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1.1人本理念中國(guó)儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要,從而促進(jìn)商品房的銷售,獲取利潤(rùn),加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開,這是房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的根本所在。
1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣,全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化,人類生存不斷遭受挑戰(zhàn),這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念,這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間,也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?;?。表現(xiàn)為,建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。
1.4投資理念投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó),近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn),投資需要謹(jǐn)慎,要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目,整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念,努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率,小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭,共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境,為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷注意問題
房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化,加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使,導(dǎo)致了營(yíng)銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū),以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷被嚴(yán)重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題:
2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品,開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產(chǎn),作為一種商品,其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過程中,而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意,營(yíng)銷具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性,任何營(yíng)銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心,開發(fā)是半徑,營(yíng)銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā),適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開發(fā)的商品,才是房地產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)域關(guān)系作為一種特殊的商品,房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體,是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),需要具備營(yíng)銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多,諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買力因素等,需求量大、實(shí)際購(gòu)買力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中經(jīng)??梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷短視”,比如:價(jià)格短視,為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化,忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間;節(jié)奏短視,整個(gè)樓盤同時(shí)上市,結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問津;效應(yīng)短視,片面運(yùn)用營(yíng)銷策略,過度迷信技巧,項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃,前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于:開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域,忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域,難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問題,要正確處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域,包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段,主要用來集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費(fèi)者,如何培育潛在的購(gòu)買市場(chǎng)及制定怎樣的銷售方案將是營(yíng)銷方案的核心;再好的方案需要專業(yè)營(yíng)銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行,這也直接影響到銷售業(yè)績(jī)。
2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃要注重創(chuàng)意,但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中,性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的,同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等,都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致,保證營(yíng)銷的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b,本無(wú)可厚非,但夸大事實(shí),推行策劃迷信,則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途。事實(shí)上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn),對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用;另一方面,賣點(diǎn)的收集和增加,讓樓盤的形象有所改變和提高,同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開拓,認(rèn)為“一策去百病”,將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結(jié)合所在樓盤,貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí),尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本,而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn),是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略,是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?!笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),策劃如指揮”,高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。
2.4營(yíng)銷策劃與銷售營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng),營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃,銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此,應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交,優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度,必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋,強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的,策劃與銷售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。
3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向
近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念和方法開始逐步走向一個(gè)更高的層次,房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷觀念的廣泛傳播過程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過程。
關(guān)鍵詞:6σ管理;團(tuán)隊(duì)建設(shè);6σ模型
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-3890(2008)01-0052-04
在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境條件下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著3C挑戰(zhàn)。所謂3C,即:Customer(顧客)、Competition(競(jìng)爭(zhēng))和Change(變革)。這三個(gè)方面的挑戰(zhàn)已深入地滲透到以顧客為中心的管理工作之中,使得任何企業(yè)都不得不面對(duì)其強(qiáng)大的壓力。因此,在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,提供具有完美質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù),建立一支能在復(fù)雜多變的環(huán)境中隨機(jī)應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)是目前房地產(chǎn)企業(yè)管理者工作的重點(diǎn)所在,也是其生存與發(fā)展的必要條件。在應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的眾多的管理方法中,近年來興起的6σ管理法是其中最重要的一種。6σ管理不僅是對(duì)技術(shù)層面的突破,更重要的是它承載著現(xiàn)代管理理念。6σ管理活動(dòng)起源于美國(guó)摩托羅拉公司,該公司實(shí)施的“質(zhì)量振興計(jì)劃”內(nèi)容包括加快產(chǎn)品開發(fā)、大幅度提高產(chǎn)品質(zhì)量以及通過調(diào)整生產(chǎn)過程來降低成本等,希望以此提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,而6σ管理是這一計(jì)劃的關(guān)鍵。此后許多著名的企業(yè)如通用電氣、愛立信、IBM、索尼等也紛紛效仿,這對(duì)當(dāng)代質(zhì)量管理產(chǎn)生了重要的影響。如今6σ管理方式已經(jīng)被看作是企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)成功并將其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化的綜合管理體系和發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)理論是西方管理理論的熱點(diǎn),項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也成為現(xiàn)代企業(yè)的重要組織形式。本文在對(duì)6σ管理的內(nèi)涵進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)探討它在中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的應(yīng)用。
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè),是建設(shè)部重點(diǎn)管理的行業(yè)之一。20世紀(jì)90年代以來,房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用,但是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀卻不容人樂觀,在其迅猛發(fā)展的同時(shí)也伴生了一些不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè),普遍存在著人力資源匱乏、管理水平低、項(xiàng)目運(yùn)作能力差、資產(chǎn)負(fù)債率高、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、相互模仿嚴(yán)重的問題。此外,還有相當(dāng)數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性差、凝聚力低、銷售人員 “出工不出力”的問題,直接影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效,具體表現(xiàn)在以下5個(gè)方面。
1. 營(yíng)銷行為存在不合理和不合法現(xiàn)象。近年來,中國(guó)城鄉(xiāng)人民的住房水平有了很大的提高,住房消費(fèi)市場(chǎng)日趨活躍,住房消費(fèi)的不斷增大,對(duì)提高居住水平,改善居住結(jié)構(gòu),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮起到了積極作用。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷行為缺乏強(qiáng)有力的法制監(jiān)控,開發(fā)商信譽(yù)意識(shí)淡薄,商品房營(yíng)銷行為不合理及違法現(xiàn)象屢有發(fā)生,如:銷售出去的商品房質(zhì)量不高甚至有嚴(yán)重的質(zhì)量隱患,給消費(fèi)者帶來?yè)p害;商品房銷售合同不規(guī)范,有的強(qiáng)制使用自行規(guī)定的格式合同,致使消費(fèi)者上當(dāng);房屋面積“短斤少兩”,合同約定的面積與實(shí)際不符;商品房預(yù)售廣告虛假問題比較突出;售后服務(wù)措施不落實(shí),維修責(zé)任不明確,維修管理不到位,維修不及時(shí)等。
2. 缺乏科學(xué)合理的營(yíng)銷體系。營(yíng)銷體系是連接企業(yè)市場(chǎng)的橋梁,它主要由市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)、目標(biāo)、訂價(jià)、推廣、交易、銷售服務(wù)、營(yíng)銷管理等方面組成。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)在探索組建自己的營(yíng)銷體系,營(yíng)銷工作有計(jì)劃、有步驟、有措施地向縱深發(fā)展方面還有許多不足之處。如市場(chǎng)調(diào)查不力,預(yù)測(cè)工作不夠;營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)、規(guī)范;促銷推廣缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新;銷售服務(wù)有待提高;管理工作滯后,營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)低等。
3. 個(gè)人崇拜論。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)牽涉到很多方面的綜合性、系統(tǒng)性的工程,從市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)研究分析到市場(chǎng)推廣是一個(gè)需要做大量前期工作的遞進(jìn)式過程,少一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可行的,這些單憑一個(gè)人的單薄力量是根本辦不到的。而在目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷中,存在著這樣一種現(xiàn)象:某一個(gè)人曾成功策劃過一個(gè)項(xiàng)目,那么他就被推崇為“策劃大師、營(yíng)銷專家”,有些人還主觀地把全盤希望寄托在這樣人的身上,希望能通過“策劃大師、營(yíng)銷專家”實(shí)現(xiàn)他們的營(yíng)銷目標(biāo)。
4. 廣告萬(wàn)能論?!爸灰阍敢馔稄V告,我包你樓盤銷售火”。很多開發(fā)商誤認(rèn)為營(yíng)銷就是做廣告。用廣告取代營(yíng)銷已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)通病。其實(shí),廣告只是營(yíng)銷策劃中的一個(gè)部分,是先有營(yíng)銷策劃后有廣告,而不是先有廣告而后有營(yíng)銷策劃的。廣告的內(nèi)容和方式要根據(jù)營(yíng)銷策劃書的要求去,而且,廣告怎么做、說什么、怎么安排期和媒體,都是在營(yíng)銷策劃的時(shí)候預(yù)先考慮好了的。廣告應(yīng)該是營(yíng)銷策劃工作的有益補(bǔ)充。
5. 惟經(jīng)驗(yàn)決定論。目前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在經(jīng)驗(yàn)決定論,這種做法是忽略產(chǎn)品本身而依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)去做營(yíng)銷工作。這種做法的缺陷最直接的表現(xiàn)就是一個(gè)“炒”字,會(huì)“炒”就是營(yíng)銷高手,能“炒”就會(huì)有市場(chǎng),大興“炒作之風(fēng)”。其實(shí)這種不科學(xué)不理智的營(yíng)銷不能稱之為真正的市場(chǎng)營(yíng)銷。
二、6σ管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中的作用及其實(shí)施
小寫的字母“σ”(sigma)是一個(gè)希臘字母σ的中文譯音,統(tǒng)計(jì)學(xué)用來表示標(biāo)準(zhǔn)偏差,即數(shù)據(jù)的分散程度。對(duì)連續(xù)可計(jì)量的質(zhì)量特性用“σ”度量質(zhì)量特性總體上對(duì)目標(biāo)值的偏離程度。6σ管理是一種數(shù)據(jù)導(dǎo)向的管理方法,有別于其他以經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)的決策,6σ管理更愿意相信數(shù)據(jù)而不是經(jīng)驗(yàn)。它以“以顧客為導(dǎo)向,真正關(guān)注顧客,倡導(dǎo)全員參與管理,尋求無(wú)邊界合作”為理念進(jìn)行管理,已成為一種重要的戰(zhàn)略舉措和管理哲學(xué)。6σ管理法的推行,加強(qiáng)了企業(yè)自上而下、自下而上和跨部門的團(tuán)隊(duì)工作,改進(jìn)公司內(nèi)部的協(xié)作以及與供方和顧客等相關(guān)利益者的合作。因此6σ在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目高效團(tuán)隊(duì)過程中發(fā)揮著極大的作用。
西格瑪數(shù)值及其對(duì)應(yīng)的PPM值和合格率如表1所示:
需要注意的是,這里所指的PPM數(shù)值,不是指缺陷或不合格產(chǎn)品數(shù),而是指造成缺陷的差錯(cuò)機(jī)會(huì),本文主要是指影響建設(shè)高效銷售團(tuán)隊(duì)的因素。
(一)6σ管理在房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的作用
營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和凝聚力的強(qiáng)弱,直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,因此建立高效的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通過6σ管理法來優(yōu)化項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的工作程序,通過優(yōu)化工作程序來建立高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。6σ在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中的作用具體表現(xiàn)在以下4個(gè)方面。
1. 使團(tuán)隊(duì)成員的選擇有明確的目標(biāo)。6σ要求企業(yè)從客戶的角度,而不是從自己的角度來看待企業(yè)內(nèi)部的各種流程,用客戶的要求來建立標(biāo)準(zhǔn),以此來評(píng)估企業(yè)流程的有效性與合理性,并最終依此設(shè)立產(chǎn)品與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)格。因此,在房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)成員的組建活動(dòng)中,項(xiàng)目經(jīng)理選擇成員的最終目標(biāo)是為房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)規(guī)劃提供符合要求的員工,以滿足營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)用人的需要。
2. 使項(xiàng)目成員的選擇有了明確的工作流程。如同企業(yè)的生產(chǎn)部門要遵循嚴(yán)格的生產(chǎn)流程一樣,項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行項(xiàng)目成員選擇時(shí)也要有清晰的工作流程,而6σ管理法是運(yùn)用一套完整的方法論對(duì)企業(yè)的每一個(gè)流程環(huán)節(jié)、運(yùn)作方式以至于企業(yè)文化進(jìn)行改進(jìn)與控制的,因此,在銷售經(jīng)理物色房地產(chǎn)營(yíng)銷人員時(shí),運(yùn)用6σ管理法,同有關(guān)負(fù)責(zé)人談判,將合乎要求的人員編入該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),整個(gè)選擇流程使得銷售經(jīng)理有明確的選擇目標(biāo)以及為實(shí)現(xiàn)部門目標(biāo)而采取的具體措施。
3. 有利于增加項(xiàng)目成員選擇效果的可測(cè)性。在6σ的企業(yè)氛圍之中,6σ決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和決策者必須要以數(shù)字為依據(jù),用事實(shí)說話,而不是只憑感覺和喜好。它要求用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析方法來構(gòu)筑對(duì)影響企業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵變量和最優(yōu)目標(biāo)的理解。而在營(yíng)銷成員選擇的整個(gè)流程中,由于存在著大量的數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理通過6σ管理法設(shè)立一系列的指標(biāo),將數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)分析,以此對(duì)選擇工作的質(zhì)量進(jìn)行測(cè)定,保證最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4. 有利于營(yíng)造學(xué)習(xí)型的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)氛圍。6σ管理體現(xiàn)了不斷改進(jìn)和崇尚學(xué)習(xí)的企業(yè)文化,它能為營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)具備組織能力、激勵(lì)能力、學(xué)習(xí)能力、項(xiàng)目管理技術(shù)和數(shù)理統(tǒng)計(jì)診斷能力的團(tuán)隊(duì)成員,這些人員組成了能適應(yīng)變革和競(jìng)爭(zhēng)的核心力量,他們隨時(shí)聽取顧客和業(yè)主的聲音,并根據(jù)他們的需要不斷地改進(jìn)工作。
(二)6σ在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的實(shí)施步驟
6σ管理不僅可以為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)降低成本,提高團(tuán)隊(duì)的績(jī)效以及顧客滿意度,還可以消除團(tuán)隊(duì)建設(shè)中產(chǎn)生的缺陷,提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作質(zhì)量。在團(tuán)隊(duì)建設(shè)中,實(shí)施6σ管理一般采用DMAIC循環(huán)法,其包含界定(Define)、測(cè)量(Measure)、分析(Analyze)、改進(jìn)(Improve)和控制(Control)五個(gè)工作步驟。
1. 界定(Define)。界定階段是為后續(xù)工作解決一些基本問題,包括要?jiǎng)?chuàng)建什么樣的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)?項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的規(guī)模大???團(tuán)隊(duì)成員的知識(shí)水平、專業(yè)技能怎樣?創(chuàng)建什么樣的團(tuán)隊(duì)文化等等,通過這些問題的解決來制定DMAIC計(jì)劃。在這一階段,營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中主要包括創(chuàng)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)描述和確定項(xiàng)目流程與規(guī)范。
2. 測(cè)量(Measure)。通過對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)文化對(duì)項(xiàng)目成員的影響力度及營(yíng)銷業(yè)績(jī)的測(cè)量,對(duì)市場(chǎng)信息的敏感性對(duì)銷售過程中重要情報(bào)的反饋情況,在營(yíng)銷過程中團(tuán)隊(duì)成員之間的知識(shí)、技能上的互補(bǔ)狀況,解決客戶沖突及其他人際關(guān)系等方面進(jìn)行效果分析。在這一階段,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)主要是通過測(cè)量及效果分析,用事實(shí)和數(shù)據(jù)評(píng)估現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與理想中的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有哪些差距。
3. 分析(Analyze)。通過第二階段獲得的數(shù)據(jù),分析項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)績(jī)效與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因。該階段在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的應(yīng)用主要是通過測(cè)量得來的數(shù)據(jù)來分析現(xiàn)實(shí)團(tuán)隊(duì)與理想團(tuán)隊(duì)之間產(chǎn)生差距的原因以及通過分析找到消除兩者之間差距的有效措施。
4. 改進(jìn)(Improve)。這一階段是6σ管理的核心過程,通過大量的數(shù)據(jù)分析,尋找優(yōu)化營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、提高團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)的方案,以消除或減少低效率。這一階段在房地產(chǎn)項(xiàng)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中也是最為關(guān)鍵的一環(huán),通過過程的改進(jìn),消除團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中存在的不合理之處,使團(tuán)隊(duì)績(jī)效逐步達(dá)到或接近預(yù)期的目標(biāo)。
5. 控制(Control)。這一過程是使改進(jìn)后的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)程序化、規(guī)范化、文件化,并通過有效的檢測(cè)方法保持改進(jìn)的成果,防止返回到改進(jìn)前的狀態(tài)。在這一階段,關(guān)鍵是要對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行長(zhǎng)期的控制并采取有效的措施以維持目前的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)狀態(tài),保證項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)以一種團(tuán)結(jié)、高效、高能的精神狀態(tài)實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行6σ管理進(jìn)行項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)可以杜絕項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中存在的問題,有利于建立一支團(tuán)結(jié)向上、配合默契的高效團(tuán)隊(duì),這對(duì)提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的工作能力和工作效率具有重大的推動(dòng)作用,可以很好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的終極目標(biāo)。
三、6σ管理思想在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中的模型
房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)貫穿整個(gè)團(tuán)隊(duì)管理過程,從創(chuàng)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的描述開始一直到判斷團(tuán)隊(duì)的績(jī)效是否與預(yù)期的目標(biāo)一致,通過不斷循環(huán),最終實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)(具體模型見圖1)。
該模型在整個(gè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)過程中,始終以顧客滿意為導(dǎo)向,注重團(tuán)隊(duì)工作和團(tuán)隊(duì)決策。這里的顧客不僅指企業(yè)外部的顧客――購(gòu)房者、潛在購(gòu)買者、業(yè)主等,還包括項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員。這樣,通過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的共同努力,盡心盡力地為團(tuán)隊(duì)工作,不斷提高外部購(gòu)房者的滿意度,以求完美實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。除此之外,在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的整個(gè)過程中,項(xiàng)目經(jīng)理要注重培養(yǎng)項(xiàng)目成員追求完美、不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)和無(wú)邊界合作的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)文化,營(yíng)造學(xué)習(xí)型的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì),這同樣是營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目的。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中與房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度、項(xiàng)目成本預(yù)算和控制、范圍管理和質(zhì)量管理同樣重要。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可以為降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本,快速、高效、保質(zhì)、保量地完成房地產(chǎn)的銷售任務(wù),實(shí)現(xiàn)顧客的最大滿意度提供保障。在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)中,引入6σ管理方法,對(duì)于提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量,防止個(gè)人崇拜,提高團(tuán)隊(duì)決策能力、建立學(xué)習(xí)型的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)具有舉足輕重的作用。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià);核心課程;軟件教學(xué)
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加,高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需,顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程,是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種,高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué),對(duì)提高學(xué)生興趣,增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看,畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測(cè)繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作,也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,應(yīng)該先對(duì)適應(yīng)市場(chǎng)所需的典型工作崗位進(jìn)行分析,針對(duì)崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)公司\&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔\&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù),證件等\&房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專員\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司\&熟練操作辦公軟件,富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力,較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營(yíng)銷方案的組織和實(shí)施工作。\&][房地產(chǎn)銷售代表\&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司\&開展樓盤資料調(diào)查,搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。\&房地產(chǎn)估價(jià)師助理\&房地產(chǎn)估價(jià)公司
土地估價(jià)企業(yè)\&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。\&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位,確定五門核心課程,分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和房地產(chǎn)銷售技巧,各門課程和職業(yè)能力的對(duì)接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求
[課程\&主要教學(xué)內(nèi)容\&技能考核項(xiàng)目與要求\&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理\& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略\&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃\&房地產(chǎn)估價(jià)方法\&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法\&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法,測(cè)算房?jī)r(jià)\&房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研\&市場(chǎng)調(diào)查和分析的方法,熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)\&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研\&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷\&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本原理和方法\&能編制房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案\&房地產(chǎn)銷售技巧\&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。\&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧\&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序,可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位,體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競(jìng)標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場(chǎng)營(yíng)銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營(yíng)、資本管理,模擬房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作,體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析,對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具,包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等,在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性,可以對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分,指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí),共同提高。
具體實(shí)施如下:全班同學(xué)分為6~8個(gè)小組,分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場(chǎng)規(guī)則和既定的資金條件下,完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績(jī),并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn),對(duì)學(xué)生進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行,一期開發(fā)普通住宅,二期開發(fā)別墅,各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場(chǎng)調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場(chǎng)推廣銷售等八項(xiàng),涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容,實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競(jìng)爭(zhēng)游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式,有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力,學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段,在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配,建議分3天連續(xù)進(jìn)行,每天6學(xué)時(shí)。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件,具備客戶服務(wù)意識(shí)、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力,可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例,先由教師對(duì)要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練,使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作,教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生,使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊:
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立,如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí),掌握通過客戶資料快速查看客戶購(gòu)房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊,通過付款方式模塊的學(xué)習(xí),掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí),掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí),掌握對(duì)現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的,在輔助教學(xué)過程中,注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的,更貼近實(shí)踐,可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線,精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法,通過對(duì)銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場(chǎng)景視頻的嵌入式教學(xué),模擬真實(shí)場(chǎng)景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主,讓學(xué)生在現(xiàn)場(chǎng)演練中體會(huì)到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營(yíng)銷典型職業(yè)任務(wù),培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力,讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會(huì)并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程,有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、獲得承諾、拜訪評(píng)估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中,注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,撰寫報(bào)告的職業(yè)技能,可以選用市場(chǎng)調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件,學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo),以市場(chǎng)調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的整個(gè)過程,根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題,設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案,培訓(xùn)調(diào)查人員,搜集并分析資料,見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活,讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性,建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司,系統(tǒng)提供全國(guó)市場(chǎng)分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競(jìng)爭(zhēng),在全國(guó)不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng),制定自己的市場(chǎng)開拓計(jì)劃,公司需要尋求最大市場(chǎng)份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn),尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場(chǎng)份額最大,可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤(rùn);在銷售途徑上,系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式,增加實(shí)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)性??煞炙膫€(gè)季度進(jìn)行,學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊,便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場(chǎng)活動(dòng),將市場(chǎng)營(yíng)銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化,如產(chǎn)品等級(jí)指數(shù)、品牌知名度、市場(chǎng)開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度,并提供相關(guān)合理算法,學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響,并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷,合理地制定各項(xiàng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。
市場(chǎng)營(yíng)銷模擬軟件的使用很像一場(chǎng)比賽,學(xué)生激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力,同時(shí)對(duì)參加高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ),建議穿插在平時(shí)授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評(píng)估軟件,業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息,勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察,估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測(cè)算,并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測(cè)算方法來測(cè)算得出結(jié)果,系統(tǒng)提供了5種基本方法(包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法)來輔助測(cè)算,測(cè)算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測(cè)算房?jī)r(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成,較少使用軟件教學(xué),房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一,基本上學(xué)生對(duì)于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合,真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
參考文獻(xiàn):
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[2]宋春蘭.專業(yè)核心課程建設(shè)研究――以房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2015(8).
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6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制,“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流,把握大勢(shì)的主要手段。
(1)城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地,協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局,指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任,對(duì)土地開發(fā),利用起指導(dǎo)作用。目前我國(guó)的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃,總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃一般是由政府部門編制,審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制,土地使用者還要進(jìn)行市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng),低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。同時(shí)還要使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃相互協(xié)調(diào),形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下,城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃,要充分認(rèn)識(shí)到兩個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí),遵循經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的規(guī)律,本著房地產(chǎn)市場(chǎng)要與經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進(jìn)行,整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下,要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展,除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外,還要作好規(guī)劃的實(shí)施管理。規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理。報(bào)建審批管理主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理,這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán),要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心,保證規(guī)劃得到切實(shí)的實(shí)施。同時(shí),加強(qiáng)批后的監(jiān)督管理。
(2)土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控。政府作為國(guó)有土地的所有者,對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng),是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃,一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃包括:年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)、修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi),出讓土地的面積、地點(diǎn)、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費(fèi),預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入[52]??茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào),有足夠的彈性,能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏反應(yīng)。要增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的透明度,避免市場(chǎng)的盲目競(jìng)爭(zhēng)和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件,因此要建立有效的土地儲(chǔ)備制度。通過完善土地儲(chǔ)備制度,引入市場(chǎng)機(jī)制,盤活閑置廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等用地,提高建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房,實(shí)施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑,引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備,節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變?cè)隽浚岣咄恋乩眯?。通過合理補(bǔ)償?shù)韧緩?,建立企業(yè)用地退出機(jī)制,對(duì)于已出讓但無(wú)資金開發(fā)的土地適當(dāng)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。
6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐
在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上,抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套,提高城市的凝聚力,發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目選址和私人投資的導(dǎo)向作用,緩解交通壓力。在交通上,重點(diǎn)構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng),全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線;二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng),形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施,在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強(qiáng)的交通流,使咸陽(yáng)的交通更加的便捷。為了促進(jìn)西安咸陽(yáng)兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動(dòng),加快兩市進(jìn)一步的密切聯(lián)系,應(yīng)該考慮:(1)規(guī)劃建設(shè)西安咸陽(yáng)快速交通系統(tǒng),包括快速路和軌道交通,并直接進(jìn)入兩市中心或與城市快速路順接,進(jìn)一步拉進(jìn)兩市的時(shí)空距離,使兩市聯(lián)系更加便捷,使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達(dá)西安城市中心腹地。(2)西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽(yáng)一并考慮,在建設(shè)時(shí)序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項(xiàng)目。(3)西安城市環(huán)線將咸陽(yáng)統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上:(1)規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng),并形成環(huán)線,聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。(2)將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直,擴(kuò)大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。(3)咸乾旅游專線建成后,從西寶高速公路分流成了部分咸陽(yáng)城區(qū)過境交通,但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務(wù)的快速干道。(4)解決城市道路密度不足,南北向道路數(shù)量嚴(yán)重不足且級(jí)別低不通暢的問題,加大南北向城市道路建設(shè)。(5)建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽(yáng)路、世紀(jì)大道、陽(yáng)光大道等7條主干道;建設(shè)朝陽(yáng)四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道,形成方格狀城市路網(wǎng)。進(jìn)一步實(shí)行“公交優(yōu)先”政策,努力降低市民通勤成本。對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整,完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系,提高設(shè)施等級(jí),減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實(shí)要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題,關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè),實(shí)現(xiàn)人口和工作崗位的同時(shí)一體化。
6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理
經(jīng)濟(jì)適用房是目前針對(duì)住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一,是很多低收入住房困難戶家庭對(duì)住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟(jì)適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟(jì)適用房要價(jià)過高、有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟(jì)適用房用途“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象普遍存在。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議:(1)合理規(guī)劃,嚴(yán)格控制經(jīng)39濟(jì)適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽(yáng)市市政府出臺(tái)的新規(guī)定,今后經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時(shí)限定住房面積和開發(fā)地域,做到按比例、有計(jì)劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。既要防止供不應(yīng)求,又要防止供過于求,努力實(shí)現(xiàn)供求平衡。(2)嚴(yán)格審定程序,把經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭,并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售。嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為,嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。(3)經(jīng)濟(jì)適用房的政府稅費(fèi)優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。所以,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給的關(guān)鍵是“限房?jī)r(jià)”?!跋薹?jī)r(jià)”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤(rùn)空間,在供給土地的時(shí)候就規(guī)定其最高限價(jià)。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)售樓利潤(rùn)≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)空間起到了一定的限制。(4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中設(shè)計(jì)、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標(biāo),讓那些信譽(yù)好、勢(shì)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗(yàn)收工作,確保工程質(zhì)量[54]。
6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度
目前,一些國(guó)有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn),不但直接導(dǎo)致國(guó)有土地資源和政府應(yīng)收稅費(fèi)的流失,而且嚴(yán)重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi),建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建筑成本,所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā),建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住,但相當(dāng)一部分以低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行出售,以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格和較高的利潤(rùn)沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前為止,住宅建設(shè)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二,單位的集資房仍占一定比率。同時(shí)咸陽(yáng)西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部,個(gè)人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制,一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地,蓋了賣、賣了蓋,搞小開發(fā),咸陽(yáng)市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出,也同樣干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的力度,堅(jiān)決制止非商品房的開發(fā),并應(yīng)對(duì)所有商品房實(shí)行兩書制度,即《住房保證書》和《住宅使用說明書》,以保證廣大購(gòu)房者的利益[55]。(1)深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治工作。(2)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系建設(shè),為廣大消費(fèi)者提供方便的投訴和查詢條件。(3)完善住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。(4)積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。(5)采取有效措施,加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價(jià)抵押等不法行為,降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)[56]。40
6.2開發(fā)商角度
6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng),調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是第一位的,只要是符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場(chǎng),在項(xiàng)目開發(fā)的前期做好詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析,找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng),準(zhǔn)確定位,建設(shè)市民需要的商品房,而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目,去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房,造成更多的積壓空置商品房[57]。目前,咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出,一方面,規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓;另一方面,真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外,在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時(shí),適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場(chǎng)變化,針對(duì)老百姓的需要,提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平,提高施工質(zhì)量,提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房,讓老百姓買的放心,住得舒適,安居樂業(yè),使開發(fā)商和買家獲得雙贏,樹立起產(chǎn)品的品牌,走可持續(xù)發(fā)展道路,是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。
6.2.2樹立品牌,提高行業(yè)信譽(yù)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善,特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,樹立品牌、提高質(zhì)量、擴(kuò)大規(guī)模、降低成本和提高信譽(yù)才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房,擴(kuò)大商品房的有效需求,才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化,研究市場(chǎng),選定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。其次,也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量,規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想,有一定的超前性和可變性,既能滿足當(dāng)前需要,又能為未來發(fā)展留有充分余地,工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出名牌、維護(hù)名牌地位,必須在質(zhì)量上常抓不懈,精益求精,永無(wú)止境。另外,完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理,在創(chuàng)名牌小區(qū)中,有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無(wú)缺,“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補(bǔ)住宅建筑中的缺陷,減少顧客購(gòu)買后的風(fēng)險(xiǎn)和損失,消除消費(fèi)者的怨氣和不滿,維護(hù)企業(yè)的名牌的信譽(yù)和形象[59]。
6.2.3提高商品房質(zhì)量
商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適,也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平,引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)和管理,使用新型建筑材料,努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對(duì)于咸陽(yáng)與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購(gòu)房客戶,相對(duì)于其他的人口素質(zhì)較高,質(zhì)量要求也應(yīng)相對(duì)較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平,改善居住環(huán)境和居住功能,合理安排住房空間,提高人的舒適度;堅(jiān)41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會(huì)大生產(chǎn)方式;加快科技進(jìn)步,鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新,重視技術(shù)推廣,積極開發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝,提高科技成果的轉(zhuǎn)化率;促進(jìn)建筑成果的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,保護(hù)生態(tài)環(huán)境;加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究,建立商品房技術(shù)保障體系;健全管理制度,建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。
6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營(yíng)銷理念
伴隨著“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變,進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭(zhēng)奪更多的市場(chǎng)份額,確立自己的市場(chǎng)主導(dǎo)地位,成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè),除了傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)手段外,房地產(chǎn)營(yíng)銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是,房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來,新聞炒做席地而起。但是,房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營(yíng)銷有點(diǎn)變形,在這支變形火炬的照耀下,房地產(chǎn)營(yíng)銷步入了一個(gè)又一個(gè)誤區(qū)。咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位,就應(yīng)貫徹以下先進(jìn)的營(yíng)銷理念。
(1)品牌營(yíng)銷隨著市場(chǎng)發(fā)育日漸成熟,商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素,房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當(dāng)前業(yè)界普遍存在的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡(jiǎn)單的等同于案名效應(yīng),片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì),而忽視了對(duì)房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升。同時(shí),由于市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng),以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因,不少開發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造,過多借助于新聞炒作和廣告轟炸,希望通過宣傳造勢(shì)來快速樹立公司品牌,殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來,腳踏實(shí)地的進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理,對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好的構(gòu)建,營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品,必然會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。
(2)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷開發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟,對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)以及培育自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很重要。為此,開發(fā)商必須樹立競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷理念,練好內(nèi)功,不斷提高自身素質(zhì),加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場(chǎng)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu),創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng),以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略占領(lǐng)市場(chǎng)。
(3)合作營(yíng)銷開發(fā)商在運(yùn)做中既要講求競(jìng)爭(zhēng),又要尋求合作;既要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作,更要注意開發(fā)商之間的合作,特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場(chǎng)份額而展開各種競(jìng)爭(zhēng),當(dāng)各種競(jìng)爭(zhēng)壓力使之難以支撐時(shí),應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑,而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式,使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌,以達(dá)到合作各方都有所收益的理想效果。
(4)文化營(yíng)銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大,人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”,他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn),并加以演繹,就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念,采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面,為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境,購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高,不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離,而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位,以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此,開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵,通過富有特色的主題創(chuàng)意,提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值,給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖,而且要注意通過高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來營(yíng)造小區(qū)的文化氣息。
(5)綠色營(yíng)銷隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起,消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境,更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵,花團(tuán)錦簇,有充足的陽(yáng)光和清新的空氣,而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠,附近沒有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念,改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式,充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等,為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園[62]?,F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”,不能不說已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。
(6)知識(shí)營(yíng)銷悄然臨近的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代使企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則開始發(fā)生變化,企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)不再只關(guān)注物質(zhì)分配,更強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供更多的應(yīng)用支持,以此確定新的產(chǎn)品概念和市場(chǎng)秩序,引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)新產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)需求。在這一背景下,以知識(shí)普及為先導(dǎo),以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)的營(yíng)銷新思想,應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng),向廣大消費(fèi)者介紹房屋建設(shè)選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi),在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí),也增加了消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。這必然會(huì)在引起社會(huì)反響的同時(shí),也使開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。
6.3消費(fèi)者角度
6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積
住大房子是很多中國(guó)人的夢(mèng)想,為了這個(gè)夢(mèng)想,很多年輕人早早的背上了房貸,為了供房很多人不敢去旅游,不敢去商場(chǎng)購(gòu)物,有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件,脫離實(shí)際承受能力或者超過實(shí)際需求,片面追求過大住房面積的消費(fèi)行為43是一種浪費(fèi)行為,只會(huì)加劇城市住房的緊張程度,推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認(rèn)為,消費(fèi)者購(gòu)房要及時(shí)走出“貪大求闊”的誤區(qū),減輕不必要的生活壓力[64]。消費(fèi)者應(yīng)樹立正確的梯度消費(fèi)觀及健康住宅的消費(fèi)理念。居民購(gòu)房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來,摒棄貪大求闊的不良心態(tài),堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則,宜大則大,可小則小,進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi),形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。長(zhǎng)期住房實(shí)物分配政策和凝固的存量市場(chǎng),造成了“一房伴終生”的消費(fèi)模式?,F(xiàn)在,隨著二三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和成熟,消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭情況,先買一套小一點(diǎn)的房子,再逐漸擴(kuò)大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實(shí)的住房觀念由于目前房?jī)r(jià)普遍上漲,未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響,另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為:只有購(gòu)買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū),正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購(gòu)商品房,雖然大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好,能夠承受目前的房?jī)r(jià),但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),超越了正常的支付能力,因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān),成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋,不代表居者一定擁有其屋。而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。居民可以購(gòu)買商品房,也可以租住政府提供的廉租房,還可以租住由私人提供的住房,社會(huì)上有大量房源可租,選擇余地很大。因此,即便是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家,仍有相當(dāng)一部分居民由于經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的原因選擇租房的消費(fèi)方式見表6-1,出租房在住房商品市場(chǎng)上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀(jì)末各國(guó)自有住房與出租房的比率美國(guó)英國(guó)德國(guó)日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀(jì)中國(guó)住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》,中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長(zhǎng)期固定在一個(gè)地方,不利于人員的自由流動(dòng),是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向相背離的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),人員流動(dòng)的頻繁,工作崗位的變換,人們對(duì)租房的需求會(huì)越來越大。居民樹立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念,“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”,如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購(gòu)房負(fù)擔(dān),就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上,比較目前很多城市的購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn),租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購(gòu)房的家庭,也不一定追求一步到位,應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。
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關(guān)鍵詞:高職院校;營(yíng)銷專業(yè)人才;交叉培養(yǎng)策略
中圖分類號(hào):G64文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2011)21-0303-02
營(yíng)銷員是以營(yíng)銷商品、服務(wù)為主題的人員。在商業(yè)化社會(huì),營(yíng)銷員對(duì)公司的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)與規(guī)模發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。
觀察近年?duì)I銷類畢業(yè)生的分配和就業(yè)狀況,形勢(shì)并不樂觀:畢業(yè)生找不到工作的比例逐年上升,已上崗就業(yè)的學(xué)生下崗和轉(zhuǎn)崗的為數(shù)也不少,究其原因,主要是各類學(xué)院培養(yǎng)的傳統(tǒng)型人才已不能適應(yīng)企業(yè)的需要,不再受市場(chǎng)的青睞。
日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、日趨個(gè)性化的市場(chǎng)細(xì)分和日趨完善成熟的市場(chǎng)需求,使中國(guó)營(yíng)銷人員面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn),對(duì)他們的整體素質(zhì)提出更新、更高的要求。就業(yè)崗位市場(chǎng)的需求就像閃亮的燈塔,高職院校必須與時(shí)俱進(jìn),根據(jù)目標(biāo)適當(dāng)調(diào)整教學(xué)內(nèi)容。因此,高職院校培養(yǎng)的營(yíng)銷人員不再是單一模式的推銷員,而是具有綜合職業(yè)技能的高級(jí)營(yíng)銷師,具備適應(yīng)社會(huì)需求的就業(yè)能力和職業(yè)變遷能力的社會(huì)有用人才。因此,在高職院校營(yíng)銷專業(yè)建立立體交叉模式培養(yǎng)環(huán)境與機(jī)制,培養(yǎng)具有豐富知識(shí)、嫻熟技能、開闊思路和誠(chéng)信踏實(shí)的復(fù)合型營(yíng)銷專業(yè)人才已經(jīng)成為高職院校營(yíng)銷專業(yè)教育發(fā)展的共識(shí)和趨勢(shì)。
一、“營(yíng)銷學(xué)科課程”與“交叉學(xué)科課程”聯(lián)合培養(yǎng)
營(yíng)銷學(xué)科課程主要指營(yíng)銷專業(yè)理論課,包括場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、商品學(xué)、電子商務(wù)概論、企業(yè)管理、會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、商務(wù)談判、廣告學(xué)、銷售管理、市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等課程,通過課堂講授、啟發(fā)式研討、實(shí)驗(yàn)演示、案例分析與錄像觀摩、知識(shí)競(jìng)賽等多種教學(xué)方法引導(dǎo)學(xué)生勤于學(xué)習(xí)、善于思考、樂于實(shí)踐。
為豐富教學(xué),提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣,保證教學(xué)質(zhì)量,采取多種教學(xué)手段。例如,給學(xué)生布置課外作業(yè);讓學(xué)生去圖書館、網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)等查找、收集營(yíng)銷實(shí)例并結(jié)合所學(xué)知識(shí)進(jìn)行案例分析等;鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行營(yíng)銷角色扮演,讓學(xué)生熟練、靈活和深刻理解并掌握營(yíng)銷學(xué)的基本理論。
營(yíng)銷專業(yè)畢業(yè)生完成學(xué)業(yè)后,將參與社會(huì)各行各業(yè)的營(yíng)銷工作。這時(shí),作為營(yíng)銷員,不僅要有扎實(shí)的營(yíng)銷基礎(chǔ)知識(shí),還要熟練運(yùn)用行業(yè)產(chǎn)品/服務(wù)的知識(shí),才能在復(fù)雜細(xì)分的市場(chǎng)環(huán)境下沉著冷靜、審時(shí)度勢(shì)、尋求突破最后取得訂單。一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷員就是前線指揮官。在此現(xiàn)狀下,過分強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷專業(yè)之“專”是對(duì)大部分學(xué)生的不負(fù)責(zé),是真正“胡同式教育”,大部分學(xué)生將有被堵在死胡同的危險(xiǎn)。
因此,在營(yíng)銷專業(yè)基礎(chǔ)課程之外,打破學(xué)科專業(yè)的條塊分割,構(gòu)建學(xué)科交叉的培養(yǎng)環(huán)境,在多學(xué)科相互滲透、相互交叉、相互融合的良好環(huán)境中培養(yǎng)寬口徑、厚基礎(chǔ)的復(fù)合型人才。同時(shí)考慮實(shí)際的培養(yǎng)目標(biāo)并結(jié)合當(dāng)前學(xué)院教學(xué)資源和任課教師的專業(yè)研究方向,綜合安排一些選修課程以覆蓋多個(gè)學(xué)科的內(nèi)容,安排不同專業(yè)的若干教師共同完成教學(xué)。不同學(xué)科的教師,盡管研究領(lǐng)域和方向差異較大,但在培養(yǎng)學(xué)生擁有更豐富的專業(yè)技能等諸多方面卻緊密地結(jié)合在一起,觸類旁通,融會(huì)貫通,造就創(chuàng)新,極大擴(kuò)展學(xué)生的知識(shí)面和滿足不同類型學(xué)生的需要。這些交叉學(xué)科選修課包括公司戰(zhàn)略、工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析、戰(zhàn)略管理與控制、資本市場(chǎng)、心理學(xué)、消費(fèi)品市場(chǎng)營(yíng)銷、零售學(xué)、決策及倫理價(jià)值等等。另外,營(yíng)銷方向的課程設(shè)置可以更具體到為某個(gè)特定產(chǎn)業(yè)服務(wù),例如設(shè)置體育營(yíng)銷、房地產(chǎn)營(yíng)銷、汽車營(yíng)銷、服裝營(yíng)銷、保險(xiǎn)營(yíng)銷等等,加強(qiáng)學(xué)生在產(chǎn)業(yè)方面的科技知識(shí)深度,提高學(xué)生個(gè)人的職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。
二、“理論”與“實(shí)踐”交叉培養(yǎng)
營(yíng)銷是一門實(shí)踐性非常強(qiáng)的學(xué)問,因此要加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué),結(jié)合職業(yè)資格考證提高學(xué)生的綜合素質(zhì),不僅使畢業(yè)生有一技之長(zhǎng)還有多技之長(zhǎng),使學(xué)生能更好地適應(yīng)社會(huì)對(duì)營(yíng)銷業(yè)者的高要求。
“工學(xué)結(jié)合教學(xué)”是“理論與實(shí)踐交叉培養(yǎng)”的核心。工學(xué)結(jié)合的職業(yè)教育教學(xué)將傳統(tǒng)教室轉(zhuǎn)向教授與實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)一體化的課堂,將傳統(tǒng)校內(nèi)教室轉(zhuǎn)向校內(nèi)校外教學(xué)相結(jié)合的課堂。一方面在校內(nèi)建起實(shí)訓(xùn)室,另一方面組織學(xué)生走出校外,深入到企業(yè)基層,親身體驗(yàn)硝煙彌漫的營(yíng)銷市場(chǎng)的運(yùn)作。
“實(shí)訓(xùn)”是 “兩元制”教學(xué),不僅教給學(xué)生營(yíng)銷理論知識(shí),更重要的是讓學(xué)生在實(shí)踐環(huán)節(jié)中掌握營(yíng)銷技能。在培訓(xùn)方式上,以項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)帶動(dòng)教學(xué),以案例貫穿教學(xué),帶領(lǐng)學(xué)生一起做真實(shí)市場(chǎng)要做的項(xiàng)目,如果學(xué)生遇到什么問題,老師和學(xué)生可以當(dāng)場(chǎng)討論并解決。相對(duì)于學(xué)歷教育的校園式模式,實(shí)訓(xùn)則是市場(chǎng)式的、合作式的、學(xué)徒式的,老師帶領(lǐng)學(xué)生直接參加營(yíng)銷市場(chǎng)的實(shí)際項(xiàng)目,全面學(xué)習(xí)規(guī)范的銷售運(yùn)作流程和豐富的營(yíng)銷知識(shí),讓他們?cè)趯W(xué)院就擁有實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn),走出校門后輕松上崗。這種以實(shí)際工作任務(wù)為內(nèi)容的操作訓(xùn)練,也基本結(jié)合了多數(shù)職業(yè)資格證書的考證要求。教師在實(shí)訓(xùn)的同時(shí),向?qū)W生介紹專業(yè)和職業(yè)資格證書的考試內(nèi)容和應(yīng)試技巧,鼓勵(lì)學(xué)生結(jié)合興趣和就業(yè)需要努力取得多個(gè)學(xué)科(交叉學(xué)科)的資格從業(yè)證書,使學(xué)生在訓(xùn)練技能的同時(shí),能比較容易地獲取一些與職業(yè)相關(guān)的諸如營(yíng)銷員、外銷員、證券從業(yè)人員等證書,以提升就業(yè)應(yīng)聘的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
參與到企業(yè)實(shí)踐的專業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)生必修的實(shí)踐課程。學(xué)生通過實(shí)習(xí),在真正的戰(zhàn)場(chǎng)上不僅開闊視野、豐富社會(huì)知識(shí),而且熟悉了營(yíng)銷市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)作,鍛煉了自身的溝通和營(yíng)銷管理能力,增強(qiáng)了運(yùn)用專業(yè)理論分析和解決實(shí)際營(yíng)銷問題的能力。
三、“專業(yè)”與“行業(yè)” 交叉培養(yǎng)
中國(guó)有句古語(yǔ):名師出高徒。要培養(yǎng)高素質(zhì)的營(yíng)銷人才,作為教師,不僅要有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí),還要有較深的行業(yè)素養(yǎng)。高職院校的教學(xué)模式應(yīng)該是專業(yè)與行業(yè)相結(jié)合,以行業(yè)的需求為導(dǎo)向,向精細(xì)型的人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)變,從具體的就業(yè)崗位出發(fā),制定相應(yīng)的課程及課程內(nèi)容。在課程的教學(xué)模式上,理論聯(lián)系實(shí)際,緊密結(jié)合實(shí)用技術(shù),采用項(xiàng)目式教學(xué),把具體的營(yíng)銷案例引入到課堂教學(xué)中,把行業(yè)的新技藝、新觀念融入課堂教學(xué)之中,在專業(yè)教學(xué)中著重培養(yǎng)學(xué)生的綜合實(shí)踐能力。另外,搭建學(xué)術(shù)平臺(tái),將知名專家、學(xué)者請(qǐng)進(jìn)來,使學(xué)生們隨時(shí)了解營(yíng)銷領(lǐng)域新觀點(diǎn)和新動(dòng)態(tài)。這種“專業(yè)與行業(yè)”的交叉培養(yǎng)極大地推動(dòng)了學(xué)科的融合與創(chuàng)新,教師們的知識(shí)結(jié)構(gòu)不斷更新,學(xué)生的眼界和思路不斷拓寬。專任教師與行業(yè)名師兩支師資隊(duì)伍協(xié)力推進(jìn),獲取了相得益彰的成效。
行業(yè)要發(fā)展,人才是根本。行業(yè)訂單培養(yǎng)模式是專業(yè)與行業(yè)交叉培養(yǎng)的又一重要突破:高職院校主動(dòng)為一個(gè)行業(yè)的一家或多家企業(yè)的相同崗位針對(duì)性地培養(yǎng)營(yíng)銷人才,由企業(yè)技術(shù)人員和學(xué)院教師共同進(jìn)行課程教育和技能訓(xùn)練。將營(yíng)銷行業(yè)人才培養(yǎng)工作融入行業(yè)建設(shè)中,為企業(yè)的銷售系統(tǒng)準(zhǔn)備一批熟悉專業(yè)技術(shù)、熟悉產(chǎn)品應(yīng)用、具有一定銷售技巧的實(shí)用技能型營(yíng)銷人員。
四、“技藝”與“誠(chéng)信”交叉培養(yǎng)
做事先做人。試想想,如果客戶不接受營(yíng)銷員的為人,還會(huì)進(jìn)一步接受他營(yíng)銷的產(chǎn)品嗎?現(xiàn)代信息傳播非常發(fā)達(dá),許多客戶因不斷接受信息而變得非常精明,可以輕易察覺營(yíng)銷員是否誠(chéng)信??蛻艉推渌腥艘粯樱枷Mc誠(chéng)信的人打交道。
在當(dāng)代中國(guó)背景下,誠(chéng)信是一種稀缺的資源,能夠樹立良好的企業(yè)形象,增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,有效地吸引和保留更多的客戶。
誠(chéng)信培養(yǎng)要及早進(jìn)行,學(xué)生不僅在學(xué)院要掌握專業(yè)技藝,而且要接受誠(chéng)信教育,學(xué)會(huì)誠(chéng)信做事做人。因此,必須把“以誠(chéng)信為本”的思想放在首位,讓誠(chéng)信構(gòu)成校園文化的核心價(jià)值體系。首先,教師要以身作則,在教書育人中自覺恪守誠(chéng)信、實(shí)事求是,以高尚的人格魅力感染學(xué)生、教育學(xué)生、激勵(lì)學(xué)生。其次,課堂教學(xué)要隨時(shí)注重誠(chéng)信教育。課堂是教師教書育人的主陣地,一定要充分發(fā)揮其育人的強(qiáng)大功能,把誠(chéng)信教育落到實(shí)處。最后,高職院校要結(jié)合學(xué)院自身的特點(diǎn),充分利用學(xué)院的一切時(shí)間和空間,精心規(guī)劃、合理搭建誠(chéng)信教育學(xué)習(xí)園地,在校園、教室、寢室、食堂和公共場(chǎng)所適當(dāng)設(shè)置誠(chéng)信標(biāo)語(yǔ)、格言標(biāo)牌;利用校報(bào)、宣傳專窗、校園廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體多角度、全方位開展誠(chéng)信教育宣傳;廣泛開展以誠(chéng)信為主題的系列誠(chéng)信教育活動(dòng),諸如名家講座、名人訪談、誠(chéng)信知識(shí)競(jìng)賽、主題班會(huì)、征文比賽等活動(dòng);建立“學(xué)生誠(chéng)信檔案”,定期、全面考察學(xué)生在校期間的誠(chéng)信狀況。讓學(xué)生在學(xué)院的學(xué)習(xí)生活中耳濡目染,潛移默化,充分享受誠(chéng)信教育,逐漸形成 “誠(chéng)信立身、誠(chéng)信做事”的良好習(xí)慣,為未來的營(yíng)銷職業(yè)生涯打下堅(jiān)實(shí)的品德基礎(chǔ)。另外,中國(guó)已經(jīng)加入WTO成為一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易成員,許多營(yíng)銷工作不可避免地需要運(yùn)用外語(yǔ),所以高職營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生熟練掌握一門外語(yǔ)是非常必要的,同時(shí)可以拓展市場(chǎng)就業(yè)和職場(chǎng)提升機(jī)會(huì)。但是目前高職營(yíng)銷專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生的外語(yǔ)水平普遍達(dá)不到實(shí)際工作的要求。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立,新機(jī)遇、新發(fā)展、新挑戰(zhàn)都對(duì)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生提出了新的要求,擇業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。擇業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是教育資源的競(jìng)爭(zhēng),是學(xué)校教育實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。在高職院校營(yíng)銷專業(yè)建立多方交叉模式培養(yǎng)環(huán)境與機(jī)制,加強(qiáng)學(xué)生各種能力的培養(yǎng),使學(xué)生成為知識(shí)扎實(shí)、技能過硬、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、誠(chéng)實(shí)守信的有用之才,才能使學(xué)生在就業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地,更加適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷人才的需求。
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