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房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)分析及管理對策

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房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)分析及管理對策

一、財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論概述

(一)財(cái)務(wù)分析的目的。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動,隨著生產(chǎn)的發(fā)展、業(yè)務(wù)量的大小等都需遵循一定的規(guī)律性。不同的行業(yè),由于生產(chǎn)銷售的不同特點(diǎn),對資金的占用、需求遵循不同的規(guī)律。比如商業(yè)企業(yè),日常現(xiàn)金收支量大,商品周轉(zhuǎn)頻繁,而設(shè)備制造企業(yè)每筆業(yè)務(wù)資金需求量大,資金周轉(zhuǎn)慢、需要的運(yùn)營資金多,等等。財(cái)務(wù)分析就是要通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析從而掌握資金運(yùn)動的這種規(guī)律性,做到心中有數(shù)。(二)有關(guān)的財(cái)務(wù)分析方法。本文主要的財(cái)務(wù)分析方法有以下幾種:1、比較分析法比較分析法是通過對財(cái)務(wù)報(bào)表中需分析的主要項(xiàng)目與指標(biāo)同基準(zhǔn)相比較,從而確定其存在的差異,說明了財(cái)務(wù)信息之間的數(shù)量關(guān)系與數(shù)量差異,為進(jìn)一步的分析指明方向。這種比較可以是將實(shí)際與計(jì)劃相比,可以是本期與上期相比,也可以是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比。2、趨勢分析法趨勢分析法又稱水平分析法,是將兩期或連續(xù)數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告中相同指標(biāo)進(jìn)行對比,確定其增減變動的方向、數(shù)額和幅度,以說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變動趨勢的一種方法。此方法是為了揭示財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變化及其原因、性質(zhì),幫助預(yù)測未來。用于進(jìn)行趨勢分析的數(shù)據(jù)既可以是絕對值,也可以是比率或百分比數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

(一)房地產(chǎn)業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)近三年的經(jīng)營期中,籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額逐年上升,可以看出房地產(chǎn)業(yè)籌資方式以及渠道存在一定的局限性,籌資能力的影響因素較多。由此可以反映房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道,嚴(yán)重依賴銀行貸款,資金結(jié)構(gòu)不合理,資產(chǎn)負(fù)債率高,負(fù)債率過大,現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)高,公司資金短缺,經(jīng)營困難等問題。(二)房地產(chǎn)業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的短期償債能力較差;同時,房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本上都高于50%,這表明房地產(chǎn)業(yè)的長期償債能力也是較弱的,這種情況的原因是由于主要進(jìn)行房屋的建造及銷售,其銷售量、業(yè)績受政策及市場影響很大。由此可以反映出房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)前期投入資金量巨大,若是后期銷售進(jìn)度跟不上,很容易出現(xiàn)資不抵債的情況,在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)將大量獲取短期借款到銀行融資,這將使企業(yè)將來無法獲得進(jìn)一步融資來應(yīng)對危機(jī),從而使得償債能力下降。(三)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到市場環(huán)境以及政府政策多方面的影響。在市場環(huán)境下:當(dāng)房價出現(xiàn)一定幅度的降低,人們的購買欲望上升,房地產(chǎn)行業(yè)收入、利潤便會獲得提升;在政策的影響下:當(dāng)政府對于某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)加以刺激,降低貸款利率,人們的預(yù)期收益便會增高,購買欲望加大,從而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這兩種情況加大了房地產(chǎn)行業(yè)的不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、應(yīng)急、調(diào)控機(jī)制,以應(yīng)對影響企業(yè)發(fā)展的各種情況。

三、提出房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究對策

(一)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略。采取促銷策略,減少存貨比例對于公司存貨比重過大的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,存貨量的多少關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn),關(guān)系著企業(yè)是否能夠健康穩(wěn)定發(fā)展,為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定適合自身發(fā)展的銷售戰(zhàn)略,同時,結(jié)合政府政策,把控好市場,最大化自身的銷售量,從而減少存貨,降低企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開拓新的市場,不拘于現(xiàn)有的發(fā)展模式。(二)制定資產(chǎn)管理措施,提高資產(chǎn)使用效率。企業(yè)資產(chǎn)的使用效率也是影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。萬科集團(tuán)在投資發(fā)展中,會產(chǎn)生許多的存貨,當(dāng)存貨未銷售出去時,存貨的產(chǎn)生成本難以抵扣,企業(yè)應(yīng)該提前運(yùn)營存貨以獲取在這段期間的收益。同時企業(yè)應(yīng)做好年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算,嚴(yán)格控制建筑成本,適當(dāng)減少各類費(fèi)用的支出,提高營業(yè)額和利潤。做好市場調(diào)研,分析各城市的需求,做出有針對性的調(diào)整,并提供售后服務(wù),努力提高信譽(yù)水平。(三)樹立風(fēng)險(xiǎn)價值觀念,研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢。房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于關(guān)系著國民生計(jì)的行業(yè),國家必然會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展高度重視。萬科集團(tuán)在運(yùn)營發(fā)展中,與政府的溝通協(xié)作方面存在一定的欠缺,由此原因,萬科集團(tuán)在拿地能力與市場把控方面競爭力較弱,同時在政策的了解上也存在較大的局限性。萬科集團(tuán)應(yīng)在自身發(fā)展的基礎(chǔ)上,正確樹立自身風(fēng)險(xiǎn)價值觀念,積極的同政府進(jìn)行協(xié)作,及時了解政策與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢,把控市場風(fēng)向,抓住機(jī)遇,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。(四)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中,由于其發(fā)展模式的原因,導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展初期負(fù)債較高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大,這就需要企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前做好風(fēng)險(xiǎn)的防范。嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前必然存在著一些征兆,企業(yè)應(yīng)就發(fā)現(xiàn)此征兆為目的,建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,對企業(yè)的現(xiàn)金凈流量、債務(wù)償還能力、經(jīng)營利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控,同時密切關(guān)注市場的發(fā)展動向,對于影響企業(yè)發(fā)展的不利因素進(jìn)行匯總,收集各種相關(guān)信息進(jìn)行分析上報(bào)。在此基礎(chǔ)上,企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,制定相關(guān)應(yīng)對政策,把未來將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽中。

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作者:張哲 單位:西安財(cái)經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院