房地產(chǎn)開發(fā)設計管理及成本管理關系
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摘要：在社會經(jīng)濟的影響下，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量在逐漸地增加，整個房地產(chǎn)開發(fā)領域迎來了重大的發(fā)展機遇，相應地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量也越來越多，行業(yè)對抗不斷的升級。房地產(chǎn)開發(fā)運營模式，是企業(yè)發(fā)展的重要影響因素，企業(yè)方面必須要以提升經(jīng)濟效益的方式，保證自己立于不敗之地，為了實現(xiàn)經(jīng)濟性的建設目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從成本管理方面入手，尤其需要重視項目設計階段成本控制，認清設計管理與成本管理之間的關系，促進企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。文章對此進行分析，并且提出了幾點淺見。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；企業(yè)發(fā)展；設計管理；成本管理
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展前景一片大好，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)成為了社會發(fā)展的重要動力，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的占比持續(xù)升高，同時，也帶動了許多周邊領域的發(fā)展。現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸放緩，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展越發(fā)艱難，要想實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)要重視成本管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，設計階段非常重要，與整體的項目建設效果以及項目建設經(jīng)濟性之間存在密切聯(lián)系，所以，加強設計管理，是提升成本管理效果的重要手段。下文對此進行簡要的闡述。
1房地產(chǎn)開發(fā)設計管理與成本管理的關系
房地產(chǎn)開發(fā)項目從規(guī)劃到完成，期間需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)，設計階段是一個非常關鍵的項目建設環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計環(huán)節(jié)產(chǎn)生的直接費用比較少，這也是許多企業(yè)忽略設計管理的主要因素，但是設計方案是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的基礎，可以說設計方案的效果與房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設效果之間存在非常密切的聯(lián)系?？茖W合理的項目設計方案，可以給后續(xù)的項目建設帶來便利條件，減少設計變更，大幅度地縮減房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設費用，如果項目設計工作中出現(xiàn)了問題，沒有及時發(fā)現(xiàn)，后期項目施工將會受到嚴重的影響。企業(yè)將會因此而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟損失，造成造價超預算的情況，甚至會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來不可挽回的重大影響，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)設計管理工作與成本管理之間存在緊密的聯(lián)系，通過高效的設計管理，有助于成本管理效果的提升，是當代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要重點關注的工作。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目設計成本管理的影響因素
2.1方案策劃因素
方案策劃是房地產(chǎn)開發(fā)設計工作開展的基礎，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期重要工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案策劃工作，主要是對后期的建設目標進行確定，對項目有一個整體性的把握。在方案策劃階段，需要對項目所在地的環(huán)境因素進行精準地勘測，環(huán)境因素主要包括兩個方面，分別為地質(zhì)環(huán)境因素以及氣候環(huán)境因素，結(jié)合這些內(nèi)容，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設效果進行科學預測和合理策劃，對各種可能發(fā)生的問題進行評估，根據(jù)問題發(fā)生的可能性，制定針對性的防護措施，消除各種不良因素對房地產(chǎn)開發(fā)設計產(chǎn)生的消極影響，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理效果的提升，為項目的建設打下一個良好的基礎。
2.2系統(tǒng)設計因素
在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計工作開展的過程中，一定要秉持經(jīng)濟性的設計思想，為了節(jié)約建筑成本費用，建筑材料的選用以及公共設施的建設，可以采用復用設計模式，在降低項目造價費用的同時，還能提升設計速度。設計工作完成以后，設計人員需反復驗證，同時，根據(jù)設計內(nèi)容，立即定制各種預制構(gòu)件。設計人員必須要注重各個系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性，如果系統(tǒng)之間存在嚴重的干涉現(xiàn)象，就會極大地增加建筑費用，還容易產(chǎn)生質(zhì)量問題，增加企業(yè)的經(jīng)濟負擔。當代的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模越發(fā)龐大，結(jié)構(gòu)越發(fā)復雜，設計難度急劇增加，正常情況下，建筑物的各個平面都需要有效地表達，項目結(jié)構(gòu)的尺寸要進行科學地分析，在保證結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性的基礎上，要充分地融入經(jīng)濟性設計理念。系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性必須要得到保證，開展經(jīng)濟性的房地產(chǎn)開發(fā)設計，為項目的建設打下一個良好的基礎。
2.3材料因素
材料因素是房地產(chǎn)開發(fā)設計管理的重要影響因素，同時，也是成本控制的決定性因素，因為建筑材料的費用，在房地產(chǎn)開發(fā)項目總造價中的占比通常都在60%~70%，有一些項目甚至達到了70%以上，所以在材料的選擇方面必要慎重。如果在房地產(chǎn)開發(fā)設計過程中，材料選擇不當，比如外墻涂料選擇失誤，就可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用，不利于企業(yè)的經(jīng)濟性建設。設計人員需要根據(jù)企業(yè)方面的要求，合理地選擇材料類型，不能出現(xiàn)盲目性的材料選擇，要對各種材料的價格有一個精準的把握，由于材料成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的高比例，合理地控制材料成本，可以整體性的提升成本管理效果，這也是設計管理工作中的重要內(nèi)容之一。
2.4質(zhì)量因素
在房地產(chǎn)開發(fā)設計管理工作開展的過程中，必須要重點的關注房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，質(zhì)量因素會直接地影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制效果。在實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目開展過程中，不同的質(zhì)量標準，產(chǎn)生的成本費用截然不同，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計工作中，要充分的結(jié)合客戶需求，以項目所在地的環(huán)境以及城市規(guī)劃方案為基準，科學的確定項目質(zhì)量標準，通過這樣的方式，實現(xiàn)高效的項目設計，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體建設費用。
3提升房地產(chǎn)開發(fā)階段設計管理和成本管理效果的建議
3.1制定責任管理制度
責任制是一種非常高效的管理制度，在責任制度的限制下，可以消除不規(guī)范的行為，使管理工作更加高效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設計階段，也需要采取責任制的管理模式，對項目設計以及成本管理進行管控，實現(xiàn)成本控制，通過設計階段的優(yōu)化，大幅度的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設成本，開展經(jīng)濟性的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計環(huán)節(jié)，需要具體的劃分責任，在哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就需要找到相應的責任人進行問責，設計人員必須要對房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量因素和材料因素進行具體的分析，把房地產(chǎn)開發(fā)項目的總造價降到最低，尤其是在材料的選擇上，要在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項目建設質(zhì)量的前提下，選擇價格最低的材料，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目建設成本。
3.2制定科學的設計目標和成本控制目標
科學的設計目標和成本控制目標，是提升房地產(chǎn)開發(fā)設計管理以及成本管理的重要手段，也是企業(yè)必須要完成的任務。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，需要利用限額設計來實現(xiàn)對設計成本的有效控制，對于項目投資的最高資金使用額度進行規(guī)定。在此種情況下，也會在無形當中建立起明確的設計目標，通過科學合理的可行性研究報告，來確定出經(jīng)濟適用的設計方案。在房地產(chǎn)開發(fā)設計目標和成本管理目標設定完成后，管理人員需要以這個目標為導向，開展針對性的管理，盡可能地把項目建設費用控制在目標限定范圍之內(nèi)，為企業(yè)節(jié)省資金費用，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
3.3利用BIM技術對方案進行推演
通過上文分析可以得知，在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，設計管理與成本管理之間存在非常密切的聯(lián)系，為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項目建設經(jīng)濟性，降低項目成本投入，必須注重設計方案的合理性。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的基礎，設計方案對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理造成的影響非常明顯，所以，在設計方案完成以后，管理人員要使用BIM技術對設計方案進行推演，及時地發(fā)現(xiàn)設計方案中存在的各種瑕疵，尤其需要關注房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性問題，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)沖突，提前進行修正，利用BIM技術實現(xiàn)設計問題的事前控制，制定高質(zhì)量的設計方案，實現(xiàn)成本管理效果的提升。
4結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設是一個非常復雜的過程，需要經(jīng)歷多個階段，不同的階段，有相應的任務。設計工作屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作，項目的設計工作非常關鍵，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體建設效果，同時，與項目成本管理質(zhì)量也存在非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強設計階段的管理工作，提升設計效果，對設計方案進行審核驗證，減少設計因素引發(fā)的成本問題，實現(xiàn)經(jīng)濟性的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設。同時，企業(yè)方面還需要在材料以及質(zhì)量標準等方面入手，消除成本控制影響因素，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目建設成本，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展做出積極地貢獻。
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作者：魏賢文 單位：揚州奧廣置業(yè)有限公司