房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務的難重點

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的運作周期比較長，涉及的業(yè)務種類比較多，加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作較為重要。本文主要是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的難點和重點進行分析研究，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，優(yōu)化企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；開發(fā)成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務主要的內(nèi)容包括以下幾個方面：一是土地費用。土地費用是房地產(chǎn)公司開發(fā)的主要成本，占總成本的50%左右，其中主要包括土地出讓金、拆遷補償費用等。二是前期工程費用。所謂的前期工程費用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的規(guī)劃費用，包括地質(zhì)勘探等費用。三是建筑安裝工程費用。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工以及設(shè)備安裝、裝修等方面的費用，該費用是房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算的重要內(nèi)容。四是基礎(chǔ)設(shè)施費。所謂的基礎(chǔ)費用主要是指房地產(chǎn)公司開發(fā)小區(qū)的水、電、暖氣等保障性費用。五是公共配套設(shè)施費用。主要是指房地產(chǎn)公司內(nèi)的派出所、托兒所、停車場等費用。六是開發(fā)間接費用。主要是指房地產(chǎn)公司施工項目過程中涉及的福利費用、折舊費用等，用于項目開支的費用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的主要難點

（一）收入確認困難

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算過程中收入確認困難主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，對房地產(chǎn)公司而言房地產(chǎn)項目都是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的，根據(jù)國家的規(guī)定，房地產(chǎn)公司是可以在房屋建設(shè)的過程中進行銷售的，以此獲得運作資金。我國的稅法中規(guī)定房地產(chǎn)公司在房屋銷售過程中獲得的定金、分期付款等資金都需要看作是銷售，需要收到資金后繳納經(jīng)營稅金。然而在收入確定過程中是需要等房地產(chǎn)建筑完全竣工后才能顧確認。房地產(chǎn)公司在開發(fā)業(yè)務核算過程中由于收入確定時期和稅金繳納時期不同，給收入確定帶來了一定的難度。其二，房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品銷售過程中是提前預售的，只要拿到預售許可證之后便可以進行銷售，但是此時的銷售額是不可能被算作是利潤的，只有部分工程竣工之后便能夠?qū)N售額算作為企業(yè)利潤。按照我國的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)主要是執(zhí)行核定利潤率，主要存在預售金額，便需要繳納稅收。而對于按揭付款的房屋，是按照真正入賬的日期進行計算稅收的。我國的稅法和房地產(chǎn)準則存在一定的差異，二者之間的差異給房地產(chǎn)企業(yè)收入確定帶來一定困難。

（二）核算業(yè)務較復雜

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉及項目比較復雜，除了要完成房屋的建筑項目，還需要完成配套的公共設(shè)施、小區(qū)的水、電、煤氣等設(shè)施建設(shè)?？偠灾?，房地產(chǎn)公司涉及的項目比較復雜多樣，并且涉及的周期比較長，故而在核算過程中涉及的業(yè)務比較多樣，不同修建項目的核算業(yè)務流程不同，涉及的重點不同，這樣就導致核算業(yè)務比較復雜。

（三）核算周期的跨度大

對房地產(chǎn)公司而言要開展一項項目時涉及到的工作種類比較多，施工時間比較長，資金比較多。甚至某些施工項目需要一年甚至更長時間才能夠完成?；诜康禺a(chǎn)公司的施工特點，企業(yè)開發(fā)成本核算的周期跨度便比較大，增加了開發(fā)成本核算的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的重點工作

（一）收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算過程中重要的工作內(nèi)容是要做好收入和成本的核算，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況以及發(fā)展過程中的特殊性，完善收入和成本核算，科學對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行管理。房地產(chǎn)公司收入和成本核算過程中由于我國稅法和會計核算準則的差異，導致二者之間存在一定難度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要能夠重點做好會計核算和成本分攤的問題，幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成成本核算工作。

（二）借款費用資本化

按照我國新會計準則，房地產(chǎn)公司在開發(fā)成本核算過程中要明確借款費用。對房地產(chǎn)公司而言，在項目建設(shè)過程中需要大量的資金運轉(zhuǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)重要的籌資方式。對房地產(chǎn)公司而言，還款周期比較長，借款的利益比較大，我國房地產(chǎn)公司借款費用逐漸開始像資本化發(fā)展，細化了房地產(chǎn)資金核算。故而，房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算過程中要注重借款費用資本化的問題，將其作為重點工作進行開展。

（三）預交稅費處理

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于公司的相關(guān)建筑工程項目比較復雜，周期比較長，故而需要承擔的稅種比較多。房地產(chǎn)公司除了要承擔運營所得稅、經(jīng)營稅之外，還需要承擔土地增值稅、房產(chǎn)稅等。故而，對房地產(chǎn)公司而言，在開發(fā)成本核算過程中要注重對公司的稅費進行核算，根據(jù)稅法和會計準則，合理的籌劃房地產(chǎn)業(yè)的稅款，加強對資金使用情況進行控制，對預交稅費進行處理核算，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作的優(yōu)化措施

（一）做好收入確認和成本核算

對房地產(chǎn)企業(yè)而言收入確認和成本核算是一項復雜的工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的價格比較高，一般都是采用預售的方法，故而在房屋銷售過程中需要涉及的環(huán)節(jié)包括交意向金、交房屋定金、選房、簽訂合同、建筑竣工、開收款發(fā)票等多個環(huán)節(jié)，需要對其進行系統(tǒng)的分析，完成地產(chǎn)企業(yè)的收入確定。面對這一系列問題，認為房地產(chǎn)企業(yè)在收入確定和成本核算過程中要從以下三個方面分析：第一，明確房地產(chǎn)企業(yè)收入確認和成本核算的制度，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，按照各個環(huán)節(jié)的費用使用情況以及支付情況，制定完善的收入確認制度，按照相關(guān)制度完成企業(yè)的成本核算。第二，明確房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的核算對象，要能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中涉及的環(huán)節(jié)不同，明確核算的對象，這樣才能夠保證成本核算的準確性。第三，要能夠?qū)Σ煌┕ろ椖康某杀痉謩e進行核算，根據(jù)不同項目成本費用的使用不同，分析成本費用核算過程中存在的問題，制定不同的解決措施。

（二）完善成本核算的業(yè)務

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算過程中，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性完善成本核算業(yè)務，其主要從以下幾個方面入手分析：第一，要根據(jù)國家的法律法規(guī)以及會計準則，制定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算準則以及規(guī)范，按照具體的核算規(guī)范對房地產(chǎn)成本費用進行核算，加強對企業(yè)的財務管理。第二，建立完善的房地產(chǎn)財務風險管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，增加會計核算風險管理方案，從不同開發(fā)成本的角度出發(fā)，包括產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租開發(fā)等業(yè)務，注重對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重視。第三，健全成本核算信息披露制度，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式進行系統(tǒng)的統(tǒng)計，對內(nèi)部財務信息進行披露，加強對企業(yè)內(nèi)部財務管理進行監(jiān)督審核，以此保證企業(yè)資金的運行效率。

（三）保障地產(chǎn)借款費用資本化核算

對房地產(chǎn)企業(yè)而言借款費用逐漸的實現(xiàn)資本化，那么在對開發(fā)成本核算過程中需要注重資本化的相關(guān)要求。房地產(chǎn)企業(yè)在對借款費用進行核算的過程中要能夠按照歷史成本以及費用配比的原則。企業(yè)要能夠聘用專門的會計核算人才，完善借款費用核算的信息技術(shù)，在核算過程中要注重科學化和精準化，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠按照合同要求時間內(nèi)償還借款費用。

（四）加強對成本核算監(jiān)管工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算工作開展過程中要注重監(jiān)管工作的完善，成立專門的內(nèi)部審計部門，對財務部門的成本核算工作進行統(tǒng)一的監(jiān)督檢查。要明確審計部門的職能和權(quán)限，賦予其權(quán)利，保證審計部門的獨立性和專業(yè)性，對成本核算的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督檢查，保證成本核算的公正性。同時讓各個部門之間互相監(jiān)督，建立制約關(guān)系，這樣便能夠通過互相監(jiān)督避免違規(guī)操作現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)而言相關(guān)業(yè)務比較復雜，建設(shè)周期比較長，涉及資金比較多，在開發(fā)成本核算過程中面臨著一定的難點，明確開發(fā)成本費用核算的重點，優(yōu)化開發(fā)成本核算的方案，能夠更好地對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用情況進行監(jiān)督管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性。

參考文獻

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作者：周盡謙 單位：遼寧工程技術(shù)大學