際財(cái)富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會(huì)推動(dòng)房價(jià)非理性上揚(yáng)，其結(jié)果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個(gè)僅靠少數(shù)高收入者的購買力維系的房地產(chǎn)市場(chǎng)是難以為繼的。

如果我們認(rèn)定一個(gè)社會(huì)合理的收入分配結(jié)構(gòu)應(yīng)是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認(rèn)定百姓購房可支付能力的提升是一個(gè)漸進(jìn)的過程，如果我們認(rèn)定即便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，百姓對(duì)住房的質(zhì)量、性能、價(jià)格、服務(wù)仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應(yīng)以需求為導(dǎo)向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費(fèi)者以多種方式進(jìn)入住房市場(chǎng)。因此，政府應(yīng)借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級(jí)”的理性消費(fèi)、梯度消費(fèi)的模式，且有利于抑制住房價(jià)非理性上揚(yáng)。

需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點(diǎn)沒有錯(cuò)，但思路要清晰，政策目標(biāo)要明確。住房保障的政策目標(biāo)是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權(quán)房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟(jì)適用房，讓根本無支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標(biāo)，可能還會(huì)重蹈美國次貸危機(jī)的覆轍。因此，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴(kuò)大可出租的對(duì)象，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整可出租的對(duì)象，這樣才能讓百姓以多種消費(fèi)方式進(jìn)入市場(chǎng)，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴(yán)格控制大量公務(wù)員住房、單位集資建房以經(jīng)濟(jì)適用房之名，行福利分房之實(shí)，這不僅會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，還會(huì)產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負(fù)效應(yīng)。

(三)政府“救市”的方式與舉措

政府“救市”的方式應(yīng)遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長期制度建設(shè)相結(jié)合、需求面與供給面扶持相結(jié)合的原則。換言之，啟動(dòng)內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺(tái)扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動(dòng)居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。

從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長機(jī)制，改變國民收入過多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會(huì)保障制度，改善國民消費(fèi)預(yù)期；減少強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，在住房公積金管理不好使用不當(dāng)?shù)某鞘?，?yīng)將強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實(shí)施差別稅收和信貸政策。對(duì)購買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，各商業(yè)銀行可根據(jù)購房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實(shí)施差別利率。

從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹立“以人為本、消費(fèi)者至上”的理念，實(shí)施綠色金融或優(yōu)惠的財(cái)稅和土地政策，對(duì)集約用地、從事中低價(jià)位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)將城市規(guī)劃、土地政策、項(xiàng)目審查和開工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營，在一些大中城市，興建一批面向全社會(huì)的不同價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)的租賃住房，如公務(wù)員公寓、青年公寓、老年公寓，或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房和空置期較長的商品房改為租賃房，以培育租賃市場(chǎng)，解決供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。(3)加大保障性住房供給，既要通過興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問題，還應(yīng)通過興建租賃性經(jīng)濟(jì)適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

一、強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任

做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作是各級(jí)政府的重要職責(zé)，是關(guān)注民生的重要體現(xiàn)。各級(jí)各部門要把思想統(tǒng)一到國務(wù)院和省政府的決策部署上來，切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，采取有效措施，抑制房價(jià)過快上漲，下大氣力做好住房保障工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作，實(shí)行市政府負(fù)總責(zé)，縣、區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委具體負(fù)責(zé)抓落實(shí)的工作責(zé)任體系。各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委要切實(shí)擔(dān)負(fù)起政府責(zé)任，不折不扣地完成穩(wěn)定住房價(jià)格和住房保障的目標(biāo)任務(wù)。發(fā)改、物價(jià)、國土、規(guī)劃、房管、建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、金融、公安、民政、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)察、審計(jì)、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查隊(duì)等有關(guān)部門和單位要密切配合，按照工作分工，各司其職、各盡其責(zé)，全面落實(shí)國家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策和措施。對(duì)國家、省、市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信貸、土地、稅收等政策未落實(shí)，新建住房價(jià)格增長過快，保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢的，市監(jiān)察局、市住房保障和房產(chǎn)管理局等部門要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和程序?qū)ο嚓P(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。

二、明確新建住房價(jià)格控制目標(biāo)

市政府確定，年度全市新建商品住房價(jià)格增幅，要控制在年全市地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度的預(yù)期目標(biāo)以內(nèi)（兩個(gè)預(yù)期目標(biāo)均為左右）。從年起，市住房保障和房產(chǎn)管理局要會(huì)同市物價(jià)局、市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查隊(duì)等有關(guān)部門，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度、居民住房支付能力，結(jié)合本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，向市政府報(bào)告下年度全市住房價(jià)格增長控制目標(biāo)，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)省政府備案。同時(shí)，要加強(qiáng)住房價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況研究制定對(duì)策措施。

三、加大保障性安居工程建設(shè)力度

為增加有效供給，抑制房價(jià)過快上漲，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房套，超額完成省定目標(biāo)任務(wù)。其中：新增發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼戶，新增廉租住房套；新建經(jīng)濟(jì)適用住房套；新增公共租賃住房套；新建限價(jià)商品住房套；通過城市棚戶區(qū)改造、林場(chǎng)危舊房改造分別解決住房困難戶戶、戶。解決戶農(nóng)村困難群眾基本居住安全問題。各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委和市住房保障和房產(chǎn)管理局，要按照與市政府簽訂的保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書要求，制定完成目標(biāo)任務(wù)的具體實(shí)施方案和保障措施；市政府各有關(guān)部門要認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)、資金配套、稅費(fèi)減免、金融支持、配套設(shè)施建設(shè)等政策，確保土地供應(yīng)充足、資金籌措到位、政策配套跟進(jìn)、建設(shè)質(zhì)量過硬，確保省定保障性安居工程等各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)圓滿完成。同時(shí)，完善以廉租住房、公共租賃住房為主的住房保障體系，從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審核程序、動(dòng)態(tài)管理、退出執(zhí)行、工程管理、項(xiàng)目審計(jì)審價(jià)、配租銷售公開運(yùn)行等方面建立健全相關(guān)政策制度，盡快出臺(tái)公共租賃住房和限價(jià)商品住房管理辦法、商品住房項(xiàng)目強(qiáng)制配建保障性住房管理辦法，使住房保障工作盡快走上制度化、常態(tài)化、規(guī)范化管理軌道。

四、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策

調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓已購公有住房的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房的，首付款比例調(diào)整到及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率倍的規(guī)定。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目的貸款需求。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理，通過信貸政策杠桿，有效遏制投機(jī)投資性購房。市住房公積金管理中心要嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)住房公積金個(gè)人住房貸款政策規(guī)定和要求執(zhí)行。

六、切實(shí)增加住房用地有效供給

各縣、區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委和各級(jí)國土管理部門要認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的的要求，其中保障性住房和棚戶區(qū)改造住房等政策性住房建設(shè)用地，要達(dá)到當(dāng)年住宅建設(shè)用地總量的以上。要按照年度保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)，按項(xiàng)目及時(shí)供應(yīng)建設(shè)用地，切實(shí)滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。各縣、區(qū)年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。繼續(xù)加大城中村、棚戶區(qū)改造力度，盤活存量土地，拓展住房用地供應(yīng)渠道。

七、加強(qiáng)住房建設(shè)用地出讓管理

進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競配建”等方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。市、縣國土管理部門要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

八、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度

各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要認(rèn)真落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔〕號(hào))要求，強(qiáng)化商品住房預(yù)售監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房預(yù)售許可條件和最低規(guī)模。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，抓緊建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度。各級(jí)價(jià)格主管部門要抓好國家發(fā)展改革委《關(guān)于<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>的通知》（發(fā)改價(jià)格〔〕號(hào)）的貫徹落實(shí)工作，大力加強(qiáng)商品房銷售領(lǐng)域的價(jià)格行政執(zhí)法，加強(qiáng)市場(chǎng)檢查，對(duì)不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范或利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行商品房銷售價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為，要依法嚴(yán)肅查處，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。各級(jí)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、房管、工商、物價(jià)、稅務(wù)等主管部門要建立聯(lián)合執(zhí)法、動(dòng)態(tài)巡查、信息共享機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為監(jiān)管，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)未批先建、未建先售、捂盤惜售、假按揭、亂收定金、頻繁調(diào)價(jià)和哄抬房價(jià)、“陰陽”合同等違規(guī)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，對(duì)消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目要進(jìn)行重點(diǎn)檢查，并利用新聞媒體進(jìn)行公開曝光。

九、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對(duì)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進(jìn)行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對(duì)策。

調(diào)控政策出臺(tái)后房產(chǎn)的租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)

毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)和投資。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點(diǎn)是單筆很大，只炒不租，占總的市場(chǎng)份額不大；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。

所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵贰Ｗ》烤褪蔷用癖夭豢缮俚膭傂孕枨?，是人就必須住房?/p>

住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對(duì)數(shù)以億計(jì)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實(shí)的剛性需求。

目前租房的剛性需求占需求70%以上。對(duì)租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。

改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費(fèi)品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會(huì)有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。

資本是趨利的，資本看重的是投資回報(bào)率，以租房投資為目的投資者看重的回報(bào)率是租金。當(dāng)租金的回報(bào)和利息相當(dāng)，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場(chǎng)，就會(huì)使更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資本積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)就順理成章了。

于是在前述背景下，再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都會(huì)蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護(hù)的“財(cái)產(chǎn)性收入”。

固然現(xiàn)行調(diào)控政策會(huì)使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時(shí)使購房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥俊Ｒ夥烤偷糜腥速彿刻峁┓吭?；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租?/p>

相應(yīng)地，如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資，而不在乎房價(jià)高低；高投入，高回報(bào)。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈，租金越來越高，房價(jià)跟著走高；房價(jià)越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。

限購政策使投資需求轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場(chǎng)，變換了策略

資本是流動(dòng)的，如水，這個(gè)地方按下去，那個(gè)地方冒出來?，F(xiàn)行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺(tái)限購政策的城市。

實(shí)際情況是，現(xiàn)行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購城市處于“量價(jià)齊升”的行情狀態(tài)。

舉例來說，福建廈門出臺(tái)了限購政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺(tái)了限購政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。

限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數(shù)量限制，投資者由原來在一個(gè)城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達(dá)的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時(shí)，限購政策對(duì)投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。

房價(jià)受益鏈的第一環(huán)

根據(jù)利益推導(dǎo)原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價(jià)上漲過程中，誰最受益？誰在推動(dòng)價(jià)格上漲？誰又希望價(jià)格上漲？

不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊(duì)，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。

分析房價(jià)上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房價(jià)的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費(fèi)；第四，利潤。

其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價(jià)格差別不大，因?yàn)樗嗪弯摬娜珖鞯氐膬r(jià)差不大；稅費(fèi)占房價(jià)15%；開發(fā)商利潤占房價(jià)15%；其余就是土地成本。

不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，當(dāng)房價(jià)每平方米20000元時(shí)：①建筑安裝成本1500元；②稅費(fèi)20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價(jià)的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房價(jià)的重要因素。房價(jià)上漲過快的重要原因還是是土地價(jià)格上漲過快。

我國現(xiàn)行土地政策特點(diǎn)是：中央和省級(jí)政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會(huì)城市和地、縣級(jí)市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營，集“裁判員”與“運(yùn)動(dòng)員”于一身；其經(jīng)營的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”。

“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價(jià)的土地打造、包裝后高價(jià)賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責(zé)，客觀上使各級(jí)地方政府成了市場(chǎng)競爭的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房價(jià)上漲的主要推動(dòng)者，是房價(jià)上漲最大的贏家。

不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的剛性需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航。中國正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因?yàn)橐粋€(gè)國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力占整個(gè)人口50%以上的情況下實(shí)現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。

改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進(jìn)城農(nóng)民達(dá)4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口（相關(guān)數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會(huì)2010年的《中國發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》）。

如果按人均22平方米住房面積計(jì)算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22（平方米）=88億平方米的住房。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)城農(nóng)民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%（平方米）=61.6億平方米的住房（不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求）。

同時(shí)，在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城必然是長期趨勢(shì)，據(jù)《中國發(fā)展報(bào)告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報(bào)告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；到2030年的20年時(shí)間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億×22平方米=88億平方米（還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）。

另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

基于以上3項(xiàng)，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的剛性需求。

對(duì)于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價(jià)大大超過剛需的購買能力。其實(shí)，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房價(jià)不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價(jià)，相當(dāng)于與虎謀皮。

應(yīng)高度重視人口大遷徙下房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，這是一場(chǎng)人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計(jì)的未來仍將持續(xù)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

目前，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。

留守兒童、空巢老人、用工荒、春運(yùn)等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果?！坝绣X沒錢，回家過年”，春運(yùn)的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城，住房仍然得不到解決，春運(yùn)將不堪重負(fù)，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會(huì)問題！

人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠(yuǎn)古時(shí)期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)達(dá)國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長拉動(dòng)內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。

中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補(bǔ)補(bǔ)。

多渠道籌集建設(shè)資金加大廉租房、公租房供應(yīng)

歷史經(jīng)驗(yàn)證明，抑制物價(jià)最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價(jià)格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價(jià)”。例如解放初期，市長為抑制上海糧價(jià)，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房價(jià)上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。

據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求?！笆濉币?guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計(jì)劃開工建設(shè)1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時(shí)，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相當(dāng)于我國的公租房，政府免費(fèi)提供土地）。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國債，既可以大量回收流動(dòng)性，避免經(jīng)濟(jì)過熱，同時(shí)為各地公租房建設(shè)籌資。

公租房專項(xiàng)滾動(dòng)式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府；第二，國債利率：6%（年息）；第三，國債期限：5～10年；第四，國債擔(dān)保：外匯儲(chǔ)備或財(cái)政擔(dān)保。

實(shí)施該框架的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計(jì)，沒有稅費(fèi)和利潤，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)：

1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價(jià)格控制在：7.5元；進(jìn)而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個(gè)租金價(jià)格，進(jìn)城農(nóng)民工是能夠負(fù)擔(dān)起的。

切斷地方政府的利益鏈條

中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實(shí)行的是國有土地使用權(quán)制度，對(duì)使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實(shí)際上是市有土地和縣有土地，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖霝槭锌h地方政府所有。

客觀來看，在中國工業(yè)化進(jìn)程中，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，土地財(cái)政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財(cái)政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財(cái)政，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法，控制不斷上漲的房價(jià)。

可行的辦法是實(shí)行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實(shí)際財(cái)政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財(cái)政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。

目前“以收定支”的地方財(cái)政預(yù)算的主要特點(diǎn)是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計(jì)劃外項(xiàng)目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財(cái)政預(yù)算上做到以豐補(bǔ)欠，即豐年補(bǔ)欠年。

用小產(chǎn)權(quán)存量房來解決農(nóng)民工進(jìn)城的住房需求

中國的土地分為國有土地和集體土地,，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅。

“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。

重慶被國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，在領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

無錫從2001年開展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，從原始的手工數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到建立各個(gè)信息子系統(tǒng)，監(jiān)測(cè)分析工作也在不斷地深入和發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，監(jiān)測(cè)分析從原先的市場(chǎng)綜合管理功能中分離出來，成為一項(xiàng)單獨(dú)的重要職能。在新的交易管理體系下，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析面臨新的問題和新的要求，如何才能更為有效地開展市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，值得我們深入思考。

一、新形勢(shì)下面臨的新問題

1.系統(tǒng)建設(shè)的問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析離不開信息系統(tǒng)的支持，由于監(jiān)測(cè)分析是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)變化、及時(shí)性強(qiáng)的工作，沒有一個(gè)好的工具，很難提高效率。監(jiān)測(cè)分析工作一般涉及多個(gè)系統(tǒng)，包括商品房合同備案系統(tǒng)、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、房屋租賃備案系統(tǒng)。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍以商品房為主，因此商品房合同備案系統(tǒng)是監(jiān)測(cè)分析中應(yīng)用最多也是最重要的一個(gè)部分。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，在其他系統(tǒng)還能正常開展工作的同時(shí)，根據(jù)商品房合同管理、樓盤表建立以及統(tǒng)計(jì)分析的需求，需對(duì)商品房系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)升級(jí)，其中統(tǒng)計(jì)功能尤需進(jìn)一步完善，區(qū)域、房屋類型、面積、單價(jià)甚至購房人群等方面都需要重新進(jìn)行梳理和功能強(qiáng)化，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可按日、按月、按年等呈現(xiàn)，一改以往單一原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的繁瑣和累贅，將對(duì)監(jiān)測(cè)分析工作效率的提高起到至關(guān)重要的作用。此外，監(jiān)測(cè)分析工作在開展過程中，基于對(duì)系統(tǒng)應(yīng)用和數(shù)據(jù)異常的關(guān)注，也會(huì)及時(shí)反饋至其他業(yè)務(wù)部門，在一定程度上促進(jìn)了其他部門的工作，起到共同發(fā)展的效果。

2.數(shù)據(jù)采集的問題

長期以來，困擾監(jiān)測(cè)分析工作的數(shù)據(jù)采集問題主要是兩方面，一是二手房價(jià)格的真實(shí)性，二是租賃信息的采集。二手房網(wǎng)簽備案雖然真實(shí)地采集到每一套房屋的成交信息，但是對(duì)于具體的過戶類型如家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、親戚之間過戶等，以及實(shí)際的成交價(jià)格由于客觀原因并不能準(zhǔn)確掌握。同時(shí)，房屋租賃由于一直以來缺乏相應(yīng)的規(guī)范制度，目前以中介配合為主，其中不乏存在數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性等問題，也缺乏良好的管理模式。這些都對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作的發(fā)展造成了一定的阻礙，也對(duì)分析工作提出了更高的要求。因此，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作一定要走出去，到市場(chǎng)上了解真實(shí)的情況，通過如與中介機(jī)構(gòu)建立數(shù)據(jù)配合關(guān)系，與稅務(wù)部門加強(qiáng)溝通交流，對(duì)房屋過戶的百姓咨詢了解具體情況等形式，掌握較為客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，以此再對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行合理修正，縮小與市場(chǎng)實(shí)際情況的偏離值。

二、新形勢(shì)下如何有效開展監(jiān)測(cè)分析工作

1.保持工作的延續(xù)性，繼續(xù)做好各上級(jí)部門的數(shù)據(jù)上報(bào)工作

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，相對(duì)于其他業(yè)務(wù)的變動(dòng)，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析顯得更具有良好的延續(xù)性。住建部、省住建廳以及當(dāng)?shù)刈〗ň值壬霞?jí)部門的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)都依賴于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的及時(shí)上報(bào)，要保證好數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和完整。目前，一些城市由于受不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的影響而面臨部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失的困境，這就使得監(jiān)測(cè)分析工作很被動(dòng)，不僅影響自身工作的開展，還間接影響到條線工作的延續(xù)。

2.強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，建立預(yù)警機(jī)制

監(jiān)測(cè)分析作為交易管理中的一項(xiàng)重要職能，不應(yīng)僅僅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析報(bào)告，還應(yīng)在常規(guī)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，深入每日、每周的數(shù)據(jù)挖掘，發(fā)現(xiàn)異動(dòng)變化時(shí)查找原因，并及時(shí)上報(bào)，以便掌握全面的市場(chǎng)情況，同時(shí)形成市場(chǎng)異動(dòng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。

3.及時(shí)數(shù)據(jù)，正確引導(dǎo)市場(chǎng)

由于當(dāng)前市場(chǎng)上研究機(jī)構(gòu)眾多，數(shù)據(jù)口徑不一，數(shù)據(jù)打架、偏差較大等問題經(jīng)常出現(xiàn)，而媒體報(bào)道習(xí)慣性引用更及時(shí)公布的數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，對(duì)市場(chǎng)影響較大。因此，作為政府部門，要積極引導(dǎo)好市場(chǎng)輿論，建立好針對(duì)媒體的數(shù)據(jù)機(jī)制，加強(qiáng)溝通交流。以定期新聞會(huì)議形式和網(wǎng)絡(luò)公開信息為主，不斷提高工作效率，努力成為數(shù)據(jù)分析的第一。

4.加強(qiáng)與橫向部門和同行業(yè)單位的交流學(xué)習(xí)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中數(shù)據(jù)的多樣性，不僅有商品房等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，還涉及到政策、經(jīng)濟(jì)、金融、人口、產(chǎn)業(yè)甚至市政建設(shè)等領(lǐng)域，這就需要我們加強(qiáng)與橫向部門之間的數(shù)據(jù)交流，如統(tǒng)計(jì)、銀行、住房公積金管理中心、國土等部門，全面了解市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進(jìn)一步深入分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，積極開展與社會(huì)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的合作，借助社會(huì)力量，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的大數(shù)據(jù)和專業(yè)課題研究等。

5.創(chuàng)新思維，提高課題研究和建設(shè)模型能力

監(jiān)測(cè)分析除了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的加工分析，還要通過建立模型等方法完成專業(yè)性的課題研究和后市預(yù)判等，這是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)點(diǎn)的挖掘放大，也是對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展中一些方面提出的深度思考，有利于對(duì)政府決策提供依據(jù)，也給相關(guān)橫向部門提供一定的參考。如無錫之前開展過土地存量和住房存量的分析、住房需求的預(yù)測(cè)、非住宅問題的研究，還有地鐵對(duì)周邊樓盤的影響等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，監(jiān)測(cè)分析需要進(jìn)一步創(chuàng)新思維，采取多樣的分析手段，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)分析模型，進(jìn)行專項(xiàng)性課題研究，不斷適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)于監(jiān)測(cè)分析工作的新要求。

三、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析展望

隨著交易管理體系的健全，對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析將會(huì)提出更高的要求，而交易管理體系的健全發(fā)展又能為市場(chǎng)分析提供更為詳實(shí)可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時(shí)在高新科技的支持下，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的手段也將更加先進(jìn)豐富。

1.市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)建設(shè)

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析需要不斷創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)。地理位置是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素之一，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析時(shí)通常會(huì)以地理區(qū)域作為條件，基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)能夠?yàn)槭褂谜咛峁┲庇^形象而又具體的房產(chǎn)信息，將GIS技術(shù)應(yīng)用于監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)，就能根據(jù)區(qū)域要求精準(zhǔn)地分析特定區(qū)域的市場(chǎng)情況，以更加靈活的手段分析局部市場(chǎng)與整體市場(chǎng)的情況。監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異動(dòng)情況也是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的重要任務(wù)，目前主要是依靠人工統(tǒng)計(jì)的方式才會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的異動(dòng)情況，為加強(qiáng)監(jiān)測(cè)力度可以在系統(tǒng)中針對(duì)成交量、成交價(jià)格等敏感因素設(shè)置異動(dòng)條件，系統(tǒng)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果一旦觸發(fā)異動(dòng)條件就發(fā)送提示短信，這樣就能更加及時(shí)地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊情況進(jìn)行及時(shí)的分析處理。

2.不斷提高統(tǒng)計(jì)分析方法

價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，預(yù)判價(jià)格走勢(shì)也是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析不可回避的話題，根據(jù)匹配本地市場(chǎng)的專業(yè)價(jià)格判斷模型，結(jié)合本地歷史數(shù)據(jù)和各類影響因子，形成較為科學(xué)的價(jià)格模型，為價(jià)格走勢(shì)預(yù)判提供科學(xué)依據(jù)。

3.建立廣泛的互通共享和合作交流機(jī)制

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

一、加大保障性住房建設(shè)力度

1、建立健全符合市區(qū)實(shí)際情況的住房保障體系，規(guī)范住房保障工作運(yùn)行機(jī)制，擴(kuò)大住房保障范圍，通過全面實(shí)施廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房保障措施，為市區(qū)最低收入家庭、低收入家庭、城市房屋拆遷中的“雙困戶”等提供有效的住房保障，按照市區(qū)低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經(jīng)濟(jì)適用住房，新就業(yè)人員租得起房，困難群眾人均住房面積不少于20m2的要求，逐步實(shí)現(xiàn)全面覆蓋、應(yīng)保盡保。

二、培育鼓勵(lì)消費(fèi)市場(chǎng)

2、貫徹落實(shí)國家、省鼓勵(lì)支持住房消費(fèi)的政策。

(1)調(diào)整契稅適用稅率及標(biāo)準(zhǔn)，契稅稅率由4%調(diào)整為3%，其中個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。進(jìn)一步放寬住房公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

(2)認(rèn)真落實(shí)住房轉(zhuǎn)讓相關(guān)優(yōu)惠政策。進(jìn)一步減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，活躍商品房和二手房交易市場(chǎng)。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、對(duì)開發(fā)建設(shè)的高層建筑項(xiàng)目和購買高層建筑的購房戶，金融機(jī)構(gòu)積極給予信貸支持。

4、市財(cái)政安排住宅商品房交易專項(xiàng)補(bǔ)貼資金。凡2009年2月28日至2009年3月31日期間（需是商品房買賣合同簽訂時(shí)間和購房款全部交清時(shí)間均在上述時(shí)間范圍之內(nèi)，下同），購買住房（不含二手房）單套建筑面積144m2（不含144m2）以下的由地方財(cái)政給予房款總額1%的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，由市財(cái)政局扎口發(fā)放。

三、加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度

5、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按未出售房產(chǎn)的建筑面積比例繳納土地使用稅，將房屋交付使用之日作為次月調(diào)減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅依據(jù)。

6、根據(jù)全市市場(chǎng)行情，科學(xué)合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格，不斷優(yōu)化土地出讓條件。

7、根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化全市住房供應(yīng)的總量規(guī)模和區(qū)域分布。在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件下，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需要，調(diào)整房屋的套型結(jié)構(gòu)。在建項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，可對(duì)房屋套型設(shè)計(jì)作必要調(diào)整。

四、提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平

8、積極幫助開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中拆遷和水、電、氣配套等矛盾問題。

9、加強(qiáng)商品房市場(chǎng)秩序管理。嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易透明度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)以合理價(jià)格促進(jìn)消費(fèi)。進(jìn)一步完善普通商品房住房價(jià)格管理，暫停執(zhí)行核價(jià)要求，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)。推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠信體系建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售監(jiān)管，保障商品房預(yù)售和二手房交易資金安全。規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂檢查、亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派，不斷優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，提升服務(wù)水平。

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

河北雄安新區(qū)將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策 依法管控房產(chǎn)交易據(jù)新華社報(bào)導(dǎo)，河北雄安新區(qū)籌委會(huì)周二(4月4日)晚間稱，將嚴(yán)格貫徹房子是用來住的，不是用來炒的精神，安新、容城、雄縣三縣已經(jīng)依法對(duì)土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進(jìn)行管控。

同時(shí)，雄安新區(qū)將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)厲打擊二手房和小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)交易，嚴(yán)厲打擊違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)厲打擊黑中介非法銷售、夸大宣傳、哄抬價(jià)格等行為。

新華社援引雄安新區(qū)消息稱：任何以收取定金、意向金等變相銷售五證不全商品房都屬于違法行為，購買此類房屋不受法律保護(hù)。

中國國務(wù)院日前決定設(shè)立河北雄安新區(qū)，區(qū)規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區(qū)域，設(shè)立雄安新區(qū)對(duì)于集中疏解北京非首都功能，探索人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)新模式，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新引擎，有重大現(xiàn)實(shí)意義。

20xx年河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施意見為認(rèn)真貫徹執(zhí)行《廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見的通知》(〔20xx〕27號(hào))精神，結(jié)合我市實(shí)際，就進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，制定實(shí)施意見如下：

一、實(shí)行住房限購和差別化住房信貸政策

實(shí)行住房限購的區(qū)域?yàn)榘灾菔休爡^(qū)。

非本地戶籍居民家庭須自申請(qǐng)購房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))，限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付比例不低于30%。

對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

對(duì)擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理新建商品房和二手住房購買手續(xù)。

對(duì)引進(jìn)的外來人才、取得居住證且自申請(qǐng)購房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))的非本地戶籍居民家庭，憑有關(guān)證明文件參照?qǐng)?zhí)行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

二、實(shí)行差別化住房公積金貸款政策

(一)提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套住房的，最低首付款比例調(diào)整至30%;使用住房公積金貸款購買家庭第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%。

(二)暫停受理住房公積金異地個(gè)人住房貸款。

(三)繼續(xù)實(shí)行住房公積金個(gè)人住房貸款放款輪候制度。

三、購房資格證明申請(qǐng)審核流程

(一)申請(qǐng)審核要件

1。非本地戶籍居民家庭。購房資格證明申請(qǐng)人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本、社保繳納證明或個(gè)人所得稅繳稅證明原件及復(fù)印件1份。

2。非本地戶籍居民家庭，但屬于引進(jìn)的外來人才。購房資格證明申請(qǐng)人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本、居住證、市人社部門開具的引進(jìn)外來人才證明、市人社部門與其簽訂的協(xié)議、社保繳納證明或個(gè)人所得稅繳稅證明原件及復(fù)印件1份。

3。本地戶籍居民家庭。購房資格證明申請(qǐng)人(含配偶及未成年子女)的身份證、結(jié)婚證、戶口本原件及復(fù)印件1份。

4。單身居民家庭。離異單身居民家庭：購房資格審核證明申請(qǐng)人身份證、戶口本(戶口頁注明單身或離異)、離婚證原件及復(fù)印件1份;未婚單身居民家庭：購房資格審核證明申請(qǐng)人身份證、戶口本(戶口頁注明單身或未婚)原件及復(fù)印件1份。

(二)申請(qǐng)方式

1。申請(qǐng)地點(diǎn)：霸州市行政審批中心二樓大廳房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理審核窗口。

2。申請(qǐng)流程：購房資格證明申請(qǐng)人持相關(guān)要件到窗口申請(qǐng)或到開發(fā)企業(yè)集中辦理申請(qǐng)。

(1)窗口受理流程。提交申請(qǐng)要件，經(jīng)窗口查檔、審核結(jié)束后，符合條件的，出具《霸州市購房資格證明》。

(2)開發(fā)企業(yè)集中辦理流程。購房資格證明申請(qǐng)人向開發(fā)企業(yè)交納申請(qǐng)要件，由開發(fā)企業(yè)集中初審、匯總、申請(qǐng)。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)表格上對(duì)審核要件的真實(shí)性、合法性做出承諾并加蓋企業(yè)公章和法人代表章。所有申請(qǐng)要件的復(fù)印件需加蓋企業(yè)公章。信息中心窗口集中受理審核后，符合條件的，出具《霸州市購房資格證明》，由開發(fā)企業(yè)發(fā)送給申請(qǐng)人。

購房家庭成員戶籍所在地不一致的(本地戶籍與非本地戶籍并存)，以購房資格證明申請(qǐng)人戶籍所在地為準(zhǔn)。

購房家庭成員身份證信息與戶口本信息不一致的，以戶口本信息為準(zhǔn)。

住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。指購房資格證明申請(qǐng)人(含配偶及未成年子女)在霸州市全市域所擁有的住房套數(shù)(以房屋檔案信息和備案信息為準(zhǔn))。

20xx年4月5日零點(diǎn)以后，信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同與貸款合同所標(biāo)明的貸款比例等信息不一致的，以信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同為準(zhǔn)。

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

改革開放以來，中國住房改革與房地產(chǎn)發(fā)展取得了巨大成就，但近年來也出現(xiàn)了一些危害國計(jì)民生的嚴(yán)重問題，根源在于房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制的扭曲與失衡。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，防止大起大落，關(guān)鍵是要建立和完善房地產(chǎn)的基礎(chǔ)制度體系，進(jìn)而形成整套的長效機(jī)制，以支持“住”―激勵(lì)政府、企業(yè)、機(jī)構(gòu)與新老居民支持和參與可支付、多樣化的住房購買和租賃消費(fèi)；抑制“炒”―約束政府、居民、機(jī)構(gòu)與企業(yè)支持或參與房地產(chǎn)的投資和投機(jī)。

完善住房基本制度，形成支持“住”、抑制“炒”的住房市場(chǎng)機(jī)制

第一，完善多層次的住房體系，為形成支持“住”與抑制“炒”的機(jī)制創(chuàng)造基礎(chǔ)環(huán)境。建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系，具體可再分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府限制的樂居住房，市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府支持的康居住房，市場(chǎng)參與調(diào)節(jié)、政府有限保障的安居住房，政府完全保障的廉居住房等四個(gè)體系，其具體層次和形式應(yīng)該更加豐富和多樣。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以形成妨害“住”與支持“炒”的失衡機(jī)制，重要原因是住房體系不健全，即商品房體系過度，保障房體系不足；新建房體系過度，老舊房體系不足；買賣房體系過度，租賃房體系不足，與此對(duì)應(yīng)的是制度體系的缺失。

第二，建立多層次住房制度體系，形成主要支持“住”、同時(shí)抑制“炒”的市場(chǎng)機(jī)制。產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的單一，開發(fā)環(huán)節(jié)的壟斷，交換與消費(fèi)體系的分割，分配環(huán)節(jié)的僵化，扭曲的競爭、供求與價(jià)格機(jī)制導(dǎo)致價(jià)格暴漲、只買不租、只賣不租、“喜新厭舊”和居住困難。根據(jù)以上存在的問題，首先，建立多元產(chǎn)權(quán)及保護(hù)機(jī)制。建立個(gè)人、家庭、法人、公有和共有等“多元所有”的產(chǎn)權(quán)制度，形成對(duì)應(yīng)收入與偏好的產(chǎn)權(quán)匹配機(jī)制；建立和完善承租者權(quán)益保護(hù)制度，實(shí)行承租者的市民待遇制度，構(gòu)建多樣化租購住房的保護(hù)機(jī)制。其次，建立充分競爭、租售均衡的需求機(jī)制。完善二手房交易制度和租賃市場(chǎng)制度，打通新房與舊房、出租與出售、商品與保障的“市場(chǎng)”體系，形成租售并舉的“階梯消費(fèi)、過濾使用”機(jī)制；完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買的制度，形成“租售并舉、先租后買”機(jī)制。再次，完善多元競爭、租售均衡的供給機(jī)制。建立政府、集體組織、個(gè)人、公私企業(yè)和住房合作社等主體多元經(jīng)營制度，形成競爭性開發(fā)經(jīng)營機(jī)制；建立開發(fā)、租賃、經(jīng)紀(jì)與金融服務(wù)等混業(yè)經(jīng)營制度，逐步建立現(xiàn)房銷售制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，形成出售與持有均衡機(jī)制。最后，建立收入補(bǔ)貼與租售價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。改革工資制度，明確規(guī)定工資構(gòu)成包括住房工資，建立住房工資隨房價(jià)自動(dòng)上漲的制度；改革補(bǔ)貼制度，實(shí)行租補(bǔ)分離或住房券制度，建立保障房租售補(bǔ)貼與租售價(jià)格同漲制度。

完善配套制度，形成抑制“炒”、支持“住”的配套市場(chǎng)機(jī)制

第一，建立抑制“炒”和支持“住”的土地市場(chǎng)機(jī)制。土地征用、儲(chǔ)備、交易、收益分配和用地指標(biāo)行政分配等制度弊端，形成扭曲的市場(chǎng)競爭、供求和價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)壟斷、供求錯(cuò)配、價(jià)格泡沫，保障房用地的短缺，商品房用地的炒賣。首先，建立“農(nóng)村集體建設(shè)用地”使用權(quán)直接入市制度，形成一級(jí)市場(chǎng)有效競爭機(jī)制。其次，取消經(jīng)營性用地土地儲(chǔ)備制度。對(duì)于經(jīng)營性用地，土地使用權(quán)持有者在交納相關(guān)稅費(fèi)后，通過市場(chǎng)自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，形成二級(jí)市場(chǎng)有效競爭機(jī)制。再次，改革土地指標(biāo)計(jì)劃供應(yīng)制度，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量及增減與人口總量及增減掛鉤的供求機(jī)制。然后，建立城鎮(zhèn)土地價(jià)值第三方評(píng)估制度，完善土地拍賣的配套制度，細(xì)化和硬化拍賣雙方的資金自有、后續(xù)開發(fā)等條件，形成市場(chǎng)價(jià)自動(dòng)向評(píng)估價(jià)收斂的定價(jià)機(jī)制。最后，建立土地出讓金中央與地方6：4分成制度，抑制地方政府“炒地”，形成收益分配約束機(jī)制。

第二，建立抑制“炒”和支持“住”的金融市場(chǎng)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)沖動(dòng)，資金行政定價(jià)，資產(chǎn)荒，高杠桿，導(dǎo)致資金嚴(yán)重趨“炒”避“住”，資金大量涌入制造炒房市場(chǎng)。首先，完善金融機(jī)構(gòu)的公司治理體系。形成基于當(dāng)前收益與未來風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡，平衡資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域和其他領(lǐng)域的配置，形成金融機(jī)構(gòu)趨“住”避“炒”的內(nèi)在機(jī)制。其次，完善多層次的資本市場(chǎng)體系。創(chuàng)造多元化的投資渠道和多樣化的投資工具，形成多樣化資產(chǎn)的充分競爭機(jī)制，形成資金的供與“住”求的匹配機(jī)制。再次，加快利率市場(chǎng)化改革，盡快形成市場(chǎng)化利率的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。最后，完善涉及房地產(chǎn)的各類金融工具的杠桿制度，形成支“住”限“炒”、風(fēng)險(xiǎn)可控的“短借長還”機(jī)制。

完善住房及相關(guān)制度，形成同時(shí)支持“住”和抑制“炒”的政府機(jī)制

第一，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。由于既缺乏抑制涉及“炒”房的各環(huán)節(jié)的合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)的規(guī)范的減免制度，稅收體系嚴(yán)重助長了“炒”和影響了“住”。因此需要建立規(guī)范的涉及“住”房各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)優(yōu)惠制度。建立起征點(diǎn)和差別稅率合理的房產(chǎn)稅制度，率先在房價(jià)上漲過快的城市開征房產(chǎn)稅。建立根據(jù)持有時(shí)間長短，征收累進(jìn)交易制度。

第二，建立支持“住”和抑制“炒”的財(cái)政調(diào)節(jié)機(jī)制。低收入城鎮(zhèn)居民的住房保障等需要財(cái)政補(bǔ)貼，而城市化帶來的人口空間轉(zhuǎn)移，要求公共需求與之匹配。但目前財(cái)政體制導(dǎo)致住房等公共財(cái)政投入總體不足，新老市民不均，不同空間不等，導(dǎo)致三四線城市供給過剩，一二線城市供給不足，損害了“住”，助長了一些城市的“炒”。為此，應(yīng)完善包括城鎮(zhèn)新市民的租購住房財(cái)政補(bǔ)貼制度，形成新老居民均等化機(jī)制。城市行政級(jí)別、財(cái)政收入與基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的上級(jí)財(cái)政投入負(fù)相關(guān)的制度，形成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)城市間均等化機(jī)制。建立中央向城市提供保障性住房轉(zhuǎn)移支付規(guī)模與城市接納新市民規(guī)模掛鉤的制度。實(shí)行基礎(chǔ)教育等全國統(tǒng)籌，提高住房保障等中央支出比重，將未來房產(chǎn)稅收納入地方收入，增加地方在增值稅和所得稅上分成比例，建立縱向政府間財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配的機(jī)制。

第三，構(gòu)建支持“住”和抑制“炒”的行政管理機(jī)制。住房市場(chǎng)監(jiān)管缺失導(dǎo)致開發(fā)、中介、交易亂象叢生，金融市場(chǎng)監(jiān)管缺失導(dǎo)致巨量資金沖入樓市，土地市場(chǎng)監(jiān)管缺失導(dǎo)致地王頻出，被動(dòng)和消極監(jiān)管與調(diào)控甚至監(jiān)守自盜加劇了市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，這些都源自政府的市場(chǎng)管理與自我管理機(jī)制缺陷。首先，健全土地、金融與住房市場(chǎng)監(jiān)管體系，堵塞漏洞與縫隙，形成各級(jí)政府部門間相互制衡的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。其次，完善政府部門對(duì)全國城市住房的投資、開發(fā)、金融、租售、土地、宏觀經(jīng)濟(jì)等跟蹤與預(yù)測(cè)，形成各級(jí)政府部門間協(xié)同聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。再次，完備行政責(zé)權(quán)體系和相關(guān)制度，形成橫向部門間協(xié)調(diào)配合，上下政府間令行禁止的運(yùn)行機(jī)制和約束激勵(lì)機(jī)制。

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

【回顧】

“國八條”

1月初，正當(dāng)人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時(shí)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中最核心的規(guī)定就是“限購令”，這個(gè)詞匯絕對(duì)是2011年各地樓市報(bào)道出現(xiàn)頻率最高的詞匯。主要內(nèi)容為“原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”

另外一個(gè)殺手锏就是限貸。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

兩記強(qiáng)勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識(shí)到了“國八條”的威力?！敖衲陝傔^元旦的時(shí)候，我們本以為市場(chǎng)會(huì)好一點(diǎn)，但是一看到‘國八條’的內(nèi)容，我就覺得今年的市場(chǎng)肯定好不了，尤其是對(duì)中心城區(qū)的高端市場(chǎng)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)靜安區(qū)總監(jiān)李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格買房的人又沒錢買中心城區(qū)的高端房。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在“國八條”公布次日就在晨報(bào)發(fā)表評(píng)論，稱“國八條”異常強(qiáng)悍，房價(jià)恐怕真要“從了”。

“滬九條”和“新滬四條”

“國八條”出臺(tái)后不久，上海就公布了《關(guān)于本市貫徹落實(shí)的實(shí)施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內(nèi)容上看，基本是再次強(qiáng)調(diào)“國八條”的內(nèi)容，并推出了一些實(shí)施細(xì)則，如在房貸部分加入了公積金內(nèi)容：對(duì)為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

今年7月，由于之前市場(chǎng)出現(xiàn)一些通過補(bǔ)開稅單來規(guī)避限購政策的情況，上海又出臺(tái)了“新滬四條”，規(guī)定非本市戶籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。堵上了補(bǔ)稅單的漏洞。

此外，“新滬四條”還要求加強(qiáng)商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用；也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認(rèn)籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。

一房一價(jià)

今年3月，國家發(fā)改委出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，后被業(yè)內(nèi)解讀為“一房一價(jià)”規(guī)定，很快上海物價(jià)部門也出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元的罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價(jià)”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、每平方米單價(jià)、每套銷售總價(jià)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等超過30多項(xiàng)內(nèi)容。

根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后，各地開發(fā)商可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。不過在實(shí)際執(zhí)行的初期，一些開發(fā)商采取了“高報(bào)低開”的策略。

房產(chǎn)稅

目前，本市房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價(jià)格”作為界定稅率標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住房消費(fèi)。即適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。

從10月1日起，重慶開始對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。

【展望】

限購將繼續(xù)執(zhí)行

商品住宅限購政策已是板上釘釘?shù)氖铝?。市十三屆人大常委?huì)召開的第三十一次會(huì)議上，市委副書記、市長韓正表示，在住房方面，上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這個(gè)消息“不意外”。但是還是會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一系列影響――買賣雙方觀望將持續(xù)到明年年初、開發(fā)商高端產(chǎn)品加入降價(jià)陣營、新產(chǎn)品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已“定調(diào)”

“并不意外”、“一點(diǎn)也不意外”。當(dāng)記者就此消息采訪開發(fā)商、中介及研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者時(shí)，得到最多的回答都是這幾句。

在專家看來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確定調(diào)明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)延期執(zhí)行，在他們看來是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確回應(yīng)。

而且隨著年終臨近，華南部分城市及?？谝衙鞔_提出2012年限購政策將延期繼續(xù)執(zhí)行。

對(duì)高端市場(chǎng)影響較大

當(dāng)然，這一消息的不可能對(duì)市場(chǎng)沒有影響。業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海樓市“限購”延期對(duì)高端市場(chǎng)的影響最大，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執(zhí)行對(duì)開發(fā)商未來市場(chǎng)預(yù)期的判斷，這種限購延期有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來市場(chǎng)預(yù)期更悲觀，有可能會(huì)導(dǎo)致高端樓盤加入降價(jià)陣營。

但高端樓盤降價(jià)有可能引起老業(yè)主討說法，降價(jià)也不一定引起市場(chǎng)成交量的反彈，從降價(jià)幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對(duì)于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價(jià)比較高就能激活成交量。而中高端項(xiàng)目尤其是豪宅項(xiàng)目降價(jià)不一定會(huì)帶來這樣的市場(chǎng)效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價(jià)有一定的虛高有關(guān)。降價(jià)也不一定能引起市場(chǎng)成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

面臨依然嚴(yán)峻的形式，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為開發(fā)商將繼續(xù)堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，在適當(dāng)時(shí)機(jī)繼續(xù)堅(jiān)持“策略性降價(jià)”，或大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

市場(chǎng)觀望將持續(xù)到明年初

而對(duì)于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠(yuǎn)。限購繼續(xù)執(zhí)行這一消息肯定會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。如非急著結(jié)婚或換房的客戶可能會(huì)再觀望一段時(shí)間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，幅度也許會(huì)達(dá)到10%左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉(zhuǎn)售為租，造成市場(chǎng)上掛牌房源數(shù)量更少。從中介企業(yè)的角度看，限購政策的延續(xù)必將改變他們的傳統(tǒng)運(yùn)營模式。現(xiàn)在中介門店花在一二手房的交易比例最高已是二八開，八成交易量是一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認(rèn)為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯(lián)動(dòng)勢(shì)必將繼續(xù)。一手的業(yè)務(wù)量一定不會(huì)低于50%。

關(guān)鍵詞：保障房

【回顧】

經(jīng)適房2萬余戶家庭完成選房

今年全市按照2010年和2011年設(shè)定的不同準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，分兩批開展申請(qǐng)受理、搖號(hào)排序以及選房購房工作。第一批次申請(qǐng)供應(yīng)上半年在全市中心城區(qū)和閔行、寶山、青浦共13個(gè)區(qū)展開，執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財(cái)產(chǎn)9萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)審核和輪候選房工作已順利完成，全面進(jìn)入購房簽約階段。13個(gè)區(qū)累計(jì)受理申請(qǐng)3.3萬戶，符合準(zhǔn)入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認(rèn)書的家庭2.5萬余戶，預(yù)計(jì)年底可大部分完成申請(qǐng)家庭簽約工作。第二批集中申請(qǐng)審核工作下半年在全市所有區(qū)（縣）分期開展，執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財(cái)產(chǎn)12萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前受理工作已全部完成，全市累計(jì)受理超過1.1萬戶，各區(qū)縣正在抓緊推進(jìn)“兩級(jí)審核、兩次公示”等工作，有條件的區(qū)將在年內(nèi)完成搖號(hào)排序。

市級(jí)統(tǒng)籌公租房即將供應(yīng)

今年公共租賃住房試點(diǎn)供應(yīng)共有兩個(gè)項(xiàng)目，分別為市地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的華涇馨寧公寓和市公積金中心收儲(chǔ)的新江灣尚景園項(xiàng)目，均為市級(jí)統(tǒng)籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應(yīng)給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區(qū)；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應(yīng)給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區(qū)。

目前，試點(diǎn)供應(yīng)的相關(guān)工作已基本準(zhǔn)備就緒。市房管局對(duì)供應(yīng)對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)方式作了原則規(guī)定。市地產(chǎn)集團(tuán)和市公積金中心正按照本市公共租賃住房的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展對(duì)市場(chǎng)租金的調(diào)查評(píng)估，測(cè)算運(yùn)行成本，按“略低于市場(chǎng)租金”的原則確定租金價(jià)格，報(bào)價(jià)格管理部門和房管部門備案。

廉租房降低門檻

本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請(qǐng)條件，對(duì)租金補(bǔ)貼方式進(jìn)行調(diào)整完善，同時(shí)也對(duì)有關(guān)要求作了進(jìn)一步明確。此次政策調(diào)整，一方面繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購買經(jīng)適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進(jìn)一步完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和動(dòng)遷安置房為重點(diǎn)的住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭居住問題。

【展望】

年輕白領(lǐng)也能納入保障

近日召開的市十三屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議上，市委副書記、市長韓正表示，加大保障性住房建設(shè)和籌措力度，落實(shí)公平公正分配，進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門檻，使一批年輕白領(lǐng)也能納入保障。

可以肯定的是，明年，上海將進(jìn)一步放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用房）的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。其中，家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領(lǐng)也將被納入經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后將成為主要受益對(duì)象。

市政府新聞辦官方微博“上?！比涨傲艘粍t“共有產(chǎn)權(quán)保障房準(zhǔn)入大門會(huì)開更大”的微博稱，共有產(chǎn)權(quán)保障房受到住房“夾心層”的歡迎。“明年門會(huì)開更大嗎？月入4000多元、小有積蓄的小白領(lǐng)能納入嗎？權(quán)威消息是：一定會(huì)！”

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控政策 效用 治理

隨著現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的逐步完善，政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿姓吆徒?jīng)濟(jì)政策結(jié)合起來，運(yùn)用財(cái)政政策和稅收政策的調(diào)控機(jī)制共同對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用，用政府調(diào)控的最小負(fù)面效應(yīng)達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的最好效果，通過近年來對(duì)于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果分析，不斷地深入市場(chǎng)調(diào)查，解析調(diào)控政策的運(yùn)作體制情況，從影響調(diào)控政策的各個(gè)方面制定出針對(duì)性的治理政策。

1 現(xiàn)階段我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計(jì)局的2013年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，上海漲幅最高為21.8%，最低的為溫州，下降2.8%。顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高漲，宏觀調(diào)控效果不甚明顯。針對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的諸多政策調(diào)控失效的諸多問題，政府的調(diào)控政策并沒有取得理想的效果已經(jīng)是學(xué)術(shù)界所達(dá)成的一致共識(shí)，通過分析現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場(chǎng)資料，總結(jié)出了許多政府調(diào)控政策中調(diào)控工具選用不當(dāng)?shù)那闆r，但是，因?yàn)樾姓ㄒ?guī)覆蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)控政策工具的選擇并不是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的最主要的問題，因?yàn)榈胤秸畬?duì)于國家調(diào)控政策的執(zhí)行并不到位，再加上房地產(chǎn)的開發(fā)商對(duì)于企業(yè)超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調(diào)控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴(yán)厲無比的政策，在巨大的市場(chǎng)潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對(duì)于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈調(diào)查，分析得出許多針對(duì)性的啟發(fā)建議，完善政府調(diào)控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實(shí)際建議，只是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的學(xué)者們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度提出的應(yīng)對(duì)性建議，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控政策失靈所帶來的負(fù)面效應(yīng)，找到合理的治理辦法，還需要從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，就如何解決政府政策調(diào)控過程中規(guī)避政策失靈情況，從中國政策市場(chǎng)以及新興市場(chǎng)兩個(gè)角度出發(fā)，雙管齊下，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所涉及到的各個(gè)利益主體之間的關(guān)系進(jìn)行長遠(yuǎn)考慮，從根源上找到房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的各方面原因，并在這個(gè)基礎(chǔ)上，尋求最終能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之路。

2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效用分析

2.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中需要注意的問題

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的建設(shè)無論從房地產(chǎn)商品的自身屬性還是商品對(duì)于市場(chǎng)的影響都已經(jīng)取得初步性進(jìn)展，為此在房地產(chǎn)的調(diào)控政策實(shí)施的過程中，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行效用分析：

第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對(duì)的主要對(duì)象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價(jià)格上的調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)走向，從近幾年的市場(chǎng)調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；

第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性上看，這個(gè)特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的不可移動(dòng)性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；

第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價(jià)格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場(chǎng)的秩序決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析

根據(jù)近幾年我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定房價(jià)、政府打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩項(xiàng)投機(jī)行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)這一調(diào)控目標(biāo)、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據(jù)投資者的流動(dòng)性特點(diǎn)，對(duì)于持有地區(qū)房產(chǎn)的時(shí)間往往很短，主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴(yán)重導(dǎo)致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機(jī)會(huì)成本，從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益，增加了購房風(fēng)險(xiǎn)，因此，政府應(yīng)該從稅收政策上做出正確的調(diào)整，征收營業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預(yù)期。其次，對(duì)于處于中等家庭的投機(jī)炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利，通過出租等手段實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，影響了國民經(jīng)濟(jì)在運(yùn)作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度過快，以及大量的投機(jī)行為，嚴(yán)重的影響了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

3 我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲，為保證政府調(diào)控政策的積極有效實(shí)施，就要在一定程度上對(duì)地方政府的行為進(jìn)行制約，建立規(guī)范健康的市場(chǎng)制度環(huán)境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機(jī)制，對(duì)地方政府的既得利益與其他利益集團(tuán)之間的聯(lián)系區(qū)分開，進(jìn)行合理的利益分配，通過嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費(fèi)用來制約地方政府的利益行為，同時(shí)削減地方政府的財(cái)務(wù)支持強(qiáng)度，以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響，另外，建立有效的約束機(jī)制，制定事后懲罰等監(jiān)督體制，增強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督的影響來規(guī)范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會(huì)民生的效益，現(xiàn)在中央政府適時(shí)的建立了地方性的績效考核制度，改進(jìn)不合理的績效考核體系，明確地方政府對(duì)于社會(huì)民生所做出的貢獻(xiàn)給予政治上的嘉獎(jiǎng)，在設(shè)置績效考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，注重居民對(duì)于社會(huì)利益和經(jīng)濟(jì)利益兩方面的評(píng)價(jià)，根據(jù)效益性指標(biāo)的權(quán)重的大小，將維護(hù)和穩(wěn)定住房價(jià)格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標(biāo)體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預(yù)，由于地方政府具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)職能，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效競爭，必須適時(shí)的限制地方政府過度開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免造成的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范有序的市場(chǎng)、引導(dǎo)正確的資金流向，防止地方政府的越位現(xiàn)象。

3.2 加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)督

為保證政府調(diào)控政策的有效實(shí)施，首先，應(yīng)該加強(qiáng)開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商披露房價(jià)的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時(shí)、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)價(jià)格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的服務(wù)真正的透明化；其次，建立獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨(dú)的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復(fù)雜，造成的政府對(duì)于調(diào)控政策的側(cè)重點(diǎn)做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強(qiáng)開發(fā)商違規(guī)的處罰機(jī)制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對(duì)開發(fā)商起到威懾作用，遏制開發(fā)商的不正當(dāng)行為。

3.3 加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，防止投機(jī)取巧行為

由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場(chǎng)監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，因此有必要建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測(cè)系統(tǒng)，為社會(huì)大眾的住房消費(fèi)行為做指引，使得社會(huì)大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會(huì)大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會(huì)大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價(jià)值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場(chǎng)所謂的超前住房消費(fèi)，而是應(yīng)該做一個(gè)理性的投資人，樹立正確的住房消費(fèi)觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上過度的投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場(chǎng)上的投資性需求和投機(jī)性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

總之，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對(duì)開發(fā)商也要加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李莉.房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的國際比較[J].農(nóng)村金融研究，2010，（11）：32-36.