房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題及對(duì)策

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摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)型企業(yè)數(shù)量越來越多，本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策進(jìn)行分析，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本核算；問題；對(duì)策

自我國(guó)陸續(xù)推出“9.29新政”、“新國(guó)五條”等政策后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入了體系化發(fā)展新常態(tài)，為保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I建了良好氛圍，然而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，需要其做好成本核算工作，迎合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家政策指引下合理管控成本，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，提高財(cái)會(huì)人員工作能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以提升其成本核算的成效，達(dá)到推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的目的?；诖?，分析成本核算中存在的問題及對(duì)策顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

相較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，與之相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及研究理論相對(duì)薄弱，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展?；诖朔康禺a(chǎn)企業(yè)需立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，探究其在發(fā)展過程中存在的成本核算問題，為分析優(yōu)化成本核算之良策提供依據(jù)。

1.成本核算口徑不一問題

房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮后，需依據(jù)自身發(fā)展情況及市場(chǎng)環(huán)境設(shè)立開發(fā)目標(biāo)，并以此為核心進(jìn)行成本核算，依據(jù)核算結(jié)果分配及歸集費(fèi)用。為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算精準(zhǔn)有效，我國(guó)頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等條規(guī)，然而基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，成本核算類目較為龐雜，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力及財(cái)會(huì)人員工作能力均有一定要求，使其在核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不一的現(xiàn)象，影響了相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效，降低了成本核算的精準(zhǔn)性、可靠性、可比性及科學(xué)性，使成本核算結(jié)論喪失了參考價(jià)值，從而無法助力房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

2.成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符問題

為提高經(jīng)濟(jì)收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在條件允許態(tài)勢(shì)下，同時(shí)開發(fā)若干項(xiàng)目，如別墅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等，然而每類開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)時(shí)間、地理位置、用途、周期和土地出讓價(jià)格等都有不同要求，雖然這些開發(fā)項(xiàng)目存在一定成本核算差異，但是有些企業(yè)為縮減核算步驟，降低成本核算難度，摒棄房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)個(gè)性化成本核算體系，盲目調(diào)整成本分配比率，使若干開發(fā)項(xiàng)目成本核算交織在一起，造成成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符的問題。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快結(jié)算配套設(shè)置費(fèi)預(yù)提成本，導(dǎo)致成本核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用出現(xiàn)出入，影響該項(xiàng)目的銷售定價(jià)。除外部因素影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算成效外，人為因素即財(cái)會(huì)工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識(shí)，是造成成本調(diào)劑過于隨意的重要內(nèi)因，導(dǎo)致企業(yè)、社會(huì)、國(guó)家三方權(quán)益受到損失。

3.虛列成本核算類目問題

基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金運(yùn)營(yíng)體系較為復(fù)雜，對(duì)其成本核算帶來阻力，相較于其他類型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要較長(zhǎng)周期完成成本核算目標(biāo)，在此過程中會(huì)有許多潛在因素影響成本核算。例如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策、材料費(fèi)用等，加之人為因素不當(dāng)干預(yù)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算不夠規(guī)范，虛列成本核算類目問題屢見不鮮，進(jìn)而影響該項(xiàng)目利潤(rùn)核算精度，無法系統(tǒng)反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)際情況[1]。

二、有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對(duì)策

通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行分析可知，我國(guó)雖已進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展新時(shí)期，但仍然存在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識(shí)，財(cái)會(huì)工作人員成本核算能力較低，成本核算類目不清，核算成本調(diào)劑過于隨意，成本核算口徑不一等問題，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需秉持實(shí)事求是精神，勇于自我解析并敢于面對(duì)成本核算困境，立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，積極完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系，為解決成本核算問題奠定基礎(chǔ)。

1.統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、核算復(fù)雜，財(cái)會(huì)工作人員為提高成本核算質(zhì)量，解決成本核算問題，需不斷提高自身成本核算能力，樹立成本核算意識(shí)，并將其納入財(cái)務(wù)管理過程中，施行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，依據(jù)財(cái)務(wù)管理要求，規(guī)范其成本核算口徑，為實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本合理分配提供依據(jù)。例如，財(cái)會(huì)工作人員可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算需求，設(shè)置成本核算明細(xì)臺(tái)賬，用統(tǒng)一口徑記錄該項(xiàng)目開發(fā)過程中所消耗的一切費(fèi)用，為產(chǎn)品開發(fā)完畢后展開科學(xué)高效的成本結(jié)算提供依據(jù)?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉獵項(xiàng)目較多，有些項(xiàng)目成本核算較為復(fù)雜，無法保證在統(tǒng)一口徑下完成核算任務(wù)，為此需財(cái)會(huì)工作人員在合理分配與歸集基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目成本核算明細(xì)，在同一成本核算項(xiàng)目中用統(tǒng)一口徑予以核算。例如按照占地面積，針對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、管理費(fèi)用、征地費(fèi)用以及其他與土地面積相關(guān)的費(fèi)用展開成本核算，確保成本分配與歸集科學(xué)可行，為指引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成各方承建任務(wù)提供依據(jù)?；谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，財(cái)會(huì)工作人員需秉持與時(shí)俱進(jìn)精神時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，繼而在漫長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中能夠優(yōu)化成本核算口徑，確保成本核算精準(zhǔn)無誤，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。

2.健全成本核算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有些企業(yè)存在成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符等問題，這主要是源于企業(yè)管理者不注重踐行成本核算，仍然沿用“經(jīng)驗(yàn)論”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使該項(xiàng)目成本核算精度無法得到保障，與之相關(guān)的成本核算管理制度存在缺陷，從而影響成本核算的綜合成效?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需不斷提高自身管理能力，將財(cái)務(wù)管理納入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，為房地產(chǎn)成本核算任務(wù)有效落實(shí)提供條件。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還需支持成本核算獨(dú)立運(yùn)行，避免人為因素對(duì)核算結(jié)果產(chǎn)生不當(dāng)影響，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算營(yíng)建良好氛圍。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需引導(dǎo)自身健全成本核算管理制度，為達(dá)成核算目標(biāo)給予有力引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理制度具體建設(shè)方法，可從以下幾個(gè)發(fā)面進(jìn)行探究：一是設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。為充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，其需獨(dú)立運(yùn)行，并可深入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以此為基點(diǎn)建設(shè)成本核算“網(wǎng)絡(luò)”，確保各項(xiàng)費(fèi)用均納入成本核算體系中，提高成本核算的廣度、精度。二是依據(jù)成本核算需求及房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，設(shè)立管理子項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程大小，設(shè)立成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制、成本核算分析、考核等管理子項(xiàng)，用以充實(shí)財(cái)務(wù)管理制度，并符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的客觀需求，為有效落實(shí)成本核算目標(biāo)提供依據(jù)，確保在漫長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)過程中成本核算均有據(jù)可依。三是設(shè)立成本核算部門。成本核算部門需納入財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)要開始項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并展開成本控制、項(xiàng)目預(yù)測(cè)、編制報(bào)表、預(yù)算等工作，為企業(yè)獲取第一手成本核算數(shù)據(jù)，規(guī)劃并調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略提供依據(jù)。

3.施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，虛列成本核算類目較常出現(xiàn)，其影響了成本核算精度。這主要是源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算缺乏監(jiān)管，為此房地產(chǎn)企業(yè)需積極施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算質(zhì)量，該制度具體建設(shè)方略可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：一是設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立運(yùn)行，主要負(fù)責(zé)監(jiān)管企業(yè)財(cái)務(wù)管理踐行的實(shí)際情況，成本核算作為財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)，也在內(nèi)部審計(jì)部門監(jiān)管下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本核算不當(dāng)行為，其會(huì)在向管理者反饋成本核算情況的同時(shí)，勒令相關(guān)部門重新進(jìn)行成本核算，確保其數(shù)據(jù)科學(xué)可靠，避免出現(xiàn)核算類目不清、重疊和虛列等現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)企業(yè)開支，為其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。二是完善審計(jì)制度。審計(jì)工作需迎合時(shí)展及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行需求予以調(diào)整，為此其房地產(chǎn)審計(jì)制度需具有動(dòng)態(tài)發(fā)展能力，并依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及需求納入全新審計(jì)要點(diǎn)，以提高審計(jì)功效并保障成本核算質(zhì)量[2]。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想提高成本核算質(zhì)量，需統(tǒng)一成本核算口徑，健全成本核算管理制度，施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí)，在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展同時(shí)，達(dá)到提高其經(jīng)濟(jì)收益的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]張清芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的分析與探討[J].襄陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2017，（6）：89-92.

[2]張穆.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究[J].黑龍江科學(xué)，2017，（2）：178-179.

作者:井小婷 單位:陜西隆豐置業(yè)有限公司